공급 에는 3권역 내 준공된 프라임 오피스가 없었다. 그러나 2012년 8월 준공된 Three IFC에(YBD) 한국IBM 이 계약 한 것으로 알려져 2분기부터 프라임 오피스 분석대상에 포함하였다. Three IFC의 오피스 임대가능 면적은 여의도 프라임 오피스(사옥제

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달형 전
8 years ago
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1 Savills World Research 브리핑 서울 프라임 오피스 사진 : Gwanghwamun, Seoul, CBD 개요 1분기에는 통합, 확장 이전이 활발히 이루어지며 큰폭의 수요 증가를 보였지만, 2분기에는 주요 권역 외 지역이나 공기업이 지방에 짓고 있던 사옥을 준공하고 본사를 이전하여 프라임 오피스 수요가 감소하였다. 의 서울 프라임 오피스 전년동기대비 임대료 인상률은 1.0%로 물가상승률(1.6%) 보다 낮았다. 서울 프라임 오피스의 수요는 순흡수면적 -39,260sqm로 감소를 나타내었다. CBD, GBD, YBD 모두 수요가 감소하였다. 부터 YBD Three IFC 를 분석 대상에 포함하여 YBD 공실률이 전분기 대비 2배로 상승하였다. 2분기에는 8건의 오피스 거래가 이루어졌으며 거래 규모는 1조를 상회하였다. "1분기 수요 증가, 2분기 수요감소 현상이 2011년 이후 3년째 지속되었고, Three IFC의 공급으로 공실률은 전분기대비 2.6%p 증가하였다. 6월말 현재 5년만기 국고채 금리는 3%이하로 하락하였으나, 프라임오피스 Cap Rate는 5%대 초반으로 추정 된다" savills.co.kr/research 01

CBD, GBD, YBD 모두 수요가 감소하였다. 부터 YBD Three IFC 를 분석 대상에 포함하여 YBD 공실률이 전분기 대비 2배로 상승하였다. 2분기에는 8건의 오피스 거래가 이루어졌으며 거래 규모는 1조를 상회하였다.

