2012년 주택부동산 전망

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1 Global Professional Research Partner CERIK 년 주택 부동산시장전망 한국건설산업연구원연구위원허윤경 Copyright CERIK 2016

2 수주 2 년연속 150 조규모 ( 단위 : 조원 ) 한해동안 50 조원 증가 년상승 60 6 년하락 년상승 주 : 명목기준임. 자료 : 대한건설협회, 2016 년은한국건설산업연구원전망치임. 1

3 수주 2 년연속 150 조규모 ( 단위 : 조원 ) 한해동안 50 조원 증가 년상승 60 6 년하락 년상승 주 : 명목기준임. 자료 : 대한건설협회, 2016 년은한국건설산업연구원전망치임. 2

4 Table of Contents I 년하반기동향 II. III 년전망의주요변수 2017 년시장전망

5 수도권 6 월, 금융위기전고점회복 변동률 지수 Peak 08 년 7 월 16년 6월전고점상회, 8월전고점대비 4.0% % 상승 % 4.6% 7.8% % 주 : 2016 년은 1~8 월지수임. 자료 : 국토교통부, 수도권아파트실거래가격지수 4

6 지방 7 년상승후, 등락세 변동률 지방 15년 10월고점, 고점대비 0.4% 년 8월 0.4% 하락 % 5.6% 6.0% % % 주 : 2016 년은 1~8 월지수임. 자료 : 국토교통부, 지방아파트실거래가격지수 5

0 1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 1.5 6.0 1.0 0.5 8 25 대책 4.0 2.0 0.5 0.9 0.8 3.3 0.7 0.6 1.9 2.

7 단기 지역별 시장별차별화극심 특정상품및지역견인으로상승세확대 수도권은재건축아파트의변동성높아 지방은상승세 ( 부산, 강원 ) 와하락세 ( 대구, 경남 북, 충남 북 ) 혼조 < 수도권아파트매매가격변동률추이 > <1~11 월지방아파트매매가격변동률추이 > ( 단위 : %) ( 단위 : %) 일반 재건축 지방광역시기타지방 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 대책 주 : 전월비임. 자료 : 부동산 대책 (11.24) 부산대구광주대전울산강원경남경북전남전북충남충북제주세종자료 : 부동산114 6

거래 8 월이후변화조짐 수도권 8 월, 5 개광역시 9 월, 전년동월대비증가세전환 1~10월수도권매매거래량 -9.9%, 8월이후전년동월대비증가세반전 5개광역시 24.1% 감소 ( 대구 -48.3%, 울산 -34..0%, 광주 -25.

4% 200.0 150.0 35,000 30,000 25,000 9.8% 13.3% 11.6% -24.1% 100.0 80.0 60.0 40.0 40,000 84.7 100.0 20,000 20.0 0.

8 거래 8 월이후변화조짐 수도권 8 월, 5 개광역시 9 월, 전년동월대비증가세전환 1~10월수도권매매거래량 -9.9%, 8월이후전년동월대비증가세반전 5개광역시 24.1% 감소 ( 대구 -48.3%, 울산 %, 광주 -25.0%, 부산 -14.2%, 대전 -0.7%) < 수도권주택매매거래량및증감률추이 > ( 단위 : 건, %) <5 개광역시주택매매거래량및증감률추이 > ( 단위 : 건, %) 70,000 60,000 50, % 27.3% 32.4% ,000 30,000 25, % 13.3% 11.6% -24.1% , , ,000 20,000 10, 증감률 -9.9% 거래량 (50.0) 15,000 10,000 5,000 증감률 주 : 증감률은전년동월대비임. 자료 : 국토교통부 주 : 증감률은전년동월대비임자료 : 국토교통부 7

9 공급 공급감소세더뎌 1~10 월전국인허가 5.4%, 분양 9.1% 감소 수도권인허가감소세확대, 분양감소세둔화 ( 인허가 21.9%, 분양 11.0% 감소 ) 지방분양제외여전히증가세 ( 인허가 14.3% 증가, 분양 7.1% 감소 ) < 수도권공급지표누적증감률추이 > ( 단위 : %) < 지방공급지표누적증감률추이 > ( 단위 : %) 50.0 인허가착공분양준공 50.0 인허가 착공 분양 준공 ~5 월 1~6 월 1~7 월 1~8 월 1~9 월 1~10 월 1~5 월 1~6 월 1~7 월 1~8 월 1~9 월 1~10 월 자료 : 국토교통부 자료 : 국토교통부 8

