ㄱ ㅁ KB 연구보고서 218 KB 부동산보고서
Ⅰ. 218 년부동산시장진단및주요이슈 Ⅰ-1. 218년부동산시장진단 Ⅰ-2. 218년부동산시장주요이슈이슈1. 전세공급확대와역전세난위험이슈2. 다주택자규제와갭투자리스크이슈3. 이슈의중심에선재건축시장이슈4. 아파트분양시장호황과차별화이슈5. 심화되는지역부동산시장양극화이슈6. 오피스텔투자수요의지속가능성이슈7. 강화되는정부의부동산정책과시장영향 Ⅱ. 수도권주요지역시장동향분석 Ⅱ-1. 강남권아파트시장동향 Ⅱ-2. 1기신도시아파트시장동향 Ⅱ-3. GTX 사업지역시장동향 Ⅲ. 부동산시장전망전문가설문조사 Ⅲ-1. 지역공인중개사설문결과 Ⅲ-2. KB 자산관리전문가 (PB) 설문결과 Ⅳ. 가계금융복지조사결과로본거주외주택구입자금조달현황 Ⅴ. KB 부동산통계로본 217 년부동산시장리뷰
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 Ⅰ 218 년부동산시장진단및주요이슈 1. 218년부동산시장진단및전망 2. 218년부동산시장주요이슈 이슈1. 전세공급확대와역전세난위험이슈2. 다주택자규제와갭투자리스크이슈3. 이슈의중심에선재건축시장이슈4. 아파트분양시장호황과차별화이슈5. 심화되는지역부동산시장양극화이슈6. 오피스텔투자수요의지속가능성이슈7. 강화되는정부의부동산정책과시장영향 2
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 1. 218 년부동산시장진단및전망 양극화 와 부동산안정화대책 이부동산시장의주요키워드 218년부동산시장의주요키워드는시장양극화와정부의부동산안정화대책이다. 216년말부터다소소강상태를보이던부동산시장은새정부들어서울을중심으로강세를보이기시작하였고, 이로인해시장안정이정부의최우선과제로부각되었다. 217년부동산시장의큰흐름은수도권지역의호황, 비수도권지역의침체기진입이다. 2년대중반이후주택보급률이상승하고주택에대한다양한요구가시장에반영되면서, 수도권과비수도권의주택매매가격은유사한흐름을보인기간이극히적을정도로지역별로다른경기흐름을보여왔다. 이에따라지역별수급여건, 개발이슈, 경제상황에따라각지역부동산경기에중요한영향을미치고있다. 최근 2년간의주택시장상황을살펴보면, 217년주택매매가격상승률은 1.24% 로부동산경기가좋지않았던 216년 (1.35%) 보다더낮다. 수도권주택가격도 2.25% 상승에그쳐 216년상승률 (2.29%) 을넘어서지못했으며, 비수도권도 216년과비슷한상황이다. 그러나시점을좀더세분화하여 217년주택시장을상반기와하반기로나누어보면시장상황이극명하게다른양상을보인다. 침체가지속되던상반기와달리 5월부터수도권을중심으로가격상승이급격하게나타나기시작한것이다. 하반기에는지역별주택경기변화의격차도크게확대되었으며, 서울등특정지역을중심으로경기과열에대한논란이부각되었다. 그림 Ⅰ-1 주택매매가격변동률추이그림 Ⅰ-2 지역별주택매매가격변동률 ( 17 년 ) 2 15 1 )%( 전국 수도권 5 개광역시기타지방 12 1 8 6 4 2 1.2 2.3 3.7 215 216 217 1.2 1.3 1.7.8.9 1.. 5-2 -4 서울인천경기 부산대구광주대전울산 -.8-1.4-5 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 전국수도권지방 광역시 기타 지방 자료 :KB 국민은행 자료 :KB 국민은행 3
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 한편, 주택거래량은 2년연속감소하였다. 217년주택매매거래건수는 94만 7천건으로 216년대비 1.1% 감소하였으며 3년만에다시 1만호이하를기록하였다. 주택매래거래량은 215년 12 만건에가까운거래를보인이후지속적으로감소하고있으나아직거래량감소수준은예년에비해심각한상황으로보기는어렵다. 218년에도거래량감소는지속될것으로보이나감소원인은지역에따라다를것으로보인다. 비수도권과수도권일부지역의경우부동산경기침체에따른거래량감소가나타날것으로판단되나, 강남권을비롯한서울지역은매물감소에의한거래량감소가가격상승의원인이될수도있다. 주택매매시장과달리, 최근수년간정부정책의주요관심사였던전세시장은안정기에접어들었다. 217년전세가격상승률은.46% 에불과하며, 대부분지역이 216년상승률을크게밑돌았다. 전세가격상승률이 1% 이하로하락한것도 24년이후처음이다. 한편, 217년말주택매매가격대비전세가격비율 ( 이하매매전세비 ) 은매우높은수준인 67.5% 를기록하였으며, 아파트매매전세비 (74.6%) 역시역대최고수준을유지하고있어전세가격의상승여력은다소제한적이다. 또한지속적으로증가하고있는입주물량역시전세가격안정에기여할것으로보인다. 신규아파트의경우기존아파트대비전세매물의비중이높아입주물량이증가하는지역은전세공급이확대되기때문이다. 그림 Ⅰ-3 주택전세가격변동률추이 그림 Ⅰ-4 지역별주택거래량변동률 2 전국 수도권 216 217 37.7 15 5 개광역시기타지방 5.1 1 5-1.1-11.3-1.5-8.6-7. -11.8-12.9-23.5-9. -15.7-9.8-5 서울경기인천 부산대구광주대전울산 -1 '4 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 전국수도권비수도권 5 개광역시기타 지방 자료 :KB 국민은행 자료 : 국토교통부 정부는국지적시장과열에대응한정책을지속발표가계부채증가에대한우려가큰상황에서특정지역을중심으로시장이과열양상을보이자, 정부는주택가격상승에대한강력한대응을언급하며시장안정을위한다양한대책을발표하였다. 주택시장의안정적관리를위한 선별적 맞춤형대응방안 을시작으로 217년총 6차례의대책을발표하며비교적단기간내규제를급격히강화하였다. 정부대책의핵심은투기수요및다주택자에대한규제로, 투기수요억제를통해주택매매가격의과도한상승을막고, 다주택자의임대사업자등록을통해안정적 4
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 인임차시장을조성하는것이다. 이를위해투기수요가집중되는지역을정도에따라조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구로지정해청약및대출규제등을실시하고, 다주택자의양도세를강화하였다. 또한편으로는다주택자의임대주택등록을유도하기위해세금, 사회보험료등에대한감면혜택을제시하였다. 그림 Ⅰ-5 217 년정부의부동산대책과주요내용 자료 : 정부보도자료를토대로 KB 경영연구소작성 정부의규제기조는 218년에도강화될가능성이높다. 정부대책이후일시적인조정이있었으나여전히강남 3구를비롯한서울및 1기신도시등수도권일부지역에서는주택가격상승이지속되고있기때문이다. 현재정부에서추가적으로활용가능한정책으로는보유세강화, 재건축연한확대, 분양가상한제적용등이꼽히고있다. 정부대책은서울강남권을비롯한특정지역에집중될것으로보이지만, 정부정책영향으로인한전반적인투자수요감소등으로오히려비수도권에서부동산경기낙폭이더욱크게나타날가능성도있다. 금융규제강화에따른차입제약과금리상승에따른부담확대주택은고가의재화로주택구입자금의일부는주택담보대출등을통해조달하는것이일반적이다. 따라서주택금융에대한규제강화와금리상승에따른비용부담증가는주택구입을어렵게하는요인이된다. 정부는주택시장안정을위해시장과열지역을중심으로 LTV, DTI를강화하였으며, 주택담보대출은 217년 7월이후증가세가둔화되는모습을보였다. 한편, 미국의금리인상과한국은행기준금리인상등으로 217년 1월 3.16% 였던주택담보대출금리는 218년 2월 3.46% 를기록하며상승세가지속되고있다. 이러한상황에서 218년에신DTI, DSR이도입되는등금융규제가더욱강화되고금리역시추가상승가능성이높아차입제약및상환부담확대에따른주택수요위축이예상된다. 5
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 그림 Ⅰ-6 예금은행주택담보대출추이 그림 Ⅰ-7 신규취급액기준주택담보대출금리추이 ( 조원 ) 잔액 ( 좌 ) 순증액 ( 우 ) 5 4 3 ( 조원 ) 1 5 8 7 6 5 4 )%( 7.58 )%,YoY( 기준금리주택담보대출주택매매가격 ( 우 ) 3.46 14 12 1 8 6 2 1-5 -1 3 2 1 2.66 4 2-15 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18-2 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 자료 : 한국은행 자료 : 한국은행 공급과잉현실화가주택경기양극화원인으로작용할것 217년주택준공물량은전국 56.9만호 ( 수도권 28.2만호, 비수도권 28.8만호 ) 수준으로통계가작성되기시작한 211년이후최대치를기록하였다. 아파트입주물량역시 217년 38.6만호가입주하면서외환위기직후인 1998년이후최대치를기록하였으며, 218년에는 44.2만호로증가할것으로예상되고있다. 215년분양물량이 5만호를넘어서면서나타나기시작한공급과잉우려가현실화되고있는것이다. 특히과거 1년대비 217년 ~219 년연간입주물량을보면, 서울이 3.3% 증가에그친반면, 경기 인천은 66.9%, 기타지방은 72.6% 나증가한다. 입주물량이증가하는경기및인천, 기타지방에서가격하락압력이불가피할것으로보인다. 다만경기도내에서도실수요자와투자수요가존재하는 1기신도시등의지역은영향이다소작을수있다. 그림 Ⅰ-8 지역별준공물량 (217 년 ) 그림 Ⅰ-9 최근 1 년평균대비입주물량변화 ( 만호 ) '7~'16 년평균 217 년 218 년 219 년 2 16 + 66.9% + 72.6% 12 8 4 + 3.3% + 13.6% 서울경기, 인천 5 개광역시기타지방 자료 : 국토교통부 주 : 27~216 년 대비 217~219 년 연간입주물량증가율 자료 : 부동산 114 6
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 218년부터본격화될공급과잉영향은그간의인허가물량과분양물량을감안하면당분간지속될가능성이크다. 217년전국주택건설인허가물량은 65.3만호로 7만호를상회하였던 215년 (76.5 만호 ), 216년 (72.6 만호 ) 에비해감소하였지만여전히과거에비해많은물량의주택건설인허가가이루어졌기때문이다. 215년급증이후인허가물량과분양물량이감소세를보이고있지만, 그동안누적된물량의준공시기가도래하면서주택공급과잉문제는한동안계속될것으로예상된다. 한편, 서울의경우과거대비입주물량증가가적은수준은아니나, 재건축아파트규제에따른분양지연과향후물량축소에대한우려가커지면서오히려공급부족문제가이슈화될가능성이존재한다. 그림 Ⅰ-1 인허가물량추이 그림 Ⅰ-11 아파트분양물량추이 8 ( 만호 ) 수도권 비수도권 25 ( 만호 ) '14 '15 '16 '17 7 6 5 4 3 2 1 35.7 38.5 33.2 27.7 31.8 27.3 12.7 13.6 36.2 4.9 34.1 32.1 25.5 25. 27.2 26.9 24.2 7.8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 2 15 1 5 12.1 1. 6.1 4.4 서울경기, 인천 5개광역시기타지방 자료 : 국토교통부자료 : 부동산 114 전세가격안정세지속, 일부입주물량증가지역의경우역 ( 逆 ) 전세난발생가능성전세시장은안정세가지속될것으로보인다. 서울을제외한대부분의지역은입주물량부담과높아진전세가격부담에따른매수수요전환등으로수급상황이안정적일것으로전망되기때문이다. 전세수급지수 1 는 215년에 186.3 으로최고치를기록한이후지속적으로하락하고있는데이는공급부족으로인한수급불균형문제가점차완화되고있음을의미한다. 특히입주물량증가지역을중심으로전세가격하락이불가피할것으로보인다. 현재하락세를보이고있는기타지방에이어입주물량이많은경기도를중심으로전세가격하락세가본격화될가능성이크다 전세수요는매매수요와달리실수요를기반으로하기때문에전세가격은공급물량변화에더민감하 게반응한다. 전세수요에큰변화가없는상황에서단기간내전세공급이증가할경우전세가격의하락 이불가피하고, 기존입주단지를중심으로역 ( 逆 ) 전세난발생도충분히가능하다. 전세가격하락과동시 1 전세수급지수 = 1 + " 공급부족 " 비중 - " 공급충분 " 비중 ( 조사항목 : 공급부족, 적절, 공급충분 ), ~2 범위를가지며지수가 1 을초과할수록 ' 공급부 족 ' 비중이높음을의미 7
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 에집주인이세입자를찾지못하는역전세난이나타나게되면기존세입자의임대보증금반환에어려 움이발생해원활한주거이전에차질이발생할수있다. 그림 Ⅰ-12 전세가격연간변동률 그림 Ⅰ-13 전세수급지수추이 1 8 7.2 8.1 215 216 217 2 6 5.6 4.6 16 4 2-2 2.4 2.5 1.6 1.7.9 1..5.3 전국 수도권 서울 지방 광역시 2.3.5 -.6 기타지방 12 8 전국서울 5개광역시 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 과도한투자를통한주택구입은위험 218년부동산시장의양극화는더욱심화될것으로예상된다. 시장경기가사이클상어느정도고점을지나고있다고판단되는가운데공급여건, 금리등부정적인요인들이침체국면에접어든시장에더욱큰영향을미칠것으로보이기때문이다. 서울과수도권일부지역을제외한대부분의지역에서시장침체가예상되며, 광역시를제외한지방의경기는이미하강국면에접어들었다. 입주물량이증가하면서전체적으로시장위축이불가피할것으로보이며, 정부정책의영향도가시화될것으로예상된다. 하지만서울의경우에는금융위기이후장기조정을받아왔으며, 공급물량에대한부담이적다는점을감안하면아직상승여력이남아있는것으로보인다. 하지만최근단기급등이부담스럽고정부규제와경제여건을감안하면상승폭은점차둔화될가능성이크다. 218년부동산시장에서주택을구입하려는실수요자는지역별로분화되고있는주택시장의동향을정확하게판단하는것이매우중요하다. 또한주택경기의변화를이해하는것과함께장기적으로해당지역의수요와공급, 지역의개발에대한정보와이를근거로한합리적인판단이필요한시기이다. 8
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 2. 218 년부동산시장주요이슈 218년우리나라부동산시장은중대한변화를겪고있다. KB경영연구소에서는 217년한해를마무리하고 218년을맞이하며부동산시장의 7대이슈를선정하였다. 이슈1. 전세공급확대와역전세난위험공급과잉문제와함께역전세난발생가능성에대한우려도커지고있다. 지역별전세재계약물량을분석하고입주물량증가에따른역전세난발생가능성을점검한다. 이슈2. 다주택자규제와갭투자리스크매매가격대비전세가격비율이높아지면서수익을극대화하는투자법으로갭투자에대한관심이높았다. 여기서는갭투자가능지역을분석하면서다주택자규제에따른영향을전망한다. 이슈3. 이슈의중심에선재건축시장 217년재건축은시장관련이슈의중심에있었으며 218년들어서도재건축에대한관심과우려는지속되고있다. 여기서는재건축시장의최근흐름을살펴보고 218년을전망한다. 이슈 4. 아파트분양시장호황과차별화기록적인공급물량증가와이에따른우려에도분양시장은높은인기를누렸다. 여기서는 217년분양시장을결산하고 218년시장여건을살펴본다. 이슈5. 심화되는지역부동산시장양극화지역별여건에따라주택시장흐름의차이가커지면서양극화는당분간주택시장의주요키워드가될것으로보인다. 여기서는세부지역별, 주택규모별가격변동을바탕으로양극화현상을살펴본다. 이슈6. 오피스텔투자수요의지속가능성저금리와시중유동자금증가로수익형부동산에대한관심이높다. 이에수도권을중심으로대표적인수익형부동산인오피스텔시장을분석한다. 이슈7. 강화되는정부의부동산정책과시장영향 217년정부의부동산정책은시장상황에영향을미치는핵심변수였으며 218년에도이러한흐름은지속될것으로예상된다. 이에정부부동산정책과시장영향을살펴본다. 9
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 이슈 1 전세공급확대와역전세난위험 역전세난이란집주인이신규세입자나자금을구하지못하여기존세입자에게전세금전액혹은전세보증금하락분을돌려주지못하는상황을말한다. 역전세난은전세수요에비해공급이많은경우발생하며해당지역에서재계약이도래하는전세물량과신규주택공급을분석함으로써발생가능성을점검할수있다. 218 년전국 69만호전세재계약도래, 이중수도권전세는 46만호전세의계약기간은통상 2년으로 218년재계약기간이도래하는전세물량은 216년계약된전세물량을토대로추정해볼수있다. 2 계약시점을기준으로 218년재계약시점이도래하는전세물량은전국 69.2만호 ( 수도권 46.2만호, 비수도권 23.만호 ) 로추정되며분기별로는 1분기 18.6만호, 2분기 16.5만호, 3분기 16.6만호, 4분기 17.5만호이다. 지역별로서울은총 2.8만호의전세재계약시점이도래하며 1분기와 4분기에재계약물량이집중된다. 한편, 경기도의경우 21.6만호의전세재계약물량이예상되며, 서울과마찬가지로 1분기에재계약물량이많다. 아파트전세재계약물량은전국 39.8만호, 서울 1.4만호, 경기 12.5만호수준이며아파트의경우분기별로큰차이가없이연중고르게재계약물량이발생하는것으로파악되었다. 그림 Ⅰ-14 218 년분기별전세재계약물량 ( 전체주택 ) 그림 Ⅰ-15 218 년분기별전세재계약물량 ( 아파트 ) ( 천호 ) 서울경기전국 ( 우 ) ( 천호 ) ( 천호 ) 서울경기전국 ( 우 ) ( 천호 ) 6 58 56 54 52 5 48 186 175 165 166 56.8 53.5 53.6 53.6 53.5 52.4 51.1 49.6 1분기 2분기 3분기 4분기 19 18 17 16 15 14 13 12 5 4 3 2 1 13.4 15.9 96.8 92.2 31.9 32.8 31.2 29.1 28.9 25.1 26.5 23.5 1분기 2분기 3분기 4분기 12 1 8 6 4 2 자료 : 국토교통부 자료 : 국토교통부 서울강남권및경기부천, 성남 ( 분당 ), 남양주에서다수의전세재계약물량발생 수도권내주택의전세재계약물량은, 서울의경우송파구, 강서구, 강남구, 노원구, 경기도의경우 부천시, 성남시분당구, 화성시, 남양주시등에서많은것으로파악된다. 아파트기준으로는, 서울의경 2 국토교통부실거래가공개시스템 (rt.molit.go.kr) 에서제공되는전세확정일자자료의계약일자를기준으로분석 1
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 우노원구, 송파구, 강남구, 강서구등에서재계약물량이많을것으로예상되며경기도의경우성남시분당구, 남양주시, 화성시, 용인시수지구, 부천시, 고양시일산서구등에서전세재계약시기가도래하는물량이많을것으로보인다. 이러한지역은대체로아파트재고가풍부하고최근공급이많았던지역에포함되는곳이많다. 참고로서울에서소형 (6m2이하 ) 아파트전세재계약물량이많은지역은노원구, 강서구, 강남구, 송파구순이며경기지역에서는안양시동안구, 성남시분당구, 군포시, 부천시, 광명시, 시흥시순이다. 그림Ⅰ-16 지역별아파트재계약물량 ( 서울 ) 그림Ⅰ-17 지역별아파트재계약물량 ( 서울외 ) 자료 : 국토교통부 자료 : 국토교통부 한편, 준공후경과연수가 5년이내인신축아파트의경우경기도화성시에서가장많은전세재계약물량이발생하는것으로나타났다. 다음으로인천서구, 경기도김포시, 서울강서구, 인천연수구, 경기도남양주시, 하남시순으로전세재계약물량이많으며수도권 2기신도시와최근신규아파트공급이집중되었던지역에서도많은물량이발생할것으로보인다. 그림 Ⅰ-18 지역별신축아파트재계약물량 ( 서울 ) 그림 Ⅰ-19 지역별신축아파트재계약물량 ( 서울외 ) 주 : 준공후경과연수 5 년이내아파트 자료 : 국토교통부 주 : 준공후경과연수 5 년이내아파트 자료 : 국토교통부 11
시흥시 안산시 평택시 광주시 화성시 용인시 의정부시 구리시 이천시 의왕시 안성시 남양주시 파주시 하남시 고양시 김포시 오산시 수원시 군포시 양주시 가평군 여주시 동두천시 광명시 안양시 부천시 과천시 양평군 성남시 218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 전세재계약물량이많은경기지역은입주물량역시많아역전세발생가능성높아입주물량역시역전세발생가능성을가늠할수있는핵심적인지표다. 215년부터시장의불안요인으로언급되던아파트입주물량은매매시장보다전세시장에더큰영향을미치기때문이다. 과거 1년 ( 7~ 16) 평균연간아파트입주물량은 26.4만호인데, 217년에는 46.% 증가한 38.6만호가공급되어전세시장안정에큰영향을미쳤다. 218년입주예정물량은과거 1년평균대비 67.3% 증가한 44.2만호로과거주택 2만호건설당시수준에해당한다. 지역별로보면비수도권에서는충북, 강원, 경남, 경북, 세종, 경기지역이과거 1년대비 2배이상많은입주물량이예정되어있다. 수도권에서는경기도의입주물량이압도적으로많으며, 218년전국입주물량의 36.9% 인약 16.2만호가경기도에집중되어있다. 경기도에서는시흥, 안산, 평택, 광주등에서과거 1년평균대비 3배이상의입주물량이향후 2년간공급될예정이다. 해당지역의경우공급확대에따른전세가격하락으로역전세난발생가능성이높을것으로보인다. 그림 Ⅰ-2 과거 1 년 ( 7~ 16 년 ) 평균대비지역별입주물량증감률 3 ( 천호 ) 7 25 18~'19 평균입주물량증감률 ( 우축 ) 6 5 2 4 15 3 2 1 1 5-1 - -2 주 : 218 년기준증감률이높은순으로정렬 자료 : 부동산 114 최근전세시장이전반적인안정세를보이고있는상황에서전세계약만료기간이도래하는물량이많은지역의경우전세수급불균형에따른가격조정이발생할가능성이있다. 특히남양주, 화성, 용인등입주물량증가에따른공급과잉지역에서 218년계약이만료되는전세물량역시많은것으로파악되어해당지역의전세가격하락과이에따른역전세난발생에대한우려가있다. 한편, 서울의경우주거지로서선호도가높은강남지역에서전세재계약물량이많지만기존임차인의재계약가능성이높고재건축에따른이주수요등전세수요도많아역전세난발생가능성은낮을것으로예상된다. 12
