Microsoft Word _Collaboration_shinsegae.docx

The Collaboration / 신세계그룹 Contents Investment Summary 3 I. Case Study: Mitsui Fudosan 1 1. Mitsui Fudosan_ 시대가요구하는상품을제시하다! 2. 일본부동산 _ 시대가요구하는상품은달라진다! 3. Mitsui Fudosan_ 1999년 ~21년은성공과실패의반복 4. Mitsui Fudosan_ Revitalization Plan 그리고안정적인성공에대한집념 5. Mitsui Fudosan_ 부동산 Developer 로복합쇼핑몰투자에집중하다! - Mitsui Fudosan 계열사및 Retail Facilities 현황 13 14 16 18 19 23 II. Case Study: 신세계그룹 26 1. 신세계그룹 _ 유통플랫폼변화에직면하다! 2. 신세계그룹 _ 하드웨어투자에대한성공 3. 신세계그룹 _ 투자는관계사의살을찌운다! 4. 신세계그룹 _ Vision 223, 소프트웨어역량강화로관계사날개를달다! 5. 신세계그룹의변화 _ 유통에부동산을입히다! 29 3 31 33 36 III. Case Study: 복합쇼핑몰 38 1. Top-down Analysis: 국민소득 3만불이주는의미 _ 소비형태의변화 2. 변화에따른다음주인공은? 복합쇼핑몰 3. Bottom-up Analysis: 신세계 Vision 223에서그룹의미래를보다 - 국내경쟁사의복합쇼핑몰출점현황 38 39 43 46 Appendix_ Valuation Table, 시가총액현황, 지분현황 47 기업분석 57 신세계인터내셔날 (3143) - 컨텐츠를수혈해드립니다신세계푸드 (3144) - 그룹사가차려준밥상 216년부터먹을수있어신세계건설 (343) - 신세계그룹 _ 부동산 Business 에눈을뜨다! 신세계I&C (3551) - 신세계그룹과함께달린다 58 79 9 96

신세계그룹 / The Collaboration Investment Summary 국민소득 3만불 소비형태의변화 유통채널의변화 216년우리경제가국민소득 3만달러를돌파하면서소위 3-5 클럽 에들어갈것이라는예측이나왔다. 이러한매크로변화는소매유통관점에서시사하는바가크다. 국민소득의증가는그단계에따라소비행태는물론소비자의가치관변화를동반해왔기때문이다. 국민소득 3만불의소비자들에게쇼핑이란단순히생활필수품이나기호품을구입하는것이아니다. 놀이, 문화, 휴식을원스톱으로해결하려는소비자들의욕구가증가하게되고, 우리나라도이를반영해유통의패러다임도바뀌는때가도래한것이다. 그림 1 우리나라국민소득은 216 년경 3 만달러에도달할전망 국민소득 1만달러 국민소득 2만달러 국민소득 3만달러 소비패턴생존을위한소비브랜드위주의소비쇼핑 + 식음료 + 문화소비 유통채널재래시장, 영세소매상백화점, 대형마트창고형할인매장, 교외형쇼핑몰, 아울렛 부동산 실물자산비중 85% 내외실물자산비중약 7% 실물자산비중 6% 이하 주거 내집마련 가구및소품관심확산 홈패션, 리모델링, 북유럽가구 의류 기본적인의식주개념 유명브랜드소비확대 SPA브랜드, 가치소비, 친환경소재의류 미용 성형외과 피부과 노화지연시술 레저활동 등산 골프 승마, 요트, 캠핑 외식문화 일반음식점 유명패밀리레스토랑 숨겨진맛집 식품 기본적인의식주개념 가공제품확대, 웰빙문화 유기농식품, 고급가공제품 기호식품 담배, 껌 커피, 와인 수제초콜릿 자료 : 이트레이드증권리서치본부 신세계그룹 _ Vision 223 발표투자금액은총 31.4조원으로발표했고, 1) 백화점 / 이마트에 12.8조원, 2) 쇼핑센터 / 온라인 / 해외사업에 13.8조원, 3) 브랜드에 4.8조원투자를결정했다. 세부내역으로는 1) 이마트를기존 148개에서 19개수준까지증설, 백화점 / 아울렛 / 복합쇼핑몰을기존 15개에서 45개까지증설하기로발표했다. 그림 2 214 년 Vision 발표및현재진행상황그림 3 223 년계획 ( 안 ) 주요투자계획 쇼핑몰 이마트 투자금액 ( 총 31.4 조원 ) 투자대상투자현황 1) 백화점 / 이마트 : 12.8 조원 2) 쇼핑센터 / 온라인 / 해외사업 : 13.8 조원 3) 브랜드 : 4.8조원 1) 이마트 : 148 개 19 개 (4 여개증설 ) 2) 백화점 / 아울렛 / 복합쇼핑몰 : 15개 45개 (3여개증설 ) 1) 하남유니온스퀘어 ( 착공 ), 216 년완공예정 2) 고양삼송복합쇼핑몰 ( 계획 ), 216 년완공목표 3) 인천청라복합쇼핑몰 ( 계획 ), 217 년완공목표 4) 경기안성복합쇼핑몰 ( 계획 ), 217년완공목표 (No.) ( 현재 ) - 백화점 : 12 2 - 아울렛 : 3 18 16 14 12 1 8 6 4 15 2 148 (223 년 ) - 백화점 : 15 - 아울렛 : 15 - 복합쇼핑몰 : 15 45 19 현재계획 (223 년 ) 자료 : 신세계, 이마트, 이트레이드증권리서치본부 자료 : 신세계, 이마트, 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 3

The Collaboration / 신세계그룹 일본사례분석 : 결론은복합쇼핑몰미국과일본에서는소비자들의소득수준이향상되고라이프스타일이진화함에따라새로운유통업태들이나타나기시작했다. 국민소득 3만달러라는배경및나라별주요유통업태출현시기를바탕으로판단하면메인유통채널이될다음주인공은복합쇼핑몰이라고판단한다. 그중에서도 1981년에미쯔이부동산이개발한 LaLaport 는일본최대규모를갖춘지역형 (Regional) 쇼핑센터로주목을받고있다. 일본의경우복합쇼핑몰의출점이증가하면서전체소매판매액에서차지하는비중도커졌다. 1979년복합쇼핑몰과백화점이전체소매판매액에서차지하는비중은각각 7.8%, 8.1% 로비슷했으나, 25년에들어서는복합쇼핑몰의비중이 2.6% 로크게확대된반면, 백화점은 6.7% 로감소했다. 이처럼 2 년대들어일본백화점의매출감소는복합쇼핑몰및카테고리킬러에고객을빼앗긴영향으로분석되어왔다. 그림 4 일본은 1 인당국민소득이 3 만달러를앞둔시기에서복합쇼핑몰이폭발적으로증가 (USD) 쇼핑센터신규오픈점포개수 ( 우 ) 4, 일본 1 인당국민소득 ( 좌 ) 35,935 1,2 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 2,1 6,927 1,221 131 57 639 113 ~1969년 197~1979년 198~1989년 199~1999년 1, 8 6 4 2 주 : 1 인당국민소득은각시기의평균 자료 : 일본쇼핑센터협회, World Bank, 이트레이드증권리서치본부 그림 5 반전되는복합쇼핑몰 vs. 백화점점포수 그림 6 반전되는복합쇼핑몰 vs. 백화점총매출액 3,2 3,1 3, 2,9 2,8 복합쇼핑몰점포수 ( 좌 ) 백화점점포수 ( 우 ) 32 3 28 26 ( 조엔 ) 3. 25. 2. 15. 복합쇼핑몰총매출액 백화점총매출액 2,7 24 1. 2,6 22 5. 2,5 2 22 24 26 28 21 212 2. 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 1999 22 25 자료 : 일본쇼핑센터협회, 일본백화점협회, 이트레이드증권리서치본부 자료 : 일본쇼핑센터협회, 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 4

신세계그룹 / The Collaboration Case Study: Mitsui Fudosan Mitsui Fudosan, 결국시대및사회적요구에따른상품제공이동사의지속성장이유다. 그림 7 Mitsui Fudosan: Top-down & Bottom-up History 자료 : 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 5

The Collaboration / 신세계그룹 신세계그룹 _ Action Plan Analysis 신세계그룹의고민은 1) 매출성장의한계, 2) 하드웨어투자의한계, 3) 잠재성장률둔화로소프트역량확대였을것으로추정이된다. 신세계그룹을재무적으로분석해보면 1) 투자회수 Cycle 마무리로부채비율은투자초입기인 3% 대에서 1% 수준으로하락했고, 2) 부채는 1배증가했고, 자본은 2배증가했다. 간단히 1993~213 년의투자는대성공했다는판단이다. 그러나과거의패턴과같은모습으로성장하기는힘들전망이다. 1993~ 213년에는신세계 / 이마트의하드웨어중심으로성장했다. 그결과그룹의안정성은높아졌다. 하지만시장의흐름은바뀌었고, 소프트웨어역량이상당히중요해지는순간이다. 하드웨어를통한해외진출에대한어려움은이마트중국진출실패로한번겪었다. 재무적으로분석한결과, 213년기준신세계 / 이마트의자산을살펴보면유동자산대비비유동자산의비중이상당히 ( 약비유동 / 유동비율이 1% 에육박. 투자 Cycle 초입에는이비율이 2% 수준이었음 ) 높아졌다. 비유동자산은대부분사업장형태를보유하고있는상황이다. 여기서기존투자형태로비즈니스를진행하게되면, 기업의잠재성장률은중기적으로하락할가능성이높다. 그래서당사의전망으로는이번사업의형태는소프트웨어역량을강화하는방향으로선회한것으로보인다. 그림 8 신세계 / 이마트투자회수 Cycle 마무리 : 21 년재투자를위한고민을시작했을것으로추정 ( 십억원 ) 12, 1, 8, 6, 4, 신세계 / 이마트 _ 부채 신세계 / 이마트 _ 자본 (21 년 ) - 부채비율 95% 수준까지하락 - Gearing Ratio( 재투자 ) 대한고민시작 - 사업의확장및 ROE 제고를위해사업부문분리 - 소득 3 만불시대대비복합쇼핑몰및아울렛투자확대에대한심각한고려 - SIMON Property 와 MITSUI Fudosan 스터디 2, 1996 1998 2 22 24 26 28 21 212 자료 : 신세계, 이마트, 이트레이드증권리서치본부 그림 9 비유동자산 18.8 조원, 대부분유형자산형태그림 1 유동화작업으로자금조달이가능할전망 ( 십억원 ) 2, 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 신세계 / 이마트 _ 유동자산 신세계 / 이마트 _ 비유동자산 (213 년기준 ) - 비유동자산 : 18.8 조원 - 유동자산 : 1.8 조원 1996 1998 2 22 24 26 28 21 212 자료 : 신세계, 이마트, 이트레이드증권리서치본부 (%) 1,2 비유동자산 / 유동자산 (%) 1, 8 6 4 2 1996 1998 2 22 24 26 28 21 212 자료 : 신세계, 이마트, 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 6

신세계그룹 / The Collaboration 신세계프라퍼티 : 유통에부동산을입히다! 복합쇼핑몰, 백화점, 이마트의증설로현재의상태면, 당연히비유동자산의비중이점증하게된다. 하지만, 당사가주목하는신설법인은신세계프라퍼티이다. 신세계프라퍼티는미국의 Simon Property 와일본의 Mitsui Fudosan 을벤치마킹한것으로보인다. 이두기업은사업부문에서자산을효율적으로운영하며, 잠재성장률을올리고있다. 두기업은자회사로금융회사를두고 Asset 을효율적으로운영하고있다. 방식은 1)J-Reits 의활용, 2) Private Fund 를운영하며자산의일부를매각하며몸집을줄이는작업을하는형태이다. 그림 11 Mitsui Fudosan_ Property Sales Exit Strategy 그림 12 신세계프라퍼티, 신세계 / 이마트그룹에부동산 Developer 의옷을입히다! 신세계 7.% 3.% 7.% 신세계프라퍼티 이마트 F I 3.% 하남유니온스퀘어 51% 49% 하남유니온스퀘어 F I 51% 49% 고양삼송 F I 51% 49% 청라 F I 51% 49% 안성 F I 주 : 점선은당사추정자료 : 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 7

The Collaboration / 신세계그룹 신세계그룹 _ 소프트역량강화로관계사수혜가더커질전망 1993~213 년동안신세계그룹은백화점 / 프리미엄아울렛에대해 11개점 ( 각각 8개, 3개 ) 를했고, 이마트에대한투자를 148개했다. 그결과, 신세계와이마트의매출은 1배성장했고, 영업이익은 3배성장했다. 하드웨어에대한투자성과로신세계그룹은급속히성장했고, 최대수혜주는신세계 / 이마트였다. 그러나 Vision 223은신세계 / 이마트를중심으로한하드웨어역량보다는소프트웨어역량을강화할전망으로신세계인터내셔날과신세계푸드와같은소프트웨어역량이있는회사들의성장중심으로이루어질것이다. 신세계 / 이마트그룹의통큰투자로신세계 I&C의성장은중기적으로가능해보이고, 신세계건설의경우는신세계프라퍼티와의관계에따라기업의가치가크게달라직여지가높다는판단이다. 그러므로당사는신세계 / 이마트그룹에대한투자보다는, 관계사에대한투자가좀더유리하다는판단이다. 그림 13 신세계그룹시너지 새로운성장동력구축 새로운성장포맷 지속적인신사업발굴 온라인몰복합쇼핑몰아울렛 편의점면세점프리미엄식품관 유통컨텐츠시장리더십달성 브랜드푸드 PL 상품강화 자료 : 이트레이드증권리서치본부 표 1 이트레이드신세계그룹투자아이디어종목 종목 투자의견 목표주가 ( 원 ) 시가총액 ( 억원 ) 15 년 PER (x) 15 년 PBR (x) 신세계인터내셔날 Buy 17, 8,247 16.2 1.6 신세계푸드 Buy 12, 3,257 13.8 1.3 신세계 I&C Buy 13, 1,493 8.8.8 신세계건설 N.R - 96 5.6 1.9 자료 : 이트레이드증권리서치본부 투자포인트 - 신세계그룹유통망확대에따른컨텐츠프로바이더 - 라이프스타일시장성장성및수출에대한기대부각 - 그룹사출점에따라외식브랜드안정적출점가능 - 이마트 PB 제품확대에대한수혜 - 신세계그룹인프라수주확대 - 9억원이상의현금을통한신규투자및배당확대기대 - 신세계그룹인프라수주확대 - 턴어라운드및밸류에이션매력 이트레이드증권리서치본부 8

신세계그룹 / The Collaboration Case Study Mitsui Fudosan( 미쯔이부동산 ) 1. Mitsui Fudosan_ 시대가요구하는상품을제시하다! 2. 일본부동산 _ 시대가요구하는상품은달라진다! 3. Mitsui Fudosan_ 1999년 ~21년은성공과실패의반복時代 4. Mitsui Fudosan_ Revitalization Plan 그리고안정적인성공에대한집념 5. Mitsui Fudosan_ 부동산 Developer로복합쇼핑몰투자에집중하다! - Mitsui Fudosan_ 계열사현황 - Mitsui Fudosan_ Retail Facilities 현황 이트레이드증권리서치본부 9

The Collaboration / 신세계그룹 Case Study: Mitsui Fudosan 1. Mitsui Fudosan_ 시대가요구하는상품을제시하다! 일본은 15~16 세기에걸쳐치열하게싸우는 전국시대 를거쳤다. 이시기에사무라이는일본을지배하는세력으로최전성기를보냈다. 그러나도쿠가와이에야스가전국을통일하며서, 1년간의전쟁이끝나고평화의시대를열게된다. 당시에도막부는정권에대한도전을봉쇄하기위해사무라이들을견제하며, 그들은서서히사라지기시작한다. 이시기에사무라이라는신분을포기하고장사를시작한이가 Mitsui 그룹의창시자인미쯔이 ( ) 타카토시이다. 그는 1673년에 Echigo-ya 라는포목점 ( 기모노가게 ) 를개업하면서본격적으로장사를시작한다. 이시기에일본은농공업사회에서상공업이발달한상업사회로변모해가고있었다. 삼성그룹의창업자가가장동경하던가문이에도시대의재벌미쯔이 ( ) 가문이었다. 미쯔이의석삼자를따서삼성 ( ) 이라는이름을지었다는설도있을정도다. 이처럼미쯔이는시대의흐름에따라, 그룹의 DNA를바꿔가며성장을지속적으로해오고있다. 현재와같은형태의그룹을가지기시작한것은 1914년이다. 그리고 Case Study 의대상인 Mitsui Fudosan 은 1941년에설립이되었다. Mitsui Fudosan 은시대의흐름에따라기업의주요핵심상품이바뀌기시작한다. 195` 년 ~196 년에는전쟁후재건시대를열어가며, 일본최초의 Skycraper 인 Kasumigaseki Building 을선보였다. 이시기에는고도성장에따른서양식대형빌딩이우후죽순으로지어지던시대에적절한제품을제공하기시작한다. 197년대는본격적으로일본이세계경제의한축으로부상하며, 도시화율이급격히올라가던시대였다. 이시기에주택관련사업을확대했다. 도시화율상승으로인구의급격한유입으로인해주택 (Dethached, Custom-built, Condominium) 수요폭증기였기때문이다. 198년대에접어들어, 사회가고도화되며현재의부동산 Developer 로본격적으로부각되기시작한다. 거대한자본을바탕으로시, 구단위의사업을진행했다. 사회는단순히건물을짓는, 주택을공급하는회사를필요한것이아니라사회를유기적으로엮을수있는 Developer 컨셉의회사를필요로하기시작한다. 이시기에 Mitsui Fudosan 은 Commercial Building 과 Retailing Building 둘다공급하기시작한다. 그이후일본의잃어버린 2년동안 Mitsui Fudosan 은살아남기위해뼈를깎는노력을경주하고있다. 자본의안정성을위해 1)J-REITS 마켓을활용한다든지, 2) 비즈니스구조를단순개발이아닌운영 (Leasing & Management) 을통한수익구조의안정화를꾀했다. 결국시대및사회적요구에따른상품제공이동사의지속성장이유인것이다. 이런관점에서당사는 현재한국의유통및건설회사는시대의요구에맞는상품을제시하고있는가?, 과거의패러다임에안이하게대응하고있는가? 라고묻고싶다. 이트레이드증권리서치본부 1

신세계그룹 / The Collaboration 2. 일본부동산 _ 시대가요구하는상품은달라진다! 우리나라에 부동산불패신화 가있듯이일본에도에도시대이후로토지가격은떨어지지않는다는 토지불패신화 가있었다. 당시일본은행들은토지가격이상승하는추세를보고토지평가액의 12% 수준까지대출해주는것이성행했다. 이는그당시일본이얼마나 토지불패신화 를맹신했는지보여주는사례다. 199년대는 7~8 년대일본경제성장을이끌었던베이비붐세대 (1946~1949 년 ) 가은퇴하던시기였다. 사실미국의서브프라임모기지사태도미국의베이비붐세대의은퇴와밀접한관련이있다. 버블의형성과인구구조적으로버블을유지하기힘든타이밍에 토지불패신화 가붕괴되면서거품이꺼진다. 1991년 ~2 년까지 9차례경기부양책을통해 124조엔이라는재정을쏟아부었지만, 결과는우리가아는대로잃어버린 2년의시대가된것이다. 한국도 199년대의일본과유사하다. 199년대일본에는수출대기업 (SONY, TOYOTA 등등 ) 이있었고, 21년대한국에는수출대기업 ( 삼성, 현대등등 ) 이있다. 놀랍도록흡사하다. 일본의토지가격 (Housing Price) 과상업부동산 (Commercial Building) 가격은 1991 년이후이렇다할반등한번없이지속적으로하향안정화되고있는상황이다. 일본의 Housing Supply 는 1988년 ~1991 년약 16만호에서 212년기준으로약 83만호수준으로감소했다. 주택관련투자규모도 1996년약 28조엔에서현재약 15조엔규모로감소했다. GDP에서차지하는비중도 6% 수준 (1996 년기준 ) 에서 3% 수준 (212 년기준 ) 으로지속적으로감소했다. 도쿄의아파트분양가도지난 2년간큰폭의변화가없는상황이다. Commercial Building 의개발도전체적으로감소추세이다. 특이한점은양극화가극도로심해지고있다는것이다. 도쿄광역권을제외하고는 Commercial Building 의투자는지속적으로감소되고있고, 도쿄지역의 Commercial Building 에대한투자는경기에따라유동적인것으로분석된다. Retail Property 의수도지속적으로감소하고있는추세이다. 반면, 단위면적은증가하고있는것으로보아, Retail Property 의경우는집약적이고대형화되고있는추세이다. 소득정체등의영향으로 Department Store( 백화점등 ) 의경우는급격히감소하고있고, Supermarket 등할인점은정체되고있는실정이다. 반면에복합쇼핑몰의수는 2년대이후급속도로증가되며, 새로운소비트렌드를방증하고있다. 일본의복합쇼핑몰의경우는도심지역에서태생이되었으나, 토지가격상승등의영향으로교외형대형복합쇼핑몰형태로전환이되고있는상황이다. 이는최근한국의유통업체인롯데 / 현대 / 신세계의전략과일맥상통하다고할수있다. 결국한국의유통업에서도유일한오프라인대안은복합쇼핑몰및프리미엄아울렛형태의인프라가될전망이다. 이트레이드증권리서치본부 11

The Collaboration / 신세계그룹 3. Mitsui Fudosan_ 1999년 ~21년은성공과실패의반복 1999~21 년동사의안정적인매출과영업이익을보장한사업부문은 Leasing( 임대사업부문 ) 과 Property Management 사업부문이다. Construction 의경우는지속적으로매출이감소했으며, Property Sales 부문도크게문제는없었지만경기의변동성에영향을받았다. Brokerage and Consulting 사업부문도구조적인성장을보였지만, 글로벌금융위기이후변동성을보였다. 사업부문별로관련성이있음에도불구하고유기적인협력이되지않아 Mitsui Fudosan 은 Revitalization Plan을선언한다. 4. Mitsui Fudosan_ Revitalization Plan 그리고안정적인성공에대한집념기존사업부문을 Holding, Trading, Management 등 3개의 Core Business 로단순화했다. Leasing 사업부문은본사에서직접관리를하는 Property(Office Building, Retail Facilities) 를 Holding 으로분류했고, Subleasing 하는 Property 에대해서는 Management 사업부문으로이관했다. Property Sales 는전반으로 Trading 사업부문으로이관하여, 수익성과회전율을높이며리스크관리에중점을두는모양새다. Management 는기존 Property Management 와 Brockerage 사업부문에 Leasing 사업부문에서이관받은비핵심자산의 Subleasing 을이관받아 Transaction Volume 을확대하는전략으로선회했다. Asset management 관점에서 Land Holder 및금융기관에서부채를조달하여, 비즈니스를확대하는전략을세웠다. 사업확대에따른불필요한자산증가에대해서는유동화에적극적으로나서며, 효율성을높이는전략으로선회했다. 이는일본내자산가치상승에대한기대감이꺾이면서나타난전략이다. 부동산 Developer 로서지속적으로자산을쌓아가는것도하나의전략이지만, Market Risk 발생時기업의가치변동도크게나타나기때문에 Mitsui Fudosan 의경우는비핵심자산에대해서는유동화작업으로선회한것으로보인다. 5. Mitsui Fudosan_ 부동산 Developer 로복합쇼핑몰투자에집중하다! 일본의부동산시장이아베노믹스이후안정화된영향이있겠지만, Mitsui Fudosan 의 Leasing, Property Sales 및 Management 사업부문은안정화추세로접어들었다. Leasing 사업부문은 Office Building 보다는 Retail Property 중심으로성장세를보이고있다. Property Sales 는 J-REITS 와 Private Fund 를활용하여, 기업및기업고객들에게안정적인판매를통한비즈니스를영위하고있다. Property Management 는 Mitsui Fudosan Building management, Facilities, Retail management, Housing Lease, residential service repark 등자회사를통해 Office Building, Retail Facilities, Housing, Car Park을관리하고있다. 현재 Mitsui Fudosan 의 Retail 사업부문이신세계그룹의 Bench-Mark 대상이된것으로보인다. Mitsui Fudosan 은세가지형태의 Retail 사업부문을가지고있다. 이는 1) 복합쇼핑몰 ( 브랜드명 LaLaport, LaLagarden), 2) 프리미엄아울렛 (Mitsui Outlet Park), 3) 도심형쇼핑몰 (Urban Retail) 이다. 복합쇼핑몰과프리미엄아울렛의입지는대부분도심외곽에입지하여, 접근성및토지가격이높지않은지역이선택된것으로보인다. 일례로 LaLaport Toyosu 의부지는이시카와지마하리마중공업의조선도크를매입하여 26 년 1월 5일에오픈했다. 이는일본에서나타난현상이 1~2 년의 Lagging Time을걸쳐한국에도똑같이반복되고있는현재실정을감안한다면무시하고넘어가기는힘든상황이다. 이트레이드증권리서치본부 12

신세계그룹 / The Collaboration 1. Mitsui Fudosan_ 시대가요구하는상품을제시하다! 그림 14 Mitsui Fudosan_ 시대변화에따라초고층빌딩 아파트및주택 복합쇼핑몰및프리미엄아울렛상품제시 자료 : 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 13

The Collaboration / 신세계그룹 2. 일본부동산 _ 시대가요구하는상품은달라진다! 그림 15 일본 _Housing 시장가격추이 그림 16 일본 _Commercial Building 시장가격추이 (%) 5 4 3 3 대도시권 지방 전국 (Housing) - 변곡점발생 - 새로운형태의비즈니스유발 ( 건자재업, 임대주택관리업 ) (%) 5 4 3 3 대도시권 지방 전국 (Commercial) - 변곡점발생 - 새로운형태의비즈니스유발 (Sale->Leasing and Management) 2 1 2 1-1 -1-2 -2 1986 199 1994 1998 22 26 21-3 1986 199 1994 1998 22 26 21 그림17 일본 _Housing Supply 추이 (1, Units) Housing Supply( 좌측 ) (%) 2, YoY( 우측 ) 3 1,8 1,6 2 1,4 1 1,2 1, 8 6-1 4-2 2-3 198 1984 1988 1992 1996 2 24 28 212 그림 18 일본 _Housing Investment 추이 (Trillion Yen) 35 3 25 2 15 1 5 Housing Investment( 좌측 ) Nominal GDP( 우측 ) 1996 1998 2 22 24 26 28 21 (%) 6 5 4 3 2 1 그림 19 일본 _ 아파트 Supply 추이 그림 2 도쿄 _ 아파트분양가추이 (Units) Condominiums Supply( 좌측 ) (%) 2, YoY( 우측 ) 1 18, 8 16, 6 14, 12, 4 1, 2 8, 6, -2 4, 2, -4-6 198 1984 1988 1992 1996 2 24 28 212 (Average Price) 7, Tokyo_ASP( 좌측 ) 6, YoY( 우측 ) 5, 4, 3, 2, 1, 1985 1989 1993 1997 21 25 29 (%) 4 3 2 1-1 -2 이트레이드증권리서치본부 14

신세계그룹 / The Collaboration 그림 21 일본 _Commercial Building 개발추이 그림 22 일본 _Retail Property 추이 : 점포감소, 대형화 (ha) 1,2 1, 8 6 4 Tokyo Osaka Others - CBD 집중화현상뚜렷 - 3 대도시권중심개발 (Units) 1,7, 1,6, 1,5, 1,4, 1,3, 1,2, No. of Retail stores( 좌측 ) Sales Floor Area( 우측 ) (m2) 16,, 15,, 14,, 13,, 12,, 2 1,1, 11,, 1992 1996 2 24 28 212 1,, 1985 1991 1997 22 27 1,, 그림 23 일본 _Retail Property 추이 : 백화점, 마트정체 그림 24 일본 _Retail Property 추이 : 복합쇼핑몰증가 (Units) Department Stores Supermarket 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 2 24 28 212 (Units) Shopping Centers 3,2 3,1 3, 2,9 2,8 2,7 2,6 2,5 2,4 2,3 2 24 28 212 그림 25 일본복합쇼핑몰 _ 도심지역에서교외지역중심으로증가 (Units) 7 6 5 Central Area Peripheral Area Suburn Area 4 3 2 1 ~1969 년 7~79 년 8~89 년 9~99 년 ~9 년 1~12 년 이트레이드증권리서치본부 15

