건설업 215 년국내부동산시장 H.O.T. (8 년만에찾아온주택시장 ) 215. 1. 29 Analyst 김형근 (639-453) / RA 김재윤 (639-2656) Overweight Top Picks 현대산업 (1263) Strong Buy, TP 61,4 원대우건설 (474) Buy, TP 8,57 원차선호주현대건설 (72) Buy, TP 63,2 원 결론 : 건설업투자의견 Overweight 및종목별차별화확대 - 현재역사적저점으로 4Q14 실적전후로투자심리회복될것으로전망 1 주택3법의영향으로재건축시장재활성화및실수요자의신규분양더욱확대 2 정부부동산규제모두완화되어부동산시장지속적으로개선되어안정화 투자포인트 1. 국토부 공유형모기지 확대시행발표 ( 집값에대한불안감해소 ) - 모든주택구입자 ( 무주택자 ) 는소득제한없이초저금리 (1%) 신규주택구매가능 - 집값변동의수익과위험을주택기금과공유하는모기지상품 3~4월출시 1 대상주택 : 공시가격 9억이하, 전용면적 12M² 이하아파트 2 대상지역 : 수도권, 광역시, 세종시, 인구 5만이상도시 3 금리 : 만기 2/3년변동금리로최초 7년간초저금리 (1%) 적용 4 LTV 및 DTI 체계적용 2. 중산층주거혁신 New Stay 정책 추진 ( 기업형주택임대사업육성 ) - 중산층주거선택권을확대해전세난완화 - 선진화된임대차문화정착을유도하고기업형민간임대사업활성화 1 임차인최소 8년거주가능및임대료인상률연간 5% 제한 2 민간임대규제 6개 2개로축소 3 택지, 기금, 세제등지원하여분양주택과비슷한품질의주택제공 3. 215 년부동산 Keywords - 재건축재활성화 이주가구증가 전세가격상승 신규분양확대 ( 미분양감소 ) 1 재건축시장재활성화 - 주택3법개정안국회통과로 215년 4월시행될예정 2 실수요자의주택구매심리개선 - 공유형모기지 로실수요자중심신규분양시장확대 3 저금리시대 - 초저금리 (1%), 저금리로 DTV 및 DTI 수준에서이용가능 4 전세가격지속상승 - 이주가구증가에따른일시적주택공급 Shortage 발생 215 년본격적인재건축시장개막과신규분양시장지속적으로확대될전망 1 214~215 년주택신규분양시장활성화로미분양및 PF 우발손실최소화 2 215 년재건축및신규분양재활성화로주택매출증가에따른이익개선시작 Top Picks: 현대산업, 대우건설 차선호주 : 현대건설
1. 공유형모기지 확대시행추진 누구나신청할수있는 공유형모기지 출시예정 초저리대출로주택을구입하고, 향후집값변동의수익 / 위험을주택기금과공유하는 공유형모기지 가확대시행. 213 년 1 월출시된 주택기금 공유형모기지의 취급기관과대상지역이확대되고심사기준또한완화 1. 주택기금공유형모기지개선방안 - 심사요건완화 1 정책적지원필요성및차주상환능력폐지 2 LTV/DTI 체계적용 3 매입적격심사항목유지 - 지역확대 : 세종시포함인구 5 만이상도시로취급지역확대 - 취급기관확대 : 우리은행독점 우리, 국민, 신한은행등 3 개은행으로확대 - 부분중도상환허용 : 부분중도상환불가 대출실행 3 년이내부분중도상환허용 ( 대출원금잔액 5% 이내 ) 2. 수익공유형초저리은행대출출시 - 초저리 ( 변동금리 ) 로대출하고, 차주와집값상승분을공유하며금융기관에서차주의집값변동에따른수익과위험을공유하는최초의대출상품. - 상품유형 : 수익공유형상품만출시 ( 주택기금은수익공유형 / 손익공유형두가지 ) - 지원대상 : 소득제한없이무주택자및추분조건부 1 주택자 - 대상주택 : 공시가격 9 억원이하, 전용면적 12m2 이하아파트 - 금리 : 만기 2 년 /3 년의변동금리로최초 7 년간초저금리 (1% 대 ) 적용, 이후시중주담대금리수준으로전환 - 대상지역 : 주택기금공유형모기지와동일한수도권, 광역시, 세종시, 인구 5 만이상도시에서취급 3. 공유형모기지공급물량 - 연간공급물량연 7~8 천호 (1 조원 ) 으로제한 - 작년공급물량을벗어나지않는수준이며상 / 하반기고르게공급할예정 - 수익공유형초저리은행대출 은시범사업 3 천호를우선시행하며본사업추진하면서연간공급물량확정할예정 Meritz Research 2
