<C0CFBABBC0C7BACEB5BFBBEAB9F6BAEDB0E6C7E8C0C7BDC3BBE7C1A12D312E687770>

Size: px

Start display at page:

Download "<C0CFBABBC0C7BACEB5BFBBEAB9F6BAEDB0E6C7E8C0C7BDC3BBE7C1A12D312E687770>"

윤혜 창
6 years ago
Views:

1 일본의부동산버블경험의시사점 < 목차 > I. 일본부동산버블의전개과정 / 1 II. 부동산버블기의경제여건및경제주체별행태 / 3 1. '80 년대일본의경제여건 / 3 2. 경제주체별행태분석 / 중앙은행 : 풍부한유동성공급과통화정책의실기 / 정부 : 안이한미봉책과정책실기 / 금융기관 : 리스크를경시하고수익추구 / 기업 : 재태크차원에서토지 설비구입에과잉투자 / 가계 : 신용을바탕으로부동산에과잉투자 / 12 III. 우리나라와의비교분석 / 한일간상황비교 / 부동산가격상승형태 / 경제주체별행태 / 시사점및정책방향 / 16 < 참고1> 일본의부동산가격의버블여부분석 / 19 < 참고2> 일본의부동산담보대출총량감독조치 / 20 < 참고3> 우리나라의부동산종합대책의주요내용 / 21 < 참고4> 버블붕괴이후의정책대응실패에따른재정건전성악화 / 22 < 참고5> 우리나라의버블의진행정도및부동산가격하락시의충격흡수여력 / 24

2 일본의부동산버블경험의시사점 일본부동산거품의형성및붕괴과정을개인, 기업, 정부등각경제주체의행태측면에서살펴보고, 우리상황과비교하여시사점을도출 Ⅰ. 일본부동산버블의전개과정 70 년대일본의부동산가격은전반적으로안정 * 지가상승률 (73~79, 연평균 ) : 상업지 2.9%, 주택지 6.1%, 공업지 2.5% * 물가상승률 (73~79 년연평균 ) : 10.3% 83 년경부터동경등대도시를중심으로부동산가격이상승하기시작하여 80 년대후반기중급등 버블기전후지가상승률 ( 전년대비, %) 주 : 6 대도시 ( 동경, 오사카, 나고야, 요코야마, 교토, 고베 ) 기준, 자료 : 한은 ㅇ용지별로는상업지가의상승이주택지ㆍ주택가격상승을선도 ㅇ특히, 6 대도시상업지가격은 86~ 90 년중 3 배이상급등 지가및주택가격상승률 ( 전년대비, %) ( 동경 ) ㆍ상업지가 (6대도시) ( 전국 ) ㆍ주택지가 (6대도시) ㆍ주택가격 ( 수도권 ) 주 : 지가는 6 대도시 ( 동경, 오사카, 나고야, 요코야마, 교토, 고베 ) 기준, 주택가격은수도권기준, 자료 : 한은 - 1 -

3 6 대도시및동경지가지수추이 (2000=100) 동경상업지 6 대도시상업지 6 대도시전체지가 동경주택지 주택지 (6 대도시 ) 공업지 (6 대도시 ) ~ 90 년기간중부동산가격상승은 버블 이었던것으로사후판정 ( 참고 1) 90 년까지높은상승세를보이던일본의부동산가격은 91 년이후지속적으로큰폭하락 ㅇ 05 년말현재지가는 90 년하반기에비해 76% 정도낮은수준 ㅇ부동산가격상승을주도하였던상업지가가더큰폭으로하락 1990년 ~2005년말지가하락률 전체 상업지 주택지 주 : 6대도시기준 ( 기간중, %) ㅇ 이러한부동산버블의붕괴는내수위축 기업도산 금융기관부실화 실업증가 경기침체 ( 내수위축 ) 의악순환을초래하여 90 년대불황 ( 소위잃어버린 10 년 ) 을초래 91 년이후 15 년간지속적으로하락했던지가는 05 년들어상업용지중심으로 1.4% 상승세를기록 * 이를계기로일본은행은일본이자산디플레로부터회복하고있다는판단을내림 - 2 -

4 Ⅱ. 버블기의경제여건및경제주체별행태 1 80 년대일본의경제여건 80 년대금융완화정책등에힘입어높은성장세시현 ㅇ 85 년플라자합의에따른엔고로 86 년경기둔화를겪었으나, 소비, 설비투자등내수증가에힘입어전후최장의호황기를지속 * Plaza 합의 : 85 년 G5( 프랑스 독일 일본 미국 영국 ) 재무장관들이뉴욕플라자호텔에서 ' 외환시장개입에의한달러화강세시정 ' 을합의 - 이에따라엔 / 달러환율은당시 250 엔수준 95 년 80 엔대까지하락 - 경제기획청은 월저점이후 91.2 월까지 4 년 3 개월 (51 개월 ) 간을일본경제의확장국면으로판정 버블기전후경제성장률 ( 전년대비, %) 일본의경제성장률 - 3 -

