보도자료 배포일시 월 총 매 본문 담당부서 국토교통부 기획재정부 보도일시 주택정책과장김영국 사무관문희선 박진홍 임유현 공공주택추진단장김정희 사무관하태아 재산세제과장이형철 사무관송재열 2018 년 8 월 28 일 ( 화 ) 조간부터보도하여주시기바랍니다. 통신 방송 인터넷은 8. 27.( 월 ) 16:00 이후보도가능 수도권주택공급확대추진및투기지역지정등을통한시장안정기조강화 - 수도권 30만호이상의추가공급이가능한 30여곳의공공택지추가개발 - 서울동작구, 종로구등 4곳투기지역지정, 광명 하남투기과열지구지정, 구리 안양동안 광교조정대상지역지정부산시기장군 ( 일광면제외 ) 조정대상지역해제 정부는금년초이후전국적으로안정세를보이던주택시장이최근서울과일부지역을중심으로국지적과열현상을보임에따라 년서울등수도권의원활한주택수급기반위에 향후 에도지속적으로양질의저렴한주택공급을확대하기위해수도권내에공공택지를추가적으로개발하기로하고 이와더불어수도권으로의단기적인투기수요유입을차단하기 위해 부동산가격안정심의위원회의심의와주거정책심의회의심의를 거쳐 서울과수도권 곳을투기지역 투기과열지구등으로추가로지정 일부터지정효력발생 하였다고밝혔다 한편조정대상지역지정후시장안정세가뚜렷한부산시기장군 일광면제외 에대해서는조정대상지역을해제한다고밝혔다 - 1 -
1. 서울등주택시장동향 금년초부터전국적인안정세를보이던주택시장이최근서울과 일부지역을중심으로국지적과열양상 < 전국주간아파트매매가격변동률 (%) > < 서울주간아파트매매가격변동률 (%) > 다만 최근서울의아파트매매거래량은예년보다적은수준으로주택 거래는위축된가운데가격만이상승하고있는이례적인상황 최근서울등의국지적과열현상은수도권공급부족에대한우려 마땅한투자처를찾지못한자금의해당지역유입 개발계획 발표등이복합적으로작용한것으로보임 2. 수도권주택공급확대 서울등수도권의주택수요및공급에대해분석한결과 향후 년간 년 서울등수도권의주택수급은원활할것으로전망 ㅇ 수요 가구 소득 멸실요인을감안한연평균신규주택수요는 수도권은약 만호 서울은약 만호로추정 국토연구원 ㅇ 공급 旣분양물량 정비사업진행정도 인허가전망등을감안한 향후 년간연평균신규주택공급은수도권은약 만호 서울은 만호로추정되어신규수요를초과하는수준 - 2 -
구분 '18년 e '19년 e '20년 e '21년 e '22년 e 연평균 수도권 수요 22.1 22.2 22.2 22.4 21.8 22.1 공급 32.4 28.1 27.0 22.6 21.5 26.3 서울 수요 5.5 5.5 5.6 5.6 5.5 5.5 공급 7.4 8.0 7.0 6.4 7.0 7.2 또한 정부는그간주거복지로드맵 청년 신혼부부주거지원 방안 등을통해밝힌바와같이신혼희망타운등수도권내 주택공급확대를위해신규택지개발에도힘써옴 년말기준으로수도권내미매각 미착공으로주택공급이가 능한약 만호의공공택지를이미보유 또한 신혼희망타운과일반주택공급을위해서울을포함한수도권내 성남복정 구리갈매역세권 남양주진접 등서울과인접하고 교통이편리한지역을중심으로 개신규공공주택지구 만호 의 입지를기확정발표하였으며 이를포함하면총가용공공택지는 만호수준에달함 이러한안정적인주택수급기반위에향후에도수도권내에서교통이 편리한지역에양질의저렴한주택공급확대를위해 만호이상의 주택공급이가능토록다양한규모의 여개공공택지를추가로개발할계획이며 이중지자체협의가완료된일부사업지구의구체적인입지등을 월중공개하고 그외사업지구는주민의견수렴및지자체협의 절차를진행하여입지가확정되는대로단계적으로발표할계획 이를위해국토부는한국토지주택공사 서울시 경기도등관계기관과 함께 를구성하여신규부지발굴 개발절차이행등을정례적 으로점검하는등공공택지개발을적극적으로추진해나갈계획 - 3 -