[ 표 1] 주택기금수익공유형모기지 와 수익공유형은행대출상품 비교 신청자격 대출대상주택 대상지역 주택기금수익공유형모기지생애최초주택구입자 ( 부부합산연소득 7 천만원이하 ) 5 년무주택자 ( 부부합산연소득 6 천만원이하 ) 아파트감정 ( 담보 ) 평가 6 억원이하전용면적 85m2 이하수도권, 지방광역시, 세종시인구 5 만이상도시 수익공유형은행대출생애최초포함무주택자 ( 소득제한없음 ) 처분조건부 1 주택자 ( 소득제한없음 ) 아파트공시가격 9 억원이하전용면적 12m2 이하좌동 금리 1.5% ( 고정금리 ) 최초 7 년 cofix ( 신규 ) -1.%p( 변동금리 ) 7 년이후해당시점의일반주택담보대출금리로전환 만기 2 년 2 년 or 3 년 수익공유방법 최초매입가대비대출평잔비율로기금에공유 ( 기금수익상환 5%) 좌동 ( 은행수익상한 7%) 취급기관우리, 국민, 신한은행우리은행 자료 : 메리츠종금증권리서치센터 [ 표 2] 주택기금수익공유형모기지 와 수익공유형은행대출상품 유불리비교 수익공유형모기지수익공유형은행대출비고 신청요건생애최초, 5 년무주택자무주택자 ( 생초포함 ), 처분조건부 1 주택자은행유리 금리연 1.5% 고정 cofix ( 신규 ) - 1.% = 1.1% (1 월기준 ) 당장은은행대출유리 추후시중금리상승시기금유리 대출기간 2 년 2 년 or 3 년 * 단초저리지원기간 7 년 기금유리 수익배분 대출평잔 : 최초매입가만큼수익배분 * 단기금수익률상한 5% 대출평잔 : 최초매입가만큼수익배분 * 단은행수익률상한 7% 기금유리 대상주택 85m2 이하 6 억원이하 12m2 이하공시가격 9 억원이하 은행유리 자료 : 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 3
2. 기업형주택임대사업육성정책 주택민간임대사업으로 중산층주거선택권확대 국토교통부는 1 월 13 일기업형주택임대사업육성을통한중산층주거혁신방안을확정발표. 공공임대주택재고를지속확충하며기업형주택임대사업을집중적으로육성. 규제를최소화하며인센티브를최대화하여규제에서지원으로정책전환. 1. 최소 8 년거주가능한기업형임대주택집중육성 - 분양주택과비슷한품질의주택에서차별화된주거서비스제공 - 임차인최소 8 년거주가능및임대료인상률연 5% 제한 - 민간임대규제 6 개 2 개축소, 택지, 기금, 세제등지원강화 2. 중산층주거선택권을확대해전세난완화 - 고액전세에서기업형임대로중산층유도 서민층전세공급확대효과 3. 선진화된임대차문화정착유도 - 집주인과갈등없이시설보수및보증금미반환리스크축소 4. 내수시장활성화기여 - 국내건설업을단순시공에서고부가가치산업으로전환 [ 표 3] 기업형주택임대사업규제개혁방안 민간임대규제 6 개 2 개 구분현재개선 임대의무기간 O O 임대료상승제한 ( 연 5%) O O 분양전환의무 O X 임차인자격 ( 무주택등 ) O X 초기임대료 O X 임대주택담보권설정제한 자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 O X ( 임대보증금반환보증필요 ) [ 표 4] 주택기금융자지원확대 기업형주택임대사업육성 현행 구분 6m2 이하 6~85m2 5/1 년민간공임 2.7% 3.7% ('15 년 3.3%) 1 년준공공매입 2.7% ('15 년한시 2.%) 구분 6m2 이하 6~85m2 85~135m2 개선안 4 년 ( 건설, 매입 ) 8 년 ( 건설, 매입 ) 3.% 3.5% 4.% 2.% 2.5% 3.% 자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 4
