도시관리계획 ( 용도지구, 지구단위계획 ) 변경결정 ( 안 ) 2018. 04
01 계획의개요 계획의배경및목적 지역여건의변화, 관련제도의개정및상세계획수립이후 18년경과 체계적인도시관리계획수립필요일부업무시설신축을제외한민간부문및공공부문의사업추진미흡및이에따른주거환경열악및기반시설부족 지구중심기능강화및지구특성에맞는실현가능한정비방안필요성증대 대상지개요 구역명 : 공항지구중심지구단위계획구역위치 : 서울시강서구방화동 612번지일대면적 : 123,624.9m2 대상지항공사진 1
02 기존지구단위계획 REVIEW 기정지구단위계획내용검토 구분기정지구단위계획재정비방향비고 구역계변경 일부경계변으로구역내 외로분포하는지역발생 방화재정비촉진지구구역변경으로인해본구역과사이의누락토지발생 구역내관통필지조정및일괄적인계획기준마련을위해사업구역계변경 기정 : 121,419.4 m2 변경 : 123,624.9 m2 ( 증 2,205.5 m2 ) 용도지역계획 구역내제 2 종일반주거지역이지하철 9 호선공항시장역개통에따라역세권형성 공항사거리특별계획구역내현격한차이가있는두개의용도지역 ( 자연녹지, 근린상업 ) 결정으로인해현행규정상계획실현이어려움 역세권형성등대상지주변여건변화및관련법령개정등을감안한특별계획구역실현을위해용도지역변경 제 2 종일반주거지역 준주거지역 자연녹지지역 근린상업지역 기반시설계획 기결정된 20 개의도시계획도로중대부분장기미집행시설로실효시점 (2020.07) 도래 구역내장기미집행도시계획도로재검토 대상지내기결정된도시계획도로 6 개노선폐지, 1 개노선변경및대안검토 통로지정및공동개발특별지정 공동개발계획 건축허가 ( 지정 ) 맹지다수분포 ( 기존맹지누락필지및도시계획도로폐지로인한맹지발생 ) 계획의실현가능성을고려한공동개발지정및권장 건축허가, 동일소유자 단독개발이곤란한필지, 맹지형필지 효율적인개발유도 ( 공동개발권장 ) 보차혼용통로계획 일부보차혼용통로가계획되어있으나, 다수맹지분포 향후장기미집행도시계획시설 ( 도로 ) 폐지및일부맹지형토지의진입도로확보를위한보차혼용통로계획수립 도시계획시설폐지에따른사유재산피해최소화를고려하여최소폭원의보차혼용통로계획수립 건축물높이계획 대상지전체가최고고도규제에따라해발 57.86m 미만, 이면주거용지는해발 30m 미만으로제한 지구중심기능및민간부문건축활성화를고려하여전구역최고고도높이까지높이제한완화 최고높이 : 최고고도지구높이제한이하 건축물용적률계획 최초계획수립후 17 년경과로일부지역현행규정과불부합 서울시지구단위계획수립기준에의거용적률계획재수립 2
지구단위계획구역 ( 변경 ) 지구단위계획구역이일부필지를관통하여결정 방화재정비촉진지구구역변경에따라지구단위계획구역과사이의누락토지발생 지구단위계획구역계획 구분 계획내용 비고 1 구역북측 방화재정비촉진지구구역변경에따른추가편입 2 구역동측 22204 대등 2 필지추가포함및구역경계조정 3 구역남측 505 대등 5 필지를관통한구역경계를모두편입 1 1 2 송정초 3 3
지구단위계획구역결정도 기정 변경 4
용도지역 지구 구역 ( 변경 ) 준주거지역상향 역세권형성에따른여건변화로인해상업 문화 업무위주로토지이용의변화가예상됨에따라적절한대응을통한해당기능활성화를위해제 2 종일반주거지역 준주거지역으로변경 구분 면적 ( m2 ) 기정변경변경후 구성비 (%) 계 121,419.4 증 ) 2,205.5 123,624.9 100.0 소계 51,529.2 증 ) 2,205.5 53,734.7 43.4 근린상업지역변경특별계획구역, 간선도로와접한입지여건고려시효율적인토지이용이필요하나, 계획수립당시와다른법개정으로인해복합시설등의입지가 주거지역 2 종일반주거지역 3 종일반주거지역 준주거지역 12,311.0 감 ) 7,349.1 4,961.9 4.0 9,769.2 증 ) 20.9 9,790.1 7.9 29,449.0 증 ) 9,533.7 38,982.7 31.5 어려움에따라특별계획구역실현을위한공항사거리특별계획구역의일부자연녹지지역을근린상업지역으로용도지역변경 상업지역 녹지지역 근린상업지역 자연녹지지역 68,571.1 증 ) 476.1 69,047.1 55.9 1,319.2 감 ) 476.1 843.1 0.7 용도지역상향 제 2 종일반주거지역 준주거지역 용도지역상향 자연녹지지역 근린상업지역 5
