NH INVESTMENT & SECURITIES Portfolio솔루션부 215. 6. 12 글로벌 마켓 브리핑 국내 주식 투자 전략 - 완화모드로 돌아선 대외변수, 투트랙 전략으로 대응 추천종목 - Large Cap 추천종목 - Mid-Small Cap 추천종목 WM 주식포트폴리오 부동산 이슈 분석 - 요즘 뜨는 상가투자 세가지 Market Window Market Indicators
구자원 2) 768-7875, jawon.koo@nhwm.com 글로벌 마켓 브리핑 글로벌 환율시장 11일(현지시각) 아시아 외환시장에서 엔달러 환율은 반등하여 달러당 123엔선을 회복. 전일 구로다 일본은행 총재의 엔저 우려 발언으로 큰 폭 하락하였지만 반발매수세 증가로 상승 반전함. 일본 정부 관계자가 전일 구로다 총재의 발언이 경솔했다는 발언이 전해지며 상승폭을 확대함. 엔달러 환율 상 승의 영향으로 도쿄증시는 1.6% 상승마감 11일(현지시각) 발표된 중국 5월 경제지표가 시장의 전망을 소폭 상회하면서 중국 증시는 전일 대비.3% 상승마감. 중국 국가통계국이 발표한 5월 산업생산은 6.1%pt로 시장 전망 6.%pt보다 상회하였 고, 소매판매는 전문가 예상치와 동일한 1.1%pt로 전월 1.%pt를 소폭 상회함. 글로벌 채권시장 11일(현지시각) 그리스 부채협상 관련 3자 회담(그리스, 독일, 프랑스)에서 특별한 진전을 보이지 못함. 유럽연합-중남미 정상회의 후 그리스 협상을 위해 3국 정상이 만났지만 그리스 디폴트를 막기 위한 채권단과 그리스의 강도 높은 협상을 이어가겠다 는 원론적인 합의만 이루어짐. 전일 독일이 별도 그 리스 지원에 나설 것이라는 전망에 대해서도 독일정부가 공식부인 함. 그리스 부채 협상이 어려울 것 이라는 우려가 다시 커지면서 유럽증시는 11일(현지시각) 하락 출발함 미국 국채와 독일 국채의 수익률은 작년 9월 이후 가장 높은 수준으로 상승함. 독일 1년만기 국고채 의 수익률은 장중 한 때 1%를 넘어서며 강한 상승세를 나타냄. 종가 수익률은 전일 대비 3.1bp상승 한.981%로 마감. 미국 1년만기 국채 수익률도 6.2bp 상승하여 2.478% 마감 글로벌 원자재시장 1일(현지시각) 뉴욕상업거래소에서 원유는 달러화 약세와 미 에너지정보청(EIA)의 미 주간 원유재고 감소 소식에 배럴당 1.29달러(2.1%) 상승한 61.43달러로 마감. 작년 12월 이후 최고치임. 금 가격은 달 러화 약세와 그리스 불확실성의 영향으로 온스당 9달러(.8%) 상승한 1,186.6달러 마감 주요 Indicators (단위: %, %p, 달러/bbl, 달러/온스, 달러/톤, 달러/MT, 달러/Ib) 구분 지표 종가 전일대비 1M 3M 6M 구분 지표 종가 전일 1M 3M 6M 채권 미국채 2.491.7.212.383.329 FX 원/달러 1,18.58 (.1) (1.5) 1.6 (.7) 1년물 독일국채 1.18.37.48.89.341 원/엔 898.37.5 1.2 3.2 3.3 일본 국채.539.28.143.119.128 엔/달러 123.4 (.6) (2.7) (1.6) (3.8) 영국 국채 2.147.19.198.334.239 원/위안 178.63 (.1) (1.6).7 (.4) 중국 국채 3.59..14.7 (.18) 위안/달러 6.21..1.9 (.3) 브라질 12.658.219 (.37) (.475).159 헤알/달러 3.12 (.7) (1.8) (.5) (16.1) 인도국채 7.861.37 (.28).99 (.6) 원/헤알 356.56 (.1).5 1.5 16.7 그리스 11.643.22.686.969 2.56 달러/유로 1.13 (.3) 1.2 7. (9.1) 원자재 금 1,188.5.9.2 2.3 (3.3) 원/유로 1,253.4 (.) (2.9) (3.9) 9.3 은 16.13. (1.1) 2.2 (5.5) 주식 KOSPI 2,56.61.3 (1.9) 3.8 7.3 팔라듐 743..5 (7.4) (7.6) (9.6) S&P 5 2,15.2 1.2 (.) 3.2 3.4 WTI 61.38 (.1) 3.6 27.4 2.4 Euro Stoxx 3,535.7.2 (2.5) (3.1) 11.9 브렌트유 65.72. 1.2 14.2 3.2 5 독일 DAX 11,288.9.2 (3.3) (4.4) 14.5 구리 6,3. 1.1 (5.6) 4.6 (6.) Nikkei 225 2,382.97 1.7 3.9 8.9 18.1 니켈 13,6..8 (4.9) (3.2) (16.7) 상해 종합 5,121.59.3 18.2 55.6 75.1 아연 2,136. (1.1) (9.3) 5.7 (2.) HSCEI 13,737.41.9 (3.1) 2.3 22.1 커피 146.9 (.7) (.1) (2.6) (22.4) 인도 26,616.5 (.8) (3.2) (7.1) (3.6) 주: 전일 종가기준, OTC 거래 상품인 채권과 FX의 가격은 다른 자료와 다를 수 있음. 2
