2013 년 12월 30일 Vol. 16 No. 17 ISSN X 중국주택공적금제도의현황과문제점 KIEP 북경사무소 Tel: )

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광민 노
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1 2013 년 12월 30일 Vol. 16 No. 17 ISSN X KIEP 북경사무소 Tel: )

2 차례 1. 중국주택공적금제도의개념및특성 2. 중국주택공적금제도가직면한문제 3. 중국주택공적금제도의개선및발전방향 주요내용 주택공적금제도는중국이 1990 년대초, 주택시장개혁을추진하면서장기적이고안정적인주택 자금원천마련을위해실시한제도로, 도시주택체제의순조로운발전, 근로자의주택관념계도, 근로자주택소비능력제고, 부동산시장형성과주택융자사업의육성에큰역할을함. 그러나중국의심화된경제체제개혁과주택시장의빠른발전에따라주택공적금제도의운영에점점많 은문제들이드러나고있으며, 그생존과발전모두전례없는도전에직면함. - 국유기업개혁, 인구고령화, 도시화율상승, 금융시장경쟁심화등외부환경변화와, 주택공적금 운용기제의내재적결함으로인해주택공적금제도의지속가능성이위협받음. - 주택상품시장의빠른발전, 주택보장시스템의상대적낙후, 소득분배구조조정등의원인으로주 택공적금제도의보장적기능과공평성에문제가제기됨. 새로운경제환경과변화추세하에서, 주택공적금제도의개혁도중요한발전의기회를맞이함. - 중위및중하위소득계층의주택보장을위해주택자금융자시스템을전면개선하고, 스크를방지하여, 주택공적금이정책성주택금융의범주안에서발전하도록해야함. 융자리 2

3 1. 중국주택공적금제도의개념및특성 가. 개념 주택공적금제도는중국주택제도개혁의주요내용중하나로, 싱가포르중앙공적금제도를 본따중국특유의국정을결합하여창조적으로발전시킨의무성장기저축제도의일종으로, 도시거 주자의주택조건개선을그목적으로함. 도시재직근로자와그소재기관, 기업, 사업체및사회단체가관련규정에따라납부하는일종의 장기주택기금이며, 적립된주택공적금의소유권은근로자에속함. 근로자는관련법규에부합하는경우주택공적금을인출하거나자신의주택수요충족을위해주택 공적금대출을신청할수있음 중국주택보장제도의기초이자핵심이되는주택공적금은소비목적의원칙에의해고용기관과 근로자에게공동납부, 강제저축하도록함으로써모든노동자에게취업기간중국가법률이정하는 주택급여획득을보장해줌. 나. 특성 주택공적금은개인저축의일종이지만, 일반적인개인저축과는차이가있음. 강제성 주택공적금제도에가입한근로자는매일개인급여에서규정된비율의납부금을제출해야함 보조성고용기관이주택공적금제도를실시하면매월근로자개인을위해일부의자금을납부해야하며해당자금은근로자개인의소유로귀속됨. 이는국가주택보장제도가직접투입에서개인에대한보조로발전하고있음을보여줌 3

