Judy Jang Associate Director Research Korea +822 6325 1918 judy.jang@colliers.com 해외투자자의서울부동산투자 ( 인바운드해외투자자의투자규모상승 )
Summary & Recommendations 아시아를타겟으로하는부동산투자자금이증가하면서경쟁이심한일본, 호주에대한대안으로서울시장에대한투자자의관심이고조되고있다. > 대규모아시아부동산투자자금조성으로미국계사모펀드의한국부동산투자에대한영향력이확대되고있다. > 미국의금리인상은한국과일본아시아부동산시장에는기회가되고있다. 상대적인저금리로인해포트폴리오분산을위한글로벌투자기관의한국에대한관심은지속될것으로전망된다. > 해외투자자는국내투자자대비밸류애드및오퍼튜너틱전략을더과감하게실행하고있으며, 딜소싱을위해국내자산운용사와의네트워크를활발하게확장하고있다. 개발사이트를포함하여해외투자자가투자한년도별총매입규모에서매각규모를차감한순인수금액은매년크게상승하며 2018 년최대규모를달성하였다. 서울부동산에대한해외투자자의관심은계속증가하고있으며, 이번보고서는지난 5 년간해외투자자가서울부동산에투자한자산및해외투자자의성향에대한분석을담고있다. 향후, 해외부동산전문투자사뿐만아니라, 외국계사모펀드의부동산투자금액이증가하면서미국계사모펀드자금의한국상업용부동산시장에대한영향력은계속확대될것으로전망된다. 한반도의정치적긴장완화는한국부동산시장에대한글로벌투자자들의관심이증가한또다른이유이다. 또한, 아시아태평양지역의글로벌투자포트폴리오다양화를위한부동산투자가증가할것으로전망된다. Foreign investor net acquisition value (KRW trillion) 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Source: Colliers International, RCA Note: All property types over the most recent seven years Judy Jang Associate Director Research Korea 2
TABLE OF CONTENT Page 해외투자자한국투자순위 4 해외투자자분석 5 해외투자자투자자산 6 주요해외투자자소유매각진행중인딜 7 인바운드투자전망 8 글로벌투자자전략 9 3
해외투자자한국투자순위 사모펀드및글로벌기관투자자투자활동 지난 5 년간투자규모기준으로가장큰규모로한국에투자한외국계투자자는세계 3 대사모펀드운용사중의하나인 KKR 이었다. KKR 이 2014 년에처음한국부동산에투자한 K 트윈타워는 2018 년초삼성 SRA 자산운용에도심에서가장높은매매단가로매각되었다. KRR 은이지스자산운용및국민연금과함께옛르네상스호텔부지재개발사업에 2 조 1000 억규모로투자했다. 'KKR 아시아 III 펀드 '(KKR Asian Fund III) 의일환으로집행되었으며, KKR 이한국에서세번째로진행하는부동산투자였다. 미국의사모펀드운용사인블랙스톤은 2016 년캐피탈타워를약 4,500 억원규모로수익증권형태로인수하며한국에진출하였다. 블랙스톤은아시아부동산시장에투자하는 블랙스톤리얼에스테이트파트너스 (BREP) 아시아 II 펀드를통해중국, 인도, 동남아시아, 호주를포함하여, 아시아부동산시장에서블랙스톤의영향력이더욱커지고있다. 한편, 모건스탠리는수송타워를매입하였으며, 아시아코어펀드자금투자를위해한국투자자산을찾고있다. 또한, 홍콩계사모펀드퍼시픽얼라이언스그룹 (PAG) 은최근아시아부동산타켓의펀드자금을늘림에따라, 적극적인투자가기대된다. 2017 년 POBA 강남타워를수익증권형태로매입하며한국에투자를시작하였다. 지난 5 년간투자한보유자산수기준으로한국에가장투자활동을활발하게한투자자는노무라이화자산운용이었다. 최근코어뿐만아니라, 중소형건물에도활발하게투자하고있다. 영국보험사프루덴셜생명계열부동산투자회사인 M&G 리얼에스테이트는롯데마트및홈플러스하이퍼마켓에도활발히투자를진행하였으며, 2018 년센트로폴리스빌딩을국내오피스빌딩거래가격으로는최고가인약 1 조 2 천억원규모로매입하였다. 또한, 도이치뱅크는 GIC 와함께금호아시아나사옥에투자하였으며, 활발하게물류자산을검토하고있다. 지난 5 년동안상위해외투자자 TOP 10 ( 투자규모 ) Rank Company Name Country Vol (b KRW) # Props 1 KKR 미국 2,608 3 2 중국투자공사 (CIC) 중국 2,509 3 브룩필드캐나다 2,509 3 3 프루덴셜 (M&G) 영국 1,747 6 4 도이치뱅크독일 1,313 6 5 싱가포르투자청 (GIC) 싱가폴 1,178 6 6 AEW 글로벌미국 785 6 7 캐나다연금투자위원회캐나다 769 3 8 캐펠캐피탈싱가폴 731 2 9 모건스탠리미국 578 3 10 블랙스톤미국 537 3 지난 5 년동안상위해외투자자 TOP 10 ( 투자자산수 ) Rank Company Name Country Vol (b KRW) # Props 1 노무라홀딩즈 일본 460 8 2 프루덴셜 (M&G) 영국 1,747 6 3 도이치뱅크독일 1,313 6 4 싱가포르투자청 (GIC) 싱가폴 1,178 6 5 AEW 글로벌미국 785 6 6 아센다스싱브릿즈싱가폴 480 4 7 SC 캐피탈파트너스싱가폴 477 4 8 랜딩홀딩그룹중국 376 4 9 KKR 미국 2,608 3 10 중국투자공사 (CIC) 중국 2,509 3 Source: Colliers International, RCA Note: Survey data includes all property types over the last five years 4
해외투자자분석 국가분포및투자타입 지난 5 년간활발하게활동한투자자의국가분포는사모펀드자금의한국시장에대한관심이증가하면서, 미국자본이가장큰규모를차지했다. 또한, 국부펀드의한국투자에대한관심이증가하면서중국자금이미국다음으로한국에가장투자를많이한국가였다. 중국국부펀드중국투자공사 (CIC) 는 2016 년브룩필드와함께 IFC 오피스타워 3 개동과콘래드서울호텔, IFC 몰인수에투자자로참여하며, 중국계자본으로서는처음으로국내프라임급오피스를보유하며지난해외투자자한국부동산투자규모로두번째를차지하였다. 이밖에, 싱가포르투자청 (GIC), 캐나다연금투자위원회 (CPPIB), 말레이시아근로자공제기금 (EPF) 등의국부펀드들이한국부동산투자활동을적극적으로하고있다. 지난 5 년간해외투자자가한국에투자한투자자산의타입을분석해보면, 오피스에집중되어있다. 대표적으로싱가폴투자진흥청 GIC 는강남파이낸스센터 (GFC) 와서울파이낸스센터 (SFC) 등도심의프라임급대표오피스를장기간보유하고있으며, 한국의주요글로벌투자자로활동하고있다. 2014 년스테이트타워남산을 5,030 억원에매입한중동최대규모의국부펀드인아랍에미리트의아부다비투자청 (AIDA) 은현재매각을진행중이다. 해외투자자들은국내기관투자자들과경쟁으로인해코어오피스빌딩투자기회를찾는데어려움을겪으면서, 더높은수익률재고를위해밸류애드투자기회및물류센터투자타입으로투자전략을더확대할것으로전망된다. 해외투자자국가분포 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Source: Colliers International, RCA Note: All property types over the last five years 해외투자자타입별투자분포 리테일, 12% 오피스물류리테일호텔개발 물류, 6% 호텔, 4% 개발, 8% 오피스, 71% Source: Colliers International, RCA Note: All property types over the last five years 5
해외투자자투자자산 밸류애드투자타입증가 해외투자자는보수적인운영수익을중요시하는국내기관투자자와달리코어나코어플러스뿐만아니라, 밸류애드오퍼튜너티투자에도좀더리스크가있는투자를적극적으로실행하고있다. 미국계자본인안젤로고든은아시아오퍼튜너티펀드자금을통해 2017 년 KB 국민은행명동사옥을매입하였다. 기존오피스시설을리테일및호텔로재개발할예정인것으로알려졌다. 한편, AEW 캐피탈은패블스톤자산운용을통해하나카드빌딩을인수하였다. 저층부를상업시설로전환하는밸류애드전략을실행하였다. 인베스코또한, 동교동빌딩, 마제스타시티빌딩등에대한투자를하며, 밸류애드전략으로한국부동산자산에투자하고있다. 또한, 홍콩계자본으로는오라이온파트너스, 거패피탈, PGIM 등도한국시장에꾸준히투자하고있다. 특히, PGIM 은 아시아프라퍼티펀드 Ⅲ 투자자모집을끝내고, 밸류애드성격의펀드를통해, 한국부동산에대한투자를적극적으로늘릴것으로전망된다. 한편, 업계뉴스에따르면, 싱가포르계투자자인아센다스는장교 12 지구에오피스빌딩이완공되면재매각예정이다. Examples of major foreign investment (2017-2018) Property Name Vol (b KRW) Owner/buyer 전르네상스호텔부지 2,100 KKR, 국민연금, 이지스 센트로폴리스 1,200 KTCU, POBA, M&G, LB자산운용 포바강남타워 308 PAG (ASIA) 금호아시아나사옥 418 GIC, CPPIB, 도이치 AWM 수송스퀘어 383 모건스탠리, 이지스 Foreign investment in value added transactions (2017-2018) Property Name Vol (b KRW) Owner/buyer 하나카드빌딩 73 AEW, 패블스톤 국민은행사옥 241 안젤로고든 메트로타워 240 동양생명보험, 안다자산운용 장교 12 지구 n/a 아센다스싱브릿지 씨티플라자 88 JP 모건, 이지스 T 타워 187 PGIM, 이지스 Source: Colliers International, RCA Note: All property types over the last two years 6