2 공급 에는 3권역 내 준공된 프라임 오피스가 없었다. 그러나 2012년 8월 준공된 Three IFC에(YBD) 한국IBM 이 계약 한 것으로 알려져 2분기부터 프라임 오피스 분석대상에 포함하였다. Three IFC의 오피스 임대가능 면적은 여의도 프라임 오피스(사옥제외)Stock의 12.2%, 서울 프라임 오피스(사옥제외) Stock의 2.8%를 차지하여 서울의 공실 률 상승에 영향을 미쳤다. 하나은행 사옥 은 재건축을 위해 2014년 6월 말부터 철거를 시작하였고, 기존 사옥 대비 1.6 배 큰 규모의 오피스로 2017년 준공될 예정이다. 재건축이 시작됨에 따라 하나 은행은 Gran Seoul에 임차하였으며, 하나은행 본사 사옥은 프라임 오피스 Stock에서 제외하였다. 잠실에는 삼성SDS의 신사옥이 준공되었다. 수요와 공실률 2014년 7월 한국은행이 발표한 자료에 따르면 한국의 2014년 경제성장률 예상치는 3.8%로 지난 4월 발표한 경제성장률 예측치 4.0%보다 하향조정 되었다. 세계 경제가 기존에 예측했던 것 보다 완만한 회복세를 나타내고 원화 절상에 따라 우리나라의 수출경쟁력이 약화될 것으로 예상되면서, 2014년 우리나라의 수출경기도 기존 전망치 보다 둔화될 것으로 예측하고 있다. 또한 세월호 사고의 영향으로 내수가 위축되고 소비 심리가 저조하여 2/4분기 경제성장률이 전망치보다 낮아진 것으로 추정 하고 있다. 표 1 권역별 월임대료 및 공실률, 권역 표 2 신규공급 오피스, 평균 임대료 (원/ sqm 임대면적기준) 평균 임대료 (원/ sqm 전용면적기준) 전년동기대비 인상률 (%) 순흡수면적 (sqm) 공실률 (%) CBD 97, , , GBD 85, , , YBD 77, , , Overall Seoul Average *서울 프라임오피스 순흡수면적 89, , ,260* 13.6 권역 빌딩명 공급시기 연면적(sqm) 층수 비고 YBD Three IFC 2012년 8월 161,106 B7/F-55/F Others (잠실) 2015년 상반기 한국IBM 입주 예정 현재 약 20% 임대 계약 완료 삼성SDS타워 2014년 5월 99,537 B2/F-15/F 삼성SDS 신사옥 CBD 하나은행본사(멸실) 2017년 55,703 B4/F-20/F 차트 1 실질 GDP 성장률 및 실질 수출증가율, 2006년-2015년(전망) 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 출처 : 한국은행 13.4% 5.2% 경제성장률 (실질, 전년대비 %) 수출액실질증가율 (전년대비 증가율 %) 5.5% 12.4% 2.8% 6.0% 0.4% 0.7% 13.5% 6.5% 3.7% 2.3% 멸실 후, 현재 연면적의 1.6배로 재건축 예정 P 2014F 2015F 17.1% 4.4% 4.5% 3.0% 6.5% 3.8% 8.3% 4.0% 2014년 6월말 기준, 금융 및 보험업 종사자수는 전년동기대비 5.4% 감소한 843,000명으로 발표되었다. 금융 및 보험업 종사자 수는 2013년 7월 이후로 감소 추세를 보이고 있다. 표 3 삼성 SDS 타워 공식명칙 잠실 SDS타워 (잠실향군타워 B동) 주소 서울특별시 송파구 신천동 7-13 서울 프라임 오피스는 수요가 감소하며 순흡수면적이 -39,260sqm를 기록하였다. 감평과 외부권역에 개발한 사옥(지방 및 서울 Sub-권역(잠실,DMC))으로 이전하여 CBD, GBD, YBD권역 모두 수요가 감소하였다. 프라임 오피스 수요 감소와 더불어 Three IFC를 당분기부터 분석대상에 용도지역 대지면적 (sqm) 연면적 (sqm) 건폐율 (%) 준공일 일반상업지역 7,716 99, 년 5월 savills.co.kr/research 02