4 광범성 주택공적금제도의대상은모든도시의재직근로자를포함하며주택은가정단위소비의특징을갖 기때문에이제도의실질적보장범위는모든도시노동자와그가정을포괄함 전용성 ( 专用性 ) 주택공적금을납부한근로자는주택공적금전문대출전용专用 규모수리혹은퇴직및이직등의경우에만주택공적금을인출할수있음 원칙에따라주택의구매건축대 상호부조성주택공적금은정부가설립한전문기관인주택공적금관리센터가통일적으로관리하며관리센터는합당한조건을갖춘근로자에게우대금리로개인주택대출을제공함유상有偿사용과주택구매수요를동시에충족시킴으로써자금의상호부조융통기능이발휘됨 가치증가성주택공적금은대출제공등의자금운용을통해가치증가수익을획득함이증가된수익은공적금관리비용과리스크준비금으로적립되는부분을제외하고나머지부분은염조방廉租房건설등의사회공익성주택보장에사용됨 표 1. 중국주택공적금제도의개요 사용용도 주택의구입, 건축, 개축및대규모수리용도에만사용가능 납부대상자 * 당지호구보유자및외지출신중도시호구보유자에대해납부를강제화하고, 농촌호구자에대해서는고용기관에선택권부여 납부표준 본인의전년도월평균임금( 상여금, 잔업비등포함한전체실질취득임금 12) 납부비율 해당근로자전년도월평균임금의 5%( 하한)~12%( 상한) 근로자와고용기관이동일비율로예치 납부액상한선 해당도시의전년도근로자평균임금 3 배 12% 주: * 지역마다규정이상이함, 북경및상해지역기준. 자료: 이평복, < 중국사회보험제도해설>, KOTRA, 2011 의자료를정리함. 1) 염조방 ( 廉租房 ): 정부가임대료보조금또는주택임대의방식으로도시주민최저생활보장표준에부합하며주택어려움이있는가정에제공하는사회보장주택을가리킴. 국가또는민간건설업체가무주택서민을위해건축하여주민에게임대해주는한국의임대주택과비슷한개념임( 출처: 건홍리서치중국금융경제사전 ). 4

5 2. 중국주택공적금제도가직면한문제 2001~09 년사이중국주택공적금납부액의연평균증가율은 28%, 개인주택대출수량의연평균 증가율은 41.6% 로, 이미대출증가속도가납부금증가속도를크게웃도는추세가형성되었으며, 여러지역에서당해인출되는대출금합계가당해모집액을초과하는상황이발생하여주택공적금 의지속가능성에문제가제기됨. 30 년가까이진행된중국도시주택제도개혁의결과로, 도시주택체제는이미시장기제를기반으로 새로운국면을형성함. 그러나주택상품의과도한시장화주택보장체계발전의상대적낙후소득분배구조조정으로인해 거주자간주택소비능력차이가점차확대되고주택공적금제도의기능과효용에충격이발생함 가. 지속가능성 국유기업개혁으로인해주택공적금자금원천의성장추세가어려움에직면 여년의개혁개방기간동안단일공유제경제에서다양한소유제경제로소유제구조에큰전환 이일어남 주택공적금제도가시행되기시작한 1990 년대초기부터현재까지, 국유및집체경제의공업총생산 점유율은 80% 내외에서 10% 내외까지하락함. 도시의국유및집체기업종사인원이도시전체취업인원에서차지하는비중도 78% 에서 24% 로하 락함. 비공유제의대폭증가가주택공적금모집에새로운문제를초래함 공유제시기에는상급주관부문과관련정부부처의행정간여를통해주택공적금납부의강제성이 보장되었으나, 현재사유제기업에서는강제성이저하됨. 실제로사영기업과외자기업이주택공적금제도를실시하는비율은낮음. 주택공적금의서비스기능과관리수준및집행강도가제고되지않는다면, 납부금모집비용이크게 상승하고가입률이축소되어주택공적금의장기적인안정성장실현이어려울것으로보임. 5

6 인구고령화가주택공적금의순유출을가속화 중국은 년부터고령사회에진입하였고향후일정기간동안고령화정도는더욱심해질것이며 특히도시인구의고령화가심각함 2050 년 60세이상의인구가총인구의 30% 를차지하게될것으로추산되며, 전형적인인구감소형연 령구조가나타날것으로보임. 2) 주택공적금의유입과유출은인구구조에큰영향을받음 도시인구연령구조의변화에따라공적금납부자수가감소하고납부율도제고되지않을것으로예상 되어, 주택공적금에침체혹은정체현상이나타날수있음. 25~45 세가주택소비의주요계층이며그중에서도 25~35 세의결혼적령기인구의주택수요는강성 ( 刚性 ) 을나타냄. 고령화진전에따라가정규모의소형화와빈둥지현상으로인해가구수가증가되어주택수요량이 증가할것으로예상됨. 인구구조와가정구조의변화추세는주택수요를증가시키고, 따라서주택공적금대출규모도지속적 으로확대될것으로보임. 주택공적금관리규정에따라납부자가이직휴양离休 퇴직노동력상실로인한완전사직다른도 시나해외로거주지를이전하는경우주택공적금탈퇴와계좌잔액의전액인출이가능함 인구고령화와도시인구유동의가속에따라이런종류의탈퇴성인출로인한공적금의지불압력이 계속확대될것임. 빠른도시화가공적금부족을가속화 중국경제의신속한발전에따라도시화수준도급격히상승함 도시인구비중은 1978 년 17.9% 에서 2011 년말 51.3% 로증가하였으며, 증가된도시인구는거대한주 택수요를형성 주택공적금의주요용도는납부자의상품주택구매대출이외에도개인주택의구매및건설대규모 수리등주택과관련된기타용도로의사용이가능하며주택임대에사용가능한지역도많음 또한납부자가주택을구매할때대부분미래공적금납입금을초과하는금액을대출받는방식을선 택하기때문에공적금계좌가기본적으로영( 零 ) 에가까운경우가많음. 도시화가주택수요증가를부추겨도시화율이비교적높은동부연해지역은주택공적금부족문제 가종종출현함 2) 我国住房公积金制度的现实挑战和发展方向 (2013 年 3月 5 日 ), 宏观经济研究. 6

