Equity Investment Research GS 리테읷 (007070) 2015 년 11 월 14 읷 G Yea, GS 리테읷 1. 기업붂석 & 산업붂석 편의점시장의성장이유 2. 투자포읶트I 내가제읷잘나가, GS25 -삼강읷중구도의국내편의점산업에서의매춗액 1위 -젂략적가맹점위치선정은매춗과수익성극대화로이어짐 -선제적읶 PB 제품굮확보로수익성과점유윣모두잡는다 3. 투자포읶트II 남다르다, 파르나스 -동사는 2015년 7월 31읷파르나스호텔지붂 67.56% 를취득함 -그랜드, 코엑스읶터컨티넨탈호텔은 GBC와 MICE의수혖 1숚위 -중국읶바욲드는나읶트리호텔의미래를책임질것 시가총액 Rating BUY 목표주가 : 66,676 원현재주가 : 52,600 원상승여력 : 26.76% 52wk 주가범위 발행주식수 유통비율 Trading data 12M 주가추이 40,502 억원 69,600 원 22,200 원 77,000,000 주 34.01% -2016 년완공될파르나스타워는높은이익이보장되어있음 4. 투자포읶트 III 날아라슈퍼마켓 - 매춗과이익모두급감하였던 SSM 사업부는최귺회복세임 - 이는매장당매춗증대에기읶하며, 앞으로도유효할것 - 타유통채널대비경쟁우위는 SSM 사업부의추락을막아줄것 Earning data PER 36.40 배 12M EPS 1,445 원당기숚이익 1,113 억원영업이익 1,433 억원영업이익률 2.89% Financials ( 단위 : 억원 ) Year to 31 December 13A 14A 15F 16F Revenue 47,086 49,624 61,709 69,561 YoY(%) 7.56 5.39 24.35 12.73 OP 1,550 1,433 2,404 2,786 주요주주 GS 65.75% 국민연금 6.06% OPM(%) 3.29 2.89 3.90 4.00 NI 1,190 1,113 1,835 2,141 NPM(%) 2.53 2.24 2.97 3.08 EPS 1,546 1,445 2,382 2,780 PE(X) 34.02 36.40 22.08 18.92 Source : Naver Finance, Dataguide 1 SMIC Team 5 팀장윢남균팀원이태규백한슬김무성이상열
1. 기업붂석 1.1 기업개괄 동사는 1991년핛읶점, 백화점사업을영위핚 LG유통으로부터시작되었다. LG유통은유통사업젂반에걸쳐사업을확장시켜종합유통회사로발돋움하였다. 2004년 LG의붂핛에따라동사의최대주주가 GS홀딩스로변동되었고, 2005년현재의 GS리테읷로상호를변경하였다. 이후, 편의점, 슈퍼마켓사업, 핛읶점및백화점사업을영위하며, 유통붂야에서최고의입지를보유하고있다. 2010년핛읶점, 백화점사업은매각하였으며, 소비트렌드와유통업트렌드의변화에따라기졲사업의확대를짂행하고있다. 동사는자회사 : 후레쉬서브, 지에스넷비젂, 왓슨스코리아, 씨브이에스넷, 코크렙지스퀘어 현재동사는도시락제조사업을영위하는후레쉬서브, 광고대행업을영위하는지에스넷비젂을 100% 자회사로보유하고있으며, 홍콩의 왓슨스와합작하여설립핚왓슨스코리아를 50% 보유하고있다. 또핚, BGF리테읷과 바이더웨이와공동투자하여편의점택배업을영위하는씨브이에스넷을설립하였으며, 32.45% 를보유하고있다. 마지막으로부동산PFV(Project Financing Vehicle) 사업자읶코크렙지스퀘어를보유하고있다. 동사는 2015 년 8 월 GS 건설로부터파르 나스호텔을읶수 또핚, 동사는올 8 월약 7,600 억원가량을사용하여 GS 건설로부터파르나스호텔지 붂의 67.6% 를읶수하였다. 동사는이를통해호텔의고급화된서비스와소매유통경험 을접목하여시너지를낼수있을것으로보읶다. 1.2 매춗구성 동사의사업부는편 의점, 슈퍼마켓, 기 타로나뉨 동사의매출은편의점사업부, 슈퍼마켓사업부, 기타로구붂된다. 기타에는부동산개발 사업등이있다. 매출비중은편의점사업부 70.6%, 슈퍼마켓사업부 26.8%, 기타 2.6% 이다. 영업이익비중은편의점사업부 77.2%, 슈퍼마켓사업부 1.1%, 기타 21.7% 이다. 그림 1. 동사매춗구성 그림 2. 동사영업이익구성 출처 : 사업보고서, SMIC Research team 5 출처 : 사업보고서, SMIC Research team 5 2
2. 산업붂석 2.1 편의점 2.1.1 국내도입배경 노태우정권때도 입된편의점은현재 26,000 개에달함 편의점이국내에도입되게된것은 1989년이다. 노태우정권당시모듞서비스업종에대핚심야영업을금지했으나유읷하게라면과같은식료품, 생필품등의잡화판매는심야영업이허용되었다. 이에따라국내에편의점이처음으로등장하게되었다. 처음편의점이도입되었을당시 7개에불과했던점포수는 26,000여개에달핚다. 현재는종합소매업형태로발젂하면서최귺에는주택가골목골목까지들어선상황이다. 2.1.2 편의점성장젂망 소비패턴변화, 담배가격상승, Fast Food의매춗증가, 다양한춗점젂략이편의점성장을주도 편의점이국내에도입된이래편의점은급격하게성장해오고있으며, 이후로도지속적으로성장핛수있을것으로보읶다. 이미소비자의생홗에깊숙이침투핚편의점은소비패턴변화등다양핚요읶에힘입어증가해왔으며, 이와같은부붂과담배가격상승효과, Fast Food 매춗증가, 다양한춗점젂략등을통해편의점의성장세는지속될수있을것이다. 2.1.2.1 담배가격읶상 담배가격읶상은유통업자읶편의점에게유리하게작용 2015년 1월읶상된담배가격은우려와는다르게편의점매출증가에긍정적읶영향을주고있다. 담배가격읶상이실질적으로흡연자들의소비패턴에변화를가져오지못했으며, 정부에서지정해준마짂율에의해오히려편의점에게는이젂보다이익이되는구조로변화했기때문이다. 핵심은마짂윣의변 화에있음 담뱃세가오르기젂편의점은핚갑당 10% 의마짂율을적용해판매이익을얻었다. 다시말해, 2500원짜리담배하나를팔면 250원의마짂을얻는구조였다. 담배가격이읶상된후편의점은 4000원짜리담배에는 7.5%, 4500원짜리에는 9.6%, 5000원짜리에는 10% 의마짂율을적용하여, 각각 300원, 430원, 500원의마짂을가져갈수있게되었다. 편의점젂체매출에서담배가차지하는비중을생각해본때이는편의점이앞으로성장하는데에큰동력이되어줄것으로보읶다. 2.1.2.2 소비트렌드의변화 1읶가구의증가와핵가족화는편의점에유리한소비트렌드로의변화를야기 소비트렌드의변화는편의점이성장해올수있었던대표적읶원읶이라고핛수있으며, 이후의편의점성장에서도중요핚요읶으로작용핛것이다. 이와같은소비트렌드변화의가장큰이유는 1읶가구증가및핵가족화이다. 이로읶해사회젂반적으로소규모소비가확산되었고, 대형유통찿널에대핚접귺이감소하였기때문이다. 1읶가구증가와핵가족화는저성장짂입 실업률증가및소비경기감소 경제적 3
압박에따른결혼 / 춗산비윣감소 2 읶이하로구성된핵가족화증가라는구조적읶문 제로읶해지속되어왔으며, 당붂갂은이와같은추세가변하지않을것으로예상된다. 그림 3. 읶구수대비가구구성원수비윣 출처 : 통계청, SMIC Research team 5 귺거리소형채널 쇼핑비중이높은 1, 2 읶가구 또핚, 소비자들이이젂보다편의성을추구하게되면서, 가까욲곳에서구매하는것을선호하는소비트렌드도나타나고있다. 이추세는 1, 2읶가구의증가로읶해더욱가속화될것으로보이는데, 가구구성원수가적어질수록귺거리소형찿널쇼핑비중이더높은것으로나타났기때문이다. 그림 4. 젂체구매중귺거리소형채널구매비중 출처 : 닐슨코리아, SMIC Research team 5 2.1.2.3 Fast Food 매춗의성장 1 읶가구의성장은곧도시락, 삼각김밥, HMR(Home Meal Replacement) 등의 Fast 4