잠실에는 삼성SDS의 신사옥이 준공되었다. 수요와 공실률 2014년 7월 한국은행이 발표한 자료에 따르면 한국의 2014년 경제성장률 예상치는 3.8%로 지난 4월 발표한 경제성장률 예측치 4.0%보다 하향조정 되었다.

3 포함함에 따라 서울 프라임오피스의 공실률도 전분기 대비 2.6%p 상승한 13.6%를 기록하였다. CBD 권역의 순흡수면적은 -7,780sqm 으로 전분기보다 수요가 감소하였으나, 하나은행 본사가 재건축을 위해 멸실 되며 오피스 총량이 감소하여 공실률은 0.8%p 하락한 12.0%를 기록하였다. YTN은 DMC에 준공한 신사옥(YTN 뉴스퀘어)으로 본사를 이전하였다.신 사옥은 2013년에 준공되었으나 방송 장비의 설치 및 시설 이전으로 이번 분기에 입주를 완료 하였다. YTN의 이전으로 YTN타워의 공실률은 45%로 증가하였다. 하나은행이 본사(재건축) 에서 이전하여 신규로 임차한 그랑 서울의 면적은 기존 사옥 면적보다 작기 때문에 CBD 순흡수면적이 감소하였다. 동양생명은 명동의 동양증권빌딩과 동양생명사옥에서 그랑서울(10,988sqm 임차)로 이전하였으나 GS건설이 감평 하고 그 공간에 동양생명이 입주하였기 때문에 순흡수면적은 증가하지 않았다. GS건설의 감평과 YTN의 신사옥으로의 이전 등으로 CBD권역의 프라임 오피스 수요는 1분기보다 감소하였다. GBD권역의 순흡수면적은 -24,280sqm 를 기록하였으며, 기업들의 본사가 외부권역으로 이전함에 따라 수요가 감소하였다. 공실률은 지난 분기 대비 1.2%p 상승한 8.0% 였다. 글라스타워 에 입주해 있던 남동발전은 공공기관 지방 이전 정책에 따라 진주로 본사를 이전하였고, 플래티넘타워에 있던 삼성 SDS와 캐피탈타워에 있던 삼성생명이 5월 잠실에 준공된 삼성SDS타워로 이전하며 삼성SDS타워로의 이전이 시작되었다. GFC에는 네이버계열사인 라인플레이가 신규로 입주하였으며, 엔씨소프트빌딩 에는 아쿠쉬네트코리아가 Secondary 빌딩에서 이전하였다. 엔씨소프트빌딩은 본사의 판교 이전 후, 3분기 만에 공실률 이 50%(입주기준) 이하로 하락하였다. 차트 2 금융 및 보험업 종사자수 추이, 2005년 06월-2014년 06월 종사자 수 ('000) 출처 : 한국은행 차트 3 순흡수면적, 2008년 1분기- sq m 350, , , , , ,000 50, , , , , 차트 4 서울 프라임 오피스 공실률, 2002년 1분기- 30% 25% 20% 15% Jun-05 Jun-06 Jun-07 Jun-08 Jun-09 Jun-10 Jun-11 Jun-12 Jun-13 Jun-14 CBD GBD YBD CBD GBD YBD YBD (Three IFC 제외) Three IFC 포함 24.8% Three IFC 제외 14.4% YBD권역도 수요가 감소하여 순흡수 면적이 -7,200sqm를 기록하였으며 Three IFC를 이번 분기부터 분석에 포함하여 공실률이 24.8%로 상승 하였다. 수요 감소의 주요 원인은 동양증권빌딩 내 동양증권과 HMC증권의 감평이었다. 10% 5% 0% savills.co.kr/research 03