분양 청약열기는지속, 초기분양률은편차확대 청약경쟁률고공행진지속중이나, 분양률하락지역다수 재건축 ( 강남, 서초, 동작 ) 과공공택지 ( 하남미사, 동탄 2 등 ), 부산, 세종등인기여전 3Q 초기분양률인천, 경기, 강원, 충 남북, 경남 북, 전남 북 80% 밑돌아 < 청약경쟁률추이 > < 지역별민간아파트초기분양률추이 > ( 단위 : 대 1) ( 단위 :

9 90.7 대구 100.0 100.0 92.8 46.1 93.5 100.0 5개광주 97.2 97.9 92.4 46.3 67.7 83.9 광역시대전 - 87.1-98.8-91.4 울산 100.0 100 100.0 89.0-73.9 15.0 10.0 5.0 0.0 3.9 기타지방 세종 - 100 96.9 99.7-99.0 강원 98.4 58.8 100.

10 분양 청약열기는지속, 초기분양률은편차확대 청약경쟁률고공행진지속중이나, 분양률하락지역다수 재건축 ( 강남, 서초, 동작 ) 과공공택지 ( 하남미사, 동탄 2 등 ), 부산, 세종등인기여전 3Q 초기분양률인천, 경기, 강원, 충 남북, 경남 북, 전남 북 80% 밑돌아 < 청약경쟁률추이 > < 지역별민간아파트초기분양률추이 > ( 단위 : 대 1) ( 단위 : %) 수도권 지방 Q 3Q 4Q Q 2Q 3Q 서울 수도권인천 경기 부산 대구 개광주 광역시대전 울산 기타지방 세종 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 자료 : 금융결재원 자료 : 주택도시보증공사 9

11 종합 상반기보다호조세확대 수도권 지방 장기 금융위기전고점회복 15 년 10 월고점형성후등락 단기 재건축강세, 상승세확대중 10 월관망세진입 지역별차별화극심 7 월이후변화조짐 거래 거래 12% 감소, 8 월이후전년동월대비증가세반전 5 개광역시 -26.5%, 기타지방 -16.7% 9 월, 전년동월비증가세반전 신규 물량 판매 감소세인허가는확대, 분양은둔화 ( 인허가 -20.0%, 분양 -6.1%) 재건축, 공공택지인기여전해 인허가, 착공여전히증가세 ( 인허가 +15.6%, 분양 -3.2%) 부산, 세종청약경쟁률높으나청약미달사례도다수 재건축호조세 시도별 견인 차별화극심 10

12 Table of Contents I 년하반기동향 II 년전망의주요변수 III 년시장전망

13 변수 거시경제 / 수요 / 금융 / 공급 1 외 부 경제성장률 / 금리 / 3 개국 ( 美, 英, 日 ) 비교 / 대선 2 수 요 실수요 가계재무건전성 / 실업률구조조정영향 투자수요 전매거래량 / 자산중저축추이수도권재건축시장 3 금 융 주택금융정책 금융정책계획 수요자 대출태도 / 연체율추이 공급자 PF 대출 4 공급주택재고 물량 지역별준공추이준주택준공 시기 상반기 / 하반기 12

14 거시 고정변수부재, 변동성확대 2017년경제성장률전망치, 기관별격차 0.8%p에이르러 고정변수부재로, 이벤트발생에따라변동성확대가능성존재 수출, 민간소비, 설비투자, 건설투자, 금리모두부문에서전망엇갈려 <2017 년우리나라경제성장률전망 > < 부문별전망치비교 > ( 단위 : %) IMF (2016 년 10 월 ) 3.0% 구분 LG연 한은 GDP 한국은행 (2016 년 10 월 ) 2.8% 0.2%p 민간소비 현대경제연구원 (2016 년 9 월 ) 2.6% 0.8%p 3.5%p 건설투자 %p 설비투자 KDI (2016 년 12 월 ) 2.4% 0.5%p 수출 %p 수입 LG 경제연구원 (2016 년 10 월 ) 2.2% 0.5%p 소비자물가 실업률 자료 : 각기관전망치 13