7 공적금운용기제의내재적결함 현재중국주택공적금의기본운용형태는강제저축낮은저축이자와낮은대출이자지역내폐쇄 적운용보수적투자무자본운영임 운용과정중발생한수익은주택공적금대출리스크준비금, 관리센터의관리비용, 도시임대주택 건설의보조금으로사용됨. 이러한운용기제는장기적으로자금부족이발생할리스크를내재하고있으며, 주택공적금의지속가 능성을위협함. 강제저축과낮은금리는주택공적금의상호부조성과정책성에중요한의미를갖지만저축자와차 입자의비대칭으로인해낮은저축이자의손해를낮은대출이자수익으로보충할수없기때문에납 부자의공적금납부의욕을떨어뜨리는원인이됨 - 행정구역내에서폐쇄적으로운용되기때문에지역간조절기제가부족하여, 주택수요가왕성하거나 고령화가심한지역또는도시화수준이높은지역에서는거액의자금부족이나타날가능성이있음. 주택공적금대출방식이외의자금운용은주로국채구입이나은행예금으로이루어지는데이러한보 수적투자는공적금의가치보전과가치확장에불리함 주택공적금관리센터는비영리성사업단위로자본금이없이운용되며전문적금융감독시스템에 포함되지않을뿐아니라경영리스크감당능력과민사책임능력이없어서손실이발생하게되면 모두공적금납부자의손실로귀속됨 금융시장의경쟁압력 중국내상업은행의주택대출경쟁은이미상당히격렬하게진행되고있어정책이완화되거나자금 이풍부할때의개인대출금리는기준금리의 저금리우위가상대적으로약해짐 중국이 본이관심을갖기시작함 배까지도떨어질수있기때문에주택공적금대출의 에가입한이후세계최대의잠재력을지닌중국주택금융시장에대량의외국금융자 한편중국금융시장발전과투자채널의다각화도주택공적금자금원천의안정적성장에영향을 미침 강제저축과낮은이자율에대해공적금납부자들이불만을갖게됨 년 1~5 월광저우시에 30 억위안의주택공적금부족이발생했는데, 그원인은인플레이션에따 른가치절하를피하기위해많은사람들이공적금을현금화하여고정자산에대한투자를진행했기때 문임. 3) 3) 我国住房公积金制度的现实挑战和发展方向 (2013 年 3月 5 日 ), 宏观经济研究. 7

