핀테크혁신이부동산시장에미칠영향에관한고찰 * 이성복연구위원자본시장연구원금융산업실 Ⅰ. 서론 2015년부터국내에서핀테크가큰화두로떠올랐다. 지금은핀테크가금융개혁의핵심과제중하나이다. 이의결실로 2016 년 1월증권형크라우드펀딩 (crowdfunding) 제도가시행되었으며, 3월비대면계좌개설이전면적으로허용되었고, 12월국내최초로한국형인터넷전문은행이설립될예정이다. 그밖에간편송금, 간편결제, P2P(peer-to-peer) 대출, 로보어드바이저등이출현하여한국금융산업의지각을변동시키고있다. 최근핀테크혁신분야중에서새롭게주목받는분야가보험과부동산이다. 특히부동산은 2015 년처음으로전세계적인핀테크성공사례로보고된분야라는점에서핀테크혁신의잠재력이높은분야이다. 본고는이러한시대적변화의흐름속에서핀테크혁신이부동산시장에미칠영향을간략히살펴보고자한다. Ⅱ. 핀테크혁신정의와역할 1. 핀테크혁신의정의 핀테크 ( fintech) 는금융 ( finance) 과기술 (technology) 의융합 (convergence) 을의미한다. 융합이란이질적인둘이상의것들이모여경계가모호한새로운기능이나서비스를제공하는것이다. 금융과기술의단순한조합또는결합을핀테크라고부르지않는다. 또한사람이반복적으로또는수기로했던업무의일부를전산화또는자동화하는것도엄격하게보면핀테크라고볼수없다. 다만금융산업및금융시장의전산화의경우금융이주도하는핀테크라고소극적으로정의하기도한다. 핀테크는새로운부가가치를창출할수있는창조적파괴 (creative distruption) 또는파괴적혁신 (distruptive innovation) 을추구한다. 핀테크혁신은새로운금융의영역을개척하고있다. 따라서핀테크는금융산업및금융시장의패러다임을바꾸는창조적혁신 (creative innovation) 이다. 이를두마디로줄이면핀테크혁신이다. 그러나핀테크도악용될수있다. 금융소비자의재산에피해를끼치거나, 금융시장의질서를교란하고, 금융안정성을저해시킬수있다. 예를들면, 중국의 P2P 대출업체가대표적인사례이다. 2015 년말중국의 P2P 대출업체 2,595 개중 896개가공식적으로부실업체 ( 전체의 34.5%) 로지정되었다 ( 금융연구원, 2015). 일부부실업체대표는투자자에 * 본고는필자의개인적인의견이며, 자본시장연구원의공식적인의견이아님을밝힙니다. 62 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS
집중조명 I 핀테크혁신이부동산시장에미칠영향에관한고찰 게원금을일정부문보장했던약속을지키지못하고감당할수없어야반도주하기도하였다. 이처럼핀테크는창조적혁신을추구하지만, 악의적수단으로도사용될수있다. 2. 핀테크혁신의역할핀테크혁신의역할은크게세가지로요약된다 ( 이성복, 2015). 첫째, 핀테크는기존의고비용금융관행을파괴하고, 금융거래비용을절감시키는혁신을추구한다. 이를통해핀테크기업은금융소비자의금융니즈를확대시키고이를하나의수익기회로삼고자한다. 핀테크기업대부분이직관적이고투명한수수료체계를수립하여고객에게이를기존금융회사와다른하나의차별적서비스로제시하는것도이때문이다. 둘째, 핀테크는금융거래당사자간의정보의질격차를해소시키고, 금융거래의효율성을제고시키는혁신을추구한다. 우리는지금정보의홍수시대에살고있다. 방대한정보의양에억눌려있다. 어떤정보를선택해봐야하는지, 어떤정보가필요한정보인지, 어떤정보를활용해의사결정을해야하는지를모를때가많다. 핀테크는이러한개인의정보수집능력과활용능력의한계를극복하도록돕는금융서비스를제공하는것을추구한다. 