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다솜 공
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1 제주 대구 부산 광주 서울 인천 경기 강원 울산 경남 충북 전북 경북 대전 충남 FOCUS ISSUE 제주도부동산시장동향점검 KB 경영연구소책임연구원서동한 1. 부동산시장흐름 제주도주택시장은금융위기이후지방지역주택시장호조세와함께장기간상승세지속 제주도주택매매가격은금융위기이후지방지역주택시장회복세와함께상승세로전환ㆍ금융위기이후지방을중심으로주택매매가격이상승세를보이면서제주도주택매매가격도동반상승 최근 3년간제주도주택매매가격은전구시 도단위중가장높은상승률을기록ㆍ 213년전후약 1년간조정흐름을보였으나, 214년이후재차상승세에진입하면서, 3년간누적상승률이 19.4% 로전국최고상승률기록ㆍ여타시 도지역과달리 3년간꾸준한상승세가유지되면서누적기준으로대구 (12.3%) 등다른지역과격차확대 그림 1 주요지역별주택매매가격지수 그림 2 최근 3 년간주택가격누적변동률 (27.5=1) 전국 수도권 기타지방 5 개광역시 제주 (% 전국 (7.3%) 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 토지매매가격또한전국최고수준의상승률을기록 주택은물론상가, 나대지등의종합적인부동산매매가격상승률을확인할수있는지가지수또한 제주도지역이가장높은상승세를기록

2 제주세종대구부산대전서울강원경북광주전남울산경남전북경기충북인천충남 ㆍ 217 년 4 월기준직전 3 년간누적지가상승률은 21.5% 로전국평균 (7.7%) 대비약 3 배 수준에이르고, 세종, 대구등 2 위그룹과도누적상승률격차가큰편 그림 3 주요지역지가지수추이 그림 4 최근 3 년간누적지가변동률 13 (27.1=1) 전국서울대구 제주 부산 전국 (7.7%) '7 '9 '11 '13 '15 '17.4 자료 : 한국감정원 자료 : 한국감정원 부동산가격상승세와함께매매거래의건수및비중도증가세 제주도지역내주택매매거래건수는금융위기이전연간 6천건내외수준에서최근에는 1.2~1.3 만건까지증가ㆍ같은기간제주지역주택매매거래건수가전국에서차지하는비중또한.5~.7% 에서 1% 초반까지상승 토지매매거래건수는 21년대초반까지약 3~4만건이거래되었으나, 213 년부터거래량이급증하기시작해 215년에는 7.4만건의매매거래가이루어지면서약 2배증가ㆍ전국에서제주지역이차지하는거래건수비중또한 1% 초반에서 2.5% 까지상승 그림 5 주택매매거래건수및비중추이 그림 6 토지거래건수및비중추이 ( 천건 ) (%) 주택매매거래 전국대비거래건수비중 ( 천건 ) (%) 토지거래 전국대비거래건수비중 자료 : 한국감정원 자료 : 한국감정원 2

3 부동산시장호조세에힘입어건축인허가및수주실적도조사이래최고치기록 제주지역건축허가면적은 216년약 4.7백만m2로 21년대비 2.9배증가하였고, 착공면적도약 3.2배증가 제주지역건설수주액도 216 년에는 1조 2,641 억원으로조사이래최고치기록하면서부동산호조세에따른건설시장실적또한호조세 그림 7 건축허가및착공면적추이 그림 8 제주지역건설수주액 ( 백만m2 ) 건축허가면적건축착공면적 ( 조원 ) ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16. '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 자료 : 제주연구원 자료 : 제주연구원 2. 부동산가격상승의배경및원인 지속적인주택공급확대에도불구, 순유입인구및가구수증가등에따른실수요목적매수확대 제주도주택시장호조세에힘입어주택신규공급물량이지속적으로증가하면서주택보급률은 214년기준 111% 까지상승ㆍ 21년부터 216년까지총 5만 3,66호 ( 다가구가구수반영시 69,357호 ) 가공급되어, 21년당시제주도총주택재고 (18.3만호 1 ) 의약 3% 가 7년만에추가공급 반면, 21 년이후항공운송수단의발달과베이비부머의은퇴이주, 국제학교전학등교육목적이주등으로타지역으로부터유입되는인구도크게증가ㆍ 21년부터제주도내인구가순유입으로전환된이후 215년에는 1만 4,257명, 216년에도 1만 4,632명이순증가ㆍ지속적인인구유입의결과제주도내주민등록기준인구수는 217년 5월기준 64만 7,547명을기록하면서 21년초대비약 8만 5천명 (14%) 이증가 1 인구주택총조사 (21) 기준다가구구분거처반영재고 3

