Special Edition 부동산부문의리스크요인및정책과제 서울오피스빌딩의공실원인과리스크관리방안 윤여신대표젠스타프로퍼티 / 도시계획학박사 Ⅰ. 서론 강남역사거리한복판에 임대료인하 ± 를강조하며낮아진임대료를명확하게빌딩외벽에게시한경우가발생했다. 오피스의명목임대료인하는곧건물가치하락을의미하기때문에다수의대형건물임대인들은일년중 1~2개월의임대료를받지않는렌트프리 (Rentfree) 와인테리어공사비지원등의우회적인임대료할인방식으로실질적인건물가치하락을막아왔다. 실제로서울핵심권역인강남중심업무지구 (GBD) 의렌트프리는 3개월내외수준으로명목임대료대비 ~25% 하락된임대료로임대차계약이체결되고있는빌딩이나타나고있다. 대부분은 Grade A급빌딩이아닌 B,C급빌딩이대부분을차지하고있으며, 이러한흐름은강남권역뿐만아니라 14 년부터본격적으로공실률이상승하면서서울권역전체에서명목임대료와실질임대료의실질적인차이로나타났다. 이에주요오피스권역의공실발생원인과리스크관리방안은무엇인지살펴보도록하자. 12년이후급등한서울주요오피스권역의공실률은 15년까지지속적인상승곡선을그려오다올해들어주춤하고있다. 12년이후도시환경정비사업의일환으로 CBD권역일대에공급된약 793,000 m2의프라임급오피스를중심으로흡수율을초과하는공급물량이도심을중심으로공실률상승을가져왔다. 결국, 수요대비공급초과가일어난시기라고볼수있다. 14년부터준공된도심의 D타워, 그랑서울, 타워8의신규공급으로광화문을주축으로한프라임급오피스시장이형성되었고이는도심권역의오피스공실률상승뿐아니라명목임대료의상승을주도했다. < 그림 1> 핵심권역공실률변화추이 전 CBD GBD YBD ETC 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 12 13 14 2 3 4 1 15 16 Ⅱ. 본론 1. 서울오피스빌딩의지역별임대료및공실률추이 프라임급오피스빌딩이대거공급되면서 A 급, B 급빌딩에있던임차인을이전시키기위해임대인들 04 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS
기획특집 1 I 서울오피스빌딩의공실원인과리스크관리방안 은명목임대료의유지를위해인테리어공사비를지원하는 TI(Tenant Improvement), 인테리어공사기간중임대료면제 (Fit-Out Period), 임대료면제 (Rent-Free) 등다양한유치전략을구사하고있음에도수요의부족으로임차인유치에어려움을겪고있다. 대림산업의디타워입주, GS건설의그랑서울입주로주축이되는임차인 (Anchor Tenant) 의입주가완료된빌딩은공실률해소도빠르게나타나는추세이나후속임차인의부재로신축빌딩의공실률은 16년 1 9.0% 대로여전히높게나타나고있다. YBD권역에서는 13년전경련회관 (102,560 m2 ), 12년 One IFC, Two IFC, Three IFC(326,770 m2 ) 공급으로공실률이급증하며 14년 3, 11.6% 까지치솟았지만 15년이후전경련회관의한화건설 (29,000m2), 범한판토스 (10,540m2) 등의대형임차인입주, IFC빌딩으로한국 IBM(30,0m2 ), YFG(3,300m2 ) 등의이전, KB금융그룹 ( 구, 유진투자증권빌딩 ), 유진그룹 ( 구, 중소기업진흥공단빌딩 ) 의사옥매입등으로 16년 1 기준 7.9% 로안정세를보이고있다. 신규예정공급빌딩으로는교직원공제회, K Tower( 구, 미래에셋빌딩 ) 의준공이예정되어있고, KB국민은행의여의도사옥을집중하고자하는움직임으로대형임차인의수급이꾸준히나타나는지역으로신규공급시기에맞춰활발한움직임이있을것으로기대된다. 최근움직임이가장큰시장은테헤란로를중심으로형성된 GBD권역이다. 00 년대이후 IT산업의부흥, 외국계, 대기업사옥등의집중으로이지역오피스빌딩의공실률은 09년 2.9% 이하로빈사무실을찾기가어려웠다. 