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 이슈 2 다주택자규제와갭투자리스크 213 년이후소규모자본으로주택을매입하는갭투자확산갭투자는갭 (Gap) 과투자 ( 投資 ) 의합성어로주택시장에서는매매가격대비전세가격비율 ( 이하매매전세비 ) 이높은소규모주택을대상으로전세계약과함께주택을매입하는것을의미한다. 갭투자는 213년부터언론에등장하여투자수익을극대화하는주택투자법으로알려졌는데, 매매전세비가높은주택의경우매매가격과전세가격의차이 (Gap) 가크지않아적은투자금으로주택을구입할수있으며, 주택가격상승에따른투자수익률이레버리지효과로대폭확대된다. 갭투자확산은매매전세비상승이결정적인역할을하였다. 29년부터전세가격상승률이매매가격상승률을상회하기시작하였으며, 이같은시장상황이 8년간지속되면서매매가격과전세가격의격차가급격히좁혀졌다. 전국아파트매매전세비는 28년말 52.4% 수준이었으나 217년 2월에는 75.7% 까지상승하였으며, 이러한시장상황변화로소자본으로주택투자가가능한갭투자여건이조성되었다. 그림Ⅰ-21 주요도시아파트매매전세비추이 수도권매매전세비가 21 년이후급증하며 15 년부터비수도권과유사한수준으로상승 자료 : KB 국민은행 217 년상반기기준갭투자가가능한아파트는수도권에집중매매전세비가최고수준이었던 217년 6월을기준으로 KB아파트시세자료를활용하여갭투자가능아파트규모를추정한결과, 전국아파트재고 98만호중 14.4% 에해당하는 14만호가갭투자가가능한아파트로추정되었다. 지역별로는매매전세비상승이가팔랐던수도권의갭투자가능아파트규모가 217년 6월기준 9.3만호로추정되었으며, 이는 213년말 4.3만호와비교해 2배이상증가한것이다. 전체갭투자가능아파트의 64% 가수도권에집중분포하는것으로나타났으며이는전국아파트재고중수도권아파트가차지하는비중인 48.% 보다높은수치다. 13
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 [ 갭투자대상아파트분석조건 ] 자료의한계상갭투자가실제로얼마나시장에서이루어지고있는지를파악하기는어렵지만갭투자조건을구체화해투자대상이되는주택규모를추정하는것은가능하며여기서적용한분석기준은다음과같다. 1 매매전세비 85% 이상 : 최근 5년간전국전세가격연평균증가율 (CAGR) 은 6.7% 이며, 2년만에대부분의투자원금을회수할수있는매매전세가비율인 85% 를기준으로사용 2 중소형평형 (85m2이하 ) : 가격이상대적으로저렴하면서 1인가구증가및가구원수감소로지속적인실수요가있는전용 85m2이하중소형평형을대상 그림 Ⅰ-22 갭투자가능아파트세대수 그림 Ⅰ-23 갭투자가능아파트세대수비중 ( 만세대 ) 기타지역 5 개광역시수도권 2.6 9.6 33.5 16.3 38.3 수도권 5개광역시 기타지역 2.6 23.9 9.6 11.6 9.3 7.1 9.8 11.6 4.3 213 215 217 주 : 217 년은 6월말기준자료 : KB국민은행 45.1 69.9 64.5 16.6 213 215 217 주 : 217 년은 6월말기준자료 : KB국민은행 세부지역별로는서울 17.2만호, 인천 12.1만호, 경기 61.만호의갭투자가능아파트가존재하는것으로추정되었으며, 전체갭투자가능아파트중경기지역아파트가차지하는비중은 43.6% 에이르는것으로나타났다. 이들지역은최근주택매매가격상승률이전국평균을상회하는지역으로갭투자가능성이높았던것으로판단된다. 반면, 최근 4년간주택가격상승률이높았던대구와부산의경우갭투자가능아파트수가많지않았다 그림 Ⅰ-24 지역별갭투자가능아파트세대수 7 6 5 ( 천호 ) 213 215 217 매매가격변동률 (14~17.6)( 우 ) 61 2 15 4 3 2 1 172 121 79 7 63 53 52 36 35 35 34 25 12 1 5 경기서울인천광주경북전북전남충남강원대전경남대구충북부산 주 : 215 년은 12 월말, 217 년은 6 월말기준 자료 : KB 국민은행 14
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 갭투자의성격과정부의갭투자억제정책소자본투자자라는조건을제외하면갭투자는전세계약을포함한매매계약으로우리나라에서는일반적인주택매매방법이다. 또한갭투자는임대소득없이자본소득에집중한다는점에서매매후월세를주는방식보다좀더공격적인투자방식이다. 갭투자증가는주택수요증가에따른주택가격상승뿐만아니라전세공급확대에따른전세가격하락에도영향을미친다. 하지만정부가투기수요억제와실수요자보호를위해다주택자규제강화를정책의주요과제로추진하면서갭투자의투기적측면이부각되고갭투자가주택가격을높인다는인식이확산되었다. 결과적으로거주외주택에대한투자를기본으로하는갭투자는직접적인규제대상이되고있다. 정부정책으로갭투자의수익성은감소할전망투기과열지구와투기지역지정, 다주택자에대한양도세중과등으로자본이익에집중하는갭투자의이점은상당히줄어들것으로평가된다. 정부의부동산정책이시장전반에대한규제보다과열지역에대한선별적규제에중점을두고있고, 특히 8.2대책등을통해투기과열지구 ( 서울, 경기과천, 세종등 29개지역 ) 와투기지역 ( 서울 11개구, 세종등 12개지역 ) 을지정하면서서울에서는정책에따른영향이클것으로예상된다. 실제로 217년 6월서울을기준으로갭투자가능아파트세대수비중이높은동북지역 ( 도봉, 노원, 성북등 ) 과서남지역 ( 구로, 영등포, 관악등 ) 이정부정책시행이후상대적으로낮은가격상승률을기록한것으로나타났다. 정부정책이본격적으로발표되기시작한 217년 6월부터 12월까지서울아파트매매가격상승률은 3.8% 을기록하였지만갭투자가능아파트비중인높은성북 (2.5%), 중랑 (2.7%), 구로 (2.9%), 노원 (3.3%) 등은이보다낮은상승률을기록하였다. 한편, 218년부터차주별로주택담보대출을제한하는신DTI 및 DSR이시행되면서갭투자에대한이점은더욱축소될것으로보인다. 그림Ⅰ-25 매매전세비 85% 이상세대수 (217 년 6월 ) 그림Ⅰ-26 서울아파트매매가격상승률 ( 17.6~12) 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 15
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 갭투자자의경우주택시장둔화에따른리스크확대에주의 갭투자는레버리지를활용한투자인만큼매매가격하락시손실률이크게발생하며, 소자본으로주택경기호황기에보유주택수를확대한경우자기자본이급격히감소할가능성이있다. 전세가격이유지되는경우매매가격이크게하락해도투자자의손실이바로실현되지는않으나, 주택매매시임대보증금상환을위해추가적인자금을조달해야하므로잠재적부실위험이크게확대된다. 특히최근갭투자방식은상승한전세금을활용해지속적으로투자대상을확대해온경우가많아이경우손실액은크게증가할수있다. 한편, 매매가격이하락하지않고전세가격만하락하는경우에도갭투자자는위험에노출되며매매가격하락보다더빠르게문제가발생한다. 전세가격하락으로인해전세보증금중일부를반환해야할경우즉각적인현금조달이필요하게되며, 갭투자를통해다주택을보유한경우지급불능상태에처할가능성도존재한다. 이경우임차인은거주지이전에어려움이생길수있으며, 보증금반환에도문제가발생할수있다 [ 표 Ⅰ-1] 주택시장변화에따른투자자와전세세입자의리스크변화 매매가격전세가격투자자전세세입자 상승자본및소득수익극대화전세금부담증가 상승 하락 자본수익증가전세보증금반환부담 보증금반환리스크 매매를통한보증금마련 상승자본손실발생전세금부담증가 하락 하락 자본손실발생 보증금반환부담 파산위험 전세보증금반환리스크 전세보증금손실발생가능성증가 자료 : KB 경영연구소 16
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 이슈 3 이슈의중심에선재건축시장 수도권주택가격상승의진원지로꼽힌재건축아파트는최근에도상승세유지재건축아파트는거주목적보다향후재건축에따른가격상승을기대하는투자목적매수수요가상대적으로많이유입되는시장이다. 이로인해 216년이후매매가격상승폭이확대되기시작한시기재건축아파트의가격상승률은기존아파트대비 5~6배가량높게나타나는등, 기존주택대비변동성이크게나타난다. 한편, 재건축아파트의가격상승은기존주택시장에도영향을미쳐전체시장가격을끌어올리는원인으로지목되기도한다. 216년상승세를보이던재건축아파트가격은 11.3대책이후하락세로전환되어조정을거쳤지만 217년들어다시상승세가확대되었다. 그런데, 216년에는재건축아파트가격만상승세가나타난데비해, 217년에는재건축아파트와함께기존아파트가격도동반상승하는모습을보였다. 한편, 8.2대책이후에는재건축규제강화로재건축아파트가격상승률이일시조정을받기도하였지만 9월이후연말까지상승폭이확대되며기존아파트와의상승률격차가일시적으로커졌다. 그림 Ⅰ-27 서울재건축아파트 VS 일반아파트주간매매가격변동률 1.6 1.2 (WoW, %) 서울 _ 아파트 1 차상승 2 차상승 3 차상승.8 서울 _ 재건축.4. -.4 '15.3 '15.6 '15.1 '16.1 '16.5 '16.8 '16.12 '17.3 '17.7 '17.11 '18.2 자료 : KB 국민은행, 부동산 114 부동산시장규제강화에도불구하고재건축시장은매도자우위시장이형성되며가격이상승재건축사업은부동산시장경기에영향을많이받는사업으로정부의규제강화는재건축시장에하방압력으로작용할가능성이크다. 그러나최근정부의시장규제강화에도불구하고재건축아파트의가격상승세가지속되었으며단기부동자금의시장유입확대, 기성시가지내신규주택공급수단부재, 규제강화에따른매물부족등이원인으로지목되고있다. 먼저, 최근 4~5년간급격히증가한단기부동자금의투자처로서울재건축아파트가주목받으면서지속적으로매수수요가발생하고있다. 다음으로, 서울의경우 3년이상노후주택비율이전국최고수준인반면재건축과재개발을제외하면신규 17
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 주택을공급할수단이거의없기때문에신규주택에대한수요가재건축아파트매수수요로대체되고있다. 마지막으로, 재건축매수수요가증가하는상황에서재건축조합원지위양도금지, 다주택자양도소득세중과등으로재건축매물이감소하고있다. 결론적으로 217년하반기이후재건축아파트가격상승은매수수요확대에도공급 ( 매물 ) 이감소함에따라매도자우위시장이형성된것이중요한원인으로판단된다. 그림 Ⅰ-28 강남권재건축 A 단지매매 / 전세가격추이 그림 Ⅰ-29 건축연한 3 년이상노후아파트비중 2 ( 억원 ) 매매 전세 15 13.3 억원 ('7.2) 17.2 억원 ('18.3) 13.5 억원 ('16.9) 1 5 '5.3 '7.3 '9.3 '11.3 '13.3 '15.3 '17.3 자료 : KB 국민은행 자료 : 국토교통부 그림 Ⅰ-3 재건축아파트 VS 일반아파트매매가격변동률 자료 : 국민은행, 부동산 114 18
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 218 년정부규제강화에따른안정세예상, 사업여건에따라가격흐름은차별화재건축에대한규제강화기조에도불구하고 218년초까지상승세를지속해온재건축시장은 1월말국토교통부의재건축초과이익부담금시뮬레이션결과발표이후매수수요가다소진정되며안정세를보이고있다. 더불어 2월에는 214년완화된안전진단기준을다시강화하기로발표하면서초기단계재건축아파트를중심으로상승세가둔화되고있다. 한편, 재건축건축연한연장, 보유세인상등추가적인정책시행가능성도여전히남아있는상황이다. 이러한정부규제가 218년상반기이후본격적으로영향을미치면서재건축시장은전반적으로안정세를보일것으로예상되지만사업추진단계에따라가격흐름은차별화된양상이나타날것으로예상된다. 우선사업추진초기단계나관리처분이전단계에있는사업장의경우사업비용증가와사업지연가능성등으로가격이조정받을가능성이높다. 예상을크게상회하는재건축부담금시뮬레이션결과가발표되면서관리처분계획인가이전단계에있는사업장의경우각조합별로재건축부담금에대한세밀한검토등을위해사업속도조절이불가피해졌으며사업비용에도변화가예상된다. 또한안전진단은통과하였으나, 조합설립단계등아직사업추진절차가남은사업장의경우당분간관리처분단계에진입한단지들의진행상황에따라향후사업추진속도를조절할것으로보인다. 한편, 재건축연한을넘기고안전진단절차에있는재건축초기사업장의경우안전진단기준이강화되면서일정기간사업지연이불가피할전망이다. 반면, 217년말기준으로관리처분계획을신청하고인가를받은재건축사업장의경우당분간추가적인가격상승여력을얻게될것으로보인다. 강화된재건축규제로 4~5년뒤강남권주택시장의신규주택공급이일시적으로중단될것으로예상되므로, 사업이막바지단계에들어선단지의경우수요가집중되면서추가적인상승가능성도존재한다. 19
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 이슈 4 아파트분양시장호황과차별화 217 년분양시장호조, 분양가격상승 217년분양시장은정부의청약관련제도강화및전매기간연장등규제도입에도불구하고대다수단지가높은청약경쟁률을기록하면서분양을마감하였다. 217년분양물량은 32.6만호로역대최대치를기록한 215년 (51.9 만호 ) 이후 2년연속감소하였지만최근 1년평균 (3.6 만호 ) 대비로는여전히많은물량이분양되었다. 최근 3년간누적분양물량이 13만호에이르는상황에서도 17년 1순위청약경쟁률은전국기준 12대1을기록하였는데, 216년 (14대1) 보다는청약경쟁률이소폭하락하였으나, 하반기이후강화된청약규제등을고려할경우사실상유사한청약경쟁률을기록한것으로볼수있다. 특히 5대광역시의경우매매가격이부진한흐름을보였음에도 35대1의청약경쟁률을기록하면서여전히청약수요가높게유지되었다. 그림 Ⅰ-31 전국아파트분양물량추이 그림 Ⅰ-32 주요지역별아파트청약 1 순위경쟁률 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 9.1 6.5 9. ( 만호 ) 16.7 4.9 7.5 수도권 12.3 4.1 5.9 5개광역시 15.4 3.6 3.7 9.9 3.1 4.4 기타지방 1.8 6.9 8.5 9.2 6.1 1.9 12.5 5.5 1.3 12.4 8.1 12.9 27.1 6.5 18.2 22.4 6.4 16.3 16.5 6.1 1. 1 2 3 4 5 6 5 4 3 2 1 전국수도권 5개광역시기타지방 34.7 12.2 7.6 5.6 '5 '7 '9 '11 '13 '15 '17 자료 : 부동산 114 자료 : KB 국민은행, 금융결제원 217년분양된단지중가장많은청약자가참가한단지는 9월부산강서구에서분양한명지더샵퍼스트월드 3-1BL 이다. 총 1,53 세대모집에 11만 6,9 명이 1순위에참가하였고이중부산내거주하는 1순위참가자수가 11만 84명이었다. 이는해당시기부산지역 1순위청약통장보유자 (6만 6,349 명 ) 5명중 1명이청약에참가한기록적인청약경쟁률이다. [ 표Ⅰ-2] 217 년청약1순위참가자수상위단지단지명 지역 총세대수 1순위참가자수 1순위청약경쟁률 1 명지더샵 (3-1BL) 부산강서구 1,53 116,9 135 대1 2 명지더샵 (2BL) 부산강서구 1,46 113,725 144 대1 3 부산연지꿈에그린 부산진구 1,113 19,85 228 대1 2
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 4 대신2차푸르지오 부산서구 815 8,752 258 대1 5 e편하세상남산 대구중구 348 66,184 347 대1 6 고덕신도시제일풍경채 (a17) 경기평택 1,22 65,3 84 대1 7 동탄역롯데캐슬 경기화성 94 54,436 78 대1 8 오페라트루엘시민의숲 대구북구 682 45,692 199 대1 9 e편한세상오션테라스 3단지 부산수영구 316 45,22 22 대1 1 범어네거리서한이다음 대구수성구 22 43,129 28 대1 자료 : KB국민은행, 금융결제원 전국기준분양가격은 3.3m2당 1,155 만원을기록하면서최근 3년연속상승세가이어지고있다. 특히서울의경우 4년연속분양가격이상승세를보이면서 3.3m2당 2,16 만원까지가격이상승하여 28 년기록한최고치 (2,171 만원 ) 에근접하였다. 서울이외지역의분양가격은수도권 ( 서울제외 ) 과지방광역시가 3.3m2당 9 ~ 1,2 만원수준에서형성되어있고, 기타지방의경우 3.3m2당 8만원수준에서분양이진행되고있다. 그림 Ⅰ-33 분양아파트 3.3 m2당분양가격추이 그림 Ⅰ-34 217 년지역별분양가격및분양물량 2,5 ( 만원 /3.3 m2 ) 2,171 2,16 2,5 ( 만원 /3.3 m2 ) ( 만호 ) 12 2, 1,5 전국서울특별시 1,86 1,155 2, 1,5 분양물량 ( 우 ) 분양가격 ( 좌 ) 1 8 6 1, 1, 4 5 5 2 '1 '3 '5 '7 '9 '11 '13 '15 '17 서부울산경인대제울세광대경충경충전기천구주산종주전남남북북북전강남원 자료 : 부동산 114 자료 : 부동산 114 지난해분양한단지중분양가격최고가아파트는 3.3m2당 4,838 만원으로조사가시작된이래최고가분양기록 3 을경신한서울성동구소재 아크로서울포레스트 이다. 이어서 2위와 3위는 신반포센트럴자이, 래미안강남포레스트 로각각 3.3m2당 4,436 만원, 4,289 만원을기록하였다. 217년에분양한 4개단지가 2년이후를기준으로상위 15위내에포함되었으며, 215년이후분양한단지가상위 15위중 13개를차지하고있어최근의분양가격상승세를반영하고있다. 3 2 년이후조사되기시작한총세대수 5 세대초과단지 ( 자료 : 부동산 114) 21
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 [ 표Ⅰ-3] 217 년분양가격상위단지 순위 단지명 ( 분양시기 ) 3.3m2당만원 순위 단지명 ( 분양시기 ) 3.3m2당만원 1 아크로서울포레스트 ('17.8) 4,838 8 e편한세상송파파크센트럴 ('17.12) 2,45 2 신반포센트럴자이 ('17.9) 4,436 9 고덕아르테온 ('17.11) 2,378 3 래미안강남포레스트 ('17.9) 4,289 1 판교더샵퍼스트파크 ('17.7) 2,366 4 방배아트자이 ('17.1) 3,932 11 공덕SK리더스뷰 ('17.8) 2,38 5 용산센트럴파크해링턴 ('17.9) 3,919 12 고덕센트럴아이파크 ('17.7) 2,244 6 서초센트럴아이파크 ('17.9) 3,357 13 고덕롯데캐슬베네루체 ('17.5) 2,219 7 고덕센트럴푸르지오 ('17.8) 2,653 14 e편한세상염창 ('17.1) 2,156 주 : 5세대초과분양단지자료 : 부동산114 [ 표Ⅰ-4] 2년이후분양가격상위단지 순위 단지명 ( 분양시기 ) 3.3m2당만원 순위 단지명 ( 분양시기 ) 3.3m2당만원 1 아크로서울포레스트 ('17.8) 4,838 9 아크로리버뷰 ('16.1) 4,233 2 갤러리아포레 ('8.3) 4,535 1 개포디에이치자이 ('18.3) 4,16 3 신반포자이 ('16.1) 4,457 11 반포센트럴푸르지오써밋 ('15.1) 4,94 4 신반포센트럴자이 ('17.9) 4,436 12 아크로리버파크 ('13.12) 4,4 5 래미안신반포리오센트 ('16.12) 4,394 13 삼성센트럴아이파크 ('15.11) 3,997 6 래미안강남포레스트 ('17.9) 4,289 14 래미안블레스티지 ('16.3) 3,944 7 디에이치아너힐스 ('16.8) 4,259 15 트리마제 ('14.3) 3,939 8 반포래미안아이파크 ('15.11) 4,257 16 방배아트자이 ('17.1) 3,932 주 : 5세대초과분양단지자료 : 부동산114 218 년분양시장은지역별 / 단지별차별화심화예상 218년분양시장은강남및수도권일부지역을중심으로호조세가지속될전망이다. 하지만, 1순위자격기준강화, 재당첨제한등각종청약규제로인해과거대비신중한청약시도가예상되면서지역별 / 단지별청약경쟁의양극화가심화될것으로예상된다. 최근 2~3년간재건축 재개발시장의호조세로강남, 과천등주거및투자선호지역분양단지의경우청약수요집중이예상되는반면, 공급물량부담으로부진한지방지역의경우청약경쟁률형성에어려움을겪을것으로보인다. 또주택도시보증공사의중도금대출보증한도축소 4 에따른자금조달제한도추가적인청약시장진입장벽으로작용하면서전국기준 1대1을상회하던청약경쟁률은일정부분하락이불가피해보인다. 한편, 218년분양예정물량은약 45만호로공급과잉에대한우려또한지속될전망이다. 4 중도금대출보증한도 : ( 수도권, 광역시, 세종 ) 6 억 5 억원, ( 기타 ) 3 억원유지중도금대출보증비율 : 9% 8% 22
