제 3 권제 1 호 ( 통권 9 호 ) 부동산시장동향분석 213 년 1/4 분기 KDI 실물자산연구팀
제 3 권제 1 호 ( 통권 9 호 ) 부동산시장동향분석 213 년 1/4 분기 KDI 실물자산연구팀
실물자산연구팀 조만교수 ( 팀장, KDI 국제정책대학원 ) 차문중선임연구위원 ( 국제개발협력센터소장 ) 김현아전문위원대우신형섭전문연구원김지혜연구원 송인호연구위원김대용전문연구원구희일연구원정지영연구원 부동산시장동향분석 은부동산시장동향에대한체계적 정기적인모니터링과함께동향분석및관련정책현안을제공합니다. 본자료는 KDI 홈페이지에서다운로드하실수있습니다. http://www.kdi.re.kr
목차 Part 1 요약 11 Part 2 부동산시장동향 17 1. 거시 금융환경 18 Box 1. 해외주택시장동향분석 : 미국, 유럽, 중국을중심으로 - 김지혜 21 2. 공급 거래량동향 31 Box 2. 취 등록세감면이부동산시장에미치는효과 - 김현아 41 Box 3. 2기신도시를중심으로한수도권의수급불균형현황 - 김현아 김지혜 49 Box 4. 외국인의국내부동산보유및규제현황 - 정지영 56 3. 가격동향 67 Box 5. 213 년부터개편된전국주택가격동향조사의주요특징 - 김현아 86 4. 부동산대출 금융부문동향 92 Box 6. 21~12 년가계금융조사결과비교 - 신형섭 98 참고문헌 19
표목차 Part 1 < 표 1> 최근부동산시장동향요약표 15 Part 2 < 표 1-1> 부동산관련거시 금융변수동향 2 < 표 1-2> 미국주택구입능력지수의변화추이 23 < 표 1-3> 미국, 중국및유럽주요국의 GDP 및민간소비변화 3 < 표 2-1> 공급변수에대한기초통계 31 < 표 2-2> 거래량변수에대한기초통계 33 < 표 2-3> 지역별전월세실거래량 35 < 표 2-4> 주택취 등록세법정세율변화추이 42 < 표 2-5> 수도권 2기신도시건설개요 5 < 표 2-6> 수도권 2기신도시의미착공현황 51 < 표 2-7> 관렵법률의주요내용 6 < 표 2-8> 외국인보유규제의주요완화내용 61 < 표 2-9> 국내부동산투자이민제도현황 63 < 표 2-1> 싱가포르의구매자추가인지세세율 65 < 표 3-1> 실질주택매매 전세가격지수의기초통계량 (213 년 3월기준 ) 68 < 표 3-2> 규모별실질주택매매 전세가격지수의기초통계량 (213 년 3월기준 ) 69 < 표 3-3> 아파트매매 전세가격비율에대한기초통계 (213 년 3월 ) 69 < 표 3-4> 지역별 ( 연간 ) 보증금월세전환율 ( 월세이율 ) 추이 71 < 표 3-5> 212 년상업용건축물건설현황 72 < 표 3-6> 212 년상업용건축물건축허가및착공현황 72 < 표 3-7> 권역별연간수익률현황 (212 년 4/4 분기기준 ) 77 < 표 3-8> KB 국민은행과한국감정원의주택가격지수산정기준비교 88 < 표 3-9> 공표기관별강남 4구의아파트매매가격비교 9
표목차 Part 2 < 표 4-1> 부동산대출 금융부문의기초통계 95 < 표 4-2> 담보대출보유가구의 212 년가계금융조사변수별기초통계 99 < 표 4-3> 전체가구의 212 년가계금융조사변수별기초통계 1 < 표 4-4> 21~12 년가계금융조사결과비교 13
그림목차 Part 1 [ 그림 1] 주요부동산시장변수추이 16 Part 2 [ 그림 1-1] 미국 1 대도시의실질주택가격추이와전년동기대비변화율 21 [ 그림 1-2] 미국의재고주택판매량및준공후미분양주택수 22 [ 그림 1-3] 미국의신규주택착공물량및장기평균 (2~13 년 3월 ) 23 [ 그림 1-4] 중국의실질주택가격추이와변화율 24 [ 그림 1-5] 중국 7 대도시의주택가격변화분포 (211 년 1월 ~213 년 3월 ) 25 [ 그림 1-6] 유럽주요국의실질주택가격추이및변화율 ( 주택시장의호황 ) 26 [ 그림 1-7] 유럽주요국의실질주택가격추이및변화율 ( 주택시장의불황 ) 27 [ 그림 1-8] 유럽주요국의실질주택가격추이및변화율 ( 주택시장의안정혹은보합 ) 28 [ 그림 2-1] 로그실질건설투자 ( 계절조정 ) 및세부항목 ( 계절조정 ) 의추이 32 [ 그림 2-2] 강남아파트거래량및입주물량 ( 추세선제거, 3개월이동평균 ) 34 [ 그림 2-3] 지역별아파트거래량추이 37 [ 그림 2-4] 지역별아파트입주물량추이 39 [ 그림 2-5] 지역별취 등록세와특별시세및광역시세현황 44 [ 그림 2-6] 지역별매매거래량및주택의취 등록세등록건수증가율 46 [ 그림 2-7] 전국로그주택거래량의회귀분석에대한잔차항추이 47 [ 그림 2-8] 수도권및전국의 ( 신 ) 주택보급률추이 51 [ 그림 2-9] 수도권의주택공급실적추이 52 [ 그림 2-1] 수도권의주민등록세대증감과주택건설실적, 수도권과전국의실질주택매매가격증가율추이 54 [ 그림 2-11] 한국, 싱가포르, 홍콩의주택시장추이 56 [ 그림 2-12] 연도및시 도별외국인토지보유현황 58 [ 그림 2-13] 용도및국적별외국인토지보유현황 59
그림목차 Part 2 [ 그림 3-1] 유형별 지역별수도권월세가격지수증가율추이 71 [ 그림 3-2] 지역별오피스빌딩공실률및임대료추이 74 [ 그림 3-3] 지역별매장용빌딩공실률및임대료추이 75 [ 그림 3-4] 지역별실질주택매매가격과실질아파트실거래가격추이 8 [ 그림 3-5] 지역별실질주택전세가격추이 82 [ 그림 3-6] 지역별매매대비전세가격비율추이 84 [ 그림 3-7] 공표기관별강남 4구의아파트매매가격지수증가율비교 9 [ 그림 3-8] 전국실질주택전세가격지수증가율및아파트평균매매가격대비전세가격 91 [ 그림 4-1] 국내은행의대출행태지수추이및전망 93 [ 그림 4-2] 예금은행과비은행예금취급기관의주택담보대출잔액증가율추이 94 [ 그림 4-3] 주택담보대출금리및스프레드추이 94 [ 그림 4-4] 주택담보대출신규약정금액추이와평균 DTI 및금리추이 96 [ 그림 4-5] 다중채무유형별연체율추이및주택담보대출연체율추이 97 [ 그림 4-6] 전체대상자의소득분위별임대보증금및연령대별임대보증금분포 11 [ 그림 4-7] 부동산보유가구의소득분위별임대보증금및연령대별임대보증금분포 11 [ 그림 4-8] 지역별구분에따른상환방식별비중 14 [ 그림 4-9] 가구의담보종류에따른상환방식비중 15 [ 그림 4-1] 가구의경상소득대비부채총액비율에따른상환방식비중 16 [ 그림 4-11] 가구의담보대출기관에따른상환방식비중 17 [ 그림 4-12] 경상소득대비총담보대출비율및경상소득대비거주주택담보대출비율 18
1 요약
12 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 요약 Part 1 213 년 3월기준실질주택매매가격은하락폭을소폭확대하며감소세를이어간반면, 실질주택전세가격은낮은수준의증가세를유지하는모습 실질주택매매가격은증가세를이어간일부광역시 ( 전년동월대비대구 4.4%, 광주 1.5%, 울산 2.7%) 를제외하면, 서울을중심으로한수도권및대부분의지역 ( 전년동월대비서울 -4.4%, 경기 -4.3%, 인천 -5.1%) 에서하락세를지속하는모습 규모별로는매매가격의경우모든평형에서하락세를지속한반면, 전세가격의경우에는모든평형에서소폭의상승세를이어가는모습 213 년 1/4 분기기준주택건설인 허가실적은전분기보다감소폭을확대한모습이며, 213 년 3 월기준아파트거래량은전월의감소에서소폭의증가로전환한모습 신규주택의공급에있어서주택건설인 허가실적은전년동기대비 24.2% 감소하며전국적으로 75,594호를기록 아파트거래량은 212 년 1월이후큰폭의감소세를기록하였으나지난 9 1 대책의영향으로감소폭축소및증가로의전환이이어졌으며, 213 년 3월기준전년동월대비.3% 증가 - 213 년 3월기준전월세실거래량역시전년동월대비 8.3% 증가하며 137,351 건을기록함. 3월기준아파트입주물량은 213 년 1월이후감소세를지속하여전년동월대비 -5.% 의증가율을기록 해외주요국들중미국과중국의경우에는주택시장의회복세가유지되는가운데거시경제환경이부분적으로개선되고있으나, 유럽의일부국가에서는정부의대처노력에도불구하고악화혹은침체될가능성이존재하고있어주택시장또한침체를벗어나는데상당한시간이걸릴것으로예상됨. 미국은정부예산자동삭감시행에따른경기둔화우려에도불구하고주택부문의주요지표들이침체에서벗어나개선추세가지속되어완만한경제성장회복세를유지 - 최근미국 1 대도시의실질주택가격은상승세를유지하고, 213 년 2월기준재고주택판매량
Part 1_ 요약 13 도 3년 3개월만에최고수준을기록하였으며, 미분양주택수는장기평균 (21~12 년 ) 284 만호보다낮은수준을유지 - 또한 213 년 3월기준신규주택착공물량은 3년 9개월만에최고수준인 13 만 6천호를기록하며주택부문의주요지표들이빠르게개선되는모습을보이고있어미국의주택시장여건이전반적으로개선되는모습 중국정부는주택가격상승이지속됨에따라 213 년 3월 2일 부동산시장통제업무에관한지시 사항을발표하며주택가격상승에적극적으로대응하는모습 - 중국 7 대도시의전월대비신규주택가격이상승한도시는 212 년 1월기준한도시도없었으나이후꾸준히증가하여 213 년 3월기준 68 개로최고치를기록하며중국동부연안도시 ( 베이징 8.6%, 상하이 6.4%) 를중심으로부동산가격버블에대한우려가고조되고있음. - 따라서, 중국정부는국무부상무위원회에서결정된 부동산시장통제업무에관한지시 에 (1) 4 대직할시등대도시집값조정목표를설정하는책임제실시, (2) 대도시구매제한및부동산세확대, (3) 신규주택및토지공급확대, (4) 서민용임대주택건설, (5) 부동산거래관리감독강화조치를포함하여부동산시장안정을위한강도높은정책을실시할예정 유럽의주요국중재정위기상태인국가 (PIIGS) 의실질주택가격이크게하락하였으며, 비교적주택시장이안정적이었던덴마크도주택가격이하락하고있음. 1/4 분기거시경제환경은건설투자가감소세에서증가로전환하였으며, 민간소비와수출은증가세가소폭둔화되는모습 실질건설투자는 21 년 1/4 분기기준전년동기대비 1.8% 의증가를기록한이후감소세를지속해왔으나 213 년 1/4 분기에는 3년만에증가로전환하여전년동기대비.7% 의증가율을기록 실질민간소비는 212 년 1/4 분기이후증가율둔화추세가 4/4 분기에소폭개선되는모습을보이며전년동기대비 2.7% 의증가율을기록하였으나, 213 년 1/4 분기현재 1.6% 의증가를기록하며증가세가소폭둔화된모습이며, 총수출은 213 년 1/4 분기에전년동기대비 3.6% 의증가를기록 부동산대출및금융부문에서주택담보대출잔액의증가세는주춤하는모습으로지난해높은증가율을지속하였던비은행예금기관의주택담보대출잔액도증가세가둔화 (213 년 2월말전년동월대비은행권 2.6%, 비은행예금기관 2.4%) 되고있는한편, 213 년 2월말현재주택담보대출금리 (4.6%) 는낮아지는추세이며주택담보대출연체율 (.96%) 과집단대출연체율 (1.99%) 은전기대비상승함. ( 은행 + 비은행 ) 주택담보대출잔액은 212 년 1/4 분기에 39.8 조원에서 213 년 2 월말현재 399.4
14 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 조원으로증가하였으며, 은행권주택담보대출은 313.9 조원으로전월 (314.8 조원 ) 보다감소함. 주택담보대출금리는 212 년이후계속떨어지고있는가운데, 가산금리도금융위기이후 29 년에 2.91% 를기록한이후최근 1.1~1.3% 수준으로낮아짐. 시장동향과관련하여본보고서에는다음의 Box 분석이포함됨. Box 1: 해외주택시장동향분석 : 미국, 유럽, 중국을중심으로 - 2년대초 중반주택시장의호황기를겪은이후미국및중국, 유럽국가들의최근주택시장현황분석 Box 2: 취 등록세감면이부동산시장에미치는효과 - 과거에시행한장 단기취등록세감면정책들이부동산거래활성화에어떠한영향을미쳤는지를고찰하고시사점을도출 Box 3: 2기신도시를중심으로한수도권의수급불균형현황 - 수도권의수급불균형현황을 2기신도시를중심으로파악하고, 수급불균형으로인한주택거래량및매매가격의동향을살펴봄. Box 4: 외국인의국내부동산보유및규제현황 - 외국인의국내부동산 ( 토지 ) 보유현황및관련법규와규제현황을살펴보고, 제주도등일부지자체에서투자유인책으로시행하고있는 부동산투자이민제도 를정리 Box 5: 213 년부터개편된전국주택가격동향조사의주요특징 - 올해부터개편된전국주택가격동향조사데이터의주요특징을정리하고, 타기관의매매가격조사데이터특징과비교 Box 6: 21~12 년가계금융조사결과비교 - 212 년가계금융조사결과의특징적인면을살펴보고, 21~11 년조사결과와비교하여주택대출패턴과담보대출상환방식및소득분위별레버리지행태가어떻게변화되었는지살펴봄.
Part 1_ 요약 15 표 1 최근부동산시장동향요약표 ( 단위 : 전년동기 ( 월 ) 대비 %, 조원, %) 거시변수 공급및거래 주택가격 주택대출 장기 211 212 212 213 212 213 평균 1) 연간 연간 2/4 3/4 4/4 1/4 12월 1월 2월 3월 실질국내총생산 4.4 3.7 2. 2.4 1.6 1.5 1.5 - - - - 민간소비 3.7 2.4 1.7 1. 1.7 2.7 1.6 - - - - 건설투자 1.1-4.7-2.2-3.1 -.3-4.2.7 - - - - 설비투자 6. 3.6-1.9-3.5-6.9-5.2-11.5 - - - - 총수출 9.9 9.1 4.2 3.5 3.2 4.4 3.6 - - - - 총수입 8.5 6.1 2.5.5 1.4 3.5 1.8 - - - - 정부지출 4.2 2.1 3.9 3.6 3.5 3.4 1.4 - - - - 소비자물가지수 3.1 4. 2.2 2.4 1.6 1.7 1.4 1.4 1.5 1.4 1.3 3년만기국고채금리 (%) 4.8 3.6 3.1 3.4 2.9 2.8 2.7 2.9 2.8 2.7 2.6 전국 14.9 42.2 6.8 31.3 9.7-14.7-24.2-6.3-18.6-32.7-21.3 주택서울 73.9 27.3-2.2 11.8 41. -19.6-42.2-47. -14.4-53.5-34.3 인 허가 6개광역시 38.6 81.9-8.2 2.6-42.8-25.2-59.3-19.9 4.1-26.2-5.2 전국 -2.5 16.7-2.9-22.4-26.6-1.2-1.7 2.1 6.5-9.9.3 아파트서울 -4.5 21.5-24.5-21.8-41. 15.3 8.9 23.4 2.8-9. 27.7 거래량 6개광역시.8 24.6-22.3-26.8-25.5-5. -7.3-1.6-19.9-1.5 4.1 전국 2.5-31.4-18.6-19.1 15. -34.1-2.6 6.7-53.3 -.4-5. 입주물량 서울 2.7-16. -47.7-6.6 32.6-49.8-12.9-29.5-3. 19.4-77.8 6개광역시 3.3-15.7-12.6-8.4 35.7-5. 8.5-36.7-6.2 119. -13.8 전국 1.7 1.2.7 1.2.3-1.4-1.8-1.4-1.7-1.9-2. 실질주택서울 3. -4.1-3.6-3.5-3.4-4.4-4.4-4.2-4.5-4.5-4.4 매매가격 6개광역시 1.1 5.3 3.4 4.2 2.4.4 -.3.3 -.1 -.3 -.4 전국 2.6 7.1 4.2 4.9 3.4 1.7 2. 2.1 2. 2. 2. 실질주택서울 3. 5.7 2.6 3.5 1.7.1 1..6.7.9 1.2 전세가격 6개광역시 2.4 7.4 4.8 5.3 4. 2.5 2.3 2.6 2.4 2.3 2.3 매매가격대비전세가격 (%) 전국 59.5 59. 61.5 61.1 61.7 63. 63.9 63.3 63.5 63.9 64.3 서울 49.9 48.1 52.6 51.9 52.8 54.4 55.7 54.8 55.2 55.7 56.2 6개광역시 66.1 65.7 66.8 66.5 66.9 67.7 68.5 68. 68.2 68.5 68.9 전체주택담보대출잔액 341.9 389.2 42.8 395.4 397.1 42.8-42.8 4.5 399.4 - ( 전년동기대비, %) 8.3 8.8 3.5 6.1 4.6 3.5-3.5 3.1 2.6 - ( 연간 GDP 대비, %) 29.5 31.5 31.7 31.1 31.2 31.7-31.7 31.5 31.4 - 은행권잔액 235.4 36.1 316.9 31.4 311.6 316.9-316.9 314.8 313.9 - ( 전년동기대비, %) 7.2 7.6 3.5 5.1 4. 3.5-3.5 3.1 2.6 - 비은행예금기관잔액 68.5 83.1 85.9 84.9 85.5 85.9-85.9 85.7 85.5 - ( 전년동기대비, %) 12.7 13.6 3.4 9.6 6.8 3.4-3.4 2.9 2.4 - CD 91일물 (%) 4.29 3.44 3.3 3.54 3.22 2.89 2.83 2.88 2.86 2.83 2.81 주택담보대출금리 (%) 5.74 4.92 4.63 4.85 4.45 4.19-4.16 4.17 4.6 - 주담대가산금리 3) 1.76 1.48 1.33 1.31 1.23 1.3-1.28 1.31 1.23 - 주 : 1) 2 년 1월 1일이후부터현재까지의평균임. 단, 공급및거래변수들의장기평균은 21 년 1월 1일이후부터, 은행권주택담보대출잔액은 24 년 4/4 분기부터, 전체주택담보대출잔액과비예금은행권주택담보대출잔액은 28 년 4/4 분기부터, 주택담보대출금리와주담대가산금리는 21 년 9월부터현재까지의평균임. 2) 3년만기국고채금리, GDP 대비가계대출잔액, CD 91 일물및주택담보대출금리, 스프레드및연체율을제외한나머지변수는모두전년동기대비증가율 (%) 임. 3) 주담대가산금리 = 주택담보대출평균금리-91일물 CD금리. 4) 213 년연간 GDP 대비주택담보대출잔액은 212 년연간 GDP 대비값임. 5) 거래량은 212 년통계개편에따라기존부동산거래건수에포함되었던신탁 / 신탁해지건수가제외됨. 자료 : 한국은행 ( 거시변수, 연체율을제외한주택대출 ); 온나라부동산정보통합포털 ( 아파트거래량 ); 금융감독원 ( 연체율 ); 국토교통부 ( 주택인 허가 ); 부동산114( 입주물량 ); 국민은행 ( 주택가격 ).
부산대구인천광주대전경기미분양주택분양물량주택담보대출잔액 /GDP 서울울산국16 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 그림 1 주요부동산시장변수추이 ( 단위 : 전년동기 ( 월 ) 대비 %, %) 아파트거래량입주물량주택건설인 허가현황 8 6 4 2-2 -4-6 28 29 21 211 212 213 2 15 1 5-5 -1 25 27 29 211 213 4 3 2 1-1 25 27 29 211 213 매매가격대비전세가격비율실질주택매매 전세가격지수지가변동률 (2 월기준 ) 66 64 62 6 58 56 54 52 5 24 26 28 21 212 15 1 5-5 -1 24 26 28 21 212 주택매매 주택전세.25.2.15.1.5. -.5 전2 15 1 5-5 24 26 28 21 212 3 25 2 15 1 5-5 -1-15 24 26 28 21 212 33 32 31 3 29 28 27 26 25 28 29 21 211 212 213 주택담보대출금리스프레드 ( 주담대 -CD91) 주택담보대출연체율 8.5 7.5 6.5 5.5 4.5 3.5 24 26 28 21 212 3.5 3. 2.5 2. 1.5 1..5. 24 26 28 21 212 1.4 1.2 1..8.6.4.2. 26 28 21 212 자료 : 한국은행 ; 금융감독원 ; 국토교통부 ; 온나라부동산정보통합포털 ; 국민은행 ; 부동산 114.
