기획특집 4 I 트럼프행정부출범과 2017 년주택시장관리를위한제언 트럼프행정부출범과 2017 년주택시장관리를위한제언 김덕례실장주택산업연구원주택정책실 Ⅰ. 서론 도널드트럼프는지난 1월 20일에제45대미국대통령취임사를시작으로 4년간의임기를시작했다. 민주당의힐러리클린턴후보를누르고공화당이 8년만에집권하면서정권교체에도성공했다. 총선거인단 538 명중 306명의지지를받은트럼프는 232명을확보한힐러리클린턴후보에승리를거두었다. 대선과함께진행된상 하원선거에서도공화당이다수당지위를유지했다. 앞으로트럼프대통령의정책적횡보가주목되는이유이다. 트럼프는대선기간동안기존세계무역질서와경제기조를뒤바꿀만한많은공약들을내걸었다. 2008년금융위기이후세계금융시장을안정시키고미국경제와주택시장회복을견인했던많은정책기조변화가예고된상황이다. 미국의정책기조변화로세계경제는물론우리나라경제전반에많은변화와영향이예상된다. 금리인상에따른금융시장의여건변화와그에따라후행하는주택 부동산시장의변화를예의주시할필요가있다. 더군다나올한해주택시장은금융상 황외에도조기대선이라는불안정국과최근 2~3 년간 쌓인공급물량부담이겹치면서불확실성이더욱확대 되고있다. Ⅱ. 트럼프의대선공약과 6 대국정핵심이슈 1. 트럼프의대선공약 트럼프행정부의정책방향은미국우선주의를바탕 으로내수부양과보호무역주의강화가핵심이다. 금융 규제완화, 재정확대, 인프라확충, 감세, 불법이민자 추방, 군사력재정비등금융규제는풀고통상은조이 며, 감세에 1 조인프라투자를추진해경기부양에박차 를가하는성장정책이강세를이룰것으로보인다. 1) 통상정책 트럼프가강조하는강력한보호무역주의는백인저 소득층의지지를이끌어내는원동력이되었다. 그동 2017 January Vol.104 39
Special Edition 한국경제의부동산문제진단및정책과제 안자유무역주의로미국중산충이줄고부익부빈익빈이심화되면서백인저소득층의삶의질은많이낮아졌고, 이에대한사회적반감이커졌다. 이러한문제에대한대응으로트럼프는강력한보호무역주의정책을강조했다. 북미자유무역협정 (NAFTA) 은미국의이익에맞춰재협상을시도하고여의치않을경우탈퇴가능성도언급했다. 한 미 FTA에대해서는 Economic Policy Institute의보고서를근거로미국내제조업일자리 10만개가사라졌다고주장하면서한 미 FTA를 일자리파괴자 (job killer) 라고도표현했다. 그만큼한 미 FTA의재협상가능성이커진상태로국내경제전반에대한영향수준을잘파악하고대응체계를마련해야한다. 또한다자간무역협정인환태평양경제동반자협정 (TPP, Trans-Pacific Strategic Economic Partnership) 은중국에만도움이될최악의협정으로평가하면서이로인해미국제조업피해가매우크고미국시민의소득이급감하고있어탈퇴해야한다는주장도했다. 이러한대선공약은 23일 TTP 탈퇴계획을담은행정명령에서명함으로써공식선언을했다. 이처럼기체결된무역협정들의재협상가능성이커지면서세계통상질서에변화가예상된다. 뿐만아니라한국, 중국, 독일, 일본, 멕시코 5개나라를통상불합리국가로지목하고있어통상마찰이예상된다. 우리나라도포함되어있어향후주목할필요가있다. 특히중국을환율조작국으로지정하여중국산수입품에대해 45% 에이르는징벌적관세를부과하고, 멕시코산자동차에대해서는 35% 의국경세 ( 관세 ) 를부과하겠다고언급한만큼이에대한향방도살펴야한다. 이러한변화가어떤수준의강도로진행될지여전히불 확실하지만세계통상질서의변화와이에따른국내거시경제영향은불가피하다. 2) 경제정책오바마정부는 2008년금융위기재발을막기위해 2010년 7월도드-프랭크법 (Dodd-Frank Rule) 을마련했다. 대공황이후최대금융개혁법안으로 400개의법안을담고있었으나, 2012년에공화당과금융권의반대로하부규정이늦게만들어지면서시행되는법안은 100개정도다. 이중에볼커룰 (VolckerRule) 이있다. 미국금융기관의위험투자를제한하고, 대형화를억제하기위하여만든금융기관규제방안중하나로은행업계에대한통제를강화하는데목적이있다. 트럼프는볼커룰이문제라는입장으로폐지를주장했고금융기관에대한규제완화를강조하고있다. 특히투자에대한세율을인하하고고소득층에대한감세등을주장하고있다. 