국내 주식 투자전략 이주호 2) 768-7991, imissk2@nhwm.com 완화모드로 돌아선 대외변수, 투트랙 전략으로 대응 수급적 열위 속에 기준금리 인하효과 반감 금통위의 기준금리 인하효과 미미 금융통화위원회는 지속되는 수출부진과 메르스(Mers) 사태 확산에 따른 내수침체 우려 등 국내 경기둔화 가능성을 조기에 개선하기 위한 조치로 기준금리를 종전 1.75%에서 1.5%로.25%p 인하했다. 이는 지난 3월 금리인하 이후 3개월만에 전격적으로 이루어진 조치였지만, 국내 증시는 6월 쿼드러플 위칭데이를 맞아 프로그램 및 외국인의 매물출회로 KOSPI 상승폭이 확 대되지 못했다. 수혜주로 간주되었던 증권, 건설 업종까지도 하락 반전하는 등 제한적인 영향을 미치는데 그쳤다. 다만, 한은이 확장적 통화정책 기조를 유지하는 가운데 정부 역시 내수를 살리기 위한 추경편성을 고려하는 등 유기적인 정책공조를 펼쳐나갈 가능 성이 높다는 점에서 중기적인 효과가 증시에 반영될 것으로 기대된다. 그리스 채무협상 낙관론 대두 외국인 4거래일 연속 매도 한편, 6월 이후 약세흐름을 이어왔던 선진국 증시는 그리스 정부와 채권단과의 이견이 좁혀지고 있다는 소식에 반등에 성공하였다. 그리스 정부가 올해 GDP대비 기초재정수 지 흑자비율 목표치를 1%로 확대할 의사가 있다고 밝힌데 이어, 그리스에 대해 강경한 입장을 보이던 독일이 그리스의 경제개혁 이행시 지원에 나설 것이라고 하는 등 그리스 사태는 주 초반보다 낙관적인 전망이 높아지고 있다. 수급적인 측면에서는 미 연준의 하반기 금리인상 가능성이 높아지면서 신흥국 증시에서 의 자금유출이 지속되고 있는 가운데 5월 들어 일부 유입되는 양상이 나타나기도 하였 다. 국내 증시에서는 3월 이후 이어졌던 외국인 매수세가 6월 들어 4거래일 연속 매도 세로 전환되는 등 수급적 불안조짐이 나타나며 증시 반등에 걸림돌이 되고 있다. 올해 KOSPI 상승의 주축이 외국인이였다는 점을 감안해 볼 때, 하반기 미국 출구전략 시행 가능성과 맞물려 외국인의 매매 방향성을 지속적으로 관찰해 나갈 필요가 있다. 한국은행 기준금리 1.5%로 인하 글로벌 증시 등락율 (%) 6 5 4 (%) 12 8 4 1기간(5.1~5.31) 2기간(6.1~현재) 3-4 2-8 1 '8.3 '9.3 '1.3 '11.3 '12.3 '13.3 '14.3 '15.3 상해종합 브라질 BOV S&P5 러시아 RTS 독일 DAX 프랑스 CAC4 니케이 225 영국 FTSE1 3
글로벌 주식형 자금 흐름 KOSPI, 외국인 4 거래일 연속 매도 4, (US$mil) Developed Markets Emerging Market (p) 2,2 외국인 순매수(우) KOSPI(좌) (억원) 8, 3, 2, 1, -1, -2, -3, 1.7 1.21 2.4 2.18 3.4 3.18 4.1 4.15 4.29 5.13 5.27 자료: EPFR, NH투자증권 Portfolio솔루션부 2,15 2,1 2,5 2, 1,95 1,9 1,85 1.5 1.2 2.4 2.19 3.6 3.21 4.5 4.2 5.5 5.2 6.4 자료: Fnguide, NH투자증권 Portfolio솔루션부 6, 4, 2, -2, -4, KOSPI와 KOSDAQ간 수익률 갭 확대 미국, 일본 섹터별 수익률 차별화 최근 글로벌 증시가 하락하는 과정에서 각 국가별로도 섹터별 수익률 차별화가 뚜렷하 게 나타나고 있다. 미국의 경우 6월 이후 MSCI US 섹터별 수익률을 살펴보면, 경기회 복 기조에 힘입어 금융, 운송, 소비재 등이 안정적인 흐름을 보이고 있는 반면, 정보통 신, 통신서비스 등의 업종은 약세를 기록하였다. 6월 일본 증시에서는 에너지 섹터가 양 호한 수익률을 기록하였다. 국내 증시 차별화 지속 국내 증시에서도 이러한 차별화 흐름이 명확하게 나타나고 있다. 이는 국내 수출경기 둔 화에 따른 대형 수출주의 부진이 지속되고 있고, 메르스 사태로 인해 유통, 여행, 레저 등 관련주들의 주가부진이 이어지고 있기 때문이다. 6월 후반으로 갈수록 2/4분기 어닝 시즌을 앞두고 실적에 대한 경계심리가 강화될 수 있어 업종별 차별화 장세는 당분간 지속될 가능성이 높아 보인다. MSCI US 섹터별 수익률 MSCI Japan 섹터별 수익률 (%) 1 기간(6.1~현재) 1-1 기간수익률(6.1~현재) -1-2 -2-3 -4-3 Financials Transportation Retail Industrials Pharm/Biotech Health Care Materials Energy Telecom Service Information Tech -5 Energy Utility Consumer Staple Telecom Service Health Care Pharm & Biotech Transportalion Industrial Materials Information Tech Financials Retail 4
