vacancy rate Vacancy rate Unit : % The K Twin Tower를 제외한 도심권역의 공실률 Two IFC를 제외한 여의도권역 공실률 3분기 중 서울 주요 오피스 빌딩의 공실률은 7.61%로 전분기 대비 92 bps 상승한 것으로 조사됨. 도

Q3 2012 Leasing & Investment Research & Forecast Report Seoul Office Snapshot KOREA LEASING UPDATE Seoul, Korea market indicators(q-o-q) 2Q 2012 3Q 2012 23,901 24,134 Vacancy Rates 6.97% 7.61% Capital Value 4.6mn 5.1 mn New Supply 127,585 122,147 Net TAke-up 147,798 65,723 T h e P f i a c i e a n c O c SUPPLY 서울 오피스 시장의 신규 공급은 2010년부터 증가하기 시작, 2011년의 공급량이 최고점을 찍으며 과잉공급에 대한 우려가 끊이지 않았음. 2012년 상반기에 공급된 주요 오피스 빌딩으로는 도심권역의 The K twin 타워와 강남권역의 동일빌딩이 대표적인 신규공급 빌딩으로, 모두 A급 빌딩임. 현재 The K Twin 타워와 동일빌딩의 공실률이 각각 91.5%, 73.5%로 공실 해소에 어려움을 겪고 있는 가운데, 3분기에는 여의도에 두번째 IFC 빌딩이 신규 공급되었음. 2012년 3분기 중 신규 공급된 오피스 빌딩으로는 양재 IC근처에 완공된 양재동 포스코 빌딩과 여의도에 추가로 공급된 Two IFC 빌딩이 있으며, 총 연면적은 122,147m2임. 강남권역에 신규 공급된 양재동 포스코 건설 빌딩은 연면적이 44,116m2인 A급 오피스 빌딩으로 SPC그룹이 사옥용 빌딩으로 일괄 임대하며, 빌딩 명을 SPC 빌딩으로 변경하였음. 여의도에 2차로 공급된 Two IFC는 29층 빌딩으로 연면적은 23,604m2인 여의도 내에서 두번째 A+급 오피스 빌딩임. Two IFC 빌딩은 전체가 오피스 용도로 모두 임대될 예정임. 2012년 4분기에 추가로 공급될 오피스 빌딩은 도심권역의 스테이트 광화문 빌딩과 여의도권역의 Three IFC 빌딩임. 스테이트 광화문 빌딩은 3분기 중 완공 예정이었으나 4분기로 정식 오픈일이 미뤄지며 현재 임대 마케팅 중임. 2013년에 신규 공급 예정인 오피스 빌딩은 총 4개로 모두 33,000m2 이상의 대규모 프로젝트임. 2013년 하반기 중 도심권역에 공급 예정인 프로젝트는 모두 도심재정비사업으로써, 청진1지구, 명동 3지구, 도렴 24지구가 완공 예정이며, 전경련회관도 리모델링을 마치고 IFC 이 후, 처음으로 공급되는 A+급 오피스 빌딩으로 공급 예정에 있음. major NEW SUPPLY DURING 2012 New Supply Trend 단위 : m2 C B D G B D Y B D Buildings Date GRADE GFA(m2) The K Twin 타워 2Q 2012 A 83,819 스테이트 광화문 4Q 2012 A 40,972 아남빌딩 1Q 2012 B 6,492 SB 타워 2Q 2012 B 29,491 동일빌딩 2Q 2012 A 43,798 K 오피스 4Q 2012 B 15,380 IFC Seoul 2 3Q 2012 A+ 78,031 IFC Seoul 3 4Q 2012 A+ 106,778 Limited relocations under short supply Boom in financial related companies Most of new supplies were occupied as HQ Impact of Global Financial Crisis 0%-level GDP Growth Economy recovery Over-supply Strong momentum driven by domestic conglomerates www.colliers.com/korea

vacancy rate Vacancy rate Unit : % The K Twin Tower를 제외한 도심권역의 공실률 Two IFC를 제외한 여의도권역 공실률 3분기 중 서울 주요 오피스 빌딩의 공실률은 7.61%로 전분기 대비 92 bps 상승한 것으로 조사됨. 도심권역의 공실률은 세 권역 중 가장 높은 12.8%를 기록하였음. 하지만 이는 전분기 대비 50 bps 하락한 수치로 큰 변동 없이 기존 수준을 유지하는 것으로 판단됨. 도심권역 내 가장 변동이 큰 오피스 등급군은 A+등급으로 3 분기 증 공실률이 19.4%에서 15.9%로 하락한 것으로 조사됨. 이는 대형 임차인의 이동으로 신규 공급된 빌딩의 공실 면적이 빠르게 해소되고 있고, 그 외에도 여의도권역의 대형 임차인이 대거 도심권역으로 유입되면서 공실률이 하락한 것으로 풀이됨. 특히 스테이트 타워 남산은 공실률이 43.8%에서 24.2%로 크게 하락하였으며, 그 밖에도 외국계 로펌 및 자동차회사가 센터원에 입주하였으며, 서울스퀘어 빌딩에는 제조업체들이 입주하면서 크고 작은 공실 공간을 해소하였음. 도심권역의 A급 오피스 빌딩의 공실률은 전분기와 거의 변동이 없는 12.2%를 기록하였으며, B급 오피스 빌딩의 공실률은 10.1%로 조사됨. 해당분기 중 강남권역의 공실률은 주요권역 중 4.0%를 기록하며 가장 낮은 공실률 수준을 유지하고 있음. 이 수치는 전분기 대비 60 bps 상승한 것으로 3분기 중 동일 빌딩이 신규 공급되었기 때문임. 3분기 중 주목할 만한 부분은 강남권역에서 A+급으로 분류된 모든 오피스 빌딩의 공실률이 0%로 해당권역의 공실 공간이 전무한 상황임. A 급으로 신규 공급된 동일빌딩의 현재 공실률은 73.5%로, 현재 임차 문의는 꾸준히 있는 것으로 알려짐. 주요권역 중 가장 큰 변화를 겪고 있는 여의도권역은 3분기 중 두 번째 IFC 빌딩이 공급되면서 향후 변화 및 영향에 대해 관심이 더욱 고조되고 있음. Two IFC빌딩이 공급되면서 여의도권역의 평균 공실률이 전분기 대비 420 bps 나 상승하면서 9.3%를 기록함. 선 임대율이 80%에 육박했던 One IFC 빌딩과는 달리 Two IFC 빌딩의 현 공실률은 90.7%에 그쳐 임대에 어려움을 겪고 있는 것으로 조사됨. One IFC빌딩의 공실률은 지난 분기보다 더 하락한 2.2% 로 대부분의 공실공간을 해소한 것으로 조사되었음. 서울 오피스 시장은 타 국가들과 비교하여 매우 안정적인 시장임. 특히 한국 시장은 경제적인 요인이나 정책 등의 외부 요인에 대한 민감도가 다른 주요 도시에 비해 매우 낮은 시장인 것은 사실이나, 신규 공급량에 대한 민감도는 다른 시장과 크게 다르지 않음. 