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 그림 Ⅰ-35 218 년월별분양예정물량추이 그림 Ⅰ-36 218 년지역별분양예정물량 6 5 4 3 2 1 ( 만호 ) 1.7 3.8 4.5 1.8.9 5.6 3. 2.7 3.8 기타지방 수도권 2.1 1.3 4.2 3.8 5 개광역시 전국 2.7 1.9 '17.1 '17.12 '18.2 '18.4 '18.6 '18.8 '18.1 '18.12 8 7 6 5 4 3 2 1 4.9 11.2 ~ 3.9 3.5 1.5 1.1 1.4 1.5.9.7 1..8.4.5.4.2. 서울경기인천부산대구광주대전울산강경원남경북전남전북충남충북제세주종 수도권 5 개광역시기타지방 ( 만호 ) 자료 : 부동산 114 자료 : 부동산 114 [ 표Ⅰ-5] 218년주요수도권재건축 / 재개발분양 ( 예정 ) 단지 시도 시군구 단지명 ( 기존단지명 ) 총세대수 분양세대 분양 ( 예정 ) 시기 서울 강남구 디에이치자이 ( 개포8단지 ) 1,996 1,69 18.3 상아2차래미안 ( 삼성상아 2차 ) 679 115 18.5 개포그랑자이 ( 개포주공 4단지 ) 3,32 281 18.7 서초구 디에치반포 ( 삼호가든3차 ) 835 219 18.4 서초그랑자이 ( 서초무지개 ) 1,481 24 18.4 서초우성1차래미안 ( 서초우성1차 ) 1,317 232 18.3 송파구 거여롯데캐슬 ( 거여2-1 재개발 ) 1,945 745 18.12 강동구 고덕자이 ( 고덕주공6) 1,824 864 18.4 마포구 마포프레스티지자이 ( 염리3구역 ) 1,694 395 18.4 아현2구역 1,419 298 미정 양천구 목동래미안아델리체 ( 신정2-1) 1,497 647 18.4 서대문구 힐스테이트신촌 ( 북아현1-1) 1,226 345 18.4 동작구 사당3 푸르지오 57 159 18.7 영등포구 당산센트럴아이파크 ( 당산상아 / 현대 ) 82 154 18.3 신길자이 ( 신길8구역 ) 641 254 18.6 동대문구 청량리롯데캐슬 1,964 1,372 18.4 은평구 수색9 SK뷰 753 251 미정 응암1 힐스테이트 879 32 미정 경기 과천시 과천위버필드 ( 과천주공 2) 2,128 514 18.3 과천퍼스트푸르지오써밋 ( 과천주공1) 1,571 58 18.4 과천주공6 2,145 892 18.4 성남 신흥2자이 2,213 927 18.9 주 : 분양시기, 분양세대및단지명은각건설사및조합사정에의해변동가능자료 : 각건설사, 언론종합 23
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 이슈 5 심화되는지역부동산시장양극화 서울과비수도권간시장양극화심화지역별시장흐름이서로상이한모습을보이면서양극화의양상은수도권에서도서울이두드러지는형태로나타나고있다. KB국민은행주택가격동향조사결과에따르면주택가격지수가공표되는 136개지역 5 중 217년주택가격하락지역은 34개, 상승지역은 12개로나타났다. 이중주택가격이 3% 이상하락한지역은 1개지역이었으며, 3% 이상상승한지역은 2개지역이었다. 주택가격이많이하락한상위 1개지역을살펴보면최근지역경기침체와공급과잉문제등을겪고있는경남창원과김해, 경북구미와포항, 울산북구등이포함된다. 한편, 주택가격이많이상승한상위 1개지역중에서는 8개지역이서울이었으며경기성남시분당구와안양시동안구의상승폭이큰것으로나타났다. 특히성남시분당구는단기간가격이크게상승하며 217년한해동안주택가격이가장많이오른지역으로기록되었다. 서울에서는강남구의상승률이가장높았다. 그림Ⅰ-37 주택가격하락 / 상승상위 1개지역 ( 17년) 그림Ⅰ-38 수도권지역별주택가격변동률 ( 17년) 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 아파트가격기준으로는통계작성지역 154개중 48개지역의아파트가격이하락하였으며 16개지역은가격이상승하였다. 아파트가격이 3% 이상하락한지역은 12개지역이었으며, 3% 이상상승한지역은 31개지역으로나타났다. 아파트가격역시경남창원과김해, 경북구미등의하락폭이크게나타났으며특히창원시의하락세가두드러졌다. 아파트가격이가장많이상승한지역은서울광진구였으며, 상승폭상위 1개지역중경기성남시분당구를제외한 9개지역이모두서울지역이었다. 217년하반기들어서상승세가확대되기시작한강남권보다는광진구, 성동구, 마포구등한강변에위치한강북권의가격상승세가두드러졌다. 5 시도별기초자치단체 ( 시군구 ) 및행정구기준 24
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 그림 Ⅰ-39 아파트가격하락 ( 상승 ) 1 개지역 ( 17 년 ) 그림 Ⅰ-4 수도권지역별아파트가격변동률 ( 17 년 ) 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 1인가구증가, 가구원수감소등으로소형주택선호가지속되면서규모별가격양극화도심화글로벌금융위기이후주택매매가격은규모별로큰차이를보여왔다. 시기별 지역별로주택가격변동률차이는존재해왔으나대형평형의약세는대부분의지역에서공통된현상이다. 대형평형은 2년대에가격이상대적으로많이오르기도했으나금융위기이전과도한공급과이로인한미분양급증으로가격이하락하였다. 이는글로벌금융위기이후대형평형기피로이어졌으며, 1~2인가구증가에따른소형평형선호도가증대되면서대형과소형의가격상승률격차가확대되었다. 27년 12월지수 1을기준으로보면대형은 218년 3월 15.2 에불과한반면, 중형은 126., 소형은 135.3 까지상승했다. 소형과중형주택가격이상승을지속하는동안대형주택가격은거의변동이없었던것이다. 그림 Ⅰ-41 규모별전국주택매매지수추이 14 전국 (27년 12월지수 1기준 ) 13 수도권 (27년 12월지수 1기준 ) 13 12 12 11 11 1 1 9 9 8 대형중형소형 8 대형중형소형 7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 25
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 15 13 6개광역시 기타지방 (27년 12월지수 1기준 ) 15 (27년 12월지수 1기준 ) 14 13 12 11 11 9 대형중형소형 7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 자료 : KB국민은행 1 9 8 7 대형중형소형 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 소형에비해대형평형의가격이약세를보이는현상은수도권에서좀더두드러지는모습을보였다. 218 년 3 월기준지수를보면인천, 경기지역은 27 년 12 월대비대형평형의지수가오히려하락 한반면부산, 대구, 광주등은상대적으로상승폭이컸다. 그림 Ⅰ-42 218 년 3 월기준대형평형과소형평형지수 대형지수소형지수 (27년 12월지수 1기준 ) 157.9 15.7 143.6 145.4 149.2 135.3 138.8 142. 129.9 125. 127.9 128.1 127.4 121.9 122.5 117.6 113.7 116.7 113.1 15.2 11. 11.8 1.4 93.8 87.7 91.4 전국수도권서울강북강남경기인천부산대구광주대전울산기타지방 자료 : KB 국민은행 지역별양극화는심화, 규모별양극화는둔화전망주택시장의양극화는올해지속적인이슈가될것이다. 기존주택뿐아니라신규분양시장에서도이러한추세는더욱뚜렷해질것이다. 217년주택가격상승률상위권지역은대부분서울지역으로나타났다. 216년부산동래구와해운대구, 강원도춘천등비수도권지역이강세를보였던것과비교하면서울과인근지역으로의가격상승지역쏠림현상이심화되었다. 가격하락지역의경우 216년과비교해하락지역의수가증가하였으며하락폭역시확대된모습을보였다. 반면규모별가격흐름은다소완화될것으로보인다. 소형주택에대한선호는여전히지속될것이나, 대형과소형의주택가격격차가상당히좁아진데다, 금융위기이후중소형평형위주공급으로대형평형공급이감소한영향도있기때문이다. 오히려최근중소형평형을중심으로한갭투자가정부규제로줄어들경우 218년에는대형평형에대한선호도가높아질가능성도존재한다. 26
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 이슈 6 오피스텔투자수요의지속가능성 217 년서울오피스텔임대수익률 4% 대로하락 수도권오피스텔의재고는전체시장의약 74% 를차지하고있다 6. 즉, 수도권오피스텔의시장변화는전체오피스텔시장을대변한다고볼수있다. 217년수도권오피스텔의가격은대부분의지역에서전년대비상승한것으로나타났다. 서울의경우전년대비약 2.8% 상승해지난해 (3.%) 보다는낮은편이나수도권중에서가장높은상승률을기록하였다. 경기도와인천의경우각각 2.%, 2.7% 의상승률을기록하였는데, 이는 216년대비약 2.3%p, 1.4%p 낮은수준이다. 한편, 수도권오피스텔은가격상승등의영향으로임대수익률이지속적인하락세를보이고있다. 특히서울의경우지난 7월임대수익률이 5% 이하로떨어진이후 218년 3월말현재 4.82% 를기록하고있다. 경기 (5.3%) 와인천 (6.26%) 역시서울보다는수익률이다소높은수준이나하락추세는지속되고있다. 그림 Ⅰ-43 지역별오피스텔가격상승률 그림 Ⅰ-44 오피스텔임대수익률추이 6 서울경기인천 8. 서울경기인천 4 2 4.2 4.3 4.1 3.2 3. 2.8 2.7 2. 7.5 7. 6.5 6.26.4 6. 5.5 5.3-2 -4 -.6-1.5-2.8 '14 '15 '16 '17 5. 4.5 4.82 4. 12.5 13.3 14.1 14.11 15.9 16.7 17.5 18.3 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 수도권오피스텔신규공급확대는특정지역에집중 오피스텔신규입주물량은오피스텔이준주택으로지정된 212년이후꾸준히늘어나고있는추세로, 최근 3년 ( 15~ 17년) 평균연간약 3만호가공급된것으로확인된다. 이중서울의비중은 55% 수준이며, 경기와인천에각각 37%, 9% 가공급된것으로조사되었다. 한편, 오피스텔신규공급은 218 년과 219년에각각 5만호이상이예정되어있어, 공급증가에따른수급불균형등의문제가나타날가능성이크다. 특히경기의경우최근 3년평균연간 1만 1천호가공급된것에비해 218년에는 3만 6천호, 219년에는 3만 4천호의입주물량이대기하고있는것으로나타났으며, 인천역시최근 3년평균연간 3천호를하회하는수준이었으나, 218년에는약 5천호, 219년에는약 1만호이상이공급될 6 218 년 1 월기준전국의오피스텔총재고량은약 59 만세대로추정되고, 이중약 44 만세대가수도권에위치한것으로분석 ( 출처 : 부동산 114) 27
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 전망이다. 다만, 그동안공급이크게증가하였던서울의경우 218 년과 219 년에공급량은다소감소 하는것으로확인되었다. 특이한점은급증한오피스텔공급이일부지역에국지적으로집중되어있다는것이다. 경기도의경우향후 2년간하남시에만약 1만 2천호가공급될예정이며, 고양시에약 9천호, 시흥시에 7천 6백호가예정되어있다. 인천역시서구에 4천 5백호, 연수구에 3천 8백호가공급될예정으로인천전체물량의약 55% 를차지하고있다. 반면, 서울의경우최근 3년간강서구 ( 약 1만 4천호 ) 에집중되었던공급이마포구와강남구, 송파구, 금천구등으로확산되면서지역별로고르게공급될것으로예상된다. 그림 Ⅰ-45 수도권오피스텔입주물량추이 그림 Ⅰ-46 지역별신규입주 ( 예정 ) 물량현황 ( 천실 ) 1 신규물량 ( 좌 ) 누적물량 ( 우 ) ( 천실 ) 548 6 ( 천실 ) 4 최근 3년평균 218년 219년 36 34 8 6 4 2 5 4 3 2 1 3 2 1 16 13 8 11 3 5 1 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18(E) 서울경기인천 자료 : 부동산 114 자료 : 부동산 114 오피스텔규제확대에도투자에대한관심은지속될가능성 217 년정부는 8.2 대책및주거복지로드맵, 금융제도개선등의부동산정책을발표하였으며오피스 텔역시이러한정책의일환으로청약자격제한, 분양권전매제한, 대출한도조정등의규제가실시 되었다. [ 표 Ⅰ-6] 218 년오피스텔관련규제정책현황 구분내용비고 수요 / 공급 청약조정대상지역등오피스텔분양권전매금지지역거주자우선분양적용 ( 분양물량의 2%) 오피스텔분양시 3 실이상의경우인터넷청약의무화 투기지역, 투기과열지구포함 금융 부동산임대업자임대수익이자상환비율 (RTI)* 강화 RTI 임대업자가대출을받을때건물가치외에임대 수익으로이자를갚을능력판단지표 3 월시행 자료 : 국토교통부, 금융위원회보도자료, KB 경영연구소재편집 28
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 그러나오피스텔의경우다른수익형부동산과달리평균적으로투자금액이높지않은편이며 7, 임대수익률역시정기예금금리나주택담보대출금리에비해높은편으로상대적으로투자자의관심이높은상품으로평가되고있다. 한편, 금리가지속적으로상승추세에있으나임대수익률과의격차가약 2~3%p 이상지속되고있어투자수요는당분간지속될것으로보인다. 다만, 시장여건에따라금리가빠르게상승할경우, 수익형부동산에대한투자위축영향으로공급이많은일부지역에서가격하락우려가부각될수있다. 수도권오피스텔은 217~218년공급급증에따른공실우려가상존하고있으나매매가격대비전세가격비율이주택에비해높은수준을유지하고있어 (78~83%), 월세를전세로대체할경우신규입주물량의소화가가능할것이다. 그러나주택시장전반에적용되고있는임대료인상률제한강화의영향으로서울을비롯한경기, 인천모두임대수익률은당분간하락세가지속될것으로예상된다. 그림 Ⅰ-47 오피스텔임대수익률및금리비교 그림 Ⅰ-48 주택유형별매매대비전세가격비율 (%p) 수익률-금리 ( 우 ) 임대수익률 ( 서울 ) 7 7 정기예금금리주택담보대출금리 6 6 9 8 서울아파트경기오피스텔 서울오피스텔인천오피스텔 5 4 3 2 1 5 4 3 2 1 7 6 5 4 1.1 11.9 12.8 13.7 14.6 15.5 16.4 17.3 18.2 주 : 수익률과금리차는서울임대수익률과정기예금금리기준자료 : KB국민은행, 한국은행 3 11.1 12.9 13.8 14.7 15.6 16.5 17.4 18.3 자료 : KB 국민은행 7 오피스텔매매일반거래가는서울이약 2 억 3 천만원, 경기가 1 억 8 천만원, 인천이 1 억 2 천만원수준으로아파트나상가등에비해상대적으로낮은편 29
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 이슈 7 강화되는정부의부동산정책과시장영향 217 년정부는부동산시장안정을위해다수의정책발표 217년조기대선이후서울을중심으로부동산시장이과열양상을보이자정부는부동산대책, 가계부채대책, 주거복지로드맵등하반기에만 6번의대책을발표하였다. 대선직후발표된 6.19대책에서는조정대상지역을확대하고대출규제를강화하였으며, 8.2대책에서는투기지역및투기과열지구지정, 다주택자금융규제강화및양도세중과, 재건축 재개발규제강화, 청약제도개편등역대가장강력하다고평가받는대책을발표하였다. 1월에는신DTI 와 DSR도입을포함한가계부채종합대책이발표되었으며, 11월에는공공주택공급확대를주요내용으로하는주거복지로드맵이, 12월에는임대주택등록활성화방안이발표되었다. 정부는일련의부동산대책을통해다주택자, 재건축 재개발, 분양시장에대한규제를강화하고투기수요억제와실수요중심의시장안정도모라는정책방향을명확히하고있다. [ 표 Ⅰ-7] 217 년주택정책내용 구분발표시기주요내용 - 조정대상지역확대 (11.3 대책 37 개 +6.19 대책 3 개 ) 주택시장의안정적관리를위한선별적맞춤형대응방안 실수요보호와단기투기수요억제를통한 주택시장안정화방안 6 월 19 일 8 월 2 일 - 서울지역민간택지전매제한기간 ( 소유권이전등기시 ) 강화 - 조정대상지역대출규제강화 (LTV DTI 각 1%p 강화 ) - 잔금대출 DTI규제적용 - 재건축조합원주택공급제한 (3주택 2주택 ) - 투기과열지구 투기지역지정 - 민간택지분양가상한제요건개선 - 재건축 재개발규제정비 ( 재건축초과이익환수제시행, 재개발분양권전매제한및임대주택의무비율상향, 재당첨제한 ) - 다주택자중과, 비과세실거주요건강화, 분양권세율인상등양도소득세강화 - LTV DTI, 중도금대출요건등다주택자금융규제강화 - 청약제도개편 (1순위요건강화, 가점제확대등 ) 8.2 대책후속조치 9 월 5 일 - 투기과열지구추가지정 ( 성남시분당구, 대구광역시수성구 ) - 집중모니터링지역선정, 분양가상한제적용요건개선 가계부채종합대책사회통합형주거사다리구축을위한주거복지로드맵집주인과세입자가상생하는임대주택등록활성화방안자료 : 국토교통부, KB경영연구소재정리 1 월 24 일 11 월 29 일 12 월 13 일 - 신DTI, DSR 도입 - 중도금보증한도하향조정및보증비율축소 - 공공임대 85만호, 공공분양 15만호등 1만호공급 - 공공주택지구신규개발, 구입및전세자금지원강화 - 취득세, 임대소득세, 양도세, 등임대사업자세제지원강화 - 건강보험료감면 3
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 8.2 대책은참여정부부동산대책과유사, 다주택자에대한규제강도는강화 8.2대책은참여정부시절발표되었던정부의부동산대책과유사한내용을포함하고있으며, 규제의강도측면에서는보다강화된정책으로평가된다. 투기지역, 투기과열지구와함께조정대상지역이신설되었으며, 다주택자에대한양도소득세와금융규제는강화되었다. 또한주택담보대출건수에대한제한이강화되었으며중도금보증건수제한이신규로도입되었다. 지난정부에서규제가대폭완화되거나중단되었던분양가상한제, 주택거래신고제, 재개발 재건축에대한규제가다시시행되었다. [ 표 Ⅰ-8] 참여정부부동산정책과 8.2 대책주요내용비교 대책참여정부 8.2 대책비고 조정대상지역 - 서울, 경기ㆍ부산일부, 세종 (4 개지역 ) 신규도입 투기과열지구수도권, 광역시, 충청ㆍ경남일부 (3.11) 서울, 경기과천, 세종 (27 개지역 ) - 투기지역 양도소득세 LTV/DTI 주담대건수제한 중도금보증건수제한 - 분양가상한제 청약제도 서울 14 개구, 경기 19 개시, 광역시ㆍ 충청ㆍ경남ㆍ강원일부 (4.2) ( 투기 ) 다주택자 15%p 중과 (3.12) 3 주택이상자 6%(3.12) 2 주택자 5%(7.1) 모든주택실거래가과세 (7.1) ( 투기 )LTV(1 년이하 ) 4%(3.1) ( 투기 )LTV(1 년초과 ) 4%(5.6) ( 투기 )2 금융권 LTV 5% 적용 (6.11) ( 투기 )DTI 도입 4%(6.3) 수도권투기과열지구 DTI 확대 (6.11) ( 투기 ) 신규아파트주담대 1 회제한 (5.6) ( 투기 ) 주담대 2 건이하축소 (5.8) ( 투기 ) 주담대 1 건이하축소 (7.1) 공공택지분양가상한제시행 (5.3) 민간택지분양가상한제시행 (7.9) ( 투기과열 ) 무주택자공급비율확대 (4.1) 분양가상한제주택재당첨제한 (5.3) 재당첨제한강화 (6.2) 서울 11 개구, 세종 (12 개지역 ) - ( 조정대상 ) 다주택자중과 (1~2%p) ( 조정대상 ) 장기보유특별공제배제 ( 조정대상 ) 비과세요건강화 (2 년거주 ) ( 조정대상 ) 분양권전매양도세율강화 (5%) ( 투기과열, 투기 ) 기본 LTV, DTI 4% 적용 ( 투기과열, 투기 ) 주담대보유세대 LTV, DTI 1%p 강화 강화 강화 ( 투기 ) 차주당 1 건 세대당 1 건강화 ( 전국 ) 인당 2 건이하 세대당 2 건이하 ( 투기, 투기과열, 조정대상 ) 세대당 1 건 민간택지분양가상한제적용요건완화 ( 투기과열, 조정대상 )1 순위자격요건강화 ( 투기과열, 조정대상 ) 가점제적용확대및재당첨제한 신규도입 재시행 주택거래신고주택거래신고제 ( 자금포함 ) 도입 (4.1) ( 투기과열 ) 자금조달계획신고 (3 억이상 ) 재시행 재개발ㆍ 재건축 재건축안전진단기준강화 (3.7) 재건축후분양제도입 (3.7) 재건축소형평형의무비율강화 (3.9) ( 투기과열 ) 조합원지위양도금지 (4.1) 재건축개발이익 ( 임대주택 ) 환수 (5.5) 재개발ㆍ재건축양도세강화 (6.1) 재건축초과이익환수제시행 (6.9) 재건축분양가상한제 (7.1) 주 : 참여정부정책기준연월은시행된시점기준 자료 : KB 경영연구소 ( 전국 ) 재건축초과이익환수시행 ( 전국 ) 재개발임대주택의무비율강화 ( 투기과열 ) 조합원지위양도제한강화 ( 투기과열 ) 조합원분양권전매제한 ( 투기과열 ) 정비사업재당첨제한 - 재시행 31
