[ 글로벌투자전략 ] 저성장시대대안투자니즈확대로빠르게성장한리츠, 독립된상위섹터로분가미국경제성장을견인하는큰축은단연소비시장과부동산시장이랄수있다. 글로벌금융위기의원인을제공한부동산시장은금융위기이후꾸준히반등하면서인접산업인홈빌더, 건설섹터등에훈풍을불어넣어왔다. 최근미국증시가고점을갱신하면서가격부담이다소커지고있으나리츠시장의성장은리츠를 GICS 섹터분류상열한번째섹터로승격시키기에이르렀고, 변화는당장 9월부터적용된다. 국내외에서가장널리사용되는 GICS 섹터분류가처음도입된 1999년이후최초로이뤄지는 GICS 레벨 1에서의섹터변경은그상징적의미가매우큼에도불구하고시장에서는아직많이주목하지않는듯하다. 그림 1. MSCI GICS Level1 섹터변화 : 리츠, 11 번째섹터로독립 그림 2. 모기지리츠만남기고금융섹터의하위섹터에서분리독립 자료 : MSCI, 미래에셋대우글로벌투자전략부 자료 : MSCI, 미래에셋대우글로벌투자전략부
MSCI 에따르면이러한독립된섹터로의승격에는다음의요인들이고려되었다. 1 지난 15 년간리츠섹터기업의괄목할만한성장세 : 리츠섹터는 GICS Direct 1 지수에서기업수로 6% 이상, 시총으로 4% 를차지하는대표적인섹터로성장 2 금융섹터내상관관계분석시리츠섹터가여타의금융섹터와확연히다른주가움직임을나타냄에따라이질적인섹터의분리가합리적 3 리츠산업의성장과발전에따라리츠섹터내에서지속적인분화와전문화가이뤄짐에따라새로운하위지수들이개발됨 4 부동산자산투자자의투자자산에대한성과분석니즈증가. 그리고이에따른독립된섹터지수로의요구증가 그림 3. 은행, 다각화금융, 보험섹터화확연히차별화된주가 그림 4. ACWI 내리츠비중, 지난 15 년간꾸준히증가 자료 : MSCI, 미래에셋대우글로벌투자전략부 1) 상위섹터로승격의상징성 + 액티브펀드의편입증가 : 리츠리레이팅기대 GICS 섹터레벨1은글로벌기관투자자가투자에있어널리적용하고있는자산배분과운용, 성과평가의기준이되는분류이자섹터전략을수립함에있어벤치마크로서매우큰의미를가지는바, 레벨1 신규섹터로의승격은리츠투자의저변과수요를넓힐가능성이매우크다. 실제로 GICS 산업분류체계는글로벌 Top 10 Buyside 기관중 8곳, Sellside 기관중 9곳이채택할정도로대표성을가진다. 1 GICS Direct 는 MSCI 와 S&P 의공동개발지수로서 29,000 개이상의기업에대해기업분류를제공함으로써전세계주식시장시총 의 95% 가량을대표하는지수
한편, 지수의섹터배분을그대로복제하는패시브펀드의경우에는큰의미가없겠으나액티브펀드의경우에는리츠섹터로의의미있는자금유입이있을것으로보인다. 1) 그동안리츠섹터는 niche 섹터로간주되어무시되어온측면이강한데변화가예상되며 2) 기관투자자에투자를위탁또는일임하는위임주체들이리츠섹터재편이후리츠섹터로의배분증가를요구할가능성이크기때문이다. 리츠섹터로신규유입될자금규모예측치는기관마다다른가정만큼이나큰차이를보이는데, BOA 메를린치전망에따르면단기적으로미국시장에서만약 5십억 ~ 8십억달러, JP Morgan 은장기적으로 1000억달러자금유입을예상한다. S&P 지수에서 3% 가량을차지하는리츠섹터비중대비 1%p 차이를좁히는데약460 억달러가소요된다고하는데실제유입액은이정도가아닐까한다. 실제로아래미국의대표적인 AUM 상위 20펀드중 3개를제외한액티브펀드가평균 1.6% 로 S&P추종 ETF의리츠섹터비중 3.1% 대비과소배분한상태다. 표 1. 