4 또 1~2인가구의증가로주택수요의단위가되는가구수증가율도급격히상승ㆍ제주도지역총가구수는 21년 18.8만가구에서 215년에는 22만 4,724가구로약 19.3% 증가하면서동일기간인구증가율 (14%) 을상회 한편제주도내관광객증가에대응하여기존주택을상가용도로전환하거나, 게스트하우스등숙박용도로전환하는경우도지속증가하면서최근주택공급확대에도불구하고, 여전히주택부족현상이지속 그림 9 제주도총인구및순유입증가추이 1.6 ( 만명 ) ( 천명 ) 1.4 순유입 ( 좌 ) 1.2 총인구 ( 우 ) '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 자료 : 통계청 (215) 그림 1 제주도지역외거주자의주택매수비중 (%) '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17.4 자료 : 한국감정원 주택가격상승기대로제주도내 외부에서유입되는투자목적의주택수요도동반증가 213년이후제주도지역주택가격이급등하면서시세차익목적의투자수요유입도증가ㆍ제주도내가구단위중 2주택이상보유비중은 215년기준 28.5% 로세종시에이어전국 2위수준을기록하면서, 제주도민의주택에대한투자수요도높음ㆍ또, 세컨드하우스보유등제주도외지역거주자의주택매입비중도 21년약 16% 수준에서 216년에는 23.1% 수준까지지속증가 특히분양시장의경우지역제한이없는청약제도특성상단기차익목적의투기적수요도동반되면서주택시장과열의원인으로작용ㆍ 211년분양한 노형아이파크 의경우분양권회전율이 15.2%( 총 174세대중 183건거래수준을기록하였고, 아라아이파크 의경우 77.4%( 총 614세대중 475건거래 ) 수준을기록하면서단기차익목적의투기적분양권거래가활발 4

5 서울부산대구인천광주대전울산세종경기강원충북충남전북전남경부경남제주 그림 11 1 주택초과주택보유가구수비중 그림 12 제주도지역외거주자의주택매수비중 (%) 전국 (25.) (%) '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17.4 자료 : 통계청 (215) 자료 : 국토교통부 제주도를방문하는관광객의급격한증가로상가를비롯해숙박등상업용부동산시장이호조 제주도를방문하는관광객은제주도토지가격이상승하기시작한 21년부터급격히증가ㆍ 2년대 4~5백만명수준이었던제주도관광객수는 29년처음으로 6백만명을상회한이후 213년에는 1,8만명, 216년에는 1,585만명수준까지급증 관광객증가율 ( 전년대비, %): '1(16.2) '11(15.3) '12(1.9) '13(12.) '14(13.1) '15(11.3) '16(16.) ㆍ특히같은기간 2~3만명수준이었던외국인관광객수는 216년약 36만명이방문하면서내국인을비롯해외국인관광객 ( 특히, 중국관광객 ) 도급증 외국인관광객증가율 ( 전년대비, %): '11(34.6) '12(6.8) '13(38.8) '14(42.6) '15(-21.2) '16(37.3) 그림 13 제주도관광객추이 그림 14 제주도내외국인관광객추이 1,6 1,4 1,2 1, ( 만명 ) 외국인내국인 ,227 1, , ( 만명 ) 중국인외중국인 2 5 자료 : 제주도관광협회 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 자료 : 제주도관광협회 관광객증가등에힘입어지역상권이활성화되면서상업용도로활용중인토지의지가는주거용 도및개발가능성이높은 전 ', 임야 등과함께지가상승률상위그룹을형성 5

표 1 ㅣ제주도토지이용용도별지가상승률추이 구분 21년 211년 212년 213년 214년 215년 216년 주거용 _ 대.76.54 1.6.8 3.58 7.85 8.3 상업용 _ 대.35.3.52 1.9 1.91 7.1 7.65 공장.33.16.17.7 2.23 1.79 4.47 전 1.66 1.43 1.

