2017년 8월 3 일( 목) 조간부터보도하여주시기바랍니다. 통신 방송 인터넷은 8. 2( 수) 13:30 이후보도가능 실수요보호와단기투기수요억제를통한 주택시장안정화방안 2017. 8. 2 관계부처합동
목 차 Ⅰ. 주택시장동향및평가 1 1. 최근주택시장동향 1 2. 시장상황평가 3 Ⅱ. 정책대응방향 4 Ⅲ. 주택시장안정화방안 5 1. 과열지역에투기수요유입차단 5 2. 실수요중심의주택수요관리강화 11 3. 투기적주택수요에대한조사강화 15 4. 서민을위한주택공급확대 17 5. 실수요자를위한청약제도등정비 22 Ⅳ. 향후추진일정 26
Ⅰ. 주택시장동향및평가 1. 최근주택시장동향 1 서울을중심으로주택시장과열재연 `17.6.19 대책이후서울주택가격상승폭은축소되었으나, 7 월부터 상승폭이다시확대되는추세 ㅇ 7월 4 주, 5주서울주간아파트상승률은각각 0.24%, 0.33% 로 구분 `17.5월말~6월초과열시기보다높은수준 < 서울아파트주간변동률추이 ( 단위 : %) > 5월주 5 6월주 1 2주 3주 4주 7월주 1 2주 3주 4주 5주 상승률 0.28 0.28 0.18 0.12 0.10 0.11 0.14 0.17 0.24 0.33 2 과열현상은서울전역, 과천, 세종시등으로확산되는양상 ( 서울 ) 강남 11개구뿐만아니라강북 14 개구의상승률도높으며, 두지역모두상승폭이확대되는등서울전역에과열이발생 ㅇ ( 강남 11 개구) 재건축예정단지가밀집된강남 서초등강남 4개구및양천( 목동), 영등포( 여의도) 등은과열이더욱심화 ㅇ ( 강북 14개구) 재개발사업이활발한용산 성동 마포, 재건축 예정단지가다수있는노원등의상승률이높음 < 서울강남11구및강북14 구아파트주간변동률추이 ( 단위 : %) > ( 기타) 부산은 6.19 대책이후과열이다소진정세이나, 재건축사업이 활발한과천, 공공택지신규분양이많은세종등은과열이지속 - 1 -
3 투기목적의수요가주택시장에다수유입 다주택자의추가적인주택구매가크게늘어나는추세ㅇ전체주택거래량에서旣유주택자(1 주택이상) 가차지하는비중은 `06~`07년 31.3% 에서 `13~`17년에는 43.7% 로증가 ㅇ특히, 2주택이상보유한다주택자가주택을추가로구매하는 비중은 `15년이전에비해 `16~`17년에는동기대비 2배이상증가 < 상반기기준다주택자(2 주택자이상) 매수비중 (%) > 구분 '12년 '13년 '14년 '15년 '16년 '17년 전국 5.3 5.1 6.7 7.5 14.0 14.0% 서울 3.5 3.9 4.8 6.0 13.9 13.8% 정비사업( 재건축, 재개발) 에서는전매제한기간 재당첨제한등이있는 일반분양분에비해규제가덜한조합원분양권거래가크게증가 ㅇ `17. 上중조합원분양권거래량은전년동기대비 2배이상증가 구분 < 상반기기준조합원분양권거래량( 건) > '12년 '13년 '14년 '15년 '16년 '17년 전국 1,930 1,549 2,076 2,929 2,756 6,988 서울 1,016 855 953 1,484 1,434 2,385 민간택지전매제한이없는지방청약시장에는투기수요가지속유입 ㅇ특히, 지방광역시청약경쟁률은 분양권거래량도지속증가 15 년이후크게높아졌으며, * 청약경쟁률 : (`12) 4.6, (`13) 4.6, (`14) 13.3, (`15) 48.9, (`16) 43.1 (`17) 31.7: 1 * 상반기분양권거래량( 만건) : (`12)1.2, (`13) 1.3, (`14) 2.5, (`15) 3.3, (`16) 2.3, (`17) 3.0-2 -
2. 시장상황평가 서울과수도권의최근주택공급량은예년을상회하는수준으로공급여건은안정적인편 * 수도권입주물량( 만호) : (10 년평균) 19.5, (5 년평균) 20.5, ( 17) 28.6 e, ( 18) 31.6 e * 서울입주물량( 만호) : (10 년평균) 6.2, (5 년평균) 7.2, ( 17) 7.5 e, ( 18) 7.4 e 그러나, 그간의세제 주택규제완화가저금리및대내외경제여건개선과맞물리면서투기수요가늘어나주택시장불안이발생 ㅇ 10년이후지속상승한전세가율( 매매값대비전셋값비율) * 도단기 투기수요( 소위갭투자) 유입증가의요인으로작용 * 수도권아파트전세가율(%) : ( 10.7)44.3, ( 12.7) 57.7, ( 14.7) 66.8 ( 17.7) 74.2 `17.6.19대책 * 을통해과도한차입에의한주택수요를억제하고, 서울등과열지역에대한전매제한을강화하였으나, * 주요내용 : 조정대상지역 LTV DTI 10%p 하향, 서울전역의전매제한기간을소유권이전등기시까지로강화등 ㅇ상대적으로규제가덜한재건축 재개발조합원분양권, 오피스텔및지방광역시의청약시장등에투기수요가지속유입 ㅇ또한, 재건축 재개발의기대수익이높은수준으로유지되면서 정비사업예정지역을중심으로주택가격상승폭이확대 하반기에도국지적과열발생의배경이되었던경제여건호조세, 美기준금리의완만한인상등이지속될것으로전망되는가운데, ㅇ투기수요의유입이계속되고일부고분양가분양물량 * 이주변 집값을자극할경우주택시장불안이확산될우려 * 7 12 월서울분양예정물량(4.4 만호) 은 1 6 월분양물량(1.7 만호) 의약 3배 기존주택시장및청약시장등의과열은실수요자의내집마련을어렵게하고, 주거안정성도저해 - 3 -