이를통해개인의금융과관련된투자결정, 위험관리, 자산배분등의효율성을높이고자한다. 셋째, 핀테크는기존금융회사가포괄하지못하거나않는금융서비스소외를축소시켜, 금융이용의기회를넓히고금융이용자의권익을신장시키는혁신을추구한다. 이를통해핀테크기업은새로운틈새시장을발굴하고새로운형태의금융상품과금융서비스를만들어금융의영역을넓혀나가고이를하나의수익기회로삼고자한다. 즉핀테크혁신은기존금융회사의시장을뺏는것보다창조적혁신을통해새로운시장을개척하고자한다. 이처럼핀테크혁신은기존금융산업또는금융시장의금융마찰 (financial friction) 을최소화하는데그의의가있다고볼수있다. 만약핀테크혁신이단순히기존금융상품또는금융서비스를복제하여대량생산하는데급급했다면아마핀테크혁신에대한지금의관심은비판으로바뀌어있었을것이다. Ⅲ. 핀테크혁신과부동산금융 핀테크혁신은이미부동산금융부문까지영향을끼치고있다. 핀테크혁신의특징중에하나가금융서비스를제공하는데사람의개입을최소화시키고대신에자동화시켜비용을크게절감시킬수있다는점이다. 즉핀테크기업의금융서비스한계비용은거의영 (zero) 에가깝다. 이때문에핀테크기업은동일한금융서비스를무제한으로공급할수있다. 또한핀테크기업은모든금융서비스를비대면으로제공할수있다. 이때문에고객은연중 24시간이용할수있다. 이두가지가결합될경우핀테크기업은금융서비스를더많은고객에게언제나더싸게제공할수있게된다. 부동산시장은핀테크혁신이제공하는부동산금융에대한투자자의공급과개발자의수요에의해영향을받을수있다. 부동산에투자하고싶은투자자는부동산금융의공급자의역할을한다. 부동산을개발하는개발자는부동산금융의수요자의역할을한다. 핀테크혁신은거래비용을절감시키고, 거래효율을제고시키고, 금융이용의기회를넓히고금융이용자의권익을신장시키는등기존부동산금융에존재했던금융마찰을최소화함으로써새로운수익기회를창출할수있다. 현재핀테크혁신중에서부동산시장에직접적으로영향을미칠수있는분야는크라우드펀딩 (crowdfunding) 이다. 2016 July Vol.98 63
1. 부동산크라우드펀딩개념크라우드펀딩의개념은간단하다. 투자하고싶은개인들이있다. 이들은어디에투자할지를잘모른다. 투자받고싶은기업이있다. 이들은사업자금을쉽게유치하고싶다. 이를중개하는금융회사가있다. 이러한역할은그동안은행이담당해왔다. 자본시장도이러한역할을담당해왔다. 그런데은행은너무싸게자금을수신해너무비싸게자금을빌려준다. 기업에게문턱이너무높았다. 국내은행은관행적으로기업이담보물을제공해야대출해준다. 자본시장은상장 (listing) 해야주식과채권을발행해자금을조달할수있다. 장외에서도주식과채권을발행할수있지만그마저문턱이높다. 개인들은잘모르고기관들은투자하려하지않기때문이다. 이러한금융마찰을최소화하기위해나타난핀테크혁신이크라우드펀딩이다. 은행과자본시장을대신하는플랫폼 (platform) 이등장한다. 플랫폼은하나의독립된시장과같은개념이다. 플랫폼은중개하고자하는금융상품을이에대한자세한투자정보와함께올려놓 는다. 플랫폼이대출을중개하면대출형크라우드펀딩플랫폼이되는것이고, 주식또는채권을중개하면증권형크라우드펀딩플랫폼이된다. 부동산크라우드펀딩의개념도간단하다. 플랫폼은투자자에게투자대상이되는부동산의위치, 부동산유형 ( 주거용또는상업용 ), 투자요건, 예상수익률, 투자방법 ( 채권또는주식 ) 등을조회하고선택할수있도록부동산투자정보를제공한다. 개발자에게는부동산투자정보와자금조달규모를등록하도록한다. 플랫폼은개발자가제출한투자정보를꼼꼼히살펴보고, 투자자에게투자정보공개를승인한다. 이렇게해서투자자가온라인플랫폼에서모집되고개발자가원하는자금조달규모가달성되면실질적으로투자금이개발자에게전달된다. 