3. 투기지역 투기과열지구 조정대상지역조정 최근국지적불안이발생하고있는서울과수도권일부지역으로의 유동자금의과도한쏠림현상을완화하기위해 과열지구 조정대상지역을신규지정하고 투기지역 투기 ㅇ집값및청약시장이안정세이며 과열우려가상대적으로적은 일부지방조정대상지역의지정을해제 1 투기지역추가지정 최근국지적불안이발생하고있는종로구 중구 동대문구 동작구를부동산가격안정심의위의심의를거쳐투기지역으로지정 ㅇ서울시종로구 중구 동대문구 동작구는최근주택가격상승률이전월대비확대되는등 ㅇ지속적인투자수요유입에따른향후부동산가격상승지속및 주변지역으로의과열확산가능성등을고려하여지정 < 종로구주간아파트매매가격변동률 (%) > < 중구주간아파트매매가격변동률 (%) > < 동대문구주간아파트매매가격변동률 (%) > < 동작구주간아파트매매가격변동률 (%) > ㅇ이에따라주택담보대출세대당 건제한 주택담보대출만기 연장제한 신규아파트취득목적의기업자금대출제한등을적용 - 4 -
2 투기과열지구추가지정 기존조정대상지역으로지정된지역중광명시 하남시는주거정책심의위원회의심의를거쳐투기과열지구로지정ㅇ해당지역은최근집값이불안한모습을보이고있고 올해청약경쟁률도높아 주변지역으로과열확산가능성등을고려하여지정 < 광명주간아파트매매가격변동률 (%) > < 하남주간아파트매매가격변동률 (%) > ㅇ이에따라금융규제강화 적용등 재건축조합원 지위양도금지 정비사업분양재당첨제한 청약규제강화 분양권 전매제한 억이상주택거래시자금조달계획신고등을적용 3 기존투기과열지구지정유지 서울 과천시 성남시분당구 대구시수성구 세종시 행정복합도시건설예정지 등기존투기과열지구는 ㅇ최근에도집값불안이지속되거나안정세가확고하다고보기어렵고 청약경쟁률도여전히높아투기과열지구지정을유지 < 서울주간아파트매매가격변동률 (%) > < 과천주간아파트매매가격변동률 (%) > - 5 -
< 성남분당주간아파트매매가격변동률 (%) > < 대구수성주간아파트매매가격변동률 (%) > 4 조정대상지역추가지정 구리시 안양시동안구 광교택지개발지구는가격상승률이높고 구리및안양동안구는청약도과열양상인바 조정대상지역으로지정 < 구리주간아파트매매가격변동률 (%) > < 안양주간동안아파트매매가격변동률 (%) > ㅇ이에따라세제강화 다주택자양도소득세중과 장기보유특별공제배제및분양권전매시세율 적용등 금융규제강화 적용등 청약규제강화등을적용 - 6 -
다만 조정대상지역지정공고전에매매계약을체결하고계약금을 지급한경우 다주택자양도소득세중과 주택 기본세율 주택 이상 기본세율 장기보유특별공제적용배제 및분양권전매시 양도소득세율 적용대상에서제외되도록소득세법및같은법 시행령개정을추진 5 조정대상지역일부지역해제 부산 개지역 을포함한조정대상지역을검토한결과 ㅇ주택가격이안정세이며향후청약과열우려도상대적으로완화된 부산시기장군 일광면제외 을조정대상지역해제 ㅇ기장군일광면은최근주택가격이상승세이고 지역내개발호재 등이존재하여 향후추가모니터링이필요하여해제를보류 ㅇ부산진 남 연제 수영 동래 해운대등부산 개구는연접되어 있어상호간시장영향이크며 우수입지를중심으로대규모단지의 청약이예정되어있는상황으로 조정대상지역지정을유지하고 향후가격및거래동향 청약상황 등을모니터링하여해제여부등을추후면밀히검토 - 7 -
6 집중모니터링지역 아울러 이번에투기지역 투기과열지구 조정대상지역으로지정하지는 않지만 서울 개구 투기지역미지정 성남시수정구 투기과열지구 미지정 용인시기흥구 대구시수성 중 남구 광주시광산 남구 이상조정대상지역미지정 등가격불안을보일우려가있는지역은 ㅇ주택가격 분양권등거래동향 청약상황등을상시모니터링하고 이를토대로시장이과열되었거나과열될우려가크다고판단되면 투기지역 투기과열지구 조정대상지역지정등의조치를취할계획 4. 