테마1. 부동산거래신고제 1. 다른제도와의관계 ⑴ ( ) 를한경우에는외국인등특례에의한신고하지않아도되고, ( ) 을받은것으로본다. ⑵ ( ), 농지취득자격증명을받았어도 ( ) 하여야한다. 2. 부동산거래신고대상 ⑴ ( ) 의매매계약 ⑵ 부동산의 ( ) ⑶ ( ), ( ) 의매매계약 3. 신고방법 계약당사자신고의무자신고방법 ⑴ 당사자가직접 매매계약 ⑵ 당사자중 일방이국가등 ⑶ 개업공인중개사가 매매계약체결중개 거래당사자가 ( ) 신고 국가등이 ( ) 신고 ( ) 가신고 ( 공동중개는 ( ) 신고 ) 부동산거래계약신고서에 ( 또는날인하여제출 ) 으로서명 ( ) 은신고간주국가등이부동산거래계약신고서에서명또는날인하여제출 개업공인중개사가부동산거래계약신고 ( 서에서명 ( ) 날인하여제출 ) 은신고간주 신고서제출대행 당사자의위임을받은자가대리신고 가능 ( ) 가대리신고가능 (( 중개보조원 ) X ) 4. 위반에대한제재 과태료금액사유 3,000 만원이하의과태료 500만원이하의과태료 취득가액의 5% 이하에상당하는금액의과태료 4 100만원이하의과태료 ᄀ ( ) 를하지않고 ( ) 으로부동산거래신고를하는행위ᄂ거래계약이 ( ) 등이되지않았음에도거짓으로 ( ) 등신고를하는행위ᄃ ( ) 을증명할수있는자료를제출하지아니하거나 ( ) 으로제출한자또는그밖의필요한조치를이행하지아니한자ᄀ ( ) 를하지아니한자 ᄂ부동산거래계약 ( ) 등의신고를하지아니한자 ᄃ ( ) 에게신고를하지아니하게하거나거짓으로신고하도록 ( ) 한자 ᄅ거짓으로부동산거래신고를하는행위를 ( ) 하거나 ( ) 한자 ᄆ거래대금지급증명자료외의자료를제출하지아니하거나 ( ) 으로제출한자 부동산거래신고를 ( ) 으로한자와신고의무자가아닌자가 ( ) 으로부동산거 래신고를하는행위를한자 주택임대차계약의 ( ) 또는 ( ) 및 ( ) 신고를하지아니하거나 ( 공동신고를 거부한자를포함한다 ) 그신고를 ( ) 으로한자 - 1 -
5. 신고내용 1 공통신고사항 ᄀ거래당사자의인적사항 ᄂ계약체결일, 중도금지급일및잔금지급일 ᄃ거래대상부동산등의소재지ㆍ지번ㆍ ( ) 및 ( ) ᄅ거래대상부동산등의 ( ) ᄆ ( ) ᄇ계약의 ( ) 이나 ( ) 이있는경우에는그 ( ) 또는 ( ) ᄉ개업공인중개사가거래계약서를작성ㆍ교부한경우에는다음의사항 1) 개업공인중개사의 ( ) 2) 개업공인중개사가개설등록한중개사무소의 ( ) ㆍ전화번호및소재지 2 법인이 ( ) 거래계약체결 ᄀ법인의 ( ) 에관한사항 ( 거래당사자중국가등이포함된경우, 거 래계약이 ( ) 또는 ( ) 은제외 ) ᄂ주택취득 ( ) 및취득 ( ) 등에관한 다음의사항 ( 법인이주택의 ( ) 인경우 만해당 ) 1) 거래대상인주택의 ( ) 2) 거래대상주택의취득에필요한자금 의 ( ) 및 ( ) 3) 임대등거래대상주택의 ( ) 3 법인외의자가주택매수ᄀ실제거래가격이 ( ) 억원이상주택ᄂ ( ) 지구또는 ( ) 지역의주택 (( ) 등이포함된경우는제외 ) ᄀ거래대상주택의취득에필요한자금의 ( ) 및 ( ) 투기과열지구에소재하는주택인경우매수자는자금조달계획을증명하는구체적서류제출ᄂ거래대상주택에매수자본인이 ( ) 할지여부, 입주 ( ) 시기등거래대상주택의 ( ) 테마 2. 외국인등의부동산취득등특례 구분신고기간위반에대한제재특징 계약체결일부터 계약 ( ) 일이내 ( 사후 ) 계약외 ( ) 부터신고제 6월이내 계속 변경된날부터 보유 ( ) 월이내 ( 사전 ) 허가없이취득은 ( ) 허가제 ( ) 일이내통보 ( ) 만원이하과태료 100만원이하과태료 ( ) 만원이하과태료 2년 /2천만원이하벌금 부동산 ( ) 계약은신고하지않아도된 다. 상속, ( ), 판결, 환매, ( ), 건축물 의 ( ) ( ) 개축 ( ) ( 부 )( ) 를받은경우는 ( 외 ) 허가를받 은것으로본다. - 2 -