5 소비자물가는엔화절상, 유가하락등에힘입어 2% 내외에서안정 엔화환율및소비자물가 국제유가 엔고여부와관계없이 81 년이후일본은막대한경상수지흑자기록 경상수지흑자 (GDP 대비 %) 자료 : IMF 주가도높은오름세를나타내며부동산가격상승을선도 ㅇ주가 (Nikkei225 지수기준 ) 는 83~ 89 년중연평균 25% 의높은상승세를보이다 ( 85~ 89 년간 170% 상승 ), 90 년부터내림세로전환 버블기전후주가상승률 ( 전년대비, %) 자료 : 한은 이러한경제의호조에따라경제에대한지나친자신감이고조 ㅇ '86.5 대장성은일본이세계최대채권국이되었음을각의에보고 ㅇ Black Monday( 뉴욕증시폭락일 ) 를큰충격없이극복한것도자신감상승에일조 ㅇ일본기업의미국기업인수 *, 일본식경영기법에대한해외의찬사등일본경제의앞길에거칠것이없어보임 * 89 년소니사의콜롬비아영화사인수등 - 4 -

6 2 경제주체별행태분석 2.1 중앙은행 : 풍부한유동성의공급과통화정책의실기 일본은행은저금리등금융완화정책을통해버블형성의토양을제공하였을뿐아니라, 금리인상의시기를놓치고버블이심각해진이후에야급속히금리를인상하여버블붕괴에일조 ㅇ 86.1 월부터 87.2 월까지 5 차례에걸쳐금리를 5% 에서 2.5% 까지인하하고, 통화량 (M2+CD 기준 ) 도 8~11% 속도로팽창함으로써풍부한유동성을공급 - 일본은행은 86 년봄의경제상황을언제든지불이붙을수있는마른장작으로평가하는등경기과열가능성을인식하였으나, 저금리정책을실시 금리및통화량 ( 연 %, %) 공정할인율 1) 콜금리 1) 본원통화증가율 1) M2+CD 증가율 2) 주 : 1) 기말기준, 콜금리는익일물무담보콜금리, 2) 전년동기대비, 자료 : 한은 ㅇ부동산버블이심각해진이후에서야금융긴축을너무급속히추진하는등급속한정책변화로경제에충격을초래 월부터 90.8 월까지 15 개월만에 5 차례에걸쳐공정금리를 3.5%p 인상 (2.5% 6%) - 버블붕괴와경기침체가급속히이루어지자, 91.7 월이후금융완화를추진하여 99 년에는제로금리까지인하하는냉온탕식정책추진 - 5 -

7 이러한통화정책의실패는, 저금리정책을실시하라는국내외의압력과일본은행의버블의위험성에대한안이한인식에기인 ㅇ미국등은내수확대를통한국제수지흑자폭축소와환율안정을위해국제적인정책공조차원에서저금리정책을요구 - 5 차례금리인하중첫번째를제외한나머지 4 차례는미국의금리인하와같이이루어지거나, 미일공동선언, G-7 선언에반영 - 미국, 독일이경기회복에따라금리를인상 ( 89.8) 한 89 년에이르러서야대외적인압력이완화 * 금리인상이전에 87.8 월말이후시중금리의인상을창구지도를한바있으나, 월블랙먼데이로인하여중단하였고시중금리는다시하락 ㅇ수출기업ㆍ대장성 정치권도저금리정책을요구 - 기업들은엔고에따른어려움을호소하며저금리를요구 - 미야자와기이치대장상은대미협조등을주창하며, 금융완화정책의지속을주장하였고, 언론도저금리정책을요구 * 세계최대채권국일본은국제정책협조를유지하여야하며, 이를위해저금리정책을가능한한오래유지하여야한다.( 아사히신문 ) - 금리인상시내수가위축되어다케시타당시총리가추진하는소비세도입 ( 89.4) 이어렵게될것을우려하여, 금리인상을소비세도입이후로미루라는정치적압력이작용 ㅇ일본은행의경제상황에대한인식도안이해이러한국내외압력을큰거부감없이수용 - 엔고ㆍ유가하락등에따라소비자물가가안정되어있었던것이저금리정책을추진한근본배경 - 토지불패신화등으로버블의위험성에대해과소평가한것도한원인 - 6 -

