LG Business Insight 1425

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혜교 승
6 years ago
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다시달아오른중국의부동산시장버블리스크는제한적 시중부동자금이대거유입되면서작년하반기이후중국부동산시장이활황세를보이고있다. 일부대도시들의집값버블이커졌으나, 전반적인부동산버블리스크는과거에비해커지지않았다. 지역별맞춤형대응으로구매열기를저선도시들과농촌지역으로분산시킬수있는지여부가중국부동산시장안정화에관건이될것으로보인다. 이철용연구위원 lcy@lgeri.

1 다시달아오른중국의부동산시장버블리스크는제한적 시중부동자금이대거유입되면서작년하반기이후중국부동산시장이활황세를보이고있다. 일부대도시들의집값버블이커졌으나, 전반적인부동산버블리스크는과거에비해커지지않았다. 지역별맞춤형대응으로구매열기를저선도시들과농촌지역으로분산시킬수있는지여부가중국부동산시장안정화에관건이될것으로보인다. 이철용연구위원 션지아 ( 沈佳 ) 책임연구원 jshen@lgeri.com #1 : 지난 8 월 3 일이른아침, 상하이 ( 上海 ) 시징안 ( 静安 ) 구의민정국사무실. 이혼신 청접수창구의대기줄이아래층계단까지이어졌다 ( 사진참조 ). 머리를맞대고이혼서류를작성하는다정한부부들도눈에띄었다. 민원실입구벽에는 부동산시장에리스크가있고, 이혼에는신중을기해야한다 는내용의플래카드가걸려있었다. 시정부는쇄도하는이혼신청에근무시간연장과 1일처리건수제한으로대응하다급기야대기번호표를발급해야했다. 번호표를최고 1, 위안에파는암표상까지등장했다. 두번째주택구매자에대한 LTV( 시세대비대출액비율 ) 가조만간하향조정될것 이라는소문이돌면서빚어진진풍경들이다. 이혼을하고함께살던집을한사람이가져가면다른사람은첫번째주택 올해 8 월말이혼등기를하기위해중국상하이시의관련부서사무실에모여든인파 구매자에적용되는대출한도및금리우대를받을수있게된다. 이날하루징안구의이혼신청건수는 8건으로평소의 3배에달했고, 상하이지역의신규주택거래건수는 2,116 건으로 1주일전의 2.7 배로급증했다. #2 : 국유기업인신다 ( 信達 ) 부동산이올 6월상하이바오산 ( 寶山 ) 구에있는 만여m2의땅을낙찰받는데치른가격은m2당 4만 8,위안 ( 평당약 2,6 만원상당 ) 이었다. 토지조성원가의 4배를상회하고, 인근아파트시세의갑절이넘는가격이다. 비슷한시기에또다른국유기업인중국전력건설도인근주택의평균시세보다 % 남짓비싼m2당 5만 6,78위안 ( 평당약 3,9 만원상당 ) 의가격으로선전시의토지 3만5,673 m2를매입했다. 엄청나게높은가격에토지를낙찰받은기업을일컫는 지왕 ( 地王 ) 이작년하반기부터상하이, 선전 ( 深圳 ), 항저우 ( 杭州 ) 등일부 1, 2선도시에서속출하고있다. 올 1~8 월탄생한 194 건의지왕가운데낙찰가격이토지조성비용의 2배가넘는경우가 15건에달했다. #3 : 요즘베이징, 상하이등 1선도시의거리에선주택매물을소개하는전단지를돌리며 돈되는물건이있다 고행인들의팔소매를잡아끄는사람들이부쩍늘었다. 우리나라 LG Business Insight

