해외부동산시장동향 II 중국부동산시장동향 중국부동산시장동향 - 2 16 년상반기중국부동산주택시장을중심으로 - 216 년상반기중국경제는어디로가고있는가? 2 분기 GDP, 6.7% 증가, 여전히하락압력존재 지난 1 일중국국가통계국이발표한중국 GDP 실 적에따르면 216 년상반기중국 GDP 는총 34 조 637 억위안을기록하며전년동기대비 6.7% 성장하였다. 그중 2 분기는 18 조 2,111 억위안을기록하며전년동 기대비 6.7% 증가하였는데, 이는시장예측치인 6.6% 를다소상회하는수치이다 (< 그림 4> 참조 ). 산업별 성장률을보면올해상반기중국의 1 차산업증가치 는 2 조 2,97 억위안으로전년동기대비 3.1% 가증가 하였고 2 차산업, 3 차산업은 13 조 4,2 억위안, 18 조 4,29 억위안으로전년동기대비각각 6.1%, 7.% 증가하였다. 상반기 3 차산업은중국 GDP 의 4.1% 를 차지하며 GDP 성장을이끌었다. 이는전년동기보다 1.8%p 증가한수치이다. 비록 2 분기중국 GDP 성장률이 6.7% 를기록하며 시장예측치를다소상회하였다해도중국경제는여 전히하락압력이존재한다. 올해 1-2 분기경제성장률 의주요특징을살펴보면, 한분기의마지막달이되 서야경제성장률이다소증가하는모습을보이는데, 이는여전히중국경제의성장동력이부족하다는것을 의미한다고전했다 ( 중국지수연구원, 216). 세부적인 지표들을살펴보면상반기공업 ( 제조업 ) 부가가치는 전년동기대비 6.% 증가하였고, 고정자산투자는 2 조 8,36 억위안을기록하며전년동기대비 9.% 증 가하였으며, 소매판매는 1 조 6,138 억위안을기록하 며전년동기대비 1.3% 증가하였다. 수출입의하락 폭도축소되었다. 상반기중국수출입액은 11 조 1,33 억위안으로전년동기대비 3.3% 감소하였는데, 이는 1 분기보다 3.6%p 줄어든수치이다 (< 표 1> 참조 ). 이에따라, 중국통계국은상반기개혁혁신이추진 되고거시정책의효과가나타나며국민경제는전반적 으로안정되었다고평가하였지만중국의국내외형세 가여전히복잡다단하며중국경제에여전히큰하락 압력이존재하며또한총수요확대, 신 ( 新 ) 성장동력 육성등을통하여지속적인국민경제발전을도모해 야할것이라고전했다 ( 중국통계국, 216). 더불어, 상반기중국부동산개발투자액은동기대 비 6.1% 증가한 4 조 6,631 억위안이며, 증가율은 1~ 월에비해.9%p 하락하였다. 그중주택투자액이 전체부동산투자액에차지하는비중은 66.8% 이며, 전 년동기대비.6% 증가한 3 조 1,149 억위안이며, 증가 율은 1~ 월에비해 1.2%p 하락한것으로나타났다. 상반기동부지역의부동산개발투자액은동기 대비 4.6% 증가한 2 조 6,89 억위안, 중부지역은 1.% 증가한 9,747 억위안, 서부지역은 6.% 증가 한 1 조 294 억위안이다. 1 < 그림 4> 212 년 1 분기 -216 년 2 분기중국 GDP 분기별증감률 9 8 7 6 4 3 2 1 자료 : 중국국가통계국. GDP 성장률 (%) 3Q 4Q 212 2Q 3Q 4Q 213 2Q 3Q 4Q 214 2Q 3Q 4Q 21 2Q 3Q 4Q 216 2Q 6.7 9 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS
< 표 1> 중국내주요기관의 216 년주요거시지표 증가율 인민은행 (21.12) 국가정보센터 (21.12) 중국사회과학원 (21.12) ( 단위 : %) 중국인민대학교 ( 국가발전및전략연구원 ) (21.11) GDP 6.8 6. 이상 6.6-6.8 6.6 소매판매 11.1-1.1 1.3 고정투자 1.8-9.7 9.6 CPI 1.7 1. - 1.3 수출 3.1 - -.3 2.1 수입 2.3 - -3 1.1 자료 : 중국인민은행, 중국국가정보센터, 중국사회과학원, 국가통계국데이터수집 (21.12). 216 년상반기중국부동산주택시장동향 주택시장의수요와공급그리고재고소진 216 년상반기중국의부동산시장이지난연말에 이어상승세를보이고있지만, 지역간의부동산시장 주택가격의양극화현상은가속화되고있다. 더불어 3 급과 4 급도시에서는재고소진의압박이여전히커 지고있다. 중국경제정보센터에따라지난 21 년중 국상품방 ( 商品房 ; 주택, 상가, 오피스텔등매매가능 한건물 ) 의미분양면적은 7 억 2 천만m2로역대최고치 를기록하였다. 이수치만을놓고보면, 중국부동산 재고문제는그다지심각해보이지않을수있다. 왜냐 하면, 12 억 8 천만m2에달하는부동산을분양한속도 라면, 부동산재고를해소하는데 6~7 개월이면충분 하기때문이다. 하지만, 부동산재고문제는광의적재 고에서발생하는데, 21 년시공면적 ( 잠재적재고물 량 ) 은무려 73 억 6 천만m2에달하였는데, 이는미분양 면적의 1 배이상에달하는수치였다. 그중에서도주 택시공면적은 1 억 2 천만m2로전체의 7% 를차지하 였다. 만일, 허가는받았으나아직착공하지않은물량까지감안한다면, 재고물량은훨씬더많아질것이다. 전체시공면적과미분양면적의총계는 8억 8천만m2인데, 21 년의분양속도라면재고해소에 6.3 년이걸린다는계산이나온다. 현상황대로라면, 부동산재고는계속적체되고있고날로심각해지고있다. 신규착공물량이 2년연속줄어들고있다고는하지만, 21 년신규착공한물량면적은 1억 4천만m2에달한다. 이는그나마분양거래가활발하게이루어졌던 21 년의분양완료면적인 12억 8천만m2를상회하는수치이다. 국무원발전연구센터의추산에따르면, 중국주택수요의최고치는 12~13 만채인데, 1채당 1m2라고가정하고계산해도총 12~13 억m2에달한다. 한편, 21 년주택매매면적은 11억 2천만m2에달했다. 이것이의미하는바는, 상품방 ( 商品房 ) 수요가더이상증가할가능성이크지않다는것을말하는것이다 (KIEP, 216). 지역별재고현황은크게세부분으로나누어살펴볼수있다. - 첫째, 3,4급도시의경우재고수준이매우높으며분양률도낮아부동산재고가가장심각하다. - 둘째, 1,2급도시의경우, 재고문제가그렇게심각하지는않으나, 1급도시의경우분양률이높아재고가심각하지않지만, 2급도시의경우분양률이중간정도로재고압력을받고있음에도불구하고해결가능한정도이다. - 셋째, 21 년 1급도시의주택가격은큰폭으로, 2급도시는소폭, 3급도시의경우부동산가격이하락하는모습을보이면서지역별재고가상이한모습을보였다. 216 July Vol.98 91
곱미해외부동산시장동향 II 중국부동산시장동향 216년 1분기에들어중국부동산시장경기는눈에띄게개선되고있다. 216년상반기중국 개대표도시 3) 의월평균주택거래면적은 3,7만m2이며전년동기대비 37.9% 증가하였다. 구체적으로살펴보면, 1분기 개대표도시의월평균거래면적이 3,13 만제곱미터이며, 전년동기대비.1% 로대폭증가하였고, 2분기월평균거래면적은 4, 만m2로 전년동기대비 29.6% 성장하였다 (< 그림 > 참조 ). 216년상반기의중고주택시장거래량을살펴보면 1개대도시의누적주택거래량은 77.9 만채로, 28 년도이래최고치를달성하였고, 전년동기대비로는 42.% 증가하였다. 