테마 3. 토지거래허가제 1. 허가구역의지정 2. 허가대상기준면적 허가면제대상토지면적 도시지역 도시지역외 용도지역 기준면적 지목 기준면적 주거지역 ( ) 제곱미터이하 임야 ( ) 제곱미터이하 상업지역 200제곱미터이하 농지 500제곱미터이하 공업지역 ( ) 제곱미터이하 기타 250제곱미터이하 녹지지역 ( ) 제곱미터이하 지역미지정 90 제곱미터이하 3. 토지거래허가에대한효력 (1) 토지의이용의무및기간 (2) 이행강제금 1 실수요성 - 토지취득일부터 ( ) 년 2 사업용토지 - 토지취득일부터 ( ) 년 3 현상보존등 - 토지취득일부터 ( ) 년 1 이행명령 - 3개월이내 2 부과금액 - 토지 ( 취득가액 ) 의 100분의 ( ) 의범위내 1. 방치 10% 2. 임대등 - ( )% 3. 변경 - ( )% ( 허가 ) 이용 X 3 부과횟수 : 최초의 ( ) 이있었던날을기준으로 1년에 ( ) 번씩 4 이행강제금의부과및징수절차ᄀ사전계고ᄂ부과의제외 : 이용의무기간경과ᄃ부과의중지 : 명령을이행 / 이미부과된이행강제금은 ( ) ᄅ이의신청 : 고지받은날부터 30일이내ᄆ강제징수 - 3 -
테마 4. 포상금제도 구분공인중개사법령상포상금거래신고등에관한법률상포상금 지급대상 1. ( ) 2. ( ) 그밖의 ( ) 3. 등록증또는자격증을 ( ) ( ) 하거나 양수 대여받은자 4. ( ) 가아닌자가중개대상물에대한 ( ) ( ) 5. 개업공인중개사등의금지행위중 2가지 ⑴ ( ), ⑵ ( ) 6. 개업공인중개사등의업무방해행위 5가지 ⑴ ( ) 를제한하거나제한을 ( ) 하는 행위 ⑵ ( ) 를하도록유도함으로써다른 ( ) 을부당하게차별하는행위 ⑶ 특정 ( ) 이하로중개를의뢰하지아니하 도록유도하는행위 ⑷ 개업공인중개사등의정당한 ( ) ( ) 행위를방해하는행위 ⑸ 시세보다현저하게높게 ( ) ( ) 하도록 ( ) 하거나대가를약속하고높게 ( ) ( ) 하도록유도하는행위 ⑴ 부동산거래신고제위반 1 실제 ( ) 을거짓으로신고한자 2 계약을체결하지않고 ( ) 신고 3 해제등이되지않았는데 ( ) 등신고 4 주택 ( ) 계약의미신고 변경및해제신고위반 보증금 차임등계약금액 ( ) 신고 ⑵ 토지거래허가제위반 5 토지거래 ( ) 또는 ( ) 허가를받 지않고계약체결, 거짓이나부정한방 법으로 ( ) 를받은자 6 허가받은목적대로 ( ) 하지아니한자 지급금액 건당 ( ) 만원 1 거래신고위반 - 부과되는과태료의 ( )% ( 단, 1 의한도액은 ( ) 만원 ) 2 토지거래허가위반 - 건당 ( ) 만원 재원조달국고에서 50/100 이내에서지원 ( ) 의재원으로충당 지급기관등록관청신고관청또는허가관청 지급조건검사가 ( ), ( ) 신고서를제출받거나수사기관의통보후결정 지급시기결정일부터 (1) 월이내신청서접수일부터 ( ) 월이내 2 인이상공동 2 인이상각각 ( )( 단, 합의우선 ) 균등 ( 단, 합의우선 ) 최초신고자 ( ) 신고자 - 4 -
