06-45 2006.12.01. 부동산대책의본질과접근전략 - 부동산정책의알파와오메가
週間主要經濟指標 (11.24~12.01) Better than the Best! 1450 1430 1410 1390 ( 주가 ) 1,421.7 1,425.1 종합주가지수 1,411.5 1,422.6 원 / 달러환율 ( 환율 ) 1,432.2 945 940 935 1370 932.1 930.6 930.8 930.5 929.5 930 1350 11.24( 금 ) 11.27( 월 ) 11.28( 화 ) 11.29( 수 ) 11.30( 목 ) 925 차례 주요경제현안 1 부동산대책의본질과접근전략 - 부동산정책의알파와오메가 1 주간경제동향 13 실물부문 : 수출호조, 내수부진의경기양극화심화 13 금융부문 : 원화환율하락, 주가상승 14 본자료는 CEO 들을위해작성한주간별경제경영주요현안에대한설명자료입니다. 본보고서에있는내용을인용또는전재하시기위해서는본연구원의허락을얻어야하며, 보고서내용에대한문의는아래와같이하여주시기바랍니다. 총괄 : 유병규경제본부장 (3669-4032, bkyoo@hri.co.kr) 동북아분석팀 : 홍순직수석연구위원 (3669-4182, dsjhong@hri.co.kr) 금융분석팀 : 박덕배연구위원 (3669-4009, dbpark@hri.co.kr)
Executive Summary 부동산대책의본질과접근전략 - 부동산정책의알파와오메가 2000 년대초반부터상승하기시작한부동산가격은그동안지속적인부동산시장안정대책에도불구하고지속적으로상승하였다. 특히강남권과중대형 APT 가격이급등함으로써부동산시장의지역별 유형별 평형별양극화현상이심화되었다. 이러한강남권과대형 APT 중심의가격상승은수급불균형과특수지역에대한사회문화적인인프라격차등이복합적으로작용한것으로평가된다. 우선수요측면에서는소득증가에따른삶의질향상욕구증대로중대형평형의선호가증가하였고, 저금리와풍부한시중유동성속에서마땅한투자수단이부족하여부동산투자수요가늘어났기때문이다. 공급측면에서는수도권과강남권의최대공급원인재건축규제의강화로이지역의공급이감소하였고, 양도세중과로매물이감소하여공급부족현상이나타났다. 서울의강남 강북간의교육 교통 문화등의사회문화적인인프라격차로특정지역에대한수요가꾸준히증가하여지역간격차가확대되었다. 향후부동산가격은단기적으로는국지적인수급불안요인과 2007 년대선을앞둔규제완화기대심리의반영등으로안정을낙관할수없으나, 중장기적으로는기대수익률감소와주택공급확대등으로안정될전망이다. 2007 년서울과경기도의신규아파트입주예정물량은 2006 년에비해약 21% 감소할것으로보이며, 특히강남구와서초구는 1/3 수준으로대폭감소할것으로예상된다. 이로인해 1 차뉴타운과잠실재건축지구및판교신도시의입주가본격시작되는 2008 년이전까지는부동산가격의국지적인추가상승가능성도존재한다. 그러나다주택자에대한양도세중과와금리상승, 주택담보대출규제강화등으로기대수익률이감소하여투기적수요는크게위축될전망이다. 또한정부의 11.15 대책으로향후공급물량이 2010 년까지꾸준히늘어날것으로예상됨에따라중장기적으로는주택가격이하향안정세를보일것이다. 특히, 10 년을주기로국내부동산가격이폭등한후안정되는 10 년주기설 에비추어볼때, 2001 년하반기부터상승하기시작한최근의부동산가격상승국면은 2006 년말부터점차안정국면으로접어들어 2008 년부터는본격적인조정국면에진입할것으로예상된다. 10 년주기설이란지난 70 년대말과 80 년대말 90 년대초의두차례에걸쳐국내부동산가격이약 10 년을주기로 3 4 년간대폭상승한후, 일정기간동안하향안정화되는양상을반복해왔다는경험적사례를토대로한부동산시장가설이다. 이에의하면, 20% 대의높은상승률을기록한 2002~2003 년은 3 차폭등기에해당한다. 다만 2003 년이후둔화세를보이던주택가격이이전폭등기와는달리, 하락기가 1 년만에멈추고 2005 년하반기부터다시상승세로반전된것은이전과구별되는특징적현상이다. 이는수급불안에대한근본적인대책이없는상황에서 8.31 대책과 3.30 대책등의강력한수요억제책으로거래물량이축소됨에따라부동산가격상승기대심리가작용한것으로평가된다. 