한국주택학회정책세미나 전월세신고제의도입방향과예상효과 2019. 2. 19 경기대학교도시 교통공학과 김진유
목 차 전월세신고제의의의와필요성 관련제도및해외사례 도입방향및예상효과 제언
I. 전월세신고제의의의와필요성
건전한주택임대차시장의구성요소 투명성거래와과세의투명화 시장투명성 : 공정한거래 과세형평 안전성참여자의권리보호및거래안전성확보 건전한주택임대차시장 부담가능성가격과수요자부담의균형 임차 / 임대인권리보호 계약내용의안전한이행 적절한 RIR 임대료의적정성 한국주택학회정책세미나, 2019. 2. 19 4
전월세거래정보구축의필요성 투명성제고 공정한거래를위해임대차계약의투명성제고 과세형평성확보를위해세원의투명성제고 안전성제고 임차인및임대인의권리보호 ( 보증금보호, 사기계약예방등 ) 계약시참고할수있는실제임대료표본제공 부담가능성제고 통계자료의구축을통해임대차시장의모니터링 부담가능한임대차시장구현을위한정책수립의기초자료마련 한국주택학회정책세미나, 2019. 2. 19 5
매매 - 임대시장의연결성 실거래신고제와매매시장 실거래신고제 2006년 1월부터시행 매매시장투명성제고 : 거래시참고가격, 이중계약서의퇴출, 실거래가지수 과세형평성제고 : 실거래가기반과세 임대차시장의투명성한계 임대료및임대소득에대한정보부족 신고의무가없어확정일자등을통해전체의 ¼정도만거래정보파악 민간임대거래연간약 620만건중약 140만건이확정일자등으로파악됨 매매시장과연결된임대시장의움직임파악에한계 임대소득공정과세불가 한국주택학회정책세미나, 2019. 2. 19 6
임대차시장의정보비대칭성 임대차시장의정보비대칭성 임대인은기존의임대차계약정보보유 임차인은대상주택에대한정보 ( 물리적 + 비물리적 ) 부족 적정임대료에대한정보비대칭성존재 임대차계약의안전성한계 임대차계약의검증시스템부족 임대차계약에서의사기사건 ( 이중계약, 사기계약 ) 발생 주택임차인의보호장치불완전 한국주택학회정책세미나, 2019. 2. 19 7
부담가능성의판단정보부족 임대료와거래량정보 실제임대료수준을파악하기위한정보한계 임대차계약의상황의신속한파악의한계 임대주택정책의수립기초자료및정책효과검증에한계 공정임대료에대한판단한계 시장의공정임대료판단을위한데이터부족 소득자료의한계와더불어임대료수준파악의한계 부담가능성판단을위한일관된통계의생산어려움 한국주택학회정책세미나, 2019. 2. 19 8
임대차시장의정보파악의한계 임대료정보부실 전국 1,391 만명이 1,527 만채보유 임대주택으로추정되는 692 만채중약 187 만채 (27%) 임대료파악 임대료정보가공부에없는주택 505 만채 (73%) 임대주택현황 ( 18.7) 주택소유자거주지 주택소유자수 소유주택수 ( 전국소재 ) 임대중인주택수 임대중인주택수 공부상임대료파악가능 공부상임대료정보없음 전국 13,907,178 15,274,704 (100%) 6,918,806 (45.3%) 1,870,782 (12.2%) 5,048,024 (33.0%) 수도권 6,156,988 6,757,974 (100%) 3,010,364 (44.5%) 1,148,961 (17.0%) 1,861,403 (27.5%) 지방 7,750,190 8,642,968 (100%) 4,032,543 (46.7%) 743,384 (8.6%) 3,289,159 (38.1%) 서울 2,321,316 2,598,618 (100%) 1,278,659 (49.2%) 564,582 (21.7%) 714,077 (27.5%) 강남 4 구 502,315 598,590 (100%) 355,536 (59.4%) 156,351 (26.1%) 199,184 (33.3%) 강북 14 구 1,120,005 1,240,321 (100%) 574,006 (46.3%) 248,127 (20.0%) 325,879 (26.3%) 강남 11 구 1,201,311 1,374,589 (100%) 720,695 (52.4%) 320,599 (23.3%) 400,096 (29.1%) 자료 : 국토교통부 ( 18.9.13) 주택시장안정방안 ( 국토교통부소관사항 ) 한국주택학회정책세미나, 2019. 2. 19 9
