vol. 17 2017.04 \ Spring 2017 년상반기대비하반기주택시장인식은? 하반기주택시장전망인식의이유는? 부동산시장소비심리지수부동산시장압력지수 K-REMAP 지수 지역별신규주택수급격차가주택매매가격과주택전세가격에미치는영향 불확실한부동산시장과향후정책과제
CONTENTS 2017.04 \ Spring \ Vol.17 02 04 38 인포그래픽스 2017 년상반기대비하반기주택시장인식은? 하반기주택시장전망인식의이유는? 부동산시장변화와진단 부동산시장소비심리지수부동산시장압력지수 K-REMAP 지수 심층분석 지역별신규주택수급격차가주택매매가격과주택전세가격에미치는영향 - 변세일, 황관석 국토硏 부동산시장조사분석 발행일 2017년 4월 31일발행인김동주출판등록번호제2-22호편집위원장김성일편집위원권건우 gwkwon@krihs.re.kr 김민철 mckim@krihs.re.kr 박천규 cgpark@krihs.re.kr 방보람 brbang@krihs.re.kr 변세일 sibyun@krihs.re.kr 오민준편집간사, mjoh@krihs.re.kr 이수욱 swlee@krihs.re.kr 이태리 italy@krihs.re.kr 정경석 gsjeong@krihs.re.kr 최진도 jdchoi@krihs.re.kr 최진 jchoi@krihs.re.kr 황관석 kshwang@krihs.re.kr 주소 30147 세종특별자치시국책연구원로 5 국토연구원부동산시장연구센터전화 044-960-0388 홈페이지 www.krihs.re.kr 제작처 ( 사 ) 한국장애인문화콘텐츠협회 53 정책과시장 불확실한부동산시장과향후정책과제 - 김용순 62 지역아파트시장동향 - 함영진지금세계부동산시장은? 81 부동산시장연구동향 86
부동산시장조사분석 인포그래픽스 2017 년상반기대비하반기주택시장인식은? 전국 153 개중개업소 2,338 개소대상으로 2017.03.27.~2017.03.31. 기간동안설문실시 글 박천규, 방보람, 권건우, 전석훈 전국, 상반기에비해하반기약세 51.5%, 비슷 36.9%, 강세 11.6% 응답 지역별로, 약세응답은대구, 경북, 제주등이높음 2017 년하반기주택시장전망인식 상반기보다강세 상반기와비슷 상반기보다약세 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 전국서울부산대구인천광주대전울산경기강원충북충남전북전남경북경남제주세종 02
2017. 04 Spring Vol. 17 하반기주택시장전망인식의이유는? 전국 153 개중개업소 2,338 개소대상으로 2017.03.27.~2017.03.31. 기간동안설문실시 강세이유 는선거, 재개발등, 악세이유 는경기, 입주, 물량등임 2017 년상반기대비하반기주택시장전망인식의이유는? 워드클라우드결과 상반기대비강세 상반기와비슷 상반기대비약세 상위 10 개키워드 대선, 선거, 안정, 경기, 물량, 정권, 재개발, 지역, 거래, 아파트 경기, 변화, 변동, 거래, 물량, 금리, 특별, 입주, 이슈, 호재 경기, 물량, 금리, 입주, 공급, 금리인상, 아파트, 대출, 신규, 거래 03
부동산시장조사분석 2017.04\Spring\Vol.17 부동산시장변화와진단 06 20 32 부동산시장소비심리지수 부동산시장압력지수 K-REMAP 지수 ( 부동산시장종합지수 )
부동산시장조사분석 부동산시장변화와진단 부동산시장소비심리지수 글 방보람, 박천규, 이태리 2017년 1분기부동산시장소비심리지수는분기내내상승세를보이며 2016년 4분기에전환된보합국면을유지하였다. 한편, 주택매매시장은지수가상승하며, 보합국면에서상승국면으로진입하였고, 주택전세시장은지수상승에도불구하고보합국면을유지하였다. 부동산시장소비심리지수개요 부동산시장소비심리조사는부동산시장참여자의행태변화패턴과그에따른시장의움직임을시의성있게파악하고, 정책적시사점도출에활용하기위한목적으로시행되고있다. 조사대상은일반가구와중개업소로, 일반가구조사는전국 150개지방자치단체의 6,400가구를대상으로분기단위로실시되며, 중개업소조사는전국 150개지방자치단체의 2,240개업소를대상으로월단위로이루어지고있다. 조사내용은주택및토지매도 / 매수동향, 주택임차 / 임대동향, 주택및토지매매가격동향, 주택전세가격동향, 주택및토지거래동향등 30여개의항목에대해전화설문조사방식으로이루어지며, 조사결과를이용하여생성한소비심리지수는일차적으로각조사항목별로생성되고항목별지수가단계적으로더해져최종부동산시장소비심리지수가생성되도록설계되었다. 부동산시장소비심리지수는 0에서 200까지의값으로표현되며, 값에따라 9개등급 ( 상승국면 1~3단계, 보합국면 1~3단계, 하강국면 1~3단계 ) 으로소비심리지수의수준을구분하고있다. 부동산시장소비심리지수 주택시장소비심리지수 토지시장소비심리지수 주택매매시장소비심리지수 주택전세시장소비심리지수 06
2017. 04 Spring Vol. 17 부동산시장소비심리지수 전국 수도권 103.7 108.0 112.6 114.3 104.3 107.4 111.2 111.5 12월 1월 2월 3월 2016년 2017년 전국 2017년 1분기소비심리는지난분기에이어보합국면유지. 부동산시장에대한전국소비자들의심리는전년동기보다 3.2p 하락, 전분기보다 7.2p 상승수도권 3월소비심리지수는전년동기에비해 3.5p 하락, 전분기보다 10.6p 상승 전국 수도권 전국 수도권 104.8 105.3 109.2 108.3 114.0 115.7 112.3 112.7 110.3 112.4 110.9 111.9 118.5 123.5 117.2 120.1 12월 1월 2월 3월 2016년 2017년 주택시장소비심리지수 12월 1월 2월 3월 2016년 2017년 주택매매시장소비심리지수 전국 수도권 전국 수도권 106.0 109.5 108.0 99.3 99.6 104.7 107.5 105.3 12월 1월 2월 3월 2016년 2017년 주택전세시장소비심리지수 99.0 100.7 101.0 95.9 97.1 99.6 100.8 93.8 12월 1월 2월 3월 2016년 2017년 토지시장소비심리지수 07
부동산시장조사분석 부동산시장변화와진단 01 부동산시장소비심리지수 부동산시장소비심리지수 주택시장소비심리지수 토지시장소비심리지수 주택매매시장소비심리지수 주택전세시장소비심리지수 전국 수도권 115.7 112.3 117.8 123.0 121.7 128.3 125.8 127.4 114.7 116.6 116.1 123.2 103.7 114.3 111.5 104.3 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 1월 2월 3월 2016년 2017년 전년동기전분기현재 구분 2016 년 2017 년 1월 2월 3월 10월 11월 12월 1월 2월 3월 전국 112.3 114.3 114.7 123.2 113.2 104.3 107.4 111.2 111.5 수도권 115.7 117.9 117.8 127.4 114.8 103.7 108.0 112.6 114.3 서울 117.6 120.1 119.2 128.7 113.8 102.8 107.8 113.1 114.8 인천 114.8 116.0 118.5 126.6 115.1 105.6 110.4 116.6 115.6 경기 114.8 117.0 116.9 126.9 115.3 103.8 107.6 111.4 113.7 비수도권 108.3 110.1 110.8 118.3 111.7 105.1 106.5 109.3 108.2 08
2017. 04 Spring Vol. 17 01 전국 2016년 12월이후상승세로전환하며보합국면유지 2017년 1분기전국부동산시장소비심리지수 (111.5) 는 12월이후상승세로전환하며, 지난 2016년 4분기에이어보합국면을유지 전분기 (2016년 12월 104.3) 대비 7.2p 높고, 전년동기 (2016년 3월 114.7) 대비 3.2p 낮은수준 수도권, 비수도권모두전분기대비지수상승 02 수도권 전국과비슷하게상승세를보이며인천을제외한수도권전지역보합국면유지 2017 년 1 분기수도권부동산시장소비심리지수 (114.3) 는 전년동기 (117.8) 에비해 3.5p 하락하였으나, 전분기 (103.7) 에비해 10.6p 상승하며, 보합국면유지 봄이사철수요증가와개발호재의영향으로지수가상승한것으로보임 지역별로인천 (115.6) 은전분기대비 10.0p 상승하며상승국면으로진입하였고, 서울 (114.8), 경기 (113.7) 는전분기대비각각 12.0p, 9.9p 상승하며보합국면을유지 03 비수도권 강원, 전남을제외한전지역이보합국면지속 2017년 1분기비수도권부동산시장소비심리지수 (108.2) 는전분기 (105.1) 대비 3.1p 높고전년동기 (110.8) 대비 2.6p 낮은수준으로지난분기에이어보합국면지속 지역별로는강원 (118.5), 전남 (121.9) 은지역개발호재의영향으로상승국면을유지하였고, 대전 (113.8), 경북 (99.2) 등대부분의지역이보합국면을유지 09
부동산시장조사분석 부동산시장변화와진단 부동산시장소비심리기상도 ( 전국 ) 인천 서울 강원도 인천 서울 강원도 경기도 경기도 충청북도 충청북도 충청남도대전 경상북도 충청남도대전 경상북도 대구 대구 전라북도 울산 전라북도 울산 광주 경상남도 부산 광주 경상남도 부산 전라남도 전라남도 제주 2016 년 3 월 < 전년동기 > 제주 2016 년 12 월 < 전분기 > 인천 서울 강원도 인천 서울 강원도 경기도 경기도 충청북도 충청북도 충청남도대전 경상북도 충청남도대전 경상북도 대구 대구 전라북도 울산 전라북도 울산 광주 경상남도 부산 광주 경상남도 부산 전라남도 전라남도 제주 2017 년 2 월 < 전월 > 제주 2017 년 3 월 < 현재 > 10
2017. 04 Spring Vol. 17 부동산시장소비심리기상도 ( 수도권 ) 연천군 포천 연천군 포천 파주 양주 의정부가평군남양주 파주 양주 의정부가평군남양주 강화군 김포 고양 구리 강화군 김포 고양 구리 인천 하남 양평군 인천 하남 양평군 시흥 안산 화성 안양 과천 군포 의왕 성남 수원 광주 이천 여주 시흥 안산 화성 안양 과천 군포 의왕 성남 수원 광주 이천 여주 평택 안성 평택 안성 2016 년 3 월 < 전년동기 > 2016 년 12 월 < 전분기 > 연천군 포천 연천군 포천 파주 양주 의정부가평군남양주 파주 양주 의정부가평군남양주 강화군 김포 고양 구리 강화군 김포 고양 구리 인천 하남 양평군 인천 하남 양평군 시흥안산화성 안양 과천 군포 의왕 성남 수원 광주 이천 여주 시흥안산화성 안양 과천 군포 의왕 성남 수원 광주 이천 여주 평택 안성 평택 안성 2017 년 2 월 < 전월 > 2017 년 3 월 < 현재 > 하강 보합 0~64 65~84 85~94 95~99 100~104 105~114 115~134 135~174 175~200 상승 11
부동산시장조사분석 부동산시장변화와진단 02 주택시장소비심리지수 주택시장소비심리지수 주택매매시장소비심리지수 부동산시장소비심리지수 토지시장소비심리지수 주택전세시장소비심리지수 전국 수도권 117.7 113.8 120.1 124.7 124.0 116.5 118.4 117.8 131.2 128.4 129.8 124.1 125.2 104.8 105.3 115.7 112.7 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 1월 2월 3월 2016년 2017년 전년동기 전분기 현재 구분 2016년 2017년 1월 2월 3월 10월 11월 12월 1월 2월 3월 전국 113.8 116.0 116.5 125.2 114.6 105.3 108.3 112.3 112.7 수도권 117.7 120.2 120.1 129.8 116.5 104.8 109.2 114.0 115.7 서울 119.8 122.3 121.2 131.1 115.5 103.4 108.8 114.4 116.0 인천 116.9 118.4 121.1 128.8 117.0 107.1 112.0 118.8 117.5 경기 116.6 119.4 119.4 129.4 117.1 105.0 108.8 112.8 115.2 비수도권 109.3 111.2 112.0 119.7 112.8 105.9 107.2 110.2 108.9 12
2017. 04 Spring Vol. 17 01 전국 분기내내지난분기에이어보합국면지속 2017년 1분기전국주택시장소비심리지수 (112.7) 는전분기 (105.3) 대비 7.4p 상승하였고, 전년동기 (116.5) 에비해 3.8p 하락하며보합국면유지 수도권은분기내내상승세를보인반면, 비수도권은 2월이후하락세로전환되며지역간차이가벌어짐 02 수도권 수도권 : 수도권전지역상승국면으로진입 2017년 1분기수도권주택시장소비심리지수 (115.7) 는전년동기 (120,1) 대비 4.4p 하락하고, 전분기 (104.8) 대비 10.9p 상승하며 3월상승국면으로진입 지역별로서울 (116.0), 인천 (117.5), 경기 (115.2) 는전분기대비각각 12.6p, 10.4p, 10.2p 상승하며수도권전지역이상승국면진입 이는봄이사철, 신학기등계절적요인에의해기인 03 비수도권 강원, 부산, 전남을제외한전지역보합국면진입 2017년 1분기비수도권주택시장소비심리지수 (108.9) 는전분기 (105.9) 대비 3.0p 상승하고, 전년동기 (112.0) 대비 3.1p 하락하며지난분기에이어보합국면유지 부산 (115.8) 은주택매매 전세시장모두상승하며보합국면에서상승국면으로진입하였으며, 강원 (119.8), 전남 (123.9) 은지난분기에이어상승국면유지 경북 (99.5), 울산 (102.5), 대전 (114.9) 를포함한대부분의지역이지수가상승하며보합국면유지 13
부동산시장조사분석 부동산시장변화와진단 03 주택매매시장소비심리지수 주택매매시장소비심리지수 부동산시장소비심리지수 주택시장소비심리지수 토지시장소비심리지수 주택전세시장소비심리지수 전국 수도권 140.6 139.1 139.8 114.5 112.4 126.4 120.8 134.0 134.1 110.3 110.9 123.5 120.1 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 1월 2월 3월 2016년 2017년 전년동기 전분기 현재 구분 2016년 2017년 1월 2월 3월 10월 11월 12월 1월 2월 3월 전국 112.4 114.5 119.1 134.1 120.7 110.9 111.9 117.2 120.1 수도권 114.5 116.9 122.1 139.8 122.5 110.3 112.4 118.5 123.5 서울 114.4 118.0 123.5 144.4 122.8 109.9 111.9 119.1 125.8 인천 114.4 113.9 122.5 137.8 121.6 111.6 113.4 122.2 123.6 경기 114.7 117.0 121.1 137.6 122.5 110.2 112.4 117.4 122.2 비수도권 110.1 111.9 115.3 127.5 119.0 111.6 111.2 115.5 115.6 14
2017. 04 Spring Vol. 17 01 02 03 전국 수도권 비수도권 3 개월만에보합국면에서상승국면으로진입 2017 년 1 분기전국주택매매시장소비심리지수 (120.1) 는전분기 (110.9) 및전년동기 (119.1) 에비해각각 9.2p, 1.0p 상승하며, 2월을기점으로상승국면으로진입 수도권과비수도권모두지난분기대비지수가상승하며상승국면으로진입 전지역상승하며상승국면으로진입 2017년 1분기수도권주택매매시장소비심리지수 (123.5) 는전분기 (110.3) 및전년동기 (122.1) 에비해각각 13.2p, 1.4p 상승 지역별로서울 (125.8), 인천 (123.6), 경기 (122.2) 는전분기대비각각 15.9p, 12.0p, 12.0p 상승하며, 수도권전지역이상승국면으로진입 이는금리인상, 대출규제, 대내외경제불확실성등의관망세에도불구하고, 신학기대비학군수요증가와서울일부재건축단지들의 35층이상재건축허용가능성으로전망이밝은지역의영향 부산, 대전, 강원, 전라는전분기에이어상승국면유지, 그외지역은보합국면 2017년 1분기비수도권주택매매시장소비심리지수 (115.6) 는전분기 (111.6) 및전년동기 (115.3) 에비해각각 4.0p, 0.3p 상승하며 3개월만에상승국면으로진입 세부지역별로유일하게지수가하락한강원 (123.7) 을포함한부산 (126.7), 대전 (123.9), 전북 (122.3), 전남 (135.2) 은서부산개발, 경도해양관광단지개발, 동해남부선개통, 동서고속철도사업, 부산지하철 1호선연장등의개발기대영향으로지난분기에이어상승국면유지 한편은경북 (103.6) 은공단경기침체등지역산업경기부진에따른수요위축에서도불구하고도청신도시및터미널인접지역신규아파트중심으로매매가격이상승하여보합국면을유지하였으며, 대부분의지역도보합국면을유지 15
부동산시장조사분석 부동산시장변화와진단 04 주택전세시장소비심리지수 부동산시장소비심리지수 주택시장소비심리지수 토지시장소비심리지수 주택매매시장소비심리지수 주택전세시장소비심리지수 전국 수도권 120.8 118.3 115.2 113.9 122.9 116.1 113.5 109.1 121.8 119.9 117.7 115.6 114.4 116.2 99.3 109.5 108.0 107.5 105.3 99.6 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 1월 2월 3월 2016년 2017년 전년동기 전분기 현재 구분 2016년 2017년 1월 2월 3월 10월 11월 12월 1월 2월 3월 전국 115.2 117.5 113.9 116.2 108.6 99.6 104.7 107.5 105.3 수도권 120.8 123.4 118.3 119.9 110.6 99.3 106.0 109.5 108.0 서울 125.2 126.6 118.8 117.9 108.2 97.0 105.7 109.8 106.2 인천 119.4 122.8 119.8 119.7 112.4 102.7 110.6 115.4 111.4 경기 118.6 121.8 117.6 121.1 111.6 99.9 105.2 108.2 108.2 비수도권 108.4 110.5 108.7 112.0 106.5 100.2 103.2 105.0 102.3 16
2017. 04 Spring Vol. 17 01 전국 12 월이후상승세를보이다가 2 월을기점으로하락하며지난분기에이어보합국면지속 2017 년 1 분기전국주택전세시장소비심리지수 (105.3) 는전분기 (99.6) 대비 5.7p 높고, 전년동기 (113.9) 대비 8.6p 낮은수준으로지난분기에이어보합국면지속 수도권, 비수도권모두전국과유사한흐름을보이며보합국면유지 02 수도권 수도권전지역보합국면유지 2017년 1분기수도권주택전세시장소비심리지수 (108.0) 는전분기 (99.3) 대비 8.7p 상승하고, 전년동기 (118.3) 대비 10.3p 하락하며 5개월연속보합국면유지 지역별로서울 (106.2), 인천 (111.4), 경기 (108.2) 는전분기대비각각 9.2p, 8.7p, 8.3p 상승하며, 지난분기에이어수도권전지역이보합국면유지 이는봄이사철도래로접근성, 기반시설이양호한지역을중심으로확대된수요와, 임대인의월세선호로인한만성적인공급부족의영향 03 비수도권 대부분의지역이보합국면유지 2017년 1분기비수도권주택전세시장소비심리지수 (102.3) 는전분기 (100.2) 대비 2.1p 상승하고, 전년동기 (108.7) 대비 6.4p 하락하며 17개월연속보합국면지속 봄이사철수요로지수가상승하여, 대구 (97.0), 경북 (95.4), 충남 (97.4) 은하강국면에서보합국면으로회복, 강원 (116.0) 은보합국면에서상승국면으로진입하였고, 울산 (94.1) 은유일하게하강국면을유지 한편, 대전 (105.9), 광주 (103.2), 경남 (96.9) 은지수하락에도보합국면을유지하였으며, 그외대부분의지역이봄이사철수요및매매시장불확실성에따른전세유지수요로소폭상승하며보합국면을유지 17
부동산시장조사분석 부동산시장변화와진단 05 토지시장소비심리지수 부동산시장소비심리지수 주택시장소비심리지수 토지시장소비심리지수 주택매매시장소비심리지수 주택전세시장소비심리지수 98.6 98.4 97.5 97.0 101.1 101.4 101.7 100.9 105.5 105.3 95.9 93.8 전국 수도권 101.0 100.8 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 1월 2월 3월 2016년 2017년 전년동기 전분기 현재 구분 2016년 2017년 1월 2월 3월 10월 11월 12월 1월 2월 3월 전국 98.6 98.4 98.6 105.5 100.6 95.9 99.0 100.7 101.0 수도권 97.5 97.0 97.0 105.3 98.7 93.8 97.1 99.6 100.8 서울 97.7 100.3 101.5 106.6 98.4 96.6 98.9 101.3 103.8 인천 95.5 94.8 95.1 106.6 97.8 91.8 96.1 97.2 98.4 경기 97.9 95.6 94.8 104.4 99.0 92.5 96.2 99.1 99.6 비수도권 99.5 99.9 100.4 105.8 101.9 97.8 100.4 101.4 101.4 18
2017. 04 Spring Vol. 17 01 전국 12월이후상승하며 27개월연속보합국면을유지 2017년 4분기전국토지시장소비심리지수 (101.0) 는전분기 (95.9) 및전년동기 (98.6) 대비각각 5.1p, 2.4p 상승하며보합국면지속 수도권, 비수도권모두대부분지역의토지가격상승과토지거래증가로전분기대비지수상승 02 수도권 이번분기들어수도권전지역보합국면으로회복 2017년 1분기수도권토지시장소비심리지수 (100.8) 는전분기 (93.8) 및전년동기 (97.0) 대비각각 7.0p, 3.8p 상승하며다시보합국면으로회복 지역별로서울 (103.8), 인천 (98.4), 경기 (99.6) 는전분기대비각각 7.2p, 6.6p, 7.1p 상승하며 1월을기점으로전지역보합국면으로회복 이는경기평택시고덕산업단지등산업단지개발, 경의선로공원화등거주여건개선, 미군기지이전, 도시개발사업으로인근토지가격상승영향 03 비수도권 39개월연속보합국면, 충청을제외한전지역이보합국면 2017년 1분기비수도권토지시장소비심리지수 (101.4) 는전분기 (97.8) 및전년동기 (100.4) 대비각각 3.6p, 1.0p 상승하며보합국면지속 강원 (106.5), 전북 (100.2), 대구 (102.6) 는기업도시, 동서고속도로, 공항유치등개발기대영향으로지수가상승하며하강국면에서보합국면으로회복하였으며, 그외대부분지역이지난분기에이어보합국면을유지 한편, 충북 (94.3), 충남 (92.2) 은세종시땅값상승과각종산업단지조성의영향으로지수가상승하였으나지난분기에이어하강국면을유지. 19
부동산시장조사분석 부동산시장변화와진단 부동산시장압력지수 글 황관석, 방보람, 오민준 부동산시장을구성하는주요변수로살펴본부동산시장압력지수는지난분기대비매매시장은하락, 전세와토지시장은상승세를보였으며부동산시장의전체국면은보합국면이지속되었다. 부동산시장압력지수개요 부동산시장압력은시장의확장혹은침체를야기하는압력정도로정의하며, 부동산시장상승압력이커지면시장의확장, 작아지면침체위험증가로이해할수있다. 부동산시장압력지수는부동산시장과관련된거시경제, 주택공급및수요, 금융등의주요변수 ( 경기동행지수변동률, M2 변동률, 매수매도지수, 미분양주택수, 주택담보대출금리등 ) 를이용하여산출한다. 산출된부동산시장압력지수는 0에서 200까지의값을나타내며, 이값에따라 9개등급 ( 확장국면 1~3단계, 보합국면 1~3단계, 수축국면 1~3단계 ) 으로분류하여부동산시장에대한압력정도를판단한다.. 부동산시장압력지수 주택매매시장압력지수 주택전세시장압력지수 토지시장압력지수 20
2017. 04 Spring Vol. 17 부동산시장압력지수 전국 수도권 111.2 133.1 114.8 143.7 105.9 128.7 109.8 137.0 12월 1월 2월 3월 2016년 2017년 전국 3월부동산시장압력지수는 106.5로보합국면이지속되었으며, 전분기 (105.9) 대비 0.6p, 전년동기 (101.5) 대비 5.0p 상승수도권 3월부동산시장압력지수는 111.0으로보합국면이지속되었으며, 전분기 (111.2) 대비로는 0.2p 하락, 전년동기 (104.3) 대비로는 6.7p 상승 전국 수도권 전국 수도권 120.8 121.8 114.0 109.0 109.9 111.1 105.6 101.3 12월 1월 2월 3월 2016년 2017년 주택매매시장압력지수 105.4 110.9 106.8 92.9 108.0 104.1 102.0 92.3 12월 1월 2월 3월 2016년 2017년 주택전세시장압력지수 전국 수도권 112.9 118.3 118.6 116.7 111.2 117.0 116.0 116.5 12월 1월 2월 3월 2016년 2017년 토지시장압력지수 21
부동산시장조사분석 부동산시장변화와진단 01 부동산시장압력지수 부동산시장압력지수 주택매매시장압력지수 주택전세시장압력지수 토지시장압력지수 143.7 143.7 전국 수도권 137.0 116.5 116.5 111.2 111.0 104.3 112.0 111.3 105.9 106.5 101.5 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 1월 2월 3월 2016년 2017년 전년동기 전분기 현재 구분 2016년 2017년 1월 2월 3월 10월 11월 12월 1월 2월 3월 전국 112.0 102.6 101.5 128.7 109.8 105.9 111.3 109.7 106.5 수도권 116.5 105.3 104.3 133.1 114.8 111.2 116.5 114.7 111.0 서울 121.5 107.4 104.5 134.6 119.9 115.0 117.8 122.9 122.2 인천 115.0 102.5 108.4 137.4 117.5 107.8 121.7 118.8 112.7 경기 114.1 104.8 103.3 131.4 111.3 109.8 114.7 109.2 104.2 비수도권 107.2 99.7 98.5 123.9 104.5 100.2 105.7 104.3 101.7 22
2017. 04 Spring Vol. 17 01 전국 보합국면을지속한가운데지수는 0.6p 상승 전국부동산시장압력지수는 2016년 4분기 (12월) 105.9에서 2017년 1분기 (3월) 106.5로 0.6p 상승하였으며보합국면이지속 주택매매 (-8.6p) 는하락하였으나, 주택전세 (9.7p), 토지시장 (5.3p) 압력지수는상승 02 수도권 보합국면을지속한가운데지수는 0.2p 하락 수도권부동산시장압력지수는 2016년 4분기 111.2에서 2017년 1분기 111.0으로 0.2p 하락하였으며보합국면지속 주택매매 (-11.8p) 는하락하였으나, 주택전세 (13.9p), 토지시장 (3.8p) 압력지수는상승 지역별로는 2017년 1분기 (3월) 서울이 122.2로전분기대비 7.2p 상승하며확장국면을유지하였으며, 인천과경기는각각 112.7, 101.7로보합국면이지속 03 비수도권 보합국면을지속한가운데지수는 1.5p 하락 비수도권부동산시장압력지수는 2016년 4분기 100.2에서 2017년 1분기 101.7로 1.5p 하락하였으나보합국면이지속 주택매매 (-5.1) 는하락하였으나, 주택전세 (5.2), 토지시장 (7.0) 압력지수는상승 지역별로는 2017년 1분기 (3월) 부산 (115.3) 은보합 확장국면으로확대되었으며, 대구 (107.9), 전북 (97.0) 은수축 보합국면으로회복 대전 (111.7) 은확장 보합국면으로둔화된가운데, 충북 (92.1) 은보합 수축국면으로전환되었으며인천, 광주, 울산, 강원, 전남은보합국면을, 충남, 경북, 경남은수축국면이지속 23
부동산시장조사분석 부동산시장변화와진단 부동산시장압력기상도 ( 전국 ) 인천 서울 강원도 인천 서울 강원도 경기도 경기도 충청남도대전 충청북도 경상북도 충청남도대전 충청북도 경상북도 대구 대구 전라북도 울산 전라북도 울산 광주 경상남도 부산 광주 경상남도 부산 전라남도 전라남도 제주 2016 년 3 월 < 전년동기 > 제주 2016 년 12 월 < 전분기 > 인천 서울 강원도 인천 서울 강원도 경기도 경기도 충청북도 충청북도 충청남도대전 경상북도 충청남도대전 경상북도 대구 대구 전라북도 울산 전라북도 울산 광주 경상남도 부산 광주 경상남도 부산 전라남도 전라남도 제주 2017 년 2 월 < 전월 > 제주 2017 년 3 월 < 현재 > 24
2017. 04 Spring Vol. 17 부동산시장압력기상도 ( 수도권 ) 연천군 포천 연천군 포천 파주 양주 의정부가평군남양주 파주 양주 의정부가평군남양주 강화군 김포 고양 구리 강화군 김포 고양 구리 인천 하남 양평군 인천 하남 양평군 시흥 안산 화성 안양 과천 군포 의왕 성남 수원 광주 이천 여주 시흥 안산 화성 안양 과천 군포 의왕 성남 수원 광주 이천 여주 평택 안성 평택 안성 2016 년 3 월 < 전년동기 > 2016 년 12 월 < 전분기 > 연천군 포천 연천군 포천 파주 양주 의정부가평군남양주 파주 양주 의정부가평군남양주 강화군 김포 고양 구리 강화군 김포 고양 구리 인천 하남 양평군 인천 하남 양평군 시흥 안산 화성 안양 과천 군포 의왕 성남 수원 광주 이천 여주 시흥 안산 화성 안양 과천 군포 의왕 성남 수원 광주 이천 여주 평택 안성 평택 안성 2017 년 2 월 < 전월 > 2017 년 3 월 < 현재 > 수축 보합 0~64 65~84 85~94 95~99 100~104 105~114 115~134 135~174 175~200 확장 25
부동산시장조사분석 부동산시장변화와진단 02 주택매매시장압력지수 부동산시장압력지수 주택매매시장압력지수 주택전세시장압력지수 토지시장압력지수 전국 수도권 149.1 151.0 112.8 120.8 121.7 135.7 138.2 109.0 101.7 107.4 109.9 111.1 97.2 101.3 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 1월 2월 3월 2016년 2017년 전년동기 전분기 현재 구분 2016년 2017년 1월 2월 3월 10월 11월 12월 1월 2월 3월 전국 107.4 97.2 97.4 134.7 117.3 109.9 111.1 105.6 101.3 수도권 112.8 101.7 104.8 146.8 129.4 120.8 121.7 114.0 109.0 서울 125.8 109.0 107.3 158.9 144.8 136.6 137.2 132.2 129.7 인천 111.5 103.0 108.7 149.6 134.4 120.6 129.5 116.8 107.2 경기 105.7 97.3 102.6 139.2 119.5 111.9 111.4 103.1 97.5 비수도권 101.6 92.4 89.4 121.7 104.3 98.1 99.6 96.6 93.0 26
2017. 04 Spring Vol. 17 01 전국 보합국면을지속한가운데지수는 8.6p 하락 전국주택매매시장압력지수는 2016년 4분기 (12월) 109.9에서 2017년 1분기 (3월) 101.3으로 8.6p 하락하였으나보합국면이지속 주택매매시장압력지수의하락은주택매매가격 (-42.0p), 매수매도지수 (-32.1p), 유동성 (-60.5p) 등에기인 02 수도권 지수가 11.9p 하락하며확장 보합국면으로둔화 수도권주택매매시장압력지수는 2016년 4분기 (12월) 120.8에서 2017년 1분기 (3월) 109.0으로 11.9p 하락하며확장 보합국면으로둔화 서울은 129.7로확장국면이지속되었으나인천은 107.2로확장 보합국면으로둔화되었으며경기는 97.5로보합국면이지속 03 비수도권 지수가 5.1p 하락하며수축국면으로전환 비수도권주택매매시장압력지수는 2016년 4분기 (12월) 98.1에서 2017년 1분기 93.0으로 5.1p 하락하며보합 수축국면으로전환 대구 (96.6) 는수축 보합국면으로회복된가운데, 부산 (111.6) 은확장 보합국면으로둔화되었으며, 울산 (83.0) 은보합 수축국면으로전환 광주 (77.3), 충북 (86.9), 충남 (75.9), 경북 (77.0), 경남 (80.7) 등은수축국면을, 대전 (99.3), 강원 (95.1), 전남 (105.0) 등은보합국면을지속 27
부동산시장조사분석 부동산시장변화와진단 03 주택전세시장압력지수 부동산시장압력지수 주택매매시장압력지수 주택전세시장압력지수 토지시장압력지수 전국 수도권 130.1 133.6 122.3 110.7 115.8 109.0 126.0 110.9 106.8 108.7 112.3 105.6 90.2 108.0 102.0 90.9 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 1월 2월 3월 2016년 2017년 전년동기 전분기 현재 구분 2016년 2017년 1월 2월 3월 10월 11월 12월 1월 2월 3월 전국 122.3 117.5 108.7 110.0 90.9 92.3 104.1 108.0 102.0 수도권 130.1 123.4 110.7 107.9 90.2 92.9 105.4 110.9 106.8 서울 129.9 121.8 112.3 105.3 98.5 93.5 98.9 112.5 111.5 인천 135.4 129.8 129.1 115.9 108.5 112.5 124.2 136.9 132.7 경기 129.1 123.0 105.9 107.7 81.5 88.3 105.3 104.3 98.5 비수도권 113.8 111.1 106.5 112.3 91.9 91.8 102.7 105.1 97.0 28
2017. 04 Spring Vol. 17 01 전국 지수가 9.7p 상승하며수축 보합국면으로회복 전국주택전세시장압력지수는 2016년 4분기 (12월) 92.3에서 2017년 1분기 (3월) 102.0으로 9.7p 상승하며수축 보합국면으로회복 주택전세시장압력지수의상승은경기동행지수 (50.6p), 매매가대비전세가비율 (18.5p) 등에기인 02 수도권 지수가 23.9p 상승하며수축 보합국면으로회복 수도권주택전세시장압력지수는 2016년 4분기 (12월) 92.9에서 2017년 1분기 (3월) 106.8로 13.9p 상승하며수축 보합국면으로회복 인천은 132.7로보합 확장국면으로확대된가운데, 서울과경기는각각 111.5, 98.5로수축 보합국면으로회복 03 비수도권 지수가 5.2p 상승하며수축 보합국면으로회복 비수도권주택전세시장압력지수는 2016년 4분기 (12월) 91.8에서 2017년 1분기 97.0으로 5.2p 상승하며수축 보합국면으로회복 대전 (125.9) 은확장국면을유지한가운데강원 (121.6) 은보합 확장국면으로확대되었으며대구 (97.6), 전남 (96.4) 은수축 보합국면으로회복 충북 (80.6), 경남 (79.2) 은보합 수축국면으로전환되었으며광주 (86.5), 충남 (60.4), 전북 (89.8), 경북 (91.0) 은수축국면을, 부산 (111.1), 울산 (103.2) 은보합국면이지속 29
부동산시장조사분석 부동산시장변화와진단 04 토지시장압력지수 부동산시장압력지수 주택매매시장압력지수 주택전세시장압력지수 토지시장압력지수 146.0 전국 수도권 144.0 110.1 112.9 118.3 118.6 116.7 111.0 98.2 111.2 117.0 116.0 116.5 96.2 1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 1 월 2 월 3 월 2016 년 2017 년 전년동기 전분기 현재 구분 2016년 2017년 1월 2월 3월 10월 11월 12월 1월 2월 3월 전국 110.1 98.2 101.2 135.2 114.7 111.2 117.0 116.0 116.5 수도권 111.0 96.2 98.7 135.0 114.9 112.9 118.3 118.6 116.7 서울 109.8 94.6 95.3 126.3 104.8 104.1 107.8 119.1 120.8 인천 104.1 81.3 92.4 138.4 103.1 88.2 110.0 107.9 104.7 경기 113.2 100.3 102.0 139.3 123.3 123.2 126.0 120.6 116.9 비수도권 109.1 100.3 103.8 135.5 114.3 109.2 115.7 113.2 116.2 30
2017. 04 Spring Vol. 17 01 전국 지수가 5.3p 상승하며보합 확장국면으로확대 전국토지시장압력지수는 2016년 4분기 (12월) 111.2에서 2017년 1분기 (3월) 116.5로 5.3p 상승하며보합 확장국면으로확대 토지시장압력지수의상승은건축허가면적 (37.0p), 경기동행지수 (50.6p), 토지거래 (39.5p) 증가등에기인 02 수도권 지수가 3.8p 상승하며보합 확장국면으로확대 수도권토지시장압력지수는 2016년 4분기 (12월) 112.9에서 2017년 1분기 (3월) 116.7로 3.8p 상승하였으며보합 확장국면으로확대 서울 (120.8) 은보합 확장국면으로확대되었으며, 인천 (104.7) 은수축 보합국면으로회복. 경기 (116.9) 는전분기대비 6.3p 하락하였으나확장국면지속 03 비수도권 지수가 7.0p 상승하며보합 확장국면으로확대 비수도권토지시장압력지수는 2016년 4분기 (12월) 109.2에서 2017년 1분기 (3월) 116,2로 7.0p 상승하며보합 확장국면으로확대 대구 (129.8), 광주 (132.8), 대전 (116.8), 충남 (118.1) 등은확장국면이지속되었으며부산 (122.9) 은보합 확장국면으로확대 경북 (109.5), 경남 (100.9) 은수축 보합국면으로회복되었으며, 울산 (104.2), 전북 (112.1), 전남 (110.0) 은보합국면이지속 31
부동산시장조사분석 부동산시장변화와진단 K-REMAP 지수 ( 부동산시장종합지수 ) 글 방보람, 황관석, 오민준 부동산시장소비심리와시장압력을종합한 K-REMAP지수는 2017년들어상승세를보이다가 2월이후지수가하락하며보합국면을유지하였다. 부동산시장소비심리지수와압력지수가모두상승하면서, K-REMAP지수도지난 2016년 4분기에비해지수가상승하였다. K-REMAP 지수 K-REMAP지수는부동산시장압력지수와부동산시장소비자심리지수를통합하여생성한것으로, 0~200의값으로산출된다. 산출된 K-REMAP지수는값에따라 9개등급 ( 확장 3단계, 보합 3단계, 수축 3단계 ) 으로부동산시장을진단하게된다. 보합혹은안정 (95~115 미만 ) 은부동산시장이큰변화가없는것이며, 확장 (115 이상 ) 은부동산시장이활성화, 수축 (95 미만 ) 은위축된것으로진단한다. K-REMAP지수는현재부동산시장의상황과미래변화방향에대한종합적인정보를제공하는지수로기능할수있다. 이자료에서는부동산시장동향진단에초점을맞추었다. 부동산시장소비심리지수 K-REMAP 진단지수 부동산시장압력지수 32
2017. 04 Spring Vol. 17 전국 수도권 136.0 125.4 116.1 112.2 111.1 108.1 118.4 129.5 107.4 105.1 113.7 112.6 110.4 109.0 1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 1 월 2 월 3 월 2016 년 2017 년 전국 2017 년 1 분기 K-REMAP 지수는지난분기에이어보합국면지속. 2017 년 1 월 109.4, 2 월 110.4, 3 월 109.0 으로전분기 (105.1) 대비 3.9p 높은수준 수도권 1 분기 K-REMAP 지수는 1 월 112.2, 2 월 113.7, 3 월 112.6 으로, 전분기 (107.4) 보다 5.2p 상승 전년동기전분기현재 구분 2016 년 2017 년 1 월 2 월 3 월 10 월 11 월 12 월 1 월 2 월 3 월 전국 112.2 108.4 108.1 126.0 111.5 105.1 109.4 110.4 109.0 수도권 116.1 111.6 111.1 130.3 114.8 107.4 112.2 113.7 112.6 서울 119.5 113.7 111.9 131.7 116.9 108.9 112.8 118.0 118.5 인천 114.9 109.2 113.4 132.0 116.3 106.7 116.1 117.7 114.2 경기 114.4 110.9 110.1 129.1 113.3 106.8 111.1 110.3 108.9 비수도권 107.7 104.9 104.7 121.1 108.1 102.7 106.1 106.8 104.9 33
부동산시장조사분석 부동산시장변화와진단 01 K-REMAP 지수 ( 부동산시장종합지수 ) 전국 4 분기 K-REMAP 지수는 2017 년들어상승하다 2 월이후하락하며보합국면유지 2017년 4분기부동산시장소비심리지수와부동산시장압력지수를통합한전국 K-REMAP지수 (109.0) 는전분기 (105.1) 및전년동기 (108.1) 대비각각 3.9p, 0.9p 상승하며보합국면유지 이는부동산시장소비심리지수 (111.5) 와부동산시장압력지수 (106.5) 의지수상승에영향을받아지난분기대비지수상승 수도권, 비수도권모두 2016년 12월이후상승세를보이다가 2월기점으로하락하는흐름을보임 수도권 지난분기대비지수가상승하며서울을제외한수도권전지역보합국면유지 2017년 1분기의수도권 K-REMAP지수 (112.6) 는전분기 (107.4) 및전년동기 (111.1) 대비각각 5.2p, 1.5p 상승하며, 지난분기에이어보합국면지속 지역별로서울 (118.5) 은전분기대비 9.6p 상승하며확장국면으로확대되었으나, 인천 (114.2), 경기 (108.9) 는전분기대비각각 7.5p, 2.1p 상승하며보합국면유지 비수도권 충남, 경남을제외한지역보합국면 2017년 1분기비수도권 K-REMAP지수 (104.9) 는전분기 (102.7) 및전년동기 (104.7) 대비각각 2.2p, 0.2p 상승하며지난분기에이어보합국면유지 세부지역별로대구 (103.8), 경북 (95.3) 은지수가상승하여수축국면에서보합국면으로회복하였고, 분기내내등락세를보였던강원 (113.1), 부산 (115.0) 을포함한대부분의지역이보합국면유지 한편충남 (93.3) 은지난분기에이어수축국면을유지하였으며, 대전 (112.8) 은지수하락으로확장국면에서보합국면으로둔화되었고, 경남 (94.3) 은보합국면에서수축국면으로전환 34
2017. 04 Spring Vol. 17 K-REMAP 기상도 ( 전국 ) 인천 서울 강원도 인천 서울 강원도 경기도 경기도 충청북도 충청북도 충청남도대전 경상북도 충청남도대전 경상북도 대구 대구 전라북도 울산 전라북도 울산 광주 경상남도 부산 광주 경상남도 부산 전라남도 전라남도 제주 2016 년 3 월 < 전년동기 > 제주 2016 년 12 월 < 전분기 > 인천 서울 강원도 인천 서울 강원도 경기도 경기도 충청북도 충청북도 충청남도대전 경상북도 충청남도대전 경상북도 대구 대구 전라북도 울산 전라북도 울산 광주 경상남도 부산 광주 경상남도 부산 전라남도 전라남도 제주 2017 년 2 월 < 전월 > 제주 2017 년 3 월 < 현재 > 35
부동산시장조사분석 부동산시장변화와진단 K-REMAP 기상도 ( 수도권 ) 연천군 포천 연천군 포천 파주 양주 의정부가평군남양주 파주 양주 의정부가평군남양주 강화군 김포 고양 구리 강화군 김포 고양 구리 인천 하남 양평군 인천 하남 양평군 시흥 안산 화성 안양 과천 군포 의왕 성남 수원 광주 이천 여주 시흥 안산 화성 안양 과천 군포 의왕 성남 수원 광주 이천 여주 평택 안성 평택 안성 2016 년 3 월 < 전년동기 > 2016 년 12 월 < 전분기 > 연천군 포천 연천군 포천 파주 양주 의정부가평군남양주 파주 양주 의정부가평군남양주 강화군 김포 고양 구리 강화군 김포 고양 구리 인천 하남 양평군 인천 하남 양평군 시흥 안산 화성 안양 과천 군포 의왕 성남 수원 광주 이천 여주 시흥 안산 화성 안양 과천 군포 의왕 성남 수원 광주 이천 여주 평택 안성 평택 안성 2017 년 2 월 < 전월 > 2017 년 3 월 < 현재 > 수축 보합 0~64 65~84 85~94 95~99 100~104 105~114 115~134 135~174 175~200 확장 36
2017. 04 Spring Vol. 17 2017 년 2 분기부동산시장소비심리전망 2017년 1분기에는지수가상승세를보였으며, 특히주택매매심리의상승이두드러졌다. 향후주택시장은입주물량및대내외여건에따라움직일것으로판단된다. 특히하반기에입주물량이증가할것으로예상되어소비심리지수의급격한상승은제한될것으로예상된다. 37
부동산시장조사분석 2017.04\Spring\Vol.17 심층분석
부동산시장조사분석 심층분석 지역별신규주택수급격차가주택매매가격과주택전세가격에미치는영향 글 변세일 ( 연구위원 ), 황관석 ( 연구원 ) 01 들어가며 최근우리나라부동산시장은과도한신규주택공급으로인한수급불일치문제와더불어인구및가구증가율둔화에따른사회구조적문제, 그리고경제의대외의존도증가에따른대외경제충격빈도의증가, 그리고증가하는가계부채문제와전월세난등다양한이슈에직면하고있다. 정부는이러한다양한부동산이슈에대응하기위해수시로시장동향을점검하고다양한정책방안을고민해왔는데, 정부부처문헌을검토해보면최근에는신규주택수급불일치가큰이슈가되고있다. 2008년글로벌경제위기이후주택수급여건이변화하면서전국적으로주택가격이상승하는대신, 지역별로차별화되는양상이전개되고있는데 ( 변세일외, 2016), 지역별수급불균형은이러한주택가격및전세가격등지역부동산시장의차별화를더욱두드러지게하는주요요인으로작용할가능성이높다. 현재까지거시경제적요인, 정책적요인, 지역개발사업, 인구및가구특성, 주거환경적영향등으로인한수요와공급, 가격, 거래량등주요지표의변화에관한연구는많았으나, 수급불일치로인한시장영향에대한연구는다소부족하였다. 따라서금년과같이대외환경변화와가계부채대책으로인해신규주택수요감소가예견되는가운데, 신규주택분양이증가하고있는등공급과잉이우려되는시기에수급격차로부터비롯되는시장영향을살펴보는것은매우시급하다고볼수있다. 이에본고에서는시군구별수급불일치가매매가격및전세가격에미치는영향을살펴보고자한다. 40
2017. 04 Spring Vol. 17 02 신규주택수요및공급추정방법 1) 수요추정방법 통상적으로주택수요는 일정시점에주택을구매또는임차하고자하는의사와능력 을의미한다 ( 김근용외, 2009). 개별가구의효용측면에서주택수요는주로주거서비스수요를의미하는것으로 ( 진미윤 김경선, 2010), 소득수준이나가구주연령, 직업, 편익시설과같은주변환경, 직장과의거리등이주택수요에어떤영향을주는가를규명하여소득계층별, 지역별주거서비스수준을비교분석한다. 본고에서신규주택수요는수급격차분석을위해호수단위로도출해야하므로국토교통부의시도별주택수요추정결과를바탕으로시군구별특성을반영하여배분한연도별신규주택수요 ( 호수 ) 를의미하는것으로조작적으로정의한다. 중장기적관점에서주택수요를추정하는맨큐와웨일 (Mankiw and Weill) 이개발한장기주택수요모형 (M-W모형) 은도입초기의전통모형에서최근소득, 주거비용, 주택가격, 이자율과같은변수가포함된수정보완모형이개발되면서현재가장대표적인방법이되고있다. 이방법에의한장기주택수요결과는정부의주택종합계획수립시주택공급계획의기준으로활용되고있다 ( 진미윤 김경선, 2010). 국토교통부의제2차장기 ( 13-22) 주택종합계획에서는주택수요를가구요인, 소득요인, 멸실요인으로구분하고광역권역별로중 장기신규주택수요를전망하였는데, Mankiw and Weill 모형을준용하여수정한국토연구원의 HD11모형을활용하였다. 시군구또는이하단위의수요추정에는주택보급률상일반가구수또는주민등록세대수를활용하는경우와계량모형을활용하여추정하는방법등이활용되었다. 진미윤외 (2008), 진미윤 허재완 (2009) 은일반가구수를수요로정의하고차문중외 (2010) 는주민세대수를수요로인식하였다. 진미윤외 (2008) 는주택수요추정시신규가구증가분, 주거이동으로인한가구증가, 청약대기수요, 주택매매가격지수, 주택전세가격지수, 평당주택가격, 주택거래량등의변수를이용하였으며, 진미윤 허재완 (2009) 은가구증가율, 무주택가구비율, 주택매매가격변동률, 주택전세가격변동률, 주택거래량등을이용하였다. 차문중외 (2010) 는주택가격, 전세가격, 실질이자율, 인구증가율등의변수를이용하여주택수요를추정하였다. 한편, 박천규외 (2011-2012) 의연구에서는실제주택수요는인근시군구를포함한하위시장 ( 등질시장 ) 단위로나타나는경우가많으므로추정된시도별수요를시군구단위로배분하고, 이를다시합쳐하위시장수요를파악하였다. 박천규 41
부동산시장조사분석 심층분석 외 (2013) 에서는인구및고용전망모형 ( 공간연립방정식모형 ) 을활용하여읍면동주택수요로배분하였다. 본고에서신규주택수요추정은국토교통부의 2015년기준시도별중장기주택수요추정결과를바탕으로시군구별특성을반영하여배분하는방식을채택한다. 연차별, 시군구별신규주택수요추정시, 두개의안을고려하였다. 먼저, 제 1안은주택종합계획에서가구요인, 소득요인, 멸실요인으로주택수요를추정한것을감안하여가구 ( 가구 ), 소득 ( 지방소득세 2 ), 멸실 ( 노후주택 ) 의개념에맞는시군구별대리변수를적용하여 3 시도수요를시군구수요로배분한다. 제 2안은시도별수요를시군구별수요로배분할때시도내시군구간인구이동실태를반영하여도착지기준인구수비중을활용하여시도수요를시군구수요로배분하여추정한다. 수요추정 1안 ( 시군구별비중적용 ) 의경우, 시도수요를시군구수요로배분하는기준은다음과같다. 가구기준 : 시도별연도별가구기준수요예측치 시군구별일반가구수비중 (2015년기준인구주택총조사기준 ) 소득기준 : 시도별연도별소득기준수요예측치 시군구별지방소득세비중 (2014년기준지방소득세자료기준 ) 4 멸실기준 : 시도별연도별멸실기준수요예측치 시군구별 30 년이상경과된주택의비중 (2015 년기준인구주택총조사기준 ) 수요추정 2( 안 )( 시군구별인구이동적용 ) 의경우, 2015년기준각시도내시군구별인구이동 O-D자료를활용하였다. 수요추정과관련해서는도착지기준인구유입이중요하므로시군구별유입인구비중을활용하였다. 그이유는지역간인구이동은가구, 소득, 멸실등에의한지역내수요뿐만아니라직장, 학업등다양한원인에의한주거이동을대변하며, 실제로인구의유입은신규주택수요를촉발하는점이강하기때문이다. 2 M-W 모형에서소득을바탕으로수요를추정하므로시군구별총소득자료가있으면좋으나구득하기어려운측면이있어시군구별지방소득세자료를대리변수로활용함. 3 멸실기준에노후주택의비율을적용하는경우인구가감소하고있어실제신규주택수요가거의없는농어촌지역에수요가지나치게많이배분되는문제점이있을수있음. 이에본고에서는시도내시군구간인구이동 O-D 자료를활용하여유입인구의비중을활용하여배분하는 2( 안 ) 를채택함 4 소득의대리변수로일자리수를검토한바있으나, 많은전문가들이일자리수는지역소득의상대적차이를반영할수없는한계가있어일자리수보다소득의개념에보다충실한지역소득세를활용하는것이바람직하다는의견이많아이를활용함 42
2017. 04 Spring Vol. 17 박천규외 (2013) 등선행연구에서시군구이하주택수요추정시, 중력모형 5 의개념을차용하여인구와고용잠재력의개념에단위행렬및공간가중치행렬을활용하여재배분하는방안을고려하고있다. 그러나이연구에서는이미수요추정 (1안) 에서지역별비중을활용하고있는등중복적용의가능성이크고지역잠재력개념을도입할경우대도시인근농어촌지역의수요가과다추정될우려가있어적용하지않았다. 2) 공급추정방법 주택공급은연구자에따라인허가물량, 착공물량, 분양물량, 준공물량등다양한개념을혼재하여사용하고있다. 주로한국토지주택공사 (LH) 에서주택공급통계정보시스템 (HIS) 을통해취합하고있는주택건설실적통계 ( 인허가, 착공, 분양, 준공 ) 를활용하고있는데, 이외건축허가및착공통계, 택지예정지구지정및공급현황, 도시재정비사업현황, 주택보증현황등을보조적으로활용하고있는실정이다. 주택공급추정방법으로부동산114, 닥터아파트등민간기관에서는주택공급량추정시분양물량에일정시차를더한뒤추계한입주예정물량을주로활용하고있다. 진미윤외 (2008) 는수급격차를추정하는모형에서재고주택수 ( 공급 ) 를종속변수로두고주거이동으로인한가구감소, 자가보유가구율, 공가수, 주택건설실적호수, 주택멸실수등을설명변수로하는모형을통해추정하였다. 진미윤 허재완 (2009) 은수급격차를추정하는모형에서재고주택수 ( 공급 ) 를종속변수로두고신규주택건설실적, 멸실주택수, 공가, 주택매매가격및주택전세가격, 공공임대주택비율, 지역별 30% 이하의주택재고비율등을설명변수로하는모형을통해추정하였다. 차문중외 (2010) 는수급불일치 ( 수급갭 ) 를추정하는모형에서 주택입주물량 + 공가수 또는미분양주택수 ( 공급 ) 를종속변수로두고주택가격, 실질이자율, 주택건설인허가호수등을설명변수로하는모형을통해추정하였다. 본연구에서는실제주택이공급되어사용되는시점에주택공급이이루어진다고보고한국토지주택공사 (LH) 의주택공급통계정보시스템 (HIS) 상주택준공통계를활용하였다. 가까운미래의신규주택공급추정시에는변세일외 (2016) 와같이한국토지주택공사 (LH) 가관리하는주택공급통계정보시스템 (HIS) 상의인허가, 착공, 분양, 준공등자료를활용하여공동주택 ( 아파트 + 연립 + 다세대 ) 과단독주택 ( 단독 + 다가구 ) 등주택유형별인허가일자와준공일자간실제시차를활용하여준공예정물량을추정하는방법을고려할수있을것이다. 5 지역분석에많이활용되고있는중력모형은물체의질량대신지역의인구규모로대체하여두지역간의상호작용관계를설명하려는시도로, 공간적상호작용모형이라고도불림. 두지역간의상호작용의양을측정하는하나의방법인중력모형의기본원리는지역의인구규모에비례하고거리의제곱에반비례한다는것인데, 주택시장을예로들면, 지역간주택거래량은두지역간의인구규모가클수록늘어나고거리가멀어질수록줄어든다는것임 43
부동산시장조사분석 심층분석 03 실증분석 1) 분석모형및활용자료 주택시장에서의수급불균형과주택가격에대한연구는크게주택가격이주택수급에미치는영향을분석한연구들과수급불균형이주택가격에미치는영향에대한연구로나눌수있다. 먼저주택가격이주택수급에미치는영향을분석한연구로진미윤외 (2008), 진미윤 허재완 (2009), 차문중외 (2010) 등이있다. 진미윤외 (2008), 진미윤 허재완 (2009) 에서는 재고주택-일반가구수 를, 차문중외 (2010) 에서는 입주예정물량 (± 공가수, 미분양주택수 )-주민세대수 를주택수급격차로정의하여주택가격의영향을분석하였다. 이들의분석결과, 매매가격변동률, 전세가격, 전세가격변동률등이주택수급격차에유의미한관계가있는것으로나타났다. 둘째, 주택수급불균형이주택가격에미치는영향을분석한연구로 Steiner(2010), Riddel(2004), 정의철 (2013) 등이있다. Steiner(2010) 은스위스주택시장에서의주택시장의불균형이주택가격과주거용부동산투자에미치는영향을분석하였는데, 분석결과시장의수급불균형이주택가격의변화에유의미한영향을미친다고밝혔다. Riddel(2004) 은주택보급률 ( 주택재고 / 가구수 ) 지표를이용하여수요측면의불균형정도를측정하였는데, 수요측면의불균형정도가주택가격변화에유의적인영향을미친다고밝혔다. 정의철 (2013) 은 거주가구수-주택재고량 을수급불균형지표로활용하여수급격차와매매가격간의관계를분석하였는데, 초기시점의총량적불균형정도는실질매매가격변화율에양의영향이있다고밝혔다. 본고에서는선행연구에서고려한주요변수들을고려하되, 최종적으로정의철 (2013) 에서적용한분석방법을보완하여지역별수급격차가주택매매가격과주택전세가격에미치는영향을분석하였다. 정의철 (2013) 의경우인구주택총조사통계에기반하여 2000~2005년, 2005~2010년사이에서울 25개구, 경기 27개시, 14개지방광역시및시도에대해서주택보급률, 실질가구소득등이실질주택가격에미친영향을분석하였으나시군구단위의수급격차에대해서는분석하지는않았다. 본고에서는시군구단위통계를기반으로 2015년도의지역별주택수급격차가세부지역별주택매매가격및전세가격에미치는영향을상관관계및회귀분석등을통해파악하였다. 시군구단위의주택수급격차는 주택수요-주택공급 으로산출하며주택수요는수요 1( 안 ) 과수요 2( 안 ) 를기준으로하되, < 그림 1> 과같이 2015년주택매매거래량이장기추세대비크게증가한점을반영하여조정하였다. 이때시도별주택매매거래의장기추세를추출하여시도별단기변동을반영한시군구별주택수요를추정하였다. 2015년주택매매거래량은 119.4만호 44
2017. 04 Spring Vol. 17 로장기추세 99.7만호대비 19.7만호가더많은수준이며시도별단기변동을고려하여산출한 2015년주택수요는 39.6만호대비 4.4만호더많은 45.0만호로추정되었다. 시군구별신규주택공급은주택공급통계정보시스템 (HIS) 에서제공한 2015년주택준공실적을활용하였으며 2015 년기준전국주택준공실적은 46만호수준으로나타났다. 그림 1 전국주택매매거래추세 (trend) 및순환변동 (cycle) 1,200,000 1,100,000 300,000 200,000 100,000 0 1,000,000 900,000 800,000 700,000-100,000-200,000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 NATION_T NATION_T_TREND NATION_T_CYCLE 주 : HP 필터를이용하여추출하였으며위그림에서맨아래의선이주택매매거래량 (NATION_T) 에서추세 (NATION_T_TREND) 를뺀순환변동 (NATION_T_CYCLE) 이며주택수요의단기변동으로가정함 분석에사용된자료는실질주택매매가격및아파트매매가격변동률및실질주택전세가격및아파트전세가격변동률, 주택매매거래율, 일자리수, 주택보급률, 미분양주택비율, 주택소비심리지수등이다. 매매가격변동률과전세가격변동률은물가상승률을차감하여실질가격변동률로변환하였으며주택매매거래비율과미분양주택비율은각각시군구별재고주택수로나눈비율로변환하여적용하였다. 주택소비심리지수는주택매매가격지수나전세가격지수에속보성을가지고선행성이있으며주택가격변동률을설명하는중요요인으로인식되고있어반영하였다 ( 박천규 김태환, 2015). 가구수와주택수는 2015년기준인구주택센서스자료를이용하였으며일자리수는자료의한계상 2014년값을적용하였다. 서울및 6개광역시는전체시군구자료를이용하였으며지방시도의경우에는한국감정원의가격자료및국토연의소비심리지수가발표되는지역으로한정하였다. 45
부동산시장조사분석 심층분석 2) 실증분석결과 상관관계분석 변수에따라주택매매거래, 미분양주택수등은시군구의재고주택규모를고려하여시군구별재고주택수로나눈값을적용하여주택매매거래율, 미분양주택비율등의비율값으로변환하였다. 상관관계분석결과, 실질주택매매가격변동률의경우실질전세가격변동률과는상관계수가 0.806으로높았으며주택매매소비심리지수와는 0.566, 주택매매거래율과는 0.399로나타났다. 주택보급률, 미분양주택비율, 일자리수와의상관계수는 -0.300, -0.256, 0.148로절대값은크지않았지만통계적으로유의하였다. 주택수급격차는실질주택매매가격변동률과의상관계수가 0.129~0.135 로양의상관관계를보였으나통계적으로유의하지않은것으로나타났으나실질아파트매매가격변동률과는통계적으로유의한것으로나타났다. 실질전세가격변동률의경우주택전세소비심리지수, 주택보급률, 일자리수, 주택수급격차와통계적으로유의한상관관계가있는것으로나타났다. 주택수급격차와의상관계수가매매가격보다더높아주택수급격차는매매가격보다는전세가격에더큰상관성이있을것으로판단된다. 46
2017. 04 Spring Vol. 17 표 1 실질주택매매가격변동률, 실질주택전세가격변동률의상관계수 Probability RHP ( 실질주택매매가격변동률 ) RJP ( 실질주택전세가격변동률 ) RAP ( 실질아파트매매가격변동률 ) RAJP ( 실질아파트전세가격변동률 ) RHP ( 실질주택매매가격변동률 ) 1.000 - - - - RJP ( 실질주택전세가격변동률 ) 0.806 (0.000) 1.000 - - - RAP ( 실질아파트매매가격변동률 ) 0.960 (0.000) 0.790 (0.000) 1.000 - - RAJP ( 실질아파트전세가격변동률 ) 0.714 (0.000) 0.944 (0.000) 0.773 (0.000) 1.000 - HPCSI ( 주택매매소비심리지수 ) 0.566 (0.000) 0.402 (0.000) 0.580 (0.000) 0.349 (0.000) JPCSI ( 주택전세소비심리지수 ) 0.485 (0.000) 0.675 (0.000) 0.542 (0.000) 0.698 (0.000) HTHD ( 주택매매거래율 )1) 0.399 (0.000) 0.397 (0.000) 0.436 (0.000) 0.364 (0.000) HSHDR ( 주택보급률 ) -0.300 (0.001) -0.256 (0.005) -0.390 (0.000) -0.332 (0.000) MBYHD ( 미분양주택비율 )1) -0.218 (0.016) -0.084 (0.359) -0.257 (0.004) -0.113 (0.213) JOB ( 일자리수 ) 0.148 (0.104) 0.201 (0.026) 0.125 (0.169) 0.156 (0.086) DS1 ( 주택수급격차 1) 0.135 (0.140) 0.271 (0.003) 0.147 (0.105) 0.252 (0.005) DS2 ( 주택수급격차 2) 0.129 (0.157) 0.343 (0.000) 0.167 (0.067) 0.347 (0.000) 주 1) : 주택매매거래율, 미분양주택비율등은각각주택매매거래, 미분양주택을시군구재고주택수로나눈값을의미주 2) : ( ) 는 p-value를의미하며, p-value<0.01, <0.05, <0.1은각각유의확률 1%, 5%, 10% 에서통계적으로유의 47
부동산시장조사분석 심층분석 기초통계량 기초통계량은실질주택매매가격변동률및실질전세가격변동률, 주택소비심리지수자료를이용할수있는전국 122개시군구에대해서분석한것으로 < 표 2> 와같다. 2015년실질주택매매가격변동률및실질전세가격변동률의평균은각각 2.9%, 4.2%, 아파트의경우각각 4.2%, 6.2% 로더크게나타났다. 주택매매소비심리지수의평균은 135.6, 전세소비심리지수의평균은 123.6으로나타났다. 주택매매거래를재고주택수로나눈평균주택매매거래율은 7.8% 이며미분양주택비율은 0.2%, 일자리수는평균 13만 8천개이다. 시군구별신규주택수급격차의평균은수요 ( 안 ) 에따라각각 305.2~378.6호로나타났다. 이러한값들은전국모든시군구데이터가아닌회귀분석에적용되는시군구에대한기초통계량으로전체표본의값과는다를수있다. 표 2 기초통계량 ( 단위 : %, 천개, 호 ) 구분 평균 최대값 최소값 표준편차 관측치수 RHP 실질주택매매가격변동률 2.9 9.6-1.7 2.5 122 RJP 실질주택전세가격변동률 4.2 12.0-1.8 3.2 122 RAP 실질아파트매매가격변동률 4.2 12.9-2.5 3.2 122 RAJP 실질아파트전세가격변동률 6.2 16.6-1.4 4.2 122 HPCSI 주택매매소비심리지수 135.6 158.1 103.7 10.0 122 JPCSI 주택전세소비심리지수 123.6 140.3 94.1 9.3 122 HTHS 주택매매거래율 7.8 11.7 3.6 1.5 122 HSHDR 주택보급률 84.3 107.3 53.0 10.0 122 MBYHS 재고주택대비미분양주택비율 0.2 2.0 0.0 0.3 122 JOB 일자리수 ( 천개 ) 137.9 645.1 26.6 99.7 122 DS1 주택수급격차1( 호 ) 305.2 9,707.6-14,688.0 2,838.4 122 DS2 주택수급격차2( 호 ) 378.6 6,936.6-13,006.0 2,297.0 122 48
2017. 04 Spring Vol. 17 회귀분석결과 실질아파트매매가격및실질아파트전세가격변동률을종속변수로하는회귀분석을통해각설명변수의계수값을추정하였다. 먼저, 실질아파트매매가격변동률에대한추정결과는다음 < 표 3> 과같다. 주택매매거래율, 주택매매소비심리지수, 일자리수, 미분양주택비율등의설명변수와함께수요 1( 안 ) 에따른주택수급격차1을포함한모형1과인구인동을반영한수요 2( 안 ) 에따른주택수급격차2를포함한모형2를구분하여추정하였다. 시군구의가구규모를고려하기위해주택수급격차대신에주택수급비율변수를고려할수있으나통계적유의성이낮게나타나주택수급격차변수를적용하였다. 분석결과, 주택수급격차 ( 수요-공급 ) 는모형1과모형2 모두양의값으로나타났으나인구이동을고려한수요를포함한모형 2에서만통계적으로유의하였다. 모형 2를기준으로볼때, 주택수급격차가 1천호증가할때실질아파트매매가격은 0.171% 상승하는것으로해석할수있다. 모형1과모형2 모두주택거래비율, 주택매매소비심리지수, 일자리수, 미분양주택비율등은주택관련이론및실증분석결과와동일하게부호가일치하였다. 모형1에서는주택거래율, 주택매매소비심리지수, 미분양주택비율의변수가모형2에서는주택매매소비심리지수, 미분양주택비율의변수가통계적으로유의하였다. 표 3 실질아파트매매가격변동률추정결과 구분 모형 1( 수급격차 1) 모형 2( 수급격차 2) 계수값 t 통계량계수값 t 통계량 상수항 -18.066-5.598 *** -18.492-5.747 *** HTHD ( 주택매매거래율 ) HPCSI ( 주택매매소비심리지수 ) 0.339 1.893 * 0.287 1.583 0.145 5.280 *** 0.151 5.455 *** MBYHD( 미분양주택비율 ) -1.628-2.302 ** -1.570-2.225 ** JOB( 일자리수, 10 만 ) 0.015 0.614 0.021 0.907 DS1( 주택수급격차 1, 천호 ) 0.121 1.410 DS2( 주택수급격차 2, 천호 ) - 0.171 1.679 * R 2 0.402 0.406 F 통계량 15.609 *** 15.882 *** 주 : ***, **, * 는각각 p<0.01, p<0.05, p<0.1 을의미 49
부동산시장조사분석 심층분석 다음으로, 실질아파트전세가격변동률에대한추정결과는다음 < 표 4> 와같다. 실질아파트매매가격변동률, 주택보급률, 일자리수등의설명변수와수요 1( 안 ) 에따른주택수급격차1을포함한모형3과인구이동을고려한수요 2( 안 ) 에따른주택수급격차를설명변수로포함한모형4 를추정하였다. 전세가격과의높은상관성을고려하여실질아파트매매가격변동률을설명변수에적용하였다. 전세소비심리지수의경우통계적유의성이높게나타나나다른변수의통계적유의성이크게낮아지는점을고려하여설명변수에서제외하였다. 분석결과, 주택수급격차는모형3과모형4 모두양의계수값으로이론적부호와일치하였고통계적으로도유의하였다. 실질아파트매매가격변동률은모형3, 4에서양 (+) 의영향을미치고통계적으로유의하였으며주택보급률, 일자리수는모형3과모형4에서이론적부호와일치하였으나통계적으로는유의하지않았다. 주택수급격차는모형 3과모형 4에서실질아파트전세가격에양의영향을미치며통계적으로유의한것으로나타났다. 분석결과, 주택수급격차가 1천호증가할경우실질아파트전세가격은 0.21~0.42% 상승하는것으로해석할수있다. 매매가격에서의주택수급격차의계수값이 0.13~0.22% 임을고려할때주택수급격차는매매가격보다는전세가격에약 2배정도더큰영향을미치는것으로볼수있다. 표 4 실질아파트전세가격변동률추정결과 구분 모형3( 주택수급격차1) 모형4( 주택수급격차2) 계수값 t통계량계수값 t통계량 상수항 4.757 2.300 ** 3.261 1.614 * RAP ( 실질아파트매매가격변동률 ) 0.932 14.468 *** 0.931 15.075 *** HSHDR( 주택보급률 ) -0.034-1.596-0.019-0.888 JOB( 일자리수, 10만 ) 0.149 0.641 0.233 1.084 DS1( 주택수급격차1) 0.210 2.558 ** - DS2( 주택급격차2) - 0.420 4.497 *** R 2 0.674 0.700 F 통계량 77.048 *** 87.097 *** 주 : ***, **, * 는각각 p<0.01, p<0.05, p<0.1 을의미 50
2017. 04 Spring Vol. 17 04 결론및시사점 지역별주택시장의불균형은주택수요와공급간의차이때문에나타나며, 이는수량조정과가격조정에의해해소된다고가정하는것이경제학의수요-공급이론에따른조정과정이다. 주택시장의수요와공급이가격의함수로만구성되어있다면균형가격과거래량을계산하는것은어렵지않게되나주택수요와공급에영향을주는요인은가격이외에거시경제여건, 정책변화, 소비자심리등매우다양하여실제정확하게추정하기가쉽지가않다. 이렇게실제로주택수요와공급을추정하기가매우힘들기때문에지역별수급의불균형이실존하게되고우리는정책적대응수단을찾기위해수급격차를전망하고다양한계량분석기법을활용하여이로인한다양한시장영향을분석하며, 정책의부작용을최소화하기위해정책수단에따른효과를시뮬레이션하는등많은노력을기울이게된다. 본고에서는지역별신규주택수급격차가매매가격및전세가격에어떤영향을주는지를확인하기위해 2015년기준주요데이터에기반한횡단면회귀분석을시행하였다. 분석결과, 시군구별수급격차는시군구별매매가격과전세가격에영향을주는것으로분석되었고, 수급격차는매매가격보다전세가격에약 2배가까이더큰영향을준다는점이실증적으로확인되었다. 이에따라향후신규주택공급과다예상지역에서는매매가격의하락과함께, 전세가격의안정도동시에나타날것으로판단된다. 따라서이러한수급격차로인한시장영향분석결과와지역별수급전망지도, 즉주택수급지도를결합하면주택수급모니터링체계를마련할수있을것이다. 이를통해지역주택시장에대한모니터링을강화함으로써위기대응용정책수단개발에활용할수있을것으로기대한다. 51
부동산시장조사분석 심층분석 참고문헌 1. 김근용외. 2009. 수요지향적주택공급프로그램에관한연구. 국토연구원. 국토연 2009-40. 2. 박천규외 2011. 지역별부동산시장분석및정책방안연구 (I). 국토연 2011-25. 3. 박천규외 2012. 지역별부동산시장분석및정책방안연구 (II). 국토연 2012-48. 4. 박천규외. 2013. 지역부동산시장의미시적동태분석과정책시뮬레이션모형구축연구 (I). 국토연 2013-29. 5. 박천규, 김태환, 2015, 주택시장소비심리지수를활용한시장진단및활용방안, 한국부동산분석학회상반기학술대회, 2015.6.12. 6. 변세일외, 2016. 부동산시장이슈분석과정책방안 (Ⅰ), 국토연구원 2016-26. 7. 정의철. 2013. 수급불균형이주택가격에미치는영향분석. 조만, 손재영외 (2013). 지역별주택시장의수급불균형에관한실증적연구. 한국개발연구원. pp. 149-171. 8. 진미윤, 김경선. 2010. 주택수요평가지표의개발과적용연구. 국토연구 67: 3-23. 9. 진미윤외. 2008. 주택수급지도구축을위한모형개발연구. 대한주택공사주택도시연구원연구보고서. 10. 진미윤, 허재완. 2009. 수도권주택시장의수급불균형특성분석. 국토연구 44(7): 123-136. 11. 차문중, 송준혁, 지규현외. 2010. 주택수급안정을달성하기위한공급규모분석. 기획재정부. 12. Riddel, M. 2004. Housing-Market Disequilibrium: an Examination of Housing-Market Price and Stock Dynamics 1967-1998. Journal of Housing Economics 13(2): 120-135. 13. Steiner, Elizabeth, Estimating a stock-flow model for the Swiss housing market, Swiss National Bank Working Papers 2010-8, Swiss National Bank. 52
부동산시장조사분석 2017.04\Spring\Vol.17 정책과시장
부동산시장조사분석 정책과시장 불확실한부동산시장과향후정책과제 외부필자의기고는국토연구원의견해와다를수있습니다. 들어가는글 지난몇년간호황세를보여온부동산시장은전반적으로조정양상을보이고있다. 주택가격상승폭이둔화되었고주택거래와공급실적은감소하였으며, 미분양재고는다시소폭증가세로돌아섰다. 이는거시경제여건이악화되고, 금리인상과대출규제, 공급과잉우려등하방리스크가커지고있는상황으로이해된다. 특히, 앞으로의부동산정책에대한시장주체들의기대와걱정이혼재하고있으며, 주요정책이슈들에대해서도다양한의견들이표출되고있다. 따라서최근의시장동향과불안요인들을살펴보고, 향후부동산정책에대한대응과제를살펴보고자한다. 최근부동산시장동향과불확실성요인 주택매매가격은이사철성수기에접어들며 3월의상승률이 0.06% 로다소높아졌으나, 1월이후누적상승률이 0.09% 에불과한미미한수준을보였다. 주택매매거래실적도 3월들어 7.7만건으로전년동월대비 0.7% 감소하였고, 5년평균과비교해서는 -6.6% 로부진한상황이다. 주택공급실적은감소세를지속하며 3월까지 16.3만호가인허가되어전년동기간대비 13.4% 나감소하였다. 신규분양아파트에대한청약열기도위축되면서미분양재고도 1월말 5.6만호에서 3월말 6.1만호로다시증가세로돌아섰다. 54
2017. 04 Spring Vol. 17 저자 한국주택학회장 (LH 토지주택연구원선임연구위원 ) 이와같이부동산시장이위축되고있는것은수요, 공급, 정책등모든측면에서불안요인이커지고있기때문이다. 급속히진행되는저출산 고령화로인해시장패러다임이변화되고있는상황에서, 미연준의기준금리인상으로국내금리인상가능성이커지고, 가계부채대책의일환으로주택담보대출규제가강화되면서수요기반도약화되고있다. 2% 대의낮은경제성장률과청년실업, 자영업붕괴등경제구조도과거에비해매우취약해져있어금리부담은주택수요를더욱위축시킬요인이될것으로판단된다. 한편, 지난 2~3년간급증한주택인허가실적으로인해지역적으로는공급과잉문제가우려되고있는상황이다. 부동산114에따르면, 신규아파트입주물량은지난해 29.2만호에서 2017년 37만호, 2018년 42.1만호로급증할것으로예상되고있다. 입주물량이과도하게늘어날경우미분양급증, 건설업체도산, 역전세난, 가계 금융부실등의부작용이나타나게된다. 지방및수도권일부지역에서는이미입주물량이크게증가하면서가격하락등의위축조짐이나타나고있다. 이렇게하방리스크가많은상황에서향후부동산정책방향에따른불확실성도존재한다. 공공임대주택확충등주거복지가강조되고있으나, 전월세상한제도입, 부동산보유세강화, 주택담보대출규제개선등굵직한현안들도제기되고있기때문이다. 이들정책들은어느하나만으로도시장의흐름을바꿀수있는영향력이매우큰정책들이다. 따라서향후부동산정책방향에따라향후경제주체들의의사결정이나시장흐름도다른양태를보일것으로예상된다. 그만큼새정부의부동산정책이중요하다고할수있다. 55
부동산시장조사분석 정책과시장 시장상황에대응하는시장안정정책추진 경제이론에따르면정부정책은경기변동에따라탄력적으로운영해야한다. 경기침체가발생하면특소세감면이나금리인하, 재정확대등을통해내수를진작시키고, 경기가과열되면특소세강화, 금리인상, 재정축소등을통해시장을진정시켜야한다. 이는경제성장과함께경제안정이중요한정부의정책목표이기때문이다. 따라서부동산정책도시장상황에따라정책기조가달라질수밖에없다. 물론현재의시장상황을어떻게판단하느냐에따라정책방향은결정될것이다. 시장의변화가정상적인경기국면에의한자연적인현상이라면정부의개입은제한적이어야하나, 시장침체나과열이구조적현상이거나일반경제에부담으로작용한다면어떠한형태로든정부의시장개입은필요하게된다. 즉, 부동산시장이안정적국면이지속된다면현재의정책기조를유지할필요가있으나, 만약침체혹은과열이우려된다면정책방향은달라질수밖에없다는것이다. 그렇다면향후부동산시장상황은어떻게전개될것인가? 결론적으로앞서언급한바와같이전체적으로하방리스크가존재한다는것이다. 경제회복지연, 금리인상가능성, 대출규제, 공급과잉우려등대내외불안요인이많은상황이다. 주요기관들에서도대부분향후부동산시장이과거보다더욱위축될것으로예측하고있다. 시장침체가우려되는상황에서정부의부동산정책은시장안정, 즉연착륙을유도하는방향으로이루어질필요가있다. 시장이위축되는국면에서규제정책을강화할경우자칫시장침체를가속화할수있기때문이다. 부동산시장이침체될경우미분양과역전세난은물론주택담보가치하락으로금융건전성이악화되고, 소비위축과투자감소로이어지면서국민경제에도악영향을줄것이다. 1,300조원을넘어선가계부채를감안할때금융건전성차원에서주택담보대출을억제하기위한정책기조는불가피한측면이있다. 다만, 가계부채증가가주택담보대출보다는 56
2017. 04 Spring Vol. 17 자영업자들의생계형대출에기인하는측면이많다는사실을간과해서는안된다. 따라서금리인상가능성에대응하여여신심사제도를강화하고, 단기 변동금리를장기 고정금리로대출구조를개선하는금융건정성대책에더욱주력할필요가있다. 아울러주거복지재원을확보하고자산불균형을해소하기위해서는부동산보유세를강화하는방향도일면타당하다. 그러나정책추진시점과그속도는시장상황에맞춰탄력적 단계적으로추진될필요가있다. 한편, 전월세상한제등과같은정책은자칫공급위축, 품질저하, 암시장발생, 행정비용증가등의부작용도존재한다. 따라서임차인의주거안정과함께임대인의입장도균형적으로고려하는제도개선방안을모색할필요가있다. 무리한가격규제보다는오히려시장의투명성을높이는전월세거래등록제, 계약갱신권등을제한적으로도입하는것이바람직할것으로판단된다. 부동산정책을시장과괴리되어단편적으로접근하기보다는시장을안정화시키고시장실패를보완하는방향으로추진되어야하는것이다. 시장안정을위해서는무엇보다도수급관리가중요하다. 주택은공급의비탄력성과위치의고정성이라는특징으로인해수급관리가매우어려운재화이다. 따라서잠재적수요에부합하는적정주택물량을꾸준히공급함으로써시장안정을도모하도록해야한다. 특히, 지난몇년간연 70만호가넘는신규주택이인허가되어국지적공급과잉이우려되는상황에서는더욱수급관리가중요하다. 재건축 재개발이주수요가늘어나면서전월세난이확대될가능성에도대비해야한다. 이를위해지역별 유형별수요와공급의변화를모니터링하고, 관리하는체계를구축해야할것이다. 무주택서민을위한맞춤형주거복지정책추진 저성장과양극화등으로부동산시장이구조적변화를겪고있으며, 주택가격상승과전월세난으로인해무주택서민의주거불안은매우심각한상황이다. 주거안전망이라할 57
부동산시장조사분석 정책과시장 수있는공공임대주택재고비율이선진국에비해여전히낮은수준이고, 청년, 신혼부부, 고령자등주거복지대상계층의정책소요는더욱커지고있다. 시장실패 를보완하기위한주거복지정책의확대가절실한상황이다. 우선, 주거복지실현을위해서는저출산 고령화에대응한수요맞춤형지원체계를구축해야한다. 계층간 세대간주거격차가심화되고있는상황에서주거사각지대에놓여있는저소득청년세대와고령자의주거안정에주력할필요가있다. N포세대로고통받는청년층이안정적으로사회에안착하기위해서는고용안정과함께주거안정이필수적이며, 소득수준이낮은고령층이나은퇴를앞둔베이비부머들도생계문제와함께주거불안도심각하기때문이다. 다만, 정책지원의우선순위를설정하여어느계층에어떤방식으로지원할것인지를면밀히고민해야한다. 이러한측면에서대상계층의주거실태와니즈를파악하는조사체계를강화해야하며, 소득, 자산, 세대특성을고려한다양한지원프로그램을개발해야할것이다. 한편, 정책혜택이 1분위에비해상대적으로적은것으로분석된 2분위가구에대한지원을확대하는방안도모색되어야한다. 주거복지정책은경제적관점에서저소득층의자활을촉진하는방향으로추진할필요가있다. 입주민이현재에안주하는것이아니라주거상향이가능하도록주거급여, 공공임대, 공공분양등의프로그램을설계해야한다. 가능하면자산형성과연계될수있도록공공임대주택의역할을재정립할필요가있다. 공공임대주택은기본적으로저렴한임대료를통해주거안정에기여하나도약의기반이될수있도록자활서비스기능을강화해야하는것이다. 따라서하드웨어인단순주거제공에그치는것이아니라입주민의자활지원과삶의질을향상시킬수있도록휴먼웨어의제고가필요하다. 아울러주거복지사업의지속가능성을제고해야한다. 영구임대, 국민임대등저소득층을위한공공임대주택의경우정부의낮은지원단가로인해공급과정에서의손실은물론수선유지비, 임대료인상제약등운영과정에서의손실도크게늘어나고있다. 사업주체의재무적부담을가중시켜임대주택공급의지속가능성을저해하고 58
2017. 04 Spring Vol. 17 있는것이다. 따라서막대한재원을확보하기위해재정지원을확대해야할뿐아니라다양한부동산금융기법을통해연기금출자, 민간자본활용등도지속적으로모색되어야한다. 물론, 입주민의주거비부담능력을고려하여임대료를차등화하거나, 상업시설, 분양주택과의복합개발방식을통해공공임대주택의수익구조를근본적으로개선하는방안도고민해야할것이다. 끝으로공공임대주택의재고증가와노후화에대비할필요가있다. 장기공공임대주택재고가이미 100만호를넘어섰고, 2020년이면과거공급된영구임대나 50년공공임대가법정재건축연한에도달하게된다. 이를방치할경우입주민들의주거여건은더욱악화되며, 공적인프라로서의기능도상실할수있기때문이다. 따라서적극적인수선유지와시설개선을통해슬럼화를방지하는방안을강구하여야하며, 장기적으로재건축 리모델링등의공공임대주택관리체계를구축해야할것이다. 지역활성화와연계된부동산정책추진 인구증가세둔화로인해도시환경과공간구조가급속히변화하면서일부지방및도심지역의경우쇠퇴문제가정책이슈로대두되고있다. 특히, 도심지역의경우인프라시설들이노후화되고기후변화가심화되면서안전문제가심각한상황이며, 일부지방도시의경우산업구조변화와인구유출등으로인해 축소도시 가현실화되고있는상황이다. 정부도도시재생특별법재정과주택도시기금의신설등을통해도시재생선도지역을지정하는등지역활성화를위해다각도의노력을추진해왔다. 그러나정책성과는아직까지뚜렷하지않은상황이며, 부동산시장불안, 젠트리피케이션등의문제들이오히려우려되고있다. 도시재생등으로주거환경이개선되면외부인이유입되어 59
부동산시장조사분석 정책과시장 지역경제는활성화되나임대료상승등으로원주민들이쫓겨나는부작용이발생하게된다. 이러한젠트리피케이션문제에대응하여주민들의실정에맞는사업계획이수립될수있도록하부계획수립단계부처지역주민의참여를유도할필요가있다. 아울러세입자들을위한공공임대주택의공급등이주대책을마련하여저소득세입자의주거안정방안도강구되어야할것이다. 한편, 재생사업의부산물로나타나는개발이익의사유화문제를해결할필요가있다. 부동산가격이상승하여지주나투자자들에게막대한이익이넘어갈수도있기때문이다. 따라서개발이익이주민들에게고르게되돌아가도록지역주민이사업에직접참여하는개발방식을도입할필요가있다. 선진국에서추진되고있는공동체토지신탁제도나협동조합주택등이대안으로검토될수있을것이다. 대규모개발방식보다는소단위가로정비사업등을활성화하는방안도모색되어야한다. 한편, 인구유출로쇠퇴하는농어촌지역의경우마을정비형임대사업과같이마을계획과연계한사업방식을추진할필요가있다. 물론이과정에서도지자체와주민들의적극적인참여가전제되어야할것이다. 공공임대주택사업의경우주민들의반대와지자체의무관심으로인해예전과같은부지확보가용이하지않은상황이다. 따라서공공임대주택도지역경제를활성화시키고, 커뮤니티를강화할수있도록자자체의관심과참여를높이고지역커뮤니티를활성화하는방향으로추진되어야한다. 이를위해입주자선정과정에서부터지자체의권한을확대하고, 지자체의자발성을유도하는공모사업방식을활성화할필요가있다. NGO, 사회적기업등주민들의자발적참여를유도하여주택뿐만아니라마을, 도시를함께고민하는정책방안도모색되어야한다. 60
2017. 04 Spring Vol. 17 맺는글 향후부동산정책은시장의불확실성을해소하고, 서민주거안정을실현하며, 지역경제를활성화하는큰틀에서추진될필요가있다. 이를위해서는시장변화에탄력적으로대응하는정책수립이무엇보다중요하다. 고통받는저소득층의주거안정을위한맞춤형주거복지지원체계도구축되어야하며, 도시재생과지역활성화에기여할수있는주민참여형개발방식도도입되어야한다. 이러한노력을통해새정부의부동산정책이저출산 고령화시대의사회안전망으로서, 경제회복의기반으로서역할을수행할수있기를기대한다. 61
부동산시장조사분석 2017.04\Spring\Vol.17 지역아파트시장동향 64 67 69 72 수도권 < 서울, 경기, 인천 > 부울경권 < 부산, 울산, 경남 > 대경권 < 대구, 경북 > 충청권 < 충남, 충북, 세종, 대전 > 74 77 79 80 전라권 < 광주, 전남, 전북 > 강원권 제주권 분기통계
신도시한강2017년 1분기권역별아파트결산양천구부동산시장조사분석 지역아파트시장동향 서울재건축아파트값회복지역경제어려운경상권고전 글 함영진 ( 부동산 114 리서치센터장 ) 수도권 : 초과이익환수제피하는강남권재건축상승주도 < 서울, 경기, 인천 > 부울경 : 가격고점인식? 해운대구 수영구등동부산권고공행진 주춤 < 부산, 울산, 경남 > 대경권 : 대구 경북아파트시장, 국지적등락이어져 < 대구, 경북 > 충청권 : 대전 세종 상승 충남 충북 하락 < 세종, 대전, 충남, 충북 > 전라권 : 봄이사철맞은광주아파트매매가격상승 < 전남, 전북, 광주 > 강원권 : 올해개통앞둔원주 ~ 강릉복선전철수혜지역상승지속 제주권 : 인구유입둔화, 투자열기꺾이면서제주주택시장진정국면 수도권서울, 경기, 인천 매매 초과이익환수제피하는강남권재건축상승주도 분기매매변동률추이 (%) 지역별등락주요지역 (%) 5.0 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 1 분기 2 분기 3 분기 4 분기 1 분기 2016 년 2017 년 1.5 1.0 0.5 0.0-0.5-1.0 서서울중구서울송파구서울강서구서울강남구경기구리시신도시평촌경기부천시신도시광교울종로구서울서울 경기, 인천 1,2 기신도시 2017 년 1 분기 본고는부동산 114 통계를기반으로작성하였음 64
2017. 04 Spring Vol. 17 지역별 2017년 1분기수도권아파트매매시장은초과이익환수를피할수있는서울강남권재건축아파트단지들이사업추진에속도를내면서거래시장분위기를이끌었다. 1분기아파트매매가격은서울은 0.46%, 경기 인천은 0.10%, 신도시는 0.17% 상승했다. 전년동기대비상승폭이커진수치다. 서울재건축아파트가격은 1.23% 올랐다. 지난해 1분기 0.36% 떨어진것과비교하면대조적인분위기다. 초과이익환수제를피하기위해재건축단지들이속도를내면서재건축아파트값상승은당분간이어질전망이다. 다만주택담보대출여신심사강화와금리인상으로매수심리가다소꺾여일반아파트거래량은다소줄어들전망이다. 서울구별로는종로구 (1.02%), 중구 (0.74%), 송파구 (0.70%), 강서구 (0.68%), 구로구 (0.65%), 강남구 (0.63%), 영등포구 (0.63%), 서대문구 (0.62%), 서초구 (0.61%), 은평구 (0.59%) 지역순으로상승했다. 도심권과가까우면서신규입주물량이적은서북권지역의매매가격상승률이두드러졌다. 강남구는 5월관리처분총회를앞둔개포동주공1단지거래가늘고가격도오르면서지난해 11.3대책이전가격으로회복했다. 종로구는내수동경희궁의아침, 숭인동종로센트레빌등이상승했다. 반면양천구는 0.56% 하락했다. 재건축가능연한도래로지난해매매가격이가파르게올랐던목동신시가지아파트들이뚜렷한재건축사업진행이없어매수세가줄었기때문이다. 신정동목동신시가지 10단지 11단지 12단지 13단지 14단지등이떨어졌다. 신도시는평촌 (0.39%), 위례 (0.37%), 분당 (0.29%), 중동 (0.28%), 일산 (0.24%), 동탄 (0.21%) 순으로 상승했다. 평촌은비산동샛별한양2,3,6단지와평촌동귀인마을현대홈타운, 꿈건영3단지아파트가격이소폭상승했다. 반면한강 (-0.37%), 광교 (-0.17%), 산본 (- 0.15%), 운정 (-0.14%) 등은하락했다. 김포는지난 1월부터 3,481가구의한강센트럴자이1차가입주하면서인근에위치한장기동초당마을우미린이 1,000만원떨어졌다. 경기 인천은구리시 (0.61%), 부천시 (0.33%), 안양시 (0.28%), 의왕시 (0.28%). 시흥시 (0.26%), 하남시 (0.26%), 동두천시 (0.23%), 오산시 (0.20%), 인천 (0.18%) 등은상승했다. 구리시는인창동아름마을삼성래미안이 2,000만원, 주공6단지가 1,000만원, 교문동교문대우 동양고속이 1,000만원상승했다. 하락한지역은평택시 (-0.16%), 용인시 (-0.10%), 광명시 (-0.10%), 안성시 (-0.08%), 광주시 (-0.08%), 포천시 (-0.07%), 양주시 (-0.07%) 등이하락했다. 평택시는지난 4분기 3,170가구, 올해 1분기 1,345가구의신규아파트입주가이어지면서 2개분기연속하락했다. 용인시는중대형아파트성복동성동마을수지자이2차, 성남마을늘푸른벽산첼시빌Ⅱ 등이떨어졌다. 양주시와포천시는양주신도시입주가지난 4분기부터올해 3분기까지예정돼실수요가줄어들고있다. 면적별 서울은재건축아파트값강세로소형아파트상승률이높았다. 면적별로 66m2미만이 1.11%, 66-99m2미만이 0.42%, 99-132m2미만이 0.51% 상승했다. 경기 인천은 66m2미만이 0.19%, 66-99m2미만이 0.14% 상승했다. 신도시는 66m2미만이 0.62%, 66-99m2미만이 0.32% 올랐다. 65
경기포천시경기양평군서울은평구신도시평촌서울서대문경기양주시서울양천신도시한경기과신도시울종로구부동산시장조사분석 지역아파트시장동향 전세 신규아파트입주물량늘어나면서전셋값안정세 분기전세변동률추이 (%) 지역별등락주요지역 (%) 5.0 3.0 4.0 1.0 3.0 0.0 2.0 1.0 2.0-1.0-2.0-3.0 서0.0 1 분기 2 분기 3 분기 4 분기 1 분기 2016 년 2017 년 구구강천시위례서울 경기, 인천 1,2 기신도시 2017 년 1 분기 2017년 1분기수도권아파트전세시장은안정세가이어지고있다. 지역별변동률은서울은 0.39%, 경기 인천은 0.18%, 신도시는 0.15% 올랐다. 수도권아파트입주물량은지난해 3분기부터 2017년 1분기까지분기별평균 3만5천가구가입주했다. 지난해연말부터대단지아파트입주가이어진강동, 양주, 성남등은전세가격이하락했다. 2분기수도권아파트입주물량은 2만721 가구로 1분기 2만9,207가구대비줄어들어국지적인전셋값하락은마무리될것으로보인다. 서울은종로구 (1.91%), 은평구 (1.09%), 서대문구 (0.99%), 강서구 (0.98%), 금천구 (0.89%), 용산구 (0.85%), 동작구 (0.82%), 강남구 (0.77%), 송파구 (0.74%) 지역이상승했다. 종로구는매물부족으로내수동경희궁의아침, 파크팰리스, 무악동인왕산IPARK 등의전세가격이상승했다. 은평구는응암동일대재개발이주수요발생으로전셋값강세가이어지고있다. 반면강동 구 (-2.90%), 양천구 (-0.73%), 성북구 (-0.21%), 도봉구 (-0.16%) 전세가격은떨어졌다. 강동구는지난해 12월부터입주를시작한고덕래미안힐스테이트 ( 총 3,658 가구 ) 영향으로인근아파트고덕IPARK 전세가격이 4,500만원하락했다. 경기 인천은포천시 (1.64%), 양평군 (1.31%), 안양시 (0.86%), 동두천시 (0.78%), 부천시 (0.48%), 안산시 (0.45%), 구리시 (0.43%), 수원시 (0.42%) 지역이상승했다. 안양시는인접한과천시일대재건축이주수요가유입되면서전세가격상승률이상대적으로높았다. 반면과천시 (-1.55%), 성남시 (-0.55%), 양주시 (-0.54%), 광주시 (-0.41%), 광명시 (-0.34%), 군포시 (-0.32%) 는하락했다. 과천시는 3.3m2당전세가격이 2,000만원을넘긴가운데가격부담으로전세수요가안양, 평촌지역으로이동하면서재건축사업초기단계인별양동주공4단지, 5단지전세가격이하락했다. 신도시는평촌 (1.01%), 일산 (0.65%), 분당 (0.44%), 중동 (0.17%), 광교 (0.14%), 판교 (0.08%) 지역이올랐다. 평촌 서울강동구지역별 66
2016 년 4 분기부산동래구부산동구경남밀양시부산금정부산부산경남김울산북경남거제시2017. 04 Spring Vol. 17 은호계동목련두산, 선경, 신동아아파트전세가격이 1,000만원 ~3,000만원올랐다. 반면위례 (-1.71%), 한강 (-1.13%), 운정 (-0.51%), 산본 (-0.11%), 동탄 (-0.01%) 지역이하락했다. 위례는지난 11월부터입주를시작한창곡동위례호반베르디움이전세수요가마무리되면서 2,000만원떨어졌다. 면적별 서울은소형보다중대형면적의상승률이높았다. 66m2미만이 0.35%, 66-99m2미만이 0.29%, 99-132m2미만이 0.33%, 132-165m2미만이 0.59%, 165m2이상이 0.57% 올랐다. 경기 인천은 66m2미만이 0.25%, 66-99m2미만이 0.3% 올랐다. 신도시는 66m2미만이 0.82% 의상승률을기록했다. 부울경권부산, 울산, 경남 매매 가격고점인식? 해운대구 수영구등동부산권고공행진 ` 주춤 ` 분기매매변동률추이 (%) 지역별등락주요지역 (%) 4.0 6.0 3.0 2.0 1.0 0.0-1.0 1분기 2분기 3분기 4분기 1분기 2016년 2017년 부산 울산 경남 4.0 2.0 0.0-2.0 구진구해시구2017년 1분기부산아파트매매가격변동률은 1.02% 로직전분기 (2.81%) 에비해오름폭이절반이상둔화됐다. 부동산규제와대선에따른불확실성으로매수세가위축되면서거래가줄었기때문이다. 다만전국 (0.27%) 평균과비교하면부산아파트값상승폭은여전히높은수준을유지하고있다. 지역별로는동 경남창원래구 (1.84%), 동구 (1.64%), 금정구 (1.37%), 부산진구시지역별 (1.33%) 등의순으로아파트값상승폭이컸다. 한편 해운대구, 수영구의상승률은 1% 를밑돌아동부산권가격상승세가올들어눈에띄게둔화하는모습이다. 울산 (0.10%) 은소폭오름세에그쳤다. 조선업등주력산업부진으로매매수요및투자수요가감소하는추세다. 남구 (0.30%), 동구 (0.25%), 울주군 (0.08%) 등이오른반면, 조선업구조조정영향권에있는북구 67
부동산시장조사분석 지역아파트시장동향 (-0.38%) 는하락세가두드러졌다. 근로자수요가줄어들면서매물적체현상이심화됐기때문이다. 이밖에중구 (-0.06%) 도약세를보였다. 울산은매수세가위축되는가운데하반기로갈수록입주물량은크게늘어나주택시장고전이불가피할전망이다. 경남은 -0.16% 의변동률로다시내림세를나타냈다. 지역경기가침체된와중에탄핵정국에따른불확실성확대와대출규제등으로봄이사철특수마저기대하기어려운상황이다. 특히거제시 (-1.40%) 의가격조정이깊어지고있다. 조선업불황으로관련업계구조조정이잇따른데다조선사협력업체의산업단지조성이차질을빚는등악재가이어진탓이다. 이어창 원시 (-0.48%), 김해시 (-0.29%) 등도내림세를이어갔다. 반면국지적으로매물이부족한지역은꾸준히매수세를보이며밀양시 (1.56%) 와진주시 (0.95%) 등은오름세를보였다. 면적별 부산은 99-132m2미만구간이 1.17% 의변동률로가장많이올랐다. 울산은 132-165m2미만구간이 0.37% 오른반면 66-99m2미만은 -0.02% 로소폭내렸다. 경남은 66m2미만과 66-99m2미만구간이각각 0.20% 씩내렸고나머지구간도모두마이너스변동률을기록했다. 전세 매매시장위축으로전세가격상승폭도축소 3.0 2.0 1.0 0.0-1.0 분기전세변동률추이 (%) 1분기 2분기 3분기 4분기 1분기 2016년 2017년 부산 울산 경남 경남밀양시부산중구경남진주시지역별등락주요지역 (%) 6.0 2017년 1분기 4.0 2.0 0.0 경경남남거제시시부산수영구부산연제구울산중구경남창원-2.0 김해시지역별 2017년 1분기부산아파트전세가격은 0.50% 올라지난해같은기간 (1%) 비해상승폭이절반으로줄었다. 신규입주물량이늘고매매가격상승세가줄면서전셋 값도안정세로돌아서고있는것이다. 중구 (1.90%), 수영구 (1.15%), 금정구 (1.09%) 일대아파트전세금이강세를보인반면연제구 (-0.14%), 사하구 (-0.10%), 북구 (-0.03%) 등일부지역은대규모신규단지입주영향으로전세가가하락했다. 지난해에는전세가격이하락 68
경북경주시경북김천시경북구미시경북포항시대구남구대구달성군경북문경시북영천시1.0 안동시2017. 04 Spring Vol. 17 한지역이단한곳도없었다. 부동산규제로매매시장이위축되는가운데입주가몰리는지역은일시적으로전셋값이약세를보일것으로예상된다. 울산역시 0.24% 의변동률로전셋값상승률이둔화됐다. 지역경기침체로근로자수요가감소한데다입주물량이늘어난영향이크다. 남구 (0.53%), 울주군 (0.24%), 동구 (0.13%) 등이올랐고중구 (-0.14%) 와북구 (-0.11%) 는약세를나타냈다. 경남전세가격은 0.04% 하락한것으로집계됐다. 이사수요가예년에비해줄어든데다신규아파트입주로수요가분산됐기때문이다. 거제시 (-0.58%) 가 2016 년 2분기부터 4분기연속마이너스변동률을나타냈고이어창원시 (-0.35%), 김해시 (-0.15%) 순으로낙폭이컸다. 이에비해밀양시 (2.52%) 와진주시 (1.17%) 는전셋값이올랐다. 경남은조선 해운업구조조정여파 로실업자가늘고경기가악화돼집값하방압력이커지는상황에서전세가격도전반적으로약세를띨전망이다. 특히창원시와양산시 2분기아파트입주물량이직전 1분기 (1,922가구) 대비약 6배늘어난 1만591가구예정돼전셋값약세는이어질전망이다. 면적별 부산은 132-165m2미만구간이 0.90% 올라상대적으로높은상승률을보였다. 울산은소형전셋값이강세를보이면서 66m2미만구간이 1.28% 올랐다. 경남은 66m2미만구간이 0.23% 올랐으나 99-132m2미만과 66-99m2미만구간은각각 -0.11%, -0.06% 의변동률로전셋값이하락했다. 대경권대구, 경북 매매 대구 경북아파트시장, 국지적등락이어져 분기매매변동률추이 (%) 지역별등락주요지역 (%) 0.5 0.0-0.5-1.0-1.5-2.0-2.5-3.0 1분기 2분기 3분기 4분기 1분기 2016년 2017년 1.0 0.0-1.0 경-2.0 경북대구 경북 2017 년 1 분기 69
부동산시장조사분석 지역아파트시장동향 지역별 2017년 1분기대경권아파트매매시장은전체적으로하락세가이어졌지만국지적으로등락이엇갈리는모습이다. 대구는직전분기대비하락폭이커진반면경북은침체는계속됐지만하락폭이줄었다. 1분기대구아파트매매가격은 -0.10%, 경북은 -0.35% 의변동률을나타내며 5분기연속내림세를보였다. 대출규제강화와경기침체여파로매수세가줄었고신규입주물량증가가더해지며매매가격이하락했다. 매수자와매도자간가격괴리감이줄어들지않고있는상황에서대경권아파트시장은신규아파트공급부담과대선이후부동산시장규제움직임과맞물려약세를이어갈것으로것으로예상된다. 대구는남구 (-0.40%), 달서구 (-0.19%), 북구 (-0.10%), 수성구 (-0.10%), 동구 (-0.04%) 순으로매매가격이떨어졌다. 직전분기대비감소폭은둔화됐지만공급과잉에대한우려와매수자매도자간가격괴리감이커지면서하락세가이어졌다. 한편달성군 (0.15%), 서구 (0.11%), 중구 (0.03%) 는상승했다. 달성군은신규아파트입주로주거환경이개선되면서최근가격이하락한단지중심으로실수요가유입돼 0.15% 상승했다. 서구는중소형아파트중심으로상승했으며저가아파트가많은중구 (0.03%) 도소폭올랐다. 경북은영천시 (-1.35%), 경주시 (-0.69%), 김천시 (-0.66%), 구미시 (-0.47%), 포항시 (-0.43%), 상주시 (-0.35%), 경산시 (-0.14%) 등대부분지역아파트값이떨어졌다. 작년부터이어져온신규아파트입주영향으로매수자우위시장이형성되어있고, 최근김천, 구미, 포항등이미분양관리지역에포함되면서향후공급과잉리스크가재고아파트시장까지영향을미치고있다. 반면문경시 (0.60%), 안동시 (0.15%) 는봄이사시즌에중소형면적중심으로매수세가늘면서매매가격이올랐다. 면적별 대구는수성구일대대형아파트매매가격이오르면서 165m2이상만 0.13% 상승했고. 이외의면적대에서매매가격이하락했다. 소형면적아파트일수록낙폭이컸다. 66m2미만은 -0.46%, 66-99m2미만은 -0.27%, 99-132m2미만은 -0.07%, 132m2이상-165m2미만은 -0.03% 의변동률을기록했다. 경북도모든면적대에서매매가격이떨어졌다. 66-99m2미만은 -0.61%, 66m2미만 -0.37%, 165m2이상 -0.22%, 99-132m2미만 -0.20%, 132-165m2미만은 -0.15% 의변동률을기록했다. 70
경북안동시대구중구대구동구대구서구대구남북문경시북칠곡군2017. 04 Spring Vol. 17 전세 대구아파트전셋값 2 분기연속상승, 경북은여전히하락 분기전세변동률추이 (%) 지역별등락주요지역 (%) 1.0 0.0-1.0-2.0-3.0 1분기 2분기 3분기 4분기 1분기 대구 2016 년 경북 2017 년 2.0 1.0 0.0-1.0-2.0 경구경경북구미시2017 년 1 분기 지역별 2017년 1분기대구 경북아파트전세시장은지역별로분위기가엇갈렸다. 대구 (0.16%) 는가격하락리스크에매매시장에서이탈한수요가전세시장으로몰리면서 시작되며전세수요가부쩍늘었다. 특히작년부터적용된대출규제로분양시장등신규아파트시장이침체되면서전세수요로옮겨탄것으로분석된다. 반면구미시 (-1.09%) 와김천시 (-0.63%) 는하락해국지적으로다른모습을보였다. 직전분기에이어 2 분기연속전셋값이올랐다. 반면 경북은여전히공급물량부담으로전세매물이쌓이면서 0.08% 하락했다. 대구는중구 (0.44%), 동구 (0.33%), 북구 (0.14%), 수성구 (0.09%) 순으로전세가격이올랐다. 저렴한전세아파트가많은중구가가장많이올랐고동구는신천동과봉무동일대아파트전셋값이상승을주도했다. 북구는지하철등교통접근성이좋은아파트위주로전셋값이상승했다. 전통적으로전세수요자선호지역인수성구도전세수요가늘었다. 경북은문경시 (1.37%), 안동시 (0.90%), 경산시 (0.18%), 경주시 (0.14%) 전세가격이상승했다. 봄이사철이 면적별 대구는 66m2미만이 -0.34% 하락했고이외면적대는전셋값이올랐다. 99-132m2미만은 0.26%, 132-165m2미만은 0.19%, 165m2이상은 0.14%, 66-99m2미만은 0.01% 순으로상승했다. 경북도소형면적대아파트전셋값하락폭이커지면서전체적으로약세를보였다. 66-99m2미만은 -0.47% 의변동률로하락폭이컸다. 66m2미만도 0.20% 떨어졌다. 반면 165m2이상은 0.72%, 132-165m2미만은 0.20%, 99-132m2미만은 0.10% 전셋값이상승했다. 71
충남계세종대전유대전동대전중충남당충남청충남부여군-1.0 충북음성군전서구부동산시장조사분석 지역아파트시장동향 충청권충남, 충북, 세종, 대전 매매 대전 세종 상승 충남 충북 하락 분기매매변동률추이 (%) 지역별등락주요지역 (%) 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 1.0 0.5 0.0-0.5 대1분기 2분기 3분기 4분기 1분기 2016년 2017년 -1.0 룡시성구구구진시주시대전 충남충북세종 2017 년 1 분기 지역별 2017년 1분기충청권매매가격은대전과세종이 3개분기연속상승한반면충남과충북은 6개분기연속하락해직전분기와비슷한추세를이어갔다. 충청권은세종시를중심으로정부정책이슈와수요유입이집중돼 2분기에도전반적인가격상승을이어갈전망이다대전은 0.35% 변동률을기록해직전분기 (0.49%) 대비상승폭이둔화됐다. 다만전세가격상승이장기간지속되면서매매로전환되는수요는여전했다. 서구 (0.54%), 유성구 (0.26%), 동구 (0.23%), 중구 (0.22%), 대덕구 (0.18%) 등모든지역이상승했다. 서구만년동초원이 1,000만원, 둔산동둥지가 500만원상승했다. 유성구는송강동한마을이 500만원-750만원, 어은동한빛이 250만원-500만원올랐다. 충남은 0.18% 하락해직전분기변동률과같았다. 당진시 (-0.40%), 보령시 (-0.33%), 아산시 (-0.27%), 천안시 (-0.19%), 서산시 (-0.15%) 일대가가격하락을주도했다. 당진시송산면당진엠코타운이 250만원, 원당동원당마을주공이 500만원떨어졌다. 보령시명천동명천주공3단지는 500만원, 아산시모종면모종e편한세상은 750만원하락했다. 충북은 -0.38% 변동률로 2016년 4분기 (-0.12%) 대비하락폭이커졌다. 음성군 (-0.87%), 청주시 (-0.43%) 하락에따른영향으로나타났다. 음성군맹동면 LH쌍용예가가 750만원, 금왕읍명운네스트빌과두진하트리움이 500만원, 750만원하락했다. 청주시에서는사직동푸르지오캐슬이 750만원-2,500만원, 분평동주공5단지가 500만원-1,000만원, 봉명동 IPARK가 250만원-1,500 만원떨어졌다. 72
대전서구충남아산전동구2017. 04 Spring Vol. 17 세종시는 0.48% 상승하며, 9개분기연속올랐다. 공공기관중심의지역경제가안정되고, 기반시설과함께조성되는공공택지의희소가치도수요층유입을이끌고있다. 또한 1분기입주단지에프리미엄이형성되며세종시시세를끌어올리는요인으로작용하고있다. 한솔동첫마을퍼스트프라임1단지가 1,000만원-1,500만원, 종촌동가재마을7단지세종중흥S-클래스센텀파크가 1,000만원-2,500만원, 아름동범지기마을10단지세종푸르지오가 750만원-2,000만원상승했다. 면적별 대전은 66-99m2미만이 0.49%, 66m2미만이 0.30% 상승했다. 충남은모든면적이하락한가운데 66m2미만이 -0.40% 변동률을기록했다. 충북은 66m2미만이 0.82%, 66-99m2미만이 0.67% 하락하며중소형면적이매매가격을끌어내렸다. 세종은 66m2미만소형이 2.39% 변동률로상승폭이가장크게나타났다. 전세 세종시전세가격 3 년만에하락 분기전세변동률추이 (%) 4.0 3.0 2.0 2.0 1.0 지역별등락주요지역 (%) 1.0 0.0-1.0-2.0-3.0 0.0-1.0-2.0-3.0 대-4.0 1분기 2분기 3분기 4분기 1분기 2016년 2017년 -4.0 대전중구대전유성구충남당진시충남천안시충북음성군시2017 년 1 분기 세종대전 충남충북세종 지역별 2017년 1분기충청권아파트전세가격은세종시전세가격이 2014년이후 3년만에하락했다. 세종시아파트재고물량 (1분기기준 6만가구수준 ) 이과거대비크게늘어나면서이사철을앞두고집주인들의세입자유치경쟁이치열해지는양상이다. 대전은 0.74% 상승하며직전분기 (1.56%) 대비 상승폭이둔화됐다. 동구 (1.26%) 의상승폭은상대적으로높았지만서구 (0.98%) 와중구 (0.90%), 유성구 (0.38%) 순으로변동률이낮았다. 동구대동대전대동펜타뷰가 1,500만원, 낭월동남대전 e편한세상이 1,000만원올랐다. 서구는내동맑은아침이 500만원-1,000만원, 월평동황실타운이 250만원-1,000만원상승했다. 충남은 -0.40% 변동률로 5개분기연속약세를 73
전남무안군광주서구광주남구전북익산시전북전주시광주광산구남여수시부동산시장조사분석 지역아파트시장동향 보였다. 아산시 (-1.30%), 천안시 (-0.67%), 서산시 (- 0.29%) 등산업단지가밀집한지역중심으로전세가격이하락했다. 산업구조조정여파가계속되는모양새다. 아산시권곡동더샵퍼스트타워가 1,000만원, 신창면코아루에듀파크가 500만원- 1,000만원떨어졌다. 천안시청당동한양수자인이 500만원, 신방동한라동백2차가 500만원-1,500만원하락했다. 충북은 0.13% 상승했다. 직전분기와마찬가지로충청북도청이있는청주시 (0.22%) 가상승했다. 청주시복대동복대두진하트리움이 250만원, 용암동청주강변뜨란채가 1,000만원-2,500만원, 봉명동 IPARK가 500만원-1500만원올랐다. 세종시는 -3.29% 변동률로 2014년이후 3년만에크게하락했다. 세종시지역내재고물량이꾸준히늘어나면서규모가 1,000세대이상으로큰단지를 중심으로전세가격이많이떨어졌다. 한솔동첫마을힐스테이트6단지가 500만원-1,500만원, 첫마을래미안7단지가 1,000만원-1,500만원, 아름동범지기마을 10단지세종푸르지오가 500만원-1,000만원, 종촌동가재마을12단지중흥S-클래스센텀파크2차가 2,000만원하락했다. 면적별 대전은 66-99m2미만이 0.87%, 132-165m2미만이 0.83% 상승했다. 충남은 66m2미만이 -1.69% 의변동률을나타냈다. 충북은 132-165m2미만이 0.35%, 99-132m2미만이 0.33% 상승하며전세가격을이끌었다. 세종시는 99-132m2미만이 -3.63%, 66-99m2미만이 -3.45%, 132-165m2미만이 -2.47% 변동률을기록했다. 전라권광주, 전남, 전북 매매 봄이사철맞은광주아파트매매가격상승 분기매매변동률추이 (%) 지역별등락주요지역 (%) 1.0 3.0 0.8 0.6 2.0 0.4 0.2 0.0 1분기 2분기 3분기 4분기 1분기 2016년 2017년광주전남전북 2.5 1.5 1.0 0.5 0.0-0.5 전광주북구전남2017 년 1 분기 -0.2 목포시74
2017. 04 Spring Vol. 17 지역별 2017년 1분기광주아파트매매시장은 0.23% 상승해직전분기 (0.11%) 에비해오름폭이컸다. 3월본격적인봄이사철을맞아중소형매물을중심으로매매전환수요가이어지면서상승했다. 아파트매매거래량도지난해동기간 (2016년 1분기 4,574건 ) 보다늘어날것으로예상되고있다. 올해 1~2월광주아파트매매거래량은 4,164건으로이미지난해 1분기수준에육박했다. 특히광주의경우최근 10년간 3월평균매매거래량이 2,600건을넘고있어지난해 1분기거래량을크게넘어설것으로예상되고있다. 중소형면적에수요가이어지면서 66m2이하소형면적의아파트값이상대적으로높은상승률인 0.77% 를기록했다. 지역별로는서구가 0.41% 상승했고남구 (0.37%), 광산구 (0.15%), 북구 (0.13%) 순으로올랐다. 반면올해 1분기 1,410가구가입주한동구는 0.25% 하락했다. 광주지역은봄이사철영향과함께 2분기아파트입주가크게늘지않아당분간오름세가이어질전망이다. 전남아파트매매시장은 1분기 0.13% 올랐다. 봄이사철영향으로상승세가이어졌지만대규모아파트입주영향으로지난 4분기 (0.26%) 에비해상승폭은둔화됐다. 전남은지난 4분기 2,034가구가입주됐고올해 1분기에도 2,105가구입주를했다. 지역별로는여수가 1.02% 상승해오름폭이가장컸다. 지난해말여수반도와고흥반도를잇는해상교량 ( 팔영대교 ) 이 개통됐고여수화양지구부동산투자이민제지정등의효과가계속됐다. 이밖에무안군 (0.81%), 목포시 (0.11%) 등이상승했고광양시 (-0.10%), 순천시 (-0.15%) 등은하락했다. 전북은 1분기 0.13% 상승해 4개분기연속올랐다. 겨울비수기로 1월과 2월상승세가다소주춤했으나 3월봄이사철들어서오름세가다시커지는모습을보였다. 지역별로는익산시가 0.34% 상승해오름폭이가장컸다. 익산시는 2016~2018년까지 3년동안 900가구정도만공급되는데다 2016년 5월 63가구가입주한이후올해 11월까지신규입주물량이전무한상황이다. 그만큼아파트공급가뭄이심한지역이다. 이어전주시 (0.25%), 김제시 (0.10%) 등이뒤를이었다. 반면군산시 (-0.39%), 완주군 (-0.27%) 등은하락했다. 전북은 1분기보다 2배이상많은물량이 2분기에입주 (1,816가구) 를앞두고있어당분간보합세가이어질것으로예상된다. 면적별 광주는모든면적이고르게올랐고이중 66m2미만구간이 0.77% 올라상승폭이가장컸다. 전남은 66m2미만구간이유일하게 0.21% 하락했고다른면적대는모두올랐다. 전북은 66m2미만면적구간과 165m2이상면적대가각각 0.21%, 0.01% 하락했고이외다른면적은모두상승했다. 75
전북김제시전남여수시광주서구전북완주군전남무안군전북전주시광주광산구광주남남영광군부동산시장조사분석 지역아파트시장동향 전세 전남, 전북아파트입주영향으로전셋값상승세둔화 분기전세변동률추이 (%) 지역별등락주요지역 (%) 0.9 3.0 0.7 0.5 2.5 2.0 1.5 0.3 0.1-0.1 1분기 2분기 3분기 4분기 1분기 2016년 2017년 광주 전남 전북 1.0 0.5 0.0-0.5 전구시2017년 1분기 전라익산지역별 2017년 1분기광주아파트전세가격은 3월봄이사수요가이어지면서 1분기 0.38% 올라직전분기 (0.11%) 보다상승폭이컸다. 지역별로는서구 (0.95%), 광산구 (0.24%), 남구 (0.19%), 북구 (0.17%) 동구 (0.02%) 순으로올랐다. 전남은 1분기아파트전셋값이 0.17% 상승해지난 4분기 (0.46%) 에비해오름폭이둔화됐다. 매매시장과마찬가지로대규모아파트입주영향이컸다. 전남은지난해 4분기부터올해 1분기까지 4,000여가구가넘는아파트가공급됐다. 지역별로는영광군 (1.95%), 여수시 (1.24%), 무안군 (0.52%), 목포시 (0.09%) 순으로상승했다. 영광군은봄이사철을맞아수요가이어졌으나전세물량이없어올랐다. 영광군은최근 10년동안총 609가구정도만이공급됐다. 반면순천시는계속된아파트공급여파로 0.03% 하락했다. 전북역시 1분기 0.37% 상승했으나계속된아파트공급여파로지난 4분기 (0.50%) 에비해오름폭이줄었다. 지역별로는김제시가 1.67% 올라상승폭이가장컸다. 전북이대규모공급영향을받는데반해김제시는아파트공급이급감하면서올랐다. 지난해 828가구의아파트가입주했으나올해는 18가구로입주물량이크게줄었다. 이어완주군 (0.84%), 전주시 (0.50%), 익산시 (0.18%) 등이올랐고군산시가 0.13% 하락했다. 면적별 광주 1분기아파트전셋값은모든면적대가오른가운데 165m2이상구간이 1.41% 올라상승폭이가장컸다. 전남은 165m2이상면적대가유일하게 1.65% 하락했다. 전북은 165m2이상면적구간이변동없이보합세를보였고이외다른면적대는소폭상승했다. 76
평창시원주시횡성군동해시릉시2017. 04 Spring Vol. 17 강원권 매매 원주 ~ 강릉복선전철수혜지역가격상승지속 강원분기매매변동률추이 (%) 지역별등락주요지역 (%) 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0-0.5 1분기 2분기 3분기 4분기 1분기 2016년 2017년 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 강2017 년 1 분기 춘천시-1.0 속초시지역별 2017년 1분기강원도아파트매매시장은 0.55% 상승했다. 이는전국에서부산 (1.02%) 다음으로상승률이높다. 올해말개통을목표로공사가한창인원주 ~ 강릉간복선전철개발로인근지역의아파트값상승세가이어지고있다. 특히신규아파트의고분양가책정이인근아파트가격에도영향을미치고있다. 지난 3월강릉시입암동에강변코아루오투리움아파트분양가격이 3.3m2당 730만원에분양했다. 이는지역평균매매가격보다 3.3m2당 200만원비싼가격이다. 강릉시 1분기아파트매매가격은 1.26% 상승하며지역내 1위를기록했다. 그뒤로평창군 (1.16%), 원주시 (0.75%), 횡성군 (0.52%), 동해시 (0.38%), 춘천시 (0.22%), 속초시 (0.10%) 등이올랐다. 내년평창동계올림픽개최에따른교통망확충으로강원도부동산시장에 활력을주고있지만고분양가에따른미분양증가가지역아파트시장에부정적인영향을미칠것으로보인다. 올해 2월기준으로강원도미분양물량은 3,281가구이며원주시가 1,298가구로가장많다. 그뒤로평창군 (425가구), 강릉시 (355가구), 춘천시 (313가구) 순으로미분양물량이쌓여있다. 면적별로는고른상승률을기록했다. 66m2미만이 0.61%, 66-99m2미만이 0.56%, 99-132m2미만이 0.47%, 132-165m2미만이 0.74%, 165m2이상이 0.71% 상승했다. 77
평창동해원주시횡성군속초시릉시부동산시장조사분석 지역아파트시장동향 전세 소형아파트보다중대형아파트전셋값상승률높아 강원분기전세변동률추이 (%) 지역별등락주요지역 (%) 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 5.0 4.0 3.0 2.0 2017 년 1 분기 0.5 강1.0 0.0 1분기 2분기 3분기 4분기 1분기 2016년 2017년 0.0 군시2017년 1분기강원도아파트전세시장은안정세를유지하는가운데전국에서상승률이상대적으로높은0.93% 의변동률을기록했다. 강원도아파트매매가격이지속적으로오르는가운데전세매물까지부족해전셋값상승은당분간이어질전망이다. 강릉시 (2.02), 평창군 (1.54%), 동해시 (1.52%) 는 1% 이상올랐다. 원주시 (0.95%), 춘천시 (0.88%), 횡성군 (0.69%) 이그뒤를이었다. 강원도아파트전세가격은 99m2이상중대형면적중심으로상승했다. 66m2미만은 0.52%, 66-99m2미만은 0.61%, 99-132m2미만은 1.03%, 132-165m2미만은 1.13%, 165m2이상은 2.08% 각각상승했다. 춘천시지역별 78
2017. 04 Spring Vol. 17 제주권 매매 인구유입둔화, 투자열기꺾이면서제주주택시장진정국면 제주분기매매변동률추이 (%) 제주분기전세변동률추이 (%) 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0-0.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0-0.5 1분기 2분기 3분기 4분기 1분기 2016년 2017년 1분기 2분기 3분기 4분기 1분기 2016년 2017년 지역별 2017년 1분기제주아파트매매가격변동률은 0.14% 로직전분기에이어소폭오름세에머물렀다. 지역별로는서귀포시가 0.98% 올랐고제주시는 0.03% 오르는데그쳤다. 인구유입이둔화되고사드배치로인한중국투자심리위축으로제주주택시장에 냉기가돌고있다. 최근미분양주택도속출하고있다. 국토교통부가발표한올해 2월말기준제주지역미분양주택은 446가구로 2014년 5월 408가구이후 33개월만에최대치를기록했다. 제주매매시장은아직까지하락국면을보이고있지않지만사드여파가장기화하거나금리인상등의외부적인충격이계속되면약세로돌아설가능성이있다. 전세 봄이사철영향으로오름폭소폭증가했으나전반적으로안정세유지 지역별 제주아파트전세가격 0.22% 상승했다. 제주시가 0.25% 올랐고서귀포시는보합 (0%) 에머물렀다. 높았다. 다만도심외곽지역을중심으로미분양이늘고아파트매매가상승세가주춤해지면서전세시장도약보합세흐름이이어질것으로전망되고있다. 면적별로는 66 m2미만구간이 0.37% 로상승률이 79
강원세종서울대전광주인천제주전남전북경기울산대구경남충남경충북산부동산시장조사분석 지역아파트시장동향 분기통계 1.50 1.50 1.30 1.10 0.90 0.70 0.50 0.30 1.00 0.50 0.00-0.50-1.00-1.50-2.00 0.10 부-0.10-2.50-3.00 대-0.30 북그림 1 2017 년 1 분기아파트매매 그림 2 2017 년 1 분기아파트전세단위 : % -3.50-4.00 강원부산서울광주전북인천울산제주전남대구충북경기경남경북-0.50 충남세종전표 1 2017 년 1 분기아파트변동률 지역매매전세 서울 0.46 0.39 경기 0.10 0.11 인천 0.18 0.33 경기, 인천 0.10 0.18 신도시 0.17 0.15 수도권 0.29 0.27 부산 1.02 0.50 대구 -0.10 0.16 광주 0.23 0.38 대전 0.35 0.74 울산 0.10 0.24 광역시 0.40 0.38 강원 0.55 0.93 경남 -0.16-0.04 경북 -0.35-0.08 전남 0.13 0.17 전북 0.13 0.37 충남 -0.18-0.40 충북 -0.38 0.13 제주 0.14 0.22 세종 0.48-3.29 지방 -0.08-0.04 전국 0.27 0.24 ( 주 ) 단위 : % 표 2 아파트입주물량 지역 2017.1Q 2017.2Q 서울 9,014 5,930 경기 18,359 14,067 인천 1,834 724 수도권 29,207 20,721 부산 4,548 3,548 울산 1,840 1,620 경남 5,451 15,912 부울경권 11,839 21,080 대구 7,689 2,904 경북 5,713 4,453 대경권 13,402 7,357 대전 420 2,889 충남 6,710 3,671 충북 1,351 4,031 세종 2,129 7,481 충청권 10,610 18,072 광주 3,240 1,117 전남 2,105 1,703 전북 743 1,816 전라권 6,088 4,636 강원 145 730 제주 1,226 224 전국 73,277 72,820 ( 주 ) 단위 : 가구 80
부동산시장조사분석 2017.04\Spring\Vol.17 지금세계부동산시장은?
부동산시장조사분석지금세계부동산시장은? 미국 미국기존주택판매및중간가격 ( 만채 ) ( 만달러 ) 580 26.0 580 580 580 580 22.1 23.1 23.9 24.8 24.3 24.0 23.5 23.4 23.4 23.3 22.7 22.8 25.0 24.0 23.0 580 580 580 580 580 21.2 520 539 548 547 548 533 534 547 553 560 551 569 548 22.0 21.0 20.0 19.0 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 2016 2017 기존주택판매 기존주택중간가격 출처 : National Association of Realtors 82
2017. 04 Spring Vol. 17 중국 중국주택가격상승도시및신규주택가격상승률 ( 개 ) (%) 70 14 12.3 12.6 12.4 12.2 11.8 11.2 60 12 50 40 6.2 6.9 7.3 7.9 9.2 10 8 30 4.9 6 20 3.6 4 10-47 62 65 60 55 51 64 63 62 55 46 45 56 2 0 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 2016 2017 주택가격상승도시 신규주택가격상승률 출처 : National Bureau of Statistics 83
부동산시장조사분석지금세계부동산시장은? 캐나다 캐나다주택가격지수 (2005.6=100) 260.0 240.0 220.0 200.0 180.0 160.0 140.0 233.2 221.9 226.7 181.5 183.9 187.0 151.5 152.3 155.3 239.2 193.2 161.8 249.1 244.8 249.5 248.0 244.7 242.6 243.4 246.9 249.0 222.5 226.5 209.3 211.7 214.0 216.5 218.3 204.8 199.2 173.4 174.0 174.6 176.8 177.1 177.0 178.8 167.9 171.5 120.0 100.0 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 2016 2017 빅토리아 벤쿠버 토론토 출처 : Teranet and National Bank of Canada 84
2017. 04 Spring Vol. 17 정리 : 권건우 영국 영국주택가격지수 (1993=100) 420.0 415.0 410.0 405.0 400.0 401.3 402.4 403.5 404.6 406.5 409.0 410.3 410.4 410.4 413.7 414.4 416.7 415.3 395.0 390.0 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 2016 2017 주택가격지수 ( 계절조정 ) 출처 : Nationwide 85
부동산시장조사분석 부동산시장연구동향 부동산시장연구동향 (2017. 4) 최근부동산시장학술연구동향 APC 모형에기초한장기주택수요추정 ( 주택연구, 2017) 신혼가구의주택소비에나타나는세대간자산이전과성별효과 ( 주택연구, 2017) 패널자료를이용한청년층임차가구의자가전환결정요인분석 ( 주택연구, 2017) 개편주거급여제도의특장과개선과제 ( 주택연구, 2017) 주택에대한소비수요와투자수요 ( 주택연구, 2017) MIT/CRE 2단계추정법을활용한서울오피스가격지수산출에관한연구 ( 주택연구, 2017) 동태적패널모형을이용한건설업자본구조결정요인에관한연구 ( 주택연구, 2017) 자산소득이은퇴가구삶의만족도에미치는영향-부동산임대소득과금융소득의비교-( 부동산학보, 2017) 서울아파트매매가의영구적 일시적요인분석 ( 부동산학보, 2017) 저금리가주택가격을상승시키는가?( 부동산학보, 2017) 대형오피스빌딩의부동산자산관리서비스가임차구성원만족도에미치는영향분석-그랑서울과 FKI타워를중심으로- ( 부동산학보, 2017) 수도권아파트실거래가와시세간격차의결정요인분석 ( 부동산학보, 2017) 실학의관점에서바라본부동산윤리에관한고찰 ( 부동산학보, 2017) 주택가격변화가은행대출전략행태에미치는영향 : 기업대출의축소행태를중심으로 ( 국토연구, 2017) 금융위기이후자가가구의소득계층별주택자산효과 ( 국토연구, 2017) 소규모코하우징거주자의주거만족도영향요인에관한연구-서울시소행주 1~4호와구름정원사람들주택을사례로 ( 국토계획, 2017) 건물의경과연수가임대료에미치는영향 서울강남구비주거용건물의 1층임대료를중심으로 ( 국토계획, 2017) Housing demand and neighborhood choice with housing vouchers.(journal of Urban Economics, 2017.03) Housing choices and labor income risk.(journal of Urban Economics, 2017.03) Homeownership, housing capital gains and self-employment.(journal of Urban Economics, 2017.03) Household wealth in the euro area:the importance of intergenerational transfers, homeownership and house price dynamics.(journal of housing Economics, 2017.03) Immigration and housing: A spatial econometric analysis.(journal of housing Economics, 2017.03) The Right to Buy public housing in Britain: A welfare analysis.(journal of housing Economics, 2017.03) 86
2017. 04 Spring Vol. 17 KRIHS 부동산시장연구동향 국토연 ( 기본 ) 2016-26 부동산시장이슈분석과정책방안 (Ⅰ) : 신규주택수급전망을중심으로 An Analysis on Real Estate market issues and policy implications(i) : Focusing on New Housing Supply and Demand Forecast 변세일, 이수욱, 박천규, 이태리, 전성제, 김규식, 황관석, 최진도, 정경석, 최희욱, 김태환 올해우리나라부동산시장은과도한신규주택공급으로인한수급불일치문제와더불어증가하는가계부채문제와전월세난등다양한부동산시장이슈에직면 빅데이터분석, 문헌검토및관계자면담등을통해도출한지역별신규주택수급격차전망을핵심이슈, 즉연구의출발점으로하여이로부터파생되는부동산시장영향을분석 2016~2018년수급격차를분석하여지역별수급전망을한후, 지역별미분양주택의위험성진단, 지역별수급격차와매매가격및전월세가변화, 신규주택과다공급의부동산시장영향, 시공간모형을활용한지역부동산시장변화요인등에대해분석하고사례지역에대한주요지표를모니터링한결과를통합하여정책방안을제시 연구보고서 국토연기본 16-9 저소득층임차가구입지분석에근거한주거지원방안연구국토연기본 16-18 생애주기별주거소비특성을반영한정책과제연구국토연수시 16-58 금융빅데이터를이용한주택금융시장분석기초연구국토연수시 16-11 기업형민간임대주택사업단계별운영방안연구국토연수시 16-8 수도권주거이동에따른도시관리적대응방안국토연수시 16-17 기업형민간임대주택 ( 뉴스테이 ) 공급활성화를위한금융지원방안연구국토연수시 16-60 청년임차가구증가현상의국제비교연구국토연수시 16-46 고령장애인주거지원연구국토연수시 16-19 주거지원정책참여자간협력체계연구국토연기본 16-26 부동산시장이슈분석과정책방안 (Ⅰ) 국토연기본 16-28 부동산시장정책기반강화연구 (Ⅰ) 국토연기본 15-2 부동산간접투자상품시장활성화및경제적파급효과연구국토연기본 15-3 저성장시대청년층주거안정을위한정책방안연구국토연기본 15-10 건설공사참여자간불공정거래관행개선방안연구국토연기본 15-20 공공임대주택공급체계개선방안연구국토연기본 15-30 통일에대비한북한지역토지정책방향연구국토연기본 15-31 통일에대비한북한지역주택정책방향연구 87
부동산시장조사분석 부동산시장연구동향 국토연기본 15-32 지역부동산시장의미시적동태분석과정책시뮬레이션모형구축연구 (III) 국토연기본 15-33 부동산시장여건변화에대응한주거지재생효과분석시스템구축 (III) 국토연수시 15-01 세대간 세대내주거소비특성변화에대응한정책방안연구국토연수시 15-09 건설공사불공정행위평가지표연구국토연수시 15-19 입찰방법에따른공공공사발주표준계약조건정립연구국토연수시 15-20 생애최초주택구입가구의특성분석및정책시사점국토연수시 15-21 유주택전월세거주가구실태및정책적시사점국토연수시 15-23 부동산공시가격변화로인한지역간재정격차완화방안연구 국토정책브리프부동산개발환경변화에따른공공사업시행자의역할재정립방안 (2017.04.03.) 2017년주택시장영향요인분석과전망 (2017.03.20.) 미국저소득층주택세금감면 (LIHTC) 프로그램참여주체의역할과시사점 (2017.03.08.) 건설시장여건변화에대응한건설업역체계합리화방안 (2017.02.20.) 생애주기별주거소비특성을반영한주거지원방안 (2017.02.13.) 상업용부동산정보체계구축및운영방안 : 싱가포르와미국사례를중심으로 (2017.01.26.) 건설산업선진화를위한직접시공의무제합리화방안 (2017.01.19.) 주거정비사업효과분석시스템 (HR-EAS) 의구축과활용도제고방안 (2016.7.25.) 2016년주택인허가물량전망과시사점 (2016.6.20.) 지역부동산시장의차별적변화와시사점 (2016.5.30.) 해외공공지원주택변화추이와시사점 (2016.5.11.) 건설공사참여자간불공정거래관행개선방안 (2016.4.18.) 주택시장행태분석과시사점 (2016.4.11.) 청년주거문제완화를위한주택정책방안 (2016.4.4.) 최근부동산시장관련연구서베이 한국경제의저성장국면이계속됨에따라청년층의고용과주거관련문제들이발생하고있으며이러한사회문제는저출산등사회의구조적불안요인을가속화하는한원인이되고있는상황이다. 이에청년층과신혼가구의주택관련문제를다룬최근의논문을소개한다. 신혼가구의주택소비에나타나는세대간자산이전과성별효과 이길제, 최막중 ( 주택연구 ) 본연구는세대간자산이전의보편적인경제논리와한국의고유한사회문화적요소를동시에고려하여, 신혼가구의주택소비에있어세대간자산이전이어떻게이루어지고있는지를실증적으로규명하는데목적이있다. 연구를위한 88
2017. 04 Spring Vol. 17 자료는 한국노동패널조사(KLIPS)에서 추출되며, 분석모형으로는 다중회귀모형과 경로모형을 사용하였다. 실증분석의 결과, 선행연구에서와 같이 부모가구의 순자산이 결혼 후 분가한 자녀가구의 거주부동산 자산에 유의미한 양(+)의 영향을 미치는 세대간 자산 이전 효과를 확인하였다. 또한 세대간 자산 이전이 주로 자녀에 대한 부모의 직접적인 물질적 지원의 경로를 통해 이루어진다는 점과, 자녀의 거주부동산 자산 형성에 미치는 영향력에 있어 부모의 순자산은 자녀의 항상소득, 총부채와 거의 동일한 중요성을 지니고 있음을 확인하였다. 무엇보다 본 연구를 통해 처음으로 규명된 것은 부모의 순자산이 자녀의 거주부동산 자산에 미치는 영향이 여성집단에 비해 남성집단에서 더욱 중요하게 나타나는 성별효과(Gender effect)이다. 즉, 남성집단에서는 부모의 순자산이 자녀의 항상소득보다 더 큰 영향력을 행사하는데 비해 여성집단에서는 자녀의 항상소득이 부모의 순자산보다 더 큰 영향력을 갖고 있다. 이러한 남녀집단간 비대칭성은 가족주의적 문화와 함께 부거제 등의 전통으로 인해 남녀 및 남녀 부모의 역할을 구분해 온 한국의 사회문화적 특성이 반영된 결과로 볼 수 있다. 패널자료를 이용한 청년층 임차가구의 자가 전환 결정요인 분석 이소영, 정의철(주택연구) 본 연구는 청년층 임차가구의 자가 전환 결정요인을 분석하였다. 한국노동패널 자료를 이용하여 2004년에 가구주 연령이 만 20세~39세인 임차가구를 선정하고 2014년까지 이들의 주택점유형태를 추적한 패널자료를 구축하여 이산적 위험률 모형을 추정하였다. 가구의 관찰되지 않는 이질적 특성을 통제하기 위하여 확률효과를 고려하였다. 주요 분석결과로 먼저 가구주의 연령 코호트 효과가 자가 전환 위험률에 존재하고 있었다. 가구주 연령이 높은 가구일수록 자가 전환 위험률이 상대적으로 낮게 추정되었다. 이는 청년층 임차가구의 가구주 연령이 높을수록 자가 전환 시점이 늦어지고 임차 거주가 고착화 될 수 있음을 의미한다. 또한 항상소득이 자가 전환 위험률에 미치는 영향은 다른 변수에 비해 매우 크게 나타났다. 이러한 결과는 청년층 가구가 겪고 있는 고용 불안과 낮은 임금 등이 장기적으로 청년층 임차가구의 자가 전환에 커다란 장애요인이 될 수 있음을 시사한다. 또한 자가 전환에 양(+)의 영향을 미치는 자산의 축적에도 부정적 효과를 발생시킬 것이다. 한편 표준가구만을 대상으로 추정한 결과, 고등학생 이하 자녀의 존재와 출현이 청년층 임차가구의 자가 전환에 유의한 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 자녀의 출산과 양육 및 높은 교육비가 청년층 임차가구의 주택 구입 여력을 낮추는 방향으로 작용하고 있음을 간접적으로 보여준다. 정리 : 최진, 오민준 89
두리공원한금남교햇무리교대표전화 044-960 - 0114 국토연구원세종시이전안내 국토연구원이 2017 년 1 월 세종시신청사로이전하였습니다. 정부세종청사 정부세종청사 * 직원전화번호 ( 당초 ) 031-380 - 내선번호 ( 변경 ) 044-960 - 내선번호 대교세종고속시외버스터미널 세종시청 아파트신축중 한국법제연구원 금강 한국조세재정연구원 근린 KDI 세종국책연구단지 대전 대평리 30147 세종특별자치시국책연구원로 5 ( 반곡동 ) 국토연구원