전반적으로트럼프행정부는시장친화적인기조로금융시장에서는기대감이고조되고있다. 그러나미국연방준비제도 (Fed) 는기존통화정책방향과도드-프랭크법등금융정책기조를유지하겠다는입장을가지고있어당분간트럼프행정부와미연준의마찰이불가피할것으로보인다. 여기에금리인상속도도빨라질수있다. 당초미연준은올해 2~3차례의금리인상가능성을예고했지만, 트럼프는대선과정에서연준이저금리로가까경제를만들고있다고강하게비판했기때문에미국금리인상속도가예상했던것보다더가파르게진행될수있다. 그러나이또한확실하지않다. 미연준의저금리정책을비판하면서트럼프자신도저금리주의자라고했기때문이다. 40 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS
기획특집 4 I 트럼프행정부출범과 2017 년주택시장관리를위한제언 여전히미국의금리정책방향은불확실성이큰상태이다. 그럼에도불구하고이미국내에서는미국연방준비제도 (Fed) 의지난해말기준금리인상과도널드트럼프대통령당선후이어진채권금리급등이겹쳐대출금리가가파른속도로오르고있다. 대출금리 1% 포인트상승할경우가계가연간 9조원규모의이자를추가부담해야할것으로추정되면서정책당국은긴장할수밖에없다. 아직트럼프행정부의구체적인방향은결정되지않았지만, 금융규제완화와금리인상속도가빨라질경우국내금융시장에대한직간접적인영향과그에후행하는주택 부동산시장의변동성확대가불가피한만큼이에대한철저한모니터링과위기상황에대한컨티젼시플랜마련이필요하다. 3) 외교 이민정책불법이민자에대한강력한추방조치를통해자국의일자리재창출과경제이익에초점을맞추고있다. 약 80만명에이르는것으로추산되는범죄전과가있는이민자들은추방될수있어긴장상태이다. 트럼프행정부는난민수도엄격히제한할것으로보인다. 또한취업비자프로그램을정비하면서 74만명에이를것으로보이는이민자들이엄격한신원조회와함께 2 년유효의취업허가서를갱신해야한다. 이민자들에대한강력한조치예고와더불어트럼프는동맹국들이미국군사력에무임승차하고있다고인식하면서한국, 일본, 사우디아라비아등미국이주둔하는국가가적절하게방위비를내야한다고주장하고있어, 이와관련사항들이구체화될경우우리나라의경제적부담은 더커질수있다. < 표 1> 트럼프대통령의주요공약과정책방향 구분공약정책방향 통상정책 경제정책 외교 이민정책 보호무역주의 기무역협정재협상 환율조작국 금융시장규제완화 세금감면 금리인상 인프라확충 에너지독립 방위비 이민자통제 통상법발동등행정명령을통한보호무역주의기조심화로통상마찰우려 중국을비롯한다른나라들의불공정무역에대해직접적인무역제재조치가능성 중국이나멕시코등에 45%, 35% 관세부과공언 한 미 FTA 전면적인재협상가능성 중국등주요국의환율조작대상국관세부과등직접적인제재가능성 미국과중국의환율전쟁 도드 - 프랭크법안폐지, 친금융시장정책, 투자에대한감세추진 고소득층의투자활성화가능성 해외자산자국내반입기업유도지원 미연방정부예산규모이상예상 ( 약 1 조달러 ) 금리인상가능성높음 인프라확충재원및미국내국방비재정지출증가 환경규제폐지 화석연료산업부양 ( 원유생산량증가 ) 방위비상호분담주의 한국, 일본등미국의존감축 범죄전과있는이민자추방및난민수제한 취업비자프로그램정비 2. 트럼프행정부의 6 대국정핵심이슈 (Top Issues) 1) 미국백악관은트럼프행정부의 6 가지핵심이슈를 홈페이지를통해미국우선에너지계획, 미국우선외 교정책, 일자리재창출과성장, 미군의강화, 법질서체 계준수, 모든미국인을위한무역협정체결로밝혔다. 1) https://www.whitehouse.gov/america-first-energy 참조하여재정리. 2017 January Vol.104 41