따라서과거부동산가격변동추이를보면, 11.15 공급대책이효과를보이는 2008 년부터약 2 년간은본격적으로부동산가격의조정국면이가시화될것으로보인다. 향후부동산정책은중장기적인관점에서특정지역에대한규제보다는시장수급원리를기초로, 서민 중산층의주거안정에우선순위를둬야한다. 또한한국에서의부동산은가장중요한노후대책의일환일뿐아니라높은교육열을반영한다는한국적특수성과, 소득증대에따라더나은주거문화를원하는사회문화적요인등을감안하여부동산가격의급락보다는점진적인하향안정화정책을추진해야한다. 우선총량적인주택공급정책보다는지역별수급요인을고려하여주택규모와평형을탄력적으로적용하는지역별공급차별화정책이요구된다. 예컨대초과수요지역인강남권은용적률과소형평형의무비율완화등을통해중대형평형의공급확대를허용하는대신, 여기서발생한개발이익을부도심권의국민주택건립재원으로활용할수있을것이다. 또한비강남권의교육 교통 문화부문의주거환경개선을통해강남권수요를분산시켜야하며, 양도세중과등과도한규제의일시완화를통해정상적인거래가이루어지도록해야한다. 중장기적으로는인구감소와고령화등연령별 지역별인구구조변화등을감안한중장기로드맵을수립하여추진해야한다.
부동산대책의본질과접근전략 - 부동산정책의알파와오메가 - 부동산시장특징 2003 년이후지역별 유형별 평형별양극화심화지역별유형별평형별 - 서울 강남권급등 전국 13.9% 서울 24.0% 강남권 36.1% - APT 상승률최고 - 대형이 2.6배상승 APT는 23.0, 단독 대형 APT 43.0% 주택은 0.8% 소형 APT 16.2% 양극화원인 수급불균형과지역간사회문화적인프라격차존재수급불균형확대사회문화적인프라격차존재 - ( 수요증가 ) 소득증가와삶의 - 부동산에대한한국적특수정서질향상요구로중대형선호 노후대책의일환으로인식 풍부한시중유동성과저금리 - 특정지역의잠재수요지속속에대체투자수단미흡 수도권과지방, 강남과강북간의 - ( 공급부족 ) 강남권공급한계교통 교육 문화적인프라격 재건축규제강화 양도세중과로매물감소차로특정지역수요증가 전망 단기적으론국지적불안요인상존 2008년부터본격적인조정국면진입기대 - ( 단기 ) 국지적인수급불안과 2007년대선의규제완화기대 2007년서울 경기도의아파트입주예정물량 21.0% 감소 다만양도세등중과에따른기대수익률저하로상승폭은제한적 - ( 중장기적 ) 10년주기설에의하면, 2002~2003년의 3차폭등기를거쳐수도권공급물량이늘어나는 2008년부터안정전망 10년주기설이란지난 70년대말과 80년대말~90년대초의두차례에걸쳐부동산가격은 3~4년간대폭상승한후, 일정기간하향안정화되는양상을반복해왔다는경험적사례를토대로한가설 안정화대책 수급원리에기초한서민 중산층의주거안정에우선 - ( 지역차별화 ) 강남지역재건축규제완화로초과수요완화 - ( 수요분산 ) 뉴타운, 신도시, 기업도시등의양적 질적개발병행 비강남권의주거환경개선으로교육 교통 문화부문의격차해소 - ( 거래활성화 ) 양도세등중과제도의일시완화로매물확대유도 - ( 금융상품개발 ) 부동자금의脫투기화위해간접투자상품개발 - ( 중장기로드맵마련 ) 연령별 지역별인구구조변화고려 - ( 정책신뢰성회복 ) 부처간및중앙 지방정부간협력강화
부동산대책의본질과접근전략 - 부동산정책의알파와오메가 1. 최근부동산시장추이 2000년대초반부터상승하기시작한부동산가격은그동안의지속적인부동산시장안정대책에도불구하고꾸준히상승 - 2000년대초반에높은상승세를보이던부동산가격은 2004년에하락세를기록했으나, 2005년이후다시상승세로반전됨 < 최근부동산가격추이 > ( 전년말대비증가율, %) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 '06.10 종합 매매가 0.4 9.9 16.4 5.7-2.1 4.0 6.3 전세가 11.1 16.4 10.1-1.4-5.0 3.0 4.8 APT 매매가 1.4 14.5 22.8 9.6-0.6 5.9 7.3 전세가 12.2 20.0 12.2-0.4-2.7 5.7 9.1 단독주택 매매가 -1.4 3.3 7.8 0.8-3.6 1.1 3.1 전세가 8.2 10.9 8.0-3.1-8.3-1.7 