거시 트럼프당선영향 인프라투자, 세금인하등확장적재정정책제시, 금리, 환율적극적개입 단기적으로는국제금융시장변동성확대, 장기적으로는시차를두고금리, 환율, 수출, 유가에부정적영향커 < 트럼트주요공약 > 취임후 100일간우선추진정책 TPP 탈퇴및양자간무역협정재협상 셰일가스등에너지분야산업규제철폐 1규제신설시 2규제철폐 자국인프라보호를위한안보조치 (

15 거시 트럼프당선영향 인프라투자, 세금인하등확장적재정정책제시, 금리, 환율적극적개입 단기적으로는국제금융시장변동성확대, 장기적으로는시차를두고금리, 환율, 수출, 유가에부정적영향커 < 트럼트주요공약 > 취임후 100일간우선추진정책 TPP 탈퇴및양자간무역협정재협상 셰일가스등에너지분야산업규제철폐 1규제신설시 2규제철폐 자국인프라보호를위한안보조치 ( 사이버공격에대한대비포함 ) 외국노동자의비자악용방지 ( 미국노동자보호 ) 공직퇴임후 5년간로비스트활동금지 ( 외국정부를돕는행위는평생금지 ) 기타대선공약 향후 10년간 1조달러인프라투자 세율인하 수입관세부과 ( 예, 중국 45%, 멕시코 35%) 오바마케어폐지 불법이민자퇴출 멕시코장벽건설 한국, 일본, 사우디아라비아등방위비부담요구 IS 에대한대응 이란및이라크를대상으로한안보정책 자료 : 한국건설산업연구원, 2016, 미국대선결과의국내건설산업파급효과 14

금리 절대적으로낮고, 투자처부재 가산금리상승, 미금리상승압박존재하나, 절대적저금리기조유지 저금리영향등으로개인실물자산비중증가 선진국비해금융자산비중높음에도, 최근실물자산비중소폭증가 < 은행주택담보대출금리의변화 > 구분 10월 11월 증감 BNK경남은행 2.88 2.99 0.11 BNK부산은행 2.87 2.96 0.09 DGB대구은행 3.02 3.03 0.

09 우리은행 3.17 3.04-0.13 전북은행 2.88 2.90 0.02 제주은행 3.13 3.32 0.19 한국씨티은행 3.00 2.98-0.02 주 : 분할상환방식주택담보대출, 은행별평균금리. 자료 : 전국은행연합회.

16 금리 절대적으로낮고, 투자처부재 가산금리상승, 미금리상승압박존재하나, 절대적저금리기조유지 저금리영향등으로개인실물자산비중증가 선진국비해금융자산비중높음에도, 최근실물자산비중소폭증가 < 은행주택담보대출금리의변화 > 구분 10월 11월 증감 BNK경남은행 BNK부산은행 DGB대구은행 IBK기업은행 KB국민은행 KDB산업은행 KEB하나은행 NH농협은행 SH수협은행 광주은행 스탠다드차타드은행 신한은행 우리은행 전북은행 제주은행 한국씨티은행 주 : 분할상환방식주택담보대출, 은행별평균금리. 자료 : 전국은행연합회. ( 단위 : %, %p) < 가계의자산비중추이 > 2013 년 2014 년 2015 년 주 : 전체소득분위를대상으로자산중금융과실물비중을산출함. 자료 : 통계청, 가계금융복지조사 ( 단위 : %) 금융자산 실물자산 < 주요국의가계자산구성 > 한국미국일본영국호주 ( 단위 : %) 금융자산 비금융자산 주 : 한국, 일본, 영국 2012년기준, 미국, 호주 2013년기준자료 : 금융투자협회, 2015, 주요국의가계금융자산형성지원제도및시사점, p8. 15

