KAB Real Estate Market Report 인사말 한국감정원부동산시장분석보고서 4 호 (2016 년상반기동향및하반기 전망 ) 를발간합니다. 이번보고서는부동산시장동향분석및전망과함께 주요이슈별로부동산시장을심층적으로분석하였습니다 년상반기부동산시장은가계부

Transcription

1 통권 4 호 한국감정원부동산시장분석보고서 2016 년상반기동향및하반기전망 KAB Real Estate Market Report

2 KAB Real Estate Market Report 인사말 한국감정원부동산시장분석보고서 4 호 (2016 년상반기동향및하반기 전망 ) 를발간합니다. 이번보고서는부동산시장동향분석및전망과함께 주요이슈별로부동산시장을심층적으로분석하였습니다 년상반기부동산시장은가계부채관리방안시행, 공급증가에따른부담감으로매수심리가둔화된반면최근한국은행기준금리인하, 강남권재건축의영향으로수도권은상승세가지속되고있고, 대구, 울산등지방은조선업등산업경기침체와신규주택공급누적등의영향으로하락폭이확대되는등양극화된모습을보여주고있습니다. 향후시장의움직임은브렉시트발국내경제불확실성증대, 집단대출등대출심사규제강화, 공급물량확대지역을중심으로주택시장이위축될수있으나, 기준금리인하에따른저금리지속및유동성확대정책영향으로실수요자중심의안정적상승세가전망되며, 지역별로는수도권과지방의양극화가지속될것으로예상됩니다. 이번보고서에서는부동산시장에대한이해도를높이고자몇가지 심층분석내용을담았습니다. 서민들의주거비부담변화를보다세밀하게

3 파악하고효율적인주거지원정책을위한주거비부담수준지표개발방안을모색하였고, 최근임대주택시장의전세공급감소및월세전환가속화에따른임차인들의주거비부담정도에대한전월세전환임대료부담지수개발방안구상결과를제시하였습니다. 또한올해 2월수도권부터단계적으로적용된가계부채종합관리방안이후아파트매매시장과분양권거래시장에서나타난변화및각시장별지역별변화를분석하였으며, 주택거래활성화대책혹은안정화대책을위한실효성있는대응방안을마련하기위한주택가격과거래량과의연관성및인과적관계에대해분석하였습니다. 한국감정원은앞으로도 한국감정원부동산시장분석보고서 를통해다각적인심층분석을 강화하여좀더깊이있고시의성있는부동산시장분석정보를생산하고국민들의주거안정과 부동산시장선진화를위한정책지원을위해최선을다하겠습니다. 감사합니다. 한국감정원부동산연구원장채미옥

4

5 CONTENTS PART 1 시장동향 1 거시경제및부동산시장 2 주택시장 9 토지시장 27 상업용부동산시장 43 PART 년하반기부동산시장전망 61 PART 3 심층분석 65 심층분석 1 주거비부담수준지표의시범생산과시사점 66 심층분석 2 전월세전환임대료부담지수개발방안구상 81 심층분석 3 가계부채종합관리방안이후주택시장의변화 97 심층분석 4 주택가격과주택거래량의연관성및인과관계분석 109 PART 4 이슈분석 119 연립 다세대주택의거래량및실거래가격지수동향 120 오피스텔건축기준변화와가격동향 128 최근가계부채현황및구조변화 141 물류부동산시장동향과전망 145

6 KAB Real Estate Market Report 한국감정원부동산시장분석보고서

7 한국감정원부동산시장분석보고서 KAB Real Estate Market Report P A R T 1 시장동향 거시경제및부동산시장주택시장토지시장상업용부동산시장

8 거시경제및부동산시장 민철홍연구원 국내경제동향 국내경제는내수증가세가둔화되고수출부진이지속되면서낮은성장세지속 경제성장률 `16 년 1/4 분기경제성장률은전년동기대비 2.8% 를기록하면서 `15 년 4/4 분기 3.1% 이후성장률이감소하였으며, 민간소비민간소비증가율은 `14 년 4/4 분기 1.1% 이후회복세를보였으나 `16 년 1/4 분기 2.2% 로전분기대비 1.1%p 감소하며민간소비증가율이둔화되는모습 설비투자설비투자증가율은 `16 년 1/4 분기 4.5% 감소하였으며, 세계경제성장세둔화등의원인으로수출부진이지속되어당분간설비투자지표는부진할것으로전망 400 그림 1-1 실질 GDP 및성장률 `03.1Q `04.1Q `05.1Q `06.1Q `07.1Q `08.1Q `09.1Q `10.1Q `11.1Q `12.1Q `13.1Q `14.1Q `15.1Q `16.1Q 경제성장률 ( 실질, 원계열, 전년동기대비 %)( 우 ) GDP( 시장가격, 조원 )( 좌 ) 자료 : 한국은행 2 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

9 P A R T 1 시장동향 그림 1-2 민간소비증감률 그림 1-3 설비투자증감률 8% ( 단위 : %) 30% ( 단위 : %) 6% 20% 4% 10% 2% 0% 0% `10.1Q `11.1Q `12.1Q `13.1Q `14.1Q `15.1Q `16.1Q 민간소비증감률 ( 실질, 전년동기대비 ) 자료 : 통계청 -10% `10.1Q `11.1Q `12.1Q `13.1Q `14.1Q `15.1Q `16.1Q 설비투자증감률 ( 실질, 전년동기대비 ) 자료 : 통계청 건설경기동향 건설투자는 `15 년하반기이후지속된성공적인주택분양의확대영향으로건축부문을중심으로 양호한증가세를보임 건설투자수도권중심의성공적인주택분양영향으로주거용건물투자 23.06%, 비주거용건물투 표 1-1 부문별건설투자, 건설기성액및수주액변화율 ( 단위 : 전년동기대비, %) Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 건설투자 건물건설 주거용건물 비주거용건물 토목건설 건설기성액 건축 토목 건설수주액 건축 토목 주 : 계절조정의실질 ( 총자본형성중건설투자 ), 불변 ( 건설기성액 ), 경상 ( 건설수주액 ) 계정의전년동기대비증감률 (%) 자료 : 통계청 3

10 자 8.39% 증가에기인하여건설투자는 `16 년 1/4 분기 9.59% 를기록 건설기성액토목부문의감소세가증가로전환되는가운데 `16 년 1/4 분기 22.22% 를기록한건축부분의증가에힘입어 `16 년 1/4 분기건설기성액은 14.62% 로증가세확대 건설수주액 `15 년 1/4 분기의실적증가및기저효과에기인하여 `16 년 1/4 분기 14.30% 로증가폭이축소되었으며 `15 년 1/4 분기이후증가세가감소하고있음 GDP 대비건설투자비중은 `03 년이후감소세인가운데 `12 년부터주거용건물에대한건설투자비중이확대되고있으며, `15 년은주거용건물투자의비중이지속적으로증가하여 4.4% 를기록, GDP 대비건설투자비중이 `14 년대비증가 25% 그림 1-4 GDP 대비건설투자비중 20% 15% 10% 5% % 주거용건물비주거용건물토목건설자료 : 통계청 `15 년하반기미분양물량의증가이후비교적안정적인흐름을보이고있으나최근누적되었던인허가및착공실적이준공실적증가로나타나는모습을보이고있으며, 향후미분양물량의주기적인점검이필요한시기로판단됨 미분양물량은 `16 년 5월약 5.5 만호로전월대비 3.0% 증가하였으며 `15 년 11월한차례미분양물량의증가이후비교적안정적인흐름을보이고있음 주택건설착공건수는 `16 년 5월누계 23.8 만건으로전년동기간대비 6.5% 가증가하여시장수요확대에따라신규물량공급이증가 4 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

11 P A R T 1 시장동향 그림 1-5 미분양추이 ( 단위 : 천호 ) `13.1M `13.6M `13.11M `14.4M `14.9M `15.2M `15.7M `15.12M `16.5M 자료 : 국토교통부 그림 1-6 주택건설착공실적 % % % 80 20% % 20-20% 0-40% `13.1M `13.9M `14.5M `15.1M `15.9M `16.5M 주택건설착공실적전년동기대비증감률 ( 우 ) 주택건설착공실적 ( 좌 ) 자료 : 국토교통부 그림 1-7 주택건설인허가실적 % % % 80 20% % 20-20% 0-40% `13.1M `13.9M `14.5M `15.1M `15.9M `16.5M 주택건설인허가실적전년동기대비증감률 ( 우 ) 주택건설인허가실적 ( 좌 ) 자료 : 국토교통부 그림 1-8 주택준공실적 ( 다가구동수기준 ) % 90% 60 60% 40 30% 0% 20-30% 0-60% `13.1M `13.9M `14.5M `15.1M `15.9M `16.5M 주택준공실적전년동기대비증감률 ( 우 ) 주택준공실적 ( 좌 ) 천건 ( 동수기준 ) 자료 : 국토교통부 주택건설인허가실적은 `15 년 76.5 만호공급확대에대한우려에도불구하고 `16 년 5월전년동기간대비 21.3% 증가한약 27.5 만건을기록 인허가및착공실적에시차를두고반영되는준공실적은 `14 년, `15 년의지속적인공급증가의결과로 `16 년 5월누계기준 18.7 만호를기록하면서전년동기간대비 26.8% 증가 5

12 대출시장동향 가계대출은 `16년 1/4 분기에 1,158 조원을기록하였으며전분기대비 1.6% 증가하여 `15 년 4/4분기 ( 전분기대비 4.4% 증가 ) 와비교하여증가폭이 2.8%p 감소 `11 년 1/4 분기 806조원이었던가계대출규모는 `16 년 1/4 분기 1,158 조원으로 5년사이에 352 조원이증가하였으며, 최근가계대출증가세는 `15 년크게증가한집단대출승인물량집행에기인한것이며, 당분간주택담보대출을중심으로가계대출은증가세를유지할것으로전망 `16 년 1분기전체적인가계대출증가속도는축소되었으나예금취급기관의가계대출보다비은행예금취급기관의가계대출이상대적으로증가 7월부터시행되는 2단계여신심사선진화가이드라인에보험권이포함되고상호금융, 대부업체등이제외되었으나제2금융권은상대적으로금리가높고변동금리대출비중이높기때문에취약계층에대한면밀한관리강화가요구됨 1,500 1,200 그림 1-9 가계대출과주택담보대출추이 ,158 1, , `10.1Q `11.1Q `12.1Q `13.1Q `14.1Q `15.1Q `16.1Q 예금취급기관의주택담보대출 ( 조원 ) 가계대출 ( 조원 ) 가계대출 자료 : 통계청 그림 1-10 가계대출및주택담보대출증감률 4% 3% 2% 1% 0% -1% `10.1Q `11.1Q `12.1Q `13.1Q `14.1Q `15.1Q `16.1Q 가계대출증감률 ( 전기대비 ) 예금취급기관의주택담보대출증감률 ( 전기대비 ) 자료 : 통계청 6 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

13 P A R T 1 시장동향 대외여건의전망 세계경제성장률은성장세가둔화되고있으며, 브렉시트에따른유럽국가의경제불확실성증가, 신흥국의경기침체, 저유가지속등의위험요인으로기존경제성장률전망보다하향조정될것으로판단 미국은최근고용지표의악화및브렉시트영향으로미연준의금리인상가능성이감소하였으며제조업성장세저하로노동생산성도하향추세를보이고있어당분간긴축정책으로의전환가능성은낮은것으로판단 일본은아베노믹스의결과인엔저로인한기업실적개선에대한긍정적효과의기대저하가일본경제전체로공유되는가운데브렉시트이후안전자산선호로엔화의가치가급등하여기업및수출경기에부정적영향이예상 중국은수출감소폭이확대되고내수가부진한모습을보이면서성장세가완만하게둔화되는모습을보이고있으며연관성이높은주변아시아국가들의경제가부진현상을보이고있어수출위축현상은당분간지속될가능성이높음 유럽은브렉시트를계기로 EU가독일을중심으로재편되는과정에서정치적불안정이확대될것으로판단되며, 유럽경제가부진한가운데회복세를보이던영국이이탈함에따라추가적인양적완화정책이대두되어유로화의하방압력으로작용할것으로판단됨 세계경제의성장세가둔화된가운데원유수요의부진, 이란의원유증산등의원인으로원유공급과잉이지속되고있어저유가기조는당분간지속될것으로예상 표 1-2 IMF 의경제성장률및전망 ( 단위 : %) 세계 선진국 신흥국 미국 중국 EU 일본 한국 `15년 `16 년 (e) `17년 (e) 자료 : IMF 7

14 주요국부동산시장은국가별경제회복정도에따라상이한움직임을보이고있음 `15 년미국, 호주는상승폭이확대되었고, 영국은가격상승세가둔화 일본은 `13 년주택가격상승전환후증가폭이확대되었고중국은 `14 년부터하락세가감소하는모습을보임 `16 년하반기각국의경기는유럽의정치 경제적이슈, 미국의고용지표악화, 원유시장의불안정등여러하방압력이존재함에따라향후부동산시장의지속적모니터링이필요한것으로판단됨 표 1-3 주택가격변동률 ( 단위 : 전년동기대비, %) 미국 영국 호주 중국 일본 한국 `12년 `13년 `14년 `15년 자료 : BIS 8 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

15 P A R T 1 시장동향 주택시장 이준용부연구위원, 민철홍연구원 주택가격동향 1) 2016 년상반기주택가격동향 주택매매가격 `16 년상반기 (6 월말기준 ) 전국주택및아파트매매가격상승률은각각 0.1%, 0.1% 로, `15 년동기간 ( 주택 1.8%, 아파트 2.6%) 대비상승세의둔화가뚜렷함 표 1-4 `16년상반기지역별매매가격변화 구분 주택매매가격변동아파트매매가격변동 `14년 `15년 `14년 6월 `15년 6월 `16년 6월 `14년 `15년 `14년 6월 `15년 6월 `16년 6월 전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 주 : 상기표의 `16 년 6월 열의음영표시는 `16 년 6월말기준가격상승률이 `15 년 06월의가격상승률을초과하는지역을의미 ( 이하동일 ) 9

16 예외적으로 `16 년상반기 (6 월말기준 ) 주택및아파트매매가격상승률이 `15 년동기간상승률보다증가하고 `14 년이후지속적인상승세가유지되고있는지역은제주지역만해당됨 `16년상반기 (6월말기준 ) 아파트매매가격이하락한지역은경북 (-2.0%), 대구 (-1.9%), 충남 (-1.6%), 충북 (-1.7%), 대전 (-0.3%), 전북 (-0.3%), 경남 (-0.3%) 지역임 주택전세가격 `16년상반기 (6월말기준 ) 전국주택및아파트의전세가격상승률은각각 0.7%, 1.1% 이며, `15 년동기간상승률 (2.7%, 3.8%) 보다낮고안정적인수준임 대부분지역에서 `16 년상반기전세가격상승률이 `15 년동기간상승률보다낮은수준이며, 상승률이높아진지역도그상승폭은크지않은수준 ( 대전, 전북, 세종지역 ) 통상적으로상반기는입학시즌및이사철등이겹쳐전세가격상승률이높게나타나지만 `16 년상반기는인허가물량증가와공급확대우려등과같은심리적요인등에따라전세가격상승폭이축소된것으로분석됨 특히지방전세가격상승을주도하였던대구, 광주, 제주지역등은혁신도시내이주기관종사자의이주가완료되었거나마무리되는시점으로 `16 년상반기전세가격상승률이크게둔화되었음 표 1-5 `16년상반기지역별전세가격변화 구분 주택전세가격변동아파트전세가격변동 `14년 `15년 `14년 6월 `15년 6월 `16년 6월 `14년 `15년 `14년 6월 `15년 6월 `16년 6월 전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

17 P A R T 1 시장동향 종합 `15 년주택매매가격의상승은수도권및대구, 광주, 제주지역이견인하였으나 `16 년상반기는제주지역만상승세를유지하고있으며, 대부분지역이보합이거나하락하였음 전반적으로대부분지역의매매가격과전세가격의상승세가모두둔화된상태이며, 크게하락하는지역없이매우안정적인모습을보임 매매가격및전세가격이동시에하락하는지역은대구, 경북, 충남지역으로주택공급이지속증가함에따라두가격지표가동시에하락하고있는것으로분석됨 - 이들지역은과거에비해주택공급이집중되고있는지역으로매매가격과전세가격이동시에하락세를나타내고있는데, 향후미분양물량변화에대한지속적인모니터링이필요 한편, 울산지역은대부분지역에서보합및상승하는수준이나조선업관련종사자가주로거주하는울산동구지역은 `16 년상반기 (6 월말기준 ) 전세가격및매매가격모두하락하는등지역적으로고립되어있는특성상조선업구조조정등으로매우민감하게움직이고있음 표 1-6 `16 년상반기주택가격변동요약 상승 안정 가격변동 `15 년 `16 년 6 월말기준 주택아파트주택아파트 전세가격상승 > 매매가격상승서울, 인천, 광주, 경기서울, 인천광주, 경기 매매또는전세가격상승 보합및하락 소폭상승 매매우위 매매 = 전세 대구, 제주대구, 제주제주 부산, 울산, 경북 세종, 강원, 전북, 전남, 경남 부산, 울산, 강원, 충북, 충남, 경북 세종, 전북, 전남, 경남 제주 서울, 부산, 대구, 광주, 대전, 울산, 경기, 강원, 충남, 전북, 전남, 경북, 경남 세종 서울, 부산, 대구, 광주, 울산, 강원, 충남, 전북, 전남, 경북, 경남 전세우위대전, 충북, 충남대전인천, 세종, 충북인천, 대전, 경기, 충북 주 : 상승기준은연가격상승률이 5% 이상, 소폭상승은 2.5% 이상 5% 미만의경우에해당되고, 그외는보합또는하락에해당되는데그차이가유사 한기준은가격상승률의편차가 1% 미만인경우임. 상기연간기준으로해당기간별가격상승률기준으로변경하여적용하였음 ( 예 - `15 년은연평 균기준적용, `16 년 6 월은연평균의 6 개월기준을적용 ) 11

18 2) 수도권아파트가격동향서울지역의규모별아파트매매가격 `15 년서울아파트매매가격은소형및중형규모를중심으로모두상승하였으나 `16 년상반기 (6월말기준 ) 의매매가격상승폭은크게낮아진수준 `16 년상반기 (6 월말기준 ) 서울강북지역의소형 중소형 중형 중대형 대형아파트매매가격상승률은각각 0.8%, 0.5%, 0.5%, 0.4%, -0.1% 이고, 강남지역은 1.2%, 0.8%, 0.9%, 0.6%, 0.4% 로 `15 년한해변동률의 1/5 미만정도로상승폭이축소됨 그림 1-11 서울지역의아파트규모별매매가격변동 ( 명목 ) 서울강북지역 서울강남지역 10% % % % % % -2% 소형중소형중형중대형대형 2014 년 2015 년 2016 년상반기 (6 월 ) -2% 소형중소형중형중대형대형 2014 년 2015 년 2016 년상반기 (6 월 ) 서울지역의규모별아파트전세가격 `16 년상반기아파트전세가격은매매가격과마찬가지로규모와상관없이상승폭이감소하였으며, 소형및중소형규모의아파트전세가격상승률이다른규모에비해소폭높게유지 소형아파트의전세가격상승세가유지되고있으나, `16 년상반기전세가격상승률은과거 1~2 년연상승률을미달하는수준으로전반적으로전세가격상승세가크게안정된상태 그림 1-12 서울지역의아파트규모별전세가격변동 ( 명목 ) 서울강북지역 서울강남지역 15% 12% 9% % 12% 9% % 3.5 6% 3% % % 소형중소형중형중대형대형 2014 년 2015 년 2016 년상반기 (6 월 ) 0% 소형중소형중형중대형대형 2014 년 2015 년 2016 년상반기 (6 월 ) 12 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

19 P A R T 1 시장동향 서울지역종합 `15년서울아파트매매시장은장기평균상승률을상회하는 상승지역 1) 수가지속적으로증가하였으나 `16 년들어감소하고있으며, 아파트전세시장은 `15 년부터 상승지역 수가증가하여최근까지대부분구지역의아파트전세가격상승률이장기평균상승률을초과 `16 년상반기 (6월말 ) 기준전년동기대비매매가격상승률이높은지역은동대문구 (6.6%), 강남구 (5.8%), 강서구 (5.8%), 성동구 (5.2%) 이나상승세가점차둔화되는양상이며, - 상승지역에속하였던은평구, 서대문구, 마포구, 양평구, 송파구, 강동구지역은 안정지역 으로진입하는등전반적으로서울아파트매매시장은안정세로진입하는모습 `15 년은강남4 구를중심으로아파트전세가격상승세가뚜렷하였으나, `16 년들어전세가격상승폭이크게축소되어이들지역의 `16 년상반기 (6 월말 ) 기준전년동기대비전세가격상승률은서초구 4.1%, 강남구 5.2%, 송파구 4.7%, 강동구 4.4% 수준으로 안정지역 으로진입한것으로나타남 - `16 년상반기 (6 월말 ) 기준전년동기대비전세가격상승률이높은지역은구로구 (9.5%), 광진구 (9.0%), 강서구 (8.8%), 관악구 (8.8%), 노원구 (8.5%), 성동구 (8.5%), 동대문구 (8.4%) 등으로나타남 그림 1-13 서울아파트가격변동유형별지역 ( 구 ) 수변화분포 25 0 아파트매매가격변동지역 ( 구 ) 변화 ` ` ` ` 상승지역수안정지역수하락지역수 25 0 아파트전세가격변동지역 ( 구 ) 변화 ` ` ` ` 상승지역수안정지역수하락지역수 인천 경기지역의규모별아파트매매가격 `16년상반기 (6월말기준 ) 인천및경기지역의아파트매매가격은소형및중소형규모중심으로미미하게상승하였으며, 중형및중대형규모아파트는하락하였음 특히, `15 년경기지역의소형아파트매매가격상승률 (8.1%) 이두드러졌는데, `16 년상반기 (6 월말기 1) 하락지역기준은해당월의시군구전년동기변화율이 0 보다작은경우, 안정지역기준은 0< 해당월의시군구전년동기변화율 < 해당시도의장기 (`04 년 6 월 ~`16 년 6 월 ) 연평균변화율, 상승지역기준은 해당월의시군구전년동기변화율 > 해당시도의장기 (`04 년 6 월 ~`16 년 6 월 ) 연평균변화율, 이하동일 13

20 준 ) 경기지역의소형아파트매매가격은 0.6% 상승하는데그침 - 다만, 경기경원권 ( 포천시, 동두천시, 양주시, 의정부시 ) 및동부 2 권 ( 이천시, 여주시 ) 의소형아파 트매매가격은각각 1.6%, 0.9% 상승하는등다른권역에비해가격상승의둔화속도는느린편 그림 1-14 인천 경기지역의아파트규모별매매가격변동 ( 명목 ) 10% 인천지역 10% 경기지역 8.1 5% 0% % 0% % 소형중소형중형중대형대형 -5% 소형중소형중형중대형대형 2014 년 2015 년 2016 년상반기 (6 월 ) 2014 년 2015 년 2016 년상반기 (6 월 ) 인천 경기지역의규모별아파트전세가격 `14년및 `15년에는인천및경기지역의전세가격이약 8~10% 상승하였으나, `16 년상반기 (6월말기준 ) 에는상승세가다소둔화된약 1~2% 정도상승 `15 년경기지역의소형아파트전세가격은대부분권역에서 10% 이상상승하였으나, `16 년상반기는대부분 1~2% 정도상승하였으며, 다른규모의아파트도유사한패턴을보임 전반적으로매매가격상승둔화와함께전세가격상승도빠르게둔화되고있으며, 앞서매매가격상승둔화가상대적으로느린경기경원권지역의전세가격도상승폭의둔화속도가느린편임 그림 1-15 인천 경기지역의아파트규모별전세가격변동 ( 명목 ) 15% 인천지역 15% 경기지역 12% 9% % 9% % 3% % 3% % 소형중소형중형중대형대형 0% 소형중소형중형중대형대형 2014 년 2015 년 2016 년상반기 (6 월 ) 2014 년 2015 년 2016 년상반기 (6 월 ) 14 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

21 P A R T 1 시장동향 인천 경기지역종합 `15년인천및경기지역의아파트매매시장은 상승지역 수가지속적으로증가하였으나, `16년들어인천의 상승지역 수는급격히감소하였고, 경기지역의 상승지역 수는지속적으로감소하였으며, 아파트전세가격도유사한움직임을보임 `16 년상반기경기지역의아파트매매가격상승률이하락하였으며, `16 년 6월기준전년동기대비아파트매매가격변동이안정적인수준인지역은안양시 (3.3%), 시흥시 (3.2%), 광주시 (2.7%), 안산시 (2.7%), 안성시 (2.6%), 수원시 (2.4%), 성남시 (2.2%), 용인시 (1.9%), 하남시 (1.9%), 포천시 (1.8%) 마찬가지로 `16 년 6월기준전년동기대비아파트전세가격변동이안정적인수준으로낮아진지역은광명시 (5.9%), 광주시 (5.3%), 안성시 (4.6%), 하남시 (4.5%), 이천시 (4.5%), 과천시 (4.5%), 수원시 (3.9%), 성남시 (3.5%), 용인시 (3.4%) 로나타남 다만, 포천시 (12.1%), 양주시 (10.1%), 부천시 (9.0%), 동두천시 (8.7%), 고양시 (8.5%), 의정부시 (8.4%), 파주시 (8.3%) 등은여전히전세가격상승률이높은수준 그림 1-16 인천아파트가격변동유형별지역 ( 구 ) 수변화분포 8 0 아파트매매가격변동지역 ( 구 ) 변화 ` ` ` ` 상승지역수안정지역수하락지역수 아파트전세가격변동지역 ( 구 ) 변화 ` ` ` ` 상승지역수안정지역수하락지역수 그림 1-17 경기아파트가격변동유형별지역 ( 시 ) 수변화분포 28 0 아파트매매가격변동지역 ( 시 ) 변화 ` ` ` ` 상승지역수안정지역수하락지역수 28 0 아파트전세가격변동지역 ( 시 ) 변화 ` ` ` ` 상승지역수안정지역수하락지역수 15

22 주택거래량동향 1) 주택매매거래량종합 `16년 5월말누적주택매매거래량은 37.5 만호로 `15 년동기간의매매거래량 (50.5 만건 ) 대비하락한수준이나 `10 년대초반주택시장침체기보다는높은수준 매년 5월말기준수도권의누적매매거래량을보면 `08 년 (21만건 ) 과 `15 년 (23 만건 ) 의경우를제외하고 `16 년상반기수도권의주택매매거래량 (17 만건 ) 은낮은수준으로보기어렵고, 지방권의경우 `16 년상반기 (5 월말기준 ) 주택매매거래량은 11만여건으로 `10 년, `11 년, `14 년, `15 년에이어높은수준이며당시거래건수와큰차이를보이지않음 다만, 지방광역시의경우 `16 년 5월말기준주택매매거래량은 9만여건으로과거지방광역시의매매거래량수준보다낮은수준으로나타났고, 이보다낮았던해는 `06 년, `09 년, `12 년만해당됨 종합하면, 최근주택매매거래량의감소는지방광역시의주택거래량감소영향이큰것으로분석되며, 지방권의여신심사강화및주택공급증가에따라하반기주택매매거래량둔화는이어질것으로예상됨 그림 1-18 지역별주택매매거래량추이 ( 단위 : 만건 ) 연간주택매매거래량추이 1~5 월주택매매거래량추이 `06 `07 `08 `09 `10 `11 `12 `13 `14 `15 ` `06 `07 `08 `09 `10 `11 `12 `13 `14 `15 `16 수도권 5 대광역시지방권 수도권 5 대광역시지방권 주택유형별 `16 년상반기 (5월말기준 ) 전체주택매매거래대비아파트거래비중은소폭감소하고있으며 (`16년 1분기 66.9%, 2분기 66.5%), 단독주택의거래비중이증가하고있는것으로나타남 (`15 년 4분기 20.4%, `16 년 1분기 20.9%, `16 년 2분기 21.6%) 수도권지역은주로다세대및연립주택의매매거래량비중이증가하고, 비수도권지역은단독주 16 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

23 P A R T 1 시장동향 그림 1-19 지역별 / 주택유형별주택매매거래량비중추이 전국 수도권 비수도권 100% % % % % % % 60% 60% 40% % % % 20% 20% 0% 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 0% 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 0% 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 아파트다세대 / 연립단독 아파트다세대 / 연립단독 아파트다세대 / 연립단독 주 : `16 년 2 분기는 `16 년 4 월 ~5 월누적거래량의비중임 자료 : RTMS 택중심으로매매거래량비중이증가하는등광역지역별로주택유형별거래량비중의차이가존재 세부적으로보면, `15 년수도권의아파트거래량비중감소와다세대및연립주택의증가가뚜렷하였으나, `16 년들어모든주택유형의거래량비중은큰변화가없는것으로나타났고 비수도권의경우, `15 년에이어 `16 년상반기 (5 월말기준 ) 까지다세대및연립주택의거래비중이감소하고아파트및단독주택의거래비중이증가하고있음 매매가격대별 `15 년까지전국적으로저가 (2억원이하 ) 주택의거래비중감소와중저가 (2억원초과 4억원이하 ) 주택의증가세가뚜렷하였으나 `16 년상반기 (5월말기준 ) 에는저가 (2억이하 ) 의주택거래비중이소폭증가하였음 `15 년 2분기저가주택의거래비중 (52.6%) 이 `16 년 2분기 (5 월말기준 ) 에는 54.3% 로증가하였으며, `16 년 2분기 (5 월말기준 ) 중저가 (2~4 억 ) 및중고가 (4~6 억 ) 의비중은 `15 년 2분기 (32.7%, 9.2%) 보다하락한 30.5%, 9.0% 로나타났음 수도권도마찬가지로 `16 년들어저가주택의거래가증가한반면, 중저가및중고가의비중이감소하였으며, 6억이상의고가주택의경우소폭상승하였음 (1 분기 9.0%, 2분기 9.5%) 비수도권지역에서는저가주택의매매거래비중이높게유지되는가운데수도권과마찬가지로저가주택의거래비중이증가하고나머지가격대의주택거래비중은감소하고있음 - `16 년상반기저가주택매매거래비중의증가는전세가격상승으로인한임차인의피로감누적, 상대적으로저렴한연립다세대거래량의증가등의영향이반영된것으로분석됨 17

24 그림 1-20 지역별 / 주택매매가격대별주택매매거래량비중추이 전국 수도권 비수도권 100% 80% 60% % 80% 60% % 80% 60% % 20% % 20% % 20% % 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 0% 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 0% 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 억이하 2 억 ~4 억 4 억 ~6 억 6 억 ~ 2 억이하 2 억 ~4 억 4 억 ~6 억 6 억 ~ 2 억이하 2 억 ~4 억 4 억 ~6 억 6 억 ~ 주 : `16 년 2 분기는 `16 년 4 월 ~5 월누적거래량의비중임 자료 : RTMS 2) 주택전월세거래량종합주택전월세거래량은지속적으로증가하는가운데 `16년상반기 (5월말기준 ) 전세거래량은감소하고그감소한정도만큼월세거래량은증가하는등일관된패턴을보이고있으며, 전월세확정일자신고자료가누적된이후부터꾸준히유지되고있는모습 그림 1-21 지역별주택전월세거래량추이 ( 단위 : 만건 ) 전국 수도권 비수도권 전세 월세 전세 월세 전세 월세 자료 : RTMS 18 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

25 P A R T 1 시장동향 `14 년전세와월세거래량의비중은각각 59.0%, 41.0%, `15 년은 55.8%, 44.2% 로전세거래량비중이감소하고월세거래량비중이증가하였으며, `16 년상반기 (5 월말기준 ) 에도동일한패턴을보이면서전세와월세거래량비중은 54.0%, 46.0% 로나타남 수도권의경우전세거래량비중은전국평균수치보다높은편으로 `16 년상반기 (5 월말기준 ) 에는그비중이 55.1% 이며, 월세거래량비중은 44.9% 로전국월세거래량비중 (46.0%) 보다소폭낮은수준 `16 년상반기 (5 월말기준 ) 비수도권의전세거래량비중이수도권 (54.0%) 보다낮은 52.2% 이고, 월세거래량의비중은수도권보다높은 47.8% 로나타났음 - 전세거래량비중이높았던수도권지역도 `16 년상반기전세거래량비중은 `13 년비수도권의전세거래량비중의수치와유사한수준으로떨어지는등수도권지역의임대시장은더이상전세위주로움직인다고보기힘든수준임 월세유형별 2) 준전세거래량증가건수를보면, `14 년은전년대비 1.4 만건, `15 년은전년대비 2.2 만건 증가하였고, 준월세의경우, `14 년은전년대비 3.2 만건, `15 년은전년대비 2.3 만건으로증가하였음 수도권의준전세거래량변화를보면, `14 년은전년대비 1.1 만건, `15 년은 2.1 만건증가하였는데, 이 는전국준전세거래량의대부분을차지하는등, 준전세거래는수도권지역을중심으로증가하는 그림 1-22 지역별주택전월세거래량추이 ( 단위 : 만건 ) 전국 수도권 비수도권 준전세준월세월세 준전세준월세월세 준전세준월세월세 자료 : RTMS 2) 월세 : 보증금이월세의 12 개월치이하 ( 전세가격대비보증금비율 10% 이하 ) 준월세 : 월세 와 준전세 의중간영역준전세 : 보증금이월세의 240 개월치초과 ( 전세가격대비보증금비율 60% 초과 ) 19