하나은행이 본사(재건축) 에서 이전하여 신규로 임차한 그랑 서울의 면적은 기존 사옥 면적보다 작기 때문에 CBD 순흡수면적이 감소하였다. 동양생명은 명동의 동양증권빌딩과 동양생명사옥에서 그랑서울(10,988sqm 임차)로 이전하였으나 GS건설이 감평 하고 그 공간에 동양생명이 입주하였기 때문에 순흡수면적은 증가하지 않았다.

4 동양증권빌딩의 감평 면적에는 유화증 권빌딩에 임차해 있던 삼성생명이 입주하였다. 유진증권빌딩도 경제발전 노사정위원회(정부서울청사,CBD)의 이전과 유진증권의 감평으로 공실이 증가하였다. 그러나 여의도 공실률 상승의 가장 큰 원인은 Three IFC(2012년 8월에 준공) 를 당분기부터 분석 대상에 포함하였기 때문이다. Three IFC에는 최근 한국IBM 이 임차 계약을 완료한 것으로 알려졌다. Three IFC를 제외한 YBD권역의 공실 률은 14.4%로 1분기보다 0.6%p 상승 하였다. 전망 CBD권역의 YTN타워(8,321sqm)의 주택금융공사 본사가 3분기에 부산 BIFC로 이전할 예정이다. D타워 (105,461sqm,신축)와 역전타워 표 4 주요 임차인 이동, (39,908sqm, 리모델링)의 4분기 준공으로 2014년 하반기 CBD권역의 공실률은 상승할 가능성이 있으나 대기수요가 있어 수요도 증가 할 것 으로 예상된다. GBD권역의 골든타워와 삼성생명 삼성동오피스에 임차해 있던 삼성SDS 는 7-8월 중에 잠실의 삼성SDS타워 (2014년 5월 준공)로 이전할 예정이다. 삼성생명삼성동오피스의 삼성SDS가 임차했던 80%의 면적은 인터파크가 임차하며 공실이 해소될 것으로 알려졌다. 아세아타워는 GS건설 TFT 의 프로젝트 종료로 공실이 발생할 예정이기 때문에 3분기 GBD권역은 공실률이 2분기보다 상승할 것으로 전망된다. YBD권역은 유화증권빌딩에 임차중인 키움증권의 본사가 사옥(키움파이낸스 스퀘어)으로 이전 할 예정이다. Two IFC에는 옥시레킷벤키져(2,980 sqm)와 다이멘션데이터코리아, 엔티티 코리아가(2,980 sqm) 입주할 것으로 조사되었으며, 3분기 입주율은 약 75% 에 이를 것으로 알려졌다. 2014년 하반기부터 2015년 상반기 사이에 63빌딩에 교직원공제회와 HP 빌딩에 팬택C&I, Three IFC에 한국IBM 등의 대형임차인들이 입주할 것으로 조사되어 공실률은 현재보다 약 4-5%p 정도 하락할 것으로 예상된다. 서울 프라임 오피스에 입주해 있던 공공기관들이 지방 이전을 순차적으로 진행하고 있다. 이러한 공공기관 지방 이전 정책으로 서울 프라임 오피스 수요가 영향을 받고 있으며, 지방 이전이 대부분 완료되는 2015년까지 지속될 것으로 전망된다. 프라임오피스에 이전 권역 이전 빌딩명 임차인 사용면적(sqm) 입주 권역 입주 빌딩명 입주면적(sqm) 하나금융 하나은행 33,650 CBD 그랑서울 23,277 동양증권사옥 동양생명 N/A CBD 그랑서울 10,988 그랑서울 GS건설 10,988 감평 CBD 증평 평창동계올림픽 준비위원회 N/A CBD 센터원 2,949 증평 아모레퍼시픽 N/A CBD 시그니쳐타워 1,590 YTN타워 YTN 14,562 DMC YTN뉴스퀘어 16,529 파인애비뉴 하나대투증권 N/A YBD 하나대투빌딩 2,942 캐피탈타워 삼성생명 2,810 잠실 삼성SDS타워 N/A GBD 플래티넘타워 삼성SDS 1,805 잠실 삼성SDS타워 N/A 글라스타워 한국남동발전 6,063 지방 이전 진주 사옥 N/A 아셈타워 한국화웨이기술유한회사 N/A CBD 올리브타워 2,628 교원공제회빌딩 마이에셋자산운용 N/A YBD Two IFC 1,980 유화증권 삼성생명 6,426 YBD 동양생명빌딩 N/A YBD 유진투자증권빌딩 경제발전노사정위원회 3,752 CBD 정부서울청사 N/A 유진투자증권빌딩 유진투자증권 1,874 감평 동양생명빌딩 HMC/동양증권 5,950 감평 Others Secondary 독일대사관 N/A CBD 서울스퀘어 3,947 파라다이스빌딩 아쿠쉬네트 코리아 N/A GBD NC소프트 2,965 신규 CITS N/A (중국비자발급기관) CBD 서울스퀘어 4,522 신규 생명보험협회 교육문화센터 N/A 센터포인트 광화문 1,858 신규 라인플레이 N/A GBD GFC 2,324 savills.co.kr/research 04

D타워 (105,461sqm,신축)와 역전타워 표 4 주요 임차인 이동, (39,908sqm, 리모델링)의 4분기 준공으로 2014년 하반기 CBD권역의 공실률은 상승할 가능성이 있으나 대기수요가 있어 수요도 증가 할 것 으로 예상된다.