Special Edition 한국경제의부동산문제진단및정책과제 이는대선과정을통해트럼프가강조해온 미국우선 주의 에따른핵심공약을구체화한것으로향후국정 방향을가늠해볼수있다. 국노동자들에게공정한협상을제공하는재협상을거 부한다면, NAFTA 로부터철수하고미국노동자들에게 불리한국가는단속한다. < 표 2> 트럼프정부가밝힌 6대핵심이슈 (Top Issues) 1. An America First Energy Plan ( 미국우선에너지계획 ) 2. America First Foreign Policy ( 미국우선외교정책 ) 3. Bringing Back Jobs And Growth ( 일자리재창출과경제성장 ) 4. Making Our Military Strong Again ( 강한미군의재건 ) 5. Standing Up For Our Law Enforcement Community ( 법질서체계준수 ) 6. Trade Deals Working For All Americans ( 모든미국인을위한무역협정체결 ) 자료 : https://www.whitehouse.gov/ 1) An America First Energy Plan 에너지는미국생활에있어필수적인부분으로세계경제의필수요소임을밝히면서, 향후미국의에너지정책은미국인들의에너지비용을낮추고미국에서생산하는자원을적극적으로사용하여에너지독립을달성한다. 에너지생산량을늘리기위해오바마정부가추진한기후행동계획 (Clinate Action Plan) 을폐지한다. 오히려에너지생산증가로임금상승효과를끌어내야하며, 에너지생산에서얻게되는수익을활용해도로, 학교, 교량및공공시설을재건하는데기여해야한다. 2) America First Foreign Policy 미국의이익과미국의국가안보에중점을둔외교정책을추진한다. 이슬람국가 (IS) 와그외다른급진적인이슬람테러집단을패배시키고파괴하는것이주요과제이며이를위해필요시에는적극적인합동군사작전을추구하고, 미군을재건한다. 무역협정은미국노동자의이익에부합할수있도록재협상한다. 미 3) Bringing Back Jobs And Growth 2008년경기침체이후미국은약 30만건의일자리를잃었고, 노동력점유율수준이낮아졌으며국가채무는두배가되었고중산층은줄었다. 다시회복시키기위해향후 10년간 2,500만명의새로운미국일자리를창출하고연간경제성장률을 4% 로되돌릴계획을세웠다. 이계획은친성장세개혁으로시작된다. 모든세금에서세율을낮추고, 세금코드를단순화하며, 세계에서가장높은미국법인세율을줄인다. 이로인해수백만개의새로운일자리를창출하고경제성장을촉진한다. 또한기존무역협상을재협상하고장래의무역협상을강화한다. 4) Making Our Military Strong Again 세계최강미군을건설하기위해 시퀘스터 ( 자동예산삭감조치 ) 를폐지하고군대를재건할수있도록국방예산을늘린다. 이란및북한과같은국가들의미사일에기반한공격으로부터보호하기위한최첨단미사일방어시스템을개발한다. 또한미국사이버지휘부 (Cyber Command) 에서방어적이고공격적인사이버능력을개발하고우수한인재를등용한다. 5) Standing Up For Our Law Enforcement Community 모든미국인의기본권리중하나는안전한공동체에서살기위한것으로미국인의안전을위해싸울것 42 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS
기획특집 4 I 트럼프행정부출범과 2017 년주택시장관리를위한제언 이다. 경찰을혐오하는분위기는잘못된것으로법집행관들이업무를수행할수있는권한을부여하여범죄와폭력으로부터보호한다. 특히폭동자, 약탈자또는폭력적인분쟁자들의삶을편하지않게하며, 불법이민과폭력사태를막고, 마약이지역사회에보급되는것을막는일에전념한다. 폭력범죄기록을가진불법체류자를추방한다. 6) Trade Deals Working For All Americans 미국노동자와기업을최우선으로생각하는것이중요하다. 공정한협약을통해국제무역은경제를성장시키고수백만개의일자리를되찾아어려워진미국의공동체를활성화시킨다. 기존의무역협상이미국노동자의이익에부합하는지확인한다. NAFTA는재협상한다. 재협상이거부되면 NAFTA로부터탈퇴한다. 미국노동자들에게위해가되는국가들은단속한다. 소득감소가불가피하다. 이경우최종적으로가계소비감소로내수위축이심화되면서경제전반에위축이불가피하다. 이러한현상은단기적으로나타나지않을수있지만, 불확실성이커지면서소비자의심리적위축이확대될수밖에없다. 게다가최근벌어지고있는국내혼란정국까지겹치면서주택시장에부담요인이다. 올해미국금리인상은 2~3차례예고된상태이다. 국내경제상황과미국금리와국내금리의시차를감안할때한국은행의기준금리는단기적으로오르는것은어려워보인다. 