2 작년여름에일부거대도시들에서일기시작한부동산열풍이지금은지방거점도시들로불어가고있다. 선거철의거리풍경을방불케한다. 9월들어 1선도시주택거래량이둔화하자부동산개발업체와중개업자들의고객잡기경쟁이가열되고있다. 중국부동산시장이또다시들끓고있다. 금융위기이후세번째다. 이번부동산광풍은 풍향 (1 선도시에서시작되어 2, 3선도시로확산 ) 이나 풍속 ( 주택이나토지가격의상승률 ) 면에서첫번째 (8 년말 ~9 년말 ) 나두번째 (12 년초 ~13 년초 ) 시기와크게다르지않다. 하지만, 부동산자산에대한자금쏠림현상이훨씬강하게나타나고있으며, 부동산시장의흐름이전체중국경제의운행에서갖는의미와영향력이그어느때보다커지고중요해졌다는점에서과거사례들과구분되는면이있다. 경제발전단계나소득수준이가장높은거대도시들에서작년여름에일기시작한부동산열풍은 1년여만인지금지방거점도시들로세차게불어가고있다. 수요자들과공급자들모두 3년만에찾아온 대박 기회를움켜잡으려고혈안이되어있다. 막차타는 심정으로 1선도시의아파트를뒤늦게사들이는사람도있고, 시장흐름을앞질러간다는생각으로지방거점도시의주택이나땅을시세이상으로사모으는기업들도있다. 정책담당자들은잔뜩긴장한채이런소란을지켜보고있다. 부동산투자가살아나어려운상황에처해있는중국경제에활력을불 어넣어주는건다행스런일이지만, 부동산광풍의결과가어떻게나타날지장담할수없기때문이다. 멀지않은미래에부동산시장이다들우려하는 급등후급락 장세를보인다면중국경제전체가일파만파의부동산발충격으로휘청거릴수도있다. 중국경제는그러잖아도앞으로상당기간전도가불투명한상황이다. 유례없는성장부진속에수십년간미뤄온구조조정을서둘러야하기때문이다. 이어려운처지에중국경제의 문제아 로등장한부동산시장의실상을점검하고향후흐름을전망해본다. 집값급등지역과하락지역이공존 14 년하반기부터약 1년여의가격조정을거친중국부동산시장은주택시장을필두로 15 년하반기부터상승세로전환했다. 대도시의평균주택가격은올들어지난 8월말까지 11.7%, 작년 6월이후로는 16.6% 올랐다. 중국의집값상승은아직전국적인현상이라할수없다. 대도시를중심으로집값이오르는지역이점차늘어나고있으나, 중소도시들이나농촌지역에선여전히집값하락세가완연한모습이다. 전국 대도시들가운데서도집값이오르고있는도시와떨어지고있는도시가 7 대 3으로갈리고있는게 8월현재의상황이다. 도시규모별로보면, 베이징, 상하이, 광저우, 선전등 1선도시 들의경우, 연초이후 8 개월만에 17.7% 급등했으나, 5월이후로는월 28 LG Business Insight

3 상당수 2, 3 선도시들에서는올들어서도집값이하락세를벗어나지못하고있다. < 그림 1> 온도차큰중국의부동산시장중국 대도시선별주택가격상승률 (%) 3 1 선도시 2 선도시 3 선도시 주 : 전년동기대비 자료 : WIND 간상승률이다소하락하는흐름이다. 그밖의거점도시들을포함하는 2, 3선도시들은작년연말에야집값이상승세로돌아섰고, 이후집값상승폭이꾸준히확대되고있다 (< 그림 1> 참조 ). 개별도시의집값움직임을보면, 부동산열풍이시간차를두고확산되어가고있음을알수있다. 올초까지만해도집값은 1선도시지역에서만들썩였고, 이후허페이 ( 合肥, 올해 1~8 월상승률 24.7%), 난징 ( 南京, 28.1%), 쑤저우 ( 苏州, 21.7%), 샤먼 ( 厦门, 26%) 등 2선도시들이집값오름세를주도했다. 