5 입주해 있으며, 지방으로 이전했거나 이전을 계획중인 공공기관(공기업 포함) 은 표5와 같다. 임대료 에는 서울에 있는 프라임 오피스 94개 중 3개의 빌딩(GBD 2개, YBD 1개)만이 임대료를 인상하였다. GBD의 도심공항터미널과 도심공항타워, YBD의 하나대투증권빌딩이 신규 임차인과 인상된 임대료로 계약하였다. 서울 프라임 오피스의 전년동기대비 임대료 인상률은 1.0%로 소비자물가 상승률 1.6%보다 낮았다. 전년동기대비 관리비 인상률은 2.3%를 기록하였으며 지난 2년동안 CPI 상승률 보다 높았다. 2분기의 권역별 관리비 상승률은 CBD 2.3%, GBD 2.1%, YBD 2.5% 로 YBD는 3권역 중 임대료 인상률은 가장 낮았으나 관리비 인상률 이 가장 높았다. 표 5 권역별 공공기관의 지방 이전 권역 기관명 빌딩명 이전지역 이전시기(예상) CBD GBD 이전완료 출처 :(GBD) 세빌스 코리아 주택금융공사 YTN타워 부산 2014 한국장학재단 연세빌딩 대구 2015 H1 한국교육과정평가원 정동빌딩 충북 이전시기 미확정 한국서부발전 GFC 충남 태안 2014 H2 한국수력원자력 한전본사 경주 2014 한국전력 한전본사 나주 2014 한국전력거래소 한전본사 나주 2014 한국자산관리공사 아셈타워 부산 2014 한국동서발전 한전본사 울산 2014 한국남동발전 글라스타워 진주 2014 차트 5 서울 프라임 오피스 빌딩 임대료 지수, 2000년 1분기- 160 CBD GBD CBD 전망 2014년 3분기에는 YG타워, YTN 타워, 스테이트타워남산, 페럼타워등이 명목임대료 인상을 계획하고 있다. 전년동기대비 임대료 상승률은 2분기와 비슷한 수준인 1%대로 전망되며, 전년동기대비 관리비 인상률도 2% 초반으로 예상된다. /2001 = 매매 및 투자시장 에는 CBD의 시그나타워, 서대문 권역의 센트럴플레이스, 디오 센터, YBD의 미래에셋생명빌딩, GBD 의 시선바로세움3차 등 총 8개 물건이 거래되었다. 총 거래금액은 1조원을 상회하여 1분기 거래금액(약 7,100억원) 보다 증가하였다. 프라임오피스의 Cap Rate은 1분기와 비슷한 5% 초반으로 추정 된다. CBD권역의 시그나타워는 2013년 6월 매매계약 이후 1년만에 거래가 종결 되었다. 라이나생명은 이 빌딩을 신한 BNPP자산운용으로부터 2,420억원 (1,952만원/3.3058sqm)에 매입하였다. 그러나 계약금에 대한 이자비용과 계약기간동안 지불한 임대료를 고려할 경우 2,000만원/3.3058sqm 이상으로 차트 6 권역별 전년동기대비 임대료 인상률, 2008년 1분기- 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% 40, 한국은행 CBD GBD YBD 소비자물가상승률 savills.co.kr/research 05

5% 로 YBD는 3권역 중 임대료 인상률은 가장 낮았으나 관리비 인상률 이 가장 높았다.

6 추정된다. 시그나타워에는 서울시티 타워에 있던 라이나생명 본사와 Secondary 오피스에 있던 TM센터가 이전하여 빌딩 전체를 사옥으로 사용 하고 있다. 신한 BNPP자산운용은 중림동의 센트럴 플레이스와 디오센터를 Block Deal 형태로 KB자산운용에 매각하였다. 디오센터는 각 호마다 개별 소유권을 보유한 오피스텔을 제외하고 신한 BNPP자산운용이 소유한 오피스 부분 (55%)만 거래되었다. 센트럴플레이스의 거래금액은 1,480억원(1,434만원/ sqm)으로 Cap Rate는 6% 초반, 디오센터는 648억원(1,153만원/ sqm)으로 Cap Rate은 7% 중반 으로 추정된다. 차트 7 서울 프라임 빌딩 시장 거래규모, 2007년 1분기- KRW (trillion) GBD 권역의 바로세움3차는 시공사인 두산중공업이 Leaseback 조건으로 엠플러스자산운용에 매각하였다. 매각금액은 1,680억원이며 (2,040만원/ sqm) 매각금액 중 1,590억원은 PF대출금 상환에 쓰일 것으로 알려졌다. YBD권역의 미래에셋생명빌딩은 KTB자산운용(935억원)이 매입하였다. KTB자산운용은 미래에셋생명빌딩의 주차장부지를 포함하여 현재 오피스 3배 규모인 연면적 46,428sqm의 오피스로 재건축(2017년 준공 예정)할 것으로 알려졌다. SC은행잠실전산센터는 아시아신천 사모부동산투자유한회사(아시아자산 운용)가 현대사모부동산투자신탁15 호(현대자산운용)로 매각하였다. 매각 금액은 2,008억원이며, 현대자산운용은 전산센터를 오피스로 재개발하여 현대해상의 사옥으로 사용할 것으로 알려졌다. 한진중공업은 재무구조 개선을 위해 한진중공업 남영동 본사와 부산 R&D 센터를 베스타스자산운용에 매각하였다. 매각금액은 남영동 본사사옥이 1,137억 원, 부산 R&D센터는 360억원이다. 차트 8 서울 오피스 Cap Rate 추이, 2005년 1분기- 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%, 한국은행 차트 9 5년 만기 국고채 및 기준금리 추이, 2012년 1월 년 7월 4.0% 3.8% 3.5% 3.3% 3.0% 2.8% 2.5% Spread (우) Cap rate (좌) 5년만기 국고채 (좌) 년만기 국고채 기준금리 현재 개발중인 동자동 제8구역 도시 환경정비사업(오피스, 오피스텔)은 KB 자산운용이 매입계약을 체결하였으며, 준공되는 2015년 상반기에 거래가 종결 될 것으로 예상된다. 오피스 매매가는 2.3% 2.0% 2012/01/02 출처 : 한국은행 2012/03/ /05/ /07/ /09/ /11/ /01/ /03/ /05/ /07/ /09/ /11/ /01/ /03/ /05/ savills.co.kr/research 06