2 부동산시장동향 1. 거시 금융환경 2. 공급 거래량동향 3. 가격동향 4. 부동산대출 금융부문동향
18 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 1. 거시 금융환경 Part 2 213 년 1/4 분기거시경제환경은건설투자가감소세에서증가로전환하였고, 민간소비와수출은증가세가소폭둔화되는모습이며, 대외여건을살펴보면미국과중국의실물지표가완만하게개선되고있으나, 유로존의재정위기관련불확실성은다소확대되는모습 실질 GDP 증가율은 211 년에전년대비 3.7% 의증가세를시현한이후증가세둔화가지속되어 213 년 1/4 분기에전년동기대비 1.5% 의증가를기록하였으며, 전분기대비.9% 의증가를기록하며 211 년 1분기 1.3% 증가이후 8분기만에최고치를기록 실질민간소비는 212 년 1/4 분기이후이어지던증가율둔화추세가 4/4 분기에소폭개선되는모습을보이며전년동기대비 2.7% 의증가율을기록하였으나, 213 년 1/4 분기현재 1.6% 의증가를기록하며증가세가소폭둔화된모습 - 부문별로 212 년 4/4 분기기준내구재는전년동기대비 9.8% 증가하며지난분기의증가세를이어갔으며, 계절조정전기대비로도.3% 의증가율을기록 - 준내구재는 212 년 3/4 분기에전년동기대비 -2.3% 의감소를기록하였으나, 4/4 분기에는.7% 증가로반전함. - 한편, 서비스부문은증가폭이소폭둔화되며전년동기대비 1.4% 의증가율을기록함. 실질건설투자는 21 년 1/4 분기기준전년동기대비 1.8% 의증가를기록한이후감소세를지속해왔으나, 213 년 1/4 분기에는 3년만에증가로반전하며전년동기대비.7% 의증가율을기록 - 주거용건물투자의전년대비증가율은 211 년에 -14.4%, 212 년에 -5.7% 의하락세를기록하였으며, 212 년 4/4 분기에는전년동기대비 -7.7% 의증가율을기록 - 비주거용건물투자는 212 년 3/4 분기에전년동기대비 1.2% 의증가율을시현하였으나, 4/4 분기에는감소로전환하며전년동기대비 -1.5% 를기록 - 토목건설은 21 년부터지속되던감소추세가 212 년 3/4 분기에증가로반전하였으나, 4/4 분기에다시감소로전환하며 -4.9% 감소를기록 반면, 실질설비투자는 212 년 1/4 분기에전년동기대비 8.8% 의증가를보였으나, 2/4 분기부터감소로돌아선후 213 년 1/4 분기현재전년동기대비 -11.5% 의감소를기록
Part 2_ 1. 거시 금융환경 19 총수출은 212 년 4/4 분기보다증가폭이소폭둔화되며전년동기대비 3.6% 증가를기록 건설기성액은건축및토목공사의호조로 213 년 2월현재전년동월대비 5.1% 증가함. 주택투자율 (GDP 대비주거용건물투자 ) 은 26 년 4/4 분기 5.2% 를기점으로지속적으로감소하여, 212 년 4/4 분기현재 2.5% 를기록 소비자물가지수상승률은 213 년 3월에전년동월대비 1.3% 를기록하며낮은상승세를지속 3년만기국고채금리의경우 213 년 3월기준 2.6% 를기록 소매판매액은 211 년 2/4 분기에전년동기대비 6.2% 의증가율을시현한이후증가세둔화가지속되어 212 년 4/4 분기기준전년동기대비 2.5% 증가하였으며월별변화추이로는 213 년 2월기준 1.8% 의증가율을시현 종합주가지수 (KOSPI) 는대내외불확실성이확대됨에따라 213 년 3월현재전년동월대비 -.5% 의증가율을기록하며, 전월 (-.2%) 의하락세를이어가는모습 한국은행의소비자심리지수는 212 년 12 월에기준치 (1) 를하회한 99 를기록하였으나, 213 년 1 월부터소비심리가개선되어 3월현재 14 를기록 - 주택 상가가치전망 CSI 의경우에는지난 212 년 6월에기준치 (1) 를하회한이후 6개월연속기준치를하회하고있는가운데 12 월에는 97 을기록
2 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 표 1-1 부동산관련거시 금융변수의동향 ( 단위 : 전월 ( 기 ) 대비, 전년동기 ( 월 ) 대비, %) 장기 211 212 212 213 212 213 평균 1) 연간 연간 2/4 3/4 4/4 1/4 12월 1월 2월 3월 실질국내총생산 4.4 3.7 2. 2.4 1.6 1.5 1.5 [.3] [.] [.3] [.9] - - - - 민간소비 3.7 2.4 1.7 1. 1.7 2.7 1.6 [.4] [.7] [.8] [-.3] - - - - 내구재 7.2 7.2 3.1 -.2 4. 9.8 [2.4] [2.8] [.3] - - - - - 준내구재 3.1 4.4 -.3 -.1-2.3.7 [.1] [-.5] [1.8] - - - - - 비내구재 1.8 1.5 1.1.2 1.2.9 [-.5] [1.4] [-.3] - - - - - 서비스 3.9 2.3 2. 2.8 1.7 1.4 [.8] [.2] [.2] - - - - - 건설투자 1.1-4.7-2.2-3.1 [-1.3] 주거용건물 -1.3-14.4-5.7-7.3 [-7.3] 비주거용건물 5.8 4.7.3-1.1 [-.2] 토목건설 -.2-7.3-2.9-2.9 [.4] 설비투자 6. 3.6-1.9-3.5 [-7.8] 총수출 9.9 9.1 4.2 3.5 [-.3] 총수입 8.5 6.1 2.5.5 [-1.8] 정부지출 4.2 2.1 3.9 3.6 [-.1] 건설기성액.7-6.4-5.8-9.7 [-.9] -.3 [.7] -6.5 [-3.8] 1.2 [1.9] 1.1 [1.5] -6.9 [-5.2] 3.2 [1.9] 1.4 [1.8] 3.5 [.8] -2.3 [1.] -4.2 [-1.2] -7.7 [5.5] -1.5 [-2.9] -4.9 [-2.4] -5.2 [-1.8] 4.4 [-1.1] 3.5 [-.8] 3.5 [-.6] -5.6 [-1.4].7 [2.5] - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -11.5 [3.] 3.6 [3.2] 1.8 [2.5] 1.4 [1.3] - - - - - - - - - - - - - - - - - -8.3 [2.1] 8.9 [-.2] 5.1 [7.] 주택투자율 2) 4.4 2.7 2.5 2.5 2.4 2.5 - - - - - 소비자물가지수 3.1 4. 2.2 2.4 1.6 1.7 1.4 1.4 1.5 1.4 1.3 3 년만기국고채금리 (%) 4.8 3.6 3.1 3.4 2.9 2.8 2.7 2.9 2.8 2.7 2.6 소매판매액지수 ( 불변 ) 4.6 4.5 2.3 1.4 [.3] 2.6 [1.2] 2.5 [.4] - 2. [.4] -3.1 [-2.2] 1.8 [-.1] 종합주가지수 (KOSPI) 1.6-11. 9.4-11.7 12.8 9.4 -.5 9.4.3 -.2 -.5 실업률 3.6 3.4 3.2 3.3 3. 2.8 3.6 2.9 3.4 4. 3.5 원 / 달러환율.3-4.2 1.7 6.4 4.4-4.7-4.1-6.3-6.8-3.3-2.1 OECD 경기선행지수 3) 99.9 1.5 1.1 1.2 1. 1.2-1.3 1.4 - - 소비자심리지수 4) 12.7 13.1 12. 14.3 1. 99.7 1.3 99. 12. 12. 14. 주택 상가가치전망 CSI 4) 11.4 17.6 16.8 1. 93.3 96.7-97. - - - 주 : 1) 장기평균은 2 년 1월 1일이후현재까지의평균값임. 2) 주택투자율 = 실질주거용건물건설투자 (S.A)/ 실질 GDP(S.A) 1. 3) 경기판단기준점은 1 이며 1 이상이면경기호황, 이하이면경기둔화를나타냄. 4) 소비자심리지수와주택 상가가치전망 CSI 의기준치는 1 이며, 장기평균은 29 년 7월부터현재까지의평균임. 5) [ ] 는계절조정전월 ( 분기 ) 대비임. 자료 : 한국은행 (ECOS); 통계청 (KOSIS); OECD. - -
Part 2_ 1. 거시 금융환경 21 Box 1 해외주택시장동향분석 : 미국, 유럽, 중국을중심으로 김지혜 (KDI 연구원 ) 1. 미국주택시장 최근미국 1대도시의실질주택가격은상승세를유지하고, 213 년 2월기준재고주택판매량은 3년 3 개월만에최고수준을기록하였으며, 미분양주택수는장기평균 (21~12 년 ) 284 만호보다낮은수준을유지하는등주택부문의주요지표들이빠르게개선되는모습을보이고있어미국의주택시장여건이전반적으로개선되는모습 미국 1대도시의실질주택가격은소폭상승한가운데, 212 년 4/4 분기상승률은전년동기대비 4.26% 로지난분기에이어회복세를보이고있어최근주택시장호조세가확대되고있음. 실질주택가격의전년동기대비상승률은하락세가둔화된이후 3/4 분기에상승세로반전하였으며, 4/4 분기에는 4.26% 를기록하며상승폭이확대됨. 그림 1-1 미국 1 대도시의실질주택가격추이와전년동기대비변화율 ( 단위 : 실질주택가격 1987 년 1/4 분기 =1, 전년동기대비 %) 주 : 실선표시는실질주택가격 ( 좌축 ), 막대표시는전년동기대비변화율 ( 우축 ) 을나타냄. 자료 : S&P/Case-Shiller Home Price Indices.
22 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 213 년 2월기준미국의재고주택판매량은여전히장기평균 (532 만호 ) 을하회하고있으나 3년 3개월만에최고수준을기록하고, 미분양주택수는 211 년 11월이후부터장기평균 (21~12 년 ) 284 만호보다낮은수준을유지 재고주택판매량은 213 년 2월기준 498 만호로주택구입에대한세금감면종료직전에일시적으로증가했던 29 년 11 월기준 544 만호이후최고치를기록 213 년 2월의미분양주택수는 194 만호로 213 년 1월대비 9.6% 가증가하였으나, 장기평균 (21~12 년 ) 284 만호보다낮은수준임. 그림 1-2 미국의재고주택판매량및준공후미분양주택수 재고주택판매량 준공후미분양주택수 ( 단위 : 백만호 ) 자료 : NAR. 213 년 3 월기준신규주택착공물량은 3 년 9 개월만에최고수준인 13 만 6 천호를기록 213 년 3월의착공물량은전년동월대비 46.7% 증가한수준으로서 28 년 6월기준 14 만 6천호이후최고치를기록 장기평균 (2~13 년 3월 ) 수준인 13 만호로회복되는데에는좀더시일이소요될것으로예상
Part 2_ 1. 거시 금융환경 23 그림 1-3 미국의신규주택착공물량및장기평균 (2~13 년 3 월 ) ( 단위 : 백만호 ) 2.5 2. 1.5 1..5. 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 21 23 25 27 29 211 213 신규주택건설착공물량장기평균 (2~13 년 3 월 ) 자료 : U.S. Census Bureau. 212 년 4/4 분기주택구입능력지수는전년동기대비 1.6% 상승한 2.2 로사상최고를기록하였고, 단독주택가격 ( 중앙값 ) 은 178,9 달러로상승세가소폭확대되어전년동기대비 1.% 를기록함. 표 1-2 미국주택구입능력지수의변화추이 ( 단위 : 달러, %) 211 212 212 186.4 2/4 3/4 4/4 주택구입능력지수 186.4 193.5 27.3 187.3 189.1 2.2 ( 전년동기대비, %) (8.4) (3.8) (1.4) (5.5) (4.) (1.6) 단독주택가격 ( 중앙값 ) 166,2 176,9 158,6 181,3 184,3 178,9 ( 전년동기대비, %) (-4.) (6.4) (-.1) (7.2) (8.8) (1.) 주 : ( ) 안은전년동기대비변화율임. 자료 : NAR.
24 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 미국은정부예산자동삭감시행에따른경기둔화우려에도불구하고, 주택부문의주요지표들이침체에서벗어나개선추세가지속되어완만한경제성장회복세를유지 미국은 213 년 3월 1일정부예산자동삭감시행 ( 시퀘스터발동 ) 에따라 213 회계연도잔여기간 (3~9 월 ) 동안예산권한축소규모는 85 억달러로, 그중국방비에서 46 억달러가삭감될예정 1) 그러나최근미국 1 대도시의실질주택가격과재고주택판매량이모두증가세를유지하고, 212 년 4/4 분기주택구입능력지수가사상최고를기록하는등주택부문의주요지표들이빠르게개선되는모습을보이고있어주택시장여건이전반적으로개선되는모습 2. 중국주택시장 212 년 4/4 분기중국전지역의실질주택가격은소폭하락하였으나, 212 년 4/4 분기증가율은전년동기대비 6% 로지난분기와비슷한수준으로 212 년 1/4 분기이후부터꾸준히상승세를보이고있음. 중국전지역의실질주택가격은전기대비로는 -2.8% 하락세를보이고있음. 전년동기대비지역별실질주택가격의증가율은베이징 4.1%, 상하이.6%, 광둥성 -2.1% 임. 그림 1-4 중국의실질주택가격추이와변화율중국전지역 2.5 25% 2% 2. 15% 1.5 1% 5% 1. % -5%.5-1%. -15% `98.1Q `.3Q `3.1Q `5.3Q `8.1Q `1.3Q`12.4Q ( 단위 : 실질주택가격 1998 년 1/4 분기 =1, 전년동기대비 %) 베이징, 상하이, 광둥성 4 3 2 1 `98.1Q `.3Q `3.1Q `5.3Q `8.1Q `1.3Q `12.4Q 베이징 상하이 광둥성 주 : 실선표시는실질주택가격 ( 좌축 ), 막대표시는전년동기대비변화율 ( 우축 ) 을나타냄. 자료 : CEIC; IHS Global Insight. 1) 김종만, 미국시퀘스터발동불구완만한경제성장지속전망, Issue Briefing, 213. 3. 4.
Part 2_ 1. 거시 금융환경 25 중국정부당국은 213 년 3월 2일에 부동산시장통제업무에관한지시 를공개하여부동산가격억제정책을한층강화하는모습 중국정부는국무부상무위원회에서결정된 부동산시장통제업무에관한지시 에다음 5개조항의부동산시장관리감독강화조치를포함하여부동산시장의안정을위한강도높은정책을실시할예정 - (1) 4대직할시등대도시집값조정목표를설정하는책임제실시 (2) 대도시구매제한및부동산세확대 (3) 신규주택및토지공급확대 (4) 서민용임대주택건설 (5) 부동산거래관리감독강화등의내용이담김. - 위조항에따라주택매도차액의 2% 를세금으로부과하는정책을실시할예정 213 년 3월중국 7 대도시중전월대비신규주택가격이상승한도시의수는 68 개로, 212 년 9월이후꾸준히상승하고있는추세이며하락한도시의수는 1개임. 213 년 3월전월대비신규주택가격이상승한도시는 212 년 9월 (31 개 ) 대비증가하고있는반면, 주택가격이하락한도시는 211 년이후최저수준을기록 최근 3개월연속 (213 년 1월 ~3 월 ) 지속적으로가격이상승한도시는 51 개임. 특히, 중국도시중인구밀도가가장높은상하이는최근 5개월동안상승세를보이고있으며, 베이징은최근 1 개월연속 (212 년 6월 ~213 년 3월 ) 지속적으로상승함. 그림 1-5 중국 7 대도시의주택가격변화분포 (211 년 1 월 ~213 년 3 월 ) ( 단위 : 도시수 ) 7 6 5 4 3 2 1 3 4 9 7 16 16 16 23 19 22 21 19 17 1 1 1 8 1 3 1 26 25 22 12 7 8 7 1 38 13 11 12 51 51 47 45 46 43 4 12 16 18 17 17 24 21 66 68 6 5 53 54 53 49 44 41 19 36 39 36 35 35 31 27 24 12 22 16 24 24 16 23 25 13 7 8 3 3 3 6 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 1 2 3 211 212 213 상승보합하락 자료 : 중국국가통계국.
26 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 3. 유럽주택시장 유럽의일부국가들은주택시장에서도각국가별거시경제상황과연계된상황을보이고있음. 국가재정위기에처한국가 (PIIGS 2) ) 의주택시장은침체된상태 ( 불황 ) 를유지하고있으며, 그외국가들은호황및안정 ( 보합 ) 상태로분류할수있음. 그림 1-6 유럽주요국의실질주택가격추이및변화율 ( 주택시장의호황 ) ( 단위 : 실질주택가격 25 년 1/4 분기 =1, 전년동기대비 %) 오스트리아 프랑스 노르웨이 스위스 주 : 실선표시는실질주택가격 ( 좌축 ), 막대표시는전년동기대비변화율 ( 우축 ) 을나타냄. 자료 : BIS; OECD. 2) PIIGS 는포르투갈 (Portugal), 이탈리아 (Italy), 아일랜드 (Ireland), 스페인 (Spain), 그리스 (Greece) 임.
Part 2_ 1. 거시 금융환경 27 유럽의주요국중에서주택시장이호황기에속한국가는오스트리아, 프랑스, 노르웨이, 스위스이며, 212 년 4/4 분기실질주택가격상승률은전년동기대비각각 13%, -3%, 5%, 4% 임. 3) 프랑스와스위스의실질주택가격은소폭하락하였으나, 전년동기대비변화율은각각 -3%, 4% 로지난분기와비슷한수준임. 반면, 오스트리아와노르웨이의실질주택가격상승률은전년동기대비각각 13%, 5% 로증가폭이둔화됨. 그림 1-7 유럽주요국의실질주택가격추이및변화율 ( 주택시장의불황 ) ( 단위 : 실질주택가격 25 년 1/4 분기 =1, 전년동기대비 %) 그리스 1.4 2% 1.2 15% 1. 1%.8 5% %.6-5%.4-1%.2-15%. -2% `96.4Q `.4Q `4.4Q `8.4Q `12.4Q 스페인 1.2 2% 1. 15%.8 1% 5%.6 %.4-5%.2-1%. -15% `96.4Q `.4Q `4.4Q `8.4Q `12.4Q 1.15 1.1 1.5 1. 포르투갈 1% 8% 6% 4% 2%.95 %.9-2% -4%.85-6%.8-8% `96.4Q `.4Q `4.4Q `8.4Q `12.4Q 1.4 1.2 1..8.6.4.2 아일랜드 15% 1% 5% % -5% -1% -15% -2%. -25% `96.4Q `.4Q `4.4Q `8.4Q `12.4Q 주 : 실선표시는실질주택가격 ( 좌축 ), 막대표시는전년동기대비변화율 ( 우축 ) 을나타냄. 자료 : BIS; OECD. 3) 오스트리아는 212 년 3/4 분기기준임.
28 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 유럽재정위기상태인국가 (PIIGS) 의주택시장은모두침체기에있으며, 그리스, 포르투갈, 스페인, 아일랜드의 212 년 4/4 분기주택가격의변화율은전년동기대비각각 -11%, -4%, -13%, -6% 로꾸준한하락세를보이고있음. 4) 스페인의실질주택가격은소폭하락하였으며, 전년동기대비증가율도 -13% 로감소폭이확대됨. 반면, 그리스, 아일랜드, 포르투갈의실질주택가격증가율은전년동기대비각각 -11%, -6%, -4% 로감소폭이축소됨. 그림 1-8 유럽주요국의실질주택가격추이및변화율 ( 주택시장의안정혹은보합 ) ( 단위 : 실질주택가격 25 년 1/4 분기 =1, 전년동기대비 %) 벨기에 덴마크 1.4 12% 1.2 1% 1. 8%.8 6% 4%.6 2%.4 %.2-2%. -4% `96.3Q `.3Q `4.3Q `8.3Q `12.3Q 영국 1.6 3% 1.4 25% 1.2 2% 15% 1. 1%.8 5%.6 %.4-5% -1%.2-15%. -2% `96.4Q `.4Q `4.4Q `8.4Q `12.4Q 스웨덴 1.4 3% 1.2 25% 2% 1. 15%.8 1% 5%.6 %.4-5%.2-1% -15%. -2% `96.4Q `.4Q `4.4Q `8.4Q `12.4Q 1.6 14% 1.4 12% 1% 1.2 8% 1. 6%.8 4% 2%.6 %.4-2%.2-4% -6%. -8% `96.4Q `.4Q `4.4Q `8.4Q `12.4Q 주 : 실선표시는실질주택가격 ( 좌축 ), 막대표시는전년동기대비변화율 ( 우축 ) 을나타냄. 자료 : BIS; OECD. 4) 그리스는 212 년 3/4 분기기준임.
Part 2_ 1. 거시 금융환경 29 주택시장이안정적인유럽국가들중에서스웨덴, 벨기에의주택가격은소폭상승하였고, 덴마크, 영국의경우는소폭하락 5) 212 년 4/4 분기스웨덴의실질주택가격은소폭상승한가운데, 전년동기대비증가율은 2% 로지난분기의감소에서증가로반전함. 덴마크, 영국의실질주택가격증가율은전년동기대비각각 -2%, -.4% 로감소폭이축소된반면, 벨기에는전년동기대비증가율이 -1% 로감소폭이확대됨. 4. 해외주요국의주택시장과거시경제와의연계 212 년 4/4 분기미국의 GDP 성장률은전년동기대비 1.6%, 민간소비는전년동기대비 1.9% 를기록한반면, 중국의 GDP 성장률은전년동기대비 1.1% 의높은증가세를보이고있음. 미국은 3월 1일연방정부지출자동삭감 ( 시퀘스터 ) 이공식발표됨에따라지출규모가더욱축소됨에따른경기둔화가우려됨에도불구하고소비관련지표개선, 주택가격상승세지속등으로인해완만한회복세를유지 6) 중국경제는 GDP 성장률은높으나, 대외적으로유로재정위기, 부동산시장문제등의리스크요인으로인해불확실성이지속 유럽주요국중에서스웨덴과영국은 GDP 성장률이소폭상승하였으나오스트리아, 스페인은전분기에이어전년동기대비 GDP 성장률과민간소비증가율모두하락함. 민간소비및투자의감소세가유지됨에따라 212 년 4/4 분기유럽주요국의 GDP 성장률은전기대비둔화된모습 앞서유럽의주택시장동향에서보았듯이주택시장의침체기에속한국가중스페인은 3분기연속 GDP 성장률과민간소비증가율이하락하였고, 아일랜드는 2분기연속 GDP 증가폭이축소됨. 최근키프러스구제금융및이탈리아정정불안과관련한우려가고조되는가운데, 스페인의국가신용등급이투자부적격등급으로하락할가능성또한대두됨에따라유럽경제의불확실성이지속 5) 벨기에는 212 년 3/4 분기기준임. 6) 한국개발연구원, KDI 경제동향, 213 년 1월호, p.11.
3 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 표 1-3 미국, 중국및유럽주요국의 GDP 및민간소비변화 GDP ( 단위 : 1 억달러, 1 억유로, 1 조위안, %) 민간소비 211 4/4 212 4/4 전년동기대비 % 211 4/4 212 4/4 전년동기대비 % 미국 13.4 13.7 1.6 9.5 9.7 1.9 중국 47.2 51.9 1.1 14.1 16.3 15.7 오스트리아 67.6 67.9.5 36.1 36.2.2 벨기에 82. 81.7 -.4 42.6 42.4 -.4 덴마크 51.8 51.7 -.1 25.8 26..8 프랑스 45.8 449.3 -.3 261.3 262.3.4 그리스 51.7 48.8-5.5 39. 36. -7.8 유럽 아일랜드 42.6 42.5. 19.3 19.5 1.2 노르웨이 65.4 66.4 1.5 31.5 32.4 2.9 포르투갈 38.2 37. -3.1 24.7 23.5-4.8 스페인 237.2 232.6-1.9 133.3 129.3-3. 스웨덴 83.9 85.3 1.6 4.6 41.5 2.4 스위스 88. 88.9 1.1 51.4 52.8 2.7 영국 479.4 481.3.4 298. 31.4 1.1 주 : 1) 미국, 유럽의경우단위는 1억달러, 1억유로로실질가격 (25 년기준 ) 이고, 중국의경우단위는 1조위안으로명목가격임. 2) 그리스의기준시점은 211 년 1/4 분기 ( 잠정치 ) 임. 3) 중국의민간소비기준시점은각각 21 년, 211 년기준이고, 변화율은이들기간내의변화율임. 4) 민간소비는민간가계, 비영리단체포함이며, 중국의경우민간가계만해당함. 5) 모든국가의전년동기대비 GDP 변화율은실질 GDP 변화율임. 자료 : Bureau of Economic Analysis; Eurostat; CEIC. 종합하면미국, 중국은거시경제환경이부분적으로개선되고있으나, 유럽지역은대외경제상황의불확실성이여전히존재하여주택시장또한정상화되는데상당한시간이걸릴것으로예상됨. 대외개방도가높은우리나라경제구조의특성상위와같은주요국들의경제환경변화가국내경제에미치는영향이적지않다는면을감안할때, 미국 중국 유럽주요국에대한모니터링이지속되어야함.