KOSPI와 KOSDAQ 수익률 갭 연초 이후 최대치로 벌어져 연초 이후 개별성이 강한 KOSDAQ시장의 상승세와 함께 KOSPI와 KOSDAQ 간의 수 익률 갭이 연초 이후 가장 크게 확대된 상황이다. 다만, 최근 그리스 채무협상이 절정을 지나 점차 낙관무드로의 변화가 나타나기 시작했고, 일본 내에서 엔저 심화에 대한 경계 심리가 부각되면서 추가적인 엔화 약세 가능성이 일부 줄어드는 등 대외 변동성 요인이 완화세를 보이고 있다. 또한 전일 금통위의 금리인하 효과가 동시만기로 인해 일부 묻혀 버렸지만, 중기적으로는 강력한 경기부양 효과를 기대할 수 있다는 점에서 점진적인 KOSPI의 반등 가능성을 열어 둘 필요가 있다. KOSPI 와 KOSDAQ 간 수익률 갭 연간 최대로 벌어져 (215.1.1=1) 13 12 11 1 수익률갭(우) KOSPI(좌) KOSDAQ(좌) (%p) 25 2 15 1 5 9 1.2 1.16 1.3 2.13 2.27 3.13 3.27 4.1 4.24 5.8 5.22 6.5 자료: Fnguide, NH투자증권 Portfolio솔루션부 Two Track 전략 기존 주도주와 낙폭과대주 중심 이러한 점을 감안해 보면 기존 주도주를 유지하면서 KOSPI 반등에 대비해 낙폭과대주 에 대한 저점매수 시기를 저울질해 투트랙 전략을 전개해 나가는 것이 바람직해 보인다. 우선, 화학, 정유, 제약/바이오, 반도체 및 부품/소재 등 양호한 상승추세를 이어가고 있 는 업종에 대한 긍정적인 시각을 지속적으로 유지해 나갈 필요가 있다. 여기에 생활용 품, 미디어, 증권, 음식료 등의 업종에 대한 저점 매수가 유망해 보인다. 최근 이들 업종 의 이익모멘텀 개선세가 지속되고 있어 메르스 사태가 진정국면으로 들어설 경우 상대 적인 가격메리트가 부각될 수 있기 때문이다. 5
이주호 2) 768-7991, imissk2@nhwm.com / 이현주 2) 768-7986, leehj@nhwm.com Large Cap 추천종목 Large Cap 선정 추천종목수 목표수익률 추천기간 Large Cap Pool 3종목을 대상으로 저평가되었거나 성장성이 뛰어난 기업을 선정 최대 1종목 이내로 압축하여 추천. 시장상황에 따라 주식비중 조절 1~2%. 단, 시장상황이나 당사의 위험관리원칙에 따라 변동가능 (1% 로스컷 룰 적용) 2~3주 내외. 단, 시장상황이나 당사의 위험관리원칙에 따라 변동가능 누적 수익률 (연초 이후) Large Cap +13.85% 성공종목수/추천종목수 29/59 벤치마크 +9.47% 성공률 및 주식비중 성공률 49.1% 초과수익률 +4.39%p 주식/현금 비중 8/2 * 벤치마크는 KOSPI(9%)와 KOSDAQ(1%)을 가중평균한 지수 사용 종목(코드) 현재가 추천일 수익률 투자 포인트 (단위: 원, %) KB금융 (1556) 한국항공우주 (4781) LG화학 (5191) 삼성증권 (1636) 녹십자 (628) 이마트 (13948) LG생명과학 (6887) SK이노베이션 (9677) 4, 6/12-69,2 6/5 6.79 269, 6/4 2.28 58,3 6/3-241,5 6/1 17.52 231,5 6/1-6.8 58,8 5/18 4.63 122, 3/3 28.83 LIG손해보험 지분율 확대, 추가적인 대형증권사 매수 가능성 등 비은행부문 강화를 통해 과잉자본 해소 예상(1/4분기말 기준 그룹 보통주자본비율 13.8%) 2/4분기 안심전환대출 취급에 따른 NIM 하락, 대규모 희망퇴직에 따른 판관비 증가로 단기적인 이익변동성 확대가 예상되나 대규모 자본과 비용효율성 제고를 통한 중장기적 이익창출능력 강화에 주목 국내 방산부문의 높은 수주잔고에 기반한 매출인식, 이라크향 완제기 수출증가, 민항기 기체부품의 안정적 매출 등으로 실적 성장세는 안정적으로 유지될 전망 F/A-5 양산 본격화에 따른 고정비 절감 효과 등으로 수익성 개선 지속 기대 석유화학 부문의 호조세로 2/4분기에도 실적개선세 지속될 것. 2/4분기 매출액과 영업이익은 각각 5조 3,77억원(-8.3% y-y), 영업이익 4,79억원(+33.1% y-y) 전망 (fnguide 컨센서스 기준) 216년 이후 중국향 판매확대와 미국/유럽향 신규 모델 출시로 전기차배터리 부문 실적 개선 본격화 기대 브로커리지 수익 M/S가 업종 내 가장 높기 때문에 실적개선 폭이 타사대비 상대적으로 클 전망 채권에 대한 보수적 운용기조, VIP 중심의 영업행태 등이 금융시장 변동성 확대 국면에 긍정적으로 작용할 것 2/4분기에 매출액 2,577억 원(+9.3% YoY), 영업이익 234억 원(+2.% YoY) 예상. 