테마 5. 묘지의설치기준 구분개인묘지가족묘지종중 문중법인묘지 매장신고매장후 30 일이내좌동좌동좌동 설치절차 ( ) 일이내에시 군 구청장에게 ( ) ( ) 사전허가사전허가 자연장지 ( ) 일이내신고 ( ) 사전신고 ( ) 묘지 1 기의 점유면적 ( )m² 초과금지 ( )m² 초과금지 ( 합장은 ( )m² 초과 금지 ) 좌동 좌동 설치면적 30m² 이하 ( )m² 이하 1,000m² 이하 10 만 m² 이상 분묘의 형태 봉분 (1m 이내 ) 평분 (50cm 이내 ) 좌동좌동좌동 테마6. 중개대상물확인 설명서기재사항의특징 ⑴ 모든중개대상물확인 설명서의공통기재사항 개업공인중개사기본확인사항에서 ( ) 의표시, 권리관계의 ( ) 기재사항, 거래예정 금액등, 취득시부담할조세의종류 세율과 개업공인중개사세부확인사항에서 ( ) 또는 공시되지않은물건의권리사항과 중개보수등에관한사항에서 ( ) 및실비의금액과산 출내역과 거래당사자의서명또는날인, 개업공인중개사및소속공인중개사의서명 ( ) 날인란은 유형에상관없이모든중개대상물확인 설명서의공통기재사항이다. ⑵ 비주거용건축물확인 설명서세부항목중특징 ( ), 판매및의료시설, ( )(1km 이내 ), ( ), 일조량, ( ), 진동은주거용건축 물중개대상물확인 설명서기재사항에는해당되나, 비주거용건축물중개대상물확인 설명서서식에 는기재사항에해당되지않는다는차이점이있다. ⑶ 토지중개대상물확인 설명서세부항목중특징 토지중개대상물확인 설명서서식에는성격상건축물에만기재되는사항들은기재사항에해당되지 않는다. 그러나입지조건에서 ( ) 와의관계, ( ), 비선호시설 (1km 이내 ) 이기재사항에해 당된다는특징이있다. ⑷ 입목 광업재단 공장재단확인 설명서특징 확인 설명서공통기재사항외에 ( ) 또는입목의생육상태, 그밖의참고사항을기재한다. - 5 -
테마7. 중개대상물확인 설명서기재사항비교표서식 Ⅰ. 주거용건축물 Ⅱ. 비주거용건축물 Ⅲ. 토지 Ⅰ. 개업공인중개사기본확인사항 Ⅳ. 입목, 광업재단, 공장재단 1 대상물건의표시 2 권리관계 3 토지이용계획, 공법상이용제한및거래규제에관한사항 ( 토지 ) 4 입지조건 6 비선호시설 (1km 이내 ) 토지 : 소재지, 면적, 지목 대상물종별 건축물 : ( ) 면적, 대지지분, 준공년도, 용 도, 구조, ( ), ( ) 적용여부및소재지 ( ), 건축물대장상위반건축물여 ( 등기, 등록지 ) 부및위반내용 등기사항증명서기재사항 : 소유권에관한사항, 소유권이외의권리사항 민간임대등록여부 : 등록 ( 유형, 임대의무기간, ( )) 미등록 계약갱신요구권행사여부 : 확인 ( 확인서류첨부 ), 미확인 ᄀ건폐율상한, 용적률상한 ( ) 조례ᄂ도시 군계획시설, 지구단위계획구역그밖의도시 군관리계획 ( ) 가확인ᄃ지역 지구, 허가 신고구역여부, 투기지역여부, 그밖의이 용제한및거래규제사항 - ( ) ᄅ공부에서확인할수없는것 부동산종합공부시스템등ᄆ임대차 - 생략가능도로와의관계, 대 중교통, ( ), 도로와의관계, 도로와의관계, ( ), 판매 대중교통, ( ) 대중교통 및의료시설 3 재단목록또는입목의생육상태 Ⅱ. 개업공인중개사세부확인사항 수도, 전기, 가스 ( 취사용 ), 소방 ( 주거용건축물 은 ( ) 를제외한주택의경우에단독경보 10 내 외부시설물의형감지기의설치여부와 ( ) 를기재하상태 ( 건축물 ) 고, 비주거용건축물인경우에는 ( ) 과 ( ) 을기재 ), 난방방식및연료공급, ( ), 배수, 그밖의시설물 11 벽면및도배상태벽면, 도배 ( ) 12 환경조건 일조량, 소음, 진동 개업공인중개사 등록번호, 성명 ( 서명 ( ) 날인 ), 사무소명칭, ( )( 서명 ( ) 날인 ) 사무소소재지, 전화번호 - 6 -
