<4D F736F F D20C7D1C1DFC0CF20B1B9C1A620BACEB5BFBBEA20BCBCB9CCB3AA20BAB8B0EDBCAD2D4B42B1DDC0B6B0E6BFB5BFACB1B8BCD E616C2E646F63>

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1 한 중 일주택시장의 구조적변화진단및전망.

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3 목차 INDEX 주제발표 주제발표. 일본부동산버블붕괴후주택시장의변화 5 주제발표. 중국주택시장버블및구조변화가능성진단 3 주제발표 3. 국내주택시장의패러다임변화와향후전망 43 종합토론 섹션별토론 7 종합토론 84 / 3

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5 일본부동산버블붕괴후주택시장의변화 노무라종합연구소서울지점 최창희지점장 목차 Ⅰ. 버블이후일본의부동산시장변화 7 Ⅱ. 성숙화가가속되는 5 년일본 Ⅲ. 재편되는주택업계 / 5

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7 I. 버블이후일본의부동산시장변화 일본의주가 지가는 83년부터상승, 년을정점으로급격하게하락하면서부동산신화붕괴 - 주가는 8년말까지상승하여정점 (3만8,5 엔 ) 에이후 년부터급락하여 년 8월에최저치 (만4,3 엔 ) 를기록하면서 년만에약 6% 정도의가치가하락하였음 - 지가상승은토지용도별로상업지 주택지, 지역별로는도쿄도심 도쿄권 대도시권 지방권으로서서히파급. 이러한현상이진정되기까지오랜시간이소요되었음 - 부동산가격은항상상승한다는 부동산신화 붕괴. 부동산은안전자산에서리스크자산이라는인식의변화가생김 - 자산에대한인식의변화로기업들의부동산전략은토지를보유하는것이아니라필요에따라임대나매각을고려하면서최적의이용형태를추구한다는생각으로바뀌게됨 매각수익 (Capital gain) 을목적으로한부동산업자 건축업자의대량폐업 - 버블시기에 Capital gain을목적으로개발사업이각지에서실시되었는데이러한사업을추진한부동산업자 건축업자는이후자금조달의문제로차례로폐업 [ 그림 ] 일본주가및지가추이 [ 그림 ] 일본의공시토지가격과 GDP 추이 45, ( 단위 : 억 US$) 4, 8 7 Current GDP ( 억 US 달러 Residential Index Commercial Index 6,, 35, 6 6 5,, 3, 5, ,,, 8 3 3,, 5, 6,,, 5, 7// 74// 7/5/ 84// 88// 3/5/ 8// // 7/5/ 4,, 7 8 Nikkei 5 Urban Land Price Index(Nationwide, All) 자료 : Bloomberg 자료를바탕으로 NRI 작성 자료 : 국토교통성, WorldBank 8 참조 NRI 작성 / 7

8 - 특히, 년후반부터 년대초반에걸쳐버블붕괴로다액의손실을떠안게된건설업이나부동산업이차례로파탄 도산하였음 부동산 소유 형사업전개에서 이용 에중점을둔자산의오프밸런스전략 - 버블붕괴로토지가격하락이 년이상계속되면서도쿄권의상업지는 4분의 이하로까지하락, 3년도부터 5년도까지감손을계상한도쿄증권거래소 부상장기업은총,7사, 자산의가치하락으로감손손실규모는전체약 5조엔임 - 고정자산의감손회계도입은기업이소유한부동산자산을포함한손해를가시화시키면서결과적으로는부동산처분을가속화시킨계기가되었음 - 현재일본기업들은부동산소유보다는이용에중점을둔사업전개를하며, 자산을 Off-Balance 하는것이일반적인기업전략으로채택되고있음 자산의오프밸런스에의한유동화시장의확대 - 년법률개정에따라부동산이투자신탁의운용대상이되면서 J-REIT 가발족됨 - 7년 월말시점에서상장된 J-REIT는 4건, 운용자산총액 ( 취득가액기준 ) 은 5조엔까지확대, 일본의부동산유동화시장은누계금액약 3조엔시장으로성장하였음 [ 그림 3] 버블붕괴이후도산건수 부채액추이 ( 반기별 ) [ 그림 4] 향후토지 / 건물의 소유 와 임차 에대한인식조사 도산건수 부채액추이 ( 반기별 ) ( 년도상반기 ~4 년도상반기 ) 테이코쿠데이터뱅크조사 6% 향후소유가유리해짐향후임차가유리해짐기타 부채총액 4% % 도산건수 % 자료 : 데이코쿠데이터뱅크 자료 : 5 년도토지소유및이용상황에관한기업행동조사 ( 닛세이기초연구소 ) / 8

9 - 부동산유동화의진전은투자기회를확대하는동시에부동산관리 운영을통해보수를획득하는수수료비즈니스라는새로운사업기회를창출함 고정자산에감손회계가도입되면서기업의오프밸런스적자산처분의흐름이가속 - 감손회계란, 자산의시가또는사용가치가자산장부가보다크게하락한경우에자산의장부가를감액하는회계처리를지칭함. 3년도 4월부터시작된사업년도부터임의적용이시작되었고, 5년도 4월이후부터는강제적용됨 - 3년도부터 5년도까지감손을계상한도쿄증권거래소 부상장기업은총,7사, 감손손실규모는전체약5조엔임 - 고정자산의감손회계도입은기업이소유한부동산자산을포함한손해를표면화함으로써결과적으로토지처분을진행시켰음 경제활성화를목적으로도시재생관련제도개혁 - 부동산시장이장기간침체되면서일본정부는경제활성화를목적으로도시재생정책의추진되면서도시재개발사업이가속화됨 - 도시재생을촉진시키기위해일본정부는토지이용규제의특례및세제와금융적인면에서의인센티브를마련함 - 도시재생시책의전개로국철청산사업단의매각지개발등을촉진, 년이후, 시오도메, 시나가와, 롯뽄기등대규모오피스빌딩이대량으로공급되며개발이추진되었음 [ 그림 5] 감손회계도입으로인한기업영향 < 도쿄증권거래서 부상장기업의감손손실 ( 연결베이스 )> 단위 : 억엔 감손규모상위 5 사 ( 집계치 ) 도쿄증권거래서 부상장 / 감손계상기업 ( 집계치 ) 감손손실경상이익기업수감손손실경상이익 ( 자료 ) 유가증권보고서를토대로작성. 감손규모상위 5 사에는경상이익의약 4% 감손규모 도쿄증권거래소 부상장기업약 7 사중 5% 에가까운기업이감손을계상 또한닛세이기초연구소의조사에의하면, 도쿄증권거래소 부상장기업의감손손실액가운데토지가차지하는비율은 3 년도에약 7%, 4 년에약 6% 임. 자료 : CRE 연구회보고서 /

10 II. 성숙화가가속되는 5 년일본 일본의총인구는, 4년정점이후지금까지감소가계속되고있음 - 5년 억,777 만명에서 5년약 억,543 만명에불과할것으로예측 - 년사이에.8%( 약34만명 ) 가감소한수치임 일본의세대수의경우, 세대당인원수감소등의요인으로 5년까지세대수는증가할것으로예측됨 - 세대수는도시지역을중심으로 인세대의증가로여전히증가하고있음. 그러나 5년부터는인구와마찬가지로세대수도정점에달할것으로예측됨 일본은 5년, 한국은 37년에 65세이상인구가약3% 에달하게됨 세대수축소는가계소비의축소를의미함 - 가계조사데이터에따르면 년부터 6년까지내구소비재및반내구소비재에대한지출비율이감소하는추세임 - 이에반해서비스와비내구소비재에대한지출비율은상승세를보이고있음 - 이중주목할만한것은주거관련지출의감소와보건의료관련지출의확대임 - 고령화가진행되면서보건및의료와관련된지출은증가하고있으며주거와관련된지출은감소되고있음 [ 그림 6] 일본의인구와세대수예측 [ 그림 7] 일본의연령별인구구성 인구 (, 명 ) 4, 세대수 (, 세대 ) 6, 인구 (,명) 4, 예측 고령화율 35%, 5,, 3%, 4,, 5% 8, 8, % 6, 4, 4 년 Peak out 5 년경 Peak out 3,, 6, 4, 5% %, 예측,, 5% 人口 世帯数 세歳以上이상65 歳以上 5~64 5~64 5~64 歳세歳 ~4 ~4 歳歳세高齢化率고령화율高齢化率 % 자료 : 국립사회보장 인구문제연구소일본의장래추계인구 자료 : 국립사회보장 인구문제연구소일본의장래추계인구 /

11 - 주택관련지출의감소는실제시장에영향을미치기까지다소시간이걸릴것으로 5년전후가되어야시장에영향이나타날것임 세대의고령화와규모축소로인한지출내역의변화 - 주거관련지출내역중임대료및지가는감소하고있으며, 주택과관련된설비수선및유지비용은증가함. - 이미일본내주택이양적으로수요가충족되면서현재는질적향상에관련된지출의확대가능성이높아지는것을알수있음 주택의 Flow형에서 Stock 형으로의전환 - 국토교통성의주택장수화방침에따라주택업계는플로우형 ( 부동산자산을팔거나사는소비하는형태 ) 에서스톡형 ( 유지보수를통해장기간사용하는형태 ) 으로의전환을서두르고있음 [ 그림 8] 가계소비의추이 ( 추계 ) [ 그림 ] 가계소비및주거관련지출내역 ( 추계 ) 5 5 준 수의때5 을했로 으 을 5 年 준수의5 때을했로 으 을年 年 年 5 年 年 5 年 87 消費支出住居食料光熱 水道家具 家事用品被服및履物保健医療交通 通信教育教養娯娯기타消費支出 85 5 年 年 5 年 年 5 年家賃地代設備修繕 維持 자료 : 국립사회보장 인구문제연구소 가계조사 자료 : 국립사회보장 인구문제연구소 가계조사 /

12 III. 재편되는주택업계 인구감소및세대감소의영향으로위축되고있는일본의주택시장 - 저출산, 고령화가진행되고일본의국내총인구감소되면서주택시장은크게위축되고있음 - 총세대수는젊은층과고령자의 인세대의증가로 5년까지증가할것으로보이나핵가족세대는 년을정점으로줄어들기시작할것으로보임 - 6년주생활기본법이시행되면서주택스톡을본격적으로활용하고자하는움직임이나타나기시작함 - 주택스톡활용은중고주택시장의확대로이어지고신규주택의착공에도영향을미칠가능성이높음 몇번의정점이후장기적감소추세 - 7년이후일본국내신축주택착공수변화를보면사회, 경제동향에영향을받으면서몇번의정점이후완만한감소추세임 - 73년 만가구, 78년 55만가구, 년 7만가구, 6년 64만가구를정점으로 6년에는 만가구로줄어들기시작함 [ 그림 ] 가족유형별일반가구수 ( 예측 ) [ 그림 ] 가족유형별일반가구비율 ( 예측 ) ( 단위 : 천가구 ) 실적치 추계치 실적치 추계치, % 8, , 8% ,, 6% , 8, 6, 4% ,, % 년 8 5년 8 년 5년 년 5년 년 5년 년 5년 년 3 % 년 8 5년 8 년 5년 년 5년 년 5년 년 5 년 년 3 단독 부부만있는핵가족 부부와자녀로구성된핵가족 편부 / 편모와자녀로구성된핵가족 기타 단독 부부만있는핵가족 부부와자녀로구성된핵가족 편부 / 편모와자녀로구성된핵가족 기타 자료 : 국립사회보장 인구문제연구소 참조 NRI 작성 자료 : 국립사회보장 인구문제연구소 참조 NRI 작성 /

13 - 버블붕괴이후, 건설부동산경기의장기간침체로주택시장이축소되자일본정부는다양한경기부양책을실시하여주택시장활성화를도모하였음 자가주택의감소와임대주택비중증가 - 자가주택은 6년 만가구를정점으로감소하기시작해 8년이후 7 만가구전후로거의변동은없음 - 단독주택도 6년 7만가구를정점으로감소하여 년이후 5만가구전후로거의변동은없음 - 자가아파트는 6년 만가구에서증감을거듭하면서대체로늘어나고있는추세로 6년에는 4만가구까지증가함 - 임대주택은 6년 6만가구를정점으로일시적인감소를보이며, 년에는 4만가구까지줄어들었음. 68년세대수를상회한주택스톡 - 일본은 68년총주택수가총세대수를웃돌아 3년에는 세대당주택수가.4호를기록함 [ 그림 ] 실적치 ( 제외, 한신대지진영향 ) 및실적치와 3년이동평균치의괴리율추이 (E) 주택금융공고융자확충 (C) 소비세 (A) 주택대출감세 (B) 증여세감세 (F) 토지가격 (G) 금리 5.%.% 5.%.% -5.% -.% % -.5% 6.7% % -.3%.% 4.4% -6.5%.4% -3.3% -4.5%.7%.7%-.4%.%.5% -.6% -.% 8.% -7.5% 5 5.% -5 - (D) 개정건축기준법 -5 (C) 소비세 (G) 금리 ( 대폭이율인상 ) 기타 : 총량규제 ( 부동산융자의대폭적인긴축 ) -5.% 도 8 년 도 년 8 도 년 도도 년년 도년 3 도 4 년 도년 5 도 6 년 도 7 년 실적치 ( 제외, 한신대지진의영향 ) ( 만호 ) 도년 8 도 년 도 년 도년 실적치 ( 제외, 한신대지진의영향 ) 과 3 년이동평균치의괴리 도 년 도년 3 도년 4 도도 5 년 6 년 도 7 년 - 도년 8 (C) 소비세 그외 : 주택금융공고융자의기준재검토 ( 공고융자착공전년도비 8.6% 감소 ) 주 : 괴리율 = 실적치 ( 제외, 한신대지진의영향 )/3 년이동평균치 - 자료 : 주택착공통계 참조 NRI 작성 / 3