혈액제제의 성장 속에 수출이 전년 동기대비 25.2% 증가하면서 제품믹스 개선이 이루어지면서 이익 개선이 가능 동사 자체 개발 혈액제제인 IVIG SN(면역 질환)의 미국 허가 신청(BLA)이 올해 3/4분기에 이루어질 전망이며, 216년 4/4분기 승인 기대 이마트몰 traffic 증가에 따른 규모 확보와 물류센터 가동에 따른 효율 개선이 본격적으로 나타나고 있으며, 할인점 실적 개선도 고무적 2/4분기 이후 위드미와 슈퍼 부문 또한 성수기 진입에 따른 손익 개선이 예상되며, PL상품 개발 등으로 마진 개선도 기대 의약품 부문의 꾸준한 매출과 정밀화학의 실적 회복으로 3/4분기부터 영업이익 흑자전환이 가능할 전망 215년 하반기부터 자체 개발 당뇨 치료제 제미글로를 통한 해외 진출 확대가 본격화될 것으로 보이고, 216년부터 혼합백신 매출 발생에 따른 실적 개선 기대 국제유가가 3월 중순이후 강보합으로 전환되었고 Gasoline수익성 상승으로 정제마진 확대 1/4분기 실적은 화학사업은 영업이익이 견조하게 유지되는 가운데 석유사업 영업이익이 직전분기(-5,859억원)대비 흑자전환이 예상돼 양호한 실전 개선 전망 신규추천종목 제외종목 KB금융 (중장기적 이익창출능력 강화) 없음 6
이주호 2) 768-7991, imissk2@nhwm.com / 이현주 2) 768-7986, leehj@nhwm.com Mid Small Cap 추천종목 Mid-Small Cap 선정 추천종목수 목표수익률 추천기간 중소형주(시가총액 1조원 이하)를 대상으로 재무적 안정성과 성장성 유동성이 뒷받침되는 기업 최대 1종목 이내로 압축하여 추천. 시장상황에 따라 주식비중 조절 1~2%. 단, 시장상황이나 당사의 위험관리원칙에 따라 변동가능 (1% 로스컷 룰 적용) 2~3주 내외. 단, 시장상황이나 당사의 위험관리원칙에 따라 변동가능 누적 수익률 (연초 이후) Mid-Small Cap +17.69% 성공종목수/추천종목수 15/36 벤치마크 +9.47% 성공률 및 주식비중 성공률 41.6% 초과수익률 +8.22%p 주식/현금 비중 8/2 * 벤치마크는 KOSPI(9%)와 KOSDAQ(1%)을 가중평균한 지수 사용 (단위: 원, %) 종목(코드) 현재가 추천일 수익률 투자 포인트 아세아시멘트 (18319) 보령메디앙스 (141) SBS (3412) 테스 (9561) 127,5 6/1 4.8 23,5 6/8-7.29 36,5 6/4-9.76 21,4 6/1 4.9 2/4분기 예상 영업이익은 262억원(+11.6% y-y)으로 회복 예상. 수도권 시멘트 출하량 증가에 따라 시멘트와 레미콘부문 이익이 증가하면서 양호한 실적 전망. 다양한 사업포트폴리오로 안정적인 이익이 예상되고, 축적된 현금과 PER(215년) 7.3배로 투자 매력이 높다는 판단. 중국법인의 올해 실적은 매출액 15억원, 영업이익 25억원으로 전망. 향후 유피스, 닥터아토 등 동사의 신규 브랜드들이 진출하면서 그 성장세는 더욱 빨라질 전망 부진했던 국내 법인의 경우 B&B제품군의 높은 점유율을 바탕으로 안정적인 캐쉬플로우 창출이 가능하며, 판매채널 다변화 및 신규브랜드 런칭으로 타부문에서 실적 턴어라운드 가능할 전망 국내 광고경기 회복세와 광고총량제 시행에 따른 광고단가 상승효과 기대 중국으로부터 <달려라 형제들>의 수익이 연중 배분될 예정이며, <정글의 법칙> 등 공동제작 후속작들이 대기 중에 있어 중국 로열티에 대한 기대감 유효 삼성전자의 3D NAND Capacity 증설이 215년 4/4분기부터 장비 반입을 필두로 개시될 예정이고, 215년 하반기에 SK하이닉스의 M14 DRAM 생산Capacity 증설도 예정. 현 주가는 215년 예상 실적 기준 PER 9.9배로 국내장비 업체들 평균 PER 11.9배 대비 저평가 엠케이트렌드 (6964) CJ프레시웨이 (515) 19,2 5/15 1.66 54,6 5/14 5.61 중국법인 매출 호조와 국내법인 수익성 개선으로 1/4분기 실적은 매출액 651.4억원(+4.1%, y-y), 영업이익 13.8억원(+168.1%, y-y)으로 호실적 달성. 중국 NBA 매장 확대 속도가 더욱 빨라질 전망이며, 2/4분기 현재 국내법인의 4개 브랜드 매출액이 모두 성장세로 돌아서 회복되는 모습을 보이고 있다는 점에 주목 규모의 경제 효과와 그룹사 시너지를 바탕으로 올해 외식 부문 매출은 9천억원에 육박할 것으로 전망. 키즈 및 실버 시장에서의 인지도도 빠르게 확대되고 있어 긍정적 MDS테크 (8696) OCI머티리얼즈 (3649) 25,2 5/13 12.75 129,9 5/8 31.61 자동차 전장부품 국산화 확대에 따른 수혜 전망. 현대차 그룹외 1,2차 협력업체로의 매출 확대 추세에 있어 지속적 성장 기대 자회사 유니맥스의 매출성장과 더불어 동사 소프트웨어 매출 증가로 국방항공 부문의 본격적인 성장도 전망됨 동사는 반도체와 LCD 패널 공정에 사용되는 Gas인 NF3 제조업체. 삼성전자 반도체의 가동률 상승과 중국 LCD 패널의 Capa 증설 영향으로 NF3 가격 상승 지속 예상 2/4분기부터 SiH4도 판매 본격화 될 전망. 215년 매출액과 영업이익은 각각 3,31억원(+43.2% y- y)과 859억원(+225.5% y-y)에 달할 전망(Fnguide 컨센서스 기준) 신규추천종목 제외종목 없음 없음 7