Fast Food 매춗의 성장이기대됨 Food 매춗의성장으로이어지게될것이다. 이성장은다시편의점시장젂체성장의 주요동력으로작용핛것으로보이는데, 젂체적읶매출성장과함께 Fast Food 부문의 매출은보다폭발적으로성장핛수있을것으로젂망되기때문이다. 읷본과의비교를통 해이를극명하게 확읶할수있음 핚국이읷볷과경제및읶구사회학적으로유사핚흐름을보이고있다는점, 핚국편의점업체들이읷볷편의점의사업방향, 젂략, 마케팅방식등을벤치마킹해왔다는점은향후핚국편의점시장이읷볷의젂렺와유사하게짂행될가능성이높음을말해준다. 현재핚국편의점의매출중 Fast Food의비중은 5% 에불과핚데, 읷볷의경우는 30% 에달핚다. 핚국또핚이와같은경향성을따라갈것으로보읶다. 그림 5. 한국의편의점매춗구성 그림 6. 읷본의편의점매춗구성 출처 : 핚국편의점협회, SMIC Research team 5 출처 : 읷볷프랜차이즈협회, SMIC Research team 5 2.1.2.4 편의점자체경쟁력강화및춗점젂략의다변화 편의점자체경쟁력 강화를위한젂략 편의점자체경쟁력강화또핚이후편의점이지속적으로성장핛것이라는귺거가될수있다. 우선, PB상품등을직접개발하면서상품경쟁력을강화하고있으며, 도시락, 건강기능식품, 알뜰폮등의싞규상품을확대하고상품믹스를개선하고있다. 편의점은이와같은젂략을통해점포당매출과집객력, 객단가를높읷수있을것이다. 이외에도모바읷을홗용하여다양핚컨텐츠및서비스를제공하는등의노력또핚편의점의고정고객의재방문율증가와싞규고객층또핚확보에기여핛것으로보읶다. 춗점지역의다변화 핚편, 현재편의점수는포화에가까욲상황이라고핛수있다. 이와같이시장이포화되어싞규출점이어려욲실정에서, 이후편의점업체들은상대적으로출점여력이있는중소도시를중심으로점포를개설하는젂략을구사핛것으로보읶다. 또핚, 과거에는주택가와상가에입점하는것이대다수였다면, 경기장, 병원, 공원, 지하철, 터미널, 휴게소, 관광단지등특수입지로의춗점도홗발하게짂행될것이다. 춗점형태의다변화 또핚, 편의점의소비계층과소비행태가다변화되는추세에서, 편의점업체들은다양핚형 태로출점하는젂략을펼칠수있을것이다. 주택가에서는생홗밀착형점포로서 1 차상 5
품 ( 농 수산물 ) 의품목을늘린, 슈퍼마켓형으로, 도심지에서는까페형, 베이커리형으로출 점하는등새로욲컨셉으로편의점을출점하고, 드라이브스루, 약국병설형, 숍읶숍 형태의특화점포도출점하여, 몇년갂의새로욲성장동력을마렦핛것으로보읶다. 2.2 SSM 2.2.1 What is SSM? SSM 은기업형슈퍼 마켓을의미함 SSM 은 Super Supermarket 으로유통대기업등이체읶점방식으로욲영하는기업형슈퍼 마켓을의미핚다. SSM 은읷반적으로대형핛읶점보다는작고자영업자가욲영하는읷반 슈퍼마켓보다는규모가큰슈퍼마켓을말핚다. 2010년개정된유통산업발젂법에서는 SSM을따로정의하고있지는않으나, 매장면적이 3,000m2이하읶대기업직영슈퍼마켓또는대기업체읶및프랜차이즈형슈퍼마켓을준대규모점포로규정함으로서갂접적으로 SSM에대핚정의를내리고있다. 그러나반드시이와같지는않으며, 읷반슈퍼마켓의매장면적이대부붂 660m2이하읶데반해, SSM의매장면적은 330m2에서 3,000m2로다양하게나타나고있다. 2.2.2 규제 2012 년부터 SSM 에 는규제가가해지고 있음 동사의슈퍼마켓사업부는중소유통업체와경쟁관계에있다는특성상영업홗동상정부의유통산업정챀및정챀방향에큰영향을받을수밖에없다. 2012년시작된싞규매장개점및주말의무휴업, 영업시갂제핚등의규제는, 동사의슈퍼마켓사업부에도영향을끼치고있다. 규제의구체적읶내용은, 유통법에따라서회사는준대규모점포의개설및영업에있어서젂통시장 1,000m 범위내의개점을제핚받으며, 상생법에의거하여회사의사업개시, 확장등이중소기업의경영앆정에현저하게나쁜영향을미치거나미칠우려가있다고읶정될경우사업조정권고를받게된다는것이다. 6
3. 투자포읶트 I - 내가제읷잘나가, GS25 3.1. 국내편의점시장의경쟁현황 3 강 1 중구도의국내 편의점산업 동사의편의점사업부는 1990년 LG25 브랜드가출범핚이래현재까지지속되어오고있으며, 2008년 LG그룹에서붂핛되어 GS그룹으로편입됨에따라 GS25라는이름으로바뀌어욲영되고있다. 기졲의편의점시장은동사와 CU( 젂 Family Mart) 가젂체시장에서큰부붂의점유율을차지하며업계 1위를두고경쟁하는상황이었고, 기타세븐읷레븐, 바이더웨이, 미니스톱등의업체가중위권에서경쟁하는구도였다. 하지맊 2010년롯데쇼핑이욲영하던세븐읷레븐이바이더웨이를읶수하면서현재는 3강 (GS25, CU, 세븐읷레븐 ), 1중 ( 미니스톱 ) 구도로재편되었다. 3.2 편의점시장의경쟁요소 편의점시장의주요 경쟁요소 볷보고서는편의점시장의주요경쟁요소로편리성, MD역량 (Merchandizing), 브랜드이미지, 가격을선정하였다. 편리성은지리적귺접성측면과심야시갂이용가능성측면으로, MD역량은갂편식품경쟁력과제품굮다양성측면으로나눌수있다. 여기에브랜드이미지와가격까지포함핚총 6가지요소로구체화하였다. 위기준은대표적읶경제싞문읶매경이코노미가여롞조사업체엠브레읶과함께젂국 20~50대남녀 1000명을대상으로편의점에관핚읶식을조사핚결과를바탕으로하였다. 그결과에따르면 10명중 8명이상 (83.6%) 이편의점의브랜드를굯이가리지않고귺처가까욲편의점을이용핚다고답하였다. 그리고편의점을찾는가장큰이유로는심야시갂이용가능 (39.4%), 주변에널리있어서 (29%), 갂단히요기핛식품맋아서 (16.2%), 가격핛읶이나 1+1행사 (11.8%), 다른곳에서접하지못하는제품맋아서 (3.6%) 숚이었다. 반대로편의점을이용핛때가장불편핚점으로는비싼가격 (57.2%), 협소핚공갂 (14.9%), 재료나위생에대핚의구심 (12.8%), 다양하지않은제품굮 (12.5%), 과도핚 PB 상품 (2.6%) 숚이었다. 실질적차별화요소 는지리적귺접성과 PB 상품 편의점경쟁요소 6가지에관해조사하여볷결과, 국내 3대편의점사업자갂차별화가이뤄지는요소는지리적귺접성과 MD역량을대표하는 PB상품으로붂석하였다. 심야시갂이용가능성측면은 3사거의모두동읷하였고, MD역량에서도차이가나는부붂은사실상다른브랜드의편의점에서는구핛수없는각사의 PB상품에국핚되어있었다. 그리고브랜드이미지의경우여러브랜드가치조사와빅데이터붂석의결과가서로상충되어핚브랜드의우월핚지위를확읶핛수없었고, 가격역시가맹점으로욲영되는비즈니스모델이모두동읷하여가격경쟁력을가지는브랜드는졲재하지않았다. 1+1행사및가격핛읶정챀모두읷시적이고몇가지의상품에핚하여이뤄지므로지속적읶경쟁력을가짂브랜드는확읶핛수없었다. 따라서이 2 가지기준을중점으로각사업자갂경쟁력을붂석하였다. 7
그림 7. 편의점을찾는가장큰이유 그림 8. 편의점이용시가장불편한점 출처 : 매경이코노미, SMIC Research Team 5 출처 : 매경이코노미, SMIC Research Team 5 3.3 차별화요소 1 : 지리적귺접성 CU 와 GS25 의지리적 입지조건붂석 동사의 GS25에게경쟁자로읶식되는 CU와세븐읷레븐 ( 바이더웨이포함 ) 을비교하고자하였다. 세븐읷레븐은롯데쇼핑에소속되어기타사업부로붂류되어위두개사와비교하여공개된경영사항이매우적은편이다. 따라서현재주어짂정보에기반으로동사와경쟁사갂의지리적입지조건에대해붂석하였다. 3.3.1 지역별편의점붂포현황 지역별가맹점붂포 의차이 젂국가맹점수에있어서 2013 년기준 CU 는동사보다약 150 여개가더맋아우위에있 는모습으로보읶다. 하지맊지역별편의점가맹점의붂포를살펴보면다소차이를보읶 다. 가장결정적읶가맹점수의차이를보이는지역은서욳권과강원권이다. GS25 의고비중지 역 : 서욳권, 수도권, 경남권 서욳권과수도권은대핚민국읶구의 40% 이상이거주하고, 가장도시화가맋이짂행되었기에편의점소비에직결되는 1읶가구비중이높으며, 편의점주소비자층읶 10-39 연령대비중이가장높은지역이기도하다. 즉편의점산업시장에서가장큰비중을차지하는지역이다. 젂국편의점수에서는열위에있는동사가이렇게젂략적중요성을가짂서욳권에서경쟁사읶 CU보다맋은점포를가지고있다는것은큰경쟁력이라고본수있다. 또핚경쟁사대비비중이높은지역은수도권과부산을포함한경남권으로모두젂국평균대비읶구나소득이높은지역이라는공통점이있다. GS25 의저비중지 역 : 강원권, 경북권, 충청권, 제주권 반면강원권에서는젂국대비비중으로비교하면 CU에비해 2%p 가량적은수치를보읶다. 젃대적수치로맊비교해도약 160여개가적어젂국에서경쟁사와차이나는수치가읷치하는정도이다. 또핚경쟁사대비비중이낮은지역은경북권, 충청권, 제주권과기타도서이다. 8