참고 : 2019 임대소득과세계획 ( 국토부 ) 임대소득과세대상확대 2019년부터 2천만원이하도임대소득분리과세 ( 단일세 14%) 분리과세시적용하는필요경비율 ( 현행 60%) 을등록사업자는 70%, 미등록사업자는 50% 로차등조정 ( 19년) 주택임대소득외다른종합소득금액이 2천만원이하 ( 기본공제적용 ) 인경우, 등록시임대소득 1,333만원까지, 미등록시 8백만원까지소득세부담없음 기본공제 : 등록 400만원, 미등록 200만원 임대보증금과세배제축소 : 2억원 & 40m2이하 임대소득세납부금액 (8년임대, 지방소득세별도 ) 임대소득 현재기준개선등록미등록등록미등록 연 1,000만원 0원 0원 0원 14만원 / 년 연 1,500만원 7만원 / 년 28만원 / 년 2만원 / 년 49만원 / 년 연 2,000만원 14만원 / 년 56만원 / 년 7만원 / 년 84만원 / 년 자료 : 국토교통부 임대주택등록활성화방안 ( 17.12.13) 및재정경제부 2018 세법개정안 ( 보도자료 ( 18.7.30) 한국주택학회정책세미나, 2019. 2. 19 10
전월세거래신고제도입의필요성 임대차시장의투명성제고 임차인보호 전월세신고제 공정과세기반마련 정부정책수립기초마련 임대주택등록제의무화곤란 한국주택학회정책세미나, 2019. 2. 19 11
전월세신고제 vs 임대주택등록제 전월세신고 모든임대주택 ( 등록 + 미등록, 2 년 ~8 년 ) 계약발생시마다 임대주택매매시? 계약내용 + 주택속성? 등록제로가기위한전단계? 임대주택등록 등록임대주택 (4 년 ~8 년 ) 임대료인상제약 등록임대사업자 등록 : 행정청의수리를요함신고 : 수리를요하지않음 -> 전월세신고는실질적심사를거치는 허가 ' 의성격을가지고있음 한국주택학회정책세미나, 2019. 2. 19 12
II. 관련제도및해외사례
등록임대사업자의임대차계약신고의무 임대차계약체결 / 변경시신고 임대사업자로등록한후임대하고있는주택의계약체결및변경시 3개월내임대차계약신고 ( 민간임대주택특별법 ) 신고의무자 : 임대인 임대차계약신고서및증빙서류 항목 : 등록번호, 최초등록일, 전입일, 신청인정보, 물건순번, 임대기간, 세대당대출금, 임대보증금, 월임대료 + 구비서류 ( 표준임대차계약서사본 ) 임대차계약체결 / 변경시임대차계약신고 기한제출서류신고처 계약체결및변경시부터 3 개월내임대차계약신고서및증빙서류사업자주민등록지또는소재지 자료 : 등록민간임대주택렌트홈 (https://www.renthome.go.kr) 한국주택학회정책세미나, 2019. 2. 19 14
확정일자 주택전월세계약확정일자 임차인은보증금반환을보장받기위하여확정일자신청 대항력, 우선변제권 전입신고시주민센터등에서확정일자부여 전자계약을통해온라인으로도자동신청및부여가능 소액보증금최우선변제 * 구분 소액임차인기준금액 우선변제금액 서울특별시 1 억원 1 천만원이하최대 3 천 700 만원 수도권정비계획법 에따른과밀억제권역 ( 서울특별시제외 ), 세종특별자치시, 용인시및화성시 광역시 ( 수도권정비계획법 에따른과밀억제권역에포함된지역과군지역제외 ), 안산시, 김포시, 광주시및파주시 1 억원이하최대 3 천 400 만원 6 천만원이하최대 2 천만원 그밖의지역 5 천만원이하최대 1 천 700 만원 자료 : 찾기쉬운생활법령 (http://easylaw.go.kr) * 경매신청 ( 경매개시결정기입 ) 등기전에입주와전입신고의대항력요건과소액보증금조건을충족하여야만인정이되며최우선변제요건을갖춘임차인은낙찰된가격의 1/2 의범위내에서소액보증금중일정액을최우선으로변제 한국주택학회정책세미나, 2019. 2. 19 15