용도지역결정도 기정 변경 6
기반시설에관한계획 ( 변경 ) 미개설 10개노선중공항사거리특별계획구역공공기여에따라개설예정인 3개노선을제외한 6개 노선폐지 폐지되는도로는국지도로임을고려하여보차혼용통로계획등대안을마련하여운영 소로11호선은존치가필요함에따라일부구간폭원축소후공동개발특별지정을통해기반시설설치 유도 도로결정 ( 변경 ) 조서 구분 등급 류별 번호 폭원 기능 연장 기점 종점 사용형태 기정 광로 3 16 40 간선도로 (227) ( 공항동531) ( 공항동62124) 일반도로 기정 중로 1 123 20 보조간선 (351) ( 공항동734) ( 공항동2278) 일반도로 기정 중로 3 1 12 보조간선 316 방화동62010 방화동61959 일반도로 기정 소로 1 1 10 국지도로 135 방화동6194 방화동620288 일반도로 변경 소로 1 1 10 국지도로 110 방화동6211 방화동62049 일반도로 기정 소로 1 2 10 국지도로 153 방화동620158 방화동61220 일반도로 기정 소로 1 177 10 국지도로 226 방화동 4539 공항동산202 일반도로 변경 소로 1 177 10 국지도로 226 방화동 4539 공항동산202 일반도로 기정 소로 2 1 8 국지도로 77 방화동61220 방화동 61231 일반도로 기정 소로 2 2 8 국지도로 166 공항동4662 공항동462 일반도로 변경 소로 2 2 8 국지도로 66 공항동4615 공항동산231 일반도로 폐지 소로 2 3 8 국지도로 104 공항동4842 공항동4548 일반도로 기정 소로 2 4 8 국지도로 61 공항동66111 공항동70193 일반도로 기정 소로 2 7 8 국지도로 213 방화동62117 방화동61394 일반도로 기정 소로 2 8 8 국지도로 (290) ( 방화동61441) ( 방화동6331) 일반도로 기정 소로 2 9 8 국지도로 (110) ( 방화동6126) 방화동6182 일반도로 신설 소로 2 10 8 국지도로 25 방화동620276 방화동620119 일반도로 기정 소로 2 82 8 국지도로 (64) ( 방화동4343) ( 방화동5160) 일반도로 변경 소로 2 82 8 국지도로 (67) ( 방화동4343) ( 방화동5160) 일반도로 기정 소로 2 0 9 국지도로 42 공항동22148 공항동229 일반도로 폐지 소로 3 1 6 국지도로 76 방화동612279 방화동산177 일반도로 폐지 소로 3 2 6 국지도로 52 방화동 612167 방화동62133 일반도로 폐지 소로 3 3 6 국지도로 54 방화동61220 방화동612217 일반도로 폐지 소로 3 4 6 국지도로 71 방화동61220 방화동612196 일반도로 폐지 소로 3 5 6 국지도로 91 방화동612279 방화동620124 일반도로 기정 소로 3 6 6 국지도로 50 공항동453 공항동747 일반도로 주 ) ( ) 는구역내연장 7
도시기반시설결정도 기정 변경 8
가구및획지에관한계획 기존공동개발 ( 지정및권장 ) 계획을재검토하여건축허가및토지소유권을고려한공동개발지정기반시설의설치 ( 통로조성및건축한계선포함 ) 에따라부정형한토지형태로인해단독개발이곤란한필지및맹지형필지는개발을위해공동개발추가지정효율적인개발을위한공동개발권장및기반시설확보를위해공동개발특별지정계획수립최대개발규모내에서자율적공동개발가능 구분변경내용변경사유 공동개발 ( 지정 ) 신규지정 : 80 개 지구단위계획실현에반드시필요한부분에한하여공동개발 ( 지정 ) 계획수립 공동개발 ( 권장 ) 변경 : 10 개 맹지해소등지구단위계획의실현을위해공동개발 ( 권장 ) 으로변경 공동개발 ( 특별지정 ) 신규지정 : 3 개 도로확보를위해공동개발 ( 특별지정 ) 계획수립 자율적공동개발 최대개발규모내에서자율적으로공동개발계획수립 기정 변경 9
밀도계획 ( 안 ) 용적률계획 : 현행서울시지구단위계획수립기준및대상지여건을고려하여용적률계획변경 용적률결정 ( 변경 ) 조서 구분기준용적률허용용적률상한용적률비고 공항로변 근린상업지역 개화로변 내부필지 500% 이하 600% 이하법적용적률의 2 배이하 준주거지역 공항사거리상향지역 50% 이하 400% 이하 600% 이하 개화로변 300% 이하 400% 이하 법적용적률의 2배이하 내부필지 역세권상향지역 200% 이하 330% 이하 400% 이하 공공시설부지제공시허용용적률 (1+1.3 가중치 ) 이내 제 3 종일반주거지역 250% 이하 250% 이하법적용적률의 2 배이하 제 2 종일반주거지역 200% 이하 200% 이하법적용적률의 2 배이하 기정 변경 10
높이계획 ( 안 ) 지구중심기능을고려하여민간부문건축활성화를유도하고자최고고도높이까지높이제한완화 구분기정변경비고 간선도로변해발 57.86m 이면주거용지 해발 30m 항공법령에의한 높이제한을따름 해발 57.86m 송정초 11
기타사항에관한계획 대지내통로계획 보차혼용통로 : 도시계획도로폐지 ( 장기미집행도시계획시설실효를대비 ) 에따른맹지형토지의진입도로확보 * 대지일부를결정된보차혼용통로로제공하고설치 조성 ( 기부채납한경우 ) 하는경우상한용적률부여 차량출입및동선에관한계획구분 내용 비고 차량출입불허구간 방화동길변이면부로차량진출입이어려운대지에대하여불허구간축소 공동주차출입구 공항로변이면부로차량진출입이어려운대지에대하여계획 보차혼용통로추가조성송정초 도시계획도로폐지등맹지해소를위한통로계획 차량출입불허구간축소 대지여건상이면부차량진출입이어려움에따라불허구간축소 공동주차통로추가조성 기반시설여건을고려하여주차통로계획 12
특별계획구역에관한계획 공항시장, 공항연립특별계획구역은사업추진및사업완료에따라변경없음공항사거리특별계획구역은공항사거리결절부에위치한입지적장점에따라공항지구중심의상징성을강화하고자복합시설입지유도공항사거리특별계획구역 1 공항사거리 ( 유지 ) 2 공항시장 ( 사업추진 ) 세부개발계획수립시용도지역상향 기정 공항사거리특별계획구역 문화및집회시설 ( 공연장, 집회장, 전시장 ) / 관광호텔 / 업무시설권장용도로지정 자연녹지지역 근린상업지역용도지역변경 3 공항연립 ( 사업완료 ) 변경 계획지침 구분 기정 변경 위치 강서구방화동 62124 일대 변경없음 면적 945 m2 변경없음 용도지역 근린상업지역, 자연녹지지역 근린상업지역 권장규모 700~1,000 m2 삭제 권장용도 숙박시설 ( 호텔 ), 업무시설 관광숙박시설, 업무시설, 문화및집회시설 ( 공연장, 전시장 ) 건폐율 60% 변경없음 용적률 구분 근린상업지역 자연녹지지역 근린상업지역 기준 550% 500% 50% 허용 700% 600% 400% 상한 법적용적률 2 배이하 600% 높이 57.86m 미만 항공법령에의한높이제한을따름 배치 간선가로변 : 4m 건축한계선 이면도로변 : 1m 건축한계선 변경없음 13
용도지역상향에따른공공기여공항사거리특별계획구역용도지역상향에따라지구내미집행기반시설 ( 도로 ) 3개소설치후기부채납 대상도로면적 : 1,488.5m2 ( 국공유지제외 )( 소로1177호선, 소로22호선, 소로27호선 ) 기부채납대상도로 14