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KERI 정책제언 17-7 LTV, DTI 변화가 가계부채에 미치는 영향 및 거시적 파급효과 분석 우리나라의 가계부채는 정부의 지속적인 관리노력에도 불구하고 외환위기 이후 가계소득의 두 배에 가까운 속도 이승석 한국경제연구원 부연구위원 (seunglee@keri.org) 높게 형성되어 있는 우리경제의 특성을 반영한 결과로 풀 이된다.

이는 DTI 규제강화의 무건전성 악화로 경제전반에 심각한 부담으로 작용할 가 영향이 고소득층보다는 상환여력이 충분하지 않은 중 저 능성이 높은 상황이다.

1 KERI 정책제언 17-7 LTV, DTI 변화가 가계부채에 미치는 영향 및 거시적 파급효과 분석 우리나라의 가계부채는 정부의 지속적인 관리노력에도 불구하고 외환위기 이후 가계소득의 두 배에 가까운 속도 이승석 한국경제연구원 부연구위원 높게 형성되어 있는 우리경제의 특성을 반영한 결과로 풀 이된다. 로 급속히 증가해 왔으며, 향후 경기위축이 심화되거나 금 둘째, 경기위축의 효과 역시 LTV보다 DTI에 의한 규제 리인상 등 금융충격이 발생할 경우 가계와 금융부문의 재 시에 더욱 강력한 것으로 나타났다. 이는 DTI 규제강화의 무건전성 악화로 경제전반에 심각한 부담으로 작용할 가 영향이 고소득층보다는 상환여력이 충분하지 않은 중 저 능성이 높은 상황이다. 이에 본 연구에서는 가계부채관리 소득에 상대적으로 집중되며, 이에 따른 결과로 차입제약 의 주요수단인 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환 에 대한 소비의 민감도가 큰 해당계층의 특성상 일반재와 비율), 그리고 가산금리조정을 중심으로 거시건전성 정책 주택의 소비에 대한 지출을 줄이게 되어 결국 총수요가 감 의 변화가 가계부채 및 경기위축에 미치는 영향을 동태적 소하기 때문인 것으로 파악된다. 구체적으로 DTI는 LTV 확률적 일반균형모형을 통해 분석하였다. 주요 연구결과는 에 비해 경기위축의 효과가 약 1.4배 정도 큰 것으로 나타 다음과 같다. 났다. 흥미로운 점은 완화적인 거시건전성 정책을 펼칠 경 먼저, 가계부채에 대한 직접적 규제 수단인 LTV와 DTI 우에 소비나 투자가 크게 증가할 것이라는 일반적인 기대 의 상한비율 변화에 따른 시뮬레이션 결과에 따르면 DTI가 와는 달리 그 효과가 은행의 자본증가로 상당부분 흡수된 LTV에 비해 가계부채에 대한 감소효과가 큰 것으로 나타났 다는 것이다. 이와 같은 결과는 가계부채가 부실화 될 경우 다. 이는 경제규모나 소득수준에 비해 주택가격이 비교적 은행의 재무건전성이 직접적으로 악화될 수 있다는 것을

2 의미한다. 마지막으로가계대출에대한가산금리조정의경우 LTV나 DTI에비해가계부채는작은폭으로감소하는반면소비나투자등에대한경기위축의효과는가장큰것으로분석되었다. 현재정부는가계부채문제의해결과위축된경기를활성화해야하는정책목표를가지고다양한경제정책을모색하고있으나이들정책은현실적으로동시에달성하기어렵다. 현재우리경제는저성장의고착화와미국의금리인상가능성등으로심각한 경기위축이예상되는상황이므로현재시점에서정부당국이역점을두어야하는부분은우리경제가강력한거시건전화정책을지탱할수있는체력을갖출수있도록경제전반의안정화에집중하는것이라판단된다. 따라서현시점에서는가계부채의질적인개선을유도할수있는미시적조치나 LTV의탄력적운영중심으로가계부채를관리해나가고, DTI와같은강력한규제는신중을기해점진적으로강화해나가는것이바람직해보인다. Ⅰ. 연구배경 현재우리나라의가계부채는 1,290조원으로규모면 수준면에서상당히높은수준 규모면에서는국내총생산 (GDP) 대비 87%, 가처분소득대비 170% 를보임 GDP 대비가계부채비율은 OECD 27개회원국평균인 74% 보다 13%p 높은수준이며, 가처분소득대비가계부채비율은우리나라와경제규모가비슷한스페인 (122%) 에비해 48%p 높은수준임 : < 그림 1> 참조 < 그림 1> 가처분소득대비가계부채의국가별비교 200% 180% 160% 140% 120% 100% 80% OECD avg.=130% % 40% 20% 0% 이태리독일프랑스미국스페인영국한국캐나다스웨덴 자료 : OECD 2 KERI Insight 17-07