꾸준히 신규 오피스 빌딩이 공급되고 있는 도심권역과 IFC빌딩 이외에도 A+급 오피스 빌딩이 공급 예정에 있는 여의도권역은 공실률이 당분간 높은 수준을 유지할 것으로 예상됨. 특히 여의도권역은 여의도권역을 선호하는 임차인의 성향이 뚜렷하게 구분되어짐에 따라 향후 2-3년간 공실률이 20% 이상을 상회할 가능성이 매우 높을 것으로 예상됨. RENT rental index KRW 70,000 per py(krw 21,175 per sqm) = 100 서울 오피스 시장의 평균 임대료는 24,134원/m2으로로 2분기 대비 98 bps 상승하였음. 도심권역과 강남권역의 평균 임대료는 각각 27,667원/m2, 24,121 원/m2으로 지난 분기 대비 큰 변동없이 보합세를 유지하였음. 반면 여의도권역의 임대료는 Two IFC의 완공으로 평균 임대료가 큰 폭으로 상승한 20,615원/m2을 기록하였으며, 이는 전분기 대비 2.15% points 상승한 수치임. 도심권역 내 대부분의 주요 오피스 빌딩 임대료는 전분기 대비 변동이 없었으나 공실 면적을 크게 해소한 YG 타워, 스테이트 타워 남산, 웨스트게이트 타워의 임대료는 눈에 띄게 상승하였음. 이 빌딩들 모두 최근 공실 면적을 크게 해소하면서, 한동안 동결했던 임대료를 인상하였음. YG 타워는 3분기 중 삼성생명 및 삼성 Any Car가 입주하면서 공실률이 3%대로 하락하였으며, 이에 따라 임대료를 4% 인상하였음. 도심권역의 전체적인 공실률이 하락하고 임차인 유치 경쟁이 완화되면서, 3개월 rent-free를 제공하는 종로플레이스와 2.5개월의 스테이트타워 남산을 제외하고는 파격적인 프로모션은 찾아보기 힘들어짐. 다만 대형 우량임차인들의 경우, 1~2개월 수준에서 rentfree 프로모션이 제안되는 것으로 파악됨 3분기 중 강남권역의 임대료 또한 큰 변동없이 보합세를 유지하였음. 도심권역의 A+급 오피스 임대료가 상승추세에 있고 여의도권역의 IFC빌딩 또한 임대료가 높아, 세 권역 중 강남의 A+급 오피스 임대료가 주요 권역 중 가장 낮은 수준인 32,367원/m2을 기록하였음. 향 후에도 강남권역에 눈에 띄는 신규공급이 없어 큰 임대료 변동은 없을 것으로 예상됨. 여의도권역의 임대료는 두번째 IFC 빌딩이 완공되며 큰 폭으로 상승하였음. Two IFC빌딩의 마케팅 임대료는 104,000 원/m2로 90%가 넘는 공실 면적을 해소하기 위해 1년당 최소 1 개월 Rent-free 및 입주 지원금까지 지원하는 등 적극적으로 임대 마케팅 중인 것으로 파악됨. 2012년 하반기 중 기존빌딩의 임대료 조정은 제한적일 것으로 예상되며, 신규공급으로 인한 평균 임대료 상승은 소폭 있을 것으로 예상됨. p. 2 Colliers International

COLLIERS ESTIMATION OF Major OFFICE BUILDINGS IN the cbd Area in 3Q 2012 Central Business District (CBD) Gross Floor Area (m²) Vacancy KRW Deposit KRW Net KRW Maint. Efficiency /Month/ PY USD Net Effective /Month / ft² Center 1 168,049 9.4% 362,998 36,300 12,100 51.0% 96,718 319,730 7.93 Seoul Square 132,806 38.7% 363,603 36,360 12,747 55.6% 90,029 297,618 7.38 State Tower Namsan 66,799 0.0% 369,048 36,905 13,159 57.0% 89,552 296,041 7.34 Hanwha Finance Center(Taepyungro) 50,011 2.9% 272,249 27,225 10,134 42.7% 89,207 294,899 7.31 The K-Twin Tower 83,787 0.0% 362,998 36,300 13,612 57.2% 88,900 293,884 7.29 Seoul Finance Centre 119,646 2.6% 372,073 37,207 13,310 58.0% 88,804 293,569 7.28 Kyobo Building 94,634 12.1% 362,998 36,300 13,612 60.0% 84,795 280,317 6.95 Hanwha Building (Sogong) 48,595 7.6% 283,481 28,348 11,646 51.0% 79,898 264,126 6.55 Youngpoong Building 73,677 22.0% 351,806 35,181 14,611 63.8% 79,509 262,840 6.52 Ferrum Tower 55,695 0.0% 290,399 29,040 10,890 51.4% 79,217 261,876 6.49 Pine Avenue Building - B 64,225 5.9% 305,524 30,552 11,495 54.1% 79,164 261,701 6.49 Signature Towers Seoul 99,993 0.0% 287,374 28,737 12,705 54.2% 77,914 257,570 6.39 Hungkook Life Building 72,054 11.0% 347,873 34,787 13,159 63.3% 77,193 255,184 6.33 Taepyungro Building 40,002 43.5% 302,499 30,250 14,520 61.3% 74,346 245,772 6.09 Kwanghwamoon Building 49,934 3.4% 311,574 31,157 13,612 62.0% 73,545 243,126 6.03 Chongro Tower 60,655 0.0% 299,474 29,947 13,007 60.7% 72,077 238,273 5.91 S Tower 42,283 3.9% 285,861 28,586 11,949 58.0% 71,198 235,366 5.84 Seoul City Tower 60,010 4.7% 238,974 23,897 10,285 49.0% 71,056 234,898 5.82 Olive Tower 59,500 37.4% 241,999 24,200 11,192 52.3% 68,902 227,776 5.65 Leema Building 33,840 0.0% 306,431 30,643 14,217 67.0% 68,172 225,363 5.59 Naeoi Building 29,377 13.0% 281,324 28,132 10,285 58.3% 67,202 222,156 5.51 Baejae Jungdong Building 33,381 1.1% 