이준희 2) 768-7988, ejuny@nhwm.com / 한슬기 2) 768-7341, hsk82@nhwm.com WM 주식 포트폴리오 대상기업 포트폴리오 구성 포트폴리오 유형 Rebalancing Portfolio솔루션부 Large Cap Pool과 Mid-Small Cap Pool Top-down 및 Bottom-up 어프로치를 바탕으로 시장상황에 가장 적합한 포트폴리오 추출 종목수는 5개로 구성. Portfolio솔루션부의 Best 투자 Idea에 집중하여 유형별 수익률 극대화 추구 가치주 성장주, 시가총액 및 변동성 등을 기준으로 세가지 유형 제시 주간단위. 단 시장상황이나 당사의 위험관리원칙에 따라 수시 변동 가능 공격형 주식 포트폴리오 (단위: 배, %) 코드 종목 215년(E) PER PBR ROE 배당률 시가총액 (억원) 베타 (1W,1yr) A9812 마이크로컨텍솔 13.59 2.91 23.67 1.3 1,413 1.27 6월 1일. A9561 테스 11.1 2.11 21.22.66 2,191.99 6월 9일.23 A141 보령메디앙스 36.19 2.9. 2,678 1.46 6월 5일 -5.24 A1149 GKL 18.48 5.17 29.95 2.77 25,67.64 5월 28일 -4.7 A1636 삼성증권 17.4 1.29 8.16 1.53 48,995 1.63 5월 26일 -9.5 편입일 수익률 중립형 주식 포트폴리오 (단위: 배, %) 코드 종목 215년(E) PER PBR ROE 배당률 시가총액 (억원) 베타 (1W,1yr) A3572 다음카카오 36.96 2.7 7.41.24 68,9 1.43 6월 9일.26 A6887 LG생명과학 147.64 3.7 2.54. 9,316.71 5월 18일 4.63 A3657 엔씨소프트 17.64 2.7 17.46 1.2 45,174.96 5월 8일 -9.71 A8698 미디어플렉스 36.22 2.89 7.63. 3,38 1.41 3월 19일 28.52 A715 한국금융지주 13.58 1.26 9.79 1.25 35,888 1.53 1월 19일 31.91 편입일 수익률 안정형 주식 포트폴리오 (단위: 배, %) 코드 종목 215년(E) PER PBR ROE 배당률 시가총액 (억원) 베타 (1W,1yr) A5191 LG화학 15.18 1.49 1.2 1.55 175,287 1.63 6월 9일 1.7 A6887 LG생명과학 163.67 4.1 2.54. 1,327.72 6월 3일 -5.62 A7893 GS 11.98.78 6.68 2.54 47,759.88 5월 14일 -4.96 A14 CJ 21.4 1.69 8.77.45 62,866.63 5월 12일 11.34 A3649 OCI머티리얼즈 17.7 2.86 17.43.78 1,811.63 4월 3일 26.73 편입일 수익률 절대수익률(%) 공격형 -1.77 공격형 -11.24 중립형 13.77 BM대비 수익률(%p) 중립형 4.3 안정형 5.76 안정형 -3.7 * 벤치마크는 KOSPI(9%)와 KOSDAQ(1%)을 가중평균한 지수 사용 WM 주식 포트폴리오는 주식자산의 포트폴리오 투자에 적합하도록 구성하여 제시하는 추천 포트폴리오입니다. 종목별 투자의 경우 Large Cap 및 Mid small Cap 추천종목을 이용하여 주시기 바랍니다. 투자성향에 따라 유형별 동일 종목 및 비중 투자를 권장합니다. 8
부동산 이슈 분석 김규정, 2) 768-7363, kyujung@nhwm.com 요즘 뜨는 상가투자 세가지 중 장년층 노후대비 상가투자 증가 계약률 높아진 신도시 분양상가 하반기 인기 지속 저금리가 지속되면서 최근 부동산 투자에 대한 관심이 다시 높아졌다. 특히, 은퇴 이후 의 삶을 걱정하는 중 장년층에게는 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산이 인기다. 전통 적인 투자 상품이었던 주택은 가격 오름세가 둔화돼 매각을 통한 차익을 기대하기가 어 려워졌다. 지난해 말부터 분양한 김포한강신도시의 수변 상가가 1% 계약률을 기록했고, 위례신 도시를 관통하는 위례선과 트램 라인을 따라 공급한 주상복합 상가와 근린상가 역시 투 자자가 몰렸다. 1층을 기준으로 3.3m2당 4천만 원이 넘는 고가의 점포도 예상보다 높은 계약률을 보였다. 신도시와 혁신도시, 신흥 역세권지구와 같은 대규모 개발 지역의 분양 상가에 대한 투자 관심은 하반기에도 지속될 전망이다. 단지 내 상가 골목길상권 상가주택 뜬다 투자성 불확실한 신도시 고액 상가 투자 빨간불 안전한 상가투자 세가지 키워드 하지만 상권이 채 형성되지 않은 개발 지역의 상가에 투자하는 것을 두고 경계의 목소 리가 적지 않다. 