8 2.2 정부 : 안이한미봉책과정책실기 부동산버블의위험성을과소평가하여초기에는미봉책으로대응하다가, 버블후반기에강력한억제대책을집중 (1) 건설정책 연이은국토개발계획추진이부동산가격상승기대를높임 ㅇ수도개조계획 (85.5) 을발표하고, 동경이국제금융센터로부상하면서동경의사무실이부족할것을예상함으로써 ( 일본국토청 ), 동경의상업용지가격상승에대한기대를높임 ㅇ이후여타도시들의지역개발추진 *, 리조트개발법제정 (87.6 월 ) 등이이어지면서동경의부동산시장과열양상이전국으로확산 * 국제공단건설계획 ( 오사카 ), 국제체육행사유치신청 ( 나고야등 ) (2) 금융감독정책 금융기관의부동산관련대출에대한감독이미흡하여, 부동산관련대출증가억제에실패 ㅇ 85.7 년대장성의부동산융자자제요청, 86.4 토지관련융자의정기보고요구, 87.7 은행연합회등금융단체의투기적토지거래에의융자자숙합의등이있었으나, 별효과는없었음 ㅇ금융기관간경쟁으로부동산담보인정비율 (LTV) 가 120% 까지이름 ㅇ특히, 카드회사, 주택금융전문회사, 리스회사등예금은받지않고융자를하는비은행금융기관 ( 소위 nonbank) 에대한감독이소홀 90.3 월부동산관련융자총량규제 ( 참고 2)* 를실시하였으며, 이는부동산가격하락에가장큰영향을준것으로평가 (KDI) * 은행, 신용조합, 보험사등에대하여부동산업에대한대출의증가율이전체대출증가율이하가되도록규제 ( 부동산붐이일었던 73 년이후 17 년만에도입 ) ㅇ지가가하락세로돌아섬에따라 92.1 월완화 - 7 -

9 (3) 세제정책및거래규제정책 버블형성초기에는낮은보유세와상속세, 높은거래세체제로인해부동산가격상승시부동산보유유인이커지고, 공급이억제 보유세 양도소득세 자료 : 한은 1980 년대중반일본의부동산세제 - 토지 건물공지시가대비 1.7% ( 고정자산세 1.4%, 도시계획세 0.3%) - 공지시가는시가의 30~40% 정도 ( 동경중심부는 5%) - 5 년이내시양도차익의 52% ( 국세 40%, 주민세 12%) - 5 년초과시양도차익의 26% ( 국세 20%, 주민세 6%) ㅇ부동산재구입특례제도도수요증대를초래 ( 삼성경제연구소 ) * 10 년이상보유주택ㆍ택지등의매각대금으로 1 년이내다른주택ㆍ택지등매입시양도소득세면제 부동산버블이문제화되자, 부동산세제를강화하고직접거래규제를하였으나, 별효과는없었던것으로평가 (KDI) ㅇ양도세인상 *, 부동산재구입특례제도축소 ** * 양도차익의 60% 까지세금으로징수했으나, 매물부족을초래 ** 10 년이상보유주택ㆍ택지대상 30 년이상인주택으로한정 ㅇ토지감시구역제도 (87 년도입 ) 실시 - 동경도내 13 개시전체를감시구역으로지정 * 3 백 m 2 이상의토지거래에대해매매예정가격등을사전에신고하도록하고, 부당한고가거래에대해서는지사가시정권고를내릴수있는제도 지가세도입, 상속세강화등은이미버블붕괴가진행중인 92 년에뒤늦게실시되어, 버블억제보다는버블붕괴에기여 ㅇ일정규모이상의토지소유자에대해세금을부과하는지가세는국세로도입 ( 91 년도입, 92 년실시 ) ㅇ상속세강화는시가의 50% 수준에불과하던감정가격의인상으로추진 - 8 -

10 2.3 금융기관 : 리스크를경시하고수익을추구 금융기관은리스크에대한충분한고려없이부동산관련대출을적극확대 (LTV 가 120% 까지상승 ) ㅇ부동산가격상승을이용하여부동산투기를부추김 * 당시금융기관의선전문구 : 땅사세요. 돈빌려드립니다. 등기료도빌려드립니다 ㅇ도시은행대출잔액중부동산업대출비중이 85 년 8.4% 에서 89 년 12.2% 로상승 일본국내은행의부동산업 1) 대출 1981~84 2) 1985~89 2) ㆍ부동산업대출증가율 ㆍ총대출증가율 ㆍ부동산업대출 / 총대출 ( 기말 ) 주 : 1) 부동산의임대, 분양, 개발, 중개등부동산관련한일체의산업활동 2) 기간중연평균 ㅇ특히, 비은행금융회사 (Nonbank) 의부동산대출이급팽창 - 은행이대출관련규제를회피하여비은행금융기관에의대출을통해부동산관련대출을확대한것에같은효과 부동산관련업종에대한은행의대출비율 (%) Non-bank 부동산업 건설업 주 :1. 은행의총대출대비각업종별비율임. 2. Nonbank 는 93 년까지는 기타금융업, 이후는 대금업 투자업등비예금신용기관. 자료 : 일본은행조사통계국. 경제통계연보 각호. (KIEP 재인용 ) - 9 -

11 - 버블이터지기시작한이후에는 Nonbank에의대출이모회사인은행의부실화를초래하는요인중의하나로작용 은행이부동산관련대출, 중소기업대출에집중하게된것은기본적으로자금운영환경이변화한데기인 ㅇ 80년대들어금융자본자유화가진전되면서수익구조가취약해짐에따라새로운자금운용처를모색 - 수신측면에서는예금금리자유화로자금조달비용이상승한반면, 여신측면에서는경쟁격화로대출금리가하락 - 주고객인대기업이국내외주식ㆍ채권시장을통한자금조달에주력하여은행권을이탈하여예금 > 대출상황에직면 ㅇ이러한과정에서자체적인리스크관리와금융당국의감독은상대적으로허술 - 은행의융자대상과자금용도에대한점검등심사가부실 - 예금자보호, 금융질서유지를위한 LTV규제등금융당국의건전성감독이취약 - 특히, 비은행금융회사 (Nonbank) 에대한감독이제대로이루어지지않았음

