부동산시장의新수요층 에코부머 (Echo-boomer) 의등장 부동산 114 리서치센터 214 년 2 월
I. 베이비부머의정의와역할 II. 에코부머의등장 III. 대체수요로서의에코부머 IV. 결론및제언 2 9 15 22
Ⅰ. 베이비부머의정의와역할
1. 베이비부머 (Baby boomer) 란? 어떤시기에출생하는아이의수가폭증하는현상을베이비붐 (Baby boom) 이라하며, 이시기에태어난코호트 * 를베이비부머 (Baby boomer) 라지칭 ( 만인 ) 1 9 8 7 6 베이비부머세대 국내에서는한국전쟁이끝난후 1955~1963 년까지출생한세대를의미 5 4 3 2 1 ( 세 ) 4 8 12 16 2 24 28 32 36 4 44 48 52 56 6 64 68 72 76 8 84 88 92 96 1 * 특정의경험 ( 특정연령 ) 을공유하는사람들의집체를의미 ( 사회학사전, 고영복 ) Source: 통계청 (21 인구주택총조사中 베이비부머및에코세대의인구사회적특성분석 보도자료활용 ) 3
2. 미국과일본의베이비부머 미국의일본의베이비부머들은지역내파워컨슈머 (Power consumer) 로부상 미국의경우 2차대전이끝난 46년이후 64년까지출생한사람을베이비부머로정의. 21년기준약 441만명 (13.1%) 수준이며, 현재미국사회의신주도계층으로작용 미국이나한국과달리일본은 47~ 49년의짧은기간동안집중적으로많이태어난인구를단카이세대로정의. 21년기준약 663만명 (5.2%) 수준이며, 젊은층과함께일본내 2대新소비계층임 미국의베이비붐세대 ( 46~ 64) 일본단카이세대 ( 47~ 49) 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 ( 만인 ) ( 만인 ) 24 21 18 15 12 9 6 3 5 1 15 2 25 3 35 4 45 5 55 6 65 7 75 8 85 9 95 1 ( 세 ) 5 1 15 2 25 3 35 4 45 5 55 6 65 7 75 8 85 9 95 1 ( 세 ) Source: 21 Census statistics(u.s Census Bureau) Source:21 国勢調査報告 ( 総務省統計局統計調査部国勢統計課 ) 4
3. 베이비부머의비중 우리나라가구주 4 명中 1 명은베이비부머, 평균가구원수 3.1 명 21 년기준총 1734 만가구중약 25.6% 인 444 만가구의가구주가베이비부머 (45~46 세포함 ) 이며, 평균가구원수는 3.1 명임 4~44 세가구주가 215 만, 35~39 세가구주가 192 만가구로베이비부머의뒤를이어다수를차지하고있으며, 취업이나자녀의 결혼등으로분가가일어난 6 세이상은평균가구원수가 2.5 인이하로감소함 25 2 15 가구수 ( 左 ) 가구원수 ( 右 ) 3.5 3. 2.5 2. 1 5 1.5 1..5 15세미만 15~19세2~24세25~29세3~34세35~39세4~44세45~49세5~54세55~59세6~64 세65~69세7~74세75~79세8~84세 85세이상 ( 만가구 ) ( 인 ) Source: 통계청 (21 인구주택총조사中 베이비부머및에코세대의인구사회적특성분석 보도자료활용 ). 5