향후정책방향 정부는향후에도주택시장상황을면밀히모니터링하여지역별맞춤형수급대책을지속추진할계획이다 서울을중심으로하는국지적이상과열지속에대해서는자금조달계획서를엄격히검증하고편법증여 세금탈루등행위에대 한조사도지속적으로실시하는한편 규제준수여부및 편법신용대출등에대해집중점검을강화할계획이다 이와함께 주택시장안정을위한금융 세제등의제도적보완방안도준비중에있으며 수도권내양질의저렴한주택공급이원활히이루어질수있도록공공택지개발을적극추진해나갈계획이다 이보도자료와관련하여보다자세한내용이나취재를원하시면국토교통부주택정책과박진홍사무관 ( 044-201-3324, 투기과열지구 조정대상지역 ), 임유현사무관 ( 044-201-4129 주택공급전망 ), 공공주택추진단하태아사무관 ( 044-201-4526, 주택공급계획 ), 기획재정부송재열사무관 ( 044-215-4317, 투기지역 ) 에게연락주시기바랍니다. - 8 -
참고 1 투기지역 투기과열지구 조정대상지역지정기준및지정효과 지정기준 구분투기지역투기과열지구조정대상지역 법령 소득세법제104 조의2, 시행령제168 조의3 주택법제 63 조, 시행규칙제 25 조 주택법제63 조의2, 시행규칙제25 조의2 지정기준 정량적요건 : 공통요건 + 선택요건중 1 이상충족 ( 공통요건 ) 직전월당해주택가격상승률 > 전국소비자물가상승률 *130% ( 선택요건 ) 1 직전 2 개월당해주택평균가격상승률 > 전국주택가격상승률 *130% 2 직전 1 년간당해주택가격상승률 > 직전 3 년간연평균전국주택가격상승률 * 단, 물가상승률 *130%, 소비자물가상승률 *130% 가 0.5% 미만인경우 0.5% 로함 정성적요건 : 정량적요건을갖추고당해지역의부동산가격상승이지속될가능성이있거나다른지역으로확산우려가있다고판단되는경우 정량적요건 : 공통요건 + 선택요건중 1 이상충족 ( 공통요건 ) 해당지역주택가격상승률이물가상승률보다현저히높은지역 ( 선택요건 ) 1 직전 2 개월월평균청약경쟁률모두 5:1 초과 ( 국민주택규모 10:1) 2 주택분양계획이전월대비 30% 이상감소 3 주택건설사업계획승인이나주택건축허가실적이지난해보다급격하게감소 4 신도시개발이나전매행위성행등으로주거불안우려가있는경우로주택보급률또는자가주택비율이전국평균이하이거나, 주택공급물량이청약 1 순위자에비해현저히적은경우 정성적요건 : 지역주택시장여건등을고려하였을때주택에대한투기가성행하고있거나우려되는지역 정량적요건 : 공통요건 + 선택요건중 1 이상충족 ( 공통요건 ) 직전월부터소급하여 3 개월간해당지역주택가격상승률이시 도소비자물가상승률의 1.3 배를초과한지역으로서다음중하나에해당하는지역 ( 선택요건 ) 1 직전월부터소급하여주택공급이있었던 2 개월간청약경쟁률이 5:1 을초과 ( 국민주택규모 10:1) 2 직전월부터소급하여 3 개월간분양권전매거래량이전년동기대비 30% 이상증가 3 시도별주택보급률또는자가주택비율이전국평균이하 정성적요건 : 주택가격, 청약경쟁률, 분양권전매량및주택보급률등을고려하였을때주택분양등이과열되어있거나과열될우려가있는지역 지정절차 국토부장관이요청하면기획재정부장관이부동산가격안정심의위원회를거쳐지정및해제 ( 필요시재정부장관이직접위원회회부 ) 지자체의견청취및검토의견회신, 주거정책심의위원회심의를거쳐 국토부장관 : 시 도지사의의견을들어지정 해제 시 도지사 : 국토부장관과협의를거쳐지정 해제 지자체의견청취및검토의견회신, 주거정책심의위원회심의를거쳐, 국토부장관이주거정책심의위원회심의를거쳐지정 - 9 -
