담당부서 보도자료 배포일시 국토교통부주택정책과 기획재정부 부동산정책팀 목 총 매 본문 매 과장김이탁 사무관조성태 문희선 윤정원 최철승 팀장김동곤 사무관박환조 과제별담당부서및연락처는 페이지참조 Ⅰ 추진배경 정부는 월 일 관계기관간협의및경제관계장관회의를거쳐 실수요중심의시장형성을통한주택시장의안정적관리방안 을마련하였다 정부는 서민 중산층주거안정 과 주택시장의안정적관리 를주택정책의핵심기조로견지하며일관된정책을추진중으로서 보도일시 2016 년 11 월 3 일 ( 목 ) 석간부터보도하여주시기바랍니다. * 통신 방송 인터넷은 11.3( 목 ) 08:30 이후보도가능 실수요중심의시장형성을통한 주택시장의안정적관리방안 발표 서울, 경기 부산중일부지역, 세종시등은 맞춤형청약제도조정 및 과도한투자수요관리 를선별적으로적용 ( 조정대상지역 : 5 페이지표 ) 1 맞춤형청약제도를통한청약시장과열완화및실수요자당첨기회확대 - 전매제한기간 : 1 년연장또는소유권이전등기시까지로조정 - 1 순위제한 : 세대주외, 5 년내당첨자, 2 주택이상소유자를제한 - 재당첨제한 : 조정대상당첨자는 1 5 년간동일대상당첨금지 2 과도한단기투자수요가유입되는것을차단하기위한관리방안실시 - 중도금대출보증요건강화 ( 계약금 5% 10%), 2 순위에도청약통장필요 - 1 순위청약일정을 당해 / 기타 분리, 청약가점제자율시행유보 실수요자에대한금융지원지속 - 디딤돌대출등을차질없이지원, LH 공공분양주택중도금지원등 정비사업투명성강화및청약시장불법행위근절 - ( 정비사업 ) 경쟁입찰 용역비공개확대, 신고활성화, 조합운영실태점검 - ( 청약시장 ) 불법행위상시점검팀구성 운영, 신고포상금제도입등 - 1 - 현정부는역대어느정부보다많은총 만호의공공임대주택을공급하고있으며 행복주택 주거급여제도등을도입하고 뉴스테이정책을통해주거문화도혁신해나가고있다 또한 불필요한규제를개선하고세제 금융지원등을통해실수요자중심의주택시장활력회복에기여하였으며 가계부채관리방안 을통해서는수급불균형우려에대해선제적으로대응하였다 이같은정책의성과로서민 중산층주거안정시책의효과가본격적으로나타나고있고 주택시장도활발한거래가이루어지는가운데주택가격도전반적으로는급등이나급락없이안정적인흐름을이어가고있다 그러나 국내외저금리기조가지속되고늘어난유동성이주택시장으로유입되면서일부지역에서국지적인불안양상이나타나고있는것이사실이다 특히 일부재건축예정단지를중심으로집값이단기간에많이오르고 서울 경기 부산 세종등지의일부청약시장에서는이상과열현상이발생하였다 - 2 -
단기전매차익을기대하는투자수요가과도하게유입되면서실수요자의입지는상대적으로위축되는문제가발생하였다 국지적이지만이같은과열현상이더심화되거나다른지역으로확산될경우장래주택경기의조정과정에서가계와경제전반에부담이커질우려가있음을감안하여 이번대책과함께 정부는무주택서민을위한디딤돌대출등정책모기지를지속공급하고 무주택서민용공공분양주택에대한중도금대출등에대해서도차질없이지원해나갈계획이다 정부가마련한 실수요중심의시장형성을통한주택시장의안정적관리방안 의주요내용은다음과같다 정부는국지적과열이발생한지역에대한선별적 단계적대응을통해시장질서를실수요자중심으로강화함으로써주택시장을안정적으로관리하기위한대책을마련하게되었다 