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한선 동방
6 years ago
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1 일본부동산대출총량규제의효과와문제점 -KIEP 전문가풀세미나 - 자본시장연구원 연구위원현석

2 목차 1 연구배경 2 일본부동산대출총량규제 3 정책효과와문제점

3 1 연구배경

4 연구배경 신정부는 186 조원 (2017 년 1 분기기준, 자금순환계정 ) 으로급증한가계부채의대책으로주택담보인정비율 (LTV) 과총부채상환비율 (DTI) 강화와더불어총부채원리금상환비율 (DSR) 을도입하는등가계부채총량을규제 가계부채를안정화시키기위해정부는가계부채대책과부동산대책마련 8.2 부동산대책이후 LTV, DTI 비율을낮춰주택담보대출규제는강화되었으나신용대출은오히려증가하고있어향후보다강한대책이예상 10 년대초반일본경제버블붕괴의직접적인원인이되었던대출총량규제의도입배경과경위를살펴보고당시의정책적의의와효과, 문제점을고찰하여당시일본경제의상황과국내경제상황을비교하여국내가계부채총량규제도입에대한시사점을도출 18 년플라자합의이후엔고로인한경기둔화를막기위한저금리정책과과잉유동성을배경으로부동산대출이급증하면서이에대한대책으로부동산총량규제를도입하고금리인상시작 4

5 가계부채의심각성 더불어민주당문재인 자유한국당홍준표 국민의당안철수 바른정당유승민 정의당심상정 가계부채대책 - 가계부채총량관리제도입가계부채증가율을소득증가율보다낮게유지하고가처분소득대비가계부채비율이 10% 넘지않게관리 - 주택담보대출상환능력을반영하기위해 DTI 보다발전된 DSR( 총부채원리금상환비율 ) 을여신관리지표로활용 - 가계부채관리시스템구축등선제적대응 - 여신심사시 DSR 등선진지표도입 운용 - 가계부채가급증하는제 2 금융권대출관리강화 - 가계부채총량관리필요가계부채증가율을소득증가율보다낮게유지임기내에현행가계부채비율을 OECD 평균수준 (120%) 으로가기위해모든수단강구 가계부채총량관리제검토

6 주요부동산 / 가계부채대책 201 년 7 월 22 일가계부채종합관리방안신규주담대원금분활상환의무화 2016년 8월 2일 가계부채관리방안 중도금부분보증, 보증건수기관별 2건에 도합 2건으로한도강화 2016 년 11 월 24 일 8/2 가계부채관리방안후속조치 분양아파트잔금대출분할상환의무화 2017 년 6 월 1 일 2017 년 8 월 2 일 2017 년 월가계부채대책 ( 예정 ) 부동산대책 LTV, DTI 비율강화?

7 가계부채와가처분소득 1,600 1,400 가계부채잔액가처분소득가처분소득대비가계부채비중 ( 우 ) , ,

8 가계부채증가율 > 가처분소득증가율 (%) 12 가계부채 ( 전년대비 ) 가처분소득 ( 전년대비 )

9 2 일본부동산대출총량규제

10 일본의공시지가변동률 ( 전년대비 %) 상업지 도쿄권 오사카권 나고야권 대도시평균 지방평균 전국평균 주택지 도쿄권 오사카권 나고야권 대도시평균 지방평균 전국평균 전용도평균 도쿄권 오사카권 나고야권 대도시평균 지방평균 전국평균 ( 자료 ) 일본국토교통성