신도시 상권의 경우, 배후 아파트와 인근 업무시설에 상주인구가 채워 지기 전까지는 상가 임대나 점포 영업이 활성화되기 어렵다. 개발 예정이었던 전철이나 도로 확충 계획이 축소되거나 지연될 가능성도 염두에 둬야 한다. 미래 상권에 대한 예 측만으로 상당한 자금을 묻어두기에는 목표 수익률과 투자금 회수기간이 너무 불투명하 다. 그렇다면, 최근 주목 받고 있는 안전한 상가투자 상품은 무엇일까? 아파트 단지 내 상가 와 도심 주택가에 자리잡은 골목길상권을 꼽을 수 있다. 은퇴한 후의 실거주 문제와 월 세 수입을 동시에 해결하고자 한다면 요즘 인기를 끌고 있는 상가주택을 찾아보자. LH 단지 내 상가 낙찰가율 및 분양가격 추이 주목 받는 서울의 골목길상권 1 곳 (%) (천만 원/3.3m2) 2 낙찰가율(좌) 3 분양가격(우) 2 1 1 '9 '1 '11 '12 '13 '14 이태원 경리단길 신사동 세로수길 홍대 땡땡거리 성수동 수제화거리 종로 서촌마을 문래동 샤링골목 청담 한류스타거리 방배동 카페거리, 사이길 북촌 한옥마을 종로 부암동길 2 2 2 2 4 4 5 7 9 12 응답수 (건) 자료: LH, 부동산114 낙찰가율 : 공시된 분양가격 대비 낙찰가격 비율 자료: 매경이코노미 설문조사 부동산 전문가 2명 설문, 1명당 3건 복수응답 기준 향후 인기 끌 만한 서울 골목길상권 9
탄탄한 배후수요 가진 단지 내 상가, 청약관심 여전 입주민이 배후수요 아파트 단지 내 상가 일반상가보다 저렴 아파트 단지 내 상가는 전통적인 투자 상품이다. 아파트 입주민을 즉시 배후수요로 확보 할 수 있고, LH가 공급하는 단지 내 상가는 분양가격도 주변의 일반 근린상가에 비해 저 렴한 편이다. 단지 내 상가 분양가격 상승에 유의 주의할 점은, LH 단지 내 상가의 분양가격도 21년 이후 꾸준히 상승세를 보이고 있다 는 점이다. 214년에 공급한 단지 내 상가의 평균 분양가격은 3.3m2당 2,354만 원까지 상승했다. 일반 상가보다는 저렴하지만, 낙찰가율이 높아진 만큼 매각 차익은 낮아졌다. 신도시, 대단지의 스트리트형 상가 인기 입주민 유인할 임차 업종 잘 골라야 근거리의 입주민을 대상으로 하는 만큼 임차할 업종을 잘 고르는 게 중요하다. 특히, 아 파트 주변에 경쟁하는 역세권 상권이나 대형마트, 시장 등이 있으면, 단지 내 상가의 수 익성이 떨어질 수 있다. 아파트 단지 규모가 클수록 단지 내 상가의 규모도 커지고, 임 차 업종도 다양해진다. 대단지 상가의 경우 마트나 학원, 병원처럼 수요가 많고, 장기간 임차 계약이 가능한 점포를 선점하면 유리하다. 수도권 신도시에선 스트리트형 상가 뜬다 최근에는 대단위 아파트지구에 중심상권을 따로 배치하거나, 차별화된 스트리트형 상가 를 개발하는 경우가 늘고 있다. 판교신도시의 아브뉴프랑 이 대표적이며, 수도권 2기 신도시 곳곳에서 찾아볼 수 있다. 기존 단지 내 상가보다 분양가격이 비싸긴 하지만, 임 대위탁이 가능하고, 투자 수요가 많다. 도심 주택가를 배후로 한 골목길상권 주목 저렴한 틈새상권 실속 투자 가능해 도심의 골목길상권은 기존 대형 상권에 비해 투자부담이 적다. 폭등한 임대료를 피해 외 곽으로 밀려난 점포들이 자연스럽게 상권을 형성하기 때문이다. 강남대로 같은 유명 상 권에 상가건물을 가지고 있다는 자부심보다 실속을 챙기려는 투자자에게 적합하다. 낡은 단독주택 매입해 임대 맞춤형 리모델링 조금 낡았지만 저렴한 단독주택이나 근린상가를 매입한 후, 임대에 적합하게 리모델링하 는 경우가 많다. 해당 상권에 어울릴 만한 업종을 고려해서 주목 받을 수 있는 인테리어 를 해야만, 임대하기 좋고 투자금 회수도 빨라진다. 임대할 카페나 레스토랑을 미리 정 한 후, 맞춤형 리모델링을 하는 경우도 있고, 패션, 카페, 공방 등 다양한 업종을 한 건 물에 모아 원스톱 매장을 여는 곳도 있다. 성장 가능성 높은 골목길상권 의 필수 요건 독특한 아이템과 문화 지녀야 뜬다 매각차익을 내려면 상권이 충분히 자리 잡기 전에 진입해야 하는데, 성장할 상권을 골라 내는 건 쉬운 일이 아니다. 골목길상권의 특성상 독특한 아이템과 문화를 가지고 있는 상권인지가 중요하다. 1
서울의 골목길상권 차별화에 성공한 곳 서울의 대표적인 골목길상권을 살펴보면, 주택가와 함께 규모적으로 성장이 가능한 상 권이면서 자연환경이나 여행, 도시산책, 힐링과 예술 같은 문화-인문학 측면에서 차별화 된 아이템을 담고 있는 곳이 틈새형 골목길상권으로 인기를 끌었다. 새로운 먹거리 문화 입지적 차별성 독특한 문화로 승부 경리단길이나 가로수길, 방배동 카페거리는 이국적이고 새로운 다이닝 레스토랑과 패션 매장, 생활용품 공방 등이 선보이며 주목 받았다. 성수동 수제화거리는 제화 공장지대에 공방과 아기자기한 매장이 자리 잡고, 폐건물을 이용한 전시장, 파티 공간이 마련되면서 차별화를 꾀했다. 문래동 예술촌은 문래역 주변의 철공소 밀집 지역에 젊은 예술가들이 작업실을 얻고 갤러리를 열면서, 뒤이어 카페나 레스토랑이 문을 열고 있다. 