52 자료 : 한국감정원 ( 단위 : %) 관광산업의호조와각종대규모개발계획의추진으로지속적인투자자금유입 관광, 교육, 의료, 첨단과학등다양한분야에국내외투자자들의투자유치를위한각종지원제도를도입하고, 다양한혜택을제공하면서국내 외투자자들의투자를유치 또한총

6 표 1 ㅣ제주도토지이용용도별지가상승률추이 구분 21년 211년 212년 213년 214년 215년 216년 주거용 _ 대 상업용 _ 대 공장 전 답 임야 자료 : 한국감정원 ( 단위 : %) 관광산업의호조와각종대규모개발계획의추진으로지속적인투자자금유입 관광, 교육, 의료, 첨단과학등다양한분야에국내외투자자들의투자유치를위한각종지원제도를도입하고, 다양한혜택을제공하면서국내 외투자자들의투자를유치 또한총 9개공공기관의이전을목적으로개발사업이완료된서귀포시혁신도시사업을비롯해강정항해군기지개발, 제주제2공항건립사업등대규모개발사업이지속적으로추진ㆍ 24년부터시작된제주혁신도시사업은 9개공공기관의이주가 215년완료되면서 216년 2월사업이종료ㆍ제주강정항해군기지개발사업도 212년착공되어 216년개발사업이완료ㆍ제주제2공항건설은포화상태에이른기존제주공항항공수요에대응하기위해서귀포시신산리지역에활주로 1본을갖춘신공항을건설하는사업으로 225년개항을목표로현재사업추진중 그림 15 제주혁신도시조감도 그림 16 제주제 2 공항위치도 자료 : 제주특별자치도자료 : 시사리포트 ( ) 6

7 다양한투자촉진제도와부동산투자이민제도등의도입도부동산시장활성화원인으로작용 내국인 ( 외국인포함 ) 을대상으로하는투자진흥지구 2 와외국인을대상으로하는외국인투자지역 3 사업등이확대되며다수지역에서개발사업추진을위한토지수요증가 표 2 ㅣ제주도주요외국인투자사업현황 투자사업명투자국가 ( 시기 ) 위치및사업면적 ( m2 ) 추진상황 ('17.1 분기기준 ) 사업규모 ( 억원 ) 차이나비욘드힐관광단지중국 (211) 봉성 (88,226) 절차이행중 7,2 헬스케어타운중국 (212) 동홍 (387,684) '12.1 월착공 13,494 신화역사공원홍콩 (213) 서광 (2,519,628) '15.2 월착공. 19,931 테디펠리스중국 (214) 상창 (98,792) '15 년준공 1,2 그랜드메르관광호텔일본 (215) 하예 (8,212) '16 년준공 15 오라관광단지중국 (215) 오라 (3,575,759) 절차이행중 62,798 자료 : 제주국제자유도시개발센터 부동산투자이민제도는제주도내콘도등투자대상부동산매입을위해 5억원이상을투자한외국인에게거주자격 (F-2) 을부여하고, 5년간투자를유지할경우영주 (F-5) 자격을부여하는제도로 21년도입ㆍ부동산투자이민제도도입이후 217년 3월말까지총 1,86건의투자를유치하였고, 그중 F-2비자를발급받은외국인은 1,474명 ( 중국국적외국인 1,452명 ) 그림 17 외국인토지매입면적및필지수 그림 18 부동산투자이민제도투자건수및금액 ( 천m2 ) 1,858 ( 필지 ) 1,73 면적 ( 좌 ) 필지 ( 우 ) ,345 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 ' ( 억원 ) ( 건 ) 투자금액 ( 좌 ) 투자건수 ( 우 ) '1 '11 '12 '13 '14 '15 ' 자료 : 한국감정원 자료 : 제주특별자치도 2 투자진흥지구 : 개발사업시행예정자가관광, 문화, 노인복지시설, 청소년수련시설, 외국의료기관, 교육기관등의개발및운영목적으로개발사업을수행시각종조세및부담금의감면또는면제하거나, 국공유재산등을장기간낮은임대료로임대하는제도 3 제조업, 관광업, 물류업등에일정금액이상을투자할경우법인세등각종조세를감면또는면제하는제도로 217 년 1 분기현재 5 억원 이상투자가유치된사업은총 24 건 7

