Journal of Real Estate Analysis https://doi.org/10.30902/jrea.2016.2.1.83 제 2 권제 1 호 2016. 5 pp.83~102 청년층의소득및자산감소에따른주택구입능력변화와구입가능한주택규모추정 * A Study on the Mid-20s to 30s Income Variability and Housing Purchasing Power 1) 이수욱 ** 김태환 *** Lee, Soo Wook Kim Tae Hwan Abstract Recently, Korean housing market is going through a rapid shift due to demographic and economic changes. In the era of low growth, employment is unstable; housing price is high compared to income; and housing expenses are burdensome because monthly rent is increasing. All these factors weaken the housing purchasing power of the mid-20s to 30s, which further leads to an unstable housing market. In this sense, the research aims to propose measures and recommendations to improve their purchasing power. Followings are the main findings of the analysis. First, among the mid-20s to 30s whose age is in between 25 to 39 years, the 25 to 34 years housing demand were sharply decreased due to the change in employment and income. Their housing expenses increased in a great deal. Second, the analysis on the mid-20s to 30s affordable housing price shows that the mid- and low-income households whose age is in between 25 to 34 years, living in Seoul, Gyeonggi, Ulsan, and Busan suffer from higher housing unstability. Third, mid- to long-term and comprehensive plan needs to be implemented for housing stability of the mid-20s to 30s. Key Words : Mid-20s to 30s, Income Variability, Housing Market, Affordable Housing Price, Housing Purchasing Power, HAI(Housing Affordability Index), HOIS(Housing Opportunity Index to Stock) *** 본논문은국토연구원의 저성장시대청년층주거안정을위한정책방안연구 (2015) 보고서의일부내용을발췌및수정 보완한논문임. *** 국토연구원주택토지연구본부선임연구위원 ( 주저자, swlee@krihs.re.kr) *** 서울특별시청주택정책개발센터연구위원 ( 공동저자, taehkim@seoul.go.kr)
Ⅰ. 서론 1. 연구의배경가구소득과소비변화를보여주는통계청가계동향조사자료에의하면, 2015년들어 20~30 대청년층의소득증가율이처음으로감소했고청년실업률도사상최고치를기록한것으로나타났다. 청년층의소득감소는비정규직과시간제일자리증가등으로고용의질이과거보다나빠지고있는데그원인이있다. 청년층의취업어려움과비정규직증가등고용여건악화가시발 ( 始發 ) 이된연애, 결혼, 출산, 인간관계포기로 1) 이어지는일련의사회적문제가, 주택시장의구조적장기침체 (secular stagnation) 즉, 주택수요를받쳐주는새로운계층이지속적으로등장하지못해만성적수요부진을겪게되는상황을발생시킬것이란우려를낳고있다. 따라서만성적주택수요부족으로인해, 주택시장의구조적장기침체가발생하는현상이나타나지않도록하기위해서는, 안정된주택수요창출의첫단계를맡고있는청년층이처한사회경제적문제를정확히이해하고, 그로인해주택시장에서발생할지도모르는부정적영향들을최소화할수있는정책대응방안을시급히마련하는것이필요하다. 주택시장은 2000년대들어인구 가구측면에서는젊은연령층감소와 1~2인가구의증가, 그리고경제적측면에서는대외경쟁심 화와노동시장개편등에따른구조변화를겪고있다. 시장구조변화의와중에도주택매매시장에서는지방주택시장호황과안정적인주택가격상승세지속으로금융위기이후최대의규모인 100만호가넘는주택거래를 2014년에달성하였고, 2015 년은이를상회하는약 120만호의주택매매거래실적을보였다. 하지만활황세에가까운이같은주택시장의이면에는우리경제의불확실성증가에따른위기감과부담감이자리하고있다. 저성장, 저금리, 저출산으로정리할수있는근래의사회경제적환경은과거어느때보다더크게주택시장에영향을미치고있다. 그결과로주택시장에서는전세주택이감소하고, 서민의주거비부담을증가시키는월세주택이빠르게확산되고있다. 월세의증가와전세의감소는주택실수요층의내집마련기회를축소시킨다. 매월월급의일부를모아종자돈을마련하고, 이를내집마련의마중물로이용하던방식은지금도여전히유효하다. 그러나고용의질이나빠지고미래소득에대한불확실성이커지게되면, 상승하는주택가격을쫒아가지못해내집마련을포기하게되거나, 혹은주거비부담이점점커져결국은전통적인방식에의한내집마련의꿈은실현이어려워지게된다. 이처럼현재의청년층이직면하고있는경제적문제들은향후청년층이주택매매시장에서주요한수요계층이되었을때, 이들이주 1) 이러한환경변화를반영해최근 2030 세대가처한상황을빗대어 5 포세대 란신조어까지등장했다. 84 부동산분석제 2 권제 1 호 (2016. 5)