3 가계부채는외환위기이후정부의지속적인관리노력에도불구하고 2010년이후로연평균 7.8% 증가해왔는데이는가처분소득의연평균증가율 4.9%, 민간소비의연평균증가율 2.17% 에비해그증가속도가매우가파르다는점에서우려를낳고있음 : < 그림 2> 참조 경기변동과의관련성측면에서가계부채는경기변동에동행또는 1~2분기후행하여움직이는경기순응성 (pro-cyclicality) 을보여왔으나최근들어그러한순응성이약화된것으로보임 : < 그림 3> 참조 경기확장국면에서경기순응적민감도가경기수축국면에서보다큰것으로나타남 - 이는소비평탄화 (consumption-smoothing) 의동기가작용해왔던것으로보임 변동성 (volatility) 의측면에서는경기확장기에가계부채의변동성이경기수축기에비해큰것으로나타남 - 이는만기가통상 3년이상의장기라는사실로인해가계부채가일시에발생하고장기에걸쳐해소되는상환구조의속성에기인 다만, 2008년금융위기이후가계의가처분소득증가에비해가계부채가더급격히늘어나면서가계부채의경기순응성이약화되었고, 그결과경제성장을통한실질적인소득증대가수반되지않을경우소비및성장을제약하는부담으로작용할가능성이있음 우리나라가계부채는주택시장과의지나친연계성, 비이상적 ( 非理想的 ) 인상환구조, 기준금리인상가능성, 그리고최근대출목적의변화등을감안할때부실화될가능성이급격히높아지고있는상황 가계대출급증의주범이자전체가계대출의 60% 이상을차지하고있는부분이주택담보대출임을감안하면향후주택시장이하강기를맞게될경우담보물건의자산가치하락으로가계대출역시부실화될가능성이높음 < 그림 2> 가계부채, 국내총생산, 소비의증가추이 ( 단위 : 십억원 ) 1,400,000 1,200,000 1,000, , , , ,000 0 GDP 민간소비가계신용주택담보대출 주 : 1) 가계신용은가계대출과판매신용의합계임 2) 주택담보대출에대한데이터는한국은행경제통계시스템상 2007 년 4 분기부터집계되었으며, 예금취급기관에의한발행분임자료 : 한국은행 LTV, DTI 변화가가계부채에미치는영향및거시적파급효과분석 3

4 미국이나일본등선진국에서가계대출이 고정금리 + 장기분할상환 의형태임에반하여우리나라의경우대부분의가계대출이 변동금리 + 만기일시상환 의구조를취하고있다는점은향후금융시장이나주택시장에충격이발생할경우가계대출이일시에부실화될리스크를높이는요인으로작용 50% 가까이차지하고있어담보자산가격의하락위험에취약 : < 그림 4> 참조 - 이자상환방식에있어서는변동금리방식이 75% 정도로금리인상충격이도래시상환부담을크게가중시킬수있는요인으로작용 - 원금상환방식에있어서는거치식 일시상환방식이 < 그림 3> 국내총생산, 소비, 가계부채의경기변동분 ( 단위 : 십억원 ) 50,000 40,000 30,000 20,000 10, ,000-20,000-30,000 GDP 소비가계부채 주 : 위의그래프는 HP-filter(λ=1600) 를적용하여추세부분을제거한결과임자료 : 한국은행 < 그림 4> 가계대출상환방법별비중 (2015) ( 단위 : %) 만기일시상환 37.8% 원리금분할및일부만기상환 12.9% 원리금분할상환 20.8% 원금분할상환 13.5% 타기타 15.0% 자료 : 가계금융복지조사 (2015), 통계청 4 KERI Insight 17-07

5 < 그림 5> 가계부채보유목적변화 ( 단위 : %) 50,000 40,000 30,000 20,000 10, ,000-20,000-30,000 GDP 소비가계부채 자료 : 가계금융복지조사 (2012, 2015), 통계청 - 다만, 최근신규주택담보대출중 고정금리 + 장기분할상환 의비중이조금씩이나마높아지면서질적인개선이이뤄지고있는점은고무적 최근주택구입목적이아닌기존대출상환이나생계자금마련목적의가계대출이증가하는현상이나기존가계대출의연체율이서서히증가하는현상은가계대출이서서히부실화되고있음을암시 : < 그림 5> 참조 LTV는 2002년에 DTI는 2005년에각각도입한이후지역별 담보대출기관유형별로규제의강도를차별화하면서시행되어져왔음 - DTI는차입가계소득파악에수반되는은행업무처리비용의발생으로인한금융기관의반발과정부의과도한시장개입이라는비판으로인해 LTV 규제도입이후순차적으로시행 : < 표 1>, < 그림 6> 참조 정책당국은가계부채관리를위한거시건전성정책의대표적인규제수단으로 LTV( 주택담보인정비율 ) 와 DTI( 총부채상환비율 ) 을사용해왔음 LTV 규제는주택담보대출의상한금액이담보자산인주택의시중가액의일정비율을넘지못하도록제한하는규제 DTI 규제는주택담보대출의연간원리금상환액이차입자의연간소득의일정비율을넘지못하도록제한하는규제 LTV, DTI 변화가가계부채에미치는영향및거시적파급효과분석 5