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 8.2대책이후주택가격상승폭둔화, 서울은 1월들어다시상승폭확대정부의부동산대책발표이후주택매매가격동향을살펴보면서울, 부산, 세종, 경기등주요지역의매매가격상승률이 8.2대책이후크게하락하는모습을보였다. 8월전월대비.7% 상승하였던서울주택매매가격은 9월들어.15% 로상승률이크게둔화되었으며, 같은기간부산의주택매매가격의상승률은.22% 에서.7% 로, 세종은.71% 에서.7% 로낮아졌다. 이후서울이외지방은전반적으로가격상승률이안정화되었으나, 서울및수도권주요신도시는 1월부터다시상승률이확대되기시작하였으며특히강남구의상승률이두드러졌다. 그림 Ⅰ-49 주요지역별월간주택매매가격변동률 그림 Ⅰ-5 서울권역별월간주택매매가격변동률 (MoM, %) 1..8 서울부산.7 경기세종.71.69.92 (MoM, %) 2.4 2. 1.6 강남강북강남구 2.16 2.2 1.87.6.4.2.15.45.44.31 1.2.8.4.78.55.89 1.7...4 -.2 -.4 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 주간아파트매매가격변동률을살펴보면 5월대선이후큰폭으로상승하던매매가격이 6.19대책과 8.2대책을기점으로상승폭이축소되는모습을보였으며강남구의경우 9.5후속조치를전후하여일시적으로하락세를보이기도하였다. 그러나 1월이후서울의아파트매매가격은다시상승하는모습을보였으며 218년 2월중순이후주간상승폭이소폭줄어들고있지만여전히상승세는유지되고있다. 그림 Ⅰ-51 전국및서울주간아파트매매가격변동률 1..8.6.4.2 (WoW, %) 전국서울강남구 1.24 8.2대책가계부채 6.19대책종합대책조기대선 (5,9) 9.5후속조치 12.13 임대주택등록활성화방안 11.29 주거복지로드맵 2.2 안전진단 기준. -.2 '17.1.2 2.6 3.13 4.17 5.29 7.3 8.7 9.11 1.23 11.27 '18.1.1 2.5 3.19 자료 : KB 국민은행 32
218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 서울중심의가격상승은시중유동성확대, 매물감소와투자선호지역에대한매수수요증가가원인 정부대책에도불구하고서울지역을중심으로매매가격상승이지속되고있는상황에대해서는시중유동성확대에따른단기부동자금의부동산시장유입, 정부규제에따른선호지역의매물감소와매수수요증가가원인으로지목되고있다. 212년 673조원수준이던단기부동자금은 217년말 1,79 조원수준으로증가하였으며마땅한투자처를찾지못한부동자금이부동산시장으로유입되면서가격상승을견인하고있다. 한편, 분양권전매및조합원지위양도금지, 양도세중과에따른선호지역중심의포트폴리오조정등으로매물이크게감소한가운데매수수요유입이확대된점도서울강남권중심의주택가격상승의원인이되고있다. 그림 Ⅰ-52 단기부동자금추이 그림 Ⅰ-53 지역별매수우위지수 ( 조원 ) 단기부동자금 ( 좌 ) (YoY, %) 1,2 1, 8 전년말대비변동률 ( 우 ) 1,79 1,17 937 3 2 15 1 서울부산세종경기 6 4 2 1 5-1 '1 '5 '9 '13 '17 주 : 단기부동자금 =M1+MMF+CD+CMA+RP+ 발행어음 +6개월미만정기예금 + 고객예탁금자료 : 통계청, 한국은행 '17.1 '17.3 '17.5 '17.7 '17.9 '17.11 '18.1 '18.3 주 : 매수우위지수는매도 / 매수세비중을지수화한지표로지수가상승할수록매수수요가유입자료 : KB국민은행 218 년정부정책영향가시화에따른거래절벽및가격하방압력증가 정부의강력한부동산대책에도서울과인근지역의주택가격상승세가진정되지않고있지만 218 년에는정책영향이가시화되면서시장하방압력이증대될것으로보인다. 217년정부대책으로발표되었던다주택자양도세중과, 재건축초과이익환수제시행, 신DTI 및 DSR 등금융규제가올해상반기부터시행되고있으며 8 재건축안전진단기준이강화되고, 보유세인상도검토되고있는상황으로아직정책의효과를속단하기어렵다. 역대가장강력한대책을단기간에시행하는만큼시장영향을지켜볼필요가있다. 또한분양주택을포함한 1만호수준의공공주택공급계획역시시장에영향을미칠것으로예상된다. 과거보금자리주택공급계획발표와이에따른대기수요증가가민간분양시장에미친영향을생각해볼때정부의공공주택공급계획이구체화되는시점에시장영향이나타나기시작할것으로보인다. 8 신 DTI 는 218 년 1 월부터, DSR 은 3 월 26 일부터시행 33
215.6 215.8 215.1 215.12 216.2 216.4 216.6 216.8 216.1 216.12 217.2 217.4 217.6 217.8 217.1 217.12 218.2 218 KB 부동산보고서 218 년부동산시장진단및주요이슈 거래절벽에대한우려도커지고있다. 주택거래는 215년을기점으로지속적으로감소하고있지만, 현재까지우려할수준은아니다. 오히려서울의경우지난해 1월이후거래량이증가하고있다. 그러나 4월부터양도세중과조치가시행될경우정책시행이전시장에나왔던급매물이감소하면서거래량이감소할가능성이높다. 또한신DTI/DSR 등대출규제강화로인해주택수요역시영향이불가피하다. 대출규제가강화되면서신용대출과카드론등모든부채가고려되고다주택자들의대출기준도강화되기때문이다. 한편, 주택시장에대한불확실성이큰상황에서매수자와매도자모두시장상황에대해관망세를보일것이라는점도거래감소에영향을줄것으로보인다. 그림 Ⅰ-54 주택매매거래량추이 ( 연도별 ) 그림 Ⅰ-55 주택매매거래량추이 ( 월별 ) ( 천호 ) 1,4 1,2 1, 8 6 4 2 기타지방 5 개광역시수도권 ( 천호 ) 서울 경기 부산 대구 35 3 25 2 15 1 5 29 21 211 212 213 214 215 216 217 자료 : 국토교통부 자료 : 국토교통부 34
Ⅱ 수도권주요지역시장동향분석 1. 강남권아파트시장동향 2. 1 기신도시아파트시장동향 3. GTX 사업지역시장동향
218 KB 부동산보고서 수도권주요지역시장동향분석 1. 강남권아파트시장동향 재건축아파트를중심으로주택가격상승세가확대되고있는서울강남권은최근발표된정부규제가모두적용되는핵심지역이다. 그러나규제강화에도불구하고거주및투자선호지역으로매수수요집중과매물감소가동시에나타나면서매도자우위시장이형성되어주택가격은최근까지상승세를유지하고있다. 특히다주택자에대한규제강화로이른바 똘똘한한채 중심으로부동산자산포트폴리오를조정하려는움직임이강남권에대한주택매수를더욱확대시키는요소로작용하면서 8.2대책발표 1개월후인 9월부터강남권주택시장은다시상승폭이확대되는모습을보였다. ( 강남구 ) 규제도입이후학군선호현상강화와함께상승세가커진대치동학원가로유명한대치동은 216년이후금융위기직전기록한최고가기록을경신하면서최근강남권주택시장상승세를주도해왔다. 대치동은 214년이후본격화된수도권주택경기회복흐름에도한동안다소소외된분위기를보였다. 그러나 215년하반기대치동지역내신규입주시점부터부진한흐름이전환되었다. 당시전용면적 84m2기준 13억원수준의대치동지역선도단지매매가격이신축아파트가입주하면서 15억원대로상승하였다. 이후인근재건축단지들이주택경기호조세와함께재건축사업속도를높이면서이들선도단지와의가격격차를빠르게좁혔다. 특히 217년하반기에는신축아파트의입주 2년차를전후하여매매거래가활발해진가운데정부의각종규제강화와교육정책변화등으로매수수요가증가하면서가격상승세가크게확대되었다. 17년 4분기이후대치동소재주요단지들의매매가격이 3억원가량상승하면서최근강남권주택시장의상승흐름을주도하고있다. 특히입주 1년차를경과한기존아파트에서도 8월이후상승세가확대되었다. 그림 Ⅱ-1 대치동소재주요단지시세추이 그림 Ⅱ-2 대치동소재주요단지최근 1 년간상승폭 23 21 19 17 ( 억원 ) 재건축신축구축 ( 입주1년초과 ) 재건축완료단지 8 6 ( 억원 ) 최근 1년상승폭 ( 좌 ) 7. 8월이후상승폭 ( 좌 ) 45.2 연간상승률 ( 우 ) 32.4 3.3 3.3 6 5 4 15 13 11 9 4 2 5.4 4.2 2.1 4.1 2.8 4.4 3.3 3 2 1 7 '12.3 '13.3 '14.3 '15.3 '16.3 '17.3 '18.3 신축재건축재건축완료구축 주 : 전용 84 m2, 일반거래가기준 자료 : KB 국민은행 주 : '18.3 월대비전용 84 m2, 일반거래가기준 자료 : KB 국민은행 36
218 KB 부동산보고서 수도권주요지역시장동향분석 ( 서초구 ) 지역랜드마크단지이동에따른주택가격상승의대표지역, 반포 / 잠원지구한강변에위치한반포 / 잠원지구는압구정동에이어대표적인한강변고가아파트지역으로 214년이후서울주택가격상승세를주도해왔다. 우수한학군및교통편의성과더불어신축에따른지역선도단지의이전이자연스럽게발생하면서반포 / 잠원지구의주택매매가격은지속적으로높아지고있다. 29년재건축완료후입주한반포동소재 A단지가 21년대초반포지역주택가격을선도하면서전용면적 84m2기준약 15억원대의가격이형성되었고, 216년입주한 B단지는동일면적기준 18억원대의가격이형성되면서인근단지들의시세상승을견인하였다. 또한, 재건축시장안정을위해재건축초과이익환수제가부활되면서, 조합설립인가전후단계에있던반포 / 잠원지구재건축사업장들의사업추진속도가가속화되었고, 이는가격상승의기폭제가되었다. 신축및재건축아파트중심의매매가격상승세가나타난이후입주 1년이상기존아파트로전이되면서반포 / 잠원지구의주택가격상승세가지속되고있다. 한편, 반포 / 잠원지구의경우앞으로도이러한지역랜드마크단지이동을통해지속적으로지역내매매가격이상승할가능성이높다. 현재통합재건축을위한관리처분계획인가를신청한 C단지를비롯해반포지역최대규모재건축단지인 D단지가이지역을선도할다음주자로손꼽히고있다. 그림 Ⅱ-3 반포 / 잠원지구주요단지시세추이 27 25 ( 억원 ) 선도단지 재건축 23 신축 구축 21 19 17 15 13 11 9 7 '9.3 '1.9 '12.3 '13.9 '15.3 '16.9 '18.3 주 : 전용 84m2, 일반거래가기준 자료 : KB국민은행 [ 표Ⅱ-1] 반포경남 / 신반포3차, 23차재건축추진일지 시기 추진내용 '11년 9월 반포경남추진위승인 '14년 5월 통합재건축논의 ( 반포경남, 신반포3차 /23차 ) '15년 4월 통합재건축조합설립인가 '17년 5월 건축심의통과 '17년 9월 사업시행인가 '17년 11월 관리처분계획신청 '18년 3월현재 관리처분계획심사中 자료 : 신반포3차, 경남주택재건축정비조합 ( 송파구 ) 전세가격상승에따른매수전환수요및투자수요유입으로가격상승세가강화된잠실잠실지구는금융위기직후인 28년전후로약 2.5만호가동시에입주하면서형성된대표적아파트거주지역이다. 입주시점금융위기와함께단기간동시입주로전용 84m 2 기준 2억중반대수준에서전세가격이형성되면서인근지역에역전세난을불러일으키기도했던지역이다. 하지만, 이후전세가격 37
218 KB 부동산보고서 수도권주요지역시장동향분석 은전세계약갱신주기인매 2년마다평균 2억원가량씩상승하면서금융위기이후서울지역전세가격상승을주도하였다. 반면, 매매가격은입주이후 8년간 9~1억원수준에서횡보해오다 216년상반기들어서야본격적으로상승세로진입하였다. 지속된전세가격상승에전세거주자들의매수전환수요가본격화되었고, 여기에좁혀진매매가격과전세가격격차를활용한일명 갭투자 수요까지가세하면서상승폭이확대되기시작한것이다. 그림 Ⅱ-4 잠실동소재 A 단지매매 / 전세시세추이 그림 Ⅱ-5 잠실지구내주요단지배치도 18 16 14 12 1 8 6 4 ( 억원 ) 매매대비전세가비율 ( 우 ) 매매가격 ( 좌 ) 전세가격 ( 좌 ) 1.7억원 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 '9.3 '11.3 '13.3 '15.3 '17.3 주 : 전용 84 m2, 일반거래가기준 자료 : KB 국민은행 자료 : 다음지도, KB 경영연구소 216년하반기일시적으로소강상태를보이던잠실아파트매매가격은 217년 5월새정부출범이후주택시장안정을위한각종규제도입으로시장내매물이감소하면서다시상승하기시작하였다. 이러한가격상승세에도주택을매수하고자하는신규수요자들의유입이지속되면서작년 4분기이후매거래건별로최고가를경신한잠실동소재 A, B단지의경우 218년 2월실거래가기준전용 84m 2 가 17억원을상회하는수준까지상승하였다. 한편, 잠실지구에서재건축사업을준비하고있는진주아파트와미성 크로바아파트등 2개단지는지난해말관리처분계획인가신청후관할자치구에서관리처분계획심사결과를기다리고있다. 또잠실주공5단지는지난해 9월서울시도시계획위원회의 5층 ( 일부 ) 재건축 ( 안 ) 이통과된이후가파른가격상승세를보여왔고, 송파대로를통해잠실주공5 단지와마주보고있는장미아파트또한재건축사업추진을지속하면서유사한상승세를기록하고있다. 38
218 KB 부동산보고서 수도권주요지역시장동향분석 그림 Ⅱ-6 잠실지구재건축단지매매 / 전세시세추이 그림 Ⅱ-7 잠실지구 C 단지재건축조감도 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 ( 억원 ) 재건축 A_ 매매재건축 A_ 전세재건축 B_ 매매재건축 B_ 전세 '5.3 '7.3 '9.3 '11.3 '13.3 '15.3 '17.3 주 : A 단지 ( 전용 76.5 m2 ), B 단지 ( 전용 87.3 m2 ) 일반거래가기준 자료 : KB 국민은행 자료 : 서울시클린업시스템 매매가격급등에당분간매도 / 매수자간힘겨루기양상이지속될전망 218년초에도강남권아파트의매매가격상승세는지속되고있다. 특히매물감소로매도자들의호가상승폭이크게확대되는등여전히매도자우위시장이유지되고있다. 다만, 지난 1월국토교통부의재건축초과이익부담금시뮬레이션결과발표이후높은가격에도거래에적극참여하던매수자들의매수세가진정되기시작하였다. 또지난 2월 재건축안전진단기준강화 는매도자들의호가상승기세를누그러뜨리고재건축초기단계에있는단지들의상승세를진정시키는요인으로작용하고있다. 특히 4월다주택자양도소득세중과적용을회피하기위한매물들이 2월이후호가를조정해급매로나오기시작하면서매매시장의조정국면이확대되는모습이다. 송파구소재재건축단지의경우 18년 1월초 2억원수준에서거래되었던동일면적형매물이 3월초 17.7억원에거래되었다. 다만, 여전히높은가격수준에도불구하고일부호가조정시매수세의유입또한활발한상황이다. 특히서울의경우지난 1월매매거래건수가월간기준최근 1년래최대치인 1만 2,21 건으로여전히강력한매수세가유지되고있다. 최근일련의정책적변화로조정국면에진입한강남권아파트시장은당분간매매가격의급등락보다는향후정책변화와입주물량, 전세가격하락등매매시장의변곡점이될수있는이벤트들을고려하면서매수자와매도자간힘겨루기양상이지속될것으로전망된다. 39
218 KB 부동산보고서 수도권주요지역시장동향분석 2. 1 기신도시아파트시장동향 ( 분당신도시 ) 안정적인거주환경에개발기대감을더하면서상승세가강화된분당 199년대초반입주한 1기신도시중단연대표신도시로꼽히는분당신도시는 2년대중반정자동에소재한주상복합아파트입주와함께수지, 기흥등용인지역아파트지구와연담화되면서경부선주택시장의중심축으로도약하였다. 하지만, 글로벌금융위기와판교신도시의입주로 21년대초반까지는옛명성과달리다소부진한모습을보여왔다. 특히중대형위주로구성된주상복합등에대한선호도하락으로분당지역아파트매매가격은 212년 6.8% 하락하기도하였다. 이후 213년부터수도권주택시장회복세와함께실거주중심의매수수요가분당지역으로유입되면서점진적으로회복하는모습을보였다. 그러나신축및재건축단지를중심으로수도권주택경기가본격적으로회복된 215년이후에는오히려서울등타지역대비상승세가둔화되는모습이었다. 이는분당지역다수아파트가주로입주 2년차이상노후아파트로재건축호재 9 에기댄투자수요의유입이발생하지않았기때문이다. 하지만, 216년봄이사철을전후하여높은전세가격을활용한레버리지투자 ( 일명 갭투자 ) 등투자목적의매수수요가본격적으로유입되면서분당신도시아파트매매가격은다시상승세를보이기시작했다. 또 217년재건축기대감과더불어우수학군에대한선호도가부활하며분당신도시주요단지아파트매매가는금융위기이전최고가기록을경신, 상승세를지속하고있다. 그림 Ⅱ-8 주요지역별아파트매매가격변동률추이 그림 Ⅱ-9 성남시분당구아파트매매거래추이 15 1 5 (YoY,%) 전국서울분당구 18 16 14 12 1 ( 건 ) 실거주중심매수수요유입 1,139 갭투자등투자수요유입 재건축기대감등에따른투자수요 1,339 1,474 1,412 8 6-5 4 2-1 '12.3 '13.3 '14.3 '15.3 '16.3 '17.3 '18.3 자료 : KB 국민은행 '14.8 '15.2 '15.8 '16.2 '16.8 '17.2 '17.8 '18.2 자료 : 국토교통부 개별사례를보면, 서현동소재시범단지인 A 아파트의경우 216 년상반기매매대비전세가비율이 84% 수준까지상승하면서매매가격과전세가격간격차가 1 억원수준까지좁혀졌는데이에일시적으로 9 214 년 9.1 대책을통해재건축가능연한을기존 4 년 3 년으로단축하는법안이 215 년 5 월부터적용 4
218 KB 부동산보고서 수도권주요지역시장동향분석 투자수요가유입되며매매거래가증가하였다. 이후 217년상반기까지매매및전세가격모두큰변화없이안정세를보이다 217년 2분기부터매매가격상승폭이크게확대되었다. 특히지난 9월 9.5대책을통해분당이투기과열지구로추가지정되었음에도불구하고다수단지들이지난 26년전후로기록한최고가기록을경신하며상승하였다. 이러한상승의배경에는분당신도시도입주 3년차진입을앞두고재건축가능성에대한기대가반영되기시작하였고, 고교선발제도변경등으로분당의학군가치재평가분위기가형성된영향도존재한다. 다만, 안전진단기준강화 ( 또는재건축연한연장 ) 등정부의재건축관련규제강화움직임과단기급등한매매가격에대한부담으로매수수요가줄어들면서 2월이후에는상승기조가약해지고있다. 그림 Ⅱ-1 분당신도시시범 A 단지매매 / 전세가격추이 1 ( 억원 ) 매매대비전세가비율 ( 우 ) 1 9 매매가격 ( 좌 ) 9 전세가격 ( 좌 ) 8 8 7 7 6 5 6 4 5 3 2 4 1 3 '13.3 '14.3 '15.3 '16.3 '17.3 '18.3 주 : 전용84m2, 일반거래가기준 자료 : KB국민은행 그림 Ⅱ-11 분당신도시주요단지매매가격추이 9.5 ( 억원 ) 9. 서현동A단지 이매동B단지 8.5 수내동C단지 정자동D단지 구미동E단지 8. 7.5 7. 6.5 6. 5.5 '16.3 '16.9 '17.3 '17.9 '18.3 주 : 전용84m2, 일반거래가기준 자료 : KB국민은행 ( 평촌신도시 ) 학군수요의부활과규제미적용에따른반사이익으로상승세강화된평촌평촌신도시는 1기신도시중 4.2만호규모로계획된비교적작은신도시이다. 평촌신도시의경우안양시, 군포시, 과천시, 의왕시등기존시가지와연접하고있고, 기반시설 ( 과천선 '93년 1월일부개통 ) 이여타의신도시대비비교적초기에잘갖추어지면서분당, 일산등타신도시대비안정적으로입주를시작하였다. 이후 2년대초반수도권주택가격상승시기분당과함께매매가격급등지역인버블세븐지역 ( 강남3구, 목동, 분당, 평촌, 용인 ) 에포함되면서대표적인주택가격상승진원지로꼽히기도하였다. 특히평촌대로를중심으로분당에버금가는대형학원가가들어서고, 이들학원을중심으로우수한학군이형성된점이주택가격상승에기여하였다. 다만, 글로벌금융위기와수도권주택경기하락기를거치면서평촌신도시또한매매가격이장기간하 락세를보여왔고, 서울과 2 기신도시등을중심으로회복세가나타난 214 년이후에도평촌은회복속 도가다소더디게상승하였다. 그러나 216 년초반과천소재재건축단지들의이주수요가평촌신도시 41
218 KB 부동산보고서 수도권주요지역시장동향분석 등로유입되면서금융위기이후상승세를지속해온전세가격이매매가격에근접하는수준까지상승하였고, 결국전세수요의매매전환이확대되기시작하였다. 216년상반기평촌신도시내학원가등으로가장선호되는입지에위치한향촌마을 A단지의경우매매가격하한가와전세가격상한가간격차가 25만원까지좁혀지기도하였다. 그림 Ⅱ-12 평촌신도시주요단지매매가격추이 그림 Ⅱ-13 평촌신도시 A 단지매매 / 전세가격추이 8 7 ( 억원 ) 평촌 A 단지 평촌 C 단지 관양동 A 단지 평촌 B 단지 평촌 D 단지 관양동 B 단지 8 7 6 ( 억원 ) 매매 _ 하위 매매 _ 상위 전세 _ 일반 매매 _ 일반 전세 _ 하위 전세 _ 상위 6 5 5 4 3 4 2 3 '4.3 '6.3 '8.3 '1.3 '12.3 '14.3 '16.3 '18.3 주 : 전용84m2, 일반거래가기준자료 : KB국민은행 1 '4.3 '6.3 '8.3 '1.3 '12.3 '14.3 '16.3 '18.3 주 : 전용84m2기준자료 : KB국민은행 이러한매수수요유입에도불구하고상대적으로최근까지평촌신도시는제한적인상승움직임을보여오다 217년 2분기에들어서야매매가격상승폭이크게확대되었다. 서울등투자수요가집중된지역을중심으로규제가적용되면서규제에서제외된평촌신도시로투자수요가유입되어매매가격상승을불러온것으로추정된다. 또한지난 8월발표된자사고 외고의우선선발권폐지등고교선발제도변경도평촌지역매매가격상승요인으로작용한것으로보인다. 42