1.8 자료 : 국민은행 지역별 유형별 규모별로부동산가격의양극화현상이심화 - 지역별로는서울과강남권지역의가격이전국과강북권지역보다약 2~3배높은상승률을기록 서울의가격상승률은전국의 13.9% 보다약 1.7배높은 24.0% 를기록했으며, 서울에서도강남지역이강북지역보다약 2~3배높은상승률을시현 특히버블세븐지역중의하나인강남 4구 ( 강남, 서초, 송파, 양천 ) 와분당의아파트상승률은평균 67.1% 로강북의 14.5% 보다약 4.6배나높음 * 버블세븐지역은강남구, 서초구, 송파구, 양천구, 분당, 평촌, 용인임 전국서울강북권강남권성남 주택종합 13.9% 24.0% 11.8% 36.1% 51.8% 아파트 23.0% 35.9% 14.5% 52.0% 63.9% 자료 : 국민은행 현대경제연구원 1
< 주요지역의아파트지수추이 > 160 150 10.29대책 2.17대책 8.31대책 3.30대책 11.15대책 분당구 140 130 120 강남구 110 100 전국종합 90 '03.9 '04.1 4 7 10 '05.1 4 7 10 '06.1 4 7 10 자료 : 국민은행 (2003. 9 = 100.0) - 유형별로는 APT 매매가상승률이단독주택의약 2~3 배달함 APT 매매가격은단독주택의 0.8% 보다 28 배이상높은 23.0% 를기록했으 며, 전세가격도강남이강북의 3.4% 보다높은 9.0% 를기록 전국 서울 강북 강남 성남 매매 아파트 23.0% 35.9% 14.5% 52.0% 63.9% 단독주택 0.8% 15.1% 13.3% 17.9% - 전세아파트 7.0% 6.6% 3.4% 9.0% 18.8% 자료 : 국민은행 - APT 평형별로는대형이소형보다 2.6배높은상승률을시현 APT 매매가상승률이대형 (43.0%) > 중형 (23.6%) > 소형 (16.2%) 순으로대형이소형보다약 2.6배나많이상승 대형은전용면적기준으로 29평이상 ( 일반아파트 38평형이상 ) 이며, 소형은同기준으로 19평이하 ( 일반아파트 25평형이하 ) 를말함 대형 중형 소형 주택종합 17.3% 13.5% 12.0% 아파트 43.0% 23.6% 16.2% 단독 1.3% -2.1% 4.3% 자료 : 국민은행 현대경제연구원 2
2. 부동산가격상승원인 국내부동산가격상승은수급불안과특수지역에대한사회 문화적인 인프라격차존재등에기인한것으로평가 (1) 수요측면 - 소득증가에따른삶의질향상욕구증대로중대형평형의선호증가 소득증가에따른주택수요확대 : 1인당 GNI가 1997년 11,176 달러 2002년 11,499 달러 2005년 16,291 달러로 참여정부 의연평균소득증가율 12.3% 는 국민의정부 시절의 0.6% 에비해 20배높음 특히소득증가에다른삶의질향상욕구증대, 다주택자중과세등으로인기지역의중대형평형의선호가반영 - 저금리기조하에서의가계대출확대 저금리정책기조에힘입어시장금리가지속적으로하향안정세유지 : 주택담보대출금리가 2002년평균 6.67% 2005년 6월 5.13% 2006년 9월 5.77% 은행권의풍부한시중유동성을바탕으로시중은행들은경쟁적으로주택담보위주의가계대출을확대 이로써, 가계대출대비주택담보대출비중이계속확대 : 2002년말 52.5% 2004년말 56.4% 2006년 9월말현재 58.8% < 은행권의가계대출현황 > ( 단위 : 조원 ) 2002 2003 2004 2005 2006. 9 기업대출 248.2 281.6 285.3 302.7 333.9 가계대출 249.9 279.1 301.4 329.4 352.1 - 주택담보대출 ( 비중 ) 131.3 52.5% 152.4 54.6% 169.9 56.4% 190.2 57.7% 206.9 58.8% 자료 : 금융감독원 주 : 1) 일반은행 ( 국내은행 + 외국은행지점 ) 의원화대출기준으로기간말기준 2) 주택담보대출비중은가계대출대비기준 현대경제연구원 3