6 < 표 1> LTV DTI 관련규제변화 구분 LTV DTI 규제강화및완화내용 2002년 9월 도입 - <LTV> 은행및보험사 LTV 60% 2003년 10월 규제강화 - <LTV> 투기지역아파트 LTV 40% 로인하 2005년 6월 규제강화 - <LTV> 투기지역아파트은행 보험사 LTV 60 40%, 저축은행 LTV 70 60% 로하향조정 2005년 8월 - 도입 <DTI> 투기지역아파트 DTI 40% 규제 2006년 3월 - 규제강화 <DTI> 투기지역 6억초과아파트 DTI 40% 강화 2006년 11월 - 규제강화 <DTI> 투기지역에서수도권까지 6억원초과아파트로 DTI 적용확대 2007년 1월 - 규제강화 <DTI> 기존소유아파트담보대출에대해서도 DTI 적용 2007년 2월 - 규제강화 <DTI> 수도권 6억원이하아파트에대해서도 DTI 40~60% 적용 2008년 11월 규제완화 규제완화 <LTV> 수도권투기지역해제로 LTV 60% 로상향 <DTI> 강남 3구이외투기지역해제로 DTI 규제미적용 2009년 7월 규제강화 - <LTV> 수도권 LTV 60 50% 로강화 2009년 9월 - 규제강화 <DTI> 은행권에대해수도권비투기지역까지 DTI 규제확대 ( 서울 50%, 경기 인천 60%) 2009년 10월 규제강화 규제강화 <LTV> 비은행권에대해 LTV 60~70 50~60% 로강화 <DTI> 비은행권에대해수도권비투기지역 DTI 규제확대적용 2010년 8월 - 규제완화 <DIT> 강남 3구제외한 DTI 규제 2011년 3월말까지한시적완화 2011년 3월 규제강화 <DTI> DTI 규제재적용 2014 년 7 월 규제완화 규제완화 <LTV> LTV 50~70 70% 로일원화 <DTI> 수도권 DTI 규제 50~60% 60% 로일원화 자료 : 기획재정부, 금융감독원 < 그림 6> 주택시장과규제변화 주택가격지수 ( 월 =100) ( 단위 : %) 120 규제강화규제완화규제완화규제강화규제완화규제완화 주택매매가격 주택매매가격증감률 주택매매가격 증감률 20 주택매매가격 자료 : KB 부동산 2010 년이후가계대출이급증하면서 LTV DTI 등의거시건전성규제를강화해야한다는데대체적인동의가이루어짐 LTV DTI 등가계부채에대한직접적인거시건전성정책이외에도가계부채에영향을주는중요한요인으로예금과대출간의금리차이즉가산금리 ( 스프레드 ) 를고려할수있음 6 KERI Insight 17-07

7 우리나라의경우가산금리는은행이시중금리등을감안하여자율적으로정하는자율금리임을원칙으로하고있음 년 2월 2일 금융기관여수신이율등에관한규정 개정에따라제도적으로금리자율화완결 이러한가산금리는시장금리, 자금시장전망, 금융기관의자금구조및자금조달비용, 대출발행에따른업무처리비용그리고채무자의채무불이행위험등에따라결정 정부당국은가산금리에직접적 명시적규제를가하지는않으나가산금리의변동을유발하는요인들에영향을미치는정책변화를통해간접적으로가산금리에영향을미치게됨 본보고서의목적은우리나라의경제환경을함축할수있는동태적 확률적일반균형 (DSGE) 모형을구축하여가계부채수준에직 간접적으로영향을미치는거시건전성정책변화로인한가계부채경감효과및규제변화에따른거시적파급효과를이론적 정량적으로분석하고분석결과를바탕으로향후거시선전성정책에대한시사점을도출하는데있음 가계부채에대한 직접적인 거시건전화효과분석 : LTV DTI 규제상한변화 가계부채에대한 간접적인 거시건전화효과분석 : 가산금리수준의변화 가산금리는기준금리에의한통화정책의파급경로, 은행의수익그리고가계의대출결정및상환부담가중등에직접적영향을미치게되므로거시건전성분석측면에서중요한의미를지님 가계부채가급격히늘어나면서가계부채문제와관련한논의는지속적으로이루어져왔지만아직까지합의된결론은도출하지못한실정이며, 특히어떠한거시건전성규제가경기위축을최소화하면서동시에가계부채수준을줄일수있을것인지에대한거시경제학적연구는아직기초적인수준을벗어나지못하고있는상황 : < 표 2> 참조 < 표 2> 거시건전성규제관련선행연구 연구자한상현 왕붕 강명구 (2014) 송인호 (2014) 이소영 정의철 (2010) 고성수 윤여선 (2008) 신상영 이성원 (2007) 최공필 이명활 (2004) 주요연구내용 LTV 규제가주택가격에미치는효과는 2008년이후에는약화 LTV 규제완화는주택가격보다가계대출의증가에더큰영향을미치기때문에 LTV 규제완화는바람직하지않음주택금융규제가주택점유형태에미치는영향을분석 DTI가 LTV에비해주택구매에미치는제약정도가강하며저소득층계층에미치는효과가더큼서울의소득분위별, 평형별, 세부지역별 DTI 규제에따른주택구입능력의변화를분석가계신용증가의경제적영향분석 LTV, DTI 변화가가계부채에미치는영향및거시적파급효과분석 7