그러나최근주택담보대출금리상승속도가빨라지고있는것은경계할만한상황이다. 더욱이여신가이드라인이강화되면서원리금상환제도가시행되고있어대출가구의부담은더커질수있다. 뿐만아니라금리인상은주거용부동산외에도상업용부동산과수익형부동산의수익률하락요인으로작용하기때문에주택 부동산경기의하방요인으로작용할수밖에없다. Ⅲ. 트럼프국정방향과국내주택시장 < 그림 1> 트럼프행정부국정방향에따른국내주택시장영향시나리오 트럼프국정방향에따라예고된미국금리인상에따 감세, 공공투자보호무역강화 미국국채발행 미연준금리인상 글로벌금리인상 국내금리인상 른국내금리불확실성증가와보호무역주의강화에따른국내산업침체가시차를두고주택시장에직 원화강세 수출둔화고용위축 국내소득기반약화 간접적으로영향을미칠것으로보인다. 트럼프정부가재정확대정책을추진할경우국채 화석연료공급확대 국제유가하락 중동등기업수주악화 가계, 가처분소득감소 소비자, 공급자금리비용증가 발행이늘어나게되고이와아울러물가상승률도오 르기때문에미국금리가인상하게된다. 미국금리인상은시차를두고국내금리인상에도영향을미치게 건설업계해외수주감소 대출원금상환능력악화 주택투자감소주택수요감소 된다. 1,300조의가계부채인상황에서금리인상은가계의이자부담이추가로발생하게되어가계의가처분 경기침체 주택경기후퇴연체증가, 자산가격하락 2017 January Vol.104 43
Special Edition 한국경제의부동산문제진단및정책과제 트럼프행정부의출범으로국내주택시장에미치는영향은중장기적관점에서대응노력이필요하다. 보호무역강화가본격적으로가시화되고군사비분담요구에따른증액이현실화될경우국내경제적부담증가로저성장기조가고착화될수밖에없다. 트럼프행정부가추진할것으로보이는감세정책과인프라투자확대등경제활성화를위한정책은국내건설업체의참여기회요인으로작용할수도있으나, 미국우선주의가작동되면서외국기업참여가제한적일수도있어향후진행상황을주시할필요가있다. Ⅳ. 2017 년주택시장관리방향에대한제언 2017 년주택시장은상수보다변수가많을것으로예 상된다. 그만큼불확실성이크고위험요인이곳곳에 산재한해가될것으로보인다. 무엇보다미국트럼프 내각의출범은경제뿐만아니라주택시장에도적지않 은영향을미칠것으로보인다. 특히미국우선주의에 따라보호무역주의가강화되고자국의이익을위한경 제및외교정책을강행할경우직간접적으로국내시장 < 그림 2> HP 필터로본지역별주택가격의순환주기 ( 전체주택 ) 110 110 100 100 90 90 4 2 0 80 70 60 3 2 1 0 80 70 60-2 -1-2 -4 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16-3 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 [ 전국매매 ] [ 전국전세 ] 110 110 6 4 2 100 90 80 70 60 4 2 100 90 80 70 60 50 0 0-2 -4-2 -6 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 [ 수도권매매 ] -4 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 [ 수도권전세 ] 44 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS
기획특집 4 I 트럼프행정부출범과 2017 년주택시장관리를위한제언 에미치는영향은가늠하기어렵다. 이와더불어국내정치적불안정국도주택시장에는부정적이다. 최근주택경기는 < 그림 2> 에서보는바와같이 2015 년말에고점을찍고 2016년에는이미후퇴국면을보이고있다. 수도권매매가격만본격적인침체기에진입하지않고, 전세가격이나지방의주택매매가격은침체기에진입한것으로보인다. 대내외적인불확실성이확대되는가운데올한해전국주택매매가격은수도권의미미한상승영향으로보합 (0%) 선을유지하고주택전세가격은입주물량증가영향으로국지적역전세가능성이있으나 0.4% 수준의미미한상승세를보이면서안정된시장을유지할것으로전망된다. 