26 것으로분석됨 또한준월세거래량의경우, `14 년은전년대비 2.2 만건, `15 년은 1.4 만건증가하였고, 월세거래량은소폭증가한수준으로수도권지역은준전세및준월세거래량의증가세가뚜렷함 비수도권의준전세거래량을보면 `14 년은전년대비 4천건, `15 년은전년대비 1천건정도증가하는데그쳤으며, 준월세는동기간 1.0 만건씩꾸준히증가하는것을볼때, 최근월세의증가는전국적으로발생하고있다고할수있으나준전세는수도권에한하여증가하는것으로분석됨 전세가격대별전세가격이지속적으로상승함에따라저가 (1 억원이하 ) 및중저가 (1 억초과 2억이하 ) 전세거래는감소하는반면중고가 (2억 ~4억이하 ) 및고가 (4억원이상 ) 전세거래는소폭증가하고있는모습 이러한변화는수도권지역에서뚜렷하게나타나는데, `16 년상반기 (5 월말기준 ) 전세가격이 1억이하인전세거래는전체전세거래중에서 37.6% 수준으로, `15 년비중 (40.2%) 보다 2.5%p 감소하였고동기간 1~2 억인전세거래비중은 `15 년 (29.7%) 보다 1.6%p 하락한 28.1% 로나타남 이와반대로중고가및고가의전세거래비중은소폭증가한수준으로 `16 년상반기 (5 월말기준 ) 전세가격이 2~4 억인전세거래비중은전년대비 2.4%p 증가한 25.7% 이며 4억초과인경우전년대비 1.7%p 증가한 8.6% 에달하였음 비수도권의경우수도권과같이고가나중고가전세주택의전세거래비중에는큰변화가없고, 저가전세주택의경우수도권과마찬가지로감소하고있으나중저가의전세주택은지속적으로증가하여 `16 년이들전세주택의거래비중은 `15 년 (28.3%) 보다소폭상승한 30.5% 로나타났음 그림 1-23 지역별전세가격대별전세거래량추이 ( 단위 : 만건 ) 전국 억이하 1~2억 2~4억 4억초과 자료 : RTMS 수도권 억이하 1~2억 2~4억 4억초과 비수도권 억이하 1~2억 2~4억 4억초과 20 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

27 P A R T 1 시장동향 주택공급시장동향 1) 신규주택공급동향종합 `16 년 2월시행한수도권의여신심사강화에따른주택매매거래량감소및 `15 년의기록적인인허가실적증가의부담감으로건설사들이사업을조정하는모습을보이며착공 분양실적등이예년수준과유사 인허가 `16 년상반기 (5 월기준 ) 인허가실적 (27.5 만호 ) 은전년동기간인허가실적 (22.7 만호 ) 을상회하고있으나, `15 년상반기는인허가실적이높은편이아니었고 `15 년하반기인허가급증의영향이 `16 년상반기에도일부영향이남아있는것으로보임 분양및착공상기영향을반영하듯 `16 년상반기 (5 월기준 ) 착공및분양수준은전년동기간과비교해볼때유사한수준으로착공실적은 23.8 만호, 분양물량은 17.6 만호로나타남 준공 `16 년상반기 (5 월기준 ) 준공물량은과거보다높은수준인데, `14년착공물량 (50.8 만호 ) 이 `13 년착공물량 (42.9 만호 ) 보다증가한영향에의한것으로분석됨 미분양 `15 년미분양물량은 6.2 만호로 `14 년대비증가하였으나분양물량집중에따른영향으로분석되며, `16 년상반기 (5 월기준 ) 미분양물량은다소감소하여 5.5 만호정도수준 40 그림 1-24 전국주택공급추이 ( 연도별 1~5 월누적기준 ) ( 단위 : 만 ( 동 ) 호 ) `12 `13 `14 `15 `16 `12 `13 `14 `15 `16 `12 `13 `14 `15 `16 `12 `13 `14 `15 `16 `12 `13 `14 `15 `16 인허가착공분양준공미분양 주 : 연도별실적은 5 월누계값 ( 미분양제외 ) 자료 : 국토교통부 수도권 비수도권 21

28 인허가 `16 년 5월까지전국인허가실적은 27.5 만호로 `15 년동기간대비 (22.7 만호 ) 21.3% 증가 `16 년 5월수도권 (12.7 만호 ) 은 6.7%, 5대광역시 (4.1 만호 ) 54.5%, 지방도 (10.7 만호 ) 31.8% 증가하면서비수도권의인허가물량이전국인허가물량을견인한것으로나타났으며, - 대구 (9.6 천호 ) 와광주 (6.8 천호 ) 가각각 63.0%, 91.1% 증가 공급주체별 `16 년 5월전국부문별인허가실적은민간부문 (27.0 만호 ) 이 25.1% 증가, 공공부문 (0.5 만호 ) 이 53.6% 감소하였으며, 규모별모든지역및규모에서인허가물량이증가하였고특히 5대광역시의 60m2 ~85 m2규모에서 74.9% 의증가율을보이며가장높은수치를보임 분양 `16 년 5 월전국분양승인실적은 17.6 만호로 `15 년동기간대비 (17.3 만호 ) 1.8% 증가 수도권 (8.0 만호 ) 은 9.8% 감소, 5 대광역시 (2.7 만호 ), 지방도 (6.9 만호 ) 는각각 27.3%, 9.6% 증가 - 수도권은분양물량이감소한가운데부산 (10.0 천호 ) 과대구 (7.5 천호 ) 는각각 75.0%, 69.2% 증가 표 1-7 주요권역별주택공급추이 인허가 분양 착공 준공 ( 단위 : 천호 ) 장기평균구분 1/4 1/4 2/4 3/4 4/4 계대비 5월누계 5월누계 (%) 전국 (21.3) 1.43 수도권 (6.7) 대광역시 (54.5) 1.44 지방도 (31.8) 1.42 전국 (1.8) 1.37 수도권 (-9.8) 대광역시 (27.3) 1.11 지방도 (9.6) 1.44 전국 (6.5) 1.32 수도권 (-4.4) 대광역시 (44.0) 1.31 지방도 (9.8) 1.28 전국 (26.8) 1.29 수도권 (45.4) 대광역시 (-2.1) 1.10 지방도 (20.8) 1.40 주 : 장기평균은 `11 년 ~`16 년각년도 5 월누계평균, 괄호안은전년동기간대비변화율 자료 : 국토교통부 22 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

29 P A R T 1 시장동향 표 1-8 수도권및대도시지역별주택공급추이 구분 서울 인천 경기 부산 대구 광주 대전 울산 1/4, 5 월누계 인허가실적 /4 3/4 4/4 계 /4, 5 월누계 월기준 장기평균대비 (18.7) 1.12 (-25.5) 0.79 (5.9) 1.70 (58.6) 1.29 (63.0) 1.90 (91.1) 1.48 (-55.6) 0.69 (119.5) /4, 5 월누계 분양실적 /4 3/4 4/4 계 구분착공실적준공실적 서울 인천 경기 부산 대구 광주 대전 울산 (7.5) 1.08 (-37.6) 0.82 (-5.1) 1.54 (59.1) 1.35 (14.6) 1.05 (182.7) 1.65 (-12.6) 1.20 (10.5) 1.22 주 : 장기평균은 `11 년 ~`16 년각년도 5 월누계평균, 괄호안은전년동기간대비변화율 자료 : 국토교통부 /4, 5 월누계 ( 단위 : 천호 ) 5 월기준 장기평균대비 (-2.3) 1.10 (-43.9) 0.78 (-8.3) 1.61 (75.0) 1.15 (69.2) 1.13 (25.8) 1.13 (-64.7) 0.64 (1.4) 1.30 (37.8) 1.26 (-25.5) 0.45 (59.9) 1.48 (-38.1) 0.55 (32.5) 1.79 (76.9) 1.66 (24.1) 0.97 (-56.4)

30 착공 `16 년 5월까지전국주택착공실적은 23.8만호로 `15 년동기간대비 (22.3만호 ) 6.5% 증가 수도권 (11.0 만호 ) 4.4% 감소, 5대광역시 (3.8 만호 ) 44.0%, 지방도 (8.9 만호 ) 9.8% 증가 - 서울 (2.7 만호 ) 은 7.5% 증가하였으나경기 (7.8 만호 ) 와인천 (4.6 천호 ) 은각각 5.1%, 37.6% 감소 공급주체별 `16 년 5월전국착공실적은민간부분 (22.4 만호 ) 에서전년동기간대비 8.5% 증가, 공공부문 (1.3 만호 ) 은 18.5% 감소 규모별수도권의 85m2 ~135 m2규모가전년동기간대비 14.6% 증가한가운데, 전국적으로 33.8% 증가하여중대형규모의착공이가장큰증가율을기록 준공 `16 년 5월까지전국의주택준공실적은 18.7 만호로 `15 년동기간대비 (14.8만호) 26.8% 증가 수도권 (9.2 만호 ) 45.4%, 지방도 (6.7 만호 ) 20.8% 증가하였으나 5대광역시 (2.8 만호 ) 는 2.1% 감소 - 서울 (3.4 만호 ) 과경기 (5.5 만호 ) 가각각 37.8%, 59.9% 증가하면서전국준공실적의증가를견인 공급주체별전국준공실적은민간부분 (15.1 만호 ) 이 19.1% 증가, 공공부문 (3.6 만호 ) 이 73.5% 증가함 규모별 40m2이하규모와 80m2 ~135 m2에서전지역증가하여전국적으로각각 72.3%, 30.5% 증가하였으며수도권에서는 40m2이하, 80m2 ~135 m2순으로준공물량이증가 2) 주택미분양동향미분양 `16 년 5월전국미분양주택수는 5.5만호로 `15 년동월대비 (2.8만호) 97.1% 증가한수치이나, `15 년말 (6.2 만호 ) 대비 9.7% 감소 전년동월대비수도권, 5대광역시, 지방도모두미분양물량이증가한가운데 5대광역시 (2.1 만호 ) 는 303.2% 증가하면서가장높은증가율을기록하였으나 `15 년말대비수도권은 9.7 천호감소, 5대광역시는 0.1 천호증가지방도지역은 3.6 천호증가한것을볼때, 수도권및부산, 대구, 대전의미분양은감소세로전환되었으나광주, 울산및지방도지역은미분양물량이지속적으로증가하는상황임 규모별 85m2이상규모에서지방도지역을제외하고수도권, 5대광역시는미분양물량이감소하였으나 60m2 ~85 m2규모의미분양물량증가가두드러져 5대광역시가 735.6% 증가 - 지방도의 85m2이상규모는전년동월대비 9.4% 증가 24 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

31 P A R T 1 시장동향 표 1-9 미분양추이 ( 단위 : 천호 ) 구분 1/4 1/4 2/4 3/4 4/4 5월 5월 (%) 전국 (97.1) 수도권 (44.7) 서울 (-48.1) 인천 (-70.3) 경기 (65.2) 5대광역시 (303.2) 부산 (50.1) 대구 (2883.7) 광주 (774.2) 대전 (88.0) 울산 (1541.8) 지방도 (133.1) 주 : 괄호안은전년동월대비변화율 자료 : 국토교통부 표 1-10 공사완료후미분양추이 ( 단위 : 천호 ) 구분 1/4 1/4 2/4 3/4 4/4 5월 5월 (%) 전국 (-13.3) 수도권 (-19.8) 서울 (4.0) 인천 (-68.6) 경기 (-22.4) 5대광역시 (-16.6) 부산 (-31.3) 대구 광주 (486.1) 대전 (-50.2) 울산 (-1.6) 지방도 (3.2) 주 : 괄호안은전년동월대비변화율 자료 : 국토교통부 25

32 공사완료후미분양 `16 년 5월전국공사완료후미분양현황은 1.08 만호로 `15 년동월대비 (1.25 만호 ) 13.3% 감소 5대광역시 (0.07 만호, -16.6%), 수도권 (0.66 만호, -19.8%) 은감소지방도 (0.35 만호, 3.2%) 는증가수도권은인천과경기가각각 68.6%, 22.4% 감소하였으며서울은 4.0% 증가 - 5대광역시는광주가유일하게증가하여공사완료후미분양물량이 211 호이며, 대구는 `15 년 9 월이후현재까지공사완료후미분양물량은없음 26 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

33 P A R T 1 시장동향 토지시장 이석희연구원 전국장기동향 1) 지가지수동향지가동향지가지수는 `12년과 `13년다소보합세를보였고전반적으로상승하고있으나, 실질지가지수는전반적으로보합세유지 `11 년 1월 95.2 를기록했던지가지수는 `12~`13 년한때보합국면 * 을보였으나, 지가는지속적으로상승하여, `16 년 5월 기록하면서 `14 년 1월대비 5.3% 상승 * `11 년 ~`13 년월평균지가변동률은 0.090%, `14년 ~`15 년월평균지가변동률은 0.177% 를보였으며, 보합국면인 `12.8~`13.1 월평균지가변동률 0.049% `13.7~9 월평균지가변동률 0.032% 기록 소비자물가지수를고려한실질지가의경우 `11 년 1월이후전반적으로지속적감소세를나타내면서 `11 년 8월최저점인 를기록하였으나, `15 년부터지속적인상승세를기록하고있으며, ( =100) 최근 5년만에가장높은수준인 `16 년 5월 까지상승하였고 (`11 년 1월 기록 ), `14 년 1 월대비 1.27% 상승함 그림 1-25 지가지수및지가변동률 그림 1-26 지가지수및실질지가지수 ( 지가지수 : =100) 지가변동률지가지수자료 : 국토교통부 0.3% 0.2% 0.1% 0.0% -0.1% 자료 : 국토교통부 실질지가지수 ( 지가지수 : =100) ( 실질지가지수 : =100) 지가지수 27

34 용도지역별실질지가지수금융위기이후상업지역의실질지가지수가가장큰폭으로하락하였고, 이후가장더디게회복중이며, 주거지역은가장빠르게상승중 상업지역실질지가지수는가장큰폭으로하락하였으나, 회복속도는가장더디게나타나고있으며 *, 이는지속적인불경기에기인한것으로판단됨 * `11 년 1월 에서가장큰폭으로하락하였고, `16년 5월현재 를기록하면서용도지역중가장느린회복세나타냄 주거지역실질지가지수는두번째로큰폭으로하락하였고, `14 년이후가장빠르게상승하고있으며 *, 이는기준금리인하, 주택의수익부동산으로의인식증대 ** 등으로인해주택가격이비교적급등하고있기때문인것으로판단됨 * `11 년 1월 에서큰폭으로하락후가장빠르게회복하여 `16년 5월 를기록하면서, 가장높은실질지가지수나타냄 ** 기준금리인하등으로대체투자시장이활성화되고, 이로인해주택이수익부동산으로의인식이증대되면서, 전세의월세화경향가속화됨 계획관리지역실질지가지수는 `11 년 1월 에서 `14 년까지보합세를보였으나, `15 년이후상업지역, 공업지역, 녹지지역에비해빠르게상승하면서 `16 년 5월 기록 그림 1-27 주요용도지역실질지가지수 ( 실질지가지수 : =100) 주거지역 상업지역 계획관리지역 자료 : 국토교통부 ( 실질지가지수 : =100) 공업지역 녹지지역 28 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

35 P A R T 1 시장동향 2) 토지거래량동향거래량동향토지거래량 ( 필지 ) 은 `11 년이후로전반적인상승추세를보이고있으며, `11 년이후로는지방도지역중심으로, `13 년이후로는수도권중심으로거래증대 토지거래량 ( 필지기준 ) 은 `13 년부터완만하게상승하였으나, `15 년 4월 (29.2 만여건 ) 이후다소하락하면서 `16 년 5월 25.2 만건거래되었고, 면적기준으로는지속적인보합세유지 순수토지거래량은필지및면적모두 5년간보합세를보이고있으며, 면적기준으로평균적으로월 150 km2수준거래유지 지방대도시의토지거래비중 ( 필지 ) 은 `11~15 년에 `18~20% 수준이었으나, `15 년하반기부터급락하면서, `16 년 5월 15.4% 수준임 * 반대로수도권은 `13년이후지속적으로거래비율이증가하여 `15년부터 40% 수준유지 순수토지의지역별거래량비중은지역별로큰변화없이기존추이를유지 그림 1-28 토지거래량 (3 개월이동평균 ) 300,000 그림 1-29 순수토지거래량 (3 개월이동평균 ) 200, , , , 토지거래량 ( 필지 : 건 ) 토지거래량 ( 면적 : 천m2 ) 자료 : 국토교통부 토지거래량 ( 필지 : 건 ) 토지거래량 ( 면적 : 천m2 ) 자료 : 국토교통부 그림 1-30 지역별토지거래량비중 ( 필지 ) 60% 40% 20% 0% 수도권 지방대도시 지방도지역 자료 : 국토교통부 그림 1-31 지역별순수토지거래량비중 ( 필지 ) 100% 80% 60% 40% 20% 0% 수도권 지방대도시 지방도지역 자료 : 국토교통부 29

36 외국인토지거래외국인의토지거래량 ( 필지 ) 은전반적인상승추세를보이면서 `14 년부터 `10 년대비 2배수준거래가이루어지고있으며, 특히제주도의거래량이급격히상승 외국인의토지거래량은필지기준으로 `10 년이후완만히상승하였으나, `14 년부터모든지역에서급격한상승 * * `10 년부터 `13년사이의외국인월평균토지거래량은 732건에서 865건으로완만히상승하였으나, `14년부터 1,286건, `15년 1,645건, `16년 1,923건으로급격히상승 특히, 제주지역은부동산투자이민제가시행된 `10 년이후외국인토지거래량이지속적으로상승하였고, `16 년월평균거래량은 `10 년대비 7배수준기록 * 제주월평균거래량은 `10년 21건수준이었으나, `12년 63건, `14년 155건을기록하였고, `16년현재월 157 건거래되고있음 2,000 1,500 1, 그림 1-32 외국인토지거래량 ( 필지 ) 2,000 1,500 1, 그림 1-33 외국인토지거래량 ( 면적 ) 서울인천ㆍ경기지방대도시지방도지역 서울인천ㆍ경기지방대도시지방도지역 자료 : 국토교통부 자료 : 국토교통부 그림 1-34 제주도외국인토지거래량 ( 필지 ) 그림 1-35 제주도외국인토지거래량 ( 면적 ) 순수토지 복합부동산 순수토지 복합부동산 주 : 3개월이동평균 (3MA) 기준자료 : 국토교통부 주 : 3개월이동평균 (3MA) 기준자료 : 국토교통부 30 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

37 P A R T 1 시장동향 지역별토지시장동향 1) 실질지가동향실질지가동향실질지가는 `14 년, `15 년모두하락하였으나, `16 년상반기 (5월말기준 ) 에는전국적으로상승하였으며, 특히제주의지가상승률이가장높음 `16 년상반기 (5 월말기준 ) 실질지가는수도권에비해비수도권중심으로높은상승률을보이고있으며, 특히지방도지역에비해지방대도시가더욱큰폭으로상승 * 수도권은 0.2%( 인천 )~0.6%( 서울 ) 대를나타내고있으나, 지방도지역은 0.3%( 충북 )~ 8.9%( 제주 ) 수준, 지방대도시 ( 세종제외 ) 는 0.6%( 울산 )~1.1%( 대구 ) 수준기록 세종과제주만 3개년연속실질지가상승을보이고있음 * 세종의실질지가는 `15년에상승폭이축소하였으나, `16년에다시상승폭확대 * 제주의 `16년지가상승률은가장높은수준으로써, 전국의 9배수준인 8.9% 상승 그림 1-36 시도별지가변동률 ( 단위 : %) 2% 1% 0% -1% % 전국서울부산대구인천광주대전울산세종 `14 년 (`13 년 12 월 ~ `14 년 05 월 ) `15 년 (`14 년 12 월 ~ `15 년 05 월 ) `16 년 (`15 년 12 월 ~ `16 년 05 월 ) 8.9 3% 2% 1% 0% -1% -2% 경기강원충북충남전북전남경북경남제주 `14 년 (`13 년 12 월 ~ `14 년 05 월 ) `15 년 (`14 년 12 월 ~ `15 년 05 월 ) `16 년 (`15 년 12 월 ~ `16 년 05 월 ) 주 : 지가변동률은전년도 12월부터해당연도 5월까지변동률을의미자료 : 국토교통부 31

38 2) 용도지역 3) 별변화율동향 4) 용도지역 `16 년상반기 (5월말기준 ) 용도지역별실질지가상승폭은대체적으로높아지고있음 용도지역별실질지가는 `14 년또는 `15 년에용도지역에따라대체로하락하였으나, `16 년에는모든용도지역에서상승 전국의 `16 년주거지역실질지가는상승하였으며, 용도지역중가장높은상승률인 0.69% 기록 상업지역의 `16 년실질지가는 0.53% 상승하였으며, 수도권 (0.37%) 에비해지방 (0.87%) 중심으로크게상승함 공업지역은 0.3% 상승하였고, 수도권, 지방, 대도시간에서유사한상승률기록 계획관리지역은 0.67% 상승하였으며, 대도시의상승률이가장낮음 1.0% 그림 1-37 `16(~5 월 ) 년용도지역별실질지가변동률 ( 단위 : %) 0.5% 0.0% 주거지역상업지역공업지역계획관리지역 전국대도시수도권지방 표 1-11 지역별 용도지역별실질지가변동률 ( 단위 : %) 구분 주거지역상업지역공업지역계획관리지역 전국 대도시 수도권 지방 주 : 각시기별수치는전년말대비해당년 5월말까지변동률을의미 자료 : 국토교통부 3) 용도지역은도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로구분되고있으며, 도시지역은다시주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로구분되고, 관리지역은계획관리지역, 생산녹지지역, 자연환경보전지역으로구분됨 4) 본절에서는녹지지역을제외한도시지역 ( 주거 상업 공업 ) 과도시지역에준하여관리되고있는계획관리지역을대상으로지가지수동향을분석함 32 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

39 P A R T 1 시장동향 시도별 `16년상반기 (5월말기준 ) 지역별실질지가상승률은제주, 세종, 대구지역이매우높게나타남 주거지역은제주 (4.82%), 대구 (1.42%), 세종 (1.34%), 대전 (1.28%), 부산 (1.21%), 강원 (1.10%) 등순이고, 충북 (0.39%) 과인천 (0.32%) 의상승률이가장낮음 상업지역은제주 (3.32%), 세종 (1.98%), 부산 (1.63%), 대구 (0.93%), 대전 (0.66%), 울산 (0.53%) 등순이고, 충북 (-0.31%) 은실질지가하락 공업지역은제주 (1.59%), 대구 (0.98%), 광주 (0.66%), 충북 (0.62%), 인천 (0.44%) 등순으로높고, 울산 (-0.18%), 전북 (-0.22%) 은실질지가하락 계획관리지역은제주 (6.06%), 세종 (0.89%), 경북 (0.82%), 울산 (0.75%) 등순으로높음 표 1-12 시도별 용도지역별실질지가변동률 ( 단위 : %) 구분 주거지역상업지역공업지역계획관리지역 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 주 : 각시기별수치는전년말대비해당년 5월말까지변동률을의미 자료 : 국토교통부 33

40 대구 `16 년상반기 (5월말기준 ) 대구지역의주거ㆍ공업ㆍ녹지지역실질지가상승률은대도시중에서가장높은수준 `16 년대구의주거지역지가상승률은 1.42% 를기록하면서제주에이은 2위를기록하였고, 대도시중가장높은수준나타냄 * 대구를제외한대도시주거지역의지가상승률은 0.32%( 인천 ) ~ 1.28%( 대전 ) 의분포기록 공업지역지가상승률은 0.98% 를기록하면서대도시중가장높음 * 대구를제외한대도시공업지역의지가상승률은 -0.18%( 울산 ) ~ 0.66%( 광주 ) 의분포기록 상업지역 (0.93%) 및녹지지역 (1.23%) 역시대도시중에서높은수준의상승률기록 울산 `16 년상반기 (5월말기준 ) 울산의실질지가상승률은대체적으로높은수준을보이고있으나, 지역산업불경기로인해공업지역은전국에서가장낮은상승률을기록하고있음 `16 년울산의용도지역별지가상승률은주거 0.95%(7 위 ), 상업 0.53%(6 위 ), 녹지 0.59%(9 위 ), 계획관리지역 0.75%(4 위 ) 를기록하면서대체로높은수준을보임 공업지역 * 지가상승률은 -0.18% 를기록하면서전국에서가장낮은상승률을기록하고있으며, 이는지역대표산업인조선해양산업의불경기로인한지역침체 ** 에기인함 * 울산, 전북 (-0.22%) 지역의공업지역지가하락 ** 현대중공업이위치한울산동구는 `14.1월부터 `16.5월사이에 3천여명인구감소 ( 울산전체 1.6만명증가 ) 세종세종지역의실질지가상승률은매우높은수준이며, 상업ㆍ계획관리지역은제주에이어 2위수준 세종시실질지가상승률은상업지역 1.98%, 계획관리지역 0.89% 를기록하며제주에이어 2위수준 주거지역지가상승률은 1.34%(3 위 ), 공업지역 0.40%(7 위 ), 녹지지역 1.00%(3 위 ) 기록 제주제주는모든용도지역에서가장높은지가상승률을기록하고있으며, `16 년상반기 (5월말기준 ) 지가상승률은 `14 년및 `15 년동기간상승률을초과하는수준 제주는유일하게최근 3개년 ( 전년 12월부터해당연도 5월까지 ) 동안주거지역의실질지가가상승 (0.54%, 0.71%, 4.82%) 하였으며, `16 년에가장높은상승폭기록 34 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

41 P A R T 1 시장동향 그림 1-38 주요지역용도지역별지가변동률 2% 주거지역 2% 주거지역 0.69% 1% 1% 전국 계획관리지역 0.67% 0% -1% 상업지역 0.53% 서울 계획관리지역 0% -1% 상업지역 0.48% 0.30% 녹지지역 공업지역 녹지지역 공업지역 2% 주거지역 2% 주거지역 1% 1% 부산 계획관리지역 0% -1% 상업지역 대구 계획관리지역 0% -1% 상업지역 녹지지역 공업지역 녹지지역 공업지역 2% 주거지역 2% 주거지역 1% 1% 계획관리지역 0% 상업지역 계획관리지역 0% 상업지역 인천 -1% 광주 -1% 녹지지역 공업지역 녹지지역 공업지역 2% 주거지역 2% 주거지역 1% 1% 계획관리지역 0% 상업지역 계획관리지역 0% 상업지역 대전 -1% 울산 -1% 녹지지역 공업지역 녹지지역 공업지역 4% 주거지역 6% 주거지역 세종 계획관리지역 2% 0% -2% 상업지역 제주 계획관리지역 4% 2% 0% -2% 상업지역 녹지지역 공업지역 녹지지역 공업지역 2014년 (`13년 12월 ~`14년 5월 ) 2015 년 (`14 년 12 월 ~`15 년 5 월 ) 2016 년 (`15 년 12 월 ~`16 년 5 월 ) 자료 : 국토교통부 35

42 상업지역역시대폭상승하여 3.32% 기록함으로써, 세종 (1.98%) 에비해더욱높은상승을보여줌 공업지역은 1.59% 를기록하였으나, 전국에서가장높은수준 * 수도권의지가상승률은주거지역 0.58%, 상업지역 0.37%, 공업지역 0.28%, 녹지지역 0.20% 로낮은수준 계획관리지역의지가상승률은 6.06% 로써, 2위세종 (0.89%) 의 6배수준 전체적으로제주지역은모든용도지역에서개발압력 * 이상승하면서지속적인상승세였으나, 제2공항건설발표 ** 이후개발압력이급증하면서지가상승이가속화됨 * 외국인의제주지역관광증가및지속적인투자, 내국인의영어교육마을과혁신도시에의한투자및이주등에의한지속적인개발압력 * * `15 년제주제2공항건설추진결정 (` ) 으로인해지난 11월부터전국의 10배수준인월간 0.94% ~ 2.09% 의높은지가상승기록 ( 동기간전국 0.17%~0.25% 수준 ) 대도시 `16년상반기 (5월말기준 ) 서울및광역시의지가상승률은주거ㆍ상업ㆍ공업지역에서전국평균에비해높은수준을보이고있음 `16 년지가상승률은주거지역 0.78%, 상업지역 0.65%, 공업지역 0.39%, 녹지지역 0.45% 로전국평균에비해높은수준 * 수도권의지가상승률은주거지역 0.58%, 상업지역 0.37%, 공업지역 0.28%, 녹지지역 0.20% 로낮은수준 계획관리지역지가상승률은 0.37% 로전국평균에비해낮은수준임 36 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

43 P A R T 1 시장동향 3) 지역별토지거래량동향 5) 토지거래량 6) `16년상반기 (5월말기준 ) 토지거래량은전년동기에비해다소감소하였으나, 대체적으로증가하는추세에있음 토지거래량은수도권, 지방, 서울, 경기, 지방대도시, 지방도지역모두전년동기에비해감소하였으나, 대체적으로증가하는추세 수도권의토지거래량은지속적으로상승하면서 `16 년에 44.3 만필지가거래되고있고, 지방역시지속적으로상승하면서 70.2 만필지거래 서울의거래량은지속적으로상승하였고 `16 년에 12.7 만필지거래 세종의거래량은전년동기 (2.0 만필지 ) 에비해크게하락한 1.3 만필지거래됨 제주는거래량이지속적으로증가하고있으며, `16 년에가장많은 3.2 만필지거래 그림 1-39 지역별 1 월 ~5 월누적토지거래량 ( 단위 : 천필지 ) 1, 수도권 지방 0 서울 경기 지방대도시 지방도지역 세종 제주 (1 월 ~5 월 ) 주 : 해당연도 1 월 ~5 월누적거래량 자료 : 국토교통부 5) 본장은거래량을필지기준으로분석함. 필지단위가면적단위보다실생활및부동산시장상황을잘반영하고있기때문임 6) 토지거래량은토지만거래및토지ㆍ건축물일괄거래내역을기초로작성함 37

44 순수토지 7) `16 년상반기 (5 월말기준 ) 순수토지거래량은수도권과지방모두증가하는추세에있음 수도권에비해지방은순수토지거래량의변동성이비교적낮은상태로보임 수도권의순수토지거래량은지속적으로증가하고있으며, `16 년거래량은서울 7천필지, 경기 9만필지, 수도권 10.6 만필지를보이고있음 지방의순수토지거래량은도지역보다대도시중심으로증가하는중으로, `16 년거래량은대도시 3.9 만필지, 도지역 31.9 만필지기록 세종의순수토지거래량은감소하면서 `15 년에거래량 (2,200 여필지 ) 이최저점을기록하였으나, `16 년에 3,900 여필지로급증함 제주의순수토지거래량은지속적으로증가하여 `16 년 2.1 만여필지가거래되었으며, 시도지역중유일하게지속적으로증가함 그림 1-40 지역별 1 월 ~5 월누적순수토지거래량 ( 단위 : 천필지 ) 수도권 0 지방 0 서울 0 경기 지방대도시 지방도지역 세종 제주 (1 월 ~5 월 ) 주 : 해당연도 1 월 ~5 월누적거래량 자료 : 국토교통부 7) 토지거래량중에토지만거래내역을기초로작성 38 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