최근에는텐진 ( 天津, 15.6%), 닝보 ( 宁波, 2.6%), 우한 ( 武汉, 15.4%), 정저우 ( 郑州, 6.4%) 등지가바통을잇고있는양상이다. 하지만산야 ( 三亚, -5.9%), 지린 ( 吉林,-5.7%), 타이저우 ( 泰州, -3.3%), 선양 ( 沈阳, % ), 탕산 ( 唐山, -2.5%), 얼두어쓰 ( 鄂尔多斯,-2.8%), 헝쉐이 ( 衡水,-1. 3 % ), 하이커우 ( 海口,-1.7 % ), 구이린 ( 桂林,-1.7 % ), 하얼빈 ( 哈尔滨,-. 8 % ), 타이위 안 ( 太原, -.5%) 등상당수 2, 3선도시들에서는올들어서도집값이하락세를벗어나지못하고있다. 투자자금의부동산시장유입이집값급등견인집값상승의원인은펀더멘털요인과투자자금요인으로나눠볼수있는데, 이는각각거주를위한실수요와매매차익을노린투자수요에상응한다. 펀더멘털요인으로꼽을수있는것이 세계에서가장빠른도시화 ( 도시화율 년 5.5% 에서 15 년 56.1% 로상승 ) 와가계소득증가속도 ( 가계소득 ~15 년연평균 11.2% 증가 ), 급격하게진행되는인구및가구구조의변화 ( 가구원수 년 3.44 명에서 년 3.1 명, 15 년 2.97 명으로감소 ), 중국인들의내집마련에대한강한집착 ( 아파트가 9년이후출생자의혼수필수품목으로등장 ) 등이다. 중국의집값은다른나라들에비해빠르게오를만한나름의이유가있는것이다. 하지만, 최근의집값급등세는이러한 < 그림 2> 돈이풀리면집값은오른다? 펀더멘털요인들만으로는 (%) 충분히설명하기어렵다. 4 이처럼 과도한 집값 3 M1증가율상승부분은시중투자자 금배분에있어서의변화 가초래한것으로보인다. 즉, 실물경기부진이수년 7개도시신규주택가격상승률 - 째이어지는가운데경기 주 : 전년동기대비기준부양목적으로대량으로자료 : WIND LG Business Insight

4 올들어 1 선도시의집값버블은조금커졌으나, 그나머지지역에서는버블이오히려줄어든것으로나타난다. 풀렸던돈이부동산시장으로흘러들어가고있는것과관련이깊다. 년대들어중국에선돈이많이풀리면집값이크게오르는현상이번번이재현되었다 (< 그림 2> 참조 ). 특히, 12년이후통화공급속도가실물경제지표 ( 경제규모, 주민소득등 ) 의성장속도보다빨라지면서실물부문으로흘러가지않고금융시장에서떠도는자금이크게늘어났다 (13~15 년 M2 증가율이 13% 로, 명목GDP(8.3%) 나가계소득 (9%) 증가율을상회 ). 이러한풍부한부동자금이 14 년하반기에주식시장으로몰려들어 국가적상승장 을연출해낸바있다. 15 년 6월주가가급락하기시작하자부동자금은주식시장을떠나이번에는부동산시장으로몰려들었다. 때마침중국정부는막대한주택재고해소를목적으로주택관련대출요건과양도소득세과세기준을점진적으로완화했다. 이렇게주택수요가급증하자수년 < 그림 3> 올들어 1선도시만 PIR 상승간생사의기로에몰려있 25 던부동산업체들이기지개를켜기시작했다. 잔뜩 짊어지고있던주택재고 1선도시를적극적인판촉으로재 15 2선도시빨리떨어냄과동시에수전체평균.23 년간놀리고있던부지에 선도시아파트건설공사를시작 했다. 대출부실화로골머 주 : 16년수치는 8월말기준으로 LG경제연구원이리를앓고있던은행들은추정자료 : WIND, LG경제연구원주택대출을적극늘렸 다. 집을구입하는개인들에대한담보대출을가장우선시했으며 ( 올상반기중국 4대국유은행의신규대출중 55.7% 가개인주택담보대출 ), 기업대출가운데서는부동산기업들에대한대출비중을늘렸다. 