[ 표 5] 8 년장기임대주택에대한지원강화 구분 1 년건설준공공임대 건설 8 년장기임대 ( 준공공임대 ) 매입 취득세 6m2 이하면제 (6~85m2 25% 감면 ) 6m2 이하면제 6m2 이하면제 (6~85m2 5% 감면 ) 재산세 6m2 이하 5% 감면 6~85m2 25% 감면 4m2 이하면제 4~6m2 75% 6~85m2 5% 4m2 이하면제 4~6m2 75% 6~85m2 5% 소득세 85m2 이하 2% 감면 85m2 이하 5% 감면 85m2 이하 75% 감면 법인세 ( 기준시가 3 억이하 ) ( 기준시가 3 억이하 ) ( 기준시가 6 억이하 ) 양도세장특 3% 자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 장특 6%( 매입 ) (`17 년까지신규구입시면제 ) 85m2 이하 1 년임대시장특공제 7% ( 매입임대는 `17 년까지신규구입시양도세면제 ) [ 그림 1] 아파트공급동향 ( 재고 + 입주 ) 35 ( 천세대 ) 전국서울특별시경기도 ( 천세대 ) 14 3 25 2 15 1 298 64 63 55 49 263 215 192 36 178 37 19 23 `6 `7 `8 `9 `1 `11 `12 `13 `14 12 1 8 6 4 2 자료 : REPS, 메리츠종금증권리서치센터 [ 그림 2] 한국은행기준금리 저금리지속 6. 5. (%) 한국은행기준금리 4. 3. 2. 1.. 4Q 4Q2 4Q4 4Q6 4Q8 4Q1 4Q12 4Q14 자료 : 한국은행, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 5
[ 그림 3] 아파트분양물량 214 년보다 215 년 주택공급더많을것 4 35 3 25 2 15 ( 천세대 ) 전국 ( 좌 ) 서울특별시 ( 천세대 ) 경기도 126 112 84 75 35 55 322 283 6 331 264 4 35 3 21 14 12 1 8 6 4 2 1 27 28 29 21 211 212 213 214 215 자료 : REPS, 메리츠종금증권리서치센터 [ 그림 4] 아파트분양가, 매매가, 전세가추이 1,2 ( 만원 /3.3m2) 분양가매매가전세가 전세가격지속상승 실수요자의주택구매연결 1, 8 918 942 6 627 4 2 ' '1 '2 '3 '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 자료 : REPS, 메리츠종금증권리서치센터 [ 그림 5] 아파트가격변동률 분양가상한제탄력적운영 APT 가격점진적상승 8 6 4 (%) 전국 서울특별시 경기도 5.88 3.4 2.8 2 1.9 2.19 2. -2-4 -6-4.9-4. -1.2-1.86-8 27 28 29 21 211 212 213 214 자료 : REPS, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 6
[ 그림 6] 아파트매매가대비전세가 7 (%) 전국서울수도권 7.1 재건축시장재활성화로 전세가격지속상승 65 6 67.2 65.5 55 5 45 4 35 '.1 '2.1 '4.1 '6.1 '8.1 '1.1 '12.1 '14.1 자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 [ 그림 7] 지역별미분양현황 18 16 ( 천호 ) 전국수도권서울 165 23 년이후미분양최소 14 12 1 8 6 4 2 4 2 22 24 26 28 21 212 214.11 2 자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 7