8 Ⅱ. 연구방법 에따라결정될수있도록주택공급부문을변형 - 은행의신용창출행위에있어서자기자본비율규 동태적 확률적일반균형 (DSGE) 모형설정근거 우리나라의경우주택담보대출과관련한거시건전성정책의역사가짧아거시계량분석 (Macro-empirical analysis) 을통한거시건전성정책효과분석에는가용한데이터의한계가존재 본고의목적은 LTV DTI 그리고가산금리등을통한거시건전성규제가가계부채 1) 및거시적펀더멘탈에미치는파급효과를분석하고외부충격발생시주요변수가보일수있는장기적반응을시뮬레이션을통해관찰하고분석하는데있으므로정태적분석보다는분석의실행및시뮬레이션의활용범위가넓은동태적 확률적일반균형 (DSGE) 모형이바람직 사용된동태적 확률적일반균형 (DSGE) 모형의특성 모형은뉴케인지언 DSGE 모형을바탕으로 Kiyotaki & Moore(1997) 의자산담보모형그리고 Davis Morris & Jonathan Heathcote(2005) 와 Iacoviello & Neri(2010) 의주택가격결정모형을근간으로함 거시건전성정책과가계부채문제를보다엄밀히분석하기위하여모형을변경하거나새로운부문과요소를추가하였음 - 일반적인주택가격결정모형이 LTV만을분석대상으로하고있는것과는달리 DTI의분석을가능하도록하기위해차입제약식을변형 - 일반적인주택가격결정모형에서주택의공급량은고정된채주택수요의변화에의해서만주택가격이결정되는것으로가정한것과는달리주 제와대출행위에있어서이자율간가산금리 ( 스프레드 ) 의중요성을반영하기위해은행부문 (Financial Intermediary) 을모형에명시적으로고려 모형의개요 모형은크게가계부문, 기업부문, 금융부문, 그리고중앙은행으로구성 가계는계층간이질성 (Heterogeneity) 을가정하여 A-type 가계 ( 대출가구 ) 와 B-type 가계 ( 차입가구 ) 로구성 - A-type 가계는경제내에존재하는생산수단을실질적으로소유하고금융부문에재원을공급 - B-type 가계는주택을유일한실물자산으로보유하는한편, 주택구입에있어서 LTV DTI 등대출에대한직접규제를통해차입제약을겪음 - A-type 가계와 B-type 가계는일반재생산부문과주택생산부문에노동력을공급하고임금을소득으로받음 생산부문은일반재생산기업과주택을생산하는기업으로구성 - 일반재는가계에전달되기까지 Calvo-타입의가격조정마찰을거치게되는것으로가정 - 주택은수요와공급을통해주택시장에서결정된가격에따라가격마찰없이거래되는것으로가정 은행부문은 A-type 가계로부터제공받은예금과자신이보유한자기자본 (bank equity) 을재원으로 B-type 가계에게대출을발행하며, 대차대조표상적정자기자본비율을유지해야함 택가격변동이수요와공급에따른시장메커니즘 1) 본고의 DSGE 모형에서분석의대상으로하고있는것은엄밀한의미에서주택담보대출이지만용어사용의편의를위해가계부채로통칭함 8 KERI Insight 17-07

9 - 적정자기자본비율은중앙은행에의해외생적으로부과되는것으로가정 - 만약은행의자기자본비율이규제된적정자기자본비율로부터이탈할경우에는이탈정도에비례하여비용을지불해야하는마찰을겪게됨 마지막으로중앙은행은전통적인테일러준칙과가계의부채수준을함께고려하는통화정책을통해시장에개입 < 그림 7> 모형의개요 기업 일반재생산 노동 임금 주택생산 자본 노동 B 타입가계 (borrower) 대출 (LTV DTI) 원금 + 이자, 담보 은행부채자산자본 이윤 임금 예금 원금 + 이자 A 타입가계 (saver) 통화정책 BIS 규제 중앙은행 DSGE (Dynamic Stochastic General Equilibrium) 모형 A. 가계부문 A.1. Type A 가계 ln ln LTV, DTI 변화가가계부채에미치는영향및거시적파급효과분석 9