3. 베이비부머의비중 베이비부머의주택시장점유율 28.4%, 임차가구의경우수도권은전세 지방은월세점유높아 베이비부머가가구주인가구가주택 1 호를점유한다고가정시약 3 채중 1 채를베이비부머가점유 점유형태별로는자가점유가 16.9%, 전세점유가 5.4%, 월세및기타점유가 6.1% 수준임. 임차가구만을대상으로봤을때수도 권은전세점유가, 지방은월세및기타점유가우위를점하고있음 구분 가구수 ( 만, %) 주택재고 ( 만호, %) 점유형태 ( 만호 ) 베이비부머가구 ( 만 ) 베이비부머베이비부머가구의총가구수총주택재고자가전세월세및기타가구비중주택점유비중 * 서울 78.4 35 22.3% 245 32.% 36.5(14.9%) 24.(9.8%) 17.9(7.3%) 경기 9.3 383 23.6% 36 29.5% 51.9(17.%) 2.2(6.6%) 18.2(5.9%) 인천 23.4 92 25.5% 78 3.% 14.7(18.8%) 4.3(5.5%) 4.4(5.6%) 수도권 192.1 825 23.3% 629 3.5% 13.1(16.4%) 48.5(7.7%) 4.5(6.4%) 부산 31.4 124 25.2% 99 31.7% 19.3(19.5%) 5.6(5.7%) 6.5(6.6%) 대구 21.6 87 24.6% 66 32.3% 13.(19.7%) 3.8(5.8%) 4.8(7.3%) 광주 11.4 52 22.1% 43 26.7% 7.5(17.4%) 1.5(3.5%) 2.4(5.6%) 대전 12.2 53 23.1% 4 3.4% 7.4(18.5%) 2.(5.%) 2.8(7.%) 울산 9.8 37 26.5% 3 33.5% 6.5(21.7%) 1.2(4.%) 2.1(7.%) 지방광역시 86.4 353 24.4% 278 31.1% 53.7(19.3%) 14.1(5.1%) 18.6(6.7%) 강원 12.4 56 22.4% 48 25.8% 8.(16.7%) 1.4(2.9%) 3.(6.3%) 충북 12.2 56 21.7% 47 25.6% 8.2(17.4%) 1.4(3.%) 2.6(5.5%) 충남 14.5 75 19.5% 66 22.3% 9.6(14.5%) 1.8(2.7%) 3.1(4.7%) 전북 13.6 66 2.5% 59 22.9% 9.4(15.9%) 1.4(2.4%) 2.8(4.7%) 전남 13.1 68 19.2% 63 2.7% 9.(14.3%) 1.6(2.5%) 2.5(4.%) 경북 2.6 111 18.5% 86 23.9% 14.5(16.9%) 2.(2.3%) 4.1(4.8%) 경남 25.8 115 22.6% 97 26.8% 17.4(17.9%) 2.9(3.%) 5.5(5.7%) 제주 4. 19 21.9% 15 27.1% 2.5(16.7%).2(1.3%) 1.3(8.7%) 전국 394.9 1734 22.8% 1388 28.4% 235.2(16.9%) 75.4(5.4%) 84.3(6.1%) Source: 통계청 (21 인구주택총조사中 베이비부머및에코세대의인구사회적특성분석 보도자료활용 ) * 베이비부머가구주가주택 1 호씩점유한다고가정 6
4. 베이비부머의은퇴 매년 12 만명수준의베이비부머은퇴자양산 695만명의베이비부머중취업자는 498만명 ( 취업률 72%) 이며, 이중자영업자 391만명, 임금근로자는 17만명임. 자영업자의경우정년이없기때문에이들을제외하면 17만명의임금근로자가은퇴를했거나, 앞두고있는상황임 일반적으로각기업의정년이 55세인점을감안하면이미 21년부터베이비부머 1세대인 1955년생들의은퇴가시작되었고, 동일한방법으로은퇴규모환산시 218년까지매년평균 12만명의베이비부머가은퇴예정 14 135 은퇴자수 ( 은퇴년도 ) 135 ('15 년 ) 13 125 12 119 ('12 년 ) 12 ('13 년 ) 124 ('14 년 ) 127 ('16 년 ) 125 ('17 년 ) 115 11 11 ('1 년 ) 16 ('11 년 ) 11 ('18 년 ) 15 1 1955년 1956년 1957년 1958년 1959년 196년 1961년 1962년 1963년( 출생년도 ) ( 천인 ) * 임금근로자 17만명이정년 55세를기점으로은퇴한다고가정 Source: 통계청 (21 인구주택총조사中 베이비부머및에코세대의인구사회적특성분석 보도자료활용 ) 7