12 2.4 기업 : 재테크차원에서토지 ᆞ 설비구입에과잉투자 기업들은부채를늘려버블기초기에는금융자산과토지에투자, 후기에는설비에과잉투자 ㅇ 80 년대전반연평균 0.85 조엔이던토지순매입규모가 85~ 90 년중 6.7 조엔으로급증 - 제조업체가사업에필요한토지매입을넘어서부동산관련업종과금융업에진출하며사업을다각화 * 일부에서는당시일본기업을 사업회사 + 투자회사 + 부동산회사 의복합체로규정 * 일본부동산경제연구소에의하면, 버블시기의주요아파트구입주체는개인이아닌법인으로서법인이아파트가격상승을견인 (KIEP) ㅇ 88 년부터는설비확장에적극나서는등투자에도적극적 기업이부동산투자에치중하는등전문화를추구하던전통적인경영행태가바뀐데에는다음의요인들이작용 ㅇ무역흑자누적등으로잉여자금이풍부하고자금조달이용이해짐 - 조달금리는낮아지고, 운용수익이높아지자부채사용의동기가제고 - 80 년대중반자본자유화와증시활황에따라채권시장과증시를통한자금조달이용이 ( 대기업금융의은행이탈을초래 ) ㅇ 은행과시장에의한감시메커니즘은상대적으로미흡 - 대기업금융의탈은행화로인해주거래은행의관리기능이저하되어, 기업의자산운용에대한감시가완화 - 기업의자금조달처로서증권시장의중요성은높아졌으나, 주주에의한감시등증시의규율메커니즘도미약

13 2.5 가계 : 신용을바탕으로부동산에과잉투자 가계도부동산에적극투자 ㅇ총자산중토지자산의비중이크게증가 : (81) 48.3% (87) 53.6% - 원룸맨션, 리조트맨션등에대한투자도급증 ( 삼성경제연구소 ) ㅇ보유자산의가치가증대하면서소비도빠르게증가 ( 부의효과 ) - 가계소비중내구재소비비중이 86년부터빠르게증가하고가계저축률은크게하락 가계의행태는경제여건의변화에따른측면이있음ㅇ인구구조측면에서베이비붐세대의주택구입수요가증가 * 일본은 30년대이후베이비붐이겪었으며, 전후 47~ 49년생이정점ㅇ은행이중소기업과개인에대한대출을확대 - 도시은행의중소기업ㆍ개인대상대출비중이 80년 46.4% 에서 91년초에는 70% 를상회하는수준까지급등 - 그러나, 저금리에따라이자지급부담은안정세를유지하였고, 금융자산 / 금융부채비중이상승하는등가계의재무적건전성에는문제가없었음

14 Ⅲ. 우리나라와의비교분석 1 한일간상황비교 1.1 부동산가격상승형태 부동산가격의상승양태는일부차이는있으나유사 ㅇ경제전반의물가가안정된가운데주가ㆍ지가등자산가격만급등세를시현 일본 (86~89) 한국 (2002~05) 주가 지가 1) 물가 ( 연평균 ) 주가 주택가격 2) 물가 ( 연평균 ) 199% 160.6% 0.93% 87.4% 36.0% 3.2% * 1) 6 대도시, 2) 전국아파트매매가격 ( 명목 ) ㅇ부동산가격상승이특정지역에서출발하여점차확산 - 단, 일본은상업지, 우리는아파트중심인점에서차이 1.2 경제주체별행태 (1) 중앙은행 저금리로부동산가격상승의토양을제공하였다는측면에서양국간중앙은행의행태는유사 ㅇ물가가안정된가운데경기둔화가우려되자금융완화정책을추진 ㅇ부동자금 ( 은행, 투신, 종금사등의 6 개월미만수신 ) 이 06.5 월말현재총수신의 51.6% 인약 443 조원수준 ( % 인 조원 ) 다만, 금리를급속히인상한일본과달리우리는최근금리를서서히인상하고있어차이 ㅇ금통위는 월부터 4 차례에걸쳐콜금리를 1%p 인상 * (04.11) 3.25% (05.10) 3.5% (05.12) 3.75% (06.2) 4.0% (06.6) 4.25%