214,999 21,500 9,800 48.0% 66,399 219,501 5.44 Jongro Place 45,735 1.8% 229,899 22,990 9,982 51.0% 65,850 217,687 5.40 HSBC Building 37,708 3.8% 217,799 21,780 9,377 48.2% 65,843 217,664 5.40 LS Yongsan Tower 105,416 11.2% 332,749 33,275 9,075 66.7% 64,819 214,279 5.31 YG Tower 32,718 9.2% 238,369 23,837 10,648 54.4% 64,532 213,331 5.29 Korea First Bank (SC Building) 76,975 20.7% 272,249 27,225 12,251 62.3% 64,526 213,311 5.29 Samhwa Tower 22,997 0.0% 266,199 26,620 10,285 58.8% 63,923 211,318 5.24 YTN Tower 28,190 0.0% 235,949 23,595 9,982 55.0% 62,190 205,588 5.10 KCCI Building 113,908 0.0% 188,825 24,500 9,550 56.4% 61,262 202,520 5.02 Narakiwoom 26,938 3.2% 257,124 25,712 9,680 59.0% 61,146 202,135 5.01 The Exchange Seoul 29,482 7.6% 275,274 27,527 12,705 67.5% 60,733 200,770 4.98 West Gate Tower 30,133 1.0% 235,949 23,595 8,833 54.7% 60,408 199,696 4.95 Joong Ang Ibo Building 70,005 11.2% 272,249 27,225 12,100 67.6% 59,243 195,847 4.86 Kukdong Building 75,253 9.2% 257,124 25,712 10,134 63.2% 57,791 191,045 4.74 Ace tower 43,451 20.7% 226,874 22,687 8,772 55.6% 57,667 190,636 4.73 Central Place 34,127 0.0% 205,699 20,570 8,772 52.7% 56,759 187,633 4.65 Yonsei Severance Building 108,887 0.0% 263,174 26,317 10,285 65.9% 56,578 187,036 4.64 KT&G Seodaemun Building 36,368 0.0% 181,499 18,150 9,075 49.5% 56,031 185,228 4.59 K1 REITs Building 25,985 3.2% 190,574 19,057 9,680 54.0% 54,115 178,895 4.44 Salvation Army Building 31,948 1.0% 181,499 16,637 9,075 48.6% 53,954 178,363 4.42 Hanjin Building 40,922 7.6% 182,994 23,439 10,710 77.0% 44,981 148,698 3.69 Overall Average 12.8% 274,467 27,667 11,262 57.2% 69,287 229,048 5.68 Average of Grade A+ Bdlg 19.4% 363,755 36,375 13,256 57.6% 88,234 291,686 7.23 Average of Grade A Bdlg 12.9% 278,011 28,045 11,550 57.3% 70,947 234,537 5.81 Average of Grade B Bdlg 10.2% 226,989 22,978 9,834 57.0% 58,843 194,523 4.82 Source : Office Service Team, Colliers International Korea Research p. 3 Colliers International

COLLIERS ESTIMATION OF Major OFFICE BUILDINGS IN the gbd Area in 3Q 2012 Central Business District (GBD) Gross Floor Area (m²) Vacancy KRW Deposit KRW Net KRW Maint. Efficiency /Month/ PY USD Net Effective /Month / ft² Gangnam Finance Center 212,253 0.0% 317,624 31,762 12,100 47.5% 94,040 310,878 7.71 SI Tower(구 ING타워) 66,203 0.0% 287,374 28,737 11,344 44.5% 91,787 303,428 7.52 GS Kangnam Tower 141,552 0.0% 307,641 30,764 11,344 48.0% 89,484 295,817 7.33 Capital Tower(Hansol Bdlg.) 62,748 11.7% 287,374 28,737 10,890 46.3% 87,332 288,704 7.16 Meritz Tower 57,436 0.0% 287,374 28,737 11,495 48.6% 84,389 278,974 6.92 Kyobo Kangnam Tower 92,900 0.0% 283,744 28,374 11,676 49.8% 82,020 271,143 6.72 Nara Bldg. 29,916 4.7% 257,124 25,712 10,466 46.6% 79,104 261,501 6.48 ASEM Tower 147,061 0.0% 341,504 28,459 11,559 52.1% 78,582 259,776 6.44 KTB Networks Bldg. 32,686 3.9% 245,024 24,502 9,982 46.5% 75,497 249,577 6.19 Samsung Seocho Tower 110,698 0.0% 290,399 29,040 11,192 55.0% 74,553 246,458 6.11 POSCO P&S (ex.posteel Bldg.) 43,299 7.8% 235,949 23,595 9,982 46.0% 74,293 245,598 6.09 Daeryung Gangnam Tower 32,623 0.0% 235,949 23,595 9,377 46.3% 72,616 240,055 5.95 Tomato Bldg(ex.DACOM Bldg.) 34,461 1.5% 248,049 24,805 9,680 48.7% 72,165 238,562 5.91 Glass Tower 60,336 17.0% 