14 - 주택 차취득세대인 3~44세가세대주인경우 85년에정점을맞이한후단카이주니어세대의영향으로 년에두번째정점을맞이하게됨 증가하는임대수요 - 과거일본인은주택에강한집착을가지고있었음. 6년국토교통성이실시한토지문제에대한국민의식조사에서조사참가자의약 8% 가내집을갖고싶다고응답함 - 이러한배경에는일본정부의주택소유장려정책이배경이되었으며그결과소비자의니즈에맞는임대주택스톡이적었던것도영향을주었음 - 년 3월정기임대주택법이시행되면서정당한이유가없는한임대주가계약갱신을거절하거나해약할수없도록규정하면서임대주택에대한지원정책을전개하였음 - 주택시장및수요자측면의니즈가변화하면서주택규모와설비면에서소비자의요구에맞는질높은임대주택이증가하였음 - 주택에대한소비자의요구도대도시권을중심으로변화하기시작하여임대주택에대한수요가증가하였음 [ 그림 3] 일본의신축주택착공추이 ) 戸 ( 千 数戸 , Oil shock에따른착공감소 オイルショックに伴う着工減 버블붕괴에따른낮은착공수 バブル崩壊による着工数 ,8 4, 소비세인상에따른수요 消費税アップに伴う駆け込み需要 3, 35 7, ,88 政府による景気対策の実施 급여給与 _ 賃貸임대 _ 아파트アパート임대 _ 연립주택 賃貸 _ マンション賃貸임대 _ 단독주택戸建て 持家자가 _ 아파트アパート자가 _ 연립주택 持家 _ マンション持家자가 _ 단독주택戸建て総世帯増加数총세대증가수 정부의경기부양책실시, 급여,5 43 임대 3,5 3,,5,, ) 帯世 ( 千数加増帯世総 자가 자료 : 주택착공통계 / 4

15 - 3년주택, 토지통계조사의세대주의연령별자가주택세대율추이를보면 65세이상의고령자외세대의자가주택률은감소하고있음 5년신축주택착공수는 만호로예상 - 인구동태에따른세대수증감으로추계해보면 년 ~5년의신축주택착공수는대략 45만가구정도로연간평균 만가구로예측, 만가구를밑도는수준 경계를초월한재편이진행되는주택업계 - 5년까지신축주택착공수의변화에의해리폼시장이나중고주택시장이서서히형성되고있어신축주택착공수는더욱줄어들가능성이높음 - 주택시장과관련된주택개발업자, 시공업자, 지역건축사무소, 아파트분양회사, 주택설비, 건자재업체등의공통된생각은신축주택시장의축소로지금까지공존해왔던단독주택사업이나아파트분양사업등은밸류체인을넘어서경계가없어지는업계의재편이이뤄질것으로예측됨 [ 그림 4] 5 년까지의신설주택착공수예측치, 8, 3, 7,84 7,343 8,3 3,,88 3,5 3, ) 戸千 ( 数工着宅住 7, 6, 5, 4, 3,,,8 5,76,56,6 7, 6,673,8 5, 5,47,4 4,5,5,,5, )) 帯대世千세 (( 천数減수増감の증数帯수世대総세총, ~ 75 76~ 8 8~ 85 86~ ~ 5 6~ ~ 5 ( 年 ) 住宅着工数 ( 千戸 ) 총세대수総世帯数の増減数증감수 ( 천세대 )( 千世帯 ) 6~ ~ 5 자료 : 국세조사, 국립사회보장인구문제연구소자료및주택착공통계를기반으로 NRI 작성 / 5

16 존재의의를의심받는 5년아파트시장 - 일본의아파트분양시장규모는 7년기준약 5조,억엔 - 지역별로보면수도권 (부 3현 ) 이 3조엔, 킨키권 ( 교토, 오사카, 시가현, 미애현, 나라현, 와카야먀현, 효고현등 5현을합한지역 ) 이 조엔전후임 - 수도권이전체시장규모의약 6% 가량을차지하며수도권에서의판매가전체시장을압도하고있음 - 버블붕괴이후 7년까지시장은감소세였으나 8~ 년에걸쳐발매가구수가크게증가함 - 배경으로는버블경제기에상승했던지가의하락, 금융기관의불량채권처리에따른법인소유지매각등으로인해편이성이높고저렴한아파트용지가시장에유통된점, 도심회귀나아파트거주에대한일본인의의식이달라진점등을들수있음 - 이후 ~4 년까지높은수준의안정세를보이다가 6년부터시장이축소되기시작함 - 도심부를중심으로오르기시작한지가, 우량아파트용지의고갈, 아파트분양회사간의경쟁심화로토지취득비상승, 기능공부족이나건설자재의급등으로건설비가상승한점등이그원인으로볼수있음 [ 그림 5] 아파트발매호수추이 ( 호 ) [ 그림 6] 미분양가구수추이 ( 수도권 ) ( 호 ),, 8, 6, 46,654 6,744 8,67 68,4 6,7 54,5 5,63 67,465 55,866, 3 4,,, 8, 6, 4,, 34,647 34,647 8, 6, 4,,,3 785,53 88,588, 千葉県埼玉県神奈川県都下 3 区 7 年 8 年 年 年 年 年 3 年 4 年 5 年 6 年 7 年,8, 年末時点 6 年末時点 7 年末時点 자료 : 부동산경제연구소데이터를기초로 NRI 작성 자료 : 부동산경제연구소데이터를기초로 NRI 작성 / 6

17 - 결과적으로사업자가그비용을판매가격에전가함으로써판매가격이크게상승하여시장규모가축소됨 - 특히수도권에서의판매가격상승이지나치게급격하게오르면서구매심리가위축된것으로볼수있음 8년아파트업계는원가상승분을판매가격에전가함으로써판매가격이상승, 매출이악화되어판촉비가증가하여, 판매업체는이익을확보하기위해판매가격을높이는등의악순환을계속하고있음 - 토지취득비 급등한건설자재비용을가격에반영, 급격한가격상승에대한반발, 잇따른아파트회사의경영파탄에의해만들어도팔리지않는상황에서만들수도없는상황에이름 향후지속될암흑기 - 7년에시행된개정건축기준법에의한확인신청절차의엄격화, 장기화의영향으로시장이더욱축소되었음 - 8년에들어서면서개정건축기준법의영향은완화되었으나판매가격의상승으로인해벌어진수급차이는줄어들지않아시장이더욱악화됨 [ 그림 7] 일본의아파트분양호수및월계약률 ( 단위 : 호 ),, 8, 7, 6, 5, 4, 3,,, 83% 85% 83% 83% 7% 7% 8% 78% 78% 7% 78% 75% 75% 73% 7% 7% 7% 63% 58% % % 8% 7% 6% 5% 4% 3% % % 発発発発분양호수 3 4 月間契約率월간계약율 % 자료 : 부동산경제연구소전국아파트시장동향참조 NRI 작성 / 7

18 - 8년 7월의수도권의발매호수는, 전년동월비 44.5% 감소한 3,554호로, 발매호수가전년동월실적을 개월연속으로밑돌고있음 - 가격상승에가세해잇따르는아파트회사의경영파탄이수요침체에박차를가하고있음 5년임대주택비율과아파트비율증가 - 추계된신축주택착공수를바탕으로소유관계별, 주택건축방법별신축주택착공수를예측하였음 - 5년연간평균가구수는자가주택이 53만가구, 그중단독주택이 35만가구, 아파트가 8만가구로예측됨 - 임대주택은 37만가구, 그중단독주택이 7만가구, 아파트가 5만가구, 연립주택이 5만가구로예측됨 임대주택의공실률은지방이하락경향인반면동경은상승세 - 동경의공실률은 6% 전후로완만한추이를나타내고있으나리만쇼크이후 8~% 까지상승하고있음 - 리만쇼크이전에는지방지역이동경보다높은수준이었으나 년에들어오면서역전되어동경의공실률이지방을상회하고있음 [ 그림 8] 지역별임대주택 REITS 공실률 Definite value:-dec, Quasi-definite value:jan,, Quick Estimation:Feb-May, 자료 : ARES / 8

19 - 우량물건을많이보유하고있는임대주택 REIT 중에서도일부는공실률상승으로어려움을겪고있음 - 그러나고전을면치못하고있는분양아파트시장에비교하면임대주택시장은상황이나은편임 임대주택에대한수요증가 - 또한소득의저하도주택취득수요를억누르고있어임대수요로이전되고있음 - 지금까지주택소유에대한강한의식을보였던일본인들의취향도임대주택을활용하는경향이증가하고있음 - 일본인들의주택소유에대한의지는강한것으로나타나지만실제현실적으로는임대를선택하는경우가많아이상과현실과의갭이존재하고있음 - 임대주택에대한긍정적인반응은금전적인면에서부담이적다라는이유가큰부분을차지함 - 이외임대주택의선호이유로는주택론, 초기부담비용, 자연재해시발생하게되는경제적부담이적은부분을선호이유로들고있음 [ 그림 ] 수도권분양주택판매호수및임대주택착공건수추이 (units) Rental housing starts 자료 : 각종자료로 NRI 작성 /

20 - 또한그외주변거주민및지역과의불화, 가족구성원의변화및직장의변화가있을경우유연성있게대응할수있는점을임대주택의장점으로들고있음 - 지방시장에있어서도 6년을기점으로주택착공수가감소하고있음 임대주택의매매시장은비교적유동성이높다는이유로거래가활발하게이뤄지고있음 Cap. Rate는 4.5% 에서 7% 정도의사이에서움직이고있음 - 임대주택과관련된투자자층이두터워 Cap. Rate이상승하면경제불황이나침체시기등어떤시점에서도투자자가매입해주었던사례가있어임대주택과관련된기대치는높음 [ 그림 ] 동경임대주택 Cap. rate Tokyo South Studio Tokyo East Studio Tokyo South Non-Studio Tokyo East Non-Studio 자료 : JREI 자료를바탕으로 NRI 작성 주택및부동산시장에서살아남기위한전략가설 - 일본에서지금까지주택및부동산시장에서좋은토지를먼저확보하기위한토지정보력및차별화된상품기획력이승부였던시대는종료되었음 - 본래의존재의의를살리며지금의주택및부동산시장에서살아남기위해서는브랜드력및복합개발력등토지 건물의가치를향상시킬수있는+α가필요 /

21 일본주택사업자들의생존전략 - 버블을경험해본일본주택사업자및지속적으로감소하고있는주택시장에서일본의주택사업자들이생존하기위해현재주력하고있는부분은브랜드력향상과복합시설의개발력의향상임 - 이미업계의양극화가이뤄져경쟁력을가진대기업은살아남고중소기업은도퇴하고있는상황임 - 그러나이미포화상태가되어있는주택시장에서대기업이외의중소기업들이살아남기위해서는 Stock의수익화와신사업 / 신시장에대한도전이필요함 [ 그림 ] 세대당 개월평균실수입및수도권연간임대주택착공수 (%) Ideal (Owned) vs. Realistic (Rented) A major reason why rented accommodations are viewed favorably is the lower cost burden (home ownership entails mortgage payments, initial costs, potential losses due to natural disasters, etc.) Another reason is that relocating is easier, allowing flexible responses to troubles with neighbors, changes in family composition, job changes, and the like. Ideal Home(N=,866) Realistic Home (N=85) Notes: The data for Ideal Home was extracted from a questionnaire survey asking respondents to choose their ideal home from multiple choices (single answer). Those who responded others were disregarded. The data for Realistic Home was extracted from a questionnaire survey targeting people planning to relocate. The respondents were asked to choose the home they thought they were likely to move to from multiple choices (single answer).. Those who responded others were disregarded. 자료 : 부동산경제연구소, 국토교통성 /

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23 중국주택시장버블및구조변화가능성진단 중국浙江大學토지관리학과 박인성교수 목차 Ⅰ. 머리글 5 Ⅱ. 중국주택시장의형성과정및대응정책동향 6 Ⅲ. 부동산가격거품논쟁 37 Ⅳ. 향후전망 3 / 3

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25 Ⅰ. 머리글 중국부동산시장이정상적으로형성, 발전하기시작한때는, 개혁개방이후 8년대에들어서서토지사용권의상품화사유화와주택소유권개혁논의가시작되면서부터라고할수있음 8년복지개념의주택배분제도 ( 福利分房制度 ) 를철폐한이래, 도시부동산투자가급속하게확대되면서부동산시장의규모와활력이급속하게증대되어왔고, 이기간중주택가격은기본적으로상승추세를유지 부동산업은중요한서비스업으로, 상품과서비스와요소시장에연계되어, 경제에대한퇴동작용과영향력이매우강한데, 중국에서부동산업은이미국민경제를선도하는지주 ( 支柱 ) 산업, 기초산업으로자리잡음 또한그발전정도에따라서, 매우큰폭으로도시와기타산업의발전을대동 ( 带动 ) 하거나제약하고, 심지어는경제의주기적파동에도중요한영향을미치고있음 한편, 주택가격이단기간내에과도하게빠르게상승할때는쉽게거품이형성되고, 금융체계를파괴하고, 장기간의경제침체를초래할수도있음 - 주택가격이지속적으로과도한속도로상승하면, 주민의소비생활과구매력에영향을미치고, 나아가사회안정을위협할수도있음 따라서, 중국정부는주택가격을억제하기위한일련의정책과시책을내놓고있으나, 그효과가명확하지않고, 주택가격은기본적으로상승추세임 이글에서는개혁개방이후중국주택시장의형성및발전과정을시기별, 년도별발표된주요정책중심으로정리, 분석하고, 특히, 주택가격상승과거품논쟁, 그리고향후중국주택시장동향과중국정부의대응정책방향을전망하고자함 / 5

26 Ⅱ. 중국주택시장의형성과정및대응정책동향 개혁개방이전에는토지공유제와무상행정배분 ( 无偿行政划拨 ) 및복지개념의주택배분제도가실행됨에따라서, 중국의부동산시장은거의소멸된상태였음 중화인민공화국건국초기에, 중국정부는관료자본가가보유한일체의부동산을몰수하고국유자산으로개조하고, 토지를필요로하는국가기관과기업, 사업단위들에분배, 사용하게해주었고, 부동산시장을엄격하게관리하고통제하면서, 전국적으로행정배분 ( 划拨 ) 에의한부동산분배제도를시행 따라서부동산은상품속성을가지지못하였고, 주택은국가가통일계획, 통일투자건설, 통일분배하여유관단위가사용하도록하였음 소량의주택을엄격한통제하에임대하기도했으나, 경쟁성있는주택시장은형성하지못했고, 따라서개혁개방이전중국에는부동산시장이기본적으로존재하지않은것으로파악 중국부동산시장은 78년경제체제개혁과대외개방정책의실시에따라서점진적으로형성및발전, 성숙해왔으며, 개혁은토지시장에서시작하여, 주택제도개혁으로이어짐 중국주택시장은주택상품화와시장화추진에따라 8년대초반부터 3년의기간동안각시기별로부동한특징을나타내면서발전해왔으며, 개혁개방이후중국부동산시장발전연혁을크게두개시기, 즉형성및초보발전기 (78-7) 와급속성장기 (8-) 로구분해서살펴보고자함. 부동산시장형성및초보발전기 (78-7) 가. 초기단계 (78-) 이시기는 78 년 월중공 기 3 중전회에서개혁개방정책을채택, 공표하기위 한준비과정에서부터시작되어, 중국내이론계에서주택상품화와토지재산권화 ( 土地 / 6