지정효과 대출 정비사업 세제 전매제한 투기지역투기과열지구조정대상지역 LTV DTI 40% LTV DTI 40% LTV 60% DTI 50% 중도금대출발급요건강화중도금대출발급요건강화중도금대출발급요건강화 - 분양가격 10% 계약금납부 - 분양가격 10% 계약금납부 - 분양가격 10% 계약금납부 - 세대당보증건수 1건제한 - 세대당보증건수 1건제한 - 세대당보증건수 1건제한주담대만기연장제한 - 2건이상아파트담보대출있는경우주담대건수제한 ( 세대당 1건 ) - 기존주택 2년내처분약정시예외허용기업자금대출제한 - 임대사업자의임대용주택취득외주택취득목적기업자금대출신규취급불가 - 양도세주택수산정시농어촌주택포함 - 3년보유및이전주택매각시 1세대 1주택간주배제 취 등록세중과대상특례배제 - 중과대상인별장에서일정규모 가액이하농어촌주택배제제외 청약 - 기타 - - - 재건축조합원주택공급수제한 (1주택 ) 재건축조합원주택공급수제한 (1주택 ) 재건축조합원지위양도제한 - 조합설립인가 ~ 소유권이전등기시 - 재개발등조합원분양권전매제한 - 관리처분계획인가 소유권이전등기정비사업분양재당첨제한 - 조합원 / 일반분양포함, 5 년재건축사업후분양인센티브배제 분양권전매제한 - 소유권이전등기시 ( 최대 5년 ) 오피스텔 (100 실이상 ) 전매제한강화 - 소유권이전등기 or 사용승인일로부터 1년중짧은기간 - - 다주택자양도세중과 장특공배제 - 2주택 +10%p, 3주택 +20% 1세대 1주택양도세비과세요건강화 - 2년이상보유 + 거주, 9억원이하분양권전매시양도세율 50% 분양권전매제한 - 6개월 ~ 소유권이전등기시오피스텔 (100 실이상 ) 전매제한강화 - 소유권이전등기 or 사용승인일로부터 1년중짧은기간 1순위자격요건강화 1순위자격요건강화 - 청약통장가입후 2년경과 + - 청약통장가입후 2년경과 + 납입횟수 24회이상납입횟수 24회이상 - 5년내당첨자가세대에속하지 - 5년내당첨자가세대에속하지않을것, 세대주일것않을것, 세대주일것 - 2주택소유세대가아닐것 ( 민영 ) - 2주택소유세대가아닐것 ( 민영 ) 1순위청약일정분리 ( 해당지역, 기타 ) 1순위청약일정분리 ( 해당지역, 기타 ) 민영주택일반공급가점제적용확대민영주택일반공급가점제적용확대 - 85m2이하 100%, 85m2이상 50% - 85m2이하 75% 85m2이상 30%) 민영주택재당첨제한민영주택재당첨제한 - 85 m2이하 : 과밀억제권역 5년, 그외3년 - 85 m2이하 : 과밀억제권역 5년, 그외3년 - 85 m2초과 : 과밀억제권역 3년, 그외1년 - 85 m2초과 : 과밀억제권역 3년, 그외1년 오피스텔거주자우선분양 - 분양 100실이상 : 20% 이하 - 분양 100실미만 : 10% 이하 9억초과주택특별공급제외 - 지역 직장주택조합조합원지위양도제한 - 사업계획승인후양도 증여 판결등에따른입주자지위변경제한지역 직장주택조합원자격요건강화 - 조합설립인가신청일 신청일 1년전 자금조달계획서신고의무화 (3 억이상 ) 민간분양가상한제적용주택분양가공시 - 수도권은의무공시, 지방은별도고시공급질서교란자에대한자격제한 - 5 년, 공공주택지구는 10 년 오피스텔거주자우선분양 - 분양 100 실이상 : 20% 이하 - 분양 100 실미만 : 10% 이하 - - 10 -
참고 2 기발표된수도권내신규공공주택지구 7,571 (2,291) - 11 -
참고 3 Q&A 공공택지지구 개는어디를지정할것인지 수도권내모든가용한토지를후보지로검토중에있음 이를위해관계기관 를몇차례개최한바있으며 앞으로도 긴밀히협력해나갈계획임 서울시내주택공급을위한택지는충분한지 서울시내에서도보전가치가낮은 국공유지 유휴지등을통해 가용한택지를적극발굴해나갈계획임 또한 서울의경우정비구역이지정되어재개발 재건축사업이추진중인단지가약 여개 기존약 만호 이고 이중기착공된단지가약 여개 기존약 만호 로향후주택공급기반도충분 정비구역지정 ~ 조합설립인가 265개 (14.7만호) 사업시행인가 ~ 미착공 133개 (10.6만호) 착공 104 개 (8.4 만호 ) 합계 502 개 (33.7 만호 ) 또한강북지역등실수요자의주택수요를충족시키기위해교통여건 이나생활환경이양호한서울인근수도권지역에공공택지를 충분히공급할계획임 - 12 -