218 KB 부동산보고서 수도권주요지역시장동향분석 3. GTX 사업지역시장동향 문재인정부출범이후수도권광역교통교통인프라개선을위해적극적으로 GTX 사업추진 지난 217년 7월정부의국정운영 5개년계획에교통인프라개발계획으로수도권대심도급행철도 (GTX) 가포함되었다. GTX는기존지하철대비대심도 ( 지하 4~6m) 에건설되어서울 3대거점 ( 서울역, 청량리역, 삼성역 ) 을급행으로연결하는고속전철노선으로 27년경기도에서최초로개발을제안하면서시작되었다. 하지만, 이후약 1년간다양한검토에도불구하고수서-평택간고속철 (SRT) 구간을공동으로사용하는 GTX-A 노선 ( 삼성-동탄2) 을제외한 2개노선의사업추진은부진한상황이다. 현재통계청인구주택총조사에따르면 215년기준수도권통근 통학인구는총 1,442 만명이고, 이중시 도간이동을하는인구는 253만명으로 21년 (233만명) 대비 2만명이증가하였다. 또통근을위해 1시간이상소요하는통근자의비율도전체통근자중 27% 에이르면서수도권통근편의성을획기적으로개선할교통수단의필요성이지속적으로제기되어왔다. 이에정부는인구집중완화및수도권광역이동편의성개선을위해 GTX개발사업을적극적으로추진하기로하면서 217년착공후현재건설중인삼성-동탄2간 GTX-A 노선의강북구간 ( 삼성-서울역 -킨텍스-운정) 과 B, C노선모두현대통령재임기간내착공을추진하고있다. [ 표 Ⅱ-2] 수도권 GTX 주요추진일지그림 Ⅱ-14 수도권시도간통근 ( 학 ) 인구흐름 시기 '7.11 '9.4 '14.2 '17.4 '17.11 주요내용동탄광역교통개선대책으로최초제안수도권광역급행철도망국가계획반영예비타당성결과 A노선우선착공 - A노선단독추진 B/C=1.33-3개노선동시추진 B/C=.84 GTX-A( 동탄-삼성 ) 착공 GTX-A 파주연장 B/C=1.11 통과 B, C노선연장노선검토 '17.12 ( 남양주, 양주, 수원 ) 주 : B/C는편익 (Benefit) 과비용 (Cost) 의비율자료 : 경기연구원, KB경영연구소수정 자료 : 통계청 (215) GTX 개발가시화및수혜지역확대기대감반영 GTX 개발이본격화되고기존계획노선인근에위치한지자체및지역주민들의연장요청을정부가 적극적으로반영하면서수혜지역이늘어나고있다. GTX-A 노선의경우파주연장구간이예비타당성조 사를통과하면서연장이확정되었고, 현재사업을추진할우선협상자선정에들어간상태이다. 한편, 국 43
218 KB 부동산보고서 수도권주요지역시장동향분석 토부는 GTX-B 와 C 노선또한각각남양주, 양주및수원연장을검토하기로하였다. 이러한 GTX 개발 기대가현실화되면서예정노선인근지역주택가격또한일시적으로상승폭이확대되는모습을보였다. 그림 Ⅱ-15 GTX-A 노선 ( 강북 ) APT 매매가격변동률 그림 Ⅱ-16 GTX-B 노선인근 APT 매매가격변동률.5.4.3.2 (WoW,%) 수도권 파주 은평구파주연장예타통과국정과제포함기본계획고시 조기대선.4.3.2 (WoW,%) 조기대선 국정과제포함 수도권 인천연수구 남양주.1.1.. -.1 '17.4 '17.6 '17.8 '17.1 '17.12 '18.1 '18.3 자료 : KB 국민은행 -.1 '17.4 '17.6 '17.8 '17.1 '17.12 '18.1 '18.3 자료 : KB 국민은행 현재 221년개통예정인 GTX-A 노선동탄-삼성구간의경우 GTX 역사인근단지매매가격에기대감이반영되고있는상황이다. 최근분양가이하전매거래가발생하기도한동탄2신도시에서도 GTX역세권과인접한시범단지는상승세를지속하고있다. 또한파주연장구간에속하는운정신도시입주예정단지들의분양권프리미엄도예비타당성조사를통과한 11월이후상승세가확연해졌다. 다만, 실질적으로강남연결성이확보되는수서-삼성구간은영동대로복합개발사업일정지연등으로최초계획대비일부지연이예상된다. GTX-A 강북구간도 218년착공을목표로하고있으나, 향후일정 ( 타당성조사, 실시설계, 사업자선정 ) 등을고려할때사업이지연될가능성이있다. GTX B와 C노선또한아직사업실행단계까지남은절차가있어사업기간에대해서는다소보수적인접근이필요하다. 그림 Ⅱ-17 동탄 2 신도시시범단지매매가격추이 그림 Ⅱ-18 운정신도시분양권평균거래금액추이 8. 7. ( 억원 ) 시범 A 시범 B 시범 C 4.4 4.2 4. ( 억원 ) 파주-삼성기본계획고시 (17.12) 예비타당성통과파주연장공약발표 6. 3.8 5. 4. '15.4'15.9'16.2'16.7'16.12'17.5'17.1'18.3 주 : 전용면적 84m2, 일반거래가기준자료 : KB국민은행 3.6 운정 _A단지 3.4 운정 _B단지 3.2 '16.11 '17.2 '17.5 '17.8 '17.11 '18.2 주 : 전용면적 84m2기준, 해당월실거래가신고금액의평균자료 : 국토교통부 44
218 KB 부동산보고서 수도권주요지역시장동향분석 그림 Ⅱ-19 수도권 GTX 노선도 ( 예정 ) 자료 : 국토교통부, KB 경영연구소수정 45
Ⅲ 부동산시장전망전문가설문조사 1. 지역공인중개사설문결과 2. KB 자산관리전문가 (PB) 설문결과
218 KB 부동산보고서 부동산시장전망전문가설문조사 1. 지역공인중개사설문결과 [ 조사개요 ] 조사대상 : KB 협력공인중개사등 1차조사 57명 ( 수도권 38명, 5대광역시 114명, 기타지방 85명 ) 2차조사 53명 ( 수도권 321명, 5대광역시 1명, 기타지방 82명 ) 조사방법 : 이메일, FAX 등을통해조사대상자에게설문지배포후회수조사기간 : 1차조사 (218 년 1월 8일 ~17일, 1일간 ), 2차조사 (218 년 3월 15일 ~19일 5일간 ) 조사내용 : 217 년주택시장평가, 218 년매매및전세시장전망, 정책영향, 투자유망부동산등 공인중개사들은 217년주택시장에대해서울은과열, 기타지역은침체로평가하였으며 218년 1 분기에는전반적으로안정또는침체로평가한의견이많아졌다. 218년매매가격에대해서는서울은공급부족으로상승세가이어질것이라는전망이우세하였으나 1월조사대비상승폭에대한기대는크게감소하였다. 서울외지역은입주물량증가, 정부규제등의영향으로매매가격하락세가심화될것이라는전망이많았다. 한편, 매매거래는 217년대비감소할것이라는예상이다수를차지하였다. 전세시장의경우서울을포함한전지역에서하락할것이라는전망이우세하였으며특히서울은 1월조사에서는상승전망이우세하였지만 3월조사에서는하락전망비중이더높았다. 전세가격하락에대해서울에서는입주물량증가와장기간가격상승에따른부담감을원인으로꼽았으며서울외지역에서는입주물량증가에따른영향이라는의견이압도적으로많았다. 218년투자가유망한부동산으로는아파트분양과상가에대한선호가큰것으로조사되었으며재건축 / 재개발의경우 1월에비해 3월에투자선호도가크게낮아진것으로나타났다. 시장에미치는영향이클것으로예상되는정책으로는신DTI/DSR 도입이라는응답이가장많았으며다주택자양도세중과, 금리인상, 보유세강화순으로영향력을높게평가하였다. 최근재건축규제강화에따른시장안정효과에대해서는다수의응답자가효과가있을것으로평가하였다. 본조사는약 2 개월 (1 차 1 월, 2 차 3 월 ) 의짧은시차를두고시행되었음에도부동산시장에대한인식 에큰변화를확인할수있었다. 조사결과에서나타난주요한변화는다음과같다. 서울부동산시장과열평가의견크게감소 ( 과열의견비율 ( 17년 18년 1분기 ) 83.2 6.6) 매매가격하락전망증가 ( 하락전망비율 (1월 3월, %): 전국 49.9 6., 서울 14.7 35.) 전세가격하락전망증가 ( 하락전망비율 (1월 3월, %): 전국 58.9 76., 서울 42.3 71.5) 투자유망부동산으로재건축 / 재개발선호도크게감소 ( 재건축 / 재개발선호비율 (1 월 3 월, %): 전국 33. 18., 서울 46.9 2.6) 47
( 강남 ) 기타지방 ( 강북 ) 6 대광역시 서울 경기 218 KB 부동산보고서 부동산시장전망전문가설문조사 1) 지역부동산시장진단 최근시장상황에대해서는지역별로상반된평가, 218 년들어안정및침체의견증가최근주택시장동향의핵심키워드는시장양극화로설문조사결과에서도지역별로심화되고있는양극화양상을확인할수있었다. 217년주택시장 (1차조사 ) 에대해서울지역응답자의 83.2% 는시장이과열양상을보였다고응답하였으며세부지역별로강북지역 84.3%, 강남지역 82.5% 의응답자가시장상황을과열로평가하였다. 한편, 서울과경기를제외한지역에서는시장이침체되었다는평가가많았다. 경기지역의경우 217년시장상황에대해과열 (46.3%) 과침체 (44.9%) 의견이유사한비중을보였으며인천을포함한 6대광역시의경우침체의견이 54.2% 로높았다. 기타지방은응답자의 61.2% 가 217년주택시장이침체된것으로평가하여지역별로시장에대한평가가확연한차이를보였다. 218년 1분기시장상황 (2차조사 ) 에대한평가역시서울지역에서는과열의견이많았고기타지역에서는침체의견이우세하였다. 그러나 217년시장에대한평가대비과열로평가한비중은크게감소하고안정또는침체로평가한비중은증가하였다. 서울의경우 218년 1분기시장상황에대해응답자의 6.6% 가과열로평가하였지만 217년시장평가와비교해서는과열응답비중이 22.6%p 감소하였다. 서울을제외한지역에서는침체로평가한의견이크게증가하였다. 특히경기지역의경우 217년시장상황에대해서는과열과침체의견이유사한비중을보였지만 218년 1분기시장에대해서는침체 (61.2%) 의견이많았다. 6대광역시와기타지방의경우 217년평가대비침체의견이약 2%p 가량증가하였다. 218년들어정부정책의영향이가시화되고금리인상가능성등시장불확실성이확대되면서서울주택시장은조정국면에진입할가능성이높아졌으며서울이외지역의경우시장침체가더욱심화될것으로예상된다. 그림 Ⅲ-1 지역별주택시장에대한평가 ( 서울 ) 그림 Ⅲ-2 지역별주택시장에대한평가 ( 서울외 ) 과열안정침체 과열안정침체 '17(1 차조사 ) 83.2 1.7 '17(1 차조사 ) 46.3 44.9 '18.1Q(2 차조사 ) 6.6 22.6 16.8 '18.1Q(2 차조사 ) 27. 11.8 61.2 '17(1 차조사 ) 84.3 15.7 '17(1 차조사 ) 33.3 54.2 '18.1Q(2 차조사 ) 6. 21.8 18.2 '18.1Q(2 차조사 ) 12.111.4 76.5 '17(1 차조사 ) 82.5 1.7.5 '17(1 차조사 ) 25.9 12.9 61.2 '18.1Q(2 차조사 ) 61. 23.2 15.9 '18.1Q(2 차조사 ) 7.312.2 8.5 2 4 6 8 1 2 4 6 8 1 자료 : KB 경영연구소 자료 : KB 경영연구소 48
218 KB 부동산보고서 부동산시장전망전문가설문조사 2) 218 년매매시장전망 218 년도매매가격전망은지역별온도차뚜렷, 1 월조사대비하락전망증가 218년전국주택매매가격전망에대해서도 1차조사와 2차조사결과가큰차이를보였다. 먼저 1차조사에서는전체응답자의 5.1% 가주택가격이상승 (% 이상 ) 할것으로예상한반면 2차조사에서는 6.% 의응답자가가격이하락 (% 미만 ) 할것으로전망하였다. 가격변동률구간별로는 1차조사의경우 ~1% 상승 할것이라는전망이 3.% 로가장많았지만 2 차조사에서는 -3~-1% 하락 할것이라는응답자가 28.% 로가장많았다. 한편, 217년전국주택가격상승률 (1.2%) 이상의상승률 (1% 이상 ) 을기록할것이라는전망은 1차조사 그림 Ⅲ-3 218 년전국주택매매가격전망 1차 (1월) 2차 (3월) 3. 28. 27.4 23.7 22.3 16.2 16. 11.4 11.1 8.3 4.1 1.4-3% 미만 -3~-1% -1~% ~1% 1~3% 3% 이상 자료 : KB경영연구소 2.1% 에서 2차조사 12.5% 로크게감소하였다. 1차조사와 2차조사사이의시차가약 2개월정도임을감안할때 218년연초대비시장에대한부정적전망이빠르게확대된것으로보인다. 지역별로는시장전망에대한온도차가뚜렷하게나타났으며주택가격이하락할것이라는전망이확대되었다. 서울의경우가격상승을전망한비율은 1차조사 85.3% 에서 2차조사 65.% 로 2.3%p 감소하였으며, 강남과강북모두상승전망비중이줄어들었다. 상승률구간별로 1차조사에서는 1~3% 상승 을전망한비중이높았지만 2차조사에서는 ~1% 상승 할것이라는전망이많았다. 경기지역의경우 1차조사와 2차조사의차이가상대적으로크지않았지만하락을전망하는비중이높아졌으며하락률역시확대될것이라는의견이많았다. 6대광역시와기타지방의경우하락전망이크게증가하였다. 하락을전망한비율은 6대광역시가 1차조사 62.2% 에서 2차조사 78.% 로 15.8%p 증가하였으며기타지방의경우해당비율이 62.4% 에서 78.% 로 15.7%p 증가하였다. 연초 217년상승모멘텀이어느정도유지될것이라는전망이우세하였던서울의경우 1분기를지나면서가격상승에대한기대가크게줄어든것으로보인다. 경기지역의경우상승과하락의견이모두존재하고있어국지적시장상황에따라가격변동에차이가있을것으로보이지만전반적으로상승폭이크게확대되지는않을것으로예상된다. 6개광역시와기타지방의경우가격하락전망이우세하고분위기를전환할수있는호재가많지않아시장침체가당분간지속될것으로예상된다. 49
( 강남 ) 기타지방 ( 강북 ) 6 대광역시 서울 경기 218 KB 부동산보고서 부동산시장전망전문가설문조사 그림 Ⅲ-4 지역별 218 년주택매매가격전망 ( 서울 ) 그림 Ⅲ-5 지역별 218 년주택매매가격전망 ( 서울외 ) -1% 미만 -1~% ~1% 1~3% 3% 이상 -1% 미만 -1~% ~1% 1~3% 3% 이상 1 차 (1 월 ) 7.87. 27.9 41.1 16.3 1 차 (1 월 ) 31.3 25.9 21.8 16.3 2 차 (3 월 ) 1.9 24.1 38.7 21.9 2 차 (3 월 ) 34.2 25.7 24.3 11.2 1 차 (1 월 ) 1.24.1 32.7 4.8 12.2 1 차 (1 월 ) 35.7 26.6 2.3 14.7 2 차 (3 월 ) 9.1 25.5 36.4 25.5 2 차 (3 월 ) 5.8 27.3 15.9 6.1 1 차 (1 월 ) 6.38.8 25. 41.3 18.8 1 차 (1 월 ) 32.9 29.4 2. 8.2 2 차 (3 월 ) 12.2 23.2 4.2 19.5 2 차 (3 월 ) 5. 28. 11. 9.8 자료 : KB 경영연구소 2 4 6 8 1 자료 : KB 경영연구소 2 4 6 8 1 서울매매가격상승원인은공급부족, 서울외지역매매가격하락원인은공급증가와규제강화매매가격이상승할것이라는전망이우세하였던서울의경우공급물량부족이가격상승의가장중요한요인으로조사되었으며다음으로풍부한유동성과개발호재가가격상승의원인이될것이라는의견이많았다. 특히공급부족을가격상승이유로응답한비중은 1차조사 59.8% 에서 2차조사 65.9% 로확대되었다. 이는최근재건축규제강화에따른공급감소우려가반영된결과로보인다. 지역별로는가격상승이유에대한응답이차이를보였다. 강북지역의경우공급부족을가격상승요인으로응답한비중이 2차조사에서크게증가하고풍부한유동성을원인으로응답한비중은감소하였다. 반면, 강남지역은공급부족을원인으로응답한비중이 2차조사에서감소하였고풍부한유동성때문이라는응답이증가하였다. 따라서강북지역은수요대비부족한공급에따른가격상승기대가큰것으로보이며, 강남지역은풍부한유동성을바탕으로수요유입에대한기대가높은것으로보인다. 매매가격이하락할것이라는전망이우세하였던경기와 6대광역시, 기타지방의경우지역별로가격하락요인이차이를보였다. 218년에 199년이후최대규모인약 16만호의아파트입주가예상되는경기지역에서는입주물량증가가가격하락의가장중요한원인으로조사되었으며정부규제와경기침체등의영향도클것으로예상하였다. 다만, 1차조사와비교해서는입주물량증가와정부규제로가격이하락할것이라는응답비중은줄어들었으며경기침체에따른우려는커진것으로나타났다. 218 년입주물량증가와함께최근미분양이늘고있는기타지방역시입주물량증가를가격하락의가장중요한원인으로꼽았으며 2차조사에서입주물량증가를원인으로응답한비율이크게증가하여공급과잉에따른우려가현실화되고있는것으로보인다. 6대광역시의경우타지역에비해정부규제에따른영향을크게평가하였다. 217년정부가수도권을중심으로투기과열지구, 투기지역등을지정하였지만부산, 대구등의일부지역이투기과열지구로지정되면서정책의영향에따른우려가큰것으로보인다. 5
( 강남 ) 기타지방 ( 강북 ) 6 대광역시 서울 경기 218 KB 부동산보고서 부동산시장전망전문가설문조사 그림 Ⅲ-6 지역별매매가격상승원 ( 서울 ) 그림 Ⅲ-7 지역별매매가격하락원인 ( 서울외 ) 공급부족개발호재풍부한유동성기타 입주물량증가정부규제경기침체금리인상기타 1 차 (1 월 ) 59.8 13.1 2.6 1 차 (1 월 ) 58. 29.6 8.6 2 차 (3 월 ) 65.9 11.4 19.3 2 차 (3 월 ) 51.1 15.6 15.6 1. 1 차 (1 월 ) 48.8 12.2 31.7 1 차 (1 월 ) 23.9 45.5 2.5 9.1 2 차 (3 월 ) 72.2 13.9 11.1 2 차 (3 월 ) 27.2 45.6 13.6 7.8 1 차 (1 월 ) 66.7 13.6 13.6 1 차 (1 월 ) 54.9 21.6 9.85.9 2 차 (3 월 ) 61.5 9.6 25. 2 차 (3 월 ) 68.8 26.6 자료 : KB 경영연구소 2 4 6 8 1 자료 : KB 경영연구소 2 4 6 8 1 주택매매거래는 217년대비감소할것으로전망 218년주택매매거래에대해서는 217년대비감소할것이라는전망이 63.8% 로높게나타났다. 지역별로도매매거래가감소할것이라는응답이많았으며수도권의경우 61.4%, 비수도권의경우 68.1% 의응답자가거래감소를전망하였다. 세부지역별로는 6대광역시와기타지방에서매매거래가감소할것이라는전망이각각 71.2% 와 67.1% 로높게나타났으며서울과경기지역의경우상대적으로 217년과유사한수준일것이라는전망이많았다. 서울강북지역의경우거래량감소를전망한응답이 5.9%, 유사한수준일것이라고전망한응답이 34.5% 로나타나다른지역에비해거래감소가능성을낮게평가하였지만, 강남의경우 65.9% 의응답자가거래가감소할것으로예상하였다. 그림 Ⅲ-8 218 년주택매매거래전망 그림 Ⅲ-9 지역별 218 년주택매매거래전망 감소비슷한수준중가 감소비슷한수준중가 63.8 61.4 68.1 59.9 5.9 65.9 59.2 71.2 67.1 26. 27.1 24.2 1.1 11.5 7.7 전국 수도권 비수도권 주 : 2차조사결과자료 : KB경영연구소 34.5 26.3 2.7 28.9 24.4 23.5 13.9 14.5 13.4 11.8 5.3 8.5 서울 ( 강북 ) ( 강남 ) 경기 6대광역시기타지방주 : 2차조사결과자료 : KB경영연구소 51
( 강남 ) 기타지방 ( 강북 ) 6 대광역시 서울 경기 218 KB 부동산보고서 부동산시장전망전문가설문조사 3) 218 년전세시장전망 218 년전세시장은전국적으로약세예상, 1 월조사대비하락전망증가 29년 3월이후꾸준한상승세를보였던전세가격은최근상승폭이크게줄어들고있으며전세가격약세는 218년에도지속될것으로예상된다. 3월실시된 2차조사결과, 응답자의 76.% 는전세가격이하락할것으로전망하였으며이는 1월에실시된 1차조사의 58.9% 대비크게증가한것이다. 하락률구간별로는 1 차와 2차조사모두 -1~% 수준일것이라는응답이가장많았지만 2차조사에서는 -3~- 1%, -3% 미만 수준의하락을보일것이라는전망이 1차조사에비해크게늘어났다. 그림 Ⅲ-1 218 년전국주택전세가격전망 32.8 28.8 27.6 28.8 1차 (1월) 2차 (3월) 2.2 18.8 15.6 9.9 1.1 4.8 2.2.4-3% 미만 -3~-1% -1~% ~1% 1~3% 3% 이상 자료 : KB경영연구소 지역별로서울의경우 1차조사에서는전세가격상승전망 (57.7%) 이많았으나 2차조사에서는하락전망 (71.5%) 이많았다. 217년서울전세가격상승률은 1.7% 를기록하였지만 218년에는전세가격상승률이크게둔화되거나하락세에접어들가능성이높아진것으로보인다. 전세가격약세가가장두드러질것으로예상되는곳은입주물량증가에따른부담이큰경기지역으로나타났다. 경기지역에서는 2차조사에서 8.9% 의응답자가전세가격하락을예상하였으며상승을전망하는경우도 1% 미만의상승에그칠것으로예상하였다. 6개광역시역시하락전망이우세하여 2차조사응답자의 79.5% 가전세가격하락을전망하였다. 217년전세가격이하락 (-.6%) 한기타지방역시 2차조사에서하락전망이크게증가하여 218년에도하락세가지속될가능성이큰것으로나타났다. 그림 Ⅲ-11 지역별 218 년주택전세가격전망 ( 서울 ) 그림 Ⅲ-12 지역별 218 년주택전세가격전망 ( 서울외 ) -1% 미만 -1~% ~1% 1% 이상 -1% 미만 -1~% ~1% 1% 이상 1 차 (1 월 ) 17.7 24.6 31.5 26.2 1 차 (1 월 ) 43.5 28.6 22.4 2 차 (3 월 ) 35.8 35.8 21.9 6.6 2 차 (3 월 ) 53.9 27. 13.8 1 차 (1 월 ) 18. 22. 34. 26. 1 차 (1 월 ) 34.7 28.5 25.7 11.1 2 차 (3 월 ) 3.9 38.2 21.8 9.1 2 차 (3 월 ) 44.7 34.8 17.4 1 차 (1 월 ) 17.5 26.3 3. 26.3 1 차 (1 월 ) 24.7 24.7 24.7 25.9 2 차 (3 월 ) 39. 34.1 22. 2 차 (3 월 ) 35.4 3.5 24.4 9.8 자료 : KB 경영연구소 2 4 6 8 1 자료 : KB 경영연구소 2 4 6 8 1 52