10 소비 예금 주택소비 임금 _ 일반재섹터 노동 _ 일반재섹터 임금 _ 주택섹터 노동 _ 주택섹터 예금이자율 자본 _ 일반재섹터 주택가격 자본 _ 주택섹터 물가상승률 -Type A 가계는식 (1) 과같은형태 (additive separable log utility function) 의효용함수를가지며일반재소비와주택소비그리고노동의투입이효용의크기를결정 - 노동투입에따른임금소득, 전기 (t-1) 예금, 주택의처분, 회사들로부터의이익배당, 그리고보유자본에대한렌트등을자원으로이번기 (t) 의소비, 새로운주택에구매, 예금그리고자본투자규모를결정 : 예산제약식 (2) -Type A 가계는식 (2) 를예산제약으로하여식 (1) 에서정의된효용함수를극대화시키는최적화문제 (optimization problem) 을풀게됨 A.2. Type B 가계 ln ln 차입제약식 대출이자율 담보대출 -Type B 가계는 Type A 가계와비슷한형태의효용함수를가지나그것을구성하는파라미터값에는차이가있음 - 특히할인율에대한가정 ( ) 은 Type A 가계와 Type B 가계사이에소비와노동에대한기간간인내심 (patience) 에차이가있음을반영 - 노동소득과보유주택처분그리고이번기신규대출을재원으로소비와전기대출의상환그리고새로운주택에대한구매결정을내림 : 예산제약식 (4) -Type B 가계는 Type A 가계와는달리차입에제약이있는것으로가정되며노동으로인한소득또는구입하고자하는주택의시장가치의일정비율에따라차입에제약을받게됨 10 KERI Insight 17-07

11 - 차입제약식에서 는소득담보와주택담보사이에적용비중을나타내는파라미터이며, 만약 이면 LTV만적용하고만약 이면 DTI만적용하여주택담보대출을결정하게됨을의미함 -Type B 가계는예산제약식 (4) 와차입제약식 (5) 에종속하여목적함수인 (3) 을극대화하는효용극대화문제를풀게됨 B. 기업부문 B.1. 일반재생산섹터 B.2. 주택생산섹터 일반재생산 주택생산 - 기업부문은일반재생산섹터와주택생산섹터로구성됨 - 일반재생산함수와주택생산함수는콥-더글라스형태의함수를지니며주택생산함수의경우일반재생산함수에비해 토지 를추가적인생산요소로가지는것으로가정됨 - 이러한생산함수를바탕으로기업은이윤극대화 (profit maximization) 문제를풀게됨 C. 은행부문 은행자본 LTV, DTI 변화가가계부채에미치는영향및거시적파급효과분석 11

12 - 은행은식 (9) 에서정의한바에따라 Type A 가계로부터예치한예금과자신이보유한자본을재원 (financial resource) 으로하여 Type B 가계에게대출을발행 - 은행은예금과대출의거래과정을통해은행자본 (bank's equity) 을식 (11) 과같이축적해나가며이러한과정에서중앙은행으로부터외생적으로부과된자기자본비율 ( ) 을지켜야함 - 만약은행의자기자본비율이 로부터벗어날경우에는식 (12) 우변의세번째부분 (term) 과같은비용을감수해야함 - 따라서은행은대차대조표조건 ( 식 (9)) 을제약으로 ' 은행현금흐름합계의할인된값 (discounted sum of cash flow: 식 (*8))' 을극대화시키는문제를풀게됨 - 은행의최적화문제를풀게되면예금이자율과대출이자율사이의차이값즉이자율간스프레드 ( 가산금리 ) 결정구조를구하게됨 : 식 (10) D. 자원제약 E. 통화정책 log log log log - 중앙은행의통화정책은기준금리를정책수단으로하는전통적인테일러준칙을따르며가계부채의수준을추가적으로고려함 F. 가격조정마찰 임금조정마찰 - 가격조정마찰 log log log log log - 임금조정마찰 log log log log log log log log log log log log log log log log log log log log log 12 KERI Insight 17-07

13 log log log log log log G. 변수의정의 log H. 균형조건과균형해 (Equilibrium condition & solution) - 위에서기술한최적화문제로부터최적화조건 (optimality condition) 을구하게되며도출된최적화조건들을구성하는총 44개의내생변수에대하여해 (solution) 를구하게됨 LTV, DTI 변화가가계부채에미치는영향및거시적파급효과분석 13