45 용산역광명역천안아산역오송역대전역김천구미역동대구역신경주역부산역익산역정읍역광주송정역수도권충청권영남권호남권 울역P A R T 1 시장동향 주요정책사업관련지가동향 1) KTX 역세권주요 KTX 역세권 `16 년상반기 (5월말기준 ) KTX 역세권의지가상승률은역세권개발이활발한지역및신설호남선지역에서높게나타남 김천구미역 (1.5%), 동대구역 (2.1%), 신경주역 (1.9%) 은역세권개발및인근지역의개발이활발히진행됨에따라모 ( 母 ) 도시에비해지가상승폭높음 * 타 KTX 역세권모 ( 母 ) 도시에비해대구경북지역 KTX 역세권의모도시는지가상승폭이높은수준이나, 역세권의지가상승폭이더욱높게나타났으며, ** 김천구미역은경북혁신도시의개발효과, 동대구역은신세계백화점및복합환승센터공사, 신경주역은새로운진입로추진에기인함 호남선 KTX 역세권은개통효과 * 로인해역세권의지가상승폭이모 ( 母 ) 도시에비해높음 * K T X 호남선은 `15년 4월에개통하였고, 이로인한개발잠재및심리적효과가지속되고있는것으로판단되며, ** 특히신설된광주송정역이 KTX 개통으로인한지가상승이가장높은것으로나타남 그림 1-41 `16 년주요 KTX 역세권과모 ( 母 ) 도시의지가변동률 ( 단위 : %) 2% 1% % 서0% KTX 역세권주 : 1) KTX 역세권 ( 반경 1,000m) 내표본지를대상으로지가변동률산출 2) 표본수가적은역세권제외 3) 천안아산역의모도시는아산시, 김천구미역의모도시는김천시로함 4) 기간 : ~ 자료 : 한국감정원 모도시 39

46 나주역기존철로 KTX 역세권기존철로를활용하는일반 KTX 역세권의 `16년상반기 (5월말기준 ) 지가변동률은모 ( 母 ) 도시와큰차이가없음 기존철로 KTX 역세권의평균지가상승률은 0.9% 를기록하면서 KTX 역세권 (1.1%) 에비해다소낮은상승률기록 * 수원역 (0.2%), 행신역 (0.2%), 목포역 (0.3%) 등일부역은지가변동이겨의없는수준 나주역 (2.5%), 곡성역 (1.7%), 창원중앙역 (1.3%), 진주역 (1.3%), 여천역 (1.2%) 등일부역만모도시에비해높은지가상승률기록 * 나주역, 진주역등은역세권개발및혁신도시개발등을통해개발이본격화되면서모도시에비해역세권의실질지가상승률이높게나타남 그림 1-42 `16 년상반기 (5 월말기준 ) 일반 KTX 역세권과모 ( 母 ) 도시의변동률 ( 단위 : %) 2% 0.7 1% 0% 영등포역 수원역행신역0.8 창원역 창원중앙역마산역진주역1.0 밀양역 구포역수도권부산경남권 % 2% 1% 0% 서 대전역 논산역0.5 계룡역 전주역0.9 남원역 목포역 여수엑스포역여천역순천역 곡성역충청권호남권 KTX 역세권주 : 1) KTX 역세권 ( 반경 1,000m) 내표본지를대상으로지가변동률산출 2) 표본수가적은역세권제외 3) 기간 : ~ 자료 : 한국감정원 모도시 40 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

47 P A R T 1 시장동향 2) 혁신도시대구와제주를제외한모든지역혁신도시의 `16 년지가변동률은모 ( 母 ) 도시에비해다소높게나타남 대구혁신도시는 0.9% 의지가상승률을기록하면서대구시 1.7% 에비해낮은데, 이는혁신도시로이전하는기업전체가 `15 년에이전을완료함에따라상승여력비교적제한적이기때문인것으로판단됨 제주혁신도시는 4.7% 의매우높은지가상승률을기록하고있으나, 모도시인서귀포가제주제2공항등의개발호재로인해더욱높은지가상승을기록하면서, 제주혁신도시의지가상승률이상대적으로낮아보이는현상으로보임 모든중소도시의혁신도시는해당모도시의지가상승률보다높게나타나고있으며, 특히전북혁신도시 ( 전주 완주 ), 전남혁신도시 ( 나주 ), 경남혁신도시 ( 진주 ) 의지가는각각 1.7%, 3.1%, 2.5% 상승하여전국혁신도시중에가장높은수준의상승률을보이고있음 - 이는모 ( 母 ) 도시의지역경제규모가크지않아혁신도시에의한지가상승효과가높게나타나기때문인것으로판단됨 그림 1-43 `16 년상반기 (5 월말기준 ) 혁신도시지가변동률 ( 단위 : %) 6% % 3.1 2% % 부산 대구 울산 강원 ( 원주 ) 충북 ( 진천, 음성 ) 전북 ( 전주, 완주 ) 전남 ( 나주 ) 경북 ( 김천 ) 경남 ( 진주 ) 제주 ( 서귀포 ) 혁신도시 모 ( 母 ) 도시 1 모 ( 母 ) 도시 2 ( 충북 : 음성군, 전북 : 완주군 ) 주 : 1) 혁신도시명대신지역명으로대체 2) 기간 : ~ 자료 : 한국감정원 41

48 3) 산업단지 `16년산업단지의지가는도지역에비해대도시가비교적높은지가상승률을보여주고있으나, 울산의경우지가상승이없으며최근에오히려하락하고있음 울산의산업단지는조선, 중공업등지역중심산업의불황에따라전국에서가장낮은지가변동률 (0.0%) 을보이면서, 모도시 (1.0%) 와격차가가장크게남 - 현대중공업배후지인울산동구의 `16 년 4월지가는 `13 년 9월이후처음으로하락하였으며 (-0.23%), `16 년 5월역시하락함 (-0.08%) 그외대도시인대구, 광주는각각 1.2%, 1.4% 기록 - 도지역에비해대도시지역에서산업단지의수요가비교적풍부한것으로판단됨 도지역의산업단지는서해안권역인경기, 충북, 충남, 전북지역이비교적높게나타남 - 동해안권역인강원, 경북, 경남은 0.8%, 0.5%, 0.5% 수준이었으나경기, 충북, 충남, 전북은 0.6%, 1.4%, 0.7%, 0.7% 수준기록 그림 1-44 `16 년상반기 (5 월말기준 ) 시도별산업단지및해당시도지가변동률 ( 단위 : %) 2% % % 부산대구광주울산경기강원충북충남전북전남경북경남산업단지해당시도주 : 1) 산업단지는국가산단, 일반산단, 도시첨단산단, 농공산단포함 2) 산업단지가없거나표본수적은지역제외 3) 기간 : ~ 자료 : 한국감정원 42 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

49 P A R T 1 시장동향 상업용부동산임대및거래동향 우남교책임연구원 오피스임대동향 1) 공실률및임대료 `16 년 1분기기준오피스빌딩임대시장동향은 3월들어다소개선되고있으나경기둔화의영향으로오피스공실률은전분기대비 0.4%p상승하여 13.4% 이고, 실제계약된임대료는m2당 14.8천원수준으로나타났으며임대료변동추세를확인할수있는임대가격지수는전분기대비 0.1% 하락 `16 년 1분기초반, 전반적인기업경기부진으로기존건물의공실이소폭증가하여대부분의지역의공실률이상승하였으나, 인천, 전남, 제주등은하락 동남권 ( 부산, 울산, 경남 ) 은조선업등제조업의수출부진으로인해지역경제가전반적으로침체되어공실도증가추세이나, 경기는 IT( 정보기술 ) 업체의판교이전, 삼성전자본사수원이전 (`16.3) 등으로전국최저수준의공실률을 (5.3%) 유지 3월들어일부경제지표가회복세를보이고있으나, 여전히기업경기가하방경직성을보이고있고이로인한임차수요감소로임대료하락추세는지속되고있는것으로분석됨 임대료수준은기업임대수요가많은서울, 경기등수도권지역이높으며, 임대가격지수는대부분지역에서하락하는추세를보임 표 1-13 지역별오피스빌딩임대동향 ( 16.1Q 기준, 변동률은전분기대비 ) 전국서울부산대구인천광주대전울산경기강원충북충남전북전남경북경남제주 공실률 (%) 임대료 ( 천원 / m2 ) 임대가격지수변동률 (%)

50 그림 1-45 지역별오피스빌딩임대료수준및임대가격지수변동률 ( 전분기대비 ) ( 단위 : 천원 / m2, 전기분대비 %) 전국서울부산대구인천광주대전울산경기강원충북충남전북전남경북경남제주 임대료 ( 천원 / m2 ) 임대가격지수변동률 (%) -1.0 표 1-14 지역별오피스빌딩임대가격지수전분기대비변동률추이 구분 오피스빌딩임대가격지수전분기대비변동률 (%) 추이 `16.1Q `14.1Q `14.2Q `14.3Q `14.4Q `15.1Q `15.2Q `15.3Q `15.4Q 지수전기대비 전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 주 : 지수는 `15.4Q 기준 (=100) 이며, 음 (-) 의변동은붉은색으로표기함 44 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

51 P A R T 1 시장동향 서울은전국평균에비해공실률은낮고임대료수준은높은것으로나타남 도심지역서울역및충무로상권을중심으로공실이일부해소되었으나전체적으로는공실이전분기대비 0.3%p 소폭증가하여 10.9% 로나타났으며, 특히중소형오피스건물의공실률이 13.8% 로다른지역보다상대적으로높게나타남. 그러나타지역대비상대적으로높은임차선호로인하여임대료는소폭상승하여서울에서가장높은임대료 (24.5 천원 / m2 ) 를기록함. 특히대형오피스건물의임대료가가장높은 29.4 천원 / m2으로나타남 강남지역지속적인임대료하락으로강남지역의평균임대료는 21.2 천원 / m2로나타났으며, 공실률은전분기대비 1.1%p 감소한 10.4% 로나타남. 대형오피스의경우삼성그룹계열사중금융관련계열사가대규모로강남지역내로유입되고공실률해소에기여하여다른지역에비해가장낮은 7.1% 공실률을보임 여의도 마포지역공공기관 ( 16 년 2월건강보험관리공단, 신용보증기금 ) 의지방이전및증권사의이전등의영향으로대형오피스의공실률이 13.7% 로높게나타났으며, 중소형오피스의공실률이가장낮은 6.4% 를기록하면서전체임대료는소폭상승하여 18.5 천원 / m2로나타남 기타지역장안동상권의공실이일부해소되었으나, 목동, 홍대합정의공실이증가하여기타지역공실률은전분기대비 1.2%p 상승한 9.5% 로나타남. 기타지역은서울전체평균을하회하는임대료수준 (14.1 천원 / m2 ) 을보이며전분기대비보합수준임 표 1-15 서울광역상권별오피스빌딩공실률, 임대료, 임대가격지수 공실률 (%) 임대료 ( 천원 / m2 ) 임대가격지수 대형중소형전체대형중소형전체지수전분기대비 (%) 서울전체 도심지역 강남지역 여의도 마포지역 기타지역 주 : 1) 임대가격지수기준시점 : 15 년 4 분기 (=100) 2) 규모기준 : 대형 = 연면적 33,058 m2이상 / 중소형 = 33,058 m2미만 45

52 2) 투자수익률기준금리동결등저금리추세가계속되면서오피스에대한꾸준한투자수요로인해자산가치상승세가지속되었으나, `16 년 1분기기준상승세가다소둔화되어투자수익률은 1.51% 로전분기대비 0.09%p 하락 서울 (1.64%), 경기 (1.87%) 는낮은공실률로인한안정적인임대수입이확보될것으로보이며, 제주 (2.80%) 는제주2 공항개발기대감과관광업등서비스업을중심으로지역경제가호황을보이면서비교적높은투자수익률을보임 부산은부동산시장활황으로양호한투자수익률 (1.68%) 을유지하고있으나, 지역경제침체로상승폭은둔화되었으며, 충북은가장낮은투자수익률 (0.64%) 을나타냄 표 1-16 지역별오피스빌딩투자수익률 ( 단위 : %) 전국서울부산대구인천광주대전울산경기 강원 충북충남전북전남경북경남제주 소득수익률 자본수익률 투자수익률 그림 1-46 지역별오피스빌딩투자수익률 ( 단위 : %) 전국서울부산대구인천광주대전울산경기강원충북충남전북전남경북경남제주 소득수익률자본수익률투자수익률 서울비교적낮은공실률과꾸준한자산가치상승의영향으로서울의투자수익률은전국평균보다 높은 1.64% 로나타남 도심지역종로상권 (2.05%) 등을중심으로높은수익률을기록하며도심지역은서울 4 개광역상권 46 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

53 P A R T 1 시장동향 중가장높은투자수익률 1.78% 를보임 강남지역임대료하락세와더불어자산가치상승폭이둔화되면서투자수익률은전분기대비 0.08%p 하락한 1.51% 로나타나전국평균과유사한수준을보임 여의도 마포지역거래가능한여의도및영등포상권의꾸준한임대수요영향으로서울광역상권중두번째로높은투자수익률 (1.72%) 을보임 기타지역서울광역상권중가장낮은투자수익률 (1.46%) 을나타내었고, 전분기대비 0.12%p 하락하여전국평균보다낮은수준을보임 표 1-17 서울광역상권별오피스빌딩투자수익률 ( 단위 : %) 전국 서울 도심 강남 여의도 마포 기타 소득수익률 자본수익률 투자수익률 장기동향 `16 년 1분기기준전국오피스빌딩의연간 (`15.2Q~`16.1Q) 투자수익률은 5.98% 로다른투자상품 * 보다높은투자수익률을기록하였으며, 3년간평균투자수익률은 5.70% 로나타남 * 채권 국고채 (3년) 1.455%, 회사채 (3년,AA-) 1.910%, 금융상품정기예금 1.64%, CD금리 (91일) 1.58% ( 한국은행, 2016년 5월기준 ) 서울 (6.70%), 부산 (6.40%), 경기 (6.75%) 가전국평균 (5.98%) 보다높은투자수익률을보였으며, 특히제 그림 1-47 지역별오피스빌딩연간투자수익률추이 ( 단위 : %) 전국서울부산대구인천광주대전울산경기강원충북충남전북전남경북경남제주 2013 년 2014 년 2015 년 2016 년 1Q 기준 47

54 주는관광서비스업호황및개발기대감영향으로최근 1년연간수익률이가장높은 8.18% 를기록 반면, 울산은조선및제조업등의지역경제침체영향으로연간투자수익률이하락하는추세를보임 (`14 년대비 `15 년연간투자수익률 1.48%p 하락 ) 최근 3년간평균연간투자수익률은서울 (6.59%), 부산 (6.28%), 경기 (5.81%) 순으로평균을상회하는높은수준을보였으며, 제주는꾸준한상승세를지속 ( 최근 3년 2.48%p 상승 ) 하였고, 충북은가장낮은 1.79% 의투자수익률을나타냄 서울의 4개광역상권은연간투자수익률이소폭하락하는추세이나여전히높은투자수익률 ( 도심지역 7.35%, 강남지역 6.14%, 여의도 마포지역 7.20%, 기타지역 5.94%) 을보이고있으며, 특히도심지역과여의도 마포지역은최근 3년평균투자수익률이각각 7.20%, 7.11% 로전국에서투자수익률이가장높음 표 1-18 지역별연간투자수익률추이 구분 오피스빌딩연간투자수익률 (%) 변동추이 2013년 2014년 2015년 2016년 1Q기준 최근 3년평균 * 전국 서울 도심지역 강남지역 여의도 마포지역 기타지역 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 주 : 연간투자수익률 = 이며, 여기서 는분기투자수익률임. 또한최근 3년간평균투자수익률은연간투자수익률산정후, 기하평균함 48 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

55 P A R T 1 시장동향 상가임대동향 1) 공실률및임대료 `16년 1분기기준상업용부동산상가의공실은경기둔화로전반적으로다소증가했으나, 임대료는일부지역에서소폭상승함. 또한임대료는중대형상가 (31.1 천원 / m2 ) 가가장높았으며, 집합상가 (28.8천원 / m2 ), 소규모상가 (16.5 천원 / m2 ) 순으로나타남. 임대료변동추세를확인할수있는임대가격지수는중대형상가가전분기대비 0.2% 상승한반면집합상가는보합을기록 중대형상가대부분지역의공실률이상승한가운데일부지방 ( 대구, 광주, 강원, 제주 ) 은소폭하락하였으며, 전국공실률은전분기대비 0.3%p 상승한 10.6% 로나타남. 임대료는지가가높고유동인구가많은수도권상권이높은수준을보이는가운데, 대부분의지역에서보합또는상승을보였으며, 울산, 경북등은소폭하락 울산은조선업부진등의영향이인근상권에미쳐전반적으로공실이증가한 12.7% 로나타남 (1.7%p 상승 ) 서울 ( 광화문, 종로, 건대입구 ), 부산 ( 중구시장 ), 대구 ( 계명대, 범어 ) 등유동인구가꾸준한지역을중심으로임대료수준은소폭상승하였으며, 인천 ( 부평 ), 울산 ( 전하동 ) 등은공실이증가하고임대료는다소하락 소규모상가대부분지역의공실률이상승한가운데부산, 세종등은소폭하락하였고전국공실률은전분기대비 0.3%p 상승하여 5.3% 로나타났으며임대료수준은인천, 대전, 세종은상승한반면경북, 경남은소폭하락 강원 ( 춘천 ), 경북 ( 구미 ), 경남 ( 거제 ) 등은공실률이전분기대비다소증가한모습 서울 ( 신촌 ), 대전 ( 서대전네거리 ) 등안정적인임대수요를보이거나, 인천 ( 신포동 ) 등공실이감소한상권을중심으로임대료소폭상승하였으나, 경북 ( 포항 ), 경남 ( 창원시마산동서동, 활천동 ) 등은지역상권위축등영향으로임대료다소하락 49

56 집합상가 `16년 1분기임대료수준은서울, 부산등대도시지역이높은가운데, 제주, 전북등의임대료는소폭상승하였고, 세종, 울산등은소폭하락 서울은전체적으로보합세이나, 건대입구, 불광역, 사당등유동인구가꾸준하고신규임차수요가증가한상권을중심으로소폭상승, 제주는관광업등호황으로상권이활성화되면서임대료소폭상승, 세종은높은초기분양가로인해임대료수준이조정받는모습 표 1-19 지역별상가공실률 ( 단위 : %) 전국서울부산대구인천광주대전울산세종경기강원충북충남전북전남경북경남제주 중대형상가 소규모상가 주 : 집합상가는건물의일부호만조사하여공실률통계미산정 표 1-20 지역별상가임대료 (A, 천원 / m2 ) 및임대가격지수변동률 (B, %) 전국서울부산대구인천광주대전울산세종경기강원충북충남전북전남경북경남제주 A 중대형 B 소규모 A A 집합가 B 주 : 1) 소규모상가는통계생산에필요한시계열자료미확보로임대가격지수미산정 2) 임대가격지수기준시점 : 15 년 4분기 (=100) 표 1-21 서울광역상권별상가공실률, 임대료, 임대가격지수 중대형상가 소규모상가 집합상가 서울전체 도심 강남 신촌 마포 기타 공실률 (%) 임대료 ( 천원 / m2 ) 임대가격지수변동률 (%) 공실률 (%) 임대료 ( 천원 / m2 ) 임대료 ( 천원 / m2 ) 임대가격지수변동률 (%) Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

57 P A R T 1 시장동향 그림 1-48 지역별상가임대료 ( 단위 : 천원 / m2 ) 전국서울부산대구인천광주대전울산세종경기강원충북충남전북전남경북경남제주 중대형상가소규모상가집합상가 표 1-22 지역별중대형상가임대가격지수전분기대비변동률추이 구분 중대형상가임대가격지수전분기대비변동률 (%) 추이 `16.1Q `14.1Q `14.2Q `14.3Q `14.4Q `15.1Q `15.2Q `15.3Q `15.4Q 지수전기대비 전국 서울 도심지역 강남지역 신촌 마포지역 기타지역 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 주 : 지수는 `15.4Q 기준 (=100) 이며, 음 (-) 의변동은붉은색으로표기함 51

58 표 1-23 지역별집합상가임대가격지수전기대비변동률추이 구분 집합상가임대가격지수전기대비변동률 (%) 추이 `16.1Q `14.2Q `14.3Q `14.4Q `15.1Q `15.2Q `15.3Q `15.4Q 지수전기대비 전국 서울 도심지역 강남지역 신촌 마포지역 기타지역 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 주 : 음 (-) 의변동은붉은색으로표기함 2) 투자수익률 `16 년 1분기중대형상가투자수익률은 1.62%( 전분기대비 0.09%p 하락 ), 소규모상가는 1.52%( 전분기대비 0.14%p 하락 ), 집합상가 1.96%( 전분기대비 0.14%p 상승 ) 로나타남 3개월간의임대료수입등의소득수익률은중대형상가 1.21%, 소규모상가 1.06%, 집합상가 1.34% 로임대료와운영경비가크게변동이없어모든유형에서지난분기와비슷한수준 중대형및소규모상가의경우저금리추세가계속되면서상가건물에대한투자수요가꾸준하여자산가치상승세는지속되었으나, 상승폭은다소둔화한반면, 집합상가는개인투자가꾸준히이루어지면서자산가치상승세가전분기대비확대되는모습 52 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

59 P A R T 1 시장동향 중대형상가 `16 년 1분기중대형상가의투자수익률을보면제주, 부산, 대구등이전국평균대비높은수준 (2% 이상 ) 을, 대전, 강원, 충북등은낮은수준을기록 서울 ( 광화문, 종로, 홍대합정, 이태원등 ), 부산 ( 해운대 ), 대구 ( 수성, 범어 ) 등상권이활성화된지역을중심으로높은투자수익률을보인반면, 대전 ( 원도심 ), 강원 ( 춘천 ), 충북 ( 청주 ) 은기존상권의노후화등의영향으로위축되면서낮은수익률을기록 표 1-24 지역별중대형상가수익률 ( 단위 : %) 전국서울부산대구인천광주대전울산경기강원충북충남전북전남경북경남제주소득수익률 자본수익률 투자수익률 그림 1-49 지역별중대형상가투자수익률 ( 단위 : %) 전국서울부산대구인천광주대전울산경기강원충북충남전북전남경북경남제주 소득수익률자본수익률투자수익률 소규모상가 `16 년 1분기제주, 부산등의소규모상가투자수익률은 2% 수준의높은수익률을기록한반면, 강원, 충북이가장낮은것으로나타남 서울의경우, 홍대합정은풍부한유동인구를바탕으로상대적으로높은투자수익률을보인반면, 충무로, 청량리등은 1% 대의다소저조한투자수익률을기록, 제주는관광객의유입으로지역상권이활성화되며높은투자수익률을지속하였으나, 자산가치상승세는다소조정받는모습 53

60 표 1-25 지역별소규모상가수익률 ( 단위 : %) 전국서울부산대구인천광주대전울산세종경기강원충북충남전북전남경북경남제주소득수익률 자본수익률 투자수익률 그림 1-50 지역별소규모상가투자수익률 ( 단위 : %) 전국서울부산대구인천광주대전울산세종경기강원충북충남전북전남경북경남제주 소득수익률자본수익률투자수익률 집합상가 `16 년 1분기집합상가의투자수익률은제주, 서울, 부산, 대구, 광주, 경남등이 2% 이상수익률을기록한반면, 세종, 충북, 전남등은낮게나타남 서울은도심 ( 서울역 ) 및신촌지역 ( 신촌, 홍대합정 ) 의투자수익률은높은반면, 강남지역은상대적으로저조한투자수익률을기록 표 1-26 지역별집합상가수익률 ( 단위 : %) 전국서울부산대구인천광주대전울산세종경기강원충북충남전북전남경북경남제주소득수익률 자본수익률 투자수익률 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

61 P A R T 1 시장동향 그림 1-51 지역별집합상가투자수익률 ( 단위 : %) 전국서울부산대구인천광주대전울산세종경기강원충북충남전북전남경북경남제주 소득수익률자본수익률투자수익률 표 1-27 서울광역상권별상가투자수익률 중대형상가 소규모상가 집합상가 ( 단위 : %) 전국 서울 도심 강남 신촌 마포 기타 소득수익률 자본수익률 투자수익률 소득수익률 자본수익률 투자수익률 소득수익률 자본수익률 투자수익률 장기동향상가의연간 (`15.2Q~`16.1Q) 투자수익률은저금리기조지속및상가건물에대한부동산투자관심증가영향으로중대형상가 6.37%, 소규모상가 6.04% 의높은투자수익률을기록하였으며특히개인이투자하기용이한집합상가는가장높은 7.18% 투자수익률을보임 상가의연간투자수익률은서울, 경기및대전을제외한광역시에서전국평균을상회하였으며, 국내외관광객유입및지역상권의활성화로제주는모든상가유형에서가장높은투자수익률을기록 반면경기침체및낙후된기존상권영향등으로인하여대전, 강원, 충북지역은전국평균보다낮은수익률을기록 서울은 4개광역상권중신촌 마포지역에서유동인구가많고활성화된상권의영향으로중대형상가 7.65%, 소규모상가 7.44%, 집합상가 8.79% 로전국평균을상회하는가장높은연간수익률을기록 55

62 그림 1-52 지역별상가연간투자수익률 ( 단위 : %) 전국서울부산대구인천광주대전울산세종경기강원충북충남전북전남경북경남제주 주 : `16 년 1 분기기준연간투자수익률임 중대형상가소규모상가집합상가 표 1-28 지역별상가연간투자수익률 구분 Q 기준상가연간투자수익률 (%) 중대형상가소규모상가집합상가 전국 서울 도심지역 강남지역 신촌 마포지역 기타지역 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 주 : 연간투자수익률 = 이며, 여기서 는분기투자수익률임 56 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

63 P A R T 1 시장동향 상업용부동산거래및공급동향 1) 오피스매매거래 8) 전국 `16 년 1분기오피스매매거래량은 138건으로전분기대비 22.9% 감소하였으나, 전년동기대비 39.4% 증가함. 오피스매매거래는 `15 년 3분기 180건으로최고치를나타낸이후감소세를보이고있으며, 최근상대적으로매매거래가증가했던광역시및지방도의매매거래량은공공기관이전완료등의영향으로증가세는주춤 전년동기대비매매거래량은수도권은 2.2% 증가하였고, 광역시및지방도는각각 69.0%, 72.0% 큰폭으로증가한것으로나타남 그림 1-53 오피스매매거래량 ( 동 ) 추이 ( 단위 : %) `13.1Q `13.2Q `13.3Q `13.4Q `14.1Q `14.2Q `14.3Q `14.4Q `15.1Q `15.2Q `15.3Q `15.4Q `16.1Q 수도권광역시지방도전국 8) 2016 년 6 월현재집계된 2016 년 3 월말까지의일반건물업무시설 ( 건축법주용도기준. 단, 공공업무시설및오피스텔제외 ). 실거래자료 ( 매매거래 ) 계약일기준. 향후추가로신고되는거래에따라실제값은변동가능함 57

64 2) 오피스공급동향 9) 전국 `16년 5월기준오피스재고량은 20,933동으로나타났으며, `16년 1분기기준준공면적은 403,009 m2 (78동 ) 으로전분기대비 26.4%(40.9% ) 감소, 전년동기대비 9.5%(13.3% ) 감소 `15 년 4분기오피스빌딩준공물량이 132 동 (547,832m2 ) 으로가장많았으며, 지방도에서의신축공급물량이수도권보다상대적으로증가하는추세로나타남 그러나 `16 년 1분기에는오피스빌딩준공물량이전반적으로줄어수도권은 14.6% 감소, 광역시는 13.3% 감소및지방도는 60.5% 로크게감소 전년동기대비수도권의오피스빌딩준공물량이 52.2% 증가한반면, 광역시는 31.6% 감소, 지방도는 37.5% 감소 동수 그림 1-54 오피스준공추이 `13.1Q `13.2Q `13.3Q `13.4Q `14.1Q `14.2Q `14.3Q `14.4Q `15.1Q `15.2Q `15.3Q `15.4Q `16.1Q 수도권광역시지방도전국면적 ( m2 ) 900, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,424 `13.1Q `13.2Q `13.3Q `13.4Q `14.1Q `14.2Q `14.3Q `14.4Q `15.1Q `15.2Q `15.3Q `15.4Q `16.1Q 수도권광역시지방도전국 9) 일반건축물대장 2016 년 5 월기준 ( 공공업무시설및오피스텔제외 ) 58 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

65 P A R T 1 시장동향 3) 상가매매거래 10) 전국 `16 년 1분기상가매매거래량은 6,426 건으로전분기대비 14.6% 감소하였고, 전년동기대비 13.7% 감소 `15 년 2분기상가매매거래는 8,239 건으로최고치를나타낸이후지속적인감소세를보이고있으며, `16 년 1분기상가매매거래량은전분기대비수도권은 17.1% 감소, 광역시는 19.8%, 지방도는 9.1% 감소하여지방도가감소폭이가장적게나타남 전년동기대비상가매매거래량은수도권은 1.3% 소폭증가하였으나, 광역시는 30.4% 감소, 지방도는 14.2% 감소 그림 1-55 상가매매거래량 ( 동 ) 추이 9,000 8,239 8,000 7,000 6,555 6,074 6,138 6,689 6,952 7,439 7,448 7,505 7,520 6,426 6,000 5,185 5,311 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 - `13.1Q `13.2Q `13.3Q `13.4Q `14.1Q `14.2Q `14.3Q `14.4Q `15.1Q `15.2Q `15.3Q `15.4Q `16.1Q 수도권광역시지방도전국 10) 2016 년 6 월현재집계된 2016 년 3 월말까지의일반건물상가 ( 건축법주용도기준제 1,2 종근린생활시설, 판매시설, 위락시설등 ). 실거래자료 ( 매매거래 ) 계약일기준. 향후추가로신고되는거래에따라실제값은변동가능함 59

66 4) 상가공급동향 11) 전국 `16년 5월기준상가재고량은 1,071,159 동으로나타났으며 `16년 1분기기준준공면적은 2,580,524m2 (6,567 동 ) 으로전분기대비 16.5%(22.7% ) 감소, 전년동기대비 3.6%(8.2% ) 감소 `15 년 4분기상가건물준공물량이 8,490 동 (3,088,588 m2 ) 으로가장많았으나, `16 년 1분기에는상가건물준공물량이전반적으로줄어수도권은 22.3% 감소, 광역시는 20.2% 감소및지방도는 23.5% 감소 전년동기대비상가건물준공물량이수도권은 27.6% 증가하고지방도는 4.8% 증가한반면, 광역시는 11.7% 감소 동수 그림 1-56 상가준공추이 10,000 8,000 6,000 5,244 6,417 6,802 7,706 6,012 6,310 7,375 8,009 6,071 6,831 7,810 8,490 6,567 4,000 2,000 - `13.1Q `13.2Q `13.3Q `13.4Q `14.1Q `14.2Q `14.3Q `14.4Q `15.1Q `15.2Q `15.3Q `15.4Q `16.1Q 수도권광역시지방도전국 면적 ( m2 ) 3,500,000 3,000,000 2,500,000 2,000,000 3,111,572 3,229,628 3,009,283 3,226,986 3,088,588 2,773,488 2,818,386 2,675,899 2,580,524 2,432,782 2,385,858 2,386,642 1,966,435 1,500,000 1,000, ,000 - `13.1Q `13.2Q `13.3Q `13.4Q `14.1Q `14.2Q `14.3Q `14.4Q `15.1Q `15.2Q `15.3Q `15.4Q `16.1Q 수도권광역시지방도전국 11) 일반건축물대장 2016 년 5 월기준 60 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

67 한국감정원부동산시장분석보고서 KAB Real Estate Market Report P A R T 년하반기부동산시장전망 구분 주택매매가격변동 ( 전국 ) ( 수도권 / 지방 ) 주택전세가격변동 ( 전국 ) ( 수도권 / 지방 ) 주택거래량변동 ( 전국 ) 동향 전망 `15 년 `16 년상반기 `16 년하반기 `16 년 3.5% (4.4%/2.7%) 4.8% (7.1%/2.8%) 19% 만건 0.1% (0.3%/0.0%) 0.7% (1.1%/0.3%) -25% 37.5 만건 0.3% (0.5%/-0.2%) 0.5% (1.3%/0.0%) -23% 53.5 만건 0.4% (0.8%/-0.2%) 1.2% (2.2%/0.4%) -24% 90.8 만건