하지만정부의공급정책 ( 판교테크노벨리, 상암 DMC 등 ), 공공기관의지방이전 ( 한국수자원공사지방이전 ), 넥슨, 네이버 ( 판교이전 ) 등대형임차인의이탈이나타나면서 12년이후공실률급증세를보였다. 다만, 15년부터대기업사옥재배치, 외국계회사의이전, 스타트업기업의부흥으로프라임급과 A급오피스시장을중심으로공실률이하락하는추이를보이 < 표 1> 기존 CBD 상주임차인이동현황 ( 15.03~ 16.05) ( 단위 : m2 ) 연월임차인이동권역기존빌딩이동빌딩기존면적 15.3 JTBC 외 1 상암일보빌딩 - 11,349 15.4 동아출판사 YBD 연강빌딩 - 4,360 15.8 제일모직 GBD 삼성생명수송타워군인공제회관 350,911 15.8 한화리조트 YBD 한화장교빌딩한화생명 63 빌딩 - 15.9 포유창고, 한일네트웍스, 농협경제지주 GBD 에이스타워우덕빌딩 1,517 15.9 제일모직 GBD 삼성본관빌딩군인공제회관 1,114 15.9 제로투세븐 ETC 하나투어빌딩 YTN Newsquare - 16 롯데카드 ETC 매경미디어센터임광빌딩 3,243 16 장학재단, 안연케어대구연세재단빌딩 - 1,567 16.3 지역정보개발원 ETC 삼일빌딩전자회관 2,565 16.3 법무법인세중 GBD 삼성생명본사삼성생명논현빌딩 - 16.4 크레듀 GBD 순화빌딩상록회관 6,902 16.5 삼성웰스토리, 삼성증권, 삼성물산분당삼성본관빌딩 - 13,213 자료 : 젠스타리서치팀. 16 June Vol.97 05
Special Edition 부동산부문의리스크요인및정책과제 < 표 2> 기존 GBD 상주임차인이동현황 ( 15.03~ 16.05) ( 단위 : m2 ) 연월임차인이동권역기존빌딩이동빌딩기존면적 15.3 캠코부산아셈타워 - 11,719 15.3 카비코리아 ETC 새마을운동중앙회빌딩 IT 벤처타워 1,689 15.4 삼성 SDS ETC 그레이스타워 향군잠실타워 B 블럭 15.5 BBDO 코리아 CBD - 시그니쳐타워 - 15.5 교보생명, 시큐아이 CBD JM 빌딩프라임 Prime 타워 3,441 16.3 대우산업개발 CBD 구산타워 WISE 타워 - 16.3 잡코리아및거절업체 ETC 송암빌딩 - 3,531 16.3 영흥철강, 외국계엔지니어링회사 ETC 큰길타워 - 2,380 16.4 한온시스템 CBD - 페럼타워 - 16.4 IMS 헬스코리아 CBD 한독빌딩남산스퀘어 1,802 16.5 농협 IT 센터의왕하이브랜드 - 9,917 16.5 팜한농 YBD 동부금융센터 자료 : 젠스타리서치팀. 전경련회관 (FKI Tower) 11,633 - < 표 3> 기존 YBD 상주임차인이동현황 ( 15.03~ 16.05) ( 단위 : m2 ) 연월 임차인 이동권역 기존빌딩 이동빌딩 기존면적 15.6 메이트플러스 CBD 한마루빌딩 삼화타워 - 16.4 문화예술진흥원 ETC - YTN Newsquare - 자료 : 젠스타리서치팀. < 표 4> 기존 ETC 상주임차인이동현황 ( 15.03~ 16.05) ( 단위 : m2 ) 연월임차인이동권역기존빌딩이동빌딩기존면적 15.5 타이드스퀘어, 일반사무실 CBD 타임스퀘어올리브타워 - 15.7 현대카드 YBD 상암 IT 타워 - 4,2 15.8 한일네트웍스 CBD 코오롱디지털타워빌란트 센트럴플레이스빌딩 152 네오플럭스 GBD 동대문두산타워글라스타워 152 광고회사 GBD 한국광고문화회관 - 1,613 16 KB, KT YBD 삼구빌딩 KB 생명타워 10,595 자료 : 젠스타리서치팀. - 06 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS
기획특집 1 I 서울오피스빌딩의공실원인과리스크관리방안 고있다. 프라임급빌딩의경우대형앵커 (Anchor Tenants) 임차인의확장과추가면적사용등으로일부공실이해소되기도하였다. 삼성그룹의서초타운과인근지역사옥재배치 ( 삼성서초타워, 삼성생명역삼동빌딩, 대륭강남타워분산입주 ), 하나금융그룹의강남사옥매입 ( 구, 그레이스타워 ), 현대자동차그룹의신사옥건립관련임시이전 ( 삼정빌딩 ), SK텔레콤신사업부신규설립 ( 라이언타워 ), 스타트업기업야놀자 ( 현대SBI 빌딩 ) 입주로장기대형공실이해소되면서현재테헤란대로변오피스임대시장에잠시나마긍정적인소식을전해주었다. 올해신규공급되는롯데월드타워, 파르나스타워의프라임급오피스신규공급으로공실률의상승이예상되지만교통이편리하고직주근접근무환경, 생활기반시설이잘갖추어져있어강남권역의오피스선호현상은지속될것이다. 또한, 판교와상암등으로이전한기업의확장과성장이일어날경우강남에대한이전수요는장기적으로발생될것으로예상된다. 2. 서울지역별빌딩공실요인서울주요지역의공실증가요인으로는첫째, 공공기관의지방이전을들수있다. 우리나라의상업용부동산시장은정부의오피스공급정책과밀접한관계가있다. 참여정부때추진해온수도권으로의지나친과밀을지방으로분산하기위해공공기관의지방이전추진이핵심권역의공실률을높인요인중의하나이다. 수도권에위치한 345개의공공기관중 154개기관의지방이전이추진되었으며 00년대후반부터 16 년 3월현재까지총 138개기관이이전을완료했다. 권역별로살펴보면공공기관이전으로가장큰타격을입은지역은총 43개의공공기관이이전을완료한강남권역이다. 자가로사용하던기관의빌딩일부는임대용또는개발용으로매각되었다. 장기간대 형면적을임차하고있던공공기관들은일부의인원만잔류하고전체면적을계약종료하였다. 이는곧바로 GBD권역전체의공실률상승을불러왔다. 둘째, 주요오피스권역의신축빌딩공급과투자운용대상빌딩의잦은손바뀜으로인한임대료부담이원인이다. 오피스빌딩이투자대상상품으로변화되면서투자용빌딩의임대인손바뀜으로기존임차인의임대료가신규임차인의임대료를뛰어넘는상황이발생하고있는것이다. 오히려충성고객의경우임대료를더지급하는것이다. 셋째, 신축빌딩에비해불편한기존빌딩의인프라구성이다. 기존빌딩의가장아쉬운것이바로주차장시스템과전기, 통신, 에어컨추가설비등의확장공간이다. 대형차량및 SUV차량의진입이불가능한기계식주차장의경우임차대상빌딩에서바로탈락하기때문이다. 또한, 각종서비스시설등과함께엘리베이터, 화장실, 공용공간에대한시설의노후와협소한바닥면적등이임차인의외면을받는것이다. 넷째, 오피스자산관리운영을위한전문화된서비스부재가원인이다. 최근고층부, 저층부의임대료차등을뛰어넘어관리비차등을선언하는빌딩이나타나고있다. 이는특별한감성서비스를원할경우관리비가일정부분상승된비용으로지급하는것이다. 이러한이유는선진화된서비스시스템과기존고객의전과방문고객에대한한차원높은서비스수준을요구하는것이다. 호텔서비스가오피스로벤치마킹되고오피스가다시주택으로서비스가전이되는것과비슷한현상이라고이야기할수있다. 다섯째, 공급과잉에따른임차인의선택의폭이넓어진것도원인이다. 국가핵심산업육성을기조로정부주도로공급한상업용부동산시장은판교테크노밸리, 상암디지털미디어시티 ( 상암DMC), 마곡지구, 구로가산디지털단지로상당한규모의임차인이탈이나타났다. 주요업종구성으로는 IT, BT, CT, NT기업 16 June Vol.97 07