5. 베이비부머의은퇴와주택시장영향 부동산시장의主軸베이버부머의은퇴, 시장충격효과 (shock effect) 는? 우리나라가구의 1/4을차지하고, 주택시장 1/3을점유하고있는베이비부머의은퇴가시작됨. 노후자금마련을위해주택의규모를줄이거나, 신규주택수요의감소측면에서는부동산시장에부정적시그널이될수있음 하지만베이비부머의은퇴와함께자녀세대인에코부머가사회로새롭게진입하며, 주택시장의新수요층역할을하고있음. 또한베이비부머도주택시장에서사라지는것이아니라수요의유형이변하는것으로총량의개념에서는오히려수요층은증가 Suburb-existing house-demand Downtown-new house-demand 교외 * 중소형주택시장진입 부동산시장舊수요층이탈 부동산시장新수요층진입 Baby boomer Echo boomer * 기존의도심 (downtown) 이아닌인근주변지역즉, 위성도시 (satellite city) 의의미. 서울의경우분당이나일산등이사례임 8
Ⅱ. 에코부머의등장
1. 에코부머 (Echo boomer) 란? 베이비붐에의한 195~6 년대대량출산이일정기간이흐른후 2 세들의출생붐으로이어짐. 제 2 차, 제 3 차베이비부머라고부르기도하지만일반적으로에코부머로통칭 ( 만인 ) 1 9 8 7 6 에코부머세대 베이비부머세대 베이비부머의자녀세대인 1979~1992 년생을에코부머로정의 5 4 3 2 1 4 8 12 16 2 24 28 32 36 4 44 48 52 56 6 64 68 72 76 8 84 88 92 96 1( 세 ) Source: 통계청 (21 인구주택총조사中 베이비부머및에코세대의인구사회적특성분석 보도자료활용 ) 1
2. 에코부머의현황 베이비부머보다에코부머의규모가더크고, 대도시거주비중높아 21 년기준에코부머는총 953 만명수준으로전체인구의 19.9% 차지. 이중서울에가장많은 223 만명이거주하고있고, 경 기 22 만명, 인천 53 만명등수도권에총 497 만명의에코부머가거주하고있음 지역적인구비중으로구분할경우서울인구의 23.1%, 대전의 22.2%, 광주의 21.4% 등대도시권을중심으로에코부머의거주 비중높게나타남 베이비부머및에코부머비중전국지역별분포현황 ( 만인 ) 베이비부머 695 만명 (14.5%) 에코부머 953 만명 (19.9%) 12 1 8 223 221 베이비부머 에코부머 기타 기타 315 만명 (65.6%) 6 4 2 68 54 54 48 46 39 33 31 3 28 26 24 2 9 서울경기부산경남인천대구경북충남대전광주전북충북강원전남울산제주 Source: 통계청 (21 인구주택총조사中 베이비부머및에코세대의인구사회적특성분석 보도자료활용 ) 11
3. 에코부머의특징 에코부머 75.7% 대학이상교육수료, 82.4% 미혼상태 베이비부머의경우 27.7% 가대학이상의교육과정을수료했지만, 에코부머는이보다 2.7배많은 75.7% 가대학이상수료. 또한에코부머의마지막연령층인 18세그룹도 2년후대학진학감안하면 8% 이상이대학교육이상수료할것으로판단 에코부머의 82.4% 는아직미혼상태로나타남. 최초연령층이 31세 (21년기준 ) 에불과한만큼이제부터혼인이시작되고, 가구주로분류될것으로전망 베이비부머및에코부머교육수준 베이비부머및에코부머혼인상태 베이비부머 에코부머 44.7% 45.5% 82.4% 83.5% 베이비부머 에코부머 23.3% 26.8% 17.3% 15.8% 1.3% 초등이하.2%.8% 7.5% 중등 고등 대학 (4년미만) 대학 (4 년이상 ) 4.4% 3.4% 대학원이상 17.1% 3.7% 4.3% 8.5%.1%.4% 미혼 배우자있음 사별 이혼 Source: 통계청 (21 인구주택총조사中 베이비부머및에코세대의인구사회적특성분석 보도자료활용 ) 12
3. 에코부머의특징 에코부머 89.9% 가직장생활하며임금근로자로활동 은퇴가시작된베이비부머의경우 58.8% 가직장생활을하고있지만에코부머는 89.9% 가직장생활중이며, 시간이지날수록에코부머의임금근로자비중은늘어날것으로보임 ( 경제활동인구기준 ) 직업별로는에코부머의 54.1% 가전문가및사무종사자즉, 화이트칼라 (white color) 로근무하고있으며, 농림어업등의 1차산업종사비율은.8% 에불과 베이비부머및에코부머종사자지위별취업인구 베이비부머및에코부머종사자직업대분류 58.8% 임금근로자 89.9% 21.6% 고용원없는자영업자 11.1% 8.5% 4.8% 2.7% 2.5% 고용원있는자영업자 무급가족종사자 베이비부머 에코부머 직업대분류 베이비부머 에코부머 관리자 3.6% 1.1% 전문가및관련종사자 13.1% 3.% 사무종사자 11.6% 24.1% 서비스종사자 12.5% 1.3% 판매종사자 13.% 12.2% 농림어업숙련종사자 6.7%.8% 기능원및관련기능종사자 11.6% 5.8% 장치기계조작및조립종사자 15.1% 1.1% 단순노무종사자 12.7% 5.1% 기타.2%.6% Source: 통계청 (21 인구주택총조사中 베이비부머및에코세대의인구사회적특성분석 보도자료활용 ) 13
4. 에코부머의주택시장진입영향 베이비부머와의대외여건비교를통한에코부머의주택시장진입영향력추정 구분베이비부머에코부머주택시장변수 인구비중전체인구의 14.5%(695 만명 ) 전체인구의 19.9%(953 만명 ) 인구총량의개념에서베이비부머보다주택시장수요영향력多 지역분포수도권 337 만명거주수도권 497 만명거주주택의절반이상집중되어있는수도권수요로작용가능성 UP 교육수준고등학교이하졸업 72.3% 대학이상졸업 75.7% 임금근로자가능성높은만큼고정수익확보가능 ( 주택구입자금 ) 혼인상태기혼 83.5% 미혼 82.4% 미혼 (82.4%) 의혼인이시작되는만큼주택의예비수요층으로작용 취업인구임금근로자 58.8% 임금근로자 89.9% 임금근로자의경우자영업자보다금융권주택구입자금대출용이 직업분류단순노동자 27.8% 화이트칼라 54.1% 화이트칼라의소득이상대적으로높은만큼주택구입여력증가 에코부머가주택시장에본격적으로진입할경우베이비부머를대신할수있을뿐만아니라 베이비부머의시장진입 (198 년대중반 ) 때보다그영향력이클수있는환경이조성 14
Ⅲ. 대체수요로서의에코부머
1. 에코부머가베이비부머를대체할수있을까? 에코부머의사회적환경 에코부머들의경우베이비부머에이은주택시장의예... 주택가격 전세난 88 만원 비수요층으로조망. 하지만고용불안과주택가격상승, 전세난과같은악재들로인해베이비부머와같은주택의수요층이되기에는한계점이있으며, 이는결국수요의감소로주택가격이폭락할것이라는주장이제기되고있음 비정규직 3 포세대 그렇다면과연에코부머들은주택의예비수요층이될 수없을까? 정말수요가감소하며주택가격폭락으로 이어질까? 본리포트에서는 폭락 보다는오히려 안 정 의단계로접어들수있다는근거를제기하고자함 16
2. 에코부머의주택구매시장환경 가계소득을이용한주택구매환경은베이비부머의시장진입시기와큰차이없어 가계소득 * 을이용해베이비부머의주택시장진입기 ( 평균초혼연령 25.7 세적용시 81~ 89 ) 의아파트분양가격 ** 을적용한결 과아파트분양시전국기준약 85.3 개월의가계소득이필요 동일한방법으로에코부머에적용한결과전국기준 8.5 개월이소요. 베이비부머의진입시기와비교하면서울은 51.6 개월, 수 도권은 29.3 개월이더소요되지만오히려전국은 4.8 개월감소함 ( 만원 ) 9 8 베이비부머의주택시장진입기 베이비부머가월소득을통해아파트를분양받는데걸리는시간 에코부머가월소득을통해아파트를분양받는데걸리는시간 에코부머의주택시장진입기 25 7 2 6 5 4 3 서울 95.6 개월 수도권55.9개월지방66.2개월전국85.3개월 서울 147.2 개월 수도권85.1개월지방66.8개월전국8.5개월 15 1 2 5 1 8 81 82 83 84 85 86 87 88 89 9 91 92 93 94 95 96 97 98 99 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 ( 개월 ) 서울아파트값 수도권아파트값 지방아파트값 전국아파트값 근로자소득대비서울아파트가격 근로자소득대비수도권아파트가격 근로자소득대비지방아파트가격 근로자소득대비전국아파트가격 Source: 통계청, 부동산114 * 통계청가계동향조사中도시근로자 (2인이상 ) 월평균가계수지이용, 199년이전은구분류적용 ** 주택가격은부동산 114의 198년이후입주한 373만가구 ( 임대및분양가조사불가제외 ) 의분양가데이터적용 ( 전국기준 ) 17
3. 에코부머의주택구매지원환경 에코부머는부모세대인베이비부머로부터주택구입자금의 42.9% 를증여받음 국세청의증여세통계를이용해 1인당증여액을추산한결과베이비부머는주택시장진입기에평균 668만원을증여받은반면에코부머는평균 1억35만원을증여받으며베이비부머보다약 2.3배높은금액으로나타남 증여액을기준으로주택시장진입기의아파트분양가격 * 과비교시베이비부머의증여액은아파트분양가격의 18.9%, 에코부머는 42.9% 에해당하는금액임 25, 베이비부머주택시장진입기 에코부머의주택시장진입기 2 18 2, 16 14 15, 구분베이비부머에코부머 12 평균증여액 668 만원 1 억 35 만원 1 1, 아파트분양가격 354 만원 3 억 1472 만원 분양가대비증여액 18.9% 42.9% 8 6 5, 4 2 7 71 72 73 74 75 76 77 78 79 8 81 82 83 84 85 86 87 88 89 9 95 96 97 98 99 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 수증인 ( 左, 인 ) 인당증여액 ( 右, 백만원 ) Source: 국세청 ( 국세통계연보 ) * 주택가격은부동산 114의 198년이후입주한 373만가구 ( 임대및분양가조사불가제외 ) 의분양가데이터적용 ( 전국기준 ) 18
4. 에코부머의주택구매금융환경 금융권대출문턱낮아지고, 주택시장활성화위한정부정책확대 198 년대출금리 * 는약 2% 에육박했지만, 212 년기준 5.4% 로 22 년만에 14.6%P 나하락, 주택담보대출금리도 2 년초반 6% 수준이었지만 212 년 4% 수준으로하락함. 주택구매를위한금융권의대출문턱이낮아지고있음 21 년최초신설된생애최초주택대출은 21 년 (558 억원 ) 이후증가세이며, 최근모기지대출의영향으로대출금리가낮아지 며대출액은 6 조원 (213 년기준 ) 수준까지늘어남 25. 2. 15. 3 25 2 15 1 5 생애최초주택대출 ( 左, 억원 ) 국민주택기금조성및운용 ( 右, 조원 ) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 35 3 25 2 1. 15 1 5. 5. 8 81 82 83 84 85 86 87 88 89 9 91 92 93 94 95 96 97 98 99 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 주택담보대출액 ( 右, 조원 ) 대출금리 ( 左,%) 주택담보대출금리 ( 左,%) Source: 한국은행, 국토교통부 * 1995 년이전은시중은행의 1 년이내일반대출금리, 1996 년이후연중은행가중평균대출금리 ( 당좌대출제외 ) 19
5. 에코부머의주택구매간접환경 자녀부양부담줄고, 맞벌이부부증가로가계소득높아져 197년합계출산율은 4.5인이었지만 21년은 1.2인으로약 74% 감소함. 미래주택수요가감소할수있지만다른측면에서는자녀에대한부양부담이감소한다고볼수있음 통계청가계동향조사에의하면맞벌이부부의비중이증가하고있으며, 이에따른가계소득도맞벌이외부부보다약 1.3배높은것으로나타남 합계출산율추이 ( 인 ) 맞벌이부부비중및소득추이 4.5 55 5 7. 65. 45 6. 2.8 1.6 1.5 1.2 4 35 3 55. 5. 45. 4. 25 35. 197 년 198 년 199 년 2 년 21 년 Source: 통계청 ( 인구동태건수및동태율추이 ) 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 맞벌이소득 ( 만원 ) 맞벌이외소득 ( 만원 ) 맞벌이비중 (%) 맞벌이외비중 (%) Source: 통계청 ( 가계동향조사 - 신분류 ) 3. 2
6. 에코부머의주택구매환경여건종합분석 에코부머의주택구매여건환경분석결과 주택시장 부동산가격의급등하면서주택의소유환경이어렵다고하지만, 실제가계소득도부동산가격의급등만큼증가하는추세임 베이비부머와에코부머의주택시장진입기가계소득과부동산가격을살펴본결과서울과수도권을제외하고는큰차이를보이지않음 현재의에코부머가베이비부머에비해주택구입환경이어렵다고보기에는다소무리가있음 부모지원 베이비부머의사회진입과함께우리나라도산업화의길로들어서며그들의부모세대보다많은부 ( 富 ) 를축적할수있음 증여세통계를통해나타난것처럼에코부머들은부모로부터의증여를통해아파트분양가격의약 42.9% 를부담할여력이있음 에코부머의가계소득과부모로부터의증여를감안한다면오히려주택구입가능시기는베이비부머보다빠를수있음 금융혜택 과거주택을분양받기위해서는높은금융비용을부담해야하고, 또한이용가능한상품도많지않았음 하지만최근에는생애최초주택대출이나공유형모기지등저리의주택대출상품이다수출시된상황임 주택구입의높은비중을차지하는금융권의이용이용이해진만큼에코부머들은적극적으로시장에나설여력이있음 간접비용 출산율저하에따라에코부머들은베이비부머에비해상대적으로자녀의부양부담이낮은편임 또한에코부머로갈수록맞벌이부부가늘어나는만큼가계소득도증가하고있는상황임 소득의증가와부양부담의감소에따른간접비용은상대적으로주택구입에사용될수있는기회비용이될수있음 현재는베이비부머와에코부머가모두도심에거주하며발생한경쟁으로주택구입에대한부담이발생. 하지만앞으로는 베이비부머가은퇴후외곽으로이동하면에코부머가이부분을자연히승계 ( 수요의교체 ) 할것으로보이며, 증여효과와대출 환경등을감안할시도심주택수요로작용하기에큰무리가없을것으로보임 21
Ⅳ. 결론및제언
1. 결론및제언 부동산시장에서에코부머는베이비부머의대안이될수있다 부동산시장의주력수요층인베이비부머가은퇴를시작하며시장의폭락을예상하는의견이많지만이들을대체할수있는에코부머의등장은부동산시장의대안이될수있음 앞서설명한내용과같이에코부머들은베이비부머세대보다주택구매환경이개선된만큼이들이시장에나선다면대체수요로서의여력은충분하다고판단할수있음 베이비부머는주택시장에서의은퇴가아니라再등장이다 베이비부머가은퇴를하며주택의대량매각이발생할것이라고말하지만베이비부머는앞으로최소 2년이상을살아야할만큼우리나라는고령화시대에접어들었음 기존의주택을매각하는만큼또다른새로운주택의수요가바로베이비부머라는것임. 도심의주택에서교외의주택으로, 중대형면적에서중소형면적으로주택수요의유형이변하는것임 에코부머는베이비부머의대체수요가될것이며, 주택을 못 사는것이나 안 사고있는것임. 또한베이비부머는또다른주택의수요로작용하기때문에부동산시장의수요총량은큰변동없 이흘러가며시장의순환 (cycle) 이일어난다고판단이가능함 23