특히 2015년에기공급된물량의본격적인입주가하반기에집중되면서시장부담이증가하고지역시장에서는주택가격하락, 투기과열논란, 수분양자의본격적인주거이동및자금조달문제, 역전세난에따른전세금리스크확대등서로다른방향의이슈가복합적으로나타나는한해가될것으로보인다 2). 연구원에서주택사업자를대상으로조사한 BSI(Business Survey Index) 와시장인식, 2017년에예상되는금리영향등을복합적으로종합하여분석한결과, 올한해주택공급은지난해대비 10~20% 감소하면서인허가 58만 1,000호, 착공 55만 9,000호, 분양 38만 6,000호수준이될것으로전망된다. 최근지속된공급급증현상은어느정도둔화될것으로보이지만, 2015년과 2016년에이미공급된누적물량은여전히시장부담으로작동할수밖에없다. 특히준공 ( 입주예정 ) 물량이지난해대비 11% 정도가증가한 60만 6,000호수준에이를것으로추산되는데, 전세가격상승이둔화되면서임차시장의가격안정화에기여할수있을것으로기대된다. 그러나일부지역에서는전세가격이하락하면서역전세문제가발생할수있어이에대한세심한모니터링체계를만들필요가있어보인다. 최근 3년간이어져온주택거래 100만건시대도멈출것으로보인다. 2011년수준으로회귀하면서 94만건수준의주택거래가있을것으로전망되지만, 주택시장을둘러싼많은변수들의움직임에따라시장의방향은가늠하기어려워질수도있다. 불확실성극대화의시대로그어느해보다정책집행이어려울수있어주택사업자나소비자모두의사결정에신중해져야한다. 연구원에서다양한의견조사를통해선정한올한해주택시장의 5대영향변수는대출규제, 금리, 가계부채, 공급량, 입주량이다. 이중에서영향력이가장큰변수는대출규제, 금리, 가계부채를포괄하는 주택금융정책 으로지난해에이어당분간주택금융정책의강도와속도에따라주택시장방향이달라질수있다. 특히올한해는국내외적으로금리영향확대가예상되는해이다. 따라서주택사업자와소비자는정부의주택금융정책방향을고려한의사결정이필요하다. 가계부채규모와국내경제상황을고려할때, 급진적인금리인상은어렵지만, 중장기적으로금리인상과금융규제가불가피하기때문에저금리기조속에서추진하던주택사업방향과주거소비는재검토해야한다. 주택수요감소와리스크확대로불안한장세를이어 2) 주택산업연구원, 2016, 2017 년주택시장전망참조하여재정리. 2017 January Vol.104 45
Special Edition 한국경제의부동산문제진단및정책과제 < 그림 3> 2017 년주택시장영향변수의기회와위협 5 대영향변수 2017 년시장상황 ( 전망 ) 기회 vs. 위협 대출규제 여신심사선진화가이드라인중도금대출및잔금대출규제강화 LTV, DTI 규제완화일몰 (7 월 ) 주택금융리스크관리 주택자금조달제약 금 리 2016 년내미연준금리인상확정적국내기준금리인상불가피 자본유출최소화 주택소비심리위축 가계부채 低연체율, 多규모 주택자금지원 정부관리부담증가 공급량 최근 2 년간 (2015~2016) 누적주택공급량 ( 인허가 ) 143.5 만호 + 비주택 ( 오피스텔등 ) 전월세가격안정 역전세난미분양증가 입주량 미국연준, 16 년연내인상국내기준금리인상압력존재가산금리인상가능성확대 주택시장활력 미입주거래경색 2017 년, 대출규제, 금리, 가계부채를포함하는 주택금융정책 이메가영향변수 자료 : 주택산업연구원, 2016, 2017 년주택시장전망. 가고있는주택시장의안정적관리를위해올한해정부가집중해야하는것은본격화되는입주시점에국민들이분양받은신규주택으로원활히주거이동할수있도록충분한입주지원과시장환경을조성하며, 2년째이어진공급증가가지속되지않도록철저하게공급관리를주도하고, 주택금융정책의규제강도를합리적인수준에서결정하는것이매우중요하다. 이에실패하면주택시장은물론경제상황까지더어려워질수있음을간과해서는안될것이다. 현대경제연구원, 2017, 트럼프보호무역주의확산에따른한국경제에미치는영향, 경제주평, 17-3 ( 통권 728호 ). 현대경제연구원, 2016.7., 트럼프당선이한국경제에미치는영향, 현안과과제, 16-44호. http s://www.whitehouse.gov/america-firstenergy < 참고문헌 > 주택산업연구원, 2016, 2017 년주택시장전망. 46 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS