오피스빌딩경영관리현황과과제 경기대학교김선주 < 목차 > I. 오피스빌딩시장현황 II. 오피스빌딩경영관리개념 III. 오피스빌딩경영관리현황 IV. 오피스빌딩경영관리과제
I. 오피스빌딩시장현황 1. 경제현황 금리, 물가, 경기지표 - 2013 년까지지속적으로금리, 물가가인하하는추세를보임 - 2013년까지지속적으로전체산업, 건설업, 부동산업이하락하는추세 I. 오피스빌딩시장현황 1. 경제현황 법인추이, 취업자수 - 2013 년까지지속적으로취업자수감소
I. 오피스빌딩시장현황 2. 부동산시장현황 - 전체 I. 오피스빌딩시장현황 2. 부동산시장현황 - 개발
I. 오피스빌딩시장현황 3. 오피스빌딩시장현황 서울전체 2013년 10월현재시점으로작성된내용임, [GENSTAR] Office Market Report13.10 참고 I. 오피스빌딩시장현황 3. 오피스빌딩시장현황 - CBD 2013년 10월현재시점으로작성된내용임, [GENSTAR] Office Market Report13.10 참고
I. 오피스빌딩시장현황 3. 오피스빌딩시장현황 - GBD 2013년 10월현재시점으로작성된내용임 I. 오피스빌딩시장현황 3. 오피스빌딩시장현황 - YBD 2013년 10월현재시점으로작성된내용임, [GENSTAR] Office Market Report13.10 참고
I. 오피스빌딩시장현황 3. 오피스빌딩시장현황 - ETC 2013년 10월현재시점으로작성된내용임, [GENSTAR] Office Market Report13.10 참고 I. 오피스빌딩시장현황 4. 오피스빌딩임대지수와공실률 [GENSTAR] Office Market Report13.10 참고
I. 오피스빌딩시장현황 5. 오피스빌딩임대료와공실률 [GENSTAR] Office Market Report13.10 참고 II. 오피스빌딩경영관리개념 2.1 부동산자산관리 Facility Management 시설관리 (Plant Management Svc) 미화관리 (Housekeeping Management Svc) Asset Management 유동성및비유동성자산관리 ( 총괄자산수익창출 ) 보안관리 (Security Management Svc) 주차관리 (Parking Lot Management Svc) 안내서비스 (Info Svc) 기타관련서비스 (Other FM Svc) 관련서비스종류 ( 룸메이드, 외벽청소, 조경관리등..) Property Management 비유동성자산관리 ( 건물분야수익창출 )
II. 오피스빌딩경영관리개념 2.2 오피스빌딩경영 ( 자산 ) 관리 부동산투자자 (Building Owner) AM 회사 (Asset Management) Building Maintenance ( 협의의 PM) PM 회사 ( 광의의 PM) (Property Management) Construction Management Leasing Management 시설관리 / 위생관리보안 / 경비 / 청소 (FM Part) 중장기적개, 보수수선계획등 Tenant 유치 / 계약교섭 일부위탁 (Outsourcing) 및직접운영, 전부위탁 시설, 미화, 경비회사 (FM Part) 시공 / 설비회사 ( 리모델링, 건설사 ) Tenant 중개회사 ( 분양대행회사 ) II. 오피스빌딩경영관리개념 2.3 총괄적자산관리 (Asset Management) 총괄자산관리 유동성자산및비유동산자산포함 유동성및수익률관리 건물의매입 / 매각관리 투자및개발, 수익비용창출 관련사 : 피델리티자산운용, 금융사, 신영에셋, 미래에셋, KAA, BHP Korea, HSBC, 론스타펀드, 자산관리공사등
II. 오피스빌딩경영관리개념 2.4 비유동성자산관리 (Property Management) 건물수익률관리 ( 건물주의이익창출 ) 임대차업무 / 임대인관리업무 외국계기업 / 관련기업유치임대비수익 건물내, 외부리모델링화건물가치증가 건물유지관리비용 (FM 비용 ) 최적사용 관련사 : 삼성에버랜드, CBRE, Johns Lang Lasalle, KAA, 대교 D & S, 아이서비스,Cushman & Wakefield II. 오피스빌딩경영관리개념 2.5 종합시설유지관리 (Facility Management) 건물내 / 외부시설물유지관리 시설유지관리 (Plant Maintenance Svc) 미화유지관리 (Housekeeping Svc) 보안, 경비유지관리 (Security Svc) 주차, 안내, 소독, 방역, 외벽, 조경등 FM 관련서비스수행 관련사 : 신천개발, 동우공영, 성원개발, KTRD, 고암, 순일기업, 한덕엔지니어링, 달마, 공우 ENC, 모스테크등.