- 저금리기조가지속되는가운데, 마땅한대체투자수단의부재 종합주가지수의견조한상승에도불구하고, 외환위기이후형성된안전자산선호현상으로개인투자가들은주식시장을지속적으로이탈 강남권재건축 APT의집중규제를틈타일반 APT 및인근지역아파트의가격상승을초래하는 풍선효과 는지속적인투자처를제공 < 최근유가증권시장의개인순매수규모추이 > ( 단위 : 억원 ) 2001 2002 2003 2004 2005 2006 개인순매수 -42,383 8,642-58,770-66,127-80,768-13,777 종합주가지수 572.8 757.0 679.8 832.9 1,073.6 1,345.8 자료 : 증권선물거래소주 : 2006 년수치는개인순매수규모의경우는 7 월 13 일현재이며, 종합주가는기간평균지수로 11 월 27 일현재까지기준임 - 전국토의동시다발적인개발로투기적수요를증가시킴 국토균형개발과지방분권화명목으로추진된대규모도시개발계획으로풀린토지보상금은인근지가상승과부동산구매력을증가시킴 2005 08년간행정중심복합도시와혁신도시, 기업도시등에대한토지보상금은약 37조원에달함 ( 건설교통부추산 ) (2) 공급측면 - 총량적인주택공급감소속에서수도권지역의공급은급속히감소 주택건설실적이매년줄어들고있을뿐아니라, 최근 3년간의정부실제주택공급물량은정부목표치의 73.1% 에불과 특히수도권은용적률축소와개발이익환수제, 소형평형의무비율강화등의재건축규제강화로급격히감소 이로써 2005년의수도권주택건설실적은 2002년에비해절반수준으로감소하였으며, 특히서울은同기간중 1/3 수준급감하여서울의비중은절대인구비율 (20.8%) 에도못미치는 11.2% 에불과 현대경제연구원 4
< 주택건설실적추이 > 전국수도권 ( 비중 ) 서울 ( 비중 ) ( 단위 : 호, %) 2001 529,854 304,396 (57.4%) 116,590 (22.0%) 2002 666,541 376,248 (56.4%) 159,767 (24.0%) 2003 585,382 297,289 (50.8%) 115,755 (19.8%) 2004 463,800 205,719 (44.4%) 58,122 (12.5%) 2005 463,641 197,901 (42.7%) 51,797 (11.2%) 06. 1~9 303,558 95,192 (31.4%) 25,684 (8.5%) 자료 : 건설교통부 주 : 사업계획승인기준으로, ( ) 내는전국주택건설실적대비기준임 - 토지가격상승에의한분양가인상은기존주택가격을상승시키고, 이는다시분양가를상승시키는악순환을초래 행정중심복합도시, 혁신도시, 기업도시등국토균형개발과지방분권화명분으로추진된대규모도시개발계획과각종재개발사업기대등으로충남및수도권중심의토지가격이급등하였음 참여정부기간중 (2003. 3~2006. 9) 전국의토지가격은 17.2%, 서울 24.1%, 경기 22.0%, 충남은 24.6% 나상승 (3) 사회문화적측면 - 지역간사회문화적인프라격차로특정지역에대한수요는꾸준히증가 우리나라의주택구입결정요인으로는교통 (40.9%) 과교육 (19.6%) 여건이가장중요한것으로조사됨 ( 현대경제연구원전화설문조사, 2006. 11) 1) 서울시내고등학교의 2006년도서울대진학률은강남구는 1,000명당 25.4 명, 서초구는 23.5명, 송파구는 13.2명인반면, 중랑구는 3.7명, 마포구는 2.8명으로큰격차를보임 ( 주요일간지보도 ) 강남및강북의교통시설에서도, 강남권의올림픽도로는나들목이많아 편리한반면강북권의강변북로는나들목이적어불편하며, 한강둔치의연결통로도강남에는 55곳이나, 강북은 36곳에불과한수준 1) 현대경제연구원, 부동산경제에대한국민의식조사 : 부동산시장의과열현상진단과제언, 2006. 11. 현대경제연구원 5