[ 표 6] 건설사 PF, 미분양세대수 공급세대수 ( 세대 ) 21 211 212 213 214 215E 현대산업 3,5 6,6 11,3 8,7 1,7 16,75 대우건설 8,49 22,643 19,2 22, 19,5 31,58 현대건설 2,44 6,323 6,886 3,6 1,5 17,617 대림산업 3,118 4,289 4,8 8,346 13,6 27, GS 건설 2,961 6,13 5,234 4,2 13, 17,745 삼성물산 1, 1,1 7,25 8,23 8,9 1,746 미분양세대수 ( 조원 ) 21 211 212 213 214 현대산업 4,2 2,8 2,2 2,3 7 대우건설 3,38 2,25 3,65 3,5 2,98 현대건설 1,9 2,6 3,1 2,1 1, 대림산업 2,926 2,24 1,238 1,262 45 GS 건설 1,4 1,59 1,5 1,23 1,32 삼성물산 1, 1, 1,3 8 5 전체 PF ( 조원 ) 21 211 212 213 214 현대산업.6.4.3.4.5 대우건설 3.9 3. 2.2 1.9 1.9 현대건설 1.8 1.9 1.6 1.7 1.4 대림산업 2. 2. 1. 1. 1. 삼호.9.9.9.7.6 고려.4.4.4.4 - GS 건설 2.5 2. 2.1 1.8 1.6 삼성물산 1.3 1.4.7.5.5 미착공 PF ( 조원 ) 21 211 212 213 214 현대산업.3.2.1 - - 대우건설 2.1 1.7 1.4.7.7 현대건설 1.2 1.1 1.1 1.1.8 대림산업 1.3.9.9.9.9 삼호.6.6.6.5.3 고려.4.4.4.4.4 GS 건설 2. 1.4 1.4 1.5 1.4 삼성물산 1.1 1..4 - - 자료 : 각사, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 8
Compliance Notice 동자료는작성일현재사전고지와관련한사항이없습니다. 당사는동자료에언급된종목과계열회사의관계가없으며 215년 1월 29일현재동자료에언급된종목의유가증권 (DR, CB, IPO, 시장조성등 ) 발행관련하여지난 6개월간주간사로참여하지않았습니다. 당사는 215년 1월 29일현재동자료에언급된종목의지분을 1% 이상보유하고있지않습니다. 당사의조사분석담당자는 215년 1월 29일현재동자료에언급된종목의지분을보유하고있지않습니다. 본자료에게재된내용들은본인의의견을정확하게반영하고있으며, 외부의부당한압력이나간섭없이작성되었음을확인합니다. ( 작성자 : 김형근, 김재윤 ) 동자료는투자자들의투자판단에참고가되는정보제공을목적으로배포되는자료입니다. 동자료에수록된내용은당사리서치센터의추정치로서 오차가발생할수있으며정확성이나완벽성은보장하지않습니다. 동자료를이용하시는분은동자료와관련한투자의최종결정은자신의판단으 로하시기바랍니다. 투자등급관련사항 1. 종목추천관련투자등급 ( 추천기준일종가대비 4등급 ) 아래종목투자의견은향후 6개월간추천기준일종가대비추천종목의예상목표수익률을의미함. ㆍStrong Buy : 추천기준일종가대비 +5% 이상. ㆍBuy : 추천기준일종가대비 +15% 이상 ~ +5% 미만. ㆍHold : 추천기준일종가대비 +5% 이상 ~ +15% 미만. ㆍReduce : 추천기준일종가대비 +5% 미만. 2. 