8 3. 최근제주도부동산시장변화 장기간상승세를지속했던제주도주택시장은 216년하반기이후둔화 213년전후 1년간의조정기를걸친이후약 3년간상승세를지속한제주도주택시장은작년하반기이후상승세둔화ㆍ정부의 11.3대책발표이후전국주택가격은일시적으로둔화움직임을보였으나, 서울등수도권중심의연초이후매수심리회복으로상승폭확대ㆍ반면, 제주도는작년하반기이후둔화움직임지속하면서지난달 (5월) 에는 213년 12월이후 42개월만에주택매매가격이전월대비하락세 (-.8%) 주택매매거래량도주택매매가격움직임과비슷한모습을보이며감소ㆍ 4월제주지역주택매매거래량은 625건으로 213년 9월이후월간기준최저거래량기록 그림 19 지역별주택매매가격지수 2. (MOM,%) 전국 1.5 제주도서울 자료 : KB국민은행 그림 2 제주도주택매매거래량추이 18 ( 건 ) (MOM, %) 주택매매거래량 ( 좌 ) 16 주택매매가격지수 ( 우 ) 자료 : 국토교통부, KB국민은행 특히중국의사드보복조치가본격화된 3월이후관광객급감에따른투자심리위축으로부동산시장둔화움직임이가속화ㆍ 3월이후중국발크루즈선의입항이전면취소되었고, 제주-중국간항공편의 7% 가중단되는등중국인관광객이급감ㆍ월기준최대 4만명에달했던중국인관광객수가지난 3월 8.8만명, 4월에는 2.9만명수준까지급감하면서 5월누적기준제주도관광객수도 12년만에감소ㆍ중국인관광객감소에대응하여내국인들의제주도관광이급증 4 하면서여행업계의피해는최소화되는모습을보였으나, 부동산시장내투자심리회복에는역부족 년 4 월제주도방문내국인수는 1,214,588 명으로 2 년조사이래최대치기록 8

9 그림 21 월별제주도방문관광객추이그림 22 제주도누적방문관광객수 (5 월기준 ) ( 만명 ) 외국인중중국인 내국인 외국인 ( 만명 ) '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 자료 : 제주도관광협회 자료 : 제주도관광협회 주택시장둔화움직임과함께분양시장둔화움직임도확대 지난해수십대일의경쟁률을기록한제주도분양시장은외부투자수요의영향을크게받는지역이라는특수성을반영하더라도올해상반기청약경쟁률은급격이위축ㆍ제주도는외부투자수요유입여부에따라청약경쟁률이극단적으로대비되는특수한분양시장특성을가지는지역으로분류 5 ㆍ다만, 올해제주도에서분양을시도한총 939가구중 749가구가미분양되면서분양률이 2.3% 에불과한등지역별특성을감안하더라고분양시장둔화움직임이큰편 6 제주도청약경쟁률 : '15.1H(5.3:1) '15.2H(1.9:1)-> '16.1H(91.4:1) '16.2H(48.2:1) '17.5 월누적 (.6:1) 그림 23 최근제주도주요분양단지및청약자수 그림 24 제주도미분양현황 분양월 단지명 총세대수 청약자수 '17.1 제주기룡비치하임 ( 호 ) 미분양 준공후미분양 '17.2 표선대진유토피아 '17.2 제주이호엘리시아 '17.2 하귀코아루오션부 '17.1 조천코아루더테라스 '17.1 제주함덕해밀타운 '7.3 '9.3 '11.3 '13.3 '15.3 '17.3 자료 : 부동산 114 자료 : 국토교통부 5 새아파트수요가풍부한 동 단위의도심지역은외부투자수요의유입으로통상높은청약경쟁률을기록한반면, 읍 면지역은접근성제약 등으로보통청약경쟁률이저조 6 베타뉴스 제주한화꿈에그린사드냉각분양시장전면돌파 ( ) 9

10 저조한청약경쟁의영향으로제주도지역미분양물량도최근 4개월연속증가ㆍ미분양물량자체는 914호 (4월기준 ) 로크지않으나, 최근분양시장분위기를감안시당분간미분양물량증가움직임이불가피ㆍ한편, 단기간내미분양세대수가급증하면서주택도시보증공사 (HUG) 는 5월부터제주시를미분양관리지역으로분류 제주도토지및경매시장에서도작년하반기이후둔화움직임이확인 토지매매가격은여전히전국상위권수준을유지하면서상승세지속하고있으나상승폭은둔화ㆍ제주도의 217년 1분기누적토지매매가격상승률은 1.24% 로전국최고상승률을기록ㆍ특히 4월의경우 216년 5월이후 1년만에가장높은상승률을기록하면서주택등다른제주도부동산시장둔화움직임과다소차별화되는모습이나, 전년대비상승폭은둔화 반면, 토지매매거래는 216년상반기부터둔화되는모습ㆍ토지매매거래량은 215년 4분기최고점을기록한이후투기수요차단을위한지자체의강력한단속활동및토지분할제한및농지기능강화지침시행등으로토지거래가감소ㆍ특히 21년이후새로운토지투자수요층이었던외국인 ( 주로중국인 ) 의투자수요도최근중국내외화반출관련규제강화및최근사드관련보복조치의영향으로감소세 한편, 제주도경매시장의매각가율도 2분기 (6월1일누적기준 ) 현재 89.4% 로 215년 1분기이후처음으로매각가율이 1% 를하회 그림 25 제주도토지매매거래현황 그림 26 제주도경매매각가율 3 ( 천필지, 백만m2 ) 18 (%) 필지 면적 '1.1Q'11.1Q'12.1Q'13.1Q'14.1Q'15.1Q'16.1Q'17.1Q 자료 : 국토교통부 6 '14.4Q '15.2Q '15.4Q '16.2Q '16.4Q '17.2Q 주1: 매각완료건중특수권리포함물권제외주2: 217 년 2분기의경우 6월 1일까지포함자료 : 태인경매 1