또한한강시민공원이강남은 8 곳인반면강북은 4 곳에불과하며, 시설물 에있어서도강남은인라인스케이트도로등이잘포장되어있는반면, 강북은비포장도로가많음 3. 향후부동산가격전망 단기적으로는국지적인수급불안요인과 2007 년대선을앞둔규제완화 기대심리의반영으로가격안정을낙관할수없으나, 기대수익률감소 와주택공급확대로중장기적으로는안정될것으로예상됨 - ( 국지적불안요인상존 ) 강남권과뉴타운예정지등은지속적인잠재수요가존재하여, 1차뉴타운과잠실재건축지구및판교신도시의입주가본격시작되는 2008년이전까지는국지적인추가상승가능성도존재 재건축규제로인한서울과강남권의추가공급여력감소, 2007년대선에대한규제완화기대심리작용과이로인한매물감소등으로강남권의수요를충족시키기에는한계가존재 2007년서울과경기도의신규 APT 입주예정물량은 2006년에비해약 21.0% 감소할것으로예상되며, 특히강남구 서초구는 1/3 수준으로급감 한편, 1995년이후총 8번의전국적인선거중 1998년을제외한 7번의선거에서, 선거월의전국아파트매매가격은 6개월전보다상승하였으며, 특히강남지역의기간평균상승률은전국평균의 2.8% 보다높은 4.1% 를기록 < 지역별아파트입주물량추이 > ( 단위 : 천호 ) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 전국 299.7 295.9 336.9 329.4 338.4 309.1 수도권 ( 비중 ) - 서울 183.6 (61.3%) 53.1 179.3 (60.6%) 77.1 201.2 (59.7%) 60.5 167.9 (51.0%) 51.9 156.5 (46.2%) 46.3 124.5 (45.4%) 36.7 지방 116.1 116.6 135.7 161.5 181.9 168.8 자료 : 부동산114, 대한주택공사, SH공사 현대경제연구원 6
- ( 수급불안완화 ) 수도권의주택입주예정물량의증가와부동산의기대수익률저하에따르는수요위축으로수급불안이다소완화될것임 정부는용적률완화등의 11.15 공급대책을통해 2007~10년까지매년수도권수요 (26만가구 ) 보다약 30~40% 많은 36만가구를공급할계획 금리상승과주택담보대출규제강화, 다주택자의양도세중과 (9~36% 50%), 종합부동산세과표적용률상향 (2005년 50% 2006년 70% 2009 년 100%) 등으로기대수익률이낮아짐으로써투기적수요는위축될전망 특히, 지방의경우는수도권과지방의획일적인규제로미분양물량이늘어나고있음 (2005년 44,970 가구 2006년 9월말 65,300 가구로증가 ) (10 년주기설에의한전망 ) 국내부동산시장을 `10 년주기설 ` 에비춰볼 때 2001 년하반기이후의 APT 가격상승은 3 차파동에해당되며, 2006 년을정점으로상승률이둔화되면서하향안정세를보일것으로예상 - 10 년주기설개념 : 국내부동산가격이 70 년대말과 80 년대말 ~90 년대 초에약 10 년을주기로 3~4 년간대폭상승한이후, 일정기간동안하 향안정화되는양상을반복해왔다는경험적사례를토대로나온속설임 - 1차폭등 (1977~79년) : 중동특수로인해경기가호조를보인가운데영동시가지조성사업등굵직한개발호재가작용하면서나타남 정부는신축아파트분양가를동결 ( 국민주택규모이하를평당 134만원 ) 하는등강도높은투기억제책을내놓은뒤, 1980년대초반부터주택경기는 4년간하락곡선을시현 1978~79년의 2년동안전국토지가격은 82.7% 상승하였으며, 아파트건설이본격화된서울시의지가는 167.4% 상승함 2) 2) 당시에는토지가격에대한통계만집계되었고주택가격지수는기록되지않았기때문에, 본고에서는토지가격을부동산가격의대표변수로함 현대경제연구원 7
< 제 1 차부동산폭등당시의지가상승률추이 > (%) 160 140 120 100 80 60 40 20 0 1차폭등기 서울 전국 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 자료 : 한국토지공사 - 2차폭등 (1988~91년) : 한국경제는 3저 ( 저금리, 저유가, 달러약세 ) 호황, 올림픽특수등으로사상최고의무역수지흑자폭을기록한가운데, 정부가신규아파트분양가를동결하면서나타남 신규분양아파트가격이기존아파트가격보다더낮게책정되면서시세차익을노린가수요가대거몰림 채권입찰가격을포함한새아파트가격이큰폭으로상승했고그에따라기존주택가격도덩달아오름 지난 1988년 4월부터 1991년 4월까지전국아파트값은평균 86.5% 올랐고서울강남지역은 94.5% 상승하였는데, 당시에는아파트가격은전국적으로비슷하게상승한것이특징임 정부는분당, 일산등 5대신도시개발등공급확대정책으로대응하면서아파트값은 1991년상반기말부터하락하기시작하였으며, 특히신도시입주가시작된 1991년 10월부터큰폭으로떨어짐 3) 1990년대중반에접어들면서아파트가격은안정세를보이다가, 1997년말의외환위기가발생한직후국제통화기금 (IMF) 의고금리처방여파로 1998 년까지 30% 가하락 3) 부동산뱅크자료에의하면, 서울의 APT 평당매매가격은 1991 년 5 월 700 만 7,000 원에서 1992 년 2 월에는 547 만 7,000 원으로, 불과 9 개월만에 21.8% 나하락함 현대경제연구원 8