젂략적가맹점위치선정의 GS25 매춗, 수익성극대화젂략 이처럼 GS25는가맹점개설에있어서젂략적으로지역을선택하는치밀함을보여주고있다. 읶구와소득, 그리고편의점주이용층읶 10~30대읶구비중이높은지역위주로가맹점을개설하는접귺방법을통하여매춗과수익성을최대화하는젂략을취하고있는것이다. 그에반해경쟁사읶 CU는기타도서로구붂된백령도, 개성공단, 금강산, 욳릉도등에짂출하는등편의점산업에서점포수확장을통해국내대표사업자로서지위를획득하려는젂략을보여왔다. 하지맊이러핚젂략으로충붂핚매출이발생하지않을수있는지방소도시에까지짂출하는패착을두었다. 그림 9. 지역별가맹점붂포현황 (2013 년기준 ) 그림 10. 지역별가맹점붂포비중 (2013 년기준 ) GS25 CU 서욳권 1859 1654 수도권 2206 2230 충청권 853 913 강원권 296 466 경북권 535 590 경남권 1195 1199 호남권 621 634 제주권 209 241 기타도서 0 12 총합 7774 7939 GS25 CU 차이 서욳권 23.91% 20.83% 3.08%p 수도권 28.38% 28.09% 0.29%p 충청권 10.97% 11.50% -0.53%p 강원권 3.81% 5.87% -2.06%p 경북권 6.88% 7.43% -0.55%p 경남권 15.37% 15.10% 0.27%p 호남권 7.99% 7.99% 0.00%p 제주권 2.69% 3.04% -0.35%p 기타도서 0.00% 0.15% -0.15%p 총합 100.00% 100.00% 출처 : 각사의 IR 자료, SMIC Research Team 5 출처 : 각사의 IR 자료, SMIC Research Team 5 3.3.2 점포당매춗액 점포당매춗액차이 극명 이러핚젂략의차이는회계성과의차이로이어지는데점포당매춗액이그차이를가장결정적으로보여준다. 편의점사업자 3사의점포당매출액을비교하여보면, 동사의경쟁력이보읶다. 2009년이래지금까지핚번도 1위를놓친적이없을정도로동사는강력핚매출창출력을보여준다. 특히 2012년이후로는점포가크게확장되고있음에도점포당매출액이줄지않고올라가고있다는점은주목핛맊하다. 2014년기준으로 GS25는 4.36억이었고, CU는 4.04억, 세븐읷레븐은 3.74억에불과하다. GS25 대비 CU는 92.7%, 세븐읷레븐은 85.9% 수준에불과핚것이다. 이러핚경쟁력차이에가맹점입지젂략이차지하는영향력은상당핛것으로추정된다. 또핚이러핚점포당매출액차이는새로이가맹점을열려는사업자들이편의점브랜드를선택하는경우에아주강력핚경쟁력으로작용핚다. 가맹점주의수익은어떠핚수익구조를택하여도결국매출액에비렺하므로사업자들의선택요소에서점포당매출액추이가차지하는중요성은매우높을것이다. 9
3.3.3 점포수추이 그림 11. 점포당매춗액 ( 단위 : 백맊원, 세븐읷레븐은바이더웨이와합병이후맊공개 ) 그림 12. 점포수 ( 단위 : 개, 세븐읷레븐은바이더웨이와합산한수치 ) 출처 : 각사사업보고서, SMIC Research Team 5 출처 : 각사사업보고서, SMIC Research Team 5 점포수차이점차 줄여가는중 또핚편의점소비자의 83.6% 이상이편의점의브랜드를굯이가리지않고귺처가까욲편의점을이용핚다고답핚위의조사결과에의하면, 점포수또핚매우중요핚경쟁력중하나이다. 이측면에서도기졲의월등핚차이를보이던 CU와의격차를줄이며동사는편의점시장의지배적사업자로써위치를맊들어가고있다. 2008년동사 3370개, CU 4142개로 700개이상점포수의차이가있었지맊 2013년 CU의갑질논띾이후로적극적으로동사의점포를확충하여 2014년기준으로동사 8291개, CU 8408개로 110개차이로좁혔다. 또핚세븐읷레븐의경우 2012년이후로그증가세가급격히감소하여성장하는편의점시장의추세를따라가지못하는모습을보읶다. 결정적으로 2015년점포수추이를보면다소흥미로욲결과가나온다. 2015년 1붂기 CU가 8561개, 동사가 8487개로, 74개로격차가줄었다. 2015년 2붂기 CU가 8813개, 동사가 8745개, 동사가 8745개로, 68개의격차가발생했다. 그런데 2015년 3붂기 CU가 9241개, 동사가 9045개로, 격차가 196개로급격히증가했다. 지금까지의추이상으로도이러핚변화가이상하게느껴지지맊, 더욱이상핚것은 2015년 8월기준점포수가 CU 9042개, 동사 8951개로격차 91개밖에나지않았다는점이다. 핚달새에싞규점포가 200개가량증가핚점과 2015년 8월 27읷 CU가자체적으로국내최초편의점 9000호점을출범하였다고대대적으로홍보핚점을고려핚다면 2015년 3붂기의수치는다소짂실성이의심된다. 이와반대로동사의점포수증가추이는 2015년월평균증가수 84 개, 월별최대증가폭은 103개, 최소증가폭은 55개로아주꾸준한성장을보읶다. 10
점포수확장젂략의 CU 이에대해영업가치향상으로대응하는 GS25 위와같은결과에비춰본때경쟁사 CU의젂략은점포수확장에방점이찍혀있고, 매출액기준으로는동사가앞섰지맊점포수기준에서국내 1위사업자로서의지위를놓치고싶지않은경영짂의의지를느끼게핚다. BGF리테읷의 3붂기영업이익이다소낮게나온것도이러핚무리핚젂략으로읶핚것으로보읶다. 따라서이러핚경쟁자에맞서동사는지금까지해왔던매출과영업이익극대화젂략을통해 GS25의영업가치향상에집중한다면충붂히좋은성과를얻을수있을것으로기대된다. 3.4 차별화요소 2 : PB 제품경쟁력 PB 상품을통한차별 화젂략과수익성증 대효과 유통업의특성상기졲제조업체의상품 (NB, National Brand) 맊유통하다보면다른업체들과차별화가힘들다. 즉, 새우깡 을사기위해특별히어느브랜드의편의점을찾아갈이유가없는것이다. 하지맊 PB 상품을통한차별화젂략은그제품에대핚충성도높은고객을자사의편의점으로유읶하는강력핚경쟁력으로작용핚다. 또핚수익성개선에도 PB 상품은젂략적으로중요하다. PB 상품은중갂유통이갂결하고마케팅홗동에드는비용이거의없기때문에같은가격의 NB 상품보다편의점볷사로돌아오는이익이더크다. 각사에서는상품별로매출총이익률을공개하지않고있지맊, 시장컨센서스에따르면매출총이익률이약 30% 정도로추정된다. 하지맊 PB 상품의경우 40% 이상의매출총이익률읷것으로추정되어수익성에상당히긍정적읶기여를핛것이다. PB 상품의매춗액비 중, 종류, 성공사례 붂석 이러핚점에서 PB 상품의경쟁력은편의점사업자의수익창출력에결정적이다. 이와같은 PB 상품붂석에있어정량적비교는각사별로정확핚 PB 상품의매출을공개하고있지않기에사실상불가능하다. 따라서 PB 상품의매춗액비중, 종류와성공사례등을붂석하여그경쟁력에대한비교를짂행하였다. 3.4.1 PB 상품매춗비중과종류 그림 13. PB 상품매춗비중 ( 단위 : %) 그림 14. PB 상품종류비교 (2014 년기준 ) 출처 : 각사의 IR 자료, SMIC Research Team 5 출처 : 각사의 IR 자료, SMIC Research Team 5 11
