8.31 부동산제도개혁방안이후주택 ᆞ 건설업체의대응방안 2005. 11. 2. 이상호 ( 한국건설산업연구원건설정책연구실장 )
차 례 C E R I K 머리말 8.31 대책의주요내용과부동산시장동향 8.31 대책의파급효과 주택 건설업체의대응방안 맺음말
머리말 8.31 부동산대책의핵심내용 부동산투기억제를위한세제강화와주택공급확대 8.31 부동산종합대책으로인한민간건설경기위축가시화 주택거래급감, 매매가격하락 신규분양및재개발 / 재건축시장위축 대출규제로인한자금흐름경색등 8.31 대책의추진을위한 14개법률제 개정안국회상정 8.31 대책의실제효과는 2006 년부터 8.31 대책으로 2006 년하반기까지주택 건설경기침체지속전망 중장기적인주택수주및주거용건축투자의장기침체우려 주택 건설업체는대안적인사업기회모색필요
8.31 대책의주요내용 주택투기수요억제를위한세제강화 현행 개정 시행시기 종부세과표적용율 50% 06 년 70%,09 년 100% 종부세인별합산 세대별합산 06 년 종부세부과기준금액 9 억원초과 6 억원초과 06 년 보유세 종부세공시가격 9~20 억원세율 1% 6~9 억원 1%, 9~20 억원 1.5% 06 년 종부세부당상한전년비 1.5 배 전년비 3배 06 년 주택분재산세과표적용율 50% 과표적용률 5% 포인트씩상향조정 08 년 모든주택공시가격과세 06 년 1 가구 2 주택실가과세, 07 년모든주택실가과세 양도소득세 1 가구 2 주택양도세율 9~36% 1 가구 2 주택장기보유특별공제적용 50% 1 가구 2 주택장기보유특별공제배제 07 년 07 년 1 가구 1 주택중 15 년이상장기보유자양도차익 30% 공제 1 가구 1 주택중 15 년이상장기보유자양도차익 45% 공제 07 년 거래세 취득세 2% / 등록세 1.5% 거래세 4.0% 취득세 1.5% / 등록세 1.0% 거래세 2.85% 06 년
8.31 대책의주요내용 수도권주택, 택지수급전망및공급확대 : 연 300 만평 (5년 1,500 만평 ) 총소요 공급가능 부족분 공공택지공급대책 - 국공유지 - 개발중인택지지구 민간택지 공공택지 민간택지 공공택지 민간택지 공공택지 주택 ( 단위 : 호 ) 1년간 5년간 30 만 150 만 15만 75만 15만 75만 24만 120만 14만 70만 10만 50만 6만 30만 1만 5만 5만 25만 5만 14 만 택지 ( 단위 : 평 ) 1년간 5년간 - - 900만 4,500만 - - 600만 3,000만 - - 300만 1,500만 200 만 1,000 만
8.31 대책의주요내용 향후 5 년간정부의주택공급계획안 공공택지지구중 5 천호이상단지는총 2,700 만평, 41 만호수준 지구명총계 (5 천호이상 ) 평화신도시파주운정양주옥정성남판교고양삼송남양주별내수원이의김포양촌수원호매실평택소사벌화성향남2 의정부민락2 오산궐동인천서창2 화성동탄남양주진접화성향남용인흥덕양주고읍평택청북오산세교시흥능곡서울장지서울발산 공급가능면적 30,076 천평 27,684 천평 5,000 1,053 1,847 2,815 1,488 1,544 3,349 1,612 846 914 940 584 896 634 443 623 512 649 449 601 217 293 200 175 공급호수 509 천호 417 천호 64,200 30,125 31,000 26,804 22,000 21,000 20,690 25,000 19,000 15,600 15,600 15,500 14,065 13,000 12,287 12,153 10,593 9,180 8,706 7,324 6,860 5,765 5,671 5,604 06 95천 67천 2,479 24,191 6,000 4,000 4,000 5,255 10,022 5,754 5,357 07 110천 93천 5,444 9,000 14,483 7,500 3,500 3,750 2,500 7,032 10,480 4,590 8,255 1,570 6,860 408 2,709 5,604 08 84천 70천 13,000 9,000 9,900 6,207 10,000 5,000 4,000 3,500 1,673 571 4,590 451 2,962 09 109천 95천 30,000 14,900 2,613 10,800 7,500 4,500 7,800 7,800 3,750 2,813 3,000 10 110천 90천 34,200 22,202 3,100 2,200 2,100 7,800 7,800 11,252