실수요자중심의주택시장형성유도및주택시장안정적관리 이번대책은지역주택시장에대한정밀한분석을통해과도한단기투자수요등에의해이상과열이발생하고있는지역을선별하고이들지역에대하여는전매제한제도 청약자격등을강화하여 실수요자당첨기회확대 ( 국지적시장과열완화 ) 맞춤형청약제도조정 과도한투자수요관리 실수요자금융지원 자금지원및금융부담완화 주택시장의투명성제고 정비사업제도개선 청약시장불법행위근절 과열현상과주변집값의불안소지를완화해나가는한편 실수요자의내집마련기회가확대되도록하는데역점을두었다 정부는전반적인주택시장의수급여건과거시경제여건을고려할때 장래주택경기의조정가능성이있고지역별주택시장의차별화가뚜렷해지고있는점에유의하여각지역의시장상황에대한맞춤형정책을마련하였다 아울러 정부는불법전매 다운계약 청약통장매매등주택시장 질서를교란하는행위는행정력과시스템을동원하여철저히 단속하고강도높게처벌해나갈계획이다 한편 불법 비리소지가여전히남아있는재개발 재건축등정비 사업에대해서도투명성을높이기위한제도개선을적극적으로 추진해나갈계획이다 - 3 - - 4 -
Ⅱ 주택시장의안정적관리방안 1. 국지적시장과열완화및실수요자당첨기회확대 1 맞춤형청약제도조정 조정대상지역 페이지표 에는 전매제한기간강화 순위제한이시행된다 재당첨제한 과열이발생하였거나우려되는지역 유형을선별하여맞춤형으로 대응하고자 지역 유형별로주택시장에대한분석을실시하였으며 이에따라서울 경기 부산일부지역 세종등을선정하여맞춤형 으로청약제도를조정하고 국지적인시장과열을완화하고 하고자한다 대상지역및선정기준 조정대상지역 ( 이하 페이지표 ) 과도한단기투자수요를관리하여 실수요자의당첨기회를확대 광역지자체기초지자체택지유형 서울특별시 25 개區민간택지 + 공공택지 경기도 부산광역시 과천시, 성남시하남시, 고양시, 남양주시, 화성시 ( 동탄2에한함 ) 해운대구, 연제구, 동래구, 남구, 수영구 민간택지 + 공공택지 공공택지 ( 민간택지는제외 ) 민간택지 ( 공공택지는제외 ) 세종특별자치시 ( 행정중심복합도시건설예정지역 ) 공공택지 ( 민간택지는제외 ) 선정기준 투기과열지구지정요건중정량요건의일부를준용하여과열이발생하였거나 발생할우려가있는지역을선정 주택가격, 청약경쟁률, 주택보급률등과관련하여다음정량요건의어느하나에해당하는지역중청약과열이발생하였거나, 청약과열우려가있는지역 - 1) 주택가격상승률이물가상승률보다 2 배이상인곳 ( 투기과열지구보다구체화 ) - 2) 청약경쟁률이 5 대 1 을초과하였거나, 국민주택규모이하주택청약경쟁률이 10 대 1 을초과한곳 ( 투기과열지구준용 ) - 3) 주택의전매행위성행등으로주택시장과열및주거불안의우려가있는곳으로서다음어느하나에해당하는곳 ( 투기과열지구준용 ) * 1 시도별주택보급률이전국평균이하, 2 시 도별자가주택비율이전국평균이하 전매제한기간 전매제한기간을과열정도에따라 년연장또는 소유권이전등기시까지로조정 부산은제외 현재 < 전매제한기간조정내용 ( 조정된곳만표시 ) > 1) 수도권민간택지중서울전지역, 경기과천 성남 ᄀ대상지역중정량요건 2개이상충족하고과열정도가높은곳 ᄂ대상지역중그외의지역 ( 강남 4 개구, 과천 ) ( 서울중강남 4 개구외, 성남 ) 6 개월소유권이전등기시 1 년 6 개월 (+1 년 ) 2) 공공택지중서울, 경기과천, 