택의유효수요층에서이탈혹은수요감소를초래해주택시장불안을더욱심화시킬가능성이있음을시사한다. 결국청년층의이탈에따른주택수요층감소는주택공급위축을초래해서민의주거비부담과주거불안을더욱가중시키고, 더낮은주거서비스를소비할수밖에없게만드는부작용을낳게될것이다. 주택시장을둘러싼환경변화로점차약해지고있는주택수요약화의원인을파악해치유하고, 주택수요의핵심인청년층의주택시장진입이용이하도록지원방안을강구하는것은특정세대에대한정책적시혜 ( 施惠 ) 가아닌우리주택정책이직면하고있는시장문제의본질적해결책이라는것에대한이해가필요해보인다. 2. 연구의목적이연구는주택시장의성장과안정이란관점에서볼때, 월세시대로의진전과이에대응한정책방안들이오히려주택시장불안을가중시킬수도있다는문제의식에서출발하고있다. 주택시장안정과성장을위해서는견실하고지속적인주택수요가뒷받침되어야하고, 이를위해서는장래주택시장에서수요자로서매우중요한위상을차지할청년층의주택유효수요를꾸준히창출할수있는시장및정책환경을조성할필요가있다. 이같은관점에서볼때, 수요자가접근할수있는주택의안정적공급이수반되지않는월세대책이나주택정책은주택시장회복에는 기여할수있으나, 시장안정에기여할여력은많지않다고할수있다. 이연구는저성장시대진입에따른청년층의주택구입능력변화를청년의고용과소득등경제적특성변화에기초해살펴보고자하는데목적이있다. 이를통해청년층의주택구매력변화정도를전망하고, 소득변화나월세화등에따라가장영향을많이받는취약청년계층은누구이며, 또어느곳에많이거주하는지분석하여이들의주거문제완화를위한개괄적인정책방안을제안하고자한다. 이를위해첫째, 청년층이부담가능한주택가격수준을연령별, 지역별, 시나리오별로분석하고, 둘째, 청년층의소득및자산변동에따라실제주택매매시장에서구입가능한재고주택물량과거래된주택중구입가능한주택의물량을파악하여그격차가어느정도인지추정하였다. 3. 연구의범위및방법청년연령에대한정의는목적에따라다양하게이용되고있다. 이연구에서는주택시장관점에서생애첫자 차가마련시기와결혼연령 (2015년남 32.6세, 여 30.0세 ) 을토대로 20~30대연령중 25~39세를청년연령층으로정의하고, 이연령대의청년가구를대상으로분석하였다. 분석을위한공간적범위는전국을대상으로하되자료분석이가능한범위를고려하여수도권과비수도권, 광역자치단체등으로구분하였다. 청년층의소득및자산감소에따른주택구입능력변화와구입가능한주택규모추정 이수욱 김태환 85
시간적범위는 2014 년현재를기준으로 25세 ~29세인청년이 65세이상이되는 2049년을목표년도로설정하였다. 가구주연령은 5세단위로 25~29 세, 30~34 세, 35~39 세, 40~44 세, 45~49세, 50~54세, 55~59세, 60~64세, 65세이상으로구분하여분석결과를도출하였다. 또한소득계층별지불능력을분석하기위해소득계층을소득 10분위를기준으로저소득층 (1~4분위 ), 중소득층 (5~8분위 ), 고소득층 (9~ 10분위 ) 로구분하여적용하였다. 저성장시대로의진입에따라과거보다경제성장률하락, 가구소득증가율둔화, 가구의주거비부담증가할것이란가정하에청년층의주택구입능력이어떻게변화할것인가를분석하기위해실증분석은생애주기별가구소득추정, 저성장에따른가구소득변동추정, 시나리오설정및시나리오별주택구입능력을평가하는단계로구성하였다. 먼저, 생애주기별가구소득과순자산은가구소득, 순자산과가구특성간의관계를회귀모형을통해분석한소득및순자산함수를통해추정하였다. 이때분석자료는 2014년도주거실태조사 자료를이용하였다. 다음으로, 저성장시대진입에따른가구소득변동은경제성장률과소득변동률간의관계를분석하고, 잠재성장률전망치를바탕으로향후변동을전망하는방법을이용하였다. 경제성장률과소득증가율사이의관계를분석하기위한자료로는통계청가계동향조사결과와한국은행 경제통계시스템을통해제공되는경제성장률통계를이용하였다. 잠재성장률전망치는공공및민간경제연구기관별로추정한잠재성장률전망치를활용하였다. 끝으로, 향후변화에대한시나리오는생애주기별로현재소득수준이유지되는경우와저성장으로소득증가율이둔화되는경우를가정하여설정하였으며, 청년층의고용여건이악화되는경우에대한가정을추가한시나리오로구성하였다. Ⅱ. 선행연구 1. 세대연구와주거소비코호트분석세대연구는연령효과 (age effect) 와코호트효과 (cohort effect) 로구분되어이루어지고있다. 전자는시간경과에따라달라지는개인의사회적 생물학적차이를다루고, 후자는경험한역사적사건이나사회화과정에의해형성된세대간차이를연구한다. 개인이지니고있는자산의경우를예로들어보면, 일정시점에 30세에도달한개인의자산은생애주기상 30세에도달하면서, 타인들과마찬가지로, 생애동안평탄한소비를위해통상적으로축적하는자산부분 ( 연령효과 ) 과 30세에이르는동안겪은사건들로 2) 인해소득이나소비가영향을받은결과형성된자산축적부분 2) 연령효과부분은연령대에따라일반적으로겪는것으로예를들어 10 대학업, 20 대졸업, 30 대결혼및자녀출산, 주택임차및구입등을들수있다. 코호트효과부분은기존과차별화되는연구대상집단의특성으로예를들어, 1970 년대근대화와이촌향도 ( 移村向都 ) 현상, 1997 년외환위기, 2008 년글로벌금융위기등을겪으면서형성된그들집단에만있는특성들이다. 86 부동산분석제 2 권제 1 호 (2016. 5)
( 코호트효과 ) 으로분리할수있다. 이처럼생애주기상동일한 30대라하더라도개인들의자산축적패턴은크게차이가날수있다. 개인이태어난시기와경험하는사회경제적환경등의시 공간효과는개인이나가계에일시적으로영향을주는것이아니라, 계속해서같은시기를살아가는출생연도집단에게영향을미치기때문이다. 주택분야에서코호트효과를분석한연구는많지않은실정이다. 이수욱외 (2007) 는베이비붐세대의은퇴후주거소비변화를살펴보기위해코호트효과분석을실시하고, 이들이자녀교육등으로주택외에축적한자산이적어은퇴후생활을위해주택다운사이징이나주택연금이용이증가할것으로전망하였다. 신수영 (2010) 은기혼가구의생애최초주택구입과정에대한코호트분석결과, 젊은세대로갈수록내집마련이늦어짐을밝혔다. 2. 고용 소득과주택점유형태결정 1997년외환위기이후청년실업에대한관심이증대되면서, 청년층노동시장의특성과청년실업원인에대한연구들이노동수요와공급측면에서다양하게수행되어왔다. 노동수요측면에서는청년고용약화의원인을경제성장둔화와함께고용의흡수력저하 ( 이병희, 2004), 고학력자가원하는 괜찮은일자리 감소 ( 정봉근, 2003) 등에서찾는다. 반면, 노동공급 측면에서는고학력자의과잉공급 ( 이병희외, 2005), 그리고기업채용측면에서는경력직을선호하는채용구조의변화와비정규직채용의증가 ( 윤석천, 2004) 등을청년층실업률을야기하는원인으로보았다. 고용 소득과주택점유형태의관계를분석한많은선행연구에서는사회경제적환경변화에따라청년층의고용불안및소득변동성이증가하고, 이로인해주택시장도많은영향을받을것으로본다. 이용래 정의철 (2015) 의연구는고용불안과미래소득불확실성이가구의주택점유형태결정시중요한기준으로작용하고있음을보여준다. 가구의소득변동성이 10% 증가하게되면주택소유확률은 0.3~0.4% 낮아지고, 주택점유형태결정시에소득불확실성이큰가구일수록자가보다차가를, 그리고주택을임차중인가구가자가가구보다현재및미래의소득불확실성이더크다는것을보여주고있다. 3) 3. 가계소득과부담가능한주택주거비부담에관한연구는인구및가구구조변화가주택시장에미치는영향의관점에서주거비용을분석하는방법과주택을구입하고자하는소비자의지불능력혹은주택구입능력을평가하는방법으로이루어지고있다. 전자의경우는주거비용과소득변화에대한분석을기반으로주택수요를추정하는연구가 3) 이용래 정의철은소득불확실성이클수록주택소유확률이낮아질것이란가정을프로빗모형을이용한소득변동성과가구의주택점유형태선택의관계추정을통해입증하였다. 청년층의소득및자산감소에따른주택구입능력변화와구입가능한주택규모추정 이수욱 김태환 87