8.31 대책의주요내용 무주택서민주거안정을위한지원확대 현행 개정 시행시기 주택구입자금 1조 5 천억원 2 조억원확대 06 년 국민주택기금 주택구입자금금리 5.2% 생애최초주택구입자금지원중단 소득계층내지주택구입가별로차등화해지원지원재개 06 년 10 월 저소득층전세자금대출금리영세민 3.0%, 근로자 5.0% 영세민 2.0%, 근로자 4.5% 10 월 무주택서민주거안정지원 전세자금지원확대 전체가구지원금리 3% 2% 10 월 모기지보험도입 일반모기지론금리신청시우선지원없음모기지론대출시일반 LTV 적용 2 천만원이해가구주금리우대 (0.5~1.0% 인하 ) 우선지원조치무주택자등이비투기지역내 25.7 평이하주택구입할경우모기지보험에가입토록해통상보다높은 LTV 적용 9월 06 년
8.31 대책이후의부동산시장동향 8.31 대책이후서울강남권재건축아파트를중심으로매매가격하락 아파트전세가격은여름이사철부터상승하다가추석이후둔화 아파트매매가격주간변동률 아파트전세가격주간변동률 1.20 1.00 0.80 서울 수도권 신도시 전국 0.80 0.70 0.60 서울신도시수도권전국 0.60 0.50 0.40 0.40 0.20 0.30 0.20 0.00-0.20 6 / 1 7 6 / 2 4 7 / 1 7 / 8 7 / 1 5 7 / 2 2 7 / 2 9 8 / 5 8 / 1 2 8 / 1 9 8 / 2 6 9 / 2 9 / 9 9 / 1 6 9 / 2 3 9 / 3 0 1 0 / 7 1 0 / 1 4 0.10 0.00-0.40 6 / 1 7 6 / 2 4 7 / 1 7 / 8 7 / 1 5 7 / 2 2 7 / 2 9 8 / 5 8 / 1 2 8 / 1 9 8 / 2 6 9 / 2 9 / 9 9 / 1 6 9 / 2 3 9 / 3 0 1 0 / 7 1 0 / 1 4 자료 : 부동산 114
8.31 대책이후의부동산시장동향 8.31 대책이후 2 개월간 (9월-10 월말 ) 아파트매매가격은 0.2% 하락 아파트전세가격은 2.0% 상승 8.31 대책이후 2 개월간아파트매매및전세가격상승율비교 자료 : 부동산 114
8.31 대책이후의부동산시장동향 서울지역동시분양청약경쟁률은지난 9 월에 0.23:1로하락 11월동시분양분부터서울지역동시분양제도폐지서울시동시분양청약경쟁률추이 200.00 180.00 160.00 140.00 무주택경쟁률 1 순위경쟁률 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 01 차 02 차 03 차 04 차 05 차 06 차 07 차 08 차 09 차 10 차 11 차 12 차 01 차 02 차 03 차 04 차 05 차 06 차 07 차 08 차 09 차 10 차 11 차 12 차 01 차 02 차 03 차 04 차 05 차 06 차 07 차 08 차 09 차 10 차 11 차 12 차 01 차 02 차 3 차 4 차 5 차 6 차 7 차 8 차 9 차 10 차 11 차 12 차 2002 년 2003 년 2004 년 2005 년 자료 : 부동산 114
8.31 대책이후의부동산시장동향 한국은행에서조사한 ¾ 분기부동산구매지수는 2/4 분기보다 2p 저하 구매예정부동산은토지부문비중이크게하락 부동산구매지수추이 구매예정부동산의비중추이 자료 : 한국은행
8.31 대책이후의부동산시장동향 담보대출제한, 세제강화에따른투자수익률하락및집값하락기대감등으로투기적가수요감소 서울매도우위 : 32.8%(6.13) 45.7%(8.22) 70.3%(10.10) 수도권매도우위 : 47.5%(6.13) 55.8%(8.22) 77.1%(10.10) 자료 : 건설교통부.