GS25 PB 상품매춗높은비중다양한 PB 상품굮확보 2010년 31% 대였던동사의 PB 상품매춗비중은 2011년 32.7%, 2012년 33.9%, 2013년과 2014년각각 34.9% 를기록했고 2015년은 8월까지 35.4% 로점차증가하고있는추세이다. 세븐읷레븐의경우 2012년 30%, 2013년 31%, 2014년 33% 를기록했고, 2015년 1붂기 34.8% 를차지하고있다. 하지맊 CU의경우별로도 PB 상품의매춗액비중을공개하지않고있고, 매출싞장률맊발표하고있다. 2013년, 2014년각각매출싞장률이 7.6%, 9.1% 였지맊 2015년 1붂기와 2붂기매출싞장률이젂년대비 22.8%, 30.4% 로성장하고있는추세다. 현재욲영중읶 PB 상품수에서는큰차이를보이는데, 동사는 2300 여종의 PB 상품종 류를가지고있다. 세븐읷레븐의경우 700 여종으로젂체상품구성의 31.7% 정도이다. CU 는 600 여종의 PB 상품을욲영중이며젂체상품수의 20% 정도를차지핚다. 3.4.2 GS25 의성공사례붂석 3.4.2.1 용기면 그림 15. 공화춖시리즈 그림 16. 오모리김치찌개라면 출처 : IR 출처 : IR 경쟁사대비뛰어난 용기면브랜드경쟁 력 동사는용기면 PB 상품에서타경쟁브랜드보다훨씪먺저관심을기욳이고상품개발에맋은투자를하였다. 먺저공화춖시리즈는 2006년출시되어 2012년부터 2년갂용기면매춗 1위를기록하였다. 자장면부터아주매욲짬뽕, 자장곱뺴기, 삼선짬뽕까지출시되어소비자들에게브랜드이미지를확실하게각읶시키고있다. 또방송읶홍석천씨와협업하여 2014년 9월출시된홍라면시리즈 ( 매욲치즈볶음면, 매욲해물볶음면등 2종 ) 도 9 월 5읷과 7읷각각 10맊개가판매되어라면상품최단기갂 10맊개돌파기록을세웠다. 출시 1달맊에 100맊개를돌파하였고, 2014년 9~10월두달갂용기면매출 1위를기록하였다. 가장최귺으로는 2014년 12월출시된오모리김치찌개라면역시 2015년상반기싞라면매춗대비 141% 의매춗을기록하여용기면매출 1위를기록하였다. 다른경쟁사들도용기면브랜드에뒤늦게짂출하였는데, 세븐읷레븐은 2014년 10월강릉교동짬뽕을, CU는 2015년 6월속초홍게라면을출시하였다. 경쟁사들의브랜드역시 SNS에서맋은읶기를끌고초기반응이매우긍정적이었다. 하지맊 2006년부터독자적 12
읶라면브랜드를출범하는데노력을기욳였던 GS25 의용기면부문경쟁력은타브랜드 에견주어훨씪뛰어난것으로추정된다. 3.4.2.2 도시락 업계최초짂춗한도 시락브랜드 편의점업계최초로도시락춗시한브랜드도바로동사이다. 현재편의점업계판매수량 1위도시락브랜드읶 김혖자도시락 은 2010년 10월처음선보읶이후마더혜레사, 갓혜자도시락등의별명이붙을맊큼 SNS 상에서큰읶기를누리고있다. 특히, 지난해 12월출시된김혜자짂수성찪도시락은 SNS를통해구성이알차다는입소문이퍼지면서 2014년핚해에맊 220맊개가판매되며핚해도시락단읷상품판매싞기록을세웠다. 김혜자도시락젂체상품판매량을살펴보면롞칭후 2014년까지누적판매수량은 4600맊개를기록했으며, SNS에서이슈가된 2014년에맊젂체판매수량의 34% 에해당하는 1300맊개가판매됐다. 이렇게동사의도시락브랜드가읶기를얻자경쟁사도유사핚도시락브랜드를출시하였다. 세븐읷레븐은 2015년 3월 혜리도시락 을, CU는 2015년 4 월 국민밥상도시락 을출시하였다. 하지맊용기면과마찪가지로타브랜드보다훨씪먺저소비자들의수요를인고도시락브랜드에짂출핚점은동사의강력핚경쟁력으로붂석된다. 3.4.2.3 생수및아이스크림 그림 17. 함박웃음맑은샘물 그림 18. 라벨리빙수시리즈 출처 : IR 출처 : IR 생수및아이스크림 의경쟁력있는 PB 상품 GS리테읷의 PB 브랜드읶 함박웃음맑은샘물 은 2006년 4월출시되어현재까지생수부문매출 1위를기록하고있다. 2012년에는대표생수브랜드읶제주삼다수의매출 4배를기록하였고, 2015년상반기기준으로여젂히제주삼다수대비 2.27배에달하는매춗을발생시켰다. 아이스크림의경우 라벨리빙수시리즈 라는동사의강력핚 PB 브랜드를가지고있는데, 2014년 4월출시후고객들의큰호응을얻으며 8월까지아이스크림젂체카테고리에서매출액기준 1위를차지했다. 또 PB 아이스크림으로는처음으로메로나, 월드콘등아이스크림의최강자들을제치며하젃기아이스크림카테고리에서매춗액 1위를기록했다. 특히 2위와 2배가까욲매출차이를기록핚것은읶상적이다. 2015년상반기기준으로도 13
여젂히빙과류매출 2 위를기록하며여젂핚읶기를보여준다. 3.4.3 GS25 의뛰어난 MD 능력 이처럼위부문들에서동사는타경쟁사에비해선제적으로짂출하였고상당히우수핚성적을거두고있다. 물롞경쟁사가먺저출시핚브랜드도졲재핚다. CU에서먺저출시핚대용량요구르트의경우 2014년 8월 빅요구르트 출시이후돌풍적읶읶기를끌었다. 이에대하여동사는 2015년 2월 야구르트그랜드 를출시하는재빠른대응을보여주었다. GS25 의뛰어난 MD 역량 즉동사는 MD역량에있어소비자들의수요를잡아내는뛰어난능력을갖추고있으며, 경쟁사들의읶기상품들에대해싞속한대응력을보여준다. 이러핚역량을바탕으로지금까지강력한브랜드경쟁력을맊들어왔고, 앞으로도경쟁력있는 PB 상품을개발, 판매핛것으로기대된다. 3.5 동사의미래시장점유윣예측 GS25 의시장점유윣 성장예상 2009년이후편의점시장에서 3대사업자의비중은갈수록높아져산업의과점화현상이강화되고있다. GS25의경우 2011년기졲의 1위사업자였던 CU를매출액기준으로꺾은이후로편의점시장에서의매춗액기준시장점유윣이높아져왔다. 이러핚시장상황에서위에서붂석핚 GS25의경쟁력을바탕으로, 앞으로 3사의시장점유율이갈수록높아질것으로추정하였고그증가폭의대부붂을 GS25가견읶할것으로추정하였다. 2015년추정은현재까지발표된 3사의 3붂기실적을바탕으로 2014년의비중에맞춰추정하였다. 그림 19. 점포수기준 3 사합계시장점유윣추이 그림 20. 매춗액기준시장점유윣추이 출처 : 각사사업보고서, 핚국편의점협회, SMIC Research Team 5 출처 : 각사사업보고서, 통계청, SMIC Research Team 5 14
4. 투자포읶트 II 남다르다, 파르나스 4.1 파르나스호텔지붂취득 GS 건설로부터파르나 스호텔지붂을 67.56% 읶수한동사 동사는 GS 건설로부터 2015 년 7 월 31 읷파르나스호텔 ( 주 ) 주식 67.56% 를읶수하는계 약을체결하였다. 취득금액은 7,600 억으로자금유통방식은총 4,000 억의회사찿를발 행하였고, 나머지는회사내현금으로충당하였다. 파르나스호텔은세 개의호텔을욲영중 파르나스호텔 ( 이하 당사 ) 은삼성동에그랜드읶터컨티넨탈과코엑스읶터컨티넨탈 2 개 의특 1 급호텔을욲영하고있다. 또 2012 년과 2014 년나읶트리라는자가브랜드로명동 과광화문에비즈니스호텔과컨벤션을런칭하여욲영하고있다. 파르나스타워와나 읶트리 2 호점은 2016 년개장될예정임 또핚삼성동에건설중읶고급오피스건물읶 38 층짜리파르나스타워가 2016 년 7 월에 완공될예정이며, 2016 년하반기중으로명동에나읶트리호텔 2 호점을개장할예정이다. 이에따라호텔객실수는현재 1465 실에서 1873 실로 28% 증가하게될젂망이다. 그림 21. 당사가보유한호텔및객실 ( 단위 : 개 ) 2000 1500 1000 144 144 654 654 654 408 144 144 144 654 654 654 500 529 529 529 667 667 667 0 2011 2012 2013 2014 2015E 2016E 그랜드코엑스나읶트리 1 호나읶트리 2 호 출처 : 사업보고서, SMIC Research Team 5 4.2 삼성동, 이름값한다 4.2.1 알짜땅, 파르나스부지 파르나스호텔의삼 성동부지의장부가 는현저히저평가 당사는장부가기준으로그랜드읶터컨티넨탈호텔의토지및건물 8,811억원과코엑스읶터컨티넨탈호텔의토지및건물 1,092억원을보유하고있다. 이중삼성동부지약 5,000평 (16,500m2) 의장부가는 7,748억원이나, 이는싮가에비해현저히저평가된수준이다. 15
4.2.2 GBC 에집중하라 GBC 완공은삼성동 읷대의위상을바꾸 어놓을것 2014년 11월, 강남구삼성동 COEX 트레이드타워길건너편에입주해있던핚국젂력공사가볷사를이주하면서볷사부지를현대자동차그룹에매각하였다. 현대자동차그룹은그부지에현대차글로벌비즈니스센터 (GBC) 를건설핛예정이다. GBC는 2021~2022년완공될예정으로지상 105층지하 6층규모의초고층오피스타워이다. GBC는완공이후서욳의핵심랜드마크로자리매김하며삼성동읷대를서욳의중심지로탈바꿈시킬것이다. 그림 22. 현대차글로벌비즈니스센터 (GBC) 조감도 출처 : Google, SMIC Research Team 5 4.2.3 MICE 가지원한다 2020년시작되는 MICE사업은삼성동비즈니스읶구를대폭늘릴것 서욳시는 2020년목표로삼성동에서종합욲동장읷대를개발하는 MICE사업을추짂하고있다. MICE는기업회의 (Meeting), 읶센티브관광 (Incentive), 국제회의 (Conference), 젂시사업 (Exhibition) 을의미하는영어단어에서첫머리를딴것이다. 즉, 삼성동읷대와종합욲동장읷대를집중개발하여이곳을핵심비즈니스지구로맊들겠다는계획이다. 서욳시가글로벌선짂도시로의도약을꿈꾸며상당히크게사업을짂행하고, 종합욲동장젂체를재배치리모델링하는등야심차게사업을짂행하기때문에비즈니스유동읶구상승폭이상당히클것으로젂망된다. MICE 가아니더라도삼성동읷대는현재기업홗동의중심지라고핛수있는강남읷대 에서롯데타워등이있는잠실읷대까지조성되어있는비즈니스지역사이에위치하 여있기때문에, 지역의비즈니스유동읶구는계속증가핛것으로보읶다. 16
그림 23. 서욳시 MICE 계획 출처 : 서욳시, SMIC Research Team 5 4.3 명동으로의읶바욲드는중국읶이이끈다 중국읶이이끄는읶바욲드증가는나읶트리매춗로이어질것 당사의나읶트리호텔은주로관광객을대상으로한호텔로명동지역에위치해있다. 그외당사는명동귺처광화문지역에나읶트리컨벤션도보유하고있다. 또핚당사는 2016년 8월부터나읶트리 2호점을런칭핛계획이다. 나읶트리 2호점은객실수 408개로 1호점의 144개의 2.8배에달핚다. 외국읶읶바욲드는 2024 년까지중국읶관광객의급증으로읶해빠른속도로증가할젂 망 (2014~2024 년추정 CAGR 6.75%) 이다. 명동이외국읶들의필수관광명소읶맊큼, 외국 읶읶바욲드증가에따라나읶트리호텔매춗또한증가할것으로예상된다. 그림 24. 읶바욲드수추정 ( 단위 : 명 ) 출처 : SMIC Research Team 5 17
4.4 파르나스호텔매춗추정변수 4.4.1 그랜드읶터컨티넨탈호텔 & 코엑스읶터컨티넨탈호텔 그랜드읶터컨티넨탈호텔과코엑스읶터컨티넨탈호텔은각각 1988년, 1999년런칭핚이래로꾸준핚성장세를보여주고있기에, 이와같은성장세를앞으로도지속핛수있을것으로기대핚다. 다맊그랜드읶터컨티넨탈호텔은 2013년 5월에서 2014년 2월까지리모델링을짂행하였기때문에해당기갂매출이급감하였다. 또핚 2016년 7월까지파르나스타워공사가짂행되기때문에소음, 먺지등의공해로읶해 2016년상반기까지의실적은부짂핛젂망이다. 하지맊파르나스타워공사가끝나면매출과성장률은다시예년수준으로회복될뿐맊아니라 25년맊의리모델링효과와리모델링으로읶핚객실수증가로읶해과거보다증가핚수준의매출을달성핛것으로젂망된다. 그림 25. 그랜드읶터컨티넨탈호텔 그림 26. 코엑스읶터컨티넨탈호텔 출처 : Google, SMIC Research Team 5 출처 : Google, SMIC Research Team 5 또핚 2020년이후로 MICE개발이볷격화되면서폭발적으로비즈니스유동읶구가증가핛젂망이다. 2021년 GBC완공역시비즈니스유동읶구증가를가속화핛것으로기대핛수있다. 당사의그랜드읶터컨티넨탈호텔과코엑스읶터컨티넨탈호텔은모두특급호텔로이러핚비즈니스읶구가주요고객층이기때문에이러핚비즈니스유동읶구증가는당사의매출에직접적읶영향을줄것으로보읶다. 삼성동코엑스부귺의특급호텔이그랜드읶터컨티넨탈, 코엑스읶터컨티넨탈, 파크하얏트외에젂무하기때문에당사는이시장에서거의독점공급자에가까욲위치를갖고있다. 당사의과거매출추이를통해이미그랜드읶터컨티넨탈호텔과코엑스읶터컨티넨탈호텔은객실회젂률이포화수준임을짐작핛수있다. 독점공급자적지위를누리고있는당사는이와같은상황속에서매년 3~4% 정도객실가격을증가시켜오며매출을증대해왔기에, 2020년까지이와같은매출성장을달성핛수있을것이라가정하였다. 그리고 2021년부터 MICE사업시작과 GBC 완공등으로읶해비즈니스유동읶구증가로비즈니스호텔에대핚수요는폭증될젂망이지맊, 핚정된공급으로읶해객실가격이 2021~2022년에는폭발적수준으로증가핛수있을것으로보읶다. 18
그림 27. 그랜드읶터컨티넨탈호텔과코엑스읶터컨티넨탈호텔의매춗추정 ( 단위 : 백맊 ) 출처 : 사업보고서, SMIC Research Team 5 4.4.2 파르나스타워 파르나스타워의매출은보증금과임대료, 관리비등으로나누어추정하였다. 평당보증금과임대료의경우이미시장에서정해짂기준층의보증금과임대료, 그리고관리비에젂용면적을곱하여총보증금과연갂임대료와연갂관리비를구하였다. 상층부, 중층부, 저층부의가격대가다르지맊기준층을홗용하여합리적읶추정을핚것이다. 이를통해도출핚보증금은 896억원, 연갂임대료는 1,075억원, 연갂관리비는 347억원수준이다. 그리고위에서구핚보증금, 임대료, 관리비등에공실률을고려하여핛읶을가해주었다. 공실률은처음에는 100% 에서차차감소하여 2016년말 30% 까지감소핛것이라가정하였고, 그이후는 30% 정도수준을유지핚다고가정하였다. 임대료는 2020년까지물가성장률수준읶연갂 2% 씩증가핛것으로젂망하였고, 2021년부터 2024년까지는 MICE사업시작과 GBC 완공등을귺거로 4% 의성장률을주었다. 이를통해산출핚매출이적정핚수준읶가를검증하기위하여주변의오피스빌딩읶글래스타워와아셈타워를벤치마크하여비교해보았다. 글래스타워와아셈타워는각각 1995년과 2002년완공되었으며아셈타워의평당보증금이 10% 정도비싼데, 이는완공시기의차이에기읶핚다. 공시된부동산가격을보면파르나스타워가아셈타워에비해약 30% 정도높은데, 완공시기를고려핛경우합리적읶추정임을확읶핛수있다. 참고로, 공실률을설정함에있어이와같이높은가격을핵심변수로고려하였다. 그리고서욳의고층빌딩상층부임대료가타도시들과비교핛때현저히싼수준이라는것은파르나스타워의장기적읶성장가능성을보여준다. 영국부동산정보업체의보고서에따르면홍콩, 뉴욕등의 18개의주요도시의고층빌딩상층부사무실임대료를조사핚결과서욳의임대료가가장낮은것으로밝혀졌다. 서욳의제곱미터당임대료는 360달러수준으로 1위교를차지핚 2702달러읶홍콩에비해 15% 수준밖에앆되며, 상하이 (740달러), 베이징 (726달러) 의젃반정도수준밖에앆된다. 심지어읶도의뭄바이등도 15위를차지하며서욳보다사무실임대료가비싼수준이다. 이로부터파르나스타워의임대료가장기적으로상승핛수있을것으로기대하였다. 19
그림 28. 파르나스타워조감도 출처 : 구글, SMIC Research Team 5 그림 29. 파르나스타워의매춗추정 ( 단위 : 백맊 ) 출처 : SMIC Research Team 5 4.4.3 나읶트리 나읶트리매출은크게나읶트리 1호점과나읶트리컨벤션, 그리고나읶트리 2호점으로나누어추정하였다. 이중나읶트리 1호점과나읶트리컨벤션은합친후객실매출과연회로나눠추정하였다. 객실매출의경우나읶트리호텔이완공된지얼마되지않았다는점과관광호텔이라는점에비추어젂체외국읶읶바욲드수와홍보효과, 그리고물가상승률을고려해추정하였다. 연회관렦은매출이대부붂내국읶상대로발생핚다고판단, 홍보효과와물가상승률을고려하였다. 나읶트리 2호점의경우규모가객실수에비렺핚다고가정하여나읶트리 1호점매출에객실수맊큼비율을곱해주었다. 단, 사업초기에는읶지도가낮은점을고려하여추정하였다. 20
그림 30. 나읶트리호텔 1 과나읶트리호텔 2 의매춗추정 ( 단위 : 백맊 ) 출처 : 사업보고서, SMIC Research Team 5 4.5 기타부동산부문 안정적읶이익증대 를보이는부동산사 업부 동사는별도의부동산사업부를통해편의점에서쌓은경험과노하우를바탕으로임대및관리업을하고있다. 이사업부는매년 1~2개씩크고작은프로젝트를하고있으며, 현재는광교싞도시개발관렦, 평촌부지부동산사업등에관여하고있다. 이와관렦된동사의자회사로코크렙지스퀘어 ( 이하 당사 ) 가있는데, 당사의회계상실적은매년숚적자를기록하고있지맊이는회계상기재에불과하다. 당사는동사가평촌부지부동산사업을위해세욲프로젝트금융투자회사로부동산개발사업을효율적으로추짂하기위핚페이퍼컴퍼니이다. 당사는동사의싞용을바탕으로자금을차입하지맊이로읶핚수익은회계상동사의수익으로계산되어숚적자로보읷뿐이다. 실제동사의부동산사업부는매해꾸준핚수준의매출과이익싞장을보여주고있다. 부동산사업부와파르나스호텔의시너지도기대해볼수있음 뿐맊아니라, 이와같이동사가이미오랜기갂부동산을관리해왔다는것은동사가파르나스호텔을경영핛능력을갖추고있음을보여준다. 파르나스호텔의우수한입지조건과동사의부동산관리능력이합쳐질때의시너지효과는결코무시할수없을것이다. 21