15 (2) 정부 부동산버블의위험성을인식하고 대책, 8 31 대책, 3 30 대책등종합대책 ( 참고 3) 을마련하여대처하는측면에서차이 ㅇ ( 세제 ) 버블형성초기에양도세가상대적으로일본은높고우리는낮았다는점에서차이 - 정도의차이는있으나, 보유세강화, 양도세중과등은유사 ㅇ ( 금융감독 ) 대응방식에서일부차이 - 02 년이후투기지역아파트에대한주택담보인정비율 (LTV) 을수차례인하하여일본보다강하게규제 * 투기지역 6 억원초과아파트 LTV 비율축소 ( 은행 : 60% 50% 40%) - 총부채상환비율 (DTI) 규제도신규도입 ( ) * 투기지역 6 억원초과아파트신규구입시 DTI 40% 이내에서만대출허용 * DTI(Debt to Income)=( 주택담보대출원리금상환액 + 기타부채이자상환액 )/ 연소득 - 일본에서제대로규제하지않았던여신전문금융회사에대해서도감독강화 * 여신전문금융회사에대해서도 부터 LTV 70%, DTI 를적용 - 다만, 일본버블붕괴를초래한것으로평가받고있는부동산관련융자총량규제는도입하지않고있으나, 최근감독당국이부동산담보대출이급증하지않도록대출자제를요청 ㅇ ( 구조조정및재정 ) 일본은버블붕괴에따른경기침체시구조조정을미루고 92~ 00 년간 9 차례의대규모경기부양정책으로대응함으로써재정의건전성만악화 ( 참고 4) - 우리는외환위기에따른경기침체시구조조정을적극적으로추진하여조속히회복하고재정건전성을유지

16 (3) 금융기관, 가계및기업 부동산불패신화의만연이라는측면에서한일간유사 금융기관이부동산담보대출을확대한것도유사 우리시중은행의가계대출담보형태별구성비 ( 잔액기준 ) ( 단위 : %) 말 6말 9말 12말 3말 6말 9말 12말 3말 주택담보 신용 보증 기타담보 1) 주 : 1) 주택담보, 신용 보증대출이외의동산및부동산, 예금, 유가증권등금융자산, 기타무형자산 ( 특허권등 ) 등각종자산등담보로하는대출자료 : 한은 ㅇ 우리의경우도정부의감독에도불구하고, 일부금융기관들이 LTV 규제한도를넘는주택담보대출을시도 가계도부동산담보대출을활용하여부동산매입에나선측면에서유사 ㅇ일부전문가들은인구구조적측면에서베이비붐세대 ( 55~ 65 년생 ) 의주택구입수요가증가한것도유사점으로지적 ㅇ우리는아파트부녀회를중심으로가격담합에나서일본보다부동산가격상승에적극관여한점에는차이 일본기업은부동산투자를주도한것과달리우리기업들은부동산투자에적극적이지않아차이

17 2 시사점및정책방향 부동산버블형성을조기에대응하여억제하는것이최선책 1 기본적으로부동산불패신화에대한믿음을깨트리는것이중요 - 일본의경우, 일본경제에대한지나친자신감과부동산불패신화, 버블의위험에대한과소평가가버블을키움 - 홍보강화를통해부동산시장의현황과버블의위험에대한국민의인식을제고할필요 * 정부의부동산거품론에대해동의하지않는사람의비율이 53.6% ( 서울거주자 63.0%) 에달하는상황 ( 동아일보-KRC 여론조사 ) 주택공급계획, 세대수증가둔화등을감안한중장기주택수급전망을연구기관을통해홍보하여수급에대한불안심리를완화하는방안검토 < 주택공급계획및추계가구 > ( 단위 : 천호, 천가구 ) 주택공급 ( 허가기준 ) 추계가구증가수 계 4,992 2,081 주 : 03~ 05 년주택공급은실적, 허가이후실제공급까지약 2 년소요자료 : 주택종합계획 ( 03, 건교부 ), 통계청 - 또한정책에대한국민의신뢰를확보하여야함 과거냉온탕식의정책에의해정책의지속성에대한의구심이남아있으므로, 정책의근간을유지하고집행하는것이중요

18 2 저금리등에따른풍부한유동성이버블형성의여건을조성하므로, 유동성관리등거시경제의안정적관리가중요 - 은행뿐만아니라, 상호저축은행, 신협, 여신전문금융회사등전금융기관에대한부동산담보대출감독을주기적으로할필요 비은행권은재무적건전성도낮고, 주택담보대출도빠르게증가하고있으므로이에대해철저한감독이필요 * 주택담보대출 ( 04 말 05 년말, 조원 ) : 은행 (+20.4 조원, 12%), 비은행 (+7.7 조원, 14.8%) * 06.4 말여신전문금융회사의주택담보대출은 6,098 억원으로금융권주택담보대출의 0.2% 에불과하나, 빠르게증가하고있어조기대응이바람직 - 금융기관은속성상자금을운용하여야하므로, 자금의운용처가충분하지않으면, 부동산담보대출등에적극적으로나서시장불안요인으로작용 따라서풍부한자금이생산적인부문으로이동하도록설비투자등을촉진하는것이중요 - 금리정책결정에있어서도성장, 물가뿐만아니라부동산가격상승도종합적으로고려함이바람직 일본은행과달리, 우리금통위는금리정책결정요인으로부동산가격상승도고려 * 금리정책이자산가격의변동에보다중점을두어야하는지에대해서는학계의견해가갈림 * 일본은행은금리정책결정에있어부동산가격상승을충분히고려하지못했음을인정하였으나, 부동산버블을방지할수있는금리수준을사전에알기어렵고, 안다고해도대폭인상은대외적으로설득하기어려움을주장 3 보유세등합리적인세제의운용이필요 - 다만, 조세정책을실기한일본의사례에비춰보는것은다소무리한측면이있으나, 부동산세제강화, 거래규제등으로부동산수요를막는데는한계가있어보임 * 우리의경우, 부동산관련실효세율의상향조정이부동산가격수준과변동폭을안정시키는데일정한역할을수행 (KDI)