( 강남 ) 기타지방 ( 강북 ) 6 대광역시 서울 경기 218 KB 부동산보고서 부동산시장전망전문가설문조사 서울전세가격하락이유는공급증가, 수요감소, 가격부담, 서울외지역은공급증가가원인전세가격하락원인으로서울은입주물량증가, 매매전환에따른수요감소, 가격상승부담이고르게선택되었으며, 서울외지역의경우입주물량증가때문이라는의견이압도적으로많았다. 먼저서울의경우 2차조사에서응답자의 38.1% 가입주물량증가를전세가격하락의원인으로보았으며, 전세수요의매매전환에따른수요감소 (27.8%), 장기간전세가격상승에따른부담감 (26.8%) 순으로높은응답비중을보였다. 강북지역의경우장기간전세가격상승에따른부담감 (31.6%), 매매전환에따른전세수요감소 (28.9%) 를원인으로응답한비중이상대적으로높았으며강남의경우입주물량증가 (42.4%) 를원인으로응답한비중이높았다. 강남지역의경우대규모재건축아파트의입주와인근경기도지역의입주물량확대등에따른영향을크게평가하고있는것으로보인다. 서울을제외한경기, 6대광역시, 기타지방의경우입주물량증가를전세가격하락원인으로응답한비중이압도적으로높았다. 특히기타지방의경우응답자의 92.3% 가입주물량증가를전세가격하락원인이라고응답하였다. 따라서서울외지역의경우입주물량증가에따른영향이가시화되고있는것으로풀이된다. 그림 Ⅲ-13 지역별전세가격하락원인 ( 서울 ) 그림 Ⅲ-14 지역별전세가격하락원인 ( 서울외 ) 입주물량증가매매전환으로수요감소 전세가격상승부담감기타 입주물량증가 매매전환으로수요감소 전세가격상승부담감 기타 1 차 (1 월 ) 39.6 32.1 18.9 1 차 (1 월 ) 84.8 6.7 2 차 (3 월 ) 38.1 26.8 27.8 2 차 (3 월 ) 8. 8.3 8.3 1 차 (1 월 ) 26.3 57.9 1.5 1 차 (1 월 ) 7.1 17.2 9.2 2 차 (3 월 ) 31.6 31.6 28.9 2 차 (3 월 ) 63.1 16.5 1.7 1 차 (1 월 ) 47.1 17.6 23.5 1 차 (1 월 ) 78. 7.3 2 차 (3 월 ) 42.4 23.7 27.1 2 차 (3 월 ) 92.3 자료 : KB 경영연구소 2 4 6 8 1 자료 : KB 경영연구소 2 4 6 8 1 4) 218 년투자유망부동산 218 년투자유망부동산으로아파트분양및상가선호, 재건축 / 재개발에대한선호는크게감소 218년투자유망부동산에대해 2차조사응답자의 3.9% 가아파트분양을응답하였으며, 상가 (22.2%), 재건축 / 재개발 (18.%), 토지 (16.4%) 순으로높은응답비중을보였다. 분양아파트에대한선호는최근주변시세대비경쟁력있는분양가격이책정되는데다, 신규주택선호경향도커지고있다는점이반영된것으로볼수있다. 상가의경우정부규제강화와금리상승가능성등으로주택시장의 53
( 강남 ) 기타지방 ( 강북 ) 6 대광역시 서울 경기 218 KB 부동산보고서 부동산시장전망전문가설문조사 불확실성이커지고있는가운데유동자금의투자처로수익형부동산에대한관심이높아진점이반영된결과로보인다. 한편, 1차조사결과에서는재건축 / 재개발을투자유망부동산으로응답한비중이 33.% 로가장높았으나 2차조사에서는해당응답비중 18.% 로크게감소하였다. 이는최근관련규제가강화되면서재건축 / 재개발에대한투자선호가감소하였음을보여주는결과로풀이된다. 그러나재건축 / 재개발에대한선호가토지, 기존주택등에비해여전히높아사업장별여건에따라투자수요유입과가격상승가능성은여전히남아있는것으로판단된다. 그림 Ⅲ-15 218 년투자유망부동산 33. 3.9 29.2 22.2 18. 16.4 13.8 13.6 5.9 1차 (1월) 2차 (3월) 8.4 4.3 4. 재건축 / 아파트 상가 토지 기존 기타 재개발 분양 주택구입 자료 : KB경영연구소 지역별로도투자유망부동산에대한조사결과가차이를보였다. 먼저서울의경우아파트분양과상가에대한투자선호도가높게나타났으며재건축 / 재개발에대한선호는강남지역이강북지역보다연초대비좀더크게감소한것으로조사되었다. 강북지역의경우기존주택구입에대한투자선호도가강남지역에비해높았으며강남지역의경우상가에대한선호도가연초대비크게증가한것으로나타났다. 경기지역은투자유망부동산으로아파트분양과상가를응답한비중이높았으며서울에비해토지를응답한비중이높았다. 공급과잉우려가큰 6대광역시와기타지방의경우서울, 경기지역에비해아파트분양에대한선호도가낮았으며토지와상가에대한투자선호도는높은것으로조사되었다. 그림 Ⅲ-16 지역별투자유망부동산 ( 서울 ) 그림 Ⅲ-17 지역별투자유망부동산 ( 서울외 ) 재건축 / 재개발아파트분양상가 기존주택구입 토지 재건축 / 재개발아파트분양상가 기존주택구입 토지 1 차 (1 월 ) 46.9 32.3 6.9 6.9 1 차 (1 월 ) 36.1 24.5 15. 12.9 2 차 (3 월 ) 2.6 42.6 15.4 11. 2 차 (3 월 ) 2.5 3.5 21.9 7.3 17.2 1 차 (1 월 ) 39.2 35.3 7.8 13.7 1 차 (1 월 ) 24.3 35.4 17.4 6.9 12.5 2 차 (3 월 ) 23.6 41.8 12.7 14.5 2 차 (3 월 ) 1.7 29. 29. 8.4 2.6 1 차 (1 월 ) 51.9 3.4 1 차 (1 월 ) 21.2 22.4 16.5 32.9 2 차 (3 월 ) 18.5 43.2 17.3 8.6 2 차 (3 월 ) 21. 14.8 23.5 28.4 주 : 기타응답제외 자료 : KB 경영연구소 2 4 6 8 1 주 : 기타응답제외 자료 : KB 경영연구소 2 4 6 8 1 54
218 KB 부동산보고서 부동산시장전망전문가설문조사 218 년시장에가장큰영향을미칠정책은신 DTI/DSR 도입과다주택자양도세중과 218년주택시장에미치는영향이가장클것으로생각되는정책을조사한결과, 신 DTI/DSR 도입 (29.3%), 다주택자양도세중과 (28.9%), 금리인상 (16.3%) 순으로응답비중이높았다. 한편, 아직정책방향이구체화되지는않았지만보유세강화 (9.8%) 가높은비중을보여보유세강화영향에대해시장이민감하게반응하고있는것으로보인다. 투기지역, 투기과열지구등규제지역확대와재건축규제강화는각각 9.6% 와 5.6% 의응답비중을보였다. 그림 Ⅲ-18 218 년영향력이큰정책 재건축 규제지역규제강화 확대 9.6 보유세강화 9.8 5.6 신DTI/DSR 도입 29.3 금리인상 16.3 양도세중과 28.9 자료 : KB경영연구소 지역별로는서울에서신DTI/DSR 도입 (24.4%), 양도세중과 (23.7%) 와함께재건축규제강화 (15.6%), 보유세강화 (13.3%) 의영향력이높게평가되었다. 강북지역은양도세중과라고응답한비중이 29.6% 로가장높았으며, 이는다주택자들의비강남지역주택매도가능성이반영된결과로풀이된다. 강남지역에서는재건축규제강화 (18.5%) 의영향이클것이라는응답이상대적으로높았다. 경기지역의경우신DTI/DSR 도입 (4.4%), 금리인상 (19.2%) 등주택자금마련부담이커지는데대한영향이클것으로예상하였으며, 6대광역시와기타지방의경우양도세중과에따른영향이가장큰것으로나타났다. 이는다주택자양도세부담에따른매물증가, 선호지역중심의포트폴리오조정에따른투자수요감소등에대한우려가반영된결과로보인다그림Ⅲ-19 지역별영향력이큰정책 ( 서울 ) 그림Ⅲ-2 지역별영향력이큰정책 ( 서울외 ) 신 DTI/DSR 도입양도세중과재건축규제강화 금리인상보유세강화규제지역확대 신 DTI/DSR 도입양도세중과재건축규제강화 금리인상보유세강화규제지역확대 서울 24.4 23.7 15.6 14.1 13.3 8.9 경기 4.4 18.5 19.2 1.6 7.3 ( 강북 ) 25.9 29.6 11.1 13. 13. 7.4 6 대광역시 24.4 38.9 16.8 6.1 12.2 ( 강남 ) 23.5 19.8 18.5 14.8 13.6 9.9 기타지방 24.7 4.7 13.6 8.6 11.1 2 4 6 8 1 주 : 기타응답제외 자료 : KB 경영연구소 주 : 기타응답제외 자료 : KB 경영연구소 2 4 6 8 1 55
218 KB 부동산보고서 부동산시장전망전문가설문조사 재건축규제강화가시장안정에효과가있을것이라는예상이다수 최근재건축규제강화에따른재건축시장안정효과에대해서는응답자의 59.% 가일부효과가있을것으로응답하였으며 17.2% 는효과가클것으로예상하였다. 지역별로는수도권과비수도권모두일부효과가있을것이라는평가가많았다. 세부지역별로는서울지역에서효과가있을것 ( 일부효과 + 효과가클것 ) 이라는평가가 8.9% 로타지역에비해높았으며경기와 6대광역시, 기타지방의경우서울에비해서는낮았지만 7% 이상의응답자가재건축규제강화에따른시장안정효과가있을것으로평가하였다. 그림 Ⅲ-21 재건축규제강화의시장안정효과 그림 Ⅲ-22 지역별재건축규제강화의시장안정효과 전혀효과가없을것 일부효과가있을것 크게효과가없을것 효과가클것 전혀효과가없을것 일부효과가있을것 크게효과가없을것 효과가클것 2.9 19.9 22.7 16.9 16.4 17.3 21.2 21.9 25.6 59. 6.6 56.3 6.3 61.8 59.3 61. 57. 56.4 17.2 16.7 18.2 2.6 18.2 22.2 14.4 17.2 16.7 자료 : KB 경영연구소 전국수도권비수도권 서울 ( 강북 ) ( 강남 ) 경기 6 대광역시기타지방 자료 : KB 경영연구소 56
218 KB 부동산보고서 부동산시장전망전문가설문조사 2. KB 자산관리전문가 (PB) 설문결과 [ 조사개요 ] 조사대상 : 수도권지역 KB자산관리전문가 (PB) - 1차조사 61명, 2차조사 51명조사방법 : 온라인설문조사조사기간 : 1차조사 (218년 1월 8일 ~17일, 1일간 ), 2차조사 (218 년 3월 26일 ~27일, 2일간 ) 조사내용 : PB고객부동산투자현황, 217년주택시장평가, 218 년매매시장전망 고자산가로구성된수도권 PB 고객들은투자자산으로부동산을가장선호하는것으로나타났다. 부동 산투자자산중에서는상가에대한선호도가가장높았으며관련규제강화에도불구하고재건축아파 트에대한선호도는여전히높은것으로조사되었다. 수도권 PB 들은수익형부동산구입, 부동산세무, 보유부동산처분등에대한자문및상담요청을 많이받는것으로나타났으며, 218 년들어보유부동산처분에대한상담및자문요청이많아진것으 로나타났다. PB 고객들이처분하기를희망하는부동산은일반아파트비중이가장높았다. PB들은 217년수도권주택시장에대해과열양상을보였다고평가하였으며 218년들어서는안정세를보이고있다는의견이증가하였다. 218년수도권매매가격에대해서는상승할것이라는전망이더많은가운데 3월조사에서는하락전망비중이상당히높아졌으며매매거래는 3월조사에서감소할것이라는응답이크게증가하였다. 전세가격도 3월조사에서하락할것이라는전망이크게늘었다. 수도권 PB들은 218년투자유망부동산으로아파트분양을가장선호하는것으로나타났으며재건축아파트를선호한다는응답은 1월조사대비 3월조사에서크게감소하였다. 218년시장에미치는영향이클것으로예상되는정책으로는신DTI/DSR 도입, 보유세강화, 금리인상등을꼽았으며최근재건축규제강화의영향에대해서는시장안정효과가있을것으로보는의견이많았다. PB 조사역시약 2 개월의짧은시차를두고시행되었으나조사결과는상당한차이를보였으며조사 결과에서나타난주요한변화는다음과같다. 수도권 PB고객상가투자선호증가 ( 상가선호비율 ( 17년 18년 1분기, %): 39.3 47.1) 수도권 PB고객보유부동산처분상담증가 ( 부동산처분상담비율 (1월 3월, %): 16.4 23.5) 수도권 PB고객일반아파트처분수요확대 ( 일반아파트처분희망비율 (1월 3월, %): 25.9 37.3) 수도권매매가격상승전망감소 ( 상승전망비율 (1월 3월, %): 85.2 64.7) 수도권전세가격하락전망증가 ( 하락전망비율 (1월 3월, %): 31.1 56.9) 수도권 PB들재건축아파트투자선호감소 ( 재건축아파트선호비율 (1월 3월, %): 42.6 31.4) 57
218 KB 부동산보고서 부동산시장전망전문가설문조사 1) 부동산투자수요 수도권 PB 고객들의부동산투자선호는 218 년에도지속 수도권 PB고객들이가장선호하는투자자산을조사한결과, 부동산과채권은선호도가상승한반면, 펀드와주식에대한선호도는감소했다. 이는최근경기변화에대한불안감으로상대적으로변동폭이적은안전자산에대한선호도가커진것으로풀이된다. 부동산은 1차조사 (49.2%) 와 2차조사 (52.9%) 에서모두가장선호하는투자자산으로꼽았다. 다음으로펀드, 주식순으로선호도가높았다. 이는저금리상황에서단기부동자금이부동산시장으로유입되었을가능성을확인할수있는 그림 Ⅲ-23 수도권 PB 고객이선호하는투자자산 52.9 49.2 '17(1차조사) '18.1Q(2차조사) 21.3 17.6 9.8 7.8 8.2 7.8 5.9 8.2 7.8 3.3 부동산 펀드 주식 예금 채권 기타 자료 : KB경영연구소 결과이다. 정부의부동산규제강화와금리인상가능성등으로부동산시장의불확실성이커지고있는상황이지만고자산가로구성된 PB고객들의부동산선호는지속되고있는것으로보인다. 부동산투자자산으로상가를가장선호, 218 년들어서도재건축아파트에대한투자선호는지속 수도권 PB고객들이선호하는부동산투자자산으로는상가가가장높은비중을차지하는것으로나타났다. 다음으로는재건축아파트, 일반아파트순으로높은응답비중을보였다. 반면기타에포함된비아파트와토지등에대한투자선호도는높지않은것으로나타났다. 상가를선호한다는응답이 217년기준 39.3% 에서 218년 1분기기준 47.1% 로증가하여수익형부동산중상가에대한관심이커지고있는것으로보인다. 재건축아파트의경우 218년들어관련규제가강화되고있음에도불구하고여전히선호도가높은부동산투자자산으로조사 그림 Ⅲ-24 수도권 PB 고객이선호하는부동산투자자산 1 3.9 13.1 9.8 8 9.8 기타 39.2 6 37.7 일반아파트 4 재건축아파트 2 39.3 47.1 상가 '17(1차조사) '18.1Q(2차조사) 자료 : KB경영연구소 되었다. 이는상대적으로투자자금조달에부담이적은고자산가로구성된 PB고객들이장기투자대상으로재건축아파트의투자가치를높게평가하고있기때문으로판단된다. 58
218 KB 부동산보고서 부동산시장전망전문가설문조사 218 년들어수도권 PB 고객들의보유부동산처분관련상담및자문요청증가 수도권 PB고객들은수익형부동산구입에대한상담및자문을가장많이요청하는것으로조사되었다. 다음으로는부동산관련세무, 보유부동산처분에대한상담및자문수요가많은것으로나타났다. 주된상담및자문내용이보유부동산처분이라는응답은 217년기준 16.4% 에서 218년 1분기기준 23.5% 로증가하여보유부동산을처분하려는 PB고객들이많아진것으로나타났다. 이는양도세중과등다주택자에대한규제가강화로보유부동산을처분하려는수요와선호지역을중심으로부동 그림 Ⅲ-25 수도권 PB 고객부동산상담및자문내용 수익형부동산구입 부동산세무 보유부동산처분 주거용부동산구입 기타 '18.1Q (2차조사) 35.3 27.5 23.5 11.8 '17 (1차조사) 45.9 26.2 16.4 8.2 5 1 자료 : KB경영연구소 산자산포트폴리오조정하기위해유동성을확보하려는수요가늘어난결과로판단된다. 수도권 PB 고객들중보유부동산중일반아파트를처분하려는수요확대 218 년 1 분기를기준으로 PB 고객들이처분 하기를희망하는보유부동산으로는일반아파트 의비중이 37.3% 로가장높았다. 다음으로는 그림 Ⅲ-26 수도권 PB 고객처분희망보유부동산 일반아파트상가토지재건축아파트기타 상가와토지가각 21.6% 의비중을보였으며 재건축아파트를처분하려고한다는응답의비중은 5.9% 로낮았다. 217년기준조사결과 '18.1Q (2 차조사 ) 37.3 21.6 21.6 5.9 13.7 와비교해보면일반아파트를처분하기를희망 한다는응답이크게증가하였다. 이는가격상 승에따른이익을실현하려는수요와다주택자 '17 (1 차조사 ) 25.9 25.9 25.9 5.2 17.2 양도세중과를앞두고보유주택을매각하려는 수요가증가한결과로판단된다. 자료 : KB 경영연구소 5 1 2) 부동산시장진단및전망 수도권시장상황은과열로평가, 218 년수도권매매가격하락전망증가 PB 들은 217 년수도권시장상황에대해서는 93.4% 가시장이과열양상을보였다고평가하였으며 안정또는침체로평가하는의견은거의없었다. 218 년 1 분기수도권시장상황에대해서는응답자의 59
218 KB 부동산보고서 부동산시장전망전문가설문조사 78.4% 가과열로평가하였으며안정으로평가한응답은 17.6%, 침체로평가한응답은 3.9% 로나타나 217년대비과열로평가하는비중은감소하고안정으로평가하는응답은증가하였다. 한편, 218년수도권주택매매가격에대해서는전년대비상승할것이라는의견이많았다. 그러나상승 (% 이상 ) 할것이라는전망은 1차조사 85.2% 에서 2차조사 64.7% 로감소하였으며하락 (% 미만 ) 할것이라는의견은 1차조사 14.8% 에서 2차조사 35.3% 로증가하였다. 상승률구간별로도 1% 이상상승 할것이라는전망이 1차조사 44.3% 에서 2차조사 37.3% 로감소하였으며, ~1% 상승 할것이라는전망도 41.% 에서 27.5% 로감소하였다. 반면 -1% 미만하락 을보일것이라는전망은 1차조사 9.8% 에서 2차조사 17.6% 로증가하였다. 이는 218년들어정부정책의영향이가시화되고금리인상가능성등시장하방압력이증대된결과로풀이된다. 그림 Ⅲ-27 PB 들의수도권시장상황에대한평가 그림 Ⅲ-28 PB 들의 218 년수도권주택매매가격전망 1 9 8 7 6.6 17.6 침체 -1% 미만 -1~% ~1% 1% 이상 6 1 차 (1 월 ) 9.8 4.9 41. 44.3 5 4 93.4 78.4 안정 3 2 1 과열 2 차 (3 월 ) 17.6 17.6 27.5 37.3 '17(1 차조사 ) '18.1Q(2 차조사 ) 2 4 6 8 1 자료 : KB 경영연구소 자료 : KB 경영연구소 218 년수도권매매거래는전년대비감소할것이라는전망이우세 PB들을대상으로 218년수도권매매거래량에전망을조사한결과, 1차조사에서는지난해와비슷한수준일것이라는전망 (41.%) 이많았지만 2차조사에서는감소할것이라는전망 (47.1%) 이많았다. 1차조사와 2차조사사이에시차가약 2개월정도로짧은점을감안할때단기간에거래감소에대한전망이크게증가한것으로보인다. 이는부동산시장의불확실성이큰상황에서성급하게매매거래에나서기보단시장상황을좀더지켜보려는심리가확산된결과로보인다. 그림 Ⅲ-29 PB 들의 218 년수도권매매거래량전망 감소 비슷한수준 증가 1 8 34.4 47.1 6 4 41. 39.2 2 24.6 13.7 1차 (1월) 2차 (3월) 자료 : KB경영연구소 6
218 KB 부동산보고서 부동산시장전망전문가설문조사 218 년수도권전세가격하락전망우세, 1 월조사대비하락전망증가 PB들은 218년수도권전세시장에대해 1차조사에서는상승할것이라는전망이많았지만 2차조사에서는하락할것이라는전망이많아졌다. 전세가격이상승 (% 이상 ) 할것이라는응답은 1차조사 68.9% 에서 2차조사 43.1% 로감소하였으며하락 (% 미만 ) 할것이라는의견은 31.1% 에서 56.9% 로증가하였다. 상승률구간별로는 -1% 미만하락 을기록할것이라는응답이 1차조사 18.% 에서 2차조사 31.4% 로크게증가하였다. 반면, 1% 이상상승 을기록할것이라는응답은 44.3% 에서 21.6% 로감소하였다. 일부공급과잉지역에서가격하락이현실화되고있는상황에서하락폭역시확대될가능성이높아진것으로보인다. 그림 Ⅲ-3 PB 들의 218 년수도권전세가격전망 -1% 미만 -1~% ~1% 1% 이상 1차 (1월) 18. 13.1 24.6 44.3 2차 (3월) 31.4 25.5 21.6 21.6 2 4 6 8 1 자료 : KB경영연구소 218 년투자유망부동산으로는아파트분양을선호, 1 월조사대비재건축 / 재개발선호는감소 PB들이생각하는 218년투자유망부동산에대해 2차조사에서는아파트분양이라는응답이가장많았으며재건축 / 재개발, 빌딩, 기존주택구입순으로높은비중을보였다. 1차조사결과와비교해보면아파트분양이라는응답이 29.5% 에서 35.3% 로증가하였다. 218년에도수도권선호지역을중심으로분양시장이양호한흐름을보일것으로전망되는가운데아파트분양에대한투자기대가커진것으로보인다. 한편, 재건축 / 재개발이라는응답은 1차조사 42.6% 에서 2차조사 31.4% 로감소하였다. PB고객들은투자자산으로재건축을선호하였 그림 Ⅲ-31 PB 가본 218 년투자유망부동산 재건축 / 재개발 아파트분양 상가 빌딩 기존주택구입 기타 1차 (1월) 42.6 29.5 13.1 6.6 2차 (3월) 31.4 35.3 5.9 9.8 7.8 9.8 2 4 6 8 1 자료 : KB경영연구소 지만 PB들은최근재건축관련규제강화에따른영향으로상대적으로크게평가하고있는것으로풀이된다. 61
218 KB 부동산보고서 부동산시장전망전문가설문조사 218 년시장에가장큰영향을미칠정책은신 DTI/DSR 도입과보유세강화 PB들은 218년주택시장에가장큰영향을미칠정책에대해신DTI/DSR 도입이라고응답한비중이 26.% 로가장높았으며, 보유세강화 (18.%) 와재건축규제강화 (18.%), 양도세중과 (16.%) 와금리인상 (16.%) 이높은비중을보였다. 지역공인중개사조사결과와마찬가지로신DTI/DSR 도입과금리인상등주택자금조달과관련된정책변화의영향이클것으로예상하였다. 한편지역공인중개사조사결과와비교해 PB들은보유세강화의영향을높이평가하였는데, 이는고자산가로구성된 PB고객들이상대적으로보유세강화이슈에민감하게반응하고있기때문으로보인다. 그림 Ⅲ-32 PB 가본 218 년영향력이큰정책 기타 6. 신DTI/DSR 금리인상도입 16. 26. 양도세중과 16. 보유세강화재건축 18. 규제강화 18. 자료 : KB경영연구소 재건축규제강화는시장안정에효과가있을것으로예상 PB들은최근재건축규제강화의재건축시장안정효과에대해응답자의 8.% 가효과가있을것으로예상하였다. 세부적으로는응답자의 64.% 가일부효과가있을것으로예상하였으며, 효과가클것이라는의견은 16.% 로나타났다. 반면크게효과가없을것이라는의견은 2.% 로나타났으며전혀효과가없을것이라는응답은없었다. 그림 Ⅲ-33 PB 가본재건축규제강화의시장안정효과 효과가크게효과가클것없을것 16. 2. 일부효과가있을것 64. 자료 : KB 경영연구소 62
Ⅳ 가계금융복지조사결과로본거주외주택구입자금조달현황
218 KB 부동산보고서 가계금융복지조사결과로본거주외주택구입자금조달현황 1. 거주유형별거주외주택보유현황 자가가구의 18%, 전월세가구의 12% 가거주외주택을보유 국내가구의주택보유율은 6~65% 내외 1 로추정되며, 전체가구의약 12% 정도가주택을 2채이상보유한다주택자에해당한다. 주택 2채이상을보유한다주택자의비중은 212년 8.9% 에서 217 년 11.7% 로만 5년동안 2.8%p, 약 68만가구증가하였다. 주택미보유가구비중은 34% 가량되는데, 실제전월세등임차가구의비중은 39% 수준으로주택미보유가구비중보다높다. 이것은전월세거주가구중일부가주택을보유하고있기때문이다. 전월세거주가구중주택을보유하고있는가구의비중은약 12% 로추정되며, 자가가구중에서도약 18% 정도의가구가현재거주중인주택이외의다른주택을추가적으로보유하고있다. 11 자가및전월세가구모두각각 8% 이상이현재거주중인주택만을보유 / 임차하고있으며, 전체가구의 15.9%(14.%(1호 )+1.9%(2호이상 )) 만거주외주택을보유하고있다. 특히전체가구의 1.9% 는거주외주택을 2채이상가지고있다. 거주외주택을보유한 15.9% 가량의가구는주택을거주목적이외의투자등다른수단으로활용하고있을가능성이높으며, 주식보유가구비율이 1% 정도 12 라는측면에서주택을투자로활용하는가구는결코적은비율이라고볼수없다. 그림 Ⅳ-1 국내가구보유주택수분포 그림 Ⅳ-2 거주주택외주택보유비율 6. 5. 4. 3. 2. 36.9 34.5 54.253.9 212 217 2. 15. 1. 5. 14.6 1.3 13.3 18.4 2.3 16.1 14.8 1.4 13.4 2호이상 1호 14.7 15.9 12.2 1.3 1.9 1.3 13.4 14. 1.9 1.. 8.1 1.2.8 1.4 무주택 1 호 2 호 3 호이상. 212 217 212 217 212 217 자가전월세전체 자료 : 가계금융복지조사 212, 217 자료 : 가계금융복지조사 212, 217 한편, 212 년에는거주외목적으로주택을보유한가구의비율이자가가구 14.6%, 전월세가구 14.8% 로비슷했었으나, 217 년에는자가가구 18.4%, 전월세가구 12.2% 로격차가발생하였다. 이 는전월세에거주하는가구중자금여력이있는가구가상당수자가로이동하고, 자가가구에서도거 1 가계금융복지조사 217 은 65.5%, 한국주택금융공사조사결과는 216 년은 63.5%, 217 년은 59.6% 11 이단락의수치는모두가계금융복지조사 217 을기초로추정한값임 12 가계금융복지조사 217, 주식보유가구비율 9.5%, 채권보유가구비율.3% 64
218 KB 부동산보고서 가계금융복지조사결과로본거주외주택구입자금조달현황 주외주택에투자한가구가상당히증가하고있음을보여준다. 이러한변화는 1 주택보유전월세가구 수감소, 1~2 주택보유자가가구수증가추세로확인할수있다. [ 표Ⅳ-1] 거주유형 / 보유주택수별가구분포 (217 년 ) ( 만가구 ) 보유주택수 1 2 3+ 계 자가 965 19 27 1182 ('12 대비증감 ) +1 +55 +14 +169 ( 비중, %) - 81.6 16.1 2.3 1 전월세 671 83 9 1 764 ('12 대비증감 ) +11-21 -1 - -11 ( 비중, %) 87.8 1.9 1.2.1 1 계 671 148 199 28 1946 ('12 대비증감 ) +11 +79 +54 +14 +158 ( 비중, %) 34.5 53.9 1.2 1.4 1 주 : 표본조사를활용한수치로실제와차이가발생할수있음. 전월세가구는자가가아닌모든가구포함. 보유주택은계약금 / 중도금제외 자료 : 가계금융복지조사 212, 217 거주유형과보유주택수에따라국내가구를대략적으로구분하면, 현재거주중인주택만을보유 / 사용하고있는 1-1) 전월세가구, 2-1) 자가가구와, 거주외목적으로 1채의주택을추가적으로보유하고있는 1-2) 1주택보유전월세가구, 2-2) 거주외 1주택보유자가가구, 그리고거주외목적으로 2채이상의주택을보유하고있는 3) 기타가구의다섯집단으로구분할수있다. 거주외주택을보유한가구 (1-2, 2-2, 3) 는총 31만가구이며, 이중거주외주택을한채만보유하고있는가구는 273만가구로비중은 88% 에달한다. [ 표Ⅳ-2] 거주유형 / 보유주택수별가구구분및분포 1-1) 1-2) 1주택보유 2-1) 자가 2-2) 거주외 3) 기타가구 전월세전월세 1주택보유자가거주유형전월세자가기타 계 보유주택수 1 2 ( 분석제외 ) 17 가구수 ( 만가구 ) 671 83 965 19 37 1,946 비중 34.5 4.3 49.6 9.8 1.9 1. 16 가구수 ( 만가구 ) 667 83 928 176 35 1,889 비중 35.3 4.4 49.1 9.3 1.9 1. 14 가구수 ( 만가구 ) 665 11 888 154 31 1,839 비중 36.2 5.5 48.3 8.4 1.7 1. 12 가구수 ( 만가구 ) 66 14 865 135 24 1,788 비중 36.9 5.8 48.4 7.6 1.3 1. 주 : 표본조사를활용한수치로실제와차이가발생할수있음. 전월세가구는자가가아닌모든가구포함. 자료 : 가계금융복지조사 217 65
5.7 7.2 7. 8.6 7.8 1.1 11.9 11.4 12.3 14.2 14.4 14.1 16.4 14.6 16.1 15.2 18.4 19.6 17.4 2.4 218 KB 부동산보고서 가계금융복지조사결과로본거주외주택구입자금조달현황 전월세가구의거주외 1 주택보유율 : 4 대, 6 대가높고, 3 대, 5 대는최근 5 년빠르게하락거주유형별가구분포를연령대별로살펴보면몇가지특징을확인할수있다. 우선, 전월세가구중 1주택보유전월세가구의비율은 4대와 6대에서높게나타난다. 자녀의교육을위해이사하는수요가자녀가초, 중, 고교에다니는 4대에가장다른점이 4대의거주외 1주택보유전월세가구비율이높은원인중하나가될수있다. 교육환경이좋은곳의주택가격은기존주거지에비해높을가능성이크며, 이것은원거주지의주택을처분하고원하는지역의주택을구매하는것을어렵게만든다. 따라서, 가구주는기존주택을매각하지않고원하는지역에서임대로자녀가학교에다니는일정기간만을거주한뒤다시원거주지로돌아오는방안을고려할수있다. 과거경험상장기주택가격상승률이여타금융상품수익률에비해오히려높기때문에, 가구주입장에서는원거주지의주택을처분하고전월세보증금만보유하는것보다, 두주택의전월세보증금차이만을조달하는것이더현명한선택이될수있다. 212년과비교해보면, 거주외 1주택보유전월세가구비율이 3대및 5대에서크게감소한것을볼수있다. 교육환경등으로일시적전월세실수요자인 4대에비해, 3대및 5대가구는전세가격상승의영향으로자가로이동한경우가다수발생했을가능성이높다. 그림 Ⅳ-3 전월세가구중 1 주택보유비율 그림 Ⅳ-4 자가가구중거주외 1 주택보유비율 2 212 25 212 15 217 2 217 15 1 1 5 5 39 세이하 4~49 세 5~59 세 6~69 세 7 세이상 39 세이하 4~49 세 5~59 세 6~69 세 7 세이상 주 : 거주외 2 주택이상가구를제외하고구한비율 자료 : 가계금융복지조사 212, 217 주 : 거주외 2 주택이상가구를제외하고구한비율 자료 : 가계금융복지조사 212, 217 자가가구의거주외 1 주택보유율 : 나이가많을수록높고, 6 대에서최근 5 년빠르게상승다음으로, 자가가구중거주외 1주택보유자가가구의비중은 6대까지지속적으로증가하는모습을보인다. 국내주택의장기수익률은금융상품보다높기때문에안정적투자처로서주택을선호하는성향이발생하고있으며, 나이를먹을수록여유자금을주택에투자하는결과로나타나는것으로볼수있다. 특히주택은임대를통해장기간안정적인소득을창출할수있으며, 월세등의수입을재투자하지않더라도자체적으로인플레이션방어효과를갖고있기때문에, 노후대비에가장유효한투자수 66
218 KB 부동산보고서 가계금융복지조사결과로본거주외주택구입자금조달현황 단으로기능해왔다는점을간과해서는안된다. 13 특히 212 년과비교해봤을때, 6 대의거주외 1 주 택자가가구비율이크게증가하고, 7 대이상에서도적지않게증가했다는점에서, 고령층의노후대 비투자수단으로써주택에대한선호가커지고있음을보여준다. [ 표 Ⅳ-3] 거주유형및가구주연령별가구분포 ( 단위 : %, %p) 1-1) 전월세 1-2) 1 주택보유전월세 2-1) 자가 2-2) 거주외 1 주택보유자가 3) 기타가구 ~39 세 55. 4.2 35. 4.7 1. 1 ('12 년대비 ) (-1.6) (-3.) (+2.4) (+1.7) (+.5) - ~49 세 33.5 5.7 49.3 9.7 1.8 1 ('12 년대비 ) (-5.1) (-1.7) (+4.5) (+2.3) - - ~59 세 3.1 4.2 5.5 12.3 2.9 1 ('12 년대비 ) (+1.8) (-1.7) (-1.3) (+.6) (+.7) - ~69 세 23.8 4.3 55.2 14.1 2.6 1 ('12 년대비 ) (+.3) (+.4) (-6.) (+3.8) (+1.5) - 7 세 ~ 32.3 2. 58.4 6.6.7 1 ('12 년대비 ) (+1.9) (-.3) (-3.1) (+1.4) (+.1) - 주 : 표본조사를활용한수치로실제와차이가발생할수있음. 전월세가구는자가가아닌모든가구포함. 자료 : 가계금융복지조사 212, 217 계 전체적으로살펴보면, 5년전에비해 4대는 '1-1) 전월세가구 ' 가많이감소하고 '2-1) 자가가구 ' 가많이증가하였다. 이것은 4대자가가구중거주외 1주택보유자가가구비율의감소가주택에투자하는가구가감소했다기보다는, '2-2) 거주외 1주택보유자가가구 ' 가늘어났음에도불구하고 '2-1) 자가 1주택만보유 ' 한가구가좀더빠르게늘어났기때문임을보여준다. 특히최근 3년간급증한분양물량영향으로자가가구가빠르게늘어난영향이있을것으로판단된다. 한편, 6대는 '2-1) 자가가구 ' 가많이감소하고, '2-2) 거주외 1주택을보유한자가가구 ' 가많이증가하였다. 이것은 6대중여력이있는가구들이여유자금을상당수거주외주택에투자한정황을보여주는결과에해당한다. 이하의분석은거주유형에따른다섯개가구군중에서 '1-2) 1주택보유전월세가구 ' 및 '2-2) 거주외 1주택보유자가가구 ' 만을분석한것이다. 이들가구가모두주택을투자의수단으로보유하고있는것은아닐수있지만, 투자목적을구분하는것은실질적으로불가능하므로이두집단을대상으로주택투자행태를분석하였다. 또한거주외주택을두채이상보유한기타가구는전체가구에서차지하는비중이작고, 임대사업자가포함되며, 여유자산을주택 1채정도에투자하는일반적인가구와상이하게과도한레버리지를사용하여주택을여러채구매하는경우등이질적인요소가크기때문에분석에서제외한다. 13 211~217 년주요투자수단별연평균수익률 : 서울시아파트전세 4.87%, 서울시아파트월세 4.21%, 국채 4.21%, 회사채 ( 공모무보증 ) 3.92%, 주가지 수 2.68%, 은행예금 2.61%, KB 금융지주경영연구소, 한국은행, 한국거래소 ( 취, 등록세미반영 ) 67
218 KB 부동산보고서 가계금융복지조사결과로본거주외주택구입자금조달현황 2. 거주외 1 주택보유가구의투자자금조달형태 1 주택보유전월세가구중 71% 가주택담보대출, 임대보증금등의방식으로자금을차입하고 있으며, 4 대가가장적극적으로투자자금을차입조달 1주택보유전월세가구중 6.8% 는주택을임대해주고있으며 14, 39.2% 는임대를하지않고있다. 임대를하지않는가구의유형으로는 1) 직장과거주지가달라가구주는직장근처에임차하여거주하고, 가족은보유주택에사는경우, 2) 현재전월세로거주하면서학교, 결혼등을이유로자녀가거주할주택이나노부모등이거주할주택을구입한경우, 3) 타지에부모로부터물려받은빈집을보유한경우등이있을수있다. 1주택보유전월세가구중거주외주택에대해아무런차입을하지않고있는가구의비중은 28.9% 로, 나머지 71.1% 의가구들은임대보증금부채, 혹은주택담보대출의형태로주택투자자금을차입하고있다. 차입자금을활용하는 71.1% 의가구중 42.9% 는임대보증금부채만, 1.3% 는주택담보대출만사용하고있으며, 17.9% 는임대보증금부채와주택담보대출을모두사용하고있다. 주택보유전월세가구중 6.8% 만이주택을임대해주고있어, 적지않은수가본인, 혹은자녀등이거주외주택을사용하고있는것으로파악된다. 거주외주택을임대해주고있는 6.8% 의가구중임대와대출을동시에활용하는가구의비중은 29.4%(=17.9%/6.8%) 로적지않은수의가구가상대적으로과도한차입자금을조달하고있는것으로보인다. 그림 Ⅳ-5 1 주택보유전월세가구의자금조달방법 [ 표 Ⅳ-4] 연령대별자금조달방법구성비중 ( 단위 : %) 가구주 연령 ( 세 ) 임대 임대 + 주담대 주택담보 대출 무차입 ~39 47.4 14.9 11.5 26.2 ~49 44.7 23.1 9.8 22.4 ~59 41.2 19.5 1.2 29.1 ~69 36.2 15.2 13.3 35.2 7~ 46.2 2.1 2.9 48.8 주 : 1 주택보유전월세가구대상비중 임대 = 임대보증금부채보유, 주담대 = 주택담보대출보유 자료 : 가계금융복지조사 217 주 : 1 주택보유전월세거주대상비중 임대 = 임대보증금부채보유, 주담대 = 주택담보대출보유 자료 : 가계금융복지조사 217 14 정확히는임대보증금부채를보유하고있는것으로, 임대보증금이전혀없는사글세의비중이낮기도하고, 분석목적이차입자본활용여부이기때문에여기서는임대보증금부채를보유한가구를임대를하고있는가구로정의하여분석을진행한다. 따라서임대를하지않고있는가구중에는사글세를주고있는가구가일부포함될수있다. 68
218 KB 부동산보고서 가계금융복지조사결과로본거주외주택구입자금조달현황 1주택보유전월세가구의연령별비중은 3대 17%, 4대 33%, 5대 25%, 6대 17%, 7대이상 7% 로 4대가가장많다. 연령별특징을살펴보면, 3~6 대에서각각 3% 가량의가구들이주택담보대출로자금을조달 ( 임대 + 주담대및주택담보대출합산 ) 하고있으며, 7대에서주택담보대출사용비중은 5% 미만으로빠르게감소한다. 자금을임대보증금으로조달하는가구의비중 ( 임대및임대 + 주담대합산 ) 은 4대에서 67.8% 로가장높게나타나고있으며, 이후 5대 6.7%, 6대 51.5%, 7대 48.3% 까지가구주연령이증가할수록감소하는모습을보이고있다. 4대는주택담보대출과임대를가장적극적으로사용하면서무차입가구비중이 22.4% 로가장낮게나타난다. 이는 4대가구의경우자녀가아직어려서거주외주택을직접사용하는경우가 5~6 대에비해적고, 3대보다는가계지출이많아차입자금을더적극적으로활용하기때문으로볼수있다. 15 거주외 1 주택보유자가가구중 77% 가주택담보대출, 임대보증금등의방식으로자금을차입하고 있으며, 3 대가가장적극적으로투자자금을차입 ( 특히주택담보대출 ) 조달 거주외 1주택보유자가가구중거주외주택에대해아무런차입이없는가구의비중은 23.5% 로, 나머지 76.5% 의가구는임대보증금, 혹은주택담보대출형태로구입자금을차입하고있다. 차입자금을활용하는 76.5% 의가구중 31.3% 는임대보증금만, 12.7% 는자가주택담보대출만사용하고있으며, 2.7% 는임대보증금과자가주택담보대출을함께사용하고있다. 반면, 거주외주택담보대출을사용하는가구는상대적으로낮은 11.7%(=3.5%+3.7%+2.5%+2.1%) 로나타났다. 거주외주택을보유한자가가구중주택을임대해주고있는가구는 59.2% 로, 4.8% 는임대를하지않고있어전월세거주가구 (39.2%) 와유사한수치를보였다. 거주외주택을임대해주고있는 59.2% 의가구중임대보증금과자가주택담보대출, 그리고거주외주택담보대출을모두사용하는가구비중은 5.9%(=3.5%/59.2%) 로상대적으로과도한차입을활용하는가구비중은전월세가구 (29.4%) 에비해상당히낮게나타난다. 그림 Ⅳ-6 거주외 1 주택보유자가가구의자금조달방법 [ 표 Ⅳ-5] 연령대별자금조달방법구성비중 ( 단위 : %) 가구주 연령 ( 세 ) 임대 임대 + 주담대 주택담보 대출 무차입 ~39 21.1 41.7 26.7 1.6 ~49 21. 39.4 24.8 14.8 ~59 3.5 3.8 15.9 22.8 ~69 4.9 16.7 12.7 29.8 7~ 42. 8.9 8.8 4.3 주 : 자가외주택보유자가가구대상비중. 임대 = 임대보증금부채보유, 주담대 = 주택담보대출보유 자료 : 가계금융복지조사 217 주 : 자가외주택보유자가가구대상비중. 임대 = 임대보증금부채보유, 주담대 = 주택담보대출보유 자료 : 가계금융복지조사 217 15 4 대부터본격적으로자영업자비율이증가하면서사업을위한주택담보대출이증가하는것도하나의원인이될수있다. 69
218 KB 부동산보고서 가계금융복지조사결과로본거주외주택구입자금조달현황 거주외 1주택보유자가가구의연령대별비중은 3대 8%, 4대 24%, 5대 32%, 6대 25%, 7 대이상 11% 로 5대가가장많은비율을차지하고있으며, 4~6 대에주로집중되어있다. 연령별특징을살펴보면, 임대보증금으로자금을조달하는비중 ( 임대및임대 + 주담대합산 ) 은 3대 62.7% 에서, 5대 61.3%, 6대 57.6%, 7대이상 5.9% 로연령이증가함에따라서서히감소하고있다. 또한자금조달을위해주택담보대출을사용하는비중 ( 임대 + 주담대및주택담보대출합산 ) 은 3대 68.4% 에서, 4대 64.2%, 5대 46.6%, 6대 29.3%, 7대이상 17.7% 로연령증가에따라빠르게감소하고있다. 결과적으로자산축적기회가부족한 3대에서좀더적극적으로대출을자금조달수단으로활용하고있는것으로판단된다. 역으로말하면, 젊은 3대라도충분한소득과초기자본을갖춘일부가구는적극적으로레버리지를활용하면서 2주택을보유하고있다는뜻으로해석될수있다. 3. 거주외 1 주택보유가구의투자자금조달규모 1 주택보유전월세가구중, 임대보증금활용가구가주담대활용가구에비해레버리지가높음 1주택보유전월세가구중차입자금이있는가구의차입금액 / 주택가격비율의중간값은임대보증금과주택담보대출조달여부에따라다소다르게나타난다. 전반적으로주택담보대출을활용하는가구의차입금액 / 주택가격비율이주택을임대해주고있는가구의차입금액 / 주택가격비율에비해낮게나타나며, 당연히임대와대출을같이활용하는가구의차입금액 / 주택가격비율이가장높게나타난다. 특히임대와대출을같이활용하는가구중 25% 정도는차입금액이주택가격의 9% 를상회하기때문에주택가격하락에따른위험에상당히많이노출되어있다. 그러나국내전체가구중주택보유전월세가구비중 (4.3%) 자체가높지않고, 그중임대와대출을같이활용하는가구 ( 비중 15.2%) 는더적으며, 차입금액 / 주택가격비율이 9% 를상회하는비율 (25%) 까지감안하면, 주택가격하락위험에실제적으로노출된가구의비중은전체가구의.2% 미만으로극히일부에해당한다. 16 1 주택보유전월세가구중 5~7 대는거주외주택을월세로많이공급 1주택보유전월세가구중절반이상은주택을임대로제공하고있는데, 임대보증금부채만보유한가구에대해연령대별로임대보증금 / 주택가격비율을비교해보면, 5대부터본격적으로그비율이낮아지는것을확인할수있다. 5~7 대는은퇴자가증가하면서본격적으로소득이감소하는연령대로, 감소하는소득을만회하기위해정기적인월세를원하는경우가많다. 실제로 5~7 대에서임대보증금 / 주택가격비율이빠르게감소하는모습을확인할수있는데, 이는전세대비임대보증금규모가작은월세, 반전세비중이증가하기때문으로추정된다. 5대의경우아직본격적인은퇴가발생하지않은경우가많기때문에, 임대보증금 / 주택가격비율의중간값은 6대와큰차이가없으나, 대부분의가구가은퇴하는 7대에는임대보증금 / 주택가격비율이전반적으로하락하는것을볼수있다. 16 이들의경우자신이거주하는주택의전월세보증금이있기때문에, 주택을처분하더라도자산이완전히없어진다고볼수없다 7
218 KB 부동산보고서 가계금융복지조사결과로본거주외주택구입자금조달현황 그림 Ⅳ-7 주택보유전월세가구의차입자금 / 주택가격 비율분포 그림 Ⅳ-8 주택보유전월세가구중임대보증금부채만 보유한가구의임대보증금 / 주택가격비율 12 1 9 75 6 5 3 25 임대대출임대 + 대출 ~39 ~49 ~59 ~69 7~ 주 : 주택보유전월세가구기준. 임대 = 임대보증금부채보유, 주담대 = 주택담보대출보유선하단 : 1%, 선상단 9%, 막대하단 25%, 중간 5%, 상단 75% 자료 : 가계금융복지조사 217 주 : 주택보유전월세가구중임대보증금부채만보유한가구기준선하단 : 1%, 선상단 9%, 막대하단 25%, 중간 5%, 상단 75% 자료 : 가계금융복지조사 217 거주외 1 주택보유자가가구의경우, 전체주택가격 ( 합산 ) 의 2~4% 정도를차입으로조달거주외 1주택보유자가가구는보통임대보증금, 자가주택담보대출, 혹은둘다를이용해투자자금을차입한다. 전월세가구의차입금액 / 주택가격비율중간값은 4~6% 내외를보이고있는데, 거주외 1주택보유자가가구가임대보증금혹은자가주택담보대출만을사용할경우, 1주택만을차입조달에활용하기때문에차입금액 / 주택합산가격비율중간값은 2% 내외로크게하락한다. 그러나임대보증금과자가주택담보대출을모두활용하여자금조달한경우, 2주택모두를활용하기때문에차입금액 / 주택합산가격비율중간값이 4% 대로높게유지되는모습을확인할수있다. 여기에거주외주택담보대출까지 3가지방식으로자금을조달할경우에는차입금액 / 주택합산가격비율중간값이 5% 이상으로상승한다. 그러나자가외주택보유자가가구의차입금액 / 주택합산가격비율분포를봤을때, 3가지조달방식을모두사용한가구들도상환불가능한상황에처할가능성은매우희박하다고볼수있다. 거주외 1주택보유가구의약 7% 정도가임대보증금및금융기관차입금만으로거주외주택보유거주외주택가격대비차입금액비율은자가주택담보대출만사용하는경우에그분포가가장넓게나타나는특이한모습을보여주는데, 이것은추가로보유한거주외주택의가격이자가주택에비해상당히편차가크다는뜻이다. 다수의가구가자가주택에비해가격이상당히저렴한주택을거주외주택으로보유하고있으며, 자가주택담보대출규모는거주외주택에비해상당히큰것으로보인다. 이비율이큰가구상당수 ( 약 4%) 는차입자금이단순히거주외주택구입자금에소요되었다기보다는자가주택구입및다른용도로도사용되었음을알수있다. 즉, 이들은단순히여유자금에레버리지를 71