14 Ⅲ. 분석결과 1. 가계부채에대한직접적규제의효과 LTV DTI 상한에따라가계대출을포함한주요거시경제변수들의균제상태 (steady-state) 가최적화과정을통해장기적으로어떤수준으로수렴하게되는지 DSGE 모형을사용하여시뮬레이션분석을시도 주택담보대출의실제거래에서는 LTV와 DTI의상한을동시에적용한후상한금액이낮게나오는쪽을택하여대출을허용하는방식을택하고있음 실제거래방식을가정하게되면 LTV와 DTI 변화로인한각각의영향을구분하기힘든단점이있어분석의편의상 LTV만을포함하는경제와 DTI만을포함하는경제로나누어분석후양자의결과를상호비교 분석결과 시뮬레이션분석결과, LTV와 DTI의규제를강화할경우장기적으로주택경기를수축시키는한편, 가계대출을비교적큰폭으로감소시 키는것으로나타남 - LTV 10% 규제강화시 GDP 대비가계부채비율은 6.3% 감소 - DTI 10% 규제강화시 GDP 대비가계부채비율은 10% 감소 - 이와같은결과는 동일하게 10% 규제강화적용시 DTI가 LTV에비해가계부채감소효과가크다 는것을의미 - 이는 DTI의차입규제효과가 LTV의차입규제효과보다크다는일반적인시각에부합 LTV의 DTI 규제가 GDP 등다른거시변수에미치는장기적인파급효과를비교하기위한보다합리적인지표로써 감소한가계부채단위당 GDP 감소분 을비교해보면 DTI를통한규제가 LTV를통한규제보다경기위축효과가더큰것으로나타남 - LTV 규제강화의경우, 가계부채한단위당 GDP 만큼감소 가계부채 10% 감소를위해 GDP 1조 9,350억원만큼경기위축 < 표 2> 직접적규제 : LTV DTI 상한변화에따른시뮬레이션결과 (Debt/GDP) (GDP 대비가계부채비율의변화 ) GDP/ Debt ( 가계부채단위당 GDP 감소분 ) C/ Debt ( 가계부채단위당소비감소분 ) Invest/ Debt ( 가계부채단위당투자감소분 ) equity/ Debt ( 가계부채단위당은행자본감소분 ) LTV ( 규제강화 ) DTI ( 규제강화 ) 6.3 % 10 % 장기균형경로를따를때가계부채 10% 경감시 GDP 1 조 9,350 억원가량감소 장기균형경로를따를때가계부채 10% 경감시 GDP 2 조 7,090 억원가량감소 14 KERI Insight 17-07

15 - DTI 규제강화의경우, 가계부채한단위당 GDP 만큼감소 가계부채 10% 감소를위해 GDP 2조 7,090억원만큼경기위축 - 감소한가계부채단위당 GDP 감소분을비교시가계부채감소로인한 GDP로의파급효과는 DTI 가더욱강력한것으로파악됨 - GDP 뿐만아니라소비와투자에있어서도수준을달리할뿐비슷한현상이관찰됨 - 이와같은결과는동일한양의가계부채를감소시키는정책을펼친다고가정했을때 DTI 규제로인한경기위축의효과가 LTV 규제로인한경기위축의효과보다크다 는것을의미 LTV에비해 DTI가상대적으로경기위축의효과가큰이유는차입제약효과와소득위약계층에대한소비감소효과가크기때문인것으로판단됨 - 본모델이가정하고있는우리나라의경제상황에서와같이경제규모나소득수준에비해주택가격이높게형성된경우 DTI의차입제약효과가 적으로크게영향을미침 - 차입제약에대한소비의민감도가큰중 저소득층가구의특성상주택과일반소비에대한수요를큰폭으로줄여결국총수요를감소시키기때문인것으로해석됨 시뮬레이션분석결과 LTV DTI 규제강화와완화의경우에있어서가계부채변화폭에비해상대적으로소비나투자와같은중요한거시변수의변화보다은행자본 (equity) 의변화폭이상대적으로큰것으로나타남 - 가계부채증가의효과가주택시장뿐아니라소비나투자로이어질수있다는일반적기대와는달리은행의자기자본증가와수익증가로상당부분흡수될수있음을의미 - 같은의미로, 가계부채가부실화될경우에는은행의재무건전성이직접적으로악화될수있음을의미 - 이와같은현상은가계부채가급격히증가하기시작한 2010년이후부터인것으로데이터상으로확인됨 : < 그림 8> 참조 LTV에비해훨씬크고이러한차입제약의효과는고소득층가계보다중 저소득층가계에상대 < 그림 8> 가계부문의예금과신용변화로인한은행자본변동 ( 단위 : 십억원 ) 1,400,000 1,200,000 1,000, , , , , 은행자본가계신용 자료 : 한국은행 LTV, DTI 변화가가계부채에미치는영향및거시적파급효과분석 15