17 해외 금리와주택가격 최근들어美, 英, 日 3 개국대부분금융위기전고점회복 금융위기전고점대비美 104.1%, 英 115.2%( 런던 161.2%), 日 99.7% 지난 6 년여동안 3 개국모두낮은금리유지 금융위기이후 3 개국모두기준금리 -0.10~0.50% 수준불과 < 미국주택가격지수와기준금리추이 > < 영국주택가격지수와기준금리추이 > < 일본주택가격지수와기준금리추이 > (1991 년 1 월 = 100, 단위 : %) (2015 년 1 월 = 100, 단위 : %) (2010 년 = 100, 단위 : %) 개도시기준금리 영국런던 110 기준금리 일본동경기준금리 % % % % 주 : 20 개도시복합지수, 계절조정자료 : FHFA, FED 주 : 계절조정자료 : Land registry, 영란은행 자료 : 국토교통성, 일본은행 16

18 정책 대선과부동산정책 부동산시장에다른방향으로영향미치는정책목표다수존재 과거와같이부양방식의단편적인해석은어려우며, 상 하방영향모두미칠듯 분양시장관련규제강도에따라분양시장점진적냉각가능성존재 저성장탈출 + 가계부채문제해결 + 양극화해소 규제완화 + 규제강화 + 국지적규제강화 대선 17

19 정책 11 3 대책, 분양시장냉각불가피 전매제한기간, 1 순위제한, 재당첨제한강화 강남 4개구 + 과천 전매불가 서울 + 경기도공공택지 + 세종 전매제한 1년 6개월 재당첨제한 5년으로강화, 다주택자 1순위제외 Hug 및주금공보증실시 계약금 10% 이상 향후, 과열양상지속되면투기과열지구도검토 금융규제, 조합관련규제, 청약규제강화 <11.3 대책조정지역 > 광역지자체기초지자체택지유형 서울특별시 25 개區민간택지 + 공공택지 경기도 과천시, 성남시 민간택지 + 공공택지 하남시, 고양시, 남양주시, 화성시 ( 동탄 2 에한함 ) 공공택지 ( 민간택지는제외 ) 부산광역시 해운대구, 연제구, 동래구, 남구, 수영구 민간택지 ( 공공택지는제외 ) 세종특별자치시 ( 행정중심복합도시건설예정지역 ) 공공택지 ( 민간택지는제외 ) 18

20 수요 실수요, 주택구매여력미미 가처분소득대비원리금상환액비율지속상승하여 25% 상회 부채보유가구는 5 분위제외하고 30% 상회 (1 분위 55.8%, 2 분위 42.9%, 3 분위 32.5%, 4 분위 30.6%) 구조조정진행등을고려하면가계의재무건전성추가악화가능성커 30.0 < 가처분소득대비원리금상환액비율 ( 전가구 )> < 전국실업률추이 > ( 단위 : %) 소득1분위 소득2분위 소득3분위 소득4분위 소득5분위 ( 단위 : %) 년 2011 년 2012 년 2013 년 2014 년 2015 년 주 : 자산 금융자산 부채 금융부채는조사연도, 가처분소득 원리금상환액은전년기준임. 자료 : 통계청, 가계금융 복지조사 주 : 2016 년은 9 월기준, 2017 년은한국은행전망치임. 자료 : 통계청, 경제활동인구조사 19

21 수요 구조조정여파현실화 구조조정업종종사자, 집중지역어려움현실화 조선업밀집지역의실업률증가 ( 실업이후일정기간경과후신용부실현실화예상 ) 울산동구, 경남거제시의토지가격및아파트가격하락세 < 지역별실업률추이 > < 아파트매매가격변동률 > ( 단위 : %) ( 단위 : %) 4.5 전국울산경남 전국울산동구경남거제시 (0.2) (0.4) (0.6) (0.8) 자료 : 통계청, 경제활동인구조사 주 : 전월비임. 자료 : 부동산 114( 주 ) 20