미국대표액티브주식형펀드내부동산섹터비중 ( 백만달러, %) 티커펀드명 AUM REITs 비중 SPY SPDR S&P 500 ETF TRUST 202,254 3.1 AIVSX THE INVESTMENT CO AMER-A 78,152 0.4 ANCFX FUNDAMENTAL INVESTORS-A 76,949 1.4 FCSAX STRATEGIC ADVISERS CORE FD 22,995 2.1 JMUEX JPMORGAN US EQUITY-INST 12,466 0.7 SMGIX COLUMBIA CONTRARIAN CORE-Z 9,914 1.7 FSAEX FIDELITY SER ALL SECTOR EQTY 9,894 3.5 FTBTX FIDELITY SER GTH & INCOME-F 9,105 0.5 JPIEX JPM DISCIPLINED EQUITY-INST 7,888 2.3 FDGFX FIDELITY DIVIDEND GROWTH FD 7,542 0.9 MSIGX OPPENHEIMER MAIN STREET FD-A 7,528 1.7 VQNPX VANGUARD GROWTH & INCOME-INV 6,633 3.0 FGRIX FIDELITY GROWTH & INCOME PTF 6,295 0.5 MITTX MFS MASS INV TRUST-A 6,090 2.4 PRDGX T ROWE PR DIVIDEND GROW 5,870 4.1 SHAPX CLEARBRIDGE APPRECIATION-A 5,730 1.6 MFRFX MFS RESEARCH FUND-A 5,067 2.4 FSDIX FIDELITY STR DVD & INC 5,059 16.5 GESSX GE SVGS & SEC U.S. EQUITY 4,952 0.6 JNGIX JANUS GRTH & INCM-D 4,270 2.1 OARDX OPPENHEIMER RISING DIV-A 3,789 1.7 평균 1.6 주 / SPY 는 S&P 지수를복제추종하는미국상장 ETF 로서여타액티브주식형펀드와의비교목적으로표시
2)-1 특성화리츠 (Specialized REITs) 집중수혜예상 : 기지국, 데이터센터, 스토리지앞서언급한바와같이 MSCI 지수및 S&P 지수에서독립된섹터로서승격되는사실자체에주목하면확장이나신설의의미보다는하위산업에서상위섹터로이동의성격을가지므로의미가제한적인것으로해석될소지가크다. 그러나하위산업을들여다보면얘기가달라진다. 다수의펀드또는 ETF 들이기준지수로활용하는리츠관련지수들은리츠하위산업중기지국 (Cellphone Tower), 스토리지 (Storage), 데이터센터 (Data Center) 가속한특성화리츠 (Specialized REITs) 등에대해서는노출이거의없는실정이다. 그림 5. 특성화리츠는미국리츠섹터내 30% 를상회 그림 6. 실제펀드 (ETF) 들은특성화리츠비중미달 S&P500 지수에속한리츠섹터해당종목내에서특성화리츠 (Specialized REITs) 는종목수로 40%, 시총기준약 34% 에육박하는데, 대부분리츠펀드또는 ETF 의자산배분은미미하다. 리츠가상위섹터로독립하면입업리츠, 창고리츠및기지 국임대리츠등특성화리츠의수혜가예상되는이유다. 2)-2 특성화리츠는앉아서돈버는사업이자미래산업에비즈니스플랫폼제공하는성장산업 부동산을특정사업에할애하여수익을창출하고임대료수익을받아사업을영위 하는전통적리츠의속성을떠올리면리츠는그야말로전통산업에속한다. 그러나 부동산이라는생산요소를새로운성장산업에투입함으로써성장산업의성격을갖 는리츠비즈니스도많은데, 특성화리츠의상당부분이이에속한다. 기지국리츠 (Cellphone Tower REITs) 는 2G-3G-4G LTE-Vol LTE 및 5G 로 급변하는모바일환경에서데이터사용량급증에따라더많은기지국설비를요 구하기마련인데, 현재널리사용되는 4G-LTE 보다 10~100 배빠른 5G 환경에서 는그에상응하는데이터사용량과기지국설비수요증가가예상된다. 실제로 AT&T 는 2016 년말까지오스틴에 5G 테스트사이트들을가동할예정이다. 더군다나, 사물인터넷 (IOT) 이나포켓몬고열풍으로이미생활속으로들어온증강 현실 (AR) 비즈니스, 스마트시티와자율주행차등 4 차산업혁명의전개가가속화 되면데이터사용량폭증과아울러기지국 REITs 의성장이예상된다.