Special Edition 부동산부문의리스크요인및정책과제 과최근삼성물산의판교알파돔시티 2-2BL, 2-3BL 입주로판교시장에대한관심도높아지고있다. 구로, 가산지역의임차인의규모가확장되는기업의경우사옥신축이나이전을고려하고있는데가장선호도가높은지역이바로판교지역이다. 적정한임대료수준과넓은면적그리고인프라형성과자유로운인력수급등이판교를선호지역으로바꾸어놓았다. < 그림 2> 판교테크노밸리입주업종비율 4% 1% 6% 12% 77% IT BT CT NT 기타 < 표 5> 정부주도로공급한상업용부동산 구분판교테크노밸리상암 DMC 마곡지구제 2 판교테크노밸리 ( 가칭 ) 위치 판교신도시택지개발지구내 상암동택지개발지구내 강서구마곡동, 가양동일원 성남시수정구일원 사업기간 05 년 ~ 02 년 ~ 07 ~ 16 년미정 공급면적 ( m2 ) 661,000 569,925 1,902,671 460,000 입주업종 IT, BT, CT, NT NT, BT, IT, M&E IT, BT, GT, NT 벤처, IT 예정 주요입주기관 SK 케미칼, 포스코 ICT, 한화테크원, 넥슨 NHN, 다음카카오 MBC 본사 YTN 드레곤플라이 PAN 엔터테인먼트 TK 케미칼 LG 전자 ( 예정 ) 대우조선해양롯데컨소시엄넥센타이어이랜드, 코오롱 미정 < 표 6> 공공기관의지방이전추진현황 권역이전소재지정부부처기관명이전시기 CBD (12 개 ) GBD (43 개 ) 중구교육부한국교육학술정보원 13. 10 서대문문화체육관광부게임물관리위원회 13. 10 종로문화체육관광부한국문화예술위원회 14. 04 용산미래창조과학부국립전파연구원 14. 06 중구여성가족부한국청소년상담복지개발원 14. 09 중구금융위원회한국주택금융공사 14. 12 중구문화체육관광부한국관광공사 14. 12 마포구국무조정실한국해양수산개발원 15. 03 중구미래창조과학부한국정보화진흥원 15. 07 종로산업통상자원부한국광해관리공단 15. 08 중구경찰청도로교통공단 15. 12 마포구환경부국립공원관리공단 17. 03 강남관세청중앙관세분석소 13. 02 강남국토교통부한국감정원 13. 08 서초국가보훈처한국보훈복지의료공단 13. 12 서초국무조정실한국법제연구원 14. 01 송파미래창조과학부한국방송통신전파진흥원 14. 02 서초교육부한국사학진흥재단 14. 03 08 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS
기획특집 1 I 서울오피스빌딩의공실원인과리스크관리방안 < 표 6> 공공기관의지방이전추진현황 ( 계속 ) 권역이전소재지정부부처기관명이전시기 GBD (43 개 ) YBD (10 개 ) 강남산업통상자원부한국남동발전 14. 03 서초법무부대한법률구조공단 14. 04 강남산업통상자원부한국동서발전 14. 06 서초공정거래위한국소비자원 14. 08 강남산업통상자원부한국남부발전 ( 주 ) 14. 10 강남산업통상자원부한국산업기술평가관리원 14. 10 서초농림축산식품부한국농수산식품유통공사 14. 10 강남산업통상자원부한국전력거래소 14. 10 송파국무조정실한국조세재정연구원 14. 10 강남산업통상자원부한국전력공사 14. 11 강남금융위원회한국자산관리공사 14. 12 서초미래창조과학부기초기술연구회 14. 12 서초국무조정실경제 인문사회연구회 14. 12 서초국무조정실대외경제정책연구원 14. 12 강남국무조정실한국직업능력개발원 14. 12 서초국무조정실한국청소년정책연구원 14. 12 서초미래창조과학부산업기술연구회 14. 12 강남산업통상자원부한국중부발전 15. 05 송파미래창조과학부정보통신산업진흥원 15. 06 송파보건복지부국민연금공단 15. 06 강남문화체육관광부저작권위원회 15. 07 강남산업통상자원부한국서부발전 15. 08 강남국세청국세청고객만족센터 15. 09 강남인사혁신처공무원연금공단 15. 09 서초교육부중앙교육연수원 15. 10 서초교육부한국장학재단 15. 11 서초보건복지부건강보험심사평가원 15. 12 강남국토교통부한국건설관리공사 15. 12 강남산업통상자원부한국수력원자력 15. 12 서초행정자치부한국지방행정연구원 16. 