30 세미만 2010 년 2011 년 2012 년 2013 년 2014 년 2015 년 1,879 1,589 1,928 2,122 2,341 2,288 30~39 세 3,436 3,920 4,634 4,864 4,973 5,010 40~49 세 5,030 6,181 6,944

22 수요 투자수요, 50 대주력 아파트분양권전매거래량, 6 월이후 1.5 만건수준 1~10 월아파트분양권전매거래량비중수도권 10.8%, 지방 18.9% 부동산가격상승을통해이익을경험한연령대의진입많아 전연령대중에서축적된저축액가장많아 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 < 아파트분양권전매거래량추이 > < 가구주연령별금융자산중저축액추이 > ( 단위 : 건 ) ( 단위 : 만원 ) 수도권 지방 30 세미만 2010 년 2011 년 2012 년 2013 년 2014 년 2015 년 1,879 1,589 1,928 2,122 2,341 2,288 30~39 세 3,436 3,920 4,634 4,864 4,973 5,010 40~49 세 5,030 6,181 6,944 7,311 7,397 7,139 50~59 세 5,518 6,805 8,326 9,072 9,270 9, 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 60 세이상 3,254 3,985 4,315 4,935 5,133 5,537 주 : 전매거래량은 2016 년 1 월부터발표됨. 자료 : 국토교통부, 한국감정원 주 : 금융자산중현거주지전월세보증금을제외한저축액추이자료 : 통계청, 가계금융복지조사 21

23 수요 강남 3 구넘어재건축상승세확대 <2015 년재건축아파트매매가격변동률분포 > <2016 년 1~9 월재건축아파트매매가격변동률분포 > 자료 : 부동산 114( 주 ) 주 : 1~9 월까지변동률임. 자료 : 부동산 114( 주 ) 22

24 수요 부동산시장에서도양극화양상뚜렷 < 최근 2 년간소득증가율분포 > <2016 년연체율분포 > 주 : 개인, 2014 년 4 월대비 2016 년 4 월. 자료 : KCB k-atlas 솔루션 주 : 개인, 2016 년 4 월. 자료 : KCB k-atlas 솔루션 23

25 금융 가계신용, 1300 조원넘어서 2016년 3/4분기가계신용 1,295.8조원, 10월중은행권가계대출증가 10월말현재가계신용은 1,300조원돌파 1 10월까지집단대출이 17.9조원증가함. 2014년과 2015년연간증가액은각각 0.9조원, 8.7조원수준임. 올해 1~10월까지증가액이전년증가액의 2배이르러 < 가계신용추이 > < 예금취급기관주택담보대출증감액추이 > ( 단위 : 조원 ) ( 단위 : 조원 ) 1,300 1,200 1, 예금은행 비은행예금취급기관 1,100 1,000 1, (2013 년 4 분기 ) 자료 : 한국은행 자료 : 한국은행 24

금융 가계, 신규대출어려워 주택관련대출태도는금융위기시제외하고최고강화 ( 최저점 ) 수준 금리인상압박,

31% 로빠르게상승 20 15 10 5 < 대출행태서베이국내은행주택대출태도 > < 국내은행의부문별연체율추이

31-10 -15 1.00-20 -25-30 -25-27 0.50 0.00 0.

26 금융 가계, 신규대출어려워 주택관련대출태도는금융위기시제외하고최고강화 ( 최저점 ) 수준 금리인상압박, 기업부실에후행하여가계에영향미칠듯 가산금리상승중이며, 기업대출연체율도 1.31% 로빠르게상승 < 대출행태서베이국내은행주택대출태도 > < 국내은행의부문별연체율추이 > ( 단위 : p) ( 단위 : %) 2.50 기업대출 가계대출 주 : 대출태도지수가正 (+) 이면 완화 라고응답한금융기관수가 강화 라고응답한금융기관수보다많음을의미하며, 負 (-) 로나타나면그반대의경우를의미함자료 : 한국은행 자료 : 금융감독원 25

금융 공급자, 자금조달여건악화불가피 8.25 대책이후분양사업장중중도금대출협약완료 19% 불과 협의시기내년초연기, 제 2 금융권으로이동, 금리 3% 중반 ~ 4% 초반으로상승 금융권리스크관리로자금조달여건악화불가피 저축은행, 증권부실채권비율증가, 12 월경부실 PF 관리방안발표등예정 <8.