27 产权化 ) 개혁이론을제출하고, 외국제도와경험연구와국내토론을통한이론적돌 파와경제특구등실험지구에서의정책실험을시작하면서전개 8년대에개혁개방정책이시행되고, 경제특구가설립됨에따라서, 외자와외국기업신속하게들어왔고, 시장경제기제가작동하기시작 - 외국기업과중국국내의개체호 ( 个体户 ) 등복지주택배분을받을수없는집단의주택은오직시장을통해서만해결할수있게되었는바, 이것이부동산시장의형성과발전을위한최초의유효수요가됨 동시에중국정부가실험적으로시행한주택상품화정책과토지사용제도개혁방안 탐색도부동산시장의발전을위한기초가되었음 즉, 86 년공포, 실시된토지관리법 ( 土地管理法 ) 은부동산시장발전을촉진하는작 용을하였고, 87년션전 ( 深圳 ) 경제특구에서시행된국유토지사용권의유상출양 ( 有偿出让 ) 실험은부동산시장이기존체제의한계를돌파하면서가속적으로발전할 수있게해준것으로판단 이시기의중요한정책과사건들을정리하면다음과같음 - 8: 베이징 ( 北京 ) 시 베이징시도시개발총공사 ( 北京市城市开发总公司 ) 건립 - 8: 산시성 ( 陝西省 ) 시안시 ( 西安市 ) 와광시자치구 ( 廣西自治區 ) 의류저우시 ( 柳州市 ) 등에서주택상품화및판매실험시행시작 - 84: 광동성션전 ( 深圳 ), 랴오닝성푸순 ( 撫順 ), 산동성지난 ( 濟南 ), 베이징, 상하이 4개도시에서토지사용비 ( 土地使用费 ) 징수실험시작 - 87: 션젼시, 토지사용권최초로공개입찰로유상출양 - : 상하이시, 최초로주택공적금 ( 住房公积金制度 ) 제도시행 : 직장단위소속의봉급생활자들의주택마련을위한제도로주택공적금납부자의주택구입자금을본인, 기업, 정부가각각 /3씩분담 - : 전국적으로부동산제도개혁추진시작 / 7

28 나. 과열발전단계 (-3) 이시기에는부동산시장이미성숙한상태에서, 실험지구에서정책실험및제도정비과정중에투자과열현상이나타남 중국부동산시장발전역사상첫번째과열시기인이시기는속칭 全民房地产阶段 이라불리기도했으며, 이시기에는특정지역에서부동산시장이급속한속도로과열되어거의통제불능상태에까지달했고, 거품현상이심각하였으며, 대량의저질시공건물과무질서한도시건설등아직까지도후유증이남아있음 이러한현상은주로동부연해지역의광동성의광저우, 션전, 주하이 ( 珠海 ), 하이난성 ( 海南省 ) 의하이커우 ( 海口 ), 광시장족자치구의베이하이 ( 北海 ) 에서가장심하게나타난것으로파악 다. 조정단계 (4-7) 이시기에는부동산거품이계속확산되는것을방지하기위하여, 중앙정부가부동산시장의거래질서를규범화하고 3년하반기부터거시조정정책을시행 그결과 3-5 기간중에는경기침체와불경기가시작되었는데, 투자증가율이둔화되고, 주택가격이대폭하락하였고, 시장거래가급속도로위축되었고, 빈건물수가급증하였고, 토지공급량도감소함 이시기의주요한정책과정황은다음과같음 - : 주택공적금 ( 住房公积金 ) 제도전국으로확대실시 - 3: 안거공정 ( 安居工程 ) 시작 : 서민주거안정을위한경제적용주택 ( 经济适用房 ) 과염가임대주택 ( 廉租房 ) 건설에중점 - 3: 특정지구에심각한부동산가격급등과거품출현, 부동산투자실험지구로지정한海南省의월최고투자증가율이 47% 에도달 - 3: 정부의거시경제조정시행시작 / 8

29 . 급속성장기 (8-) 8- 년기간은중국부동산시장이빠르게발전, 성장한시기이고, 부동산산 업분야에서는기업의규모화, 경영의전문화및규범화등이진행 가. 안정적발전기 (8-) 이시기에는중국전국각지의부동산시장이전체적으로안정적으로성장 - 주택제도개혁이지속적으로심화되고, 주민소득수준이부단히상승하면서주택이주요소비대상상품으로부상 8년국무원이발표한 도시주택제도개혁심화와주택건설가속화에관한통지 ( 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 ) (8.7.3) 에서는, 8년하반기부터전국각지의주택실물분배를중지하고, 주택복지의화폐화를실행할것을요구 이는복지개념의주택배분을점진적으로철폐하고, 주택을사회수요상품화하면서, 부동산시장을점진적으로발전시키기위한것 주택실물분배제도가취소되고주택구입대출제도가실시됨에따라, 부동산시장은안정적발전시기에진입하였고, 부동산금융의발전을촉진하였고, 부동산업이지주산업 ( 支柱产业 ) 이됨 8년국무원통지의발표및하달이후, 중국정부는그후속조치로서, 전국각지방에서연이어복지개념의주택분배를중지한이후에, 상품주택시장의전면적발전을추동하면서주택배분제도를전화 ( 轉化 ) 하기위한일련의부동산시장관련정책및시책을발표 - 년 월에는, 국무원이 건설공정품질관리조례 ( 建设工程质量管理条例 ) 를발표하고, 건설공정품질관리를강조 - 년 3월에는재정부, 국가세무총국, 건설부연합명의로 개인판매주택소득개인소득세징수유관문제에관한통지 ( 关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知 ) 를발표 /

30 - 년 월에는국가계획위원회와건설부연합명의로 부동산중개서비스비용징수에관한통지 ( 关于房地产中介服务收费的通知 ) 를발표하고, 중개서비스비용을규범화 - 년 월 8일에는건설부가 건설부발표 년건설시장질서정돈및규범화업무안배에관한통지 ( 关于印发建设部 年整顿和规范建筑市场秩序工作安排的通知 ) 를발표하고건설시장을정돈 - 년 7월 일부터는국토자원부가제정한 국유토지사용권공개입찰, 경매, 공시경매규정 ( 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 ) 이시행되어, 토지출양시장을규범화정돈하였는바, 이는토지관리강화를위한중요한정책변화라고할수있음 한편, 주택자금대출업무가은행들간의주요경쟁업무가되었고, 개인의주택구입 비중이지속적으로증가하였으며, 상업은행의개인에게주택자금대출총량이부단히 증가하였고, 대출을위한조건과문턱도갈수록낮아짐 나. 급속발전기 (3-) 주택가격동향 3년이후중국전국의대부분도시의주택가격은지속적으로상승 - 주택가격의상승속도외에그범위가베이징, 상하이등 선도시 ( 一线城市 ) 로부터전국적범위의각급도시로확대 7년에는 선, 선, 3선도시를불문하고주택가격의상승속도와상승폭이더욱현저 - 7년 월중국전국의 7개대도시, 중등도시주택의평균매매가격은전년동기대비.5% 상승하였고, 그중신축상품주택의상승률은.8% - 7년 월, 신축상품주택가격의전년동기대비상승률이가장높은도시는, 베이징 45%, 션전 5%, 광저우 3% 이고, 텐진 ( 天津 ), 상하이, 총칭 ( 重庆 ) 도 5% 이상올랐다. / 3

31 그러나 8년에들어선후에는중국정부의거시규제정책과미국발금융위기의영향을받아서, 주택가격하락이시작 - 지역범위는션전과광저우를대표로하는주강삼각주지역도시들에서부터조정이시작되었고, 상하이, 항저우등장강삼각주지역도시들과화북, 중서부지역도시들로확대됨 - 이같은주택가격하락추세는 8년말에전년동기대비.58% 까지하락하여최저점을기록 년이후에는중국정부의 4조위안투자계획등경기부양책발표와통화팽창예측등의영향으로인하여, 주택가격상승이다시시작 - 년 월에전국의 7개대도시, 중등도시주택의평균매매가격이전년동기대비 % 상승하였고, 년 4월이후상품주택의준공면적과판매면적비율이 : 까지벌어짐 년에들어서서는중국정부가이같은주택가격상승을억제하기위한강력한규제정책을시행한결과상승률이둔화되었으나상승추세는계속되고있음 - 년 월 월까지기간에는중국전국의 7개대도시, 중등도시의상품주택판매면적이 7,48만 6,m로전년동기대비.% 증가하는데그쳤고, 이중상품주택판매면적증가율은 6.8% 로전년동기대비절반수준으로둔화됨 중국정부의거시조정정책 3년하반기에들어서면서일부지방의부동산시장에과열현상이출현하기시작하자, 중국정부는전면적인거시조정정책을시행 - 5~6 년기간에토지, 신용대출, 경제적용주택, 주택가격, 주택평면규모및구조, 그리고외자관리등다방면의관련정책과시책들을발표및시행 - 3년 6월 5일에는, 중앙은행이 부동산신용대출업무관리진일보강화에관한통지 ( 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 ) 를발표하고, 부동산개발기업이은행대출을신청하려면자기보유자금이개발항목총투자비용의 3% 이상이되어야하고, 상업은행은지붕슬라브구조공사가완성된주택을구입하려는주택구입주체에게만개인주택자금대출을해줄수있다고규정 / 3

32 - 3년 8월 일에는, 건설부가국무원 8호문건 국무원부동산시장지속건강발전촉진에관한통지 ( 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 ) 를발표하고, 부동산대출감독관리의강화를요구하는동시에, 조건이부합하는부동산개발기업과부동산항목에대해서신용대출지원강도를늘려야한다 고요구 - 이는 ( 상술한 ) 동년 6월에중앙은행이발표한 통지 의내용과대조되는내용이었고, 지방정부와부동산개발기업의투자의사를부추겼고, 이후수년간급속한부동산가격상승을위한기초를제공해주었고, 부동산시장의열기가베이징, 상하이등과같은 선도시로부터내륙도시로확대 - 이에따라부동산기업의경영범위도전국으로확대되면서외국자본이부동산개발기업의중요한자금출처가되었다. 3년중국부동산개발에이용된외자총규모는 8.억위안으로전년동기대비 34.% 증가 - 주택가격이급속하게상승하면서사회불안요인으로형성될조짐이나타나자, 중국정부는보장성주택문제를중시하기시작하자, 3년 월 3일에는, 도시최저수입가정염가임대주택주택관리방법 ( 城镇最低收入家庭廉租房住房管理办法 ) 을발표 4년 3월3 일에는국토자원부와감찰부연합으로 경영성토지사용권공개입찰, 경매, 공시경매출양현황집행감찰업무의지속적전개에관한통지 ( 关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 ) 를하달하고, 8월 3일이후에는과거관행이나역사적문제를이유로경영성토지사용권을협의출양방식으로출양할수없다고규정 - 이후토지사용권을협의출양하는방식은시장에서사라졌으나, 이정책은전국각지의주택가격이더욱상승하는결과를초래함 5년 3월 6일에는, 주택가격적절안정에관한통지 ( 关于切实稳定住房价格的通知 ) ( 속칭 国八条 ) 를명확하게전달하고, 주택가격상승속도가지나치게빠른점에대한우려를전달하였다. 4월 7일국무원상무회의가부동산시장을인도및조정하는 8항의조치 ( 속칭 新国八条 ) 를제출 - 5년 5월 일에는중앙 7부문이연합으로 주택가격안정업무의양호한추진의견에관한통지 ( 关于做好稳定住房价格工作意见的通知 ) 를발표 / 3

33 - 5년 8월 5일에는중앙은행이, 4년중국부동산금융보고 에서, 현재경영이양호한부동산개발기업은이미일정한실력을축적하였으므로, 현행주택사전분양제도를취소할수있다고밝혔으나, 곧건설부가개입하여, 단기간안에상품주택사전분양제도를취소할수없다고수정발표 이처럼중국정부가주택가격안정을위한일련의조정규제정책을발표시행했으나, 주택가격급상승추세는계속되었으므로, 6년 3월 5일정부업무보고시에원자바오 ( 温家宝 ) 총리가당해부동산거시조정에대한중앙정부의정책방향을, 일부도시부동산투자규모가과도하게크고주택가격상승속도가과도하게빠른문제를계속해결해야한다 고발표 - 이어서 6년 5월 7일개최된국무원상무회의에서원자바오총리가다시부동산업건강발전촉진을위한, 주택공급구조, 세수 ( 税收 ), 신용대출, 토지, 염가임대주택 ( 廉租房 ), 경제적용주택 ( 经济适用房 ) 건설분야를포함한 6항조치 ( 속칭 国六条 ) 를발표하여, 6년거시규제가시작 - 6년 5월 일에는, 국무원판공청 ( 国务院办公厅 ) 이 주택공급구조조정과주택가격안정에관한의견 ( 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 ) ( 속칭 部委 十五条 ) 를발표하고, 国六条 를더욱세분화구체화하고, 단위평면면적, 소형주택점유비율, 신주택최초납부금등에대하여양적기준을제정하였고, 단위평면면적 m이하가총면적의 7% 이상이되도록요구 - 6년 5월 3일에는국세총국 ( 国税总局 ) 이, 주택영업세징수관리강화유관문제에관한통지 ( 关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知 ) ( 国税发 74 号文件 ) 를발표, 하달하여, 6월 일부터매매한지 5년이내의주택에대하여영업세를징수하라고요구하였는바, 주택투기억제가목적 - 6년 7월 6일에는건설부가국가발전개혁위원회와국가공상총국과연합으로, 부동산거래질서진일보정돈규범화에관한통지 ( 关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知 ) (66 号文件 ) 를발표, 하달하여, 부동산개발기업이사전분양허가증을취득한후에, 일내에상품주택판매를시작해야한다고요구 - 동시에부동산광고관리를강화하고상품주택사전분양허가증을취득하지못한부동산개발항목은상품주택사전분양광고를못하도록함 - 6년 7월 일에는건설부와여타 5개부, 위원회와연합하여발표, 하달한 부동산시장외자진입과관리규범화에관한의견 ( 关于规范房地产市场外资准 / 33