성남, 하남, 고양, 남양주, 화성 ( 동탄 2 에한함 ), 세종 구 분 그외공공택지내주택 ( 공공 + 민간주택모두 ) 수도권중지구면적 50% 이상이 GB 해제 (85 m2이하주택 ) 분양가격이인근시세 100% 이상분양가격이인근시세 85% 100% 분양가격이인근시세 70% 85% 분양가격이인근시세 70% 미만 전매제한기간공공분양주택민간분양주택 3 년 4 년 1 년 소유권이전등기시 1 년 소유권이전등기시 5 년 2 년 소유권이전등기시 6 년 3 년 순위제한 조정대상지역 페이지의표 에청약시 의 자를 순위에서제외 세대주가아닌자 년이내에다른주택에당첨자가된자의 세대에속한자 주택이상을소유한세대에속한자 재당첨제한 조정대상지역 페이지의표 의주택에당첨된 세대에속한자를재당첨제한대상자에추가하고 당첨이제한되는주택에조정대상지역 페이지의표 의주택을추가 - 5 - - 6 -
< 재당첨제한조정내용 > 구분재당첨제한대상자 ( 요건 ) 당첨이제한되는주택 ( 효과 ) 현행대상 분양가상한제적용주택당첨자 5 10 년공공임대주택당첨자 이전기관종사자특별공급주택 당첨자 국민주택 민영주택中투기과열지구내 주택 + + + 추가대상 민영주택中 - 조정대상지역 ( 5 페이지의표 ) 의주택당첨자 * 공공택지는분양가상한제에旣포함 민영주택中 - 조정대상지역 ( 5 페이지의표 ) 의주택 강화된전매제한기간은전매제한기간을규정하고있는주택법 시행령입법예고일인 목 입주자모집공고분부터적용된다 순위 재당첨제한은 주택공급에관한규칙 개정안시행일 이후의입주자모집승인신청분부터적용되게되며 국토교통부는 순위제한 재당첨제한의빠른시행을위해 주택공급에관한 규칙 개정을신속히 월중순에완료할계획이다 이번맞춤형청약제도조정에따른시장영향등주택시장에대한 모니터링을면밀히지속적으로실시하여조정대상지역및주택의 추가또는제외여부등을정례적으로검토하고 주택시장의동향과지역별지표등을정밀하게분석하여국지적 과열현상이심화되거나주변지역으로확산될경우 투기과열지구 를 지정하는방안도정례적으로검토할계획이다 [ 조정대상지역및이번대책으로달라지는점 ] 참고 2 2 과도한단기투자수요관리 조정대상지역 페이지표 에는과도한단기투자수요가유입되는것을차단하기위하여다음과같은관리방안을적용한다 중도금대출발급요건강화 주금공내부규정 조정대상지역 페이지표 의중도금대출보증발급요건을현행 전체분양가격의 이상계약금납부 전체분양가격의 이상계약금납부 로강화한다 이를통해적은자기자본을활용하여분양계약후 시세차익을목적으로분양권을전매하려는단기투자수요의감소를유도한다 순위청약신청시에도청약통장필요 주택공급에관한규칙 현재는 순위청약신청을할때청약통장이없어도청약신청금만납입하면청약신청이가능하나 조정대상지역 페이지표 에는 순위청약신청을할때에도청약통장 이있어야한다 이에따라 순위청약신청을할때에도신중하게신청하도록유도하여과도한투자목적의 순위청약신청을방지하고 순위청약시장도실수요자중심으로형성될것으로기대된다 순위청약일정분리 사업주체협조 현재당해지역 기타지역구분없이하루에 순위청약을접수받고있으나 조정대상지역 페이지표 에서는 일차당해지역 일차기타지역으로 순위접수를분리하여운영할계획이다 이에따라 당해지역에서 순위마감될경우 당첨가능성이없는기타지역은접수를생략하여청약경쟁률이과도하게부풀려지는것을방지하여 착시효과로인한투자수요를차단할수있을것으로보인다 - 7 - - 8 -