27 금융 공급자, 자금조달여건악화불가피 8.25 대책이후분양사업장중중도금대출협약완료 19% 불과 협의시기내년초연기, 제 2 금융권으로이동, 금리 3% 중반 ~ 4% 초반으로상승 금융권리스크관리로자금조달여건악화불가피 저축은행, 증권부실채권비율증가, 12 월경부실 PF 관리방안발표등예정 <8.25 대책이후집단대출실태 > 구분사업장세대수 ( 단위 : 호, 억원 ) 대출규모 ( 억원 ) 합계 42 곳 37,436 77, < 금융권 PF 대출및부실채권비율 ( 월 )> 대출부실채권비율 21.6 ( 단위 : 조원, %) 대출협약완료 8 곳 5,228 10, 대출협의중 34 곳 32,208 66,244 시중은행 (19 곳 ) (21,634) (41,981) 지방은행및 제 2 금융권등 (15 곳 ) (10,574) (24,263) 주 : 한국주택협회회원사중 8.25~10.17 분양한 ( 입주자모집공고일기준 ) 42 개사업장대상조사, 시중은행은 KB 국민, KEB 하나, 우리, 신한, 제 1 금융권대출거부로제 2 금융권협의중 (5 곳 ) 자료 : 한국주택협회, 보도자료 주 : 2016 년 6 월말기준자료 : 민병두의원실 은행보험저축은행증권

28 금융 규제기조강화될듯 중도금공공보증건수 (4건) 및금액제한효과내년발휘될듯 연내 DSR( 총부채상환능력 ) 심사도입되면영향클듯 < 주택금융정책추진일정 > < 가계부채문제 > 월가계부채종합관리방안 월은행권가이드라인수도권시행 4 월 DTI, LTV 완화 1 년연장 ( 17 년 7 월말 ) 1 절대적으로높은가계신용 5 월은행권가이드라인지방시행 7 월보험권가이드라인시행 2 가파른증가속도 7 월 HUG 보증 2 건, 금액 3 억이하 10 월중도금공공보증 4 건, 금액 90%( 입주자모집공고 ) 10 월상호금융권토지, 상가, 오피스텔 LTV 10%p 하향 3 질적구조악화 연말 상호금융권맞춤형여신심사선진화가이드라인시행 DSR( 총부채상환능력 ) 심사 27

29 금융 수요자 / 공급자금융규제강화불가피 2017 년분양사업장 잔금대출 여신심사가이드라인적용 은행과보험업권에선제적으로적용하고, 상호금융권및새마을금고는자율적협의 소득증빙자료객관성확보, 비거치ㆍ분할상환, 금리상승을감안한 상환능력평가 (stress DTI), DSR(Debt Service Ratio) 지표활용등이해당됨. 상호금융, 새마을금고는맞춤형여신심사가이드라인을마련하여시행할계획임. DSR(Debt Service Ratio) 을연내도입하고, 우선적으로는참고지표로활용하나, 가계부채증가추이, 금융권활용도등을모니터링하여자율규제전환도검토 보험권바젤Ⅲ인보험자본기준 (ICS) 2020년부터적용, 공급자금융위축도불가피 ICS는은행권에적용하는바젤3와같은개념으로, 2020년부터적용 BIS 자기자본비율규제에있어부동산은위험가중치높아대출기피요인으로작용할가능성높아 28

6 만호 1,322 35 1,475 1,637 32 40 38 36 34 32 550,000 500,000 450,000 400,000 350,000 46만 43만 52 만 300,000 1,200 1,147 30 250,000 1,100 29 28 200,000 1,000