Part 2_ 2. 공급 거래량동향 31 Part 2 2. 공급 거래량동향 가. 주택건설인 허가실적동향 7) 213 년 1/4 분기주택건설인 허가실적증가율은 6개광역시의부진을중심으로전년동기대비 -24.2% 를기록 주택건설인 허가실적은 213 년 1/4 분기에전국적으로 75,594 호를기록하였으며, 이는전분기 (-14.7%) 보다감소폭이확대된모습 - 서울과경기도가각각전년동기대비 -42.2% 와 -27.4% 의증가율을기록한가운데, 6개광역시도 -59.3% 의큰폭의감소기록 - 유형별로는아파트와아파트외주택이각각전년동기대비 -13.9% 와 -35.8% 의감소율시현 표 2-1 공급변수에대한기초통계 ( 단위 : 호수 ) 주택재고량 (211 년말 ) 인 허가실적 (213 년 1/4 분기 ) 총호수 (1, 호 ) 인구 1, 명당호수 총발행호수 (A) 전년동기대비 (%) 전분기대비 (%) 장기평균 (B) 장기평균대비발행량 (A/B) 전국 18,131 (1%) 364.2 75,594 (1%) -24.2-64.6 123,73.61 서울 3,449 (19.%) 344. 11,6 (14.6%) -42.2-57. 19,71.56 경기도 3,952 (21.8%) 335.3 16,27 (21.2%) -27.4-76.7 35,431.45 6개광역시 4,656 (25.7%) 362.9 9,766 (12.9%) -59.3-72.9 31,231.31 부산 1,269 (7.%) 366.3 4,392 (5.8%) -58.7-56.9 8,99.54 대구 95 (5.%) 365.3 1,387 (1.8%) 5.7-81.7 5,364.26 인천 976 (5.4%) 354.9 1,246 (1.6%) -65.6-88.1 8,615.14 광주 545 (3.%) 361.9 1,824 (2.4%) -64.4-59.4 3,58.52 대전 56 (3.1%) 366.8 438 (.6%) -67.7-74.2 2,886.15 울산 41 (2.2%) 362.8 479 (.6%) -75.2-7. 2,758.17 주 : 1) 장기평균은 2 년 1월 1일이후부터현재까지의평균값임. 2) 주택재고량은신기준 ( 다가구주택구분거처반영 ) 으로집계한결과이며, 인구는추계인구기준임. 자료 : 국토교통부 ; 통계청. 7) 인 허가발행물량통계는신규주택공급의초기지표로의미가있으나, 대형재개발 재건축의인가및허가에소요되는시간과인 허가물량의일부만이실제로착공된다는점에서특정시점의주택공급현황을나타내는지표로는한계가있음 ( 부동산시장동향분석 (211 년 2/4 분기 ) ( 한국개발연구원 [211], Box 2 참조 ).
32 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 그림 2-1 로그실질건설투자 ( 계절조정 ) 및세부항목 ( 계절조정 ) 의추이 로그실질건설투자 1.7 1.6 1.6 1.5 1.5 1.4 1.4 1.3 1.3 1.2 2 22 24 26 28 21 212 로그건설투자 ( 좌 ) 추세선 ( 좌 ) 추세제거선 ( 우 ) 로그비주거용건물투자.8.4. -.4 -.8 -.12 로그주거용건물투자 9.6 9.4 9.2 9. 8.8 8.6 8.4 2 22 24 26 28 21 212 로그주거용 ( 좌 ) 추세선 ( 좌 ) 추세제거선 ( 우 ) 로그토목건설투자.15.1.5. -.5 -.1 -.15 -.2 9.8 9.6 9.4 9.2 9. 8.8 8.6 2 22 24 26 28 21 212 로그비주거용 ( 좌 ) 추세선 ( 좌 ) 추세제거선 ( 우 ).2.15.1.5. -.5 -.1 -.15 -.2 9.85 9.8 9.75 9.7 9.65 9.6 9.55 9.5 9.45 9.4 2 22 24 26 28 21 212 로그토목건설 ( 좌 ) 추세선 ( 좌 ) 추세제거선 ( 우 ).15.1.5. -.5 -.1 자료 : 한국은행. 나. 아파트거래량및입주물량동향 아파트거래량증가율은전국적으로 212 년 1월이후감소세가점차둔화되었으며, 213 년 1월에는증가세로반전한가운데 3월기준전년동월대비.3% 를기록함. 9 1 부동산대책이후아파트거래량감소세가현저히둔화되며 212 년 12 월이후에는증가세로전환되었으나, 213 년 2월에다시감소한후 3월에는전년동월대비.3% 의소폭증가 - 서울의경우 213 년 3월기준강남과강북모두에서전년동월대비 51.4% 와 5.% 가증가함. - 한편, 213 년 3월기준경기도지역은아파트거래가전년동월대비 -1.7% 감소하였으나, 6 개광역시의거래량은부산 (32.7%) 과인천 (25.%) 을중심으로전년동월대비 4.1% 증가
Part 2_ 2. 공급 거래량동향 33 213 년 3월기준아파트입주물량은서울및인천지역의감소를중심으로전국적으로전년동월대비 -5% 를기록 213 년 3월아파트입주물량은 9천호수준으로장기평균 2만 4천호를크게하회함. 서울지역의입주실적은지난해에이어부진한실적을지속하는가운데, 213 년 3월에는장기평균 (4,39 호 ) 을크게하회하는 195 호가입주되었으며모두강북지역에서발생함. 6개광역시는전국의총입주물량중 4% 이상을차지하나부산을제외한나머지지역들은지역별장기평균을하회하는수준임. - 부산 (2,381 호 ) 과인천 (1,265 호 ) 지역이각각전국물량의 26%, 14% 를차지 표 2-2 거래량변수에대한기초통계 ( 단위 : 호수 ) 총거래량 (C) 아파트거래량 (213 년 3 월 ) 아파트입주물량 (213 년 3 월 ) 전년동월대비 (%) 전월대비 (%) 장기평균 (D) 장기평균대비거래량 (C/D) 총입주량 (E) 전년동월대비 (%) 전월대비 (%) 장기평균 (F) 전국 62,934 (1%).3 29.5 69,639.9 9,83 (1%) -5. -37.1 24,287.37 장기평균대비물량 (E/F) 서울 6,82 (11%) 27.7 62. 7,875.87 195 (2%) -77.8-86.6 4,39.5 강남 3,961 (6%) 51.4 7.2 4,15.99 (%) -1. -1. 2,165 - 강북 2,859 (5%) 5. 51.8 3,86.74 195 (2%) -57. - 1,875.1 경기도 13,9 (21%) -1.7 12.4 17,46.75 2,686 (3%) 124.4-3.2 7,829.34 6 개광역시 21,569 (34%) 4.1 36.1 21,996.98 3,94 (43%) -13.8-28.2 6,259.62 부산 5,884 (9%) 32.7 45.1 5,633 1.4 2,381 (26%) 227.5 44.3 1,512 1.57 대구 4,744 (8%) -8.1 25.4 4,42 1.17 (%) -1. -1. 1,23 - 인천 3,753 (6%) 25. 58.8 4,255.88 1,265 (14%) -45.6-18. 1,44.9 광주 3,82 (5%) 22.9 13.6 3,27.96 258 (3%) - -8.2 854.3 대전 2,178 (3%) -27.1 31.7 2,555.85 (%) - - 746 - 울산 1,928 (3%) -26.3 5.4 2,33.84 (%) - -1. 513 - 주 : 1) 장기평균은 2 년 1월 1일이후부터현재까지의평균값임. 2) 아파트거래량은 212 년통계개편에따라기존부동산거래건수에포함되었던신탁 / 신탁해지건수가제외됨. 자료 : 국토교통부 ; 부동산 114(REPS).
34 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 그림 2-2 강남아파트거래량및입주물량 ( 추세선제거, 3 개월이동평균 ) ( 단위 : 동호수, 세대수 ) 25 2 15 1 5-5 -1-15 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 26 27 28 29 21 211 212 213 강남아파트거래량 강남아파트입주물량 주 : 29 년 1 월이후의거래량은 212 년통계개편에따라기존부동산거래건수에포함되었던신탁 / 신탁해지건수가제외됨. 자료 : 부동산 114(REPS). 213 년 3월기준전국전월세실거래량 8) 은서울과경기도, 6개광역시모두거래가증가하며전년동월대비 8.3% 가증가한 137,351 건을기록 전월세거래량의증가는주택매수심리위축에따른전월세선호현상등이작용한것으로분석됨. 서울지역은강남과강북지역에서모두거래가증가하며전년동월대비 9.8% 증가허였고, 경기지역도전년동월대비 2.8% 증가하며전월의감소에서증가로전환 6개광역시의경우부산 (23.7%) 과울산 (26.3%) 지역을중심으로모든지역에서거래가증가하며전년동월대비 13.8% 증가한 21,281 건이거래됨. 전체주택의계약유형별로는전세가 59.8%(82,161 건 ), 월세가 4.2%(55,19 건 ) 를차지함. 국토교통부보도자료 (213.4.26 일자 ) 에의하면 213 년 5~7 월입주예정인아파트물량은전국적으로 46,191 호로조사되었으며, 수도권과지방이각각 19,484 호와 26,77 호인것으로나타남. 월별입주예정으로는 5월에 14,8 호, 6월에 21,484 호, 7월에 1,699 호인것으로조사됨. - 입주예정일이다가오는아파트의경우잔금지불을위한목돈마련을위해전월세공급량이 8) 전월세실거래량에대한개요는한국개발연구원, 부동산시장동향분석 (212 년 3/4 분기 ), 제2권제3호, Box 2. 전월세실거래량동향 참조.
Part 2_ 2. 공급 거래량동향 35 증가함에따라전월세가가낮아져거래량이증가할가능성이있으므로, 입주예정물량의규모를파악하면향후전월세거래량의추이를예상할수있음. 표 2-3 지역별전월세실거래량 ( 단위 : 건, 전년동월대비 %) 전국 서울 강북 강남 경기도 6 개광역시 부산 대구 인천 광주 대전 울산 212 213 1 11 12 1 2 3 119,497 113,364 17,58 15,87 136,25 137,351 (5.5) (6.2) (5.7) (26.3) (3.5) (8.3) 39,116 36,875 33,857 33,278 45,438 46,63 (8.7) (13.8) (11.2) (28.1) (6.9) (9.8) 17,888 16,846 14,856 14,728 2,366 21,99 (9.6) (12.8) (1.1) (28.2) (4.7) (8.1) 21,228 2,29 19,1 18,55 25,72 24,964 (7.9) (14.5) (12.1) (28.) (8.7) (11.2) 35,984 33,532 3,38 28,52 35,988 37,516 (7.2) (4.8) (2.9) (24.1) (-1.2) (2.8) 17,9 16,84 17,548 17,319 21,822 21,281 (3.2) (1.1) (1.3) (25.9) (2.) (13.8) 6,511 6,548 6,639 6,484 8,249 8,385 (3.4) (2.6) (3.) (27.7) (4.4) (23.7) 3,486 3,346 3,699 3,166 4,198 3,92 (1.5) (.7) (7.9) (23.3) (3.7) (2.5) 7,438 6,6 5,942 5,373 7,19 7,677 (-1.6) (-4.2) (8.5) (33.9) (6.) (6.7) 2,191 2,96 2,28 2,175 2,512 2,446 (-.4) (-8.4) (-17.9) (21.9) (-1.7) (3.7) 3,166 3,12 3,397 3,556 4,938 4,293 (7.) (4.6) (4.1) (18.2) (-1.2) (8.) 1,736 1,694 1,785 1,938 1,925 2,255 (3.8) (3.6) (3.5) (47.) (1.9) (26.3) 주 : 1) 아파트와다세대 연립, 단독 다가구주택이포함됨. 2) ( ) 는전년동월대비증가율임. 자료 : 국토교통부, 보도자료, 각호.
36 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 다. RMG 서베이 9) 에나타난지역별주택거래량동향 지역별주택매매시장에대한 RMG 의인식은다음과같음 (213 년 2 월중조사 ). 서울강남지역의주택매매시장은개포동지역의소형평형등을중심으로활발하게거래가이루어졌으나, 대부분지역에서는지난해말취득세감면연장조치가종료된이후크게감소함. 서울강북지역도전반적으로주택거래가크게감소하는추세 - 212 년 11~12 월급매물소진으로매수자와매도자의희망가격격차가더욱벌어져있는상태로취득세감면연장조짐 1) 에도시장에는큰움직임이없음. 경기남부지역중서울인접지역으로서울부동산시장의영향이직접적으로미치는권역인성남, 분당, 판교, 용인, 수원지역의경우소형평형및급매물위주로거래량이증가 - 그러나나머지대부분지역에서는매수자들이급매물보다더저렴한가격을선호하고, 취득세감면연장통과가지연되어 1월거래량은크게감소함. 경기북부지역의거래량은실수요자중심으로매매세가나타나고있으나전체적으로는다시감소하는추세임. 인천지역의부동산시장은연수구를제외한나머지지역에서전분기대비하여감소세임. - 연수구송도신도시의경우에는최근중소형급매물중심으로거래량증가 부산 경남지역의부동산시장은거래량이전체적으로조정기에접어든모습 - 다만, 213 년 4/4 분기이후지역개발사업에따른토지보상금중약 3조원정도가점진적으로공급되면서부동산시장부양효과를어느정도가시화시킬여지가있음. 대구 경북지역의매매거래량은전체적으로감소 - 그러나구미지역에서는소형과중형아파트의매매거래량이증가한것으로나타남. 대전지역의거래량은취득세감면발표지연등의영향으로매우감소하였고, 천안 아산지역은입지조건에따라거래량의차별화현상이크게나타나고있음. 호남지역에서광주와전주는거래량이다소증가하는경향을보이고있으나, 군산은새만금개발과국가산업단지내기업입주가정체현상을보이면서인구유입의감소와함께거래량이지난분기보다감소 9) RMG(Real estate Monitoring Group: 부동산시장모니터링그룹 ) 는 211 년 7월지역부동산시장의동향을실시간으로더욱정확하고지속적으로파악하기위하여결성된부동산시장의전문가조직으로서, 본보고서에서는 RMG 를대상으로각지역의매매 임대시장, 분양시장, 대출시장동향및정책현안에대한전문가서베이를실시하여이를통해얻은정성적 (qualitative) 자료를정량적 (quantitative) 자료에보완하여사용하고있음. 1) RMG 설문조사는취득세감면연장이확정되기이전인 213 년 2월중에실시된것으로, 취득세감면연장건에대한국회심의는 3월 22일에통과됨.
Part 2_ 2. 공급 거래량동향 37 그림 2-3 지역별아파트거래량추이 ( 단위 : 건수 ) 전국서울 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 26 27 28 29 21 211 212 213 전국추세선 (+/-)2% 3, 25, 2, 15, 1, 5, -5, 26 27 28 29 21 211 212 213 서울추세선 (+/-)2% 강남강북 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, -2, 26 27 28 29 21 211 212 213 강남추세선 (+/-)2% 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, -2, 2627282921211212213 강북추세선 (+/-)2% 경기 6 개광역시 6, 5, 4, 3, 2, 1, 26 27 28 29 21 211 212 213 경기추세선 (+/-)2% 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 26 27 28 29 21 211 212 213 6 개광역시추세선 (+/-)2%
38 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 그림 2-3 의계속 부산대구 ( 단위 : 건수 ) 12, 1, 8, 6, 4, 2, 26 27 28 29 21 211 212 213 부산추세선 (+/-)2% 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 26 27 28 29 21 211 212 213 대구추세선 (+/-)2% 인천광주 12, 1, 8, 6, 4, 2, 26 27 28 29 21 211 212 213 인천추세선 (+/-)2% 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 26 27 28 29 21 211 212 213 광주추세선 (+/-)2% 대전울산 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 26 27 28 29 21 211 212 213 대전추세선 (+/-)2% 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 26 27 28 29 21 211 212 213 울산추세선 (+/-)2% 주 : 29 년 1 월이후부터는 212 년통계개편에따라기존부동산거래건수에포함되었던신탁 / 신탁해지건수를제외한거래량으로작성함.
Part 2_ 2. 공급 거래량동향 39 그림 2-4 지역별아파트입주물량추이 ( 단위 : 세대수 ) 전국서울 5, 4, 3, 2, 1, 22 24 26 28 21 212 전국추세선 (+/-)2% 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, -2, 22 24 26 28 21 212 서울 추세선 (+/-)2% 강남강북 12, 1, 8, 6, 4, 2, -2, 22 24 26 28 21 212 강남 추세선 (+/-)2% 6, 5, 4, 3, 2, 1, -1, -2, 22 24 26 28 21 212 강북 추세선 (+/-)2% 경기 6 개광역시 25, 2, 15, 1, 5, 22 24 26 28 21 212 경기추세선 (+/-)2% 22, 18, 14, 1, 6, 2, -2, 22 24 26 28 21 212 6개광역시 추세선 (+/-)2%
4 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 그림 2-4 의계속 부산대구 ( 단위 : 세대수 ) 1, 8, 6, 4, 2, 1, 8, 6, 4, 2, -2, 22 24 26 28 21 212 부산추세선 (+/-)2% -2, 22 24 26 28 21 212 대구추세선 (+/-)2% 인천광주 12, 1, 8, 6, 4, 2, -2, 22 24 26 28 21 212 인천추세선 (+/-)2% 6, 5, 4, 3, 2, 1, -1, 22 24 26 28 21 212 광주추세선 (+/-)2% 대전울산 6, 5, 4, 3, 2, 1, -1, 22 24 26 28 21 212 대전추세선 (+/-)2% 5, 4, 3, 2, 1, -1, 22 24 26 28 21 212 울산추세선 (+/-)2%
Part 2_ 2. 공급 거래량동향 41 Box 2 취 등록세감면이부동산시장에미치는효과 김현아 (KDI 전문위원대우 ) 부동산거래활성화의일환으로지난해시행하였던취득세감면의기간을연장하는지방세특례제한법개정안이지난 2월국회행정안전위원회의심의를거친후 3월 22 일국회법제사법위원회를통과하였음. 이에따라 2~4% 였던취득세율이 1~3% 로감면되어 213 년 1월 1일부터 6월말까지소급적용될예정임. 더불어법안개정에따라발생하는취득세및지방교육세감소분전액을정부에서보전하기로함. 본연구에서는취 등록세감면이부동산거래활성화에미치는영향이어떠한지를과거경험을바탕으로살펴보고자함. 취 등록세감면과관련하여거래세부담완화로인한주택시장거래량증가라는긍정적인효과가있다는의견과세율인하에따른주택거래량의낮은탄력성으로인한주택거래세수감소라는부정적인효과가존재한다는의견이있음. 취 등록세감면으로인한거래활성화효과는장 단기정책에따라다르게나타날것으로여겨지는바, 장 단기효과를구분하여살펴봄. 지난참여정부시절에 부동산거래과세완화와보유과제강화 를위하여주택에대한취 등록세의법정세율완화가시작되었으며, 감면내용은 < 표 2-4> 와같음. 25년취 등록세과세표준변경으로인한세금부담완화를위하여취 등록세감면을실시하여실효세율이 3.5% 가됨. 26 년부터실거래가로과세표준변경및종합부동산과세로인한세금부담을경감시키기위해감면폭을확대하여실효세율은 2.5% 가되었으며, 그해 9월에는부동산보유세규모가확대되는추세를반영하여 2% 의추가감면이시행되었으며이는 29 년말까지한시적으로적용하도록되어있었으나침체된부동산시장의활성화를위하여 21 년까지적용시한을연장함.
42 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 211 년취득세와등록세를통합하는과정에서취득세율이 2.% 에서 2.~4.% 로상향조정되었으나, 3개월만에다시 1~2% 로인하함. - 211 년 1월부터고가 (9 억원초과 ) 다주택자에대해취득세율 4.%, 9억원이하 1주택자 ( 일시적 2주택자포함 ) 에대해 2.%(5% 감면적용 ) 의세율을적용 - 211 년 3월 22 일 DTI 자율규제를환원하면서, 고가 다주택자에대해취득세율 2.%(5% 감면 ), 9억원이하 1주택자에대해 1.%(75% 감면 ) 의세율을적용함. 212 년 1월부터는 211 년 1월감면수준으로복귀하였다가 212 년 9월 29 일에경제활성화대책의일환으로다시 3개월간한시적인취득세감면 (2~4% 1~3% 11) ) 이시행됨. 표 2-4 주택취 등록세법정세율변화추이 ( 단위 : %) 시행시기주택기준취득세등록세합계과세표준 24 년이전 - 2 3 5 25 년 1 월 1 일 ~ 25 년 12 월 31 일 - 2 1.5 3.5 26 년 1 월 1 일 ~ 26 년 8 월 31 일 - 1.5 1 2.5 공시가격 26 년 9 월 1 일 ~ 21 년 12 월 31 일 - 1 1 2 211 년 1 월 1 일 ~ 211 년 3 월 21 일 211 년 3 월 22 일 ~ 211 년 12 월 31 일 212 년 1 월 1 일 ~ 212 년 9 월 28 일 9 억원초과 4 9 억원이하 2 9 억원초과 2 9 억원이하 1 9 억원초과 4 9 억원이하 2 212년 9월 29일 ~ 212년 12월 31일 5) 9억 ~12억원 2 12억원초과 3 213 년 1 월 1 일 ~ 213 년 6 월 3 일 9 억원이하 1 12 억원초과 3 9 억 ~12 억원 2 9 억원이하 1 실거래가 주 : 1) 25 년 1월 5일이후법정세율은취득세율 2%, 등록세율 2% 임. 2) 25 년 1월 1일부터 26년 8월 31일까지는개인간주택거래에대해서만취 등록세를감면함. 3) 211 년 1월 1일부터는취득을원인으로하는부동산등기에대해서는등록세가부과되지않고, 취 등록세가통합되어취득세만과세함. 4) 211 년부터 9억원미만 1주택자에대하여 5% 의감면을시행함. 5) 9억원이하 1주택자 : 1%, 9억원이하다주택자 /9~12 억원주택소유자 : 2%, 12억원초과주택소유자 : 3%. 6) 음영부분은취득세율감면기간임. 11) 9 억원이하 1 주택자 : 1%; 9 억원이하다주택자, 9~12 억원주택소유자 : 2%; 12 억원초과주택소유자 : 3%.