68 2016 년하반기부동산시장전망 이지연부연구위원, 신란희책임연구원 `16 년하반기국내주택시장은브렉시트 ( 영국의 EU 탈퇴 ) 영향으로인해단기적인매수심리위축이예상되는가운데, 1년만에단행한사상최저수준의기준금리인하 (6월 :1.5% 1.25%) 등저금리기조지속으로매매시장은실수요자중심으로재편되어가격안정세가이어질것으로전망됨임대시장은신규공급및매매시장안정세로큰폭의상승은없으나일부수급불균형지역을중심으로상승세가지속될것으로전망주택매매시장브렉시트發국내경제불확실성확대, 대출심사규제강화, 국내실물경기약세등부정적영향으로실수요자들의주택시장관망세가이어지는가운데일시적인거래부진현상이발생할가능성존재. 다른한편으로는기준금리인하에따른저금리지속및유동성확대정책영향으로실수요자중심의매매수요가발생할것으로예상되어매매시장은가격안정세가전망되며, 지역별로는상반기에이어하반기에도수도권과지방의매매시장양극화가지속될것으로전망 수도권은강남재건축시장을중심으로호조세가이어지는가운데브렉시트및정부의재건축시장규제강화영향으로일시적인조정국면이예상되나충격은크지않을것으로판단되며, 기준금리인하와유동성확대가맞물려실수요중심매매수요가이어질것으로예상 지방의경우개발호재및수급상황에따라시장상황이지역별로는다른양상을보일것으로예상되며신규공급및여신심사강화확대 (5 월 ) 영향으로인해매매시장이상반기에이어하반기에도조정국면이지속될것으로전망 주택임대시장기준금리인하에따라전세의월세전환이가속화될것으로보여국지적인수급불균형이있는지역을중심으로전세시장은상승세를이어갈것으로보이나, 신규공급증가및매매시장안정세로큰폭의상승은없을것으로전망. 다만, 올해강남재개발 재건축사업이본격화되어이주수요확대가예상됨에따라강남인근지역을중심으로가격상승폭이커질것으로전망됨 62 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

69 P A R T 년하반기부동산시장전망 주택거래시장작년말이후주택가격이조정국면에들어서면서올해상반기들어거래량이전년대비큰폭으로감소한가운데, 여신심사강화가수도권에이어 5월지방으로확대됨에따라전년에비해서는거래량이감소할것으로전망되나 6월기준금리인하에따른매수심리회복이예상되어하반기에는다소회복될전망주택공급시장올해예상준공물량이 61.7만호가될것으로예상되며, 향후 2~3년이후까지공급증가가지속될것으로전망위험요인여신심사강화, 주택공급량증가, 대내외경제불확실성증대등은주택시장의위험요소로작용 올해국내경제성장률이 2% 대중반으로전망되는가운데, 내수경기부진지속및조선, 해운업구조조정여파로국내경제상황이불안정하고, 유럽발세계경제침체등대외거시경제불확실성이하반기주택시장의대내외경제적위험요소로작용할가능성이있음 주택담보대출심사규제강화가수도권에이어최근지방 (5 월 ) 으로확대됨에따라하반기지방주택시장에부정적요인으로작용할가능성이있음 표 2-1 `16 년상반기주택시장변동및 `16 년주택시장전망치요약 구분 주택매매가격변동 ( 전국 ) ( 수도권 / 지방 ) 주택전세가격변동 ( 전국 ) ( 수도권 / 지방 ) 주택거래량변동 ( 전국 ) 동향 전망 `15 년 `16 년상반기 `16 년하반기 `16 년 3.5% (4.4%/2.7%) 4.8% (7.1%/2.8%) 19% 만건 0.1% (0.3%/0.0%) 0.7% (1.1%/0.3%) -25% 37.5 만건 0.3% (0.5%/-0.2%) 0.5% (1.3%/0.0%) -23% 53.5 만건 0.4% (0.8%/-0.2%) 1.2% (2.2%/0.4%) -24% 90.8 만건 주 : 주택거래량은 `16.6 월거래량미확정으로 `16.5 월집계분까지분석에반영 `16년주택시장의전망은계량모형을다각적으로검토한계량적방법을활용하되부동산정책및대내외경제전망을전제한가정을모형에포함 세부적으로는주택시장과거시경제변수와의연계성은상호간의내생관계를가정하고, 예측치를고려하며대외여건의악화가능성 ( 브렉시트, 대내외경제불확실성지속등 ) 을염두에두고보수적으로설정 63

70 전망치추정결과 `16년하반기전국주택매매가격은 0.3% 상승 ( 수도권 0.5%, 지방 0.2%), 전세가격은 0.5%( 수도권 1.3%, 지방 0.0%) 상승할것으로전망됨. 하반기전망분을고려한 `16년전국의주택매매가격은 `15 년대비 0.4%( 수도권 0.8%, 지방 0.2%), 전세가격은 1.2%( 수도권 2.2%, 지방 0.4%) 상승할것으로전망 최근 5.31 부동산정책 (`16 년주거종합계획 ) 발표등정부의주택정책기조가서민경제및주거안정화에초점이맞춰진만큼향후있을후속대책또한부동산시장안정화에주력할것으로예상됨 따라서, 당분간은주택매매및전세시장이안정세를유지할것으로전망됨 `16 년 1월부터 5월까지의주택매매거래량은약37.5 만건으로작년동기간대비 25% 감소하여거래가위축되었음. `16 년하반기 (`16.6~12) 는당분간상반기시장분위기를이어갈것으로예측되며, 전년동기간대비 23% 감소할것으로전망됨에따라 `16년전기간주택매매거래량은 24% 감소한 90.8만건으로전망 `16 년상반기는 `15 년 3% 대의주택가격상승에따른역대최대거래량을기록한후가격상승피로누적, 올해부터시행된대출심사규제강화영향으로거래량이전년대비비교적큰폭으로감소 하반기에는브렉시트, 경기침체등대내외경제불확실성이커진가운데최근기준금리인하및유동성확대로실수요자의매매수요심리를자극하는긍정적요인으로작용할것으로기대되어, 실제주택시장에미칠영향력정도에따라올해들어위축된주택매매거래시장의회복여부가갈릴것으로예상 64 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

71 한국감정원부동산시장분석보고서 KAB Real Estate Market Report P A R T 3 심층분석 심층분석 1 주거비부담수준지표의시범생산과시사점심층분석 2 전월세전환임대료부담지수개발방안구상심층분석 3 가계부채종합관리방안이후주택시장의변화심층분석 4 주택가격과주택거래량의연관성및인과관계분석

72 심층분석 1 주거비부담수준지표의시범생산과시사점 1) 1) 이준용부연구위원, 민철홍연구원 1. 들어가며 주거생활을위해누군가는대가를받고다른누군가는지불하는것은한정된주택이나토지자원의배분문제에서부터소유자와사용자와의갈등에이르기까지다양한문제들이존재함을의미한다. 특히그대가의적정성여부에따라전혀다른결과를낳는데, 그수준이비현실적으로높다면심각한사회적갈등을불러일으키고, 그반대의경우엔안정적인주거생활을위한필수요건이만족된다. 주거생활을위한대가는일반적인주택의사용료와함께실질적으로주거생활에필요한수도, 전기및난방등에드는비용까지도포함될수있다. 전자의경우에는소유자와사용자와의경쟁속에서결정되는민간부분의성격이, 후자의경우에는국가의사회간접자본영역에속하는공공부문의성격이크다. 최근전세가격의상승과월세의전환은주택의사용료인임대료를증가시키고임차인의주거비부담도증가시키지만민간부문의성격이크기때문에국가가이를통제할수있는명분이나수단은많지않다. 국가가적극개입하여주거비부담을완화시키기에는재산권침해등의문제가발생할뿐만아니라오히려시장을교란할가능성이있기때문에신중한접근이필요하다. 대신주거비부담이높은계층이나지역을중심으로주거지원을집중하거나주거비부담의증가속도를늦추는정도의간접정책지원은적극검토되어야한다. 이를위해선결되어야하는사안은국민들의주거비부담수준을 1) 서민주택금융재단의연구용역과제인 서민주거비부담수준지표개발방안연구 ( 한국감정원, ) 의일부내용을요약정리한내용임. 한국주택학회 국토교통부 통계청이공동주최한 주택통계개선을위한심포지움 (2016.4) 에서유익한논의를해주신토론자분들과연구진행수행과정에서많은조언을해주신자문위원분들에게깊은감사를드림 66 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

73 P A R T 3 심층분석 지속적으로관찰하고최소한광역지역의주거비부담수준을파악하여지원계층및지역을선별하는작업일것이다. 주거비부담수준에대한측정은주거지원대상을선별하는첫걸음이기도하지만지원이후에정책의효과를측정하고지속가능한지원체계를구축할수있는바탕이된다. 특히선진국등의공공기관에서는주거비부담수준에대한통계를생산하고있으며, 주거비부담수준등을주거지원기준으로삼아정책의효율성을높이고있다. 이와같이주거비부담수준측정에대한정책적필요성과활용성은매우높지만, 아직주거비부담을측정하는지표는부족한실정이다. 국내유일한주거비부담관련통계인주거실태조사의 RIR은해외대표적인주거비부담지표와다른개념이므로, 국제비교가가능한지표개발을위해다른자료들과함께종합적인검토가선행되어야할필요가있다. 본고에서는주거비부담수준통계의중요성에도불구하고관련통계가개발되지않은현상황을인지하고, 국내임대주택시장의특성을반영하면서국제적비교가가능한한국형주거비부담수준지표의개발방안을마련하고자한다. 이를위해첫번째, 국제적으로사용되고있는주거비부담수준지표의고찰과함께활용가능한국내조사자료의현황을파악하고작성가능여부를진단한다. 두번째, 국내임대주택시장의주요특징인전세제도와여기서파생된보증부월세에대해주거비부담수준을측정할수있는방법을구상한다. 해외월세제도와달리국내주택임대차계약제도는주택가격에상당하는규모의현금을보증금으로지불하는데, 이러한보증금을월임대료로환산하여주거비용을산출한선행연구들을고찰한다. 그리고보증금의특성, 임차인의보증금조달방법등을고려하여보증금을환산하는방안을마련하여한국형주거비부담수준지표의산출방법을구상한다. 세번째, 적용가능한대안들을비교분석하여최종적인생산방안을선정하고주요지표를중심으로시범생산하며, 지표의적정성여부를진단하도록한다. 2. 해외주요국의주거비부담수준지표및국내지표작성가능성진단 가. 주거비용 (Housing Cost) 정의국제적으로흔히사용하는주거비용의개념은임대료외에수도, 가스, 전기, 난방등주거생활을하는데드는고정비용까지포함된다. OECD 에서는실제임대료 ( 자가인경우귀속임대료 ) 와함께주택의수선및유지비, 수도, 전기, 가스등의난방비등의지출비용을주거비용 (housing cost) 으로정의하고있다. 또한 OECD 회원국들이개별적으로실시하는가계수입지출조사 (household income and expenditure surveys) 등에서주거비부담수준정보를제공받아취합및발표하고있다. 아래 < 표 3-1> 67

74 은주요회원국들의통계청이나관련조사기관에서조사한주거비용조사항목인데, 공통적으로임대료및수도광열비등이포함되어있다. 일본, 호주, 뉴질랜드, 스페인등은센서스조사자료를통해주거비용을조사하며, 캐나다와스위스등은우리나라의가계동향조사와같은표본조사를활용하고있다. 표 3-1 주요국의주거비용조사항목 (OECD 통계 ) 국가명조사항목조사명조사기관 캐나다 일본 스위스 호주 뉴질랜드 스페인 임대료 (rent), 전기 (Electricity), 가스 (Gas), 수도 (water), 기타도시서비스비용 임대료 (rent), 전기 (Electricity), 가스 (Gas), 하수 (Sewage), 수도 (water), 수리유지 (Repairs&maintenance), 기타 임대료 (rent), 난방 (heating), 전기 (Electricity), 가스 (Gas), 하수 (Sewage), 수도 (water), 기타 ( 차고, 설비등 ) 비용 임대료 (rent), 수도 (water), 시설이용료 (site fees), 유지보수 (maintenance and repairs), 기타 (other fees) 임대료 (rent), 전기 (Electricity), 가스 (Gas), 하수 (Sewage), 수도 (water), 기타이용료 ( 가구, 세탁기, 조리기이용료 ) 임대료 (rent), 전기 (Electricity), 가스 (Gas), 수도 (water), 기타시설이용료 National Household Survey Census Survey Household Budget Survey Census Survey Census Survey Census Survey Statistics Canada Statistics Japan Federal Statistical Office Australian Bureau of Statistics Statistics New Zealand ICSC 나. 해외주요국의주거비부담수준우리나라의주거비부담관련지표는주거실태조사의 RIR(Rent to Income Ratio) 이유일한데, 분자가되는주거비용에는임대료만포함되어있다. 우리나라임대차계약형태가전세제도에서파생되었기때문에, 주택가격에상당하는보증금에대한별도의환산작업을거쳐야한다. 주거실태조사의 RIR에서는보증금에전국의단일전월세전화율을적용 2) 한환산임대료와월세의월임대료를합한임대료를활용하고있다. 관련환산방식에대한문제는후술하겠지만 RIR과유사한방식으로통계를생산하는국가를찾아보기는힘들다. < 그림 3-1> 은 OECD 에서발표하고있는각국의주거비부담수준지표이며, 가처분소득대비주거비용의비율을의미한다. 우리나라는발표되고있지않아주거실태조사의 RIR을대체하여삽입하였는데, 전반적으로 OECD 회원국의주거비부담수준보다낮은편에속한다고볼수있다. 물론 RIR기준과 OECD 의주거비부담지표의작성방식이다르고, 국가간산업구조, 주택정책, 주거복지, 가계지출 2) 일반적으로시장에서활용되는전월세전환율은지역, 주택유형에따라다르며, 한국감정원에서는전월세확정일자신고자료를활용하여시장에서통용되고있는전월세전환율을생산하고있음. 생산결과를보면시장에서활용되는것과마찬가지로지역, 주택유형에따라뚜렷한차이를보이고있음. 68 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

75 P A R T 3 심층분석 덴마크 (`12년) 노르웨이 (`12년) 터키 (`13년) 스페인 (`11년) 벨기에 (`12년) 이탈리아 (`11년) 핀란드 (`12년) 아일랜드 (`10년) 스위스 (`12년) 에스토니아 (`12년) 캐나다 (`12년) 폴란드 (`13년) 뉴질랜드 (`13년) 한국 (`14년) 일본 (`13년) 영국 (`12년) 호주 (`11년) 자료 : OECD 그림 3-1 주요국의주거비부담수준 (OECD 통계 ) 구조들이달라상대적인비교에큰의미를둘수없다. 다만, 임대료외에수도및광열비와관리비등은전체주거비에서차지하는비중이절대적으로크지않기때문에어느정도감안해서비교할수는있을것이다. 영어권국가 ( 미국, 캐나다, 호주, 뉴질랜드등 ) 들의공공기관에서는가처분소득대비주거비용비율을주거비부담수준지표로활용하고있다. 미국주택도시개발부 (HUD; Department of Housing and Urban Development) 에서는관습상의기준을두고있는데, 30% 이상이면주거지원정책대상, 50% 이상이면심각한수준으로간주하고있다. 이러한소득대비주거비비율 (ratio approach) 표 3-2 주택부담지표유형및관련내용 주거부담지표지수개발자 (Proponent) 내용 NAR Housing Affordability Index National Association of Realtors 중위소득가구가중위가격주택을살수있는지여부 Variant Housing Affordability Index Local Realtors 중위가격주택을살수있는가구의비중 NAHB-Wells Fargo Housing Opportunity Index HUD Guideline Price Index of New One-Family Sold National Association of Home Builders and Wells Fargo HUD US Bureau of the Census 중위소득가구가거주할수있는주택비중 주거부담기준 : 총소득 (gross income) 대비주거비비중이 30% 초과여부 동일주택에대한매입가격의변화를측정 자료 : Jewkes M.D and Delgadilo L.M(2010) 에서재편집, 배순석 김민철 (2013) 에서일부재인용 69

76 방식은국제적으로통용되는주거비부담수준지표라고볼수있는데, 이외에도잔여소득평가방식 (residual income approach), 행태적접근방식 (behavioral approach 또는 subjective approach) 방식으로도주거비부담수준에대한통계작성이가능하다 ( 배순석 김민철, 2013). 그리고 < 표 3-2> 와같이주거비나주택구입부담능력측정을위한기준들이다양한데, 소득이나가격의유형이다른경우도있고, 저렴한주택의규모나주거비부담이낮은가구의규모등을측정하기도한다. 다. 국내지표작성가능성진단 1) 지표작성을위한기초자료조사대부분의국가에서활용하고있는소득대비주거비용비율을별도의조사없이기존자료를활용하여측정할수있는지를검토해보았다. 주거비용은국제적비교가가능한주거비용의산출가능성을진단하였는데, 주거비용과관련한대표적인조사는통계청의가계동향조사와가계금융복지조사, 그리고국토교통부의주거실태조사가해당된다. 표 3-3 기존자료의주거비항목산출가능여부 주거비항목 구분가계동향조사가계금융복지조사주거실태조사 목적 가구생활수준조사 가구재무수준조사 가구주거여건 주요조사항목 수입, 지출세부항목 자산, 부채세부항목 세부항목조사 가처분소득 세후소득 임대료보증금, 월임대료보증금, 월임대료보증금, 월임대료 기타주거비수도광열비, 관리비등 - 주거생활비 보증금대출비용 - 보증금대출잔액 보증금대출 각각의장단점을요약하면첫번째, 가계동향조사는세부적인소득항목, 보증금및임대료, 기타주거비용을세분화하여조사하지만보증금의대출규모나대출여부등이조사되지않는다. 표본수가 8,700 여가구이므로시도별지표의추정이힘들수있으나분기별지표의측정이가능한이점이있다. 두번째, 가계금융복지조사는가계동향조사에서조사되지않은보증금대출잔액이조사되나기타주거비에대한조사가이루어지지않고있다. 세번째, 주거실태조사는표본수도 2만여가구이고주거비용항목이조사되고있으나, 2006 년부터격년으로조사가되어가계동향조사에비해장기적인시계열지표작성이불가능하다. 결과적으로국제적비교가가능하면서도안정적인주거비부담수준지표를생산하는데가장부합되는자료는가계동향조사이며, 큰제약없이 1990 년이후부터장기시계열구축및분석이가능하다. 다 70 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

77 P A R T 3 심층분석 만, 보증금의일부나전부를대출하였을경우별도의대출비용을산출해야하지만이러한가구나보증 금대출에대한이자율을조사하는항목이없어보증금을대출없이조달할경우를가정해야만한다. 2) 보증금환산방법선행연구고찰우리나라임차가구들의보증금은주로임차인자신이보유하고있던현금자산이나혈연관계의지원으로조달하며, 부족한경우에는은행에서대출을일으키기도한다. 이러한스톡 (stock) 개념의보증금을월임대료와같은현금흐름 (flow) 개념으로전환하기위해여러가지방법을활용하는데, 아직까지학술적으로공통된의견이모아지지않은상태이다. 표 3-4 주거비용관련보증금환산방법선행연구 연구진 ( 발행연도 ) 보증금의환산방법개념 이상영 (2015) 보증금 무위험수익률 (3 년만기국고채이자율 ) 정의철 조성진 (2005) 보증금 명목이자율 ( 회사채수익률 ) 이용만 (2015) 김주원 정의철 (2011) 박환용외 (2015), 이용래 정의철 (2015), 한지혜 최승비 김갑성 (2015) 보증금에대한기회비용 보증금 가중평균금리 : 예금금리와전세자금대출금리의가중평균을제안보증금에대한보증금 평균이자율기회비용과조달비용 (= 대출금리 *(LTV)+( 수신금리 *(1-LTV))) 보증금 전월세전환율 송인호 (2013) 보증금 전월세전환율또는전세자금대출금리 순수월세환산 순수월세환산또는보증금전액대출 < 표 3-4> 는주거비용을산출한대표적인선행연구들과보증금을환산한방법을요약해놓았는데, 크게두가지로구분되어진다. 첫번째는보증금을임차인이다른곳에투자하지못하고임대인에게위탁함으로써포기하게되는기회비용으로환산하는개념이다. 기회비용을환산하는이율은 3년만기국고채이자율, 회사채수익률, 예금금리가적용되었으며, 보증금의일부를대출받는것을감안하여예금금리와대출금리를가중평균한금리를활용하기도하였다. 두번째, 전세나보증부월세의보증금을순수월세로환산하는개념인데, 즉보증금을순수월세가격으로환산하기위해전월세전환율을적용하는방식이다. 두가지방법모두주거비용을환산하는데활용하고있으나, 본연구에서개발하려는지표가전달할정보는임차인이부담하는주거비수준을의미하므로보증금을임차인입장에서의기회비용으로환산해야한다. 또한주거비부담의기준은임차인의소득이기때문에전적으로임차인관점에서주거비부담을측정해야할필요가있다. 다만, 상기선행연구들을검토해보면적정한환산이율선정에 71

78 대한고민의흔적을찾기힘들기때문에본연구에서는별도의선정기준을마련하여보다객관적인 환산이율을결정하는단계를거쳤다. 3) 보증금의특성및보증금조달방법을감안한적정환산이율임차인이느끼는기회비용을측정하기위해가장우선적으로고려되어야하는것은임차인이생각하는보증금의특성과조달방법이다. 통상적으로보증금은임차인이장기간주거목적으로사용하고, 큰제약없이보증금의현금화가가능하며, 외환위기나글로벌금융위기와같은외부의큰충격에도원금의손실가능성이낮다. 이러한특성들을고려하여다른시장금리와불일치여부를비교하기위해평가기준을나열하면보증금은지속성, 유동성, 원금보전성, 무위험성이라는특성을가지고있다고할수있다. 또한보증금의조달방법은대게자기자금, 보증금대출, 무상지원등으로나눌수가있는데, 주거실태조사의몇가지항목들을조합하면대출가구의비중이나대출금의비중을파악할수있다. 이에대한결과를 < 표 3-5> 와같이조사기간별로제시하였는데, 2014 년주거실태조사결과를기준으로보면, 보증금이존재하면서자금조달방법에따른규모를알고있는유효가구수는전체 740 만여가구로추정되었다. 이중에서전세가구가보증금을대출한가구비중은 19.7% 이고, 이들은평균적으로보증금의 40.4% 를대출받은것으로추정된다. 월세인경우는대출을받은가구의비중은 4.5% 이며, 이들가구들은평균적으로보증금의 66.4% 를대출로조달하는것으로나타났다. 전체보증금있는가구를기준으로보면, 보증금이있는가구들중에서 11.7% 가보증금의일부또는전부를대출을받았으며, 평균적으로보증금의 45.7% 를대출받는것으로나타났다. 이와같이임차인들은보증금의전부를자기자산이나지원을통해조달하는것이보편적임을알수있다. 표 3-5 주거실태조사상보증금대출가구비중과보증금대출비중 구분 2014년 2012년 2010년 2008년 2006년 전세보증금대출가구비중 19.7 (40.4) 18.8 (28.4) 21.4 (46.6) 14.0 (35.3) 9.9 (41.7) 월세보증금대출가구비중 4.5 (66.4) 9.9 (46.3) 9.2 (68.1) 4.1 (47.8) 3.0 (59.8) 전체비중 11.7 (45.7) 14.7 (34.0) 15.9 (52.3) 10.1 (37.3) 7.2 (44.7) 유효가구추정가구수 7,402,477 7,091,213 6,765,652 5,877,583 5,568,386 대출가구추정가구수 866,000 1,041,560 1,074, , ,179 주 1) 유효가구는보증금및자금조달유형별 ( 자기자본, 지원, 금융기관대출등 ) 보증금규모를응답한가구 2) 괄호안은전세또는월세보증금대출을받은가구들이보증금에서대출받은대출금의비중을나타냄 3) 추정은해당표본가구의가중치를활용 72 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

79 P A R T 3 심층분석 앞서네가지기준인지속성, 유동성, 무위험성, 원금보전성에더해대부분의임차인들이보증금을자기자산으로조달하는보편적인방식등을고려하면총다섯가지의선정기준을선정할수있다. 국공채수익률은국내국고채시장이발달되지않았고, 전문지식이있는소수만이알고있어임차인이투자할수있는금융상품이라고볼수없다. 또한일반적인 CD금리나회사채수익률같이대표적인시장금리는선정기준의일부만부합하며, 전세대출금리는임차인이주로자기자산을활용하여보증금을조달하므로적정하지않다. 예금금리는보증금의성격과매우유사한방식으로그만큼의수익률을확보하므로임차인의기회비용측면에서가장적정한환산이율이라고볼수있다. 물론임차인이보증금을은행에예치하지않고다양한루트로투자할수도있고더높은수익률과더불어원금까지보전될가능성도있다. 이경우예금금리보다높은수익률로기회비용을산출해야할필요가있으나임차인이기회비용에대한적정환산이율을모집단에서확인이불가능하기때문에표본설계과정에서반영하기힘들다. 그리고무엇보다도지표의작성대상이나범위가일반적인가구들의주거비부담수준이라면모든가구들의특성들을반영할필요는없어보인다. 표 3-6 보증금특성및조달방법을고려한환산이율선정기준및검토결과 구분 국공채 예금금리 시장금리 (CD, 회사채등 ) 전세대출금리 지속성 ( 시장미성숙 ) ( 만기없음 ) ( 만기존재 ) ( 정책영향존재 ) 유동성 ( 만기존재 ) ( 인출자유 ) ( 유동성제약 ) - 무위험성 ( 국가부도위험없음 ) ( 은행부도위험존재 ) ( 변동성높음 ) ( 가산금리반영 ) 원금보전성 ( 가능성높음 ) ( 가능성높음 ) ( 저위험 ) - 보편성 ( 소수이해 ) ( 다수이해 ) ( 소수이해 ) ( 보증금 = 자산 ) 3. 한국형주거비부담수준지표시범생산 가. 지표유형및작성방법지금까지논의한내용을토대로주거비부담수준지표의생산방식을요약하면, 첫번째, 보증금은임차인의기회비용개념으로환산하고환산된임대료를주거비용에포함한다. 두번째, 보증금의환산이율은보증금의특성과조달방법을고려한다섯가지선정기준에부합한예금금리로선정한다. 세번째, 기본적으로국제비교가가능한지표의우선적개발을위해주거비용은임대료외에수도및광열비나관리비등주거생활을하는데드는고정비용을포함한다. 네번째, 지표작성을위한기초자료는장기시계열지표작성이가능하고주거비지출항목이조사시기별로일관되게조사된가계동향조사자료를활용한다. 73

80 본격적인시범생산에앞서보증금을환산하는데있어검토해야할사항이있는데, 보증금규모가주택가격만큼상당한금액이기때문에환산방법에따라서지표가불안정하게된다. 첫번째대안은향후대안들의비교기준이되는지표로써정기예금금리를직접적용하는것이며, 두번째대안은예금금리와대출금리의가중평균을하는것이다. 이는앞서검토한보증금을기회비용으로환산한선행연구 ( 이용만, 2015; 김주원 정의철, 2011) 에서제안한주거비용산출방식과유사하다. 여기서가중치는주거실태조사의보증금일부또는대출받은비중을활용할수있다. 세번째대안은임차인이임대인에게보증금을위탁하는기간을고려하는평균기회비용개념을적용하는방식으로임차기간만큼예금금리의누적평균금리를적용하는것이다. 표 3-7 예금금리적용방식별적용논리및장단점 구분내용논리장단점및한계 1 안예금금리보증금의기회비용 금리변화가지표변화에직접적영향 ( 비현실성 ) 2 안 예금금리및대출금리가중평균 자기자본조달가구는예금금리, 차입가구는대출금리 대출가구비중은주거실태조사결과활용 대출받은가구의보증금대출은 100% 로가정 3 안예금금리누적평균 기존임차인 : 장기간활용한기회비용의기댓값신규임차인 : 기존임차인기대기회비용을지불 평균기회비용산정의기간설정 각대안별로몇가지장단점이존재하는데 1안의경우는앞서언급하였듯이불안정한예금금리의변화가지표변화에직접적으로영향을미치는단점이있다. 그리고현실적으로임차인은단기간거주하는것이아닌 1~2 년혹은그이상장기적으로거주하는것이일반적이기때문에현실성이떨어지는방법이다. 2안은가계동향조사상보증금의대출여부나규모를알수가없어예금금리와대출금리를대출받은가구비중으로가중평균하는데, 여기서대출받은가구는보증금을 100% 대출받는것으로가정한다. 그러나 < 표 3-5> 에서와같이평균보증금대출비율은 40% 내외임을감안하면이러한가정은비현실적이라고볼수있다. 3안은평균기회비용산정의기간을설정하는데명확한논리적근거가요구되나, 통상적인임대차기간인 2년등으로누적평균기간을선정하는데는큰무리가없다. 나. 예금금리환산방식별주거비부담수준지표생산및최적이율선정예금금리의환산방식 (1안 ~3안 ) 의선정은전반적인지표의추세변화와수준정도가시장상황과주거비부담여건를반영하는가를기준으로정하였다. < 그림 3-2> 에서 1안의지표생산결과를보면 2008년최고점에이른이후지속적으로하락하는모습인데, 금리하락의영향이직접적으로지표에 74 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

81 P A R T 3 심층분석 영향을주고있다. 2안의경우도마찬가지추이를보이며대출금리와예금금리의차이로인해 1안결과보다상향이동 (shift) 되는결과를나타내었다. 3안은금리변동이지표에미치는영향을최소화시키는대안인데, 통상적인임대차기간인 2년을감안하여보증금에대해 2년누적평균을적용한결과이다. 3안의결과를 1안과 2안의결과와비교해보면, 금리하락의영향이크게줄어들었고주거비부담수준지표의최고점이 2008년에서 2009 년으로이동한것을볼수있다. 그림 안 ~ 3 안의적용결과 그림 3-3 예금금리및전월세전환율적용결과 25% 40% 30% 20% % % `01 `03 `05 `07 `09 `11 `13 `15 1안 2안 3안 10% `01 `02 `03 `04 `05 `06 `07 `08 `09 `10 `11 `12 `13 `14 `15 전세 ( 전월세전환율 ) 월세 ( 전월세전환율 ) 전세 ( 예금금리 ) 월세 ( 예금금리 ) 한편, 기존 RIR작성방식을차용하여예금금리대신전월세전환율을적용하였는데, 전세의주거비부담이월세의주거비부담보다높게나타났다 ( 그림 3-3). 사회적인통념과반대되는결과를보이는이유는전세의경우월세보다보증금이크고, 이를임대인의투자수익률인전월세전환율로환산할경우, 임차인의주거비부담이임차인소득에비해크게나타나기때문이다. 지표의현실반영성을위해서주거비부담여건과임대주택시장의변화들이 1안 ~3 안으로생산한지표결과와부합되는가를살펴볼필요가있다. 우선주거비부담여건의변화는 < 그림 3-4> 와같이나타낼수있는데, 처분가능소득에대한변화와주거및수도광열비등의변화가시기마다차이를보인다. 가장큰변화는 2009 년으로당시주거및수도광열비의변화는처분가능소득의변화보다상대적으로크게상승하였다. 1안과 2안은 2008년에지표가최고점을나타낸이후 2009 년도에하락한반면, 3안의결과는 2009 년에최고점을나타내고있어, 누적평균을고려한지표가가장적정하다고분석된다. 또한시장여건변화를보기위해임대차유형별거래량을보면, 전세거래량이감소하고준전세는소폭증가하는가운데준월세가크게증가하고있다 ( 그림 3-5). 월세의거래증가에따라주거비부담이증가할것으로예상되지만, 금리하락에따른보증금의기회비용의변화분은주거비부담수준지표 75

82 그림 3-4 처분가능소득및주거비지출변화 그림 3-5 임대차유형별거래량추이변화 % 1.9% 10% 8% 6% 4% 2% 0% `03 `04 `05 `06 `07 `08 `09 `10 `11 `12 `13 `14 `15 주거및수도, 광열변동률 ( 우 ) 처분가능소득변동률 ( 우 ) 주거및수도, 광열 ( 만원, 좌 ) 처분가능소득 ( 십만원, 좌 ) -2% 전세준전세준월세월세 변화에미치게되어일관된결과를내기는힘들다. 종합하면주거비부담여건변화에부합된결과는누적평균결과이나, 금리하락의영향이전세와월세의보증금기회비용에주는영향의크기가다르기때문에주거비부담수준지표의결과가동일한방향으로나타난다고장담하기어렵다. 다만, 지표의현실반영성과지속생산가능성차원에서예금금리의 2년또는재계약을감안하는경우까지생각한다면 4년누적평균을적정환산이율로선정할수있으나, 지표의객관성을우선적으로고려한다면통상적인임대차기간인 2년을고려해야한다. 따라서지표의합리성과객관성을위해 2년누적평균을사용하여다양한주거비부담수준지표를시범생산하였다. 다. 주요지표시범생산가계동향조사를활용하여생산가능한지표는크게네가지유형으로구분할수있으며, 구체적으로는점유형태 ( 전세, 월세 ), 지역 ( 도시, 비도시 ), 소득분위별지표가해당된다. 전체지표와점유형태별로생산한결과는 < 그림 3-6> 과같으며, 2015 년기준주거비부담수준은 19.4%, 전세와월세의주거비부담은각각 15.1%, 24.0% 로나타났다. 전세가격상승및월세증가에도불구하고 2014 년수준에비해미세하게하락하고있는데, 이는국내임대시장의특성인전세제도때문에그러하다. 이는앞서언급하였듯이금리하락에따른전세나월세보증금의부담변화가일관된결과를내기는힘들기때문에나타나는현상이다. 그러나전세의경우에는전세가격이지속적으로상승함에도불구하고부담이감소하는것으로나타나고있는데, 금리하락이영향이전세가격상승의영향보다더크게작용하는것을의미한다. 과거에비해동일하거나상승한전세보증금이어도임차인이포기하는기회비용이감소하기때문이며, 최근금리의지속적인하락영향으로인해나타나는일시적인현상이라고분석된다. 한편, 지역별 76 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