플랫폼이개발자에게부과하는수수료는매우낮다. 여기서끝나지않는다. 플랫폼은투자자에게지속적인투자서비스를제공하며, 개발자로부터투자금회수도관리한다. 즉부동산크라우드펀딩플랫폼은낮은비용으로투자자에게서개발자로더효율적인방법으로부동산금융을중개한다. < 그림 1> 미국 Fundrise 의부동산금융중개흐름도 자료 : Fanning(2016). 64 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS
집중조명 I 핀테크혁신이부동산시장에미칠영향에관한고찰 2. 부동산크라우드펀딩현황부동산크라우드펀딩플랫폼은전세계적으로보면 2010년처음으로나타났다 (Goins, 2014). 이후상당한수의부동산크라우드펀딩플랫폼이전세계적으로출현하였다. 미국의경우 2015 년말현재 125개이상의부동산크라우드펀딩플랫폼이있는것으로조사되며, 2015 년중전년대비 3배에가까운약 4억달러가부동산크라우드펀딩플랫폼을통해부동산에투자된것으로보고된다 (Clark, 2016). 국내에서는최초로 2015 년 3월부동산크라우드펀딩플랫폼인테라펀딩 (TERA FUNDING) 이설립된것으로확인되며, 2016 년중약 10곳이새로설립될예정인것으로알려져있다 ( 김대도, 2015; 안세륭, 2016). 참고로 2016 년 7월 7일한국크라우드펀딩협회에가입한크라우드펀딩플랫폼은약 160여개에달하는것으로조사된다. 또한현재금융위원회에등록한증권형크라우드펀딩플랫폼은 12개로파악되며, 이중에서상업용부동산을투자목적으로부동산크라우드펀딩플랫폼은없는것으로파악된다 ( 금융위원회, 2016). 부동산크라우드펀딩플랫폼의유형은투자대상자산에따라크게네가지로나뉜다. 첫째, 지분형 (equity) 이다. 지분형플랫폼은가장빠르게성장하는유형으로, 부동산개발을위한특별목적기구 (special purpose vehicle, SPV) 를설립해이에대한지분을투자대상으로삼는플랫폼이다. 다만투자자는 SPV 지분이비상장지분증권이기때문에비상장유통시장 (secondary market for unlisted shares) 이잘발달되지않으면조기에투자금을회수하기어려울수있다. 둘째, 채무형 (debt) 이다. 채무형플랫폼은일종의대출형크라우드펀딩플랫폼또는 P2P 대출플랫폼과유사한다. 플랫폼은개발자에게대출을집행하고이에필요한대출자금을투자자로부터모집한다. 개발자는 대출만기를최소 6 개월에서 25 년까지선택할수있으 며분할상환또는만기상환등의방법으로플랫폼에게 이자와원금을지불하여야한다. 채무형플랫폼에는 채권형플랫폼도포함된다. 셋째, 공동투자형 (co-investment) 이다. 공동투자 형플랫폼은특정부동산에투자할투자자를모집하고 신디케이트 (syndicate) 를결성하여주고, 이에부수되 는업무를지원한다. 투자자는각자의투자지분에따 라부동산에대한소유권을가지며이에따른투자소 득을얻게된다. 넷째, 주선형 (lead generation) 이다. 주선형플랫 폼은자금중개를직접하지않고투자자와개발자 를서로매칭시켜주는역할을한다. 주선형플랫폼 은개발자의부동산투자정보를사전적으로실사 (due diligence) 해플랫폼에등록된투자정보의신뢰성을 일정수준유지하기도한다. 