주요해외투자자소유매각진행중인딜 서울스퀘어 주소 서울중구한강대로 416 연면적 132,809 sqm (40,175 평 ) 층수 지하2 층 ~ 23층 준공년도 2009 전용율 55.62% 소유주 알파인베스트먼트 스테이트타워남산 주소 서울중구퇴계로 100 연면적 66,799 sqm (20,207 평 ) 층수 지하5 ~ 20층 준공년도 2011 전용율 57.00% 소유주 AIDA 종로타워 주소서울종로구종로 51 연면적 60,654 sqm (18,348 평 ) 층수 지하 6 ~ 24 층 준공년도 1999 전용율 50.97% 소유주 알파인베스트먼트 Source: Colliers International, RCA 7
인바운드투자전망 아시아타겟자금증가 대규모아시아부동산투자자금조성이완료되면서 KKR, PAG, Gaw Capital 등과같은글로벌투자기관의한국부동산투자에대한영향력이확대될것으로전망된다. 다른아시아대비높은수익률 한국의오피스부동산수익률은 4.3% 정도로도쿄 (3.6%) 보다도높고, 홍콩 (2.3%) 보다두배이상높은수준이다. 한국은행은 2017 년 11 월부터 1.5% 로동결했던기준금리를 0.25% 포인트올린 1.75% 로인상했다. 당분간, 경기하강우려로인해기준금리는변동이없을것으로전망되며, 한국프라임오피스빌딩의 cap rate 는 4~5% 수준으로유지될것으로보인다. 5 년국고채수익률은 2018 년 1 월기준평균 1.9% 수준이다. 국고채 5 년수익률과상업용부동산수익률의차이는약 240bp 를유지하고있어, 일본을제외한투자비교대상국가대비높은스프레드로, 서울상업용부동산에대한글로벌투자자들의관심은계속될것으로보인다. 상대적인저금리로인한높은레버리지효과지속 미국의금리인상은아시아부동산시장에는기회가되고있다. 상대적인저금리로인해포트폴리오분산을위한글로벌투자기관의한국에대한관심은지속될것으로전망된다. 프라임오피스물건에대한 5 년고정선순위대출이자율은약 3.5% 수준이다. 한국의기준금리는미국금리보다낮아진상태다. 포트폴리오재구성을위한안전한투자처 글로벌투자자들은한국의오피스자산의가격은아직저평가되어있다고평가하고있다. 또한, 글로벌기관투자자들은부동산투자포트폴리오다각화전략을위한방법으로지역적으로볼때한국을다른신흥아시아국가대비여전히안정적인수익률을제공해주는투자처로고려하고있다. 또한, 이자율상승에도분산투자및포트폴리오재구성을위해한국을안전한투자국으로선호할것으로전망된다. 오피스시장전망 2018 년오피스거래규모는약 10 조이상을기록했다. 센트로폴리스빌딩, 강남 N 타워, 삼성물산서초사옥등의프라임급빌딩의딜이마무리되며, 전년도대비투자규모가증가하였다. 현재서울스퀘어, 종로타워, 남산스테이트타워등의매각이진행중이다. 진행중인매물이모두성공적으로완료된다면, 2019 년도오피스투자규모도작년과같이 10 조이상을기록할것으로전망된다. Office yields and yield spread vs. 10-year bonds for nine Asian cities (%) 10.0% 9.0% 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% Source: Colliers International, Bloomberg 10Y Govt Bond Yield Yield Spread 8
글로벌투자자전략 셰어딜 ( 수익증권 ) 거래증가 해외투자자의한국부동산투자방법으로부동산자산을매입하는대신부동산펀드의수익증권을거래하는방식이증가할것으로보인다. 투자자입장에서취득세를낼필요가없고, 국내부동산자산운용사의펀드를만기연장을통해계속운영할수있다. 대표적으로, 모건스탠리는 2016 년광화문의수송스퀘어 ( 옛수송타워 ) 를블랙스톤은역삼동캐피탈타워를수익증권거래로매입하였다. 밸류애드 (Value Add) 성투자전략추구 한국의기관투자자들은채권보다높은수익률을제공하는우량임차인이확보된자산을선호하며안정적인수익률을추구하는투자전략을펼치고있다. 반면, 해외투자자들은공실률이높아도밸류애드전략을통해수익률을높여되파는전략을취함에따라, 국내기관투자자들과의경쟁을피해투자가능한매물을확보하기용이할것으로보인다. 외국계투자가들은국내기관과의경쟁을피하고고수익을얻기위에서는밸류애드나오퍼튜니티전략을추구할수있는다양한투자타입에대한투자발굴이필요하다. 타켓투자타입 2018 년서울오피스시장은매우활발했다. 한국오피스자산은저금리하에한정적인대체투자자산으로선호되고있다. 하지만, 공실률우려로인해안정적인임차인이확보되지않은자산의경우투자자금을모으는데어려움을겪을수도있다. 해외투자자의자금이증가하면서트로피자산에투자하려는국내외투자자간의매물확보경쟁이치열했다. 특히, 타권역대비임대차시장이안정적인강남권역에대한선호도가지속되었다. 경기저하에따른임차인확보에대한우려로인해장기임차인이보장된안정된매물을선호할것으로보인다. 코어오피스와별개로이자율상승에따른수익률저하를극복하기위해밸류애드투자전략을더추구할것이다. 더불어, 물류자산또한투자타켓자산으로증가할것으로전망된다. 국내업체와적극적인네트워크관리 국내투자자대비해외투자자의경우한정적인딜소싱정보로인해, 적극적인국내자산운용사등과의적극적인네트워크관리를통한투자기회를모색할필요가있다. 공동투자강화 해외연기금및국부펀드의특성은, 유동성보다는장기적으로안정적인수익형자산의확보를목적으로하고있다. 따라서, 보수적인성향의국부펀드의경우자금성격이비슷한국내기관투자자와의협업을통해공동투자를하는전략이유리할수있다. 9
Primary Authors: Judy Jang Associate Director Research Korea +82 2 6325 1918 judy.jang@colliers.com For further information, please contact: Kichoon Jung Managing Director MD Korea +82 2 6325 1901 kichoon.jung@colliers.com Joon Lee Senior Director CMIS Korea +82 2 6325 1907 joon.lee@colliers.com Jay Cho Senior Director Office Services Korea +82 2 6325 1905 jay.cho@colliers.com Moohwan Shin Associate Director Project Management Korea +82 2 6325 1909 moohwan.shin@colliers.com Andrew Haskins Executive Director Research Asia +852 2822 0511 andrew.haskins@colliers.com Jaehyon Pyon Senior Director Valuation & Advisory Korea +82 2 6325 1903 jaehyon.pyon@colliers.com About Colliers International Group Inc. Colliers International Group Inc. (NASDAQ: CIGI) (TSX: CIGI) is a top tier global real estate services and investment management company operating in 69 countries with a workforce of more than 13,000 professionals. Colliers is the fastest-growing publicly listed global real estate services and investment management company, with 2017 corporate revenues of $2.3 billion ($2.7 billion including affiliates). With an enterprising culture and significant employee ownership and control, Colliers professionals provide a full range of services to real estate occupiers, owners and investors worldwide, and through its investment management services platform, has more than $25 billion of assets under management from the world s most respected institutional real estate investors. Colliers professionals think differently, share great ideas and offer thoughtful and innovative advice to accelerate the success of its clients. Colliers has been ranked among the top 100 global outsourcing firms by the International Association of Outsourcing Professionals for 13 consecutive years, more than any other real estate services firm. Colliers is ranked the number one property manager in the world by Commercial Property Executive for two years in a row. Colliers is led by an experienced leadership team with significant equity ownership and a proven record of delivering more than 20% annualized returns for shareholders, over more than 20 years. For the latest news from Colliers, visit our website or follow us on Copyright 2018 Colliers International The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.