16 2. 가계부채에대한간접적규제의효과 가산금리의변화에따라가계대출을포함한주요거시경제변수들의균제상태 (steady-state) 가최적화과정을통해장기적으로어떤수준으로수렴하게되는지 DSGE 모형을사용하여시뮬레이션분석을시도 분석결과 시뮬레이션분석결과은행의가산금리가높아질경우앞서살펴본직접적규제강화의경우에서와마찬가지로가계부채가다소큰폭으로감소하는가운데다른거시변수들역시위축하게되는것으로나타남 직접적규제강화의경우의결과와비교해보면가산금리를통한간접적규제의강화는가계부채감소효과는크지않은반면다른거시변수를통한경기위축의효과는상대적으로큰것으로보임 - GDP 대비가계부채감소효과는 DTI와 LTV에이어가장작은편 - 가계부채단위당 GDP, 소비, 투자의감소효과는가장큰편 - 반면, 가계부채단위당은행자본의감소분은 DTI 의경우와비슷 LTV DTI 등은가계부채에대한직접적인규제이므로다른거시변수에미치는영향이제한적 인반면, 가산금리를통한규제강화는가계의주택구매결정뿐만아니라기업의투자결정에도직접적으로영향을미치는등파급경로가다양하기때문에경기위축효과가큰것으로해석됨 3. 해석상유의점 분석에사용된 DSGE 모형은주택시장및금융기관과밀접히연계되어있는가계부채의거래행태를잘표현하고있으나, 가계부채의변동에영향을미치는다음과같은질적인특성까지포괄하기에는한계가있음 주택담보대출의원금및이자상환구조 - 모형에서가정한주택담보대출은 만기일시상환 + 고정금리 의형태 - 실제주택담보대출거래에서는장기분할상환이나거치식상환그리고변동금리에따른이자상환등의거래가혼합적으로사용되고있음 우리나라의특이한주택거래방식인전세거래 - 전세는엄밀한의미에서주택거래가아닌임대차거래의일종 - 전체주택담보대출중전세자금대출의비중은 15% 에육박 압류나지급유예등가계의실질적인부도 (default) 가능성 고령화나 1인가구증가등인구구조의변화 < 표 3> 간접적규제 : 가산금리변화에따른시뮬레이션결과 가산금리연간 1% 증가 (Debt/GDP) (GDP 대비가계부채감소율 ) 5% GDP/ Debt ( 가계부채단위당 GDP 감소분 ) C/ Debt ( 가계부채단위당소비감소분 ) Invest/ Debt ( 가계부채단위당투자감소분 ) equity/ Debt ( 가계부채단위당은행자본감소분 ) 장기균형경로를따를때가계부채 10% 경감시 GDP 4 조 5,150 억원가량감소 16 KERI Insight 17-07

17 Ⅳ. 요약및시사점 우리경제의가계부채수준은이미양적으로나질적으로위험한수준에도달해있음 양적으로측면에서 GDP 대비가계부채기준은이미 OECD 가입국중스웨덴이나캐나다등몇개국을제외하면최상위권에속함 질적으로도우리나라의가계부채상황은낙관할만한수준이아님 - 주요선진국들의가계부채가 20~30년동안점진적으로증가해온것에반해우리나라의가계부채는과거 10년에걸쳐매우빠른속도로증가해왔음 - 금융위기를기점으로미국등주요국들의가계부채가다양한건시건전화노력으로감소해온것에반해우리나라의경우 2010년이후더욱가파르게증가해왔음 - 경제규모에비해후진적인우리금융시장의특성상외부적인금융충격에매우취약한구조라는사실과대부분의가계부채가 만기일시상환 + 변동금리 라는사실을감안하면미국의금리인상등외부적인충격발생시가계부채는일시에부실화될가능성이높으며가계부채의부실화는금융기관전체의부실로전이될가능성이높음 - 무엇보다중요한사실은저성장의고착화와여러가지악재의영향으로가계의실질소득이부채에따른상환부담을상회하지못할경우또다시경제위기를맞게될가능성을배제할수없다는것임 본고의 DSGE 모형에의한시뮬레이션결과에따르면 DTI에의한규제가 LTV에의한규제에비해가계부채감경효과가크며동시에경기위축효과역시더강력함을알수있음 주택담보인정비율 (LTV) 과총부채상환비율 (DTI) 에대한상한을동일한비율로변화시킬경우에 GDP 대비가계부채비율의감소는차입제약의효과가큰 DTI가더큰것으로분석됨 LTV와 DTI의규제강화로인한거시적파급효과분석을위해 가계부채의감소단위당 GDP 등거시변수의감소분 을비교한결과, DTI의경기위축효과가 LTV로인한경기위축효과보다상대적으로강력한것으로분석됨 - 즉, GDP나소비투자의감소폭은 DTI가더강력한것으로나타나는데, 이는 DTI의차입제약효과가 LTV보다클뿐아니라상대적으로소비탄력성이큰중 저소득층에 LTV보다 DTI의영향이더크기때문인것으로해석됨 - 재미있는점은가계부채의증감으로인한파급효과의상당부분이은행의대차대조표상자본으로상당부분흡수된다는점이며, 이는가계부채의부실화가은행의재무건전성악화로여과없이전이될수있다는것을의미함 주택담보대출에대한간접적규제수단인가산금리인상의경우 LTV DTI 규제강화의결과보다가계부채는작은폭으로감소하는반면경기위축의효과는더욱강력한것으로분석됨 이상의결과를종합해보면정책목표에따라규제방법을달리하거나적용비중에차등을가할수있음 가계부채의감경효과와경기위축효과를감안하면가산금리조정을통한거시건전화는지양하는것이합리적 경기위축의효과를최소한으로하면서가계부채총량을줄이려면 LTV에대한규제를강화하는것이유리함 가계부채총량을최대한줄이면서동시에가계부채의질적인개선을목적으로한다면 DTI에대한규제를강화하는것이바람직 정책제언 현재정부는 가계부채문제의해결 과 경기활성화 를정책목표로설정하고이를달성하기위 LTV, DTI 변화가가계부채에미치는영향및거시적파급효과분석 17