12 서초국민안전처한국승강기안전관리원 16. 12 서초외교부재외동포재단 16. 12 서초외교부한국국제교류재단 16. 12 서초미래창조과학부한국과학기술기획평가원 17. 12 서초국무조정실한국교육개발원 17. 12 강남국무조정실한국교육과정평가원 17. 12 서초미래창조과학부한국인터넷진흥원 17. 12 영등포병무청중앙신체검사소 12. 12 영등포기상청국립기상과학원 13. 05 영등포국토교통부한국국토정보공사 13. 11 영등포고용노동부근로복지공단 14. 03 영등포중소기업청중소기업진흥공단 14. 07 영등포고용노동부한국고용정보원 14. 09 영등포국토교통부주택도시보증공사 14. 12 여의도금융위원회한국예탁결제원 14. 12 영등포교육부사립학교교직원연금공단 14. 12 영등포국무조정실한국노동연구원 14. 12 16 June Vol.97 09
Special Edition 부동산 부문의 리스크 요인 및 정책과제 3. 빌딩의 Grade별 공실률 상관관계 12.0% <CBD> 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%.4 12 13 2 3 4 2 3 4 15 A등급 Prime 12.0% 14 2 3 4 16 B등급 C등급 <GBD> 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%.4 12 13 2 3 4 2 3 4 15 A등급 Prime 12.0% 14 2 3 4 16 B등급 C등급 <YBD> 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%.4 12 13 2 부동산 포커스 REAL ESTATE FOCUS 4 14 Prime 10 3 A등급 2 3 4 B등급 15 2 3 4 C등급 16
기획특집 1 I 서울오피스빌딩의공실원인과리스크관리방안 4. 빌딩관리전략의변화임차인의눈높이가신축빌딩위주로맞춰지고있다. 이러한동향은신규이전임차수요발생시임차대상빌딩을 기존빌딩과신축빌딩 ± 으로나눠서검토한다는것이다. 왜냐하면신축빌딩의임대조건과인프라를살펴보고꼼꼼히따져보겠다는의지로볼수있다. 최근들어상업용오피스빌딩시장에서는빌딩등급별로공실률의변화가눈에띄게나타나고있다. A 급이상의프라임급신축건물은건물의규모나관리상태면에서최상의컨디션을유지하고있기때문에임차인들의관심도가높게나타남은자연스러운현상이다. 하지만준공 10년이상된건물은노후가급속히진행되어임대인또는자산관리회사의지속적인개보수 / 투자공사의노력없이는입주한임차인의이탈을막기는어렵다. 현재시장상황은신축 Prime 건물의실질임대료 (Effective Rent) 가 B등급빌딩의명목임대료 (Face Rent) 수준으로계약이가능한경우가더러있기때문에장기간 B등급빌딩에서수년전시장상황으로높은임대료를지불하고있는임차인은언제든지현재의임대료수준으로이전이가능한상황이다. 이러한상황에도불구하고건물이노후화되었지만오랜기간동안낮은공실률을기록하고있는빌딩이있다. 수송동 146-1 번지에위치한이마빌딩은연면적 10,236py 규모의 B등급 (Genstar Market Report 기준 ) 의건물이다. 미국대사관뒤편에위치한이빌딩은준공후 36년이지났음에도불구하고한번입주하게되면중장기충성고객이되는상황이다. 또한, 임차인의사세가확장되는서울시내에서도풍수지리명당으로소문나며임차인들의문의가꾸준하다. 국내최대회계 Firm 인삼일 pwc도이곳에서사세를확장했으며, 코카콜라, ING생명등도입주후한국시장에서급성장한외국계법인들이다. 임대인의건물관리원칙또한확고해임차인선정에있어서도경쟁이되 는임차인은선별해서받고, 발생하는모든민원에대해임대인이직접나선다. 건물이노후화되었기때문에수선공사에가장신경을쓰며입주사만족을위해최선을다한다. 