Part 2_ 2. 공급 거래량동향 43 1. 취 등록세징수현황 12) 서울과 6개광역시등대도시를중심으로취 등록세의징수현황을살펴본결과, 다음과같은특징이발견됨 ( 그림 2-5 참고 ). 서울과 6개광역시의각특별시세및광역시세에서취 등록세가차지하는비중은 25 년에약 4% 이상이었으며지속적으로감소하는추세이나 211 년에서울 23%, 6개광역시 34% 로여전히큰비중을차지하고있음. 그러나특별시세및광역시세의징수실적은 2년간격으로주기를보이며, 29 년을제외하고전년대비꾸준히증가하고있으나대체로증가폭은감소하는추세임. - 29 년에는글로벌금융위기로인한경기부진으로인해징수실적이저조한것으로보이며 21 년도의증가율은 29 년도의부진에대한기저효과가반영된것으로보임. 반면, 취 등록세의징수실적은 27 년이후 21 년까지전년대비감소추세를지속하였으며, 특히서울은 211 년에도여전히감소세를기록하였음. - 27 년부터 21 년까지주택에대한취득세율은 2% 였음. 한편, 전국을기준으로취 등록세중에서주택이차지하는비중은건수기준으로는약 2% 안팎을차지하며, 금액기준으로는 35~4% 를차지하여왔으나 211 년도에는약 3% 까지감소하였음. - 지역별로살펴보면, 금액기준으로볼때전국이서울및 6개광역시의비중보다낮은것으로나타나취 등록세중에서주택이차지하는비중은대도시보다지방이더낮은것으로보임. - 특히 21 년에서울은거래건수로는 25% 수준을유지하다가세율변화가없었음에도불구하고약 15% 정도까지크게감소하는모습이두드러지나, 금액기준의비중은상대적으로적어주택의취득으로인한세수감소는크게일어나지않은것으로보임. - 그러나전체적으로금액기준으로볼때 29 년이후로취 등록세에서주택이차지하는비중이감소하는추세임. 이와같이주택이취 등록세에서차지하는비중과각지방세중에서취 등록세비중이축소되고전년대비징수실적증가율도감소세를나타내는것은부동산시장의침체로인한거래량의감소와함께취득세율감면정책에기인하는것으로사료됨. 12) 한국주택학회 (212) 참고.
44 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 그림 2-5 지역별취 등록세와특별시세및광역시세현황 특별시세및광역시세대비취 등록세비중 ( 단위 : %, 전년대비 %, %) 2 15 1 5-5 -1-15 취 등록세징수실적증가율 ( 금액기준 ) 특별시세및광역시세징수실적증가율 ( 금액기준 ) 25 26 27 28 29 21 211 서울 +6 개광역시서울 6 개광역시 16 14 12 1 8 6 4 2-2 -4-6 25 26 27 28 29 21 211 서울 +6 개광역시서울 6 개광역시 취 등록세중주택이차지하는비중 ( 건수기준 ) 취 등록세중주택이차지하는비중 ( 금액기준 ) 3 55 25 5 45 2 4 15 35 3 1 25 26 27 28 29 21 211 25 25 26 27 28 29 21 211 전국서울 6 개광역시 전국서울 6 개광역시 주 : 취 등록세는건축물, 주택, 토지, 차량, 기계장비, 입목, 항공기, 선박, 광업권, 어업권, 골프회원권, 콘도미니회원권, 승마회원권, 종합체육시설이용회원권등의취득시적용되는세금임. 자료 : KOSIS.
Part 2_ 2. 공급 거래량동향 45 2. 취 등록세감면으로인한거래활성화효과 이하에서는취 등록세감면기간을장 단기로구분하여주택거래량추이를살펴봄으로써취 등록세감면효과를파악하고자함. 주택거래량추이는국토교통부의매매거래량자료와행정안전부의취 등록세등록건수로파악할수있음. 13) 26 년 9월부터 21 년 12월까지 4년 4개월간의장기간동안 2% 의낮은세율을유지하여도거래량추이를보면부동산거래활성화라는목표를달성하지는못한것으로사료됨. 거래량증가율이 (+) 의증가율로회복한해는전국기준으로 28 년한해밖에없으며, 증가율도 3~5% 증가에그쳤으며, 이후감면기간이완료되는 21 년에다시저점을기록함 ( 그림 2-6, 좌측상단의그림참고 ). 오히려해당기간보다 1월부터 8월까지세율이 2.5% 였던 26 년의거래량증가율이더높게나타남 ( 그림 2-6, 우측상단의그림참고 ). 취 등록세감면시행영향이부동산정책및경기불황으로인한영향에서상쇄된결과임을감안하더라도주택거래량에미치는감면효과는미미한것으로보임. - 26 년 11 월의 LTV 강화, 28 년글로벌금융위기로인한부동산경기침체, 그리고 29 년 LTV 와 DTI 의강화정책이시행되었음. 단기간감면정책이시행되었던 211 년 3월 22 일 ~12 월 31 일 ( 취득세율 : 1~2%), 212 년 9월 29 일 ~12월 31 일 ( 취득세율 : 1~3%) 동안에는일시적으로거래량이증가하는것으로나타남 ( 그림 2-6, 하단의그림참고 ). 2% 의감면정책이종료되는 21 년말에마지막혜택을받고자하는수요자들의증가로거래량이증가한이후 211 년초에거래량이소폭감소하려던추세를 211 년의 9개월간의취득세율감면을시행함으로써서울지역을중심으로 21 년말에기록한수준이상의거래량증가율을기록함. 지난해말 3개월 (212 년 9월 29 일 ~12 월 31 일 ) 간시행된감면기간동안에도마찬가지로거래량이회복되는모습을시현함. 그러나두번의단기감면정책이모두종료된이후에는거래량이다시감소하는모습을보이는바, 13) 행정안전부의주택의취 등록세징수건수는신축주택완공, 주택개보수, 상속등이포함된거래자료임.
46 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 이와같은단기효과는신규수요를창출함으로써발생한것이아니라기존수요자들의거래시기를조정하는이전효과에기인하는것으로보임. 그림 2-6 지역별매매거래량및주택의취 등록세등록건수증가율 ( 단위 : 전년대비 %, 전년동월대비 %) 연간주택매매거래량증가율 ( 동호수기준 ) 연간주택의취 등록세등록건수증가율 월별주택매매거래량증가율 ( 동호수기준 ) 자료 : 온나라포털부동산정보 ; KOSIS. 이상에서추세선으로살펴본취득세효과가실제로주택거래량에미치는영향을파악하기위하여주택거래량에영향을미치는대표적인변수인실질 GDP 와실질주택가격지수를이용하여실증분석을실시하고, 취득세효과가포함되어있는잔차항의추세를분석함 ( 그림 2-7 참고 ). 자료를구할수있는 26 년 1/4 분기부터 212 년 4/4 분기를대상으로모든변수들은로그를씌운값으로대입하였으며, 분석범위는전국임. 실질 GDP 와실질주택가격지수가현재의주택거래량에영향을미치게되는시차는각변수들의설명력을고려하여각각 1/4 분기와 2/4 분기를대입함.
Part 2_ 2. 공급 거래량동향 47 로그주택거래량을로그실질 GDP 와로그실질주택가격지수에대하여회귀분석한후잔차항의추이를살펴본결과, 취득세감면이주택거래량증가에미치는효과는장기효과 (21 년까지의추세참고 ) 는관찰되지않았으나, 211 년과 212 년도 4/4 분기의추이가 을상회하는것으로볼때단기효과는일부존재하는것으로판단됨. - 잔차항은주택거래량에영향을미치지만관찰되지않은변수들의효과가포함된것으로취득세감면효과도잔차항에포함되었다고가정함. - 또한각감면정책의종료가임박했을때잔차항에추세가증가한이후다시감소하는것으로볼때, 주택거래를미뤄두었던수요자들이거래일자를앞당겨마지막감면혜택을받으려는이전효과가발생하는것으로보임. 이와같은결과는단순추이를통해살펴본앞의결과와일치함. 그림 2-7 전국로그주택거래량의회귀분석에대한잔차항추이 3. 시사점 주택에대한취득세감면정책은이미지난 25 년이후현재까지부동산거래활성화를위하여다섯차례시행되었으며, 대부분 3~4 개월또는 8~9 개월정도의단기간에걸쳐시행되었고, 한차례만장기간 (4년 4개월 ) 에걸쳐시행한바있음. 이와같은과거의장 단기취 등록세감면시의주택거래활성화효과를분석한결과, 취 등록세
48 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 감면의실효성에대한주요특징 14) 을다음과같이요약할수있음. 장기간취득세율을감면하였던 26 년 9월부터 21 년 12 월까지의거래량추이를살펴보면, LTV 또는 DTI 의강화정책, 거시및부동산경기불황등과같은거래량감소요인을고려하더라도, 해당기간동안대부분의연간거래량증가율은감소폭은둔화되었으나여전히감소세를나타내어장기정책의효과는제한적인것으로보임. 단기간감면을시행하였던기간 (211 년 3월 22 일 ~211 년 12 월 31 일, 212 년 9월 29 일 ~212 년 12 월 31 일 ) 동안의거래량은증가하는모습을보여거래활성화에기여하는것처럼보이나감면정책이종료된직후의거래량은오히려감소하는모습을고려할때, 이는신규거래량이증가한것이아니라기존수요자들의거래시기가조정된효과인것으로보임. 정부가세율을인하하였음에도불구하고이러한정책이거래량의증가로이어지지못하는것은경제적논리와함께시장참여자들의심리에의해서도영향을받기때문인것으로보임. 즉, 단기적시각에서세워진정책에대한시장참여자들의신뢰도가낮아부동산시장내의움직임이미미한것으로판단되는바, 정부는장기적안목하에세율조정뿐만아니라부동산금융부문, 부동산공급부문등을종합적으로고려하여부처간협의하에일관된정책을수행함으로써시장참여자들의신뢰도제고를우선해야할것으로보임. 14) 이상의주요특징들은간단한분석을통해파악된것으로서취득세가부동산거래활성화에미치는명확한영향을파악하기위해서는보다심도있는추가분석이필요함.
Part 2_ 2. 공급 거래량동향 49 Box 3 2 기신도시를중심으로한수도권의수급불균형현황 김현아 (KDI 전문위원대우 ) 김지혜 (KDI 연구원 ) 1. 수도권 2 기신도시개요 정부는서울지역의주택수요대체와안정적인택지공급을위하여수도권 2기신도시를계획하고, 24 년 6월화성동탄 1지구의분양을시작으로주택공급을진행하고있음 ( 표 2-5 참고 ). 신도시의대부분은경기도권에위치하고있으며, 성남판교 화성동탄 위례신도시는서울강남지역, 김포한강 파주운정 인천검단신도시는서울강서 강북지역의주택수요를대체하기위함임. 그리고광교신도시는수도권남부의첨단 행정기능, 양주 ( 옥정 회천 ) 및고덕국제화계획지구는각각경기북부및남부의안정적택지공급과거점기능을목적으로함. 수도권 2기신도시는총부지면적 131.1 km2에 61 만 3천호를건설하여 159 만 7천명을수용하는것으로계획되어있으며, 이를위하여 12 조 347 억원의사업비가소요될것으로예상되고있음. 이중에서화성동탄2 신도시는총부지면적 24 km2, 주택건설 11 만 5천호, 수용인구 26 만 8천명으로신도시중에서최대규모이며 ( 주택건설기준으로수도권 2기신도시전체의 18.8%), 김포한강 파주운정지구가다음으로큰규모를차지 - 화성동탄2 신도시는지난해실시한 1~2 차동시분양시순위내마감하였으나, 금년도 2월중에실시하였던 3차동시분양청약은평균청약경쟁률이.8:1 로지난해와대조적인결과를나타냄. - 김포한강 파주운정지구는지난해주택가격의약세로인해주변시세보다가격이높게분양된아파트의분양자들이시행사를상대로분양가인하를요구하게되어중도금대출의이자납입을거부하는사례가발생한바있음. 29 년에는 2기신도시공급과더불어보금자리주택공급이계획되었으며전국 15 만호중에서수도권에 1 만호를공급하는것으로발표한바있음. - 29 년이후현재까지수도권지역에사업승인을받은보금자리주택은 35.2 만호 ( 전국 53.8 만
5 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 호 ) 이며, 4 1 서민주거안정을위한주택시장정상화종합대책 으로향후에는보금자리주택을별도로관리하지않고, 연간 13 만호씩의공공분양주택 15) 을전국에공급하기로변경함. 앞으로계획될공공분양주택물량을제외하더라도현재까지계획 사업승인된수도권 2기신도시및보금자리주택물량은총 96.5 만호 (61.3 만호 +35.2 만호 ) 임. 표 2-5 수도권 2 기신도시건설개요 위치 부지면적 ( km2 ) 주택건설 ( 천호 ) 수용인구 ( 천인 ) 인구밀도 ( 인 /ha) 개발기간 성남판교 경기도성남시판교동일원 화성동탄 1 경기도화성시동탄면일원 화성동탄 2 경기도화성시석우동, 반송동, 동탄면일원 김포한강 경기도김포시김포2동일원 파주운정 경기도파주시교하읍일원 광교양주위례 경기도수원시이의동용인시상현동일원 경기도양주시옥정동외 1개동 송파구거여동장지동성남시창곡동하남시학암동 고덕국제화 경기도평택시서정동고덕면일원 인천검단인천시서구불로동원당동마전동당하동일원 8.9 9. 24. 11.7 16.5 11.3 11.4 6.8 13.4 18.1 29.3 4.9 115.3 6.3 87.3 31.1 6.2 42.4 54.5 92. 88 124 286 167 215 78 168 16 135 23 98 138 119 142 13 69 147 156 1 127 23 ~14 21 ~13 28 ~15 22 ~13 23 ~17 25 ~13 27 ~13 218 ~17 28 ~2 사업비 ( 억원 ) 87,43 42,353 161,144 87,872 136,92 93,968 8,45 112,479 81,63 137,343 최초분양 26.3 24.6 212.8 26.3 26.9 28.9 212.1 211.11 215. 하 213. 하 최초입주 28.12 27.1 215.1 28.3 29.6 211.7 214.11 213.12 218. 하 216. 상 주 : 인천검단신도시는 213 년 3 월에지구지정이취소된제 2 지구가포함됨. 자료 : 국토교통부. 29 ~16 현재 (213 년 3월기준 ) 수도권 2기신도시중 3개지구 (12 만세대에해당 ) 의택지개발은사업지연등으로인하여미착공상태이며, 인천검단2 지구는지구지정이취소된상태임. 인천검단신도시중제2 지구는부동산경기침체및수도권서부지역개발사업의단기간집중등으로인한수요부족으로사업이장기지연되어지역주민들의요구에따라지구지정을취소함 (213 년 3월 7일, 중앙도시계획위원회심의통과 ). - 인천검단2 지구는 6,94 천m2, 주택 21,2 호에해당하는규모로사업시행에 4조 4,14 억원이소요될예정이었음. 15) 공공분양주택에대한지역별공급계획은아직까지발표되지않음.
Part 2_ 2. 공급 거래량동향 51 표 2-6 수도권 2기신도시의미착공현황 시군별 지구명 사업유형 면적 ( 천m2 ) 사업비 ( 억원 ) 세대수 ( 호 ) 수용인구 ( 인 ) 사업기간 평택시 고덕 택지개발 13,422 81,63 54,499 134,68 28.5~22.12 파주시 운정3 택지개발 6,979 58,328 39,291 95,84 28.12~217.12 양주시 회천 택지개발 4,378 4,164 22,251 62,34 27.9~213.12 2. 수도권 2 기신도시주택시장현황 1) 공급동향 전국인구의 5% 가집중되어있는수도권의 ( 신 ) 주택보급률 16) 은 29 년이후크게개선되어 21~11 년현재 99% 를달성함. 지역별로살펴보면서울은 97.1% 이고, 경기도는 21 년에크게증가하여 211 년현재 99.6% 의주택보급률을달성하였으며, 인천지역은이미 29 년이후부터 1% 를초과한상태임. 그림 2-8 수도권및전국의 ( 신 ) 주택보급률추이 ( 단위 : %) 16 14 12 1 98 96 94 92 9 25 26 27 28 29 21 211 서울경기인천전국 자료 : KOSIS. 16) ( 신 ) 주택보급률은보통가구 (= 일반가구-1 인가구-5 인이하비혈연가구 ) 기준, 주택수는소유권단위를기준 ( 다가구주택을 1호 ) 으로계산하던종전의방식과는달리일반가구를대상으로다가구주택의구분거처호수를기준으로계산함.
52 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 수도권의아파트분양실적은 27 년 17만호로크게증가한이후점차감소하여 212 년에는 9만호로 26 년과유사한수준으로돌아감. 글로벌금융위기이후최근 (28~12 년 ) 까지수도권에서분양공급 ( 입주자모집공고기준 ) 된아파트는총 58 만 1,258 호이며이중에서 19% 가 2기신도시에서공급됨. 규모별분양실적을살펴보면, 글로벌금융위기전후인 27~9 년동안분양된 85 m2초과의대형아파트는약 143,633 호로동기간수도권의모든평형아파트분양물량의 33% 에해당함. - 즉, 26 년이후수도권에분양된 85 m2초과대형아파트의 64% 가해당기간에분양됨. 그림 2-9 수도권의주택공급실적추이 규모별수도권아파트분양물량 ( 단위 : 1, 호 ) 수도권아파트미분양물량 ( 단위 : 1, 호 ) 18 16 14 12 1 8 6 4 2 26 27 28 29 21 211 212 소형중형대형 4 35 3 25 2 15 1 5 26 27 28 29 21 211 212 213 준공전 + 후 준공후 규모별아파트입주 ( 준공 ) 실적 ( 단위 : 전년대비 %) 28 29 21 211 212 전국 2.2-11. 4.7-26.9-18.7 전체 수도권 9.6. 7.3-27.6-12.3 2기신도시 47.5 31. -21.9 46.4-2.8 전국 26.7-1.8 9.3-4.1-49.2 소 수도권 69.2-7.5 5.2. -47. 2기신도시 367.1 23.8-15.4 58.5-61. 전국 -1.7-22.9-7.6-27.7 7.8 중 수도권 -8.7-9.1-15.3-25.4 8.6 2기신도시 9.1 31.3-39. 49.6-4.4 전국 9.3 1.6 17.7-46.1-9.2 대 수도권 1.2 31.5 43.5-5.9 13.5 2기신도시 6.3 41.1-2.4 29.4 14.9 인허가물량증가율 ( 단위 : 전년대비 %) 8 6 4 2-2 -4 2 22 24 26 28 21 212 수도권전국 주 : 대 중 소는각각 85 m2초과, 6~85 m2이하, 6 m2이하임. 자료 : 온나라부동산정보통합포털 ; 부동산 114(REPS).
Part 2_ 2. 공급 거래량동향 53 수도권의미분양아파트는 27 년이후급증하였으며, 211 년하반기이후부터는전국미분양아파트의 4~45% 는수도권에서발생하고있음. 27 년이후수도권미분양아파트의급격한증가는대형아파트공급이많았던 27~9 년시기의추세와일치함. 최근 (212~13 년 ) 의수도권미분양상승은인천과경기지역의준공후미분양물량의증가에기인하며, 더욱이 213~14 년도에수도권지역에예정된아파트분양물량은약 14,호로써전국분양예정물량의 62% 를차지하고있어향후에도미분양물량의해소에어려움이있을것으로보임. 한편, 수도권아파트인허가물량은 27 년에전국증가율보다약 4배정도크게증가하였으나 21 년부터둔화되는추세이며, 수도권아파트입주 ( 준공 ) 실적은 28~1 년까지는증가하다가 211 년부터감소하고있음. 수도권의입주물량이전체적으로감소하고있음에도불구하고 2기신도시를중심으로 85 m2초과대형아파트의입주물량은증가하고있으며, 이와같은추세는전국추세와는대조적인모습임. 2) 수급불균형현황 수도권지역의주택수급현황을파악하기위하여주택수요변수로는전년대비수도권주민등록세대증감을이용하고, 주택공급변수로는수도권주택건설 ( 인허가 ) 실적을이용함. 주택공급은주택착공또는준공실적을이용하는것이더현실적일것이나공표된시계열이짧아주택건설 ( 인허가 ) 실적을대리변수로사용하였으며, 주택공급산정시멸실주택은고려하지않음. - 단, 주택공급의경우건설인허가를받은주택이착공및준공으로이어지지못하는경우도많고멸실주택을고려하지않았기때문에과잉추정가능성이존재하므로해석시유의할필요가있음. 전년대비주택수요증감과주택공급 ( 주택건설 ( 인허가 ) 실적 ) 추이를비교하면주택수요는 26 년부터꾸준히감소하는추세 (21 년제외 ) 인반면, 주택공급은소폭씩증가하는추세로써, 27 년부터주택공급이주택수요를초과 (21 년을제외 ) 하는과잉현상이나타남 ( 그림 2-1 왼쪽참고 ).
54 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 21 년주택수요가약 3 만호로증가한것은대부분경기도에서주민등록세대가전년보다크게증가한것에기인함. - 서울은시도간순이동 (= 전입- 전출 ) 이 21 년이후부터약 1 만명씩감소함. - 반면, 경기도의시도간순이동은 21 년 14 만명을기록한이후 211~12 년에는매년약 8만명씩이루어지고있으며, 인천의경우에는 211~12 년에매년 3만명의시도간순이동이이루어지고있어, 경기및인천지역이서울주택수요를부분적으로수용한것으로보임. 그러나수도권의주택공급으로서울인구의분산효과를일부거둘수있다고하여도, 최근의수도권부동산시장의 2기신도시건설을중심으로한공급과잉에기인한수급불균형현상은재정낭비및주택가격하락을초래할수있으므로공급계획에대한재고가필요할것으로보임. 실제로, 수도권의실질주택매매가격은 29 년부터꾸준히하락세를지속하는가운데전국의주택매매가격과대조적인모습을보이며우리나라주택가격의침체를견인하는역할을함 ( 그림 2-1 오른쪽참고 ). 특히 21~12 년수도권의대형평형매매가격증가율은연평균 -6% 로전국매매가격증가율 ( 연평균약 -3%) 의 2배에해당하는하락폭을기록함. 이와같은수도권의실질주택매매가격증가율의하락은글로벌금융위기이후 29 년에전년대비 3%, 211 년에는 9% 의높은증가율을기록한수도권의주택공급동향과는대조적인모습임. 그림 2-1 수도권의주민등록세대증감과주택건설실적및수도권과전국의실질주택매매가격증가율추이 ( 단위 : 천호, 전년동월대비, %) 수도권의주민등록세대증감과주택건설실적 ( 천호 ) 수도권과전국의실질주택매매가격증가율 ( 전년동월대비, %) 35 3 25 2 15 1 5 24 25 26 27 28 29 21 211 주민등록세대증감 주택건설실적 14 12 1 8 6 4 2-2 -4-6 24 26 28 21 212 수도권 전국 자료 : KB 국민은행 ; KOSIS; e- 나라지표.