차트 7 서울 프라임 빌딩 시장 거래규모, 2007년 1분기- KRW (trillion) 6 5 4 3 2 1 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 GBD 권역의 바로세움3차는 시공사인 두산중공업이 Leaseback 조건으로 엠플러스자산운용에 매각하였다. 매각금액은 1,680억원이며 (2,040만원/ 3.

7 매각종료 시점기준 1,412억원으로 알려졌으며, 실투자자는 Gaw 캐피탈로 표 6 주요거래사례, 알려졌다. 권역 빌딩명 매도자 매수자 매매면적 (sqm) 매매가격 (단위:억 원) 5년만기 국고채의 2분기 평균은 3.07% 였으나, 6월 말부터 하락하기 시작하여 7월 15일 기준 일별 5년만기 국고채 금리는 2.78%까지 하락하였다. 국고채 금리가 하락하고 있음에도 불구하고 프라임 오피스의 Cap Rate는 1분기와 비슷한 5% 초반 수준으로 추정된다. 2분기 5년만기 국고채와 프라임오피스의 Cap rate 스프레드도 지난분기와 비슷한 200bp 수준을 유지하고 있다. CBD 시그나타워 신한BNPP자산운용 라이나생명보험 주식회사 40,991 2,420 서대문 센트럴플레이스 신한BNPP자산운용 KB자산운용 34,125 1,480 서대문 디오센터 신한BNPP자산운용 KB자산운용 18, GBD 시선바로세움3차 두산중공업 엠플러스자산운용 27,220 1,680 YBD 미래에셋생명빌딩 미래에셋생명 KTB자산운용 14, 잠실 SC은행 잠실전산센터 아시아자산운용 현대AMC 21,279 2,008 남영동 한진중공업 남영동사옥 한진중공업 베스타스AMC 31,787 1,137 부산 한진중공업 부산R&D센터 한진중공업 베스타스AMC 24, Please contact us for further information Savills Savills Research K.D. Jeon Chief Executive Officer kdjeon@savills.co.kr Youngtaek Kim Vice President ytkim@savills.co.kr Hyosung Kim Senior Director hyoskim@savills.co.kr Crystal Lee Senior Director Investment Advisory csjlee@savills.co.kr JoAnn Hong Director jhong@savills.co.kr Simon Smith Senior Director Asia Pacific ssmith@savills.com.hk Sue Lee Director Tenant Rep slee@savills.co.kr Grace Ko Director CRES Leasing Service graceko@savills.co.kr Seunghan Lee Director, Leasing & Marketing, Development Sales seunghanlee@savills.co.kr Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.co.kr/research 07

CBD 시그나타워 신한BNPP자산운용 라이나생명보험 주식회사 40,991 2,420 서대문 센트럴플레이스 신한BNPP자산운용 KB자산운용 34,125 1,480 서대문 디오센터 신한BNPP자산운용 KB자산운용 18,572 648 GBD 시선바로세움3차 두산중공업 엠플러스자산운용 27,220 1,680 YBD 미래에셋생명빌딩 미래에셋생명 KTB자산운용