한마디로, 부동산수요자, 공급자는물론정부와은행등모든관련당사자들이모두집값상승을원했거나유도했거나그것에편승하여나름의이득을챙긴것이다. 집값버블은 1선도시에국한집값이급등하자버블논란이재연되고있다. 논란의기본구도는크게달라지지않았다. 주택가격의절대수준이나상승률에주목하는이들은 버블이있다 는진단을내리고, 빠른도시화같은중국의특수성을중시하는이들은버블리스크가크지않다고주장하고있다. 여러가지주택가격평가지표들을살펴볼때, 현재중국주택가격에우려할만한수준의버블이끼어있는지여부에대해모두가공감하는결론을도출하기는쉽지않다. 다만, 한가지분명한것은버블이끼어있다하더라도지금의버블수준이과거에비해커졌다는주장은하기어렵다는점이다. 단적으로, PIR( 가계가처분소득대비집값비율 ) 의변화를살펴보면, 올들어 8월까지, 1선도시의집값버블은조금커졌으나, 그나머지지역에서는버블이오히려줄어든것으로나타난다 (< 그림 3> 참조 ). 3 LG Business Insight

5 중국의집값이다른나라들에비해두드러지게많이오른것은아니다 < 그림 4> 중국의부동산가격상승률높지않은편최근 1 년간및 3 년간세계주요국들의주택가격상승률 터키인도스웨덴아일랜드콜롬비아뉴질랜드헝가리영국호주남아프리카인도네시아브라질멕시코미국독일 OECD 평균중국일본스페인한국 EURO 자료 : OECD 15 년 1 분기 ~16 년 1 분기 13 년 1 분기 ~16 년 1 분기 러시아그리스 (%) < 그림 5> SOC 투자와부동산투자가제조업설비투자부진상쇄 SOC 투자 제조업투자 5 부동산투자 주 : 전년동기대비증가율 자료 : WIND, LG경제연구원 사실중국의집값이다른나라들에비해두드러지게많이오른것도아니다. 최근 1년간및 3년간각국의주택가격상승률을비교해볼때, 중국은전반적으로선진국 (OECD) 평균과비슷한수준이며, 영국, 호주, 스웨덴등상당수선진국들이나터키, 콜롬비아, 헝가리등일부신흥국들보다낮은것으로나타났다 (< 그림 4> 참조 ). 집값상승은중국경제전반에다양한경로로영향을준다. 부동산투자증가를이끌어경기급락을막아주는것은긍정적이다. 지금중국은실물투자가극도로부진하고소비성장이둔화하는가운데, 과잉생산능력해소와산업경쟁력강화를핵심으로하는구조개혁을추진중이다. 여기엔안정적성장이필수적인데, 부동산투자는정부주도의 SOC 투자와함께실물경기를떠받치는주력역할을하고있다 (< 그림 5> 참조 ). 하지만부동산시장이시중자금을빨아들임으로써기업, 특히중소기업들의자금난을가중시키고있는것은 큰문제다. 나아가, 집값급등으로중앙정부의정책선택의어려움도가중되고있다. 더이상의급등을막는데는통화긴축이효과적인수단이될수있는데, 그렇게하면실물경기가치명적인타격을입을수도있다. 또한, 버블이커져있는지역들에서집값이급락하고, 그여파로은행부실이커지고자금시장이전반적으로얼어붙는다면중국경제가경착륙상황에직면하게될우려가있다. 부동산매기의지역적분산이시장안정화관건현재중국정부내의지배적인시각은 아직은버블을크게우려할만한상황은아니다 는것으로요약된다. 첫째, 주택버블은전국적인현상이아니라는데의견이일치하고있다. 일부 1, 2선도시에서집값버블이점점커지고있으나, 대다수 3, 4선도시들은주택재고가여전히줄지않고있어걱정이라는것이다. 둘째, 일부대도시지역의집값버블문제는해당지역에국한된행정규제나은행창구지도 LG Business Insight