참고로 < 표 1> 은해외의대표적인부동산크라우드 펀딩플랫폼의유형을보여주고있다. < 표 1> 부동산크라우드펀딩플랫폼해외사례 플랫폼설립연도국적유형최소투자한도 Fundrise 2011 US Debt 또는 Equity $100 SoFi 2011 US Mortgage n.a. Realty Mogul 2013 US Equity $5,000 ifunding 2013 US CoAssets 2013 Singapore Debt 또는 Equity Lead Generation Varies S$4,000 Open Avenue 2014 Canada Equity $10,000 자료 : Goins(2014). 3. 부동산크라우드펀딩특징 일반적으로부동산투자는직접부동산에투자하 거나부동산펀드또는부동산투자신탁 (Real Estate 2016 July Vol.98 65
Investment Trusts; REITs) 등을통해간접투자하는방식이있다. 부동산크라우드펀딩플랫폼은기존의부동산투자방식의장점을모두보유하고있다. 첫째, 부동산크라우드펀딩플랫폼은낮은투자한도를제시하여부동산투자의대중화를이끌수있다. < 표 1> 에나타난바와같이미국의대표적인부동산크라우드펀딩업체인 Fundrise 의최소투자한도는 100달러이다. Reality Mogul 의최소투자한도는 5천달러이다. 이처럼부동산크라우드펀딩플랫폼은대체적으로낮은투자한도를제시하며대중부유층의참여를이끌고있다. 둘째, 부동산크라우드펀딩플랫폼은사람의개입을최소화하고부동산투자의모든절차를자동화하여이를통해절감된비용을투자자또는개발자에게낮은거래비용이라는혜택으로돌려준다. 이를통해플랫폼은투자자또는개발자의플랫폼에대한수요를확대시킨다. 셋째, 부동산크라우드펀딩플랫폼은투자자에게분산투자의기회를더많이제공한다. 부동산투자는부동산의특성상대체적으로평균투자금액이높고분산투자기회가적다. 그러나부동산크라우드펀딩플랫폼은투자자에게투자건별로낮은투자한도를제시하며부동산에대한지분또는채무에대해투자할수있도록중개한다. 이때문에직접투자방식보다분산투자가용이하다. 넷째, 부동산크라우드펀딩플랫폼은개발자의투자정보를실사하고이에대한결과를토대로투자자에게투자결정에필요한정보를투명하게제공한다. 대체적으로부동산투자신탁의경우투자결정주체가회사인반면, 부동산크라우드펀딩플랫폼의경우투자결정주체가투자자본인이다. 이때문에부동산크라우드펀딩플랫폼의성패는신뢰할수있는투자정보를투자자에게제공하느냐에달려있다. 그만큼부동산크라우드펀딩플랫폼은더높은투명성을요구 한다. 다섯째, 부동산크라우드펀딩플랫폼은부동산투자 에대한사후관리도담당한다. 이때문에투자자입장 에서한플랫폼을통해자신의부동산투자에대해전 반적인자산관리서비스를받을수있다. < 표 2> 부동산크라우드펀딩플랫폼의장점 구분 낮은투자한도 낮은거래비용 분산투자용이성 투자투명성 투자관리 직접투자 부동산투자신탁 (REITs) 부동산크라우드펀딩 자료 : Goins(2014). Ⅳ. 부동산시장에미칠영향 1. 부동산시장특징 국내부동산시장은아직까지직접투자에크게의 존하고있다. 그만큼부동산금융은대출에대한의존 도가높다. 예를들면, 2015 년말기준국내은행가계 대출 562.8 조원중주택담보대출 ( 유동화잔액포함 ) 이 400.8 조원으로 71.2% 를차지한다 ( 금융감독원, 2016). 2011 년 3 월말국내은행의부동산 PF 대출잔액 은 36.5 조원으로총대출금의 3.0% 를차지한다 ( 금융 감독원, 2011). 그밖의제 2 금융권도부동산대출을많 이취급한다. 이에비해부동산간접투자는상대적으 로매우낮은수준이다. 2015 년말기준 REITs 의운용 자산은 18 조원이다 ( 국토교통부, 2016). 2015 년말기 준부동산펀드의운용자산은 36 조원이다 ( 금융투자협 회통계사이트 ). 또다른특징은부동산직접투자는개인이, 부동산 간접투자는기관이주도하고있다. 부동산펀드의경 우개인도소액으로투자에참여할수있으나, 2004 년 66 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS
집중조명 I 핀테크혁신이부동산시장에미칠영향에관한고찰 40% 에육박했던개인비중이 2014 년말 3% 로하락한것으로보고된다 ( 현대경제연구원, 2015). 이는개인의펀드참여가전반적으로하락한데기인하지만, 부동산펀드대부분이대형기관위주의사모펀드이고, 연기금이대체투자수단으로부동산펀드를크게활용하기때문이기도하다. RIETs 의경우에도이는마찬가지이다. 이에대해자세히조사된바는없지만개인참여비중은매우낮은것으로추정된다. 이러한현상은부동산시장이크게주거용은개인이, 상업용은기관이투자하는시장으로양분화되어있기때문이다. 그렇다면국내부동산시장에서개인의상업용부동산에대한투자기회가그동안많이주어지지않았다고판단해볼수있다. 또는개인이상업용부동산에투자하는것보다주거용부동산에투자하는것을더선호하기때문일수있다. 2. 핀테크혁신의역할부동산시장에서핀테크의역할은앞서논의한것을토대로크게두가지로제시될수있다. 첫째, 크라우드펀딩플랫폼이활성화되면이전보다더많은개인이주거용부동산투자에참여할수있다. 주거용부동산투자의가장큰특징은주택담보대출과같은대출에크게의존한다는점이다. 그런데주택담보대출대부분이예수금수취기관에서예금으로조달한자금을대출하는형태로이루어지기때문에진입장벽이매우높다. 특히최근에는주택담보대출에대한규제가점차강화되는추세이기때문에그진입장벽은더커지고있다. 이를대출형크라우드펀딩플랫폼이대체할수있다. 예를들면, 미국의크라우드펀딩업체인 SoFi 는투자자의자산관리를목적으로자금을유치하고이를모기지 (mortgage) 에운용한다. 둘째, 크라우드펀딩플랫폼이활성화되면상업용부동산에대한개인의투자기회가확대될수있다. 최근들어상업용부동산시장은얼어붙고있다 ( 서미숙, 2016a, 2016b; 박인영, 2016). 명목임대료는그대로지만실질임대료는계속하락하는추세인데도서울지역의오피스공실률이 2016년 3월말기준 9.9% 에달하는것으로조사되었다. 그러나이러한임대료수준은경기상황에비추어볼때여전히시장수급을제대로반영하지못하고있다는것이일반적인견해이다 ( 박인영, 2016). 상업용부동산시장이공급과잉상태인데도가격이이에맞게조정되지않았기때문이다 ( 서미숙, 2016b). 이러한시장마찰은충분히해소될수있다. 그대안중에하나가크라우드펀딩플랫폼을통해상업용부동산의거래를효율적으로만드는것이다. 3. 파급예상효과현재국내는이렇다할부동산크라우드펀딩업체가없다. 그렇기때문에그파급효과를예상하는것은현시점에서무리일수있다. 그러나앞서살펴본바와같이국내부동산시장과부동산금융의특성을잘이해한다면두가지파급효과가나타날수있을것으로예상해볼수있다. 첫째, 주거용부동산투자의대중화를기대할수있다. 테라펀딩이국내에서대표적인사례이다. 테라펀딩은채무형크라우드펀딩플랫폼을통해건축자금대출, 경매잔금대출, 내집마련대출, 일반담보대출을실행하고있다. 정확히표현하자면국내법상테라펀딩은대출형크라우드펀딩플랫폼이다. 투자자에게채무증서를발행하지만, 현행자본시장법의적용을받지않는다. 참고로테라펀딩은자신을부동산 P2P 금융플랫폼이라고부른다. 테라펀딩이대출형크라우드펀딩을선택한것은국내부동산시장의대출의존도가높다는점에착안한것으로보인다. 또한투자대상부동산대부분이주거용이다. 이또한국내부동산시장의특성을감안한것으로추정된다. 둘째, 상업용부동산투자에대한개인의참여가대 2016 July Vol.98 67