The Collaboration / 신세계그룹 3. Mitsui Fudosan_ 1999 년 ~21 년은성공과실패의반복時代 그림 26 Mitsui Fudosan 매출액추이 (1999 년 ~21 년 ): Leasing & Property Management 가안정적 (Billion Yen) 1,6 1,4 1,2 1, 8 6 4 2 Others Facility Operations Sales of Merchandise Property Management Brokerage and Consulting Construction Sales Leasing and Management 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 그림 27 Mitsui Fudosan 영업이익추이 (1999 년 ~21 년 ): Leasing & Property Management 가안정적 (Billion Yen) 2 15 1 5 Others Facility Operations Sales of Merchandise Property Management Brokerage and Consulting Construction Sales Leasing and Management -5 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 그림 28 Mitsui Fudosan 영업이익추이 (1999 년 ~21 년 ): Leasing & Property Management 가안정적 (Billion Yen) 5 Leasing and Management Sales Construction Brokerage and Consulting Property Management Sales of Merchandise Facility Operations Others 4 3 2 1-1 -2 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 이트레이드증권리서치본부 16

신세계그룹 / The Collaboration 그림 29 Leasing and Management_ 매출및영업이익 그림 3 Sales_ 매출및영업이익 (Billion Yen) (Billion Yen) 6 5 Leasing and Management_ 매출 12 1 45 4 35 Sales_ 매출 Sales_ 영업이익 7 6 5 4 8 3 4 3 6 25 2 3 2 2 4 15 1 1 2 1 5-1 1999 21 23 25 27 29 1999 21 23 25 27 29-2 그림 31 Construction_ 매출및영업이익 그림 32 Brokerage and Consulting_ 매출및영업이익 (Billion Yen) (Billion Yen) 3 25 2 Construction_ 매출 Construction_ 영업이익 8 6 4 9 8 7 6 Brokerage and Consulting_ 매출 Brokerage and Consulting_ 영업이익 3 25 2 15 2 5 4 15 1 5-2 -4 3 2 1 1 5 1999 21 23 25 27 29-6 1999 21 23 25 27 29 그림 33 Property Management_ 매출및영업이익 그림 34 Others_ 매출및영업이익 (Billion Yen) (Billion Yen) 12 1 8 6 4 2 Property Management Property Management 18 16 14 12 1 8 6 4 2 16 14 12 1 8 6 4 2 Others_ 매출 Others_ 영업이익 6 5 4 3 2 1-1 -2 1999 21 23 25 27 29 1999 21 23 25 27 29-3 이트레이드증권리서치본부 17

The Collaboration / 신세계그룹 4. Mitsui Fudosan_ Revitalization Plan 그리고안정적인성공에대한집념 그림 35 Mutsui Fudosan Revitalization Plan Leasing Property Sales Management Mitsui Home Other Holding (office buildings and retail facilities) Subleasing (office buildings and retail facilities) Property sales to individuals Property sales to investors Property management Brokerage, asset management, etc. Merchandise Facility operations Other Holding Trading Management Other Holding Enhance portfolio quality in leasing operations that encompass office buildings and retail facilities. Mitsui Fudosan s Three Core Businesses Trading Target increased profit ability and turnover in property sales to individuals and incomeproducing property sales to investors. Management Expand transaction volume and assets under management in brokerage, consulting, facility operation and management, asset management for funds, and property management. 그림 36 Mutsui Fudosan _Asset Management Solution(1) 그림 37 Mutsui Fudosan _Asset Management Solution(2) 이트레이드증권리서치본부 18

신세계그룹 / The Collaboration 5. Mitsui Fudosan_ 부동산 Developer 로복합쇼핑몰투자에집중하다! 그림 38 Mitsui Fudosan_ 21 년 ~214 년매출현황 그림 39 Mitsui Fudosan_ 21 년 ~214 년영업이익현황 (Billion Yen) 1,6 (Billion Yen) 25 1,4 1,2 1, 8 6 Others Mitsui Home Management Property Sales Leasing 2 15 1 Others Mitsui Home Management Property Sales Leasing 4 2 5 21 211 212 213 214 21 211 212 213 214 그림 4 Mitsui Fudosan_ 사업부문별매출액 (214 년 ) 그림 41 Mitsui Fudosan_ 사업부문별영업이익 (214 년 ) Leasing Property Sales Management Mitsui Home Others 14.8 Leasing Property Sales Management Mitsui Home Others 4.2 3.1 237 449.7 49.9 314.2 19.2 27.1 49.5 그림 42 Mitsui Fudosan_ Leasing 사업부문현황 그림 43 Mitsui Fudosan_ Leasing 사업부문별매출현황 (Billion Yen) 5 Retail Facilities Office Building 7.2 Domestic office Building Overseas offce Building Retail Facilities 4 157.8 3 33.4 33 291.7 283.6 286.9 284.5 2 254.8 1 17.3 121.9 125.8 131.5 148.6 157.8 29 21 211 212 213 214 29.7 이트레이드증권리서치본부 19

The Collaboration / 신세계그룹 그림 44 Mitsui Fudosan_ Office Building 지역별현황 그림 45 Mitsui Fudosan_ Retail Facilities 형태별현황 15% 7% Central Tokyo Other metropolitan Regions 8% 6% 5% Regional Mall(LaLaport) Mitsui outlet Park Lifestyle Park(LaLa Garden) Urban Facilities Others 78% 34% 47% 그림 46 Mitsui Fudosan_ 복합쇼핑몰현황 그림 47 Mitsui Fudosan_ 프리미엄아울렛현황 그림 48 Mitsui Fudosan_ Property Sales 매출현황 그림 49 Mitsui Fudosan_ Property Sales 부문별현황 (Billion Yen) 5 4 3 Property Sales to Individuals Property Sales to Investors Operating Office Building 27% Planned & U/D 4% 2 1 21 211 212 213 214 Operating Retail Facilities 27% Operating Logistics 2% Operating Rental Housing 4% 이트레이드증권리서치본부 2

신세계그룹 / The Collaboration 그림 5 Mitsui Fudosan_ Property Sales 영업이익현황 그림 51 Mitsui Fudosan_ Property Sales OPM 현황 (Billion Yen) 4 Property Sales to Individuals 9 (%) Property Sales to Individuals Property Sales to Investors Property Sales to Investors 3 6 2 1 3 21 211 212 213 214 21 211 212 213 214 그림 52 Mitsui Fudosan_ Property Sales Exit Strategy 그림 53 Mitsui Fudosan_ Management 매출현황 그림 54 Mitsui Fudosan_ Management 영업이익현황 (Billion Yen) 4 Property Management (Billion Yen) 6 Brokerage Property Management 3 266 278 287 297 314 5 4 27.8 2 3 26.4 1 21 211 212 213 214 2 1 21.9 23.7 21.2 22.1 8.4 1.2 1.5 15.1 21 211 212 213 214 이트레이드증권리서치본부 21

The Collaboration / 신세계그룹 그림 55 Mitsui Fudosan_ Property Management Office Buildings Mitsui Fudosan Building Management Co., Ltd. (635 buildings under management) Mitsui Fudosan Facilities Co., Ltd. (361 buildings under management) Retail Facilities Mitsui Fudosan Retail Management Co., Ltd. (61 facilities) Diverse Asset Classes Housing Mitsui Fudosan Housing Lease Co., Ltd. (51,939 subleased and consigned units) Mitsui Fudosan Residential Service Co., Ltd. (238,27 units under management) Car Park Leasing Mitsui Repark (154,643 parking spaces) 그림 56 Mitsui Fudosan_ Property Management (1) 그림 57 Mitsui Fudosan_ Property Management (2) (1 Units) Sales condominiums(track Record) (1 Units) Leasing condominiums(track Record) 25 2 15 1 16 172 184 196 21 217 222 229 238 6 5 4 3 2 3 34 38 41 44 46 47 5 52 5 1 26 27 28 29 21 211 212 213 214 26 27 28 29 21 211 212 213 214 그림 58 Mitsui Fudosan_ Property Management (3) 그림 59 Mitsui Fudosan_ Property Management (4) (1 Units) Car Park Leasing 18 16 14 12 1 8 6 4 2 155 143 133 117 118 121 124 97 76 26 27 28 29 21 211 212 213 214 이트레이드증권리서치본부 22

신세계그룹 / The Collaboration Mitsui Fudosan_ 계열사현황 그림 6 Mitsui Fudosan 의계열사현황 Housing Mitsui Fudosan Residential Co., Ltd. Mitsui Fudosan Realty Co., Ltd. Mitsui Home Co., Ltd. MITSUI Designtec Co., Ltd. Mitsui Fudosan Reform Co., Ltd. Mitsui Home Estate Co., Ltd. Mitsui Fudosan Residential Service Co., Ltd. Mitsui Fudosan Residential Service Kansai Co., Ltd. Mitsui Fudosan Residential Service Hokkaido Co., Ltd. Mitsui Fudosan Residential Service Tohoku Co., Ltd. Mitsui Fudosan Residential Service Chugoku Co., Ltd. Mitsui Fudosan Residential Service Kyusyu Co., Ltd. Mitsui Fudosan Housing Lease Co., Ltd. Daiichi Engei Co., Ltd. Office Buildings Mitsui Fudosan Building Management Co., Ltd. Mitsui Fudosan Facilities Co., Ltd. First Facilities West Co., Ltd. Nippon Building Fund Management Ltd. NBF Office Management Co., Ltd. Retail Properties Mitsui Fudosan Retail Management Co.,Ltd. Mitsui Fudosan Frontier REIT Management Inc. Frontier REIT SC Management Co., Ltd. Accommodation Mitsui Fudosan Hotel Management Co., Ltd. Celestine Hotel Co., Ltd. Mitsui Fudosan Housing Lease Co., Ltd. Mitsui Fudosan Accommodations Fund Management. Real Estate Solutions Mitsui Fudosan Investment Advisors, Inc. Resort Kyusin Kaihatsu Inc. LaLaport Agency Co., Ltd. Global Mitsui Fudosan America, Inc. Mitsui Fudosan (U.K.) Ltd. Halekulani Corporation TID Pte. Ltd. Other Tokyo Midtown Management Co., Ltd. Mitsui Fudosan Architectural Engineering Co., Ltd. Daiichi Engei Co., Ltd. LaLaport Agency Co., Ltd. Affiliated Group Mitsui Interbusiness Research Institute. The Mitsui Public Relations Committee Mitsui Bunko 이트레이드증권리서치본부 23

The Collaboration / 신세계그룹 Mitsui Fudosan_ Retail Facilities 현황 그림 61 Mitsui Fudosan_ Shopping Park 그림 62 Mitsui Fudosan_ Shopping Park 그림 63 Mitsui Fudosan_ Outlet Park 그림 64 Mitsui Fudosan_ Urban Retail 이트레이드증권리서치본부 24

신세계그룹 / The Collaboration Case Study 신세계그룹 1. 신세계그룹 _ 유통플랫폼변화에직면하다! 2. 신세계그룹 _ 하드웨어투자에대한성공 3. 신세계그룹 _ 투자는관계사의살을찌운다! 4. 신세계그룹 _ Vision 223, 소프트웨어역량강화로관계사날개를달다! 5. 신세계그룹의변화 _ 유통에부동산을입히다! 이트레이드증권리서치본부 25

The Collaboration / 신세계그룹 Case Study: 신세계그룹 1. 신세계그룹 _ 유통플랫폼변화에직면하다! 신세계백화점은 193년국내근대백화점의효시인미스꼬시백화점경성지점의개점과함께시작되었다. 1963년삼성에서인수후, 상호를 신세계백화점으로변경했다. 이후신세계는 1991년삼성그룹으로분리하고, 공격적인횡보를이어가고있다. 199년대삼성그룹에서분사후동사는호텔인수, 백화점확대및이마트개점등으로롯데그룹과함께한국의유통업성장과함께하고있다. 2년대들어와서는 Simon Property( 첼시 ) 와함께프리미엄아울렛형태의비즈니스를영위하고있고, 기업의비대화로인해신세계와이마트는법인분할을결정한다. 법인분할이후, 신세계는 1) 백화점및역세권쇼핑몰및프리미엄아울렛중심의유통사업, 2) 신세계인터내셔날을기반으로한의류사업을진행중에있다. 반면, 이마트는 1) 대형마트사업, 2) 음식료 ( 푸드, 리테일, 커피전문점 ), 3) 부동산 ( 신세계건설, 조선호텔 ) 사업을진행중에있다. 211년이후동사는국내경기둔화및기존사업성장의한계에직면하고, 일본, 미국및유럽의유통산업트렌드를분석하기시작한것으로판단된다. Bench-mark 대상이되었던기업은 1)Simon Property( 미국 ), 2)Mitsui Fudosan( 일본 ) 으로추정이된다. 이유는 1)Simon Property 의경우는신세계와함께신세계사이먼프리미엄아울렛을영위중에있고, 2)Mitsui Fudosan 의경우는삼성계열시절 Mitsui 그룹과의깊은관계때문이다. Case study 이후내린결론은 1) 프리미엄아울렛확대, 2) 복합쇼핑몰비즈니스진입, 3) 자산유동화를통한부동산 Developer 시장진입및 4) 하드웨어에서소프트역량강화란판단이다. 그결과, 신세계그룹은 214 년 Vision 을발표하고시장에서인지한바와같이빠른횡보를이어가고있다. 2. 신세계그룹 _ 하드웨어투자에대한성공 1993~213 년 2년동안단행된투자는고도성장기에따른하드웨어투자에집중한시기였다. 이기간동안신세계그룹은 1) 백화점및프리미엄아울렛을각각 8개, 3개를갖추었고, 2) 이마트는 148개까지개점했다. 이마트의경우는중국진출까지경험했으나, 하드웨어역량으로해외진출을하는것은쉽지않다는판단으로최근사업을철수하고있는상황이다. 결국 1) 국내에서하드웨어 ( 유통망확대 ) 를통한판매의한계에직면, 2) 해외에서하드웨어 ( 이마트, 백화점개점 ) 를통한비즈니스영위가쉽지않았다는판단이다. 그러므로 214년이후동사의성장전략은하드웨어에치중하지않고, 소프트웨어역량강화에주력할것이란판단이다. 3. 신세계그룹 _ 투자는관계사의살을찌운다! 1993~213 년동안신세계그룹은백화점 / 프리미엄아울렛에대해 11개점 ( 각각 8개, 3개 ) 를했고, 이마트에대한투자를 148개했다. 그결과, 신세계와이마트의매출은 1배성장했고, 영업이익은 3배성장했다. 하드웨어에대한투자성과로신세계그룹은급속히성장했고, 최대수혜주는신세계 / 이마트였다. 물론관계사인신세계 I&C, 신세계푸드및신세계건설도급하게성장을했지만대부분의열매는신세계 / 이마트본인이었다. 관계사의관점에서보면, 투자기간동안매출과영업이익이급속도로 이트레이드증권리서치본부 26

신세계그룹 / The Collaboration 성장한회사는신세계건설이었다. 그리고신세계 I&C 와신세계푸드는 Captive 성장영향으로영 속기업의가치를가지게되었다. 4. 신세계그룹 _ Vision 223, 소프트웨어역량강화로관계사날개를달다! 신세계그룹 214년 Vision 에대한발표는시장참여자들이인지하고있는상황이다. 투자금액은총 31.4조원으로발표했고, 1) 백화점 / 이마트에 12.8조원, 2) 쇼핑센터 / 온라인 / 해외사업에 13.8조원, 3) 브랜드에 4.8조원투자를결정했다. 세부내역으로는 1) 이마트를기존 148개에서 19개수준까지증설, 백화점 / 아울렛 / 복합쇼핑몰을기존 15개에서 45개까지증설하기로발표한것이다. 신세계그룹의고민은 1) 매출성장의한계, 2) 하드웨어투자의한계, 3) 잠재성장률둔화로소프트역량확대였을것으로추정이된다. 그리고신세계 / 이마트그룹을재무적으로분석해보면 1) 투자회수 Cycle 마무리로부채비율은투자초입기인 3% 대에서 1% 수준으로하락했고, 2) 부채는 1배증가했고, 자본은 2배증가했다. 간단히 1993~213 년의투자는대성공했다는판단이다. 부채대비자본의증가율이 2배가되었고, 투자를통해자본이증가하며기업의펀더멘털지표인부채비율은급속히감소했다. 그결과 1) 투자에대한자신감이생겼고, 2)Bench-mark(Simon Property, Mitsui Fudosan) 의성장도확인했기때문에, 동사는통큰투자계획을발표했다는판단이다. 그러므로과거사례를비추어봤을때동사의투자시기는적절하며, 가시성이상당히높을것이란판단이다. 그러나과거의패턴과같은모습으로성장하기는힘들전망이다. 앞서도언급했듯이, 1993~ 213년에는신세계 / 이마트의하드웨어중심으로성장했다. 그결과그룹의안정성은높아졌다. 하지만시장의흐름은바뀌었고, 소프트웨어역량이상당히중요해지는순간이다. 하드웨어를통한해외진출에대한어려움을껶었고, 2개의해외사례분석을통해소프트웨어역량에대한투자를확대할것이란판단이다. 재무적으로분석한결과, 213년기준신세계 / 이마트의자산을살펴보면유동자산대비비유동자산의비중이상당히 ( 약비유동 / 유동비율이 1% 에육박. 투자 Cycle 초입에는이비율이 2% 수준이었음 ) 높아졌다. 비유동자산은대부분사업장형태를보유하고있는상황이다. 여기서기존투자형태로비즈니스를진행하게되면, 기업의잠재성장률은중기적으로하락할가능성이높다. 그래서당사의전망으로는이번사업의형태는소프트웨어역량을강화하는방향으로선회한것으로보인다. 5. 신세계그룹의변화 _ 유통에부동산을입히다! 신세계와이마트그룹의투자규모는 3:7의투자비율로결정될전망이다. 자산및영업이익을전반적으로감안했을때나오는수치이다. 신세계 / 이마트의연간영업이익이 1조원수준이기때문에영업현금으로창출이되는향후 1년간 1조원수준이될전망이다. 21.4조원경우는자산유동화및전략적재무투자자영입이될전망이다. 자산유동화는롯데쇼핑이 Sales and Lease Back의형태로싱가폴증시에 REITs 를상장하는형태도검토가될수있고, 일본의 Mitsui Fudosan 이하듯이 Private Fund 를활용하는방법이될수있을전망이다. 복합쇼핑몰, 백화점, 이마트의증설로현재의상태면, 당연히비유동자산의비중이점증하게된다. 하지만, 당사가주목하는신설법인은신세계프라퍼티이다. 신세계프라퍼티는미국의 Simon Property 와일본의 Mitsui Fudosan 을벤치마킹한것으로보인다. 이두기업은사업부문에서자산을효율적으로운영하며, 잠재성장률을올리고있다. 두기업은자회사로금융회사를두고 이트레이드증권리서치본부 27

The Collaboration / 신세계그룹 Asset 을효율적으로운영하고있다. 방식은 1)J-Reits 의활용, 2) Private Fund 를운영하며자산의일부를매각하며몸집을줄이는작업을하는형태이다. 현재투자자들은신세계그룹의 Vision 214년에대한신뢰가크지않은상황이다. 하지만당사는신세계프라퍼티활용을통해자본조달이빨라지며, 동사의투자는시장참여자의생각보다빠르게진행될전망이다. 그리고신세계 / 이마트를중심으로한하드웨어역량보다는소프트웨어역량을강화할전망으로신세계인터내셔날과신세계푸드와같은소프트웨어역량이있는회사들의성장중심으로이루어질것이다. 신세계 / 이마트그룹의통큰투자로신세계 I&C의성장은중기적으로가능해보이고, 신세계건설의경우는신세계프라퍼티와의관계에따라기업의가치가크게달라직여지가높다는판단이다. 그러므로당사는신세계 / 이마트그룹에대한투자보다는, 관계사에대한투자가좀더유리하다는판단이다. 이트레이드증권리서치본부 28

신세계그룹 / The Collaboration 1. 신세계그룹 _ 유통플랫폼변화에직면하다! 그림 65 신세계 / 이마트그룹주요연혁 193 일본미스꼬시백화점경성지점으로개점 (193) 196 삼성그룹에서인수 (1963) 상호 신세계백화점으로변경 (1963) 199 디자인신세계 (1997 년신세계건설로상호변경 ) 별도회사로분리 (1991) 삼성그룹에서분리독립발표 (1991) 조선호텔인수 (1992) 신세계푸드시스템별도회사로독립 (1995) 지방백화점 1호광주신세계백화점개점 (1995) 신세계인터내셔날별도회사로독립 (1996) 백화점외국진출 1호상하이점오픈 (1996) 상하이 E-MART 오픈 (1997) 신세계아이앤씨별도회사로분리 (1997) 스타벅스커피코리아설립 (1997) 자유개발 와신세계건설 의합병 ( 신세계건설존속 ) (1998) 2 신세계백화점상호를 신세계로변경 (21) 신세계첼시설립 (25) 신세계백화점과이마트를 신세계와 이마트로법인분할 21 톰보이, 톰보이플러스기업집단에편입 (211) 하남유니온스퀘어기업집단에편입 (211) 이마트슈퍼 (212년에브리데이리테일로변경 ) 기업집단에편입 (211) 비디비치코스메틱기업집단에편입 (212) 신세계페이먼츠기업집단에편입 (213) 신세계프라퍼티기업집단에편입 (214) 이트레이드증권리서치본부 29

인천대전광주충남충북경북경남대구울산인천경기광주The Collaboration / 신세계그룹 2. 신세계그룹 _ 하드웨어투자에대한성공 그림 66 신세계 ( 백화점총 12 개점, 아울렛 3 개점 ), 이마트 (148 개점 ) (No.) 백화점 아울렛 4 3 2 백화점 - 총 12 개점 - 13 개점 Open - 1 개점영업종료 ( 미아점 ) 아울렛 - 총 3 개점 - 여주, 파주, 부산 1 1984 1986 1988 199 1992 1994 1996 1998 2 22 24 26 28 21 212 214 (No.) 이마트 _ 국내 이마트 _ 중국 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 1984 1986 1988 199 1992 1994 1996 1998 2 22 24 26 28 21 212 자료 : 신세계, 이마트, 이트레이드증권리서치본부 그림 67 신세계 _ 지역별백화점현황 그림 68 이마트 _ 지역별마트현황 (No.) 4 3 3 2 1 서울1 1 대전2 1 1 1 1 충남충북제주전북전남경북경남강원대구울산부산백화점 (No.) 5 4 31 3 2 1 서울8 3 42 경기5 8 3 3 4 3 제주전북전남8 6 6 강원8 2 7 부산이마트 자료 : 신세계, 이마트, 이트레이드증권리서치본부 자료 : 신세계, 이마트, 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 3

신세계그룹 / The Collaboration 3. 신세계그룹 _ 투자는관계사의살을찌운다! 그림 69 이마트 _ 누적출점수현황 그림 7 백화점 ( 아울렛 )_ 누적출점수현황 (No.) 18 이마트 _ 누적 (No.) 18 백화점 ( 아울렛 )_ 누적 16 14 12 (2 년 ~212 년 ) Capex 집중투자시기 16 14 12 (2 년 ~212 년 ) 백화점 -> 아울렛투자기 1 1 8 8 6 6 4 4 2 2 1984 1988 1992 1996 2 24 28 212 1984 1988 1992 1996 2 24 28 212 자료 : 신세계, 이마트, 이트레이드증권리서치본부 자료 : 신세계, 이마트, 이트레이드증권리서치본부 그림 71 신세계 / 이마트매출현황 _ 집중투자로신세계 / 이마트매출 1 배성장 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, ( 십억원 ) 자료 : 신세계, 이마트, 이트레이드증권리서치본부 ( 백화점및이마트확대후신세계 / 이마트매출 1배성장 ) 신세계 / 이마트 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 그림 72 신세계 / 이마트집중투자후관계사매출현황 : 신세계 I&C, 신세계푸드영속기업으로서의가치동반상승 ( 십억원 ) 9 8 7 6 5 4 3 2 1 신세계 I&C 신세계건설신세계푸드신세계인터내셔널 1996 1998 2 22 24 26 28 21 212 자료 : 신세계, 이마트, 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 31

The Collaboration / 신세계그룹 그림 73 신세계 / 이마트영업이익현황 _ 집중투자로신세계 / 이마트영업이익 3 배상승 ( 십억원 ) 1,2 신세계 / 이마트 1, 8 ( 백화점및이마트확대후신세계 / 이마트영업이익 3 배상승 ) 6 4 2 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 자료 : 신세계, 이마트, 이트레이드증권리서치본부 그림 74 신세계 / 이마트집중투자후관계사영업이익현황 : 초기에는신세계건설의이익모멘텀이가장높음 ( 십억원 ) 5 4 3 2 신세계인터내셔널신세계I&C 신세계건설신세계푸드 1-1 -2-3 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 자료 : 신세계, 이마트, 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 32

신세계그룹 / The Collaboration 4. 신세계그룹 _ Vision 223, 소프트웨어역량강화로관계사날개를달다! 그림 75 214 년 Vision 발표및현재진행상황그림 76 223 년계획 ( 안 ) 주요투자계획투자금액 1) 백화점 / 이마트 : 12.8 조원 ( 총 31.4 조원 ) 2) 쇼핑센터 / 온라인 / 해외사업 : 13.8 조원 3) 브랜드 : 4.8 조원투자대상 1) 이마트 : 148 개 19 개 (4 여개증설 ) 2) 백화점 / 아울렛 / 복합쇼핑몰 : 15 개 45 개 (3 여개증설 ) 투자현황 1) 하남유니온스퀘어 ( 착공 ), 216 년완공예정 2) 고양삼송복합쇼핑몰 ( 계획 ), 216 년완공목표 3) 인천청라복합쇼핑몰 ( 계획 ), 217 년완공목표 4) 경기안성복합쇼핑몰 ( 계획 ), 217 년완공목표자료 : 신세계, 이마트, 이트레이드증권리서치본부 (No.) ( 현재 ) - 백화점 : 12 2 - 아울렛 : 3 18 16 14 12 1 8 6 4 15 2 148 자료 : 신세계, 이마트, 이트레이드증권리서치본부 (223 년 ) - 백화점 : 15 - 아울렛 : 15 - 복합쇼핑몰 : 15 45 쇼핑몰 19 현재계획 (223 년 ) 이마트 그림 77 신세계 / 이마트투자회수 Cycle 마무리 : 21 년재투자를위한고민을시작했을것으로추정 ( 십억원 ) 12, 1, 8, 6, 4, 신세계 / 이마트 _ 부채 신세계 / 이마트 _ 자본 (21 년 ) - 부채비율 95% 수준까지하락 - Gearing Ratio( 재투자 ) 대한고민시작 - 사업의확장및 ROE 제고를위해사업부문분리 - 소득 3 만불시대대비복합쇼핑몰및아울렛투자확대에대한심각한고려 - SIMON Property 와 MITSUI Fudosan 스터디 2, 1996 1998 2 22 24 26 28 21 212 자료 : 신세계, 이마트, 이트레이드증권리서치본부 그림 78 부채증가율보다자본증가율이 2 배앞섬 그림 79 부채비율 2% 수준에서 1% 수준으로하락 ( 십억원 ) (%) 21, 18, 신세계 / 이마트 _ 자본 신세계 / 이마트 _ 부채 35 3 부채비율 15, 1,42 25 12, 9, (1996 년 ->213 년 ) - 부채 : 1 배증가 - 자본 : 2 배증가 2 15 6, 3, 1,51 514 1,82 1996 213 1 5 95% 1996 1998 2 22 24 26 28 21 212 자료 : 신세계, 이마트, 이트레이드증권리서치본부 자료 : 신세계, 이마트, 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 33