대부분이고, 4) 후자는지수의산정방식, 주거비부담능력 (affordability) 평가방식및정책적활용에초점이맞추어져있으나연구자체는많지않은실정이다. 소득대비주택가격혹은, 주거비용을활용해주택구입능력과주거비부담능력평가방식을검토한연구로는지규현외 (2006), 김다스라 (2011), 배순석외 (2013) 등이있다. 지규현외와김다스라의연구는주택구입에영향을미치는주택금융적요인을반영, 대출상환능력 ( 주택자금지불능력 ) 을중심으로주택취득비용지불능력혹은구입능력을평가하기위한지수개발방안을소개하고있다. 배순석외의연구는우리실정에적합한주거비부담능력을정의및지수화하여소득수준별, 생애주기별주거비부담능력평가및서민들의주거비부담의적정수준을제시하고정책적활용방안을제시하고있어기존지수개발에서구체적활용방안으로연구의초점이옮겨가는계기를제공해준것으로평가할수있다. Ⅲ. 주요변수추정과분석시나리오 1. 주요변수추정 1) 소득추정가구소득전망을위한소득함수는회귀분석을통해추정하였고, 지역적특성을반영하기위해수도권과비수도권으로모형을구분하였 다. 함수추정을위해회귀모형에서사용한주요 변수는 < 표 1> 과같다. < 표 1> 소득함수추정을위한변수구성 구분변수명내용 종속변수 lnin ln( 가구소득 ) 독립변수 age age2 job marry 가구주연령 가구주연령제곱 가구주종사상지위 (1= 상용근로자, 0= 기타 ) 배우자유무 (1= 배우자있음, 0= 배우자없음 ) 종속변수는가구소득에로그를취한값을 사용하였고, 독립변수로는가구주연령, 가구주 연령제곱, 가구주의종사상지위, 배우자유무를 포함하였다. 가구주연령변수는생애주기별소득 변화를추정하기위해, 그리고가구주연령제곱 변수는연령에따른소득변화가 2 차함수형 태를보이는점을반영하기위해모형에포함 하였다. 가구주의종사상지위는종사상지위에따른 소득의영향을반영하기위한변수로시나리오 설정시상용근로자비율하락에따른영향을 분석하기위한변수로모형에포함하였다. 배우 자여부변수는맞벌이가구등혼인에따른가 구소득변화를반영하기위해이용하였다. 이상의변수를이용하여가구의소득함수를 추정한결과는 < 표 2> 와같다. 수도권과비수 도권모형모두 F- 검증결과, 99% 신뢰수준에 서통계적으로유의한모형이추정되었으며, 모형의설명력을나타내는수정 R-square 는 4) 정의철 조성진 (2005), 최성호 이창무 (2010), 김주원 정의철 (2011), 정의철 (2012) 가대표적이다. 88 부동산분석제 2 권제 1 호 (2016. 5)
수도권 0.5130 과비수도권 0.4029 로비교적양호한값을보였다. 각독립변수의회귀계수값도모두 99% 유의수준에서통계적으로유의함을보였다. 각독립변수가종속변수에미치는영향을보면, 가구주연령이증가할수록가구소득이증가하나가구주연령제곱변수의회귀계수가음의값을가져위로볼록한 2차함수의형태를띄는것으로나타났다. 가구주의종사상지위와배우자유무는가구소득과양의관계를가지는것으로나타났다. < 표 2> 소득함수추정결과 구분 수도권 비수도권 변수명 계수값 계수값 상수 3.5410* 3.8093* age 0.0677* 0.0665* age2-0.0008* -0.0008* job 0.3600* 0.2164* marry 0.6051* 0.5473* Pr > F <.0001* <.0001* R-Square 0.5132* 0.4032* Adj R-Sq 0.5130* 0.4029* 주 : * 99% 유의수준에서통계적으로유의 2) 순자산추정순자산을전망하기위한순자산함수역시 2014년도주거실태조사 를이용하여추정하였다. 분석방법으로는회귀분석을이용하였으며, 소득함수와마찬가지로지역을수도권과비수도권으로구분하여회귀함수를추정하였다. 모형의주요변수는 < 표 3> 과같이구성하였다. 종속변수로는가구의순자산에로그를취한값을사용하였으며, 순자산산정시부모등으로부터지원받은주택자금은제외하였다. < 표 3> 순자산함수추정을위한변수구성 구분변수명내용 종속변수 lnnet ln( 순자산 ) 독립변수 age inhat own 가구주연령 소득함수로추정된가구소득 점유형태 (1= 보증부월세를포함한월세, 0= 기타 ) 독립변수로는가구주연령, 추정가구소득, 점유형태를반영하였다. 가구주연령의경우, 생애주기별순소득변화를추정하기위한변수로 모형에포함하였다. 가구소득의경우앞서분석된소득함수를 통해추정된값을변수로포함하였다. 이는 향후분석에있어추정된소득이변화하는경우 이에따른순자산변화를반영하기위한것이다. 주택점유형태는보증부월세를포함한월세 가구인경우 1, 기타가구의경우 0 의값을 가지는더미변수로최근월세가구의증가가 향후지불능력에미치는영향을시나리오를 통해분석하기위해포함하였다. 위와같이설정된변수를포함하여가구의 순자산함수를추정한결과는 < 표 4> 에제시 하였다. 수도권과비수도권모형모두 99% 신뢰 수준에서통계적으로유의한모형이추정되었 다. 또한모형의설명력을나타내는수정된 R- square 는각각 0.4961 과 0.4357 로양호한값을 보였다. 각각의독립변수의회귀계수값은모두 99% 유의수준에서통계적으로유의한것으로나타 났다. 각독립변수가종속변수에미치는영향을 보면, 가구주연령과추정된가구소득이증가 할수록순자산이증가하였다. 주택점유형태의 청년층의소득및자산감소에따른주택구입능력변화와구입가능한주택규모추정 이수욱 김태환 89