Part 2_ 2. 공급 거래량동향 55 2기신도시들의평균실질주택매매가격증가율도 27 년 11% 까지증가한이후지속적으로감소하여 212 년에는 -3.7% 를기록 그중에서도특히서울에근접한성남, 김포, 파주, 인천서구의증가율은대체로 21 년이후부터 -5~-8% 의감소를기록하며수도권주택가격의침체를견인하고있음. - 해당지역의매매가격침체는 212 년집단대출의연체율증가로이어져주택금융시장의불안을초래한바있음. 3. 시사점 이상에서살펴본바와같이수도권 2기신도시를중심으로한주택수요대비공급과잉은주택가격의침체원인으로작용하는것으로판단됨. 신도시개발로인해서울지역의주택수요를부분적으로대체하는것으로보이나신도시의대부분이서울에서 3~4 km떨어진곳에위치하고있어기반시설또는교통망의미비는여전히주택수요의부진에영향을미치는것으로보임. 거시경제침체이외에도이와같은주택수요의부진과함께신도시개발과함께보금자리주택공급이시작되면서초래된수도권의주택공급과잉현상은주택매매가격의하락을초래한것으로보임.
56 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) Box 4 외국인의국내부동산보유및규제현황 정지영 (KDI 연구원 ) 1. 서론 28 년금융위기이후다소위축되었던홍콩, 싱가포르등동아시아국가들의주택가격은정부의안정화대책과외국인의지속적인부동산구입및투자로 29 년중반부터상승세로접어들었으며, 212 년말기준현재이들국가의주택시장은오히려과열된양상을보임. 28 년이후홍콩과싱가포르의주택가격은금융위기전고점대비각각 -17.2%, -24.9% 하락하였으나, 이후지속적으로상승하여 212 년말기준금융위기전고점대비홍콩은 72.%, 싱가포르는 19.4% 까지상승함. 이에반해, 우리나라주택시장의회복은수도권을중심으로다소부진한모습이며, 미분양수의증가는주택시장회복의지연요소로작용하고있음. - 수도권미분양은 212 년 1~9 월평균 2.9 만호에서 11 월 3.4 만호, 12 월 3.3 만호, 213 년 1월기준 3.4 만호로지속적으로증가하는추세 그림 2-11 한국, 싱가포르, 홍콩의주택시장추이 ( 단위 : 명목주택가격, 21 년 1/4 분기 =1) 16 14 12 1 8 6 4 2 1998 2 22 24 26 28 21 212 한국 ( 전국 ) 한국 ( 수도권 ) 싱가포르홍콩 자료 : KB 국민은행 ; Bloomberg; BIS.
Part 2_ 2. 공급 거래량동향 57 국내부동산시장의회복을위해일부에서는외국인의국내투자를유도하여부동산시장등에서의신규수요를확대하는방안마련의필요성을제기함. 경기침체의여파로인한실질구매력감소와청 중년층의부동산가격하락에대한기대심리형성으로인해국내신규수요발생이미미함. 외환위기이후한국의경제회복은주변국에비해상대적으로빨랐던반면, 부동산의상대가격수준은오히려낮아졌음. - 이는한국부동산시장이주변국에비해가격경쟁력이개선되었음을의미함. 지속적인무역수지흑자에의한중국의여유자금, 일본의자연재해와동아시아한류붐등은주거시설을포함한한국부동산에대한인접국가들의실수요상승에긍정적요소임. 해외자본의국내장기투자유도, 외국부유층의실거주목적의부동산구입은경제활성화에도움 ( 국토연구원김근용본부장, 조선일보, 213.3.4) 개방화를통한신규수요창출필요, 특히우리나라는중국인투자자들의유치필요 ( 최막중서울대환경대학원교수, 건설주택포럼세미나, 212.11.29) 본 Box 에서는외국인의토지보유자료를바탕으로외국인의국내부동산보유현황을살펴보고, 외국인의국내부동산구입규제의변천을다루며, 마지막으로투자유인책으로시행되고있는 부동산투자이민제도 를소개하고자함. 현재가용한외국인부동산보유자료는토지거래시신고되는토지거래신고서를바탕으로작성되기때문에부동산중건물을제외한토지분만의건수와금액기준이라는제한점이존재 우리나라는부동산구입규제면에있어내국인과외국인간의차별이거의없음. 외국인투자활성화유인책으로 4개지자체의일부지역에서시행되고있는 부동산투자이민제도 의현황을살펴보고홍콩및싱가포르의유사제도의시행현황을살펴봄. 2. 국내외국인의부동산 ( 토지 ) 보유및규제현황 가. 부동산 ( 토지 ) 보유현황 212 년말기준외국인보유국내부동산 ( 토지 ) 면적은 226.21 km2로우리나라전체국토의.2% 17) 를차 17) 전체국토면적은 1,46 km2 (211 년기준 ).
경기울58 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 지하고있으며, 금액으로는약 32 조 3,532 억원 ( 공시지가기준 ) 에이르고있음. 외환위기이후외자유치등의필요성으로 1998 년 5월 외국인토지법 이시행되고부동산시장이개방되면서 1999~22 년중보유증가율이평균 3% 를상회하는등외국인의토지보유가급등함. 22 년이후증가세가차츰둔화되었으며 212 년은 211 년대비 1.9% 의증가율을보이고있음. 지역별보유현황을살펴보면, 면적기준으로는경기 (39 백만m2 ), 전남 (38 백만m2 ) 순이며금액기준으로는지가가높은서울 (1 조원 ), 경기 (6조원) 가매우높게나타남. 그림 2-12 연도및시 도별외국인토지보유현황 25 2 15 1 5 연도별보유면적현황 7 6 5 4 3 2 1-1 1997 2 23 26 29 212 면적 ( 좌, 백만m2 ) 증감률 ( 우, %) 4 35 3 25 2 15 1 5 서부산인천시 도별보유현황 대구대전경북경남전남울산충남충북( 단위 : 백만m2, %, 조원 ) 광주강원전북제주12 1 8 6 4 2 세종 면적 ( 좌, 백만m2 ) 금액 ( 우, 조원 ) 자료 : 국토교통부통계누리. 용도별보유현황 ( 금액기준 ) 을살펴보면, 2년대후반이래로주거용지가지속적으로증가하여 212 년말기준약 8조원으로상업 (9조원), 공장용지 (1 조원 ) 를다소하회함. 면적으로는임야 농지등기타용지가 1억 3,472 만m2로전체의 59.5% 로공장용 (6,723 만m2, 29.7%), 주거용 (1,471 만m2, 6.5%), 상업용 (581 만m2, 2.6%) 비중을상회하지만, 지가가낮아금액기준약 5조원으로여타용도의용지보다낮음. 국적별보유금액비중은 25 년부터미국국적의외국인이 3% 후반대의높은비율을유지하고있으며, 유럽, 일본, 중국순으로높게나타남.
Part 2_ 2. 공급 거래량동향 59 212 년말국적별면적기준으로는전체 226,213 천m2중미국이 122,68 천m2 (54%), 유럽 23,584 천m2 (1.4%), 일본 19,162 천m2 (8.5%), 중국 5,34 천m2 (2.3%) 순으로나타남. 그림 2-13 용도및국적별외국인토지보유현황 용도별보유금액현황 국적별보유금액비중 ( 단위 : 조원, %) 14 12 1 8 6 4 2 25 26 27 28 29 21 211 212 주거용지 상업용지 공장용지 기타 자료 : 국토교통부통계누리. 지금까지의자료는토지거래시이용되는토지거래신고서를바탕으로작성되었기때문에부동산중건물을제외한토지기준의현황만알수있음. 외국인의부동산보유목적이상업및공장용지가아닌주거시설등으로다양해지고있으며, 외국자금유입에따른주택시장영향등전반적인시장모니터링을위해서는토지뿐만아닌건물의금액까지합산된자료가필요 나. 규제현황 우리나라는 1998 년외환위기와 28 년금융위기를거치면서외화유치와부동산시장등실물부문의활성화를위해외국인의부동산구입시제한되던규제들을대부분완화하여현재내국인과의규제면에서차별이없음. 1) 관련법률 외국인이국내에서토지취득시거주여부나주체형태에따라 외국인토지법, 외국인투자촉진법,
6 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 외국환거래법 중하나이상이적용되거나모두가적용되기도함. 외국인토지법 에의해외국인이국내에서토지취득시일정한절차에따라계약체결일로부터 6 일이내토지취득신고를하여야하며, 토지이외부동산 ( 건물 ) 및부동산관련권리 ( 전세권, 저당권등 ) 의취득시에는제외되지만, 아파트처럼건물과토지를동시에취득해야하는경우는신고하여야함. 외국인투자촉진법 에규정된외국인투자에해당하는경우일정한절차에따라투자자금반입이전에외국환은행본 지점이나 Invest Korea 에투자신고를하여야함. 외국환거래법 에따라비거주자가국내부동산이나관련권리 ( 전세권, 저당권등 ) 취득시부동산취득자금인출시까지외국환은행본 지점에부동산취득신고를하여야함. 표 2-7 관련법률의주요내용 구분외국인토지법외국인투자촉진법외국환거래법 주요내용및적용대상 외국인의국내토지취득에관한일반적인사항을규정 ( 대상 ) 외국국적개인, 외국법인, 외국인이지분의 5% 이상을소유한국내법인 영주권자제외 법상외국인투자기업으로등록이후국내토지를매입할경우외국인투자신고절차및조세감면, 국유재산매각등에있어혜택부여에관한내용 ( 대상 ) 외국국적개인, 외국법인 영주권자포함 외국인의국내부동산매입과관련한외국환의유출입에관한사항을규정 ( 대상 ) 비거주자 영주권자의경우비거주자에해당되나부동산취득신고대상에서는제외 2) IMF 이후규제완화정책 외환위기로부동산시장이위축되자정부는외자도입을촉진하고침체된부동산시장을활성화하기위해 1998 년 5월외국인의국내토지취득을전면허용하고그동안외국인에게허용되지않았던토지임대업과토지개발공급업등도허용하는등부동산시장개방폭을대폭확대하였음. 국내거주여부를제한했던기존규제에서비거주자도토지취득이가능하게끔취득자자격을완화하고토지의용도및면적제한을폐지 법인의경우, 공장이나사무소용지등업무용목적에한해토지매입을허용하였지만토지용도제
Part 2_ 2. 공급 거래량동향 61 한을폐지하여비업무용토지도취득하게허용하였음. 또한실제거주나투자와같은실수요목적의토지로제한하여취득계약전사전허가를받아야했던종전방식에서계약체결후 6 일이내에신고만하면가능하도록허용 ( 허가제 신고제 ) 2년대이르러서도취득절차를간소화하는등지속적으로외국인보유규제를완화하여현재는내국인과규제정도의차별이거의없음. 종전에는토지취득시외국인토지신고와별도로부동산거래또는주택거래신고도하도록했지만, 28 년법개정으로부동산거래를한경우토지취득신고를한것으로간주하여신고및허가절차를간소화하였음. 표 2-8 외국인보유규제의주요완화내용 구분종전변경 개인 법인 절차 국내거주자로서체류상한이 5년인 F-2비자 소지자 2평이하의주거용지와 5평이하의상업용지취득허용 ( 규모제한 ) 업무용토지 공장용지 사무소용지등특정용도에한해취득허용 계약체결전시 도지사의사전허가 ( 실수요범위내행정기관허가제 ) 부동산거래신고 + 외국인토지신고 비거주자를포함한모든외국인의토지취득허용 토지용도와면적제한등모든제한폐지 비업무용토지취득허용 토지용도제한등모든제한폐지 계약체결후 6일이내시 군 구청장에게신고 ( 신고제 ) 부동산거래신고 를한경우 외국인토지신고 를한것으로갈음 3. 부동산투자이민제도 금융위기이후침체된부동산시장을회복시키기위해홍콩, 싱가포르등의국가에서부동산투자이민제도를적극활용해왔으며, 우리나라도일부지자체에서투자유치관련특별법이적용되는지역내에서부동산투자이민제도를시행중임. 가. 국내부동산투자이민제도 정부는외국인의국내부동산투자의활성화방안으로 21 년 2 월제주도를시작으로부동산투자이민
62 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 제도 18) 의투자지역, 투자대상, 투자금액등을고시하고동제도가시행되는지역내총수요를확대시키고자함. 부동산과같은자산에투자할시거주할권리를부여받는투자이민제도는외자유치와총수요확대등의이점이있음. 부동산등과같은자산의간접투자이민자는대체로생산자보다는수요자이며, 대부분경제적으로부유한자들로서국내소비를진작시키는등총수요확대에기여하는측면이있음 ( 강동관외 [211]). - 또한투자자금을직접투자하여자산을운영하는직접투자에서나타날수있는국내사업체와의경쟁관계보다는보조관계를형성한다고할수있으며, 이민자의도입과달리노동시장의교란이거의없음 ( 강동관외 [211]). 부동산투자이민제도의투자대상, 지역, 최소투자금액등은출입국시행령제12조에의해법무부장관이고시하도록되어있으며, 현재고시기준부동산투자이민제도가시행중인지역은제주도, 강원도평창알펜시아, 전남여수, 인천영종지구일대임. 4개지역에서부동산투자이민제도적용시, 투자대상은부동산중리조트, 펜션, 별장등휴양목적의체류시설이며, 최소투자액은미화 5 만달러 ( 제주도, 여수 ) 에서 15 만달러 ( 인천 ) 로지역마다다르게적용되고있음. 부동산투자이민제도는각지자체의투자유치관련특별법이적용되는개발지역내펜션, 별장등의체류시설투자를유도함으로써지역의관광사업을육성하고외자유치를도모하고자함. 하지만제주도를제외한 3개지역에서는외국인투자성과가전무하는등제도도입의실효성이저조한실정임. 각지자체별성과 - 제주도 : 212 년 9월기준 284 건, 1,944 억원규모의투자이민실적을기록 - 그외지역 : 외국인부동산투자이민제도적용지역으로선정되었지만동제도와연관된외국인 18) 부동산투자이민제도에의해외국인이법무부장관이정하여고시하는기준에따른투자지역, 투자대상, 투자금액등을준수하여투자한경우 2년간거주비자 (F-2) 를부여받을수있으며, 동제도는국내에서 5년이상체류하고있는자로서생계유지능력, 기본적소양등을고려하여법무부장관이인정하는자에대해영주체류자격 (F-5) 을부여함.
Part 2_ 2. 공급 거래량동향 63 의투자성과는거의없는실정임. 투자대상이휴양목적의체류시설로한정되어있을뿐만아니라, 시행지역의리조트및펜션등의가격에비해제도를적용받을수있는최소투자액이다소높아외국인투자유치가부진함. 표 2-9 국내부동산투자이민제도현황 지역법적근거시행연도최소투자액대상성과 제주도강원도알펜시아전남여수인천자료 : 법무부고시. 법무부고시제21-26호법무부고시제211-67호법무부고시제211-39호법무부고시제211-553호 21.2.1 미화 5만달러 212년 9월기준 1,994억원유치 211.2.14 211.8.19 미화 1만달러미화 5만달러 개발사업지역내리조트, 펜션, 별장등휴양목적체류시설 - - 211.11.1 미화 15만달러 - 나. 외국의부동산관련투자이민제도 1) 홍콩및싱가포르의투자이민제도주요내용 홍콩과싱가포르는경제활동인구증가와해외자본유치및실물자산투자활성화등을목적으로투자이민제도등이민을유도하는정책을실시하여옴. 싱가포르의자본투자자제도 (Financial Investor Scheme) 는 21 세이상이며 2,만달러 (S$) 정도의순자산을보유하고있는신청자가싱가포르중앙은행 (Monetary Authority of Singapore: MAS) 에서승인된금융기관에최소 1,만달러 (S$) 이상의투자자금을연속 5년간예치하여야하며, 일정신청절차를걸쳐투자이민자가될수있음. 28 년홍콩정부는부동산, 채권등모든산업에 65 만달러 (HK$) 만투자하면영주권을부여하는부양책을사용했으나, 부동산가격이급등하자 21 년 1 월투자액을 1, 만달러 (HK$) 로상향조정하는등시장과열현상을완화시키려함. - 홍콩내토지와미완공부동산을포함한상업용, 산업용또는주거용을포함한모든부동산이대상이되며, 순 1,만달러 (HK$) 이상의시장가투자자격을얻을목적이나투자자산을유지할목적으로취득하는부동산의수에제한이없음.
64 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 2) 투자이민제도의성과및현황 19) 홍콩과싱가포르의지정학적이점과중국어와영어통용, 안전한치안및교육여건은해외투자기회와영주권획득목적의외국인의주택및부동산수요창출에효과적인요소로작용함. 싱가포르의경우부동산관련투자이민제도의시행결과 211 년현재 5.19 백만명의시민권자및영주권자가거주하고있으며, 21 년부터 211 년 11월까지싱가포르부동산의외국인보유비율은평균 25% 정도로추정됨. 28 년홍콩정부의투자이민제시행이후 1.55 만명이홍콩영주권을취득하였고 59 억위안을유치하였음. 하지만외화유입과과도한부동산투자로인해시장이과열되자현재이들정부는외국인에대한세율을인상하는등과열된시장을안정화하는대책을마련하고있음. 홍콩정부는과열된부동산시장을안정화시키는방안으로투자이민제도중부동산투자는잠정중단하였으며, 212 년 1 월인지세법 (Stamp Duty Ordinance) 개정안을발표하여주택관련세율을인상하였음. - 인지세법개정안에서주택매입자인지세 (Buyer's Stamp Duty) 를도입하여외국인이주택을구매할경우시장가격의 15% 를주택매입자인지세로과세하는방안을포함 싱가포르정부도 211 년 12 월 8일거주용부동산취득분부터기존구매자인지세 2) 에추가적으로인지세를납부하도록하고외국인에대한세율을인상하는인지세개정안을마련함. - 거주용부동산을구입하는외국인에적용하는세율을 15% 로인상하고, 영주권자가거주용부동산을취득하는경우 5% 또는 1% 의세율을적용하며, 기존 1개이상의거주용부동산을보유하던시민권자가거주용부동산을추가로취득하는경우 7% 또는 1% 의세율을적용시킴. 이들국가의외국인부동산투자는금융위기이후침체된홍콩, 싱가포르의부동산시장을어느정도활성화시켰다는점에서는도움이되었으나, 과도한투자자금유입으로주택시장의과열현상을유발하는요인중하나가되고있음. 이는부동산투자이민제운영시사전적으로적정수준에대한판단과주택수요가많은가격급상 19) 강동관외 (211), 간접투자이민제도의해외사례및정책적시사점중해외사례참조. 2) 현재구매자인지세는 1~3% 의세율로과세되고있음.
Part 2_ 2. 공급 거래량동향 65 승지역에대한투기제한및매매기한제한등일부규제가필요하다는것을알수있음. - 우리나라의경우중화권인홍콩및싱가포르에비해언어및문화적이점이약하며부동산시장이크다는점을감안했을때, 외국인투자유치로인한가격급등현상은제한적일것임. 표 2-1 싱가포르의구매자추가인지세세율 구매자의특성 세율 납세자유형거주용부동산기존보유수종전개정 외국인무관 1 15 영주권자 5 1 이상 3 1 시민권자 자료 : 주요국의조세동향, 조세연구원. 1 7 2 이상 3 1 4. 결론 우리나라는외환위기와금융위기를거치면서외국인의국내부동산구입시규제등을여러차례완화하여현재내국인과외국인간의차별이거의없음. 4개지자체의일부지역에서시행되고있는부동산투자이민제도는제주도를제외하고는실적이저조한편이며, 외국인의자본유출입에따른부작용을최소화하는수준에서동제도를완화하는방안을강구할수있음. 부동산투자이민제도의실효성이높았던홍콩및싱가포르사례를참조해현재일부휴양시설에만한정되어있는부동산투자이민제도의투자대상을다양화하거나, 부동산시장상황을고려해최소투자금액수준을낮출수있을것임. - 홍콩은투자이민제도시행시상업, 산업, 주거용등모든부동산투자대상을포함함. 다만, 급작스런외국인자본유입에따른부작용을최소화하기위해서는사전적으로자본유입의적정수준을판단하고, 지속적인모니터링과필요시일부규제는필요
66 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 우리나라의경우중화권인홍콩및싱가포르에비해언어및문화적이점이약하며부동산시장이크다는점을감안했을때, 외국인투자유치로인한가격급등현상은제한적일것임.