The Collaboration / 신세계그룹 그림 8 1 년간 1 조원의영업현금흐름창출가능 그림 81 신세계 / 이마트, 3:7 의영업이익창출능력 ( 십억원 ) 1,2 신세계 _ 영업이익 신세계 _ 영업이익 이마트 _ 영업이익 1, 이마트 _ 영업이익 36 8 6 4 2 1996 1998 2 22 24 26 28 21 212 735 자료 : 신세계, 이마트, 이트레이드증권리서치본부 자료 : 신세계, 이마트, 이트레이드증권리서치본부 그림 82 신세계 / 이마트 : 총자산 2.5 조원 그림 83 신세계 / 이마트 : 46: 64 의자산비중 ( 십억원 ) 신세계 _ 자산 이마트 _ 자산 신세계 _ 자산 이마트 _ 자산 25, 2, 7,5 15, 1, 5, 1996 1998 2 22 24 26 28 21 212 13,52 자료 : 신세계, 이마트, 이트레이드증권리서치본부 자료 : 신세계, 이마트, 이트레이드증권리서치본부 그림 84 비유동자산 18.8 조원, 대부분유형자산형태 그림 85 유동화작업으로자금조달이가능할전망 ( 십억원 ) 2, 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 신세계 / 이마트 _ 유동자산 신세계 / 이마트 _ 비유동자산 (213 년기준 ) - 비유동자산 : 18.8 조원 - 유동자산 : 1.8 조원 1996 1998 2 22 24 26 28 21 212 자료 : 신세계, 이마트, 이트레이드증권리서치본부 (%) 1,2 비유동자산 / 유동자산 (%) 1, 8 6 4 2 1996 1998 2 22 24 26 28 21 212 자료 : 신세계, 이마트, 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 34

신세계그룹 / The Collaboration 그림 86 Mutsui Fudosan _Asset Management Solution(1) 그림 87 Mutsui Fudosan _Asset Management Solution(2) 그림 88 Mitsui Fudosan_ Property Sales Exit Strategy 이트레이드증권리서치본부 35

The Collaboration / 신세계그룹 5. 신세계그룹의변화 _ 유통에부동산을입히다! 그림 89 신세계 - 이마트그룹지배구조 ( 현재 ) 25.5% 신세계사이먼 25.5% 신세계인터내셔날 45.8% 신세계 신세계에스브이엔 75.% 98.8% 신세계조선호텔 비디비치코스메틱 78.9% 신세계동대구 99.9% 27.1% 5.% 스타벅스코리아 톰보이 1% 톰보이플러스 97.1% 하남유니온스퀘어센트럴시티 7.% 6.% 이명희 (17.3%) 정용진 (7.3%) 정유경 (2.5%) 1.% 99.1% 에스엠에브리데이리테일 센트럴건설 12.8% 센트럴관광개발 9.% 86.3% 광주신세계 25.% 신세계의정부역사 19.9% 1.4% 27.6 5.% 1.% 신세계페이먼트 신세계프라퍼티 27.1% 52.1% 29.% 신세계푸드 신세계아이앤씨 5.% 9.% 이마트 32.4% 신세계건설 자료 : 신세계, 이마트, 이트레이드증권리서치본부 그림 9 신세계프라퍼티, 신세계 / 이마트그룹에부동산 Developer 의옷을입히다! 신세계 7.% 3.% 7.% 신세계프라퍼티 이마트 F I 3.% 하남유니온스퀘어 51% 49% 하남유니온스퀘어 F I 51% 49% 고양삼송 F I 51% 49% 청라 F I 51% 49% 안성 F I 주 : 점선은당사추정자료 : 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 36

신세계그룹 / The Collaboration Case Study 복합쇼핑몰이다음주인공인이유 1. Top-down Analysis: 국민소득 3 만불이주는의미 _ 소비형태의변화 2. 변화에따른다음주인공은? 복합쇼핑몰! 3. Bottom-up Analysis: 신세계 Vision 223 에서그룹의미래를보다 - 국내경쟁사의복합쇼핑몰출점현황 이트레이드증권리서치본부 37

The Collaboration / 신세계그룹 Case Study: 복합쇼핑몰이다음주인공인이유 1. Top-down Analysis: 국민소득 3만달러가주는의미 _ 소비형태의변화한국금융연구원에따르면 216 년우리경제가국민소득 3만달러를돌파하면서소위 3-5 클럽 에들어갈것이라는예측이나왔다. 3-5 클럽 이란 1인당국민소득이 3만달러이상인동시에인구가 5천만명이상인경제를지칭하는말이다. 선진국들은국민소득 2만달러에서 3만달러에도달하기까지평균 1.5년이소요됐으며, 우리나라가 2만달러를달성한것이 26년이기때문에늦어도 216년까지는이국면에접어들가능성이크다. 그림 91 우리나라국민소득은 216 년경 3 만달러에도달할전망 35, (USD) 3, 25, 2, 15, 1, 5, 1988 199 1992 1994 1996 1998 2 22 24 26 28 21 212 214E 자료 : 현대경제연구원, 한국금융연구원, 이트레이드증권리서치본부 이러한매크로변화는소매유통관점에서시사하는바가크다. 국민소득의증가는그단계에따라소비행태는물론소비자의가치관변화를동반해왔기때문이다. 경제발전초기단계에서는생존을위한소비를하지만, 점차브랜드위주의소비로발전하게된다. 최종단계는쇼핑과식음료그리고문화까지합쳐진라이프스타일소비다. 최종단계의소비자들에게쇼핑이란단순히생활필수품이나기호품을구입하는것이아니다. 놀이, 문화, 휴식을원스톱으로해결하려는소비자들의욕구가증가하게되고, 우리나라도이를반영해유통의패러다임도바뀌는때가도래한것이다. 이에따른유통채널의변화도예상된다. 국민소득이 2만달러에서 3만달러에도달하면서메인유통채널은백화점과대형마트에서복합쇼핑몰과아울렛, 창고형할인매장등으로다양화된다. 실물자산비율이 6% 이하로떨어지면서주거관련소비도홈퍼니싱, 리모델링쪽으로확대되며, 의류는브랜드위주의소비에서가치소비로진화한다. SPA 브랜드등이성장하면서합리적소비가확대되고있는것도이러한소비행태의하나라고볼수있다. 외식문화또한유명프랜차이즈패밀리레스토랑위주로소비가이루어졌던것이, 지금은잘알려지지않은맛집, 규모가작더라도가치를제공해줄수있는집을찾아다니는것들이이러한트렌드가나타나고있음을보여준다. 이트레이드증권리서치본부 38

신세계그룹 / The Collaboration 그림92 국민소득증가에따른소비패턴및제반환경변화 (USD) 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 1986 1988 199 1992 1994 1996 1998 2 22 24 26 28 21 212 214E 국민소득 1만달러 국민소득 2만달러 국민소득 3만달러 소비패턴생존을위한소비브랜드위주의소비쇼핑 + 식음료 + 문화소비 유통채널재래시장, 영세소매상백화점, 대형마트창고형할인매장, 교외형쇼핑몰, 아울렛 부동산 실물자산비중 85% 내외실물자산비중약 7% 실물자산비중 6% 이하 주거 내집마련 가구및소품관심확산 홈패션, 리모델링, 북유럽가구 의류 기본적인의식주개념 유명브랜드소비확대 SPA브랜드, 가치소비, 친환경소재의류 미용 성형외과 피부과 노화지연시술 레저활동 등산 골프 승마, 요트, 캠핑 외식문화 일반음식점 유명패밀리레스토랑 숨겨진맛집 식품 기본적인의식주개념 가공제품확대, 웰빙문화 유기농식품, 고급가공제품 기호식품 담배, 껌 커피, 와인 수제초콜릿 자료 : 이트레이드증권리서치본부 2. 변화에따른다음주인공은? 복합쇼핑몰! 과거사례에비추어보면우리나라는미국에비해약 5년, 일본에비해약 3년늦게주요소매업태들이본격적으로등장하기시작한다. 우리나라백화점은미국보다 5년후, 일본보다 3 년후인 196년대에등장했고, 대형마트도이와같이 199년대에처음으로등장했다. 유통선진국인미국과일본에서는소비자들의소득수준이향상되고라이프스타일이진화함에따라새로운유통업태들이나타나기시작했고, 이는우리나라에향후새로대세가될유통업태를진단해보는데바탕이된다고볼수있다. 표 2 국가별주요유통업태출현시기 연도 한국 일본 미국 189~192년대 재래시장 백화점 백화점, 통신판매, 잡화점, 식료품체인, 드럭스토어 193년대 양판점 194년대 슈퍼마켓, 통신판매 슈퍼마켓 195년대 슈퍼마켓 전문점 쇼핑센터, 대형마트 196년대 백화점 대형마트, 편의점 편의점 197년대 쇼핑센터, 홈센터 홈센터, 창고형클럽 198년대 전문점, 통신판매, 편의점 전문대형점 하이퍼마켓, 파워센터 199년대 전문대형점, 창고형클럽, 대형마트, 하이퍼마켓 창고형클럽, 카테고리클럽 슈퍼센터 2~21년대 쇼핑센터 라이프스타일센터 라이프스타일센터, 테마파크 자료 : 대한상공회의소, 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 39

The Collaboration / 신세계그룹 국민소득 3만달러라는배경및나라별주요유통업태출현시기를기반으로고려하면메인유통채널이될다음주인공은복합쇼핑몰이라고판단한다. 복합쇼핑몰이란미국과일본에서는흔히 쇼핑센터 (Shopping Center) 로불리우는유통채널이다. 일본쇼핑센터협회는쇼핑센터를 디벨로퍼 (Developer) 에의해계획된소매업 음식업 서비스업등의집적시설로통일적관리에따라공동으로운영함으로써원스톱쇼핑 (one stop shopping) 의기능을갖추어야하며, 단순한구매뿐만아니라쇼핑이외의여러가지기능을결합한커뮤니티 (Community) 시설로써의기능이포함된다 고정의하고있다. 본보고서에서는우리나라와가장유사한사회구조를가진일본의사례를중심으로살펴보기로한다. 1) 일본사례분석 백화점다음주인공은복합쇼핑몰이었다! 백화점의성장정체고민은과거일본의사례에서도나타난다. 그동안국내백화점은우리보다앞서간일본백화점을벤치마크해왔는데, 1999년 311개점포로정점을찍었던일본백화점숫자는 29년 13% 감소한 271개점포로줄었고, 211 년일본백화점업계전체매출은최전성기였던 1991년수준의약 6% 에불과했다. 한국체인스토어협회에따르면 213 년말기준국내백화점수는 97개점포에달한다. 우리나라의국토면적과인구수가일본의 1/4임을반영하면, 현재백화점의최전성기라고볼수있고, 실제로기존점포성장률추이도이를반영하듯부진한모습이다. 그림 93 국내백화점기존점성장률추이 그림 94 일본백화점수및매출액추이 15 1 (%) 95, 9, 점포수 ( 우 ) 매출액 ( 억엔 ) 32 31 5 85, 8, 75, 3 29-5 7, 65, 28 27-1 12/1 12/4 12/7 12/1 13/1 13/4 13/7 13/1 14/1 14/4 14/7 6, 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 26 자료 : 산업통상자원부, 이트레이드증권리서치본부 자료 : 일본백화점협회, 이트레이드증권리서치본부 그림 95 1999 년일본백화점의마지막전성기를고려할때국내백화점도정점으로판단 35 3 311 1999 년일본 213 년한국 25 2 15 1 5 97 51 41 8 1 백화점수백화점점포 1개당커버인구수 ( 만명 ) 면적 1,km2당백화점수 ( 개 ) 자료 : 일본백화점협회, 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 4

신세계그룹 / The Collaboration 일본에 193 년도경백화점이등장한이후약 4 년뒤인 1969 년에일본최초의교외형 계획 적쇼핑센터 다마가와다카시마야 ( ) 가도쿄세타가야구에탄생했다. 이쇼핑센터에는 다카시마야백화점과 13 여개전문점이한건물에입점돼당시로서는획기적인형태의점포로써 일본소매업계에큰영향을주었다. 다마가와다카시마야는미국의성공사례를참고해입지를 설정했고, 백화점을 Key-tenant( 핵심점포 ) 로삼는구성등쇼핑센터로서의새로운기반을구축 했다. 이어상승하는자동차보급률과경제성장에따라교외형쇼핑센터가본격적으로개발되기 시작했다. 197 년대에서 198 년대로넘어가는시점에는쇼핑센터가 132 개늘었는데, 199 년대 오픈한쇼핑센터수는 374 개로약 2.8 배였다. 그리고이시기가일본 1 인당국민소득이 3 만달 러를코앞에둔때였다. 그림 96 일본은 1 인당국민소득이 3 만달러를앞둔시기에서복합쇼핑몰이폭발적으로증가 (USD) 쇼핑센터신규오픈점포개수 ( 우 ) 4, 일본 1 인당국민소득 ( 좌 ) 35,935 1,2 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 2,1 6,927 1,221 131 57 639 113 ~1969년 197~1979년 198~1989년 199~1999년 1, 8 6 4 2 주 : 1 인당국민소득은각시기의평균자료 : 일본쇼핑센터협회, World Bank, 이트레이드증권리서치본부 2년대로들어서면서소비자의다양한욕구, 경쟁쇼핑센터와의차별화를목적으로새로운타입의쇼핑센터가다수출현하게됐다. 재개발형이나공장철거지이용형, 현지주도형등다양한쇼핑센터가개발되었으며, 그중에서도 1981년에미쯔이부동산이개발한 라라포트 는일본최대규모를갖춘지역형 (Regional) 쇼핑센터로주목을받게됐다. 21년일본복합쇼핑몰의점포수는 2,63 개, 백화점의점포수는 298개였으나, 그이후출점행보는반대가됐다. 213 년일본복합쇼핑몰의점포수는 21년보다 2% 증가한 3,134 개, 백화점의점포수는 19% 감소한 242개가된것이다. 그림97 일본전체소매판매액중복합쇼핑몰매출비중은 2.6% 에달함 25% 전체소매판매액중복합쇼핑몰비중 전체소매판매액중백화점비중 2% 15% 1% 5% % 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 1999 22 25 자료 : 일본쇼핑센터협회, 일본백화점협회, 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 41

The Collaboration / 신세계그룹 복합쇼핑몰의출점이증가하면서전체소매판매액에서차지하는비중도커졌다. 1979년복합쇼핑몰과백화점이전체소매판매액에서차지하는비중은각각 7.8%, 8.1% 로비슷했으나, 25 년에들어서는복합쇼핑몰의비중이 2.6% 로크게확대된반면, 백화점은 6.7% 로감소했다. 이처럼 2년대들어일본백화점의매출감소는복합쇼핑몰및카테고리킬러에고객을빼앗긴영향으로분석되어왔다. 212년말기준전체소매판매액의 2.5% 가복합쇼핑몰에서발생했으며, 금액으로는약 3조원에달한다. 그림 98 반전되는복합쇼핑몰 vs. 백화점점포수 그림 99 반전되는복합쇼핑몰 vs. 백화점총매출액 3,2 3,1 3, 2,9 2,8 복합쇼핑몰점포수 ( 좌 ) 백화점점포수 ( 우 ) 32 3 28 26 ( 조엔 ) 3. 25. 2. 15. 복합쇼핑몰총매출액 백화점총매출액 2,7 24 1. 2,6 22 5. 2,5 2 22 24 26 28 21 212 2. 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 1999 22 25 자료 : 일본쇼핑센터협회, 일본백화점협회, 이트레이드증권리서치본부 자료 : 일본쇼핑센터협회, 이트레이드증권리서치본부 2) 국내쇼핑몰은현재어디까지와있을까? 쇼핑몰발전 우리나라는 26년국민소득 2만달러를달성했고, 기존쇼핑문화에서한발앞선몰링 (Malling 쇼핑및문화생활을한장소에서즐기는소비행태 ) 이몇년전부터새로운트렌드로부각되기시작했다. 이처럼변화된소비자의구매행태및소비행태를근거로하는새유통채널이필요해졌고, 이러한수요를흡수해줄유통업태다음주자는복합쇼핑몰이될공산이크다. 우리나라의쇼핑몰의효시는 1989년테마파크인롯데월드에서찾아볼수있다. 처음으로한장소안에백화점, 대형마트, 엔터테인먼트시설, 아이스링크, 식당가등을모아놓은모습을볼수있었는데, 이후 199 년대에들어서동대문도매시장을중심으로밀리오레, 두타등의쇼핑몰이등장하기시작했다. 입지덕에 MD는의류가대부분일수밖에없었고, 분양중심으로운영되었다. 따라서개발자의입장에서는쇼핑몰을분양면적최대화관점에서접근했으며, 분양이되지않거나분양된후매출이부진한매장이대량발생하며전국적인공실매장을남기게되었다. 2년대에들어서는문화기능이강화되고삶의질을추구하는새로운몰들이등장한다. 2 년에 아시아최대의지하쇼핑몰 을내세우며탄생한코엑스몰은당시만해도문화충격이었다. 3개에육박하는의류, 잡화점과식음료매장, 멀티플렉스극장 ( 메가박스 ), 대형서점에수족관까지들어선복합쇼핑몰이국내에는전무했기때문이다. 강남센트럴시티또한초창기몰링문화를개척한주역이다. 26년들어국민소득이 2만달러를넘어서게되고, 자동차보급률이 6% 에도달하면서점차선진국의복합쇼핑몰에가까운모습으로진화하게된다. 대표적으로분양형태에서임대형으로전환됐다는것이그러한데, 용산아이파크몰의경우 24 년 1월 스페이스 9 이라는분양형몰로운영되었으나초기분양률 99% 이후영업에어려움이많았다. 분양쇼핑몰은많은구분소유자들의이해관계가복잡해 MD변경, 공용부분시설투자등어떤업무든지추진하기가쉽지않다. 이에용산아이파크몰은미국식쇼핑몰을도입하고 26 이트레이드증권리서치본부 42

신세계그룹 / The Collaboration 년에다시문을열게된다. 또한철도청의사업다각화와연계해역사형몰들도등장하게됐다. 그리고전문디벨로퍼들이등장하면서 29년이후제4세대복합쇼핑몰들이등장하게된다. 이들은임대중심으로운영되며, 때마침넓은면적의매장및다양한상품구색을추구하는글로벌 SPA MD가등장해컨텐츠를공급해주며본격적인발전을이루기시작했다. 대표적인제4세대복합쇼핑몰은부산센텀시티, 타임스퀘어, 디큐브시티, 스퀘어원, IFC몰등이있다. 표 3 국내쇼핑몰의변화 발전형태 시기발전형태 199년대동대문패션타운을중심으로등장분양수익목적으로쇼핑몰개발전국적인공실매장발생 2 25년당시만해도파격적개념문화기능강화, 삶의질향상 26-28년국민소득 2만달러 (26년) 자동차보급률 6% 도달 (27년) 분양몰에서임대형으로전환리테일형디벨로퍼부재쇼핑, 교통, 여가기능몰링기능강조 29년이후복합적라이프스타일센터쇼핑, 교통, 여가, 숙박기능결합글로벌 SPA MD 등장으로매장구성용이몰링의정착화자료 : 딜로이트안진, 한국체인스토어협회, 이트레이드증권리서치본부 사례밀리오레 ( 의류, 1998년 ) 두타 ( 의류, 1999년 ) 테크노마트 ( 전자, 1998년 ) 센트럴시티 (2년) 코엑스몰 (2년) 라페스타 (23년) 아이파크몰 (26년) 명동엠플라자 (28년) 눈스퀘어 (29년) 부산센텀시티 (29년) 영등포타임스퀘어 (29년) 디큐브시티 (211년) 스퀘어원 (212년) IFC몰 (212년) 3. Bottom-up Analysis: 신세계 Vision 223에서그룹의미래를보다 1) 신세계 Vision 232 Overview 올해 1월신세계그룹정용진부회장은임원워크샵에서 Vision 223을발표, 향후 1년에대한계획을소개했다. 주요내용은 223년까지약 31조 4, 억원 ( 연평균 3조 1, 억원 ) 의투자를통해성장한다는내용이다. 이를이루기위한 4대추진전략으로 1) 유통컨텐츠시장리더십달성, 2) 새로운성장포맷확장, 3) 새로운성장동력구축, 4) 지속적인신사업발굴을제시했다. 표 4 신세계 Vision 223 내용 구분 투자규모 고용인원 4대추진전략 내용 매년 2~3조, 1년간 31조 4,억원예상백화점 이마트 12조 8,억원쇼핑센터 온라인 해외사업 13조 8,억원기타브랜드사업 4조 8,억원 매년 1,명이상, 1년간 17,명백화점 이마트 73,명쇼핑센터 온라인 해외사업 59,명기타브랜드사업 37,명 유통컨텐츠시장리더십달성새로운성장포맷확장새로운성장동력구축지속적인신사업발굴 자료 : 신세계그룹, 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 43

The Collaboration / 신세계그룹 더불어 9월에는 Vision 223 로고및포스터를제작해사내배포하는등프로젝트달성에대한의지를보이기도했다. 4대추진전략은신세계그룹의최근움직임과밀접하게연관돼있다. 1) 새로운성장포맷으로는온라인몰 (SSG.COM), 복합쇼핑몰, 아울렛이있고, 2) 최근편의점과프리미엄식품관등으로신사업에도적극적인모습이고, 3) 면세점라이선스확보도관심을보이고있는것이이를방증한다. 이러한성장포맷및신사업에수혈되는컨텐츠도 4대추진전략의한축을담당하게될것이다. 그림 1 신세계그룹 Vision 223 에따른그룹시너지 새로운성장동력구축 새로운성장포맷 지속적인신사업발굴 온라인몰복합쇼핑몰아울렛 편의점면세점프리미엄식품관 유통컨텐츠시장리더십달성 브랜드푸드 PL 상품강화 자료 : 이트레이드증권리서치본부 2) 신세계의미래는복합쇼핑몰로부터 평가를하자면너무잘만들었습니다. ( 정용진부회장 ). 지난 211년 9월 5일 하남유니온스퀘어외국인투자유치확정및사업선포식 중기자들과만난자리에서정용진부회장이대표적인제4세대복합쇼핑몰디큐브시티를가리켜한말이다. 정용진부회장은지난해도쿄, 런던, 두바이, 멜버른과시드니등글로벌유통선진국에스터디투어출장을다녀오기도했다. 이출장은쇼핑센터와복합쇼핑몰방문을중심으로이뤄졌으며, 정부회장은 216 년이후하남을시작으로본격적으로전개할복합몰사업의청사진과컨텐츠를집중점검했다. 이처럼신세계그룹의 Vision 223의중심에는복합쇼핑몰이있다. 이는출점계획에서도살펴볼수있는데, 216년이후 1년에 2개점포씩가장공격적으로, 가장넓은영업면적으로출점하는채널이신세계프라퍼티를통해개발되는복합쇼핑몰이기때문이다. 이트레이드증권리서치본부 44

신세계그룹 / The Collaboration 그림 11 217 년에들어신세계영업면적은 214 년대비 5% 확대될전망 (m 2 ) 9 85 8 75 7 65 6 기존면적강남점확장센텀점확장김해점오픈동대구점오픈하남유니온스퀘어오픈안성삼송청라 2 2 2 2 33 33 98 98 36 36 36 51 51 51 16 16 16 55 5 59 59 59 59 59 213 214 215E 216E 217E 자료 : 신세계, 이트레이드증권리서치본부 복합쇼핑몰의특징은쇼핑, 문화, 여가, 엔터테인먼트를한곳에서소비자에게제공가능하다는점인데, 포인트는최근대두되고있는합리적소비패턴에맞춰 MD를구성하는것또한가능하다는것이다. 고급브랜드를주로유통하는백화점, 유명브랜드를저렴하게판매하는아울렛과달리복합쇼핑몰은고급브랜드와 SPA 브랜드를모두입점시킬수있는충분한공간과컨셉을가지고있다. 더불어놀이, 문화, 휴식을원스톱으로해결하려는소비자들의욕구를반영해, 영화관, 서점, 공연장, 호텔등의시설을추가해교외에위치한쇼핑몰에소비자들로하여금하루종일머무르게하는효과를누릴수도있다. 표 5 신세계, 219 년까지 1 개점포출점예정 ( 백화점 3 개, 아울렛 3 개, 복합쇼핑몰 4 개 ) 신세계백화점 신세계사이먼 신세계프라퍼티 백화점 프리미엄아울렛 복합쇼핑몰 점포명 개점연도 면적 ( m2 ) 점포명 개점연도 면적 ( m2 ) 점포명 개점연도 면적 ( m2 ) 1 김해점 215 년 11, 여주 27 년 26, 하남 216 년 33, 2 동대구점 216 년 3, 파주 211 년 4,57 안성 216 년 TBD 3 울산점 218 년 15, 부산 213 년 33, 삼송 217 년 TBD 4 시흥 216 년 43, 청라 217 년 TBD 5 나주 217 년 36,3 6 의정부 219 년 TBD 주 : 하남은백화점영업면적만집계, 복합쇼핑몰전체영업면적은 151,7 m2자료 : 이트레이드증권리서치본부 당사는이러한투자계획에핵심이되는 3가지가 1) 부동산 ( 신세계프라퍼티 ), 2) 브랜드 ( 신세계인터내셔날 ), 3) 푸드 ( 신세계푸드 ) 라고판단한다. 신세계그룹은신세계프라퍼티를활용하여자산효율성을강화할전망이며, 플랫폼차별화 ( 복합쇼핑몰 ) 로브랜드 ( 신세계인터내셔날 ) 및푸드 ( 신세계푸드 ) 사업에힘을실어줄전망이다. 이트레이드증권리서치본부 45

The Collaboration / 신세계그룹 국내경쟁사의복합쇼핑몰출점현황 그림 12 217 년까지백화점 3 사전체유통채널점포수및영업면적증가율 7% 6% 5% 신세계 롯데쇼핑 현대백화점 4% 3% 2% 1% % 217 년까지점포수증가율 217 년까지영업면적증가율 자료 : 이트레이드증권리서치본부주 : 백화점, 아울렛, 복합쇼핑몰합계 표 6 복합쇼핑몰점포출점계획 _ 롯데쇼핑, 현대백화점 점포명 출점시기 영업면적 ( m2 ) 비고 롯데쇼핑 상암 DMC 복합쇼핑몰 215년 79, 백화점, 쇼핑몰, 시네마 김해 216년 TBD 김해아울렛옆에쇼핑몰개발 파주세븐페스타 217년 66, 파주롯데아울렛옆에쇼핑몰등 7개테마시설개발 인천터미널 217년 43, 백화점, 마트, 시네마, 전문관 오산펜타빌리지 217년 TBD 아울렛, 쇼핑몰, 시네마, 문화센터, 키즈테마파크 의왕복합쇼핑몰 217년 66, 아울렛, 쇼핑몰, 시네마, 키즈테마파크, 테마식당가 현대백화점 판교 215년 87,78 판교알파돔시티 자료 : 이트레이드증권리서치본부 표 7 아울렛점포출점계획 _ 롯데쇼핑, 현대백화점 점포명 출점시기 영업면적 ( m2 ) 비고 롯데쇼핑 광명점 214년 12월 16,5 이케아 (IKEA) 광명점옆 구리점 214년말 16,5 도심형 동부산점 214년 12월 52,8 프리미엄아울렛, 마트, 시네마, 쇼핑몰 진주점 215년 23939.39 백화점, 마트, 시네마, 전문관 광교점 215년 25, 아울렛, 쇼핑몰, 시네마, 문화센터, 키즈테마파크 양주점 216년 66, 아울렛, 쇼핑몰, 시네마, 키즈테마파크, 테마식당가 현대백화점 김포 215년 1월 39,6 현대백화점최초아울렛 가든파이브 215년중 46, 명도작업중 송도 215년말 39,6 경인아라뱃길 자료 : 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 46

신세계그룹 / The Collaboration Appendix 1. 신세계그룹 _ Valuation Table 2. 신세계그룹 _ 시가총액현황 3. 신세계그룹 _ 지분현황 4. 미국및일본쇼핑센터현황 5. 일본료힌게이카쿠 ( 良品計劃 ) 사업현황 이트레이드증권리서치본부 47