그림 7. 기지국리츠성장동력 (1): 모바일데이터사용량증가 그림 8. 기지국리츠성장동력 (2): 기지국임차가통신사에효율적 그림 9. 기지국 REITs 기업주가는리츠시장전체에서도차별적성과 그림 10. 전방위데이터트래픽증가가필연적인모바일, 자율주행차, 스마트시티, 원격헬스케어 자료 : www.qualcomm.com, 글로벌투자전략부
스토리지리츠의경우에는개인과기업의생활또는비즈니스효율화를위한저장수요증가에따른셀프스토리지 (Self Storage) 의확대로성장이예상된다. 국내에서는아직낯선사업이지만미국에서는이미보관창고대여서비스가생활속에깊숙이파고들어일반화되어있다. 배경에는, 1) 저성장시대기업설비효율화를위한다운사이징과이에따른외부저장수요증가 2) 노령화, 은퇴자증가에따른주택다운사이징에따른개인물품의외부저장수요증가 3) 아마존, 이베이현상 이라불릴정도로전자상거래에기반한홈비즈니스가확대됨에따른상품저장수요등저성장시대비용절감과효율화니즈가존재한다. 미국언론기사를참조하여셀프스토리지수요를이끄는 4D를요약하면아래와같다. 표 2 미국셀프스토리지수요를이끄는트렌드 4D 4D 트렌드저장수요 Demographics Demand for Inventory Space Downsizing Dislocation 인구증가, 이혼증가미국인구 2050 년 4 억명까지증가. 이에따른세대간가치이전및저장수요증가 아마존, 이베이를통한홈비즈니스증가 : "Amazon and ebay phenomenon" 이라불릴전자상거래증가정도로이커머스기반홈비즈니스증가. 이에따른재고보관수요고령화, 은퇴, 기업고령화에따른홈다운사이징, 기존물건중사용빈도낮은물품별도저장수요. 다운사이징기업들이저성장시대사옥축소등다운사이징움직임. 자산효율화잦은이동, 유학증대학유학, 이민등증가에따라사용물품보관, 방학이나휴가기간중셀프스토리지가 주 / 전통적 Storage 4D 는 Death, Divorce, Downsizing and Dislocation 로분류자료 : Wall Street Journal, 미래에셋대우글로벌투자전략부 그림 11. Storage REITs: Extra Space Storage 그림 32. Storage REITs: Public Storage 자료 : 미래에셋대우글로벌투자전략부 자료 : 미래에셋대우글로벌투자전략부
데이터센터 REITs 산업은이보다더욱미래산업에가까운면보를지닌다. 데이터산업리츠는각종정보통신, 텔레콤업종이필요로하는서버와네트워크장비및전력장비를임차인에해당하는 IT기업들에임대료를대가로제공하는리츠를일컫는다. 미국의대표적인데이터센터리츠기업인디지털리얼리티 (Digital Reality) 는인터넷, 비디오, 클라우드서비스및모바일등빠른속도로성장하는데이터소요비즈니스영역에서리츠형태로사업을영위하면서북미, 유럽, 아시아등글로벌 IT 기업들에데이터센터서비스를제공하고있다. 데이터센터리츠산업에주목해야하는이유는 1) 임차인들이 IBM, 페이스북, 오라클, 버라이존등글로벌유수 IT, 통신, 금융기업들로구성되어테넌트리스크가낮고, 데이터서비스속성상글로벌경기에매우방어적이며 2) ebay, UBER, Linked in 등성장기업들이주요고객으로산업의성장성이뛰어나다는점 3) 급속하게발전하는인터넷, 네트워크환경에서하이테크기업들의사업이원활하게유지, 발전되게하는조력자 (Enabler) 또는플랫폼형태의비즈니스로서하이테크기업들의치열한경쟁에서누가승자가되든과실을향유한다는점이다. 그림 43. 데이터센터 REITs: 인터넷, 모바일, 비디오, 클라우드성장에따라수익증가예상 자료 : Digital Reality, 미래에셋대우글로벌투자전략부 그림 14. 데이터센터 REITs 디지털리얼리티 : 혁신적성장기업들이주요 Tenant ` 자료 : Digital Reality, 미래에셋대우글로벌투자전략부