신규공공택지지구는언제발표할것인지 공공택지개발을위해서는지자체협의와주민의견수렴절차가 필요하며 이미협의가완료되었거나마무리단계에있는지역은 월중 우선밝히고 나머지지역도협의가완료되는대로순차적으로즉시밝힐계획임 서울종로구 중구 동대문구 동작구를투기지역으로지정한이유는 서울 개지역은 월주택가격상승률이 를넘는등높은상 상승률을기록했을뿐만아니라 최근에도상승세가이어지고있음 ㅇ도심및강남 여의도접근성이우수하고 최근급상승지역인용 산 영등포 강남 구 에인접 해당지역의주택가격상승이지속되고 과열이주변지역으로확산될 우려가있어투기지역으로지정 - 13 -
광명시 하남시를투기과열지역으로지정한이유는 광명시와하남시는최근 개월및 년간주택가격상승률이높은 지역으로최근주간아파트가격상승률도높은수준을유지 ㅇ광명은 월 주부터주간아파트가격상승률이급등하여 월 주 주 주간아파트가격상승률이 내외를기록하는등과열양상 하남은최근 년간누적상승률이 로높은수준이며 월 주 부터주간아파트가격상승폭도다시확대 ㅇ 년평균청약경쟁률도광명 하남 로높은수준 ㅇ과열이주변지역으로확산되어지역주택시장의불안을야기할 우려가있어투기과열지구로지정 - 14 -
구리시 안양시동안구 광교택지개발지구를조정대상지역으로지정한이유는 구리시와안양시동안구 광교택지개발지구는주택가격상승및 청약시장과열우려가지속되고있어조정대상지역으로지정 ㅇ구리시와안양동안은최근 년및 개월간주택가격상승률이높고 광교지구는상승세가뚜렷한반면 광교지구를제외한수원영통구는 최근하향안정세를보이고있음 ㅇ최근 년간 평균청약경쟁률도구리시 안양시동안구 로높은수준이며 광교택지개발지구는가장최근인 년청약경쟁률이 로향후 청약시과열이우려되는지역 - 15 -
부산조정대상지역중기장군 일광면제외 만해제한이유는 기장은부산내에서유일한군 郡 지역으로도심내지역인타 他 개구와시장여건에차이가있음 ㅇ또한 부산시내 개구는연접되어있어주택시장의상호간영향이 크며 일부지역에서는여전히높은청약경쟁률을보이고있어 주택청약과열여부에대한모니터링도필요 ㅇ기장군일광면의경우최근주택가격이상승세며 지역내개발 호재등이존재하여 해제를보류 집중모니터링지역은 1 투기지역 투기과열지구 조정대상지역지정에이르는수준은아니나 최근집값이지속적으로상승세를보이고있는지역 ㅇ 2 최근에는상대적으로안정세를보이고있으나 최근 년간 주택가격상승률이높은지역으로향후불안이재연될 가능성이있는지역 ㅇ 3 투기과열지구로기지정되어있으나 조정대상지역으로는 지정되어있지않은지역 대구수성 - 16 -
< 서울시아파트매매가격변동률 (%) > < 성남수정아파트매매가격변동률 (%) > < 용인기흥아파트매매가격변동률 (%) > < 대구수성아파트매매가격변동률 (%) > < 대구중구아파트매매가격변동률 (%) > < 대구남구아파트매매가격변동률 (%) > < 광주광산아파트매매가격변동률 (%) > < 광주남구아파트매매가격변동률 (%) > - 17 -
조정대상지역지정전에매매계약을체결한기계약자도과세가강화되는지 조정대상지역지정시 1 다주택자양도소득세중과 특별공제배제 2분양권전매시단일세율 주택양도세비과세요건이강화 되게됨 및장기보유 적용및 3 세대 그러나 조정대상지역지정공고전에매매계약을체결하고계약금을 지급한경우다주택자주택양도및분양권전매시중과적용 대상에서제외되도록소득세법및같은법시행령개정을추진 할예정 세대 주택양도세비과세요건강화와관련해서는현행과같이 무주택세대가조정대상지역지정공고이전에매매계약을체결하고 계약금을지급한경우 년거주요건적용이배제됨 - 18 -