269,224 26,922 10,587 53.0% 72,124 238,426 5.91 KOSMO Tower 71,266 1.5% 245,024 24,502 10,285 50.0% 70,877 234,307 5.81 Samsung Life Insurance Daechi 44,908 0.0% 235,949 23,595 10,587 49.2% 70,780 233,984 5.80 Banpo Bldg 44,495 4.2% 241,999 24,200 10,587 50.3% 70,509 233,088 5.78 SYC Millenium (ex,shinyoung bldg) 40,146 0.0% 211,749 21,175 8,924 43.6% 70,325 232,479 5.76 Golden Tower(ex. Samhwa Bldg.) 40,480 5.0% 238,974 23,897 10,587 50.0% 70,184 232,015 5.75 LIG Gangnam Bldg. 7,218 0.0% 241,999 24,200 10,285 50.9% 68,973 228,012 5.65 Prudential Tower 51,494 0.0% 217,799 21,780 9,680 46.7% 68,606 226,797 5.62 Platinum Tower 37,182 0.0% 251,074 25,107 9,377 51.5% 68,217 225,512 5.59 Textile Bldg. 45,323 0.0% 245,024 24,502 10,285 52.0% 68,151 225,295 5.59 Big Way Tower 36,538 16.9% 217,799 21,780 9,680 48.0% 66,748 220,654 5.47 Donghun Tower 35,203 0.0% 241,999 24,200 11,192 54.6% 65,987 218,141 5.41 Dong-il Building 43,798 73.5% 235,949 23,595 9,680 51.6% 65,676 217,113 5.38 Union Steel Bldg. 26,389 0.0% 220,824 22,082 9,075 49.0% 64,784 214,164 5.31 Samjung Development Bldg. 26,502 0.0% 211,749 21,175 9,377 49.3% 63,114 208,643 5.17 Asia Tower 48,236 8.8% 235,949 23,595 10,285 55.0% 62,740 207,406 5.14 Heasung1 Bldg. 35,136 0.0% 196,624 19,965 9,982 49.0% 62,146 205,441 5.09 Doosan Landmark Tower 47,858 2.0% 211,749 21,175 7,562 48.2% 60,764 200,873 4.98 MMAA 83,076 7.2% 223,857 20,520 9,740 50.8% 60,740 200,794 4.98 POSCO Center 180,974 0.0% 270,736 27,074 8,131 60.0% 59,874 197,932 4.91 KT&G Daechi Tower 20,467 0.0% 223,849 22,385 9,982 55.7% 59,232 195,808 4.85 KAMCO Yangjae Tower 43,243 0.0% 205,699 20,570 9,529 53.0% 57,822 191,147 4.74 KIPA 48,639 0.0% 217,799 21,780 9,075 55.0% 57,152 188,935 4.68 Geumgang Tower 24,814 1.7% 241,999 24,200 7,865 57.4% 56,953 188,276 4.67 City Air Tower 47,918 1.8% 277,979 27,893 10,594 70.0% 56,038 185,251 4.59 SEI Tower 41,253 40.4% 196,624 19,662 9,075 52.3% 55,915 184,842 4.58 Daeryung Secho Tower 27,641 7.9% 205,699 20,570 9,075 55.0% 54,894 181,468 4.50 Korea Trade Tower 107,851 3.4% 254,201 21,183 10,522 59.0% 54,883 181,432 4.50 Haesung 2 Bldg. 37,492 0.0% 196,624 19,965 9,982 55.9% 54,508 180,193 4.47 Samsung Finance Plaza 24,180 0.0% 232,924 23,292 9,982 63.9% 53,042 175,347 4.35 City Air Terminal 65,537 1.0% 244,929 24,493 9,765 66.7% 52,361 173,095 4.29 Construction Guarantee Association 46,364 0.8% 180,000 17,600 10,500 60.0% 47,631 157,458 3.90 KAMCO Yangjae Tower 40,922 0.6% 180,000 19,360 11,550 60.0% 52,392 173,196 4.30 Overall Average 4.0% 243,767 24,121 10,065 52.07% 66,905 221,173 5.48 Average of Grade A+ Bdlg 0.0% 301,941 29,246 11,000 52.06% 78,854 260,674 6.46 Average of Grade A Bdlg 7.6% 250,852 24,685 10,291 51.92% 68,649 226,938 5.63 Average of Grade B Bdlg 4.3% 224,795 22,488 9,690 52.14% 62,861 207,805 5.15 Source : Office Service Team, Colliers International Korea Research p. 4 Colliers International