8 부록 서울 오피스 시장 및 Savills 조사빌딩 개요 표 8 조사빌딩 개요, 2014년 6월 기준 CBD GBD YBD Total 빌딩개수 A 평균 연면적 (sqm) 83,161 96, ,691 91,052 평균 준공연도 빌딩개수 B 평균 연면적 (sqm) 51,872 39,783 49,218 46,989 평균 준공연도 빌딩개수 총합계 면적 총합계(sqm) 2,970,715 2,063,331 1,321,707 6,355,753 리서치&컨설팅 팀 1. 서울 대형 오피스 빌딩 - 서울시에 입지하고 있는 30,000 sqm 이상의 대형 오피스 빌딩은 100% 사옥으로 사용되는 빌딩을 포함하여 2014년 6월 현재 총 290개, 총 연면적 약 16,960,000 sqm인 것으로 조사되었음. 이중 CBD에 31.9%, GBD에 20.8%, YBD 에 14.1%가 밀집되어, 전체의 약 66.8% 가 이들 세 지역에 분포하고 있는 것으로 나타났음. 2. Seoul Prime Office 등급에 대한 정의 - Savills 에서는 연면적과 위치, 접근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연도, 빌딩시설, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 오피스 빌딩의 등급을 정하고 있음. - CBD, GBD, YBD의 3개 주요 권역에 위치한 30,000 sqm 이상 빌딩 중 상대적으로 우수한 빌딩을 프라임 빌딩이라고 정의함. - 프라임빌딩 120개 중 94개를 대상으로 서울 오피스시장 동향에 대한 조사 및 분석을 하였음. 3. 임대료 - 임대료는 보증금과 월세로 이루어져 있으며, Savills 는 건물주가 책정한 기준층 명목임대료(Face Rent)를 조사 및 분석함. 보고서에서 언급된 월임대료는 월세로, 보증금은 월세의 10배임. 4. 순 흡수면적 (Net absorption) - 해당 기간 동안 오피스 시장 내 증가하거나 감소한 임대면적임. 5. Cap rate 산정 방법 Cap Rate : (보증금운용이익(5%)+기준층 명목임대료+관리비초과이익)x임대율 (95%) x 12 / 거래가, 거래사례별 Cap Rate의 비교를 위해 보증금운용이율은 5%, 임대율은 95%를 일괄적용 함. savills.co.kr/research 08

서울 대형 오피스 빌딩 - 서울시에 입지하고 있는 30,000 sqm 이상의 대형 오피스 빌딩은 100% 사옥으로 사용되는 빌딩을 포함하여 2014년 6월 현재 총 290개, 총 연면적 약 16,960,000 sqm인 것으로 조사되었음. 이중 CBD에 31.9%, GBD에 20.8%, YBD 에 14.1%가 밀집되어, 전체의 약 66.

공급 에는 3권역 내에 준공된 프라임 오피스가 없었다. 4분기에는 3개동의 프라임 오피스가 신규로 준공 될 예정이다.(사옥1개동, 임대용 오피스 2개동) 수요와 공실률 2014년 10월 한국은행이 발표한 자료에 따르면 한국의 2014년 경제성장률 예측치는 3.5%로 지

공급 에는 3권역 내에 준공된 프라임 오피스가 없었다. 4분기에는 3개동의 프라임 오피스가 신규로 준공 될 예정이다.(사옥1개동, 임대용 오피스 2개동) 수요와 공실률 2014년 10월 한국은행이 발표한 자료에 따르면 한국의 2014년 경제성장률 예측치는 3.5%로 지 Savills World Research 브리핑 서울 프라임 오피스 사진 : Yeouido, Seoul 개요 삼성SDS가 지난 2분기 준공한 잠실 사옥 주변으로의 이전을 지속하고 증권업계의 임차면적 감소가 계속되어 GBD와 YBD 의 수요는 감소하였고 에서는 소폭의 수요 증가가 나타났다. 의 수요 회복에도 불구하고 GBD, YBD의 수요 감소로 서울프라임오피스의