30 공급 2016 년부터주택재고 1,637 만호 + α 2015 년이전 5 년간주택증가와가구증가일정균형 지난 5 년간연간평균주택 32 만호증가 (40 만호준공, 7~8 만호내외멸실발생 ) 가구증가도 32 만가구로일정부분균형 (2005 년이후연간가구증가 32 만호유지 ) < 주택재고및연간주택증가수추이 > < 주택준공추이 > ( 단위 : 만호 ) ( 단위 : 호 ) 1,700 1,600 1,500 1,400 1,300 주택재고 연간증가수 38 연간주택준공 40 만호멸실 7.6 만호 1, ,475 1, , , , , ,000 46만 43만 52 만 300,000 1,200 1, ,000 1, ,000 1, 년 2005 년 2010 년 2015 년 26 주 : 연간주택증가수는공급과멸실이동시에반영된수치임. 준공 40 만호는 2011~2015 년국토교통부준공물량평균이며, 멸실 7.4 만호는국토교통부주택멸실현황 2010~2014 년평균임. 자료 : 통계청, 인구주택총조사, 국토교통부 주 : 2016 년준공물량은국토교통부, 2016 년주거종합계획의추정치임. 자료 : 국토교통부 29

31 공급 수도권, 기타지방아파트준공 30% 상회증가 2017 년준공물량전국적으로두자릿수증가세 2017년아파트입주, 수도권 41.3%, 5개광역시 12.9%, 기타지방 30.0% 증가 비아파트착공물량따라준공달라질수있으나, 2012년이후 15만호이상공급 < 아파트입주물량추이 > ( 단위 : 호 ) 2012 년 2013 년 2014 년 2015 년 2016 년 2017 년 2018 년 250,000 착공준공 < 비아파트착공및준공추이 > ( 단위 : 호 ) 200, , , , , ,000 50,000 50, 자료 : 부동산 114 수도권광역시기타지방 주 : 2016 년착공실적은 1~8 월까지비아파트전년동기대비 2.2% 을반영하여추정하였고, 준공실적은 2016 년주거종합계획자료에기초함. 금융결제원입주자모집공고자료, 주택도시보 증공사보증실적, LH 및지방공사입주계획, 착공실적등을토대로추계함. 자료 : 국토교통부 30

32 공급 오피스텔도입주증가, 임대수익률은하락세 2017 년부터준주택인오피스텔도입주도래 전년비수도권 6.7%, 5개광역시 15.6% 증가 공급증가로임대수익률지속하락중이며, 공실등을반영한실제수익률편차커 < 오피스텔입주물량추이 > ( 단위 : 호 ) 2012년 2013년 2014년 2015년 2016년 2017년 2018년 8.5 < 오피스텔연간임대수익률추이 > 전국 ( 단위 : %) 서울 40, , , , , ,000 10,000 5, 수도권광역시기타지방 자료 : 부동산 114 주 : 연간임대수익률 = ( 월세 *12)/( 매매가 *(1+ 취득세 )-보증금) 로산출함에따라, 재산세, 공실, 중개수수료등은반영되지않음. 자료 : 부동산114 31

광역시 기타지방 100,000 50,000 80,000 40,000 60,000 30,000 40,000 20,000 20,000 10,000 0 0 상하상하상하상하상하상하상하

33 공급 수도권 5 개광역시하반기입주집중 2017 년하반기수도권, 5 개광역시입주물량크게증가 하반기아파트입주물량수도권전년동기대비 55.5%, 5개광역시 63.0% 증가 기타지방은상반기, 하반기유사한수준의물량계속이어져 < 시기별수도권아파트입주물량추이 > < 시기별지방아파트입주물량추이 > ( 단위 : 호 ) ( 단위 : 호 ) 120,000 60,000 광역시 기타지방 100,000 50,000 80,000 40,000 60,000 30,000 40,000 20,000 20,000 10, 상하상하상하상하상하상하상하 상하상하상하상하상하상하상하 2011 년 2012 년 2013 년 2014 년 2015 년 2016 년 2017 년 2011 년 2012 년 2013 년 2014 년 2015 년 2016 년 2017 년 자료 : 부동산 114 자료 : 부동산

34 공급 수도권다수에서입주증가 <2017 년연간아파트입주분포 > 수도권남부지역입주 증가영향클듯 화성시 ( 동탄2), 수원시 ( 광교, 호매실 ), 김포시 ( 한강 ), 시흥시 ( 목감, 배곧 ) 에서연간 1만호이상입주 5천호이상입주하는지역은경기남부권을중심으로다수분포 자료 : 부동산