COLLIERS ESTIMATION OF Major OFFICE BUILDINGS IN the ybd Area in 3Q 2012 Central Business District (YBD) Gross Floor Area (m²) Vacancy KRW Deposit KRW Net KRW Maint. Efficiency /Month/ PY USD Net Effective /Month / ft² One IFC 88,248 2.2% 332,749 33,275 12,100 55.5% 83,350 275,539 6.83 Two IFC 78,031 90.7% 314,599 31,460 12,100 55.0% 80,720 266,845 6.62 Hanna Securities Bldg. 49,299 7.6% 226,874 22,687 9,982 44.5% 74,771 247,177 6.13 Samsung Life Yoido Bldg. 39,648 0.0% 198,137 19,814 9,680 41.0% 73,220 242,052 6.00 Hanwha Securities Bldg. 59,641 1.7% 232,924 23,292 10,285 46.9% 72,914 241,038 5.98 Good Morning Bldg. 70,170 0.0% 211,749 21,175 9,075 43.0% 71,658 236,886 5.87 Dong Yang Securities Bldg. 42,346 2.2% 214,774 21,477 9,075 45.6% 68,253 225,630 5.59 Eugene Securities Bldg. 40,440 4.3% 199,649 19,965 9,075 43.4% 68,151 225,293 5.59 Yuhwa Securities Bldg. 39,149 14.1% 199,649 19,965 9,377 45.0% 66,385 219,454 5.44 Daehan Life (63 Bldg) 166,420 8.9% 211,749 21,175 11,737 51.0% 65,701 217,195 5.38 Allianz HQ Tower 39,459 9.2% 166,374 16,637 8,470 40.0% 63,826 210,997 5.23 KT Yoido Bldg. 65,138 0.0% 211,749 21,175 9,075 48.3% 63,795 210,892 5.23 HP Bldg. 43,835 15.3% 167,887 16,637 8,772 40.6% 63,685 210,530 5.22 Hana Daetoo Securities Bldg. 69,690 5.3% 217,799 21,780 9,680 50.5% 63,431 209,689 5.20 Shinsong Centre Bldg. 33,819 2.4% 202,674 20,267 9,075 50.5% 59,171 195,606 4.85 Eudo(Judo) Hoigwan 20,719 8.9% 190,574 19,057 9,982 50.0% 59,093 195,350 4.84 Kyobo Securities Bldg. 40,904 0.0% 229,899 22,990 10,315 61.6% 55,059 182,014 4.51 SIMPAC Bldg. 22,748 7.8% 196,624 19,662 9,075 54.3% 53,936 178,300 4.42 Taeyoung Bldg 41,859 0.0% 169,399 16,940 7,865 49.8% 50,713 167,648 4.16 CCMM Bldg. 89,630 3.1% 181,499 18,150 6,050 49.5% 49,863 164,838 4.09 Kiwoom Finance Square(DBRE Bldg.) 19,061 0.0% 220,824 22,082 9,982 68.0% 48,017 158,736 3.94 KTP Center 41,608 0.0% 191,482 19,148 9,740 64.2% 45,791 151,375 3.75 Sewoo Bldg. 32,732 9.1% 190,574 19,057 8,167 62.0% 44,728 147,863 3.67 Hanjin Shipping Bldg. 46,200 0.0% 206,000 20,600 10,200 71.9% 43,588 144,092 3.57 KFSMB Bldg. 52,557 0.0% 139,149 13,915 8,470 57.0% 39,921 131,970 3.27 Shinsong Bldg. 21,334 4.8% 136,124 13,612 7,562 55.0% 39,158 129,448 3.21 Overall Average 9.3% 206,211 20,615 9,422 51.69% 59,166 195,591 4.85 Average of Grade A+ Bdlg 43.7% 323,674 32,367 12,100 55.3% 82,041 271,212 6.72 Average of Grade A Bdlg 4.3% 219,690 21,969 9,903 48.9% 66,345 219,324 5.44 Average of Grade B Bdlg 4.6% 184,789 18,469 8,847 52.6% 52,828 174,640 4.33 Source : Office Service Team, Colliers International Korea Research p. 5 Colliers International

DEMAND NET TAKE-UP Unit : m2 주요권역 2012년 3분기 순수요(Net Take-up) 1 는 65,723 m2로 전분기 대비 하락하였음. 주요권역 중 도심권역을 제외한 강남권역과 여의도권역의 순수요는 각각 14,787 m2, 17,614 m2를 기록하며 상승하였음. 도심권역은 공실률이 상승하였음에도 불구하고 Take-up이 순증가하였으며, 이는 신규로 공급된 오피스 면적 대비 공실 면적이 많이 해소되었기 때문임. 하지만 대부분의 수요는 이전 및 업그레이드 수요로 판단되며, 순수하게 신규로 창출되는 수요량은 공급량 증가분에 비해 크게 부족한 실정임. 도심권역의 주요 임차 수요로는 국내 대기업과 외국계 로펌, 외국계 럭셔리 자동차 회사 등으로 통합이전 수요 및 업그레이드 수요가 주를 이루었음. 국내 대기업의 경우, 비상경영체제나 긴축재정으로 인하여 자회사나 부서를 통폐합하는 추세가 눈에 띄게 늘어났고, Sales & Lease Back 형식으로 기업 사옥을 매각 한 뒤 임대하는 방식이 늘어나는 추세임. 또한 대기업 계열사 간 시너지 효과를 높이기 위하여 같은 권역 내 가까운 위치에 계열사나 부서를 이전 시키는 등 수요가 꾸준히 발생하고 있음. 강남권역의 주요 임대 수요 또한 대기업의 이전, 확장, 통폐합이 주를 이루었음. 사노피 아벤티스는 업무 효율을 위해 반포효성빌딩으로 확장 이전하였으며, Regus 또한 서비스 오피스의 수요가 증가함에 따라 최근 공격적으로 확장하는 것으로 조사됨. 여의도권역의 주요 임대차 활동은 비용절감을 위한 수요 및 신규 오피스로의 업그레이드 이전이 많았음. 카본코드는 비용절감을 위하여 태영빌딩으로 확장 이전하였으며, 한국앤들레스 하우저 또한 비용절감을 위해 CCMM빌딩으로 이전한 것으로 조사됨. 그 밖에 Citrix, LG 화학 및 코스모자산운용은 IFC 빌딩으로 업그레이드 이전 하였음. Citirx와 LG화학은 One IFC빌딩에 각각 250m2, 450m2 입주하였으며, 코스모자산운용은 Two IFC빌딩에 약 130m2 임차한 것으로 조사됨. 