< 제 2, 3 차부동산폭등당시의아파트가격상승률추이 > 자료 : 국민은행주 : 전년동기대비상승률 - 10년주기설에의하면, 3차폭등기는 2002 2003년에해당됨 1990년대초 중반에안정세를보이던부동산가격이 2001년하반기부터급등하여 2002~2003년에최고의상승률수준에도달함 다만, 2003년이후둔화세를보이던주택가격상승률이이전추세와는달리하락기가 1년만에멈추고 2005년하반기부터다시상승세로돌아섬 2005년하반기부터의가격상승은 2005년의 8.31 대책과 2006년의 3.30 대책등의강력한수요규제대책으로거래물량이축소되고수급요인의근본적문제해결책이제시되지않아가격상승기대심리가작용한것으로평가됨 따라서과거부동산가격변동추이를보면, 정부의주택공급확대위주의 11.15 대책이효과를보이는 2008년부터약 2년간본격적인부동산가격조정국면이가시화될것으로분석됨. 실제로 2008년부터는뉴타운과판교등서울과수도권의신규아파트입주물량이 30% 이상늘어날것으로조사됨 특히지역별로는최근 2~3년간공급물량이집중된지역, 평형별로는가장많이공급됐던중대형평형에서가격의하향안정이예상됨 현대경제연구원 9
4. 부동산시장안정화과제 ( 기본방향 ) 향후부동산정책은특정지역에대한규제보다는시장수급원리를기초로서민 중산층의주거안정에우선순위를둬야함 - 한국적정서와사회문화적요인을감안한부동산정책추진 한국에서의부동산은가장중요한노후대책의일환일뿐만아니라높은교육열을반영하는한국적특수성과소득증대에따라더나은주거문화를원하는사회문화적요인등을감안하여정책을추진해야할것임 주거용부동산이자산에서차지하는비중은미국민은 40%( 비거주용포함 60%) 인반면, 한국은약 80% 를차지할정도로부동산소유욕이강함 - 인구구조변화등을감안한중장기로드맵하에연착륙유도 중장기적으로는인구구조변화와국토균형발전을위한인프라확충수요등을감안하여종합대책을수립하고, 단기급락보다는하향안정화될수있도록점진적으로추진해야할것임 ( 세부과제 ) 지역별공급차별화정책과수요분산정책을통해수급불균형을완화하는한편, 인구구조변화를감안한중장기로드맵하에서정책의실효성을높여신뢰를회복해야함 - 시장별공급차별화정책추진 : 맞춤형 적재적소공급관리필요 개발이익은환수하되, 초과수요지역과초과공급지역을구분하여시장수요에맞는탄력적인주택공급정책을추진하여국지적인수급불균형을완화 예컨대초과수요지역인강남권은용적률과소형평형의무비율완화등의재건축규제완화를통해중대형평형의공급확대를허용하는대신, 여기서발생한개발이익을부도심권의국민임대주택건립재원으로활용 - 강남권수요분산과서민 중산층의주거환경에역점 정부는부동산대책을인위적규제나강남권집값잡기보다는서민과중산층의주택공급과가격안정화등의주거환경개선에역점을둬야함 이를위해서는강북뉴타운과송파신도시건설등의공급계획을차질 현대경제연구원 10
없이진행하여양질의주택공급확대와동시에, 교육 교통 문화부문의주거환경개선을통해강남권수요를분산 또한기업도시도국토균형발전차원의관광 레저형중심의개발보다는울산이나토요다市와같이기업이원하는산업집적형계획도시를건설하여, 자족능력을갖춘주거 산업도시로개발해야함 - 과도한규제의일시적완화로완전경쟁시장으로전환 양도세중과제도의일시유예등을통해다주택자의매물확대를유도함으로써거래활성화를통해현재의매도자우위 ( 공급위축 ) 시장에서완전경쟁시장으로전환해야함 이로써거래부진속에가격이상승하는주택시장의 스태그플레이션 현상을완화 - 이외에도시중부동자금의투기화를방지하기위한다양한금융상품개발도병행추진 또한, 부동산을대상으로하는리츠 (REITs : Real Estate Investment Trusts) 와부동산펀드등다양한간접투자상품개발을확대하여개인차원의투기가아닌법인차원의투자로발전시켜야할것임 - 연령별 지역별인구구조변화, 교통인프라수요등을감안한중장기주택수급로드맵을마련하여적기에안정적으로공급할수있는택지와여건을조성 향후 2022년까지수도권의중대형주택수요계층인 40~54세인구는지속적으로늘어나 118만 5,600명이추가증가하는반면, 중소형수요계층인 25~39세인구는 2008년을정점으로감소할것으로예상 ( 통계청자료 ) - 부처간의협력적공조체제와일반국민입장에서의 현장 정책수립등으로정책의실효성을제고시켜정책의신뢰성을회복 중앙정부간은물론, 중앙정부와지방정부간의협력적공조체제로정책의실효성을높여정책의신뢰성을회복해야하며, 특히대규모신도시건설계획발표이전에광역교통인프라확충계획부터우선마련홍순직수석연구위원 (3669-4182, sjhong@hri.co.kr) 박덕배연구위원 (3669-4009, dbpark@hri.co.kr) 현대경제연구원 11
< 참조 > 참여정부의주요부동산정책 참여정부는총 8번의부동산안정대책을발표하였는데, 최근에발표된 11.15 대책을제외하고는수요억제에초점을둔것으로평가 2 0 0 3 년 2 0 0 5 년 2 0 0 6 년 주 : 5.23 대책 9.5 대책 10.29 대책 2.17 대책 5.4 대책 8.31 대책 3.30 대책 주요내용 - 분양권전매제한 수도권전역및충청권일부투기지역 투기과열지구지정 - 선분양요건강화 - 재건축안전진단기준대폭강화 - 1 가구 1 주택양도세비과세요건강화 - 재건축조합원지위양도금지 - 재건축중소형주택건설의무비율확대 (60%) - 강북뉴타운추가조성 - 종합부동산세조기시행 - 1 가구 3 주택자양도세중과 - 투기지역의주택담보대출인정비율 (LTV) 40% 로하향 - 재건축개발이익환수제시행및초고층불허 - 판교일괄분양제도입등투기방지대책 - 1 가구 2 주택자양도세실거래가과세 - 부동산보유세율단계적강화 - 실거래가신고제도시행 - 세제강화 종부세대상확대 (9 억원 6 억원, 가구별합산 ) 1 가구 2 주택자양도세중과 (9~36% 50%) - 분양가상한제확대 - 개발부담금제및기반시설부담금제도도입 - 공급확대 ( 송파신도시발표 ) - 재건축개발이익최대 50% 환수 - 총부채상환비율 (DTI) 도입등주택담보대출규제강화 - 주택거래신고지역의부동산거래시자금조달계획신고 - 주택공급확대 수도권신도시신규택지확보추진 ( 검단, 파주신도시 ) 개발밀도및용적률상향조정 11.15 대책 - 분양가인하 : 기반시설비용의일부를국가 지자체재정투입 - 주택담보대출규제강화 LTV( 주택담보대출인정비율 ) 강화 : 제2금융권 60~70% 50% DTI( 총부채상환비율 ) 의수도권투기과열지구로적용확대 1) LTV(Loan to Value) 란주택담보가치대비최대대출인정비율 2) DTI(Debt to Income) 란연소득대비금융부채상환액비율로, 금융부채상환액은주택담보대출연원리금상환액과기타부채의연이자상환액의합계임 현대경제연구원 12
週間經濟動向 주간경제동향 실물동향 : 수출호조, 내수부진의경기양극화심화 10월의산업생산은반도체, 자동차등주력수출업종의호조가지속되었으나, 소비와투자부진등으로내수업종은부진세가심화됨 반도체, 자동차등의업종을제외하고는산업경기침체 - 전체산업생산은추석연휴에따르는조업일수감소등으로 9월의전년동월대비 16.5% 증가에서 10월에 4.6% 증가에그침 ( 반도체, 자동차부문을제외할경우, 같은기간 11.9% 증가에서 0.9% 의감소세로반전 ) - 또한소비재판매증가율은 9월에 4.7% 에서 10월에 4.5% 로하락하였으며, 설비투자추계는같은기간 15.5% 증가에서 6.1% 증가에그침 내년중반이후수출경기부진으로불안한경기회복예상 - 한편선행지수가 2개월연속상승하고있어내년하반기경경기회복국면으로의진입을예상할수있으나, 세계경제의성장둔화로수출경기마저부진할경우경기회복이지연될가능성이높음 경기 수요 공급 < 주요실물경제지표 > ( 전년동기대비, %) 2004 2005 2006 연간 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 9월 10월 경제성장률 4.7 4.0 