34 入和管理的意见 ) (7 号文件 ) 에서는, 외국기업의부동산개발경영과외국기구와개인의주택구입에대한관리를강화 - 6년 7월 4일에는국무원판공청이 국가토지감찰제도건립유관문제에관한통지 ( 关于建立国家土地督察制度有关问题的通知 ) 를발표하고, 개국가토지감독감찰국 ( 国家土地督察局 ) 을지방에파견주둔하도록하고, 전국성 ( 구, 시 ) 및계획단열시토지의심사비준과이용을 대토지감독감찰국의감독관리아래에둠 - 6년 7월 6일에발표된 주택양도소득개인소득세징수유관문제에관한통지 ( 关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 ) (8 号文 ) 에서는, 8월 일부터각지의세국 ( 税局 ) 은전국범위내재고주택양도개인소득세를통일적강제적으로징수한다고선포하였다. - 6년 8월 일국토자원부가제정한 국유토지사용권공개입찰, 경매, 공시경매규범 ( 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范 ) 과 협의출양국유토지사용권규범 ( 协议出让国有土地使用权规范 ) 이정식으로시행되어, 공개입찰, 경매, 공시경매또는협의출양국유토지사용권의범위를세밀화 - 6년 월 5일, 국가외환관리국 ( 国家外汇管理局 ) 과건설부가연합하여발표한 부동산시장외환관리규범화유관문제에관한통지 ( 关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知 ) 에서는외국의건물구입주체가중국내상품주택을구입하는외환관리를규범화 이와같이각종규제시책을담은문건들이빈번하게발표, 시행되었으나, 주택가격은계속상승하였고, 민생문제로대두 이시기에외국자본과핫머니 ( 热钱 ) 문제에주목하기시작하였고, 금융업이발흥하면서, 유동성과잉과좁은투자대상범위가주택가격상승의주요원인으로지적 투기행위를타격하기위한거래세징수등이주택가격을통제하지못했고, 오히려비용으로전가되었고, 투기수요는계속확대 6 7 년핫머니, 투기, 인민폐가치상승등요인으로중국의주택가격은폭발적으로상승하였으나, 중국정부가신용대출을부단히축소하면서주택시장의열기가다소가라앉았음 / 34

35 7년이후, 주택가격과함께토지가격도상승하면서중국정부가각종규제정책을시행 - 7년 월 일, < 도시토지사용세잠정조례 > 수정에관한결정 ( 关于修改 < 城镇土地使用税暂行条例 > 的决定 ) 이시행되면서, 신규증가건설용지의토지유상사용비징수기준이 배로올랐고, 징수범위가외국인투자기업과외국기업으로확대 - 7년 월 7일에는국가세무총국이 부동산개발기업토지증치세청산관리유관문제통지 ( 房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 ) 를발표, 하달하고, 부동산개발기업토지가치증가세납부방식을현행 선징수 ( 预征 ) 위주에서청산식납부방식으로대체할것을명확히하고, 월 일부터토지가치증가세를징수한다고밝힘 - 7년 3월 6일전국인민대표대회 5차회의에서 물권법 ( 物权法 ) 이표결통과되었고, 7년 월 일부터시행하였는데물권법 중에주택건설용지사용권기한이 7년만료후자동연기된다고규정함에따라, 민중의부동산매매에대한적극성을제고시킴 - 7년 4월 6일에는, 건설부, 국토자원부, 재정부, 심계서 ( 审计署 ), 감찰부, 세무총국, 국가발전개혁위원회, 공상총국등부문이연합하여부동산시장질서정비를진행 - 7년 6월 일에는상무부, 국가외환관리국이 외국인직접투자부동산업심사비준과감독관리진일보강화, 규범화에관한통지 ( 关于进一步加强 规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知 ) 를발표하고, 외국기업이투자하는부동산항목은필히심사비준을받아야하고, 동시에, 향후지방부문의심사비준을받은모든외자부동산기업은필히상무부에신고해야한다고강조 - 7년 8월 일, 원자바오총리가주재한국무원상무회의에서는, 제3차주택개혁의지표라할수있는 국무원도시저소득가정주택곤란해결에관한약간의의견 ( 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 ) (4 号文 ) 에관하여토론하고원칙상통과시킴 - 7년 월 7일, 중국인민은행과은행감독회 ( 银监会 ) 연합으로발표, 하달한 상업성부동산신용대출관리강화에관한통지 ( 关于加强商业性房地产信贷管理的通知 ) 에서는, ( 이미대출금을이용하여주택을구입하고 ), 번째이상주택 / 35

36 구입신청한자에대해서첫회대출금납부비율을 4% 이상으로하고, 대출이율을중국인민은행이공포한동기동급기준이율의 % 이상으로규정 - 이문건은투기성수요를타격하여, 상품주택거래량을급속히감소시켰고가격조정을촉진 7년 월 8일, 국토자원부가하달한통지에서, 염가임대주택, 경제적용주택용도의건설용지의총량이주택공급용건설용지연간총량의 7% 이상이어야하고, 그외에 7년제4분기부터신용대출긴축등의영향으로상승추세이던주택가격이하락하기시작 8년국제경제환경의전면적인쇠퇴의영향이중국국내에미치는영향이갈수록현저해지면서, 주택가격과교역량이현저하게하락하였고, 부동산시장의조정폭과심도도증대됨 / 36

37 Ⅲ. 부동산가격거품논쟁 6-5 년기간중중국의부동산투자증가속도와국내생산총액증가속도를비 교한, [ 표 ] 과 [ 그림 ] 로부터알수있듯이, 8년이래 ( 년제외 ), 부동산 업의발전속도가전체국민경제의발전속도보다과도하게빠른것을알수있으며, 이는부동산시장에거품존재여부에대한논쟁이시작된배경이됨 만일부동산시장에비정상적인발전상태나또는큰기복이출현한다면, 부동산업의 쇠퇴를초래할뿐만아니라, 자금연계의단절로국가의전체금융체계가동요될것이 며, 전체국민경제의지속적이고빠른건강발전도위협하게될것으로파악 중국부동산시장에대한거품논쟁은거품의존재여부와그심각성주장정도에따 라크게세가지관점으로구분 - 첫째는이미심각한거품이존재한다는관점의 거품론 으로, 장슈광 ( 张署光 ), 왕샤오광 ( 王小广 ), 시에바이산 ( 谢百三 ) 등이대표적 - 이들은거품의근거로공실율, 부동산투자증가율과경제성장율비교, 부동산가 격과물가대비, 부동산기업의자산부채율, 부동산투자이윤율, 부동산투자규 모와그증가속도, 부동산개발투자의고정자산투자점유비율, 수입대비주택가 격등지표를사용하여설명 [ 표 ] 중국사회주택투자증가속도와 GDP 증가율 (6-5) 년도 사회주택투자 ( 억元 ) 투자증가율 GDP ( 억元 ) GDP 증가율 % % % % % % % % % 4.6.6% % % 47..8% % % % % % % % 자료 : 国家统计局 / 37

38 - 둘째는아직까지는거품이존재하지않는다는 비거품론 으로, 샤오줘지 ( 萧灼 基 ), 바오종화 ( 包宗 华 ), 야오징위엔 ( 姚景源 ), 런즈창 ( 任志强 ) 등이대표적 - 이들은거품론자들이사용하는근거지표들은국제비교가능성이결여되어있다고전면적으로반박하는데즉, 투자증가, 가격의지속적상승, 상품주택공실율증가현상은부동산시장발전에일정정도열기가있는건사실이지만, 거품이존재한다는근거는찾을수없다는것임. 단, 그들도거품이존재하지않는다는근거에대해서는말하지않았음 - 셋째는오직일정지구와도시에만존재하며, 그리심각하지는않다는 국부거품론 또는 잠재거품론 주장자는, 주롱지 ( 朱镕基 ), 마젠탕 ( 马建堂 ), 왕광타오 ( 汪光焘 ), 려우즈펑 ( 刘志峰 ), 구윈창 ( 顾云昌 ) 등 [ 그림 ] 중국사회주택투자와 GDP 의증가속도대비 (6-5) 3.% 5.%.% 5.%.% 5.%.% 투자증가율 GDP 증가율 / 38

39 Ⅳ. 향후전망 4년부터현재까지 국8조 에서 국6조 까지, 이율인상에서은행대출준비금비율인상까지, 재고주택양도 ( 轉讓 ) 개인소득세징수에서다시토지증치세징수까지일련의거시조정정책을채택하였으나, 주택가격은여전히상승세를지속 - 년 월전국7 개대, 중도시건물판매가격은전년대비 % 상승 주택가격등락을결정하는관건요인은여전히공급과수요관계이고, 중국의주택수요는앞으로도상당기간동안여전히상승세를유지할것임 - 년말중국전체인구는 3.35억명이고, 3년대중반에들어서면최고 4.6억명에달할것으로예상됨 - 이는향후 여년간중국인구가매년,만명정도증가하는것을의미 도시화수준이 년의 46.6% 에서 년에 57.6% 로연평균 % 의속도로상승한다고가정하면, 향후 5년간.6억명의농촌인구가도시로이전해오면서거대한주택수요를창출할것임 또한경제제성장과소득증대에따른財富의증가가부동산시장수요를자극할것임 중국정부는부동산조정에서매우많은불확실한요인들을만나게될것이며, 조정과정은매우복잡할것으로예상 - 3여년간의정책경험을통하여, 지속가능한경제성장을위해서는부동산업을지주산업으로삼는등부동산에과도하게의존해서는안된다는점과부동산은응당더욱많은비중을민생공정으로주민의생존수요를만족시키는상품으로서의특성을더욱강조해야한다는점을갈수록명확하게인식하고있다고판단 건전한주택공급시스템을건설하고, 주택공급구조를양호하게조정하는방향으로노력할것임 - 주민수입구성과주택수요구조에기초하여, 중. 저소득대중의주택구입수요를만족시키고자염가임대주택, 경제적용주택, 쌍한쌍경 ( 双限双竞 ) 주택, 상품 소위 쌍한쌍경 ( 双限双竞 ) 이란, 단위평면형태 ( 套型 ) 와주택가격을제한하는기초위에, 주택가격경쟁과토지가격경쟁하는방식을채택하 여, 공시경매 ( 挂牌 ) 방식으로토지를출양하는것을가리킴 / 3

40 주택등각종류의주택공급구조를조정하고, 염가임대주택건설과임대료보조강도를확대하고, 경제적용주택과 双限双竞 주택의점유비중을제고시키고자노력할것임 가격부문은경제적용주택지도가격을과학적이고합리적으로제정하여, 双限双竞 주택가격, 경쟁가격표준제정에적극참여하고, 정책실시과정의감독을강화할것으로파악 - 또한지방정부의정책구체화책임제를강화하고, 정책규범운영업무를추진하고, 정책의장기성을명확하게하고, 주택공급계획을공표하여, 시장의예측기대를안정시키고자할것임 토지시장의정리와정돈업무를계속적으로추진할것으로판단 - 토지이용총체계획과토지이용계획을엄격하게집행한다는전제하에, 부동산시장의변화현황에근거하여, 토지공급총량, 구조, 공급방식, 공급리듬과공급시간을적시에조정하고, 도시재고토지에대한정리강도를강화하여재고토지이용을활성화할것임 - 토지개발년한규정을엄격히하고, 토지증치세징수집행강도를강화하고, 토지개발건설속도를가속화하여, 토지사재기를단속하고, 기한이지나도개발하지않는토지는회수하고, 동시에지가의전체적인수준을합리적으로조정하여, 보통상품주택의적정가격공급을보장하고자할것임 한편, 지방정부는부동산시장의우선적인수익자인데, 부동산가격상승은그지역의 GDP수치를높일뿐아니라, 보다많은토지출양금을얻을수있으며, 지방공무원들의승진기회를늘려줌 은행등금융부문의신용대출자금이대량으로부동산시장에들어오면거대한금융위험이잠재되고, 주택가격이떨어지면은행신용대출금회수에직접적인영향을줄뿐아니라, 전체금융시스템의신용위기가초래될수도있음 중국의저명한경제학자茅于轼는, 주택불공평 ( 住房不公平 ) 은인류사회불공평현상이집중되어체현된것이며, 현재의환경조건하에서, 주택압력을완화하는방향은응당가장열악한주택에거주하는주민의조건을개선하는것이어야한다고주장. 이같은각도에서출발하여, 茅于轼은염가임대주택 ( 廉租房 ) 건설에찬성. 단, 경제적용주택 ( 经济适用房 ) 건설은지지하지않는데, 왜냐면, 경제적용주택은가장열악한조건의주택에거주하는주민이수요로하는주택이아니기때문임 / 4

41 [ 참고문헌 ] 姚兵. 房地产学研究.. 北京 : 北京交通大学出版社倪鹏飞主编. 中国住房发展报告 (-)., 北京 : 社会科学文献出版社潘家华等主编. 中国房地产发展报告., 北京 : 社会科学文献出版社中国科学院研究生院房地产发展战略研究小组等. 中国房地产市场回顾与展望,, 北京 : 科学出版社中国科学院研究生院房地产发展战略研究小组等. 中国房地产市场回顾与展望,, 北京 : 科学出版社中国科学院研究生院房地产发展战略研究小组等. 中国房地产市场回顾与展望,, 北京 : 科学出版社黄兴文 蒋立红等. 住房体制市场化改革., 北京 : 中国财政经济出版社吴淑莲. 城市化与房地产业互动发展关系研究., 北京 : 企业管理出版社上海社会科学院房地产业研究中心编. 8, 上海 : 上海社会科学院出版社鞠方. 房地产泡沫研究. 8, 北京 : 社会科学出版社任宏 王林. 中国房地产泡沫研究. 8, 重庆 : 重庆大学出版社吴德进 李国柱等. 房地产泡沫 - 理论 预警与治理. 7, 北京 : 社会科学文献出版社 / 4

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43 국내주택시장의패러다임변화와향후전망 KB 금융지주경영연구소 부동산연구팀장강민석 목차 Ⅰ. 서론 45 Ⅱ. 최근주택시장의주요특징 4 Ⅲ. 주택시장의구조적변화요인 6 Ⅳ. 향후변화방향및시사점 7 / 43