11 4. 결론및향후전망 장기간상승기를거친제주도부동산시장의최근둔화움직임은다소불가피 금융위기이후약 1년간상승세를기록한제주도부동산시장은장기간상승에따른조정가능성존재ㆍ장기간소득상승률을상회하는주택매매가격상승의영향으로일부신규아파트의경우강남권아파트가격수준에근접하는등추가적인가격상승여력제한적 제주시노형동소재 A 아파트전용 84 m2매매가격 : 7.8 억원 (217.6 월기준 KB 시세일반거래가기준 ) 중국의사드보복조치로제주도내소비심리가급격히악화되면서부동산시장둔화움직임이가속화된측면도일부존재하나, 장기간상승에따른조정국면도래가더욱큰원인인것으로판단ㆍ제주도의주택매매가격은 213년 12월상승세로진입한이후 217년 4월까지 41개월간 21.3% 상승하면서상승여력이한계에도달ㆍ이는금융위기이후 1차상승기로분류되는 29년 1월부터 212년 1월, 45개월간기록한상승률 (21.5%) 과거의일치 따라서당분간제주도부동산시장은높은가격상승국면을보였던최근 2~3년간흐름과는차별화가불가피ㆍ특히, 주택시장중기존주택과는확연히차별화된가격구간을형성한신규입주아파트등을중심으로다소조정국면이장기간이어질우려도상존 다만, 국지적인호재가존재하는지역등에서는여전히가격상승흐름을이어갈여지상존 토지시장의경우제2신공항, 영어교육도시, 중문관광단지등지속적인개발호재가있거나, 외부투자수요의유입되는지역을중심으로여전히상승여력이존재 또, 전반적인부동산시장둔화움직임과는별개로경매시장에서는여전히경매감정가를상회하는매각사례가다수발생ㆍ 4월이후제주지역경매사건에서매각완료된 13개경매사건중매각가율이 1% 를상회하는매각사건이 64건이나존재하는등여전히호조세 분양시장도외부투자수요가활발히유입되는지역등을중심으로높은청약경쟁률을기록지속ㆍ 6월분양을시도한서귀포시영어교육도시내 B아파트단지의경우중대형면적으로구성됨에도불구하고총 3,284명이접수해청약경쟁률이 12.3대 1을기록하면서외부투자수요가유입되는지역은여전히가격상승에대한기대가존재 11

12 MEMO 12

`18 년 10 월주택담보대출액은전월대비 2.3 조원증가한 조원기록 `18 년 11 월주택담보대출금리는전월대비 3% p 하락한 3.28% 기록 `18 년 11 월주택담보대출연체율은 0.19% 로전월 (0.19% ) 동일, 가계신용대출연체율은 0.51% 로전월

`18 년 10 월주택담보대출액은전월대비 2.3 조원증가한 조원기록 `18 년 11 월주택담보대출금리는전월대비 3% p 하락한 3.28% 기록 `18 년 11 월주택담보대출연체율은 0.19% 로전월 (0.19% ) 동일, 가계신용대출연체율은 0.51% 로전월 수도권 : 비수도권 : 5 개광역시 : 세종 /8 개도 : 4.56 17.12월 18.6월 9 18.12월 2.87 2 1 1 9.94 2.61 17.12 월 18.6 월 18.12 월 1 6 3.56 6.0 4.0 4.93 3.15 2.47 2.0 17.12 월 18.6 월 18.12 월 0.21 1 3.73 1 16 3.09 3.49 3.25 1.12 1