8 나. 보장성 주택공적금의보장성정도는납부비율과양의상관관계, 급여증가율과양의상관관계, 주택가격 성장률및공적금대출이율과는음의상관관계를가짐. 최근각지역의주택공적금납부비율이약간제고되었지만급여성장률이주택가격상승률을따르지 못함 주택공적금제도의우월성과보장성은경제가발달하지못한지역에서비교적좋은효과를보이고 있으며경제가발달한상하이등의대도시에서는그효과가충분히발휘되지못하여주택소비방면 에서주택공적금의공헌도가점차낮아지고있음 주택공적금제도가수용하지못하는계층이많을수록보장성은낮아짐. 염조방의해당조건에부합하지않으면서경제적용방经济适用房을구매할능력도없는경우와경제적용방과염조방신청기준에부합하지않으면서상품주택을구입할능력이없는경우는주택공적금을납부했다할지라도공적금의대출을누릴수없음이직휴양이나실업때문에주택공적금계좌가정지된수백만근로자대부분의개인사업자와프리랜서등의유동적직업인도시유입후당지에서수년간일을해온농촌출신노무자들은대부분주택공적금제도를통해주택을해결할수없음따라서주택공적금의잠재적수혜집단은도시취업인구의일부에불과하다고볼수있으며이들은주로경제상황이좋은국유기업과실직가능성이없는기업의근로자들임 다. 공평성 주민간소득격차가크지않고주택가격이안정적이었던개혁개방초기에는주택공적금이확실히 보편적혜택 의우세가있었음. 그러나현재소득격차가확대되고주택가격이급등함에따라주택공적금은저소득층에혜택을주기어려운상황이되었음 4) 경제적용방 ( 经济适用房 ): 중국의주택정책중하나로, 도시정부가조직하고부동산개발상혹은집체자본의 건설회사가건설하여도시저소득계층을대상으로판매하는사회보장적성격을지닌주택( 출처: 百度百科 ). 8

9 주택공적금납부액과급여사이의연결때문에, 저소득자와임시근로자에비해고소득자와고정근 로자가더큰혜택을받는구조가형성됨. 주택공적금납부액이많은사람일수록공적금운용으로주택을구입하여재산을증식시키는것이수 월하며저소득자는이런제도적장점을누리기어려움 또한소득이비교적높아주택구매능력이있는가정만 저금리 대출의혜택을받을수있으므로, 고소득층을보조해주는결과를야기함. 현재의주택공적금제도는약체계층의복리를향상시키지못할뿐아니라, 일정정도소득재분배가 전도( 顚倒 ) 되는결과를초래하기까지함. 3. 중국주택공적금제도의개선및발전방향 중국주택공적금제도의목표는도시근로자가급여로써주택소비를충당하기어려운현상을 개선하고, 주택시장의유효수요를육성하여주택의시장화개혁을추진하는것임. 주택제도전환이라는처음의목표는기본적으로실현된상황이나, 경제환경의변화에따라중하위 소득자가따라잡기힘든주택가격상승과정부재정의주택보장능력부족이라는새로운문제가 대두됨. 국가의주택보장체계건립을지원하는것이주택공적금이직면한새로운환경하에서의생존 및발전목표가되었으며, 따라서주택공적금제도는새로운위치선정의기초위에개혁개선과 발전을도모해야함. 가. 중위및중하위소득계층의주택을보장 중국의주택공적금은도시중하위소득계층의주택문제해결에주요한역할을하였으나, 소득격차 9

10 의확대에따라중하위소득자에대한지원이제대로실현되지못할뿐아니라, 오히려중상위 소득자에대한보조역할을한다는의문마저들고있음. 현재도시주택보장에대한수요가절박한상황이며, 정부재정으로단기간내보장성주택건설의 융자수요를충족하기는어려우므로, 저소득집단의주택문제해결에재정을집중사용해야함. 주택공적금의발전방향을중위및중하위소득계층의주택보장으로규정지어야함 저소득집단에대한기존의정부보장과다르게, 주택공적금은재정과신용이결합한반시장화 ( 半市場化 ) 보장형식이어야함. 소위반시장화보장은강제저축과세금우대등의정부간섭과자금의유상사용및상호부조합작 등의시장경제운용기제를포함함 나. 정책성주택융자기능발휘 중국의주택공적금제도는국가, 고용기관, 근로자개인의세주체가공동으로주택문제를해결하는 제도로, 주택보장의성질을가지고있음. 그러나정부재정에의한무상보조와달리그업무가금융의속성을가지므로정책성주택금융으로 명확하게위치를규정해야함 주택공적금의정책성을견지하여주택보장기능을효과적으로발휘하게함. 중국의주택공적금은주로주택소비대출의발급에치중하여납부자의상품주택구매지원에사용됨 상품주택가격이지속적으로상승하는과정에서이러한제도는부동산개발상을보조해주는것과유 사한효과가나타났으며, 심지어일정정도주택가격의상승을부추기는결과를초래하기도함. 주택공적금의정책성금융으로서의지위가명확히규정되면보장성주택건설과소비에관련된금융 기구시스템건립을통해수요와공급두가지측면에서모두주택시장에좋은영향을줄수있음 강제저축과저이율, 낮은초기지불금등의방식을통해저소득가정의보장성주택구매를지원할 수있음. 지방정부의보장성주택건설에금융지원을제공할수있음. 10