Ⅱ. 정책대응방향 새정부는주택정책을경기조절수단이아니라 및실수요자보호를최우선의가치로삼아추진 서민주거안정 ㅇ집은투자가아닌 거주 대상으로투기수요는철저히차단 지역별 주택유형별분석을바탕으로투기수요가다수유입되는 곳은투기과열지구 투기지역을지정하여시장불안을조기진화 ㅇ이를통해, 집값급등으로서민가계와경제전반의부담이커지지않도록선제적으로관리 다주택자의양도차익에대한과세체계를정비하고, 주택담보대출의레버리지를활용한단기투자유인을억제ㅇ임대주택등록을적극유도하여다주택자의사회적역할을강화하고, 주택시장거래질서도투명하고엄정하게관리 서민주거안정을위해도심내및도심인근에청년, 실수요자를위한임대 분양주택공급확대 신혼부부등 공급되는주택이실수요자에게우선적으로돌아갈수있도록 청약제도등을개편 실수요보호와단기투기수요억제를통한주택시장안정화 투기수요차단및실수요중심의시장유도실수요 서민을위한공급확대 과열지역에투기수요유입차단 실수요중심수요관리및투기수요조사강화 서민을위한주택공급확대 실수요자를위한청약제도등정비 투기과열지구지정 서울전역, 경기과천, 세종 투기지역지정 서울 11개구, 세종 분양가상한제적용요건개선 재건축 재개발규제정비 재건축초과이익환수제시행 재개발분양권전매제한 재개발임대주택의무비율상향 재건축등재당첨제한강화 양도소득세강화 다주택자중과및장특배제 비과세실거주요건강화 분양권양도세율인상 다주택자금융규제강화 투기지역내주담대제한강화 LTV DTI 강화( 다주택자) 중도금대출요건강화 ( 인별 세대 ) 다주택자임대등록유도 자금조달계획등신고의무화, 특별사법경찰제도도입등 수도권내다양한유형의주택공급확대를위한공공택지확보 공적임대주택연간 17 만호공급 수도권연간 10만호 신혼희망타운공급 5 만호( 수도권 3 만호) 청약제도개편 1 순위요건강화, 가점제확대등 지방전매제한도입 광역시 6 개월, 조정대상지역 1년 6개월~소유권이전등기시 오피스텔공급 관리개선 - 4 -
Ⅲ. 주택시장안정화방안 1. 과열지역에투기수요유입차단 (1) 투기과열지구및투기지역지정 1 투기과열지구및투기지역지정 ( 지정효과지정지역등참고, 1) ( 투기과열지구) 재건축및재개발등정비사업예정지역을중심 으로과열이심화되고있는서울전역(25 개구) 과과천시, 세종시를 투기과열지구로지정 ( 투기지역) 일반주택시장으로과열이확산되고있는서울강남 4개구( 강남, 서초, 송파, 강동) 및기타개구 양천, 영등포, 강서), 세종시를투기지역으로지정 7 ( 용산, 성동, 노원, 마포, * 투기과열지구및투기지역모두세종시는행정중심복합도시건설예정지역으로한정 투기과열지구, 투기지역모두 8.3( 목) 일자로지정및효력발생 < 투기과열지구및투기지역지정 > 구분 투기과열지구 (`17.8.3) 투기지역 (`17.8.3) 조정대상지역 (`16.11.3, `17.6.19 대책) 서울 전지역 (25 개구) 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 (11 개구) 전지역 (25 개구) 경기과천시 - 경기 7개시 ( 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2) 기타세종시세종시부산 7 개구, 세종시 - 5 -
(2) 민간택지분양가상한제적용요건개선 민간택지에대한분양가상한제적용요건을개선하고, ㅇ고분양가로인한주택시장불안이우려되는지역은필요시 분양가상한제적용지역으로선정 1 현황 공공택지는의무적용, 민간택지는주택법시행령상정량요건을 충족하는지역중주거정책심의위를통해선정된지역에적용 ㅇ다만, 민간택지는주택법시행령상정량요건 * 이엄격하게규정 되어있어아직까지적용사례없음 * ( 주택가격) 3개월간상승률 10% 이상 ( 거래량) 3개월간거래량이전년대비 3배이상 ( 청약경쟁률) 직전 3개월연속하여평균청약경쟁률이 20:1 이상인경우 2 개선 과도한분양가로인한시장불안을차단하고실수요자의내집마련 부담이적어지도록분양가상한제적용지역의지정요건을개선 ㅇ분양가를적정수준으로관리할수있도록주택가격상승률, 청약경쟁률등정량요건을개선 3 추진계획 주택시장상황에따라즉시대응할수있도록적용기준개선을 위한주택법시행령개정 (9 월예정) - 6 -
(3) 재건축 재개발규제정비 1 재건축초과이익환수제시행 재건축부담금부과유예를 추가연장없이 18.1월부터는재건축 초과이익환수제를예정대로시행 2 투기과열지구내재건축조합원지위양도제한강화 ( 현행) 투기과열지구지정시재건축조합원지위양도가제한 * 되나, 사업이지연될경우예외적으로지위양도를허용 * 조합설립인가이후단계의재건축예정주택을양수받은자는조합원지위취득을제한 ( 양수자는현금청산대상이됨) ( 개선 ) 예외사유를엄격히하여투기과열지구의실효성을강화 * 1) 조합설립후 2년내 사업시행인가신청이없고 2년이상 소유 3년내 사업시행인가신청이없고 3년이상 소유 2) 사업시행인가후 2년내 착공하지못하고, 2년이상 소유 3년내 착공하지못하고 3년이상 소유 ( 조치계획) 도시및주거환경정비법시행령 개정 ( 17.9 예정) ㅇ개정( 안) 시행이후모든재건축조합에적용 ( 참고) 투기과열지구지정에따른재건축조합원지위양도제한관련선의의피해를방지하고혼란을최소화하기위해, 투기과열지구지정이전에 조합원지위의양수를허용할계획 재건축예정주택의매매계약을체결한경우에는 - 7 -