The Collaboration / 신세계그룹 1. 신세계그룹 _ Valuation Table 표 8 실적테이블 매출액 영업 세전 순이익지배주주 EBITDA OPM ROE EPS BPS PBR PER ( 십억원 ) (11 11/4) 이익 이익 순이익 (%) (%) ( 원 ) ( 원 ) (x) (x) 이마트 211 7,974 534 451 315 36 75 6.7-1,976 196,86 1.42 25.42 주가 ( 원 ) 24, 212 12,685 736 616 436 425 1,95 5.8 7.38 15,243 216,172 1.1 15.61 시가총액 5,687 213 13,35 735 649 476 467 1,129 5.64 7.42 16,769 235,715 1.13 15.89 214E 13,46 696 619 447 444 1,87 5.19 6.58 16,2 248,283.82 12.73 215E 14,9 763 692 53 499 1,167 5.45 6.89 18,85 265,522.77 11.28 216E 14,727 817 754 539 534 1,214 5.55 6.91 19,434 281,714.72 1.5 신세계 1995 1,221 23 (1) (9) (9) 54 1.88 - (1,57) 34,952 3.14 - 주가 ( 원 ) 18,5 1996 1,567 31 (4) (8) (7) 68 1.96 (1.91) (1,7) 79,56.76 - 시가총액 1,777 1997 1,989 58 4 2 4 86 2.9.68 547 8,46.27 39.56 1998 2,14 61 5 1 3 11 3.4.58 48 76,571.6 95.31 1999 2,46 13 32 19 18 153 4.19 2.42 1,945 15,555.99 53.85 2 3,722 174 18 74 73 243 4.67 8.61 7,911 115,248.71 1.4 21 5,363 341 284 197 191 444 6.36 18.68 19,364 144,886 1.84 13.75 22 6,718 46 37 253 244 65 6.85 15.44 24,778 175,98 1.63 11.56 23 6,481 513 446 316 32 677 7.91 15.79 3,678 212,496 2.61 18.11 24 7,286 554 49 347 337 748 7.6 18.53 43,65 21,499 2.7 12.66 25 8,144 673 64 455 437 891 8.26 19.93 44,427 244,288 3.47 19.1 26 9,355 769 691 496 473 996 8.22 18.2 48,8 289,319 3.84 23.11 27 1,382 824 717 517 51 1,112 7.93 16.23 5,849 337,318 4.12 27.35 28 11,52 96 758 569 571 1,29 8.2 15.92 58,4 391,368 2.36 15.92 29 11,494 933 786 583 566 1,285 8.12 13.66 57,529 45,675 2.28 17.88 21 1,868 237 388 297 1,87 351 12.68 18.96 56,433 739,96 1.59 77.88 211 2,185 254 274 212 3,52 383 11.64 76.16 184,581 199,718 1.23 22.8 212 2,296 25 271 194 162 398 1.88 7.75 16,429 224,386.97 13.3 213 2,442 36 267 195 158 48 12.55 6.83 16,24 245,34 1.3 15.76 214E 2,59 38 289 174 174 471 12.29 6.79 17,55 261,744.69 1.29 215E 2,644 334 311 187 187 53 12.63 6.77 18,797 282,276.64 9.6 216E 2,876 365 346 211 211 549 12.68 7.1 2,962 296,416.61 8.61 신세계인터내셔날 212 79 31 64 49 5 46 3.91. 7,3 57,62 1.56 12.74 주가 ( 원 ) 122, 213 83 22 39 31 32 4 2.75 7.69 4,537 61,7 1.48 19.84 시가총액 871 214E 912 3 42 32 32 54 3.29 7.11 4,458 64,357 1.9 27.37 215E 1,26 48 62 49 49 75 4.67 9.64 6,52 69,87 1.75 18.76 216E 1,148 62 81 6 6 89 5.43 11.38 8,48 77,94 1.58 14.51 신세계푸드 1998 8 (1) (5) (5) (5) 1 (.89) - (8,799) 64 - - 주가 ( 원 ) 91,5 1999 8 5 3 2 2 7 6.6 36.12 1,68 4,477 - - 시가총액 314 2 93 7 6 4 4 9 7.24 35.27 1,81 5,786 - - 21 125 8 8 6 6 11 6.61 26.7 2,54 8,797 1.66 7.11 자료 : Bloomberg, 이트레이드증권리서치본부 22 166 11 11 7 7 14 6.92 22. 2,174 1,967 1.9 9.57 23 221 19 18 13 13 22 8.44 29.89 3,767 14,238 3.3 12.48 24 26 12 12 8 8 17 4.7 16.5 2,441 16,179 1.82 12.4 25 235 15 15 11 11 2 6.32 18.59 3,264 18,943 2.46 14.26 26 29 19 19 14 14 25 6.47 2.2 4,131 22,324 2.78 15.1 27 355 23 24 17 17 31 6.54 2.65 5,54 26,628 3.18 16.78 28 419 26 27 2 2 36 6.29 19.79 5,74 31,33 1.25 6.8 29 496 33 32 24 24 43 6.61 2.81 7,121 37,413 2.8 1.91 21 619 4 38 29 29 51 6.48 2.46 8,441 45,86 2.15 11.48 211 698 4 4 31 31 52 5.68 18.92 9,128 51,49 1.52 8.58 212 721 34 36 28 28 47 4.76 14.6 8,77 59,225 1.71 12.5 213 721 23 25 19 19 38 3.14 9.15 5,63 63,886 1.34 15.19 214E 659 11 14 11 11-1.69 4.8 3,129 - - 29.24 215E 72 19 22 17 17-2.66 7.4 5,41 - - 18.15 이트레이드증권리서치본부 48

신세계그룹 / The Collaboration 표 9 실적테이블 ( 십억원 ) (11 11/4) 매출액 영업이익 세전이익 순이익지배주주순이익 EBITDA 신세계 I&C 1997 18 (1) (1) (1) (1) - (3.5) - (4,76) 924 - - 주가 ( 원 ) 83, 1998 3 1 2 4.54 28.24 1,665 4,291 - - 시가총액 143 1999 41 3 3 2 2 4 6.78 35.41 2,62 6,182 - - 2 89 3 3 2 2 6 3.88 17.67 1,626 9,422 1.13 6.52 OPM (%) ROE (%) 21 127 4 5 3 3 8 3.36 18.29 1,846 1,769 1.59 9.26 22 129 8 8 5 5 11 6.31 25.33 3,123 13,892 1.36 6.5 23 167 11 1 7 7 14 6.34 26.61 4,191 17,63 1.43 6.2 24 175 1 1 7 7 14 5.96 21.65 4,211 21,293 1.16 5.87 25 184 14 15 11 11 17 7.78 25.98 6,245 26,789 2.87 12.33 26 2 17 18 13 13 2 8.34 25.7 7,791 33,829 2.6 8.96 27 244 2 19 14 14 24 8.9 22.26 8,378 41,457 1.73 8.56 28 267 14 17 12 12 19 5.33 15.69 7,1 47,891.72 4.94 29 34 13 18 13 13 17 4.14 15.23 7,827 54,886.98 6.87 21 34 18 21 16 23 22 5.83 21.51 13,126 67,158 1.4 7.68 211 337 17 23 17 17 22 5.14 14.6 9,969 74,652.61 4.53 212 297 19 2 15 15 24 6.34 11.11 8,726 82,457.62 5.9 213 24 18 16 13 13 24 7.34 8.69 7,445 88,989.86 1.28 신세계건설 1998 53 2 1 1 1.18-696 5,994 - - 주가 ( 원 ) 21, 1999 164 6 7 5 5 8 3.81 27.15 2,5 6,185 1.3 3.12 시가총액 84 2 266 1 12 9 9 12 3.87 31.79 2,287 7,878.68 2.35 21 297 14 16 11 11 16 4.69 32.66 2,958 1,235.8 2.77 자료 : Bloomberg, 이트레이드증권리서치본부 22 369 17 2 14 14 19 4.72 3.31 3,531 13,62.77 2.97 23 43 22 25 18 18 24 5.18 28.72 4,453 17,45.78 3.3 24 422 21 25 17 17 23 4.96 22.41 4,37 21,33.77 3.76 25 469 25 31 23 23 28 5.42 24.36 5,71 25,844 1.7 4.83 26 582 35 35 25 25 37 6.3 21.92 6,24 31,84 1.32 6.56 27 582 32 36 27 27 34 5.5 19.57 6,634 36,718.99 5.46 28 53 26 6 2 2 28 5.8 1.44 526 36,244.38 25.95 29 385 23 1 8 8 26 6. 5.16 1,91 37,87.36 7.7 21 461 24 1 8 8 27 5.22 5. 1,934 39,518.35 7.24 211 545 23 1 4 4 25 4.17 2.24 897 4,669.37 16.61 212 6 8 1 1 1 11 1.31.81 327 4,35.28 34.4 213 441 (2) (141) (131) (131) (13) (4.58) (139.42) (32,783) 6,993 1.39 - EPS ( 원 ) BPS ( 원 ) PBR (x) PER (x) 이트레이드증권리서치본부 49

The Collaboration / 신세계그룹 2. 신세계 / 이마트그룹시가총액추이 그림 13 신세계 + 이마트합산시가총액추이그림 14 신세계그룹시가총액합산추이 ( 십억원 ) 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 85/8 9/8 95/8 /8 5/8 1/8 자료 : 이트레이드증권리서치본부 분할기일 : 211.5.1 변경및재상장 : 211.6.1 ( 십억원 ) 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 85/8 9/8 95/8 /8 5/8 1/8 주 : 신세계, 이마트, 신세계건설, 신세계 I&C, 신세계푸드, 신세계인터내셔날 자료 : 이트레이드증권리서치본부 그림 15 신세계건설시가총액추이그림 16 신세계 I&C 시가총액추이 ( 십억원 ) 25 ( 십억원 ) 25 2 2 15 15 1 1 5 5 /5 3/5 6/5 9/5 12/5 자료 : 이트레이드증권리서치본부 /11 3/11 6/11 9/11 12/11 자료 : 이트레이드증권리서치본부 그림 17 신세계푸드시가총액추이그림 18 신세계인터내셔날시가총액추이 ( 십억원 ) 45 4 35 3 25 2 15 1 5 1/7 4/7 7/7 1/7 13/7 자료 : 이트레이드증권리서치본부 ( 십억원 ) 1,2 1, 8 6 4 2 11/7 12/7 13/7 14/7 자료 : 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 5

신세계그룹 / The Collaboration 3. 신세계 / 이마트그룹지분현황 (214 년도반기보고서기준 / 주요주주및 5% 이상주주 ) 표 1 주요주주지분관계 (%) 신세계 이마트 신세계건설 신세계 I&C 신세계푸드 신세계인터내셔날 이명희 17.3 17.3 9.49 - - - 정용진 7.32 7.32.8 4.31 -.11 정유경 2.52 2.52 - - -.43 정재은 - - - 2.33-21.68 이마트 - - 32.41 29.1 52.7 - 신세계.1 - - - - 45.76 자료 : Bloomberg, 이트레이드증권리서치본부 그림 19 지분현황 기타 44.8% 신세계 이명희 17.3% 정용진 7.3% 정유경 2.5% 기타 51.6% 이마트 이명희 17.3% 정용진 7.3% 정유경 2.5% 외국인투자자 21.4% 국민연금 6.6% 외국인투자자 15.3% 국민연금 6.% 신세계 건설 이마트 32.4% 이명희 9.5% 정용진.8% 기타 4% 신세계 I&C 이마트 29% 기타 51.1% FIDELITY PURITAN TRUST FIDELITY FI7 LOW PRIC 6.3% 국내기관투자자 15% 국민연금 1% 정재은 2% 정용진 4% 기타 23.3% 기타 21.6% 외국인투자자 6.2% 신세계 푸드 이마트 52.1% 국민연금 1.4% 신세계인 터내셔날 신세계 45.8% 국민연금 5.1% 국내기관투자자 13.4% 정용진.1% 정유경.4% 정재은 21.7% 자료 : 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 51

The Collaboration / 신세계그룹 4. 미국및일본쇼핑센터현황 3. 신세계 / 이마트그룹지분현황 (214년도반기보고서기준 / 주요주주및 5% 이상 표11 쇼핑센터정의및분류비교한국미국일본쇼핑센터복합쇼핑몰면적 - 1,5m 2 이상 3,m 2 이상하나의단위로계획, 개발, 디벨로퍼에의해계획, 개발직영또는임대형태로운영 1개의업체가개발, 관리, 운영운영형태소유, 관리되는상업시설된커뮤니티시설 정의 시설구성 - 소매점이 1 개이상다수의대규모점포또는 소매점포와각종편의시설이 일체적으로설치된점포의집단 쇼핑, 오락, 업무기능등이한 곳에집적 공동으로홍보선전기타 - - - 테넌트모임존재분류체계 1분류 5분류 2분류자료 : 대한상공회의소, 이트레이드증권리서치본부 표12 형태에따른쇼핑센터분류 ( 미국 ) Concept 면적 ( 평 ) Anchor 상권 (mile) Malls Regional Center 일반상품, 패션 11, ~ 22, 백화점, 할인점, 패션 5 ~ 15 Super regional Center 상품다양성보강 22, ~ 백화점, 할인점, 패션 5 ~ 25 Neighborhood Center 편의성 8 ~ 4, 슈퍼마켓 3 Community Center 편의성및일반상품 3, ~ 1, 할인점, 수퍼, 전문점 3 ~ 6 서점, 대형전문점, 멀티플렉스, 영화관, Open Air Lifestyle Center 다이닝과엔터테인먼트제공고급전문점 4, ~ 14, 소규모백화점 8 ~ 12 Center Power Center 카테고리킬러와소규모테넌트 7, ~ 17, 카테고리킬러, 할인점외 5 ~ 1 Theme/Festival Center 레저, 관광중심소매, 소비스 2,2 ~ 7, 레스토랑, 엔터테인먼트 N/A Outlet Center 제조사의아울렛점포 1,4 ~ 11, 아울렛 25 ~ 75 자료 : ICSC(24), Shopping Center Definition For U.S.A., 이트레이드증권리서치본부 표13 상권에따른쇼핑센터분류 ( 미국 ) NSC CSC RSC SRSC 명칭 Neighborhood Community Regional Super Regional 임대면적 ( 평균 ) 1,4평 4,7평 18,평 35,평 부지 ~1만평 ~5만평 ~12만평 ~15만평 테넌트 1~3점 2~4점 5~15점 15점이상 주차대수 ~6대 ~3,5대 5,대 8,대 시간 ( 핵심상권 ) 1분 (5분) 15분 (1분) 2분 (15분) 25분 (2분) 상권 인구 2~3만명 5~1만명 12~13만명 3~5만명 자료 : Shopping Center Development Handbook(26), 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 52

신세계그룹 / The Collaboration 표14 미국쇼핑센터의역사 년대 발전형태 사례 192 쇼핑몰개념이처음도입 Country Club Plaza, Grandview Avenue 193~194 현대적개념의쇼핑몰이등장, 대도시에서떨어진대형쇼핑몰건립 Highland Park Shopping Village, Town&Country Center 195 백화점을축으로 1개이상의백화점과일반점포가합쳐진쇼핑몰등장 Northland Center, Southdale Center 197 새로운포맷과유형의쇼핑몰이등장. 오락시설, 호텔, 사무실등이혼재 Franeuil Hall Marketplace, Water Tower Place 198~ 새로운개념의초대형쇼핑몰등장. 서비스지향형점포확대. 패션, 식당가, 서비스, 오락의결합 Mall of America, Horton Plaza 자료 : Shopping Center Direction No.25(Chicago: National Research Bureau, Spring 1999), 이트레이드증권리서치본부 표15 최근일본주요도시의백화점폐점상황 백화점명 점포명 폐점시기 마츠자카야 요코하마요코하마점 28년 1월 다이마루백화점 에히메현이마바리점 28년 12월 미츠코시백화점 도쿄무사시무라야마점, 미야기현나토리점가나가와현카마쿠라점, 이와테현모리오카점 29년 3월 미츠코시백화점 도쿄이케부쿠로점, 카고시마현카고시마점 29년 5월 소고백화점 오사카신사이바시점 29년 8월 마루이이마이백화점 홋카이도무로란점 21년 1월 마츠자카야 아이치현오카자키점 21년 1월 마츠자카야 후쿠시마현아이즈점 21년 2월 이세탄백화점 도쿄키치조지점 21년 3월 다이와백화점 니이가타현나가오카점, 니이가타현조우에츠점 21년 4월 다이와백화점 니이가타현니이가타점, 이시카와현고마츠점 21년 6월 한큐백화점 교토시조가와하라마치점 21년가을 세이부백화점 도쿄유라쿠초점 21년 12월 자료 : 각사발표자료, 이트레이드증권리서치본부 그림 11 일본백화점업계의재편과정 미츠코시이세탄한큐한신타카시마야 이와타야 H2O 리테일링 이세탄 - 미쯔코시홀딩스 (29년매출 : 1조 4,266억엔 ) 타카시마야 + H2 리테일링 (29년매출 : 1조 4,856억엔 ) 다이마루 미츠자카야 J. Front Retailing J. Front Retailing (29년매출 : 1조 966억엔 ) 소고 세이부 밀레니엄 Retailing 밀레니엄 Retailing (29년매출 : 9,195억엔 ) 자료 : 각사발표자료, 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 53

The Collaboration / 신세계그룹 5. 일본료힌게이카쿠 ( 良品計劃 ) 영업현황 표 16 료힌게이카쿠 _ 회사연혁 Year History Year History Year History 198 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1989 무인양품 ( 무지 ) 이세이유의 PB 브랜드로탄생. 상품수는 4 개 ( 생활용품 9 개, 식품 31 개 ) 로시작 의류의판매를시작 계열사에홀세일방식으로판매를시작 최초직영점 ' 무지아오야마 ( 면적 : 13 m2 )' 오픈. 세이유대형점포내에할인매장을오픈 무지사업부 (MUJI Business Department) 가설립 해외생산및조달을시작함 해외생산및조달에전문성축적 양품계획 ( 료힌게이카쿠 ) 설립. 199 1991 1993 1994 1998 1999 무지사업부가세이유로부터료힌게이카쿠로양도 영국런던에처음으로해외진출, 해외첫점포개설 RK Truck Co., Ltd. 설립, 단층 (one-floor) 대형점포라라포트에오픈 ( 매장명 : 무지라라포트 ) 료힌게이카쿠유럽지사설립 도쿄 2 부증시상장 MUJI.com 키오스크매장을신주쿠남쪽출구에오픈 2 21 23 24 25 26 27 28 29 211 212 도쿄 1 부증시상장 MUJI 유라쿠쵸, MUJI 난바스토어오픈 무지싱가포르지사설립 무지이탈리아, 무지코리아설립 국제디자인포럼내디자인대회에서상품디자인금상수상 디자인대회무지어워드 (MUJI AWARD) 개최 미국에첫출점 무지신주쿠, 무지긴자마쯔자카야플래그십스토어오픈, MUJI to Go 소형점포첫오픈 무지이케부쿠로세이부점매장재편및리뉴얼 ; MUJI Laboratory for Living 설립 최초직영점 ' 무지아오야마 ' 리뉴얼해 Found MUJI 아오야마로변경 말레이지아에첫번째점포 MUJI Pavilion 오픈, 미국서부에 MUJI Soma 오픈 자료 : 료힌게이카쿠, 이트레이드증권리서치본부 표17 료힌게이카쿠 _ 일본부문사업현황 Results for directly managed stores FY2/5 FY2/6 FY2/7 FY2/8 FY2/9 FY2/1 FY2/11 FY2/12 FY2/13 FY2/14 객수 (1,명) 39,433 4,941 44,439 45,145 46,894 48,518 51,465 52,356 51,228 53,43 객단가 ( 엔 ) 2,52 2,162 2,162 2,174 2,162 2,114 2,44 2,96 2,214 2,281 판매품목개수 (1,개) 117,875 124,216 133,986 133,64 139,326 143,394 155,735 158,488 159,892 182,941 품목당평균단가 ( 엔 ) 681 77 71 729 723 715 675 692 79 662 판매품목수 5,83 7,172 7,849 7,767 8,112 7,816 7,26 7,413 7,419 7,332 의류 (Fashion) 1,24 1,551 1,747 2,94 2,113 1,952 1,915 2,63 2,18 2,4 생활용품 (Household goods) 3,754 4,83 5,33 4,912 5,265 5,168 4,693 4,71 4,68 4,663 식품 (Food) 89 791 772 761 734 696 652 64 631 629 직영점수 ( 연말기준 ) 141 153 172 181 196 212 238 256 262 269 점포순증수 18 12 19 9 15 16 26 18 6 7 총연면적 ( m2 ) 112,426 12,886 132,533 141,217 151,38 161,323 174,219 185,626 191,267 194,969 YoY 증가율 -94.46% -92.48% -9.37% -93.45% -92.8% -93.43% -92.1% -93.45% -96.96% -98.6% 점포평균면적 ( m2 ) 823 821 796 796 794 788 762 733 725 734 직영점매출액 ( 백만엔 ) 8,913 88,59 96,434 99,18 11,374 12,551 15,171 19,712 113,421 121,29 점포당평균매출액 ( 백만엔 ) 574 578 561 547 517 484 442 429 433 45 1m2당평균매출액 ( 백만엔 ).72.73.73.7.67.64.6.59.59.62 카테고리별매출비중생활용품 53.9% 55.% 55.2% 54.2% 54.1% 54.6% 55.6% 55.4% 54.2% 54.3% 의류 36.% 35.1% 34.8% 35.6% 35.5% 34.6% 32.8% 33.2% 35.% 34.4% 식품 8.8% 8.5% 8.6% 8.7% 8.9% 9.2% 9.9% 9.8% 9.2% 9.8% 매출총이익 ( 백만엔 ) 49,843 54,84 58,45 62,57 63,448 61,69 63,136 65,57 69,188 73,432 매출총이익률 42.7% 42.8% 42.3% 43.8% 44.% 43.5% 43.6% 43.9% 44.3% 41.6% 카테고리별매출총이익비중생활용품 52.6% 53.7% 54.3% 52.4% 52.1% 53.7% 54.9% 54.3% 52.4% 52.1% 의류 39.6% 38.4% 37.7% 39.4% 39.4% 37.4% 35.5% 36.3% 38.5% 4.% 식품 6.8% 6.5% 6.7% 6.7% 6.9% 7.3% 7.8% 7.6% 6.9% 8.6% 자료 : 료힌게이카쿠, 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 54

신세계그룹 / The Collaboration 표18 료힌게이카쿠 _ 상품별매출액비중 FY2/5 FY2/6 FY2/7 FY2/8 FY2/9 FY2/1 FY2/11 FY2/12 FY2/13 FY2/14 의류 36.% 35.1% 34.8% 35.6% 35.5% 34.6% 32.8% 33.2% 35.% 34.4% -여성의류 13.1% 13.% 12.6% 12.8% 12.4% 12.3% 11.5% 1.8% 11.7% 12.% -속옷 5.6% 5.2% 5.8% 6.1% 6.4% 6.4% 5.4% 5.8% 6.% 5.5% -액세서리 4.6% 4.5% 3.8% 3.9% 4.3% 4.6% 5.5% 5.8% 5.6% 5.1% -아동의류 3.1% 3.3% 3.3% 3.8% 3.7% 3.6% 3.4% 3.8% 4.1% 3.8% -가방 & 신발 2.7% 2.7% 3.3% 3.5% 3.5% 3.5% 3.% 2.8% 3.% 3.% 생활용품 53.9% 55.% 55.2% 54.2% 54.1% 54.6% 55.6% 55.4% 54.2% 54.3% -가구 13.3% 13.6% 12.6% 11.8% 11.7% 15.9% 17.3% 16.6% 16.4% 16.1% -침구, 린넨 14.4% 15.% 14.3% 13.7% 12.6% 11.5% 11.% 11.7% 11.6% 11.2% -이미용품 4.9% 4.8% 5.4% 6.3% 7.6% 9.3% 9.9% 1.2% 1.5% 1.7% -문구 6.7% 6.9% 7.5% 7.5% 7.3% 7.8% 7.7% 7.2% 6.8% 7.3% -주방용품 9.1% 9.2% 9.8% 9.8% 9.7% 5.3% 5.4% 5.5% 5.4% 5.7% -전자용품 3.6% 3.8% 4.% 5.1% 5.2% 4.7% 4.2% 4.% 3.4% 3.1% 식품 8.8% 8.5% 8.6% 8.7% 8.9% 9.2% 9.9% 9.8% 9.2% 9.8% -간식 5.6% 5.4% 5.5% 5.6% 5.5% 5.4% 5.6% 5.7% 5.3% 5.8% -향료, 양념 1.6% 1.5% 1.6% 1.7% 1.9% 2.3% 2.7% 2.5% 2.4% 2.6% -음료및간편식 1.6% 1.6% 1.5% 1.5% 1.5% 1.5% 1.6% 1.6% 1.5% 1.4% 기타 1.3% 1.4% 1.5% 1.5% 1.5% 1.5% 1.6% 1.6% 1.6% 1.5% 자료 : 료힌게이카쿠, 이트레이드증권리서치본부 표19 료힌게이카쿠 _ 일본내직영점현황 FY2/5 FY2/6 FY2/7 FY2/8 FY2/9 FY2/1 FY2/11 FY2/12 FY2/13 FY2/14 객수 (1,명) 39,433 4,941 44,439 15,145 46,894 48,518 51,465 52,356 51,228 53,43 객단가 ( 엔 ) 2,52 2,162 2,162 2,174 2,162 2,114 2,44 2,96 2,214 2,282 판매품목개수 (1,개) 117,875 124,216 133,986 133,64 139,326 143,394 155,735 158,488 159,914 182,942 품목당평균단가 ( 엔 ) 681 77 71 729 723 715 675 692 79 662 자료 : 료힌게이카쿠, 이트레이드증권리서치본부 표2 료힌게이카쿠 _ 무인양품 ( MUJI) 소비층추이 26 27 28 29 211 212 평균연령 32.5 33.4 34.1 34.8 37.3 36.9 여성 75% 7% 75% 78% 81% 79% 남성 25% 3% 25% 22% 21% 21% 1대 9% 1% 9% 9% 6% 6% 2대 38% 32% 31% 29% 24% 27% 3대 31% 3% 32% 31% 33% 29% 4대 23% 27% 29% 3% 39% 39% 자료 : 료힌게이카쿠, 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 55

The Collaboration / 신세계그룹 표21 료힌게이카쿠해외부문현황 FY2/5 FY2/6 FY2/7 FY2/8 FY2/9 FY2/1 FY2/11 FY2/12 FY2/13 FY2/14 유럽 전사매출비중 4.8% 5.1% 6.1% 5.8% 4.% 4.8% 4.6% 4.3% 4.2% 4.5% 전사이익비중 2.7% 1.2%.9% 3.% 1.8% 2.4% 3.7% 3.6% 1.2% 1.2% 아시아 전사매출비중 2.7% 4.% 4.6% 5.9% 5.9% 7.6% 6.5% 8.5% 1.2% 15.6% 전사이익비중 3.3% 2.4% 3.3% 5.9% 5.6% 6.8% 6.% 7.2% 8.4% 18.2% 기타 전사매출비중 - - -.1%.4%.5%.5%.6%.7% 1.1% 전사이익비중 - - - - - - -.4%.4%.4% 자료 : 료힌게이카쿠, 이트레이드증권리서치본부 표22 료힌게이카쿠 Asia 지역현황 (JPYmn) FY2/6 FY2/7 FY2/8 FY2/9 FY2/1 FY2/11 FY2/12 FY2/13 FY2/14 중국 51 151 27 677 1,678 3,452 5,839 9,152 18,863 홍콩 3,583 3,93 4,773 4,782 5,812 6,97 6,383 6,858 8,893 싱가포르 - - - - - - 1,223 1,486 1,84 한국 566 1,9 1,39 998 1,12 1,399 1,681 1,761 3,234 점당매출액 중국 - 151 27 226 186 177 182 178 229 홍콩 - 715 1,61 956 969 938 672 686 88 싱가포르 - - - - - - 36 33 37 한국 - 252 238 143 132 165 177 153 27 직영점포수 중국 1 1 1 5 13 26 38 65 1 홍콩 5 6 6 8 9 9 1 1 12 싱가포르 2 3 3 3 4 4 4 5 7 한국 3 5 6 8 9 8 11 12 12 대만 6 9 11 14 17 19 23 28 29 말레이시아 - - - - - - - 2 2 태국 - 2 4 6 7 8 1 9 1 아랍에미레이트 - - - - - - - - 1 자료 : 이트레이드증권리서치본부 표23 료힌게이카쿠 Europe 지역현황 (JPYmn) FY2/6 FY2/7 FY2/8 FY2/9 FY2/1 FY2/11 FY2/12 FY2/13 FY2/14 영국 4,536 5,437 4,57 2,378 2,862 2,677 3,166 3,167 3,774 프랑스 1,998 2,59 2,586 2,59 2,329 2,11 2,146 2,265 2,876 이탈리아 63 928 1,54 963 1,222 1,245 1,195 1,148 1,534 독일 66 67 681 736 1,5 1,156 1,144 1,24 1,662 점당매출액 영국 - 33 273 159 24 198 244 253 328 프랑스 - 345 345 294 311 28 286 238 25 이탈리아 - 371 351 241 244 226 199 164 18 독일 - 447 341 294 287 257 229 27 237 직영점포수 영국 16 17 16 14 14 13 13 12 11 프랑스 7 8 7 7 8 7 8 11 12 이탈리아 2 3 3 5 5 6 6 8 9 독일 1 2 2 3 4 5 5 7 7 자료 : 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 56