11 부동산대출과총대출 부동산대출 총대출 ,803 (14.4) 2,173,263 (.) ,26 (1.2) 2,36,8 (10.3) ,17 (14.) 2,678,46 (11.8) ,026 (2.) 2,64,838 (10.7) ,60 (32.7) 3,304,77 (11.) ,680 (11.3) 3,68,104 (11.) ,242 (13.3) 4,064,08 (10.3) ,01 (14.1) 4,400,807 (10.) ,887 (1.3) 4,44,7 (11.8) ,084 (10.0) 4,64,731 (11.4) ,730 ( 6.) 4,660,1 (.2) ,833 ( 3.4) 4,73,43 ( 7.7) ,280 ( 0.3) 4,801,34 (.6) ,604 ( 2.8) 4,832,72 (.) 11. 4,40 ( 2.8) 4,876,318 ( 4.6) ,20 ( 4.4) 4,8,476 ( 4.6) ,77 ( 4.4) 4,63,224 ( 3.4) ,016 ( 6.0),081,606 ( 2.4) ,147 ( 2.),07,27 ( 0.0) ( 단위 : 억엔, ( ) 안은전년대비 %) 음영은총량규제실시기간 ( 자료 ) 일본은행경제통계월보

12 총량규제도입배경 10 년 3 월 23 일지가공시가발표동년 3 월 27 일대장성은토지관련대출억제를목표로한방침 ( 총량규제 ) 을발표도쿄외에오사카, 나고야지역에서매우높은지가상승이관찰되었고이외의지방에서도같은현상정부는그동안금융기관의투기적토지거래를억제하기위해관리를하였으나높은토지거래수요로지가상승파급효과는한층강해지고있는상황금융기관대출면에서는내수확대에필요한자금의원활한공급과지가상승문제에적극적으로대응하기위해서적정수준의규제가필요함을피력 공공택지개발기관등에대한대출을제외하고는부동산대출은총대출증가율이하로억제하는것을목표 ( 총량규제 ) 부동산, 건설업, 제 2 금융권 (non bank) 3 업종의대출현황보고 (3 업종규제 ) 총량규제도입은 1) 지가상승추세가전국적으로파급되었다는것과정부관리정책에도불구하고금융기관의부동산대출이증가하여기존정책보다강화된조치가필요한것으로판단에서비롯당시지가동향을살펴보면 86~87 년까지급격히상승한도쿄권의지가는 88 년안정되어보였으나 8 년다시상승조짐 12

13 자산가격변동과정책대응 시기 연도 분기 자산가격의변동 경기부양책 정책대응 버블억제책 자산가격변동버블억제책버블붕괴대응 1 2 기준금리 (3.2%) 186 기준금리 (3.%) 2 대장성통달종합경제대책 3 종합경제대책 (3.6조엔) 주가피크 기준금리 (3.7%, 4.2%), 대장성통달, 토지기본법 4 경지저점기준금리 (3%) 대장성통달 1 기준금리 (2.%) 1 기준금리 (.2%) 총량규제 2 긴급경제대책 (6 조엔 ) 일본은행, 창구지도강화 대도시지가피크, 도쿄권지가 1 차피크 전국은행협회등통지, 대장성특별청문회 지가감시구역제도창설 토지의매각에따른자본이득에 3 도쿄권지가 기준금리 (6%) 두번째피크 4 대장성주가대책 1 경기정점 종합토지정책추진요강 대한초단기중과세제도도입 2 토지가치세법안성립일본은행, 창구지도철폐 4 1 주거용재산매체 ( 買替 ) 특례원 칙폐지 2 종합토지대책요강 대도시이외지가피크 기준금리 (.%) 기준금리 (%, 4.%) 총량규제해제 도쿄권지가급락긴급경제대책 4 법인토지취득에대한부채이자 의손금산입제한 12 2 기준금리 (3.7%) 기준금리 (3.2%) 3 종합경제대책 (10.7 조엔 )