18 해다양한경제정책을모색하고있으나본고의분석결과에따르면위의두가지정책목표는동시에달성하기어려움 - 가계부채문제를해결하기위해이미해외주요국들에비해보수적으로설정되어있는 LTV보다는 DTI에대한규제를강화해야한다는주장이학계를중심으로제기됨 가계부채총량과질적개선을위한강력한조치로서 DTI 규제는점진적으로강화해나가는것이바람직해보이며, 이로인한민간부문의소비심리가위축되지않도록정부당국은민간과의적극적인의사소통을통해현경제상황에대한인식과공감대형성에노력할필요가있음 - 경기활성화를위해서는시장에유동성을추가로공급하고주택시장에몰려있는자금을일반소비와투자로유도하는정책을펼쳐야한다는주장역시다수 - 그러나이들정책은현실적으로양립하기힘든정책들이며동시에달성하기어려움 우리경제는저성장의고착화와미국의금리인상가능성, 그리고국내정치의불안정으로인해심각한경기위축이예상되는상황이므로현재시점에서정부당국이역점을두어야하는부분은우리경제가강력한거시건전화정책을지탱해줄수있도록경제의체력을갖추고경제전반의안정화를추구하는것이라판단됨 따라서현시점에서는전반적인경기를안정화시키는한편, 경기위축효과가상대적으로작은 LTV나금융시장과주택시장에특화된미시적정책위주로가계부채수준을관리해나가는것이바람직 - 대출원금에대한장기분할상환 - 변동금리의대출한도축소 - 은행의자기자본비율규제강화 - 차입자의상환능력심사를위한객관성있는소득자료파악에대한준비 18 KERI Insight 17-07

19 < 참고문헌 > Aoki, Kosuke; Proudman, James and Vlieghe, Jan. 2004, "House Prices, Consumption, and Monetary Policy: A Financial Accelerator Approach.", Journal of Financial Intermediation, 13(4), pp Bernanke, Ben S., Mark Gertler, and Simon Gilchrist, 1999, "The financial accelerator in a quantitative business cycle framework.", In Handbook of Monetary Economics, Vol.1, Part C, ed. John B. Taylor and Michael Woodford, Chapter 21: , Amsterdam: North-Holland. Campbell, Jeffrey R., and Zvi Hercowitz, 2005, "The Role of Collateralized Household Debt in Macroeconomic Stabilization.", National Bureau of Economic Research Working Paper Carlstrom, Charles T., and Timothy S. Fuerst, 1997, "Agency Costs, Net Worth, and Business Fluctuations: A Computable General Equilibrium Analysis.", American Economic Review, 87(5): pp Davis, Morris A., and Jonathan Heathcote, 2005, "Housing and the Business Cycle.", International Economic Review, 46(3): Iacoviello, M., Neri, S., 2010, "Housing market spillovers: evidence from an estimated DSGE model.", American Economic Joournal: Macroeconomics 2, Kiyotaki, Nobuhiro and John Moore, 1997, "Credit Cycles", Journal of Political Economy, 105, Smets, Frank, and Rafael Wouters, 2007, "Shocks and Frictions in U.S. Business Cycles: A Bayesian DSGE Approach.", American Economic Review, 97(3): Wheaton, William C., and Gleb Nechayev, 2008, "The Housing `Bubble' and the Current `Correction': What's Different This Time?" Journal of Real Estate Research, 30(1): LTV, DTI 변화가가계부채에미치는영향및거시적파급효과분석 19

20 발행일 2017 년 7 월 21 일 발행인권태신 발행처한국경제연구원 주소서울특별시영등포구여의대로 24 FKI TOWER 46 층

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<BAEAB8AEC7C D3231C8A BFF93133C0CF292E687770> 17-21 발행일 2017 년 4 월 6 일 Ⅰ 발행인권태신 Ⅰ 발행처한국경제연구원 Ⅰ 주소서울시영등포구여의대로 24 FKI 타워 46 층 주택시장위축의거시적파급효과점검 이승석 한국경제연구원부연구위원 (seunglee@keri.org) 현 재우리나라주택시장은가격과거래량의상 승률이크게둔화되는양상을보이며경착륙 의우려를낳고있다. 주택시장의상승세가급격히둔화되는양상을보이는이유로는미국금리인상가능성,