싱가폴 임대차계약의자동신고 공식임대차계약 : 싱가폴국세청 (IRAS*) 의 e-stamp 필수 임대계약서상의모든정보자동신고됨 ( 별도의신고절차필요없음 ) 임대인의임대내용상세신고의무 : 임차인은 e-stamp 시행으로계약에동의하여야비로소임대차계약완료 공공주택은 HDB 허가 ( 검증된자격자최소 6개월임대등 ) 득한후계약 거주하던주택전체를임대하게되면재산세율이올라감 (Owner-Occupied tax rates -> Residential tax rates) 임대소득에대한소득세납부 ( 잔여방1-2개를임대해도과세 ) *Inland Revenue Authority of Singapore (https://www.iras.gov.sg/irashome/default.aspx) (NUS 이관옥교수의자문을통해정리 ) 한국주택학회정책세미나, 2019. 2. 19 16
영국 임대인의보증금보호의무 : 지정기관에예치 임대인은보증금을 30 일내에지정기관에의무적예치 Assured Short Hold Tenancy* 에따르는주택임대계약을체결한임대인은 정부가지정한 Deposit Scheme 에보증금을예치하거나 Deposit Protection Service (DPS) Dispute service (TDS) mydeposits 임대인이보유할시보증금반환보험을들어야함 등록을하지않는임대인들은무거운벌금이외에도, 임대계약이종료된 시점에분쟁이발생할경우미등록사실이적발될우려가있기때문에등 록을할수밖에없는상황 *AST: 영국에서가장일반적인임대차계약으로서집주인과주택을공유하지않으면서연임대료가 1000~100,000 파운드인 1997 년 2 월 28 일이후의임대주택계약 ( 통상 6-12 개월계약 ) (https://england.shelter.org.uk/housing_advice/private_renting) 한국주택학회정책세미나, 2019. 2. 19 17
호주 NSW 사례 임대차계약의자동신고 (RBO)* 호주의경우보증금 (Bonds) 의예치를통해자동적으로임대차계약신고 ( 보증금규모 : 가구있으면 6주치, 가구없으면 4주치 ) NSW주정부가임대보증금예치싸이트 (Rental Bonds Online) 운영 : Off line 도가능하기는함 민간임대인 (Self-Managing Landlords) 은반드시 RBO에등록을해야함 등록을주정부공정거래부 (Fair Trading) 에서승인한후임대인코드 (Landlord Code) 를부여하며집주인의 RBO 계정생성 임대인또는대리인은 RBO를이용할것을임차인에게반드시권해야함 임차인은보증금상세를 RBO에보고하게됨 자동으로임대차계약이신고되는효과 *Rental Bonds Online (https://rbo.fairtrading.nsw.gov.au/tenant/login) ( 호주부동산중개법인김신영대표자문을통해정리 ) 한국주택학회정책세미나, 2019. 2. 19 18
미국뉴욕주사례 임대주택등록제 2001 년도입 임대료안정화대상임대주택 * 은 ARRO** 에등록해야하며매년 4월 1일현재상태를보고해야함 주법에따라 NYS Division of Housing and Community Renewal (DHCR) 에연간임대료를보고해야함 초기등록시항목은방수등의기본적인사항뿐아니라냉장고나스토브같은집기에대한것도체크하도록되어있음 *Rent Stabilization: 1947sus 2 월 1 일이후완공된 6 호이상으로구성된아파트로임대료규제의대상 **ARRO(Annual Rent Registration Online): 2001 년부터임대료규제대상부동산등록에사용되었으며 2010 년이후 6 만호의건물과 100 만호의아파트가등록됨 자료 : 뉴욕주주택및커뮤니티부 (http://www.nyshcr.org/apps/rentreg/) 진미윤 (2018) 한국주택학회정책세미나, 2019. 2. 19 19