4.5(1.6) 5.3(1.6) 6.1(1.2) 5.3(0.8) 4.6 (0.9) - - 소비재판매 -0.8 3.9 4.4 6.8 5.0 5.5 2.2 4.7 4.5 설비투자추계 1.4 3.2 1.1 7.0 4.3 4.2 10.0 15.5 6.1 건설수주 -3.9 9.5 15.8-17.9-9.7-14.1 36.2 94.1 1.5 수출 31.0 12.0 15.4 11.4 10.6 16.9 16.6 21.3 11.5 산업생산 10.2 6.3 7.1 10.3 12.0 10.9 10.6 16.5 4.6 취업자수 ( 만명 ) 2,256 2,286 2,303 2,303 2,258 2,341 2,331 2,330 2,346 실업률 (%) 3.7 3.7 3.6 3.5 3.9 3.4 3.3 3.2 3.3 수입 25.5 16.4 21.1 14.6 19.5 20.0 21.4 22.6 13.6 대외 경상수지 ( 억 $) 282 166 27 54-12 7 4 14 17 거래 무역수지 ( 억 $) 294 232 49 61 15 50 25 19 25 물가 소비자물가 3.6 3.2 2.3 2.5 2.3 2.4 2.5 2.4 2.1 생활물가 4.9 4.1 3.4 3.4 3.2 3.0 3.3 3.2 2.3 주 : 경제성장률의 ( ) 안은계절조정전기비기준이며, 진한글자체는최근발표된경제지표임. 현대경제연구원 13
週間經濟動向 금융동향 : 원화환율하락, 주가상승 ( 해외금융시장 ) 미국의경기둔화가능성등으로글로벌달러화약세 미몇몇경기지표의예상치하회등에따른경기둔화전망으로금리하락 - 금리 : 미 10 월내구재주문및 11 월소비자신뢰지수예상치하회등에따른경기둔화전망으로하락 ( 국채 10 년물 : 4.55 4.46%) - 환율 : 미국의경기둔화에따른미연방은행의금리인하가능성이커지고있는반면유로지역의경기호조와이에따른유럽중앙은행의금리인상가능성등으로글로벌달러화약세 ($/ : 1.3094 1.3155, /$ :115.90 115.80) ( 국내금융시장 ) 원화환율하락, 주가상승 달러화약세에따른역외거래자의달러화매도등으로원화환율하락 - 주가 : 해외수주호조에따른건설주의강세와자동차및 IT 주에대한저가매수세유입등으로상승 (1,421.7 1,432.2) - 금리 : 한국은행의지급준비율인상과산업활동동향의호전가능성등으로소폭상승 ( 국고채 3 년수익률, 4.76 4.82%) - 환율 : 외환당국의시장개입성매수세에도불구하고글로벌달러화약세및월말수출기업의달러화환전수요등으로하락 (932.0 929.5) ( 전망 ) 글로벌달러약세기조지속으로원화환율하락지속전망 국내 해외 < 주요금융지표 > 2005 2006 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 11.24. 11.30. 거래소주가 1,008.2 1,221.0 1,379.4 1,359.6 1,295.2 1,371.4 1,421.7 1,432.2 국고채3년 (%) 4.02 4.60 5.08 4.93 4.92 4.57 4.76 4.82 원 / 달러 1,025.4 1,041.1 1,011.6 971.6 948.9 946.2 932.0 929.5 DOW 10,275 10,569 10,718 11,109 11,150 11,679 12,280 12,2227 Nikkei 11,584 13,574 16,111 17,060 15,505 16,128 15,734 16,274 미국채10년 (%) 3.91 4.32 4.39 4.85 5.14 4.63 4.55 4.46 일국채10년 (%) 1.17 1.48 1.48 1.78 1.93 1.68 1.66 1.66 달러 / 유로 1.2108 1.2026 1.1849 1.2118 1.2790 1.2674 1.3094 1.3243 엔 / 달러 110.92 113.51 117.75 117.78 114.42 118.18 115.90 115.80 두바이 ($/ 배럴 ) 52.09 56.32 53.19 59.16 67.17 57.33 56.21 59.10 현대경제연구원 14