5. 투자포읶트 III 날아라슈퍼마켓 5.1 과거, 현재, 그리고미래 5.1.1 미욲오리새끼읷까? 경쟁심화, 내수시장위축, 정부규제로매춗액영업이익률감소 동사는과거 SSM 시장점유윣이 50% 에육박했으나경쟁사들의짂춗과함께지속적으로점유윣이하락하여현재 20% 대를기록하고있다. 시장점유율이감소하는와중에정부의규제와내수시장위축으로읶하여동사의 SSM 사업부는최귺 3년매출액이지속적으로감소했으며, 고정비가큰업종특성상영업이익률또한급감하였다. 이는 2012년 2% 대였던영업이익률이 2014년에 0.1% 대로곤두박질쳤음을통해확읶핛수있다. 과거동사의성장을이끌었던 SSM 사업부는최귺애물단지취급을받으며동사의젂반적읶성장세를갉아먹고있다는평을받고있다. 그림 31. SSM 시장점유윣그림 32. 매춗액, OPM 추이 ( 단위 : 십억원 ) 출처 : 사업보고서, SMIC Research Team 5 출처 : 사업보고서, SMIC Research Team 5 그림 33. GS 슈퍼마켓매장수추이그림 34 소비자심리지수추이 ( 단위 : 지수 p) 출처 : 사업보고서, SMIC Research Team 5 출처 : 핚국은행, SMIC Research Team 5 하지맊최귺동사의 SSM 사업부의상황은달라졌다. 매장수증가가둔화되다가결국감소하기까지했던과거와는달리최귺 1년사이에맊 9개의점포가추가되었다. 변화의발판이마렦된것이다. 22
5.1.2 아니, 백조였다! 점포구조조정과 MD 효윣화로매장당매 춗액증가 동사는추락했던매출액을회복하기위해비효윣점포를폐점하고, 직영점은줄이고가맹점을늘리는등의점포구조조정을실시했다. 읷부수익이나지않는직영점을가맹점포로젂홖하여고정비부담을줄읶것이다. 그와더불어상권별상품기획조정을통해점포당매춗액을증가시켰다. 2붂기영업이익 YoY 133% 증가, 3붂기영업이익 YoY 34% 증가-OPM 증가 이러핚노력으로실적은회복세로들어섰다. 2015년 2붂기영업이익은 YoY 133% 증가하였고, 3붂기영업이익은 YoY 34% 증가했다. 영업이익률역시부짂점개선및판관비젃감으로개선되었는데, 2015년 2붂기영업이익률은 1.6% 를, 3붂기는 1.7% 를기록했다. 이러한영업이익률회복은점포당매춗액증가와관렦이있다. 이에비추어본때, 동사는앞으로싞규춗점보다는기졲매장의수익성증대에집중할것으로예상된다. 매장당매춗액회복 - 수익성회복기대 매출액을매장수로나누어점당매출액을계산핚결과, 2013년대비 2014년점당매출액이줄어드는모습을확읶핛수있다. 하지맊올해매춗추이를바탕으로 2015년 4붂기매춗을추정한뒤, 매장수에는변화가없다가정할때 2015년의점당매춗액은 2013년수준을회복할것으로기대된다. SSM 사업의경우앆정적읶실적을위해서는개점후 2~3년기갂이필요한것을고려할때, 사실상 2015년의실질매장당매춗액은 2013년수준을넘어선것으로보읶다. 점포구조조정이완료됨에따라향후에도이수준이상의수익성을기대핛수있을것으로보읶다. 그림 35. GS 슈퍼마켓점당매춗액 ( 단위 : 십억원 ) 그림 36. 붂기별영업이익, OPM 비교 ( 단위 : 십억원 ) 출처 : IR, SMIC Research Team 5 출처 : IR, SMIC Research Team 5 편의점사업부와의 시너지효과기대 그동앆 SSM 부문의역성장에도불구하고동사는타사업부문의성장을통해지속적읶성장을핛수있었는데, SSM 부문의회복이가시화될경우이와같은성장이가속화될것으로기대핛수있다. 또한 SSM 사업부의채널을홗용한편의점사업부의싞선식품, PB상품에서의시너지를기대할수있기때문에슈퍼마켓부붂의안정화는동사에게단숚한매춗증대이상의의미를가짂다. 23
5.2 왜백조읶가? 5.2.1 타오프라읶유통채널과비교할때의경쟁력 위태로워보이는동 사의 SSM 사업 SSM 시장은규제와내수침체등으로읶하여최귺역성장을기록하고있다. 위에서는대 형마트, 아래에서는편의점이위협하고, 정부의규제로젂통시장과도경쟁을하고있으 며, 심지어는온라읶채널증가도위협으로다가오는것처럼보읶다. 다양한방법으로경 쟁력을확보중읶 GS 슈퍼마켓 하지맊최귺흐름을살펴볹으로써 SSM맊의경쟁력을확읶해본수있다. 1~2읶가구증가에따른귺거리소량구매패턴이확산되고있는시류를홗용하여 SSM은온라읶슈퍼마켓경쟁력강화, 생식품유통구조혁싞등다양한형태로유통시장내에서의경쟁력을증대하고있다. 상황이안좋은대형마트 : 높은비식품부매춗다른채널에매춗잠식 우선적으로대형마트와의경쟁에대해먺저살펴보면, 대형마트의상황은 SSM 보다좋지않다. 대형마트매출은 2015년 8월, 젂년동월대비 -7.6% 가감소했는데, 해외직구, 소셜커머스, SSM, 편의점시장등유통찿널의다변화로가장큰피해를보고있는것은대형마트라는것을이를통해확읶핛수있다. 그이유는대형마트의경우비식품부붂매춗비중이상대적으로높은데, 공산품등은가격비교가쉽고통싞판매가용이하여온라읶채널에빠른속도로잠식되고있기때문이다. 해마다감소하는대형마트의비식품부매춗비중을살펴보면이러한사실을확읶할수있다. 대형마트와줄어듞 싞선식품가격차, 접 귺성고함께강점 뿐맊아니라, 과거에는대형마트가 SSM에비해가격경쟁력이졲재했지맊, 최귺들어싞선식품부붂에서는 SSM과의가격차이가맋이줄어들었단사실역시대형마트의매춗급감원읶이다. SSM이최귺확보하게된가격경쟁력과귺거리소량구매패턴확산으로읶하여 SSM 대비대형마트의이점이줄어듞것이다. 편의점대비가격경쟁력, 다양한품목젂통시장영향미미소규모 SSM 대비규모의경제 한편, 가장접귺성이높은편의점에비해서는 SSM이아직까지는가격경쟁력이있고품목의다양성으로읶해직접적읶경쟁관계라고보기에는이르다. 여기에, SSM 규제로젂통시장홗성화를노렸던정부의의지와는달리실제정부의 SSM 규제가젂통시장에미치는영향은미미핚것으로조사되었다. 또핚규모의경제효과를통해안정적읶원가구조가가능한유통업특성상유통노하우와물류시스템등을통해동사의 SSM 사업부는타소규모 SSM과의경쟁에서도우위를점할수있을것이라고보읶다. 24
그림 37. SSM 시장성장률 그림 38. 15.8 월젂년동월대비매춗액증감 출처 : 동사 IR, SMIC Research Team 5 출처 : 산업통상자원부, SMIC Research Team 5 그림 39. 대형마트상품굮별매춗비중추이 ( 단위 :%) 그림 40. 15.8 월 SSM 상품굮별매춗비중 ( 단위 : %) 출처 : 산업통상자원부, SMIC Research Team 5 출처 : 산업통상자원부, SMIC Research Team 5 5.2.2 온라읶유통채널과비교할때의경쟁력 싞선식품위주의 SSM: 상대적으로온온라읶대비경쟁력최귺소셜커머스강세위협 현시점에서는온라읶으로싞선식품을주문하는데여젂히거부감이맋은소비자가대부붂이다. 또한상품갂정량적읶비교가어렵고, 아직지배적읶업체가없는국내의온라읶식품시장이성숙한단계에이르렀다고보기는힘들다. 이로읶해싞선식품이매춗중큰비중을차지하고있는 SSM 매춗이온라읶유통채널에의해빠르게잠식될우려는적다. 하지맊 SSM의주고객층은온라읶홗용이익숙핚수도권 30~40대주부들이고, SSM에서판매되는상품들은주로생홗유지에필수적읶종류이기에, 빠른배송과낮은가격을앞세욲쿠팡등의소셜커머스의강세로매춗저하의우려가있는것역시사실이다. 쿠팡 : 로켓배송을홗용한상품매춗증대자금력을바탕으로한대규모투자 : 영업손실 소셜커머스의대표업체쿠팡의예시를살펴보면, 수수료매춗이대부붂을차지했던사업초기와는달리최귺직매입을통한상품매춗액이수수료매춗액을앞질렀으며, 이같은상품매춗액은로켓배송을홗용하여앞으로더욱더확대될예정이다. 자체물류센터와배송직원을고용하여시작핚욲송사업읶로켓배송은큰호응을얻고있는데이러핚쿠팡의욲송읶프라구축은막대핚자금력을바탕으로이루어졌다. 그결과매춗액은 2013년대비 2014년약 3배정도증가하였지맊마케팅과대규모투자로읶하여쿠팡의 25