신규 공급된 프라임급 오피스 빌딩들이 순차적으로 공실 공간을 해소하고 있는 것은 사실이나, 공급 후 즉각적으로 공실 면적을 해소하지는 못하는 상황임. 대부분의 신규 오피스 빌딩들이 1년 반 이상의 시간차를 두고 take-up 되고 있어, 향후 공급될 신규 오피스 빌딩과의 임차인 유치 경쟁은 피할 수 없을 것으로 예상됨. Note: 순수요(Net Take-up) 1 = (해당분기 오피스 전체 연면적 - 해당분기 공실면적) - (전분기 오피스 전체 연면적 - 전분기 공실면적) LEASING TRANSACTION in 3Q 2012 Major Leasing Transaction in the CBD Area during 3Q 2012 Building Distsrict Signing Date Move-in Date Tenant Leased Area(m²) Leased Area(PY) Center 1 CBD 3Q 2012 3Q 2012 Russell Reynold Associates Korea Limited 760 230 Center 1 CBD 2Q 2012 3Q 2012 Sheppard, Mullin, Richter & Hampton 719 217 Center 1 CBD 3Q 2012 3Q 2012 Simpson Thatcher & Bartlett 944 285 Center 1 CBD 3Q 2012 3Q 2012 DLA Piper 561 170 Seoul City Tower CBD 3Q 2012 3Q 2012 Shinhan 528 160 Asia Tower GBD 3Q 2012 3Q 2012 GS Construction 4,959 1,500 Asia Tower GBD 3Q 2012 3Q 2012 San disc 1,451 439 Platinum building GBD 3Q 2012 3Q 2012 Samsung trading 3,610 1,092 Platinum building GBD 3Q 2012 4Q 2012 Samsung SDS 1,805 546 Banpo Building GBD 3Q 2012 4Q 2012 Sanofi Aventis 7,484 2,264 Posco P&S GBD 3Q 2012 4Q 2012 Regus 3,372 1,020 Capital Tower GBD 3Q 2012 3Q 2012 Samsung Insurance 1,785 540 POSTEEL Tower GBD 3Q 2012 3Q 2012 Mmobil 1,105 334 POSTEEL Tower GBD 3Q 2012 3Q 2012 OWBunker 713 216 POSTEEL Tower GBD 3Q 2012 3Q 2012 Regus 3,565 1,079 ONE IFC YBD 3Q 2012 4Q 2012 Citrix 2,737 828 TWO IFC YBD 3Q 2012 4Q 2012 COSMO ASSET 1,381 418 Source : Office Service Team, Colliers International Korea Research p. 6 Colliers International

KOREA INVESTMENT UPDATE investment MARKET ACTIVITIES Capital Value Trend Size ('000 sq m) '000 KRW/ sq m 2012년 3분기 중 거래된 주요 오피스 빌딩은 총 7개 동으로 평균 거래 가격은 약 5,159,000원/m2를 기록함. 거래가 가장 활발했던 지역은 도심권역으로 K Twin Tower(중학빌딩), 명동신영타워, 씨티뱅크센터, 다동센터, 은석빌딩 등이 거래되었으며, 강남권역의 진로하이트 사옥과 동아타워도 해당분기 중 거래되었음. 최근 기관투자자들이 부동산 펀드를 통해 대형 오피스 빌딩들에 투자하는 사례가 크게 증가하였음. 3분기 중 거래된 The K Twin 타워는 교직원 공제회가 베스타스 사모 부동산 투자신탁 3호를 설립하여 약 5014억원에 매입하였음. 명동 신영타워(구 동양증권 본사빌딩)는 새마을금고 중앙회, 경찰공제회 등이 하나 다올랜드칩사모부동산 투자신탁 43를 통해 530억원을 투자하여 매입한 것으로 알려짐. 부동산펀드인 신한BNPP A-KOF 사모부동산이 투자한 서울 신문로 씨티은행센터빌딩과 을지로 입구의 다동타워, 강남 테헤란로 아남타워는 펀드만기를 앞두고 매각 수순을 밟음에 따라 씨티은행센터빌딩 및 다동타워가 해당분기 중 매각 완료 되었음. 1987년 지상 15층 규모로 준공된 씨티은행센터빌딩은 사모 부동산펀드인 신한BNPP A-KOF 사모부동산 소유에서 2006년 9월 싱가포르 부동산 투자회사인 아센다스가 삼성생명 대한생명 등 국내 보험사들과 합작하여 지분 30%를 투자하며 소유권 이전된 빌딩임. 이 빌딩은 해당 분기 중 국민연금이 최대 투자자로 나서며 약 1090억원에 거래되었으며, Cap rate은 5.5% 수준으로 알려짐. 을지로 입구에 위치한 다동센터는 하나다올운용에 560억원, Cap rate은 6.4%에 매각되었으며, 우정사업본부, 하나 HSBC 생명 등에서 투자한 것으로 조사됨. 그 밖에 강남권역에 위치한 아남타워는 과학기술공제회 및 국내외기관투자자가 함께 투자한 것으로 알려짐. 3분기 투자시장은 기관투자자 및 연기금의 투자활동이 활발한 가운데, 국내 대기업의 보유 자산 매각 움직임이 또한 활발하였음. 동양증권은 재무건전성 확보를위해 을지로의 동양증권 본사빌딩을 Sales and lease-back 방식(매각 후 재임대)으로 하나다올랜드칩 사모부동산투자신탁과 매각 계약을 맺음. 이 빌딩은 새마을금고중앙회가 대출로 500 억~600억원, 자본투자로 200억~300억원을 투자하였으며 그 밖에도 경찰공제회가 약 500억원, 하나다올신탁이 나머지 약 200억원을 투자하여 매입한 것으로 알려짐. 현대그룹의 연지동 사옥 또한 Sales and lease-back 방식으로 코람코 자산운용에 매각되었음. 현대그룹 연지동 사옥의 총 연면적은 52470m2로, 현대상선, 현대증권, 현대엘리베이터 등이 2008년에 1980억원에 매입한 건물임. 현대그룹은 재무 건전성을 높이기 위해 이 빌딩을 코람코퍼스텝현대그룹빌딩 사모부동산 투자신탁 9호를 통해 코람코자산운용에 매각하였음. 휴렛페커드가 소유한 여의도의 HP빌딩 역시 Sales and Lease-back형식으로 거래된 사례임. 주요 투자자로는 보험사, 연기금 및 공제회 등으로 알려졌으며, 휴렛페커드는 매각 후 3-5년 재임대할 것으로 알려짐. 3분기 중 계약이 완료되지는 않았으나 현재 매각을 진행 중인 매매사례가 많아 하반기 및 2013년까지 대형빌딩의 손바뀜이 다수 예상됨. SK네트웍스는 대치동 신사옥으로 이전하면서 명동의 본사빌딩도 매각 예정에 있으며, 그 밖에도 관공서가 소유한 빌딩이 다수 매물로 나오면서 크고 작은 거래가 꾸준히 일어날 것으로 예상됨. p. 7 Colliers International