산업추천관련투자등급 ( 추천기준일시장지수대비 3 등급 ) 아래산업투자의견은시가총액기준산업별시장비중대비보유비중의변화를추천하는것. ㆍ비중확대 (Overweight) / 중립 (Neutral) / 비중축소 (Underweight) 현대산업 (1263) 의투자등급변경내용 추천확정일자자료형식투자의견목표주가담당자주가및목표주가변동추이 213.12.2 산업브리프 Strong Buy 35, 김형근 214.1.2 산업분석 Strong Buy 35, 김형근 214.1.6 산업분석 Strong Buy 35, 김형근 214.1.24 산업브리프 Strong Buy 35, 김형근 214.2.3 산업분석 Strong Buy 35, 김형근 214.2.18 기업분석 Strong Buy 4,1 김형근 214.3.3 산업분석 Strong Buy 4,1 김형근 214.3.13 산업브리프 Strong Buy 4,1 김형근 214.3.26 산업분석 Strong Buy 4,1 김형근 214.4.22 산업브리프 Strong Buy 4,1 김형근 214.6.9 산업브리프 Strong Buy 4,1 김형근 214.7.7 산업분석 Buy 4,1 김형근 214.8.12 산업브리프 Buy 4,1 김형근 214.9.3 산업브리프 Buy 45,95 김형근 214.1.14 산업분석 Buy 45,95 김형근 214.12.3 산업분석 Buy 45,95 김형근 215.1.12 산업분석 Strong Buy 61,4 김형근 215.1.29 산업분석 Strong Buy 61,4 김형근 7, 6, 주가 목표주가 5, 4, 3, 2, 1, 213.1 213.6 213.11 214.4 214.9 Meritz Research 9
대우건설 (474) 의투자등급변경내용 추천확정일자자료형식투자의견목표주가담당자주가및목표주가변동추이 214.7.7 산업분석 Hold 1,1 김형근 214.9.3 산업브리프 Buy 1,1 김형근 214.1.14 산업분석 Buy 1,1 김형근 215.1.12 산업분석 Buy 8,57 김형근 215.1.29 산업분석 Buy 8,57 김형근 12, 1, 8, 6, 주가 목표주가 4, 2, 213.1 213.6 213.11 214.4 214.9 현대건설 (72) 의투자등급변경내용 추천확정일자자료형식투자의견목표주가담당자주가및목표주가변동추이 213.1.2 산업분석 Buy 85,7 김형근 213.3.28 기업브리프 Buy 9, 김형근 213.4.29 기업브리프 Buy 9, 김형근 213.6.11 산업분석 Buy 9, 김형근 213.6.25 기업브리프 Buy 9, 김형근 213.7.16 산업분석 Buy 9, 김형근 213.8.26 산업분석 Buy 9, 김형근 213.9.9 기업브리프 Strong Buy 9, 김형근 213.1.15 산업분석 Strong Buy 9, 김형근 213.1.31 기업브리프 Strong Buy 9, 김형근 213.11.1 산업분석 Strong Buy 9, 김형근 213.11.7 산업분석 Strong Buy 9, 김형근 213.11.26 산업분석 Strong Buy 9, 김형근 213.12.2 산업분석 Strong Buy 9, 김형근 213.12.1 기업브리프 Strong Buy 9, 김형근 213.12.2 산업브리프 Strong Buy 9, 김형근 214.1.6 산업분석 Strong Buy 9, 김형근 214.1.16 기업브리프 Strong Buy 9, 김형근 214.1.24 산업브리프 Buy 9, 김형근 214.3.13 산업브리프 Buy 9, 김형근 214.3.26 산업분석 Buy 9, 김형근 214.4.22 산업브리프 Buy 9, 김형근 214.7.7 산업분석 Buy 9, 김형근 214.8.1 산업분석 Buy 9, 김형근 214.8.12 산업브리프 Buy 9, 김형근 214.9.1 산업분석 Buy 9, 김형근 214.9.3 산업브리프 Buy 9, 김형근 214.1.14 산업분석 Buy 9, 김형근 215.1.12 산업분석 Buy 63,18 김형근 215.1.29 산업분석 Buy 63,2 김형근 1, 8, 주가 목표주가 6, 4, 2, 213.1 213.6 213.11 214.4 214.9 Meritz Research 1