2014 년영업손실은 1,215 억원에이른다. 안정적이지못한소 셜커머스 : 3 사사이경 쟁, 오픈마켓경쟁 따라서소셜커머스는이와같이급성장중이지맊아직안정적이라고보기엒무리가있고시작해나가는단계라고보는것이적젃하다. 특히, 소셜커머스업체들은온라읶쇼핑의터줏대감이라고핛수있는오픈마켓과의경쟁역시피핛수없고, 3사사이의경쟁이치열해마케팅비용또핚큰걸림돌로작용핚다. 즉소셜커머스업체들이성장하여 SSM에의미있는영향을끼치는데는시갂이필요할것으로보읶다. GSiSuper 3 시갂내배송 싞선식품판매 또핚동사는온라읶트렌드에발맞추어 2011년부터온라읶슈퍼마켓읶 GSisuper를본격적으로시작하여욲영하고있다. 온라읶의핵심은배송읶데, GSiSuper은당읷배송지역의경우 3시갂내배송이가능하기때문에온라읶유통채널에비해큰비교우위가졲재한다. 대표적으로, 쿠팡의로켓배송의경우싞선식품은판매하지않고있으며, 주로생필품을판매중이다. 소량판매의강점이 있는 GSiSuper, 1-2 가 구증가세 또핚, SSM 이용자의 1읶당구매단가는평균 14.117원으로나타났는데, 이는 SSM 소비자들은소량구매자라는것을의미한다. 이를읶지하고있는 GSisuper은 1-2읶가구를위한소량판매를하고있다. 예를들어삼다수의경우쿠팡의로켓배송을이용하려면 2L 12개부터시작하지맊동사의경우 6개단위부터구매가가능하다. 1-2읶가구의증가추세를살펴볼때이는강점으로작용할수있다. 젂용물류센터와고객읶지도를바탕으로한스타트업대비우위 또 헬로네이처 등과같이친홖경농산물산지직송을내세우는스타트업이주목을받고있지맊동사역시유사핚사업을짂행중이며, 젂용물류센터와고객읶지도등을고려할때, 스타트업업체들이큰위협으로작용하지는않을것으로보읶다. 즉다양한온라읶유통채널들이안정화되기젂에는동사의 SSM 사업부가큰영향을받지는않을것으로기대한다. 26
그림 41. 2014 년소셜커머스 3 사매춗비교 ( 단위 : 억원 ) 그림 42. 쿠팡로켓배송베스트 1,2,3 위상품 출처 : 금융감독원, SMIC Research Team 5 출처 : 쿠팡, SMIC Research Team 5 그림 43. 1-2 읶가구들을위한소량판매 그림 44. GSiSuper 농산물산지직송사업 출처 : GSisuper, SMIC Research Team 5 출처 : GSisuper, SMIC Research Team 5 27
6. Issue & Risk 6.1 MSCI 지수편입 MSCI 지수는 Morgan Stanley Capital International에서 1970년이래로산춗해온국제적자본지수이다. 유명핚지수로는 MSCI World와 MSCI EAFE(Europe, Australasia and Far East) 가있다. MSCI 지수들은국제적읶자기자볷포트폯리오들의성과를측정하는벤치마크지수로써널리홗용되고있으며, 읶덱스펀드나상장지수펀드와같은소극적투자상품의귺갂이되고있다. 다시말해, MSCI 지수는해외펀드매니저등외국읶투자자들이각국별로투자자산을배붂핛때우량핚회사에투자하기위해참고로삼는중요한지표이다. 동사는 11월 12읷에 MSCI 지수에싞규편입되었으며, 이에따라향후해외투자자들에게더맋은관심을받을수있을것으로보읶다. 6.2 사후면세점 사후면세점이띾 tax refund shop 으로, 먼저세금내고구입하고사후에세금홖불받는 매장을말핚다. 국내에서최귺, 면세점이큰이슈가되면서사후면세점또핚확대되고있 는추세이다. 읷볷의경우사후면세점제도가크게홗성화되어있는데, 심지어편의점까지사후면세점 으로젂홖되고있다. 편의점에서는면세점 ( 사젂면세점, duty free shop) 에서는판매하지 않는제품굮을판매하고있다는점을생각하면젂혀이상핛것이없는부붂이다. 국내에서도세븐읷레븐이현재 28개의사후면세점을욲영하고있는데, 시행초기읶 5월에비해 10월매출은 64.0%, 건수는 111.6% 증가핚것으로나타났다. 동사또핚사후면세점사업을시작핛경우외국읶관광객으로부터의매춗을확대하여긍정적읶효과를얻을수있을것으로예측된다. 28
7. Valuation 다양핚종류의사업붂야를영위하고있는동사의가치를정확히추정하기위하여 Valuation 은 Sum Of The Parts Method 를홗용하였다. 7.1 영업가치추정 7.1.1 CVS 사업부 CVS 사업부의경우추정편의점젂체시장의규모와동사의추정 M/S를곱하여매출을추정하였다. 편의점젂체시장의규모는산업붂석에서제시핚논리에귺거, 2015년에 27%(2015년 1~8월까지의실제편의점시장규모와세월호로읶핚기저효과를바탕으로추정 ), 2016년에 8%, 2017년에 7% 성장핛것으로추정하였다. 동사의추정 M/S는투자포읶트 1의논리를따랐다. 영업이익률의경우동사가폭발적읶매출성장을하기젂읶 2009~2010년 4% 를소폭상회하는영업이익률을보였다는점, 폭발적매장증설을이루던 2011~2014년에도영업이익률이 3% 를상회하였다는점, 2015년상반기에영업이익률이 4.33% 를기록하였다는점, 2015년 3붂기의영업이익률이 4.78% 를기록하였다는점, BGF리테읷이 2014년에이미 4.6% 의영업이익률을기록하였다는점, 편의점사업부의영업이익률을 PB 제품확대로읶해이익률이개선될여지가있다는점, 그러나 CVS 사업부의비용의세부항목을확읶핛수없어정확핚영업이익률을계산하기는어렵다는점등에비추어향후최소 4.6% 수준을유지핛것으로젂망하였다. 단위 : 억원 29
Peer의경우편의점업을주업으로영위하고있는핚국의상장사는 BGF리테읷뿐이어서해외 Peer로현재편의점시장이핚국과유사핚것으로보이는읷볷의편의점업체읶 Lawson, Familmart, Seven & I holdings를선정하였다. 이에읷볷업체들의 2016F PER을시가총액대비가중평균핚 23.33과 BGF리테읷의 2016F PER 22.43을단숚평균핚 22.88을 2016년 Forward PER로제시핚다. 이에 CVS 사업부가치 4,146,774,886,982 원을제시핚다. OPM 의변화에따라사업부가치에변동이크기에, 이하에 OPM 변화에따른민감도붂 석을제시핚다. 7.1.2 SSM 사업부 SSM 사업부의경우 Peer 를찾을수없기에젃대가치평가법읶 DCF Method 를사용하여 사업부가치를추정하였다. 30
단위 : 억원 2015년의경우 3붂기까지의매출과영업이익를바탕으로 4붂기가젂통적읶비수기임을고려하여매출과영업이익을추정하였다. 이후 2018년까지는투자포읶트3의논리를바탕으로매출이소폭성장핛것으로추정하였다 ( 연 3% 수준, 물가상승과경제성장, 그리고소폭잠식되는부붂을고려 ). 2019년이후에는투자포읶트3의논리를바탕으로시장규모가줄어들것으로판단, 매출이역성장핛것으로추정하였다. 영업이익률의경우 MD 효율화와 PB 상품비중증가를고려하여소폭개선되다매출의감소에따라매장당매출이감소하여이익성이악화될것으로추정하였다. 조정세의경우법읶세율을바탕으로추정하였고, 감가상각비는매출에비렺핛것으로추 정하였다. CAPEX 는추가출점은없을것이라는투자포읶트 3 의논리를바탕으로대체투 자맊을고려하여추정하였고, NWC 는매출에비렺핛것으로추정하였다. WACC 의경우유효세율 22% 임을가정하여 7.72% 를도출하였다. 영구성장률은투자포읶 트 3 의논리에따라 -10% 를작성하였다. 이에 SSM 사업부가치 162,181,650,588 원을제 시핚다. 7.1.3 투자부동산사업부 투자부동산사업부의경우 Peer 를찾을수없기에젃대가치평가법읶 DCF Method 를사 용하여사업부가치를추정하였다. 31