미국증시가전고점을갱신하면서밸류에이션이 20배를상회할정도로비싸진만큼리츠시장도가격논란에서자유롭기어렵다. 그러나꾸준한배당수익과섹터변경에따른수혜가예상되는특성화리츠 (Specialized REITs) 는좋은대안이될가능성이커보인다. 표 3. S&P 500 리츠섹터에속한하위산업별종목 : Tower, Data Center, Storage 에주목 ( 십억달러, %) 종목명 GICS 하위산업구분 (Level4) 시가총액 섹터내비중 세부사업영역 SIMON PROPERTY GROUP INC Retail REITs 67 11.2 Regional Malls AMERICAN TOWER CORP Specialized REITs 49 8.1 Diversified (Cellphone Tower) PUBLIC STORAGE Specialized REITs 40 6.6 Storage CROWN CASTLE INTL CORP Specialized REITs 32 5.3 Diversified (Cellphone Tower) PROLOGIS INC Industrial REITs 28 4.7 Warehouse/Industrial WELLTOWER INC Health Care REITs 28 4.6 Health Care GENERAL GROWTH PROPERTIES Retail REITs 26 4.4 Regional Malls EQUINIX INC Specialized REITs 26 4.3 Diversified(Data Center) VENTAS INC Health Care REITs 26 4.3 Health Care AVALONBAY COMMUNITIES INC Residential REITs 24 4.1 Apartments EQUITY RESIDENTIAL Residential REITs 24 4.0 Apartments WEYERHAEUSER CO Specialized REITs 24 4.0 Diversified(Timber) BOSTON PROPERTIES INC Office REITs 22 3.7 Office Property VORNADO REALTY TRUST Office REITs 20 3.3 Diversified HCP INC Health Care REITs 19 3.1 Health Care REALTY INCOME CORP Retail REITs 17 2.9 Single Tenant DIGITAL REALTY TRUST INC Specialized REITs 15 2.5 Diversified(Data Center) ESSEX PROPERTY TRUST INC Residential REITs 15 2.5 Apartments HOST HOTELS & RESORTS INC Hotel & Resort REITs 13 2.2 Hotels KIMCO REALTY CORP Retail REITs 13 2.1 Shopping Centers SL GREEN REALTY CORP Office REITs 12 2.1 Office Property MACERICH CO/THE Retail REITs 12 2.0 Regional Malls FEDERAL REALTY INVS TRUST Retail REITs 11 1.9 Shopping Centers EXTRA SPACE STORAGE INC Specialized REITs 10 1.7 Storage IRON MOUNTAIN INC Specialized REITs 10 1.6 Storage UDR INC Residential REITs 10 1.6 Apartments APARTMENT INVT & MGMT CO - A Residential REITs 7 1.2 Apartments 본조사분석자료는당사의리서치센터가신뢰할수있는자료및정보로부터얻은것이나, 당사가그정확성이나완전성을보장할수없으므로투자자자신의판단과책임하에종목선택이나투자시기에대한최종결정을하시기바랍니다. 따라서본조사분석자료는어떠한경우에도고객의증권투자결과에대한법적책임소재의증빙자료로사용될수없습니다. 본조사분석자료의지적재산권은당사에있으므로당사의허락없이무단복제및배포할수없습니다.