북촌 한옥 마을이나 경복궁 서쪽의 서촌마을은 옛것의 정취를 느끼면서 도시 산책과 관광이 가능 한 골목길상권으로 인기를 끌고 있다. 유행에 민감한 골목길상권, 출구전략 미리 세워야 유행에 민감해 투자할 때 출구전략 같이 세울 것 독특한 콘텐츠로 경쟁을 하는 만큼 골목길상권은 유행에 민감한 편이다. 인기 있는 골목 길상권이 뜨고 지는 데 걸리는 시간도 점점 짧아지고 있다. 서울의 대표적인 골목길 상 권인 신사동 가로수길이 시들해지는데 1년 정도 걸렸다면 최근 인기 있는 이태원 경리 단길에 대한 투자 과열 우려가 나오는 데는 채 3~4년도 걸리지 않았다. 따라서 골목길 상권에 투자할 때는 출구전략(Exit Strategy)을 잘 세워야 한다. 잦은 손바뀜에, 임대료 급등하면 투자 과열 의심해야 단기간 상가건물의 손바뀜이 급증하고 임대료가 치솟으면 해당 상권의 투자 과열을 의 심해봐야 한다. 상권이 유명해지고 외부 투자자가 유입되면 금방 부동산 가격이 급격히 오르고 임대료 또한 급등한다. 임대료가 급등하면 임차인 구하기가 어려워지고, 호가나 시세는 비싸지만 실제로는 잘 팔리지 않는 경우도 발생한다. 특히, 누구나 알 만한 프랜 차이즈 점포가 입점하기 시작하면 경계할 필요가 있다. 중 장년층 선호하는 상가주택 투자, 신도시보다 도심 공략 도심 주택가 상권 중 장년층 상가주택 투자에 적합 도심 주택가에서 성장한 골목길상권에는 단독주택이나 상가주택을 찾는 중 장년층이 늘 고 있다. 본인이 직접 거주하면서 나머지 층은 임대를 놓을 수 있기 때문이다. 특히, 상 가주택은 상대적으로 월세 규모가 크고 용적률도 유리해 땅값이 더 많이 오르는 편이다. 상가주택 용지 청약은 자금계획 잘 세워야 판교나 위례신도시에서 폭발적인 인기를 끌었던 상가주택 용지에 투자하는 경우도 늘었 다. 분양가격이 꽤 비싼데도 프리미엄이 형성되고 투자 수요도 꾸준하다. 다만, 수도권 신도시의 경우 건축비용을 포함해 1억~15억 원 가량의 많은 투자금이 소요되기 때문 에 자금계획과 투자기간을 미리 세우고 청약에 나서야 한다. 수익률, 상권 모습 직접 눈으로 확인하고 투자해야 안전 신도시 상권 성장에 대한 확신이 부족하고 개발기간이 많이 남았다면 무리해서 상가주 택 용지를 분양받기 보다는 도심 주택가 상권의 저가 주택을 공략하는 것이 리스크를 줄이는 방법이다. 11
Market Window 외국인 순매수 상위종목 (단위: 억원) 기관 순매수 상위종목 (단위: 억원) 순위 KOSPI KOSDAQ KOSPI KOSDAQ 종목 순매수 종목 순매수 종목 순매수 종목 순매수 1 NAVER 652 파티게임즈 42 한샘 465 메디톡스 116 2 S-Oil 261 씨젠 42 코스맥스 369 메디포스트 65 3 SK텔레콤 155 메디톡스 31 기업은행 262 KG이니시스 42 4 LG화학 154 솔브레인 26 한미약품 244 파티게임즈 38 5 엔씨소프트 143 게임빌 24 현대모비스 241 녹십자셀 35 6 대우조선해양 129 블루콤 21 한화케미칼 2 동서 28 7 SK 111 아미코젠 18 LG이노텍 189 바이넥스 27 8 현대글로비스 95 한양이엔지 16 현대차 182 셀트리온 26 9 유한양행 81 OCI머티리얼즈 15 현대로템 168 쎌바이오텍 24 1 한미사이언스 79 콜마비앤에이치 15 현대리바트 148 한국토지신탁 22 외국인, 기관 동시 순매수/순매도 외국인 연속 순매수 순매수 순매도 순위 KOSPI KOSDAQ KB금융 신한지주 GS건설 두산중공업 OCI머티리얼즈 일양약품 KCC 삼성물산 기아차 크라운제과 LG디스플레이 삼성전자 롯데케미칼 파티게임즈 NH투자증권 아모레퍼시픽 5일이상 NAVER 기아차 KB금융 LG생활건강 강원랜드 KT 삼성카드 한국가스공사 LG유플러스 현대차2우B 한국금융지주 대우인터내셔 포스코켐텍 안랩 유진기업 KG모빌리언스 SKC코오롱PI 크레듀 뷰웍스 파티게임즈 서한 티씨케이 피에스케이 한양이엔지 메디톡스 한미약품 다음카카오 파트론 메디포스트 한솔테크닉스 대림산업 하나금융지주 블루콤 현대엘리베이 대우건설 현대건설 삼성에스디에스 #N/A 동양생명 현대산업 4일연속 삼성중공업 동아에스티 삼천리 케이비캐피탈 동국제강 삼영전자 대동공업 선진 KISCO홀딩스 인디에프 부국증권 동아원 오스템임플란트 차바이오텍 데브시스터즈 진로발효 블루콤 해성산업 태웅 아프리카TV 에스앤에스텍 에스텍 한국테크놀로지 엘티씨 주: 외국인 연속순매수: 전전일 기준, 5일간 순매수상위: 전일 기준 최근 5일간 순매수 상위종목(시가총액대비 순) (단위: 억원) 외국인, 기관 순매수 전환 외국인 기관 투자주체 KOSPI KOSDAQ 인바디 249 성신양회 112 씨젠 146 메디포스트 218 SKC 128 한국토지신탁 257 코라오홀딩스 11 코스맥스 517 외국인 SK하이닉스 SK C&C CJ제일제당 삼성화재 LG상사 케이씨텍 