테마 8. 등기명의신탁과계약명의신탁의비교 구분 이전형명의신탁 등기명의신탁 중간생략형명의신탁 계약명의신탁 매매계약체결신탁자와수탁자매도인과 ( ) 매도인과 ( ) 명의신탁약정의효력무효무효 ( ) 물권변동의효력무효 ( ) ( ) 소유권의귀속신탁자 ( ) ( ) 수탁부동산의반환청구가능 ( 명의회복 ) 가능 ( 매도인대위 ) 불가능수탁자의횡령죄성립 ( ) 불성립 제 3 자보호 선의 악의를불문하고보호 명의신탁과구별 1 ( ) 재산, 2 ( ) 등기, 3 양도 ( 가등기 ) 담보 예외적허용 1 ( ), 2 배우자, 3 종교단체 신탁자 5 년 /( ) 억원, 수탁자 3 년 /( ) 억원 처벌 과징금 신탁자에게 ( )% 범위내 이행강제금 과징금부과일부터 1 년경과 10%, 2 년경과 20% 테마 9. 주택임대차보호법 1. 계약갱신요구권 임차인이임대차기간이끝나기 ( ) 개월전부터 ( ) 개월전까지행사 ⑴ 계약갱신거절사유 1. 임차인이 ( ) 기의차임액에해당하는금액에이르도록차임을연체한사실이있는경우 2. 임차인이거짓이나그밖의부정한방법으로임차한경우 3. 서로합의하여임대인이임차인에게상당한 ( ) 을제공한경우 4. 임차인이임대인의동의없이목적주택의전부또는일부를전대 ( 轉貸 ) 한경우 5. 임차인이임차한주택의전부또는일부를고의나 ( ) 한과실로파손한경우 6. 임차한주택의전부또는일부가멸실되어임대차의목적을달성하지못할경우 7. 임대인이다음각목의어느하나에해당하는사유로목적주택의전부또는대부분을철거하거나재건축하기위하여목적주택의점유를회복할필요가있는경우가. 임대차계약체결당시공사시기및소요기간등을포함한철거또는 ( ) 계획을임차인에게구체적으로고지하고그계획에따르는경우나. 건물이노후ㆍ훼손또는일부멸실되는등안전사고의우려가있는경우다. 다른법령에따라철거또는재건축이이루어지는경우 8. 임대인 ( 임대인의 ( ) ㆍ ( ) 을포함한다 ) 이목적주택에실제거주하려는경우 9. 그밖에임차인이임차인으로서의의무를현저히위반하거나임대차를계속하기어려운중대한사유가있는경우 - 7 -
⑵ 계약갱신 1 횟수 ( ) 회에한하여행사 2 존속기간 - ( ) 년 3 차임증액 - 약정한차임이나보증금의 ( ) 분의 1의금액을초과금지 4 갱신된임대차의해지 ( ) 은언제든지해지통지가능임대인이통지를받은날부터 ( ) 개월후효력 5 임대인의갱신거절에따른손해배상 합의가없으면다음중 ( ) 금액 1. 갱신거절당시월차임 ( 환산월차임 ) 의 ( ) 개월분에해당하는금액 2. 임대인이제3자에게임대하여얻은환산월차임과갱신거절당시환산월차임간차액의 ( ) 년분에해당하는금액 3. 갱신거절로인하여임차인이입은 ( ) 2. 대항력 1 다가구주택인경우에 ( ) 까지만전입신고를하면대항력이인정된다. 2 ( ) 인경우에동과호수까지정확하게전입신고가되어야대항력이인정된다. 3 다가구주택이다세대주택으로전환된경우에는 ( ) 을하지않아도대항력이인정된다. 