3 투기과열지구내재개발등조합원분양권전매제한 ( 현행) 투기과열지구로지정시재개발및도시환경정비사업의조합원분양권은전매제한없음 * 재건축사업은투기과열지구지정시조합설립시점부터조합원지위양도가제한 ㅇ이에따라, 재개발등조합원분양권전매를통한시세차익을목적으로하는투기수요가재개발등정비사업예정지역에지속유입 ( 개선 ) 투기과열지구에서는 관리처분계획인가후부터소유권이전 등기시 까지재개발 도시환경정비사업의조합원분양권전매를금지 * 조합설립 1 년사업시행인가 1년관리처분 6월인가 착공 ( 조합원분양 ) ( 일반분양 ) 3년 준공 ㅇ이를통해, 분양권전매를목적으로하는투기수요유입을차단 ( 추진계획 ) 도시및주거환경정비법 개정 ( 법안발의 17.9 예정) * 개정( 안) 시행이후최초로사업시행인가를신청하는조합부터적용 4 재개발사업시임대주택공급의무비율강화 ( 전국) ( 현행) 재개발사업시전체세대수의 15% ( 수도권) 또는 12% 지방 범위내 * 에서( 하한없음) 임대주택을공급하도록규정 ( ) * 15% 또는 12% 범위내에서시 도지사가지자체별의무비율을고시로정함 ㅇ일부지자체는임대주택공급의무비율을 주택공급에한계 0% 로고시하는등임대 ( 개선) 임대주택공급의무비율하한을 5% ( 서울 10%) 로설정하여, 임대주택공급을촉진하고원주민의재정착을제고 < 재개발임대주택공급의무비율강화> 구분 서울 경기, 인천 지방 현행 0~15% 0~15% 0~12% 개선 10~15% 5~15% 5~12% ( 조치계획) 정비사업임대주택건설비율고시 개정 ( 17.9 예정) * 고시개정이후최초사업시행인가신청분부터적용 - 8 -
5 투기과열지구내정비사업분양분( 조합원+ 일반분양분) 재당첨제한 ( 현행) 투기과열지구내정비사업일반분양을받은경우에는 5 년간 다른정비사업의일반분양은당첨을받을수없음 ㅇ다만, 조합원분양분등에대해서는재당첨제한이없어조합을 다르게하여복수의정비사업예정주택등을취득하는투기 수요가존재 ( 개선 ) 투기과열지구내정비사업일반분양또는조합원분양에 당첨된세대에속한자는 일반분양또는조합원분양의재당첨을제한 5년간투기과열지구내의정비사업 < 투기과열지구내정비사업일반분양및조합원분양당첨제한 > 旣 당첨 -(5 內 ) ( 요건) 년 재당첨대상 ( 효과) 당초 조정 1) 정비사업일반분양정비사업일반분양 X X 2) 정비사업일반분양조합원분양 O X 3) 조합원분양정비사업일반분양 O X 4) 조합원분양조합원분양 O X 1) 정비사업일반분양에당첨된세대에속한자는 5년간정비사업일반분양당첨에제한 2) 정비사업일반분양에당첨된세대에속한자는 5년간법시행일이후취득한주택을통한조합원분양분당첨에제한 3) 조합원분양분당첨된세대에속한자는 5년간정비사업일반분양분당첨에제한 4) 조합원분양분당첨된세대에속한자는 5년간법시행이후취득한주택을통해조합원분양분당첨에제한 ( 조치계획) 도시및주거환경정비법 개정 ( 법안발의 17.9 예정) ㅇ법개정이후정비사업예정주택을취득하여조합원분양을받거나, 정비사업일반분양에당첨된세대에속한자에게적용 * 다만, 법시행전에투기과열지구내주택을소유하고있더라도다음의 1 또는 2 경우는당해주택의조합원분양이제한됨 - 1 법개정후투기과열지구내정비사업일반분양을먼저받은경우 - 2 법개정후투기과열지구내추가로정비사업예정주택을취득하여조합원분양을먼저받은경우 - 9 -
(4) 과열지역은도시재생뉴딜에서선정제외등 투기과열지구또는투기지역으로지정된지역은금년도시재생뉴딜선정대상에서제외등부동산시장과열을초래하지않도록사업물량을적극관리 * 투기과열지구또는투기지역의경우내년에집값이안정되면부동산시장에미치는영향을종합적으로분석한후선정여부검토 지자체는도시재생사업계획수립시투기방지대책을반드시포함 하도록하고, 선정이후에도부동산시장과열, 투기수요급증시 사업시행시기를연기 * 국토부, 지자체등은합동으로부동산시장동향점검을강화 - 10 -
2. 실수요중심의주택수요관리강화 (1) 양도소득세강화 ( 조정대상지역에적용) 1 다주택자 * 양도소득세중과, 장기보유특별공제배제 * 다주택기준은세대기준으로산정하고, 조합원입주권을포함 ( 내용 ) 2주택이상다주택자( 조합원입주권포함) 가조정대상지역내 주택양도시양도소득세중과및장기보유특별공제 * 적용배제 * 현재 3년이상보유시보유기간에따라양도차익의 10 30% 를공제 구분 < 다주택자에게적용되는양도세율 > 2주택자 3주택자이상 현행양도차익에따라기본세율(6 40%) 적용 개정기본세율 + 10%p 기본세율 + 20%p * 다만, 장기임대주택등과거양도세중과대상에서제외되었던주택 * 등은이번대책에도양도세중과및장기보유특별공제배제대상에서제외토록조치 < 2 주택소유자중양도세중과세제외예시 > ( 일정가격이하주택) 기준시가 1 억이하주택( 정비구역내주택제외), 지방 3억이하주택 ( 장기임대주택) 일정호수이상주택을건설하거나매입해서장기간임대한주택으로일정요건을갖춘주택 ( 상속주택) 상속일로부터 5년이경과되지않은주택 ( 장기사원용) 종업원에게 10년이상무상으로제공한주택 ( 근무형편등) 근무상형편, 취학, 질병요양등의사유로 1년이상거주하고직장문제, 학업, 치료문제가해소된후 3년내팔경우 ( 혼인 노부모봉양) 결혼일또는합가일로부터 5년이경과되지않은주택 ( 가정어린이집) 지방자치단체에서인가받고국세청에사업자등록한후 5년이상가정어린이집으로사용하는주택 ( 일시적주택) 새집을산후 3년이내에기존주택을팔경우 ( 적용시기 ) 18.4.1. 이후양도하는주택부터적용 - 11 -