19 4 부동산시장동향에대한모니터링을강화하여버블형성여부와정책의적절성을주기적으로점검 - 은행, 저축은행, 여전사등각금융기관별통계, 규제대상부동산과비규제부동산간금융통계세분등부동산금융관련통계를체계적으로정비할필요 * 금감위, 금감원을중심으로부동산금융관련통계개선추진중 - 지역별, 평형별거래량및실거래가에대한통계구축이필요 * 건교부와토공이부동산실거래가통계사이트구축중 부동산버블붕괴시경제적충격이매우크며대응하기가쉽지않으므로, 정책운용을신중히할필요 ㅇ일본의경우, 버블붕괴후다시저금리정책등금융완화정책과적극적인재정확대정책을폈으나, 부동산가격의급속한하락과장기간의경기침체를막지못함 - 구조조정을미루고일관성없는정책을추진함으로써 잃어버린 10 년 과재정파탄을초래 ( 참고 4) ㅇ따라서버블이형성되어있을경우, 경제에미치는영향이최소화되도록급격히터트리지말고서서히둔화시키는것이바람직 - 우리의경우, 강남지역을중심으로버블이있는것으로보이며버블붕괴시일부비은행금융기관이나가계가어려움을겪을소지 ( 참고 5) 가있어신중한대응이필요 - 부동산담보대출총량규제와같은직접적규제는신중할필요 총량규제시재무적으로건전한개인이나중소기업이부동산투기목적이아닌사업등다른목적으로대출이필요한경우도불필요하게제한을받으므로, 민생과경기에악영향을초래 대출총량에직접규제보다는 LTV 규제등을통한간접규제를철저히함이바람직하며, 대출총량규제의실시여부는경제전반의상황을종합적으로고려하여신중히접근할필요

20 < 참고 1> 부동산가격의버블여부분석 부동산가격의버블여부는기초경제여건에부합하는기준값과실제값의괴리정도에의해추정 - 기초경제여건에부합하는기준값을선정하는방법에는주로실질가격, 가격 / 소득비율, 가격 / 임대수입비율등을이용 ( 실질부동산가격 ) 추세치보다현저히높은수준 ㅇ 80 년대후반일본의전국실질지가 ( 지가지수 /CPI) 는장기평균 (80~04 년 ) 보다최대 37% 정도높은수준 ㅇ 6 대도시의경우최대 113% 정도장기평균을상회 ( 부동산가격 / 소득비율 ) 추세치보다현저히높은수준 ㅇ 80 년대후반일본의부동산가격 / 소득비율 ( 지가지수 /1 인당 GNI) 은장기평균보다최대 25% 정도높은수준 ㅇ 6 대도시의경우최대 102% 정도장기평균을상회 < 실질부동산가격 > < 가격 / 소득비율 > 350 (2000=100) 350 (2000=100) 대도시 대도시 장기평균선 (6 대도시 ) 200 장기평균선 (6 대도시 ) 장기평균선 ( 전국 ) 전국 장기평균선 ( 전국 ) 전국

21 < 참고 2 > 일본의부동산관련융자총량규제조치 (1) 부동산관련융자총량규제 (90.3) 은행, 신용금고, 신용조합, 생명 손해보험사등에대하여 ㅇ 부동산업 에대한대출증가율이총대출증가율이하로되도록규제 ( 공공택지개발기구등에대한대출은제외 ) ㅇ아울러 부동산업자, 건설업자, 비은행금융기관 ( 리스, 신용판매업자등 ) 에대한대출상황을감독당국에보고토록의무화 90.2/4 분기이후부동산담보대출증가율이총대출증가율을하회하기시작하고, 지가가하락세로돌아섬에따라금융당국은 91 년말에총량규제제도를해제 (2) 부동산관련융자총량규제해제이후의조치 비은행금융기관에대한대출이투기적부동산거래에이용되지않도록자금용도를철저히심사하는등투기목적의부동산거래와관련한대출억제지도 'trigger 방식 ' 에의한총량규제실시 o 2 개월이상연속해서부동산업에대한증가율이총대출증가율을 3%p 이상초과시금융기관에대해주의환기 o 2 개월이상연속해서부동산업에대한대출증가율이총대출증가율을 5%p 이상초과시금융 경제상황등을종합감안하여, 총량규제제도도입