일본 임대차계약의별도신고제없음 일본은기본적으로임대차계약에대한신고나등록제도가없음 일본은주택임대차에있어대부분관리회사가대행 일본인들은임대인과임차인이직접접촉하는것을부담스러워함 ( 전화번호등개인정보가노출되는것을꺼림 ) 관리회사는중개인에게의뢰하여집주인이맡긴주택의임차인을구하고 임대차계약도주로관리회사를통해이루어짐 계약이되면임차인은보증금인시키킹 ( 敷金 )* 과사례금인레이킹 ( 礼金 )** 지불 * 시키킹 ( 敷金 ): 주택의손상이나월세미지급에대비하여월세 1~3 개월치를예치해두는것 ** 레이킹 ( 礼金 ): 집주인에게계약체결에대한감사의의미로지급하는금전인데, 통상월세 1~2 개월분 한국주택학회정책세미나, 2019. 2. 19 20
시사점 임차인보호및임대시장투명성제고추세 전반적으로임대차계약의투명성을높이는쪽으로제도개선추세 특히임차인의보증금보호나임차인주거안정을추구 월세중심시장인해외에서도보증금보호제도엄격 ( 우리나라는보증금규모가크므로더욱더보증금보호제도보강필요 ) 임대차계약신고는옵션의형태 등록과신고가분리되어시행되는사례는보기어려움 영국과미국등은모든임대주택보다는특정임대주택 ( 서민주거와관련된임대주택 ) 의의무등록과그에따른신고제가병행되는것이추세 현재우리나라도등록임대주택의임대인은임대차계약신고의무 임대차신고제의무화는임대주택등록의무화의전단계로서한시적의미 한국주택학회정책세미나, 2019. 2. 19 21
II. 도입방향및예상효과
주요고려사항 투명성과시장안정성의조화 전월세신고제도입의투명성제고효과극대화 제도도입에따른임대차시장충격최소화 시장참여자 ( 미등록임대인, 공인중개인등 ) 의제도수용가능성고려 임차인과임대인권리보호의균형 임차인보호및주거안정성제고 임대인의사회적역할 ( 임대주택의공급 ) 에따른권리보호 ( 임대인은규제대상이아니라협업대상 ) 신고의무자에관한결정시인센티브를통한제도정착노력 한국주택학회정책세미나, 2019. 2. 19 23
신고항목 시장모니터링과제도수용성의균형 등록임대사업자신고항목신고항목 ( 예시 ) 모니터링기능 제도수용성 신고항목수 등록번호 최초등록일 전입일 신청인정보 물건순번 임대기간 세대당대출금 임대보증금 월임대료 표준임대차계약서사본 주택소재지주소 임대인정보 임차인정보 임대기간 주택유형 방수 욕실수 면적 주택상태 ( 상중하 ) 임대보증금 월임대료 표준임대차계약서사본 한국주택학회정책세미나, 2019. 2. 19 24
신고기간 자료시의성과신고편의성의균형 : 30 일이내? 자료의시의성 : 신고기간이짧을수록자료의가치높음 신고편의성 : 신고기간이길수록유리 실거래가신고제도의교훈 : 30 일 ( 06) -> 60 일 ( 07) -> 30 일 ( 19 예상 ) 40 중개업자신고기간추이 35 30 25 2006 2007 2008 20 15 10 5 0 10 일이내 20 30 40 50 60 60 일초과 주 : 국토해양부 (2008) 부동산거래신고제도운영성과평가연구 ' 의 < 표 21> 의자료를그래프화 한국주택학회정책세미나, 2019. 2. 19 25
신고의무자 임대인? 해외사례의대부분은임대인이신고의무 우리나라의현재등록임대사업자도임대차계약신고의무 ( 매매 ) 실거래가신고의무는거래당사자및공인중개사 임대료의축소신고및늑장신고가능성 임차인? 확정일자신고는임차인 임대료및임대기간등주요항목에대한성실신고가능성높음 ( 세제혜택 ) 을로서임대인의부당한요구에직면할가능성 허위신고등에대한벌칙의대상이약자인임차인이되는문제 한국주택학회정책세미나, 2019. 2. 19 26