83 P A R T 3 심층분석 그림 3-6 점유형태별주거비부담수준지표 30% 30% 그림 3-7 지역별주거비부담수준지표 20% % % `11 `12 `13 `14 `15 10% `11 `12 `13 `14 `15 전세월세통합 도시 비도시 주거비부담수준지표의생산결과는 < 그림 3-7> 과같으며, 2015 년기준도시및비도시지역은각각 19.7%, 17.7% 로나타났다. 전세가많은도시지역은 3) 전세의주거비부담수준지표생산결과와비슷하며, 월세가많은비도시지역의주거비부담수준지표는 2013 년부터증가하는것으로나타났다. 소득분위별로보면 2015 년소득 1~2 분위는 32.6%, 3~4 분위는 21.1%, 5~6 분위는 15.1%, 7~8 분위는 12.7%, 9~10 분위는 11.3% 이며, 소득이낮을수록지표의편차가커지는것을볼수있다 ( 그림 3-8). 다만, 최근소득 1~2 분위의지표가하락하는원인은소득증가에비해주거비부담변화가없 그림 3-8 소득분위별주거비부담수준지표 그림 3-9 영구임대주택거주가구주거비부담수준지표 40% 30% % 20% % % `11 `12 `13 `14 `15 1~2 분위 3~4 분위 5~6 분위 7~8 분위 9~10 분위 10% `11 `12 `13 `14 `15 영구임대주택 3) 2014 년주거실태조사상수도권의월세비중은서울 45.0%, 인천 45.6%, 경기 47.4% 이고, 지방광역시의경우부산 63.8%, 대구 58.8%, 광주 64.4%, 대전 66.9%, 울산 55.5% 정도이나, 지방도의경우과반수이상이월세로나타나는등비도시지역일수록월세비중이매우높게나타남 ( 강원 71.0%, 충북 58.7%, 충남 70.8%, 전북 79.9%, 전남 75.9%, 경북 71.8%, 경남 68.8%, 제주 87.0%) 77

84 기때문이다. 가계동향조사상소득 1~2 분위의주거비관련변화를보면, 2015 년가처분소득은 2014 년에비해 6% 상승하였으나주거비지출은 2% 만상승하여, 주거비부담수준을감소하게만들었다 ( 그림 3-10). 여기서유추할수있는결과는최근 1~2 년간주거비부담이늘어난소득계층은저소득층이라보기힘들지만, 저소득층의주거비부담은여전히높은수준을유지하고있다는점이다. 가계동향조사에서는영구임대주택에거주하고있는가구를식별할수있는데, 이들의주거비부담을산출한결과 21.1% 로나타났다. 여기에주로거주하는소득 1~2 분위의주거비부담이 32.6% 임을감안하면, 영구임대주택거주에따른주거비부담경감의효과가높은것으로분석된다. 그리고이러한수준은소득 3~4 분위의부담 (21.1%) 보다도유사하고, 전체평균 (19.4%) 보다소폭높은수준으로주거비부담이매우양호한수준으로판단된다. 그림 3-10 소득 1~2 분위주거비변화 ( 단위 : 전년대비, %) 그림 3-11 소득 3~4 분위주거비변화 ( 단위 : 전년대비, %) 12% 12% 8% 4% % 4% 0% 8 3 0% 0-4% -4% -2 `04 `05 `06 `07 `08 `09 `10 `11 `12 `13 `14 `15-8% `04 `05 `06 `07 `08 `09 `10 `11 `12 `13 `14 `15 주거 수도 광열 ( 원 ) 처분가능소득 ( 원 ) 주거 수도 광열 ( 원 ) 처분가능소득 ( 원 ) 4. 결론및향후과제 주거비부담수준지표의개발방안을개발하는데있어가장중점적으로검토한부분은임차인중심의주거비부담의측정과국제적비교가가능한지표의생산여부이다. 또한기존자료를적극활용하여장기시계열지표의작성을유도하고정책적함의를이끌어낼수있는지표작성대상들을선정하는등학술및정책적기여부분도고려하였다. 그결과해외주요국의공공기관에서주로활용하고있는소득대비주거비용수준을국내임대시장여건에맞게구상하여, 점유형태, 지역등다양한지표를시범생산하였다. 78 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

85 P A R T 3 심층분석 주요결과를요약하면, 첫번째, 2015 년기준주거비부담수준은 19.4%, 전세와월세의주거비부담은각각 15.1%, 24.0% 으로월세의주거비부담이전세보다높게나타났다. 지역별주거비부담수준지표의경우, 도시및비도시지역은각각 19.7%, 17.7% 로도시지역의주거비부담이비도시지역보다높았다. 세번째, 소득분위별로보면 2015 년소득 1~2 분위는 32.6%, 3~4 분위는 21.1%, 5~6 분위는 15.1%, 7~8 분위는 12.7%, 9~10 분위는 11.3% 이며, 소득이낮을수록지표의편차가커지는것을볼수있다. 네번째, 영구임대주택거주가구의주거비부담이 21.6% 로나타났는데, 여기에주로거주하는소득 1~2 분위의주거비부담이 32.6% 임을감안하면, 영구임대주택거주에따른주거비부담경감효과가높은것으로분석된다. 이러한결과들이주는정책적함의는첫번째, 주거비부담이높은저소득계층의주거비지원을확대해야한다. 특히저소득층일수록주거비부담이높게나타나는것은이들이소득에서차지하는임대료나수도및광열비와같은고정비용지출부담이크다는것이므로이를감안하여지원할필요가있다. 두번째, 주거급여나에너지바우처등주거비용지원시주거비부담수준이높은신청자를우선지원할수있는방안을강구해야한다. 세번째, 영구임대주택거주등의효과가매우뚜렷한것을볼때저소득층의임대주택거주는주거비부담을절감하는데매우효과가큰것으로나타났다. 재정적문제가있겠지만임대주택의주거비부담절감효과가뚜렷하므로장기적으로무주택저소득층이안정적으로거주할수있는임대주택의공급을확대할필요가있다. 한편전세및월세의보증금이주택가격에상당함에도불구하고보증금환산방식에대해학술적인중지가모여지지않은상황에서본연구에서검토하고제안한내용들은일정한방향성을제시하였다고판단된다. 보증금의특성과조달방법, 주거비부담이나시장의여건변화, 지표의지속생산성등을고려하여생산한결과들은앞으로보증금을환산하는데있어유용하게쓰일것으로판단된다. 주거비부담수준지표생산과정에서아쉬운점은가계동향조사가가계부처럼작성및조사되는데반해보증금에대한대출여부나대출비용등이조사되지않아대출비용이고려된주거비부담을산출하기어렵다는점이다. 본연구에서제안한방식이보편적으로일반가구가부담하는주거비부담수준지표를의미하는데, 이러한조사항목들이추가조사가된다면보증금을조달하는방식이고려된주거비부담수준지표를생산할수있을것으로기대된다. 79

86 참고문헌 김경환 이상영 조무상 이건수 이진, 해외주거복지정책사례연구, 국토해양부연구용역보고서, 2012 김주원 정의철, 소형가구연령대별주택수요특성분석, 주택연구, 제19권제2호, 2011 박환용 이창무 김준형 최명섭 주현태 김지연, 국민의주거생활및부동산시장관찰을위한신규주택통계개발연구, LH토지주택연구원연구용역보고서, 2015 배순석 김민철, 주거비부담능력평가방식및부담기준의도입과정책적활용방안, 국토연구원, 2013 송인호, 우리나라의주거비현황고찰, 임대주택시장의중장기발전을위한정책과제연구, 한국개발연구원, 2013 이상영, 임대주택주거비부담, 어떻게줄여야하나?, KB 부동산시장리뷰, KB금융지주경영연구소, 2016 이용래 정의철, 소득변동성이가구의주택점유형태선택에미치는영향분석, 주택연구, 제23권제1호, 2015 이용만 김현영 이현진, 주거안정정책관련실태조사, 국회예산정책처연구용역보고서, 2015 정의철 조성진, 인구구조변화에따른장기주택수요전망에관한연구, 국토계획, 제40권제3호, 2005 한지혜 최승비 김갑성, 상대주거비용의변화가전세가구의점유형태및주거이동에미치는영향, 주택연구, 제23권제2호, 2015 Melanie D. Jewkes and Lucy M.Delgadillo, Weaknesses of Housing Affordability Indices Used by Practitioners, Journal of Financial Counseling and Planning, Volume 21, Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

87 P A R T 3 심층분석 심층분석 2 전월세전환임대료부담지수개발방안구상 이준용부연구위원 1. 지수개발방안구상의배경 최근임대주택시장의주요이슈는전세공급의감소로인해월세공급및거래증가등월세전환이빠르게일어나고있다는점이다. 어느정도의가구가전세에서월세로전환하고있는지, 전환하게된다면주거비부담이어느정도늘어나게되는지등이통계가있다면시의성높은대책들이나예방차원의여러대안들을모색할수있다. 하지만주택통계는주택중심으로개발되어있어관련통계를찾기힘들고, 주거실태조사등의표본조사들은연또는격년으로조사되어빠르게움직이고있는시장상황을즉각적으로반영하기힘들다. 시장상황을포착할만한시의성있는통계가부족한점은발생한문제에대한올바른진단을할수없을뿐만아니라효율적인정책도입이제한됨을의미한다. 만약전세에서월세로점유형태를전환하는데있어과거와현재의주거비용차이, 주거비용변화속도, 주거비용차이가확대되는지역등에대한식별이가능하다면문제에대한진단뿐만아니라처방도가능하다. 과거에도그러하였듯이현재에도주거비용차이가존재하고그변화의속도가느리다면다른시급한정책을우선검토해야할것이다. 반대로과거에비해주거비용의차이가확대되고그변화속도도빠르다면임차인들의주거비용부담이늘어나는사실이입증될뿐만아니라그러한지역에우선적으로임대주택을공급하여임대인과임차인간의수급균형성을높일수도있을것이다. 본고에서는최근전세공급감소및월세전환확대에따라전세에서월세로전환하는데있어임차인의부담이어느정도변화하는지를측정할수있는지수개발방안의구상결과를소개하고자한다. 이러한지수가요구되는이유로는앞서언급하였듯이월세전환의확대에따라임차인의부담이높아지고있다는사회적인동의는있으나이를식별할만한통계가부족하기때문이다. 특히경제성장둔화및저금리기조가유지됨에따라전세제도를지탱하고있던기반이약화되어월세전환은당분간 81

88 지속될것으로보이는데, 이러한임대시장구조변화를측정할수있는지표개발의사회적요구가증 가할것으로전망된다. 2. 전월세전환임대료부담지수구상 가. 전월세전환임대료부담지수의개념최근임대시장에서의일반적인궁금증은 전세와월세의부담차이가어느정도수준인가? 가될것이다. 좀더구체화한다면, 만약현재전세또는월세로임차하고있는주택이나동일한수준의주택에월세또는전세로임차형태를전환하였을때임차비용은얼마나달라질것인가? 정도일것이다. 지수라함은어떠한수준을측정하는지표와달리기준시점이나대상이있어야하고, 그에따라지수가변동되어야하며기준시점또는대상을기준으로상대적인비교가가능해야한다. 지수설계부분에서구체적으로언급하겠지만위와같은궁금증을해결할수있는부담지수가있다면, 기준시점은임대차유형이바뀌는시점이고, 기준대상은기존임대차유형을유지할경우가된다. 그리고전월세전환임대료부담지수가전달하는정보는현재시점에서전세 ( 월세 ) 에서전세 ( 월세 ) 로계약하는것보다전세 ( 월세 ) 에서월세 ( 전세 ) 로계약했을때임대료의부담이어느정도차이가나는지를담고있어야한다. 나. 지수작성을위한기초자료검토표본조사를통해수집된자료들은표본가구나패널가구를대상으로일정한조사항목양식에따라매년조사한정보들을담고있다. 예를들어해당가구가얼마만큼벌고주거비를어느정도부담하는지, 그리고주택유형이나점유형태가무엇인지를조사하고관련된통계를생산한다. 이들자료들은세부적으로가구를관찰하는이점이있지만조사하는데드는비용이나시간이상당할뿐만아니라통계생산에있어수주에서수개월가량시차가존재하므로통계의시의성및적시성이높다고보기힘들다. 무엇보다도월세로전환하는가구가증가함에따라전세에서월세로전환하는가구의주거비부담이늘지만이들가구가해당표본가구나패널가구에포함되더라도추정하는데필요한유효자료수가부족할것이다. 모집단에서임대차유형이전환되는가구를표본설계과정에서반영될수있으나, 우선모집단에서이를식별하기어렵고과거자료에는이러한가구들이감안되어표본이설계되어있지않기때문이다. 이런표본조사보다는지금까지생산하고축적했던주택거래관련관측자료는표 82 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

89 P A R T 3 심층분석 본조사의한계를충분히해소할수있고적절한가공을통해지속적으로생산할수있는가능성이높다. 특히장기간동안신뢰성높은통계생산을위해오랜시간동안체계적으로관리되고있으며, 비용및시간적비용부담, 통계생산을위한시차, 유효자료수의부족등의문제가발생할가능성이적다. 따라서주택관측자료의적절한가공을통해가구를관측한자료와같이활용할수있다면, 적은비용으로가구들의주거여건변화의포착이가능하며안정적인지수생산이가능할것이다. 전세와월세주택을관측한자료는보증금에대한확정일자를받기위해신고하는확정일자신고자료이다. 확정일자신고자료는개별주택이제공하는주택임대차유형이무엇이며, 전세보증금또는월세보증금및월임대료에대한정보를가지고있다. 또한우리나라임대주택의특성상대부분의임대주택은민간이보유한여분의주택으로공급되기때문에고정적으로주택이임대되는경우는상당할것이며동일한주택이지속적으로거래가될것이다. 따라서동일주택의확정일자신고자료를누적시킨다면지속적으로임차하고있는주택이식별될뿐만아니라임대차형태및보증금과월임대료수준을파악할수있다. 3. 지수작성모형설계 가. 전월세전환임대료부담지수정의전월세전환임대료부담지수는전세에서전세또는월세에서월세로의임차비용변화를측정하는지수를기본으로전세에서월세또는월세에서전세로전환할때임차비용이얼마만큼변화하는가를측정한다. 즉, 임차형태가변화하지않는때 ( 예- 전세에서전세또는월세에서월세 ) 의임차비용변화분에비해임차형태가변화하였을때추가적으로부담하는추가임차비용변화분을의미하게된다. 예를들어, 전세임차비용이 100 이고일정기간이후주변시세가 10% 상승하였다면기존전세에서전세로신규계약이나재계약했을때임대료부담은 10% 상승한 110 이된다. 이에비해전세가아닌월세로계약하게되고월세의임차비용이 115 라면, 임차유형변화 ( 전세에서월세 ) 에따라임차비용부담증가분은 110 대비 115 가된다. 이경우전월세전환임대료부담지수의최종형태는전환시점에서 115/110 인 로나타낼수있으며, 전세에서월세로전환되었을때별차이가없다면지수는 100 의값을갖는다. 즉, 100 에가까울수록임차유형변화에따른차이가없는것이고, 100 에서멀어질수록임차유형변화에따른부담이증가하는것이다. 83

90 나. 전월세전환임대료부담지수의확장전월세확정일자신고가두번이상이루어진주택들이있다면총네가지경우의임대차유형조합이존재하게된다. 우선첫번째로, 전세로임차했던주택을다시전세로임차한경우에두시점간의임차비용변화율의의미와개념도는 < 그림 3-12A> 와같다. 첫번째 ( ) 및두번째 ( ) 시점의전세임차비용을각각이고, 두번째 ( ) 시점의전세임차비용 ( ) 이첫번째 ( ) 시점의전세임차비용 ( ) 보다배크다면에서를곱한금액은와같다 ( ). 이러한배율 ( ) 을추정하는개념은기존반복매매모형지수의개념과동일하다. 1) 전세에서전세계약보다월세로계약할때의추가적변화월세임차비용이전세임차비용과차이가존재하고그배율이라면, 두번째 ( ) 시점의월세의임차비용 ( ) 은전세임차비용 ( ) 에서을곱한값이된다 ( ). 예를들어첫번째 ( ) 에서전세가격이 110 이고, 두번째 ( ) 시점의전세임차비용이 120 이면, 는약 (= ) 이고, 두번째 ( ) 시점의월세가격이 122 이라면은약 (= ) 이다. 즉, 122는 110 에서와을곱한수치와같다 ( 그림 3-12a). 만약의값이 1이라면, 동일주택을전세에서월세로계약하는것은전세로계약하는것과부담의차이가없음을의미한다. 2) 월세에서월세계약보다전세로계약할때의추가적변화기존월세에서신규또는계약연장으로임대차계약을할경우, 월세로계약한경우에비해전세로전환하였을때를생각해볼수있다. 첫번째 ( ) 및두번째 ( ) 시점의월세임차비용을각각, 이고, 두번째 ( ) 시점의월세임차비용 ( ) 이첫번째 ( ) 시점의월세임차비용 ( ) 보다배크다면에서를곱한금액은와같다 ( ). 두번째시점에서전세로계약하는대신월세로계약하였을때추가적인비용의변화를앞서와같은방식으로이라고정의할수있다. 두번째 ( ) 시점의전세의임차비용 ( ) 은첫번째시점 ( ) 의월세임차비용에서월세변화만큼배율 ( ) 한값에서을곱한값이된다 ( ). 3) 월세전환에따른추가적인변화와전세전환에따른추가적인변화와의관계한편, 두번째 ( ) 시점에서전세와월세임차비용을보면, < 그림 3-12A, a> 에서는, 이고, < 그림 3-12B, b> 에서는, 로다르게나타낸것을볼수있다. 만약두번째시점에서전세와 월세의임차비용을동일하게표현하게되면, 과 은역수의관계가된다 ( ). 다르게표현 한이유는전세에서월세로전환할때시장에서관찰되는월세비용은일반적으로시세를따르게되 84 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

91 P A R T 3 심층분석 그림 3-12 전월세전환임대료부담지수개념도 A. 전세임차비용지수 a. 전월세전환지수 r r r R,q b a 1 r J,q a r J,q r J,p a 0 r J,p a 0 p q t p q t B. 월세임차비용지수 b. 월전세전환지수 r r r J,q d r R,q c r R,q b 1 b 0 b 0 r R,p r R,p p q t p q t 지만전세에서월세로전환되는주택과월세에서전세로전환되는주택의모집단이다르기때문이다. 즉, 어느한쪽을중심으로전환되는것은해당임대차유형으로주택공급이집중되는것을의미하므로, 여기서발생되는해당임대주택의수급여건차이가결과적으로가격및전환배율이다르게나타나게한다. 과거인구주택총조사결과를보더라도전세와월세가구의모집단크기가다른데, 시기에따라전세가구가증가하기도하지만월세가구가증가하기도한다. 또한전세와월세가구수가모두증가하는것이아니라어느한쪽가구수가감소하는시기도있다. 4) 전세와월세, 월세와전세간의전환규모는주택의수급요인변화나거시경제여건상황에따라시기별로달리나타난다. 실제로 80년대후반이후 4) 일반적으로전세가구가지속적으로증가하였고, 전세제도가우리나라대표임대차계약이라고할수있지만, 1 차월세시장확대기인 1985 년에는 1980 년대비전세가구가 30 만가구증가하였으나월세가구는 66 만가구증가하였고, 2 차월세시장확대기인 2000 년대를보면, 2010 년의전세가구는 2000 년대비 27 만가구가감소하였으나, 월세가구는 161 만가구가증가하였음. 반대로전세가구가증가한 1995 년에는 1990 년대비전세가구가 69 만증가하였으나월세가구는 30 만가구감소하였음 ( 이준용, 2016). 85

92 주택공급이집중되는시기에는투자자가임차인의전세금을활용하여주택을구입하기때문에전세 가구가증가하고, 외환위기이후금리하락과주택가격상승의기대저하로월세가구가증가하였다. 다. 전월세전환임대료부담지수의설계생산된지수가전달하고자하는목표는현재임대차형태를달리했을때얼마만큼임대료부담이차이가나느냐이므로계약형태외에는모든조건이동일해야만한다. 이러한조건을만족시키는지수의개발방법은두번이상매매를한주택의매매가격지수를산출하는반복매매모형이가장적절하다. 아래 ( 식 1) 은일반적인반복매매지수를산정하는식을임차비용으로전환한형태로좌항은첫번째거래시점 ( ) 과두번째거래시점 ( ) 간의임차비용의변화율을로그변환한값이며, 우항은각시점에서임차비용 (, ) 을결정하는특성변수 ( ) 들로구성된다. 물리적특성에따른가격영향은동일하다고가정하였으므로주택특성에따른변수와추정계수는동일하므로모두제거가되고가격에영향을미치는거시경제의수준차이가두시점간의가격상승률이된다 ( 식 2). ( 식 1) ( 식 2) 첫번째 ( ), 두번째 ( ) 거래된임대료주택특성변수의추정계수, 주택특성변수첫번째 ( ), 두번째 ( ) 거래시점의상수항 ( 거시경제변수 ) 오차항 ( ) 첫번째시점 ( ) 및두번째 ( ) 시점을포함하는모든시점의더미변수를구축하면아래 ( 식 3) 과같다. 더미변수의설계는두시점 (, ) 에서의거시경제상황의차이 ( ) 를나타내기위해첫번째 ( ) 거래시점에서의더미변수는 1, 두번째 ( ) 거래시점에서의더미변수는 1의값을나타내면결과적으로각더미변수의추정계수 ( ) 는 ( ) 와같아지게된다. ( 식 3) 최종적으로모형에서알고자하는가격변화율은 ( ) ( 식 3) 에서지수화하면 ( 식 4) 와같이전 86 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

93 P A R T 3 심층분석 환되며지수값의형태로나타낼수있다. ( 식 4) 이와같은반복매매모형에전월세전환임대료부담지수확장에서언급한임대차계약유형의쌍을 식별하고더미변수를설계하면아래 ( 식 5) 및 ( 식 6) 과같다. 5) ( 식 5) = -1 : t시점에첫번째전세거래인경우 1 : t시점에두번째전세또는월세거래인경우 0 : 그외 = 1 : t시점에두번째거래가월세인경우 0 : 그외 ( 식 6) = -1 : t시점에첫번째월세거래인경우 1 : t시점에두번째월세또는전세거래인경우 0 : 그외 = 1 : t시점에두번째거래가전세인경우 0 : 그외 ( 식 5) 에서일반적인반복매매모형의더미변수를설계하는방식과같이첫번째거래는 1, 두번째거래는 1로설계하고추정된계수에자연대수화하게되면를추정할수있다. 여기서투입되는자료는전세에서전세, 전세에서월세의자료만활용되는데, 추가적으로두번째거래가월세인더미변수를추가하여추정된계수에자연대수화하면이추정된다. ( 식 6) 도동일한방법으로더미변수를설계해서지수를추정한다. ( 식 5) 과 ( 식 6) 을하나의모형으로구축하고추정할수있으나달라지는것은추정계수의표준편차만달라질뿐이므로하나의모형으로추정한지수와두개모형으로분 5) 구체적인식의유도과정은부록참조 87

94 리해서추정한지수의결과는동일하다. 4. 전월세전환임대료부담지수작성가능성검토 가. 기초자료구축지수작성을위한기초자료는전월세확정일자신고자료이며, 2011 년부터현재까지의공개자료전수이다. 공개자료는 RTMS 상신고된전수자료중에중복건수나계약이해지된경우등이제외된자료이며, 신고가격적정성검증이이루어진자료라고볼수있다. 전월세확정일자신고자료를활용하여반복거래된쌍을추출하기위해서는동일주택을쉽게구별할수있어야한다. 아파트는단지별로잘구분되어있고세대별로동과호수가명확히구분되어있으며, 단지별세대수규모가어느정도확보될수있어최대한의유효자료수를확보할수있는장점이있다. 이러한연유로안정적인지수의시범생산을위한지수작성대상은아파트로선정하였으며, 아파트의전월세확정일자신고자료수추이변화는 < 표 3-8> 과같다 년부터 2016 년 4월까지아파트의전월세확정일자신고자료는총 305만건으로월세는 94만여건, 전세는 210 만여건으로나타났다. 여기서월세의규모가전세보다적은이유는월세의경우보증금규모가크지않아서소액의경우확정일자신고를하지않기때문이다. 그렇지만과거대비최근전세와월세의확정일자신고비중차이가줄어들고있는데, 2011 년월세와전세의비중이각각 25.8%, 74.2% 였지만, 2015 년월세는 37.8% 로증가한반면전세는 62.2% 로감소하였다. 공개자료에서전세임에도월세가기입된오류건을제외한 3,056,860 건의전월세확정일자신고자료를토대로개별주택의고유키를부여하고각주택의전월세확정일자신고유무를추적하였다 년이후 1회만확정일자신고를한주택은 1,260,003 건이며나머지 1,796,857 건은 2회이상확정일자신고가된주택이라고볼수있다. 이를토대로반복매매자료를구축하게되면일정부분규모가줄 표 3-8 아파트전월세확정일자신고자료수 ( 공개자료기준 ) 구분 2011년 2012년 2013년 2014년 2015년 2016년 4월 합계 월세 152, , , , ,645 57, ,949 (25.8) (26.3) (31.8) (32.3) (37.8) (38.2) (31.0) 전세 437, , , , ,931 92,606 2,108,114 (74.2) (73.7) (68.2) (67.7) (62.2) (61.8) (69.0) 합계 589, , , , , ,894 3,057,063 주 : 괄호안은전체대비비중 ( 단위 : %) 88 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

95 P A R T 3 심층분석 어들게되는데, 예를들어한주택이 3회거래가되었으면반복매매쌍은첫번째와두번째가거래된쌍과, 두번째와세번째거래된쌍으로만들수있다. 여기서 3회의거래숫자가 2건의거래쌍으로줄어들듯이 2회이상거래된 1,796,857 건수를반복매매거래쌍자료로구축하는과정에서 1,023,130건의거래쌍으로감소하였다. 또한개인적사유등으로추정되어실질적인임차기간이라고보기힘든거래쌍은제외하였는데, 거주기간이 1개월미만거래쌍인 31,566 건을제외하고총 991,564 건의거래쌍이구축되었다. 표 3-9 자료정제과정상유효자료수 유효자료수 0. 공개자료 1. 전월세신고오류 2. 2 회이상거래건수 3. 반복매매자료구축 4. 거주기간 1 개월이상 3,057,063 3,056,860 1,796,857 1,023, ,564 (203) (1,260,003) (773,727) (31,566) 주 : 괄호안은자료정제과정에서제외되었거나모형추정용자료를위해데이터구조변경을통해감소한행수 나. 지수작성대상및지수시범생산결과본고에서주로검토한부분은 ( 식 5) 와 ( 식 6) 에서더미변수의추정계수인과를활용하여 ( 식 4) 와같이지수형태로전환한결과들이다. 앞서논의한바와같이이들값은해당시점에서전세에서전세로계약했을때보다월세로계약했을때추가로부담하는배율및월세에서월세로계약했을때보다전세로계약했을때추가로부담하는배율을말한다. 전세임차비용과월세임차비용의계산은확정일자신고기간사이를거주기간으로두고거주기간동안의평균임차비용을산출하도록하였다. 개별주택의거주기간동안드는임차비용은보증금에대한기회비용과월세비용을합하여산정하였으며, 보증금의환산이율은재계약등을고려한 4년누적예금금리를활용하였다. 6) 또한, 지수의생산가능성을진단하는차원에서지수의통계적신뢰도를판단하였으며, 관련평가방법은변동계수 (CV: Coefficient of Variance) 를사용하였다. 7) 여기서는최근전세에서월세로의전환되는시장상황과전환에따라추가되는임차비용변화분을파악하기위해 ( 식 6) 의더미변수추정계수인를지수형태로전환한결과를제시하였다. 지수의의 6) 보증금에대한적정환산방식은심층분석 1 에서충분히다루었으므로여기서는생략하고, 환산이율은보증금의특성과조달방법등을고려한 4 년또는 2 년누적예금금리가있으나 4 년누적예금금리는 1 회재계약정도의기간의평균기회비용개념이며, 2 년누적예금금리는통상적인임차기간인 2 년기간의평균기회비용개념임. 임차비용은보증금의기회비용과월세비용을더한개념으로환산하는방식을적용하였고, 시범생산은지수의안정성확보에목적을두고보증금환산방식은 4 년누적예금금리를적용하여기회비용으로환산하였음. 이용만외 (2015) 는보증금환산이율로예금금리를제안하면서보증금의일부를대출로조달하는경우예금금리및대출금리의가중평균금리를보증금의환산이율로적용하는방안을제시 7) 이용만외 (2012) 에서지수의통계적신뢰도는변동계수 (CV), 지수추세에대한안정성은안정성지수 (stability index), 지수변동의통계적신뢰도는신호대잡음비 (signal-to-noise ratio) 를제시함. 89

96 미는기존전세계약에서새로전세계약을하면서발생한비용부담외에추가적으로부담하는월세비용의수준정도를의미한다. 만약특정시점에지수값이 150 이라하면, 기존전세에서신규또는재계약을전세로했을때보다월세로전환하여계약을하면임차비용부담이 1.5 배더늘어나는것을의미한다. 즉지수값이 100 에가까우면기존전세에서신규또는재계약을전세로하나월세로하나비용부담변화는없다는것을의미한다. 기초자료구축및지수설계안에따라 2011 년부터 2015 년까지전월세전환임대료부담지수를생산한결과는 < 그림 3-13> 과같으며, 이와함께각지수가추정된시점에서추정된더미변수의계수에대한변동계수를나타내었다. 이용만외 (2012) 는선행연구결과의선험적근거로변동계수가 4% 가이상인경우통계적신뢰성이낮아공표가어려운것으로평가하고있다. 즉, 변동계수가크다는것은편차의범위가넓어더미변수의추정계수의신뢰구간이넓고결과적으로각시점의지수가포괄하는범위가넓기때문에그시점에서지수의대표성이낮다는것을의미한다. 이를참고하여지수생산결과를보면, 변동계수값이높은 2011 년의결과는매우불안정하나 2013 년부터지수가안정화되는모습이며, 변동계수도낮은수준이라고볼수있다. 이를기준으로보면추세는상향하는모습으로보이며지수의수치는 2013 년부터 170~200 사이에서변동하고있다. 상향추세의존재와시장상황을반영하는정도를볼때지수변동의불안정성은존재하고지수변동폭이크기때문에결과값의신뢰도가낮으나, 지수가주는정보의의미가크고향후보완을통해안정적인지수의생산가능성이높다고판단된다. 분명한것은임차인이전세로거주하다가월세로전환하게되면전세로다시재계약하거나신규계약을하는것보다임차비용의부담이늘어나며, 과거수준보다부담의정도는증가한다는것이다. 그림 3-13 전국전월세전환임대료부담지수생산결과 ( 단위 : %) 전국전월세전환임대료부담지수 변동계수 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

97 P A R T 3 심층분석 다. 동일주택가정한시범생산결과임대차계약의특성상동일한형태의주택이라도인테리어나유지보수상태등에따라전세나월세의가격차이가크게나는것이일반적이다. 발코니의확장여부, 창문틀이나화장실의세면대및욕조상태, 도배및바닥마감재등에따라보증금의규모는백만원단위에서천만원단위수준까지차이가난다. 이와같은신규공사가두번째거래전에진행된다면확정일자신고자료에서는이를식별할수없어이에대한영향을통제하기가어렵다. 또한확정일자신고자료의축적기간이길지않아서거래쌍이충분히확보되기어렵다. 이러한문제는동일주택이라는일정한가정을두고거래쌍을구축할때반드시동일주택이아니더라도동일주택으로간주하여보다많은거래쌍을확보하는방법으로해결할수있다. 즉지표의안정성을확보차원에서반복거래쌍을확대하는방법이있는데, 아파트는같은동인경우면적이비슷하고평면이나구조가유사하여동일주택으로간주할수있다. 이러한동일주택을가정하게된다면정확히같은주택이아니어도동일한주택범위에속하면이들을반복매매쌍으로구축할수있다. 아파트실거래가격지수의작성방식도동일한방식을적용하고있는데, 저층과최고층은그렇지않은층보다가격차이가있기때문에 1층, 최고층, 그렇지않는층으로나누고있다. 여기에서도이와동일한기준을적용하되, 매매가격의경우최고층의수요가높고자산으로서의가치상승분이있으나임차의경우이러한영향이줄어들게된다. 임차비용에도이러한영향이반영된다고할수있는근거가부족함에따라동일주택기준에서층기준은 1층과그외층으로구분하였다. < 표 3-10> 에서보듯이유효자료수는개별주택의반복거래쌍을구축하였을때보다두배정도증가한것으로나타났으며, 위와동일한방식으로추정한결과는 < 그림 3-14> 와같다. 개별주택에대한반복쌍자료를활용하였을때보다 2011~2012 년지수의변동이크게안정화되었고, 변동계수의수치도안정적인수준으로하락하였다. 또한 2015 년하반기들어지수는소폭하락하고다른기간에서도유사한결과를보이는데, 동절기에는임차수요가감소하여전월세가격변동이적은영향때문인것으로분석된다. 즉임대인이전세에서월세로전환하여도이를받아들일만큼수요가적으나입학시즌등임차수요가집중되는시기에는월세가격에도시세상승분이직접반영되어비용상승이크기 표 3-10 자료정제과정상유효자료수 0. 공개자료 1. 전월세신고오류 2. 2 회이상거래건수 3. 반복매매자료구축 4. 거주기간 1 개월이상 유효자료수 3,057,063 3,056,860 2,359,601 2,185,533 1,969,880 (203) (697,259) (174,068) (215,653) 주 : 괄호안은자료정제과정에서제외되었거나모형추정용자료를위해데이터구조변경을통해감소한행수 91

98 그림 3-14 전국전월세전환임대료부담지수시범생산결과 ( 단위 : %) 전국전월세전환임대료부담지수 변동계수 때문이다. 개별주택의거래쌍을이용한결과가 170~200 이었는데, 동일주택을가정한거래쌍을이용한결과는약 120~135 로지수의수준은하향이동 (shift) 된모습이다 년부터 2015 년중반까지소폭상향하는추세를보이고있으며, 이를수도권과비수도권으로나누어지수를생산한결과는 < 그림 3-15> 와같다. 마찬가지로지수의변동은크게안정된상태로상향하는모습이며비수도권의전월세 그림 3-15 전국전월세전환임대료부담지수생산결과 ( 단위 : %) 수도권 _ 전월세전환부담지수비수도권 _ 전월세전환부담지수수도권 _ 변동계수비수도권 _ 변동계수 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

99 P A R T 3 심층분석 전환부담이수도권보다높게유지되고있다. 비수도권의지수수준이높은것은전세에서월세로전 환할경우, 시장의전월세전환율이적용되는데수도권보다비수도권의전월세전환율이크기때문에 비수도권의지수가수도권보다높은것으로분석된다. 5. 결론및향후과제 최근전세공급감소및월세전환확대에따라임차인들의주거비부담이증가하고있지만, 전세에서월세로전환하는데있어임차인의부담이어느정도인지를측정하고있는통계가부족하다. 향후월세로의전환이지속적으로이루어질것으로보이게됨에따라이와같은통계의필요성이증가될것으로보인다. 본고에서는전월세간임대차계약전환에따른임차인의부담을측정할수있는지수개발방안을구상하였고, 생산가능성여부를진단하기위해몇가지지수를시범생산해보았다. 전월세전환임대료부담지수의시범생산과정에서얻게된몇가지시사점을요약하면, 첫번째, 전세에서월세로전환할경우수도권보다지방의부담이더큰것으로나타났다. 이는보증금의일부를시장의전월세전환율로전환하는데, 지방의전월세전환율이수도권보다높기때문에나타나는결과이다. 두번째, 반복거래쌍을구축하는방식에따라차이는있으나전세에서월세로전환하는데추가적으로부담하는비용은점차증가하고있는것으로나타났다. 이는최근임대차시장구조변화에따라임차인이느끼는부담은전세나월세가격의증가도있을수있지만전세에서월세로전환하는데에도부담이증가하는것을실증적으로보여주고있는결과이다. 동일주택을가정한반복거래쌍은개별주택의반복거래쌍에비해보다많은거래쌍을확보할수있으며, 전월세확정일자신고자료의정보로통제할수없는주택의물리적변화의영향을최소화할수있다. 이러한결과들은지수및지수변동의신뢰도가개선된것을보여주지만변동성은여전히큰것으로판단된다. 이를개선하기위해하위지역에대한지수생산, 분기별지수등이다양한검토와분석과정이필요한데, 보다세밀한검토는향후과제로남겨둔다. 참고문헌 이용만 김현영 이현진, 주거안정정책관련실태조사, 국회예산정책처연구용역보고서, 2015 이용만 이창무 정의철, 비아파트실거래가격지수개발연구, 국토해양부연구용역보고서, 2012 이준용, 월세시장의통계확대필요성과주거비부담수준지표, 주택통계개선을위한심포지움발표자료,

100 부록 ( 전월세전환임대료부담지수이론적모형및지수추정모형설계 ) 본문에서지수개념및설계과정에서의전개한식을그대로사용하면, 전세및월세로임차를위해 지불하는주거서비스비용, 즉임차비용을각각, 라하면, 첫번째거래및두번째거래모두 전세로거래되었다면각각, 가된다 ( 식 1) < 전세 전세 > ( 여기서, 는오차항을의미 ) ( 식 1) 그런데, 두번째거래가월세로거래되었다면첫번째거래및두번째거래의임차비용은각 각, 이되고전세 ( ) 와월세 ( ) 간의비용차이가 만큼차이가난다면월세 ( ) 는 라고나타낼수있다. ( 식 1) 에서두번째거래인전세 ( ) 를월세 ( ) 로놓고풀어내면아 래 ( 식 2) 와같다. < 전세 월세 > ( 여기서, 는오차항을의미 ) ( 식 2) 또한, 첫번째거래가월세이고두번째거래가월세라면각각, 이고, ( 식 1) 에서와같은 방식으로아래 ( 식 3) 과같이나타낼수있다. < 월세 월세 > ( 여기서, 는오차항을의미 ) ( 식 3) 94 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

101 P A R T 3 심층분석 동일한방법으로두번째거래가전세로거래되었다면첫번째거래및두번째거래의임차비용은각각, 이되고월세 ( ) 와전세 ( ) 간의비용차이가만큼차이가난다면전세 ( ) 는라고나타낼수있다. ( 식 3) 에서두번째거래인월세 ( ) 를전세 ( ) 로놓고풀어내면아래 ( 식 4) 와같다. < 월세 전세 > ( 여기서, 는오차항을의미 ) ( 식 4) ( 식 1) 과 ( 식 2), ( 식 3) 과 ( 식 4) 를정리하면, 첫번째시점과두번째시점의거래를식별하는더미 변수들을구성하면 ( 식 5) 와 ( 식 6) 로나타낼수있다. ( 식 5) = -1 : t시점에첫번째전세거래인경우 1 : t시점에두번째전세또는월세거래인경우 0 : 그외 = 1 : t시점에두번째거래가월세인경우 0 : 그외 ( 식 6) = -1 : t시점에첫번째월세거래인경우 1 : t시점에두번째월세또는전세거래인경우 0 : 그외 = 1 : t시점에두번째거래가전세인경우 0 : 그외 ( 식 5) 에서추정되는는전세비용의변화분을추정하는배율이며, 전세비용변화의지수형태로 95

102 전환이가능하고, 는전세에서전세로변화하는배율에추가적으로월세로전환하였을때변화하는배율이다. 이는전세에서월세로전환함에따라추가적으로드는부담지수로전환이가능하다. 마찬가지로 ( 식 6) 에서추정되는는월세비용의변화분을추정하고월세비용변화의지수형태로전환되며, 는월세에서월세로변화하는배율에추가적으로전세로전환하였을때변화하는배율이다. 96 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

103 P A R T 3 심층분석 심층분석 3 가계부채종합관리방안이후주택시장의변화 : 수도권매매시장과분양권거래시장의디커플링을중심으로 박과영책임연구원 1. 시작하며 2015 년 7월발표된가계부채종합관리방안은수도권과부산 대구를중심으로한주택시장의열풍을진정시키는하나의계기가되었다 년 2월수도권부터단계적으로적용된, 정확한소득 을기반으로한 원리금조기분할상환 정책은주택금융의안전성을확대하여글로벌금융위기당시겪었던시스템적금융위기가능성을낮추는것을목표로하였다. 그러나이는실질적인담보대출가능규모가줄어들게하여주택시장을다소위축시키고있다. 한편, 가계부채종합관리방안에서주택분양시장과관련된집단대출에대한사항은제외되어있다. 이는선분양시장상황에서주택분양시초기자금이많이요구되지않으며, 집단대출이전체가계대출에서차지하는비중이약 10% 수준이라는점, 그리고주택분양시장침체에대한우려가반영된결정이라고할수있다. 하지만, 이는가계부채종합관리대책이미치는영향이기존아파트매매시장과분양권거래를포함한분양시장에다르게작용하는결과를가져올수있다. 특히분양권전매는단기적으로계약금에해당하는낮은초기자금을투자하여분양권프리미엄을얻을수있어시장진입이보다용이하다는점에서분양시장에대한전망및투자가치에대한기대가확대될경우분양및분양권거래시장이더욱활성화될수있다. 특히 945조에다다른단기부동자금 (2016 년 4월기준 ) 이금리인하및브렉시트 (Brexit) 등대내 외적경제환경변화로인하여안정적인부동산시장으로유입될경우, 아파트매매시장과분양시장의디커플링현상이심화될수있다. 본연구에서는가계부채종합관리방안이후아파트매매시장과분양권시장의변화를살펴보고, 97

104 두시장에서나타난변화의차이가있는지확인한다. 또한각시장별변화가지역에따라어떠한차이가나타나는지함께확인한다. 가계부채종합관리방안이시행된 2016 년 2월을기준으로이후 4개월 (2016 년 2월 ~ 2016 년 5월 ) 을대책이후, 이전 4개월 (2015 년 10 월 ~ 2016 년 1월 ) 을대책이전으로하여대책시행전후에따른변화를확인한다. 또한주택시장의계절성을함께고려하기위해 2015 년 2월 ~ 2015 년 5월까지를전년동기간으로하여전년동기간대비변화를함께고려한다. 분석의공간적범위는 2월정책이시행된수도권지역이며, 분석에활용된거래는개인간거래건으로지분거래를제외한순수거래이다. 2. 가계부채종합관리방안 가. 가계부채종합관리방안의주요내용 2014 년 9월 LTV DTI 등주택담보대출규제완화정책을시행함에따라은행권주택담보대출을중심으로가계부채증가세가확대되었다. 상대적으로건전성이양호한은행권주택담보대출증가는상환능력이있는소득 4~5 분위가구중심으로나타나낮은연체율과견실한은행자기자본비율 (BIS) 이지속적으로유지됐다. 더욱이안심전환대출등고정금리 분할상환형태의대출비중이증가하여대내외변동에대한대응력을강화, 시스템적금융시장안정성은유지되고있었다. 그럼에도미국금리인상등대외적불안요소를적극적으로대비하기위해가계부채의안정적관리를위한종합적대응방안이요구되어 2015 년 7월 22일정부에서가계부채종합관리방안을발표했다. 가계부채종합관리방안은확장적거시정책을통한가계소득향상및상환능력제고, 가계부채관리강화, 서민층이자부담완화및고용 복지연계지원강화를통한서민가계안정화의세가지기본방향을바탕으로한다. 이중가계부채관리강화방안은고정금리 분할상환중심대출구조개선, 상환능력심사개선, 제2금융권부동산담보대출및신용대출관리강화, 금융회사 주택금융공사 가계대응력제고및모니터링강화의네가지기본방향으로구성되어있다. 이는주택구매자의객관적인소득수준을고려하여상환능력에맞는대출금액수준을결정하고, 금리등거시경제적변동에관계없이안정적인상환구조를형성함으로써부동산에서파생된위기가금융시장으로확대되는시스템적금융위기를체계적으로관리하기위함이다. 해당대책은 2016 년 2월수도권, 5월비수도권에단계적으로적용되었다. 12월 15일발표된가계부채세부대책에서는소득중심대출심사방식으로의전환을구체화하고있다. 신규대출이 LTV 60% 또는 DTI 60% 를초과한경우, 기존주택담보대출 2건이상을보유한상 98 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

105 P A R T 3 심층분석 표 3-11 가계부채종합관리방안의주요내용 기본방향 고정금리 분할상환중심대출구조개선 상환능력심사개선 제 2 금융권관리강화 금융회사 주택금융공사 가계대응력제고및모니터링강화 관리방안 세부정책 구조개선목표상향, 인센티브강화 분할상환방식정착 상환능력심사내실화 상환부담높은대출분할상환유도 변동금리상품금리리스크반영 총상환부담고려 상호금융권부동산담보대출관리강화 예탁금비과세단계적축소 제 2 금융권신용대출관리강화 은행권자본적립강화 주택금융공사역량강화및 MBS 시장활성화 유한책임대출시범도입 가계부채상시모니터링강화 주요내용 은행권주택담보대출구조개선이행목표강화, 분기별점검 구조개선실적연동주택금융신용보증기금출연료우대 (`16 년시행 ) 장기 고정금리자금조달가능하도록커버드본드발행유도 주택담보대출분할상환원칙은행권내부시스템화 세부기준마련 반영 (`16 년부터은행권자율 ) 분할상환인식제고위한캠페인추진 대출자상환능력심사정교화 : 객관적소득자료활용유도 신규주택담보대출취급시소득수준, 주택가격대비대출금액이큰경우일정수준초과분분할상환방식취급 기존대출분할상환변경시 LTV DTI 비율그대로인정 변동금리주택담보대출취급시추가금리 (Stress Rate) 반영한대출가능한도조정 기타부채원금상환액까지고려한총상환부담심사 (DSR 규제 ) 로강화 부동산담보대출취급시담보평가객관성 적정성제고 대출 / 감정평가업무담당자분리, 외부감정평가법인무작위선정 토지 상가담보대출담보인정한도기준강화 주택담보대출분할상환적극유도 ( 인센티브부여등 ) 충당금적립률감면, LTV 규제예외등 ( 상호금융권에맞게보완 ) 과도한수신증가억제위한상호금융권예탁금비과세단계적저율과세전환 `16 년 6%, `17년 9% 과세 제 2 금융권신용대출모니터링강화 신용평가시스템 (CSS) 고도화 선진화, 심사능력제고및적정대출유도 : 신용대출급증시대출한도도입검토 금융시스템대응력강화 : 자본건전성규제도입 (`16 년 ) 시가계부채요소반영한추가자본적립요구 주택금융공사수권자본금한도확대, 지속적추가출자로자본건전성보강 주택금융공사유동화증권을한은금융회사증권담보대출시적용되는담보증권인정추진 : MBS 신인도제고 주택도시기금, 연기금등적극적 MBS 시장조성역할유도 해외 MBS 발행추진 : 투자자다변화, 연 5 억불이내 주택도시기금의유한책임대출 ( 비소구대출 ) 시범사업연내시행 : 요건구체화등 가계부채상시점검반 ( 정부 금융사 연구소 신용정보사등 ) 의모니터링 : 금융사별 차주별대출동향등 금감원 한은간공조 : 스트레스테스트대폭강화 금융회사미시데이터를금감원에집중, 모니터링강화 자료 : 가계부채종합관리방안 ( ) 재정리 99

106 태에서추가주택구입을위한주택담보대출을받을경우, 급여소득이아닌신용카드사용액등신고소득을적용한대출의경우 1년이상의거치식대출금지, 분할상환이의무화되었다. 한편, 2016 년 5 월에는주택담보대출내분할상환및고정금리대출비율목표를각각 `16 년 45%, 40%, `17 년 50%, 42.5% 로상향조정함으로써빚을 처음부터조금씩나누어갚는 선진여신관행의빠른안착을추진하고있다. 가계부채관리대책은 DTI, LTV 비율을강화하여대출가능금액을감소시키는직접적인대출규제의성격을지니고있지는않다. 하지만, 주택구입자의정확한소득을기반으로원금을초기에분할상환하게함으로써간접적으로조달가능한자금의규모를제한하는기능을수행할수있다. 특히과거에는 DTI 비율산정시담보대출외신용대출금액의상환을고려하지않았으나, 총부채에대한상환부담을고려하는 DSR 규제를도입할경우, 직접적인대출규제가될수있어주택수요감소를가져올수있다. 나. 가계부채대책이후부채구성및증가추이변화의시사점 LTV 및 DTI 대출규제와주택수요간인과적관계를분석하는연구들에서는주택담보대출정보를포함한주택거래사례자료를활용한시계열분석 (Igan and Kang, 2011) 및 system dynamics( 이동규 서인석 박형준, 2009), 모의실험분석 ( 고성수 윤여선, 2008; 구성미, 2007; 이소영 정의철, 2010) 을통해규제강화와주택시장변화의인과적관계를실증적으로입증했다. 이들의공통적인시사점은대출규제가시행됨에따라주택가격상승심리가약화되어주택소비의감소, 주택구매확률의하락을가져오며, 가계의대출상환능력을넘어선과도한차입을막는효과가있다는것이다. 다만, 주택소비의감소가저소득층및소형주택구매자들에게영향을더크게미친다는점에서단기적인대출규제시생애최초주택구입자들의주택구매력약화, 저소득층의내집마련기회상실등부작용에대한보완적인정책이요구된다고지적한다. `15 년이후가계신용대출추이를보면가계부채증가속도가지속적으로가속화되었으나, `16 년도 1 분기에는전분기대비절반수준으로크게완화된것을알수있다. 이는가계대출, 특히주택담보대출이 `15 년 4분기 24.8 조원증가에서 `16 년 1분기 13.7 조원증가로증가폭이약 45% 감소함에따른것이다. 은행권주택담보대출감소가대부분을차지하고있으며, `15 년 4분기 19.1 조원증가에서 `16 년 1분기 9.6 조원증가로증가폭이크게둔화되었다. 주목할점은아파트분양중도금및잔금에대한집단대출증가추세는둔화되지않고유지되고있다는점이다. 이는가계부채관리대책에서집단대출에대한관리는아직정해지지않고금융기관의판단에맡겨져있다는점에서기인한다. 집단대출의경우, 미래에단계적으로발생하는중도금과 100 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

107 P A R T 3 심층분석 표 3-12 `15년이후가계부채증가액추이 ( 단위 : 조원 ) 항목 `15년 `16년연간 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 잔액 가계신용 ,223.7 가계대출 ,158.5 주택담보대출 은행 ( 집단대출 ) 비은행 기타 기타 은행 비은행 기타 판매신용 자료 : 금융위원회 최근가계부채동향및향후관리방향 입주시점의잔금에대한담보대출로이자비용이적어금융기관의부실가능성이상대적으로낮기때문이다. 따라서가계부채종합관리방안시행은주택시장이기존주택매매시장과분양시장이서로다른경로를보이는디커플링 ( 탈동조화, de-coupling) 의가능성을지니고있다. 대출관리로인해주택시장이안정국면에접어들더라도, 금리인하등거시경제적확장정책추진에따라시중의부동자금이부동산투자에집중될경우, 분양시장내거래만증가할수있다. 3. 주택시장의디커플링 가. 아파트매매시장과분양권거래시장변화양상의차이전국기준으로대책이전대비이후의분양권거래와아파트매매거래는각각 8.45% 감소, 15.22% 감소로두시장모두감소를보였으나, 상대적으로분양권거래의감소폭이적게나타났다. 전년동기간대비변화를보면, 분양권거래는 9.35% 감소, 아파트매매거래는 33.08% 감소하여서로다른시장의흐름을보인다. 분양권거래의경우가계부채대책시행직후에감소세가두드러지게나타난반면, 아파트매매거래는대책이전시점부터거래감소가나타나고있다. 101

108 표 3-13 지역별분양권및아파트매매거래증감률비교 시도 분양권 전년대책이전대책이후동기간 (A) (B) (C) 전년동기간대비증감률 (C/A-1) 대책이전전년동기간 (A) 대비증감률 (C/B-1) 대책이전 (B) 매매거래 대책이후 (C) ( 단위 : 건 ) 전년동기간대책이전대비대비증감률증감률 (C/B-1) (C/A-1) 전국 49,440 48,952 44, % -8.45% 246, , , % % 수도권 8,336 10,612 14, % 38.34% 114,402 85,994 75, % % 서울특별시 2,434 2,388 3, % 40.28% 47,885 34,757 30, % % 인천광역시 1,198 1,218 1, % 60.34% 18,867 14,279 12, % % 경기도 4,704 7,006 9, % 33.86% 47,650 36,958 33, % -9.91% 자료 : 한국감정원 RTMS 수도권의분양권및아파트매매거래변화는두시장의양상이다르게나타나고있음을보여준다. 분양권거래는전년동기간이후대책이전 이후기간까지지속적으로증가하고있다. 서울과인천의경우대책이전까지분양권거래변동이적었으나, 대책시행이후분양권거래가각각 40.28%, 60.34% 증가하면서분양권거래시장이활성화됨을알수있다. 반면, 매매거래는지속적으로감소하는양상을보이고있으며감소폭은점차줄어들고있는양상을보인다. 표 3-14 지역별총아파트거래중분양권거래비율 시도 전년동기간대책이전대책이후 분양권매매거래분양권거래비율 분양권매매거래분양권거래비율 ( 단위 : 건 ) 분양권매매거래분양권거래비율 전국 49, , % 48, , % 44, , % 수도권 8, , % 10,612 85, % 14,681 75, % 서울특별시 2,434 47, % 2,388 34, % 3,350 30, % 인천광역시 1,198 18, % 1,218 14, % 1,953 12, % 경기도 4,704 47, % 7,006 36, % 9,378 33, % 주 : 분양권거래비율 = 자료 : 한국감정원 RTMS 기간내분양권거래량계 기간내분양권및아파트매매거래량계 분양권및아파트매매거래의변화를동시에고려하기위해분양권거래및아파트매매거래를포 함한총거래량대비분양권거래비율을분석한결과, 전국적으로전년동기간 16.69%, 대책이전 20.08%, 대책이후 21.34% 로대책이후기간동안가장높게나타났다. 이는분양권거래보다아파 102 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

109 P A R T 3 심층분석 트매매거래감소폭이더크게나타났기때문이며, 대책이후이러한경향이다소완화되면서분양권거래비율증가폭은다소완화되었다. 수도권의분양권거래비율은분양권거래증가및아파트매매거래감소의영향으로전년동기간 6.79%, 대책이전 10.98%, 대책이후 16.23% 로증가했으며, 대책이전대비대책이후분양권거래의비중이더크게증가했다. 수도권모든시 도에서대책이후분양권거래비율이가장높게나타는데, 경기도의경우대책이전 15.94% 에서대책이후 21.98% 로급격히증가했다. 전국아파트매매가격은대표적인주택유형인전용면적 59m2및 85m2아파트모두대책이후소폭하락한것으로나타났다. 전용면적 59m2아파트의경우전년동기간이후가격하락세가지속되고있으나, 전용면적 85m2아파트는대책이전까지매매가격이상승, 대책이후하락한것으로나타났다. 수도권아파트매매가격변화는대책이후상승세가크게약화되거나감소하는모습을보이고있으며, 주택규모별로다른양상을보이고있다. 전용면적 59m2아파트는전년동기간이후매매가격상승세를지속하고있으나, 상승폭은 0.59% 로크게둔화되었다. 이러한상승세는서울과인천에서나타나고있으며, 수도권내매매가격상승세를이끌었다. 반면, 전용면적 85m2아파트는대책이전시점까지거래가격이상승했으나, 대책이후매매가격이하락세로전환되었다. 매매가격하락은인천과경기도를중심으로각각 3.22%, 3.00% 하락한것으로나타났다. 서울은상대적으로낮은 0.54% 의하락을보였다. 전반적인아파트매매거래는감소추세에있음에도중소형아파트는상대적으로견고한수요를기반으로가격이상승하고있음을보여준다. 전국분양권거래가격은전용면적 59m2및 85m2아파트모두전년동기간이후지속적으로상승한것으로나타났으며, 대책이후전용면적 85m2의거래가격상승률이 5.47% 로더크게나타나고있다. 수도권분양권거래가격은대책이후상승하는것으로나타났으나분양권거래가격이높은서울지 표 3-15 지역별주택규모별아파트매매가격변화 시도 전용 59 m2 전년대책이전대책이후동기간 (A) (B) (C) 전년동기간대비증감률 (C/A-1) 대책이전대비증감률 (C/B-1) 전용 85 m2 전년대책이전대책이후동기간 (A) (B) (C) 전년동기간대비증감률 (C/A-1) ( 단위 : 천원 ) 대책이전대비증감률 (C/B-1) 전국 194, , , % -0.12% 290, , , % -1.70% 수도권 253, , , % 0.59% 347, , , % -0.77% 서울특별시 352, , , % 1.35% 475, , , % -0.54% 인천광역시 185, , , % 1.71% 255, , , % -3.22% 경기도 212, , , % -1.42% 293, , , % -3.00% 103

110 표 3-16 지역별주택규모별분양권거래가격변화 시도 전용 59 m2 전년대책이전대책이후동기간 (A) (B) (C) 전년동기간대비증감률 (C/A-1) 대책이전대비증감률 (C/B-1) 전용 85 m2 전년대책이전대책이후동기간 (A) (B) (C) 전년동기간대비증감률 (C/A-1) ( 단위 : 천원 ) 대책이전대비증감률 (C/B-1) 전국 221, , , % 4.45% 302, , , % 5.47% 수도권 323, , , % 3.35% 412, , , % 0.26% 서울특별시 504, , , % 6.56% 604, , , % -1.54% 인천광역시 297, , , % -2.59% 384, , , % -3.21% 경기도 254, , , % -1.10% 345, , , % -2.28% 역거래량증가로인한효과도함께반영되어있어시도별추이를함께보는것이중요하다. 수도권전용면적 59m2아파트분양권가격은대책이전감소후대책이후상승하고있으나, 전년동기간수준에미치지못하는양상을보인다. 수도권평균가격변화는서울평균분양권거래가격및분양권거래비중의변화의영향을많이받고있는것을알수있다. 인천및경기도의분양권가격이대책이전에상승했음에도서울의분양권거래가격이하락, 평균분양권거래가격이소폭하락했다. 또한대책이후서울분양권거래가격상승이수도권전체거래가격상승을견인하고있다. 전용면적 85m2아파트분양권가격은대책이후지속적으로상승하고있으나, 상승폭은다소둔화된것으로나타났다. 시도별분양권거래가격은대책이전대비감소한것으로나타났는데, 상대적으로분양권거래가격이높은서울분양권거래비중증가로수도권평균거래가격이상승한것으로나타났다. 전국분양가격대비분양권프리미엄의비율은전용면적 59m2, 85m2모두지속적으로상승하여대책이후각각 5.27%, 4.70% 를보이고있다. 상승폭은전용면적 59m2의경우전년동기간이후안정적인상승을, 전용면적 85m2는대책이후상승폭이더크게나타났다. 표 3-17 지역별총아파트거래중분양가격대비분양권프리미엄비율 시도 전용 59m2전용 85m2전년동기간대책이전대책이후전년동기간대책이전대책이후 전국 4.60% 5.07% 5.27% 4.17% 4.42% 4.70% 수도권 3.41% 4.72% 5.52% 3.10% 4.20% 4.42% 서울특별시 1.72% 3.35% 5.62% 1.74% 2.89% 4.18% 인천광역시 3.73% 3.50% 4.90% 3.63% 4.20% 4.12% 경기도 4.72% 5.68% 5.60% 3.86% 4.78% 4.63% 자료 : 한국감정원 RTMS 104 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

111 P A R T 3 심층분석 수도권또한두면적에서지속적인상승세를보이고있으나, 규모가작고분양가격이더저렴한전용 59m2분양권거래에서프리미엄비율이상대적으로빠르게증가하여대책이후 5.52% 를기록했다. 서울의경우, 전년동기간프리미엄비율은 2% 미만이었으나빠르게상승하면서대책이후 5.62% 로상승했다. 경기도의경우대책이전 5.68% 로가장높은비율을보였으나, 대책이후소폭하락한 5.60% 를기록했다. 전용면적 85m2의경우, 서울은대책이후가장높은 4.18% 를보였으나, 인천및경기도는대책이전에각각 4.20%, 4.78% 을기록한후소폭감소하였다. 나. 거래량및거래가격의공간적분포의차이 < 그림 3-16> 은수도권지역가계부채종합관리대책전 후아파트매매거래및분양권거래량증감의공간적분포를보여준다. 아파트매매거래의경우, 79개시 군 구중대책이후매매거래가증가한지역은서울은평 서대문구와경기성남수정구를포함한 18개시 군 구로나타났다. 반면, 서울노원 송파구, 경기안산상록 성남분당구등 59개시 군 구는거래량이감소했으며, 이중 35개시 군 구에서 100 건이상의거래량감소를기록했다. 분양권거래의경우, 44개시 군 구에서거래량이증가했으며, 경기화성 김포 시흥, 서울강서, 인천서구등 2기신도시및주요신규택지개발지구를중심으로분양권거래가증가하였다. 19개시 군 구에서분양권거래감소가나타났으며, 서울서대문, 경기광명 남양주 용인수지구등을중심으로기존분양권거래단지들이입주시점에다다르면서분양권거래가감소한것으로나타났다. 그림 3-16 가계부채대책전 후아파트매매거래 ( 좌 ), 분양권거래 ( 우 ) 증감의공간적분포 -100 건이하 -99 건초과 ~-50 건이하 -49 건초과 0 건이하 1 건초과 50 건이하 51 건초과 -100 건이하 -100 건초과 ~0 건이하 0 건초과 ~100 건이하 100 건초과 ~300 건이하 300 건초과 105

112 그림 3-17 가계부채대책전 후전용면적 59 m2 ( 좌 ), 85 m2 ( 우 ) 매매거래가격증감의공간적분포 -2,000 만원이하 -2,000 만원초과 ~-1,000 만원이하 -1,000 만원초과 ~0 원이하 0 원초과 ~1,000 만원이하 1,000 만원초과 -2,000 만원이하 -2,000 만원초과 ~0 원이하 0 원초과 2,000 만원이하 2,000 만원초과 ~4,000 만원이하 4,000 만원초과 < 그림 3-17> 은시 군 구별가계부채종합관리대책전 후전용면적 59m2, 85m2아파트평균매매가격변화에대한공간적분포를보여준다. 매매거래가격은두면적대모두대부분의시 군 구에서하락을보이고있어매매거래감소에따른매매가격의하락추세가지속되고있음을보여준다. 전용 59m2의경우 8개시 군 구에서, 전용면적 85m2의경우 7개시 군 구에서가격상승이나타났으며, 대부분 1,000 만원이하의낮은상승을보였다. < 그림 3-18> 은수도권가계부채종합관리대책전 후전용면적 59m2, 85m2분양권거래가격변화의공간적분포를보여준다. 분양권거래가격의증감은대책전후분양권거래가모두존재한시 군 구에한하여평균분양권거래가격의차이를적용하였다. 전용면적 59m2분양권거래가격상승은서울서초 송파및 2기신도시및경기지역택지지구를중심으로 19개시 군 구에서상승하는양상을보였다. 전용면적 85m2분양권거래가격상승은상대적으로서울내재개발 재건축단지분양권가격상승이두드러지게나타나고있다. 서울서초구, 인천서구, 경기파주시를중심으로 24개시 군 구에서가격상승이나타났다. 서초구는두평형대에서모두평균분양권거래가격이크게상승했다. 4. 결론 2016 년 2 월시행예정된가계부채종합관리대책을 2015 년 7 월발표하면서주택시장의분위기는 크게전환되었다 년도부터부산 대구 광주를중심으로시작된주택시장의열풍이지속되면 106 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