III. 오피스빌딩경영관리현황 3.1 오피스빌딩임대시장 [GENSTAR] Office Market Report13.10 참고 III. 오피스빌딩경영관리현황 3.2 오피스빌딩임대시장 주요임차인 [GENSTAR] Office Market Report13.10 참고
III. 오피스빌딩경영관리현황 3.3 오피스빌딩매매동향 [GENSTAR] Office Market Report13.10 참고 III. 오피스빌딩경영관리현황 3.4 오피스빌딩매매시장 아스테리움서울, 센터포인트광화문준공전선매입 서울시에서이뤄진주요오피스거래는총 5 건이있었으며총거래금액은 8,490 억원, 총거래면적은 196,116 m2임 이중계열사간거래는장충동의신세계건설사옥 (229 억원, 2,915.9 m2 ) 을이마트에매각한사례와소공동의한화빌딩 (1,255 억원, 32,831 m2,1~ 14 층 ) 을한화케미칼이한화생명에매각한사례임 용산구의아스테리움서울 (3,616 억원, 82,434.5 m2 ) 은동아건설이칸서스자산운용에매각하였고도렴동의센터포인트광화문 (2,140 억원, 38,924.9 m2 ) 은뉴시티도렴프로젝트금융투자회사가마스턴투자운용에게매각하였으며, 이두건은준공전선매각된사례임 동아건설은용산구의더프라임을코람코자산신탁에게 1,250 억원에매각하였음 [GENSTAR] Office Market Report13.10 참고
III. 오피스빌딩경영관리현황 3.5 오피스빌딩거래현황 III. 오피스빌딩경영관리현황 3.7 오피스빌딩리츠
III. 오피스빌딩경영관리현황 3.8 오피스빌딩펀드동향 타이탄프로젝트 ( 홈플러스 4 개점유동화 ) 의우선협상대상자는삼성 SRA 자산운용이달출시된부동산펀드설정액은총 3,318억원임 삼성SRA자산운용은 KTB자산운용을대신해홈플러스부천상동점, 수원영통점, 인천작전점, 대구칠곡점을유동화하는타이탄프로젝트의우선협상대상자로선정되었으며, 이를위해삼성SRA자산운용은 삼성SRA사모부동산투자신탁5 를설정함 산은자산운용은장교동롯데시티호텔의선매입을위해 KDB Hotel Investment 사모부동산투자신탁 1 을설정함 칸서스자산운용은동부건설의동자동오피스를매입하기위해 칸서스동자동사모부동산투자신탁 을설정함 [GENSTAR] Office Market Report13.10 참고 III. 오피스빌딩경영관리현황 3.9 오피스빌딩펀드현황
III. 오피스빌딩경영관리현황 3.10 오피스빌딩펀드설정액 IV. 오피스빌딩경영관리과제 4.1 오피스빌딩경영관리문제점 1 1998 년부동산시장의완전개장에따라해외다국적종합부동산회사들의국내진출시작 이들과함께진출한부동산자산관리회사들은국내업체와비교안됨높은기술력과자금력보유오피스빌딩관리시장을주도이들은단순한시설관리가아닌종합적인부동산서비스를통하여차별화된자산관리서비스제공금융컨설팅서비스에이르기까지종합적인부동산서비스의질적우수성을앞세워국내대형오피스빌딩자산관리시장을석권현재대형오피스빌딩은대부분전문부동산자산관리회사에의해위탁 관리 대기업의경우에는자체보유했던부동산관리팀을자회사로분사시켜이들에게보유한부동산의체계적인자산관리를위탁 ===== 이러한상황을감안해보면국내오피스빌딩관리는외국글로벌자산관리회사들과대형국내회사들이독점하고있는실정이며, 중 소형빌딩들은필요한경우에만시설관리를위탁하거나, 자체보유소수인력을통한시설관리만진행