14 3 정책효과와문제점

15 정책효과와문제점 (1) 총량규제는당시상황에는적절한정책판단이었으나결과적으로는버블붕괴를초래하고금융시스템동요와장기불황으로연결 지가상승을억제하고, 적정수준유지를위한토지대책으로채택된조치 버블발생및붕괴메커니즘은복잡. 총량규제가버블붕괴, 심지어장기에걸친지가하락과경기침체에어느정도기여했는지는불분명 총량규제가버블붕괴시기와맞물려서경기순응적정책으로파악 거시건전성정책의관점에서도규제도입에대한적절한타이밍은실제 (0~1 년 ) 보다조기에도입했어야한다는의견. 구체적으로수도권에서의대출증가와지가상승이뚜렷한 87~88 년경이적당 사이타마대학이토교수는 88 년상반기에규제가시작되었다면버블붕괴에대한충격이지금처럼심하지않았을것 이라고언급 일본은행의급격한기준금리인상 (8 년 월일본은행은기준금리를연 2.% 에서연 3.2% 로인상을시작하였으며총다섯차례연속으로인상 0 년 8 월에는 6% 까지인상 소비세도입, 국제적인공약이었던금융완화책과더불어총량규제에따른부정적효과가더욱크게나타날수밖에없었음 1

16 정책효과와문제점 (2) 정부와일본은행이충분한소통과인식의공유의부족 80 년대후반토지관련대출문제에대해대장성과일본은행사이에는주도권에대해양보하는분위기가팽배 역할분담이나책임소재가모호하고당국간어떠한위험인식을공유하는지도불분명 체계적리스크분석과평가는지속적으로필요하지만거시건전성정책측면에서의총량규제에대한인식은부족 주택금융전문회사와농협금융기관을규제대상에서제외되어농협계에서주택금융전문회사, 부동산투자로자금이흐르게되었으며그결과, 주택금융전문회사의부실채권문제악화로연결 은행권총량규제가효과적이었다고할수없는이유는규제의공백으로인해제 2 금융권으로의자금유입이증가 총량규제에서제외된주택금융전문회사와농협금융기관의부동산대출이급증 버블붕괴로주택금융전문회사 7 개사의부실채권은총 6 조엔에달하고연쇄도산으로인하여 16 년 6,80 억엔의공적자금투입이결정

17 부동산시장의자금유입경로 11 년 6 월부동산시장에 120 조엔규모의자금이대출되었는데이중 조원은은행, 0~ 조엔은제 2 금융권 (non-bank) 에서유입 ( 단위 : 조엔 ) 주 : 점선은간접대출을의미출처 : 재무성 (2002)

18 총량규제이외의정책 총량규제에대한재고찰 총량규제실시시기는적절한가 총량규제가경제와금융시스템에미치는영향에대한분석 자산가격급등방지의필요성

19 통화정책과거시건전성정책의조합 FED view - 통화정책의목표는물가안정 - 버블판단의어려움 - 버블발생위험에대해서는통화정책이아닌거시건전성정책 - 주식, 부동산등의자산가격에주의 - 경제의지속가능성을판단부채비율등에주의 - 통화정책과거시건전성정책간조합필요 BIS view 일반물가 인플레이션 디플레이션 자산가격 인플레이션 디플레이션 긴축긴축긴축완화 완화긴축완화완화 상단은통화정책하단은거시건전성정책

20 부동산지수와기준금리 (201.12=100, 전년대비 %) 주택매매가격종합지수아파트매매가격지수기준금리 ( 우축 ) < 출처 : KB 국민은행 KB 주택가격동향 >

21 가계부채에서주택담보대출의비중 100 한국일본대만미국 자료 : 각국중앙은행자금순환통계

22 감사합니다 The World s Leading Capital Markets Think Tank

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<BACEB5BFBBEABDC3C0E520B1B8C1B6B8F0C7FC20BFACB1B D E687770> 지대 (R ) S 0 R 0 +T R 0 E 0 D 0 0 L 1 L 0 토지서비스량 (L ) 지대 (R ) E 2 R 2 E 1 R 1 R 0 E 0 D 1 D 0 0 주거용지 L 0 L 1 농업용지 O 0 주택매매가격 (V) FS V 0 V 0 0 H 0 L 0 주택스톡증가 ( H) 주택매매가격 (V) D1 SS0 SS1 SS1 SS2 SS2 D2