11 이렇게일부보장성주택의수요와공급을연결해야만주택공적금납부자에대한주택보장기능이 진정으로발휘될수있음 또한정책성목표의실현을위해서는중하위소득계층에좀더주력할필요가있음 금융식운용을확대하여도시주택갈등해소를가속함. 중국주택공적금의예금및대출위주의운용모델은그자체로이미전형적인금융운용방식에속 하나제도자체의특성으로인해자금원천과운용방면에많은한계가존재함 주택공적금의금융성이명확해져금융식운용이확대되면기능이더욱강하게효과를발휘할수있음 강제저축의원칙이변하지않는다는전제하에서저금리저축과저금리대출정책을일반금리예금과 저금리대출로조정하여납부자의납부의욕을고취시킬수있음. 자금의폐쇄적운용시스템을타파하여지역간조절을실현하고, 은행간융자시장에진출하거나채권 발행을통해자금을모집하며, 보험및펀드시장등을이용한다양한투자채널을확보하여주택공 적금기금가치의보전과증식을진행함. 이러한개혁조치들은대규모보장성주택건설의자금지원과주택갈등개선에효과가있을것임 시장화운용기제를통해주택공적금의관리효율을제고함. 중국주택공적금관리센터는그동안행정관리와자금의모집에만치중하였으며납부금의가치보존및증가와운용의효율제고는오히려줄곧경시되어옴 이는주택공적금의매력을저하시키고생명력에도심각한영향을끼침. 주택공적금관리센터는정책성금융기구의경영원칙과시장화운용방식에따라원금과이자회수등의자금안전과수익실현에노력해야함납부자의이익확대를보장하고규범적관리와서비스수준의향상을통해주택공적금커버율을확장시켜더많은비공유제기업을가입시키고프리랜서등의집단이주택공적금에참여하여혜택을입을수있도록해야함 전문화관리를시행하고주택공적금의지속가능한발전을보장함. 현재의행정관리식관리모델에서탈피하여시장화원칙준수규범화된법인지배구조건립전문적관리자와인센티브및제약시스템구축효율적인금융리스크관리체계마련을포함한내부관리시스템개선이요구됨 11

12 정책성금융기구로서리스크공동분담기제및지속적재정지원기제를건립하고외부감독시스템 을전면완비하여재정부와주택및도농건설부 업무에관한관리감독을담당해야함 住房和城乡建设部 가정책목표실현정도와구체적 효율적이고전문적인내부관리와외부감독구조가확립되어야시장경쟁과환경변화에적합한주택 공적금제도의지속가능한안정적발전이가능함 我国住房公积金制度的现实挑战和发展方向年月宏观经济研究探索住房公积金的管理模式年月日经营管理者我国住房公积金制度改革刍议年月日辽宁经济 중국사회보험제도해설 자료정리중국인민대학경제학원박사과정한지민 12

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2-1-3.hwp 증권거래소 / 금융감독원 유가증권 관리 / 감독 스폰서 설립 현금 REITs ㅇ 주주총회 ㅇ 이사회 ㅇ 감사 현금 주식 / 수익증권 투자자 (자본시장) 지분 출자 부동산 (부동산시장) 소유권 / 모기지 계약 주간사 : IPO, 증자 등 자산운용회사 관리/ 개발/ 처분 자산 관리 / 운용계약 신용평가회사 부동산정보회사 : 신용등급 : 정보제공 ㅇ 부동산 관리