신세계그룹 / The Collaboration 기업분석 신세계인터내셔날 (3143) 컨텐츠를수혈해드립니다 58 신세계푸드 (3144) 그룹사가차려준밥상 216년부터먹을수있어 79 신세계건설 (343) 신세계그룹 _ 부동산 Business에눈을뜨다! 9 신세계 I&C (3551) 신세계그룹과함께달린다 96 이트레이드증권리서치본부 57

The Collaboration / 신세계그룹 신세계인터내셔날 (3143) 컨텐츠를수혈해드립니다 214. 11. 1 유통 / 의류 Analyst 오린아 2. 3779-53 lina.oh@etrade.co.kr 투자의견 Buy 목표주가 17, 원으로커버리지개시신세계인터내셔날에대해투자의견 Buy, 목표주가 17, 원을제시하며커버리지를개시한다. 동사는신세계그룹의복합쇼핑몰출점에따라 216 년부터구조적성장이기대될전망으로, 관심이촉구된다. 투자포인트 1: 그룹사컨텐츠담당은바로나다! 신세계그룹이다양한포맷의유통채널을확장함에따라신세계인터내셔날의패션및라이프스타일브랜드들은컨텐츠프로바이더 (Contents Provider) 로서의역할이커질예정이다. 223 년까지아울렛출점에따라추가발생하는매출액합계는 1조 1,4 억원, 복합쇼핑몰로추가발생하는매출액합계는 5조 3, 억원에달할것으로추정된다. 투자포인트 2: SPA 다음은라이프스타일이다! 신세계인터내셔날의라이프스타일브랜드자주 (JAJU) 의성장이기대된다. 국민소득 3만달러에가까워진시점에 SPA 다음 MD로지목되는것이라이프스타일브랜드인데, 자주는 1) Captive 유통망을확보한점, 2) 상대적으로저렴한가격과 MD 구성에있어서타브랜드대비우위에있다. 동사는자주를 22년까지현재매출액의 3배규모인 5, 억원의매출브랜드로성장시킬계획이다. 투자포인트 3: 해외직구타격없다! 신세계인터내셔날의해외브랜드들은 1) 관세부담및 2) 상품구색의한정성에있어서해외직구위협에서벗어나있다. 신세계인터내셔날의해외브랜드들은 High-end 에포진되어있는데, 이들은관세로인해해외직구보다국내에서구매하는것이저렴하며상품구색또한온라인에서는한정적일수밖에없기때문이다. 투자포인트 4: 수출로한걸음더도약한다! 현재신세계인터내셔날의전체매출액중수출비중은약.3% 에불과하지만, 향후자주, 국내의류브랜드, 화장품브랜드 ( 비디비치 ) 를중심으로확대될전망이다. 수출의주요대상은소비자들의구매력이증가하고소비수준이지속적으로향상될중국이될것이다. 중국내한류확산또한수출에긍정적일것으로예상한다. Stock Data KOSPI (11/7) 시가총액 발행주식수 목표주가 현재주가 Buy (initiate) 17, 원 115,5 원 1,939.87pt 8,247 억원 7,14 천주 52 주최고가 / 최저가 141,5 / 72, 원 9 일일평균거래대금 37.97 억원 외국인지분율 2.% 배당수익률 (14.12E).5% BPS(14.12E) 65,947 원 KOSPI 대비상대수익률 1 개월 -13.4% 6 개월 6.4% 12 개월 32.8% 주주구성 ( 주 ) 신세계외 8 인 68.2% Stock Price 국민연금공단 1.4% 신세계인터내셔날 KOSPI 16, 2,15 14, 2,1 2,5 12, 2, 1, 1,95 8, 1,9 1,85 6, 1,8 4, 1,75 1,7 2, 1,65 1,6 12/11 13/5 13/11 14/5 14/11 Financial Data 매출액 영업이익 세전이익 순이익 EPS 증감률 EBITDA PER EV/EBITDA PBR ROE ( 십억원 ) ( 원 ) (%) (x) (x) (x) (%) 212 79 31 64 49 7,4 8.3 46 12.7 16.3 1.6 13. 213 83 22 39 31 4,537-35.2 4 19.8 21.5 1.5 7.7 214E 898 29 5 4 5,69 23.6 55 2.6 19.9 1.8 8.8 215E 1,8 38 63 51 7,127 27.1 69 16.2 15.9 1.6 1.3 216E 1,353 52 83 67 9,382 31.6 92 12.3 11.9 1.4 12.2 자료 : 이트레이드증권리서치본부 3 이트레이드증권리서치본부 58

신세계그룹 / The Collaboration I. 회사소개 신세계인터내셔날은신세계백화점내의해외사업부로시작해패션비즈니스의전문화와사업확장을위해 198년설립된 한국유통산업연구소가모태다. 214년반기말기준으로해외브랜드 35개 ( 아르마니, 돌체앤가바나, 셀린느, 지방시등 ), 국내브랜드 5개 ( 보브, 지컷, 톰보이, 살로몬, Design United), 라이프스타일브랜드 1개 (JAJU), 화장품브랜드 1개 ( 비디비치코스메틱 ) 를운영중이다. 매출비중은백화점유통망이 65%, 이마트 23% 순이며, 나머지 12% 는기타아울렛및대리점과가두점에서발생하고있다. 이비중은향후아울렛및복합쇼핑몰확장에따라변화될것으로판단한다. 그림 111 신세계인터내셔날부문별매출비중그림 112 신세계인터내셔날유통망별매출비중 라이프스타일 17% 아울렛 / 대리점 / 가두점 12% 국내패션본부 31% 해외패션본부 52% 이마트 23% 백화점 65% 자료 : 신세계인터내셔날, 이트레이드증권리서치본부 자료 : 신세계인터내셔날, 이트레이드증권리서치본부 그림 113 신세계인터내셔날브랜드라인업 자료 : 신세계인터내셔날, 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 59

The Collaboration / 신세계그룹 II. 투자의견및목표가 신세계인터내셔날에대해투자의견 Buy, 목표주가 17, 원을제시하며커버리지를개시한다. 목표주가는신세계사이먼지분법이익을제외한 215 년부문별예상순이익에 P/E 멀티플을적용하여산정했다. 현재주가대비상승여력은 47% 다. 투자포인트는 1) 해외패션부문의매출호조, 2) 국내패션부문의턴어라운드, 3) 라이프스타일브랜드자주의확장이다. 더불어동사는신세계그룹의복합쇼핑몰출점에따라 216 년부터구조적성장이기대될전망으로, 관심이촉구된다. 1) 해외패션부문은 213 년하반기부터평균 9% 씩성장했고, 올해 4분기매출액또한 midsingle 수준의성장률을기록하고있는것으로추정된다. 백화점에서의류부문의매출이감소하는가운데유일하게성장해온카테고리 ( 명품, 해외컨템포러리부문 ) 다. 소비자들이의류를구매할수있는채널이아울렛, 해외직구, SPA 브랜드등으로확대됨에따라합리적소비패턴은확고히자리잡았고, 이에따른양극화소비는지속될것으로판단한다. 더불어이부문은아울렛을통해재고처리를쉽게할수있다는점이강점으로부각된다. 2) 국내패션부문은신규런칭한아웃도어브랜드살로몬이 214년월 BEP를달성할것으로보이고톰보이가적자에서벗어남에따라 215년턴어라운드가가능할전망이다. 중국인관광객들의순혈한국브랜드선호도가높아지는점또한긍정적이다. 수출의경우현재중국에보브 (VOV) 를홀세일방식으로유통중이나, 향후진출하는브랜드는직진출을고려하고있어성장이기대된다. 3) 라이프스타일부문은국민소득 3만달러를앞둔시점에서매우기대가되는시장이다. 올해들어서 3~5% 대의탑라인신장률을보여줬고, 향후이마트외의다양한플랫폼이상품차별화관점에서탐내는 MD라는것이강점이다. 무인양품을운영하는료힌게이카쿠대비브랜드인지도가떨어지는점을반영해료힌게이카쿠의성장기 (1996 년 ~26 년 ) 대비 5% 할인한 P/E를적용했다. 향후유통망이확대되고수출에대한계획이구체적으로확정되면프리미엄을더받을수있을것이라고판단한다. 4) 화장품부문은현재매출비중이높지않지만향후라이프스타일부문과함께수출의중심에서있다. 비디비치브랜드의인지도가낮은점을반영해국내화장품평균 P/E 대비 5% 할인해적용했다. 표24 신세계인터내셔날 Valuation(K-IFRS 연결기준 ) 가치 215E 순이익 Multiple (x) ( 억원 ) (A*B) (A) (B) 비고 1. 영업가치 7,5.3 1) 해외패션부문 3,448.3 216.1 16. 국내섬유의복평균 P/E 대비 2% 할증적용 2) 국내패션부문 1,89.2 142.1 13.3 국내섬유의복평균 P/E 적용 3) 라이프스타일부문 2,45.8 12.3 2. 료힌게이카쿠성장기대비 5% 할인 P/E 적용 4) 화장품 115.9 5.8 2. 비디비치브랜드인지도반영, 국내화장품평균 P/E 5% 할인적용 2. 신세계사이먼지분법 4,65. 15. 31. 215년예상지분법이익에요우커수혜주 15년평균 P/E 적용 기업가치 12,15.3 발행주식수 ( 천주 ) 7,14. 적정가 ( 원 ) 17,171.7 현재가 ( 원 ) 115,5. 상승여력 (%) 47% 자료 : 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 6

신세계그룹 / The Collaboration III. 투자포인트 (1) 그룹사컨텐츠담당은바로나다! 신세계그룹의성장에서브랜드부문은신세계인터내셔날이담당한다. 그룹내다양한포맷의유통채널이확장됨에따라신세계인터내셔날이운영하는패션및라이프스타일브랜드들은컨텐츠프로바이더 (Contents provider) 로서의역할을할예정이다. 최근오픈하는쇼핑몰의매장크기가대형화되는추세이기때문에, 유통업체입장에서는다양하고차별화되는 MD 구성을위해컨텐츠확보에총력을기울일수밖에없다. 이역할은신세계인터내셔날의몫이다. 그림114 5, 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 신세계인터내셔날의매출액은 223 년까지약 4.8 배증가할것으로전망 Organic Growth 에따른매출액신세계그룹의출점에따른매출액수출확대에따른매출액 214(E) 215(E) 216(E) 217(E) 218(E) 219(E) 22(E) 221(E) 222(E) 223(E) 자료 : 이트레이드증권리서치본부 현재신세계프리미엄아울렛브랜드구성을바탕으로살펴보면, 아울렛점포하나출점시신세계인터내셔날의브랜드는 1~2 개정도입점가능한것으로판단하며여기서발생하는연간매출액은점포당 2억원에서최대 37억원으로추산된다. 아울렛들이확장을지속함에따라향후 2~3 개브랜드까지도입점이가능하다고판단하며, 최대 6억원까지도매출이추가로발생하게된다. 보수적으로신세계그룹아울렛출점만따져도 223년까지아울렛으로발생하는추가매출액의합계는 1조 1,4 억원, 매년평균추가발생하는매출액은 1,423 억원에달할전망이다. 복합쇼핑몰은컨텐츠제공에있어더유리한환경에있다. 아울렛처럼할인매장이아니기때문에 1) 명품브랜드부터중저가브랜드까지더많은브랜드들을입점시킬수있고, 2) 할인가가아닌정가로판매되는비중이높아매출액규모또한아울렛보다크다. 복합쇼핑몰의경우약 33개브랜드까지입점가능하다고판단하며, 이에발생하는매출은한점포당 9~1,2 억원으로예상한다. 해외부문을중심으로한기존 Organic growth 에신세계그룹출점스케줄에따른추가매출액을고려하면 223년까지매출액은 214 년예상매출액대비 4.8배인 4조 3천억원, 영업이익은 6.7배인 1,97 억원에달할전망이다. 더불어경쟁업체들도아울렛과복합쇼핑몰을강화하려는움직임이기때문에경쟁사플랫폼출점에따른매출액도추가될것으로예상한다. 이트레이드증권리서치본부 61

The Collaboration / 신세계그룹 이처럼신세계그룹이확장함에따라그안에들어가는컨텐츠프로바이더로서정량적인부분에서늘어나는면은매우자명하다. 더불어타경쟁업체또한아울렛및복합쇼핑몰을할인점 -백화점에이은신성장동력이라고판단해출점을늘리고있으며, 이에따라테넌트로서의입점할수있는스팟은늘어날전망이다. 정량적인부분과더불어, 핵심이되는컨텐츠는라이프스타일부문이라고보고있다. 시장의성장성을고려했을때이는플랫폼들이탐낼수밖에없다고판단하기때문이다. 표 25 신세계프리미엄아울렛內신세계인터내셔날브랜드입점현황 (214 년 1 월기준 ) 여주점 파주점 부산점 1 Armani Collezioni ( 아르마니꼴레지오니 ) Armani Collezioni ( 아르마니꼴레지오니 ) Armani Outlet ( 아르마니아울렛 ) 2 Armani exchange ( 아르마니익스체인지 ) Armani exchange ( 아르마니익스체인지 ) Banana Republic ( 바나나리퍼블릭 ) 3 Armani Outlet ( 아르마니아울렛 ) Armani Jeans ( 아르마니진 ) G-Cut ( 지컷 ) 4 Armani Jeans ( 아르마니진 ) Banana Republic ( 바나나리퍼블릭 ) GAP ( 갭 ) 5 Banana Republic ( 바나나리퍼블릭 ) Diesel ( 디젤 ) Gap Kids, Baby Gap ( 갭키즈, 베이비갭 ) 6 Diesel ( 디젤 ) Emporio Armani ( 엠포리오아르마니 ) JAJU ( 자주 ) 7 Emporio Armani ( 엠포리오아르마니 ) GAP ( 갭 ) Salomon ( 살로몬 ) 8 Dolce & Gabbana ( 돌체앤가바나 ) G-Cut ( 지컷 ) Tomboy ( 톰보이 ) 9 G-cut ( 지컷 ) Gap Kids, Baby Gap ( 갭키즈, 베이비갭 ) Vidi Vici ( 비디비치 ) 1 GAP ( 갭 ) Giorgio Armani ( 조르지오아르마니 ) VOV ( 보브 ) 11 Gap Kids ( 갭키즈 ) JAJU ( 자주 ) 12 Giorgio Armani ( 조르지오아르마니 ) Salomon ( 살로몬 ) 13 J.LINDEBERG ( 제이린드버그 ) Tomboy ( 톰보이 ) 14 St. John ( 센존 ) Vidi Vici ( 비디비치 ) 15 VOV ( 보브 ) VOV ( 보브 ) 자료 : 이트레이드증권리서치본부주 : 롯데아울렛은도심형 6 개점 ( 보브 ), 광주월드컵점 ( 보브, 코모도스퀘어 ), 광주수완점 ( 보브, 지컷 ), 파주프리미엄 ( 보브 ), 이천프리미엄 ( 보브 ), 김해프리미엄 ( 보브 ) 입점 이트레이드증권리서치본부 62

신세계그룹 / The Collaboration IV. 투자포인트 (2) SPA 다음은라이프스타일이다! 1. Top-down Analysis: 국민소득 3만달러에열리는라이프스타일시장라이프스타일시장이란단순히말하면생활용품, 더나아가면생활과관련된모든용품을다루는시장이라고볼수있다. 홈퍼니싱시장이라고도하는데, 범위가단순히집안으로한정되어있지는않다. 대표적인라이프스타일샵인일본의무인양품 ( 無印良品 MUJI) 의매장및신세계인터내셔날의자주 (JAJU) 의매장에서판매중인상품들을살펴보면, 생활소품은물론가구, 화장품, 의류, 침구, 식품, 문구까지판매하고있어생활및집안과관련된모든카테고리를아우르는분야라고볼수있다. 그림 115 라이프스타일샵카테고리는생활전반을기반으로하고있다 자료 : 이트레이드증권리서치본부 앞서기술한대로늦어도 216 년경에는우리나라 1인당국민소득 (GNI per capita) 이 3만달러에이를것으로전문가들이전망하고있다. 라이프스타일시장은이시점에발전하는것으로알려져있는데, 소득이늘고삶의질이높아지면서소비자들의관심이개성있고자신의취향이반영된집안을꾸미는분야로확산되기때문이다. 우리보다앞선일본의경우 1993 년들어국민소득 3만달러를넘어섰고, 9년대부터 2년도까지라이프스타일샵들이탄생및성장하기시작했다. 이시기가 잃어버린 1년 이라고불리우는경기침체기간이었음에도불구하고라이프스타일브랜드무인양품 ( 無印良品 ) 을운영하는료힌게이카쿠 ( 良品計劃 Ryohin Keikaku) 의매출액은 1999 년까지매년평균 24% 씩신장했다. 이트레이드증권리서치본부 63

The Collaboration / 신세계그룹 그림 116 무인양품상품 _ 간결한디자인추구그림 117 일본유라쿠쵸무인양품매장전경 자료 : 이트레이드증권리서치본부 자료 : 이트레이드증권리서치본부 그림 118 국민소득 3 만달러에이르러두자릿수신장을보인일본의료힌게이카쿠 (USD) 45, 4, 35, 3, 25, 일본국민소득 ( 좌 ) 료힌게이카쿠매출액성장률 ( 우 ) 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% 2, 1988 1989 199 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 % 자료 : 료힌게이카쿠, World Bank, 이트레이드증권리서치본부 그림 119 부상하고있는유통 & 소비키워드 : 라이프스타일 자료 : 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 64

신세계그룹 / The Collaboration 우리나라의경우라이프스타일시장은이제막열리는시장으로파악된다. 국민소득을고려해도그러하고, 젊은 1인가구및월세시대라는한국의주거문화까지가세해중저가디자인생활용품수요가커지고있기때문이다. 통계청에따르면 213년우리나라 1인가구는전체가구의 25.9% 인 471만가구를기록했으며, 235년에는전체가구의 34.3% 까지늘어날것으로전망됐다. 월소득중가처분소득비중또한 1인가구는 32.9%, 3~4인가구는 17.2% 로 1인가구가높다. 롯데백화점에따르면리빙상품군의매출신장률은지난해 12.5% 에이어 14년 1분기 13.7%, 2 분기 11.2%, 3분기 13.9% 를기록했다. 맥을못추는백화점기존점신장률에비하면엄청난숫자다. 최근스웨덴홈퍼니싱기업이케아 (IKEA) 가 1년전부터국내진출시기를오래도록가늠하다가결국올해말로결정했던것도지금이성장을코앞에둔시점임을반영하는내용이다. 그림 12 1 인가구는 235 년 34.3% 까지늘어날전망그림 121 1 인가구의가처분소득비중은상대적으로높아 (%) ( 가구 ) 4 1인가구비율 ( 좌 ) 9,, 35 1인가구수 ( 우 ) 8,, 3 7,, 25 6,, 5,, 2 4,, 15 3,, 1 2,, 5 1,, 2 24 28 212 216E 22E 224E 228E 232E 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % 월가처분소득비중 ( 좌 ) 월가처분소득 ( 우 ) 1 인가구 3~4 인가구 ( 원 ) 82, 8, 78, 76, 74, 72, 7, 자료 : 통계청, 이트레이드증권리서치본부 자료 : 통계청, 이트레이드증권리서치본부 국내라이프스타일시장규모는정확하게알려진바없으나, 단순생활용품시장의경우약 2조 5, 억원수준으로추정되고있다. 당사는료힌게이카쿠의상품믹스를바탕으로추정한결과, 이시장의규모는약 14조 8천억원으로판단한다. 료힌게이카쿠의매출액은 1) 의류, 2) 생활용품 ( 가구, 침구, 문구, 식기, 가전, 미용용품 ), 3) 식품 ( 간식, 향료, 음료 ) 로분류되는데, 이러한카테고리의시장규모를개별로단순합산해보면, 국내라이프스타일시장규모는 14조 5천억원에달한다고추정할수있다. 일본의경우 212 년기준생활용품부문만약 31조 4, 억원규모다. 그림122 료힌게이카쿠 Product Mix 그림123 라이프스타일시장규모 _ 14조 8천억원으로추정 가전 3.1% 식품 9.85% 기타 1.55% 카테고리 시장규모 ( 억원 ) 1. 의류 (SPA) 3, 가정용품 5.7% 문구 7.3% 의류 34.4% 2. 생활용품 83, 가정용가구 33, 침구 15, 미용용품 1.7% 문구 5, 가정용주방용품 3, 침구 11.2% 가구 16.1% 3. 식품 (PB 브랜드 ) 35, 총합 148, 자료 : 료힌게이카쿠, 이트레이드증권리서치본부 자료 : 이트레이드증권리서치본부주 : PB 식품은 HMR 시장규모로대체 이트레이드증권리서치본부 65

The Collaboration / 신세계그룹 라이프스타일시장의전망은밝다. 매크로적인부분에서도그렇지만, SPA 다음 MD라는점에서매력이돋보일전망이다. 백화점을떠난소비자들은과거일본의사례처럼복합쇼핑몰및교외쇼핑센터로가기시작했고, 점포의대형화와몰링문화라는변화가생겼다. 이에대형매장을차별화되는새로운 MD로구성해야하는바이어들에게라이프스타일브랜드는매우적합한선택지다. 집안및방을그대로옮겨놓은듯한매장구성으로상품을전시해소비자들로하여금체험할수있는넓은공간이필요한라이프스타일브랜드들이이에제격이기때문이다. 더불어이러한매장구성은소비자들의체류시간을늘리는데도도움을준다. 표 26 라이프스타일매장면적은대체적으로넓은편 _ 소비자의체류시간증가 브랜드 입점몰 면적 ( m2 ) 롯데월드몰 776 무인양품 영등포타임스퀘어 595 용산아이파크몰 66 모던하우스몰오브효자 99 로라애슐리합정메세나폴리스 792 리바트용산아이파크몰 2,145 자료 : 이트레이드증권리서치본부 라이프스타일시장의성장성에대해인지하기시작한최근대기업들의행보는매우적극적이다. 신세계인터내셔날은라이프스타일브랜드자주를 22년까지 5,억원매출브랜드로키우겠다고밝혔으며, LF( 舊 LG패션 ) 도사명을 LF로변경하면서 Life in Future 라는모토를내세웠다. 삼성에버랜드는올해 6월사명을제일모직으로바꾸면서회사비전에라이프스타일을추가했고, 현대백화점도지난해리바트를인수하는등컨텐츠확보에나섰다. 한샘은부산센텀과서울목동에대형매장을열고생활용품을선보이고있다. 해외기업도앞다투어진출에나서고있는데, 7 월강남역에일본트리니티아츠의니코앤드가문을열었으며, SPA 브랜드로유명한 H&M은롯데월드타워몰에올해 1월 3일첫점포를냈다. 자라 (Zara) 도연말께홈 (Home) 브랜드를런칭할예정으로알려졌다. 표 27 국내외기업들의적극적인최근행보 기업명신세계인터내셔날 LF 삼성에버랜드국내기업롯데쇼핑현대백화점그룹한샘이랜드그룹 IKEA Trinity Arts 해외기업 Zara H&M 자료 : 이트레이드증권리서치본부 내용자주, 22년까지 5,억매출브랜드로키울예정. 3년안에아시아진출목표 Life in Future로사명변경. 고객개개인에게알맞은라이프스타일을창조하는미래생활문화기업을의미 214년 6월 26일사명을제일모직으로바꾸면서회사비전에 라이프스타일 을추가롯데상사가국내지분 4% 를가진무인양품전개중. 217년까지 3개매장확장, 매출은 1,억원목표 213년리바트인수, 올해상반기리바트스타일샵점포 5개출점부산센텀과서울목동에대형매장을열고생활용품전개기존운영중인 모던하우스 의세컨드브랜드 마이버터 런칭, 올해 9월홍대점첫오픈 214년 12월광명점오픈예정. 웹사이트회원가입시브로슈어송부해주는이벤트중일본의라이프스타일브랜드. 올해 7월강남역에점포오픈올해연말삼성동그랜드인터콘티넨탈호텔지하파르나스몰에제1호점오픈예정올해 1월제2롯데월드몰에제1호점오픈 이트레이드증권리서치본부 66

신세계그룹 / The Collaboration 2. Bottom-up Analysis: 신세계인터내셔날의자주 (JAJU), 도약준비완료! 신세계인터내셔날의자주 (JAJU 자연주의 ) 는 2년에이마트의 PB로시작한라이프스타일브랜드다. 기존신세계인터내셔날은자주를운영대행만해주다 21년이마트이외의채널에서도유통하기위해양수하게되었고, 212년에리뉴얼을완료해새로런칭했다. 자주매장은 211년말 123개에서 214년반기 137개까지약 11.4% 증가했으며, 매장 137개중 93% 인 127개가이마트에입점돼있다. 213년기준자주브랜드매출액은 1,459 억, 영업이익률은 5.4% 였으며, 라이프스타일샵에대한소비자들의관심이높아짐에따라 214년반기매출액은전년동기대비 4.3% 증가한 73억원, 영업이익률은 1.8%p 상승한 6.6% 를기록했다. 그리고신세계인터내셔날은라이프스타일시장의성장에따라자주를 22 년까지 213년대비 3.4배증가한매출액 5, 억원규모의브랜드로성장시킬계획을가지고있다. 그림 124 자주브랜드리빌딩과정그림 125 자주가로수길매장전경 자료 : 이트레이드증권리서치본부 자료 : 한경비즈니스, 이트레이드증권리서치본부 1) Captive 유통망의힘! 무인양품의경우 198년세존그룹의슈퍼마켓체인인세이유 ( 西友 Seiyu) 의 PB 브랜드로시작했다. 당시세이유슈퍼마켓말고도세이유백화점에 14개매장을오픈했으며, 훼밀리마트편의점에 6개매장을오픈하면서사업이시작됐다. 당시일본은 1979년 2차오일쇼크이후소비가침체되어있었으며, 이에따라가치소비가확산되는추세였다. 1989년세이유유통망외의다양한채널에무인양품을출점시키고상품의다양화를위해료힌게이카쿠를설립하게되고, 199 년무인양품을료힌게이카쿠로양도한다. 자주와같은스토리다. 현재자주의매장은이마트가대부분이지만, 이마트를벗어나확장할수있는유통망이다양해질전망이다. 기존보유유통채널인백화점, 이마트, 트레이더스는물론, 신세계그룹이 Vision 223에서제시한모든새로운성장포맷 ( 아울렛, 복합쇼핑몰, 편의점등 ) 에입점할수있다. 특히복합쇼핑몰과궤를같이하는라이프스타일브랜드의특성도돋보일것이다. 당사는자주매장의영업면적이 22 년까지 214년대비약 37% 증가할것으로예상한다. 이에따라매출액은연평균 22% 씩성장할전망이다. 이마트유통망은이마트의출점이한계에부딪힌만큼현재점포수까지만증가한다고가정했고, 복합쇼핑몰과아울렛, 위드미를중심으로출점할것으로전망한데에따른수치다. 이트레이드증권리서치본부 67