구분 1 일차 2 일차 3 일차 4 일차 2. 실수요자금융지원강화 현행특별공급 1 순위 2 순위 - 개선 1 순위중 당해지역 거주자 1 순위중 기타지역 거주자 2 순위 청약가점제자율시행유보 주택공급에관한규칙 당초 년부터 m2이하민영주택에대해청약가점제를지자체 자율적으로시행 지자체에따라 추첨제로운용가능 할수있도록 위임할계획이었으나 조정대상지역 페이지의표 은자율시행을 유보하여가점제적용비율을 로유지한다 이에따라 투자목적의과도한청약경쟁을해소하며부양가족수가 많은세대 무주택자등실수요자의당첨기회가확대될것으로 기대된다 실수요자의내집마련을지원하고 공공분양주택수분양자의중도금부담을경감할수있도록지원을강화한다 무주택서민등실수요자의내집마련을지원하는디딤돌대출등정책모기지를차질없이공급할계획이다 신청대상 : 연소득 6천만원이하 ( 생애최초구입자는연소득 7천만원이하 ) 대상주택 : 시가 6억원이하, 전용 85m2이하 ( 수도권제외한읍 면지역 100m2이하 ) 대출금리 : 2.1 2.9% ( 생초자, 다자녀가구, 신혼부부등은 0.2 0.5%p 우대 ) 또한 시중은행이취급한대출채권을주택금융공사가매입하여유동화하는적격대출의한도도 조원증액 기배정 하고 필요시추가로한도를확대하여실수요자지원을계속한다 최근중도금대출은행을선정하지못해수분양자가중도금조달에어려움을겪고있는 공공분양단지는중도금납부시기를 개월유예하고 유예기간동안대출은행을적극선정할계획이다 이에따라중도금을구하지못해계약을포기하는일이발생하지않으며 분양계약자들의이자부담도줄어들것으로기대된다 대상단지 중도금횟수 1 회차납부시기 조정前조정後조정前조정後 수원호매실 A7 4 회 3 회 '16.12 월 '17.4 월 수원동탄 2 A44 4 회 3 회 '17.1 월 '17.6 월 부산명지 B1 2 회 1 회 '17.3 월 '17.11 월 [ 조정대상지역및이번대책으로달라지는점 ] 참고 2-9 - - 10 -
3. 주택시장투명성제고 정비사업제도개선과청약시장불법행위근절등을추진하여주택시장의투명성을제고할계획이다 1 정비사업제도개선 그간정비사업의투명성강화를위해제도개선을추진해왔으나 투명한정보공개부족 감시시스템미흡등의문제는여전하다 이에따라 경쟁입찰 용역비공개확대등제도개선을통해정비사업의투명성을강화하여불필요한비용및분쟁발생을최소화하고 무리한사업추진을방지할계획이다 경쟁입찰확대및용역비공개 현재시공사전문관리업체외의대다수의용역은지명경쟁이나수의계약으로선정되고있으며 정보공개의범위도 공사비 이자 등제한적이다 앞으로는모든용역은원칙적으로일반경쟁을통해선정토록하고 일정금액이상의용역은조달청의민간수요자전자조달시스템사용을의무화하도록하며 또한지자체장이조합별로모든용역비정보를공개하도록의무화하여투명성을높일계획이다 금품 향응수수행위신고활성화 금품향응제공에대해자진신고한자에대한처벌을감면할수있도록자진신고에대한특례를도입하고 신고포상금제 를신설하여정비사업불법행위에대한신고를활성화할계획이다 정비사업대출보증요건강화및 조합운영실태점검 정비사업대출보증요건을강화하여무리한사업추진을방지하고 월부터국토부서울시등합동점검반을구성하여조합운영의적정성 법규위반여부등에대한집중점검도실시할계획이다 2 청약시장불법행위근절 