Major Sales Transaction in Seoul Grade A Office Market during 3Q 2012 Type Date Property Name G.F.A (sqm) Capital value(krw) CV per sqm CV per py Buyer Seller Office Q3 2012 위례빌딩 2,428 8,395,500,000 3,457,499 11,429,801 N/A N/A Office Q3 2012 일경빌딩 3,798 8,900,000,000 2,343,339 7,746,609 미주레일 MFG 이투데이 홀딩스 Office Q3 2012 기린빌딩 7,271 11,427,297,600 1,571,545 5,195,212 개인 국민아카데미 Office Q3 2012 동아타워 서초동 3,692 13,720,000,000 3,716,505 12,286,024 N/A 키사 Office Q3 2012 공평저축은행빌딩 6,848 19,800,000,000 2,891,431 9,558,493 CJ 엔터테인먼트 공평저축은행 Office Q3 2012 린나이 코리아 빌딩 17,340 50,500,000,000 2,912,341 9,627,618 린나이 코리아 개인 Office Q3 2012 다동센터 15,113 56,000,000,000 3,705,397 12,249,302 신한 BNP 파리바 하나다올운용 Office Q3 2012 씨티센터 19,751 108,969,500,000 5,517,275 18,239,009 신한 BNP 파리바 아센다스 그룹 Office Q3 2012 진로하이트사옥 10,012 134,000,000,000 13,384,407 44,246,173 하이트 진로 그룹 MPlus 자산운용 Office Q3 2012 명동 신영타워 28,024 140,000,000,000 4,995,647 16,514,609 동양증권 하나다올운용 Office Q3 2012 은석빌딩 52,470 226,472,280,000 4,316,224 14,268,574 현대상선 코람코 자산신탁 Office Q3 2012 KT 목동전산선터 90,247 232,000,000,000 2,570,719 8,498,283 KT 아주 자산운용 Office Q3 2012 케이트윈타워 83,819 501,447,000,000 5,982,480 19,776,883 중학 PFV 베스타스 자산운용 Retail Q3 2012 그랜드마트 계양 58,331 64,000,000,000 1,097,191 3,627,092 그랜드백화점 롯데쇼핑 Retail Q3 2012 그랜드마트 수원/영통 61,517 90,000,000,000 1,463,010 4,836,419 그랜드백화점 롯데쇼핑 Retail Q3 2012 홈플러스 동수원 54,976 124,571,000,000 2,265,933 7,490,721 홈플러스 IGIS 자산운용 Retail Q3 2012 홈플러스 금천 59,422 141,674,000,000 2,384,217 7,881,744 홈플러스 IGIS 자산운용 Retail Q3 2012 홈플러스 영등포 66,142 177,972,000,000 2,690,750 8,895,080 홈플러스 IGIS 자산운용 Hotel Q3 2012 설봉호텔 & 스파 74 rooms 13,599,999,999 N/A N/A 리젠시 에스테이트 N/A Hotel Q3 2012 반얀트리클럽 50 rooms 81,000,000,000 N/A N/A 쌍용 OBO 어반 오아시스 현대그룹 Industrial Q3 2012 현대로지스틱스 센터 32,300 22,500,000,000 696,594 2,302,802 오스타라 코리아 투자회사 메이플트리 로지스틱스 Dev Site Q3 2012 넥센빌딩 부지 2,210 150,500,000,000 68,099,548 225,123,484 넥센코리아 리얼 K 프로젝트 파이낸싱 Source : Real Capital Analytics & Colliers International Korea Research p. 8 Colliers International

512 offices in 61 countries on 6 continents United States: 125 Canada: 36 Latin America: 18 Asia Pacific: 194 EMEA: 117 $1.5 billion in annualrevenue Regional Office PIERS BRUNNER Chief Executive Officer I Asia piers.brunner@colliers.com ALAN LIU I North Asia alan.liu@colliers.com Dennis Yeo I Singapore Industrial Services I Asia Investment Services I Asia dennis.yeo@colliers.com Mark Lampard Corporate Solutions I Asia Pacific mark.lampard@colliers.com Chris Cuff Executive Director Corporate Solutions I Asia Pacific Office Services I China chris.cuff@colliers.com George McKay South Asia Director I Office and Integrated Services george.mckay@colliers.com David Faulkner Executive Director Valuation and Advisory I Asia david.faulkner@colliers.com Ashley Osborne Executive Director International Properties I Asia ashley.osborne@colliers.com CENTRAL ASIA Kazakhstan Almaty Tel : 7 727 356 02 90 Bayan Kuatova bayan.kuatova@colliers.com Pakistan Karachi Tel : 92 21 3561 2550 2 Muhammad Hussain Research & Marketing Manager research.khi@colliers.com Lahore Tel : 92 42 3584 3474 6 AHMED KHAN