218 KB 부동산보고서 가계금융복지조사결과로본거주외주택구입자금조달현황 활용하여거주외주택을구입한것이아니라, 자가주택의상환이마무리되지않았음에도불구하고차 입자금을활용하여추가적으로거주외주택을보유하고있는상황으로추정된다. 자가주택담보대출과임대보증금부채를모두활용하는가구의경우, 거주외주택가격의대부분이차입자금으로조달되고있으며, 자가주택담보대출만사용하는가구와마찬가지로자가주택상환이마무리되지않았음에도차입자금을활용하여추가적으로거주외주택을보유한경우가다수존재하는것으로추정된다. 즉거주외 1주택보유자가가구의상당수 ( 약 5%) 는여유자금이없음에도불구하고 ( 차입조달 / 거주외주택가비율 1% 상회 ) 레버리지를활용하여적극적으로거주외주택을보유하고있는상황에해당한다. 이렇게적극적으로차입자금을활용하여주택에투자하고있는가구의비중은자가주택담보대출사용가구.5% 17, 자가및거주외주택담보대출사용가구.1% 18 정도로추정된다. 전월세가구중차입자금을적극적으로활용하여주택에투자하는가구비중.2% 및기타분석되지않은가구군중일부를감안할경우전체가구의약 1 % 정도 ( 약 19만가구 ) 가주택투자를위해거주외주택가격이상의금액을적극적으로차입하고있는것으로추정할수있다. 결과적으로거주외 1주택보유가구 273만가구의 7% 정도가보증금혹은금융기관차입만으로거주외주택을보유하고있는것으로해석할수있다. 그림Ⅳ-9 자가외주택보유자가가구의차입조달 / 주택합산가격비율분포 1 8 6 그림Ⅳ-1 자가외주택보유자가가구의차입조달 / 거주외주택가비율분포 3 2 4 2 1 임대거주외자가 o x o x o x o x o o x x o o x x x o o o o 임대거주외자가 o x o x o x o x o o x x o o x x x o o o o 주 : 자가외주택보유자가가구기준임대 = 임대보증금부채, 거주외 = 거주외주택담보대출자가 = 자가주택담보대출, 박스는비중이큰가구군선하단 : 1%, 선상단 9%, 막대하단 25%, 중간 5%, 상단 75% 자료 : 가계금융복지조사 217 주 : 자가외주택보유자가가구기준임대 = 임대보증금부채, 거주외 = 거주외주택담보대출자가 = 자가주택담보대출, 박스는비중이큰가구군선하단 : 1%, 선상단 9%, 막대하단 25%, 중간 5%, 상단 75% 자료 : 가계금융복지조사 217 17 자가외주택보유자가가구비율 9.8%, 자가주담대사용가구비중 12.7%, 차입자금 / 거주외주택비율 1% 이상가구비중 4% 감안시.5%(=9.8% x 12.7% x 4%) 18 자가외주택보유자가가구비율 9.8%, 자가주담대사용가구비중 2.1%, 차입자금 / 거주외주택비율 1% 이상가구비중 5% 감안시.1% 72
Ⅴ KB 부동산통계로본 217 년부동산시장리뷰
'13.4 '13.8 '13.12 '14.4 '14.8 '14.12 '15.4 '15.8 '15.12 '16.4 '16.8 '16.12 '17.4 '17.8 '17.12 218 KB 부동산보고서 KB 부동산통계로본 217 년부동산시장리뷰 217 년월별부동산시장리뷰 1월 KB부동산매매가격전망지수조사이래최저치기록 1월주택시장은전반적인분위기가침체된상황이었다. 탄핵정국으로인해국내정치및경제상황이 좋지않았으며, 미국의금리인상, 주택공급과잉우려등대내외적인여건악화로주택경기가위축되어있었다. 이러한주택경기불확실성확대로 KB부동산매매가격전망지수는 213년 4월조사를시작한이래최저치를기록했다. 주택매매가격상승률역시이러한주택시장상황이반영되어 213년 8월이후최저상승폭을기록했다. KB부동산매매가격전망지수는실제지수변동에매우정확한선행성을보여주고있어, 주택시장의단기적인흐름을예측하는데매우유용한변수로사용된다. 1월을저점으로전망지수는빠르게반등하며, 향후주택시장의급등을정확하게예측하였다. 그림 Ⅴ-1 KB 부동산매매가격전망지수와실제지수변동 125 1.6 12 1.4 115 1.2 11 1.8 15.6 1.4 95.2 9 전망지수 ( 좌 ) 85 실제지수변동률 ( 우 ) -.2 8 -.4 주 : 실제지수변동률은과거 3개월대비변동률자료 : KB국민은행 2 월서울전세가격상승률최저 2월이후전세가격시장의안정이본격적으로나타나기시작했다. 전세가격지수는 216년이후안정세를보여오기는했으나서울의경우재건축사업및입주물량부족으로상대적으로높은상승률을보여왔다. 그러나 2월.25% 로 212년 7월이후가장낮은상승률을기록했다. 이후전세가격상승률은다소높아졌지만 217년연간 1.72% 상승에그쳤다. 이는 28년이후최저상승률이다. 전세가격하락은아파트에서더욱크게나타났으며, 217년 11월에는 8년 8개월만에아파트전세가격이하락하기도했다. 그림 Ⅴ-2 서울주택전세가격상승률추이 2.5 (MoM, %) 2. 1.5 1..5. -.5-1. '12.7월.25% 하락 '17.2월.25% 상승 -1.5 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 자료 : KB국민은행 74
218 KB 부동산보고서 KB 부동산통계로본 217 년부동산시장리뷰 4월서울아파트중위가격 6억원돌파 4월서울아파트중위가격이 6억원을넘어섰다. 서울시아파트중위가격은 214년상승세로접어들 면서 215년 6월 5억원을넘어선데이어 1 년 1개월만에 6억원을넘어섰다. 이후에도서울아파트중위가격은가파른상승을지속하며 218년 1월에 7억원을넘어섰다. 서울아파트중위가격이빠르게상승하면서전국아파트중위가격과의차이는 215년말 2억 4,294 만원에서 217년말에는 3억 7,841 만원으로확대되었다. 중위가격은중앙가격이라고도하며주택가격을순서대로나열하였을때중앙에위치하는가격을의미한다. 중위가격은아파트에대해매매가격과전세가격, 규모별로구분해서발표하고있다. 그림 Ⅴ-3 서울아파트중위가격추이 8 ( 천만원 ) 전국 서울 7 '15. 6월 6 5억원 5 '17.4월 4 6억원 3 2 연도별상승 ( 천만원 ) 1 서울 :1.2('14( 4.5('15( 7.4('16( 8.7('17) 전국 :1.('14( 2.2('15( 2.2('16( 2.('17) - '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 자료 : KB국민은행 6 월전국매매가격대비전세가격비율 211 년조사이래처음하락 매매가격대비전세가격비율 ( 이하매매전세비 ) 은 216년부터매매가격이전세가격대비높은상승세를보이는지역이증가하면서상승세가둔화되기시작하였다. 전국매매전세비는 217년 6월을기점으로하락하기시작했으며, 이는 211년 6월조사된이후처음이다. 매매전세비는전세가격상승으로인해지속적으로높아져왔으며, 217년 12월말기준으로는 67.5% 이다. 지역별로는인천 (72.1%) 과광주 (71.2%) 가가장높은수치를기록하고있다. 한편, 아파트매매전세비는 1998년 12월부터발표되고있으며, 장기시계열분석시매매시장과전세시장의관계를설명하는지표로도많이활용되고있다. 그림 Ⅴ- 4 전국매매전세비 (217 년 12 월기준 ) 67.5 68.7 66.1 69.9 72.1 67. 자료 : KB 국민은행 서울경기인천 62.8 71.2 7.1 68.5 67.2 65. 부산대구광주대전울산 전국수도권 5 개광역시기타 지방 75
218 KB 부동산보고서 KB 부동산통계로본 217 년부동산시장리뷰 7 월서울오피스텔수익률 5% 붕괴 오피스텔수익률조사는 21년 7월부터발표하기시작했으며, 발표당시수익률은서울 5.98%, 경기 6.75% 였다. 저금리와공급증가의영향으로오피스텔수익률은지속적으로하락해왔으며, 217년 7월, 처음으로 5% 이하로하락했다. 이후에도지속적으로하락하며 12월에는 4.87% 까지낮아졌다. 서울오피스텔공급물량은 212년 5천호수준에서 216년 1만 8천호수준으로 3배이상증가하면서, 저금리기조와함께수익률하락의주요한요인으로작용하였다. 그림 Ⅴ- 5 서울및경기오피스텔수익률및공급 7 6 5 4 자료 : KB 국민은행 5.2 서울공급물량 ( 연간, 우 ) 서울 경기 12.1 18.1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 7 월 4.98 18.1 ( 천호 ) 5 5.34 25 4.87 45 4 35 3 2 15 1 5 8월서울아파트매매가격 29년이후처음으로월간 1% 넘는상승률기록서울의아파트매매가격은 217년주택시장의가장뜨거운이슈였다. 새정부출범과동시에급등하기시작했으며, 각종정부대책이발표된주요원인이었다. 서울아파트매매가격은 214년을기점으로 상승하기시작했으며, 217년 7월 1% 를넘어서면서정부가서둘러 8.2대책을발표하는원인으로작용하였다. 특히강남권을중심으로한주택매매가격상승은이후에도시장에서주요이슈로부각되었으며, 정부주택정책의대상이되고있다서울아파트매매가격이월간 1% 를넘어선것은 29년 9월이후로처음으로무려 95개월만이다. 서울내에서는강남구의상승세가두드러졌다. 강남구의경우 217년 6월, 29년 9월이후처음으로 1% 가넘는상승률을기록한데이어 217년 11월부터 218년 1월까지 3개월연속 1% 를상회하는등가파른상승세를나타내고있다. 그림 Ⅴ-6 서울아파트매매가격변동률추이 3 (MoM,%) 29년 9월이후 95개월만 2 1.19 1.5 1-1 서울 5개광역시 -2 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 자료 : KB국민은행 76
218 KB 부동산보고서 KB 부동산통계로본 217 년부동산시장리뷰 11월아파트매매가격 5분위배율 5배까지확대 주택시장의양극화가지속되면서 1분위아파트와 5분위아파트의가격격차가점차확 그림 Ⅴ-7 아파트매매가격 5분위배율 ( 17년 12월기준 ) 대되고있다. 1분위아파트대비 5분위아파 5. ( 배 ) 4.3 트가격 (5분위배율 ) 은 214년 4월 4.6배까 4.5 4. 4. 4.2 3.9 3.5 3.2 3.4 지낮아졌으나조금씩상승하기시작해 217 3.1 년 11월 5배까지상승하였다. 217년 12월 기준 5분위배율은서울과기타지방이 4.5배 로가장높았으며, 광주 (4.3배 ), 부산 (4.배 ), 대구 (4.배 ) 순이었다. 5분위배율은 213년 3월부터발표되기시작했다. 대부분의지역에서조사이래최고치를기록하고있어, 시장의 전국 서울경기인천수도권 부산대구광주대전울산 5개광역시 기타지방 양극화현상이심화되고있음을보여주고있 자료 : KB국민은행 다. 한편, 5분위가격과배율은전체주택과 아파트, 매매가격과전세가격으로구분해작성된다. 12월지방광역시매수우위지수최저치강남권을중심으로서울주택시장의주택가격이빠르게상승하고있는반면비수도권지역의주택시 장은침체가지속되고있다. 이러한변화는가격뿐아니라거래시장에서도나타나고있는데, 매수자와매도자의동향을나타내는매수우위지수를보면비수도권에서하락추세를뚜렷하게보이고있다. 5개광역시의매수우위지수는지난해 12월 3.4를기록하면서 213 년 4월조사이후최저치를기록했다. 기타지방역시금융위기직후인 28년이후최저수준을기록했다. 매수우위지수는중개업소의설문을통해작성되며 ~2 범위이내로지수가 1을초과할수록 ' 매수우위 ' 비중이높음을의미한다. 그림 Ⅴ-8 매수우위지수추이 1 5개광역시 기타지방 8 6 4 2 '13 '14 '15 '16 '17 자료 : KB국민은행 77
218 KB 부동산보고서 KB 부동산통계로본 217 년부동산시장리뷰 KB 부동산통계소개 KB부동산통계는 1986년처음발표된이후현재까지대표적인부동산통계로자리매김 KB부동산통계는주택은행에서최초로작성되어발표되어왔으며, 국민은행과합병되면서 KB국민은행으로이관되었다. 이후한국의부동산공식통계로서주택시장의현황을파악하고이해하는대표적인지수로자리잡았다. KB부동산통계는국내주택의매매및전세가격, 수급여건등부동산시장을판단할수있는다양한지표를발표해왔으며, 212년까지국가승인통계로서국내주택시장에중요한이정표역할을수행해왔다. 정부주택정책수립에기초자료로활용이되어왔으며학계및업계의주택시장분석에있어서가장핵심적인정보를제공해왔다. 213년민간통계로전환된이후에도주기적인표본개편과신규지수개발을통해주택통계의대표성을유지하고자노력을지속하고있다 [ 표 Ⅴ-1] KB 부동산통계주요연혁 구분 주요내용 1986.1월 37개도시표본주택 2,498 호조사결과를일반통계로발표 (85.9.1 경제기획원승인제 35-21-3호 ) 1996.1월 조사대상도시 41개로확대, 표본주택 4,31 개로확대 1999.1월 표본개편 21.12월 지정기관변경승인 ( 통계청승인번호 : 제 344 호 ) 23.7월 APT표본확대개편 [ 조사지역확대및세분화 (5개광역시, 39개시, 6개군, 49개구 ), 가중값변경등 ] 24.11월 지정통계로변경 27.12월 조사공표단위추가 [ 기타지방, 5개광역시 ( 인천제외 )] 213.1월 213.4월 215.12월자료 : KB국민은행 민간통계작성기관으로변경명칭변경 : 전국주택가격동향조사 [ 월간 ]KB주택가격동향, 주간아파트가격동향 [ 주간 ]KB주택시장동향표본개편 ( 표본수확대 ), 조사지역추가및삭제조사항목추가 (KB아파트PIR, KB-HOI, KB오피스텔통계, KB부동산전망지수, m 2 당평균매매 / 전세가격, 중위주택가격 ), 공표지역세분화 ( 중위주택가격, 5분위주택가격등 ) 규모별세분화 ( 아파트 3 5규모, 단독주택 3 4규모, 연립주택 3규모유지 ) 가중값및기준시점변경 (215.12=1) 아파트조사지역추가, 조사항목추가 (KB아파트월세지수, KB전월세전환율, J-PIR, 규모별매매 / 중위가격, 전세전망지수, 5분위전세가격 m 2 당 5분위가격 ) 78
218 KB 부동산보고서 KB 부동산통계로본 217 년부동산시장리뷰 주택가격외에시장분석에유용한다양한지표들을발표 KB부동산통계의주택매매및전세가격지수는약 3년간의장기시계열을보유하고있다는점에서큰의의를가진다. 198년대말주택가격급등기부터 IMF, 28년금융위기등주택시장의역사를한눈에파악할수있기때문이다. 주택시장분석뿐아니라거시경제분석시주택시장을대표하는필수지표로활용되고있다. [ 표 Ⅴ-2] KB 부동산통계종류 대분류중분류상세현황 주택가격지수 주택가격대비소득비율 매매가격지수 전세가격지수월세가격지수 매매종합, 매매 APT, 매매단독, 매매연립 전세종합, 전세 APT, 전세단독, 전세연립 KB 아파트월세지수 PIR( 월별 ), J-PIR( 월별 ), KB 아파트 PIR 주택구매력지수 주택구입잠재력지수 오피스텔통계 NEW_HAI KB_HOI KB 오피스텔 전월세전환율전월세전환율 ( 수도권 ) KB 선도아파트 5 지수선도 5 시장동향매매대비전세규모별지수규모별가격가격자료 : KB 국민은행 매매시장동향전세시장동향중개업자전망지수규모별매매지수규모별전세지수청약규모별지수 매매우위, 매매거래 전세수급, 전세거래 KB 부동산매매가격전망지수, KB 부동산전세가격전망지수 종합매매전세비, 아파트매매전세비, 단독매매전세비, 연립매매전세비 규모별매매, 규모별매매종합, 규모별 APT 매매, 규모별단독매매, 규모별연립매매 규모별전세, 규모별전세종합, 규모별 APT 전세, 규모별단독전세, 규모별연립전세 청약규모별매매, 청약규모별전세 규모별 APT 매매평균, 규모별 APT 전세평균, 규모별 APT 매매중위, 규모별 APT 전제중위, 청약규모별 APT 매매평균, 청약규모별 APT 전세평균, 청약규모별 APT 매매중위, 청약규모별 APT 전세중위 평균매매, 평균전세, 중위매매, 중위전세, m 2 당평균매매, m 2 당평균전세, m 2 당아파트평균매매, m 2 당아파트평균전세, m 2 당아파트 5 분위매매, m 2 당아파트 5 분위전세, 5 분위 ( 종합매매 ), 5 분위 ( 아파트매매 ), 5 분위 ( 종합전세 ), 5 분위 ( 아파트전세 ) 주택매매가격종합지수는표본주택이거래된경우에는실거래가격을, 거래되지않는경우에는매매 ( 임대 ) 사례비교법에의해조사된가격을기반으로하여정확성을높이고시장흐름을반영하고있다. 이외에도 KB선도아파트5지수, 오피스텔통계, 규모별매매 / 전세지수및평균가격등주택가격과관련된다양한지표들이발표되고있다. 지역별및규모별로평균매매 전세가격등을제공함에따라지역별 분위별로가격비교에도유용하게활용될수있다. 79
218 KB 부동산보고서 KB 부동산통계로본 217 년부동산시장리뷰 그림 Ⅴ- 9 주택매매가격지수추이 그림 Ⅴ-1 매매대비전세가격비율과가격변동률추이 35 3 25 2 15 1 (1986.1월지수 1기준 ) 전국서울 6개광역시 4 3 2 1-1 -2 (YoY,%) 아파트매매전세비 ( 우 ) 매매 전세 8 7 6 5 4 3 2 1 5 '86 '89 '92 '95 '98 '1 '4 '7 '1 '13 '16-3 '86 '89 '92 '95 '98 '1 '4 '7 '1 '13 '16 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 주택가격지수뿐아니라주택구매력지수 (HAI), 주택구입잠재력지수 (HOI) 등주택수요층입장에서소득, 금리, 대출, 주택공급량등을감안한통합지수도산출하고있다. 통계청, 한국은행등의소득및금리등을활용하여시장의수요여력을간접적으로확인할수있다. 또한매수세 / 매도세동향, 거래및수급동향, KB매매가격전망지수등주택구매계층의수요변화를파악할수있는시장심리지수를발표해실제파악이어려운주택시장흐름에대한유용한정보를생성하고있다. 그림 Ⅴ-11 주택구매력지수 (HAI) 추이 그림 Ⅴ-12 매수우위지수추이 2 6 개광역시 15 15 전국 서울 15 주택가격지수 ( 우 ) 1 95 12 1 5 전국수도권 9 85 8 9 6 서울 75 3 '9.1 '1.1 '11.1 '12.1 '13.1 '14.1 '15.1 '16.1 '17.1 자료 : KB 국민은행 7 '.1 '4.2 '8.3 '12.4 '16.5 자료 : KB 국민은행 8
218 KB 부동산보고서 부동산과금융을접목한 KB 부동산 Liiv ON 은행이만든부동산플랫폼 Liiv ON 1% 활용법 매물검색부터금융을이어주는원스톱부동산플랫폼 KB부동산 Liiv ON KB부동산 Liiv ON 플랫폼에서는쉽고간편한상세검색기능을통해 내게딱맞는! 부동산매물을검색할수있다. 심플한화면구성으로정보검색이용이하고알림 (Push) 서비스를통해원하는조건의매물, 시세, 분양정보등도받아볼수있는것도 KB부동산 Liiv ON 서비스만의차별화된특징이다. 그림 Liiv ON 매물검색기능 자료 : KB 국민은행 또한, KB부동산 Liiv ON 에서 내게딱맞는! 금융서비스를받아볼수있다. 플랫폼내에서직접대출신청이가능하고대출가능금액과대출금리를알아볼수도있다. 매월납입해야하는월부금도계산해볼수있어소득수준에맞는대출금액과소득대비적정한상환원리금도가늠할수있으며대출상환계획도체계적으로세울수있다. 또한저녁시간에도편리하게상담을받을수있도록평일오전 9시부터밤 1시까지전담상담팀을운영하고있으며, 클릭한번으로전화 ( 1644-9571) 및채팅상담이가능하다. 보다자세한상담이필요하다면 KB국민은행영업점과연계한대면상담도가능하다. 그림 Liiv ON을활용한대출신청및상담서비스 자료 : KB 국민은행 82
218 KB 부동산보고서 부동산과금융을접목한 KB 부동산 Liiv ON 부동산및금융거래에생소한예비신혼부부에게꼭필요한신혼부부전용관서비스신용부부전용관은부동산거래에대한정보가부족하고금융상품에생소함을느끼는예비신혼부부에게꼭필요한정보를제공하고자신설한서비스로, 예비신혼부부에게어려울수있는부동산거래및대출설계와카드등유용한상품정보들을쉽고편리하게알아볼수있는종합서비스이다. 특히주택담보대출의기준이되는 KB시세를활용한 신혼집찾기 는신혼집마련의첫걸음이되는서비스로서, 보유예산과원하는조건에맞는신혼집을간편하게검색할수있는핵심기능을제공함으로써, 정확한정보를통해불필요한발걸음을줄이고마음에쏙드는집을찾고자하는예비신혼부부들에게꼭필요한서비스이다. 그림 신혼부부전용관서비스 자료 :KB 국민은행 예비창업자와자영업자를위한상권분석서비스영업점에서만상담받을수있었던상권분석시스템을 KB부동산 Liiv ON 에탑재해언제어디서든모바일과인터넷에서전문적인상권분석서비스이용이가능해졌다. 상권분석서비스는지도및상업용매물을중심으로반경 5m를자동설정해주변상권전반에대한 상권분석보고서 를제공하며, 특정업종에대한 업종분석보고서 도확인할수있어, 예비창업자나기존자영업자고객에게큰도움이될것으로기대되고있다. 83
218 KB 부동산보고서 부동산과금융을접목한 KB 부동산 Liiv ON 그림 상권분석서비스 자료 :KB 국민은행 KB 부동산 Liiv ON 이용방법 - PC : KB 국민은행홈페이지 (www.kbstar.com) 에서 부동산 메뉴클릭 or KB 부동산 Liiv ON 홈페이지 (nland.kbstar.com) 접속 - 모바일 : 구글플레이스토어또는애플앱스토어에서 KB 부동산 Liiv ON 설치 ( 지원 OS : 안드로이드 4. 이상, ios 8. 이상 ) 84