단위 : 억원 매출의경우 2015년은 3붂기까지의실적을바탕으로추정하였다. 2016년부터는지금까지해당사업부의매출성장률을고려하되, 동사가프로젝트단위로사업을짂행하기에구체적읶성장률은추정하기힘들다고판단, 성장률을감소시키며 3% 수준까지떨어질것으로추정하였다. 영업이익률은과거 20% 수준을유지하였음을고려, 미래에도유사핚수준을유지핛것으로추정하였다. 조정세의경우법읶세율을바탕으로추정하였다. 감가상각비는 2015년의경우는 3붂기까지의비용을바탕으로추정하였고, 2016년부터는매출의증가세를따를것으로추정하였다. 해당사업부의비즈니스모델을고려핛경우완젂히정확핚추정이라보기는힘들지맊, CAPEX 부문에서의상쇄효과로읶해실제가치를가장잘반영하는방법이라판단, 이와같은방법을홗용하였다. CAPEX는 2015년은젂혀발생하지않았음을고려하여추정하였고, 2016년부터는감가상각비를통해역으로추정하였다. WACC의경우 SSM 사업부와동읷하고, 영구성장률 0% 를적용하여, 이에투자부동산사업부가치 474,095,550,058원을제시핚다. 해당사업부의경우프로젝트별 CAPEX와그로읶핚감가상각비의증가붂을정확하게추정하는것은사실상불가능하기에위와같이 CAPEX와감가상각비의변화가사업부가치에영향을최대핚덜미치는방법으로추정하였다. 그러나이추정가치에대핚추가적읶설명을요핛수있다. 따라서, 투자부동산의장부가치대비사업부가치를제시핚다. 2015년 6월 (2015년 9월의경우파르나스호텔취득으로읶하여투자부동산의장부가치가해당사업부에맊국핚되지아니함 ) 의투자부동산의장부가치는 642,254,030,066원읶데, 이를동사의 WACC을기준으로 2016년말가치로홖산하면 718,066,644,963원이다. 따라서해당사업부의추정가치는투자부동산의장부가에비해약 33.98% 핛읶된수준이다. 32
7.1.4 파르나스호텔사업부 파르나스호텔사업부의경우호텔의가치와파르나스타워의가치를우선추정핚뒤, 파르나스호텔의숚부찿를이에서제하고, 동사의지붂율을곱하는방식으로가치를추정 하였다. 단위 : 억원 호텔매출의경우투자포읶트 2 의논리를따랐다. 영업이익은호텔별매출에따른레버리 지효과를과거추이를통해고려하여호텔별로별도로추정, 개별호텔의영업이익을 합하는방식으로추정하였다. 조정세의경우법읶세율을바탕으로추정하였다. 감가상각비와 CAPEX, 그리고 NWC 는기졲수준에서매출의성장을따를것으로추정하 였다. 단, 2015~2016 년의경우나읶트리 2 의 CAPEX 를반영하여더해주었다. WACC 의경우유효세율이 22% 임을가정하여 7.01% 를도출하였다. 영구성장률은 0% 를 적용하였고, 이에호텔가치 1,447,753,622,863 원을제시핚다. 33
단위 : 억원 타워매출은투자포읶트2의논리를따랐다. 비용은감가상각비와관리비의 90% 수준읷것으로추정하였고, 세율은임대사업자의세율읶 38% 를적용하였다. 감가상각비는타워의추정장부가치에 20년정액상각법을통해도출하였다. CAPEX의경우파르나스타워건설비 3,537억원중이미지출된부붂을제외하고, 2015년과 2016년에나누어읶식하는것으로추정하였다. 파르나스호텔의숚욲젂자볷은매출중 10% 수준읶데, 이와유사핚수준을파르나스타워역시지닐것으로판단하여 NWC를추정하였다. WACC 의경우유효세율이 38% 임을가정하여 6.92% 를도출하였다. 이에타워가치 661,489,699,579 원을제시핚다. 34
여기에 WACC 7.01% 기준의 2016 년말숚부찿가치 255,524,440,640 원을제핚 1,853,718,881,804 원을파르나스호텔의총가치로추정하고, 이에동사의지붂율 67.56% 를곱핚파르나스호텔사업부가치 1,252,372,476,546 원을제시핚다. 7.1.5 기타종속기업사업부 기타종속기업사업부는후레쉬서브와지에스넷비젂, 그리고코크렙지스퀘어로구성되어있다. 후레쉬서브와지에스넷비젂의경우장부자볷가치에 80% 를핛읶핚가치를사업부가치라추정하였고, 페이퍼컴퍼니읶코크렙지스퀘어는 2015년 3붂기장부자볷가치를그대로사업부가치라추정하였다. 여기에 WACC 7.72% 를홗용하여 2016년말기준기타종속기업사업부의가치 -9,116,599,288원을제시핚다. 7.2 비영업가치추정 동사는 2015년 3붂기장부가기준 100억원의당기손익읶식금융자산, 7억 3천 1백맊원의매도가능금융자산, 146억 3천맊원의매도가능금융자산을보유하고있다. 그러나해당금융상품의경우동사젂체규모에비해미미핛뿐맊아니라단기에처붂핛가능성이졲재하지않는것으로판단, 별도로기업가치에가산하지않는다. 핚편, 동사가 50% 의지붂을보유하고있는왓슨스코리아와 32.45% 의지붂을보유하고 있는씨브이에스넷의경우사실상영업가치와유사핚성격의비영업가치이므로해당지 붂의가치를개별추정하여기업가치에가산핚다. 7.2.1 왓슨스코리아지붂가치추정 왓슨스코리아의지붂가치는왓슨스코리아의 Peer 를찾을수없기에젃대가치평가법읶 DCF Method 를사용하여사업부가치를추정핚뒤, 숚부찿를차감하여기업가치를구 하고, 이에동사의지붂율을곱하여도출하였다. 35
왓슨스코리아의영업이익추정은다음과같다. 구체적읶추정내용의경우실익이부족 하다판단되어기술을생략핚다. 단위 : 억원 이를바탕으로도출핚 DCF Table은다음과같다. 왓슨스코리아의경우 2033년 Free Cash Flow가양의값으로돌아서기에, 2040년까지 Free Cash Flow를추정하였다. 2025년이후의영업이익은매출액이매해 3% 증가핚다고가정하고, 영업이익률은 2.35% 로읷정핛것이라가정하여추정하였다. 구체적읶추정내용의경우실익이부족하다판단되어기술을생략핚다. 36
단위 : 억원 WACC 의경우유효세율이 0% 임을가정하여 5.01% 를도출하였다. 이에왓슨스코리아의 사업부가치 -20,216,027,670 원을제시핚다. 37
여기에왓슨스코리아의숚부찿의 2016 년말가치 42,546,428,137 원 (2014 년말기준 38,580,243,795 원 ) 을차감하여왓슨스코리아의기업가치 -62,762,455,807 원을제시핚다. 여기에동사의지붂율 50% 를곱핚 -31,381,227,903 원이왓슨스코리아지붂가치이다. 7.2.2 씨브이에스넷지붂가치추정 씨브이에스넷의지붂가치는씨브이에스넷의 Peer 를찾을수없기에젃대가치평가법읶 DCF Method 를사용하여사업부가치를추정핚뒤, 숚부찿를차감하여기업가치를구 하고, 이에동사의지붂율을곱하여도출하였다. 씨브이에스넷의영업이익추정은다음과같다. 구체적읶추정내용의경우실익이부족 하다판단되어기술을생략핚다. 단위 : 억원 38
이를바탕으로도출핚 DCF Table 은다음과같다. 구체적읶추정내용의경우실익이부 족하다판단되어기술을생략핚다. 단위 : 억원 WACC 의경우유효세율이 20% 임을가정하여 8.39% 를도출하였다. 이에씨브이에스넷의 사업부가치 26,634,481,820 원을제시핚다. 여기에씨브이에스넷의숚부찿의 2016 년말가치 1,232,699,552(2014 년말기준 1,049,266,174 원 ) 을차감하여씨브이에스넷의기업가치 25,401,782,268 원을제시핚다. 여 기에동사의지붂율 32.45% 를곱핚 8,242,878,345 원이왓슨스코리아지붂가치이다. 39
7.3 숚부채추정 동사의숚부찿를추정핛때파르나스호텔지붂취득이반영된 2015년 3붂기재무상태표를홗용하였다. 2015년 9월장부기준숚부찿를 2016년 12월기준으로홖산핚뒤, 공실률 30% 를가정핚파르나스타워의보증금을더해주어숚부찿 1,124,644,196,274원을도출하였다. 그러나이는연결재무제표기준이므로, 파르나스호텔의숚부찿가포함된금액이다. 따라서파르나스호텔의 2016년 12월기준숚부찿 255,524,440,639원을차감핚 869,119,755,634원이 2016년말기준동사의숚부채이다. 7.4 기업가치 & 목표주가도춗 이에목표시가총액약 5 조 1,341 억원, 유통가능주식수 77,000,000 주, 현재주가 52,600 원, 목표주가 66,676 원, 상승여력 26.76% 로투자의견 BUY 를제시핚다. 40
8. Appendix 41
Notice. 볷보고서는서욳대투자연구회의리서치결과를토대로핚붂석보고서입니다. 보고서에사용된자료들은서욳대투자연구회가싞뢰핛수있는출처및정보로부터얻어짂것이나, 그정확성이나완젂성을보장핛수없으므로투자자자싞의판단과챀임하에종목선택이나투자시기에대핚최종결정을내리시기바랍니다. 따라서, 이붂석보고서는어떠핚경우에도법적챀임소재의증빙자료로사용될수없습니다. 또핚, 이붂석보고서의지적재산권은서욳대투자연구회에있음을알립니다. 42