22 < 참고 3 > 우리나라의부동산종합대책의주요내용 '03 년이후세제ㆍ금융ㆍ공급대책이망라된종합적인부동산안정대책을지속추진중 (10.29 대책 ) 주택공급의확충과부동산관련세제개선 - 투기과열지구확대 ( 광역시까지 ) - 종합부동산세조기시행및 1 세대다주택자에대한양도세중과 - 가격급등아파트의기준시가재고시등투기행위단속강화 (8.31 정책 ) 서민주거안정과부동산투기억제를위한대책 - 공급 : 공영개발방식확대, 분양원가공개, 송파거여등공공택지지구확대등 - 세제 : 양도세강화 (1 세대 2 주택 50%), 보유세합리화 ( 종부세세대별합산, 6 억원초과시부과 ), 거래세인하 - 서민주거안정방안 : 생애최초주택구입자금재개, 주택구입자금증액, 저소득층전세자금금리인하 - 기타 : 개발부담금재도입, 기반시설부담금제신설, 실거래가등기부기재 (3.30 대책 ) 주택공급의확충과부동산관련세제개선 - 재건축제도합리화 : 투명성제고및중앙정부협의권강화, 안전진단절차 기준합리화, 재건축개발이익환수 - 서민주거복지증진 : 다가구매입임대및전세임대확대, 아파트분양가인하, 공공부문의임대주택비축확대 - 공급확대 : 수도권공공택지공급확대, 주택거래신고제도내실화 ( 자금조달계획등신고항목추가 ) - 주택담보대출리스크관리강화 : 투기지역내고가주택주택담보대출 DTI 제한 - 대체취득부동산취 등록세비과세범위제한

23 < 참고 4 > 버블붕괴이후의정책대응실패에따른재정건전성악화 일본은버블붕괴등에따른경기침체를경기순환적인것으로인식하고, 구조조정을통한근본적인대응보다는재정확대를통한경기부양책에집중하여재정건전성의악화만초래 ㅇ버블붕괴에따라부동산에과도하게투자한기업과가계의파산이증가하고, 이에따라금융기관이부실채권이급격히증가하였으나, 일본은구조조정을미룸 - 97년이전에는금융기관간상호지원방식으로부실금융기관문제에개별적으로대처 - 버블의금속한붕괴와금융기관의부실화를우려하여금융완화정책을추진함으로써결과적으로부실금융기관의연명을초래 - 98년에이르러서야금융기능안정화긴급조치법 ( 98.2) 을제정하고대규모공적자금을조성하는등금융기관구조조정을본격추진 연도별파산금융기관수추이 은행 신용금고 신협 계 1991~ 합계 자료 : 한은

24 ㅇ 90년대경기침체에대응하여수차례의경기부양책을추진하여 100조엔이상을투입하였으나, 대부분별성과를거두지못함 - 96년에는경기가활력을띄었으나, 97.4 소비세인상등으로다시경기가침체 1992 년부터 2000 년까지일본의경기부양대책 시기대책명내각규모 1992년 8월 1993년 4월 1993년 9월 1994년 2월 종합경제대책신종합경제대책 긴급경제대책종합경제대책 미야자와 호소가와 10.7 조엔 13.2 조엔 8.0 조엔 15.3 조엔 1995 년 9 월경제대책무라야마 14.2 조엔 1998 년 4 월종합경제대책하시모토 16.7 조엔 1998 년 11 월 1999 년 11 월 긴급경제대책경제신생대책 오부찌 17 조엔 17 조엔 2000 년 10 월신발전정책모리 11 조엔 자료 : 삼성경제연구소, 일본경제위기와개혁실패의교훈, 2002 년 4 월 ㅇ이러한대규모의경기부양책에따라 80 년대비교적건전하였던재정은 90 년이후급속히악화 G DP( 좌, 조엔 ) 국채 ( 좌, 조엔 ) 국채 /G DP( 우 ) 130% 110% 90% 70% 50% 30% 0 10% 자료 : 일본재무성 ( 국채가이드북 )

25 < 참고 5 > 우리나라의부동산버블진행정도및부동산가격하락시의충격흡수여력 1. 버블의진행정도 버블여부를진행과정에서판단하기는어려우나, 실질부동산가격, 가격 / 소득비율등부동산가격평가기준을이용해볼때, 일본과달리전국규모의버블단계로진입하지는않은것으로평가 ㅇ그러나, 강남등일부지역은버블이있는것으로보임 1 ( 실질부동산가격 ) 06.4월현재전국실질주택가격은장기평균치및 90년대초반의정점에비해현저히낮은수준 - 장기평균치 ( 86~ 06.4) 와비교할때 13%( 일본은 37%) 정도높은수준 - 그러나, 강남지역은 90년초의수준을이미넘어선가운데장기평균치를 58% 정도상회하는것으로분석실질부동산가격 (00. 1=100) 강남 160 서울 140 장기평균선 ( 강남 ) 장기평균선 ( 전국 ) 전국