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45 Ⅰ. 서론 국내주택시장은과거만성적인주택부족으로인한장기적인주택가격상승시현 - 시기별로주택매매가격은상승과하락을반복하여왔으나장기추세는지속적으로우상향하는상승세지속 - 과거 4년간주택매매가격은 45.% 상승하였으며, 아파트는 8.% 로가격상승을주도 특히, 년대들어주택가격은수도권을중심으로큰폭으로주택매매가격상승 - 주택매매가격은정부의안정화대책에도불구하고 7년까지수도권을중심으로지속적으로상승 - 그러나상승국면진행중에도인구및가구구조변화등내부적인구조변화는지속적으로진행 - 7년금융위기를기점으로주택시장이안정세를보이고있으며향후장기적인가격하락여부에대한논란지속 최근들어주택시장은전체적인시장의방향성을판단하기어려울정도로주요지표들의방향성이혼재되어있는상태 - 전세가격이급등하고있는반면매매가격은수도권과비수도권의차별화가뚜렷하게나타나고있음 - 또한상품별로도과거중대형아파트, 주상복합선호현상에서소형주택, 도심형생활주택, 오피스텔등소형주택에대한선호증가 향후주택시장은과거와는달리시장내부의패러다임변화에주목해야할것으로판단 - 주택시장의현황과변화에대한분석과주택시장의대외거시환경, 그리고장기적으로는수요의기본적인변화요인인인구및가구구조의변화등에주목해야할필요 - 과거와같은전체시장의흐름보다는국지적, 상품별전망의중요성이더욱중요해지고있어시장의전망은점점더복잡한구조로변화 / 45

46 Ⅱ. 최근주택시장의주요특징. 주택매매가격 가. 지역별차별화심화 년대이후주택시장의가장두드러진특징중하나는지역별차별화 - 4년을기점으로수도권과비수도권, 수도권내에서도지역별로경기의흐름이다르게나타나고있음 주택매매가격의추이를보면 4년을기점으로수도권과비수도권의변동추세가매우다르게나타나고있음을알수있음 - 4년이전에는거의동일한가격변동추세를보여왔으나이후에는지역별로상이한가격의변화가나타나고있음 - 이러한현상은동일지역에서도나타나고있는데최근주택가격이상승하고있는부산과대구시를보면구별로가격의격차도매우크게확대된상태 년대중반부터지역별로주택시장의변화가다르게나타나고있음에도지역별로차별화된주택정책이시행되지못하면서시장차별화확대 [ 그림 ] 지역별주택매매가격변동성차별화 [ 그림 ] 부산 대전시의구별매매가격격차 3 ( 전년동월,%) 서울 부산 인천 8 6 부산 ( 해운대 - 중구 ) 대전 ( 서구 - 동구 ) 자료 : 국민은행 주 : 비교대상인두개구의가격지수의차를산출자료 : 부동산 4 / 46

47 - 4 년을전후로지방의주택시장은과잉공급으로인해하강기에접어들었음 에도수도권의호황으로인해규제가지속되면서하강국면장기화 나. 지방주택매매가격급등 최근주택시장의주요이슈는지방주택시장의가격급등 - 4년이후지속적으로침체양상을보이던지방주택시장은 년을기점으로상승하기시작 년 ~월까지지방 5대광역시의주택매매가격상승률은.5% 상승하였으며, 광역시를제외한기타지방역시.3% 나상승 - 비수도권지역은올연말까지지난해상승률의 배를넘어설것으로판단 년상승률 : 지방5대광역시 6.4%, 기타지방 5.5% - 부산과대전이각각 4.3%, 3.8% 상승하였으며, 광주의경우지난해.% 상승에불과하였으나 6.% 나상승 지방은전반적으로주택보급률과자가보유율이높고, 수도권에비해수요여력이상대적으로낮은지역 - 수도권의자가보유율에비해비수도권지역의자가보유율은상대적으로높은편이며, 광역시는 6% 내외, 도지역의경우 65~75% 수준 [ 그림 3] 지역별주택매매가격상승추이 [ 그림 4] 주택매매가격변동률 (~.) 3 ( 전년동월,%) 수도권대구대전 부산광주 (%) 자료 : 국민은행 강북 강남 전국수도권 서울 인천 경기 부산 대구 광주 대전 자료 : 국민은행 / 47

48 그러나수급불균형, 수요자의니즈변화등이지방주택시장불안요인으로작용 [ 표 ] 자가보유율 () 지역 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 자가보유율 5.3% 6.4% 6.6% 6.6% 6.7% 58.% 65.6% 58.5% 지역 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 자가보유율 65.% 66.8% 67.% 7.3% 74.8% 7.8% 68.% 6.% 자료 : 통계청 (), 인구주택총조사전수집계결과. 주택전세시장 가. 전세가격급등 년 ~월까지전세가격은.6% 상승하여 년이후최고상승률기록 - 수도권 (.%) 의전세가격은올해들어가파르게상승하고있으며, 서울과인천지역에서이미지난해보다높은상승률을시현 - 비수도권의경우상승률이둔화되기는했으나부산과대전을제외한대부분의지역에서이미지난해보다높은상승률기록 전세가격은 3년동안 % 가넘게상승했던 년초반보다상승폭은적으나최근지속적으로상승폭이확대되는추세 [ 그림 5] 주택전세가격변동률 [ 그림 6] 지역별주택전세가격변동률 (%) (%) 자료 : 국민은행 북남강강 전국수도권서울인천경기부산대구광주대전 자료 : 국민은행 / 48

49 - 주택전세가격은금융위기당시인 8 년을기점으로지속적으로상승 - 8 년외환위기이후전세가격이급등한반면, 8 년금융위기이후에는상 대적으로완만하게상승 8 년외환위기이후보다상승폭이완만하게나타나는것은지역별로상승시점이 다르게나타나고있기때문 - 주택전세가격은부산과대전에서먼저상승하였으며, 이후기타광역시그리고 수도권으로상승세확산 - 지난 8 월이후수도권의상승률이지방 5 대광역시를추월하였으며, 광주의경 우지난해상승률이.6% 에불과했으나올해는 월까지 6.% 나상승 전세가격상승원인은수도권과비수도권에서다르게나타남 - 수도권은주택경기침체로인해매매수요가전세선호로전환되었다는응답이절 반 (48%) 수준으로가장높은응답비중을차지 - 비수도권에서는공급부족이가장큰원인인것으로조사 [ 표 ] 전세가격상승원인설문조사결과 3 상승원인전국수도권비수도권강남 3 구 주택가격하락에대한기대로임차인들이집을사지않고전세를선호 33% 48% 6% 3% 신규주택공급부족 3% 4% 4% 45% 임대인이전세가아닌월세로놓는것을선호하여전세물량부족 % 5% 3% % 주택가격이너무높아실수요자들이매매를할수없어전세수요증가 % % % 8% 기타 ( 개별의견 ) 장기전세또는보금자리주택선호로인한무주택자유지때문 다주택자에대한과다한세금 3% 3% 4% 5% 인근아파트재건축에따른멸실로인한이주수요증가 매스컴에서전세가격이상승할것이라는보도로인해 자료 : 기경묵 (.5), 전세시장동향및구조변화, KB 금융지주경영연구소 나. 전세 / 매매가격비율의상승 전세가격이상승하면서아파트전세 / 매매가격비율은과거 3 년간평균수준을회복 3 전국 38 개중개업소를대상으로한팩스및전화설문조사결과 / 4

50 - 년 8월기준전세 / 매매비율은 5.% 이며, 지방 5대광역시가 65.% 로높으며, 수도권은 5.%, 서울은 48.% 수준 - 서울을비롯한수도권은전세가격급등으로전세 / 매매비율이가파르게상승하고있는반면, 최근매매가격이크게상승한지방광역시는올해들어소폭하락 [ 그림 7] 아파트전세 / 매매비율추이 [ 그림 8] 지역별아파트전세 / 매매비율 8 7 (%) 전국서울평균 수도권 6개광역시 65. (%) '. '. '3. '5. '7. '. '. 서울경기인천 부산대구광주대전울산 전국수도권기타지방 자료 : 국민은행자료 : 국민은행 (. 월기준 ) 전세 / 매매비율의상승은매매가격상승에대한기대심리가낮아지고있음을의미 - 전세가격은주택이가지는거주의가치를반영하며전세와매매가격의격차가큰것은 ( 전세 / 매매비율이낮은것은 ) 자본이득에대한기대감반영을의미 전세가격이상승하여매매가격에근접할경우전세수요가매매수요로전환될가능성이높아져전세가격의상승이매매가격의선행지표로서의성격을가지기도함 - 비수도권의경우전세매매비율이 6~67% 수준으로전세수요가매매수요로전환될가능성이높은상황 - 반면, 수도권의경우아직은전세매매비율이낮아전반적으로전세가격이매매가격상승으로이어질가능성은낮은것으로판단 3. 월세비중의증가 최근전세가격의빠른상승세, 저금리장기화와더불어 ~인소수가구의소형주택수요증가에따라임대시장내월세전환이빠르게진행되는추세 / 5

51 - 월세비중 ( 년도 ): 5.5%('8).%(').6%(').%(') 서울시는 년까지전세의비중이더욱크게하락할것으로전망 - 서울시역시전세의비중이낮아지고있는것으로나타났으며, 이러한추이는점차심화되어 년에는전세비중이약 8% 수준까지낮아질것으로전망 [ 그림 ] 주택점유형태 (8~) [ 그림 ] 서울주택점유형태 (~) (%) 자가전세월세 (%) 자가 월세 / 사글세 전세 자료 : 통계청 (), 인구주택총조사전수집계결과 자료 : 서울시 (), 서울주택종합계획 월세비중의상승은수도권과비수도권에서모두나타남 - 저금리지속, 안정적수입확보를위한임대인의월세주택전환추세가반영된 것으로판단 [ 그림 ] 지역별점유형태 [ 그림 ] 금리및월세비중추이 (%) 5년 년 수도권 비수도권 (%) 기준금리 ( 우 ) 수도권 ( 좌 ) 광역시 ( 좌 ) 기타지방 ( 좌 ) (%) 자가전세월세 자가전세월세 자료 : 통계청 (), 인구주택총조사전수집계결과 자료 : 국민은행, 한국은행 / 5

52 수도권의경우전세 (.4%p) 및월세 (3.6%p) 의비중은증가하였으며, 비수도권의경우전세 (.8%p) 는하락하였으며, 월세 (.%p) 비중은상승 - 수도권은자가점유비중이감소하면서월세와전세로분산되며, 전세와월세가모두상승 - 비수도권은상대적으로낮은주택가격과저금리장기화로인해 년이후월세전환이급증한것으로판단 연령별로살펴보면, 주로자가를보유한계층은 5대가구주이며 3~4 대의경우월세및전세를선택하는것으로나타남 - 점유형태별주요가구주연령 : 자가 5대 (5.6%), 전세 3대 (3.6%) 및 4대 (8.4%), 월세 4대 (5.%) 및 3대 (3.4%) 4. 민간부문의주택공급위축 7년이후주택경기침체, 분양가상한제및금융규제등의영향으로민간부문의주택공급은크게위축 - 민간건설이위축된반면정부는물량공급에대한필요성을근거로공공부문의공급자로서의역할강화 [ 그림 3] 주택사업계획승인물량추이 [ 그림 4] 아파트입주물량추이 ( 천호 ) 53 전국 수도권 비수도권 ( 천호 ) 전국수도권비수도권 주 : 년은 ~7 월까지누계 자료 : 국토해양부 자료 : 부동산 4 / 5

53 공급의지속적인위축은지방주택가격상승의원인으로작용 - 주택사업계획승인물량을보면비수도권은 6년을기점으로지속적으로감소 - 5년이후지방주택시장은약 5년정도침체가지속되면서미분양적체가심각하게이슈화되었으나공급물량의급격한감소로재고가소진되면서상승 주택분양실적을보면공공부문의주택공급비중은 년대초에는 % 수준에불과했으나 년에는 5% 를넘어서기도함 - 공공부분의공급비중은올해들어지방주택경기회복, 공공부문의적자누적으로인해감소하고있으나여전히높은상태 [ 그림 5] 수도권공급주체별분양실적 [ 그림 6] 비수도권공급주체별분양실적 ( 천호 ) 민간공공공공비중 (%) ( 천호 ) 민간공공공공비중 (%) 자료 : 부동산 4 자료 : 부동산 4 향후민간주택시장이과거와같이활성화되기에는제약조건이많은상황에서공공부문의높은비중은당분간지속될가능성이높음 - 특히수도권의경우보금자리주택공급계획이잡혀있어계획대로시행될경우공공부문의주택공급은주택시장에지속적으로영향을미칠것으로판단 보금자리주택은분양가격하락에대한기대감을높여전반적인수도권주택가격안정에영향을미치고있는상황 - 현재정부는보금자리주택은총 5만호공급을계획이며, 지역별로는수도권에 만호, 지방에 5만호를공급할계획 / 53

54 자료 : 국토해양부 - 유형별로는분양주택 7 만호, 임대주택 8 만호로임대주택의비중이높으며, 임 대주택중장기임대가가장높은비중 [ 표 3] 보금자리주택공급계획 구분공급계획비고 분양주택 7 만호 중소형저가주택 임대주택 8 만호 - 공공임대 만호 년간임대후분양전환 지분형임대주택위주 4 로공급 장기전세 만호 년장기전세 ( 도심위주 ) 장기임대 5 만호 - 국민임대 4 만호 소득에따른차등임대료 ( 시중가의 6~7%) 영구임대 만호 최저소득층 ( 시중가 3%) 5. 주택거래위축 수도권은장기적으로아파트거래량침체가지속되고있음 - 수도권아파트는 6년주택가격급등기에월간약 3만 8천호까지도거래가되었으나, 최근에는 만호미만수준에서등락을거듭하고있음 - 단, 년과도한거래침체에대한기저효과로 년에는전년동기대비다소증가 [ 그림 7] 지역별아파트거래량추이 ( 천호 ) 자료 : 국토해양부 수도권비수도권 [ 그림 8] 최근 4년평균대비실거래량 % 8% 6% 4% % % -% -4% 3.3% 자료 : 국토해양부 4.8% 4.% 3.4%.% -.% 4.8% 3.% 7.8% 전국서울경기부산대구인천광주대전울산 4 공공이운영하며, 초기에소액으로지분을취득한뒤단계적으로지분상향 (3% 5% 7% 내취득, 년후나머지취득 ) / 54

55 비수도권은대부분의지역에서거래량이꾸준히증가하는추세를이어감 주택경기의회복을위해서는거래량의증가가수반되어야함 - 거래의증가로인해적체된매물이소진되어야주택매매가격상승으로연결 국내주택시장은벌집순환모형 5 의이론과같이거래량이먼저증가한후주택매매가격이증가하는패턴을보이고있음 - 주택거래와가격의추이를보면 6년에주택거래가급격하게증가한이후주택매매가격이상등하는현상을보이고있음. - 또한주택거래량은전반적으로주택매매가격에선행하여움직이게되는데, 전년동월비추이를보면이러한추세가명확하게나타남. [ 그림 ] 아파트거래량과매매가격 [ 그림 ] 아파트거래량과매매가격전년동월비 6 ( 천건 ) 4 거래량 ( 좌축 ) 가격 ( 우축 ) 6 4 (YoY,%) 거래량 ( 좌축 ) 가격 ( 우축 ) (YoY,%) 자료 : 국토해양부, 국민은행 자료 : 국토해양부, 국민은행 6. 부동산금융시장의성장 부동산은기본적으로공급자와수요자금융과매우밀접한관계 - 이는주택구입과건설등에있어서대규모의자산이필요한경우가많기때문 과거국내부동산금융시장의발달은매우미비한편이었으며이에따라국내의독특한제도적인특징이생성 5 벌집순환모형은일반경기의변화에따라주택가격과주택거래와의변화추이를분석하고시장의호황과불황여부를진단하는분석기법 / 55