2 1세대 1주택양도세비과세요건강화 ( 내용 ) 조정대상지역내 1세대 1주택 * 비과세요건에거주요건추가 * 등록한임대주택및현행보유기간요건의예외주택( 수용 협의매수, 1년 이상거주후직장이전등으로양도등) 은비과세요건강화대상에서제외 ㅇ ( 현행) 2 년이상보유, 양도가액 9억원이하 ㅇ ( 개선) 2 년이상보유, 양도가액 9억원이하 + 2년이상거주 * 양도가액이 9억원을초과시 9억원을초과하는양도차익에대해과세 ( 적용시기) 8.3일( 대책발표일익일) 이후취득하는주택부터적용 3 분양권전매시양도소득세강화 ( 내용 ) 조정대상지역에서분양권전매시보유기간과관계없이 양도소득세율 50% 적용 ( 단, 무주택자로서연령, 전매사유등일정한 요건에해당하는경우예외인정 ) * 현행분양권전매세율 : (1 년이내전매 ) 50%, (1년이상 2 년미만) 40%, (2 년이상) 6 40% ( 적용시기 ) 18.1.1. 이후양도하는분양권부터적용 (2) 다주택자등에대한금융규제강화 1 투기지역내주택담보대출건수제한강화 ( 현행) 투기지역내에서는주택담보대출을차주당 1건으로제한하고있어, 동일세대내다른세대원은추가대출가능 ( 개선) 투기지역내에서는주택담보대출을세대당 1건으로제한 ( 조치계획) 全금융업권감독규정의조속한개정을통해시행 - 12 -
2 LTV DTI 강화 투기과열지구및투기지역은기본 LTV DTI 40% 적용 ㅇ ( 현행 ) LTV는주택유형, 대출만기, 담보가액등에따라 40 70% *, DTI는 6억원초과아파트구입목적대출등 ** 에대해 40% 적용 * ( 투기지역) 40~70%, ( 투기과열지구) 50~70% ** 배우자합산 2 건이상주담대, 30세미만미혼차주아파트주담대 ㅇ ( 개선 ) 주택유형, 대출만기, 대출금액등에관계없이투기과열지구 및투기지역은 LTVㆍDTI를각각 40% 적용 주택담보대출을 1건이상보유한세대에속한자가추가로주택 담보대출을받을경우 LTV DTI 비율을 10%p씩강화 ㅇ이에따라, 투기과열지구및투기지역 * 에서는 30% 적용 LTV DTI를각각 * 다만, 1투기지역내주택담보대출건수제한강화 에따라세대기준으로 투기지역내에서이미주택담보대출이 1건있을경우추가대출불가 다만, 실수요자의내집마련지원을위해서민 실수요자 * 는 LTV DTI 를 10%p 완화 * 적용 * 1무주택세대주, 2 부부합산연소득 6 천만원( 생애최초구입자는 7 천만원) 이하, 3주택가격은투기과열지구 투기지역 6 억원이하, 조정대상지역 5억원이하 ( 조치계획) 全금융업권감독규정의조속한개정을통해시행 < 강화된지역별 LTV, DTI 규제비율 ( 일반주택담보대출및집단대출) > 구분 서민실수요자 ( 완화) 주담대미보유( 기본) 주담대 1건이상보유( 강화) 투기과열지구및투기지역 투기과열지구, 투기지역外조정대상지역 조정대상지역外수도권 LTV DTI LTV DTI LTV DTI 50% 50% 70% 60% 70% 60% 40% 40% 60% 50% 70% 60% 30% 30% 50% 40% 60% 50% * 질병치료등불가피성이인정되는주택구입목적외주택담보대출에대해서는투기과열지구및투기지역의강화된 LTV DTI 적용예외를인정(LTV 50%, DTI 50%) * 이주비, 중도금대출에는 DTI 적용배제 - 13 -
3 중도금대출보증건수제한 HUG 주금공중도금대출보증(9 억원이하주택) 을 1인당통합 2건 이하에서세대당통합 2 건 * 이하로제한 * 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역은세대당 1건으로강화 (3) 다주택자의임대주택등록유도 세제 기금 사회보험등인센티브를강화하여임대주택등록을 유도하고, 필요시등록의무화여부검토 자발적임대주택등록을유도하여, 등록임대주택확충및공정과세의기반마련등다주택자의사회적책임을강화 ㅇ등록임대주택은다주택자양도소득세중과및장기보유특별공제 배제대상에서제외등 ㅇ그외의세제, 기금등과관련된인센티브는관계부처협의등을 거쳐 9 월 주거복지로드맵 을통해발표 인센티브확대에도자발적등록이저조할경우, 일정수이상의 주택을보유한다주택자의임대주택등록의무화방안도검토 - 14 -
3. 투기적주택수요에대한조사강화 1 자금조달계획등신고의무화 ( 현행 ) 모든부동산거래는 부동산거래신고등에관한법률 에 따라계약당사자, 계약일, 거래가액등을신고하도록의무화 ㅇ투기가발생할우려가있는지역은주택거래신고지역으로지정하여 자금조달계획등을신고하도록하였으나, `15년동제도폐지 ( 개선) 투기과열지구내에서주택거래시자금조달계획및입주 계획등의신고를의무화 * 민간택지, 공공택지모두적용 ㅇ ( 대상) 투기과열지구내거래가액억원이상주택 3 ( 분양권, 입주권포함) ㅇ ( 신고내용) 기존 부동산거래신고등에관한법률 의계약 당사자, 계약일, 거래가액외에자금조달계획및입주계획추가 * 부동산거래계약신고시자금조달계획, 입주계획등관련서식에따라제출 ㅇ ( 자료활용) 자금출처확인등을통해증여세등탈루여부조사, 전입신고등과대조하여위장전입, 실거주여부확인등에활용 ㅇ ( 벌칙) 미신고자, 허위신고자등에대해서는과태료를부과 ( 조치계획 ) 부동산거래신고등에관한법률시행령 개정( 17.9) * 시행령시행일이후의주택거래는자금조달계획및입주계획신고의무부여 2 주택시장질서확립을위한특별사법경찰제도도입 ( 현황) 관계기관합동으로현장점검을실시중이나, 국토부 지자체 공무원은수사권 * 부재로부동산불법행위단속에한계 * 피의자 참고인조사, 증거물압수 수색 보전, 현행범체포, 검찰에사건송치등 - 15 -
( 개선) 부동산불법행위단속강화를위해국토부, 지자체등의 담당공무원에게특별사법경찰직위부여 * 旣도입분야 : 철도공안사무, 개발제한구역단속, 차량운행제한단속및시설관리, 식품, 환경, 공중위생, 의약품, 원산지표시등 50개분야 도로 ㅇ담당공무원이수사권을가지고상시적점검을할수있어주택시장불법행위단속의실효성강화 * 사법경찰직무법개정추진(`17. 하반기) 3 국세청등관계기관공조강화 국토부, 국세청, 경찰청, 지자체등으로구성된합동점검반을 통해과열발생지역에대한현장점검을강화하여실시 ㅇ다주택자 미성년자 등의주택거래내역중의심사례에대해서는 국세청에서탈루혐의를검증하여엄중하게과세조치할예정 적발된위법사항에대해서는예외없이행정처분, 형사고발등조치하여엄정하게처분 국세청통보및 4 불법전매처벌규정강화 분양권불법전매시분양권을불법매도하거나알선한자에대한 처벌을강화 ㅇ ( 현행 ) 3년이하의징역또는 3천만원이하의벌금 ㅇ ( 강화 ) 3년이하의징역또는 1억원이하의벌금 * 관련주택법개정안이旣발의(`17.4.17) - 16 -
4. 서민을위한주택공급확대 `17 년, `18년수도권입주물량은최근 10년평균및주택수요를 크게상회하는수준이며, `19년이후에도충분할것으로전망 최근주택시장과열로인한서민주거불안해소를위해수도권 내공적임대주택확충등공공의역할강화 ㅇ도심내임대주택공급, 공공택지개발, 신혼부부를위한분양형 공공주택( 가칭신혼희망타운) 신규건설등을추진 (1) 수도권주택수급전망및향후택지확보계획 수도권입주물량은 `17년 29 만호, `18년 31만호등최근 10년평균 (`07 `16 년, 19.5 만호) 및주택추정수요 * ( 약 21.6 만호) 를크게상회 * 제2차장기주거종합계획에서 `18~`22년수도권주택수요를약 21.6만호로추정 ㅇ `17년 `18 년서울입주물량은各 7.5만호내외로최근 10년평균 6.2 ) 을상회하며, 강남 4개구도各 1.9만호및 2.4만호로많은수준 ( 만호 ㅇ지속적인주택공급으로금년말수도권주택보급률은 넘을것으로전망( 약 100.1%) 되며, 서울도약 97.8% 로전망 * 수도권 : (`15) 97.9% (`17 e 100% 를 ) 100.1% / 서울 : (`15) 96.0% (`17 e ) 97.8% ㅇ 1~2인가구가거주가능한 오피스텔인허가도지속증가세 - `15~`16년평균인허가물량은직전 3년평균 수도권은 172%, 서울은 41% 증가 구분 (`12~`14 년) < 수도권및서울오피스텔인허가실적 ( 단위 : 호) > `12년 `13년 `14년 `15년 에비해 `16년 수도권 33,020 21,356 28,763 64,121 86,986 서울 17,210 10,280 15,512 19,399 20,941-17 -
`19 년이후에도공공택지, 민간택지모두에서실수요에상응하는 수준의주택공급이지속될수있도록신규택지발굴등을추진 * 최근 5 년기준, 수도권인허가의 70% 는민간택지, 30% 는공공택지의비중 ㅇ ( 공공택지 ) 수도권內에 51.9만호 * 의공공택지( 미착공) 를旣보유 * 약 8년치의공공택지수요에해당하는물량 - 지속적인주택공급을위해 GB해제등을통해 신규공공주택지구 를 개발하여교통이편리한곳을중심으로신규택지확보추진 ㅇ ( 민간택지 ) 수도권민간택지에서의 `15 년, `16년인허가실적은 각각 27 만호, 24만호로민간택지에서도충분한주택공급이가능 - 서울민간택지에서의 `15 년, `16년인허가실적은각각 9.7 만호, 7.1만호로 `13년이후지속증가하여주택공급에차질없을전망 - 향후도심내주택이충분히공급될수있도록소규모정비사업 ( 가로주택정비사업등) 활성화도지속추진 - 18 -
참고 수도권주택공급현황및전망 ( 인허가) 금년이후의입주물량으로연결되는 15 16년서울의인허가물량은예년평균치에비해큰폭으로확대 수도권및 < 수도권, 서울의연도별인허가추이 ( 만호) > * 서울인허가 : (`05~`14 년평균) 6.3 만호, (`15~ `16년평균) 8.8만호 ( 분양) 수도권 서울의금년분양예정물량은 5 10년평균을상회 ㅇ특히, 금년서울분양물량은 5 10년평균대비각각 61% 및 85% 증가 하는등큰폭으로늘어남 < 수도권 서울공동주택분양물량( 만호) > 구분 10년평균 5년평균 14년 '15년 16년 17년 e 수도권 15.4 17.2 12.4 27.2 23.3 23.1 서울 3.3 3.8 3.3 4.6 4.3 6.1 ( 입주물량) 17 18년입주예정물량도최근 5 10년평균보다크게 증가할것으로전망되며, 강남4개구및경기내서울인접지역( 과밀 억제권역 ) 등에서의입주예정물량도많은수준 구분 < 수도권입주물량추정( 만호) > 10년평균 5년평균 17년 e 18년 e 수도권 19.5 20.5 28.6 31.6 서울 6.2 7.2 7.5 7.4 강남4구 - 1.7 1.9 2.4 경기 11.1 11.5 18.7 21.5 과밀억제 - 5.6 7.8 7.5-19 -
(2) 주택공급에서의공공의역할강화 1 공적임대주택연간 17만호공급년간총만호 (5 85 ) 공공임대주택연간 13 만호, 공공지원 * 주택연간 4만호공급 * 민간소유이나공공이세제 금융지원을통해공공성이확보된민간임대주택 ( 공공성 : 임대료상승률제한 + 시세보다저렴한임대료 + 장기임대) ㅇ ( 공공임대 ) 정부또는지자체가소유 관리하면서서민들에게 공급하는임대주택을연간 13 만호공급 ( 역대최대, 준공기준) - 특히, 매년사업승인및착공을 7 만호이상실시하여, 신규건설 하는공공건설임대주택을연간 7만호공급 * < 연간공공임대주택공급계획 ( 단위 : 만호) > 구분 '08 '12 '13 '16 17 공급계획 ( 준공기준) '18 '19 '20 '21 '22 합계평균 합계연 9.1 연 10.8 12 13 13 13 13 13 65 13 건설형 연 6.2 연 6.1 7 7 7 7 7 7 35 7 매입형 연 1.4 연 1.2 1.6 2 2.5 2.5 3 3 13 2.6 임차형연 1.5 연 3.4 3.4 4 3.5 3.5 3 3 17 3.4 매입형과임차형은시장여건에따라물량을상호탄력적으로조정 ㅇ ( 공공지원) 기존기업형임대주택의공공성강화, 집주인임대주택 활성화등을통해연간 4만호공급 ( 부지기준) 공적임대주택( 연간 17 만호) 의약 60% ( 연간 10 만호) 를수도권에공급 ㅇ신규건설하는공공건설임대주택( 연간 7 만호) 의를수도권 4 만호, 5년간 20 만호) 에공급 ( 준공기준) ㅇ또한, 공적임대주택이원활히공급될수있도록 60% ( 연간 공공청사복합개발 *, 도심내유휴부지개발등도적극추진 GB 개발, 노후 * 30 년이상된노후공공건축물을공공청사, 공공임대주택, 국공립어린이집등으로복합개발 금년중노후공공건축물전수조사및선도사업지선정 - 20 -
2 신혼부부를위한분양형공공주택( 가칭신혼희망타운) 신규건설 신혼부부에게공공임대주택연간 4만호(5년간총 20 만호) 공급과 별도로, 신혼부부를위한분양형공공주택을총만호 추가공급하되, 시장수요를보아가며물량확대도추진 5 ( 연평균 1 만호) ㅇ ( 공급계획 ) GB 해제지역을활용하거나, 기존공공보유택지활용 등을통해총 5 만호를공급( 사업승인기준) - 특히, 입지가양호한부지를적극활용하여수도권에 3만호공급 * 기존지구중입지가양호한과천지식정보타운, 과천주암, 위례신도시, 화성동탄2 등에신혼희망타운사업을우선추진 ㅇ ( 주택유형) 신혼부부가여건에따라공공분양주택, 분납형주택, 10년분양전환임대등다양한주택유형을옵션형으로선택 - 신혼부부가부담가능한소형주택( 전용 40 60 m2) 으로건설하고, 보육시설등을갖춰아이키우기편한단지로조성 ㅇ ( 공급대상 ) 평균소득이하( 행복주택대상수준) 신혼부부에게공급 하되, 주거사다리구축을위해저소득신혼부부등에게최우선공급 - 잔여물량이발생할경우에는저소득일반청약자에게공급 ㅇ ( 금융지원) 저소득신혼부부를위해신혼희망타운과연계한주택 기금대출상품( 금리인하포함) 마련등추진 9 월중주거복지로드맵을통해세부내용발표 ㅇ공적임대주택연 17만호세부공급계획및신혼희망타운의 구체적인공급대상 주택유형 시범사업입지등을확정 - 21 -
5. 실수요자를위한청약제도등정비 (1) 청약제도개편 투기과열지구및조정대상지역에는 1 1 순위자격요건강화, 2 가점제적용확대등을도입 전국에 3 가점제당첨자의재당첨제한, 4 예비입주선정시 가점제우선적용등을도입 1 1순위자격요건강화 ( 투기과열지구, 조정대상지역) ( 현행) 청약통장가입후수도권은 1 년, 지방은 6개월경과하고, 납입횟수국민주택 ( ) 예치기준금액( 민영주택) 충족시 1순위자격획득 * ( 국민) 수도권 1 년, 지방 6 개월경과 + 납입횟수수도권 12회지방 6회이상 * ( 민영) 수도권 1 년, 지방 6 개월경과 + 예치기준금액이상예치 ( 개선 ) 투기과열지구및조정대상지역의 1순위자격을청약통장 가입후 2 년, 납입횟수 24회( 국민주택에한해적용) 이상으로강화 2 가점제적용확대 ( 투기과열지구, 조정대상지역) ( 현행 ) 민영주택공급시일반공급주택수의일정비율 (40 100%) 에 대해가점제 * 를적용하여무주택실수요자에게우선공급 * 1무주택기간, 2부양가족수, 3청약저축가입기간을점수화하여점수가높은순으로입주자를선정하는방식 ( 개선 ) 투기과열지구및조정대상지역의가점제비율을상향 ㅇ ( 투기과열지구) 85m2이하 75% 100% ㅇ ( 조정대상지역) 85m2이하 40% 75%, 85m2초과 0% 30% - 22 -
< 민영주택가점제적용비율 > 구분 85m2이하 85m2초과 현행개선현행개선 수도권공공택지 100% 100% 50% 이하에서지자체장이결정 투기과열지구 75% 100% 50% 50% 조정대상지역 40% 75% 0% 30% 기타지역 40% 이하에서지자체장결정 0% 0% ( 국민주택은공급물량의 100% 를순차제방식으로무주택세대에우선적으로공급중) 3 가점제당첨자의재당첨제한도입 ( 전국) ( 현행 ) 투기과열지구 조정대상지역이아닌지역은재당첨제한이 적용되지않아 1순위자격획득후 1순위청약신청및당첨가능 ㅇ이에따라, 가점이높은일부무주택자가순회하여지방 * 의인기 민영주택을 6개월마다당첨후분양권전매를반복 * 재당첨제한, 1 순위제한 이없어청약통장가입기간(6 월) 경과하면 100% 당첨 ( 개선) 가점제로당첨된자와당첨된세대에속한자는 2년간가점제적용을배제 4 민영주택예비입주자선정시가점제우선적용 ( 전국) ( 현행) 청약당첨자가계약을포기하여미계약분발생시예비입주자 ( 일반공급주택수의 20% 이상) 를추첨제로선정 ( 개선 ) 예비입주자선정시추첨제가아닌가점제를우선적용하여 무주택세대의당첨기회를확대 * 가점을허위로입력하여가점제당첨후계약포기를통해고의로미계약물량을만들어, 미계약물량을특정인에게넘겨주는불법행위를차단가능 1 4의청약제도개편은주택공급규칙개정, 청약시스템 (APT2You) 개선후 9월중시행 - 23 -
(2) 지방민간택지전매제한기간설정 ( 현황 ) 주택법상수도권민간택지에전매제한기간을설정할수 있는근거는있으나, 지방민간택지 * 에대해서는근거가없음 * 지방공공택지는전매제한기간설정이가능하여 1년으로설정중 ㅇ이에따라, 지방광역시 등에분양권전매를통해시세차익을 목적으로하는투기수요가다수유입되어, 청약경쟁률도높고 분양권거래량도빠르게증가 * 청약경쟁률 : (`12) 4.6, (`13) 4.6, (`14) 13.3, (`15) 48.9, (`16) 43.1 (`17) 31.7: 1 ** 상반기분양권거래량( 만건) : ( 12)1.2, ( 13) 1.3, ( 14) 2.5, ( 15) 3.3, ( 16) 2.3, ( 17) 3.0 ( 개선 ) 지방중에서도청약시장이과열되거나과열될우려가있는 지역의민간택지는전매제한기간 * 을설정 * 주택법에지방민간택지의전매제한기간설정근거旣마련(7.18, 국회통과) ㅇ지방광역시민간택지의전매제한기간을 6개월로신규설정 ㅇ지방중에서조정대상지역으로선정된부산 7개구 * 의전매제한 기간은수도권과같이 1년 6개월또는소유권이전등기시로설정 * 해운대, 연제, 수영, 동래, 남, 부산진, 기장 구분 현행 투기과열지구 소유권이전등기시 < 민간택지전매제한기간조정 ( 공공택지는별도) > 수도권조정대상지역 1지역 2지역소유권이전등기시 非투기과열지구 기타 개선 해당지역 서울( 전역) 과천 서울( 전역), 과천, 광명 조정대상지역 지방지방광역시 8 개도 1년 6개월 6개월 - - - 성남 1년6개월~ 소유권이전등기시 부산 7개구 ( 조치계획) 주택법시행령개정( 안) 시행후월 공고신청분부터적용 6개월 - 부산기타, 대구, 광주등 (`17.11 ) 입주자모집 - 24 -
(3) 오피스텔분양및관리개선 조정대상지역내오피스텔의전매제한기간을강화하고, 청약자보호를위한제도개선추진 ( 현황) 현행법령상조정대상지역지정에도오피스텔전매제한 규정이없어일부지역에서풍선효과로인한청약과열이발생 ㅇ또한, 현장에서직접청약신청을하도록하여청약신청자의 불편이가중되고, 일부과장광고로인한피해도발생 ( 개선) 전매제한기간강화, 인터넷청약등의제도개선을실시 ㅇ투기과열지구및조정대상지역에현행수도권투기과열지구와 동일한수준의전매제한기간설정, 거주자우선분양적용 현행 개정 투기과열지구 ( 전매) 소유권이전등기시까지 ( 분양) 거주자우선분양 20% * 수도권지역에한정 ( 전매) 소유권이전등기시까지 ( 분양) 거주자우선분양 20% * 전국으로확대 조정대상지역 ( 전매) 전매제한기간없음, 단 2인이상에게전매불가 ( 분양) 거주자우선분양의무없음 ( 전매) 소유권이전등기시까지 ( 분양) 거주자우선분양 20% ㅇ일정세대이상의오피스텔 실시하는근거규정마련 분양을실시할경우, 인터넷청약을 ㅇ사업자가오피스텔-상가등광고시분양수익률산출근거등을 명시하도록하고, 허위 과장광고에대한과태료등벌칙규정신설 ㅇ오피스텔관리에대한합리적이고적절한개선방안도마련추진 ( 추진계획) 제도개선방안을구체화하여 건축물분양에관한법률 등개정추진 ( 17. 下 ) - 25 -
Ⅳ. 향후추진일정 추진과제조치사항추진일정 소관기관 1. 과열지역에투기수요유입차단 투기과열지구지정주거정책심의위심의 `17.8월국토부 1 투기지역지정 부동산가격안정심의위심의 `17.8월기재부 2 민간택지분양가상한제적용요건개선 주택법시행령개정 `17.9월국토부 3 재건축 재개발규제정비 - 재건축초과이익환수제시행 - `18.1월국토부 - 재건축조합원지위양도제한강화 도시및주거환경정비법시행령개정 `17.9월국토부 - 조합원분양권전매제한 도시및주거환경정비법개정( 발의) `17.9월국토부 - 재개발임대주택공급 의무비율상향 정비사업임대주택 건설비율고시개정 `17.9월국토부 - 정비사업분양분재당첨제한 도시및주거환경정비법개정( 발의) `17.9월국토부 4 과열지역은도시재생뉴딜에서선정제외등 - 계속국토부 - 26 -
추진과제조치사항추진일정 소관기관 2. 실수요중심의주택수요관리강화 1 양도소득세강화 소득세법및동법시행령개정 `17.12월기재부 - 양도세중과, 장기보유특별공제배제 ( 적용시기) `18.4.1일이후양도분 - 1세대 1주택양도세비과세요건강화 ( 적용시점) `17.8.3일이후취득주택 - 분양권전매시양도소득세강화 ( 적용시기) `18.1.1일이후양도분 2 다주택자등에대한금융규제강화 - 투기지역내주택담보대출건수제한강화 금융위감독규정개정 `17. 하반기 금융위금감원 - LTV DTI 강화 금융위감독규정개정 `17. 하반기 금융위금감원 - 중도금대출보증요건강화 HUG, 주금공규정개정 `17.9 월 HUG 주금공 3 다주택자임대주택등록유도관련법령개정발의 `17. 하반기 기재부국토부 - 27 -
추진과제조치사항추진일정 소관기관 3. 투기적주택수요에대한조사강화 1 자금조달계획등신고의무화 부동산거래신고등에관한법률시행령개정 `17.9월국토부 2 특별사법경찰제도입 사법경찰직무법개정( 발의) `17. 하반기법무부 3 국세청등관계기관공조강화 정기점검및수시 불시점검 `17.8월~ 국토부국세청 4 불법전매처벌규정강화주택법개정 - 국토부 4. 서민을위한주택공급확대 1 수도권주택수급전망및향후택지확보계획 - 신규택지확보추진 - 도심내주택공급활성화 택지적극확보 `17년 국토부 2 주택공급에있어공공의역할강화 - 공적임대주택연간 17만호 - 신혼부부희망타운추진등 택지확보, 임대주택건설등 `17년 국토부 - 28 -
추진과제조치사항추진일정 소관기관 5. 실수요자를위한청약제도등정비 1 청약제도개편 - 1순위자격요건강화 - 가점제적용확대 - 가점제당첨자재당첨제한 - 민영주택예비입주자선정시가점제우선적용 주택공급규칙개정 `17.9월국토부 2 지방민간택지전매제한기간설정 주택법시행령개정 `17.11월국토부 3 오피스텔분양및관리개선 건축물분양법개정( 발의) `17. 하반기국토부 - 29 -
참고 1 조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구지정효과비교 조정대상지역투기과열지구투기지역 기존 청약1순위자격제한 - 5년내당첨사실이있는자의세대에속한자 - 세대주가아닌자, 2주택이상소유세대에속한자 민영주택재당첨제한 재건축조합원당재건축주택공급수제한(1 주택) 전매제한 - 소유권이전등기시( 서울, 과천 광명) / 1년개월 6 ( 성남) 단기투자수요관리 - 중도금대출보증발급요건강화, 2순위신청시청약통장필요, 1순위청약일정분리 LTV, DTI 10%p 하향 ( 투기과열지구 투기지역外 ) 청약1순위자격요건강화 전매제한 - 소유권이전등기시 재건축조합원지위양도금지( 조합설립인가후) 민간택지분양가상한제적용주택의분양가공시 - 청약통장가입후 2 년경과 + 납입횟수 24회이상 가점제적용확대( 조정대상지역 75%, 투기과열지구 100%) 양도세가산세율적용 - 1세대가주택과조합원분양권을 3개이상또는비사업용토지를보유한경우양도세율 +10%p 주담대만기연장제한 기업자금대출제한 농어촌주택취득특례배제 - 농어촌주택도양도세주택수산정시포함 주담대건수제한 - 차주당 1건 세대당 1건 신규추가또는효과강화 (8.2 대책 ) 오피스텔전매제한강화( 소유권이전등기시까지) 및거주자우선분양적용 (20%) 양도세가산세율적용 - 2 주택자 +10%p - 3 주택자이상 +20%p 다주택자장기보유특별공제적용배제 1세대 1주택양도세비과세요건강화 - 2년이상거주요건추가 분양권전매시양도세율 50% 로일괄적용 재개발 재건축 규제정비 - 재개발등조합원분양권전매제한( 소유권이전등기시) - 정비사업분양( 조합원/ 일반) 재당첨제한(5 년) - 재건축조합원지위양도제한예외사유강화 거래시자금조달계획, 입주계획신고의무화 - 거래가액 3억원이상주택 LTV DTI 40% 적용( 주담대 1건이상보유세대 30%, 실수요자 50%) 40 개지역 27 개지역 12 개지역 적용 지역 서울( 전역, 25 개구 ), 경기( 과천 성남 하남 고양 광명 남양주 동탄 2), 부산( 해운대 연제 동래 부산진 남수영구기장군 ), 세종 서울( 전역, 25 개구), 경기( 과천), 세종 서울( 강남 서초 송파 강동 용산 성동 노원 마포 양천 영등포 강서), 세종 - 30 -
참고 2 지역별적용효과 1. 전국공통 지역달라지는점 금융 중도금대출보증요건강화 청약 가점제당첨자의재당첨제한도입 민영주택예비입주자선정시가점제우선적용 공급 공적임대주택연간 17 만호공급 신혼부부를위한분양형공공주택신규건설 전 국 정비사업 재건축초과이익환수제시행 ( 18.1 ) 재개발사업시임대주택공급의무비율상향 기타 민간택지분양가상한제적용기준개선 다주택자임대주택등록유도 지방민간택지전매제한기간설정( 광역시) 오피스텔인터넷청약근거마련및허위광고처벌강화 불법행위근절 특별사법경찰제도입 국세청등관계기관공조강화 불법전매처벌규정강화 2. 투기과열지구와투기지역이아닌 ( ) 조정대상지역 지역달라지는점 경기 6개시 ( 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 화성동탄2) 전국적용효과 세제 + 기존조정대상지역지정효과 + 다주택자양도소득세중과및장기보유특별공제배제 1세대 1주택양도소득세비과세요건강화 ( 거주요건추가) 분양권전매시양도소득세강화 (50%) + 부산 7개구 ( 해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진) 청약 기타 1순위자격요건강화 가점제적용확대 (+ 투기과열지구) (+ 투기과열지구) 오피스텔전매제한 ( 소유권이전등기시) 및지역 거주자 우선분양 (+ 투기과열지구) - 31 -
3. ( 투기지역이아닌) 조정대상지역 & 투기과열지구 지역달라지는점 서울 14개구 ( 구로, 금천, 동작, 관악, 은평, 서대문, 종로, 중, 성북, 강북, 도봉, 중랑, 동대문, 광진 ) 전국적용효과 + 조정대상지역지정효과 + 기존투기과열 지구지정효과 + 금융 정비사업 LTV, DTI 40% 적용 (+ 투기지역) 1세대 1건이상주담대가구는 LTV, DTI 30% 적용 재개발등조합원분양권전매제한 정비사업분양분( 조합원+ 일반분양) 재당첨제한 재건축조합원지위양도제한강화 + 과천시 기타 자금조달계획선정의무화 4. 조정대상지역 & 투기과열지구 & 투기지역모두해당 지역달라지는점 서울 11개구 ( 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 ) 전국적용효과 + 조정대상지역지정효과 + 투기과열지구 지정효과 + 금융 주택담보대출제한강화 ( 세대당 1 건) + 세종시 - 32 -
( 이하여백 )