세부적으로 1분기와 2분기거래량은 41.11 만채, 36.48 만채, 전년동기대비각각 11.3%, 4.6% 증가를기록하였다 (< 그림 6> 참조 ). < 그림 > 21-216 년 개대표도시주택누적거래면적 월별거래면적각년도 1분기평균거래면적지속적인부동산 4 국조 93부동산대출정책 4 국8조 ( 부동산시장억제정책 ) ( 저금리 /LTV비율조정 ) 국1조 ( 부동산시장억제정책 ) 3 ( 부동산시장억제정책 ) 부양정책만3 제2 터2 1 1 1-1 1-4 1-7 1-1 11-1 11-4 11-7 11-1 12-1 12-4 12-7 12-1 13-1 13-4 13-7 13-1 14-1 14-4 14-7 14-1 1-1 1-4 16-7 16-1 16-1 16-4 < 그림 6> 21 년 1 월 -216 년 6 월 1 대도시의중고주택거래량과전년동기대비증감률 2 1 대도시거래량전년동기대비증감률 % 2 1 4% 3% 2% 1 1% % -1% 만채 1-1 1-4 1-7 1-1 11-1 11-4 11-7 11-1 12-1 12-4 12-7 12-1 13-1 13-4 13-7 13-1 14-1 14-4 14-7 14-1 1-1 1-4 1-7 1-1 16-1 16-4 -2% 3) 개대표도시 : 베이징, 상하이, 광저우, 선전, 천진, 충칭, 항저우, 무한, 대련, 수저우, 샤먼, 성도, 남경, 삼아, 귀양, 운주, 하얼빈, 해구, 장촌, 허페이, 칭다오, 푸저우, 서안, 난닝, 정저우, 심양, 무석, 창샤, 난창, 심명, 푸전, 중산, 혜주, 훼안, 조경, 산두, 진강, 소흥, 수주, 소관, 보두, 서주, 불산, 탕산, 천주, 루주, 우후, 동관, 양주, 남통임. 92 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS
1 만제곱미터< 그림 7> 21 년 1 월 ~216 년 6 월 2 개도시의상품주택거래면적과전년공급면적추이 3 거래량 상반기월평균거래량 공급량 상반기월평균공급량 2 2 1 1/1 1/3 1/ 1/7 1/9 1/11 11/1 11/3 11/ 11/7 11/9 11/11 12/1 12/3 12/ 12/7 12/9 12/11 13/1 13/3 13/ 13/7 13/9 13/11 14/1 14/3 14/ 14/7 14/9 14/11 1/1 1/3 1/ 1/7 1/9 1/11 16/1 16/3 16/ 부동산시장의재고소진측면에서지역별부동산시장의주택재고량을살펴보면, 서부와동북부지역같은경우에는산시 ( 山西 ) 등자원의존도가높은 3,4 급도시의경우, 재고대분양 비율이높으며분양률도상대적으로낮은것으로분석된다. 재고해소에소요되는시간이가장높은지역은 9.9년을기록한산시 ( 山西 ) 였고, 8.4년을기록한닝샤 ( 寧夏 ) 가그뒤를이었다. 지린 ( 吉林 ) 과랴오닝 ( 遼寧 ) 역시각각 7.8년, 7.년을기록하여상위권을차지하고있다. 재고물량이가장많은지역은후허하오터 ( 呼和浩特 ) 와타이위안 ( 太原 ) 으로각각 16.1 년, 11.1 년을기록하였으며, 이처럼상기지역들은 1,2급도시에비해분양속도가크게뒤쳐지는모습을볼수있다. 여기에더불어, 2급도시의재고량과분양률은중간정도수준을보이고있는데, 재고량이가장적은지역은장시 ( 江西 ), 후난 ( 湖南 ), 후베이 ( 湖北 ), 허난 ( 河南 ), 광둥 ( 廣東 ) 등으로, 광의적의미의재고대분양비율은각각 4.4%, 4.%, 4.%, 4.8%,.% 를기록하였으며, 지방정부 ( 성급정부 ) 소재지인성도 ( 省都 ) 와주요도시중에서는허페이 ( 合肥 ), 우한 ( 武漢 ), 난창 ( 南昌 ), 샤먼 ( 厦門 ), 난징 ( 南京 ) 이 4~.4 정도로가장낮은수치를보여주고있다. 