113 P A R T 3 심층분석 그림 3-18 가계부채대책전 후전용면적 59 m2 ( 좌 ), 85 m2 ( 우 ) 분양권거래가격증감의공간적분포 -2,000 만원이하 -2,000 만원초과 ~0 원이하 0 원초과 2,000 만원이하 2,000 만원초과 ~4,000 만원이하 4,000 만원초과 -2,000 만원이하 -2,000 만원초과 ~0 원이하 0 원초과 2,000 만원이하 2,000 만원초과 ~4,000 만원이하 4,000 만원초과 서추가적인가격상승가능성에대한우려가나타나고있던시점에대출규제가발표되었으며, 주택가격상승심리억제에시너지효과를발휘하면서전국적인아파트매매거래및분양권거래감소의전환을가져오게되었다. 그러나수도권분양권거래는대책이후에도증가하고있다는점을고려했을때, 전국적차원의분양권거래감소는비수도권지역에서나타난것을알수있다. 이는분양권거래시장에서의수도권 -비수도권간디커플링현상이발생했음을의미한다. 또한수도권지역에서대출규제가 2월선도적으로수행되었음에도불구하고대출규제에서벗어난수도권분양시장에시중의자금이집중됨을보여준다. 분양권거래는미래에입주가능한주택의가치를초기투자금액과분양권프리미엄가격을통해거래된다는점에서거래상품을미리정한가격으로정해진날짜에사거나팔수있는권리를거래하는옵션시장과비슷한성격을지니고있다. 주택거래가가구자산증식의방법중하나라는점에서수익추구목적의분양권거래를원천적으로막을수는없을것이다. 하지만분양권시장의과열은프리미엄의과도한상승을가져와최근입주한신규아파트및재건축대상노후아파트를중심으로인근주택가격을끌어올릴수있다는점에서주택시장의 wag the dog 현상을유도할수있다는점에서경계할필요가있다. 최근강남권재건축분양단지들의경우고분양가의우려가있었음에도높은청약경쟁속에서계약이완료되고, 해당분양권거래가활발해짐에따라강남권및목동지역의재건축대상아파트를중심으로최근가파른가격상승세를보이고있으며, 금리인하는이를더욱가속화하는양상을보이고있다. 6월 28일기획재정부의 2016 년하반기경제정책방향 에서분양시장안정화및실수요자지원을 107

114 위한대책을발표했다. 기존가계부채종합관리방안의빠른제도안착을추진함과동시에분양시장안정화를위해분양가격 9억원이하주택에대하여수도권및광역시최대 6억원, 지방 3억원의보증한도를설정하여 1인당 2건이내로제한하는중도금대출보증제도강화를발표하였다. 한편, 실수요자지원을위해채무자상환의무를담보주택에만한정하는유한책임방식의디딤돌대출규모확대와생애최초주택구입자대출금리한시인하를추진하였다. 중도금대출보증강화로 9억원이상주택이주로공급되는강남권은관망세로전환되고있으나, 9억원이하의서울재개발 재건축및경기도신규택지지구는큰영향을받지않아이러한지역으로관심이집중하고있다. 추후안정적인주택금융의운영, 실수요자중심의분양시장재편을통한주택시장안정을목표로일관된정책을추진함과동시에국지적인, 그리고지속적인모니터링을통해시장변화에대응한유연한정책조정이필요할것이다. 참고문헌 고성수 윤여선 (2008), 주택금융규제가소득분위별주택소비에미치는영향 부동산학연구 14(2): 이동규 서인석 박형준 (2009), 주택정책수단으로서 DTI 규제정책의효과분석 : System Dynamics 를활용한시뮬레이션분석, 한국정책학회보 18(4): 이소영 정의철 (2009), 총부채상환비율규제가주택점유형태결정에미치는영향분석, 서울도시연구 11(1): Igan, D, and Kang, H., Do Loan-to-Value and Debt-to-income Limits Works? Evidence from korea, IMF Working Paper, 이동규 서인석 박형준 (2009), 주택정책수단으로서 DTI 규제정책의효과분석 : System Dynamics 를활용한시뮬레이션분석, 한국정책학회보 18(4): 구성미 (2007), 상환능력에따른주택금융차입제약이가구의주택구매에미치는영향, 서울대학교환경대학원석사학위논문. 관계기관합동, 가계부채종합관리방안, 금융위원회 금융감독원, 최근가계부채동향및향후관리방안, Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

115 P A R T 3 심층분석 심층분석 4 주택가격과주택거래량의연관성및인과관계분석 이지연부연구위원 1. 시작하며 정부는주택가격급등시에는규제를강화하고거래가침체되었을때는규제를완화하는정책을발표하며주택시장의문제를해결해왔다. 그러나시장이먼저움직이고난후에정책이발표되는경우도있었고시행한정책의효과가상당한시간차이를두고효력이발생하기도하였다. 따라서, 주택거래활성화대책혹은주택가격안정화정책을위한실효성있는대응방안을마련하기위해서는주택가격과거래량의상호연관성및인과관계를파악하는것이무엇보다중요하다고할수있다. 이에본분석에서는전국을대상으로하위시장을세분화하여주택가격과거래량과의연관성및인과적관계가어떻게다른지에초점을두고실증적분석을시행하였다. 또한이를바탕으로주택거래량의적정수준을제시하여현재거래량의수준이과거의주택시장흐름으로비추어보았을때적절한수준인지에대하여검토하였다. 2. 국내주택가격과거래량현황 가. 전국의주택시장현황전국의주택매매가격지수는 `16 년 5월현재 을기록하고있다. `06 년 1월부터 `16 년 1월까지 10 년간전국의주택매매가격변동률은 41.8% 증가하였으며 `12 년도를제외하고는매년지속적인상승세를이어가고있다. 특히, `06 년에 11.6% 의높은상승을기록한후부동산침체기와회복기를거치는 109

116 동안에도상승기조를이어오다 `13 년 8월이후에는증가세가확대되어 `15 년에는전국적으로호황기를유지하였다. 최근에는상승세가주춤해졌으나수도권은강남의재건축아파트와서울과인접한경기, 인천지역의아파트를중심으로상승세를이어가고있다. 한편, 전국의주택매매거래량은 `06 년이후한동안심한정체기를겪었으나 `13 년부동산활성화정책에따라지속적으로높은상승세를이어오고있다. `15 년 119 만건으로 `06 년매매거래량통계생산이후로최대치를기록하였으나 `15 년 11월부터계절적비수기및가계부채관리대책에따른관망세확대로주택매매거래량이감소하고있는추세이다. 표 3-18 연간주택가격변동률 주택가격연간변동률 `06 `07 `08 `09 `10 `11 `12 `13 `14 `15 `16 전국 수도권 지방 주 : 연간변동률은매년 12 월지수들간의변동률이며 `16 년연간변동률은 `15 년 12 지수대비 `16 년 5 월지수의변동률임 ( 단위 : %) 표 3-19 연간주택거래량및변동률 `06 `07 `08 `09 `10 `11 `12 `13 `14 `15 전국거래량 ( 연간변동률 :%) 108 만 - 87 만 (-19.8) 89 만 (3.0) 87 만 (-2.6) 80 만 (-8.1) 98 만 (22.7) 74 만 (-25.1) 85 만 (15.8) 101 만 (18.0) 119 만 (18.8) 수도권거래량 ( 연간변동률 :%) 70 만 - 48 만 (-30.8) 45 만 (-6.8) 40 만 (-12.1) 28 만 (-28.5) 37 만 (32.0) 27 만 (-27.1) 36 만 (33.5) 46 만 (27.3) 61 만 (32.4) 지방거래량 ( 연간변동률 :%) 38 만 - 39 만 (0.2) 44 만 (15.2) 48 만 (7.0) 52 만 (8.9) 61 만 (17.6) 46 만 (-23.8) 49 만 (5.5) 54 만 (11.1) 58 만 (7.2) < 그림 3-19> 의주택가격과거래량의장기시계열그림에서확인할수있듯이주택가격변동률과주택거래량은매우유사한흐름을가지고움직이고있으며서로선행하거나후행하는경향을보이고있다. 이는주택가격과거래량사이의상호유의한연관성이있음을의미하는것으로주택가격과거래량간의관계를명확히규명한다면주택시장의움직임을예측하는것이가능함을시사한다. 따라서본분석에서는주택가격과거래량의연관성및인과관계를규명하여주택시장의흐름을파악하는것을가장큰목적으로두고자한다. 110 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

117 P A R T 3 심층분석 그림 3-19 주택가격과거래량과의추세 전국의가격지수와거래량 `06.1M `08.1M `10.1M `12.1M `14.1M `16.1M 전국주택매매가격지수 ( 좌 ) 전국주택매매거래량 ( 우 ) 전국의가격변동률과거래량 `06.1M `08.1M `10.1M `12.1M `14.1M `16.1M 전국주택매매가격변동률 ( 좌 ) 전국주택매매거래량 ( 우 ) 수도권의가격지수와거래량 `06.1M `06.7M `07.1M `07.7M `08.1M `08.7M `09.1M `09.7M `10.1M `10.7M `11.1M `11.7M `12.1M `12.7M `13.1M `13.7M `14.1M `14.7M `15.1M `15.7M `16.1M 수도권주택매매가격지수 ( 좌 ) 수도권주택매매거래량 ( 우 ) 수도권의가격변동률과거래량 `06.1M `06.7M `07.1M `07.7M `08.1M `08.7M `09.1M `09.7M `10.1M `10.7M `11.1M `11.7M `12.1M `12.7M `13.1M `13.7M `14.1M `14.7M `15.1M `15.7M `16.1M 수도권주택매매가격변동률 ( 좌 ) 수도권주택매매거래량 ( 우 ) 지방의가격지수와거래량 지방의가격변동률과거래량 `06.1M `06.7M `07.1M `07.7M `08.1M `08.7M `09.1M `09.7M `10.1M `10.7M `11.1M `11.7M `12.1M `12.7M `13.1M `13.7M `14.1M `14.7M `15.1M `15.7M `16.1M 자료 : 한국감정원 지방주택매매가격지수 ( 좌 ) 지방주택매매거래량 ( 우 ) `06.1M `06.7M `07.1M `07.7M `08.1M `08.7M `09.1M `09.7M `10.1M `10.7M `11.1M `11.7M `12.1M `12.7M `13.1M `13.7M `14.1M `14.7M `15.1M `15.7M `16.1M 지방주택매매가격변동률 ( 좌 ) 지방주택매매거래량 ( 우 ) 나. 지역별주택시장현황 주택시장은지역별로이질적인특성을지니기때문에지역하위시장별로가격또는거래량의월별 상승및하락패턴이다소상이하게나타난다. `16 년상반기 (`16 년 1 월 ~`16 년 5 월 ) 의매매가격변동률 은수도권 0.16%, 지방 0.03% 로전국적으로상승세는둔화되었으나수도권과지방의변동률차이가 111

118 커지는현상을보이고있다. 특히, 최근에들어서는수도권과지방의주택시장이서로다르게움직이는디커플링현상이심화되고있다. < 그림 3-20> 의 `06 년부터최근까지수도권과지방의주택매매가격변동률을보면 06 년부터 `09 년까지는상승폭의차이는있지만수도권은높은상승세, 지방은약한상승세를보이며동반상승하였으나글로벌경제위기직후부동산침체기가시작되면서수도권과지방은다른움직임을보이기시작한다. `10 년수도권의매매가격은 1.8% 하락하면서하락세가본격적으로시작되었으나지방은수도권의하락세에도불구하고 `10년 5.4%, `11 년 12.7% 의높은상승움직임을보이면서탈동조화현상을보였다. 수도권약세, 지방강세의움직임은 `14 년상반기까지지속되다 `14 년하반기서부터주택시장활성화정책으로수도권, 지방모두최근까지동반상승세를보였다. 그러나 `16 년에들어서지방은몇년간지속된가격상승의피로감, 공급과잉, 대출심사규제강화확대에따라하락세를보이고있으며수도권은재건축아파트를중심으로상승세를지속하며수도권강세, 지방약세의디커플링현상이심화되고있는양상이다. 이는하위시장의지역적특성에따라주택가격과거래량의관계가지역별로다를수있음을의미한다. 이러한사실은주택가격및거래량분석모형에서지역적요인을고려하는것이매우중요함을시사하고있다. 7 그림 3-20 수도권과지방의매매가격지수변동률 `06.1M `06.4M `06.7M `06.10M `07.1M `07.4M `07.7M `07.10M `08.1M `08.4M `08.7M `08.10M `09.1M `09.4M `09.7M `09.10M `10.1M `10.4M `10.7M `10.10M `11.1M `11.4M `11.7M `11.10M `12.1M `12.4M `12.7M `12.10M `13.1M `13.4M `13.7M `13.10M `14.1M `14.4M `14.7M `14.10M `15.1M `15.4M `15.7M `15.10M `16.1M `16.4M -2 수도권주택매매가격변동률지방주택매매가격변동률주 : 단, 실선은수도권과지방의매매가격지수변동률방향이반대인월을표시 112 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

119 P A R T 3 심층분석 3. 실증분석 가. 자료주택가격과거래량사이의연관성및인과성분석을위해본분석에서는 `06 년 1월부터 `16 년 5월까지총 125 개의월간자료를사용하였다. 주택가격을나타내는변수로는한국감정원주택가격동향조사의주택매매가격지수를이용하였고거래량을나타내는변수로는 RTMS 의주택매매거래량을이용하였다. 통계적분석을위해서는각변수들이정상성을만족해야하므로주택가격지수는주택가격지수의변동률 ( 전월대비주택매매가격변동률 ) 로매매거래량은거래율 ( 주택재고량대비월별주택매매거래량 ) 로변환하여실증분석에사용하였다. 분석적범위의대상은종합주택유형이며공간적범위는전국, 수도권, 지방및 6대광역시로한정한다. 나. 분석방법및모형두시계열사이의인과성및선 후행관계를살펴보기위해그랜저인과관계검정 (Granger causality test) 과교차상관분석 (Cross correlation test) 을실시하였다. 통계적으로 그랜져인과관계가있다 함은전자가일어날때항상후자가따라일어난다는통상적인결과론적인인과관계가아니라시계열변수의예측능력에대한개념으로한변수가다른변수를예측하는데통계적으로도움이되면 그랜져인과성 을갖는다고한다. 교차상관분석은시계열변수자료간의시차별상관성을확인하는방법으로두변수사이의선행상관관계를확인할수있다. 즉, 두변수가시차를두고양의상관관계를갖는지음의상관관계를갖는지를분석하는기법으로그랜져인과관계분석결과한변수가다른변수의움직임을통계적으로설명하지못하더라도변수들의움직임방향이몇시차차이를두고같이움직이는지아니면반대로움직이는지를확인할수있는방법이다. 위의분석결과를바탕으로주택가격과거래량과의인과관계분석을위해서 ( 식 1) 의벡터자기회귀 (Vector Autoregressive, VAR) 모형을이용하였고이를기반으로통계적모형에기인한적정거래량을산정하였다. ( 식 1) ( 단,, 는,, 을만족하 는백색잡음벡터이고는상수벡터, 는의모수행렬임 ) 113

120 여기서는시점의주택가격변동률이며는시점의주택매매거래율을의미한다. VAR 모형을이용하여주택가격변동률과주택거래율의과거데이터를분석하여과거의흐름으로볼때, 현재시장상황에적정한거래량을산출하여 적정거래량 이라명명하고실제거래량이현재어느정도적절한수준인가를파악하는지표로활용하였다. 다. 인과관계분석결과전국의주택가격과거래량의그랜저인과관계분석결과에따르면주택가격의변동이주택거래량에영향을미치는것으로분석되었으나주택거래량이주택가격변동에는영향을주지않는것으로나타났다. 즉, 주택가격의변동이주택거래량의예측에도움을주지만주택거래량의움직임은주택가격의변동의예측에는도움을주지못함을의미한다. 교차상관분석결과에따르면거래량이가격의변동보다 2개월선행하는것으로나타나고있으며유의한음의상관 (-0.33) 관계를가짐을확인하였다. 이는주택거래량이주택가격의변동을통계적인모형으로는설명할수는없지만선행지표로서의역할은할수있음을의미한다. 즉, 선행지표로서거래량이증가하면 2개월후에가격이떨어지리라는것을예상할수있으며반대로거래량이감소하면 2개월후에가격이오르리라는것을예상할수있다. 수도권의경우는주택거래량이주택가격변동에영향을미치는것으로분석되었으나주택가격변동이주택거래량에는영향을주지않는것으로나타났다. 또한, 주택거래량은주택가격변동률을 2 개월선행하는것으로나타났으며유의한상관관계 (0.29) 를갖는것으로분석. 즉, 주택거래량이증가하면 2개월후에주택가격이상승하고주택거래량이감소하면주택가격이동반하락하는경향이있음을확인할수있다. 지방은전국과마찬가지로주택가격의변동이주택거래량에영향을미치는것으로분석되었으나주택거래량이주택가격변동에는영향을주지않았다. 또한, 가격의변동이거래량보다 4개월선행하는것으로나타났으며유의한양의상관관계 (0.20) 를갖는것으로분석되었다. 이는가격이상승하면 4개월후에거래량이증가하며반대로가격이하락하면 4개월후에거래량이감소하는움직임을보임을의미한다. 하위시장의경우는주택가격변동률과주택거래량의인과관계는지역별로상이한차이를보였다. 서울, 인천, 경기도의경우주택거래량이주택가격의변동에영향을미치는것으로분석되었으나주택가격의변동은주택거래량에영향을미치지않았다. 반면, 부산과울산은주택가격의변동이주택거래량에영향을미쳤으나주택거래량이주택가격의변동에는영향을미치지않는것으로확인되었다. 그러나대구와대전은주택가격의변동과주택거래량이서로영향을주고받는양방향의인과관 114 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

121 P A R T 3 심층분석 표 3-20 지역별주택가격과주택거래량의인과관계 지역 인과관계 유의확률 전국 주택매매가격 주택거래량 수도권 주택거래량 주택매매가격 지방 주택매매가격 주택거래량 < 서울 주택거래량 주택매매가격 인천 주택거래량 주택매매가격 < 경기 주택거래량 주택매매가격 부산 주택매매가격 주택거래량 울산 주택매매가격 주택거래량 < 대구 주택매매가격 주택거래량 주택거래량 주택매매가격 < 대전 주택매매가격 주택거래량 주택거래량 주택매매가격 광주 관계없음 표 3-21 지역별주택가격과주택거래량의교차상관관계 지역 교차상관관계방향 시차 ( 개월 ) 상관관계 전국 주택거래량 주택매매가격 수도권 주택거래량 주택매매가격 지방 주택매매가격 주택거래량 서울 주택거래량 주택매매가격 인천 주택거래량 주택매매가격 경기 주택거래량 주택매매가격 부산 주택매매가격 주택거래량 울산 주택거래량 주택매매가격 대구 주택매매가격 주택거래량 대전 주택매매가격 주택거래량 광주 관계없음 계가존재하는것으로나타났다. 마지막으로광주는주택가격의변동과주택거래량사이에는아무런인과관계가없는것으로분석되었다. 주택가격과거래량의상호연관성및움직임은지역별로차이가있었으나수도권, 서울, 경기, 인천지역의경우주택거래량의움직임에주택가격이민감하게움직이는것으로분석되었다. 이는수도권지역이상대적으로투자가치가높은지역으로가격상승의움직임이민감하고주변지역에비해공급보다수요가많은지역이기때문에거래량이가격을선도하는것으로해석할수있다. 따라서수도권지역의주택정책의경우주택가격보다는주택거래량에초점을맞추어주택시장을조절해나가는것이 115

122 효율적일것으로예상된다. 지방권및부산, 울산지역은주택거래량의움직임이가격에미치는영향은미미한것으로분석되나가격자체의변동에거래량이상대적으로민감하게반응하였다. 이는수요에비해공급이많은지역으로전반적으로거래가많은시기라하더라도가격의상승으로이어지기까지는상대적으로많은시간이소요되는것으로확인된다. 따라서지방의거래활성화정책이실효성을가지고시장안정화에기여하려면주택가격에초점을맞추어진행하는것이필요할것으로여겨진다. 4. 적정거래량분석 앞서분석한주택매매가격의변동률과거래량의인과관계를바탕으로통계적모형인 VAR 모형을 이용하여 < 그림 3-21> 과같이적정주택거래량을산출하였다. 여기서 적정거래량 이란과거의주택 그림 3-21 전국, 수도권, 지방의적정거래량과실제거래량 수도권 지방 140, , , ,000 80,000 60,000 40,000 20, ,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10, 주택매매가격변동률 ( 우, %) 주택적정거래량 ( 좌 ) 주택매매거래량 ( 좌 ) 주택매매가격변동률 ( 우, %) 주택적정거래량 ( 좌 ) 주택매매거래량 ( 좌 ) 수도권 200, , , , , ,000 80,000 60,000 40,000 20, 주택매매가격변동률 ( 우, %) 주택적정거래량 ( 좌 ) 주택매매거래량 ( 좌 ) 자료 : 한국감정원 116 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

123 P A R T 3 심층분석 시장의흐름으로볼때, 통계적모형에기반한현재시장상황에적정한거래량수준을의미하며실제거래량이현재어느정도적절한수준인가를파악하는지표로활용하였다. 그결과, 전국은 `06 년부터 `11 년까지는실제거래량이적정거래량과매우유사한움직임을보이나 `11 년부터 `13 년하반기까지부동산침체기를겪으며대부분의구간에서실제거래량이적정거래량을밑도는양상을보였다. `13 년하반기부터 `15 년까지부동산활성화정책에따라실제거래량이적정거래량을높게상회하는모습을보이나최근가계부채관리정책으로거래량이감소하면서다시적정거래량을하회하고있다. 수도권의경우는실제거래량이적정거래수준과매우유사한모습을보였다. 이는부동산침체기나활성기모두거래량이적정한수준에서변동하고있음을의미한다. 또한 < 그림 3-22> 와같이수도권의하위시장인서울, 경기, 인천모두실제거래량이통계적모형으로계산한적정거래량과거의차이가없음을확인할수있다. 그러나지방은수도권과는다르게적정거래량과실제거래량의차이가비 그림 3-22 서울, 경기, 인천의적정거래량과실제거래량 서울 경기 50, , ,000 40,000 35, ,000 50, ,000 25,000 20, ,000 30, ,000 10,000 5, ,000 10, 주택매매가격변동률 ( 우, %) 주택적정거래량 ( 좌 ) 주택매매거래량 ( 좌 ) 주택매매가격변동률 ( 우, %) 주택적정거래량 ( 좌 ) 주택매매거래량 ( 좌 ) 인천 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2, 자료 : 한국감정원 주택매매가격변동률 ( 우, %) 주택적정거래량 ( 좌 ) 주택매매거래량 ( 좌 ) 117

124 교적크게발생하였다. 이는수도권지역은수요와공급이많아주택시장이지방에비해비교적탄력적으로움직이는데반해지방은거래회복의시간이다소걸리는데그원인이있다. 지방은몇몇기간을제외하고실제거래량이적정거래량수준을대부분하회하는양상을보였다. 그러나 `14 년이후 `15 년하반기까지상당기간동안적정거래수준을상회하며매매거래가활성화되었음을확인할수있다. 최근대출규제강화에따른관망세로전국적으로매매거래가주춤하는현상을보였으나수도권의경우 `16 년 3월이후적정거래량을회복하며거래의활성화조짐이보이는반면지방은적정거래량수준을회복하지못하며수도권과지방의디커플링현상이심화되고있다. 5. 결론및시사점 본분석에서는주택매매가격과거래량간의연관성및인과관계가지역별로어떻게다른지에초점을맞춰실증적분석을시행하였다. 그결과전국, 수도권, 지방, 그리고하위지역별로두변수와의연관성및인과관계가달라짐을확인할수있었다. 수도권의경우주택거래량이주택가격변동에영향을미쳤으며지방은반대의관계를보였다. 이는수도권과지방이같은정책이나외부적충격에도서로다른시장의움직임을보일수있음을시사한다. 인과관계를바탕으로한적정거래량분석에서도수도권의거래량은적정거래량과유사하거나상회하며움직이는반면지방은몇몇기간을제외하고는실제거래량이적정거래량에못미치는모습을보였다. 이러한사실은최근수도권과지방의주택시장이양극화현상을보이는것과도관계가있다. 따라서주택시장의움직임을예측하고선제적으로대처하기위해서는지역별주택시장의차이를인식하고접근하는것이중요하다. 주택정책이실효성을발휘하기위해서는수도권의경우, 주택거래량에초점을맞추어주택가격의안정화를도모하는것이바람직할것으로생각되며지방의경우, 거래활성화정책을효율적으로운용하기위해서는주택가격에초점을맞추어진행하는것이긍정적인효과를가져올수있다. 118 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

125 한국감정원부동산시장분석보고서 KAB Real Estate Market Report P A R T 4 이슈분석 연립 다세대주택의거래량및실거래가격지수동향오피스텔건축기준변화와가격동향최근가계부채현황및구조변화물류부동산시장동향과전망

126 연립 다세대주택의거래량및실거래가격지수동향 김민섭책임연구원 최근아파트매매및전세가격상승등에따른주거부담및저금리영향에따른투자및실거주목 적으로연립 다세대주택의거래량이늘고있음. 한국감정원은연립 다세대주택의매매거래량등이증가함에따라실제거래가격동향을정확하게파 악하기위해 `16 년 6 월 15 일부터연립 다세대실거래지수를공표함. 전국연립 다세대실거래가격은실거래가지수가집계된 `06 년부터 `08 년까지급격한가격상승을나타 내고있으나글로벌금융위기이후 `13 년부터완만한가격상승을나타내고있음. `06~08 년에는뉴타운등도심재개발호재, 투자수요영향등으로수도권이가격상승을주도하였으며, `10~13 년에는공급부족으로인한수급불균형, 혁신도시등개발사업등으로지방이강세를나타내고 있고 `14 년부터는금리인하, 아파트가격상승에따른매매전환등으로수도권과지방이동반상승하고 있음 연립 다세대주택의거래량및재고량변화 최근아파트매매및전세가격상승등으로연립 다세대주택거래량은증가하고있음. 특히아파트매매가격및전세가격은 `15 년기준전년대비각각 4.8%, 7.0% 로전체주택가격변동률보다높음 아파트가격상승등에따른주거비부담으로연립 다세대거래량은 `13 년부터증가하여 `15 년에는전년대비 33.5% 증가하였으며, 아파트의전년대비거래증가률보다 2배이상높음 120 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

127 P A R T 4 이슈분석 표 4-1 연도별주택가격변동률 ( 단위 : 전년대비. %) 구분 주택전체매매가격 주택전체전세가격 아파트매매가격 아파트전세가격 자료 : 한국감정원, 전국주택가격동향조사 표 4-2 연도별연립 다세대매매거래량변동률 ( 단위 : 전년대비. %) 구분 아파트매매거래량 연립 다세대매매거래량 자료 : 국토교통부, 부동산거래현황통계 또한, 1-2인가구증가, 금리인하영향등으로연립 다세대주택중에서 60m² 이하의거래량이증가하고있음 최근 1-2 인가구증가, 저금리영향으로투자및실거주목적으로아파트에비해가격부담이적은연립 다세대주택의거래량이증가하고있으며, 이로인해상대적으로 60m² 이하의연립 다세대거래량이크게증가하였음 표 4-3 연도별규모별연립 다세대매매거래량 ( 단위 : 전년대비. %) 구분 m² 이하매매거래량 m² 초과매매거래량 자료 : 국토교통부, 연립 다세대실거래자료 표 4-4 연도별시장금리변화 ( 단위 : 전년대비. %) 구분 시장금리 ( 국고채3년만기 ) 자료 : 한국은행 121

128 표 4-5 전국가구원수추이 ( 단위 : %) 구분 1-2인가구 3인가구 4인가구 5인이상 합계 자료 : 국토교통부, 주거실태조사 `06년부터 5년단위로보면아파트는 `06~`11년에는 20.6% 증가로연립 다세대주택재고증가률 (6.7%) 보다높으나, `11~`16년에는연립 다세대주택이 21.9% 로아파트주택재고증가률 (13.5%) 보다높음 전국아파트재고량은 9,610,474 호, 연립 다세대주택은 2,389,180호로서아파트가연립 다세대주택재고량의 4배수준이며, `06 년대비 `16 년재고증가률을살펴보면아파트가 36.9%, 연립다세대주택이 30.0% 증가 표 4-6 과거 5 년주기유형별재고량및증감률 지역주택유형 전국 수도권 지방 아파트 연립다세대 아파트 연립다세대 아파트 연립다세대 7,020,456 8,468,762 (20.6) 1,837,698 1,960,514 (6.7) 3,366,307 4,104,214 (21.9) 1,280,587 1,378,233 (7.6) 3,654,149 4,364,548 (19.4) 557, ,281 (4.5) 주 : 2011 년괄호안은 2006 년대비증감률, 2016 년괄호안은 2011 년대비, [ ] 는 2006 년대비증감률 자료 : 한국감정원, 공동주택공시물량 9,610,474 (13.5) [36.9] 2,389,180 (21.9) [30.0] 4,611,731 (12.4) [37.0] 1,686,290 (22.4) [31.7] 4,998,743 (14.5) [36.8] 702,890 (20.7) [26.2] ( 단위 : 호수, %) 122 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

129 P A R T 4 이슈분석 `11 년대비 `16 년재고증가률은연립 다세대주택 (21.9%) 이아파트 (13.5%) 에비해높은가운데같 은기간수도권의증가률은 22.4%, 지방은 20.7% 로나타남 재고량의연간변화율을살펴보면 `12 년부터연립 다세대주택의증가률이아파트의증가률보다높음 아파트및연립 다세대주택의재고량은매년증가하고있으며, `07 년부터 `11 년까지는아파트재고량의연간증가률이높으나 `12 년부터는연립 다세대주택의재고증가률이아파트의증가률보다높음. `13 년을기점으로연립 다세대주택의연간재고증가률은감소하고있으나아파트의재고증가률보다는높음 그림 4-1 전국연도별유형별재고량증감률변화 ( 단위 : 전년대비. %) 아파트 연립다세대 자료 : 한국감정원, 공동주택공시물량 수도권및지방의최근연간재고변화률을살펴보면 `13 년부터 `14 년까지는지방의재고증가률이 높으나 `15 년부터는수도권의재고증가률이높음 그림 4-2 수도권및지방연도별재고량증감률변화 ( 단위 : 전년대비. %) 수도권 지방 자료 : 한국감정원, 공동주택공시물량 123

130 연립 다세대실거래지수공표및동향 한국감정원은최근연립 다세대주택의매매거래량등이증가함에따라실제거래가격동향을정확하게파악하기위해연립 다세대실거래지수를공표함. 현재아파트에국한된실거래가격지수를연립 다세대주택유형으로확대 개편하여통계청승인을받아 `16 년 6월 15일부터공표를시작함 연립 다세대실거래지수는실거래가격을기반으로반복매매모형을이용하여작성하였으며, 전국, 수도권, 지방을월별로공표하고, 연립 다세대재고량의약70%( 표 4-6 참고 ) 가수도권에집중된점을고려하여, 서울, 인천, 경기는분기별로지수를공표함. 전국연립 다세대실거래가격은실거래가지수가집계된 `06년부터 `08년까지급격한가격상승을나타내고있으나글로벌금융위기이후 `13 년부터완만한가격상승을나타내고있음. `06~08년에는급격한가격상승을나타내고있으며, 글로벌금융위기이후에는규제완화및경기회복기대감으로상승하였으나, 금융규제강화및부동산경기침체로 `12 년까지장기적인감소를나타내고있음 `13 년이후부터는정부의부동산대책등으로안정적인상승기조로완만한가격상승추세를나타내고있음 그림 4-3 월별연립 - 다세대실거래지수추이 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% `06.1 `07.1 `08.1 `09.1 `10.1 `11.1 `12.1 `13.1 `14.1 `15.1 ` 변동률 ( 전월대비,%), 좌 지수 ( =100), 우 124 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

131 P A R T 4 이슈분석 최근아파트의매매가격상승등으로상대적으로저렴한연립다세대주택의수요가많아지면서가격이상승하여 `16 년 1분기에는 4.4% 상승하여아파트 (4.3%) 와비슷한증가를나타냄, `06 년부터 `08년까지는연립다세대주택의가격상승이아파트를크게상회하였으나 `09 년도부터는아파트의가격상승률이연립다세대를역전함 `13 년부터연립다세대가격이하락에서상승으로반전하기시작하여 `15 년도에는 5.5% 로큰폭증가하여아파트의가격상승률 (6.5%) 을추격하였으며, `16 년 1분기에는 4.4% 로아파트 (4.3%) 와보다높게상승하였음 그림 4-4 유형별월별실거래지수및연도별변동률 % `06.1 `07.1 `08.1 `09.1 `10.1 `11.1 `12.1 `13.1 `14.1 `15.1 ` % 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -.5.0% -10.0% 아파트매매가격변동률 ( 우 ) 연립다세대매매가격변동률 ( 우 ) 아파트지수 ( 좌 ) 연립다세대지수 ( 좌 ) 표 4-7 유형별연도별변동률 ( 단위 : 실거래지수변동률, %) 구분 Q 연립다세대 아파트 주 : 단, 2006년은 1월대비변동률, 2007~2015 는전년말대비변동률이며, 2016 년은 1분기까지변동률 자료 : 한국감정원, 연립 다세대실거래지수 `09년하반기부터수도권하락-지방상승의추세를보이기시작하였으며, `14 년부터동반상승하는추세를나타냄 연립 다세대가격은 `06~08년에는뉴타운등도심재개발호재, 투자수요영향등으로수도권에서급격한가격상승을, `10~13 년에는공급부족으로인한수급불균형, 혁신도시등개발사업등으 125