4 대항력을유지하기위한요건으로서의주민등록은임차인뿐만아니라그 ( ) 의주민등록도유효하다. 5 임차인이전입신고를올바르게하고입주했으나 ( ) 이지번을잘못기재하였다면대항력이인정된다. 6 임차인이 ( ) 를잘못한경우에는대항력이인정되지않는다. 7 임차인이 ( ) 의도움으로전입신고를잘못한경우에는대항력이인정되지않는다. 8 주민등록이 ( ) 된경우에는대항력이인정되지않는다. 9 분양계약 ( 매매계약 ) 이해제된경우에해제되기전에임차인이대항력을갖추고있으면임차인은분양 권자의 ( ) 청구에대항할수있다. 10 임차인이별도로 ( ) 설정등기를마쳤고세대원전원이다른곳으로이사를가면주택임대차보호법 상의대항력은 ( ) 된다. 11 임차인이주택을사용수익하려는것이아니라소액임차인으로서보호받아 ( ) 을회수하려는목적인 경우에는 ( ) 이인정되지않는다. 3. 임차권과경매 - 8 -
4. 최우선변제권과우선변제권의비교 구분 최우선변제권 우선변제권 요건 대항요건 대항요건 + 확정일자인 ( 아래보충 ) 효력 다른 ( )( 타권리자 ) 보다우선변제 ( ) 권리자기타채권자보다우선변제 범위 ( ) 무제한 우선변제범위 소액보증금중 ( ) 보증금 ( ) 제한 주택가격의 ( ) 범위안에서 무제한 대항요건완비시기 ( ) 기입등기전 시기에상관없음 법인적용여부 적용대상이아님 적용대상임 3.13 일에주택의인도 + 전입 + 3.13 일에확정일자 = ( ) 일에우선변제권 대항력은 ( ) 일 00:00 시 ( ) 우선 3.13 일에저당권설정 5.16 일에주택의인도 + 전입 + 5.18 일에확정일자 = ( ) 일에우선변제권 대항력은 ( ) 일 00:00 시 ( ) 5.18 일에저당권설정 테마 10. 상가임대차보호법상환산보증금에따른적용범위 - 9 -
테마 11. 주택임대차보호법 과 상가건물임대차보호법 의비교 구분 주택임대차보호법 상가건물임대차보호법 적용범위 임대차 기간 ( ) 건물의전부또는일부의임대차 에적용 ( ) 규모에관계없이주택이면적용 중소기업, 한국토지주택공사등일부법인 만적용 ( ) 년이원칙. 단, ( ) 년미만으로약정한경 우에 ( ) 은주장가능 ( ) 상가건물의임대차에적용 일정 ( ) 이하의상가임대차에적용 단, 예외있음 테마 10 참고 사업자등록한법인모두적용이원칙 ( ) 년이원칙. 단, ( ) 년미만으로약정한경 우에 ( ) 은주장가능 대항력주택의인도 + ( ) = 익일 (0 시 ) 건물의인도 + ( ) = 익일 (0 시 ) 임대차위원회법무부에둔다. 없음 보증금보장 ( 최우선 변제권 ) 보증금보장 ( 우선변제권 ) 주택가액의 1/2 범위내에서 1. 서울특별시 : ( ) 천만원이하중 ( ) 만원 2. 과밀억제권역 ( 서울시제외 ), 세종특별 자치시, 용인시및화성시 : 1 억원이하 중 3,400 만원 3. 광역시 ( 과밀억제권역에포함된지역과 군지역제외 ), 안산시, 김포시, 광주시 및파주시 : 6,000 만원이하중 2,000 만원 4. 기타지역 : 5,000 만원이하중 1,700 만원 대항요건과 ( )(( ), 법원등기 소, 공증인사무소 ) 상가건물가액의 1/2 범위내에서 1. 서울특별시 : ( ) 만원이하중 ( ) 만원 2. 과밀억제권역 ( 서울시제외 ) : 5,500 만 원이하중 1,900 만원 3. 