The Collaboration / 신세계그룹 그림 126 신세계인터내셔날라이프스타일부문실적추이그림 127 자주매장은 22 년까지 212 개로확대될전망 ( 억원 ) 25 1,6 1,5 매출액 ( 좌 ) OPM( 우 ) 7% 6% 2 1,4 5% 15 1,3 4% 3% 1 1,2 1,1 2% 1% 5 1, 211 212 213 214E % 211 212 213 214E 215E 216E 217E 218E 219E 22E 자료 : 신세계인터내셔날, 이트레이드증권리서치본부 자료 : 이트레이드증권리서치본부추정 표28 22년자주의매출은 214년대비 3배증가할전망 21 211 212 213 214E 215E 216E 217E 218E 219E 22E 매출액 696 1,473 1,491 1,459 1,565 1,824 2,462 2,97 3,514 4,16 5,236 % YoY - 112% 1% -2% 7% 16.5% 35.% 2.7% 18.3% 18.4% 25.9% 매장수 - 123 128 134 16 172 187 198 23 27 212 m2당평균매출액 ( 억원 ) N/A.37.36.35.22.24.27.31.37.43.54 총면적 ( m2 ) N/A 4,326 4,491 5,757 7,137 7,493 8,968 9,532 9,61 9,641 9,785 - 마트 (33m2가정) N/A 12 124 127 127 133 14 147 148 148 148 - 백화점 (1m2가정) N/A 1 2 2 2 2 2 3 - 플래그십 (75m2가정) N/A 1 1 1 1 1 1 1 - 위드미 (5m2가정) N/A 23 28 33 36 4 44 48 - 아울렛 (3m2가정) N/A 1 1 5 6 6 7 8 8 8 8 - 복합쇼핑몰 (45m2가정) N/A 2 2 2 2 2 - 기타 N/A 2 3 2 2 2 2 2 2 2 2 자료 : 이트레이드증권리서치본부추정 2) 가격과 MD 구성의힘! 라이프스타일시장브랜드가올해들어급속히증가하고있는데, 과거일본에서그러했듯우리나라도유명브랜드, 중소형편집샵, 셀렉트샵이급격한변화를겪으며결국소수플레이어로압축될것으로예상한다. 유럽은생활양식이우리나라와다르고 (e.g. 욕실용슬리퍼, 젓가락, 음식물쓰레기처리기등 ), 주거하는집의형태도달라 H&M이나 Zara의경우우리나라문화와잘맞는상품을판매해야성공할수있을것으로보인다. 이처럼해외브랜드들은해외상품을그대로가져오는것이기때문에 MD 구성을적극적으로하기어려운숙제를안고있다. 3대 SPA 의류브랜드 ( 유니클로, Zara, H&M) 중우리나라소비자체형에가장잘맞고아시아인감성을잘반영한디자인을추구하는유니클로가종국에는가장선전하게된것처럼, 국내에서자주의직접적경쟁자는무인양품이될확률이높다. 그리고당사는자주가무인양품에비해경쟁력이있다고판단한다. 일본에서무인양품은합리적인가격에가치를제공하는상품으로알려져있으나, 우리나라에서는환율과관세때문에가격이일본내제품가격보다 4~5% 비싸다. 이를인지하고무인양품은올해 4월전체상품 1/3의가격을 35% 인하했으나, 대부분의상품은아직까지도일본보다비싸다. 더불어무인양품매장은일본제품을그대로가져와서판매하 이트레이드증권리서치본부 68

신세계그룹 / The Collaboration 는것이기때문에, 상품회전도상대적으로느리고 MD 의다양화도어렵다. 반면자주는직접기 획해생산하는제품들의판매가가능하기때문에시장상황과소비자수요에맞는 MD 를구성할 수있어경쟁우위에있다고판단한다. 그림 128 무인양품의상품은자주보다최대 3 배비싸 ( 원 ) 5, 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 무인양품자주가격차 ( 우 ) 장우산후라이팬 2cm 거실슬리퍼방향제스틱여성속옷 25% 2% 15% 1% 5% % 자료 : 이트레이드증권리서치본부 결정적으로현재무인양품이현재집중하는아시아국가는한국이아니라중국이다. 료힌게이카쿠는우리나라에무인양품매장을연평균 8개씩오픈했으나, 중국에는 211년부터급격히출점수를늘리며연평균 57개씩점포를냈다. 향후중국에는 1년에 3개씩점포를내려고계획하고있다. 따라서우리나라라이프스타일시장에서자주가점유할수있는부분은충분할것으로전망한다. 표 29 료힌게이카쿠 Asia 지역현황 _ 중국에집중하는중! (JPYmn) FY2/6 FY2/7 FY2/8 FY2/9 FY2/1 FY2/11 FY2/12 FY2/13 FY2/14 중국 51 151 27 677 1,678 3,452 5,839 9,152 18,863 홍콩 3,583 3,93 4,773 4,782 5,812 6,97 6,383 6,858 8,893 싱가포르 - - - - - - 1,223 1,486 1,84 한국 566 1,9 1,39 998 1,12 1,399 1,681 1,761 3,234 점당매출액 FY2/6 FY2/7 FY2/8 FY2/9 FY2/1 FY2/11 FY2/12 FY2/13 FY2/14 중국 - 151 27 226 186 177 182 178 229 홍콩 - 715 1,61 956 969 938 672 686 88 싱가포르 - - - - - - 36 33 37 한국 - 252 238 143 132 165 177 153 27 직영점포수 FY2/6 FY2/7 FY2/8 FY2/9 FY2/1 FY2/11 FY2/12 FY2/13 FY2/14 중국 1 1 1 5 13 26 38 65 1 홍콩 5 6 6 8 9 9 1 1 12 싱가포르 2 3 3 3 4 4 4 5 7 한국 3 5 6 8 9 8 11 12 12 대만 6 9 11 14 17 19 23 28 29 말레이시아 - - - - - - - 2 2 태국 - 2 4 6 7 8 1 9 1 아랍에미레이트 - - - - - - - - 1 자료 : 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 69

The Collaboration / 신세계그룹 V. 투자포인트 (3) 해외직구타격없다! 신세계인터내셔날은확산되고있는해외직구열풍에서도상대적으로안전한브랜드를보유하고있어향후신세계유통채널컨텐츠로서의강점을지니고있다. 한국은행이지난 16 일발표한 ' 최근해외직구동향및시사점 ' 보고서에따르면올상반기해외직구규모는총 727 만 6, 건, 금액은 7,538 억원에달했다. 건수와금액면에서전년동기대비각각 45.7%, 48.5% 증가한수준이다. 높은인터넷보급률, 낮아지고있는언어장벽및물류서비스의발달이해외직구의확산을촉진시켰고, 대표적인합리적소비행태로자리잡게됐다. 품목별로살펴보면, 해외직구에서의류가차지하는비중은점차작아지는반면신발 가방, 화장품, 가전 통신기기의비중이확대되는추세다. 214 년상반기에는신발 가방이 26.5% 로가장높은비중을차지했으며, 다음으로음식료품 (19.4%), 의류 (13.8%) 순으로나타났다. 그림 129 해외직구규모는올해 2 조원에달할전망그림 13 품목별해외직구비중 ( 억원 ) ( 만건 ) 25, 금액 ( 좌 ) 2, 건수 ( 우 ) 1,8 2, 1,6 1,4 15, 1,2 1, 1, 8 6 5, 4 2 21 211 212 213 214E 3% 25% 2% 15% 1% 5% % 의류신발 / 가방음식료품화장품가전 / 통신기기 211 212 213 214.1H 자료 : 한국은행, 관세청, 이트레이드증권리서치본부 자료 : 관세청, 이트레이드증권리서치본부 올해초신세계인터내셔날은해외직구확산에대한보도가널리알려지면서주가흐름이좋지않았다. 5월에는지난해말보다 2% 하락한 72, 원을기록하면서당시 52주최저가까지하락했다. 이때주가의하락원인은해외직구의확산에대한보도증가 해외브랜드익스포저가가장큰의류업체는신세계인터내셔날 매도 의논리에서비롯됐다. 그림 131 신세계인터내셔날의올해상반기주가하락은직구확산우려에따른것 1, 95, 9, 85, 8, 75, 7, 13/6 13/7 13/8 13/9 13/1 13/11 13/12 14/1 14/2 14/3 14/4 14/5 14/6 자료 : WISEfn, 이트레이드증권리서치본부 213. 11. 6 " 블랙프라이데이, 더이상남의나라세일아냐 " 213. 11. 8 " 해외직구 2 조원시대 " 213. 11. 25 " 유통, 국경이무너진다 " 213. 12. 1 " 해외직구열풍, 국외소비사상최대 " 213. 12. 16 " 커져가는직구, 카드사웃고수입사운다 " 214. 2. 5 " 해외직구열풍, 국민 2 명중 1 명경험 " 214. 4. 16 " 해외직구, 쓰나미가몰려온다 " 이트레이드증권리서치본부 7

신세계그룹 / The Collaboration 실제로신세계인터내셔날의해외부문은전체매출의약 5% 를차지하고있으며, 영업이익에서 7~8% 의비중을차지하고있는중요한부문이다. 그럼에도불구하고신세계인터내셔날은오히려해외직구의영향에서벗어나있다고판단한다. 신세계인터내셔날의해외브랜드는대부분 High-end 에포진되어있고, 이들은해외직구하기에오히려불리한브랜드가대부분이다. 그이유는 1) 높은가격으로인한관세부담및상품구매실패시리스크, 2) 상품구색의다양성이부재하기때문이다. 그림 132 신세계인터내셔날의해외브랜드는대부분 High-end 직구위협으로부터오히려안전 자료 : 신세계인터내셔날, 이트레이드증권리서치본부 1) 신세계인터내셔날브랜드 : 관세내느니국내에서사는게낫다국내소비자가해외직구시목록통관제품의경우물품가액이 1달러 ( 한 미FTA 대상품목은미화 2달러 ), 일반통관제품의경우한화 15만원이하인제품구매시관세가부과되지않는다 ( 물품가액 = 제품가격 + 미국내세금 + 미국내운송비 ). 의류의경우목록통관에해당하며, 신세계인터내셔날의해외브랜드들은미화 2달러를초과하는의류가대부분이기때문에직구로구매하게되면물품가액에관세 13% + 부가세 1% 를납부해야한다. 신세계인터내셔날에서수입 판매하는아크네 (Acne Studio) 를예로들어보자. 두가지방법모두최대한저렴하게구매한다는것을바탕으로보수적으로가정하고산정했다. i) 신세계몰 : 벨로시티무스탕자켓을 5% 쿠폰할인까지더하면 369만 5천원에구입할수있다. ii) 아크네 U.S. 공식홈페이지직구 : 상품가는 2,8 달러로국내보다저렴하다. 관부가세의기준이되는물품가액또한 3만 3천원으로우리나라보다훨씬저렴하다. 다만관부가세를적용하면이야기가달라진다. 관세와부가세및국내배송대행업체배송비까지합하면 374만 8천원으로, 국내가격과별반차이가없고오히려비싸다. 따라서미국에서배송되는시간까지고려하면국내에서구매하는것이훨씬합리적이라고볼수있다. 더불어이런상품은고가이기때문에색상이나사이즈가예측했던것과달랐을때의구매실패기회비용이상대적으로크다. 214년상반기해외직구건당금액도 1만 4, 원으로, 관부가세대상금액에미치지못하는소액수입이대부분이다. 소비자들이세금을납부하지않는한도내에서구매를하고있다는것을방증하고, 고가에집중된신세계인터내셔날의브랜드는직구로부터안전하다고볼수있다. 이트레이드증권리서치본부 71

The Collaboration / 신세계그룹 표 3 신세계인터내셔날브랜드는해외직구시오히려불리 신세계몰 해외직구 상품정가 3,89, 상품정가 [A] $2,8 쿠폰할인 194,5 관세청고시환율 [B, 원 / 달러 ] 1,62.86 상품할인가 3,695, 환율적용정가 [C=A*B, 원 ] 2,976,8 관세청선편요금 [D] 27, 물품가액 [E, C+D] 3,3,8 관세 [F, E*13%] 39,391 부가세 [G, (E+F)*1%] 339,34 국내배송대행업체배송비 [H] 16, 최종구매가 3,695, 최종구매가 [E+F+G+H] 3,748,739 주 : 관세청고시환율은매주변동 (214.11.2~214. 11.8 기준적용 ), 관세청선편요금은상품가 2 만원초과로특급탁송화물요금적용. 직구는최대한저렴하게구매한다고가정하였음. 1) 화물무게는매우보수적으로 2lb 가정 ( 무게가무거울수록선편요금증가 ) 2) 미국내무료배송가정 3) 미국내세금없는주 ( 州 ) 에서구매한다고가정. 자료 : 이트레이드증권리서치본부 2) 신세계인터내셔날브랜드 : 직구로구매가능한상품구색이한정적이다상품구색또한직구는한정적일수밖에없다. 미국은우리나라나일본과달리유통업체의직매입비중이약 4~5% 로높은편이다. 이에따라미국백화점들은재고부담을질수밖에없고, 유행이지난재고들을정리하고다음시즌을준비하기위해클리어런스세일이나블랙프라이데이같은행사를하게된다. 따라서이때저렴하게구매할수있는상품들은유행에서뒤쳐진상품들이많다. 또한신세계인터내셔날이수입하고있는브랜드는고급스러운브랜드로서이들은이미지보호를위해온라인몰에는상대적으로한정적인구색으로판매하고있다. Forrester Research 에따르면럭셔리브랜드판매의 9% 인약 3 조원의거래가오프라인스토어에서일어난다고알려졌다. 신세계인터내셔날이전개하는셀린느 (Celine) 를소유하고있는 LVMH 의경우매출상위인바니스뉴욕백화점에조차온라인사이트에는상품을올리지못하게지시했다. 프라다의 CEO 미우치아프라다또한럭셔리브랜드에게온라인판매는올바른방향이아니라며 E-commerce 에관심이없다고첨언했다. 이처럼하이엔드브랜드를온라인상에서구매하는데에는한계가있고, 이는신세계인터내셔날에게유리한환경이라고판단한다. 이트레이드증권리서치본부 72

신세계그룹 / The Collaboration VI. 투자포인트 (4) 수출로한걸음더도약한다! 신세계인터내셔날의전체매출액중수출비중은약.3% 에불과하지만, 성장가능성이크다. 수출대상은주로중국이될것으로예상하는데, 향후중국소비자의구매력이증가하고소비수준이향상될것이기때문이다. 또한중국에서한류열풍이확산되면서한국상품에대한선호도가높아진점도긍정적이다. 중국의상위층및중산층도시가구는 222 년까지 212 년대비약 56% 증가할것으로보이는데, 연간가처분소득이 16,~34, 달러수준인상위층은 212 년 3,6 만가구에서 436% 늘어난 1억 9,3 만가구에달할것으로추정된다. 이에신세계인터내셔날의 1) 라이프스타일브랜드 ( 자주 ), 2) 국내의류브랜드 ( 보브, 지컷, 톰보이 ), 3) 화장품 ( 비디비치 ) 이수출을통해도약할수있는기회가생길것으로판단한다. 그림 133 중국의중산층과상위층가구수는 1 년내로 56% 증가할전망 ( 백만가구 ) 4 35 3 25 2 8 36 193 32 빈곤층 (<$9,) 중산층 ($9,~16,) 상위층 ($16,~34,) 15 1 138 79 부유층 (>$34,) 5 74 57 212 222(E) 자료 : Mapping China s middle class, McKinsey Quarterly, 213 Number 3, 이트레이드증권리서치본부 그림 134 중국소매판매액성장률은꾸준히 1% 대를유지할전망 (Mil USD) 4,5, 4,, 3,5, 3,, 2,5, 2,, 1,5, 1,, 5, 소매판매액 ( 좌 ) 성장률 ( 우 ) 212 213 214E 215E 216E (%) 12 11 1 9 8 7 6 5 자료 : Economist Intelligent Unit, 이트레이드증권리서치본부 1. 라이프스타일브랜드신세계인터내셔날은올해 6월신사동가로수길에자주플래그십스토어를오픈하면서, 3년내에아시아시장에진출하겠다고밝혔다. 그리고해외진출의대상은소비자들의소득수준이향상돼구매력이커지고내수시장이성장하고있는중국이될가능성이크다. 이트레이드증권리서치본부 73

The Collaboration / 신세계그룹 료힌게이카쿠의경우무인양품이탄생한지 11년뒤인 1991년영국에점포를내면서첫해외진출을시작했다. 이후 9년대후반까지프랑스, 홍콩, 싱가포르를중심으로점포를확대하다가 25년중국에진출한이후부터는중화권 ( 중국본토, 태국, 홍콩 ) 에집중하고있다. 료힌게이카쿠의 FA215 2Q 실적 (2월결산, 214년 6월 ~8월 ) 에서전체매출액은 15.9% 증가했는데, 이중아시아부문매출액은 76.9% 로급증했다. 아시아부문전체점포수의 54% 를차지하고있는중국의성장에의한것이다. 료힌게이카쿠는중국의성장성에기대를걸고공격적으로출점중이다. 3년뒤인 217 년에는 2개점포를목표로매년 3개씩점포를내려고계획하고있다. 중국매장이큰폭으로확장됨에따라 218년에는해외점포수가일본내점포의수를넘어설것으로예상하고있다. 자주의해외진출에관한구체적인계획이나오게되면, 료힌게이카쿠의사례로살펴볼때신세계인터내셔날의성장스토리에촉매로작용할것으로판단한다. 과거료힌게이카쿠의일본부문성장률이둔화되면서 P/E가 11배까지하락했다가, 중국지역의높은성장세에힘입어최근 P/E 는 27배까지상승했기때문이다. 따라서자주의중국진출은향후추가모멘텀으로작용할수있을것이라고판단한다. 그림 135 료힌게이카쿠주요아시아국가매출액추이그림 136 료힌게이카쿠주요아시아국가출점추이 ( 백만엔 ) 중국 홍콩 한국 2, 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, FY2/26 FY2/28 FY2/21 FY2/212 FY2/214 자료 : 료힌게이카쿠, 이트레이드증권리서치본부 12 중국 홍콩 한국 1 8 6 4 2 FY2/26 FY2/28 FY2/21 FY2/212 FY2/214 자료 : 료힌게이카쿠, 이트레이드증권리서치본부 그림 137 료힌게이카쿠중국점포수 _ 진출이가속화되면서 Premium 받기시작 ( 개 ) ( 배 ) 12 3 중국점포수 P/E( 우 ) 1 25 8 2 6 15 4 1 2 5 7/12 8/5 8/1 9/3 9/8 1/1 1/6 1/11 11/4 11/9 12/2 12/7 12/12 13/5 13/1 14/3 14/8 자료 : 료힌게이카쿠, Bloomberg, 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 74

신세계그룹 / The Collaboration 표 31 료힌게이카쿠아시아지역매장 _ 중국을중심으로공격적출점중 FY2/26 FY2/27 FY2/28 FY2/29 FY2/21 FY2/211 FY2/212 FY2/213 FY2/214 중국 1 1 1 5 13 26 38 65 1 홍콩 5 6 6 8 9 9 1 1 12 싱가포르 2 3 3 3 4 4 4 5 7 한국 3 5 6 8 9 8 11 12 12 대만 6 9 11 14 17 19 23 28 29 말레이시아 2 2 태국 2 4 6 7 8 1 9 1 아랍에미레이트 1 인도네시아 1 1 5 6 6 필리핀 2 4 5 6 쿠웨이트 1 자료 : 료힌게이카쿠, 이트레이드증권리서치본부 2. 국내의류브랜드보브는 1997 년유니섹스캐주얼브랜드로런칭했다. 외환위기이후인 2년신세계인터내셔날이인수해젊고감각있는여성을타깃으로한고급캐릭터캐주얼로재탄생했다. 211년 9월한류바람을타고항저우 ( ) 에 1호매장을내면서중국시장에진출했으며, 현지파트너인관자상해패션 (Guanjia Shanghai Fashion) 를통해국내와동일한제품으로홀세일방식으로전개하고있다. 최근보브의성장세가고무적이어서신세계인터내셔날의다른국내브랜드들도 ( 지컷, 톰보이등 ) 중국진출을검토하는것으로알려졌다. 고가패션브랜드의경우중국은이제시작단계라성장전망이매우밝다는것이업계의평가인데, 현지에서보브의포지셔닝은고가의수입여성복으로국내보다 1.6배높은가격에판매되고있다. 항회항륭광장상하이점, 하이센스칭다오점등명품쇼핑몰로유명한 A급백화점에만입점되어있고, 매장도 66m2이상의규모에만오픈해고가브랜드로안착하는것에중점을두고있다. 보브는약 3개매장을베이징 ( 京 ), 상하이, 다롄 ( 大 ), 칭다오 ( 島 ) 지역에서운영중이다. 213년초에는점포의절반이월 1억원이상의매출을올렸으며, 한류확산및요우커의증가로한국브랜드선호도가높아짐에따라지속적으로성장이가능할것으로판단한다. 현재는홀세일방식으로운영중이지만, 향후진출하는브랜드들은직진출방식도고려하고있기때문에전체매출에서수출이차지하는비중이높아질가능성이크다고판단한다. 그림138 중국후베이성우한광창쇼핑몰보브매장전경 그림139 지컷 (G-cut) 중국인선호도높아진출가능성커 순위 브랜드명 기업명 6위 모조에스핀 대현 7위 미샤 시선인터내셔널 13위 지컷 신세계인터내셔날 14위 헤라 아모레퍼시픽 18위 미니멈 미니멈 19위 오휘 / 후 LG생활건강 2위 ENC 데코네티션 24위 리누이 리누이 25위 설화수 아모레퍼시픽 26위 오브제 SK네트웍스 27위 엘페 진도 자료 : 신세계인터내셔날, 이트레이드증권리서치본부 자료 : 이트레이드증권리서치본부주 : 롯데백화점본점은련카드매출액기준 ( 기간 : 214 년 9 월 6~8 일 ) 이트레이드증권리서치본부 75

The Collaboration / 신세계그룹 3. 화장품신세계인터내셔날은 212년 4월색조화장품전문브랜드비디비치를운영하는비디비치코스메틱을인수하며처음으로화장품사업에진출했다. 이는향후회사의새로운성장동력으로삼기위한계획이었다. 사업확장을위해지속적으로화장품브랜드매물을검토하고있는것으로알려졌으나, 확정된것은없다. 다만정유경신세계부사장이전담해키울분야로화장품사업이적절하다는평가가나오고있어, 적극적으로추진할가능성이크다고판단한다. 비디비치가신세계인터내셔날에인수된이후매출신장률은고무적이다. 212 년 19억원에불과했던매출액은 213 년 7배증가한 132억원을기록했다. 올해상반기매출액은전년동기대비 28% 증가한 65억원을기록했으나, 유통망확대에따른수수료증가로 213 년에이어순손실 28억원을기록했다. 이에최근브랜드심볼과로고를리뉴얼했으며, 일부제품가격인상도실시했다. 브랜드개편효과및단가인상으로적자기조를개선하려는움직임이다. 그림 14 비디비치매출액및순이익추이그림 141 비디비치리뉴얼후브랜드로고및디자인 ( 억원 ) 16 14 12 1 8 6 4 2-2 -4-6 매출액 순이익 212 213 214.1H 자료 : 신세계인터내셔날, 이트레이드증권리서치본부 자료 : 이트레이드증권리서치본부 비디비치에게중요한것은국내시장보다중국시장이라고판단한다. 신세계인터내셔날은 215 년까지비디비치의매출볼륨을확장하고해외에수출할수있는브랜드로키우는데에꾸준히투자할것이라고밝혔기때문이다. 비디비치는색조전문브랜드인데, 213년중국색조화장품시장은약 3조원, 중국화장품시장에서색조가차지하는비중은 6.9% 에불과한것으로파악된다. 과거스킨케어중심으로중국화장품시장이성장해왔다면, 최근에는주요도시에서사무직여성들을중심으로메이크업시장의성장세가두드러지는것으로나타났다. 더불어현재중국에서색조화장품은사치품으로분류돼 3% 소비세가부과되는데, 중국당국에서현행소비세부과폐지및완화를기본내용을담고있는법안을통과시킬예정이라색조화장품의성장성이기대된다. 이트레이드증권리서치본부 76

신세계그룹 / The Collaboration 그림 142 소득수준이높아질수록중국의색조화장품사용빈도수는늘어날것 매일일주일에 2~6 회거의사용하지않음 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 37% 29% 25% 35% 38% 31% 32% 36% 37% 월소득 6,위안이하 월소득 6,~15,위안이하 월소득 15,위안이상 자료 : AlphaWise, 이트레이드증권리서치본부 표32 중국부문별색조화장품시장규모 28 29 21 211 212 213 CAGR 페이스메이크업 5,32.9 5,747.3 6,48.3 7,344.1 8,158.3 8,936.3 11.% -파운데이션/ 컨실러 3,537.6 3,843.1 4,285.1 4,98. 5,446.2 5,956.3 11.% -파우더 884.4 954.1 1,57.7 1,21.5 1,32.6 1,424.9 1.% -블러셔/ 하이라이터 482.7 52.9 575. 653.8 72.4 777.6 1.% -기타 398.2 429.2 49.5 58.8 671.1 777.5 14.3% 립제품 5,225.9 5,41.9 5,759.5 6,39. 6,678.2 6,93.9 5.8% -립스틱 4,511.3 4,668.7 4,972.2 5,449.3 5,77.6 5,992.7 5.8% -립글로스 438.6 458.9 49.5 538.7 571.7 592.3 6.2% -립라이너 276. 283.3 296.8 321. 335.9 345.9 4.6% 아이메이크업 1,466.7 1,573. 1,779.5 2,74.3 2,333.2 2,576.2 11.9% -마스카라 611.4 661.7 768.2 917.4 1,52.9 1,182.3 14.1% -아이섀도우 476.4 512.5 574.1 663.6 741.9 812.2 11.3% -기타 242.7 254.5 277.7 31.4 335.2 36. 8.% -아이라이너/ 펜슬 136.2 144.3 159.5 182.9 23.2 221.7 1.2% 네일제품 342.9 353.8 372.7 43.4 422.9 437.8 5.% -매니큐어 35.4 315. 331.1 357.6 373.7 385.4 4.8% -네일리무버 33.5 34.6 37.1 41. 43.8 46.7 6.9% -기타 2.5 2.6 2.8 3.1 3.4 3.6 7.% -손톱강화제/ 영양제 1.5 1.6 1.7 1.7 2. 2.1 6.8% 자료 : Euromonitor, 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 77

The Collaboration / 신세계그룹 신세계인터내셔날 (3143) 재무상태표 ( 십억원 ) 212 213 214E 215E 216E 유동자산 25 272 373 373 353 현금및현금성자산 4 2 8 매출채권및기타채권 78 84 71 63 85 재고자산 166 184 298 33 256 기타유동자산 2 4 4 5 5 비유동자산 371 484 515 597 715 관계기업투자등 46 63 47 49 51 유형자산 176 237 35 381 493 무형자산 9 14 42 41 39 자산총계 621 755 888 97 1,68 유동부채 18 264 325 349 383 매입채무및기타재무 55 69 11 126 16 단기금융부채 12 176 25 25 25 기타유동부채 23 19 1 18 19 비유동부채 33 55 92 12 14 장기금융부채 2 4 7 7 7 기타비유동부채 13 15 21 32 34 부채총계 212 319 416 451 487 지배주주지분 47 436 471 517 58 자본금 36 36 36 36 36 자본잉여금 123 123 123 123 123 이익잉여금 249 277 313 359 422 비지배주주지분 ( 연결 ) 2 1 1 1 1 자본총계 49 436 472 519 581 손익계산서 ( 십억원 ) 212 213 214E 215E 216E 매출액 79 83 898 1,8 1,353 매출원가 414 421 465 532 821 매출총이익 376 382 433 475 532 판매비및관리비 345 36 43 438 48 영업이익 31 22 29 38 52 (EBITDA) 46 4 55 69 92 금융손익 8 1-4 -4 이자비용 2 3 5 5 5 관계기업등투자손익 5 7 1 15 16 기타영업외손익 2 8 11 14 19 세전계속사업이익 64 39 5 63 83 계속사업법인세비용 15 8 1 12 16 계속사업이익 49 31 4 51 67 중단사업이익 당기순이익 49 31 4 51 67 지배주주 5 32 4 51 67 총포괄이익 49 31 4 51 67 매출총이익률 (%) 47.6 47.6 48.2 47.2 39.3 영업이익률 (%) 3.9 2.8 3.3 3.8 3.9 EBITDA 마진률 (%) 5.9 5. 6.1 6.9 6.8 당기순이익률 (%) 6.2 3.9 4.4 5. 5. ROA (%) 8.6 4.7 4.9 5.5 6.6 ROE (%) 13. 7.7 8.8 1.3 12.2 ROIC (%) 5.5 3.3 3.6 4.2 5.5 현금흐름표 ( 억원 ) 212 213 214E 215E 216E 영업활동현금흐름 62 2 21 14 151 당기순이익 ( 손실 ) 49 31 4 51 67 비현금수익비용가감 37 31 27 27 25 유형자산감가상각비 15 17 25 3 38 무형자산상각비 1 1 1 2 2 기타현금수익비용 -3-5 1-4 -15 영업활동자산부채변동 -9-27 -33 26 59 매출채권감소 ( 증가 ) 2-6 21 7-22 재고자산감소 ( 증가 ) -2-24 -1-5 47 매입채무증가 ( 감소 ) -1 8 53 16 33 기타자산, 부채변동 1-6 -8 8 1 투자활동현금 -16-117 -37-98 -141 유형자산처분 ( 취득 ) -12-89 -5-16 -15 무형자산감소 ( 증가 ) -1-6 -2 투자자산감소 ( 증가 ) -1 5 13 14 기타투자활동 -3-13 1-5 -5 재무활동현금 33 93 16-4 -4 차입금의증가 ( 감소 ) 37 97 2 자본의증가 ( 감소 ) -3-4 -4-4 -4 배당금의지급 4 4 4 4 4 기타재무활동 현금의증가 -11-4 2 5 기초현금 15 4 2 기말현금 4 2 8 자료 : 이트레이드증권리서치본부 주요투자지표 212 213 214E 215E 216E 투자지표 (x) P/E 12.7 19.8 2.6 16.2 12.3 P/B 1.6 1.5 1.8 1.6 1.4 EV/EBITDA 16.3 21.5 19.9 15.9 11.9 P/CF 7.4 1.3 12.4 1.5 9. 배당수익률 (%).7.7.5.5.5 성장성 (%) 매출액 -.3 1.6 11.8 12.2 34.2 영업이익 -42. -28.4 32.5 29.1 38.5 세전이익 6. -38.8 27.9 26.3 31.6 당기순이익 6.9-36.2 25.4 28.8 31.6 EPS 8.3-35.2 23.6 27.1 31.6 안정성 (%) 부채비율 51.9 73.2 88.2 87. 83.7 유동비율 139.3 12.9 114.8 16.9 92.2 순차입금 / 자기자본 (x) 28.9 49.5 58.2 52.6 46. 영업이익 / 금융비용 (x) 14.4 7.3 5.7 6.9 9.6 총차입금 ( 십억원 ) 122 216 275 275 275 순차입금 ( 십억원 ) 118 216 275 273 267 주당지표 ( 원 ) EPS 7,4 4,537 5,69 7,127 9,382 BPS 57,62 61,7 65,947 72,474 81,255 CFPS 12,24 8,777 9,296 1,961 12,863 DPS 6 6 6 6 6 이트레이드증권리서치본부 78