35 공급 서울재건축사업은지속 재건축초과이익환수회피위해사업속도내며물량은지속될듯 2017년까지관리처분위해연내분양물량다수나올듯 개포동, 잠원동, 고덕동등강남4구를중심으로분양이어질듯 < 수도권사업단계별재건축현황 > ( 단위 : 단지 ) < m2당분양가추이 > ( 단위 : 만원 ) 지역 전체구역수 기본계획 구역지정 추진위원회 안전진단 조합설립인가 사업시행인가 관리처분계획 이주 / 철거 1,400 1, 년 2011 년 2012 년 2013 년 2014 년 2015 년 2016 년 수도권 ,000 서울 ( 강남 4 구 ) 경기 인천 서초구강남구강동구송파구 주 : 2016 년 10 월 21 일기준. 자료 : 부동산 114 자료 : 부동산

36 Table of Contents I 년하반기동향 II 년전망의주요변수 III 년시장전망

37 종합 외부 리스크확대되며양극화심화 _ 저성장 / 저금리 / 대선 + 수요 실수요주택구매여력미미 구조조정여파 50 대중심투자수요 코아마켓 금융 규제강화기조 가계 : 가산금리상승등부담증가 기업 : 자금조달여건악화 양극화 공급 1,637 만호재고 + 추가공급준공 30% 상회증가 ( 아파트, 준주택 ) 하반기집중 강남재건축공급지속 36

477,275 360,497 451,931 688,900 570,000 480,000 자료 : 국토교통부, 2016~2017 년은한국건설산업연구원전망치임.

38 공급 15% 감소, 인허가 55 만호, 분양 38 만호 2017 년 55 만호수준예상 인허가 주택공급증가의부담, 자금조달여건의악화등으로인허가물량은기타지방을중심으로감소폭이커전년대비 15% 내외감소전망 <2017년주택인허가전망 > ( 단위 : 호 ) 구분 2012년 2013년 2014년 2015년 2016년 2017년 합계 586, , , , , ,000 공공부문 109,609 79,619 63,320 76,428 80,000 70,000 민간부문 477, , , , , ,000 자료 : 국토교통부, 2016~2017 년은한국건설산업연구원전망치임 년분양 ( 승인 ) 물량은 38 만호수준으로전망 분양 <2017 년주택분양 ( 승인 ) 전망 > ( 단위 : 호 ) 구분 2012 년 2013 년 2014 년 2015 년 2016 년 2017 년 전국 297, , , , , ,000 자료 : 국토교통부, 2016~2017 년은한국건설산업연구원전망치임. 37

39 가격 매매 0.8%, 전세 1.0% 하락 금리상승압박, 입주증가등으로하반기하방압력커, 상고하저예상 수도권은서울과외곽지역의극심한양극화 지방은기타지방을중심으로하락세뚜렷하게나타날듯 전세가격은입주증가로전국적안정세양상 월세전환속도를더뎌지고, 일부지역전세물량증가로나타날것 가격약세및신규공급증가로기존주택거래량은감소예상 < 2017 년주택가격전망 > ( 단위 : 전기말대비, %) 구분 2014 년 2015 년 2016 년 1/4 분기 2/4 분기 3/4 분기 4/4 분기 e) 연간 e) 2017 년 e) 전국 매매 수도권 지방 전세전국 주 : 주택가격은한국감정원의주택종합매매가격지수를활용하였음 년 4 분기와 2017 년은한국건설산업연구원전망치임. 38

40 Copyright CERIK 2016

한국건설산업연구원연구위원 김 현 아 연구위원 허 윤 경 연구원 엄 근 용

한국건설산업연구원연구위원 김 현 아 연구위원 허 윤 경 연구원 엄 근 용 (%) 10.0 5.0 0.0-5.0-10.0 0.6 1.0 0.3 2.9 0.7 1.3 9.0 5.6 5.0 3.9 3.4 3.9 0.0 95 90-0.3 85 변동률 지수 65-15.0-13.6 60 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06