56 - 수요자의경우금융기관이아닌전세제도를활용한주택구입, 만기일시상환대출구조등의특징을가지고있음 - 공급자의경우대규모공급을위한자금조달을위해선분양제도가공급의주된방식으로활용 8년외환위기를기점으로국내부동산금융시장은커다란변혁기에진입 - 수요자금융시장에서는아직비중은크지않으나모기지제도의도입으로장기주택담보대출시장이형성 - 공급자금융시장에서는시행과시공이분리되면서프로젝트파이낸싱을활용한자금조달방식이도입되고리츠, 펀드등을통한다양한자금조달방식이사업개발에활용 가. 수요자금융시장 년대들어국내부동산시장은이전에겪어보지못한저금리시장을경험 - 금융위기로인한 8년도의비정상적인금리급등기를제외하면금리는지속적으로낮은수준을유지 - 특히 8년금융위기이후정책금리하향과전반적인경제여건으로인해저금리추세지속 - 저금리는레버리지효과를발생시켜대출을통한주택구입수요증가에영향 수도권주택시장이침체되기시작한 7년이후주택담보대출을포함한가계부채의증가는지속적으로국내경제전반적인부담으로작용 - 최근가계부채의증가세는둔화되고있으나지속적으로증가하고있으며국내가계부채증가와부동산구입과의높은연계성우려 - 가계포트폴리오중부동산편중현상 (75.6%) 은심각한수준 - 부동산보유가구중상당수가부채를통해부동산을취득한것으로파악 주택담보대출의구조상외부충격에취약한상황 - 주택담보대출중.7% 가변동금리부대출이며이는향후금리인상및소득감소발생시부채상환부담가중우려 / 56

57 - 일시상환대출비중은여전히높으며, 분할상환의경우도상당부분이이자상환대출구조 - 자산의 8% 이상이부동산에집중되어있는국내가계자산구조상부동산의처분이전제되지않는다면부채상환능력은낮을수밖에없는상황 [ 그림 ] 주택담보대출과주택가격 [ 그림 ] 주택담보대출구조 ( 조원 ) (YoY,%) 주택담보대출증가액 ( 좌 ) 수도권상승률 ( 우 ) 강남상승률 ( 우 ) 5 원리금분할일부만기, 7.6% 원금분할,.4% 5 원리금분할, 6.4% 기타 ( 수시상환포함 ),.5% 만기일시, 4.% 자료 : 한국은행, 국민은행 자료 : 통계청 (), 년가계금융조사 나. 공급자금융시장 공급자금융시장은외환위기이후자산유동화와맞물려급속하게성장 - 년이전에는주로 SOC 민간투자사업위주로이루어졌으나은행권의부동산투자신탁이본격적으로시작된 년이후에는아파트, 오피스텔, 주상복합, 상가등으로적용범위가확대 - 특히, 주택시장이호황을누리면서아파트개발관련분야에서프로젝트파이낸싱 ( 이하 PF) 6 이주요한자금조달수단으로활용 그러나, 부동산개발사업의경우부동산개발의경우 SOC 사업과대규모자금조달이필요하다는점에서는동일하지만사업기간, 조달규모, 사업참여자등에서차이 - 무엇보다도사업의현금흐름이불확실하며, 이는사업성공에대한불확실성도비교적크다는것을의미 6 프로젝트파이낸스는사업으로부터미래에발생하는현금흐름을담보로하여사업수행에필요한자본을조달하는금융기법 / 57

58 - 7년이후주택경기가침체되면서이에따른영향이금융권으로파급될가능성에대한우려가커지고있으며, 실제로건설사의부도와맞물려저축은행부실등금융권에건전성에도크게영향 주택개발사업 PF보증현황을보면 3년 조 3천억원수준에불과하던 PF 실적은 7년에는 6조원으로급격하게성장 - 외환위기이후 ABS, REITs, 부동산펀드등자산유동화시장이활성화되면서구조화금융의기초가정착되었으며, 이후 년대주택호황기에 PF 방식이도입 - 주택시장의호황기에건설사의물량증대와저축은행을포함한금융권의수익모델로인식되며급격하게성장 7년미분양아파트적체로인해주택시장이침체를겪으면서주택개발사업 PF 시장은급속하게냉각 - 주택개발사업 PF는 7년을기점으로급격하게건수가감소하고있으며, 올해 /4분기에는 조 6천억원수준으로전년동기대비 55.7% 나감소 금융권의 PF대출잔액은정부의규제, 시장침체등으로인해감소세지속 - 금융권의 PF대출잔액은 년상반기를기점으로지속적으로감소하여 년말에는 67조수준까지감소 [ 그림 3] 주택개발 PF 추이 ( 천억 ) 금액 ( 좌축 ) 증감률 (%) Q - 자료 : 대한주택보증 / 58

59 - 은행권은 8년말 5.5조원에서 년 분기에는 36.5조원으로감소 - 저축은행은 조원전후에서유지되다가 년 분기에는 7조원수준 PF대출잔액은감소하고있으나, 연체율은 년을기점으로크게상승 - 은행의연체율은 년말.7% 에불과하였으나 년에급증하며 4.3% 까지상승 ( 전년말대비.6%p 상승 ) - 저축은행역시 년.6% 수준에서 년에는두배이상은 5.% 까지상승 ( 전년말대비 4.5%p 상승 ) 건설사 ( 시공능력 위기준 ) 역시최근주택시장침체로인해성장성및수익성지표는최근 3년간크게악화 주요성장성지표인매출액증가율, 총자산증가율을분석한결과최근 년간건설사의주요성장성지표는대부분크게하락 - 매출액증가율은 8년 5.3% 에서 년에는 3.6% 로.7%p 하락 - 총자산증가율과총자산중유형자산증가율은각각 8.%p, 3.%p 하락 주요수익성지표인매출액영업이익률, 매출액세전수익률도지속적으로하락 - 매출액영업이익률과매출액세전수익률은최근 년간.3%p, 3.7%p 하락 [ 그림 4] 은행 PF 대출잔액및연체율 [ 그림 5] 저축은행 PF 대출잔액및연체율 ( 조원 ) 6. (%) PF잔액연체율 ( 조원 ) PF잔액연체율 (%) Q Q 자료 : 금융감독원 자료 : 금융감독원 / 5

60 - 특히, 매출액세전수익률은.6% 에불과할정도로크게악화 년제조업수익성지표 : 매출액영업이익률 7.8%, 매출액세전수익률은 8.7% [ 그림 6] 건설사주요성장성지표추이 [ 그림 7] 건설사주요수익성지표추이 (%) (%) 매출액증가율총자산증가율유형자산증가율 매출액영업이익률 매출액세전수익률 주 : 속보는주권상장법인 (,38 개 ) 및비상장주요기업 ( 개사 ) 를 대상으로분석한자료임자료 : 한국은행 (.4.4), 년연간기업경영분석 ( 속보 ) 주 : 속보는주권상장법인 (,38 개 ) 및비상장주요기업 ( 개사 ) 를 대상으로분석한자료임자료 : 한국은행 (.4.4), 년연간기업경영분석 ( 속보 ) / 6

61 Ⅲ. 주택시장의구조적변화요인. 주택보급률상승 인구주택총조사결과에따르면우리나라주택보급률은.%( 년 월 일기준 ) - 주택보급률은 년주택 만호건설을계기로급격하게상승하기시작하였으며 년대주택경기호황과맞물려상승세지속 - 주택보급률은서울, 부산, 제주를제외한모든지역이 % 를넘어섬 - 서울시가 7% 로주택보급률이가장낮으며, 경북이 8.7% 로가장높음 주택보급률산출의정확성에대한논란이있음에도주택보급률이 % 를넘어섰음은최소한만성적인주택부족의시대에서는벗어나고있음을의미 - 이는결과적으로주택부족시대에공급자가시장을주도하던시장에서점차적으로벗어나고있음을의미 지역별로주택경기의흐름이차별화되고주택보급률이상승하는상황은과거에비해주택시장의리스크가상승했음을의미 [ 그림 8] 지역별주택보급률 () 5 5 (%) 5년 ( 좌축 ) 년 ( 좌축 ) 증가 ( 우축 ) 8.7 (%p) 전국수도권서울부산대구인천광주대전울산경기강원충북충남전북전남경북경남제주 자료 : 통계청 (), 인구주택총조사전수집계결과 / 6

62 - 과거에는주택시장의호황기에는모든주택이동일하게상승하는시장이었다면향후에는이러한동조화추세에서벗어날전망 - 즉, 전체적인시장에대한판단보다개별시장에대한판단이점차중요해지는시장으로변화. 소수가구의증가 우리나라의인구는더디게증가하는반면, 가구는빠르게증가하고있음. - 인구주택총조사결과에따르면지난 5년간인구는.8% 증가한반면가구수는.% 증가 - 통계청자료에따르면 8년을정점으로기점으로인구수는점진적으로감소할것으로전망 인구수의감소는절대적수요의감소를의미 - 주택의신규구입시기인 3~4세중반까지의인구는 년대초부터 대후반사이이며, 이기간동안신규주택수요가가장높을것으로판단 - 생산가능인구 7 및주요자산보유세대로알려진 4~5세인구 ( 이하쌍봉세대 ) 는 7년부터감소할것으로예상 [ 그림 ] 연령별인구증감추이 [ 그림 3] 가구원별비중 ( 만명 ) 3-34 세 35-3 세 4-44 세 인 인 3인 4인 5인이상 자료 : 통계청 자료 : 통계청 (), 인구주택총조사전수집계결과 7 생산가능인구는 5 세 ~64 세인구를의미함 / 6

63 한편가구수의분화는주택수요유형의변화를의미 - 평균가구원수는점차감소하여 년에는.6명으로주된가구의형태가 인가구로변화 - 가장비중이높은대표가구는 5인가구 4 인가구 인가구순으로변화 - 년이후 4인가구가주된가구구성이었으나, 년대에는 인가구 (4.3%) 비중이가장높아졌으며 인가구 (3.%), 4인가구 (.6%) 순 특히총가구의 3.%(5 년.%) 를차지하는 인가구의증가는주택시장의매우중요한변화요인으로등장 - 8년대총가구의 4.8% 에불과한 인가구는 년대들어빠른속도로증가하며 년 3.%(4,4 천가구 ) 에달함 - 주요주거형태는단독주택 (5.4%) 이며주로월세를선택하는데, 이는 인가구의소득수준이일반가구에비해상대적으로낮은데기인한것으로판단 - 인가구의지역분포는연령대별로차이를보이는데, 젊은계층일수록도시지역에거주하며 7세이상고령계층의경우주로읍 면지역에거주 [ 표 4] 연령별 인가구의점유형태 [ 그림 3] 지역별 인가구의분포현황 세 6 세 (%) 대 3 대 4 대 5 대미만이상 자가 전세 ( 만가구 ) 5 5 월세 사글세 무상 서울경기인천부산대구대전 자료 : 통계청 (), 인구주택총조사전수집계결과 자료 : 통계청 (), 인구주택총조사전수집계결과 / 63

64 3. 노령화및베이비붐세대은퇴 노령화와베이비붐세대의증가도주택수요변화에큰영향 노령인구의증가로모든시도에서고령화사회진입 - 연령별로는 3~4 대가전체인구의 33.3% 로가장많은구조이며, 65 세이상 인구가 54 만명으로총인구의.3% 를차지 - 유소년인구감소, 고령인구증가로최근 5 년간노령화지수 8 는크게상승 노령화지수추이 :.4%(8 년 ).4%( 년 ) 35.%( 년 ) 6.7%( 년 ) 베이비붐세대는 55 년에서 64 년사이에출생한약 74 만명으로총인구의 4.6% 를자지하며우리나라경제성장의중추적인역할을수행 - 베이비붐세대의도심집중, 서울강남개발, 수도권신도시개발등주요한주 택공급의수요자로서주택시장에큰영향을미쳐온것이사실 베이비붐세대가직장에서은퇴하기시작하면서주택소비패턴에도변화 - 은퇴로인해개인소득이감소하면서거주형태, 주택보유행태에도변화가불 가피할것으로판단 은퇴계층의편중된자산구조및고령화진전으로디레버리징촉발가능성존재 [ 그림 3] 연령대별보유자산및부동산비중 ( 백만원 ) 4 부동산 보증금 저축액 기타자산 % % 67.% 86.% 5 4.3% 35세미만 35-45세 45-55세 55-65세 65세이상 자료 : 통계청 (), 년가계금융조사 [ 그림 33] 연령대별부채보유가구및총부채 ( 백만원 ) 평균 ( 좌 ) 중위수 ( 좌 ) 부채보유가구 ( 우 ) 자료 : 통계청 (), 년가계금융조사 세미만 3-4 세 4-5 세 5-6 세 6 세이상 (%) 유소년층인구 (~4 세 ) 에대한노년층인구 (65 세이상 ) 의비율로서인구의노령화정도를나타내는지표 / 64

65 - 45세이상연령층의자산중부동산비중은높은상황 - 베이비붐세대의상당수가주택을보유하고있으나높은부채활용수준은잠재적불안요인으로작용 - 이는그동안주택가격의지속적인상승기대를반영한가계의강한주택선호현상에기인 은퇴이후소득감소및연금부족으로보유부동산처분압력은높을것으로판단 - 6세이상고령자의상당수 (56.6%) 가자녀및친지지원에노후를의존 모든연령층에서은퇴후전원생활을희망하는비율이높았으며, 특히, 4-5 대의은퇴후전원생활희망비중이다른연령층에비해높은것으로나타남 은퇴후노후자금마련을위해서는유동성자산의확보가필요 - 우리나라는연금제도발달이선진국에비해미흡하여은퇴이후생활에필요한현금흐름의확보가쉽지않음 - 따라서부동산자산을활용한은퇴후현금확보수단이중요하며, 이는자산의매각또는유동화가필요함을의미 [ 그림 34] 은퇴후생활양식 [ 그림 35] 미국과한국의은퇴자산축적 % 3% 75% 86% 4세미만 4~4 5~5 6세이상도시적생활전원적생활자료 : 국토연구원 (), 주거실태조사 미국 (6) 한국 () 금융 부동산 기타 자료 : The Health and Retirement Study(6), 미래에셋부동산 연구소 국내은퇴계층의자산운영현황과시사점 " 에서재인용 / 65