8.31 대책이후의부동산시장동향 주택사업승인실적은 5 월까지급증하다가 6월이후급감 8.31 대책으로 3 개월째큰폭으로감소주택사업승인실적추이 자료 : 건설교통부
8.31 대책의파급효과 8.31 대책의실질적인파급효과는후속입법이시행되는 2006년이후 현재 14개법률제 개정안국회제출 소관재정경제부 행정자치부 법무부건설교통부 법률명종합부동산세법소득세법법인세법조세특례제한법지방세법지방교부세법부동산등기법주택법도시구조개선특별법 ( 제정 ) 국민임대주택특별조치법국토의계획및이용에관한법률기반시설부담금에관한법률 ( 제정 ) 토지보상법개발이익환수에관한법률 주요내용종합부동산세과세강화양도소득세강화법인부동산양도시특별부가세과세제도개선농지대토시양도세비과세제도개선거래세인하부동산지방교부세신설부동산등기부에실거래가기재주택공영개발, 원가연동제, 전매제한강화광역적재개발체계정비국민임대주택단지규모확대, 단지내국민임대주택비율조정토지거래허가제강화, 개발행위허가대상확대 ( 비도시지역 ) 기반시설부담금부과부재지주채권보상개발부담금재도입
8.31 대책의파급효과 주택가격의하향안정과전세가격상승 다주택자및고가주택보유자의세금부담강화로매물증가 서울강남등인기지역아파트전세가격상승세지속 신규분양시장위축과수익성저하로지방중소주택건설업체경영악화 1 가구 2 주택이상보유자에대한양도세중과및보유세강화 투기지역에서세대별 1 건만허용하는주택담보대출제한 수도권비인기지역과지방의신규분양시장부터위축 개발부담금부활및기반시설부담금도입으로인한수익성악화 주택수주및주거용건설투자의장기침체 주거용건설수주와건축허가면적의지속적감소 세금증가및자산가치하락으로인한소비위축 최근소비자의체감경기를나타내는소비자기대및평가지수하강
주택 건설업체의대응방안 : 대안적인사업기회모색 민간건설경기가위축되더라도공공건설수주확대는기대곤란 시장규모위축, 경쟁심화, 입낙찰제도상의한계, 수익성저조 십억원 120,000 민간민자공공 100% 민간민자공공 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 29,887 2,591 35,357 30,853 2,546 49,750 32,217 2,914 67,318 33,765 3,918 56,890 18,016 1,927 44,226 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 44.1 3.8 52.1 37.1 3.1 59.8 31.4 2.8 65.7 35.7 4.1 60.2 28.1 3.0 68.9-2001 2002 2003 2004 2005.1~8 0% 2001 2002 2003 2004 2005.1~8
주택 건설업체의대응방안 : 대안적인사업기회모색 임대주택사업 8.31 대책에도 10년장기민간건설임대주택활성화지원책포함 10 년후분양전환에따른분양매출의불확실성, 낮은수익성, 임차인관리에대한부담등저해요인존재 BTL 방식의민간투자사업 2005년도입된 BTL 방식의민간투자사업활성화 ( 학교시설등건축공사중심, 고시기준으로 2005년 6.2 조원, 2006년 8.3 조원규모 ) 가격경쟁심화로인한낮은수익성, 과다한사업제안비용지출 공공건축턴키사업 서울강북뉴타운개발사업및판교공영개발중대형아파트등 리모델링사업 활성화지원에도불구하고사업성저조, 주택가격하락으로한계
주택 건설업체의대응방안 브랜드관리및브랜드마케팅강화 8.31 대책에도신도시건설등주택공급확대정책포함 주택수요는양 ( ) 에서질 ( ) 로변화 좋은주거환경과브랜드아파트에대한선호도증대 지역별 / 소득계층별로차별화된브랜드마케팅필요 주택품질제고를통한분양경쟁력확보 분양가격규제에서는원가절감노력과더불어품질제고를통한분양경쟁력확보필요 ( 입지, 주택, 단지특성등차별화 ) 다양한분양위험관리방안활용 분양위험관리위한보증상품활용, 주택수요 사업성평가강화등 비용절감대책마련등 사업성이떨어지는토지의조기매각통한조세부담경감등
맺음말 8.31 대책이후주택가격의하향안정은이루었지만부작용도존재 전세가격상승, ( 지방중소 ) 주택건설업체의경영악화, 세금증가및자산가치하락으로인한소비위축등 주택 건설업체들로서는대안적인사업기회모색불가피 임대주택사업, 민간투자사업, 리모델링사업등이대안으로등장 현행제도틀에서는수익성기대곤란 8.31 대책후속입법이시행되는 2006 년에는주택 건설경기침체심화 주택수주및주거용건축투자의장기침체우려 투기억제장치구축및주택 건설경기상황을감안한규제완화필요 재건축규제, 분양권전매제한, 기반시설부담금등의합리적개선 주택공영개발확대정책재검토및 1 가구 2 주택자에대한규제완화