6 투자열기가전국각지에고루미쳐부동산시장이완만한회복국면을장기간이어가는것이중국정부의바람이다. 등으로충분히해결할수있기때문에통화긴축처럼전지역, 전체경제영역에영향을주는거시정책수단을동원할필요는없다는판단이다. 중국정부는앞으로부동산시장을지역별로나눠살펴가면서각지역의사정에맞는대응을해나갈것으로보인다. 부동산투자열기가과도한 1선도시들에서는집값안정대책을실시하는반면, 주택재고가여전히많은 3, 4 선도시들에서는시장활성화대책을추진하는방향이될것이다. 이를위해서는당연히중앙정부가아닌지방정부들이부동산시장에대한관리를주도해나가야할것이다. 사실이같은부동산시장관리방식은올들어이미모습을드러내기시작했다. 일례로, 지난 3월상하이시정부는외지인의부동산구매제한, LTV 비율하향조정, 주택용토지공급확대, 저가임대주택공급확충등의패키지대책을발표했다. 9월들어부동산광풍이들이닥친쑤저우, 샤먼, 허페이등일부 2선도시지역에서도대동소이한내용의구매자격및대출규제가제각각도입되었다. 반면랴오닝 ( 辽宁 ), 푸젠 ( 福建 ) 성등부동산시장에여전히냉기가돌고있는일부지역들에서는지난 3월부터토지공급제한, 외국인부동산구매제한완화, 첫주택을구매한농민들에대한보조금지급및세금감면등주택재고감축을위한다양한조치들이시행되고있다. 이러한지역별맞춤형부동산시장관리가 순조롭게시행될경우중국부동산시장은점차안정을찾아갈것으로보인다. 1선도시들과일부 2선도시들에서는그동안의거래급증으로재고물량이빠르게소화되어앞으로주택거래가둔화될가능성이높다. 집값이짧은기간에과도하게급등했다는인식이확산되고있는점 (9월인민은행이전국 2만여명에대한조사결과 53.7% 가 현재의부동산가격을이해하기어렵다 고응답 ) 도최근도입된구매및대출제한규제들이어느정도시장안정효과를내는데기여할것이다. 하지만, 시중부동자금의규모가막대한점과부동산이외에마땅한투자대안이없는점등을고려할때부동산시장에대한투자자금유입은앞으로도상당기간지속될것으로예상되며, 추가로유입된자금은 때가덜탄 2, 3선도시들을주된투자처로삼을것으로보인다. 그결과고 ( 高 ) 선도시부동산시장의상승국면이마무리됨과동시에저 ( 低 ) 선도시부동산시장이순차적으로상승국면에진입하는형태의 풍선효과 가나타날가능성도있다. 이렇게부동산투자열기가전국각지에고루미쳐중국부동산시장이완만한회복국면을장기간이어가는것이야말로중국정부가바라는최선의시나리오일것이다. 정반대로, 매기 ( 買氣 ) 가지역적으로분산되지않고정부규제를무릅쓰고집값이폭등했던 1, 2선도시들에머물며버블을한층더키울수도있는데, 이처럼시장이정부에맞서는상황이나타날가능성은현재로선높지않아보인다 LG Business Insight

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<40C1B6BBE7BFF9BAB85F35BFF9C8A328C3D6C1BE292E687770> 최근 미국 경제동향 및 향후 통화정책 전망 최근 미국 경제동향 및 향후 통화정책 전망 목 차 Ⅰ. 검토 배경 Ⅱ. 최근 미국의 경제지표 Ⅲ. 미국 통화정책 전망에 대한 시장 평가 Ⅳ. 향후 전망 및 시사점 Ⅰ 검토 배경 미국 경제지표 부진 15년도 들어 미국 주요 경제지표 실적은 혼조세 시현 - 14년도 경기회복을 견인한 소비 및 제조업 관련 지표 실적은 전반적으로