66 4. 주택의노후화 8년대이후급격하게증가하기시작한아파트는주택시장의주요유형으로대두 이는그동안주택선호유형의변화, 대규모건설사업에따른아파트공급량증가, 아파트에대한투자수요증가등에기인한것으로파악 - 지역별주택중아파트비중을보면수도권은 63.3%(4,54 천호 ), 비수도권은 54.5% (4,4천호 ) 로수도권이아파트의비중이높음 모든지역내주택중아파트비중이높으며수도권은비수도권에비해다세대및연립주택비중이, 비수도권은수도권에비해단독주택비중이높은것으로나타남 년이상된노후아파트는향후 년간크게증가할전망 - 전국적으로신축된지 년이상된노후아파트는 년 월말기준약 8만호로전체아파트의.% 를차지 - 년이상된노후아파트는 년에는전국적으로 48만호로약 64% 증가할것으로추정되며, 이중리모델링이나재건축이진행된다는점을감안하더라도노후아파트는크게증가할전망 노후주택의증가는기존의신도시에서도심지개발의중요성이점차확대됨을의미 [ 그림 36] 지역별주택유형 [ 그림 37] 년이상노후아파트증가추이 (%) 5 년 년 수도권 단독 아파트 다세대 연립 비수도권 단독 아파트 다세대 연립 ( 만호 ) 이전아파트 이전아파트증감률 4.7 서울 (%) 77.3 전국수도권비수도권 5 5 자료 : 통계청 (), 인구주택총조사전수집계결과 자료 : 부동산 4 / 66

67 5. 주택개발금융전환기 국내부동산개발금융시장은외환위기이후급격하게변화 - ABS, REITs, 부동산펀드등유동화시장이형성되면서다양한자금조달구조가가능해지면서구조화금융이자리잡기시작 - 특히 년대중반부터프로젝트파이낸싱을활용한자금조달방식이급증하였으며, 건설사들의신용보강등을사업조건으로다양한신용보강수단이발달 - 최근미분양아파트급증에따른건설사및저축은행부도, 국제회계기준의도입등으로기존사업구조방식에대한문제점대두 국내주택개발시장의자금조달방식은현재변화가불가피한상황 - 다양한자금조달구조형태가정착되었으나대부분의사업은시공사에게사업위험이집중되는구조 [ 표 5] 외환위기이후부동산개발금융시장변화 구분 외환위기이후 건설ㆍ부동산금융시장주요변화 년대중반이후변화추세 주요 내용 -ABS, REITs, 부동산펀드등새로운상품의도입 -부동산담보위주의여신관행완화 -구조화금융 (structured finance) 의정착 -풍부한유동성과저금리 -은행중심의간접금융에서직접금융과자산운용중심 -간접투자자산운용업법 ( 간투법 ) 의제정 -기간별자산운용체제가정비 -연기금과인프라펀드등이참여하는장기자산운용시장성장 - 년대중반프로젝트파이낸싱급증건설사들의신용보강 ( 지급보증및채무인수 ) 등을사업조건으로금융권으로부터자금조달 -건설사신용보강수단의다양화및완화책임분양, 이자지급보증등금융기법이다양화하였으나여전히시공사의존구조는지속 -미분양증가에따른사업부실로기존사업구조의한계점봉착 -국제회계기준도입은시장의개발사업구조를가속화시키는역할 자료 : KB 금융지주경영연구소 / 67

68 또한국내개발사업 PF구조는관련업계전반으로사업부실확대가능 - 국내의부동산개발 PF 구조는불안정적인구조이며, 최근건설사부도사태에서보듯이단일참여자 ( 건설사 ) 에게의존도가높아주택시장위축시사업과관련된대부분의위험을부담하는건설사가쉽게부도위험에직면 국내개발사업구조의변천과정을보면시행과시공을시공사가동시에수행하는구조에서외환위기이후시공사의시행부분이독립 - 이와같은시행사와시공사의역할구조는투자와시행, 시행과시공으로조금씩변화하고있는추세 현재자본투자주체의다양화가당면한과제이나현재의시장상황에서단기적인변화는쉽지않은상태 - 저축은행은부실로인해금융권의부동산개발 PF에대해보수적인접근이불가피하며건설사역시과거와같이공격적인사업추진에제약 - 시행사역시투자부분을사업영역으로포함시키기위해서는시행사의규모가확대될필요성이있으며, 일회성이아닌지속적으로경험과실적을축적하는것이필요 [ 그림 38] 국내부동산개발사업의 PF 구조 PF Loan PF ABS/ABCP 시행사 ( 차주 ) 대출채권대출실행 대출기관 ( 대주 ) 대출채권양도대금 유동화회사 (SPC) ABS/ABCP 발행매각대금 투자자 신용공여 ( 책임준공, 채무인수, 지급보증증 ) 시공사 자산관리자 업무위탁자 자료 : KB 금융지주경영연구소 / 68

69 향후주택시장은당분간개발사업추진이필요한건설사위주로진행 - 그러나현재의구조에서시장은양극화될가능성이존재 - 대규모아파트건설과같은대형사업의경우대형사위주의사업진행이불가피할것 - 반면, 소규모오피스텔, 아파트형공장, 소규모아파트개발사업의경우시행사와지주등다양한투자주체가참여할가능성이높음 [ 그림 3] 국내개발사업구조의변화 외환위기이전 년대 년대 시행사 시행 투자 시행 시공사시행 + 시공시공 시공시행 다양한 자본투자주체 자본투자 시공사 시행사 ( 시공사신용 ) 시공사시행사금융권 확보 특징시공사중심시행과시공분리투자주체확대 자료 : KB 금융지주경영연구소 / 6

70 Ⅳ. 향후변화방향및시사점. 중장기변화방향 가. 주택상품별차별화심화 주택시장이수요자주도의시장으로변화하면서수요자선호에따라지역과유형, 규모별로주택시장의차별화가심화될것으로판단 - 년대중반이후지역별차별화가나타나고있으며, 이와같은상품별차별화는규모별, 평형별로다양하게나타날가능성이높음 시장의차별화심화는향후수요자와공급자모두에게리스크가증가했음을의미 - 이는전체적인시장에대한판단보다개별시장에대한판단이점차중요해지고있음을의미 수요자주도의주택시장으로변화될수록수요자의니즈의중요성이커지며이를충족시키지못할경우미분양이불가피한상황 - 이러한추세는 년대중반이후지역별차별화, 브랜드아파트의등장으로서서히등장하기시작 - 최근청약률 인아파트와청약률이높은아파트공존하는상황으로진행 - 향후이러한추세는더욱심화될것으로판단 따라서, 리스크확대에따라주택에대한접근방식도달라져야함 - 주택수요자의경우과도한대출을통한주택의구입은위험할수있으며, 전체주택경기회복에대한기대감으로무리한주택구입은자제할필요 - 주택공급자의경우과거에비해사업성에대한리스크분석이더욱중요해짐 나. 소형주택수요증가 가구수분화에따른소형주택에대한수요는지속될것으로판단 특히, 도시에거주하는 인가구의경우연령대가낮으며, 일반가구에비해상대적으로낮은소득수준으로인해향후소형임대주택을선택할것으로예상 / 7

71 - 최근소형주택에대한수요급증으로인해도시형생활주택수요급증 - 도시형생활주택의인허가실적은총 5,8 만호 ( 누계치 ) 로수도권 (58%) 및대도 시를중심으로빠르게공급되는추세, 이중상당수 (8%) 가원룸형으로공급 [ 그림 4] 지역별 인가구의분포현황 [ 그림 4] 지역별도시형생활주택인허가실적 8 ( 천명 ) 전국동부읍면부 8 6 ( 세대 ) ' '.H '.H '.H 세 세 미만 이상 서울부산경기대전인천 자료 : 통계청 (), 인구주택총조사전수집계결과 자료 : 국토해양부 다. 주택수요다양화 주택보급률은 % 를상회하는등양적측면에서의주택부족현상은해소되었다고평가되나주택수요계층의다변화로인해주거의질적수준에대한요구가증가 높은아파트가격및획일화된주택형태로인해다변화하고있는수요계층의니즈를충족시키는데한계점존재 - 소수가구의상당수가단독주택및연립 다세대주택에거주 - 이들의상대적으로낮은소득수준을감안시부담가능한가격대의 맞춤형주택 에대한공급필요성증대 이에따라수요자의요구를반영한다양한주택형태 ( 가변형주택, 첨단기술을점목한하이테크주택등 ) 개발, 기존주택의부분임대형주택개조, 전문초소형임대주택확대등다양한주택공급활성화를위한제도적지원책마련이필요 / 7

72 라. 월세전환추세지속 최근나타나고있는전세가격급등세및전세의월세전환현상지속가능성 - 향후인구구조변화및 ~인소수가구의빠른증가, 베이비붐세대은퇴및월세주택을통한임대수익확보수요증가등을감안시임대주택시장의확대및전세시장의점진적인위축가능성은불가피할전망 - 최근저금리장기화로인해전세보증금의이자수익이낮아짐에따라전세의월세전환추세가빠르게진행 고령화, 가구분화및라이프스타일변화로 인가구가주된가구유형으로부각되는가운데, 이들계층은향후임대주택시장의주요변화요인으로작용할전망 - 소수가구의상당수가젊은계층또는 7세이상고령계층인점에주목할필요 - 베이비붐세대들의부동산자산편중, 향후노후생활자금부족등을감안한다면정기적인임대수익확보를위해보유자산의월세전환수요는높을전망 - 젊은계층의경우라이프스타일변화및직주근접편리성을이유로도심권및역세권주변에집중적으로거주하나, 높은주택가격및전세보증금상승등주거비부담으로인해월세를선호함에따라월세시장성장가능성존재 향후매매가격상승률이과거에비해낮아질경우월세에대한공급자의니즈는더욱증가할것으로판단 - 매매가격상승률이높은경우전세임대에서의재무레버리지효과가월세의재무레버리지효과보다높게나타남 - 반면, 주택가격이안정될경우임대주택공급자는상대적으로월세를선호 마. 재개발재건축수요증가 년대부터급증한아파트의노후화가진행됨에따라기존주택의리모델링, 재개발, 재건축수요는향후 년간크게증가할전망 년대들어나타나기시작한재건축, 재개발시장은향후점진적으로중요성이더해질전망 / 7

73 - 최근에이슈가되었던리모델링아파트의수직증축, 재건축시장에대한규제 등에대한이슈는향후지속적으로부각될가능성이높음 바. 개발금융사업수단다양화 주택시장의수요는다양화되는추세이나공급시장의구조는대량공급시스템에서변화에대응취약 - 주택공급구조는외환위기이후시공과시행을동시에진행하는구조에서시행과시공이분리된구조로전환 - 그러나여전히시공사가사업리스크를대부분부담하는기본적인형태유지 최근개발사업의리스크, 시공사의리스크가부각되면서대형사위주의사업구조로전환 - 최근 ABCP발행을보면, 발행신용등급이상승하고, 대형건설사위주의사업진행이주를이루고있어중견사사업구조사실상진행이어려운상태 반면, 향후수요형태는과거보다좀더다양한형태의주거를요구하는구조로변화 - 기존의대량공급체제가당분간진행되겠지만장기적으로다양한주택에대한수요는점차적으로증대할것으로판단 결과적으로이러한현재의구조가유지된다면수요자의니즈와공급구조가서로엇갈릴수밖에없음 - 이경우수급불일치로인한시장불안요인이커질가능성이높음 따라서다양한주택공급이가능하도록다양한형태의개발자금조달방식이마련될필요성이있음. 향후주택시장변화방향및시사점 주택시장은주택매매가격의상승과하락을반복하며지속적인변화가지속 8~ 년대는만성적인주택부족시점으로신도시위주의아파트의대량공급 과과도한주택가격상승규제가주요이슈 / 73

74 - 주택의대량공급이주요한주택정책의이슈였으며, 가격급등시마다강력한 주택및토지에대한규제정책이시행 - 한편, 부동산금융의발달이미비하여선분양형태로의아파트공급시스템주 된형태였으며, 후분양에대한사회적요구에도전환시제약요인이많은상황 년대들어주택시장은크게변화하기시작 - 수도권을중심으로주택가격상승이장기간지속되며아파트의공급이크게증 가하였으며, 이기간동안주택보급률도크게상승 - 주택의질적측면에대한소비자의욕구가커지기시작하면서아파트의브랜드 화가진행 - 부동산금융시장에서는 MBS가발행되기시작하면서장기대출시장이열리기시 작했으며, 공급자금융에서는시행과시공이분리되기시작 [ 표 6] 주택시장의변화 8 년대 년대 년대 년대 개요 만성적인주택부족공급자주도의시장주택대량공급 만성적인주택부족공급자주도의시장주택대량공급 주택부족완화공급자주도에서수요자주도로변화주택의질적측면강조 주택의질적측면중시수도자주도의시장주택시장차별화 / 세분화다품종소량생산구조부각수요자 / 공급자리스크증가 정책 강력한주택및 외환위기 이후 주택 가격급등에따른주택 획일적규제에서벗어나 토지규제 규제완화 규제 시장변화에대응 금융 부동산금융미비 부동산금융미비 부동산금융성장기반마련 부동산금융시장성장다양한자본투자자마련건설사주도공급한계 자료 : KB 금융지주경영연구소 년대에는주택시장의변화가진행될전망 - 가장기본적인인구및가구구조변화에따른수요기반의변화가영향 특히, 주택보급률이 % 를넘어서며새로운변화의시점이도래 - 주택보급률의상승이절대적인주택의충분함을의미하는것은아니나과거의양적부족상태가아닌질적인수준에대한고찰이필요한시점 / 74