132 로지방이강세를나타내고있으며, `14 년부터는금리인하, 아파트가격상승에따른매매전환등으로수도권과지방이동반상승하고있음. - `14 년을기점으로수도권은회복세로돌아서며, 지방과동반상승하기시작하여 `16 년 1분기에는 1.8% 상승하여지방 (0.3%) 의가격상승률을역전함 `16 년 3월기준으로수도권은 `08년 8월고점 (213.8) 대비 15.2% 하락하였으며, 지방은혁신도시및국지적인개발사업영향등으로꾸준히증가하여 `16 년 3월 로최고치를갱신하였으며 `06 년실거래제도가처음실시된시점 (100.0) 대비 85.5% 상승하였음 그림 4-5 월별수도권및지방연립 다세대실거래지수및변동률 수도권상승 - 뉴타운등재개발및투자수요 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% 지방상승 - 공급부족, 혁신도시등개발사업 동반상승 - 저금리아파트가격상승으로인한대체제 -4.0% -6.0% 80.0 `06.1 `07.1 `08.1 `09.1 `10.1 `11.1 `12.1 `13.1 `14.1 `15.1 `16.1 수도권변동률 ( 좌 ) 지방변동률 ( 좌 ) 수도권지수 ( 우 ) 지방지수 ( 우 ) -8.0% 표 4-8 권역별연도별실거래지수변동률 ( 단위 : %) 구분 Q 수도권 지방 대광역시 지방8도 주 : 단, 2006년은 1월대비변동률, 2007~2015 는전년말대비변동률이며, 2016 년은 1분기까지변동률 자료 : 한국감정원, 연립 다세대실거래지수 126 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

133 P A R T 4 이슈분석 규모별로는최근 1-2 인가구증가및금리인하등으로 `14 년부터 60m² 이하의연립 다세대주택의가격이증가하였음. `09 년까지 60m² 이하의연립 다세대주택의가격상승이 60m² 초과의연립 다세대주택에비해강세였으나, `10 년부터는 60m² 초과의연립 다세대주택의가격상승률이우위에있음 `14 년부터 60m² 이하의가격이상승하기시작하여 `16 년 1분기에는 1.4% 증가하여 60m² 초과의연립 다세대주택보다가격상승률이높음 그림 4-6 연도별규모별연립 - 다세대실거래지수변동률 m² 이하 60m² 초과 127

134 오피스텔건축기준변화와가격동향 김민섭, 이진옥책임연구원 오피스텔은오피스 (Office) 와호텔 (Hotel) 의합성어로업무와주거의기능이한공간에공존하는건축물을말하며 주택법시행령 개정에의한준주택지정, 바닥난방허용, 욕실및전용면적중업무부분비율규제철폐등최근주거용으로서의기능이강화되었다. 오피스텔의공급량은정부정책및규제에민감하게반응하여주거용으로서의규제강화혹은완화에따라급격하게변해왔으며 2015 년기준으로수도권에전체의약 81% 가집중되어있고용도별로는주거용이 91.8% 를차지하고있다. 최근오피스텔의주거용기능강화및 1-2 인가구증가등의변화로소형오피스텔의공급이확대되어 40m² 이하규모의오피스텔이전체의 69.1% 를차지하고있다 년까지상승하던오피스텔가격은바닥난방허용, 준주택지정등주거용으로서의기능강화에따른공급증가로 2012 년부터하락하기시작하였으나저금리및아파트가격상승으로인한매매전환수요로 2015 년부터상승전환하였으며전세가격또한꾸준히증가하여최근 2016 년 1분기매매가격대비전세가율은 87% 에달하였다. 오피스텔의전월세거래량은매년증가하고있으며저금리영향으로월세거래비중이증가하고있는가운데 2013 년을기점으로월세거래량이전세거래량을역전하였다. 오피스텔임대수익률은매년감소하고있으나여전히시장금리대비높은수익률을보이고있으며, 규모별로살펴보면 40m² 이하오피스텔에서임대수익률이가장높고수요도많은것으로나타났다. 모집단및표본의정의, 대표성및신뢰성등의모호함을지양하고준주택에관한 DB정비및구축과함께이를토대로정확한표본설계에의한동향조사가필요 128 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

135 P A R T 4 이슈분석 오피스텔건축기준및공급변화 오피스텔은오피스 (Office) 와호텔 (Hotel) 의합성어로서기본적인특성은업무와주거의기능이한공간에공존하는건축물임. 법률상정의는 건축법시행령 별표1 의용도별건축물의종류에서업무시설로분류되어 업무를주로하며, 분양하거나임대하는구획중일부구획에서숙식을할수있도록한건축물로서국토교통부장관이고시하는기준에적합한것을말한다 라고정의 오피스텔은 `88 년 3월 1일 건축법시행령 별표건축물의용도분류에서사용되기시작하였으며, 당시의법률적의미는 업무를주로하는시설의각개별실에일부주거를할수있는것 으로정의 오피스텔의공급량은정부정책및규제에민감하게반응하여바닥난방, 업무비율비중등주거용으로서의규제강화혹은완화에따라공급량이변화하였음. < 표 4-10> 의 `88 년고시는업무시설건축물을수개의공간으로구획하여주거기능을갖춘오피스텔등을건축하는사례가있어이를규제하였으나, `95 년에는주거기능에대한과도한규제로활용이미흡하므로이용자의주거불편을해소하자는취지로규제를완화하였음 `01 년도까지저조하던오피스텔공급은 `02 년부터증가하기시작하여 `04 년에는호기준으로 85,313 호로급증하였음. 이는이시기의부동산가격상승과저금리에기인한것으로판단됨 그러나부동산경기과열및오피스텔이주거용으로무분별하게공급됨에따라, `04 년에는전용면적중업무부분이 50% 70% 로상향조정되고, 온돌 / 온수온돌 / 전열기에의한난방설비가금지됨 - 이시기의사용승인건수 ( 호기준 ) 는 `04년 85,313 호에서 `05 년 41,414 호로 51% 감소하였으며, 이후 `08년글로벌금융위기등으로인한부동산경기침체로장기적인공급량저조를나타냄 `06 년부터 `09 년도까지는오피스텔의일부건축기준을완화하여오피스텔의공급을활성화하기위해바닥난방허용전용면적을 50m² 85m² 로, 욕실면적을 3m² 5m² 로완화하였음 `10 년에는전세가격의상승, 1-2 인가구의증가로인하여국토교통부고시에서욕실규제와전용면적중업무부분규제를삭제하였고, 주택법시행령 개정에의해준주택으로지정하는등주거용으로서의기능을강화시켰음 129

136 `11 년에는서민주거및전월세시장안정을위한공급확대차원에서오피스텔을임대주택사업으로허용하는대책을발표하였으며, `12 년 임대주택법시행령 개정으로전용면적 85m² 이하, 전용입식부엌, 수세식화장실, 목욕시설을갖춘오피스텔을매입임대주택으로등록할수있게되었음 - 따라서전용면적중업무부분비율규제철폐 (`10 년 ), 준주택지정 (`11 년 ), 매입임대주택등록가능조치 (`11 년 ) 등으로오피스텔의주거용기능이강화되었음. - 이로인해 `10 년 6,088호였던오피스텔공급은 `13 년 36,484 호로약 6배가량급격한증가를나타내고있음 표 4-9 연도별사용승인건수및전년대비증감률 호수 6,088 12,942 19,418 36,484 전년대비증감 12.3% 112.6% 50.0% 87.9% 그림 4-7 연도별오피스텔사용승인건수추이 ( 단위 : 천호 ) 바닥난방금지업무부분비율상향 바닥난방완화준주택지정임대주택등록가능 `98 `99 `00 `01 `02 `03 `04 `05 `06 `07 `08 `09 `10 `11 `12 `13 `14 `15 자료 : 한국감정원기준시가 DB, 수도권및광역시기준 130 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

137 P A R T 4 이슈분석 표 4-10 국토교통부고시상건축기준변화 고시일 전용면적중업무부분 % 이상 난방설비욕실욕실면적발코니기타 온돌 / 온수온돌에의한난방설비금지 % 이상삭제 % 이상삭제 금지 욕조가있는욕실금지 욕조가있는욕실금지 화장실 1.5m² 이하 금지 - 금지 - 금지 % 이상 온돌 / 온수온돌 / 전열기에의한난방설비금지 욕실 1 개이하, 욕조금지 3m² 초과금지금지 % 이상 % 이상 % 이상 제한없음 제한없음 제한없음 전용면적 50m² 이하바닥난방허용 전용면적 60m² 이하바닥난방허용 전용면적 85m² 이하바닥난방허용 전용면적 85m² 이하바닥난방허용 전용면적 85m² 이하바닥난방허용 전용면적 85m² 이하바닥난방허용 욕실 1 개이하, 욕조금지 욕실 1 개이하, 욕조금지 욕실 1 개이하, 욕조금지 3m² 초과금지금지 5m² 초과금지금지 5m² 초과금지금지 제한없음제한없음금지 제한없음제한없음금지전용출입구설치완화 제한없음제한없음금지 전용면적산정시건축물외벽의내부선기준으로산정 자료 : 국토교통부고시, 한국감정원기준시가조사및산정업무요령 오피스텔공급추이를지역별로살펴보면 `00 년대초반수도권위주의공급경향에서최근에는광역시지역에공급되는오피스텔비율도늘어나고있음 오피스텔의수도권지역공급은 `00 년에 5,466 호였으나, `04 년에는 79,284 호로 `00 년대비약 14 배증가하였고, 동일기간지방광역시공급추이는수도권의증감패턴과유사하여 `04 년 8,270 호가공급되어 00 년대비약 5배증가했지만총공급량은수도권의약10% 수준에머무르고있음 규제완화가이루어진 `10년이후에는오피스텔공급이지속적으로증가하여 `14년수도권에 24,223 호, 지방광역시에 12,907 호가공급되어수도권의 53% 수준까지증가하였음 `15 년에는수도권및지방광역시모두공급량이감소하였으며, 지방은 3,936 호공급되어수도권 (14,341 호 ) 공급량의약 30% 수준을나타내고있음 131

138 그림 4-8 연도별오피스텔사용승인건수추이 ( 단위 : 호 ) 90,000 80,000 77,212 70,000 60,000 53,974 50,000 40,000 35,408 30,000 20,000 10, ,932 7,626 7,664 7,568 8,101 5,466 3,769 3,874 1,068 1, ,178 24,223 16,090 14,341 12,775 11,002 9,373 10,306 12,907 6,006 4,438 5,426 4,461 5,349 6,643 3,569 3,936 1,934 2, `98 `99 `00 `01 `02 `03 `04 `05 `06 `07 `08 `09 `10 `11 `12 `13 `14 `15 수도권지방광역시 또한, 오피스텔의주거용기능강화및 1-2인가구증가등의변화는소형오피스텔의공급을확대시킴 `09 년까지는 60m² 를초과하는오피스텔의사용승인건수가많았으나 `10 년부터최근까지 40m² 이하의오피스텔의사용건수가큰폭으로증가하고있어주거용기능강화에따른소형오피스텔공급증가를대변하고있음 - `09 년 40m² 이하의사용승인건수는 1,668 호로전체의 30.1% 를차지하고있으나 `13 년에는 30,000 호로전체사용승인건수중 82.2% 를차지하고있음 표 4-11 전국가구원수비중추이 ( 단위 : %) 구분 인가구 인가구 인가구 인이상 합계 자료 : 국토교통부 2014 년주거실태조사 132 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

139 P A R T 4 이슈분석 그림 4-9 규모별오피스텔사용승인건수추이 ( 단위 : 호 ) 35,000 30,000 30,000 29,970 25,000 20,000 15,000 14,730 13,769 10,000 10,121 7,951 8,313 7,694 5, ,466 3,673 3,077 1,535 2,732 3,327 3,833 2,456 2,983 2,245 2,750 2,218 2,498 2,706 2,811 1,546 1,156 1,668 1,982 2,009 2,499 1, m² 이하 40m² 초과 60m² 이하 60m² 초과 오피스텔현황 `15년기준수도권및 5대광역시오피스텔재고중수도권은 369,891호 ( 서울 194,076호, 인천 41,065 호, 경기 134,750 호 ) 로서전체오피스텔의약81% 가수도권에집중되어있음 지역별오피스텔재고비율은수도권에서는서울이 42.6% 로가장높으며, 5대광역시에서는부산이 12.9% 로가장높음 133

140 그림 4-10 지역별오피스텔재고비율 ( 호기준 ) ( 단위 : %) 서울 인천 경기 부산 대구 광주 대전 울산 용도별오피스텔현황은주거용이 417,915 호로전체 455,484 호중 91.8% 차지하고있음 주거용오피스텔재고량은서울이 171,250 호로전체주거용오피스텔의 41.0% 를차지하고있으며업무용오피스텔재고량은서울이 22,826 호로전체업무용오피스텔의 60.8% 를차지하고있음 경기도의오피스텔재고량중 97.8% 가주거용오피스텔로서수도권및 5대광역시중가장높은주거용오피스텔비중을나타냄 규모별오피스텔현황은 40m² 이하가 314,811 호로서전체의 69.1% 를차지하고있음 40m² 이하및 40m² 초과-60m² 이하는서울이각각 143,598 호, 26,961 호로전체재고량중가장많은재고량을나타내고있으며, 60m² 초과에서는경기가 23,778 호로가장많은재고량을나타내고있음 134 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

141 P A R T 4 이슈분석 표 4-12 지역별, 용도별오피스텔현황 ( 호기준 ) 시도 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 업무용주거용합계 재고량비율 (%) 재고량비율 (%) 재고량비율 (%) 22,826 (60.8%) 2,941 (7.8%) 615 (1.6%) 5,822 (15.5%) 527 (1.4%) 1,618 (4.3%) 283 (0.8%) 2,937 (7.8%) ,250 (41.0%) 55,651 (13.3%) 5,282 (1.3%) 35,243 (8.4%) 5,556 (1.3%) 9,303 (2.2%) 3,817 (0.9%) 131,813 (31.5%) , , , , , , , , 전체 37, , , 자료 : 한국감정원오피스텔실태조사, 괄호안은세로합에관한비율 표 4-13 지역별, 규모별오피스텔현황 ( 호기준 ) 시도 40m² 이하 40m² 초과-60m² 이하 60m² 초과합계재고량비율 (%) 재고량비율 (%) 재고량비율 (%) 재고량비율 (%) 서울 143, , , , 부산 42, , , , 대구 3, , , 인천 23, , , , 광주 4, , 대전 6, , , , 울산 1, , , 경기 88, , , , 전체 314, , , , 자료 : 한국감정원오피스텔실태조사 135

142 오피스텔가격동향 `11 년까지가격이상승하던오피스텔은공급증가영향으로 `14 년까지가격하락세를나타내었으나, `15년부터상승세로반전하였고, 전세가격상승으로매매가격대비전세가율은 `16년 1분기 87% 를기록함 `11 년까지상승세를보이던오피스텔매매가격은바닥난방허용등건축기준완화, 준주택지정, 매입임대주택등록가능등주거용으로서의기능강화에따른공급증가로 `12 년부터하락하기시작함 저금리및아파트가격상승으로인한매매전환수요로 `15 년부터오피스텔매매가격은상승으로전환되었으나, `15 년 1분기이후상승폭은감소하고있음 - 특히저금리에따른수익상품으로관심이높아지고있으며, 지방세특례제한법에따른취득세및재산세혜택이 `18 년까지적용됨 이에비해전세가격이매매가격보다많이상승하면서전세가율은매분기꾸준히증가하여 `13 년 3 분기에는 80% 를기록하였으며, `16 년 1분기에는 87% 를기록함 그림 4-11 분기별매매가격및전세가율변화 `10.1Q 3Q `11.1Q 3Q `12.1Q 3Q `13.1Q 3Q `14.1Q 3Q `15.1Q 3Q `16.1Q 가격변동률 ( 우 ) 오피스텔가격 (2010.1Q=100, 좌 ) `11.1Q 3Q `12.1Q 3Q `13.1Q 80 3Q `14.1Q Q `15.1Q 3Q `16.1Q 주 : 동일단지및동일면적을기준으로한실거래가격추이임 전세가율을다른주택유형과비교해보면아파트의전세가율이 `13 년 67% 에서 `16 년 1 분기 74% 로 상승한데반해연립의전세가율이 `13 년 62% 에서 `16 년 1 분기 66% 로꾸준히상승하고있음. 오피 스텔의전세가율은이보다높은수준으로유지되어옴 136 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

143 P A R T 4 이슈분석 그림 4-12 주택유형별전세가율변화 Q 아파트연립오피스텔 자료 : 한국감정원 오피스텔임대수익률변화 오피스텔의공급증가추이속에전월세거래량은매년증가하고있으며, 특히월세거래량은 `13 년을 기점으로전세거래량을역전하였음. 그림 4-13 연도별오피스텔전월세거래량추이 ( 단위 : 호 ) 35,000 33,131 30,000 26,784 25,000 20,000 15,000 14,755 12,614 15,827 15,563 17,791 21,313 20,508 21,019 10,000 5, 전세월세자료 : 국토교통부오피스텔실거래자료 137

144 전월세거래량을수도권과지방으로비교하여보면수도권은 `13 년을기점으로월세비중이 전세비중을역전하였으며, 지방은월세비중이전세비중보다높은상태로매년꾸준히증가하고있음. 그림 4-14 수도권과지방의전월세거래량및거래비중추이비교 ( 단위 : %) 수도권전월세비중추이 지방전월세비중추이 월세전세자료 : 국토교통부오피스텔실거래자료 월세전세 저금리영향으로월세거래비중이증가하는가운데, 실거래가격을이용하여오피스텔임대수익률을비교해보면수익률은매년감소하고있으나여전히시장금리대비높은수익률을나타내고있음 수도권은지방에비해공급량이많았던관계로 `15 년기준 5.0% 의임대수익률을나타내고있으며, 지방은 5.3% 의임대수익률을나타내고있음 규모별임대수익률을보면 40m² 이하의수익률이가장높은것으로나타났으나, 매년수익률이감소하여 `11 년대비 `15 년 1.8%p 감소한것으로나타남 40m² 이하오피스텔의임대수익률은매년감소하는경향을나타내고있으나, 40m² 이하의월세거래량이다른규모에비해증가율이높은등수요는많은것으로판단됨 138 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

145 P A R T 4 이슈분석 그림 4-15 오피스텔수익률및시장금리비교 ( 단위 : %) 전국수도권지방시장금리 ( 국고채 3 년만기 ) 주 : 월세수익률은오피스텔실거래자료를이용하였으며, 월세수익률 =( 월세 *12)/( 매매금액 - 월세보증금 ) 로서대출금이없는경우를가정하여 산정함 그림 4-16 규모별오피스텔수익률비교 8.0 ( 단위 : %) m2이하 m2이하 60 m2초과 139

146 표 4-14 연도별오피스텔월세거래량 ( 단위 : 건수, 전년대비 %) 계약년도 40m² 이하 40-60m² 이하 60m² 초과 ,421 1,730 1, ,851 (25.8) 2,031 (17.4) 1,689 (15.3) ,798 (41.7) 2,660 (31.0) 1,869 (10.7) ,981 (30.9) 2,778 (4.4) 2,062 (10.3) ,716 (26.1) 3,281 (18.1) 2,533 (22.8) 자료 : 국토교통부오피스텔실거래자료 오피스텔동향파악을위한제언 현재오피스텔에관한공식적인국가승인통계는없는상태이며, 민간에서발표하고있는오피스텔통계는모집단및표본의정의, 대표성및신뢰성등이모호하여기존통계를개선한공신력있는통계가필요 오피스텔은규모에따라, 업무및주거구분에따라가격차이가나고있으며, 저금리로인한수익상품으로서의관심증대로수도권뿐만아니라지방에도공급이확대되었음 민간에서는서울, 인천, 경기지역에한하여월세를제외한매매및전세가격만을발표하고있거나, 모집단, 표본, 통계작성방법등통계에관한메타정보가미비함 오피스텔등준주택에관한 DB정비및구축과함께이를토대로정확한표본설계에의한동향조사가필요 오피스텔이준주택으로서주거용기능이크게강화되었음으로, 규모별, 용도별, 지역별로매매, 전세및월세등에관한다양한통계지표를생산하여정부및일반국민에게정확하고활용성있는오피스텔정보를제공할필요가있음 140 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

147 P A R T 4 이슈분석 최근가계부채현황및구조변화 민철홍연구원 지난달기준금리인하후몇주지나지않아국고채 3년금리가기준금리를밑돌면서추가적인금리인하목소리가대두되는가운데 `16 년 6월 28일집단대출규제를발표하면서가계부채및부동산시장에대한관리의지를나타냈다. 가계부채는 `15 년한해동안약 118 조원증가하였으며특히, `16년 1분기증가규모는 20.6 조원이상을기록하여가계부채총량은 1,223 조원을넘어서면서사상최대치를기록하였다. 가계부채를구조적으로살펴보면 `15 년기준으로거치식대출은감소하고비거치식 분할상환대출은 38.9% 로증가, 변동금리대출은감소하고고정금리대출은 35.7% 로증가하고있으며, 주택담보연체율은 `15 년말 0.27% 를기록하며지속적으로낮아지는모습을보여가계부채의내용은개선되고있는것으로보인다. 이러한가계부채내용의개선과는다르게총량증가에만집중하여주택시장의부담으로작용하는관점만이야기할것이아니라비거치식대출증가로인한대출총량관리및대출여력확보등가계부채의구조적개선이가져올순기능도주목할필요가있다. 중장기적으로정부의집단대출규제조치를가계부채의건전성강화로인해주택시장의안정화를가져올것으로기대된다. 가계부채총량 ( 한국은행가계신용총량 ) 은 `16 년 1분기 1,223.7 조원을기록 가계부채는 `11 년 8.7%, `12 년 5.2%, `13 년 5.7%, `14 년 6.5%, `15 년 11.2% 로최근가계부채증가세가확대 `15 년 1년간약 121 조원이늘어났고, `15 년 4분기에만 41.1 조원이늘어났으나, `14 년 1년간늘어난규모는 66.2 조원이나 `10 년 ~`14 년평균 61.8 조원증가한것을비교하면 `15 년가계부채총량의증가율은예년수준을상회한것임 가계부채의빠른증가세는 `15 년주택시장의활황, 저금리에따른대출수요의확대등의요인에의해발생하였으며, 특히 `15 년 4분기는분양물량증가에따른거래증가, 가계부채관리대책시행이전의선수요등에기인함 141

148 표 4-15 가계신용증감및잔액 ( 단위 : 조원, %) 구분 `14년 `15년 14.4Q 증감액증감율증감액증감액증감율 15.4Q 증감액 `15 년말잔액 1Q 증감액 `16 년 `16.1Q 잔액 가계신용 66.2 (6.5) (10.9) 가계대출 64.5 (6.7) (11.0) 주택담보대출 45.7 (8.7) (13.8) 기타대출 18.8 (4.3) (9.1) 판매신용 1.7 (2.9) (8.2) 자료 : 한국은행 집단대출잔액은 `16년 1월 조원으로증가세가지속되고있으며 `15년집단대출증가액은 8.8조원으로예년의증가수준을상회하는모습 집단대출은수차례의중도금으로나눠서실행되기때문에과거분양물량이많으면대출잔액은꾸준히증가하게되는구조임 `15 년크게증가한분양물량으로인하여집단대출도증가하고있으나최근은행들의자발적인리스크관리로집단대출은향후안정적으로운용될것으로전망됨 준공시점의주택가격이분양가격보다하락하는경우분양계약취소등다양한분쟁을유발할가능성도있으므로주의깊은리스크관리가필요 표 4-16 집단대출추이 ( 단위 : 조원 ) ( 조원, %) `12 `13 `14 `15 14년말 `16.1월 대비증가 은행권주택담보대출 집단대출 중도금 이주비 잔금 자료 : 금융위원회보도자료 142 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

149 P A R T 4 이슈분석 지난 6월말 `16 년하반기경제정책방향 이발표되며집단대출에대한규제내용이포함됨 집단대출규제를통해최근재건축및분양권시장열풍현상을보이고있는서울강남권, 경기과천, 대구수성구, 부산해운대구등의지역을진정시키기위해여신심사선진화가이드라인에서제외되었던집단대출부분에대하여, 중도금대출보증제도를개선하기로결정함 이조치는 2건의보증이내에서수도권과광역시 6억원, 지방 3억원의보증한도를규정하였고, 9 억원을초과하는주택은보증을받을수없도록함으로써투기적가수요심리를위축시킬것으로기대되고있음 아울러, 가계대출증가의대부분을차지하고있는집단대출의증가속도가다소둔화되어향후가계대출관리가용이해질것으로예상됨 `15 년 3월 안심전환대출 등정부의가계부채구조개선노력이꾸준히진행되어분할상환과고정금리대출이지속적으로증가하여 `15 년말각각 38.9%, 35.7% 를기록하여부실화가능성은점진적으로낮아지고있음 비거치식, 분할상환대출비중의증가는가계대출의총량의관리와더불어부채상환에따른자금순환이이루어져주택실수요자의추가적인신규대출여력이확보될가능성이높아지며, 고정금리대출증가는금리변동리스크의회피와더불어가계의장기적이며계획적인부채관리가가능하게하는순기능이있음 주택담보대출연체율이낮아지고부채구조개선이이루어지는등정부의가계대출관리가적절하게이루어지고있는것으로보임 `15 년주택담보대출연체율은 0.27% 로지속적으로낮아지고있어구조적위험성은점차낮아지는모습 표 4-17 주택담보대출연체율 ( 단위 : %) 연체율

150 그림 4-17 가계부채증가율 ( 단위 : %) 그림 4-18 가계부채구조변화 ( 단위 : %) `10 년 `11년 `12년 `13년 `14년 `15년 `10년 `11년 `12년 `13년 `14년 `15년 가계신용 주택담보대출 비거치식, 분할상환 고정금리 자료 : 통계청 자료 : 금융감독원 시사점 가계부채잔액이최고수준을기록하고그중절반가량이주택담보대출이차지하며이같은주택담보대출증가의상당부분은집단대출증가에기인하고있음 분양물량증가에따른거래량증가에영향으로집단대출이 `15 년에크게증가하였으나은행권의집단대출에대한리스크관리강화로향후안정적으로운용될것으로판단됨 집단대출규제조치는가계부채의구조개선으로인해중장기적으로는금융시장의안정성도확보하고대출여력증가등의순기능이작용하여주택시장에긍정적인영향을미칠수있음 가계부채의총량증가에만초점을맞춘지나친우려는심리적위축을초래하여부동산시장에더큰영향을미칠수있으므로, 정부의지속적인노력과가계부채구조개선성과에대한충분한홍보가필요할것으로보임 144 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

151 P A R T 4 이슈분석 물류부동산시장동향과전망 주승민, 신란희책임연구원 물류부동산시장은최근기관투자자나리츠등에서큰관심을갖기시작한분야로성장가능성이높으 며오피스에집중되어있는기존상업용부동산투자자본이확대이동될가능성이큰유형의시장으로 주목받고있다. 물류부동산현황 `15 년 12 월설문조사한상업용부동산투자유망자산전망에관한결과에서는물류시설이투자유망 자산이라는응답률이 29.6% 로가장높게나타났으며, 이는상업용부동산투자의중심인프라임 급오피스 (28.7%) 보다 0.9%p 높은수치임 그림 4-19 투자유망자산전망 물류시설대행업무리테일중소업무호텔지식산업센터오피스텔 자료 : 한국감정원 KAB 부동산연구원전문가설문조사결과 (2015 년 ) 145

152 산업통상자원부가발표한 `15 년한국의연간무역액은 9,640 억달러 ( 수출액 5,372 억달러, 수입액 4,368 억달러 ) 로세계 6위수준임 최근세계교역의축소, 유가하락, 중국경기부진과중간재수입감소등과같은외부요인으로최근 5년중가장낮은무역액을기록하였으나, 이는외부요인의효과로향후국제경제상황의변화와한국의적극적인 FTA 체결로무역액규모는증가할것으로예상됨 소셜커머스업체의당일, 익일배송서비스확대로수도권물류창고를임차, 매입하는사례가늘어나고있으며, 향후에도배송관련서비스확대에따른첨단물류시설에대한수요가지속될것으로전망됨 최근해외투자자들은임대료상승, 주요투자지역공실률감소등으로수익형부동산투자비중을늘리고있으며, 오피스에서물류, 리테일등으로투자대상을확대하고있음 특히리츠의경우물류센터에대한투자를적극적으로늘리고있으며, 완공된실물자산을사들이는것뿐만아니라개발에도나서고있음 물류부동산시장은임대료와공실률파악이어려우며같은지역에있는유사물건의가격차이도발생하고있으나최근투자자들이물류부동산시장에진입함에따라시장투명성이높아진다면지역별포트폴리오를통하여수익률을창출하는방향으로투자가진행될것으로전망됨 물류창고의분포및핫스팟 국토교통부에신고 (1,000m² 이상의무신고 ) 된국내물류창고는총 4,170 여개이며, 주로인천과부산, 수도권지역에집중되어있음 국내물류창고의 41.6% 는수도권에집중되어있음 ( 경기도 26.9%, 인천 11.3%, 서울 3.4%). 이같은물류부동산집중은배후시장과의접근성과노동력수급의용이성등에따른영향으로분석됨 인천과부산의물류창고시설은해외수출입물량을담당하는컨테이너관련시설, 보세창고, 유류창고등이주를이루고있으며, 국내물동량과관련된상온창고는수도권에집중적으로분포하고있음 146 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )

153 P A R T 4 이슈분석 그림 4-20 시도별물류창고비율 세종특별자치시 0.4 대전광역시 1.2 대구광역시 1.4 광주광역시 1.7 울산광역시 2.5 제주특별자치도 2.6 충청북도 2.7 강원도 3.0 서울특별시 3.4 전라남도 3.5 전라북도 3.7 경상북도 4.5 충청남도 4.6 인천광역시 11.3 부산광역시 11.5 경상남도 14.9 경기도 자료 : 국가물류통합정보센터 그림 4-21 물류창고분포 그림 4-22 물류창고핫스팟 자료 : 한국감정원, 국가물류통합정보센터 자료 : 한국감정원, 국가물류통합정보센터 147

154 물류부동산시장동향 최근국내물류부동산시장은 1PL( 자가물류 ), 2PL( 자회사 ) 수준에서 3PL( 위탁, 아웃소싱 ) 로의전환이가속화되고있음. 국내물류부동산은수도권을중심으로규모, 입지, 인력수급의용이성, 노후도등의차이에따른임대료의차이가나타남. 최근수도권을중심으로대형물류시설이들어서면서물류시설의대형화가이뤄지고있어상대적으로낙후된노후중소형물류시설과의임대료격차가발생하고있으며, 생산지에서최종소비지까지의최적의허브기능을위해고도화가진행되는추세임. 수도권물류창고는최종소비지인서울을중심으로분포하고있음 서울을중심점으로북방과남방으로소요시간 30분을기준으로권역을나누어임대료수준과지가수준을분석함 ( 소요시간 : 30분, 60분, 90분, 120 분 ) - 권역구분은도로망을기준으로해당시간내에법정최고속도로통행시도달가능한공간적범위로 GIS 공간분석을활용하여도출하였음 * N(North) 과 S(South) 는서울중심점을기준으로북방과남방을의미하며, 숫자는서울중심점을중심으로해당권역으로자동차로이동할때소요되는시간 ( 분 ) ( 예 : S30= 서울중심점으로부터남쪽으로 30분이내로소요되는지역 ) 그림 4-23 수도권물류부동산시장권역 자료 : 한국감정원 KAB 부동산연구원 148 Korea Appraisal Board 한국감정원부동산시장분석보고서 (2016 년상반기동향및하반기전망 )