폭확대될수있다. 다만이를위해서는상업용부동산을투자대상으로하는크라우드펀딩플랫폼이나타나야한다. 예를들면, 2014 년말전세계부동산크라우드펀딩플랫폼이제시한부동산투자정보중부동산유형별점유율을살펴보면, 주거용이 57% 로가장높고상업용이 26% 이며혼합형이 17% 로조사되었다 (Goins, 2014). 그만큼개인의상업용부동산투자기회가크라우드펀딩플랫폼을통해이전보다상당히높게제공되었다고볼수있다. Ⅴ. 맺음말 지금까지핀테크혁신이국내부동산시장에미칠영향에대하여간략히살펴보았다. 본고는국내부동산시장의특성을토대로핀테크혁신이부동산시장에미칠영향을두가지제안하였다. 첫째, 핀테크혁신이앞으로주거용부동산에대한개인의투자접근성을높이며대중화를이끌것이다. 둘째, 핀테크혁신이상업용부동산에대한개인의참여기회를대폭확대할것이다. 이러한영향들이나타나기위해서는부동산금융분야에서도부동산크라우드펀딩플랫폼과같은핀테크혁신이일어나야한다. 그러나국내핀테크혁신은미국, 영국뿐만아니라중국에게도뒤쳐져있다. 그럼에도불구하고핀테크혁신은거스를수없는시대적조류이기때문에국회, 정부, 업계, 학계등이뜻을모아핀테크혁신을이루어낼수있도록다함께노력해야할것이다. < 참고문헌 > 안세륭, 2016, 크라우드펀딩, 소액투자자들을끌어모으다, 한국주택금융공사, HF 이슈리포트 2016-2 호. 이성복, 2015, 핀테크혁신이국내금융산업에미칠영향, 예금보험공사, 금융리스크리뷰, 제12 권제1호. 한국금융연구원, 2015, 중국 P2P 금융의동향과전망, 주간금융브리프 25권 6호. 현대경제연구원, 2015, 부동산간접투자시장의특징과시사점, VIP 리포트, 15-7 호 ( 통권 604 호 ). 국토교통부, 2016, 리츠자산성장세지속, 배당수익률은안정적, 보도자료 2016 년 5월 19일자. 금융감독원, 2011, 11.3 월말국내은행의부동산 PF 대출현황및향후감독방향, 보도자료 2011 년 5월 19일자. 금융감독원, 2016, 15.12 월말국내은행의대출채권및연체율현황 ( 잠정 ), 보도자료 2016 년 1월 27 일자. 김대도, 2015, 부동산크라우드펀딩태동 평균수익률 12%, 연합인포맥스 2016 년 9월 30일자. 박인영, 2016, < 위기의상업용부동산 > 2 치솟는임대료, 떠나는상인, 연합뉴스, 2016년 4월 27일자. 서미숙, 2016a, < 위기의상업용부동산 > 1 찬바람부는오피스시장, 연합뉴스 2016 년 4월 27일자. 서미숙, 2016b, < 위기의상업용부동산 > 3 전문가 급락없지만조정대비, 연합뉴스 2016 년 4월 27일자. Clar k, Patrick, 2016, Inside the Real Estate Crowdfunding Land Rush, Bloomberg news, May 9. Fan n ing, Anastasia, 2016, Crowdfunding and Construction: Can $2,000 Buy You a Piece of a Landmark Building?, Wake Forrest University School of Law. Goi n s, Samantha, 2014, Real Estate Crowdfunding, Intelligent Partnership, Alternative Finance Sector Report. 68 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS