2017. 11. 9. Global Professional Research Partner CERIK 2 0 1 8 년 주택 부동산시장전망 한국건설산업연구원 연구위원허윤경 부연구위원김천일 Copyright CERIK 2017
Table of Contents I. 2017 년하반기동향및특징 II. 2018 년전망의주요변수 III. 2018 년전망및시사점
장기 수도권, 4 년반하락, 4 년반상승 가격 변동률 지수 전고점대비 8.6% 상승 8.00 160.0 Peak 08 년 7 월 6.00 150.0 140.0 3.0% 4.6% 4.4% 4.00 7.9% 5.5% 2.00 130.0 0.00 120.0 8 월잠정치전월비 0.08% 상승 -2.00 110.0-4.00-15.2% 28.1% 100.0-6.00 주 : 지수는 2017 년 7 월치까지발표되었고 8 월변동률은잠정치로발표됨. 자료 : 국토교통부, 수도권아파트실거래가격지수 2
장기 지방, 2017 년들어등락 가격 190.0 변동률 지수 0.4% 3.00 180.0 5.5% 5.6% 6.1% 1.8% 2.50 170.0 2.00 160.0 8 월잠정치전월비 0.17% 하락 1.50 1.00 150.0 0.50 140.0 0.00 130.0-0.50 120.0 4 년 : 20.3% -1.00 110.0 8 년 : 62.3% -1.50 100.0-2.00 주 : 지수는 2017 년 7 월치까지발표되었고 8 월변동률은잠정치로발표됨. 자료 : 국토교통부, 지방아파트실거래가격지수 3
단기 8.2 대책이후, 수도권지방엇갈려 가격 수도권, 지방모두전년비해호조세 1~10월까지주택종합수도권 1.85%, 지방 0.67% 상승 8.2대책이후, 수도권 10월상승폭다시확대, 지방상승폭지속둔화 강남권역주택종합매매가격변동률 : 8 월 0.56% 9 월 0.02% 10 월 0.29% < 수도권주택종합매매월간변동률추이 > < 지방주택종합매매월간변동률추이 > (%) 0.60 5 년평균 2015 년 2016 년 2017 년 (%) 0.35 5 년평균 2015 년 2016 년 2017 년 0.50 0.30 0.40 0.35 0.39 0.25 0.20 0.30 0.20 0.10 0.02 0.21 0.29 0.16 0.20 0.15 0.10 0.05 0.00 0.01 0.04 0.09 0.08 0.12 0.10 0.07 0.00-0.05-0.10 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 -0.10 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 자료 : 한국감정원, 전국주택가격동향조사 자료 : 한국감정원, 전국주택가격동향조사 4
8 월가격변동률 9 월가격변동률 단기 8.2 대책이후, 서울거래량급감 거래 < 거래일기준서울아파트거래량증감률 > 8월 9월 서울 -53.4-50.1 강남구 -64.0-48.0 강동구 -67.2-67.9 강북구 -32.0-46.3 강서구 -60.0-62.6 관악구 -36.0-23.8 광진구 -55.7-32.2 구로구 -41.3-42.6 금천구 -37.1-54.9 노원구 -63.9-61.9 도봉구 -51.1-61.1 동대문구 -25.2-42.3 동작구 -57.0-54.9 마포구 -56.0-53.6 서대문구 -29.5-34.4 서초구 -52.5-38.8 성동구 -60.0-47.0 성북구 -30.1-43.7 송파구 -68.8-40.9 양천구 -65.9-58.4 영등포구 -59.1-38.2 용산구 -59.8-61.6 은평구 -39.9-57.6 종로구 -44.9-35.0 중구 -50.0-36.6 중랑구 -37.9-41.4 강동구 8.2 대책이후거래량감소세 강남구 노원구송파구 양천구 서초구 중랑구강북구 2-70 -60-50 -40-30 -20 8 월거래증감률 주 : 전년동기비. 2017 년 11 월 1 일검색자료 : 한국감정원전국주택가격동향조사 ; 국토교통부실거래가공개시스템의실거래가다운로드 11 월 1 일기준, 8 월서울거래량은 53.4% 감소 강남 3 구의거래량감소폭은 9 월들어줄어 60 일신고기간으로아직신고되지않은물량다수 강서구 존재. 최종거래량감소폭은축소예상 < 거래일기준서울아파트거래량증감률 > 성북구 서대문구 동대문구 7 6 5 4 3 강동구 강서구 노원구 용산구 도봉구 강남구 동대문구 송파구 서초구 서대문구 중구 광진구 관악구 성북구중랑구 2-70 -60-50 -40-30 -20 9월거래증감률 7 6 5 4 3 5
분양 초기분양률오히려상승 상품 8.2 대책에도수도권, 기타지방초기분양률개선 분양인기로일부청약경쟁률 100:1 넘는단지존재하나, 27.8% 는청약미달 수도권민간아파트초기분양률회복세, 지방광역시높은수준에머물다소폭하락세 규모별로는 60m2이하분양가상승주도 <1~10 월청약경쟁률분포 > ( 단위 : 단지, %) < 민간아파트초기분양률추이 > < 전국규모별m2당평균분양가격 > ( 단위 : 만원 ) 구분 단지수 비율 청약미달 87 27.80 1:5 이하 114 36.42 100 95 90 85 330 320 310 전체규모 전용면적 60 m2이하 1:10 이하 37 11.82 1:50 이하 47 15.02 1:100 이하 10 3.19 1:100 초과 18 5.75 80 75 70 65 60 55 전국수도권 5대광역시 + 세종시기타지방 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 300 290 280 270 260 전체 313 100.0 '15 '16 '17 자료 : 금융결재원 자료 : 분양기간 3 개월초과 6 개월이하 자료 : 주택도시보증공사 자료 : 주택도시보증공사 6
토지 토지, 단독주택강세지속 상품 토지가격상승세, 거래증가세확대지속 4년연속 2% 초과상승, 1~9월 2.92% 상승 (2016년 1~9월 1.97% 상승 ) 토지거래량, 1~9월필지수기준 14.5% 증가, 면적기준 2.9% 증가 ( 전년동기비 ) 아파트약세지역에서도단독주택은도시재생기대감등으로상승 < 전국토지가격지수추이 > (2016.12.1=100) < 주택유형별 2017 년 1~10 월매매가격변동률추이 > 105 변동률 지수 1.00 0.50 3.50 3.00 2.83 100 95 17.3% 상승 0.00-0.50 2.50 2.00 1.50 2.12 1.86 2.14 90 85 2.0% 2.4% 2.7% -1.00-1.50-2.00-2.50 1.00 0.50 0.00-0.50 0.88 80-3.00-1.00-1.50 아파트연립주택단독주택 -1.20 수도권 5 대광역시 8 개도 자료 : 국토교통부 자료 : 한국감정원, 전국주택가격동향조사 7
지역 지역별온도차확대 지역별차별화심화, 서울, 세종, 부산등강세 지역 재고시장 : 서울, 세종, 부산, 강원 2% 초과상승 ( 서울세종이외는부산강서, 사하, 강원강릉, 동해속초, 전남여수, 경남진주강세 ) 신규시장 : 서울, 부산, 대구, 광주, 대전, 세종청약경쟁률 10 : 1 넘어서나 10 월 들어서는크게낮아져 <1~10 월수도권주택종합매매가격변동률 > 자료 : 한국감정원, 전국주택가격동향조사 <2017 년 1~10 월매매가격변동률추이 > 주택종합 아파트 단독주택 연립주택 전국 1.23 0.93 2.19 0.85 서울 2.65 3.38 2.39 1.53 인천 1.21 1.29 1.61 0.82 경기 1.42 1.54 1.54 0.86 부산 2.33 2.23 3.57 1.04 대구 0.82 0.18 2.78 0.13 광주 1.20 0.69 3.01 1.01 대전 1.14 1.11 1.61 0.31 울산 -0.67-1.56 1.80-0.46 세종 4.17 4.37 4.04 0.65 강원 2.17 2.25 2.20 1.29 충북 -0.38-1.68 1.90-0.68 충남 -0.38-2.17 1.87-0.26 전북 1.64 1.24 2.19 0.82 전남 1.94 1.79 2.20 0.23 경북 -0.62-3.39 2.26-1.11 경남 -1.08-2.77 2.14-1.36 제주 1.27 0.54 2.55-0.23 자료 : 한국감정원, 전국주택가격동향조사 <1~10 월전체청약경쟁률 > ( 단위 : 대 1) 1~2순위 전국 12.93 서울 14.77 인천 3.76 경기 6.00 부산 54.47 대구 81.29 광주 17.56 대전 20.16 울산 5.22 세종 48.57 강원 5.83 충북 1.53 충남 0.61 전북 6.89 전남 2.05 경북 2.73 경남 6.43 제주 6.18 자료 : 금융결재원 8
결산 호가는유지되나, 공급은감소중 수도권 지방 가격 (1~10월) ( 매매 ) 1.85% 0.67% ( 아파트 2.12% ) ( 아파트 0.19% ) ( 전세 ) 1.28% 0.01% ( 보합 ) 8.2 대책 이후 관망세 거래 (1~9 월 ) 2.4% 1.8% 2016 년주택매매거래량 105.3 만건 지역별 공급 (1~9 월전년대비증감 ) 인허가 11.7% 분양승인 27.4% 준공 9.0% 13.0% 36.9% 16.4% 상품별 차별화 9
Table of Contents I. 2017 년하반기동향및특징 II. 2018 년전망의주요변수 III. 2018 년전망및시사점
변수 리스크의현실화가능성과영향력 1 Risk 유동성축소 기준금리인상과총량관리목표치의영향 2 Risk 수요위축 수요형태별 ( 무주택 / 교체 / 투자 ) 영향 3 Risk 준공증가 총량적, 시장참여자별리스크확인 11
거시 2018 년거시경제, 이견커 중국과의갈등은봉합되는분위기나, 북핵 미국과의 FTA 재협상등리스크적지않아, 2018년전망기관별이견커 10월금통위, 기준금리인상시기임박시사 해외 IB들도 11월연내인상전망기관다수, 다만, 연준의장온건파선임은비교적안정적상승속도를기대케함. 기초 <2018 년경제성장률전망치 > 3.0 2.9 2.5 2.5 현대연 (9/29) IMF(10/10) LG연 (10/12) 한은 (10/19) 자료 : 각기관, ( ) 은발표날짜임. < 주요투자은행의한국은행기준금리전망치 > 인상폭 2018년말 IB 2017년 11월 2018년 1분기 2018년 2분기 기준금리예측치 씨티 0.25%p 1.75% JP모건 0.25%p 1.50% BoAML 0.25%p 1.75% 모건스탠리 - - - 1.25% 바클레이스 0.25%p 1.50% 골드만삭스 0.25%p 2.00% 스탠다드차타드 0.25%p 1.50% 노무라 0.25%p 0.25%p 1.75% 크레디아그리꼴 0.25%p 1.75% HSBC 0.25%p 1.75% 주 : 인상의구체적시기는내년 2분기까지만확인됐음. 출처 : 해외IB 10곳중 7곳 "11월한은금리인상 " 내년말 2% 전망도, 연합뉴스, 2017.10.29. 12
정책 가계부채종합대책과주거복지로드맵 기초 총량 : 가계부채증가율연평균증가율 (8.2%) 수준이내유도 수요 : 新 DTI 도입, 주택담보대출의원리금모두반영하고만기제한 내년 1 월부터기존 DTI 가적용되던수도권과조정지역도입 수요 : 부동산임대업자대출에대해서도여신심사가이드라인도입하여임대소득대비이자비용비율등을참고지표로운영계획 공급 : 주택도시보증공사중도금대출보증요건축소 내년 1월부터수도권, 광역시, 세종시의 HUG 중도금대출보증한도를기존의 6억에서 5억으로조정하고보증비율을 90% 에서 80% 로축소 新 DTI 도입과부동산임대업자대출규제강화등은주택담보대출 2 건이상보유한다주택자에게적용됨에따라주거복지로드맵 발표이후종합적판단필요 13
금리 금리인상, 주택가격하방압력 Risk 1 점검 이근영외 (2016), CD 금리 1%p 상승하면전국아파트매매가 6개월후 1.69%p 하락효과추정 금리가낮을때와높을때금리인상에따른주택가격상승효과는다름. 금리상승이 1%p보다낮게형성된다면, 시차및연구당시에비해낮은현재금리수준을감안할때내년주택가격에미치는영향은축소될것으로판단됨. 5.5 5.0 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 <COFIX 금리추이 > ( 단위 : %, bp) 190 스프레드 ( 우측 ) COFIX금리주택담보대출금리 180 170 160 150 140 130 120 110 <CD 금리 1%p 상승이아파트매매가및전세가에미치는영향 > 점유형태 매매가 지역 금리상승이후 ( 단위 : %p) 0 개월 6 개월 12 개월 24 개월 전국 0.004-1.687-2.389-2.626 서울 -0.050-2.031-3.064-3.017 강남 -0.016-2.046-3.025-2.877 전국 -0.026-2.667-3.305-3.326 1.5 100 전세가 서울 -0.101-3.750-4.967-4.462 1.0 90 강남 -0.031-3.609-4.754-4.272 자료 : 전국은행연합회, 한국은행경제통계시스템 주 : CD 금리상승이후누적아파트가격변동률을의미함. 자료 : 이근영, 김남현 (2016), 금리와주택가격, 경제학연구, 64(4): 45-82. 14
총량관리 주담대등총량적연체율안정적 9 월주담대연체율 0.18% 역사상최저치유지 Risk 1 점검 7 월집단대출연체율 0.22% 불과. 신용카드연체율은전년연말저점형성후상승 2017 년 2Q 가계여신부실채권 1.6 조원으로지속감소 ( 부실채권신규발생도감소 (0.6 조원 0.5 조원 )) 수도권내에서도연체율의지역별편차존재 ( 외곽지연체율높아 ) 2.00 1.80 1.60 1.40 1.20 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00 < 주택담보대출관련연체율추이 > 1.98 주담대 집단대출 KCB 0.22 0.18 < 연체율분포 (2017 년 8 월 )> 주 : 주담대와집단대출은금융감독원보도자료상연체율로국내은행의원화대출연체율 (1 개월이상원리금연체기준 ) 이며 KCB 는 KCB 가보유한카드대출을포함한 30 일이상연체율로분기기준임. 자료 : 금융감독원보도자료, KCB, k-atlas 솔루션 주 : KCB가보유한카드대출을포함한 30일이상연체율기준이며지역은차주의우편물소재지임. 자료 : k-atlas 솔루션 15
총량관리 가계증가액목표치 100 조원상회 가계부채증가율목표치 7.2%~7.7% 수준 장기평균 8.2% 의 0.5~1.0%p 낮은수준목표 내년가계신용증가액목표치는 2015 년수준인 107~116 조원추정 2017 년 7.7~8.2% 목표 : 107~114 조원, 2018 년 7.2~7.7% 목표 : 107~116 조원 Risk 1 점검 < 가계신용분기별증가율추정 > < 연간가계신용증가액추정 > ( 단위 : 조원 ) 13.0 12.0 11.0 10.0 9.0 8.0 7.0 6.0 11.6 11.1 10.4 160.0 140.0 120.0 100.0 80.0 60.0 40.0 67.2 73.0 47.6 55.2 66.2 117.8 139.4 107~116 5.0 20.0 4.0 0.0 주 : 전년동기대비자료 : 한국은행 주 : 2017 년과 2018 년은목표치에기반한한국건설산업연구원의추정치임. 자료 : 한국은행 16
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2011 2012 2013 2014 2015 2016 수요 수도권신규차입구매자 30%, LTV 50% 이상 Risk 2 점검 주택구매자의주택가격대비대출액비중은 2014 년이후증가추세 당해년신규거주주택구입자중차입자의 LTV 추이는전국적으로 2014년이후증가세 2016년수도권거주주택차입자중 LTV 50% 이상비중은 30.0% 수준 2016년지방거주주택차입자중 LTV 60% 이상비중은 20.5%, 증가추세 금융규제강화로일부신규진입수요층제약가능성존재 45 43 41 39 37 < 지역별 주택구입년도별차입자의평균 LTV> 38.3 37.8 39.2 36.0 40.3 39.7 39.0 38.5 38.4 37.6 41.5 44.8 43.2 41.8 43.0 40.6 39.5 45.7 39.2 38.9 40.6 38.3 40.2 42.5 < 지역별 주택구입년도별차입자상위 LTV 비율 > 35 30 25 20 15 29.4 26.9 30.8 23.7 31.8 30.0 16.5 14.3 15.6 15.4 12.8 수도권 : LTV 50% 이상비율 지방 : LTV 60% 이상비율 20.5 35 10 수도권 5 개광역시기타지방전국 수도권 지방 자료 : 국토교통부, 2016, 주거실태조사마이크로데이타 자료 : 국토교통부, 2016, 주거실태조사마이크로데이타 17
수요 교체수요노후주택거주로압력존재 Risk 2 점검 주택의지속적인노후화로교체수요압력존재 자가거주자중 20년이상된주택에거주하는비율 43.5%, 30년초과 17.5%, 지방노후주택자가거주비중높음 경과연수 26년이지나서는주거불만족비율이 20% 육박 < 자가점유주택의노후도 > < 주택의경과연수별주택만족도 > 100 100.0 9.7 20.7 23.9 80.0 50 27.1 28.0 24.5 잘모르겠음 30년초과 30년이하 20년이하 10년이하 60.0 40.0 20.0 매우만족대체로만족약간불만족매우불만족 0.0 0 수도권광역시시도 주 : 2016 년주거실태조사상의주거점유형태가자가거주인경우의주택노후도임. 자료 : 국토교통부, 2016, 주거실태조사마이크로데이타 자료 : 국토교통부, 2016, 주거실태조사마이크로데이타 18
수요 주택재고중 40% 다주택자소유 2015 년이후다주택자크게증가 Risk 2 점검 2015년이후신규진입한다주택자크게증가 (2건이상보유한개인 15.9만명증가 ) 주택재고중다주택자소유주택 40% 상회할듯 ( 주거실태조사 2016년자가보유율 59.9%, 일반가구 소유주택수대비 1 건소유가구수비율 56.3%) 세종, 제주, 충남, 강원, 인천, 서울, 부산순으로다주택자비중높을것으로추정 < 보유물건수별주택보유개인증가인원 > ( 단위 : 만명 ) < 일반가구소유주택수대비 1 건소유가구수의비율추정 (2015 년 )> 50 45 40 35 30 25 20 15 10 1 건 2 건이상 36.6 6.1 30.5 39.4 15.9 25.1 2.7 22.4 23.5 65.0 60.0 55.0 50.0 45.0 61.1 다주택자 비중높은지역 56.3 53.6 51.7 51.2 45.2 5 40.0 0 2013 년 2014 년 2015 년 주 : 국내거주외국인제외, 민간임대사업자중개인은포함. 자료 : 통계청, 주택소유통계 주 : 1건소유가구가당해지역주택소유를가정할때, 1가구1주택가구가전제주택재고에서차지하는비중을의미함. 자료 : 통계청, 주택소유통계 19
수요 개인의투자상품 부동산선호유지 Risk 2 점검 자산시장강세, 개인투자상품으로부동산선호금융상품보다높아 안정적수익률, 낮은변동성 ( 리스크 ), 용이한접근성 부동산보유가구증가, 자산중부동산비중다시상승 부동산보유가구지속증가, 2016 년 68.5% 까지상승 ( 거주주택, 이외부동산, 계약금등모든부문증가, 소득 3~4 분위부동산보유가구비율증가폭커 ) 자산중부동산비중증가 (2012 년 69.6% 2013 년 67.5% 2014 년 67.6% 2015 년 68.2% 2016 년 69.2%) 2,400 2,200 2,000 1,800 1,600 < 코스피및전국아파트실거래가지수추이 > (2006 년 1 월 = 100) 170.0 160.0 150.0 140.0 130.0 < 부동산자산별보유가구비율 > 2012년 2013년 2014년 2015년 2016년 p) 부동산 66.1 66.4 67.7 68.2 68.5 거주주택 56.7 56.3 57.8 58.8 59.6 1,400 1,200 1,000 코스피 아파트실거래가 120.0 110.0 100.0 거주주택이외부동산 계약금및중도금 31.3 32.9 33.3 33.0 32.1 2.0 2.4 2.8 3.2 4.2 자료 : 한국거래소, 국토교통부 자료 : 통계청, 가계금융 복지조사 ( 패널 ) 20
수요 양호사업장중심분양수요지속 프리미엄형성가능여부에따라분양수요갈릴듯 Risk 2 점검 서울은평구사업장은 8.2대책이후에도분양가대비 15% 수준의프리미엄유지 경남창원시사업장은분양이후에도프리미엄발생하지않은반면, 준공시일부마이너스프리미엄발생하며리스크확대 양호사업장의분양가조정으로수분양자의적정수익률을확보시키는효과도발휘 < 서울은평구 A 단지분양 입주권거래추이 > 분양 : 2015 년 12 월, 준공 : 2018 년 12 월, 전용 85 m2, 10 층이상거래건 < 경남창원시 B 단지분양권거래추이 > 분양 : 2015 년 4 월, 준공 : 2017 년 10 월, 전용 85 m2, 10 층이상거래건 70,000 ( 단위 : 만원, 개월 ) ( 단위 : 만원, 개월 ) 32,500 65,000 2017 년 9 월 32,000 31,500 60,000 2017 년 10 월 31,000 30,500 분양가 55,000 50,000 분양가 30,000 29,500 29,000 28,500 45,000 0 5 10 15 20 분양 주 : 2017 년 11 월 1 일검색 (2017 년 10 월 31 일신고건까지 ), 거래일기준자료 : 국토교통부실거래가공개시스템의분양입주권 ( 매매 ) 실거래가다운로드 34 준공 28,000 0 5 10 15 20 25 30 분양 주 : 2017 년 11 월 1 일검색 (2017 년 10 월 31 일신고건까지 ), 거래일기준자료 : 국토교통부실거래가공개시스템의분양입주권 ( 매매 ) 실거래가다운로드 준공 21
공급 아파트준공, 전년대비 17% 증가 Risk 3 점검 < 연간아파트준공추이 > ( 단위 : 호 ) 450,000 44.3 400,000 수도권광역시기타지방 2000~2017 년평균 37.9 16 만호 19.6% 증가 ( 전년대비 ) 350,000 29.4 만 58.3% 증가 300,000 26.5 29.3 ( 최근 5 년평균대비 ) 250,000 17.9 200,000 150,000 22 만호 29.0% 증가 100,000 ( 전년대비 ) 89.2% 증가 50,000 ( 최근 5 년평균대비 ) 0 주 : 국토교통부는공부상의날짜를기준으로준공을발표함. 부동산114 의입주는준공과동일한개념이나입주로표현하고있음. 조사하는기관의방식에따른차이가존재하나준공으로통칭함. 자료 : 부동산114 22
공급 전세가격에직접적영향 40 만호상회아파트준공은 1990 년대이후처음 준공증가 전세가안정, 준공감소 전세가상승 1990년대매매선행하여하락, 2000년대이후전세선행하락 Risk 3 점검 50.0 < 연간전국아파트준공물량과전세가격추이 > ( 단위 : 만호, %) 아파트 _ 준공아파트 _ 전세종합 _ 전세 30.00 40.00 30.00 < 연간아파트매매가격과전세가격추이 > 매매전세 45.0 20.00 20.00 40.0 35.0 30.0 10.00 0.00 10.00 0.00 25.0-10.00-10.00 20.0-20.00-20.00 15.0-30.00-30.00 자료 : kb 국민은행, 부동산 114 자료 : kb 국민은행 23
공급 중도금대출해지와잔금납입, 동시발생 Risk 3 점검 준공시대규모자금이동, 공급자, 금융권, 주택시장에영향미쳐 준공시, 중도금대출해지와잔금 ( 분양가의 40~50%) 납입동시발생 < 분양대금과보증구조 > 개발자의 잔금 50~40% 관리비와수익 평균분양가 2.3 억 m2당 270 만원 (2015 년 11 월평 균 )*85 m2 ) 분양보증 부동산 114 기준의 2018 년아파트 중도금 40 ~ 50% 중도금대출 보증 ( 준공 ) 분양형준공물량, 38.6만호 중도금 ( 분양가의 50%) 44조원 + 잔금 ( 분양가의 40%) 36 조원 계약금 10% 80 조원규모자금이동추정 주 : 일반적인사례도식화, 개별사업장마다달라질수있음. 24
공급 경북, 충남, 경남역전세리스크확대 2 년간전세가격상승률빠르게둔화, 역전세가능성확대 역전세 (2년전전세가격보다하락 ) 발생하면임대인추가자금필요 10월기준아파트, 세종 (-6.1%), 경북 (-4.4%), 충남 (-3.5%), 경남 (-2.0%), 대구 (-1.9%) 역전세발생 국지적으로울산동구 (-9.7%), 전북군산 (-0.3%), 전남나주 (-0.9%), 경기과천 (-0.1%) 도발생 매매가격대비전세가격비하락, 신규임대인자기자본투입비율 <2년간아파트전세가격변동률 > < 아파트매매가격대비전세가격비율 > 35 80.0 수도권 30 75.0 지방 25 70.0 20 65.0 15 60.0 10 55.0 5 0 5.8 1.3 50.0 45.0 40.0-5 35.0 수도권광역시기타지방 37 Risk 3 점검 74 72 자료 : 한국감정원, 전국주택가격동향조사 자료 : 부동산 114 25
180 160 140 120 100 공급 80 60 40 20 < 전국주택의연도별분양형준공과매매거래량추이 > ( 단위 : 만호, 배 ) 3.5 거래량감소불가피해영향받을듯 분양형준공대비과거매매거래량 2.2~3.7 배수준형성 2012 년, 매매거래량 74 만건, 분양형준공 34 만건, 준공대비거래 2.2 배로가장낮아 주거종합계획상 2016 년준공 57.4 만호 ( 아파트 39.1 만호 ) 2018 년준공 60 만호 상회할듯 ( 보수적으로 5% 증가예상, 아파트준공 16.5% 증가예측 ) 2018 년매매거래량 100 만건상회해야과거수준의자금이동가능할듯 분양형주택의준공 (B) 매매거래량 (A) A/B 2.7 3.3 3.7 2.2 2.4 2.7 3.0 2.4 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 120 100 80 60 40 20 < 준공물량및매매거래량추정 > 주택준공분양형주택준공매매거래량 Risk 3 점검 ( 단위 : 만호 ) 0 1.5 0 2013 년 2014 년 2015 년 2016 년 20017 년 2018 년 주 : 분양형주택은국토교통부준공물량중민간및공공분양물량의합임. 자료 : 국토교통부 주 : 2017년과 2018년은추정치임. 분양형주택준공은전체주택준공의 85% 적용함. 매매거래량은분양형주택준공의 2.2배 ( 과거시계열최소수준 ) 적용함. 자료 : 국토교통부 26
공급 잔금과정에서일부차입제약 Risk 3 점검 집단대출개설계좌중 16% 증액하여주담대대출실행추정 통상준공이후 3개월후집단대출만기, 2017년하반기준공물량의만기시기가 2018년상반기일가능성높아 2018년집단대출해지물량상당할듯 집단대출해지이후신규대출을개설하는경우는 36.2%, 증액이이루어지는경우 ( 분양가대비대출비율 40~50% 상회 ) 는 16.0% 수준추정 ( 중도금대출옵션으로집단대출무이자, 이자후불제 등이적용되어왔다는점에서집단대출이개설되었을가능성은상당히높음.) < 집단대출해지및해지예정인원추이 > ( 단위 : 명 ) < 집단대출해지일의신규대출개설및대출액증감비율 > 40,000 35,000 45.0 36.2 39.7 36.8 30,000 31.1 25,000 30.0 20,000 15,000 10,000 15.0 감액 동일 증액 5,000 0 0.0 16.0 16.0 14.7 16.7 전국수도권광역시기타지방 주 : 2017 년 8 월까지는집단대출해지실적인원이며 9 월부터는 8 월말유효계좌를대상으로만기시점별예정인원임. 4~5 차례대출이실행되는집단대출의특성상일부누락및중복발생가능성은존재함. 자료 : KCB, k-atlas 솔루션 주 : 2011년 1월부터 2017년 7월까지집단대출해지일에신규대출을개설한경우를추출 (' 집단대출해지일 = 대출개설일 ) 하여분석함. 자료 : KCB, k-atlas 솔루션 27
공급 잔금, 단기유동성에미치는영향커 Risk 3 점검 최근들어대형건설사유동성소폭악화 KOSPI 건설업 (31개사) 에포함된회사의유동비율이 2016년 3Q 이후감소추세 ( 자산 ( 유동자산및매출채권 ) 은감소하고, 부채 ( 유동부채및단기차입 ) 은증가추이 ) 잔금미납및지체는공급자유동성악화에영향미쳐 잔금리스크, 매입채무증가 단기차입증가로이어질듯 7개건설사, 2015년이후매입채무증가, 2016년이후단기차입증가 140 135 130 125 < 분기별 KOSPI 건설업유동비율추이 > 137.5 135.4 130.6 125.5 128.4 124.2 10.00 8.00 6.00 <6 대건설사매입채무및단기차입합계추이 > ( 단위 : 조원 ) 단기차입 매입채무 120 123.7 123.4 4.00 115 2.00 자료 : FNGUIDE 주 : 대우건설, GS 건설, 대림산업, 현대건설, 현대산업, 포스코건설자료 : FNGUIDE 28
Table of Contents I. 2017 년하반기동향및특징 II. 2018 년전망의주요변수 III. 2018 년전망및시사점
종합 가격보다공급물량에하방압력커 공급 매매 Risk 1 유동성축소 금리 : 상승하지만속도는안정적 관망세 총량관리 : 100 조원상회증가가능 Risk 2 수요위축 총량적 : 차입제약커위축불가피수요별 : 교체압력및투자등일정수요존재 양호상품수요집중 Risk 3 준공증가 총량적 : 전세하방, 대규모자금이동부담 참여자별 : 역전세, 거래감소등현금흐름악화 30
전망 인허가 40 만호, 분양 25 만호 2018 년 40 만호수준예상 공급 인허가 수요위축, 공급자금융어려움 ( 협약어려움, 보증한도축소등 ), 토지부족등으로공급물량은전국적으로감소폭이커질것으로전망 <2018년주택인허가전망 > ( 단위 : 호 ) 구분 2013년 2014년 2015년 2016년 2017년 2018년 합계 440,116 515,251 765,328 726,048 550,000 400,000 공공부문 79,619 63,320 76,428 75,802 80,000 90,000 민간부문 360,497 451,931 688,900 650,246 470,000 310,000 자료 : 국토교통부, 2017~2018 년은한국건설산업연구원전망치임. 2018 년분양 ( 승인 ) 물량은 25 만호수준으로전망 분양 <2018 년주택분양 ( 승인 ) 전망 > ( 단위 : 호 ) 구분 2013 년 2014 년 2015 년 2016 년 2017 년 2018 년 전국 298,851 344,887 525,467 469,058 340,000 250,000 자료 : 국토교통부, 2017~2018 년은한국건설산업연구원전망치임. 31
전망 전국매매및전세 0.5% 하락 가격 금리상승압박, 수요위축, 준공증가등하방압력커, 상고하저예상 수도권은서울과외곽지역의온도차, 서울주거용부동산안전자산인식강화 기타지방아파트를중심으로하락세, 토지, 단독주택은강세지속 다만, 주거복지로드맵정책에따른변동성존재 전세가격은준공증가로전국적안정세 지방의역전세문제확대될가능성존재하나, 매매전환수요위축으로일부완충 관망세확대및수요위축등으로기존주택거래량감소불가피 < 2018 년주택가격전망 > ( 단위 : 전기말대비, %) 구분 2015 년 2016 년 2017 년 1/4 분기 2/4 분기 3/4 분기 4/4 분기 e) 연간 e) 2018 년 e) 전국 3.6 0.7 0.1 0.5 0.6 0.1 1.3-0.5 매매 수도권 3.4 1.3 0.1 0.7 0.8 0.2 2.0 0.0 지방 2.7 0.2 0.1 0.2 0.3 0.0 0.7-1.0 전세전국 4.9 1.3 1.2 0.2 0.2 0.0 0.6-0.5 주 : 주택가격은한국감정원의주택종합매매가격지수를활용하였음. 2017 년 4 분기와 2018 년은한국건설산업연구원전망치임. 32
시사점 주택거래및분양감소파급력커 정책 주택가격이하락하면거래가감소한다는다수의연구존재 Stein, 1995; Genesove and Mayer, 2001; Leung and Fung, 2005; Engelhardt, 2003; Selsen, 2003; 허윤경외, 2008 등 주택가격하락에따른유동성제약발생, 소유자의손실회피행태등원인은다양하게설명되며, 선후행성과시차에대한논의는여전히진행중 주택거래및분양물량감소는재정, 서민경제, 고용등국민경제전반에영향커 거래량감소는취득세비중높은지방재정에직접적악영향 부동산거래와연관성이높은업종은전력수도, 통신등기간산업과대부분서민들의경제활동과연관성이높은서비스산업 ( 건축보수업종, 부동산중개, 이사업등 ) 임. 분양물량감소역시, 고용창출효과가큰건축부문의규모감축이며관련산업전반의어려움및고용악화로이어질것으로예상됨. 33
시사점 특정지역어려움확대우려 정책 경남과울산등지역경제어려운지역의주택경기더욱나빠 주택시장측면에서는주택가격하락, 역전세난, 입주증가가동시발생중 내년에도준공물량이다수존재하여어려움이심화될가능성높음. 신용카드를포함한이들지역의연체율 1.7% 에육박 2017년 8월 KCB 연체율기준 ( 신용카드포함 ) 은전국 1.42%, 울산 1.44%, 경남 1.57% 울산동구 1.70%, 경남거제시 2.23%, 통영시 2.17%, 고성군 1.98%, 사천시 1.68%, 창원시진해구 1.67% 이들지역의신용위험및주택경기위험이연쇄적으로작동할가능성존재하여적극적금융지원, 주거불안지원필요함. 준공시발생하는자금조달과정에서신용위험으로전이될가능성존재 지방시장의어려움고려할때청약위축지역정책등국지적지원정책개발및활용도높여야 34
시사점 포트폴리오변화대응및유동성확보 기업 주택부문물량감소로건설기업의포트폴리오변화대응필요 최근 3년간건설시장에서주거용비중 40% 상회하였으나, 비중감소불가피 전반적침체와함께부문별비중변화불가피하여조직, 인력운영변화필요 호조기에는아파트부문확대, 침체기에는틈새상품비중확대 주택경기호조기에는비교적고가상품인아파트비중이증가하나, 침체기에는틈새상품비중확대및상품형태다양화대응필요 기업은상품다각화측면에서도시재생, 소규모주택정비등정책적지원적극활용 대규모준공이후잔금과정에서유동성위험존재함에따라자금운영및조달계획에대한보수적접근필요 일부사업장의잔금지체상황을가정한현금흐름계획재검토 원가절감을포함한유동성확보위한적극적노력필요 35
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