이들은모두 2급도시라는특징이있다. 한편, 일부 2급도시중에서도항저 우 ( 杭州 ), 닝보 ( 寧波 ) 등은재고대분양비율이 9.4%, 1.2% 에달하였다. 2급도시는전체적으로봤을때재고문제가그다지심각하지않은것으로나타났다. 즉, 어느정도는재고를안고있지만얼마든지해결가능한범위내에있다는것으로판단된다. 1급도시는지역별로재고량이편차를보이기는했지만, 분양률이높아재고가심각하지않다. 광의적재고량을살펴보면, 광저우 ( 廣州 ) 와상하이 ( 上海 ) 는재고대분양비율이각각 6.1%, 6.2% 를기록하며비교적낮은수치를보였고, 베이징 ( 北京 ) 과선전 ( 深圳 ) 은모두 8.4% 를기록하며다소높은수치를기록하였다. 1/4분기에서 1급도시의부동산가격이큰폭의오름세를보이면서, 일부도시에서는단기 물량부족 사태가빚어지기도하였다 (< 그림 8> 참조 ). 주택가격 216년상반기중국부동산시장 1개도시의주택가격을중심으로살펴보았을때누적상승률은 7.61% 이며, 이중에서 1분기의상승률은 2.94%, 2분기는 4.4% 를기록하였다. 1급도시에서는 216년상반기의주택가격은 12.79%( 누적 ) 상승하였는데, 이는전년동기대비 7.62% 를상승한수치이다. 2급 216 July Vol.98 93
안/ 제곱미해외부동산시장동향 II 중국부동산시장동향 도시에서는 216년상반기누적상승률은.33% 였는데, 특히, 소주 ( 蘇州 ) 와남경 ( 南京 ) 같은경우에는상승률이 2% 를초과하였다. 3급도시에서는상승률은 4.27% 이며, 종합적으로보았을때 2급도시와 3급도시의주택가격상승폭이높게나타나고있다 (< 그림 9> 참조 ). < 표 2> 21-216 년전국 1 개도시및각등급도시의주택가격상승률 ( 누적 ) 도시 216 년 2 분기 216 년 1 분기 216 년상반기 21 년상반기 21 년하반기 1 개도시 4.4% 2.94% 7.61%.82% 3.31% 1 급도시.39% 7.2% 12.79%.17% 11.43% 2 급도시 4.37%.92%.33% -.7%.23% 3 급도시 2.39% 1.93% 4.27% -1.2%.16% 자료 : CREIS 중국지수연구원 (www.fdc.fang.com). < 그림 8> 21~216 년전국 2 개도시의재고량과재고량소진기간 2 만제곱미터12 8 재고량 재고량소진기간 1/1 1/4 1/7 1/1 11/1 11/4 11/7 11/1 12/1 12/4 12/7 12/1 13/1 13/4 13/7 13/1 14/1 14/4 14/7 14/1 1/1 1/4 1/7 1/1 16/1 16/4 < 그림 9> 216 년상반기 1 개도시의주택평균가격과전년동기대비변동률 12 위1 개도시평균주택거래가격 3% 11 전월동기대비변동률 11816 2% 1.32% 1% 1 % 9-1% 터13-1 8-2% 월94 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS 1 1 2 16 2 4 자료 : 중국지수연구원 (http://industry.fang.com/), 중국국가통계국 13-2 13-3 13-4 13-13 -6 13-7 13-8 13-9 13-1 13-11 13-12 14-1 14-2 14-3 14-4 14-14 -6 14-7 14-8 14-9 14-1 14-11 14-12 1-1 1-2 1-3 1-4 1-1 -6 1-7 1-8 1-9 1-1 1-11 1-12 16-1 16-2 16-3 16-4 16-16 -6