Country Head ahmed.khan@colliers.com NORTH ASIA Mainland China Beijing Tel : 86 10 8518 1633 AMANDA GAO I North China amanda.gao@colliers.com Shanghai Tel : 86 21 6141 3688 LINA WONG East and Southwest China Investment Services I China lina.wong@colliers.com Guangzhou Tel : 86 20 3819 3888 ERIC LAM I South China PRC Institutional Client Services eric.lam@colliers.com Chengdu Tel : 86 28 8658 6288 JACKY TSAI General Manager jacky.tsai@colliers.com Nanjing Tel : 86 25 8336 7530 LINA WONG East and Southwest China Investment Services I China lina.wong@colliers.com Hangzhou Tel : 86 571 8606 9045 LINA WONG East and Southwest China Investment Services I China lina.wong@colliers.com Tianjin Tel : 86 22 2339 2439 ROMMEO ZHANG General Manager rommeo.zhang@colliers.com Foshan Tel : 86 757 8628 9938 Sailing Ko General Manager sailing.ko@colliers.com Hong Kong, HKSAR Hong Kong Tel : 852 2828 9888 RICHARD KIRKE richard.kirke@colliers.com Kowloon Tel : 852 2117 3300 RICHARD KIRKE richard.kirke@colliers.com South Korea Seoul Tel : 82 2 6740 2000 JAY YUN Senior Director & General Manager jay.yun@colliers.com Japan Tokyo Tel : 81 3 5563 2111 JAMES FINK Senior james.fink@colliers.co.jp Osaka Tel : 81 6 6232 0771 BRETT JENSEN Account Manager brett.jensen@colliers.co.jp Taiwan Taipei Tel : 886 2 8101 2000 ANDREW LIU andrew.liu@colliers.com SOUTH EAST ASIA Indonesia Jakarta Tel : 62 21 521 1400 Mike Broomell mike.broomell@colliers.com Malaysia Kuala Lumpur Tel : 65 6223 2323 C/O MARK LAMPARD* Corporate Solutions I Asia Pacific mark.lampard@colliers.com * Based in Singapore Philippines Manila Tel : 63 2 888 9988 David A. Young david.a.young@colliers.com Cebu Tel : 63 32 233 6422 Doris Orge Assistant Manager doris.orge@colliers.com Singapore Singapore Tel : 65 6223 2323 Dennis Yeo Industrial Services I Asia Investment Services I Asia dennis.yeo@colliers.com SOUTH ASIA India JOE VERGHESE joe.verghese@colliers.com Bengaluru Tel : 080 4079 5500 GOUTAM CHAKRABORTY goutam.chakraborty@colliers.com Chennai Tel : 044 2836 1064 KAUSHIK REDDY kaushik.reddy@colliers.com Gurgaon Tel : 0124 4375807 SAACKETH CHAWLA saacketh.chawla@colliers.com Kolkata Tel : 033 44000541 JOE VERGHESE joe.verghese@colliers.com Soumya Mukherjee Associate Director Soumya.mukherjee@colliers.com Mumbai Tel : 022 4050 4500 POONAM MAHTANI poonam.mahtani@colliers.com New Delhi Tel : 011 4360 7500 AJAY RAKHEJA ajay.rakheja@colliers.com Pune Tel : 20 4120 6438 SURESH CASTELLINO suresh.castellino@colliers.com Over 978.6 million square feet under management Over 12,500 professionals Colliers International Korea 10F Korea Tourism Organization Bldg., 10 Da-dong, Jung-gu, Seoul, Korea 100-180 tel +82 2 6740 2000 FAX +82 2 318 2015 Alan Liu Representative Director Alan.Liu@colliers.com Jay Yun Senior Director & General Manager Jay.Yun@colliers.com researcher: Gemma Choi Senior Manager Marketing & Knowledge Management Gemma.Choi@colliers.com Copyright 2012 Colliers International. This document has been prepared by Colliers International Korea for advertising and general information only. The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report. Thailand Bangkok Tel : 66 26 567 000 Patima Jeerapaet patima.jeerapaet@colliers.com Accelerating success. www.colliers.com/korea