Part 2_ 3. 가격동향 67 3. 가격동향 Part 2 가. 매매 전세가격동향 실질주택매매가격은전국적으로 212 년 9월이후의감소세를유지하고있으며, 213 년 1월이후감소폭이소폭확대되는모습 실질주택가격상승률은 213년 3월기준전국의경우장기평균 (2년이후 ) 1.7% 보다낮은전년동월대비 -2.% 의증가율을기록하였으며, 계절조정전월대비로도 -.1% 의증가율을시현 서울은강남과강북지역모두하락세를지속하는가운데, 213 년 3월기준전년동월대비 4.4% 하락한모습 6개광역시는대구와광주, 울산지역의가격상승이있었지만, 그외지역에서의가격하락으로전년동월대비.4% 하락 - 지방광역시중높은가격상승세를유지하던울산지역이 212 년 9월이후실질매매가격상승률이둔화되고있으며, 부산과인천, 대전지역은전월과비슷한하락세를지속하는모습 규모별로살펴보면전국적으로 213 년 3월기준대형과중형, 소형모두각각전년동월대비 -4.3%, -2.2%, -1.1% 를기록하며하락폭이소폭확대되는모습 실질전세가격은 212 년상반기동안전국적으로장기평균을웃도는수준의상승률을지속하였으나, 하반기이후상승세가둔화되며 213 년 3월에는장기평균을하회하는모습 전국실질전세가격은일부지역을제외한모든지역에서낮은수준의상승세를이어가며 213 년 3월기준전년동월대비 2.% 상승했으며, 전월대비로도 4.8% 의상승률기록 서울지역은강남 ( 전년동월대비 1.7%) 과강북 ( 전년동월대비.7%) 에서모두상승하여전년동월대비 1.2% 상승 6개광역시중부산은전년동월대비.6% 가하락하였으나, 그외모든지역에서가격상승이이어지며전년동월대비 2.3% 의상승률기록
68 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 규모별로는전국적으로모든평형에서낮은상승세를지속하는모습 아파트매매가격대비전세가격비율은전국 64.3% 로대부분의지역에서전월대비소폭상승 - 213 년 3월기준서울과인천지역의평균매매 전세가격비율은각각 56.2% 와 55.7% 로전국평균보다낮은수준이었으며, 부산과대구, 광주, 대전, 울산지역은각각 67.9% 와 75.2%, 78.4%, 68.7%, 73.3% 로전국평균보다높은수준을지속함. 표 3-1 실질주택매매 전세가격지수의기초통계량 (213 년 3 월기준 ) 전년동월대비 (%) ( 계절조정 ) 전월대비 (%) 현재장기평균 3월 [8% 신뢰구간 ] 추세실질 1) 주택매매가격지수 3 월 [8% 신뢰구간 ] 전국 1.7-2. [-8.1, 4.2] -.1 [-1.8, 1.6] 서울 3. -4.4 [-13.4, 4.6] -1.3 [-15.6, 12.9] 강남 4.2-5. [-16.3, 6.4] -1.2 [-18.6, 16.2] 강북 1.6-3.9 [-11.2, 3.4] -1.5 [-13.6, 1.7] 경기도.5-4.3 [-13.9, 5.3] -1.9 [-17.5, 13.7] 6개광역시 1.1 -.4 [-5.7, 4.8] 1.3 [-7.8, 1.3] 부산 1. -1.7 [-8.8, 5.5] -.8 [-11.3, 9.7] 대구. 4.4 [-2.3, 11.] 8.4 [-1.9, 18.8] 인천 2. -5.1 [-15., 4.8] -3. [-17.1, 11.] 광주 -.4 1.5 [-4.6, 7.5] 1.6 [-7.8, 11.] 대전 1.4-2.2 [-9.9, 5.4] 2.3 [-1.1, 14.8] 울산 1.9 2.7 [-3.7, 9.1] -.1 [-11.1, 1.8] 실질 1) 주택전세가격지수 전국 2.6 2. [-5.8, 9.9] 4.8 [-5.9, 15.4] 서울 3. 1.2 [-8.8, 11.2] 5. [-8.1, 18.] 강남 3.5 1.7 [-8.8, 12.3] 5.8 [-8., 19.5] 강북 2.6.7 [-8.9, 1.3] 4.7 [-8.3, 17.7] 경기도 1.6 1. [-6., 8.1] 3.3 [-8., 14.5] 6개광역시 2.4 2.3 [-5.3, 9.8] 4.8 [-5.4, 15.] 부산 2.4 -.6 [-9.1, 8.] 1.3 [-1.1, 12.6] 대구 1.5 7.3 [-1.7, 16.3] 1.8 [-1.4, 23.] 인천 2.8.9 [-1.3, 12.1] 5.1 [-8.7, 18.9] 광주 1.3 3.3 [-2.5, 9.2] 4.6 [-4.7, 14.] 대전 3.1 1. [-8.1, 1.1] 8.1 [-6.5, 22.6] 울산 2.8 3.5 [-3.3, 1.3] 1.3 [-9.9, 12.5] 주 : 1) 한국은행의소비자물가지수 (CPI) 를이용하여실질화한값임. 2) 장기평균전체는 2 년부터현재까지의전년동월대비증가율의평균임. 3) 2 년 1월부터 213 년 3월의전국실질주택매매가격지수전년동월대비 / 전월대비증가율의표준편차는 4.8/8.4임. 자료 : 국민은행 ; 한국은행. 현재추세
Part 2_ 3. 가격동향 69 표 3-2 규모별실질주택매매 전세가격지수의기초통계량 (213 년 3 월기준 ) 대형 중형 소형 ( 단위 : 전년동월대비 %) 장기평균 3 월 [8% 신뢰구간 ] 현재추세 실질 1) 주택매매가격지수 전국 -3.1-4.3 [-6.1, -2.4] 서울 -4.5-7.1 [-9.7, -4.6] 6개광역시 -.6-1.7 [-4.7, 1.4] 전국 -.3-2.2 [-5.,.7] 서울 -3.2-5. [-7.3, -2.7] 6개광역시 2.3 -.5 [-5.4, 4.4] 전국.6-1.1 [-3.3, 1.2] 서울 -1.8-3.2 [-6., -.5] 6개광역시 2.2. [-3.6, 3.6] 실질 1) 주택전세가격지수 전국 1.1 1.2 [-3.3, 5.8] 대형 서울 1.5 1.3 [-4., 6.7] 6개광역시 1.8 1.2 [-3.5, 5.9] 전국 3.5 2.4 [-3.2, 7.9] 중형 서울 3. 1.4 [-4.3, 7.1] 6개광역시 4.3 2.9 [-2.6, 8.4] 전국 3.3 2.1 [-2.2, 6.3] 소형 서울 2.7.9 [-2.7, 4.6] 6개광역시 3.5 2.3 [-1.7, 6.4] 주 : 1) 한국은행의소비자물가지수 (CPI) 를이용하여실질화한값임. 2) 장기평균은 28 년 12월부터현재까지의전년동월대비증가율의평균임. 3) 아파트 연립주택의경우소형은 62.8 m2미만, 중형은 62.8~95.9 m2, 대형은 95.9 m2이상이며, 단독주택의경우소형은건물면 적 95.9 m2이고대지면적 228.1 m2미만인경우, 중형은건물면적 95.9~162. m2미만이고대지면적 327.3 m2미만인경우, 대형은 건물면적 162. m2이상이거나대지면적 327.3 m2이상인경우임. 자료 : 국민은행 ; 한국은행. 표 3-3 아파트매매 전세가격비율에대한기초통계 (213 년 3 월 ) 213 년 3 월 (%)(A) 213 년 2 월 (%)(B) 전월대비 (A-B) 장기평균 1) (%)(C) 장기평균대비 (A-C) 전국 64.3 63.9.5 59.5 4.8 서울 56.2 55.7.5 49.9 6.3 강남 54.7 54.2.4 46. 8.7 강북 58. 57.4.6 55.1 2.9 경기도 59.3 58.7.6 48.9 1.4 6개광역시 68.9 68.5.4 66.1 2.7 부산 67.9 67.6.3 68. -.1 대구 75.2 74.8.3 69.2 6. 인천 55.7 55.1.6 55.2.5 광주 78.4 78.2.2 73.3 5.1 대전 68.7 68..7 65. 3.8 울산 73.3 73..3 71.2 2.1 주 : 장기평균은 2 년 1월 1일이후부터현재까지의평균값이며, 경기지역은 23 년 7월이후부터현재까지의평균값임. 자료 : 국민은행.
7 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 수도권의월세가격은 213 년들어모든유형에서 212 년말의낮은하락세를지속하고있는가운데, 213 년 3월에는전년동월대비단독주택이.6%, 아파트가.4%, 연립 다세대가.2%, 오피스텔이 1.9% 하락한모습 213 년 3월기준수도권월세가격의전월대비상승률을살펴보면, 연립 다세대와오피스텔은각각.2% 와.4% 하락한반면, 단독과아파트는 2개월연속보합세를이어가는모습 지역별로는강북지역의월세가격상승이있었지만, 강남지역의월세가격하락으로서울지역은전년동월대비.6% 하락 - 반면, 전월대비로는강남지역의소폭하락에도불구하고, 강북지역의월세가격상승으로서울지역은전월대비.1% 상승 경기지역은단독과연립 다세대, 오피스텔이하락했지만, 아파트의월세가격상승으로보합세를기록하였으며, 인천지역은모든부문에서가격하락이이어지며전년동월대비 -1.3% 의상승률을기록 - 전월대비로는인천지역이보합세를기록한반면, 경기지역은아파트를제외한모든지역에서하락하며 -.2% 의상승률을기록 전세금을월세로전환할때적용되는비율 ( 이자율 ) 인수도권 ( 연간 ) 보증금월세전환율 ( 월세이율 ) 은 213 년 3월 1.1% 로 212 년 12월보다소폭하락한모습 서울지역의월세이율은 9.7% 였으며, 그중에서도강북이 1.1% 로강남의 9.4% 보다높은것으로나타남. 인천은 11.3% 로가장높은전환율을보였으며, 경기는 1.4% 로나타남.
Part 2_ 3. 가격동향 71 그림 3-1 유형별 지역별수도권월세가격지수증가율추이 ( 단위 : 전월대비 %, 전년동월대비 %) 유형별수도권월세가격지수전월대비 (211 년 6 월 ~213 년 3 월 ) 전년동월대비 (211 년 6 월 ~213 년 3 월 ) 1.5 6 1. 4.5 2. -.5-2 -1. 6 9 12 3 6 9 12 3-4 6 9 12 3 6 9 12 3 211 212 213 211 212 213 종합아파트오피스텔 단독연립 / 다세대 종합아파트오피스텔 단독연립 / 다세대 지역별수도권월세가격지수전월대비 (211 년 6 월 ~213 년 3 월 ) 전년동월대비 (211 년 6 월 ~213 년 3 월 ) 1..5. -.5-1. 6 9 12 3 6 9 12 3 6 5 4 3 2 1-1 -2-3 6 9 12 3 6 9 12 3 211 212 213 211 212 213 수도권 서울 강북 (14개구 ) 강남 (11개구 ) 수도권 서울 강북 (14개구 ) 강남 (11개구 ) 자료 : 한국감정원, 수도권월세가격동향조사, 213. 3. 표 3-4 지역별 ( 연간 ) 보증금월세전환율 ( 월세이율 ) 추이 ( 단위 : %) 지역 212 2113 4 5 6 7 8 9 1 11 12 1 2 3 수도권 1.4 1.4 1.4 1.3 1.3 1.3 1.2 1.2 1.2 1.2 1.2 1.1 서울 1.1 1. 1.1 1. 1.1 1. 9.8 9.8 9.8 9.8 9.7 9.7 강북 1. 1. 1.3 1.3 1.4 1.2 1.2 1.2 1.2 1.2 1.2 1.1 강남 1.1 1. 1. 9.8 9.7 9.6 9.6 9.6 9.5 9.5 9.5 9.4 경기 1.9 1.8 1.6 1.6 1.6 1.6 1.6 1.6 1.6 1.6 1.6 1.4 인천 11.3 11.3 11.6 11.5 11.5 11.5 11.5 11.5 11.5 11.4 11.4 11.3 주 : 1) ( 연간 ) 보증금월세전환율 = { 월세가격 /( 전세금-월세보증금 )} 1 12. 2) 한국감정원, 수도권월세가격동향조사 (213.3.) 결과를재계산함.
72 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 나. 상업용부동산동향 국토교통부에따르면 212 년상업용건축물은건축허가의경우 211 년과비슷한수준인 31,682 천m2규모가허가되었고, 착공과준공실적은각각전년대비 -1.1%(23,394 천m2 ) 와 4.3%(25,578 천m2 ) 의증가율을기록 상업용건축물의허가면적은근린생활시설이 16,789 천m2로전체허가면적의 53.% 를차지하였으며, 그외의판매시설과업무시설, 기타가각각 2,816 천m2과 7,256 천m2, 4,821 천m2로나타남. - 이는판매시설과업무시설이각각전년대비 1.8% 와 22.8% 증가한반면, 기타는 3.9% 감소한수치임. 지역별로는수도권이허가와준공실적이전년대비증가한반면, 지방은허가실적이감소, 착공과준공실적은증가를기록 착공면적은가장큰비중을차지하는근린생활시설이전년대비 9.% 의감소를기록한반면, 판매시설과업무시설등은전년대비증가 준공면적은근린생활시설이 15,14 천m2, 업무시설이 4,44 천m2, 판매시설이 2,714 천m2로나타남. 오피스텔의건축허가와착공, 준공면적은각각전년대비 5.7% 와 44.8%, 14.8% 증가 표 3-5 212 년상업용건축물건설현황 ( 단위 : 동, 1, m2, %) 허가 착공 준공 동수 연면적 동수 연면적 동수 연면적 전국 62,41 31,682 43,444 23,394 48,497 25,578 (.1) (-.) (-3.1) (-1.1) (3.5) (4.3) 수도권 21,82 15,628 13,754 1,932 16,451 12,456 (-3.5) (6.3) (-1.1) (-3.2) (-1.4) (.4) 지방 4,581 16,54 29,69 12,462 32,46 13,122 (2.2) (-5.5) (.5) (.8) (6.2) (8.3) 주 : ( ) 는전년대비증가율임. 자료 : 국토교통부, 보도자료 (213. 2. 4). 표 3-6 212 년상업용건축물건축허가및착공현황 ( 단위 : 1, m2, %) 근린생활시설 판매시설 업무시설 기타 허가 착공 허가 착공 허가 착공 허가 착공 전국 16,789 12,614 2,816 2,13 7,256 5,347 4,821 3,42 (-6.7) (-9.) (1.8) (3.7) (22.8) (18.5) (-3.9) (2.4) 수도권 7,115 5,87 2,15 1,352 4,137 2,799 2,361 1,693 (-11.3) (-15.) (39.5) (38.5) (24.5) (-2.7) (21.) (9.9) 지방 9,674 7,527 81 66 3,119 2,549 2,46 1,727 (-3.) (-4.3) (-39.4) (-31.7) (2.6) (56.1) (-2.9) (-8.9) 주 : ( ) 는전년대비증가율임. 자료 : 국토교통부, 보도자료 (213. 2. 4).
Part 2_ 3. 가격동향 73 212 년 4/4 분기기준공실률추세를보면, 지역별 유형별로상이한모습이나전체적으로전분기의상승추세 ( 그림 3-2 참고 ) 를지속하였으며, 매장용빌딩의경우에도광주와대전지역의하락을제외하면대부분의지역에서전분기의상승추세 ( 그림 3-3 참고 ) 를지속하는모습 대체로오피스빌딩의공실률이매장용보다더낮은가운데, 오피스빌딩의공실률은 8.9% 로전분기에비해.3%p 상승한반면, 매장용빌딩의경우에는전분기와같은 9.2% 를기록 지역별로는서울지역의오피스빌딩이 6.3%, 매장용빌딩이 6.4% 수준인반면, 부산, 광주, 대전의오피스빌딩은각각 11.4%, 19.8%, 17.6% 이고, 같은지역의매장용빌딩은각각 11.6%, 1.7%, 9.2% 로서울보다높은수준으로나타남. 한편, 임대료 21) 는일반적으로매장용빌딩이오피스빌딩보다약 3배정도높은수준이며, 지역별로도서울과서울외지역의임대료격차가크게나타남. 전체적으로 212 년 4/4 분기기준오피스빌딩과매장용빌딩의임대료는각각 15.5 천원 / m2 ( 전분기와동일 ), 45.7 천원 / m2 ( 전기대비.2 천원 / m2상승 ) 임. 지역별로는서울의오피스빌딩이 2.7 천원 / m2, 매장용빌딩 65.9 천원 / m2인반면, 서울외지역은오피스빌딩의경우부산 7.6 천원 / m2, 인천 8.1 천원 / m2, 대구 7. 천원 / m2수준이고, 매장용빌딩이부산 36.8 천원 / m2, 대구 26.5 천원 / m2, 대전 27.4 천원 / m2으로서울보다 5% 이상저렴한것으로나타남. 월세전환율 ( 전세금을보증금과월세로전환할때사용하는비율 ) 은 212 년 4/4 분기기준오피스빌딩이 12.2%, 매장용빌딩이 11.9% 로모두전기와동일한수준임. 21) 임대료는월세환산임대료로오피스빌딩 3 층이상, 매장용빌딩 1 층기준임.
74 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 그림 3-2 지역별오피스빌딩공실률및임대료추이 ( 단위 : %, 천원 / m2 ) 서울부산 8. 7.5 7. 6.5 6. 5.5 5. 4.5 4. I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 21. 2.5 2. 19.5 19. 18.5 12.5 12. 11.5 11. 1.5 1. 9.5 9. I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 7.7 7.6 7.5 7.4 7.3 7.2 7.1 7. 6.9 6.8 29 21 211 212 29 21 211 212 대구인천 11 1 9 8 7 6 5 4 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 7.2 7.1 7. 6.9 6.8 6.7 6.6 6.5 6.4 19 18 17 16 15 14 13 12 11 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 8.2 8.1 8. 7.9 7.8 7.7 7.6 7.5 7.4 7.3 7.2 29 21 211 212 29 21 211 212 광주대전 21 2 19 18 17 16 15 14 13 12 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 5.5 5.4 5.3 5.2 5.1 5. 4.9 4.8 28 26 24 22 2 18 16 14 12 1 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 6. 5.5 5. 4.5 4. 3.5 3. 29 21 211 212 29 21 211 212 주 : 공실률 ( 좌축 ) 은굵은실선이고, 임대료 ( 우축 ) 는가는실선임. 자료 : R-ONE 부동산통계정보시스템 (http://www.r-one.co.kr/rone/).
Part 2_ 3. 가격동향 75 그림 3-3 지역별매장용빌딩공실률및임대료추이 ( 단위 : %, 천원 / m2 ) 서울부산 8. 7.5 7. 6.5 6. 5.5 5. 4.5 4. I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 7 6 5 4 3 2 1 16 15 14 13 12 11 1 9 8 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 38 37 36 35 34 33 32 31 3 29 21 211 212 29 21 211 212 대구인천 18 17 16 15 14 13 12 11 1 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 27.5 27. 26.5 26. 25.5 25. 16.5 16. 15.5 15. 14.5 14. 13.5 13. 12.5 12. I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV ` 26. 25.5 25. 24.5 24. 23.5 23. 22.5 22. 29 21 211 212 29 21 211 212 광주대전 18 17 16 15 14 13 12 11 1 9 8 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 22.5 22. 21.5 21. 2.5 2. 19.5 19. 18.5 18. 16 15 14 13 12 11 1 9 8 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 29.5 29. 28.5 28. 27.5 27. 26.5 26. 25.5 25. 29 21 211 212 29 21 211 212 주 : 공실률 ( 좌축 ) 은굵은실선이고, 임대료 ( 우축 ) 는가는실선임. 자료 : R-ONE 부동산통계정보시스템 (http://www.r-one.co.kr/rone/).
76 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 임대료수입등의빌딩운영에따른연간소득수익률은 212 년 4/4 분기오피스빌딩이 5.33%( 전년동기대비.8%p 하락 ), 매장용빌딩이 4.87%( 전년동기대비.13%p 하락 ) 로나타남. 오피스빌딩의경우지역별로서울 (-.15%p) 과대구 (-.42%p), 인천 (-.46%p) 지역이전년동기대비하락한반면, 부산 (.4%p), 대전 (.52%p), 울산 (.15%p) 지역등은전년동기대비상승함. 한편, 매장용빌딩의경우에는광주 (.21%p), 대전 (.15%p), 울산 (.4%p) 지역이전년동기대비상승한반면, 서울 (-.12%p), 부산 (-.12%p), 대구 (-.53%p), 인천 (-.43%p) 지역은전년동기대비하락함. 부동산가격증감에의한연간자본수익률은오피스빌딩과매장용빌딩이각각.21%,.37% 로, 대부분의지역에서전년동기대비하락한모습 지역별로는서울은오피스빌딩.43%, 매장용빌딩.2% 를기록하였으며, 지방에서는부산의오피스빌딩과매장용빌딩이각각.85% 와 1.48% 를기록하며가장큰수익률을나타냄. 소득수익률과자본수익률의합인투자수익률은오피스빌딩이 5.55%, 매장용빌딩이 5.25% 를기록하며자본수익률의경우와마찬가지로대부분의지역에서전년동기대비하락한모습 오피스빌딩의경우신규공급에따른공실증가와기업경기악화에따른수요감소가하락의주요요인인것으로판단됨. 또한매장용빌딩의경우경기침체및물가상승등실물경기악화에따른소비심리위축의영향이크게작용한것으로보임.
Part 2_ 3. 가격동향 77 표 3-7 권역별연간수익률현황 (212 년 4/4 분기기준 ) ( 단위 : %, %p) 구분 212 4/4 (%) 소득수익률 (A) 1) 자본수익률 (B) 2) 투자수익률 (A+B) 3) 전년동기대비 (%p) 212 4/4 (%) 전년동기대비 (%p) 212 4/4 (%) 전년동기대비 (%p) 오피스빌딩 전체 5.33 -.8.21-1.3 5.55-1.42 서울 5.95 -.15.43-1.45 6.37-1.7 도심 6.56.6.5-2.21 6.6-2.27 여의도 마포 6.94 -.8.36-1.64 7.32-1.81 강남 5.3 -.46.8 -.9 5.86-1.4 기타 6.3.1.25-1.2 6.28-1.16 부산 5.56.4.85 -.63 6.46 -.6 대구 3.99 -.42.57.64 4.57.23 인천 4.24 -.46 -.4-1.22 4.22-1.71 광주 2.8.1-1.48-1.2 1.28-1.4 대전 2.75.52.53-1.29 3.28 -.8 울산 5..15 -.18 -.15 4.81. 매장용빌딩 전체 4.87 -.13.37-1.23 5.25-1.41 서울 4.5 -.12.2-1.87 4.7-2.6 도심 5.7.28.76-2.56 5.87-2.36 강남 4.31 -.24.2-1.35 4.51-1.63 신촌 5.2.1 -.2-1.89 5.16-1.89 영등포 4.49 -.16 -.21-1.55 4.27-1.77 기타 4.32 -.19.22-2.3 4.56-2.28 부산 5.28 -.12 1.48 -.48 6.83 -.61 대구 4.89 -.53 1.25.68 6.17.16 인천 4.8 -.43.22-1.54 5.1-2.5 광주 5.21.21 -.79-1.5 4.39 -.88 대전 5.17.15.61 -.84 5.78 -.74 울산 5.13.4 1.16 1.6 6.35 1.15 주 : 1) 소득수익률 : 당해분기간발생한순영업소득을기초자산가치 ( 당해분기초 ) 로나눈것으로지역별소득수익률은지역내빌딩의 소득수익률을구한후연면적을가중치로사용함. 2) 자본수익률 : 당해분기간부동산자산가치의증감으로인한수익률로토지가격의증감과건물가격의증감을고려하여기초자산 가치 ( 당해분기초 ) 로나눈것으로지역별자본수익률은지역내빌딩의자본수익률을구한후연면적을가중치로사용함. 3) 투자수익률 : 당해분기간투하된자본에대한전체수익률로서소득수익률과자본수익률의합임. 자료 : R-ONE 부동산통계정보시스템 (http://www.r-one.co.kr/rone/).
78 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 다. RMG 서베이에나타난지역별주택가격동향 주택매매가격동향에대한 RMG 서베이결과, 지역별특이사항은다음과같음 (213 년 2 월중조사 ). 서울지역매매시장은전반적인가격하락속에서강남의몇몇지역을중심으로하락세둔화움직임을보임. 강남지역의경우재건축에진전을보이는개포지역에서가격상승움직임이나타났으며, 나머지대부분지역은급매물위주로거래되어가격의추가하락은멈춘것으로보임. 경기남부지역의주택매매시장은대부분지역에서약보합세를나타냄. 지난해에이어중소형평형은강보합세를, 대형평형은소폭하락또는약보합세를보이며평형별양극화현상이지속되고있음. 경기북부지역은이전분기에비해시장이더침체되는분위기로큰폭의가격하락이나타남. 인천지역은전체적으로급매물중심으로매매가이루어지고있으며, 매매가격은소폭하락한상태임. 연수구송도신도시의경우최근중소형급매물중심으로거래가격이보합세를유지 부산 경남지역의경우전체적으로조정기에접어든모습으로판단됨. 또한향후 213 년 6월과 1 월에예정된입주물량이증가하면조정국면양상이더욱확대될가능성이높음. 울산지역은지난해까지의주택가격상승률이전국에서가장높았으나현재에는약세를유지함. 대구 경북지역은지난분기와비교하여매매가격은중소형평형아파트에서는전체적으로상승하였고, 중대형평형아파트와비아파트는보합세로나타남. 대전지역의매매가격은전반적으로하락세가지속되고있는상황이며, 천안 아산지역의주택매매시장은중소형아파트를중심으로가격이상승한반면비아파트는보합세를유지하고대형평형아파트는하락함. 현재천안 아산지역은입지조건에따라가격의차별화현상이크게나타나고있는가운데, KTX 천안아산역을중심으로새롭게주거단지로개발되는지역에대한선호도는매우높으나구도심의경우침체상태가심각한상황임. 세종시는수요증가로인해매매시장과임대시장이모두상승세를지속하고있음. 호남지역의경우경기침체와공급확대로인해전반적으로주택매매가격이하락내지약보합세를보이고있음. - 광주시의경우단기간에급격한가격상승을경험한지난 2/4 분기부터가격이하락하였고, 이번분기에는보합세및하락세를보이고있음.
Part 2_ 3. 가격동향 79 주택전세가격동향에대한 RMG 서베이결과, 지역별특이사항은다음과같음 (213 년 2 월중조사 ). 서울지역의임대시장은전세물량이부족하여거래량이적고가격은소폭상승함. 방학동안이주하려는학군수요와신혼부부수요가겹치면서전세문의는많으나중소형아파트의전세물량은현격히부족한상황임. 경기남부지역의임대차시장은전분기와마찬가지로전세물건이대부분임대차시장에서거래되지않고임대인과임차인간의재계약으로연장되는경우가많아공급부족현상이지속되고있음. 규모별로볼때중소형평형은강보합세를보이고있으며, 대형평형은큰변동이없이약보합세를보임. 경기북부지역의임대차시장은매매보다전세위주로잔류하려는경향이강하게나타나고있기때문에강세를나타냄. 인천지역은대부분의지역에서소폭상승하였으며, 특히구도심대부분지역의경우 5~1,만원정도전세가격이상승하였음. 부산 경남지역의경우입주물량의일시적증가로안정세를유지하고있으며, 울산지역의임대차동향은강세를보임. 대구 경북지역의임대가격은소형과중형아파트는상승한반면, 대형아파트와비아파트는보합세로나타남. 대전지역의임대가격은중소형아파트는상승세를나타낸반면, 대형아파트와비아파트의경우에는보합세를유지하고있으며, 천안 아산지역의임대가격은지난분기에비해서보합세를유지 대전지역의임대가격상승은세종시효과와매매시장에대한불확실성으로인한전세수요증가로인한것이며, 생활여건이좋은서구와유성구등이전세가격상승을주도한것으로보임. 호남지역의임대차시장을살펴보면, 광주는보합세를보이고있는반면, 전주와군산은분양물량증가에따른대기수요의증가등으로지속적인상승세를나타내고있음.
8 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 그림 3-4 지역별실질주택매매가격과실질아파트실거래가격추이 전국서울 ( 기준 : 26.1=1) 13 12 11 1 9 8 7 22 24 26 28 21 212 실질주택매매 추세선 (+/-)2% 실질실거래가 14 13 12 11 1 9 8 7 22 24 26 28 21 212 실질주택매매 추세선 (+/-)2% 실질실거래가 강남강북 15 13 11 9 7 5 22 24 26 28 21 212 실질주택매매 추세선 (+/-)2% 실질실거래가 15 13 11 9 7 5 22 24 26 28 21 212 실질주택매매 추세선 (+/-)2% 실질실거래가 경기 6 개광역시 15 13 11 9 7 5 24 26 28 21 212 실질주택매매 추세선 (+/-)2% 실질실거래가 13 12 11 1 9 8 22 24 26 28 21 212 실질주택매매 추세선 (+/-)2% 실질실거래가
Part 2_ 3. 가격동향 81 그림 3-4 의계속 부산대구 15 14 13 12 11 1 9 8 7 22 24 26 28 21 212 실질주택매매 추세선 (+/-)2% 실질실거래가 15 1 95 9 85 8 75 7 22 24 26 28 21 212 실질주택매매 추세선 (+/-)2% 실질실거래가 인천광주 17 15 13 11 9 7 5 22 24 26 28 21 212 실질주택매매 추세선 (+/-)2% 실질실거래가 12 115 11 15 1 95 9 85 8 22 24 26 28 21 212 실질주택매매 추세선 (+/-)2% 실질실거래가 대전울산 12 11 1 9 8 7 6 22 24 26 28 21 212 실질주택매매 추세선 (+/-)2% 실질실거래가 17 15 13 11 9 7 22 24 26 28 21 212 실질주택매매 추세선 (+/-)2% 실질실거래가 주 : 추세선과 (+/-)2% 선은실질주택매매가격지수에대한것임. 자료 : 한국은행 ; KB 국민은행 ; 온나라부동산정보통합포털.
82 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 그림 3-5 지역별실질주택전세가격추이 ( 기준 : 26.1=1) 전국서울 13 12 11 1 9 8 22 24 26 28 21 212 전국 추세선 (+/-)2% 13 12 11 1 9 8 22 24 26 28 21 212 서울 추세선 (+/-)2% 강남강북 13 12 11 1 9 8 22 24 26 28 21 212 강남 추세선 (+/-)2% 14 13 12 11 1 9 8 22 24 26 28 21 212 강북 추세선 (+/-)2% 경기 6 개광역시 14 13 12 11 1 9 8 24 26 28 21 212 경기 추세선 (+/-)2% 13 12 11 1 9 8 22 24 26 28 21 212 6개광역시 추세선 (+/-)2%
Part 2_ 3. 가격동향 83 그림 3-5 의계속 부산대구 13 12 11 1 9 8 7 22 24 26 28 21 212 부산 추세선 (+/-)2% 115 11 15 1 95 9 85 8 75 7 22 24 26 28 21 212 대구추세선 (+/-)2% 인천광주 14 13 12 11 1 9 8 7 22 24 26 28 21 212 인천 추세선 (+/-)2% 115 11 15 1 95 9 85 8 75 22 24 26 28 21 212 광주추세선 (+/-)2% 대전울산 13 12 11 1 9 8 7 22 24 26 28 21 212 대전 추세선 (+/-)2% 13 12 11 1 9 8 7 22 24 26 28 21 212 울산 추세선 (+/-)2% 자료 : 한국은행 ; KB 국민은행.
84 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 그림 3-6 지역별매매대비전세가격비율추이 ( 단위 : %) 전국서울 75 7 65 6 55 5 45 4 22 24 26 28 21 212 전국 추세선 (+/-)2% 75 7 65 6 55 5 45 4 35 3 22 24 26 28 21 212 서울추세선 (+/-)2% 강남강북 7 6 5 4 3 2 22 24 26 28 21 212 강남 추세선 (+/-)2% 8 7 6 5 4 3 22 24 26 28 21 212 강북 추세선 (+/-)2% 경기 6 개광역시 6 55 5 45 4 35 3 24 26 28 21 212 경기 추세선 (+/-)2% 75 7 65 6 55 5 24 26 28 21 212 6개광역시 추세선 (+/-)2%
Part 2_ 3. 가격동향 85 그림 3-6 의계속 ( 단위 : %) 부산대구 8 75 7 65 6 55 5 22 24 26 28 21 212 부산 추세선 (+/-)2% 8 75 7 65 6 55 5 22 24 26 28 21 212 대구 추세선 (+/-)2% 인천광주 75 7 65 6 55 5 45 4 35 3 22 24 26 28 21 212 인천추세선 (+/-)2% 79 77 75 73 71 69 67 65 22 24 26 28 21 212 광주 추세선 (+/-)2% 대전울산 8 75 7 65 6 55 5 45 4 22 24 26 28 21 212 대전 추세선 (+/-)2% 79 77 75 73 71 69 67 65 22 24 26 28 21 212 울산 추세선 (+/-)2% 자료 : KB 국민은행.
86 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) Box 5 213 년부터개편된전국주택가격동향조사의주요특징 김현아 (KDI 전문위원대우 ) 1. 전국주택가격동향조사현황 22) 그동안우리나라의주택가격동향을파악할수있는통계로는대표적으로 KB 국민은행의전국주택가격동향조사와한국감정원의아파트실거래가격지수가있어왔음. KB 국민은행의전국주택가격동향조사는그동안정부를비롯한관련기관에서주택시장의경기를판단하는데기초자료로유용하게사용되어왔음. 그러나 26 년주택거래신고가의무화된이후, 29 년부터한국감정원이아파트실거래가격지수를공표하기시작하여 KB 국민은행의주택가격지수와한국감정원의실거래가격지수의비교가가능해지면서최근시장의변동사항을제대로반영하지못한다는문제점이제기되어왔음. 주택가격지수와실거래가격지수를비교해보면, 다음과같은장 단점이존재함. 주택가격지수는조사익월 1일을기준으로공표하고있어신속성을갖추고있으며지역별로장기시계열이구축되어있어다양한분석에서용이하게사용할수있으나, 실거래가격지수보다변동성이더낮고시차가존재하는것으로나타나조사가격에기초한 KB 국민은행의주택가격지수가평활화되어있어정확성에대한신뢰도가낮음 ( 그림 3-4 참고 ). 실거래가격지수는 26 년부터있어비교적시계열이짧고주택거래신고가거래후 6 일이내에하도록되어있어약 2달반정도의시차로인해시장동향을신속하게알수없다는한계가있으나, 실제거래된가격을기준으로작성된지표이므로부동산시장경기를정확하게파악할수있다는장점이있음. 정확성과속보성이모두반영된지표개발의필요성에대한시장의의견이대두되고있는가운데, 국가통계위원회는전국주택가격동향조사의공신력과정확성을제고하기위하여 213 년 1월이후부터한국감정원에서데이터를생산하기로결정함. 22) 한국주택학회 (212) 참조.
Part 2_ 3. 가격동향 87 KB 국민은행의전신인한국주택은행에서당시건설부로부터국민주택기금을위탁받아관리해오면서주택시장동향파악을위한통계를구축하였으며, 21 년한국주택은행이 KB 국민은행과통합되면서 KB 국민은행이국민주택기금을관리하여왔음. 28 년국민주택기금의위탁관리가타은행으로이전됨에따라국토교통부는 KB 국민은행에전국주택가격동향조사집계를따로위탁하여왔으나, 21 년국가통계위원회는전국주택가격동향조사위탁기관을 KB 국민은행에서한국감정원으로이전하기로함. 2. 주택가격지수산정기준개편 한국감정원은 KB 국민은행의주택가격지수에서제기된단점들을보완하고통계의정확성을제고하기위하여가격산정방식과지수산정방식을개편하여 213 년 1월부터공표하기시작하였으며, 개편전 후의주요차이점은다음의두가지로꼽을수있음. 첫째, 실거래사례의활용도를높임. - 실거래가격의반영기준을수립하고예상실거래가격자동산출시스템을도입하여가격산정의객관성을확보하고, 통계의정확성제고를위하여공인중개사가온라인조사표에직접입력하던조사방식에서실거래정보에기초하여한국감정원전문조사자의현장조사를통한가격산정방식으로변경함. 둘째, 지수산식을라스파이레스 (Laspeyres) 지수에서제본스 (Jevons) 지수로변경함. - 라스파이레스지수는물량정보가포함되어있는지수로서, 주택은각주택마다특성이다른이질적인재화이므로동질재화에대한물량정보를대입하는라스파이레스지수를적용하는데에한계가있음. - 국제적으로권장하고있는제본스지수는두시점의가격비율을기하평균한지수로서, 표본을교체하거나추가하거나전체적인표본개편으로인한기준시점변경시에도기존지수의모양이바뀌지않고, 상향편의나하향편의가크지않은것으로알려져있음. - 참고로, 우리나라의아파트실거래가지수나미국의 S&P Case-Shiller 주택가격지수는지수산정기간중거래신고가 2번이상있는동일주택 ( 아파트 ) 의가격변동률과거래량으로지수를산출하는반복매매모형으로작성하고있음. 그밖에조사모집단과공표지역을확대하고, 표본수를공표수준 ( 아파트 : 시군구 ; 연립및단독 : 시도 ) 에서적정수준예상오차에맞춰조정, 주택동향심리지수와 KB 선도아파트 5 지수등과같이대표성이부족한지표의작성을중지하는등의개편을실시함.
88 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 또한한국감정원은 KB 국민은행에서산정하지않았던건축연령별지수와단위면적당매매가격과전세가격을제공하며, 통계이용자가원하는지역의통합지수를직접산출할수있도록제공함. 표 3-8 KB 국민은행과한국감정원의주택가격지수산정기준비교 조사지역 공표지역 KB 국민은행 조사모집단과동일 - 아파트 : 158 개시군구 (53 시 4 군 11 구 ) - 연립및단독 : 144 개시군구 (4 시 3 군 11 구 ) 아파트 : 158 개시군구 연립및단독 : 시도및광역단위공표 한국감정원 조사모집단중지역별비례배분에의해표본이배정된지역 - 아파트 : 25 개시군구 (77 시 26 군 12 구 ) - 연립및단독 : 26 개시군구 (77 시 32 군 97 구 ) 아파트 : 189 개시군구 연립및단독 : 16 개시도및세종시, 생활권역 ( 서울, 경기, 부산 ), 광역단위 ( 수도권, 지방, 5 대광역시, 6 대광역시, 8 개도, 9 개도 ) 표본수 규모별지수 총 21,6 호 ( 주간동일 ) - 아파트 : 17,775 호 - 연립 : 1,617 호 - 단독 : 2,28 호 전유형 3 단계 ( 소형, 중형, 대형 ) 월간 : 총 19,27 호 - 아파트 14,334 호 - 연립 2,646 호 - 단독 2,227 호 주간 : 아파트 6,232 호 아파트 5 단계 연립, 단독주택 3 단계 연령별지수 - 아파트 5 단계 연립, 단독주택 3 단계 실거래정보에기초하여한국감정원전문조사자의조사방식 공인중개사가직접온라인조사표에입력 ( 자계식 ) 현장조사를통한가격산정방식 주택매매및전세가격지수 주택매매지수및전세가격지수, 주택가격변동요인 주택거래동향및주택동향심리지수, 변동요인 주택수급및거래동향, 주택시장변동요인 주택동향심리지수 주택동향심리지수는삭제함조사내용 중위주택가격 ( 평균 ) 중위주택가격 ( 매매, 전세 ) - 실질주택가격지수 KB 선도아파트 5지수 KB 선도아파트 5지수를삭제함 지수산식 라스파이레스지수 : 기준시점대비비교시점가격비의산술평균 공표일 조사익월 1 일 (1 일이공휴일인경우익일 ) 조사익월 1 일 공표방법 보도자료와홈페이지 (http://nland.kbstar.com) 자료 : 한국감정원보도자료, 213 년 1 월 31 일자. 제본스지수 : 기준시점대비비교시점가격비의기하평균 보도자료와 R-ONE 부동산통계정보시스템 (www.r-one.co.kr) 이상의기준에따라한국감정원은실거래정보를반영한주택가격동향조사를 213 년 1월부터공표하기시작하였으며, 23 년 11월부터 212 년 12월까지의과거시계열 23) 은 KB 국민은행이당시조사한가격을개편된지수산식 ( 기하평균 ) 에적용하여재작성함. 23) 23 년 1 월이전은전산자료의부재로미작성.
Part 2_ 3. 가격동향 89 이와는별도로 1986 년부터 212 년까지기존의 KB 국민은행에서발표한주택가격증가율 ( 산술평균으로산정 ) 을이용하여지수를재산정하고, 213 년시계열은한국감정원에서조사한주택가격지수 ( 기하평균으로산정 ) 를단순연결하여장기시계열을확보하고자하였음. 3. 공표기관별시계열추이비교 강남 4구 ( 강남, 서초, 송파, 강동 ) 의아파트매매가격지수를기준으로개편된한국감정원의지수가 KB 국민은행의지수와어떠한차이가있으며, 또한실거래가격지수및민간기업인부동산 114 24) 의시계열과는얼마나차이가있는지를비교함. 민간업체인부동산 114 의자료는전국아파트의단지별 평형별단위제곱당평균가격을지수로환산하여비교하였으며, 지수로환산시세대수를가중치로대입함. 상기 4 개기관의아파트매매가격지수의추이를비교한결과다음과같은특징이발견됨. 실거래가지수가집계된 26 년이후 27 년 1/4 분기까지매매가격이상승하여 4개기관모두연평균약 21~24% 의증가율을나타내었으나, 이후글로벌금융위기를겪으면서주택시장도침체되면서한국감정원과 KB 국민은행의매매가격은고점에서저점까지연평균약 5% 가감소하였으나, 한국감정원의실거래가와부동산 114 의매매가격은 8~1% 까지하락하여한국감정원과 KB 국민은행의매매가격지수보다 2배정도의큰하락폭을나타냄 ( 표 3-9 참고 ). - 이후의 1차저점에서 2차고점까지의증가폭도한국감정원과 KB 국민은행의매매가격지수보다한국감정원의실거래가와부동산 114 의매매가격이 2배이상큰것으로나타남. 전체적으로한국감정원과 KB 국민은행의매매가격지수의추세가유사하고, 한국감정원의실거래가격지수와부동산 114 의매매가격지수가유사하게움직이며, 한국감정원과 KB 국민은행의매매가격지수의변동성이나머지 2개기관보다작고, 약 1분기정도의시차가존재함 ( 그림 3-7 참고 ). - 금번에개편된한국감정원의변동성이 KB 국민은행의지수보다조금더크긴하지만여전히실거래가격지수보다변동성이작게나타난것은한국감정원의데이터도상당히평활화되어있음을시사함. 24) 부동산 114 는전국아파트 56,259 건의상한, 하한, 평균에대한시세정보를보유하고있음.
9 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 표 3-9 공표기관별강남 4 구의아파트매매가격비교 ( 단위 : 연평균증가율, %) 한국감정원매매지수 KB 매매지수 한국감정원실거래가 부동산 114 매매지수 26.1/4 23.8 22.8 21.2 21.1 ~1차고점 (26.1/4~27.1/4) (26.1/4~27.1/4) (26.1/4~27.1/4) (26.1/4~27.1/4) 1차고점 -5. -5.3-9.7-8.2 ~1차저점 (27.1/4~29.1/4) (27.1/4~29.1/4) (27.1/4~28.4/4) (27.1/4~28.4/4) 1차저점 8.4 8.6 21. 17.7 ~2차고점 (29.1/4~21.1/4) (29.1/4~21.1/4) (28.4/4~28.4/4) (28.4/4~28.4/4) 2차고점 -3.6-2.5-5.5-3.7 ~ 현재 (29.1/4~212.4/4) (29.1/4~212.4/4) (28.4/4~212.4/4) (28.4/4~212.3/4) 주 : 부동산 114 의아파트매매가격지수는각지역의세대수를가중치로하여지역별 규모별 ( 대 중 소 ) m2당매매가격을지수로전환 한뒤, 규모별지수를지역별로단순평균한값임. 자료 : 한국감정원 ; KB국민은행 ; 부동산 114. 그림 3-7 공표기관별강남 4 구의아파트매매가격지수증가율비교 ( 단위 : 전년동월대비 %) 25 2 15 1 5-5 -1-15 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 27 28 29 21 211 212 한국감정원매매지수한국감정원실거래가 KB국민은행매매지수부동산 114 매매지수 주 : 부동산 114 의아파트매매가격지수는각지역의세대수를가중치로하여지역별 규모별 ( 대 중 소 ) m2당매매가격을지수로전환한뒤, 규모별지수를지역별로단순평균한값임. 자료 : 한국감정원 ; KB 국민은행 ; 부동산 114. 한편, 한국감정원과 KB 국민은행의전세가격지수는대체로매매가격지수의경우보다훨씬더유사한추세를보이다가 212 년하반기부터다소격차가나타나기시작하였으며, 아파트매매가격대비전세가격비율은한국감정원에서집계한결과가 KB 국민은행의추이보다훨씬더높고, 격차는점차줄어드는것으로나타남 ( 그림 3-8 참고 ).
Part 2_ 3. 가격동향 91 이와같은차이는두기관의조사대상및조사가격의차이에서발생하는것으로보임. 특히한국감정원과 KB 국민은행시계열과의격차가전세가격보다매매가격에서상대적으로더크게나타나기때문에매매가격을전세가격으로나누었을때한국감정원의시계열이더크게나타나는경향이있는것으로사료됨. 그림 3-8 전국실질주택전세가격지수증가율및아파트평균매매가격대비전세가격 ( 단위 : 전년동월대비 %, %) 전국실질주택전세가격지수증가율 아파트평균매매가격대비전세가격 15 1 5-5 -1 25 27 29 211 213 한국감정원 KB국민은행 67 66 65 64 63 62 61 6 59 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 1 2 212 213 한국감정원 KB국민은행 자료 : 한국감정원 ; KB 국민은행 ;; 한국은행. 이상에서살펴본바와같이 23 년이후부터개편된시계열을공표한한국감정원의지수가국민은행의지수보다실거래가격지수의추세를조금더반영하는것으로보이나국민은행시계열과의연속성을고려하여큰차이가나지않도록지수를조정한것으로판단됨. 이로인해개편된지수에서도평활화문제와실제시장상황과의시차발생문제가여전히존재하므로향후한국감정원의지수를이용한분석시이와같은한계점을고려하여야할것으로생각됨.
92 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 4. 부동산대출 금융부문동향 Part 2 주택담보대출 ( 이하주담대 ) 잔액은 213 년 1월말현재 4.5 조원 ( 은행권 314.8 조원 + 비은행권 85.7 조원 ) 으로 GDP 대비 32% 수준이며, 212 년이후증가세가지속적으로둔화되어 212 년 1월의전년동월대비 8.1% 에서 213 년 1월현재 3.1% 를기록 최근주담대잔액의전년동월대비증가율은 213 년 1월말현재은행권이 3.1%(314.8 조원 ) 이고비은행예금기관은 2.9%(85.7 조원 ) 를기록하여증가세가진정되는모습 - 주택금융공사의고정금리상품인 보금자리론 의판매실적은전년동월대비 5.4% 가증가한 213년 2월중 11,224억원을기록 - 보금자리론의대출잔액은 213 년 2월말현재 23.4 조원으로전체주담대잔액의 5.9% 를차지하고있음. - 213 년 2월말현재주택금융공사의 MBS 발행잔액은 37 조원으로주담대잔액의 9.3% 에이름. 주담대이자율은 25 년이후상승추세였으나 28 년의금융위기이후통화팽창정책에힘입어하락추세를보이고있으며, 213 년 2월에는평균대출금리가 4.6% 를기록 ( 그림 4-3 참조 ) - 지난해 7월 CD 유통수익률 (91 일물 ) 은 5개월만에소폭감소한이후계속하락하여 213 년 2월현재 2.83% 를기록하고있으며, 주담대가산금리 ( 대출금리-CD 금리 ) 는 21 년 2.33% 에서지속적으로감소하여 213 년 2월말현재 1.23% 를기록 금융감독원에서발표하는은행전체 ( 일반은행 + 특수은행 ) 의 1일이상주택담보대출연체율은 213 년 2월말기준.96% 를기록하였으며, 집단대출연체율은 1.99% 로 212 년 12 월 (1.51%) 보다상승한모습 213 년 1/4 분기한국은행의 금융기관대출행태서베이 에따르면, 국내은행의대출태도는대기업에대한대출을제외하고다소완화되는기조로전환될전망임. 그러나 21 년이후가계대출에대한대출완화입장을유지한금융기관수가강화입장을유지하는금융기관수보다많았고, 211 년도 3/4 분기부터대출태도가강화기조로전환 213 년 1/4 분기에가계의주택대출은은행의고정금리부대출확대노력등에의해완화되었으며,
Part 2_ 4. 부동산대출 금융부문동향 93 2/4 분기에도유지될전망임. 그림 4-1 국내은행의대출행태지수추이및전망 ( 완화 ) 3 2 1-1 -2-3 -4-5 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II(e) 28 29 21 211 212 213 가계 ( 주택 ) 가계 ( 일반 ) 대기업 중소기업 21 211 212 213 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 e 종 합 8 4 11 16 15 15 5 5 7 7 3 2 9 8 중소기업 9 9 22 22 22 19 9 13 9 6 9 9 대기업 3 6 3 6 9 13 6 3 3 6 3 6 가계 주택 9 9 13 3 6 6-25 -9-6 -3-6 3 6 6 일반 9 9 6 6 6 6-9 -3-6 -3 6 3 주 : 1) 대출행태지수 = [ { 크게완화 ( 증가 ) 응답비중 1. + 다소완화 ( 증가 ) 응답비중.5} - { 크게강화 ( 감소 ) 응답비중 1. + 다소강화 ( 감소 ) 응답비중.5} ] 1. 2) e는전망치임. 자료 : 한국은행.
94 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 그림 4-2 예금은행과비은행예금취급기관의주택담보대출잔액증가율추이 ( 단위 : 연율, %) 35 3 25 2 15 1 5-5 -1-15 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 28 29 21 211 212 213 예금은행 비은행예금취급기관 자료 : 한국은행. 그림 4-3 주택담보대출금리및스프레드추이 (%) (bp) 8 7 6 5 4 3 2 1 3.5 3. 2.5 2. 1.5 1..5. 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 스프레드 ( 주담대 -CD91)( 우 ) 주택담보대출 ( 좌 ) CD 유통수익률 (91 일 )( 좌 ) 자료 : 한국은행.
Part 2_ 4. 부동산대출 금융부문동향 95 표 4-1 부동산대출 금융부문의기초통계 ( 단위 : 조원, %) 211 212 213 연간 2/4 3/4 4/4 1/4 1월 2월 3월 A. GDP 1,235.2 1,272.5 319.7 32.9 332.5 - - - - B. 가계대출 857.1 9.6 87.4 88.7 9.6 - - - - C. 예금은행 455.9 467.3 457.9 459.3 467.3-463.8 462.3 - 대출액 ( 잔액 ) D. 주택담보대출 36.1 316.9 31.4 311.6 316.9-314.8 313.9 - E. 비은행예금취급기관 183.7 192.6 188. 189.2 192.6-192.4 192.2 - F. 주택담보대출 83.1 85.9 84.9 85.5 85.9-85.7 85.5 - (D+F)/(C+E) 6.8 61. 61.2 61.2 61. - 61. 61. - (D+F)/A 2) 31.5 31.7 31.1 31.2 31.7-31.5 31.4 - CD 유통수익률 (91 일 ) 3.44 3.3 3.22 2.89 2.85 2.83 2.86 2.83 2.81 금리 COFIX 잔액기준 3.88 3.8 3.91 3.78 3.58 3.38 3.45 3.38 3.32 신규취급액기준 3.69 3.42 3.65 3.25 3.6 2.92 2.99 2.93 2.85 주담대금리 4.92 4.63 4.85 4.45 4.19-4.17 4.6 - 가산금리 1) 1.48 1.33 1.31 1.23 1.3-1.31 1.23 - 기업 1.5 1.5 1.5 1.7 1.5-1.3 1.5 - 가 계.7.7.9.9.9-1. 1. - 연체율 3) 신용카드 1.7 1.7 2.3 2.3 2.2 - - - - 주택담보.6.6.8.9.8 -.9 1. - 집단대출 1.18 1.51 1.63 1.81 1.77-1.98 1.99 - MBS 기초자산연체율 4).41.57.58.61.59 -.6.62 - MBS 기초자산조기상환율 2.11 2.2 2.11 2.18 2.59-1.9 2.12 - 주 : 1) 가산금리 = 주택담보대출평균금리 -91 일물 CD 금리. 2) 213 년의분모 (A) 는 212 년연간 GDP 임. 3) 1 일이상원금연체기준. 4) 연체율 =1 개월이상연체대출잔액 / 당월말대출잔액. 자료 : 금융감독원 ; 한국은행 ; 전국은행연합회 ; 주택금융공사.
96 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) KCB 의 Orange Report 에따르면, 213 년초에큰폭으로감소하였던주택담보대출신규취급액이 3 월에는증가하였고, 최근계속하락하던평균 DTI 는 213 년 3월에는 25.2% 로소폭상승 213 년초주택담보대출신규약정금액은전업권에서계절효과와취득세인하종료로인해큰폭으로감소하였지만 3월에는소형주택의거래량증가로전월대비은행 보험업권중심으로신규약정금액증가함 ( 그림 4-4 좌측참조 ). 대출금리가최근지속적으로하락하였지만, 213 년 3월에 DTI 는원금상환증가로전월 (24.8%) 에비해소폭상승하였음 ( 그림 4-4 우측참조 ). 그림 4-4 주택담보대출신규약정금액추이및평균 DTI 및금리추이 주택담보대출신규약정금액추이 평균 DTI 및금리추이 주 : 금리는한국은행의예금은행가중평균대출금리. 자료 : KCB, Orange Report, 213. 4. 집단대출연체율의상승으로조합 저축은행 할부금융및은행업권의연체율상승 ( 그림 4-5 참조 ) 213 년 3월전년동월대비연체율은은행.19%p, 보험.12%p, 조합 저축 할부금융.24%p 상승해서연체율상승추세를지속함.
Part 2_ 4. 부동산대출 금융부문동향 97 그림 4-5 집단대출연체율추이및주택담보대출연체율추이 집단대출연체율 (3+) 추이 주택담보대출연체율 (3+) 추이 ( 단위 : %) 자료 : KCB, Orange Report, 213. 4.
98 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) Box 6 21~12 년가계금융조사결과비교 신형섭 (KDI 전문연구원 ) 212년 12월 21일, 통계청과금융감독원및한국은행은전국의약 1,가구를표본으로설문조사를실시한 212 년 가계금융 복지조사결과 25) 를발표함. 이는가구특성별자산과부채의규모, 분포및구성과가계의재무건전성파악을목적으로한조사로서자산및부채에대한항목은 212 년 3월 31 일을기준으로, 소득및지출항목은 211 년 1 월 1일부터 12 월 31 일까지일년동안을기준으로조사를실시함. 이하 212 년가계금융조사결과의특징적인면을살펴보고, 21~11 년조사결과와비교하여주택대출패턴과담보대출상환방식및소득분위별레버리지행태가어떻게변화되었는지살펴보고자함. 1) 212 년가계금융조사결과분석 212 년가계금융조사의전체표본중담보대출이존재하는가구에대하여부채관련비율을분석한결과, 가처분소득대비부채총액평균비율이 3% 를상회하며, 보유부동산평가액대비담보대출평균총액도 3% 를초과함. 25) 21 년이후매년실시된가계금융조사는 212 년부터복지부문까지조사범위를확대하였으며, 편의상본문에서는가계금융조사로표현함.
Part 2_ 4. 부동산대출 금융부문동향 99 표 4-2 담보대출보유가구의 212 년가계금융조사변수별기초통계 ( 단위 : %) 변수평균중위수 표준편차 백분위 1% 백분위 25% 백분위 75% 백분위 9% 부채총액대비담보대출비율 8.42 95.24 26.27 35.43 66.67 1. 1. 부채총액대비신용대출비율 7.16. 15.92.. 5.3 26.32 가처분소득대비부채총액비율 34.35 155.94 1,811. 32.7 71.37 343.64 72.46 경상소득대비부채총액비율 247.95 128.85 691.99 3.5 63.39 264.8 5. DTI1 ( 담보대출원금이자상환액 / 경상소득 ) DTI2 ( 전체대출원금이자상환액 / 경상소득 ) LTV1 ( 담보대출총액 / 보유부동산평가액 ) LTV2 ( 거주주택담보대출 / 거주주택평가액 ) LTV3( 담보대출총액과임대보증금총액의합계 / 보유부동산평가액 ) 18.22 8.69 51.1 1.14 3.53 19. 36.1 28.27 15.76 75.56 2.6 6.96 31.2 55.23 33.45 23.36 69.53 5.6 12. 4.2 59.6 25.87 22.51 22.84. 7.66 4. 55.4 38.84 29.17 7.21 7.1 15. 29.17 47.63 주 : 1) 담보대출이존재하는 3,452 개표본가구를대상으로함. 2) LTV2 는 3,452 개표본가구중거주주택담보대출이존재하고, 거주주택평가액이 초과인가구 2,464 개를대상으로함. 자료 : 212 년도가계금융조사. 212 년가계금융조사의전체가구에대하여부채관련비율을분석한결과, 담보대출대상자분석에비하여부채총액대비담보대출비율이나가처분소득대비부채총액비율이절반정도로하락 부채총액대비담보대출비율은 8.42% 에서 43.1% 로가처분소득대비부채총액비율은 34.35% 에서 15.77% 로, 경상소득대비전체대출상환액비율은 28.27% 에서 14.85% 로감소
1 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 표 4-3 전체가구의 212 년가계금융조사변수별기초통계 ( 단위 : %) 변수평균중위수 표준편차 백분위 1% 백분위 25% 백분위 75% 백분위 9% 부채총액대비담보대출비율 43.1 26.77 44.48.. 96.77 1. 부채총액대비신용대출비율 2.24. 35.93.. 2.31 1. 가처분소득대비부채총액비율 15.77 22.6 1,266... 143.46 391.7 경상소득대비부채총액비율 121.46 2.83 468.82.. 12. 3. DTI2 ( 전체대출원금이자상환액 / 경상소득 ) 14.85 2.8 61.2.. 16.36 35.42 주 : 1) 전체 9,892 개표본가구를대상으로함. 2) 부채총액대비담보대출비율과부채총액대비신용대출비율은부채총액이존재하는 6,454 개표본가구를대상으로함. 자료 : 212 년도가계금융조사. 212 년도가계금융조사전체표본에서소득이높을수록평균자가이외임대보증금이높아지며, 평균자가임대보증금은연령이높아질수록증가함. 담보대출보유자에서 LTV 의부채항목에담보대출총액이외에임대보증금을추가하면 LTV 의평균치는 33.45% 에서 38.84% 로약 5%p 정도상승하는것으로나타났음 ( 표 4-2 참조 ). 전체 9,892 가구를분석하면자가임대보증금은소득 2~5 분위에서큰차이가없지만자가이외임대보증금은소득이높을수록많고 ( 특히소득 5분위에서높음 ), 4~5 대에서 6 대이상보다평균자가이외임대보증금은더높음. 부동산보유가구 6,598 가구를대상으로분석하여도전체가구에서의임대보증금패턴과유사함.
Part 2_ 4. 부동산대출 금융부문동향 11 그림 4-6 전체대상자의소득분위별임대보증금및연령대별임대보증금분포 ( 단위 : 만원 ) 소득분위별평균임대보증금 연령대별평균임대보증금 5, 3, 4, 2,5 3, 2, 2, 1,5 1, 1, 5 1 분위 2 분위 3 분위 4 분위 5 분위 2 대 3 대 4 대 5 대 6 대이상 자가임대보증금자가이외임대보증금합계 자가임대보증금자가이외임대보증금합계 주 : 가계금융조사전체 9,892 가구를대상으로함. 자료 : 212 년도가계금융조사. 그림 4-7 부동산보유가구의소득분위별임대보증금및연령대별임대보증금분포 ( 단위 : 만원 ) 소득분위별평균임대보증금 연령대별평균임대보증금 6, 3,5 5, 3, 4, 3, 2, 1, 2,5 2, 1,5 1, 5 1 분위 2 분위 3 분위 4 분위 5 분위 2 대 3 대 4 대 5 대 6 대이상 자가임대보증금자가이외임대보증금합계 자가임대보증금자가이외임대보증금합계 주 : 부동산을보유한 6,598 가구를대상으로함. 자료 : 212 년도가계금융조사. 2) 21~12 년가계금융조사의주택대출패턴비교 212 년가계금융조사의주요지표를 21~11 년의조사와비교분석한결과, 212 년우리나라의가구자산총액의가중합은 211 년보다 8% 가량증가한 5,638 조원으로집계됨 (21 년은전년 2월말, 211~12 년은전년 3월말기준 ). 가구부채총액은전년대비 21.16% 가증가한 911 조원, 자산에서부채를차감한순자산은전년대비
12 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 11.92% 증가한 4,298 조원, 실물자산총액은 1.24% 가증가한 4,1 조원으로나타남. 가구평균가처분소득은전년대비 4.77% 가증가한 3,514 만원임. 거주주택마련목적의담보대출총액은 211 년에비하여 212 년에증가폭이둔화되었고, 거주주택이외부동산마련목적담보대출총액은 212 년에전년대비감소함. 거주주택마련목적담보대출총액의증가폭이 211 년에비하여둔화된것은최근에주택담보대출잔액증가율이답보상태인것을보여줌. 거주주택이외부동산마련목적담보대출총액의경우 211 년에는전년대비약 2% 증가하였던것이 212 년에약 6% 감소로전환된것은최근의부동산시장침체심화와연관있는것으로판단됨. 부채중전 ( 월 ) 세보증금마련목적대출총액이전년대비높은증가율 (32.92%) 을나타내고있으며, 제2 금융권에비하여은행의담보대출총액증가율이상대적으로높음. 전년대비은행의담보대출총액은 2.88%, 저축은행담보대출총액은 7.4% 가증가한반면, 비은행금융기관담보대출총액은 45.1%, 대부업체담보대출총액은 34.18% 감소함. 이는대부업체담보대출총액이전년대비 148.12% 증가하고, 비은행금융기관담보대출총액이 34.59% 증가하였던 211 년결과와상반됨. 가처분소득대비부채총액과경상소득대비전체대출상환액도 211 년결과와상반되게감소세로전환됨. 212 년전체가구의자산총액대비부채총액비율평균은높은부채증가율에기인하여전년대비 5.5% 증가한 27.25%, 가처분소득대비부채총액비율평균은 12.91% 감소한 188.2%, 담보부채총액대비가처분소득비율평균은 7.77% 증가한 197.35% 를기록함. LTV1( 부동산평가액대비담보대출총액비율 ) 은전년대비 8.96% 증가한 33.45%, LTV2( 거주주택부동산평가액대비거주주택담보대출총액비율 ) 은전년대비 4.75% 감소한 3.87% 임. DTI1( 경상소득대비담보대출원금및이자상환액비율 ) 은전년대비 1.25% 감소한 18.22%, DTI2 ( 경상소득대비전체대출원금및이자상환액비율 ) 는전년대비 18.89% 감소한 22.42% 임.
Part 2_ 4. 부동산대출 금융부문동향 13 표 4-4 21~12 년가계금융조사결과비교 ( 단위 : 1 억원, 만원, %) 변수 21 년 211 년 212 년 211 년 ( 전년대비 %) 212 년 ( 전년대비 %) 자산총액 (1 억원 ; 가중합 ) 4,68,95 5,28,695 5,638,767 13.1 8.26 부채총액 (1 억원 ; 가중합 ) 751,74 91,811 948,653 21.16 4.15 순자산총액 (1 억원 ; 가중합 ) 3,84,73 4,297,884 4,69,114 11.92 9.13 실물자산총액 (1억원; 가중합 ) 3,629,39 4,,659 4,217,18 1.24 5.41 거주주택마련목적담보대출총액 (1억원; 가중합 ) 148,6 175,395 19,5 18.51 8.61 거주주택이외부동산마련목적담보대출총액 (1억원; 가중합 ) 87,457 14,86 98,777 19.9-5.8 전 ( 월 ) 세보증금마련목적대출총액 (1억원; 가중합 ) 17,71 2,369 27,75 15.7 32.92 은행담보대출총액 (1억원 ; 가중합 ) 28,865 341,493 412,811 21.59 2.88 저축은행담보대출총액 (1 억원 ; 가중합 ) 4,761 5,794 6,223 21.7 7.4 비은행금융기관담보대출총액 (1 억원 ; 가중합 ) 88,436 119,28 65,351 34.59-45.1 대부업체담보대출총액 (1 억원 ; 가중합 ) 638 1,583 1,42 148.12-34.18 가처분소득 ( 만원 ; 가구평균 ) 3,171 3,354 3,514 5.77 4.77 부채총액 / 자산총액 (%; 가구평균값 ) 25.34 25.94 27.25 2.37 5.5 부채총액 / 가처분소득 (%; 가구평균값 ) 25.8 215.9 188.2 4.91-12.91 담보부채총액 / 가처분소득 (%; 가구평균값 ) 178.8 183.12 197.35 2.83 7.77 LTV1(%; 가구평균값 ) 담보대출총액 / 부동산평가액 26.47 3.7 33.45 15.98 8.96 LTV2(%; 가구평균값 ) 거주주택담보대출총액 / 거주주택부동산평가액 DTI1(%; 가구평균값 ) 담보대출원금및이자상환액 / 경상소득 DTI2(%; 가구평균값 ) 전체대출원금및이자상환액 / 경상소득 31.1 32.41 3.87 4.21-4.75 16.86 2.3 18.22 2.43-1.25 21.52 27.64 22.42 2.4-18.89 주 : 1) 부채총액 / 자산총액, 부채총액 / 가처분소득, 담보부채총액 / 가처분소득은상 / 하위 2% 값의가구들을제외한값. 2) LTV1 과 DTI1 은담보대출총액이 초과인가구, LTV2 는거주주택담보대출이존재하고거주주택평가액이초과인가구, DTI2 는부채총액이 초과인가구들을대상으로한값임. 자료 : 21~12 년도가계금융조사. 3) 21 년과 212 년담보대출상환방식비교 21 년가계금융조사의전체표본중담보대출이존재하는 3,326 가구, 212 년 3,452 가구에대하여상환방식을만기일시상환, 분할상환으로분류하고다음을기준으로하여차이를분석함. 26) 26) 211 년 6 월 29 일에금융위원회에서발표한 가계부채연착륙종합대책 과 212 년상반기에시작된주택금융공사의적격대출로인한
14 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 지역별 ( 전국, 수도권, 비수도권 ) 과가구의담보종류별 ( 거주주택, 거주주택이외부동산 ) 상환방식에대하여두시점간의차이를살펴봄. 소득대비부채비율 ( 경상소득대비부채총액 25% 이상, 25% 미만 ) 과가구의담보대출기관별 ( 은행, 저축은행및비은행금융기관 ) 상환방식에대해서도두시점간의차이를비교함. 212 년에는 21 년에비하여수도권의만기일시상환방식의담보대출이 4%p 이상증가하였고, 분할상환방식의담보대출은수도권에서 1%p, 비수도권에서약 17%p 가증가함. 21 년에는전체 3,326 가구표본중수도권은 1,749 가구, 비수도권은 1,577 가구가대상이며, 212 년에는전체 3,452 가구표본중수도권은 1,441 가구, 비수도권은 2,11 가구를대상으로함. 그림 4-8 지역별구분에따른상환방식별비중 ( 단위 : %) 7 6 5 4 3 2 1 41.3 41.5 42.4 4.5 37. 37. 37. 38. 35.7 55.2 57.5 52. 21 년만기일시 212 년만기일시 21 년분할상환 212 년분할상환 전국수도권비수도권 주 : 가계금융조사의담보대출 5가지상환방법분류 (1. 만기일시, 2. 원금분할상환, 3. 원리금분할상환, 4. 원금, 원리금분할및일부만기상환, 5. 기타 ) 중 1은만기일시, 2와 3은분할상환으로분류함. 자료 : 212 년도가계금융조사. 212 년에는 21 년에비하여거주주택담보대출의만기일시상환방식의담보대출비율은유사한반면, 분할상환방식의담보대출은약 15%p 가량증가함. 21 년에는전체 3,326 가구표본중거주주택담보대출차입가구는 2,6 가구, 거주주택이외의 담보대출상환방식에대한영향을살펴보고자함.
Part 2_ 4. 부동산대출 금융부문동향 15 부동산담보대출차입가구는 63 가구를대상으로하였고, 212 년에는전체 3,452 가구표본중거주주택담보대출차입가구는 2,45 가구, 거주주택이외의부동산담보대출차입가구는 652 가구를대상으로함. 그림 4-9 가구의담보종류에따른상환방식비중 ( 단위 : %) 7 62.3 6 5 46.3 5.5 46.5 46.2 4 34.2 33.6 36.8 3 2 1 21 년만기일시 212 년만기일시 21 년분할상환 212 년분할상환 거주주택 거주주택이외부동산 주 : 1) 가계금융조사의담보대출 5가지상환방법분류 (1. 만기일시, 2. 원금분할상환, 3. 원리금분할상환, 4. 원금, 원리금분할및일부만기상환, 5. 기타 ) 중 1은만기일시, 2와 3은분할상환으로분류함. 2) 거주주택담보대출및거주주택외부동산담보대출을동시에가지고있는가구는 81 개임. 자료 : 212 년도가계금융조사. 212 년에는 21 년에비하여경상소득대비부채총액 25% 기준에관계없이만기일시상환방식의비중차이는크지않고, 분할상환방식의담보대출은 1%p 이상증가함. 21 년에는전체 3,326 가구표본중경상소득대비부채비율이 25% 를넘는가구는 971 가구, 25% 미만인가구는 2,355 가구를대상으로하였고, 212 년에는전체 3,452 가구표본중경상소득대비부채비율이 25% 를넘는가구는 934 가구, 25% 미만인가구는 2,518 가구를대상으로함.
16 부동산시장동향분석 (213 년 1/4 분기 ) 그림 4-1 가구의경상소득대비부채총액비율에따른상환방식비중 ( 단위 : %) 주 : 가계금융조사의담보대출 5가지상환방법분류 (1. 만기일시, 2. 원금분할상환, 3. 원리금분할상환, 4. 원금, 원리금분할및일부만기상환, 5. 기타 ) 중 1은만기일시, 2와 3은분할상환으로분류함. 자료 : 212 년도가계금융조사. 212 년에는 21 년에비하여만기일시상환방식의담보대출비율은거의동일하고, 은행뿐만아니라저축은행및비은행금융기관에서도분할상환방식의담보대출비율이 15%p 상승함. 21 년에는전체 3,326 가구표본중은행담보대출차입가구는 2,219 가구, 저축은행및비은행금융기관의부동산담보대출차입가구는 799 가구이고, 212 년에는전체 3,452 가구표본중은행담보대출차입가구는 2,472 가구, 저축은행및비은행금융기관의부동산담보대출차입가구는 672 가구임.