청약시장불법행위상시점검팀구성운영 저금리 유동자금증가등으로일부청약시장이과열됨에따라 청약시장불법행위로인한실수요자의피해발생이우려된다 이에따라 주택시장의질서를확립하고실수요자에대한지원 및보호를위해국토부 지자체 국세청 주택협회등관계기관합동 상시점검팀을구성하여청약시장불법행위에대해 상시불시 점검 을실시한다 관계기관공조를통해위반사항을적발하여 적발사항은지자체 국세청및수사기관등에통보하여엄정히조치할계획이다 또한 분양계약실거래신고제 가시행 되는시점에맞추어 아파트각호별로최초분양계약부터분양권및주택거래내역을 파악할수있도록실거래가시스템 을구축하고 사람의주민등록번호처럼주택에도각호별로고유번호를부여 하는방안을마련하여 인허가 분양 준공 멸실 등주택생애 주기별관리도강화할계획이다 신고포상금및자진신고제감면특례등 부동산거래신고에관한법 다운계약서등실거래가허위신고에대한신고포상금제도와 자진신고자에대한과태료감면제도 월시행 를도입하여불법 행위근절및자진신고등을유도할계획이다 또한 부적격당첨자의청약제한기간을현행 개월에서 년으로 연장하고 전매제한기간내에전매한자도청약제한기간을 년 적용할계획이다 - 11 - - 12 -
주요과제별담당부서 추진과제담당부서및연락처 1. 국지적시장과열완화및실수요자당첨기회확대 (1) 맞춤형청약제도적용 추진과제 3. 주택시장투명성제고 (1) 정비사업제도개선 담당부서및연락처 (2) 과도한단기투자수요관리 2. 실수요자금융지원강화 (2) 청약시장불법행위근절 이보도자료와관련하여보다자세한내용이나취재를원하시면국토교통부주택정책과조성태사무관 ( 044-201-3318) 에게연락주시기바랍니다. - 13 - - 14 -
질의응답 전매제한 청약자격제한등이제한되는지역의선정기준 대책추진배경은 정부출범이후시장기능을저해하는규제를과감히혁파하고 금융지원을확대하여주택시장의활력을제고하여왔으며 과잉공급과경제여건에따른주택시장하방위험에대처하여 가계부채관리방안등을통해주택시장의수급안정을기하고있음 그결과주택시장은전반적으로안정세를유지하고있으나 저금리기조및늘어난유동성이주택투자로유입되면서금년 월이후일부지역에서국지적인과열을보이고있음 국지적과열이심화 확산될경우장래주택경기조정과정에서가계와경제전반에큰부담이될우려가있으며 주택가격 청약경쟁률등의정량지표를충족하는지역중에서향후 공급물량 입지여건 생활권역등을종합적으로고려하였을때 청약과열이발생하였거나향후청약과열우려가있다고판단한 특정지역과주택유형을선별하였음 [ 참고 ] 조정대상지역및주택선정기준 주택가격, 청약경쟁률, 주택보급률, 주택공급계획과관련하여 1 3 중어느하나에해당하는등청약과열이발생하였거나향후청약과열우려가있는지역 1 주택가격상승률이물가상승률보다 2 배이상인곳 2 청약경쟁률이 5 대 1 을초과하였거나국민주택규모이하주택청약경쟁률이 10 대 1 을초과한곳 3 주택의전매행위성행등으로투기및주거불안의우려가있는곳으로서 다음가 ) 및나 ) 의어느하나에해당하는곳 * 가 ) 주택보급률이전국평균이하, 나 ) 자가주택비율이전국평균이하 단기전매차익을기대하는투자목적의수요가과도하게유입되면서 실수요자의입지가상대적으로위축되는문제발생 이에따라 지역별 주택유형별시장분석을토대로과열의원인과 지역적범위등을진단하여이에적합한맞춤형처방을마련 이번대책을통해국지적인시장과열을완화하고 주택당첨기회가확대될것으로기대하고있음 실수요자의 정부는앞으로대책에따른시장상황변화를지속적으로 모니터링하면서 과열지속 확산시적절한대응책을검토할계획 - 15 - - 16 -