75 - 최근경제적소득수준이높아지면서주거공간의질적수준에대한니즈 (needs) 는점차커질것으로예상 주택시장은 년대들어수요자의욕구와권익이점차강조되어왔으며이와같은트랜드는향후더욱강해질것을판단 - 특히국내인구의소가족화및소수가구의빠른증가, 고령화등수요계층의구조적변화로인해주택시장의트렌드변화는불가피할전망 향후주택시장은과거와같은과거와같은대세상승국면을경험하기는어려울것으로판단 주택시장은수급여건이나경제상황에따라가격이상승할가능성이있으나과거와는달리급락과급등이상존하는시장으로변화할가능성이높음 - 최근지방주택경기의급등에서보듯이주택보급률상승, 인구의감소등이일본과같은장기적인하락을반드시의미하는것은아님 - 그러나과거안정적인대세상승추세를보이던주택시장과는다른가격변동성을나타낼가능성이있음 - 특히, 수요자의중심의시장으로변화하면서이러한시장의변동성은더욱커질가능성이높아졌으며, 과거에경험해보지않은주택가격의하락을경험할가능성도높아졌다고판단 따라서이에맞는주택의수요와공급, 정책의변화가요구 - 과거주택공급방식, 형태및이에따른규제가주요방향이었다면향후에는주택수요구조의변화에조금더세밀한분석및대응이필요 - 주택수요자는과거의주택구입패턴에서벗어나자산증식수단으로써의거주주택으로써의주택에대한인식변화필요 - 주택공급구조는소품종대량생산패턴에서다품종소량패턴으로점차전환될것으로보이며, 이에맞는주택공급및자금조달시스템구축이필요 - 금융권은장기적으로만기상환구조, 획일적인대출행태에서벗어나지역별 규모별 유형별로차별화된대출시스템을구축해나가는것이필요할것으로판단 / 75

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77 토 론 섹션별토론 토론자 : 유선종교수 ( 건국대학교부동산학과 ) 이창영원장 ( 중국금융연구원 ) 김현아연구위원 ( 한국건설산업연구원 ) 종합토론 사회자 : 윤석헌교수 ( 숭실대학교금융학부 ) 종합토론자 : 고성수교수 ( 건국대학교부동산학과 ) 김관영대표이사 ( 제이알자산관리 ) 신창목수석연구원 ( 삼성경제연구소 ) 이종아연구위원 (KB금융지주경영연구소 ) 조동철교수 (KDI 국제정책대학원 ) / 77

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79 Ⅰ. 섹션별토론. 일본부동산버블붕괴후주택시장의변화 토론자 : 유선종교수 ( 건국대학교부동산학과 ) 일본의전국주택보급율은 5%( 일부지역의경우 4%) 를상회하며빈집이많은데도불구하고지속적인공급으로인해공급과잉에대한우려존재 - 국내의경우주택보급율은 % 를이미넘어서고있어, 향후추가공급에대한우려및추이변화에대한고민이필요 또한빠른고령화 ( 노인인구가총인구의 5% 를차지 ) 에도불구하고경제성장의지속가능성및사회적인프라, 특히부동산과관련된인프라구축이향후어떻게진행되어야하는지에대한지속적인연구가필요한상황 우리나라의경제흐름및인구구조변화등은일본과유사한패턴을보이고있어, 일본의변화양상이선행지표로서의성격이있다는점을감안한다면, 일본주택시장의변화양상을분석하는것은향후국내주택시장을전망하는데있어시사점이크다고판단 특히일본은버블붕괴이후나타나는사회구조의변화, 도심재생사업및인구구조변화 ( 고령화 ) 에따른부동산시장의트렌드변화가지속적으로진행중인상황 - 일본의부동산신화는이미붕괴된데다부동산은과거안전자산에서리스크자산으로인식의변화를겪음에따라양도차익을목적으로하는부동산업과건축업자는대량폐업의상황을맞음 - 하지만부동산버블붕괴이후사회적시스템정비과정에서필요한인프라를구축하고있는상황 - 특히감손회계기준도입 (5.4 월 ) 으로기업의부동산자산처분은가속화 ( 상장사의손실규모는약 5조엔에달함 ) 되었으나최근 IFRS 시행으로일부해결 - 또한 J-REIT 등을통한증권화가활발히진행되었는데 년기준으로 3. 조엔 (35건상장 ) 에달하며비상장및유관상품을합치면약 3조엔에달함 / 7

80 - 한편시오도메, 시나가와, 록본기등을중심으로도심재생사업이활발히진행됨에따라부동산사업의새로운트렌드를개척 - 일본은인구및세대수의지속적인감소 (5년부터감소 ) 로인해자가주택은감소하는반면, 임대주택에대한수요는꾸준히증가 8년기준 세대당주택수.3호 - 단카이세대 ( 일본의베이비부머 ) 와자녀세대인 차베이비부머가주택시장에진입함에따라 년부터주택수요는증가하였는데, 특히임대주택에대한수요가빠르게증가하는추세. 중국주택시장버블및구조변화가능성진단 토론자 : 이창영원장 ( 중국금융연구원 ) 중국주택시장은소유권이아닌사용권임에도불구하고주택대출은지속적으로확대되고있으며또한해외투자자금도유입도지속되고있음 이에따라실제중국에진출한국내은행에서도리스크를감안하면서도주택대출사례가나타나고있는상황 중국의주택시장에대한추가적으로질문은다음과같음 -. 7년 월부터실시된물권법에의하면주택건설용지사용권기한이 7 년만료후자동연기된다고규정. 그렇다면토지사용권자동연기시사용권사용료지불여부는어떻게될것인가? -. 한국의건설회사는건축공법이나디자인측면에서중국보다앞서있음에도불구하고중국에진출의성공여부는불확실한상황. 한국건설업체가중국건설시장에성공적인진출을위한방안은무엇인가? - 3. 중국부동산시장의거품논쟁은거품론, 비거품론및잠재거품론으로나누어지고있는데, 중국의인구증가, 도시화율등을감안할때중국내부동산투자에대한의견은어떠한가? / 8

81 발표자 : 박인성교수 ( 중국浙江大學토지관리학과 ) 질문. 물권법에서주거용지사용권기한만료후연기해줄시조건에관한사항 - 7년 3월전국인민대표대회통과, 월 일부터시행된 중화인민공화국물권법 에따르면, 주거용지에한하여사용권출양계약기간만료후에자동연장된다고규정했으나, 재계약시토지사용료에대한언급은없음 - 토지사용권출양기간은 7년인데, 개혁개방이후경제특구선전에서최초로토지사용권을출양한때가 87년이므로, 최초출양받은토지의계약만료기간까지는약 4여년기간이남아있어아직까지는현실적인문제나이슈가되지못하고있음 - 매년급속하게변화하는중국의상황을 4년이후까지예측하기는어렵지만, 최근에상하이, 저장성항저우등도시에서토지사용권출양금을일시불로받는방식을매년임대료형식으로받는연조제 ( 年租制 ) 방식으로전환하는시도가시행중 - 이같은점을고려시, 향후에는토지소유자인국가가지대이익실현을증대시키기위하여국유토지사용권출양방식을점진적으로연조제 ( 年租制 ) 방식으로확대, 전환시켜나갈것이고, 따라서 4여년후기한만료에달한토지사용권연장계약체결시에는연조제방식으로전환될것으로예상 질문. 한국건설업체가중국건설시장에진출및개척하기위한방안 - 중국건설시장에서한국건설업체는노동력과건축자재가격경쟁력은물론시공기술수준등에서도그경쟁력을발휘하기를기대할수없는실정이므로, 중동건설시장에서와같은단순시공건설프로젝트수주를통한중국건설시장개척은거의불가능하다고판단 - 이에따라지방정부의현안과제해결과연결될수있는종합기획부동산개발프로젝트또는한류와연결하는전략이필요 - 예를들면, 중국정부가중시하는에너지절약, 환경과조화, 도농통합조화등의전략목표실현과연결될수있는계획과설계개념이포함된신도시나주거단지개발프로젝트구상안마련이필요 / 8

82 - 또한지방인민정부의협조와지원을견인해내고, 소비자수요조사측면에서한국 TV연속극등한류의영향으로중국인들에게친숙하고호감가는주거공간개념등을적극적으로주택설계에반영하는전략이필요 질문3. 중국의주택가격버블형성여부, 투자목적으로상하이및베이징등주요도시의주택매입에대한의견 - 주택시장의역사와구조측면에서중국주택시장과주택가격과열문제는일본의부동산버블문제와는본질적으로차이가큼 - 중국의주택및부동산시장이본격적으로형성, 발전하기시작한것은 8년실물분배위주의주택복지제도가화폐보조위주로바뀌면서시작되었으며, 그역사가매우짧고아직도시행착오를거치면서발전하고있는과정임 - 년말현재 3.35억명규모인구가 3년대중반까지매년 만명이상증가추세를지속하고, 도시화율 (46.6%) 도계속증가하면서주택수요는상당기간동안계속증가할것으로전망 - 중국정부의거시규제정책등의영향으로시기및지역별로단기간의부침과조정은있겠지만지방정부의주요재정수입원인지대수익을포기할수없는지방정부의입장등으로강력한규제정책시행에한계점존재 - 따라서중장기적으로중국대도시의주택가격은여전히상승여력이크다고판단 3. 국내주택시장의패러다임변화와향후전망 토론자 : 김현아연구위원 ( 한국건설산업연구원 ) 국내주택시장의패러다임변화는주택가격의하락가능성, 인구 가구구조변화가주택시장에영향을미칠여부, 소형주택현상의지속가능성등으로요약가능 우선첫째는 주택가격이과거와같이지속적으로상승할것인가 - 주택가격은과거와같은대세상승국면을경험하지는않을것이나일본과같은대세하락으로예측하기에는무리가있는것으로판단 둘째는 인구 가구구조의변화가주택시장에절대적인영향을미칠것인가? / 8

83 - 인구및가구구조의변화는주택수요를가늠할수있는가장핵심적인내용이라할수있음 - 그러나최근지방주택시장의주택매매가격급등에서보듯이인구 가구변화가주택가격결정에절대적인지표라고보기는어려우며다양한경제변수및수요변화와맞물려서시장을판단하는것이맞음 셋째는, 소형주택선호현상이지속될것인가 - 평형에대한선호는전체적인수급여건과맞물려있으며, 선호하는평형에대한변화도가능하므로소형주택에대한수요가지속적으로높아질것이라판단하기는곤란 - 소형주택의경우소득변화에따른거주면적증가등다양한변수등이상존하기때문에일방적으로소형주택수요증가를언급하기는어려움 또한수급여건에따라과잉공급도충분히가능하며이에따른가격하락가능성도존재하나, 전반적으로소형주택이필요한가구구조의변화는분명히중요한요인으로생각 패러다임의변화라고하지만대부분의전망들은과거나현재의조건이계속연장된다는가정을벗어나지못하고있음 - 소형주택은앞으로도계속값이싼주택인가? 소형이면서고급주택도있을수있지않나? - 기술이나산업의혁신변화는없을것인가? 시장성장의한계가오면산업과경제체제는새로운혁신의요구를받고발전하게됨 - 소득증가에따라세컨드하우스나업무공간과함께사용할수있는주거공간등복합공간에대한새로운수요가시장을선도하지않을까? - 에너지의문제는건축물들의새로운성능을요구하기될것이고이는새로운수요창출의원인이될수도있음 신축주택보다재정비해야하는재고주택의증가가예상되나분명한것은과거의같이개발이익이보장되는구조하에서진행된재정비사업을더이상지속되기어려울것임 / 83

84 Ⅱ. 종합토론 사회자 : 윤석헌교수 ( 숭실대학교금융학부 ) 국내에서부동산은다양한경제주체들의주요관심대상중하나 국내뿐아니라주요국가에서도부동산은금융과밀접한관계를가지고있는데, 이에따라국내에서도 KB금융을비롯한다양한금융기관들의부동산에대한관심은높은상황 - 미국에서증권화의발생은 7~8년대부동산 Mortgage Back Security 에서비롯되었으며, 최근서브프라임모기지부실에따른금융위기발생도부동산에기인한다고볼수있음 - 또한일본의경우도잃어버린 년의경기불황이부동산버블붕괴에서비롯된것으로파악 주요국부동산시장의특징및이에따른국내시사점, 금융시장과의연관성, 정책적방향성등을감안한한국부동산시장의전망에대해다양한분야의전문가의견을들어보고자함 고성수교수 ( 건국대학교부동산학과 ) 부동산금융은소비자금융과공급자금융으로분류가능한데, 소비자금융중모기지는최근주요이슈중하나 - 국내가계대출은빠르게증가하면서현재 조원에달하는등모기지규모의빠른증가세에대한금융당국의우려는높은상황 - 하지만지난 년간국내모기지규모는상당히빠른속도로증가하였으나, 과거모기지금융이발달하지않았다는점을감안한다면그리우려할만한수준은아니라고판단 - 이는선진국의소매금융 (retail bank) 은행의재무구조와비교시, 국내모기지의익스포저가크다고보기는어렵기때문 / 84

85 다만국내주택담보대출의구조적특성, 특히고정금리대출비중이낮은점은우려되는상황 - 주택담보대출중약 % 가변동금리대출로파악되며, 혼합형까지포함한다면국내모기지중고정금리대출은 3~4% 수준에불과 글로벌금융위기이후주요국가들의주택금융부실이부각됨에따라, 국내모기지규모증가세와더불어정책적저금리수준은상당히우려되는상황임 - 8년리만사태이후모기지시장은금융위기촉발원인이되었다는점을감안시, 다양한국가에서모기지제도의변화를기대했으나큰변화는없는상태 - 한편국내가계대출의우려는주택담보대출제약으로작용함에따라주택시장의위축으로이어지는등악순환의과정을겪고있음 이에따라향후주택담보대출심사에대한새로운기준마련이필요하며, 현상황을체계적인모기지시스템도입의발판을활용할필요가있음 - 주요국들과비교시국내의경우만 DTI 및 LTV 규제가동시에적용된사례로, 향후선진국과유사한모기지제도로변화할필요 한편공급자금융측면을살펴보면, 최근주택시장침체및부동산 PF의구조적모순으로인해주택공급의상당부분은공공부문만으로진행되고있는상황 - 이는저축은행부실등의원인으로지목되는부동산 PF 사업의부실로인해민간건설의유동성악화로민간주택공급이원활히진행되지못하고있기때문 - 부동산 PF는 7년외환위기이후처음도입되었으나, 국내부동산 PF의구조는시공사에집중된리스크배분으로인해그기능을원활히못하고있음 - 부동산 PF사업의활성화를위해무엇보다도금융회사의적극적인참여가필요하나, 국내 PF구조상금융기관은이자수익에기반하고있다는점을감안한다면현실적으로적극적인사업참여가불가능한상태 - 또한금융관련규제들이금융기관의적극적사업참여를허용하지않는등구조상문제점존재 국내부동산 PF사업의근원적문제해결없이는금융기관의적극적개입요구는어려우며, 참여시수익구조가보장되는금융상품개발과더불어전문성확보가필요 / 85