신세계그룹 / The Collaboration 신세계푸드 (3144) 그룹사가차려준밥상 216 년부터먹을수있어 214. 11. 1 음식료 Analyst 박나영 2. 3779-8967 irispark@etrade.co.kr 그룹사출점에따라외식브랜드안정적출점가능동사는신세계그룹의확장에식음료콘텐츠를제공하는역할을할것이다. 이를위해동사의외식브랜드인쟈니로켓, 푸드홀등이복합쇼핑몰과아울렛등에입점할예정이다. 신세계그룹은 219 년까지총 1개의쇼핑몰과아울렛을출점할계획이다. 동사의외식브랜드가그룹사점포당 2~3개입점해있다는것을고려하면, 최소 3개까지출점가능할것이며동사브랜드인지도에따라이이상도출점할수있을것이다. 목표주가 현재주가 Buy (initiate) 12, 원 95, 원 이마트, 위드미의 PB 제품납품하며종합식품회사로성장할것이마트와위드미는경쟁력강화를위해현재 2% 수준인 PB 매출비중을 5% 까지끌어올리겠다밝혔다. 동사는이들계열사에식품 PB 제품을납품하는역할을하고있기때문에 PB 매출확대에대한수혜가예상된다. 내년완공되는음성공장을통해 PB 제품생산능력이증가하여계열사의수요를흡수할수있을것이다. 음성공장의완공으로생산능력과품목수가늘어나며중장기적으로종합식품회사가되는초입에들어설것이다. 계열사납품을통해서식품회사로서의경쟁력을키운후장기적으로는비계열사공급도한다는계획이다. 투자의견 BUY와목표주가 12만원으로커버리지개시신세계그룹에확장과음성공장가동에따른동사의성장은 216년부터본격적으로반영될것이다. 단기적으로는비용부담이따르는상황이지만중장기성장에대한가시성이확보되어있는상황이다. 이에따라동사에대해중장적인관점에서접근할것을권고하며목표주가 12만원과투자의견 BUY로커버리지를개시한다. Stock Data KOSPI (11/7) 시가총액 발행주식수 1,939.87pt 3,257 억원 3,429 천주 52 주최고가 / 최저가 124, / 64,5 원 9 일일평균거래대금 28.87 억원 외국인지분율 7.6% 배당수익률 (14.12E).8% BPS(14.12E) 66,12 원 KOSPI 대비상대수익률 1 개월 -17.1% 6 개월 13.8% 12 개월 9.1% 주주구성 ( 주 ) 이마트외 3 인 52.1% Stock Price KB 자산운용 ( 주 ) 6.9% 신세계푸드 KOSPI 14, 2,15 2,1 12, 2,5 1, 2, 1,95 8, 1,9 6, 1,85 1,8 4, 1,75 2, 1,7 1,65 1,6 12/11 13/5 13/11 14/5 14/11 Financial Data 매출액 영업이익 세전이익 순이익 EPS 증감률 EBITDA PER EV/EBITDA PBR ROE ( 십억원 ) ( 원 ) (%) (x) (x) (x) (%) 212 721 34 36 28 8,77-11.5 47 12.5 7.2 1.7 14.6 213 721 23 25 19 5,63-3.3 38 15.2 6.9 1.3 9.1 214E 624 9 13 1 2,964-47.4 27 32.1 1.7 1.4 4.6 215E 886 26 3 24 6,885 132.3 48 13.8 6.4 1.3 1. 216E 942 29 33 26 7,576 1. 52 12.5 5.7 1.2 1. 자료 : 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 79

The Collaboration / 신세계그룹 I. 회사소개 223년, 종합식품회사가되기를꿈꾼다신세계그룹확장에따라외식사업부안정적인출점가능동사는신세계그룹의확장에식음료콘텐츠를제공하는역할을할것이다. 동사의쟈니로켓, 푸드홀등의외식브랜드를갖고있으며신세계그룹사의복합쇼핑몰과아울렛등에입점할수있을것이다. 219년까지신세계그룹은총 1개의쇼핑몰과아울렛출점을계획하고있는데동사의외식브랜드가점포당 2~3개입점해있다는점을감안한다면총 3개까지출점가능할것이다. 올반등과같은신규브랜드의인지도가향상된다면향후입점점포수는늘어날수있다. 이마트, 위드미의 PB 제품납품확대대형마트는출점제한및정부규제에따라성장성이저하되고있는상황이다. 이를극복하기위해신세계그룹은올해초 PEACOCK 이라는자체 PB 브랜드를부활시켰다. 위드미도점포증가와경쟁사와의차별화를위해 PB 제품을늘릴것이다. 이마트와위드미의 PB 매출비중은현재의 2% 수준으로중장기적으로는절반까지끌어올린다는목표를가지고있다. 이들의 PB 제품중식품에대해서는동사가중점적으로납품할계획이다. 현재부족한생산능력과 SKU는내년완공되는음성공장을통해보완될것이다. 궁극적으로는종합식품회사로발전해나갈것음성공장의완공은동사의중장기적방향성을제시해준다. 동사는음성공장을통해현재부족한 HMR 사업을강화함으로써 223년까지종합식품회사로탈바꿈한다는계획이다. 음성공장완공으로생산능력은기존대비 22% 증가할것이다. 이와더불어현재제한적인 SKU에대한문제를극복할수있을것이다. 생산능력과제품종류의증가로동사는가공식품제조경쟁력을키워비계열사로의납품도꾀한다는계획이다. 이를통해 223 년에종합식품회사가된다는장기적목표를가지고있다. 그림 143 사업부별매출비중 1.6% 단체급식 39.7% 외식사업 45.4% 식자재유통 물류 13.3% 주 : 214 년기준. SVN 은합병기일이 214 년 12 월으로본차트에서제외자료 : 신세계푸드, 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 8

신세계그룹 / The Collaboration 표 33 사업부별 Catalyst 사업부 사업내용 비고 단체급식 단체급식서비스제공 신세계그룹고용확대에따른급식사업확대 외식 보노보노, 쟈니로켓, 푸드홀, 올반등운영 신세계그룹확장에따른신규입점 식자재유통 신선식품 ( 수입과일류 ) 과가공식품 ( 육가공, HMR) 이마트, 위드미 HMR 매출확대수혜 SVN 제빵사업. 신세계계열사입점 제빵사업편입으로그룹내식품소싱강화 자료 : 신세계푸드, 이트레이드증권리서치본부 표34 사업부별매출액 213 214E 215E 216E 217E 218E 매출 7,214 6,237 8,858 9,421 1,4 1,53 단체급식 2,553 2,477 2,542 2,67 2,618 2,578 외식사업 783 828 1,12 1,195 1,514 1,794 식품유통 ( 식품유통, 양념육 ) 3,779 2,832 2,891 2,956 3,83 3,167 물류 99 11 13 15 17 19 SVN - - 2,566 2,772 3,21 3,23 영업이익 227 91 258 287 335 364 성장률 (%) 매출.% -13.5% 5.% 5.8% 5.7% 4.5% 단체급식 -7.8% -3.% 6.% 4.% 3.% 2.% 외식사업 34.2% 5.8% 12.2% 22.2% 16.2% 14.% 식품유통 ( 식품유통, 양념육 ) 1.7% -2.% 8.8% 5.6% 3.% 2.% 물류 -29.6% 2.% 2.% 2.% 2.% 2.% SVN - - 4.5% 8.% 9.% 6.% 영업이익 -6.4% -37.6% 4.6% 18.4% 4.4% 3.4% 이익률 (%) 영업이익률 3.1% 1.5% 2.9% 3.% 3.3% 3.5% 자료 : 신세계푸드, 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 81

The Collaboration / 신세계그룹 II. 계열사출점에숟가락얹는신세계푸드 223년까지총 17만명고용목표 이들의급식해결신세계는 비전 223 을통해그룹사투자확대를발표하며고용가능인원을총 17만명이라고밝힌바있다. 동사계열사의직원급식은동사의급식사업부에서해결해줄것이다. 이것의출발점은쇼핑몰과백화점등의건설인부들이될것이다. 완공이후영업이시작되면이곳에서일하는직원들에대한급식사업도진행할수있을것이다. 표 35 신세계 Vision 223 내용 구분 내용 매년 2~3 조, 1 년간 31 조 4, 억원예상 투자규모 백화점 이마트 12 조 8, 억원 쇼핑센터 온라인 해외사업 13 조 8, 억원 기타브랜드사업 4조 8,억원매년 1,명이상, 1년간 17,명백화점 이마트 73,명고용인원쇼핑센터 온라인 해외사업 59,명기타브랜드사업 37,명유통컨텐츠시장리더십달성새로운성장포맷확장 4대추진전략새로운성장동력구축지속적인신사업발굴자료 : 신세계그룹, 이트레이드증권리서치본부 복합쇼핑몰과아울렛, 백화점에외식브랜드입점동사의외식사업부는신세계그룹출점에의한성장이눈에띌전망이다. 신세계그룹은 219 년까지총 1개의점포 ( 복합쇼핑몰 4개, 백화점 3개, 프리미엄아울렛 3개 ) 를출점한다는계획이다. 복합쇼핑몰과아울렛은주로교외에위치하고평균적으로고객이머무는시간이길기때문에쇼핑몰내에서식사를해결하는경우가많다. 현재여주, 파주와부산프리미엄아울렛에입점해있는신세계푸드외식브랜드는총 7개로지점당평균 2~3개의매장을보유하고있다. 향후 5년간 7개의쇼핑몰과아울렛이오픈할예정이기때문에 14~15 개의점포확장이가능하다는판단이다. 현재매장당매출액은 11억원수준으로추정되며향후추가출점을통해매출액은 15~16 억원의신규매출액이예상된다. 이와더불어이마트내외식브랜드인에그톡스와푸드홀을늘려가고있는추세이다. 이들의출점을연간 7개로가정한다면연간 7~8 억원의신규매출액이발생할것이다. 계열사출점만으로도동사의외식사업부는 218년까지 2배정도성장하여 1,794 억원의매출액을기록할전망이다. 이트레이드증권리서치본부 82

신세계그룹 / The Collaboration 표36 신세계외식사업부브랜드브랜드 매장수 특징 보노보노 2 씨푸드부페레스토랑 쟈니로켓 17 수제버거전문점 에그톡스 4 브런치부페 딘앤델루카 2 고급식재료판매점 클럽하우스 12 클럽하우스 컨센션 15 쇼핑몰, 복합시설내위탁운영시설 그래머시홀 2 웰빙음식점 푸드코트 9 조선호텔도시락 1 155키친 1 SSG푸드바 1 총 66 자료 : 신세계푸드 표37 신세계그룹출점스케쥴 215E 216E 217E 218E 219E 지점 김해점 동대구점 울산점 백화점 면적 ( m2 ) 11, 3, 15, 지점 시흥 나주 의정부 아울렛 면적 ( m2 ) 43, 36,3 - 지점 하남 삼송 면적 ( m2 ) 46, TBD 복합쇼핑몰 지점 안성 청라 면적 ( m2 ) TBD TBD 자료 : 신세계, 이트레이드증권리서치본부 표38 동사의외식사업부매출추이및전망 214E 215E 216E 217E 218E 219E 그룹사확장에따른신규점포수 ( 개 ) 1 14 11 1 이마트등에신규입점점포수 ( 개 ) 7 7 7 7 7 매장당매출액 ( 억원 ) 11 11 11 11 11 신규매출액효과 ( 억원 ) 77 86 226 195 9 기존점매출액 ( 억원 ) 935 119 1287 1599 1879 기존점성장률 16.2% 12.9% 1.3% 8.3% 6.6% 5.3% 전체매출액 ( 억원 ) 828 112 1195 1514 1794 1969 성장률 5.8% 22.2% 18.1% 26.6% 18.5% 9.7% 자료 : 신세계푸드, 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 83

The Collaboration / 신세계그룹 III. HMR 사업부, 시장성장 + 계열사백업 = 안정적성장 국내 HMR 시장, 본격성장기돌입일본의 HMR 시장이본격성장하기시작했던 199년대의사회적배경이우리나라에도나타나고있다. 우선여성경제참여율이양국모두 5% 정도수준이다. 여성의경제활동참여증가는 HMR 식품에대한수요는지속적으로증가할전망이다. 1인가구의비중도현재우리나라와 199년대의일본이비슷한모습이다. 1인가구에게는여러재료를모아서직접요리하는것보다 HMR 제품을사서먹는것이더저렴하며조리과정도간편하다. 이때문에 1인가구의비중이늘어나는것이 HMR 시장확대에기여하는것이다. 일본 HMR 시장은 1인가구의비중과여성사회참여가확대된 1987년부터 1999년까지연평균 9.% 성장하였다. 우리나라도이와비슷한추세를나타낼전망이다. 우리나라의 HMR 시장규모는올해 3.5조원규모로추산되며향후 5년간연평균 8.% 의성장률을나타내며향후 219년 5조원의시장규모를이룰전망이다. 그림 144 9 년대일본 : 여성경제참여율그림 145 현재한국 : 여성경제참여율 (%) (%) 52 51 5 49 48 47 46 45 44 45.3 45.6 48.5 48.2 51. 5.1 5 5 5 5 49 49 49 49 49. 49.2 49.4 49.7 5. 43 49 42 1977 1979 1982 1987 1992 1997 48 29 21 211 212 213 자료 : 일본통계청, 이트레이드증권리서치본부 자료 : 통계청, 이트레이드증권리서치본부 그림 146 9 년대일본 : 1 인가구비중그림 147 현재한국 : 1 인가구비중 35% 3% 3% 25% 23.9% 25% 23.1% 2% 2% 15% 15% 1% 1% 5% 5% % 198 1985 199 1995 2 25 21 % 198 1985 199 1995 2 25 21 자료 : 일본통계청, 이트레이드증권리서치본부 자료 : 통계청, 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 84

신세계그룹 / The Collaboration 그림 148 일본 HMR 시장 : 1 년간연평균 9% 지속성장그림 149 국내 HMR 시장규모추이및전망 ( 조엔 ) 6. ( 억원 ) 6, 5. CAGR +9.% 5, 4. 4, 3. 3, 2. 2, 1. 1,. 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 자료 : 일본외식산업종합연구센터, 이트레이드증권리서치본부 211 212 213 214E 215E 216E 217E 218E 자료 : 이트레이드증권리서치본부 이마트 PB 브랜드확대 신세계푸드수혜 Private Brand(PB) 상품, 이마트의차별화위해필수요소할인마트는출점을통해성장해왔지만시장포화와정부규제로인해출점여력이감소하고있다. 이를극복하기위해이마트는 PB 브랜드인 Peacock 을작년 1월에재런칭하였다. 현재 PB 상품의매출비중은 23% 수준이지만향후 223년까지 5% 까지늘려경쟁사들과차별화한다는전략이다. Peacock 브랜드강화중심에는신세계푸드가있다. PEACOCK: 이마트 PB의중심 신세계푸드가생산하는비중점차커질것이마트내피콕의매출비중은 23% 이지만 HMR 매출내중은 5% 수준이다. 향후상품구색을다양화하고이마트의적극적인육성의지와맞물려피코크의매출은점차확대될것이다. 작년 Peacock 의식품 SKU는 25여개였지만금년에는 2배이상성장하여 6깨지늘어날전망이다. 이중동사가생산하는피코크의가짓수는작년에 3여개에서올해 135개로큰폭으로증가할것이다. 현재 capa 부족으로인해 SKU를무한히늘리는데어려움이있지만향후음성공장이완공되면동사의피코크생산액과 SKU는더욱증가할전망이다. 그림 15 동사의피코크제품포트폴리오 주 : 214 년 6 월기준 / 자료 : 신세계푸드, 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 85

The Collaboration / 신세계그룹 음성공장 216년부터본격가동되며동사의 HMR 생산능력과 SKU 증대시킬것이마트의늘어나는수요를감당하기위해동사는올해 8월부터음성 2공장신설에나섰다. 이르면내년 9월부터정상가동할예정으로매출기여는 216년부터가능할것이다. 완공이후생산하게될제품은 RTC(Ready-to-Cook) 과육가공품, 국 / 탕류및소스류가될것이다. 음성공장의 capa 는생산액기준으로 65억원으로기존공장대비 35% 이다. 음성공장의완공은생산능력의증가뿐만아니라향후 SKU의증가로도이어질것이다. 현재오산공장에서만드는 SKU는약 26여개이지만향후음성공장을통해약 2여개의새로운제품생산이가능할것이다. SKU와생산 capa 확충으로동사가이마트에납품하는피코크 HMR의매출은향후 4년간연평균 35.3% 성장하여약 9억원의규모를이룰전망이다. 표39 음성공장개요생산카테고리 유통 대표제품 16 년예상 ( 톤, 억원 ) 생산량매출 1층 RTC 냉장 / 냉동 부대찌개, 해물탕, 닭갈비, 불고기전골등 1,464 117 패티류 동그랑땡, 너비아니, 떡갈비, 소고기패티등 2,11 128 2층 냉동 튀김류 치킨너겟, 치킨가라아, 탕수육등 1,227 87 국 / 탕류 홍합, 갈비탕, 사골곰탕, 김치째개, 우거지탕등 2,111 96 3층 냉장 / 냉동 / 상온 양념장 / 소스 불고기양념장, 청국장 / 찌개양념장, 제육덮밥소스등 6,11 222 총 13,4 65 자료 : 신세계푸드 표 4 음성공장건축일정 시기 214년 215년자료 : 신세계푸드 내용 1월 공사착공 12월 생산설비발주 6월 생산설비설치 7월 준공 8월 시운전 9월 정상가동 표41 피코크매출액추이및전망 213 214E 215E 216E 217E 218E 이마트피콕 311 47 639 972 1,36 1,811 신세계푸드피콕매출액 178 27 367 632 816 95 이마트 HMR 내비중 2.6% 3.5% 4.4% 6.9% 8.1% 8.3% 자료 : 신세계푸드, 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 86

신세계그룹 / The Collaboration 위드미 PB 제품강화에대한수혜 PB제품이발달한일본시장의경우편의점판매상품구색이우리나라에비해다양하다. 편의점이름을내건스낵류를기본으로냉동식품과즉석밥까지판매되고있다. 이때문에편의점은전체 PB 시장에서 28.1% 의점유율을차지하며 2대채널로자리잡았다. 간단한식사류와스낵류에집중되어있는우리나라편의점 PB 브랜드도향후 HMR 시장의성장에따라관련제품출시가홥발해질전망이다. 동사의계열사인위드미는현재 2% 인 PB 비중을 217 년까지 5% 로끌어올린다는계획이다. 이과정에서동사는위드미에제품납품을통해안정적인성장을꾀할수있을것이다. 그림 151 일본 PB 제품판매채널별비중 9% 4% Delicatessen( 간단조리식품가게 ) 2% 3% 7% 32% 편의점마트 / 슈퍼마켓백화점협동조합 16% 급식 패스트푸드브랜드 28% 기타 자료 : 야노경제연구소, 이트레이드증권리서치본부 그림 152 일본편의점에서판매되고있는 PB 제품 자료 : 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 87

The Collaboration / 신세계그룹 IV. Valuation 목표주가 12만원과투자의견 Buy로커버리지개시동사와비슷한사업을운영하고있는 peer 는 CJ프레시웨이와현대그린푸드다. CJ프레시웨이는식자재유통업이매출의대부분을차지하고있는반면현대그린푸드는급식의매출비중이높은편이다. 동사가향후성장동력으로식자재유통사업부를꼽고있는것을감안한다면 CJ프레시웨이와비교하는것이적합하다고판단한다. CJ프레시웨이대비동사가가지고있는모그룹의유통경쟁력과성장잠재력이높기는하지만그룹사와관련된성장은 216 년부터본격적으로반영될것이기때문에 CJ프레시웨이대비할인률을적용하였다. 동사목표주가는 CJ프레시웨이의 215 년 PER에 1% 할인을하여산정하였으며목표주가 12만원과투자의견 Buy로커버리지를개시한다. 그림 153 CJ 프레시웨이 : 사업부별매출비중그림 154 현대그린푸드 : 사업부별매출비중 3.6 9.9 38.8 식자재유통 ( 외식 / 급식 ) 32.2 급식유통식자재유통기타 32.2 식자재유통 ( 중소제휴 ) 식자재유통 (1 차도매및원료 ) 19.1 주 : 213 년기준 / 자료 : CJ 프레시웨이, 이트레이드증권리서치본부 급식 11.2 24.4 주 : 213 년기준 / 자료 : 현대그린푸드, 이트레이드증권리서치본부 표42 Peer group과비교회사명 실적 ( 억원 ) 성장률 이익률 밸류에이션 ( 배 ) 매출액 영업이익 당기순이익 매출액 영업이익 당기순이익 영업이익률 당기순이익률 PER PBR EV/ EBITDA ROE 14E 17,341 271 151-7.6% 218.8% 흑자전환 1.6%.9% 32.6 2.5 15.6 8. CJ프레시웨이 15E 18,653 354 24 7.6% 3.6% 58.9% 1.9% 1.3% 21.1 2.2 12.3 11.4 14E 19,567 829 1,72 11.% 21.4% 17.3% 4.2% 5.5% 15.1 1. 1.8 7.4 현대그린푸드 15E 21,723 981 1,231 11.% 18.3% 14.8% 4.5% 5.7% 13.1.9 8.8 7.8 14E 6,237 91 12-13.5% -59.6% -47.4% 1.5% 1.6% 31.8 1.4 1.7 4.6 신세계푸드 15E 8,858 258 236 42.% 183.5% 131.4% 2.9% 2.7% 14.1 1.3 6.5 9.8 주 : CJ프레시웨이와현대그린푸드는컨센서스기준 / 자료 : Dataguide, 이트레이드증권리서치본부 표43 신세계푸드목표주가산출 비고 당기순이익 ( 억원 ) 231 발행주식수 ( 주 ) 2,119,515 에스브이엔합병에의한신주발행주식수고려 215년예상 EPS( 원 ) 6,275 Target PER 19. CJ프레시웨이 215년 PER 1% 할인 주당가치 ( 원 ) 119,162 목표주가 ( 원 ) 12, 자료 : 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 88

신세계그룹 / The Collaboration 신세계푸드 (3144) 재무상태표 ( 십억원 ) 212 213 214E 215E 216E 유동자산 128 14 131 153 174 현금및현금성자산 7 31 3 14 26 매출채권및기타채권 56 59 5 71 75 재고자산 56 41 42 6 63 기타유동자산 9 9 9 9 9 비유동자산 136 146 151 163 169 관계기업투자등 유형자산 116 115 117 117 117 무형자산 1 8 14 18 22 자산총계 264 287 281 316 343 유동부채 54 62 49 63 66 매입채무및기타재무 3 46 33 46 49 단기금융부채 기타유동부채 24 16 16 16 16 비유동부채 7 6 6 6 6 장기금융부채 기타비유동부채 7 6 6 6 6 부채총계 61 68 55 69 72 지배주주지분 23 219 227 248 271 자본금 17 17 17 17 17 자본잉여금 7 7 7 7 7 이익잉여금 181 197 24 225 249 비지배주주지분 ( 연결 ) 자본총계 23 219 227 248 271 손익계산서 ( 십억원 ) 212 213 214E 215E 216E 매출액 721 721 624 886 942 매출원가 69 627 542 762 89 매출총이익 112 95 82 124 133 판매비및관리비 77 72 72 98 14 영업이익 34 23 9 26 29 (EBITDA) 47 38 27 48 52 금융손익 1 1 1 2 2 이자비용 관계기업등투자손익 기타영업외손익 1 3 3 3 세전계속사업이익 36 25 13 3 33 계속사업법인세비용 8 5 3 7 7 계속사업이익 28 19 1 24 26 중단사업이익 당기순이익 28 19 1 24 26 지배주주 28 19 1 24 26 총포괄이익 28 19 1 24 26 매출총이익률 (%) 15.5 13.1 13.1 14. 14.1 영업이익률 (%) 4.8 3.1 1.5 2.9 3. EBITDA 마진률 (%) 6.5 5.2 4.4 5.4 5.5 당기순이익률 (%) 3.8 2.7 1.6 2.7 2.8 ROA (%) 1.8 7. 3.6 7.9 7.9 ROE (%) 14.6 9.1 4.6 1. 1. ROIC (%) 14.7 9.3 3.8 9.5 9.5 현금흐름표 ( 십억원 ) 212 213 214E 215E 216E 영업활동현금흐름 28 52 27 13 42 당기순이익 ( 손실 ) 28 19 1 24 26 비현금수익비용가감 26 25 21 14 21 유형자산감가상각비 13 13 15 18 18 무형자산상각비 2 3 5 5 기타현금수익비용 2 3-8 -2 영업활동자산부채변동 -18 14-4 -25-5 매출채권감소 ( 증가 ) -1-4 9-21 -4 재고자산감소 ( 증가 ) -4 15-1 -18-4 매입채무증가 ( 감소 ) -11 16-13 14 3 기타자산, 부채변동 -2-12 투자활동현금 -29-26 -26-27 -27 유형자산처분 ( 취득 ) -3-14 -17-18 -18 무형자산감소 ( 증가 ) -9-9 -9-9 투자자산감소 ( 증가 ) 1-3 기타투자활동 재무활동현금 -3-3 -3-3 -3 차입금의증가 ( 감소 ) 자본의증가 ( 감소 ) -3-3 -3-3 -3 배당금의지급 3 3 3 3 3 기타재무활동 현금의증가 -4 24-1 -16 13 기초현금 11 7 31 3 14 기말현금 7 31 3 14 26 자료 : 이트레이드증권리서치본부 주요투자지표 212 213 214E 215E 216E 투자지표 (x) P/E 12.5 15.2 32.1 13.8 12.5 P/B 1.7 1.3 1.4 1.3 1.2 EV/EBITDA 7.2 6.9 1.7 6.4 5.7 P/CF 6.4 6.6 1.3 8.7 6.9 배당수익률 (%).7.9.8.8.8 성장성 (%) 매출액 3.3. -13.5 42. 6.4 영업이익 -14. -34. -59.6 182.3 11.2 세전이익 -11.2-31.4-47.4 132.3 1. 당기순이익 -11.5-3.3-47.4 132.3 1. EPS -11.5-3.3-47.4 132.3 1. 안정성 (%) 부채비율 3.1 3.9 24.2 27.7 26.4 유동비율 236. 227.2 267.3 244.1 264.8 순차입금 / 자기자본 (x) -3.6-15.2-14.2-6.4-1.4 영업이익 / 금융비용 (x) 19,323.8 n/a n/a n/a n/a 총차입금 ( 십억원 ) 순차입금 ( 십억원 ) -7-33 -32-16 -28 주당지표 ( 원 ) EPS 8,77 5,63 2,964 6,885 7,576 BPS 59,225 63,886 66,99 72,234 79,6 CFPS 15,682 12,954 9,19 1,977 13,836 DPS 75 75 75 75 75 이트레이드증권리서치본부 89