경우, 추정된회귀계수값이음수로보증부월세를포함한월세가구가그렇지않은가구에비해순자산이적은것으로분석되었다. < 표 4> 순자산함수추정결과 구분 수도권 비수도권 변수명 계수값 계수값 상수 7.4613* 7.4613* age 0.0243* 0.0243* inhat 0.0036* 0.0036* own -1.9964* -1.9964* Pr > F <.0001* <.0001* R-Square 0.4962* 0.4359* Adj R-Sq 0.4961* 0.4357* 주 : * 99% 유의수준에서통계적으로유의 3) 잠재성장률저성장시대진입에따른경제성장률하락과소득증가율둔화에대한영향을평가하기위해서는향후경제성장률변화에대한가정이필요하다. 이연구에서는향후경제성장률로공공및민간연구기관에서전망한잠재성장률전망치를활용하였다. 각기관별로잠재성장률을전망한결과와시기별잠재성장률평균은 < 표 5> 와같다. 분석기간중경제성장률은각기관에서시기별로전망한잠재성장률을평균을적용하였으며, 해당기간에대한전망치가없는 2040년이후경제성장률은 2.2% 로가정하였다. < 표 5> 기관별잠재성장률전망 구분 KDI 삼성경제연구원 LG 경제연구원 ( 단위 : %) 평균 2011~2020 3.8 3.6 3.4 3.6 2021~2030 2.9 2.8 2.8 2.8 2031~2040 1.9 2.2 2.5 2.2 자료 : 기획재정부, 2013, 대한민국중장기정책과제, p.59, 재정리 4) 소득증가율 시기별소득증가율은경제성장률과소득증 가율간의관계식을설정하고, 이를바탕으로 소득증가율을추정하는방식을이용하였다. 경제성장률과소득증가율간의관계식으로는 2004~2014 년까지가계동향조사의경상소득 증가율을종속변수로하고, 같은기간경제성 장률을독립변수로하는회귀분석을통해추 정된회귀식을활용하였다. 5) 회귀분석결과추정된회귀식은 90% 유의 수준에서통계적으로유의하게나타났고, 독립 변수의계수값역시 90% 유의수준에서통계 적으로유의하였다. 모형을설명력을나타내는 R-square 값은 0.274 로나타났다. 분석을통해추정된회귀식은식 (1) 과같 다. 앞서잠재성장률을기준으로추정된경제 성장률전망치에대한가정을바탕으로 2014 년과 2049 년의소득증가율을추정하고, 해당 기간동안동일한비율로소득증가율이하락 5) 경제성장률및경상소득증가율추이 ( 단위 : %) 구 분 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 경제성장률 4.90 3.90 5.20 5.50 2.80 0.70 6.50 3.70 2.30 2.90 3.30 소득증가율 5.74 3.70 4.56 5.39 6.27 1.22 5.99 6.13 6.19 2.29 3.20 자료 : 한국은행경제통계시스템, 통계청가계동향조사 90 부동산분석제 2 권제 1 호 (2016. 5)
하는것으로가정하여산출하였다. 소득증가율 = 2.492 + 0.558 경제성장률식 (1) 5) HAI 산정주택가격에대한수요자의지불능력을평가하는 HAI(Housing Affordability Index) 는가구소득을대출상환가능소득으로나눈것으로식 (2) 와같이산정된다. HAI = ( 가구소득 대출상환가능소득 ) 100 식 (2) HAI 를산정하기위해서는대출상환가능소득추정이필요하다. 이분석에서는대출상환가능소득은주택구입을위해차입한금액의원리금상환액과가구가부담가능한소득대비원리금상환액비율을통해추정하였다. 원리금상환액 ( ) 은식 (3) 과같이차입금액 ( ) 과대출금리 ( ), 대출기간 ( ) 에기초하여산정하였고, 가구의대출조건은원리금균등상환을기준으로대출기간 20년, 대출금리 3.55% 6) 를적용하였다. < 표 6> 주택구입자금대비대출금비중 ( 단위 : %) 구분 25~29 세 30~34 세 35~39 세 40~44 세 45~49 세 대출금비중 53.5 45.7 43.1 40.1 38.6-50~54 세 55~59 세 60~64 세 65 세이상 - 대출금비중 39.2 37.8 33.0 39.9 자료 : 2014 년도주거실태조사 다음으로, 가구가부담가능한소득대비 원리금상환액비율은 2014 년가계금융 복지 조사 를통해연령별로추정된값을사용하였다. 가계금융 복지조사에는가구의연간원리금 상환액과가구소득에대한정보, 그리고원리금 상환에대한부담정도에대한조사항목이포함 되어있다. 이항목을이용하여현재원리금 상환액이부담된다고응답한가구의평균적인 소득대비원리금상환액비율을부담가능한 최대수준으로가정하여가구주연령별로추정 된값을분석에적용하였다. 2014 년가계금 융 복지조사 를통해추정된소득대비원리금 상환액비율은아래 < 표 7> 과같다. 식 (3) < 표 7> 소득대비원리금상환액비율 ( 단위 : %) 구분 25~29 세 30~34 세 35~39 세 40~44 세 45~49 세 차입금액 ( ) 은주택가격에대출금비중을곱하여산정하였고, 대출금비중은 2014년도주거실태조사 를이용하여추정된가구주연령별자가가구의주택구입가격대비대출금비중을적용하였다. 상환액비율 27.4 27.5 28.5 28.5 33.4-50~54 세 55~59 세 60~64 세 65 세이상 - 상환액비율 33.6 37.9 41.2 81.4 - 자료 : 2014 년도가계금융 복지조사. 6) 한국은행 2014 년예금은행가중평균주택담보대출금리 ( 신규취급액기준 ). 청년층의소득및자산감소에따른주택구입능력변화와구입가능한주택규모추정 이수욱 김태환 91
이상의원리금상환액, 부담가능한소득대비 원리금상환액비율, 가구소득을이용하면구입 가능한주택가격수준을산정할수있다. HAI 가 100 을넘으면지불능력이있는것으로본다. 2. 분석시나리오 1) 주택구입능력추정시나리오 분석을위한시나리오는크게 4 가지로구분 하였다. 각시나리오별소득과순자산을추정 하고, 그결과를이용하여지불가능한주택가 격과임대료수준을분석하였다. < 표 8> 분석을위한시나리오구성 구분소득순자산 시나리오 1 현재의소득유지현재순자산유지 시나리오 2 시나리오 3 시나리오 4 저성장에따른소득증가율둔화 시나리오 2+ 사용근로자비율 5%p 감소 저성장에따른소득증가율둔화 소득감소에따른순자산감소 소득감소에따른순자산감소 월세가구비중 5%p 증가에따른순자산감소 분석의기본이라할수있는첫번째시나 리오는가구주연령별자산이현재수준으로 유지될경우를가정한것이다 ( 시나리오 (1)). 시나리오 (1) 에서소득과순자산은추정된소 득함수와순자산함수에해당연령별독립변수 의평균값을대입하여추정하였다. 두번째시나리오는향후경제성장률이둔 화될경우에대한가정이다 ( 시나리오 (2)). 시 나리오 (1) 의추정소득에소득증가율둔화에 따른영향을반영하여소득을재추정하고, 이렇게재추정된소득을이용하여순자산을재추정한값을적용한것이다. 세번째시나리오는소득증가율둔화와함께청년층가구의취업률이하락할경우, 지불능력에어떤변화가있는지를분석하기위한시나리오이다 ( 시나리오 (3)). 앞서추정한소득함수에는상용근로자비율이모형에포함되어있다. 이를이용해상용근로자비율이가구주연령별로 5%p 하락할경우, 소득과순자산의변화를추정하는시나리오이다. 네번째시나리오는월세가구비중증가에따른영향을분석하기위한시나리오이다 ( 시나리오 (4)). 월세가구비중은순자산함수에포함된변수로해당비율이 5%p 상승할경우, 순자산의변화를추정한다. 이때소득은시나리오 (2) 에서추정한소득을적용하는것으로한다. 2) 소득및순자산추정결과이상의시나리오를적용하여 2014년기준 25~29세인청년층이나이가들어감에따라얻게될수도권과비수도권의가구주연령별소득및순자산추정결과는 < 표 9>, < 표 10> 과같다. 수도권거주 25~29세청년의경우현재소득이유지된다면 40~44세가되었을때가장높은소득을올릴것으로, 그리고만약소득증가율이둔화된다면 35~39세가되었을때소득이가장높은것으로나타났다. 시나리오에서추정된소득의경우청년층의 HAI 산정시가구소득변화를통해지불능 92 부동산분석제 2 권제 1 호 (2016. 5)
< 표 9> 시나리오별순자산추정결과 수도권 비수도권 ( 단위 : 만원 ) 구분 25~29 세 30~34 세 35~39 세 40~44 세 45~49 세 50~54 세 55~59 세 60~64 세 65 세이상 시나리오 1 2,689 7,118 10,453 12,477 12,741 13,071 13,605 13,797 12,742 시나리오 2 2,689 6,948 9,908 11,501 11,500 11,582 11,961 12,106 11,719 시나리오 3 2,667 6,867 9,783 11,357 11,367 11,459 11,850 12,011 11,668 시나리오 4 2,434 6,288 8,967 10,409 10,407 10,482 10,824 10,956 10,605 시나리오 1 1,863 6,838 8,194 9,208 8,745 9,563 9,778 9,313 7,870 시나리오 2 1,863 6,649 7,724 8,438 7,833 8,432 8,576 8,213 7,312 시나리오 3 1,836 6,501 7,546 8,251 7,673 8,278 8,443 8,111 7,267 시나리오 4 1,680 5,996 6,965 7,609 7,064 7,604 7,734 7,406 6,594 < 표 10> 시나리오별소득추정결과 수도권 비수도권 ( 단위 : 만원 ) 구분 25~29 세 30~34 세 35~39 세 40~44 세 45~49 세 50~54 세 55~59 세 60~64 세 65 세이상 시나리오 1 216.2 309.8 342.9 347.5 328.2 309.7 274.9 239.2 134.1 시나리오 2 216.2 303.0 328.0 324.9 299.7 276.1 239.1 202.9 110.8 시나리오 3 213.9 299.8 324.5 321.4 296.5 273.1 236.6 200.7 109.6 시나리오 4 216.2 303.0 328.0 324.9 299.7 276.1 239.1 202.9 110.8 시나리오 1 187.7 298.6 314.3 309.9 293.0 267.9 232.8 191.1 97.7 시나리오 2 187.7 292.1 300.7 289.7 267.5 238.8 202.5 162.1 80.8 시나리오 3 184.3 286.9 295.3 284.5 262.8 234.5 198.9 159.2 79.3 시나리오 4 187.7 292.1 300.7 289.7 267.5 238.8 202.5 162.1 80.8 력에영향을미치게되고, 순자산의경우는주택구입에활용할수있는자기자본비율에변화를일으키는요인으로 HAI 산정시주택구입자금대비대출금비중에영향을주어지불능력이변화하게된다. Ⅳ. 청년가구의주택구입능력및구입가능한주택규모추정 1. 소득및순자산변동에따른청년가구의주택구입능력변화전망 HAI를이용하여시나리오별로소득및순자산의변화에따라가구가구입가능한주택 가격의수준을가구주연령별로살펴본결과는 < 표 11> 과같다. 1) 시나리오 (1) : 현재소득유지부담가능한주택가격이 25~29 세연령구간이후 45~49 세까지가파르게증가하다이후증가세가둔화되는모습을보이는것으로나타났다. 지역별로수도권거주자의경우, 25~29 세연령구간에서부담가능한주택가격이 1.9억원에서빠르게증가해 35~39 세에는 3.8억원, 45~49 세에는 4.8억원수준까지구입능력이상승하는것으로나타났다. 비수도권은부담가능한주택가격이 25~29 세 1.6억원에서 35~39 세에는 3.5억원, 45~49 세에 4.3억원까지증가하다 50세이후부터소폭의 청년층의소득및자산감소에따른주택구입능력변화와구입가능한주택규모추정 이수욱 김태환 93
< 표 11> 시나리오별, 지역별, 가구주연령별주택가격지불능력전망 수도권 비수도권 ( 단위 : 만원 ) 구분 25~29 세 30~34 세 35~39 세 40~44 세 45~49 세 50~54 세 55~59 세 60~64 세 65 세이상 시나리오 1 18,807 31,652 38,421 41,890 48,234 45,068 46,775 50,717 46,499 시나리오 2 18,807 30,111 34,390 35,066 38,130 34,152 33,933 34,442 34,274 시나리오 3 18,470 29,401 33,525 34,162 37,185 33,371 33,198 33,695 33,726 시나리오 4 17,371 27,202 30,953 31,389 34,098 30,745 30,442 30,332 30,668 시나리오 1 16,323 30,507 35,224 37,357 43,060 38,982 39,604 40,520 33,898 시나리오 2 16,323 28,897 31,328 31,046 33,723 29,373 28,649 27,719 25,310 시나리오 3 15,834 27,692 29,974 29,692 32,313 28,253 27,623 26,744 24,664 시나리오 4 15,038 26,042 28,136 27,731 30,105 26,382 25,627 24,277 22,510 감소세를보여 3.4억원에서 4.1억원수준을보이는것으로나타났다. 2) 시나리오 (2) : 소득증가율둔화가구주연령별로시나리오 (1) 과유사한형태를보였으나, 부담가능한주택가격의증가폭이시나리오 (1) 에비해현저히감소하는모습을보였다. 특히가구주연령이높아질수록시나리오 (1) 과의차이가확대되는것으로나타났다. 수도권거주청년층의경우에도부담가능한주택가격이 35~39세 3.4억원으로나타나시나리오 (1) 의 3.8억원에비해 0.4억원이나구입능력이감소했다. 60세이후연령층을제외하고부담가능한주택가격수준이정점에이르는 45~49세에서시나리오 (1) 과시나리오 (2) 의부담가능한주택가격차이는수도권 1.0억원, 비수도권 0.9억원정도인것으로나타났다. 3) 시나리오 (3) 및시나리오 (4) : 상용근로자비율감소와월세가구증가시나리오 (2) 에비해부담가능한주택가격 수준이가구주연령별로낮아지는결과를보였다. 특히시나리오 (4) 의경우, 시나리오 (2) 와소득수준은동일할것으로가정하였음에도불구하고시나리오 (3) 에비해부담가능한주택가격의감소차가 10% 이상크게나타나는결과를보였다. 이는소득보다순자산감소가주택가격지불능력에미치는영향이더크다는것과월세가구의확대가향후주택구입에부정적인영향을미칠가능성이있음을보여주는결과라할수있다. 수도권의경우, 35~39 세연령구간에서시나리오 (1) 과비교해부담가능한주택가격은시나리오 (3) 이 0.5억원, 시나리오 (4) 가 0.7억원감소하는결과를보였다. 비수도권의경우도시나리오 (3) 이 0.5억원, 시나리오 (4) 가 0.7억원감소하는결과를보였다. 그러나연령상승에따른감소폭을비교해보면, 시나리오 (3) 과시나리오 (4) 모두비수도권이상대적으로큰감소폭을보이는것으로나타났다. 시나리오 (1)~(4) 에따른주택구입능력전망결과를종합하면, 저성장에따른소득과순자산증가율의둔화는주택가격지불능력을감소시 94 부동산분석제 2 권제 1 호 (2016. 5)
키고, 시간이경과될수록현재보다부담가능한주택가격의격차가확대될것임을예상할수있다. 특히월세가구의확대는소득의일부를임대료로지출하면서자산축적을지연또는감소시키게되므로이로인해가구의주택가격지불능력도하락하는결과가나타날것으로추정된다. 2. 구입가능한주택재고및매물분석앞절에서는시나리오별, 지역별, 연령별로부담가능한주택가격과임대료수준을추정하였다. 이절에서는추정된주택가격을기준으로청년가구가구입가능한주택재고와매물수준을지역별로살펴보기로한다. 분석을위해전체주택중구입가능한주택비율을나타내는 지표인 HOI(Housing Opportunity Index) 를이용하였다. 7) 구입가능한주택을재고와매물로나누어분석하기위해서는이에해당하는지표를전체주택재고를기준으로하는 HOIS(Housing Opportunity Index to Stock; 주택재고대비구입기회 ), 그리고시장에서거래되는매물을기준으로하는 HOIM(Housing Opportunity Index to Market; 주택매매량대비구입기회 ) 로구분하여적용하였다. 각지표의산정에는 2014 년도주거실태조사 와실거래자료를이용하였다. 1) 구입가능한주택재고및매물분석 (1) 35~39세청년가구의 HOIS HOIS 는가구주연령별로추정된부담가능한주택가격중 35~39 세연령구간의추정가격을분석기준으로하였다. 8) < 수도권 > < 비수도권 > < 그림 1> 지역별 시나리오별 가구주연령별주택가격지불능력전망 ( 단위 : 만원 ) 7) 지불가능한주택재고와매물을평가하기위한지표는박천규외, 사회경제변화에따른주거비용산정방법및변화분석, 국토연구원, 2014 의연구에서제시된지표를활용하였다. 8) 이는 2014 년주거실태조사분석결과, 가구를형성한후최초로주택을구입하는연령이평균 38.9 세로추정된결과를반영한것이다. 또한청년층내의소득계층간차이에따라서도주택구입과임차를하는데차이가있을것이므로, 이분석에서는평균적인소득과순자산기준에더해소득계층별로부담가능한주택재고및매물수준의차이분석도가능하다. 이에대한상세한내용은국토연구원의 저성장시대청년층주거안정을위한정책방안연구 pp.143~159 를참조하기바란다. 청년층의소득및자산감소에따른주택구입능력변화와구입가능한주택규모추정 이수욱 김태환 95
분석을위해서는먼저, 소득계층별소득과 순자산을추정할필요가있다. 앞절에서소 득함수와순자산함수를통해추정된소득및 순자산을이용하여지역별 소득계층별소득 과순자산의평균대비비중을추정하고이를 분석에적용하였다. 분석에적용된소득계층 별평균소득과순자산의전체평균대비비중 은 < 표 12> 와같다. < 표 12> 전체평균대비소득계층별소득및순자산의비중 (35~39 세 ) 수도권 비수도권 구분 소득 순자산 평균 ( 만원 ) 비중 (%)* 평균 ( 만원 ) 비중 (%)* 전체평균 274.3 100.0 15,790.3 100.0 저소득층 173.1 63.1 12,903.8 81.7 중소득층 302.5 110.2 15,769.6 99.9 고소득층 329.3 120.0 19,155.9 121.3 전체평균 229.8 100.0 11,908.6 100.0 저소득층 140.2 61.0 9,148.7 76.8 중소득층 275.3 119.8 12,730.2 106.9 고소득층 307.4 133.8 15,711.5 131.9 주 : 비중 (%)* 는전체평균대비소득계층별비중 다음으로, 35~39 세청년층전체가구의 HOIS 를분석하기위해사용된부담가능한 주택가격수준은 < 표 13> 과같다. 해당값은 35~39 세전체가구연령구간에서추정된가격 이다. < 표 13> HOIS 분석기준, 부담가능한주택가격 (35~39 세전체가구, 만원 ) 구분시나리오 1 시나리오 2 시나리오 3 시나리오 4 수도권 38,421 34,390 33,525 30,953 비수도권 35,224 31,328 29,974 28,136 위의주택가격을기준으로 17 개광역시 도와시나리오별로 HOIS 를추정한결과는 < 표 14> 와같다. 수도권의경우서울, 경기, 인천순으로 HOIS가나타났고, 비수도권의경우는대구와울산이낮은값을보였다. 서울은 2014년기준으로 25~29세인청년가구가소득과순자산에변화가발생하면 35~39 세가되었을때서울에서구입할수있는주택재고물량은 40.8~56.4% 에불과하고, 경기도는 72.8~83.7% 만이 35~39세에자신의소득과순자산을이용한주택마련이가능할것으로나타났다. < 표 14> HOIS 분석결과 (35~39세전체가구 ) 구분 시나리오1 시나리오2 시나리오3 시나리오4 서울 56.4% 47.8% 46.4% 40.8% 부산 92.0% 84.0% 80.1% 79.0% 대구 89.0% 83.2% 80.3% 79.8% 인천 96.1% 94.2% 92.9% 90.1% 광주 97.4% 94.5% 92.6% 91.2% 대전 94.4% 86.5% 80.6% 80.3% 울산 87.5% 82.1% 76.8% 75.1% 세종 96.0% 95.2% 91.7% 91.7% 경기 83.7% 77.8% 77.1% 72.8% 강원 98.9% 98.5% 98.5% 98.5% 충북 96.2% 95.2% 93.5% 93.5% 충남 99.6% 98.9% 96.7% 96.7% 전북 96.2% 96.0% 95.7% 95.7% 전남 99.2% 98.9% 98.1% 98.1% 경북 99.4% 98.6% 96.9% 96.9% 경남 95.0% 92.8% 90.6% 88.8% 제주 98.5% 98.3% 97.5% 96.9% 시나리오별로보면시나리오 (1) 과비교해시나리오 (2) 의경우, 서울및광역시에서 HOIS 의감소폭이큰것으로분석되었다. 특히시나리오 (2) 의경우부산, 대전, 울산등비수도권광역시에서감소폭이크게나타났다. 시나리오 96 부동산분석제 2 권제 1 호 (2016. 5)
(3) 의경우도수도권과비수도권광역시에서시나리오 (1) 에비해 HOIS가크게감소하는것으로나타났다. 이러한결과는저성장에따른상용근로자비율의감소, 가계소득증가율둔화, 주택가격상승등의영향으로부담가능한주택재고의감소가수도권과지방광역시를중심으로나타날가능성이크다는것을시사한다. (2) 35~39세청년가구의 HOIM HOIS 산정에적용된소득계층과시나리오별로부담가능한가격수준을기준으로 2014 년매매거래중부담가능한매물의비율을분석하여 HOIM 을산출하고, 이를앞에서분석한 HOIS 와비교하였다. 35~39 세전체가구를대상으로 HOIM 을분석한결과는 < 표 15> 와같다. HOIM은대부분의지역에서 HOIS에비해낮은값을보였다. 지역별로는부산, 경기, 제주, 충남등의지역에서두지표의차이가크게발생하는것으로나타났다. 이는해당지역에서부담가능한가격수준을초과하는주택이시장에매물로나오는경우가많다는것을의미한다. 따라서지불능력과관련된여건변화에따라이들지역은수급불일치문제가발생할가능성이상대적으로클것으로예상된다. 특히대도시의경우, < 표 15> 는거래되고있는주택물량중에서청년가구가구입할수있는가격대의주택이서울은 38~51%, 경기는 61~76%, 부산 66~82% 에불과함을보여주고있다. 이는많은청년가구가주거를마련하기위해서는주택가격이나주거서비스수준이더낮은주택을선택할수밖에없는상황에놓이게 되고, 그로인해청년계층내소득이더낮은계층의주거불안을더욱가중시킬수있음을시사한다. < 표 15> HOIM 분석결과 (35~39 세전체가구 ) 구분 시나리오1 시나리오2 시나리오3 시나리오4 서울 51.4% 44.7% 43.3% 38.1% 부산 81.2% 73.0% 70.2% 66.2% 대구 85.9% 80.4% 77.9% 72.6% 인천 90.6% 86.0% 85.1% 82.1% 광주 93.6% 90.9% 89.5% 85.7% 대전 91.0% 83.0% 78.6% 73.5% 울산 84.5% 77.6% 73.4% 67.4% 세종 95.7% 89.4% 88.5% 83.0% 경기 75.8% 68.0% 64.8% 60.8% 강원 95.6% 94.9% 94.4% 93.9% 충북 94.2% 90.8% 89.1% 86.9% 충남 93.6% 90.6% 87.7% 83.4% 전북 94.7% 93.1% 92.0% 90.1% 전남 97.5% 96.8% 96.3% 95.4% 경북 92.8% 90.9% 89.9% 87.5% 경남 90.4% 87.2% 85.3% 82.5% 제주 89.3% 86.8% 85.6% 84.1% 3. 분석결과와시사점저성장시대로진입으로청년층의가계소득과순자산이거시경제여건변화와고용상태에따라어떻게변화할것인지전망하고, 이에기초하여주택매매가격지불능력이청년층의생애주기진행에따라어떻게변화하는지분석하여보았다. 이러한분석을통해다음과같은몇가지의분석결과와시사점을얻을수있었다. 첫째, 청년층의주택구입능력에근거해청년층가구가구입가능한주택재고량과매물량을 청년층의소득및자산감소에따른주택구입능력변화와구입가능한주택규모추정 이수욱 김태환 97
주택재고지표 (HOIS) 와주택매물지표 (HOIM) 를활용해확인해본결과, 저성장가정하에청년층의고용상태와소득의불확실성은시간이경과할수록청년층이접근할수있는구입가능한주택재고를감소시키는것으로나타났다. 둘째, 2014 년기준으로구입가능한주택재고및매물의경우, 시나리오별로주택가격이수도권은 3.8억원 ~3.0 억원, 비수도권은 3.5억원 ~ 2.8 억원이청년층이부담가능한적정한가격이었으나, 이들가격대의재고가서울은시나리오별로 56~41% 수준, 경기는 84~73%, 부산 92~ 79%, 울산 88~75% 수준에불과한것으로나타났다. 이는보다저렴한주택의충분한공급이필요함을의미한다. 셋째, 주택가격과재고의격차는소득대비높은주택가격을보여줄뿐아니라, 청년층이주택을구입할경우초기자본제약이발생하고, 이는지역및연령대별로각기다른초기자본제약정도를보여준다. 넷째, 주택매물량의경우는주택재고량보다시나리오에따른감소폭이더큰것으로나타났다. 서울, 경기, 부산, 대구, 제주지역에서이러한경향이두드러졌는데, 이는이들지역에서청년층이부담가능한가격수준을초과하는주택들이시장에서매물로거래되는경우가더많음을의미하는것이어서현실적으로는주택구입을위한청년층의초기자본제약이더크다는것을알수있다. 이상의내용과분석결과는특히, 정책적측면에서 25~34 세의젊은중 저소득청년층을대상으로한주택정책과지원방안강구가시급히필요함을시사해주고있다. Ⅴ. 결론및연구의한계이연구의분석대상인청년층은주거소비와관련한생애주기에서사실상최초로주택점유형태에대한결정을내려야하는시기에놓인연령층이다. 그결정의원인은결혼, 분가같은새로운가계형성에서부터취업, 소득증가, 가구원수변화등매우다양하다. 그러나연구를통해살펴본결과, 우리의청년층은생각보다더심각한상황에서주거선택을결정해야하는시기에직면할가능성이큰것으로나타났다. 먼저, 청년층가구의순자산과소득증가율변화 ( 시나리오 2), 취업어려움과경제성장률약화 ( 시나리오 3) 그리고월세가구비중증가 ( 시나리오 4) 등을가정해모두 4가지의시나리오를설정하고 ( 시나리오 1은현추세의연장 ), 청년층의주택구입능력을시나리오별, 연령별, 지역별로전망해본결과, 모든경우에서청년층의주택구입능력이현재보다더하락하는것으로나타났다. 청년층의주택구입능력하락의가장큰요인은월세때문이며다음으로취업률하락과소득증가율둔화그리고경제성장률둔화의순이었다. 이같은영향에의한구입능력저하는 35~39 세연령층에서수도권, 비수도권지역에관계없이나타났다. 다음으로, 청년층의주택구매력변화전망과주택재고분포현황에대해살펴본결과, 현청년층의소득은중장기적으로상승률이더하락할가능성이높아별도의조치가취해지지않는다면, 이들이구입가능한주택의질은더욱 98 부동산분석제 2 권제 1 호 (2016. 5)
저하되고주택물량도감소해희망하는적정한주택에접근하기가어려워질것으로예상된다. 이상과같은분석은주택구입핵심계층으로분류하고있는 35~54세의출발점이자, 생애첫주택구입연령대 (38세) 로알려진청년층의주택수요가더빠르게감소할수있으며, 이럴경우적지않은충격이주택시장에순차적 지속적으로가해질수있음을시사하는것이라할수있다. 따라서분양혹은공공및민간임대에관계없이이들을위한주택을추가적으로더공급해야할필요가있고, 지역별 계층별로도차별화된주택수요진작책과공급정책이필요하다. 특히서울과경기, 부산등의지역에는중 저소득층의 25~34 세청년층가구를위해저렴한주택을안정적으로추가공급할필요가있다. 이연구는청년가구의주거불안문제진단과주거안정방안모색이라는성과에도불구하고다음과같은한계를가지고있다. 먼저분석자료및시간의제약으로청년가구가부담가능한주택가격과구입가능한주택재고비중에만초점을맞추고있어접근가능한주택의규모나유형등을보다세분화해살펴보지못한한계를안고있다. 다음으로분석과정에서주택가격및금리등시장변화를반영하지못하였다는한계를가진다. 향후후속연구를통해이같은한계가해결될수있기를기대해본다. 참고문헌 1. 국토교통부, 2006, 2010, 2014, 주거실태조사 - 일반가구. 2. 기획재정부, 2013, 대한민국중장기정책과제. 3. 김다스라, 2011, 주택구입능력지수 (Housing Affordability Index; HAI) 의해외사례분석, 주택금융월보, 78: 34~51. 4. 김주원 정의철, 2011, 소형가구연령대별주택수요특성분석, 주택연구, 19(2): 123~150. 5. 박천규 김태환외, 2014, 사회경제변화에따른주거비용산정방법및변화분석, 국토연구원 2014-55. 6. 배순석 김민철외, 2013, 주거비부담능력평가방식및부담기준도입과정책적활용방안, 국토연구원 2013-52. 7. 신수영, 2010, 기혼가구의생애첫주택소유과정에관한코호트비교연구, 연세대박사학위논문. 8. 이병희, 2004, 청년층노동시장구조변화, 동아시아연구소주최 고용없는성장기의청년실업해법토론회 발표문, 동아시아연구소, 1~23 쪽. 9. 이병희 김주섭외, 2005, 교육과노동시장연구, 한국노동연구원. 10. 이수욱 손경환외, 2007, 부동산시장의환경변화에대응한정책방향연구 - 인구와가계자산변동을중심으로, 국토연구원 2007-39. 11. 이수욱 김태환외, 2015, 저성장시대청년층주거안정을위한정책방안연구, 국토연구원 2015-3. 12. 이용래 정의철, 2015, 소득변동성이가구의주택점유형태선택에미치는영향분석 - 가구주근로소득의변동성을중심으로 -, 주택연구, 23(1): 55~78. 13. 정봉근, 2003, 청년실업을대비한진로교육정책, 한국진로교육학회제 18 차춘계학술대회발표논문집. 14. 정의철, 2012, 주거비용이청년층의가구형성에미치는영향분석, 부동산학연구, 18(2): 청년층의소득및자산감소에따른주택구입능력변화와구입가능한주택규모추정 이수욱 김태환 99
19~31. 15. 정의철 조성진, 2005, 인구구조변화에따른장기주택수요전망에관한연구, 국토계획, 40(3): 37~46. 16. 지규현 김정인 김진유, 2006, 주택취득비용지불능력지수개발에관한연구, 주택도시, 89: 37~53. 17. 최성호 이창무, 2010, 비선형 Mankiw-Weil 주택수요모형 - 수도권지역을대상으로, 부동산학연구, 16(1): 117~130. 18. 최열 이고은, 2013, 사회경제적특성에따른생애최초자가주택구입연령분석, 국토계획, 48(2): 107~120. 19. 통계청, KOSIS 국가통계포털 (http://kosis.kr/, 가계동향조사, 가계금융복지조사, 경제활동인구조사, 인구주택총조사 ). 20. 한국은행경제전망보고서 (http://www.bok.or.kr/) 21. Haurin, Donald R., 1991, Income Variability, Homeownership, and Housing Demand, Journal of Housing Economics: vol.1, pp.60~74. 22. Haurin, D.R., P.H. Hendershott and S.M. Wachter, 1997, Borrowing Constraints and the Tenure Choice of Young Households, Journal of Housing Research: Vol. 8, Issue 2, pp.137~154. 23. Robst, John, Richard Deitz, KimMarie Mc Goldrick, 1999, Income variability, uncertainty and housing tenure choice, Regional Science and Urban Economics: Vol. 29, pp.219~229. 논문접수일 : 2016 년 4 월 11 일 심사 ( 수정 ) 일 : 1 차 2016 년 5 월 25 일 게재확정일 : 2016 년 5 월 30 일 100 부동산분석제 2 권제 1 호 (2016. 5)
국문초록 이연구는최근의주택시장변동은저성장, 저금리, 저출산등과더불어고용불안과소득대비높은주택가격, 월세등주거비부담증가에따른젊은층의주택구매력약화등이원인이었다고보고, 시장불안완화의방안을수요자특히, 주택시장의주요수요층인 25~39 세청년들의주거안정을통해찾고자하는데목적이있다. 이를위해 2014 년현재 25~29 세인청년들의소득과순자산변화를가정한 4가지시나리오를설정하고, 시나리오별로이들의주택구입능력변화와구입가능한주택재고규모를분석및추정하였다. 분석결과는첫째, 10년후인 2024 년에도서울, 경기, 울산, 부산등에거주하는 25~34 세의중 저소득층가구의주거불안이타지역거주자에비해상대적으로더클것으로나타났다. 둘째, 생애최초주택구입연령대에해당하는 35~39 세청년가구의경우 2014년기준으로구입가능한주택재고및매물의경우, 시나리오별로주택가격이수도권은 3.8억원 ~3.0 억원, 비수도권은 3.5억원 ~2.8 억원이청년층이접근가능한적정한가격이었으나, 이들가격대의재고가서울은시나리오별로 56~41% 수준, 경기는 84~73%, 부산 92~79%, 울산 88~75% 수준에불과할것으로전망되었다. 셋째, 청년층의주택구매력약화의가장큰요인은월세때문이며, 다음으로취업률하락과소득증가율둔화그리고경제성장률둔화의순이었다. 이같은영향에의한청년층의주택구입능력저하는수도권, 비수도권지역에관계없이나타났다. 이는주택구입핵심계층으로분류하고있는청년층의주택수요가더빠르게감소할수있으며, 이럴경우적지않은충격이주택시장에순차적 지속적으로가해질수있음을시사하는것이라할수있다. 따라서분양혹은공공및민간임대에관계없이이들을위한주택을추가적으로더공급해야할필요가있고, 지역별 계층별로도차별화된주택수요진작책과공급정책이필요하다. 특히서울과경기, 부산등의지역에는중 저소득층의 25~34 세청년층가구를위해저렴한주택을지속적으로추가공급할필요가있다. 주제어 : 청년층, 소득불확실성, 부담가능한주택가격, 주택구입능력, 구입가능한주택재고량 청년층의소득및자산감소에따른주택구입능력변화와구입가능한주택규모추정 이수욱 김태환 101