IV. 오피스빌딩경영관리과제 4.1 오피스빌딩경영관리문제점 2 업무공간인오피스빌딩은산업구조의변화에따라수요가급증하여국내외투자가들은운영수익에대한관심이고조되고있지만도심오피스빌딩의공실율은 2000 년대평균 5%, 2007~ 2008 년에는 10% 를밑돌면서운영수익구조가악화 따라서건물규모별자산가치를상승시키기위해공실률을낮추고임대료를유지하거나높여운영수익을높이는오피스빌딩의자산서비스품질도가중요 최근공실률이심각한지역은서울중구, 종로구등도심지역으로서 A급대형빌딩평균공실률이 2011 년 3 분기기준으로 18.8% 이는빌딩업계의적정공실율인 5% 보다 3배이상높은수준이러한원인은서울도심대형오피스빌딩시장이금융위기기와경기침체로기업의임대수요가위축되면서공실률이 IMF 외환위기이후최고수준으로치솟은데다가오피스빌딩주수요층인기업들이비용절감차원에서기존건물재계약, 사무실축소로수요가급감한원인과 2007 년을전후해국내외투자자들이빌딩매입에대거나서자한동안중단됐던대형오피스개발이동시에진행되어공급과잉 IV. 오피스빌딩경영관리과제 4.2 오피스빌딩경영관리과제 1 2000년이후 Just-R, R2-Korea 및신영에셋등의부동산투자자문회사들이설립되어오피스시장중심의분기별부동산시장보고서및월별부동산동향보고서를정기적으로작성하여부동산투자자및부동산펀드운용회사를비롯한부동산자산관리회사들에게무료로제공하고있어부동산투자및부동산자산관리시장이한층더성숙하지만개별부동산들에대한임대료및수익률에대한믿을만한부동산투자지표들은미공개실질적인투자및관리를위한정보는여전히부족 지속적인외국투자자본의유입과간접투자시장의활성화로인하여국내부동산자산관리시장규모가매년큰폭으로성장더불어자산관리의중요성에대한인식이점차확산전문부동산자산관리에대한관심과수요도증가인식의변화는대형오피스빌딩에국한되었던자산관리회사들의사업영역이확대가입증이러한추세에따라 3~ 10 층규모의소형빌딩을전문적으로관리해주는업체도등장부동산자산관리가특정기업이나특정임대인의영역이아닌개인에게까지확대 경제발전으로인한임차인의눈높이가상향되고복잡해지는법률적문제의대두와과거자본수익만을위한단기적투자에서운영수익을중요시하는방향으로변화되는과정에서대형오피스빌딩만이아니라중 소형빌딩또한전문적인자산관리회사들에의한경영확대
IV. 오피스빌딩경영관리과제 4.2 오피스빌딩경영관리과제 2 9,900 m2이하의중소형건물은건물규모가작아상대적으로관심예외대상이러한중소형건물은 10 층이하규모의건물로서전문관리인을두고있지않거나관리를하더라도전문성이없는건물주의친인척이빌딩관리를하고있는경우가많아효율적인건물관리가이루어지지못하고있는실정 시장상황을파악하여중소형건물을틈새자산관리시장으로판단한소수자산관리업체가등장하여시장에서활발하게활동이에고무되어기존의금융권이자가사옥을관리하고있는부동산관리회사에서신규시장으로중소형건물관리에관심을보이고있고일부수주가이루어지고있는상황 자산관리개념이우리나라에등장한지얼마되지않아대형건물이나대기업소유의건물을제외하고는아직까지도많은건물주들이자산관리에대한인식부고과기존의자가관리에대한고집으로활성화가미흡 향후중소형건물시장에서부동산자산관리의수요는상당한것으로예상이에따라건물에대한효율적인관리를통해이용자의편익증대로 Cash flow 를바탕으로한운영수익의향상을통해자산가치를향상시키고향후매각시에도높은자본이득을얻을수있는자산관리의중요성이중소형빌딩에서도적용되어야할필요성요구