The Collaboration / 신세계그룹 신세계건설 (343) 신세계그룹 _ 부동산 Business 에눈을뜨다! 214. 11. 1 건설 Analyst 박용희 2. 3779-8944 yhpark@etrade.co.kr Valuation 및실적전망 : 15F PER 5.6(x), 16F PER 3.1(x) 215년, 216 년동사의영업이익은각각 32억, 48억원으로추정한다. 연말기준수주잔고 1조원 ( 증액확정 5,5 억원미포함 ) 및내년도수주 5천억원 ~1조원감안하면, 동사의 215년매출은 9,억원 ~1.1조원수준으로추정이된다. 내년도매출로추정한 8,89 억원은경기둔화로발주지연을감안한것이고, Vision 223에엄밀히적용하면약 1.1조원매출이 215 년에발생할가능성이높다. 보수적으로추정한당사추정 215년, 216 년 PER 은각각 5.6(x), 3.1(x) 수준으로저가매력이부각될전망이다. Credit Risk 점검 : 재무제표를뜯어보면우려는크지않다! 동사의외부공사비중은극도로낮아 Credit Risk 는현저히낮다. 골프장공사이유로순차입금규모는 1,7 억원수준 (2분기기준 ) 이다. 1분기에 2,4억원이었음을감안하면, 빠르게낮아지고있다. 이유는 1) 골프장회원권판매 ( 완판기준 1,5 억원의추가현금유입 ), 2) 관계사공사의선수금및공사비의빠른유입으로외부차입금은내년까지급격히줄어들전망이다. 부채비율도골프장제외시 216년에 4% 수준까지하락할전망이다. 투자포인트 1: Up-cyle 초입동사는 1993년 ~213 년이마트및백화점증설수혜주로부각되었다. 금융위기때오피스텔등외부공사문제로실적의흔들림이있었으나. 214 년부터시작된복합쇼핑몰및프리미엄아울렛증설로동사의수익성은개선될전망이다. 올해사상최대치의매출을경신할전망이고, 최소한 216 년까지외형성장은확대될예정이다. 투자포인트 2: 신세계그룹부동산 Business 에눈을뜨다. 신세계그룹은신세계프라퍼티설립으로부동산 Developer 사업을개시할전망이다. 초기에신세계프라퍼티는복합쇼핑몰위주의개발을진행할예정이나, 일본의 Mitsui Fudosan 과같은부동산 Developer 로나설時동사의영구성장률은지속높아질전망이다. 신세계그룹의투자에의존하던시기에서벗어나, 건설업내 Top-tier 로진입할가능성도생겼다. Stock Data KOSPI (11/7) 시가총액 발행주식수 Not Rated 목표주가 현재주가 N.R. 24, 원 1,939.87pt 96 억원 4, 천주 52 주최고가 / 최저가 27,75 / 9,37 원 9 일일평균거래대금 14 억원 외국인지분율 2.4% 배당수익률 (14.12E).% BPS(14.12E) 8,67 원 KOSPI 대비상대수익률 1 개월 -8.8% 6 개월 116.2% 12 개월 144.7% 주주구성이마트외 3 인 42.7% Stock Price Fidelity 2.4% 신세계건설 KOSPI 3, 2,15 2,1 25, 2,5 2, 2, 1,95 15, 1,9 1,85 1, 1,8 1,75 5, 1,7 1,65 1,6 12/11 13/5 13/11 14/5 14/11 Financial Data 매출액 영업이익 세전이익 순이익 EPS 증감률 EBITDA PER EV/EBITDA PBR ROE ( 십억원 ) ( 원 ) (%) (x) (x) (x) (%) 212 6 8 1 1 327-63.6 11 34.4 28.4.3.8 213 441-2 -141-131 -32,783 적전 -13 -.3-2.5 1.4-139.4 214E 755 18 8 7 1,636 흑전 26 14.7 11.3 2.8 21. 215E 889 32 22 17 4,284 161.8 39 5.6 6.9 1.9 39.9 216E 1,76 48 4 31 7,671 79.1 56 3.1 4.3 1.2 45.9 자료 : 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 9

신세계그룹 / The Collaboration 신세계건설 _ 신세계 / 이마트그룹의 Capex 투자에따른매출및영업이익 Simulation 그림 155 신세계 ( 백화점총 12 개점, 아울렛 3 개점 ), 이마트 (148 개점 ) (No.) 백화점 아울렛 4 3 2 백화점 - 총 12 개점 - 13 개점 Open - 1 개점영업종료 ( 미아점 ) 아울렛 - 총 3 개점 - 여주, 파주, 부산 1 1984 1986 1988 199 1992 1994 1996 1998 2 22 24 26 28 21 212 214 (No.) 이마트 _ 국내 이마트 _ 중국 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 1984 1986 1988 199 1992 1994 1996 1998 2 22 24 26 28 21 212 자료 : 신세계, 이마트, 이트레이드증권리서치본부 그림 156 복합쇼핑몰, 백화점및이마트신규건설로 214~216 년에는약 1 조원이상의신규수주가능할전망 ( 십억원 ) 1,2 1, 8 신규수주 ( 좌편 ) 수주잔고 ( 우편 ) (223 년까지추가개점계획 ) - 백화점 : 3 개점 - 아울렛 : 12 개점 - 복합쇼핑몰 : 15 개점 - 이마트 : 42 개점 ( 십억원 ) 1,2 1, 8 6 6 4 4 2 2 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214F 215F 216F 자료 : 신세계건설, 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 91

The Collaboration / 신세계그룹 그림 157 이마트대비, 복합쇼핑몰및아울렛의규모가커서매출액은 216 년까지최소한증가할전망 ( 십억원 ) 12, 1, 8, 6, 4, 2, 매출액 1 차성장기 (1993 년 ~213 년 ) - 이마트 : 148 개 - 아울렛 : 3 개점 - 백화점 : 9 개점 2 차성장기 (214 년 ~223 년 ) - 복합쇼핑몰 - 아울렛 - 이마트중심 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214F 215F 216F 자료 : 신세계건설, 이트레이드증권리서치본부 그림 158 이마트대비, 복합쇼핑몰및아울렛의규모가커서매출액은 216 년까지최소한증가할전망 ( 억원 ) 6 5 4 3 2 1-1 -2-3 영업이익 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214F 215F 216F 자료 : 신세계건설, 이트레이드증권리서치본부 OPM 건설부문 OPM 은 6& 수준까지육발할전망. 골프장손실인식으로 216 년에나되어야사상최고치영업이익달성전망 (%) 8 6 4 2-2 -4-6 그림 159 Nomalized PER 5.5(x) 적용시, 2 배의상승여력그림 16 Nomalized PBR 2(x) 적용시, 2 배의상승여력 (x) PER( 좌측 ) EPS( 우측 ) ( 원 ) 4 3 2 1-1 25 27 29 211 213 215F 자료 : 신세계건설, 이트레이드증권리서치본부 1, 5, -5, -1, -15, -2, -25, -3, -35, ( 원 ) (x) PBR( 좌측 ) ROE( 우측 ) 3 1 5 2-5 1-1 -15 26 28 21 212 214F 216F 자료 : 신세계건설, 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 92

신세계그룹 / The Collaboration 신세계건설 _ CREDIT Risk 점검 그림 161 순이익증가세로순차입금감소세로전환그림 162 자본총계순증으로부채비율지속감소세 ( 십억원 ) 순차입금 3 25 2 15 1 5-5 -1-15 25 27 29 211 213 215 자료 : 신세계건설, 이트레이드증권리서치본부 ( 십억원 ) 9 부채총계 8 자본총계 7 부채비율 6 5 4 3 2 1 25 27 29 211 213 215 자료 : 신세계건설, 이트레이드증권리서치본부 (%) 2,5 2, 1,5 1, 5 그림 163 골프장매각시, 동사의재무구조급격히개선그림 164 비유동자산중, 유형자산 ( 골프장 ) 이대부분을차지 ( 십억원 ) (x) 유동자산 9 3 8 7 비유동자산비유동자산 / 유동자산 2 6 5 2 4 1 3 2 1 1 25 27 29 211 213 215 투자자산등기타투자및비유동자산무형자산 326 장기투자유가증권유형자산이연자산 69 5 자료 : 신세계건설, 이트레이드증권리서치본부 자료 : 신세계건설, 이트레이드증권리서치본부 그림 165 신세계프라퍼티, 신세계 / 이마트그룹에부동산 Developer 의옷을입히다! 신세계 신세계프라퍼티 3.% 7.% 이마트 7.% F I 3.% 하남유니온스퀘어 51% 49% 하남유니온스퀘어 F I 고양삼송 F I 청라 F I 안성 F I 주 : 점선은당사추정자료 : 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 93

The Collaboration / 신세계그룹 신세계건설 _ 분기별실적전망 표44 신세계건설, 분기별실적전망 ( 십억원 ) 213 214E 215E 1Q13 2Q13 3Q13 4Q13 1Q14 2Q14 3Q14 4Q14 매출액 441 755 889 11 138 17 96 12 198 211 226 YoY (%) -26.4 71. 17.8-43.7-1.9-34.7-6.5 18.9 43.4 97.8 135.3 원가율 (%) 95.3 92. 91.6 95.5 96.3 95.3 93.9 91.4 92.2 92.7 91.6 판관비율 (%) 9.2 5.6 4.8 1.4 8.7 9.3 8.8 7.6 5.7 5. 5. 영업이익 -2 18 32-6 -7-5 -3 1 4 5 8 YoY (%) 적전 흑전 74.7 적전 적전 적전 적지 흑전 흑전 흑전 흑전 영업이익률 (%) -4.6 2.4 3.6-5.9-5. -4.6-2.6 1.1 2.1 2.3 3.4 순이익 -131 7 17-8 -7-11 -6-1 2 2 4 순이익 ( 지배주주 ) -131 7 17-8 -7-11 -6-1 2 2 4 순이익률 (%) -29.7.9 1.9-7.5-5.2-13.3-6.4 -.6.8.9 1.7 EPS( 원 ) -32,783 1,636 4,284 현금성자산 28 1 12 PER( 배 ) -.3 14.7 5.6 총차입금 248 25 18 PBR( 배 ) 1.4 2.8 1.9 순차입금 221 24 168 자료 : 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 94

신세계그룹 / The Collaboration 신세계건설 (343) 재무상태표 ( 억원 ) 212 213 214E 215E 216E 유동자산 213 174 293 318 4 현금및현금성자산 3 26 32 52 81 매출채권및기타채권 196 12 226 23 278 재고자산 3 3 15 15 18 기타유동자산 11 25 2 21 22 비유동자산 368 377 398 42 48 관계기업투자등 15 15 19 2 21 유형자산 315 311 326 328 331 무형자산 3 4 3 3 2 자산총계 581 551 691 72 88 유동부채 317 58 641 652 78 매입채무및기타재무 11 111 228 231 28 단기금융부채 185 247 229 229 229 기타유동부채 31 151 184 192 199 비유동부채 14 15 16 16 17 장기금융부채 94 1 1 1 1 기타비유동부채 1 14 15 16 16 부채총계 421 524 657 668 725 지배주주지분 16 28 34 52 82 자본금 2 2 2 2 2 자본잉여금 1 1 1 1 1 이익잉여금 136 3 1 27 57 비지배주주지분 ( 연결 ) 자본총계 16 28 34 52 82 손익계산서 ( 억원 ) 212 213 214E 215E 216E 매출액 6 441 755 889 1,76 매출원가 559 421 694 814 983 매출총이익 41 21 6 75 92 판매비및관리비 33 41 42 43 44 영업이익 8-2 18 32 48 (EBITDA) 11-13 26 39 56 금융손익 -4-9 -6-9 -9 이자비용 4 1 7 1 1 관계기업등투자손익 기타영업외손익 -2-112 -3-1 세전계속사업이익 1-141 8 22 4 계속사업법인세비용 -1 2 5 1 계속사업이익 1-131 7 17 31 중단사업이익 당기순이익 1-131 7 17 31 지배주주 1-131 7 17 31 총포괄이익 1-13 7 17 31 매출총이익률 (%) 6.8 4.7 8. 8.4 8.6 영업이익률 (%) 1.3-4.6 2.4 3.6 4.5 EBITDA 마진률 (%) 1.9-2.9 3.4 4.4 5.2 당기순이익률 (%).2-29.7.9 1.9 2.9 ROA (%).2-23.2 1.1 2.4 4. ROE (%).8-139.4 21. 39.9 45.9 ROIC (%) 2.1-4.5 6.4 11.5 17.7 현금흐름표 ( 억원 ) 212 213 214E 215E 216E 영업활동현금흐름 -47-2 24 32 43 당기순이익 ( 손실 ) 1-131 7 17 31 비현금수익비용가감 14 121 15 8 8 유형자산감가상각비 3 7 7 7 7 무형자산상각비 1 기타현금수익비용 7 7 1 1 영업활동자산부채변동 -51-8 4 7 4 매출채권감소 ( 증가 ) -5-5 -16-3 -48 재고자산감소 ( 증가 ) 4 1-12 -3 매입채무증가 ( 감소 ) -52 11 117 3 49 기타자산, 부채변동 2-14 5 7 7 투자활동현금 -15-47 -24-12 -14 유형자산처분 ( 취득 ) -11 7-22 -9-11 무형자산감소 ( 증가 ) -1 투자자산감소 ( 증가 ) -3-2 -4-1 -1 기타투자활동 -33 2-2 -2 재무활동현금 155 9 6 차입금의증가 ( 감소 ) 157-32 -21 자본의증가 ( 감소 ) -1-1 배당금의지급 1 1 기타재무활동 122 27 현금의증가 3 23 6 2 29 기초현금 3 26 32 52 기말현금 3 26 32 52 81 자료 : 이트레이드증권리서치본부 주요투자지표 212 213 214E 215E 216E 투자지표 (x) P/E 34.4 -.3 14.7 5.6 3.1 P/B.3 1.4 2.8 1.9 1.2 EV/EBITDA 28.4-2.5 11.3 6.9 4.3 P/CF 2.9 4.1 4.5 3.8 2.5 배당수익률 (%) 4.4.... 성장성 (%) 매출액 1.1-26.4 71. 17.8 21. 영업이익 -66.5 적전 흑전 74.7 53.2 세전이익 -85. 적전 흑전 169.7 79.1 당기순이익 -63.6 적전 흑전 161.8 79.1 EPS -63.6 적전 흑전 161.8 79.1 안정성 (%) 부채비율 262.9 1,871.5 1,98.1 1,296.3 882. 유동비율 67.3 34.3 45.7 48.8 56.4 순차입금 / 자기자본 (x) 171.7 789.4 571.9 342.5 178.8 영업이익 / 금융비용 (x) 1.8-2. 2.6 3.2 4.9 총차입금 ( 십억원 ) 279 248 23 23 23 순차입금 ( 십억원 ) 275 221 197 177 147 주당지표 ( 원 ) EPS 327-32,783 1,636 4,284 7,671 BPS 4,35 6,993 8,67 12,891 2,563 CFPS 3,923 n/a 5,347 6,384 9,78 DPS 5 n/a n/a n/a n/a 이트레이드증권리서치본부 95

The Collaboration / 신세계그룹 신세계 I&C (3551) 신세계그룹과함께달린다 214. 11. 1 인터넷 /SW Analyst 전병기 2. 3779-8425 bk.jeon@etrade.co.kr 투자의견 Buy, TP 13, 원신세계I&C 에대한투자의견으로매수 (Buy) 와목표주가 13, 원을제시한다. 목표주가 13, 원은 15~ 17 년평균EPS 1,847원에 Target PER 12 배를적용했다. Target PER 12배는신세계I&C 의 PER밴드 Historical High Cycle 의상단이다. 향후 1년간의사업확장의가시성이구체화되가는지금다시한번신세계 I&C의전성기가기대된다. 목표주가 13, 원은현주가 (11/7) 86,8 원대비상승여력 +49.8% 이다. Stock Data 목표주가 현재주가 Buy (initiate) 13, 원 86,8 원 신세계그룹의혈관신세계 I&C는신세계그룹을중심으로사업을영위하며, 그룹비즈니스환경에최적화된 IT시스템의안정적인운영및신규구축서비스를제공한다. 신세계I&C 는수익성낮은사업들을정리하고지속적인원가관리를통해외형감소에도수익성은더욱개선되는모습을보이고있다. 214 년까지이어진매출액역성장이 215 년부터턴어라운드에성공할것으로전망되며외형성장과함께수익성또한더욱개선될것으로전망된다. Vision 223을통한성장신세계그룹은 223년까지약 31조 4,억원 ( 연평균 3조 1,억원 ) 의투자를통해성장한다는 Vision 223을올해 1월사내발표했다. 신세계그룹의 Vision 223의중심에는복합쇼핑몰이있다. 신세계그룹의백화점 / 아울렛 / 복합쇼핑몰이개발될때마다신세계I&C 에서는각점포에 IBS(Intelligent Building System) 을구축할전망이다. KOSPI (11/7) 1,939.87pt 시가총액 1,493 억원 발행주식수 1,72 천주 52 주최고가 / 최저가 12, / 71,8 원 9 일일평균거래대금 7 억원 외국인지분율 9.2% 배당수익률 (14.12E) 1.4% BPS(14.12E) 95,371 원 KOSPI 대비상대수익률 1 개월 -23.8% 6 개월 15.% 12 개월 2.8% 주주구성 ( 주 ) 이마트외 2 인 35.7% 국민연금공단 1.% KB 자산운용 7.6% 한화자산운용 7.5% 신영자산운용 6.8% Stock Price 신세계I&C 로쏟아지는낙수효과신세계그룹의 Vision 223으로인해확장및개발되는점포들의 IBS구축및시스템통합, 네트워크통합수요가기대된다. 223년까지신세계 I&C의그룹내수주액은지속적으로증가하여, 223년에는매출액 8,억원을넘어서는대형 SI업체가될것으로전망된다. 향후 1년간연평균성장률 15% 에육박하는장기성장기조가가시화되고있다. 215 년은 Vision 223 의수혜가시작되는첫해가될것이다. ( 원 ) 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 신세계 I&C KOSPI 13/1 13/7 14/1 14/7 (pt) 2,2 2,1 2, 1,9 1,8 1,7 1,6 1,5 Financial Data 매출액 영업이익 세전이익 순이익 EPS 증감률 EBITDA PER EV/EBITDA PBR ROE ( 억원 ) ( 원 ) (%) (x) (x) (x) (%) 212 2,971 188 195 15 8,726-12.5 239 5.9.3.6 11.1 213 2,398 176 161 128 7,445-14.7 237 1.3 1.6.9 8.7 214E 2,366 175 162 128 7,442 -.1 233 11.7 2.6.9 8.1 215E 2,631 223 213 17 9,879 32.7 296 8.8 1.8.8 9.9 216E 3,11 246 237 189 1,984 11.2 327 7.9 1.5.8 1.1 자료 : 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 96

신세계그룹 / The Collaboration I. 신세계 I&C - 신세계그룹의혈관 회사소개신세계I&C 는 1997년신세계로부터분리된 SI(System Integrated, 시스템통합 ) 업체로사업부문은 1) IT Outsourcing 사업, 2) IT Service 사업, 3) 유통사업으로나누어져있다. 근래 4개분기매출기준 ITO사업 29%, ITS사업 29%, 유통사업 42% 이다. 신세계 I&C는 1) 그룹사 IT인프라확장및시스템 / 정보보안고도화, 2) 그룹사클라우드사업확대 (ESL, e-pop 의클라우드서비스화추진및 VDI 구축추진, 데이터센타확장추진등 ), 3) 대외 IT서비스수주및신규사업매출확대, 4) 모바일상품권활성화전략을통해지속적인성장을진행중이다. 신세계그룹을중심으로고객다변화진행중신세계I&C 는신세계그룹 ( 신세계, 신세계건설, 신세계푸드, 이마트및스타벅스코리아등 ) 을중심으로사업을영위하며, 그룹비즈니스환경에최적화된 IT시스템의안정적인운영및신규구축서비스를제공한다. 또한삼성동 COEX, 여의도 IFC MALL, 인천복합쇼핑몰 SQUARE1 등외부고객사들에게도시스템통합구축및아웃소싱서비스를제공하고있다. 그림 166 시스템운영및유지보수그림 167 IT 인프라및아웃소싱서비스 자료 : 신세계 I&C, 이트레이드증권리서치본부 자료 : 신세계 I&C, 이트레이드증권리서치본부 그림 168 신세계그룹내관계사고객그림 169 대외고객 자료 : 이트레이드증권리서치본부 자료 : 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 97

The Collaboration / 신세계그룹 높은그룹의존도신세계I&C 의시스템통합구축 (System Integrated) 수주액에서신세계그룹발주금액은 213년까지 8% 수준으로그룹내관계사의존도가높은수준이다. 이는국내 SI업체들대부분의특징이다. 13년하반기부터그룹내관계사들의사업확장및 IT투자가감소하면서일감이축소되었고, 이로인해전체수주액이크게감소했으며신세계그룹비중또한 3% 수준으로크게하락했다. 그룹의투자규모와일감에크게영향을받는 SI업체들의특성을고려할때신세계 I&C의성장을견인할가장큰원동력은그룹의투자와사업확장임을알수가있다. 그림 17 신세계 I&C 수주액추이 : 높은그룹의존도 ( 억원 ) 신세계그룹 非신세계그룹 신세계그룹비중 (%) 5 1 4 8 3 6 2 4 1 2 1Q11 2Q11 3Q11 4Q11 1Q12 2Q12 3Q12 4Q12 1Q13 2Q13 3Q13 4Q13 1Q14 2Q14 자료 : 신세계 I&C 전자공시, 이트레이드증권리서치본부 수익성개선추세신세계 I&C는올해 214년까지매출액기준 3년연속역성장을기록할것으로전망된다. 211 년에는 MRO사업을이마트로양도했고, 212년에는모바일유통사업구조조정단행과부진 Item(HP PC, 네비게이션, 아이리버제품등 ) 철수가있었으며, 213년에는그룹내관계사들의일감축소및 IT 투자지연에따른관계사向매출감소가일어났기때문이다. 하지만신세계 I&C 는수익성낮은사업들을정리하고지속적인원가관리를통해외형감소에도수익성은더욱개선되는모습을보이고있다. 214 년까지이어진매출액역성장이 215년부터턴어라운드에성공할것으로전망되며외형성장과함께수익성또한더욱개선될것으로전망된다. 그림171 ( 억원 ) 5, 4, 매출액감소에도수익성은지속향상 매출액 영업이익 영업이익률 ( 우 ) (%) 1 8.5 7.3 7.4 6.3 3, 2, 5.2 5 1, 211 212 213 214E 215E 자료 : 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 98

신세계그룹 / The Collaboration II. Vision 223 그룹과함께성장한다! 신세계그룹 Vision 223 올해 1월신세계그룹정용진부회장은임원워크샵에서 Vision 223을발표, 향후 1년에대한계획을소개했다. 주요내용은 223년까지약 31조 4, 억원 ( 연평균 3조 1, 억원 ) 의투자를통해성장한다는내용이다. 이를이루기위한 4대추진전략으로, 1) 유통컨텐츠시장리더십달성, 2) 새로운성장포맷확장, 3) 새로운성장동력구축, 4) 지속적인신사업발굴을제시했다. 표 45 신세계 Vision 223 내용 구분 내용 매년 2~3 조, 1 년간 31 조 4, 억원예상 투자규모 백화점 이마트 12 조 8, 억원 쇼핑센터 온라인 해외사업 13 조 8, 억원 기타브랜드사업 4 조 8, 억원 매년 1,명이상, 1년간 17,명백화점 이마트 73,명고용인원쇼핑센터 온라인 해외사업 59,명기타브랜드사업 37,명유통컨텐츠시장리더십달성새로운성장포맷확장 4대추진전략새로운성장동력구축지속적인신사업발굴자료 : 신세계그룹, 이트레이드증권리서치본부 Vision 223의중심 복합쇼핑몰신세계그룹의 Vision 223의중심에는복합쇼핑몰이있다. 이는출점계획에서도살펴볼수있는데, 216년이후 1년에 2개점포씩가장공격적으로, 가장넓은영업면적으로출점하는채널이신세계프라퍼티를통해개발되는복합쇼핑몰이기때문이다. 복합쇼핑몰의특징은쇼핑, 문화, 여가, 엔터테인먼트를한곳에서제공가능하다는점이다. 복합쇼핑몰은고급브랜드와 SPA 브랜드를모두입점시킬수있는충분한공간과컨셉을가지고있다. 더불어놀이, 문화, 휴식을원스톱으로해결하려는소비자들의욕구를반영해, 영화관, 서점, 공연장, 호텔등의시설을추가해교외에위치한쇼핑몰에소비자들로하여금하루종일머무르게하는효과를누릴수도있다. 표 46 신세계, 219 년까지 1 개점포출점예정 ( 백화점 3 개, 아울렛 3 개, 복합쇼핑몰 4 개 ) 신세계백화점 신세계사이먼 신세계프라퍼티 백화점 프리미엄아울렛 복합쇼핑몰 점포명 개점연도 면적 (m 2 ) 점포명 개점연도 면적 (m 2 ) 점포명 개점연도 면적 (m 2 ) 1 김해점 215년 36,4 여주 27년 25,6 하남 216년 151,7 2 동대구점 216년 98,2 파주 211년 4,57 안성 216년 TBD 3 울산점 218년 5, 부산 213년 1, 삼송 217년 TBD 4 시흥 216년 43, 청라 217년 TBD 5 나주 217년 36,3 6 의정부 219년 TBD 자료 : 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 99

The Collaboration / 신세계그룹 신세계I&C 신규점포의 IBS 구축신세계그룹의백화점 / 아울렛 / 복합쇼핑몰이개발될때마다신세계 I&C에서는각점포에 IBS (Intelligent Building System) 을구축할전망이다. IBS는정보통신, 빌딩자동화, 통합보안등의 IT기술을활용하여최적의빌딩운영관리시스템을컨설팅, 구축, 운영해주는종합서비스이다. 이를통해고객사는빌딩의안정성, 경제성, 신뢰성및비즈니스경쟁력을확보할수있다. 그림 172 신세계 I&C 가담당하게될 IBS 구축사업 자료 : 신세계 I&C, 이트레이드증권리서치본부 1회성 IBS구축수주 & 지속적인 IT아웃소싱서비스수주내역및금액은매출의선행지표이다. 하지만수주내역공시가고객사의영업기밀에해당할가능성이있어, 신세계 I&C는 211년부터상세수주내역을밝히지않고주요항목별로분류 / 합산하여기재하고있다. 21년까지신세계그룹의점포 ( 또는건설 ) 출점에대한 IBS공사수주금액은점포 ( 또는건설 ) 의규모와시스템고도화에따라 5억원에서 2억원수준사이임을알수있다. 또한 IBS IT 시스템구축이후 IT아웃소싱수요가지속적으로발생하는구조로인해수주이후꾸준한매출이발생된다. Vision 223의시작으로 215 년부터신세계그룹은공격적인신규점포출점을계획하고있다. 신규출점하는대부분의점포규모는기존점포들의규모를상회하는크기이다. 또한과거대비 IBS 및 IT시스템이더고도화되어신세계 I&C가담당할부분들이더많아질것이다. 큰규모의신규점포출점으로인한신세계 I&C의수주규모는매년지속적으로성장할것이며, 시스템구축이후이어지는 IT아웃소싱수주또한매출향상에직접적인영향을미칠것으로전망된다. 표 47 신세계 I&C 과거 IBS 구분 수주일자 납기일자 수주총액 ( 억원 ) 센텀시티신세계 UEC IBS 공사 27 년 12 월 29 년 3 월 192 억원 신세계백화점인천점 IBS 공사 29 년 11 월 211 년 4 월 54 억원 신세계건설 의정부역사 IBS 공사 21 년 3 월 212 년 3 월 82 억원 주 : 211 년이후세부수주내역미공시자료 : 신세계 I&C 전자공시, 이트레이드증권리서치본부 이트레이드증권리서치본부 1