신세계인터내셔 LG화학우 카프로 무림P&P 이수화학 우리종금 유비쿼스 지스마트글로벌 위노바 원풍물산 네오팜 코스온 리노스 에스에이엠티 이엠텍 엘아이에스 다우데이타 씨케이에이치 롯데하이마트 162 현대리바트 227 SK케미칼 133 LG이노텍 516 삼성테크윈 124 종근당 183 현대차2우B 269 쎌바이오텍 112 기관 한전KPS 동부화재 LIG손해보험 NHN엔터테인 현대제철 KB금융 유나이티드제약 이건산업 KPX케미칼 넥센타이어 삼영무역 서연 삼천리자전거 아이원스 테크윙 동화기업 동원개발 제넥신 디오 윈스 어보브반도체 풍국주정 이지웰페어 정상제이엘에스 주: 순매수전환=2일연속, 매도->2일연속 매수, 매수금액>매도금액 자료: Fndataguide, 한국거래소 Market Window의 종목들은 단순 참고용 종목으로 추천종목이 아닙니다. 12
Market Indicators 다우존스 / 나스닥 지수 상해 종합 지수와 홍콩 항셍 지수 19, 다우존수 산업지수(좌) 나스닥지수(우) 5,4 16, HSCEI (좌) 상해 종합 지수 (우) 5,8 18, 5, 14, 4,8 17, 4,6 12, 3,8 16, 4,2 1, 2,8 15, 3,8 8, 1,8 자료: Barclay s, NH투자증권 Portfolio솔루션부 달러 인덱스 / 원-달러 환율 추이 금지수 / 달러 인덱스 15 달러인덱스(좌) 원/달러 환율(우) (KRW-USD) 1,15 4 CRB INDEX(좌) WTI(우) ($/배럴) 13 1 1,12 35 11 95 9 85 1,9 1,6 3 25 9 7 8 1,3 2 5 75 1, 15 3 자료: Barclay s, NH투자증권 Portfolio솔루션부 자료: Barclay s, NH투자증권 Portfolio솔루션부 미국 / 독일 국채 1 년물 금리 일본 / 중국 국채 1 년물 금리 (%) 3.2 2.8 미국 국채 1Y(좌) 독일 국채 1Y(우) (%) 3. 2.5 (%) 5. 4.6 중국 국채 1Y(좌) 일본 국채 1Y(우) (%) 1..8 2.4 2. 2. 1.5 1. 4.2 3.8.6.4 1.6.5 3.4.2 1.2. 3.. 13
Market Indicators 미국 크레딧 스프레드 추이 유럽 크레딧 스프레드 추이 (bp) 65 6 55 5 45 4 35 미국 투기 등급 (좌) 미국 투자등급 (우) (bp) 21 19 17 15 13 11 (bp) 5 45 4 35 3 25 유럽 투기등급 (좌) 유럽 투자등급(우) (bp) 16 14 12 1 8 3 9 2 6 아시아 크레딧 스프레드 추이 CRB 지수와 WTI 유가 (bp) 8 EM 아시아 투기등급 (좌) EM 아시아 투자등급 (우) (bp) 28 15 달러인덱스(좌) 금지수(우) ($/온스) 1,4 73 66 59 52 24 2 16 1 95 9 85 8 1,35 1,3 1,25 1,2 1,15 45 12 75 1,1 Dubai 유가와 천연가스 가격 국제 곡물가격 ($/MMBtu) 7 천연가스 (좌) Dubai(우) ($/배럴) 13 ($ / Bushels) 옥수수 (좌) ($ / Bushels) 55 대두 (우) 1,6 6 15 5 1,4 5 4 8 45 4 1,2 3 55 35 1, 2 3 3 8 14
Market Indicators KOSPI KOSDAQ 2,3 KOSPI 78 KOSDAQ 2,2 72 2,1 66 2, 6 1,9 54 1,8 자료: FnDataGuide, NH투자증권 Portfolio솔루션부 48 자료: NH투자증권 Portfolio솔루션부 증시 자금 추이 한국 / 미국 변동성 지표 2,3 KOSPI 실질고객예탁금증감누적(우) (십억원) 6 (%) VIX (좌) (%) 28 VKOSPI (우) 21 2,2 4 24 18 2,1 2, 2 2 16 15 1,9-2 12 12 1,8-4 8 9 자료: 금융투자협회, FnDataGuide, NH투자증권 Portfolio솔루션부 자료: 금융투자협회, NH투자증권 Portfolio솔루션부 유동성 Proxy 주식시장 유동성 Proxy 2,3 KOSPI(좌) 유동성 Proxy 6개월 변화율(우) (%,6m chg) 15 2,3 KOSPI(좌) 주식시장 유동성 Proxy(우) (25.1.1 = 1) 13 1,9 1 2,2 125 1,5 1,1 5 2,1 2, 12 115 7 1,9 11 3 '4.1 '6.1 '8.1 '1.1 '12.1 '14.1-5 1,8 15 주: 본원통화 증가율 / M1증가율 / 재고순환지표 / 회사채유통수익률 / 초과유동성을 경기선행지수 산출방식으로 계산 자료: NH투자증권 Portfolio솔루션부 주: 고객예탁금 / 기관 외국인 누적순매수 / 미수금 + 신용융자 / 부동자금(MMF의 역수를 지수화)을 경기선행지수 산출방식으로 계산 자료: NH투자증권 Portfolio솔루션부 15
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