15 년말까지꾸준히평균 3% 대자연공실률을기록하고있었으나국민안전처 (6,9 m2 ) 의세종시이전으로공실률이 25% 까지치솟았지만, 16 년 6월현재공실률 15% 로까지떨어졌다. 광화문일대신축 Prime 등급빌딩의대형공급에도불구하고이마빌딩의공실은오래가지않을것이라는것이업계전언이다. 종로구서린동 33번지에위치한영풍빌딩또한임대인의건물관리가우수한빌딩중하나이다. 준공후 25년이지난빌딩이라고는믿기어려울만큼외관은세련된모습이며청계천방향으로나있는영풍문고연결통로는일반인들도쉽게출입할수있게되어있어혼잡할수있으나오피스의입구는일반인들의출입동선과완전히분리되어있다. 로비에들어서는순간깔끔한상태는물론최고급빌딩에서느낄수있는웅장한느낌을주며방문객을압도하는모습을보인다. 주요입주사로는도이치은행과중국계은행, 일본계은행등우량테넌트들이입주한건물로외국계기업이가장선호하는도심지빌딩으로손꼽힌다. 임대인은자체관리회사를통해로비환경개선공사, 엘리베이터교체공사등지속적인환경개선과유지관리보수를꾸준히실시하고있어, 임차인들의입주만족도또한높은편이다. 현재 10% 대의공실률을기록하고있으나, 이또한단기간내해소될것이라고전망된다. 서울시내오피스빌딩최고가로거래된빌딩은명동에위치한스테이트타워남산이다. BNP파리바가소유하다지난 14년아부다비투자청으로 3.3m2당 2,490 만원으로거래되었다. 위치상으로 CBD의핵심지역인광화문 / 을지로권역이아닌곳에있으면서도최고가로거래된이유는무엇일까? 스테이트타워남산은건물준공이후독특한컨셉으로명성을알리 16 June Vol.97 11
Special Edition 부동산 부문의 리스크 요인 및 정책과제 Ⅲ. 결론 12 부동산 포커스 REAL ESTATE FOCUS
기획특집 1 I 서울오피스빌딩의공실원인과리스크관리방안 관계유지이다. 관리빌딩의임차인에게시장의정보와임차인의이동상황등시장에대한정보를공유할필요가있다. 해당빌딩에대한정보공개도중요하겠지만, 마켓의상황을상호공유하고서로조정, 협의, 장기계약을위한사전조율은결과적으로임차인과임대인에게상생의기회가될수있기때문이다. 실제로대형앵커 (Anchor Tenants) 의경우임차인의신용도 (Credit) 와확장성, 미래의공간확보를위해기존의장기임차인을내보내고장기계약을유치한경우도발생했다. 셋째, 경쟁사들의임차조건동향파악과신축빌딩에대한정보제공이다. 예를들어향후 2년또는 3년이내에신축예정인빌딩에대한정보를외국계회사들은지속적으로제공받고싶어한다. 기업의미래경영에중요한근무환경과공간확보는최소 1~2년전에준비해야하기때문이다. 넷째, 임차인계약현황파악이다. 임차인의임대기간과면적등을파악할수있도록한다. 다섯째, 임차인의불편요인파악과이전시가장중요한요인이무엇인지를파악하도록하며, 업종별경쟁사들의동향파악을통해해당임차인의경영상태와임차조건을분석하여제시할수있도록한다. 여섯째, 건물공용부분의서비스제공내용과범위 ( 주차공간, 엘리베이터규모와대수, 조도, 협력사와의거리, 임직원의통근거리등 ) 가중요하다. 마지막으로임차인의동향이다. 임차인의확장성과기업 ( 업종별 ) 의성장과축소등에대해서임대마케터는미래시장을예측할수있는능력과정보를가지고고객을응대해야할것이다. 결과적으로꾸준한시장조사와학습, 고객정보의발굴과창조적인아이디어를지속적으로만들어낼수있어야하는것이다. 오피스임대시장이과거에비해다소침체기에빠진것은분명하다. 그러나모든빌딩이어려움을겪는것은아니다. 신축빌딩의장점은분명하지만기존빌 딩의장점또한충분히살릴수있다. 일본의동경과오사카의신축빌딩과기존빌딩의임차인유지와유치전략중가장중요했던것은임차인의요구 (Needs) 를즉각적으로건물에반영한다는것이다. 그것이당장의임대수입에영향을주더라도장기적인입장에서임차인의유치와유지에긍정적인영향을준다면과감하게투자한다는것이다. 머뭇거릴시간이없다. 우리들의임차인눈높이는이미건물주의눈높이를넘어서있다. 16 June Vol.97 13