이번에서울 경기일부 부산 세종등이선정된이유는 강남구 서초구 송파구 강동구와과천시는다른지역보다 강화된전매제한기간을적용한이유는 가격상승률 청약경쟁률등의정량지표를충족하는지역중향후공급물량 입지여건 생활권역등을종합적으로고려하였을때 청약수요가집중되며과열이지속될우려가높다고판단되는서울 경기 부산일부지역 세종 행정중심복합도시건설예정지역 을선정하였음 이들지역은이번에설정한정량요건중 개 주택가격상승률 청약경쟁률 를모두충족하면서 타지역에비해과열수준이높고과열이지속될가능성이있으며 시장파급효과가높아전매제한기간을보다강화하여투자수요의감소를유도할필요가있다고판단하였음 서울의경우전반적으로청약경쟁률이높게나타나고있으며 입주 물량이수요에비해상대적으로적고단일화된시장이므로 개구 전지역을선정하였음 경기도는청약수요가집중되고있는미사 동탄 다산신도시등이위치한고양 남양주 하남 화성 과천 성남의공공택지와 재개발 재건축사업에대한기대감이높고향후분양예정물량이집중된서울인근과천 성남의민간택지를선정하였음 부산은가격상승률과청약경쟁률이전국에서가장높은수준인동부산권역의해운대 연제 동래 수영 남구로선정 아울러 인근지역으로부터인구가다수유입되고있고청약경쟁률이최근급증하는등과열이우려되는세종 행정중심복합도시건설예정지역 을지정함 투기과열지구와이번대책의선별적제도적용의차이점은 투기과열지구로지정되면금융규제의강화 조합관련규제강화 많은청약규제강화 등다수규제가자동시행되나 이번맞춤형청약제도는투기과열지구의지정효과중에서특히 실수요자보호에실효적인규제 전매제한기간강화 재당첨제한 및 순위제한 만적용한다는점에서차이 - 17 - - 18 -
이번에투기과열지구지정하지않은이유 맞춤형청약제도조정은언제부터시행되는것인지 이미 분양계약한주택에도전매제한기간강화가적용되는것인지 이번에선정한지역은전매제한기간강화 순위제한 재당첨제한 등투기과열지구지정의주요효과가모두포함됨 개정된제도중강화된전매제한기간은오늘 공고분부터적용됨 입주자모집 특히 서울과경기의향후분양물량은대부분정비사업과공공택지 물량이고이들물량은통상 순위에서마감된다는점을감안하면 일이전에입주자모집공고를한주택에는적용되지않으므로 이미분양계약을하였거나현재분양공고중인주택에는적용 되지않음 순위제한등주요청약제도의강화는단기적투자수요가청약 시장에진입하는것을효과적으로억제할수있을것으로기대 순위제한 재당첨제한은주택공급규칙개정안시행일후입주자 모집승인신청분부터적용됨 향후이번대책이시장에미치는영향을모니터링하면서정례적으 로과열현상의심화또는확산여부를면밀히분석하여 입법예고 규제개혁위원회심사 법제처심사등주택공급에관한 규칙 개정절차를최대한단축하여 월중순시행예정 투기과열지구지정여부를검토할계획임 금번에선정된조정대상지역은언제제외될것인지 시장상황을지속적으로모니터링하여조정대상지역으로선정된 이유가해소되었다고판단될경우제외여부를검토할계획 - 19 - - 20 -
참고자료 1 조정대상지역지도 - 21 - - 22 -
조정대상지역및주택유형목록 2 조정대상지역및이번대책으로달라지는점 ( 행정중심복합도시건설예정지역 ) - 23 - - 24 -