신고의무자 공인중개사? 제3자로서객관적인신고가능 직거래시신고의무이행불가 추가적업무에대한저항예상 공동신고? 단독신고? 당사자간확인 ( 서명날인 ) 을한후일방이신고 ( 현행부동산거래신고방식 ) 또는임차인이신고시스템에신고하면임대인 ( 또는공인중개사 ) 가내용확인후전자서명 전사신고시신고는임차인, 확인은임대인또는공인중개사 허위신고에대한벌칙은관련자모두에게 한국주택학회정책세미나, 2019. 2. 19 27
신고인센티브및시스템연계 신고인센티브부여 신고의무자의신고에비용과시간소요 신고제도입은세수증대효과를가져옴 신고의무자의성실신고에대한인센티브도입필요 ( 예, 임대소득과세시필요경비율상향, 임차인의전세보증금반환보증료인하등 ) 관련시스템연계 주택임대차정보시스템 (RHMS): 임대차계약정보와임대주택정보의연계 전자계약시스템 : 전자계약시임대차신고의제 렌트홈 (Renthome): 등록및미등록임대주택의전월세계약신고통합 연말정산간소화시스템 : 월세세액공제신청간편화 한국주택학회정책세미나, 2019. 2. 19 28
긍정적기대효과 임차인 전월세실임대료공개로임차인협상력제고 임대주택정보접근성향상 ( 사기피해예방 ) 분쟁시임대차계약의제 3 자보증효과 정부 ( 국토부 ) 임대차시장모니터링능력제고 주택임대시장관련정책수립기반강화 정부 ( 국세청 ) 임대소득에대한보다정확한과세자료구축 실제임대료기반과세 : 공평성제고 임대인 실임대료자료를활용한정상임대료보장? 보증금반환보증확대시역전세리스크감소? 한국주택학회정책세미나, 2019. 2. 19 29
전월세신고제도입에대한우려 임대주택공급감소우려 주택임대차시장의투명화로인하여임대주택물량의감소우려 임대소득과세로인한임대순이익감소 : 일부임대사업포기 임대료정보공개로인한임대료인상제한 : 일부임대사업포기 임대인, 임대료에대한영향 임대료에세금부분을포함시키는임대인증가 : 임대료인상가능성 서민임대인들에게비용부담증가 -> 실질소득감소 임대료신고및신고액을둘러싼갈등및민원증가 한국주택학회정책세미나, 2019. 2. 19 30
II. 제언
시장과융합하는공공정책 부동산시장투명성제고는피할수없는흐름 임차인보호도포기할수없는가치 임대인없는임차인은존재하지않음 당위성과함께수용성을갖춘정책필요 신고제는등록제로가는과정 임대주택등록제는시장과협업하면가야 시장수용성높은세심한제도설계필요 한국주택학회정책세미나, 2019. 2. 19 32
참고문헌 국토교통부외 (2014). 주택임대차시장선진화방안 ( 보도자료 14.2.26) 국토교통부외 (2017). 임대주택등록활성화방안 ( 보도자료 17.12.13) 국토교통부외 (2019). 등록임대주택관리강화방안 ( 보도자료 19. 01. 09) 김용순외 (2010). 주택거래신고지역지정및운영기준개선방안연구. 국토해양부 김진유 (2017). 전세. 커뮤니케이션북스 김형태외 (2008). 부동산거래신고제도운영성과평가연구. 국토해양부 박은철외 (2018). 주거권강화를위한주택임대차제도의개선방안. 서울연구원 이상영 서후석 (2011). 일본민간임대주택시장발전과정의특성과그시사점. 부동산학보, 45, 222-237. 이창무 김진유 이상영. (2005). 공동주택실거래가지수산정에관한연구. 국토계획, 40(4), 121-134. 임숙녀 선은애 (2012). 부동산거래신고에관한법적고찰. 대한부동산학회지, 30(1), 279-295. 재정경제부 (2018). 2018 세법개정안 ( 보도자료 18.7.30) 진미윤 (2017). 꿈의주택정책을찾아서. 오월의봄 진미윤 (2018). 최근임대료규제관련정책동향. 허윤경 (2018). 일본임대주택기업의비즈니스모델분석. 한국건설산업연구원 한국주택학회정책세미나, 2019. 2. 19 33
감사합니다.