광역시 ( 과밀억제권역과군지역제외 ), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 3,800 만원이하중 1,300 만원 4. 기타지역 : 3,000 만원이하중 1,000 만원 계약갱신요구인정 (1 회에한하여 ) 인정 (( ) 년까지 ) 묵시적갱신 증감청구권 분쟁조정 위원회설치 임대인이기간만료전 ( ) 월부터 ( ) 월까지 임차인이기간만료전 ( ) 월까지 사정변경에따라당사자는장래에대하여 그증감을청구가능 ( ) 분의 1 대한법률구조공단의지부에둔다. 특별시 광역시 특별자치시 도및특별자치 도에분쟁조정위원회를둘수있다. 대항요건과 ( )(( 관할세무서 )) 임대인이기간만료전 ( ) 월부터 ( ) 월까지 상가임차인에관해서는규정없음 사정변경에따라당사자는장래에대하여 그증감을청구가능 100 분의 ( ) 대한법률구조공단의지부에둔다. 특별시 광역시 특별자치시 도및특별자치 도에분쟁조정위원회를둘수있다. - 10 -
테마12. 공인중개사법령과매수신청대리인등록규칙의비교 근거법령 공인중개사법령 매수신청대리인등록규칙 과정 자격취득 실무교육 ( ) 실무교육 대리인등록 등록관청 시 군 구청장 ( ) 등록 등록신청자공인중개사공인중개사인 ( ) 법인 ( ) 인개업공인중개사등록기준 ( ) 설정 ( ) 설정 등록신청시보증설정증명서면 보증설정증명서면 등록통보 ( ) 일이내 ( ) 일이내 실시권자시 도지사 ( ) 이지정하는기관 실무 교육 개업공인중개사, 법인의사원 임원, 공인중개사인 ( ) 대상자 ( 분 ) 책임자가되고자하는자, 소속법인인개업공인중개사 (( ) 만 ) 공인중개사교육시간 28시간이상 32시간이하 32시간이상 44시간이하 위탁학교, 협회, 공기업또는준정부기관학교, 협회 확인설명협회업무정지 설명사항 ( ) 가치 ( ) 가치 설명서보관 ( ) 년 ( ) 년 감독권자 국토교통부장관 법원행정처장 시 도지부 국토교통부장관 지방법원장 기간 ( ) 월이하 ( ) 월이상 ( ) 년이하 출입문표시 표시 표시 보수지급시기 약정이없을시는 ( 완료된날 ) 이 약정이없을시는 ( 기한일 ) 의지급 - 11 -
테마 13. 경매 1. 경매절차 ⑴ 배당요구의종기결정및공고 : 배당요구의종기는 ( ) 전 ⑵ 매각방법 : 호가, 기일, ( ) 입찰 ⑶ 입찰보증금 : ( ) 의 10% ⑷ 항고제도 : 매각허부에항고하고자하는사람은 ( ) 의 10% 의보증금제출 ⑸ 매각대금납부 : 즉시 ( ) 취득 ⑹ 인도명령신청 : 매각대금완납후 6월이내에신청 ⑺ 신매각 - 1 유찰 : 저감률적용 20~30%, 2 불허가 : 저감률미적용, 입찰보증금 ( ) ⑻ 재매각 : 매각대금미납 입찰보증금 ( ), 저감률미적용 ⑼ 차순위매수신고 - 최고매수신고가격에서 ( ) 을뺀금액을넘는가격으로입찰한사람만가능 ⑽ 공유자우선매수신고제도 - 공유자는 ( ) 과동일한가격으로공유지분을우선매수하겠다는 신고가능 2. 권리분석 말소기준권리 최선순위 ( 근 )( ), 담보가등기, ( ), 가압류, 배당요구를한건물전체에대한전세권등 항상소멸되는권리 ( ), ( ), 압류, ( ), 담보가등기, 경매개시결정등기등 항상인수되는권리 ( ), 법정지상권, 분묘기지권등 ( 시간 ) 소멸 인수권리 기준권리에대항 인수지상권, 지역권, ( ), 본래의가등기, 가처분, 등기된 ( ) 등기준권리에대항 소멸 - 12 -