26 2 ( 부동산가격 / 소득비율 ) 주요선진국과비교해서는크게높은수준 전국 서울 강남 강북 뉴욕 동경 파리 ㆍPIR (03년기준) * Price Income Ratio 자료 : 건교부 - 05 년말현재전국 5.1 로서장기평균치 (7.2) 를 26% 하회 ( 일본은장기평균치보다 25% 정도높은수준 ) 강남지역은 18.9 로서장기평균치 (13.6) 를 39% 상회하고있고 90 년말집값하락직전시점수준 (21.7) 에육박 소득대비아파트매매가격추이 * 33 평파트평당가격 / 도시근로자연간평균소득, 점선은 89~05 년기간평균 3 ( 매매가격 / 전세가격배율 ) 전세로는자본이득을얻을수없으므로전세가격은투기요인의영향을받지않고, 수급요인을잘반영 월전국은 1.8배로장기평균치 (1.6, 98.12~06.4) 보다 8% 상회 - 그러나, 강남지역은 2.4배로장기평균치 (2.0) 를 20% 상회 아파트전세가격대비매매가격추이 * 점선은 98.12~05 년기간평균

27 2. 부동산가격하락시의충격흡수여력 일부지역에서부동산가격이하락하는현상이발생할경우, 은행, 기업, 정부의충격흡수여력이나대응력은있어보이나, 가계와상호저축은행등일부비은행금융기관은어려움을겪을소지 ㅇ ( 금융기관 ) 금융구조개혁의결과금융부문의건전성이크게제고 - 부동산금융 * 의 77.7%( 05 년말 ) 를차지하는은행의부실채권비율 ( 고정이하여신 / 총여신 ) 이 06.3 말 1.20% 에불과 * 가계주택담보대출, 건설 부동산및임대업대출만포함 은행의평균 LTV 는 05 년말 52.1% 수준 - 그러나, 상호저축은행 ( 06.3 말부실채권비율 12.44%), 신용카드사 (8.39%) 등아직비은행권의건전성은미흡 * 주택담보대출 ( 04 말 05 년말, 조원 ) : 은행 (+20.4 조원, 12%), 비은행 (+7.7 조원, 14.8%) ( 비은행 : 보험 , 저축은행 , 농 수협단위조합및신협 , 새마을금고 ) ㅇ ( 기업 ) 일본과달리외환위기이후기업들의과잉설비및과다부채문제는거의해소 - 기업들의재무구조나수익성이선진국수준으로개선 재무구조 수익성 (% ) 차입금의존도 자기자본비율 (%) (%) (%) 매출액영업이익률 ( 좌축 ) 부채비율 ( 우축 ) 0 0 금융비용부담률 ( 좌축 ) 이자보상비율 ( 우축 )

28 ㅇ ( 재정 ) OECD국가에비교하여우리의재정은양호하여일정범위의경기관리를수행할수있는여력이있음 국가채무 /GDP 국가간비교 ( 04 년기준, OECD) % % 26. 1% 63. 4% 70. 1% 73. 2% 44. 2% 76. 4% 한국미국일본독일프랑스이태리영국 OEC D 평균 ㅇ ( 가계 ) 우리의경우가계의자산이주택등실물자산에집중되어있고, 금융자산이상대적으로적은상황 - 가계의자산건전성이일본보다부동산가격하락에취약하므로, 버블붕괴시가계소비를중심으로내수가위축하고개인파산이증가할가능성 * 금융자산 / 금융부채비율 ( 05년잠정 ): 한국 1.98, 일본 또한주택담보대출의 95% 가량이변동금리부여서금리가급속히상승할경우가계의부담이급증할우려 ㅇ ( 경제구조 ) 우리는일본에비해내수비중이낮고수출비중이높아부동산버블붕괴에따른내수위축시수출증대를통한회복이상대적으로용이

목차 < 요약 > Ⅰ. 국내은행 1 1. 대출태도 1 2. 신용위험 3 3. 대출수요 5 Ⅱ. 비은행금융기관 7 1. 대출태도 7 2. 신용위험 8 3. 대출수요 8 < 붙임 > 2015 년 1/4 분기금융기관대출행태서베이실시개요

목차 < 요약 > Ⅰ. 국내은행 1 1. 대출태도 1 2. 신용위험 3 3. 대출수요 5 Ⅱ. 비은행금융기관 7 1. 대출태도 7 2. 신용위험 8 3. 대출수요 8 < 붙임 > 2015 년 1/4 분기금융기관대출행태서베이실시개요 2015 년 4 월 2 일공보 2015-4 2 호 이자료는 4 월 3 일조간부터취급하여 주십시오. 단, 통신 / 방송 / 인터넷매체는 4 월 2 일 12:00 이후부터취급가능 제목 : 금융기관대출행태서베이결과 ( 2015 년 1/4 분기동향및 2015 년 2/4 분기전망 ) 문의처 : 금융안정국금융시스템분석부은행분석팀과장조성민, 조사역권수한 Tel : (02)