Special Edition 새정부출범, 부동산시장정책과제및제언 다 대책 은행복주택과뉴스테이물량을늘리는것을핵심으로했지만의도했던서민주거비저감대책은부재했다. 가계부채관리방안으로나온 8.25 대책 도 ( 집단대출규제, 1순위자격강화, 전매제한강화, LTV 규제강화

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현숙 묵
6 years ago
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기획특집 8 I 박근혜정부의주택부동산정책평가와향후과제 박근혜정부의주택부동산정책평가와향후과제 조명래교수단국대학교도시계획부동산학부 Ⅰ. 박근혜정부주택부동산정책의공과 박근혜정부는 2013년 4.1 종합부동산대책 에서 2016 년 8.25 가계부채대책 까지총 13번의부동산정책을발표했다 (3개월마다대책발표 ).

1 기획특집 8 I 박근혜정부의주택부동산정책평가와향후과제 박근혜정부의주택부동산정책평가와향후과제 조명래교수단국대학교도시계획부동산학부 Ⅰ. 박근혜정부주택부동산정책의공과 박근혜정부는 2013년 4.1 종합부동산대책 에서 2016 년 8.25 가계부채대책 까지총 13번의부동산정책을발표했다 (3개월마다대책발표 ). 다양한내용이포함되어있지만핵심은 주택매매활성화를통한부동산경기부양 이다. 출범 1년차인 2013 년첫 4.1 대책 부터 1년간매입주택에 5년간양도소득세, 생애주택에취득세를각각면제하고민간공급의촉진을위해공공분양을줄이는 ( 연 7만가구에서 5만가구로 ) 등, 매매진작에집중했다. 보금자리공공분양을 4년간 11만9000 가구축소하는 7.24 후속조치 도매매유도의연장선에있었다 전 월세대책 의공유형모기지제는빚내서집사라는것이었고주택취득세율의 1~3% 차등인하는매매촉진을위한것이었다. 목돈안드는전세II 폐기와행복주택공급 30% 축소 (20만가구 14만가구 ) 등의 12.3 후속조치 는매매진작주택정책의숨고르기였다. 2년차인 2014년발표된 2 26 임대차시장선진화방안, 7.24 새경제팀경제정책방향, 9.1 서민주거 안정강화방안, 서민주거비부담완화방안 등도서민주거안정을내세웠지만규제완화를통한매매수요진작을위한것에불과했다. 이중압권은 7.24 대책 의 LTV DTI 70% 일괄완화와 9.1 대책 의재건축연한완화및청약1순위자격완화였다. 최경환경제부총리가편양적완화정책의일환으로나온이두대책은기존주택은물론분양주택의거래 ( 수요 ) 를부추기는핵심변수가되었다. 3년차인 2015년대책은매매활성화만으로전월세문제해결에한계가있음을간파하면서임대주택공급과세입자지원쪽으로방향을선회했다. 대통령과제로추진되는 뉴스테이 ( 기업형임대주택 ) 의육성 이대표적인예다. 기업형임대주택은수요자의수요조건 ( 대개주거복지수요 ) 보다사업자 ( 건설기업, 금융투자기업 ) 의수익성에우선맞추는방식으로공급되었다. 공급자입장에선분양주택공급에서분양을일시미룬 (8년후분양 ) 임대주택을공급하는것으로바뀐것에불과했다. 임대주택조차매매주택과같은산업적방식이적용받게된것이다. 4년차인 2016 년들어크게서너차례대책이나왔 2017 May Vol

2 Special Edition 새정부출범, 부동산시장정책과제및제언 다 대책 은행복주택과뉴스테이물량을늘리는것을핵심으로했지만의도했던서민주거비저감대책은부재했다. 가계부채관리방안으로나온 8.25 대책 도 ( 집단대출규제, 1순위자격강화, 전매제한강화, LTV 규제강화등을기대했었는데 ) 공공택지공급축소와중도금대출보증개선에그쳤다. 이는되살아난 ( 부추겨진 ) 시장온기를계속견지하기위한당국의의도였다. 그러나 11.3 대책 에서는그간의시장부양기조와달리강남4구등투기과열지역의분양권전매금지및 1순위청약조건을강화해투기수요를통제하는기조로바뀌었다 대책 도잔금대출규제강화를담고있다는측면에서같은선상에있었다. 이기조는 2017 년 1월총부채상환비율 (DTI) 보다더강화된대출기준인총부채원리금상환비율 (DSR) 도입방안의발표로계속이어지고있다. 전반적으로보면, 2016 년 11.3 대책 ( 혹은이후까지 ) 을제외하면, 박근혜정부의주택정책은규제완화를통한부동산띄우기에올인 (all-in) 한것이라할수있다. 유주택자나업계의요구를반영한규제완화대책을지속적으로내놓은덕분에매매및거래수요가크게되살아나면서주택거래가획기적으로늘고가격도물가상승률을 2~3 배초과할정도로가파르게올랐다. 하지만시장기득권자의저항으로정상적인전월세대책 ( 예, 적정임대료, 임대차등록등 ) 의도입은계속좌절되어전월세난으로표현되는 서민주거불안정 은계속되었다. 특히초저리와대출규제완화로 빚내서집사게되면서, 가계부채의급등은국민경제의큰불안요소로남게되었다. 투기적가수요를잡기위해 11.3 대책을내놓았지만뒷북치기에불과해, 거품꺼짐 ( 수요급감 ) 으로인해 2017 년들어부동산시장의침체가본격화될조짐을보였다. Ⅱ. 박근혜정부주택부동산정책의평가 1. 거래활성화, 가계부채급증, 전월세난의지속 이명박정부에이어박근혜정부도 매매거래활성화 에올인했다. 경기활성화와주거안정화를동시에추구 하는듯했지만대책의방점은전자, 특히공급 ( 산업 ) 쪽에뒀다. 심지어행복주택이나뉴스테이와같은임 대주택정책을도입하면서도공급자 ( 건설업등 ) 의관점 에입각해있었다. 박근혜정부 14 차례도입된주택부동산대책중백미 는 초저금리대출 이었다. 이는경기부양을위한양적 완화정책의일환으로도입된것으로, 저성장기인지 금 빚을내집을사도록정부가부추기지만집값하락 등으로가계파산등이속출할수있는전형적인폭탄 돌리기정책 이었던셈이다 년 119 만건, 2016 년 105 만건의주택거래는초 저리정책에힘입은부채형매입에의한것으로월최 대 10 조원의가계부채증가는이의결과에해당했다. 이로써가계부채 1300 조시대가열리면서경제위기 의뇌관이되고있다. 가계부채증가에는주택담보대 출, 특히집단담보대출의비중이컸다 년 LTV 규 제완화이후 3 년반사이가계신용잔액은 300 조원 ( 매년 100 조원 ) 가까이늘정도였다. 국내가계 DTI 비 율은 164.2%(2014 년기준 ) 로이탈리아 90.2%, 독일 93.6%, 프랑스 104.7%, 벨기에 111.9%, 미국 113.4%, 핀란드 126.9%, 스페인 127.3%, 일본 131.8%, 포르투 갈 141.3%, 영국 154.6% 보다훨씬높았다. 거래활성화정책에도불구하고전월세난은두보수 84 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS

3 기획특집 8 I 박근혜정부의주택부동산정책평가와향후과제 정권동안계속되었다. 돈을빌려집을사도록하는등각종규제를풀었지만, 저소득무주택자대부분은이러한정책혜택을누릴수없었다. 무주택세입자중상위소득자 30% 정도만자기소득 (+ 부채 ) 으로집을살수있었기때문이다. 거래활성화나청약열기는결국여유가있는유주택자들의투기잔치에불과했던것이었다 (2016 년상반기주택거래량의 30% 는분양거래, 분양거래의 40% 는분양권전매목적 ). 2. 공급과잉과거품붕괴우려단순계산으로, 2015년의 76.5만가구 ( 아파트, 비아파트모두포함 ), 2016 년의 72.6 만인허가물량중각각 80% 가 2년뒤입주물량으로나온다고보면, 2017 년 61.2 만가구, 2018 년 57.8 만가구가시장에쏟아지게된다. 이는국토부의장기주택종합계획상연간공급량 39만가구를각각약 1.6배, 1.5배를초과하는양이다. 문제는과대공급된물량이 2016 년후반부터냉각되기시작한시장에서소화가될수있을지다. 거시경제도안좋고, 정부가새롭게내놓을수요진작정책 ( 예, 저금리정책, 청약 / 분양완화, 재건축규제완화등 ) 이없는상황에서과대공급은공급과잉이될수밖에없는상황이다. 시장의흐름은하향 ( 안정 ) 화로치닫고있는데, 정부의지속적인부동산시장부양책으로과대공급은이미 2013 년부터계속되어왔다. 그럼에도불구하고공급과 잉으로발전되지않았던것은정부의인위적수요진작정책때문이었다. 가령, 2015년, 2016년거래팽창과공급확대등은모두분양가상한제철폐, 초저금리및대출규제완화, 청약1순위및전매제한완화등과같이정책에의해부추겨진수요에의해뒷받침된것이었다고할수있다. 시장활성화를위한저인망식규제완화정책을몽땅쏟아낸결과, 이제는추가적으로내놓을게없고, 또한내놓을수록공급과잉, 불필요한가격상승, 이에연동된전세가율상승, 부채증가와같은부작용이부메랑이되어돌아올뿐이다. 저성장시대, 부추겨진수요가거둬지면과대공급은공급과잉으로쉽게전환될수밖에없다. 이에따라매매기피, 거래감소, 가격하락 1), 대량미계약, 미분양 미입주, ( 매매수요가임대수요로전환에따른 ) 전월세난악화, 하우스푸어와깡통전세등의문제가시리즈로나타날가능성이크다 년이후 부동산시장의하방경직화 ( 혹은부동산시장대란 ) 의발생확률이그렇지않을확률보다더높다할수있다 2) 년상반기동안은우려했던침체대신강남재건축아파트를중심으로하는가격의완만한상승이계속되고있지만, 대선효과등에의해일시적으로지연된것일뿐, 후반기에는공급과잉등의문제가본격불거질수있다고한다. 성장률하락과함께물가상승이정체되거나둔화되는디플레이션과겹치면 일본의잃어버린 20년 의한국판이실현될수있는가능성을결코가볍게봐선아니될것이다. 1) 한국은행의 금리와소득충격이한계가구에미치는스트레스테스트 에따르면, 금리가 1% 포인트오르면한계가구가 134 만가구 (12.5%) 에서 143 만가구 (13.3%) 로약 9 만가구증가하는것으로분석됐다. 금리가 2% 포인트상승하면한계가구비중은금융부채가있는전체가구대비 14.2% 까지늘어날수있다고추정됐다. 2) 일부주택관련연구기관들을중심으로시장수용력 ( 과거공급부족분의회복수요, 전월세의매매전환수요등 ) 이충분해과잉공급은없다는주장도있다 May Vol

4 Special Edition 새정부출범, 부동산시장정책과제및제언 3. 주거약자의주거박탈, 주거빈곤의가속화부양된거래활성화와무관하게전월세난은지난 9 년여간계속되고있다. 전세난은고도성장기이후주택시장의수요변화에의해임대수요가구조적으로발생하지만이에대한정책대응의실패로지속되고있다할수있다. 참고로, 2009 년 3월부터 2015 년 8월까지전세금은서울에서 50%, 전국적으로 47% 올라, 6 년사이평균 50% 이상올랐다. 가격상승기대포기, 매매기피, 주택구입인구감소, 가구소형화, 높은보유비용등으로인해임대수요가구조적으로발생하고있다. 여기에자본이익대신임대료수익을얻으려는전세의특성변화에의해전세가가급상승하고전세에서월세로의전환이빠르게되고있다. 이명박정부에이어박근혜정부도매매주택의거래활성화 ( 전월세수요를매매수요로전환 ) 로전월세난을풀려함에따라임대주택정책의두축인 임대주택공급과임대차관계안정화 ( 예, 임대료관리, 장기임대존속, 임대과세, 임대차등록, 임대차분쟁조정등 ) 모두소홀히했다. 전월세난의사회적비용은소득분위가낮은주거약자들의주거불안과주거비부담증가로나타나고있다. 가령소득하위 20% 의월세비중은 33% 로상위 20% 의 8.1% 보다 4배나크다. 월세주거비가 1% 오르면전체가계소비는 0.02% 줄지만, 저소득층가계는 0.09% 감소해평균보다 4.5 배더줄어들게되며, 월세가 1% 오를때소득상위 20% 와하위 20% 간소득격차는 0.5% 커진다. 4. 부동산양극화의확대우리나라전체가구가처분소득지니계수는 2015 년 였지만, 순자산의지니계수는 로월등히컸다 3). 비중을보면, 상위 10% 가전체가처분소득의 29.1%, 하위 40% 가 13.4% 를가진반면, 순자산은상위 10% 가전체의 43.7%, 하위 40% 가 5.9% 만보유했다. 상위 20% 의부동산자산이하위 20% 가가지고있는것의 64.4 배에달할정도다. 부동산자산의대부분은주택 (2016년기준 68.2%) 4) 이다. 소득격차보다부동산격차가더욱커진것은주택을통한불평등이소득을통한것보다더욱커지는것을의미한다. 그러나자산불평등은거꾸로소득불평등을심화시킨다. 재정패널지니계수를보면, 2014년총소득불평등도는 0.391이었지만노동소득은 0.466인데반해자산소득은 으로높았다. 자산소득의불평등이큰것은 80% 의국민이자산이아예없기때문이다. 즉, 20% 만이자기자산의이용을통해막대한추가소득을얻고있다는뜻이다. 토지 + 자유연구소 의분석에의하면, 최근 8년간부동산거래에서발생한매매차익규모는연평균 200조원을넘었다. 귀속임대료까지포함하면연평균 450조원에달한다. 전체가구의절반이집이없고땅의소유도소수에집중되어있는현실을고려하면, 부동산소득이한국사회불평등을심화시키는핵심요인이다. 그간우리나라의자산불평등은 OECD 국가들중에 3) 지니계수가 0 이면완전평등, 1 이면완전불평등, 0.4 를넘으면불평등이심각한수준으로간주된다. 4) 우리나라의총부인국민순자산은 1 경 1 천 39 조원 (2013 년 ) 에달함. 한해벌어드리는 GDP 와견주면, 이는 7.7 배로호주 (5.9 배 ), 캐나다 (3.5 배 ), 일본 (6.4 배 ) 등에비해훨씬높다. 이는부동산관련자산의가격이상대적으로높기때문이다. 부동산자산 ( 건설및토지자산 ) 은국민순자산의 88.7% 를차지하고있다. 국부대부분이부동산에잠겨있는전형적인부동산공화국의모습이다. 보수정권의친부동산정책으로부동산에대한국민경제의의존도는더커졌고, 부동산에의한불평등도더심해졌다. 86 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS

5 기획특집 8 I 박근혜정부의주택부동산정책평가와향후과제 서중간정도였지만, 최근들어불평등이가장심한미국수준으로빠르게옮아가고있다. 이는보수정권의친부동산정책과무관치않다. 특히박근혜정부들어자산불평등은더욱심해졌다. 박근혜정부 4년간소득상위 10% 가이자 배당소득을 90% 이상차지하는추세가계속되는것은물론, 근로, 배당, 종합부동산보유소득중상위 10% 가차지하는비중도현격하게늘었다. 친부동산정책에의해집값으로드러나는부동산부의증식은양극화되고있다. 가령, 박근혜정부가출범하던해인 2013 년말부터지금까지아파트값 ( 평균 ) 은전국적으로 14.2% 올라평균 3억2002 만원이지만, 서울의아파트는 17.0% 올라평균 6억647 만원이고, 강남3구아파트는 24.2%(2 억1136 만원 ) 올라평균 10억8609 만원이었다. 거래활성화를위한각종규제완화덕분에주택가격이전국적으로올랐지만, 서울, 그중에서도강남아파트의상승폭이가장컸다. 서울아파트한채를팔면지방의아파트를 1채살수있지만, 강남아파트팔면무려 3채를살수있을정도로부동산자산가치의양극화가커졌다. 이는서울시내에서도마찬가지다. 박근혜정부출범후 2년8개월간 (2014.2~ ), 하위 20% 집값은 3800만원올랐는데반해상위 20% 는 2억3600 만원이올라그상승 률이 18% 대 26% 로차이가났다. 상위 20% 구간에서오른상승분 (2억3640 만원 ) 으로하위 20% 구간의집을한채살수있었다. 2번의보수정권은부동산시장을되살리기위한무수한대책을쏟아냈다. 대부분매매거래활성화에초점을맞추었지만, 박근혜정부는매매활성화를넘어경기활성화를위한시장부양책을쏟아내는데더집중했다. 2014년양적완화의일환으로쏟아낸전방위적규제완화는시장에서실수요를넘어투기적가수요를대거불러내면서거래와공급폭증과가격앙등을초래했다. 물가상승 ( 작년 0.7%) 을 5, 6배초과하는집값상승 ( 작년 3.4%) 은저성장시대실물경제와무관하게부풀려진것으로가수요자들이쫓는주된먹잇감 ( 예, 막대한전매차익, 시세차익등 ) 이되었다. 최근의부동산부의집중과양극화는이러한부동산정책의실패에서비롯된것이다. 5. 후진적정책생산시스템한국의주택정책은두가지구조적조건에의해제약받고있다. 하나는고도성장기동안과잉팽창된건설부동산경제구조의잔존이고다른하나는주무부서 참고 : 2015 년 6 월베를린을중심으로최초임대료상한제를재도입한독일의주무장관인 법무장관 은이렇게언급 했음 ( 영국 the Guardian, ). 임대료는평균소득자가부담할수있도록유지되어야한다. 임대료상한제는바로이를위한것이다. 우리는임대인과임차인간공정한균형을만들어내려고한다. 미래를위해돈을투자하는사람들은 ( 집주인 ) 돈을계속벌것이다. 그러나임대주택 (rental properties) 은단순한상품이아니라사람들이사는집이다. 이 ( 임대주택 ) 를이용한이윤의극대화가 ( 집에대한투자의 ) 유일한목적이되어선안된다 May Vol

6 Special Edition 새정부출범, 부동산시장정책과제및제언 인국토부의수구적인정책운용이다. 주택정책이산업적관점을주로반영하는것은정책당국 ( 특히국토부 ) 이산업 ( 공급 ) 세력 ( 업계, 전문가집단, 금융기관, 연구기관, 언론등 ) 에의해포획된것과무관치않다. 국토부주택정책의편향성은주거약자들의주거권보호를위한정책 ( 예, 전월세상한제, 임대주택공급확대등 ) 을반시장적이라고반대하고있는데서여실히드러나고있다. Ⅲ. 새정부의주택부동산정책방향과과제 1. 방향 첫째, 사람중심주거정책의확립이다. 산업과시장 ( 부동산 ) 에조응하는 주택정책 에서 사람과복지 에맞춘 주거정책 으로전환이적극모색되어야한다. 둘째, 수요자중심정책으로전환이다. 이를위해서는먼저현행의주택관련정책과제도전반을공급자중심에서수요자중심으로바꾸어야한다. 셋째, 주거정의의실현이다. 이와함께주거자원을주거계층간에공평하게배분하는 주거정의 의실현이주택 / 주거정책의새로운목표가되어야한다. 2. 과제 1) 시장안정화와수요자중심정책의확대 (1) 공급과잉의조절과시장안정화각종지표로볼때, 그간누적된초과공급은 2017 년부터공급과잉으로전화될가능성이크다. 따라서공 급과잉여부에대한불필요한논쟁을벌이는대신정부는이에대한정책적대비, 즉 적극적공급관리 를실시해야한다. 2013~2022 년중장기주택장기종합계획상의공급목표 ( 연39만호 ) 에맞춰초과공급분만큼, 인허가, 분양승인, 재건축시기등의조정을통해공급물량을줄여가야한다. 이를위해정부는건설업계등과함께공급관리계획을수립하고구체적인실행방안을강구해야한다. 과도기적으로발생할미계약, 미분양, 미입주, 그리고이에연동된주택가격하락등의문제도다각적으로대처할수있는방안을적극강구해야한다. 가령미계약이되지않도록중도금대출규제를선별적으로완화하고미분양주택을공공임대주택으로매입하는등의방안을종합적으로강구해놓아야한다. 아울러신규주택의공급을줄이는대신재고주택의 ( 재 ) 활용을통한실속형주택의다양한공급을도모하도록해야한다 ( 예, 노후주택이나빈집리모델링을통한청년 / 일인가구용주택의공급확대 ). 공급과잉은정부의경기활성화를위해부동산시장을인위적으로부양시킨결과인만큼, 종전과같은규제완화에의한인위적수요창출로공급과잉을해소하려는것은최대한지양해야한다. 공급과잉의조절은향후있을수있는디플레이션에따른거품붕괴나가격폭락등과같은급격한시장침체 ( 특히일본형장기불황 ) 를막는관점에서선제적으로이뤄져야한다. (2) 건설산업의구조조정과신건설업의육성국민경제에서불필요하게큰비중 (OECD 평균의두배 ) 을차지하고있지만여전히고도성장기의퇴행적사업관행을버리지못하는건설산업및주택부동산업전반의선진화 ( 구조조정 ) 가여러가지측면에서절대 88 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS

7 기획특집 8 I 박근혜정부의주택부동산정책평가와향후과제 필요하다. 이명박정부의첫부동산대책은건설업의구조조정이었지만, 업계의반발로추진하지못했다는점에서건설산업의선진화는해묵은숙제로, 건설업의선진화는물론국민경제의건강성회복을위해서라도언젠가반드시추진해야할국가적과제다. 분양주택공급중심의건설업을 ( 독일식 ) 임대중심의건설업으로전환하거나, 대기업주도의건설업을중소기업, 지방기업, 협동조합, 사회적기업, 전문기업 ( 예, 주택수선, 주택관리등 ) 등이이끄는대안적건설업으로전환하는등이건설산업의선진화내용이되어야한다. 토목중심의건설업을첨단기술과문화중심의고부가가치건설업으로선진화하기위해서는, 전자에맞추어져있는관련정책과제도가전반적으로바뀌어야하는바, 이의효율적추진을위해선대통령직속의추진기구설치도검토되어야한다. (3) 소비자중심공급방식으로전환가격상승, 불법전매, 소유집중, 투기적매입, 청약가열등의문제를구조적으로낳는선분양제도는건설공정이 80% 이상된상태에서분양하는후분양제로바뀌어야한다. 선분양제도는고도성장기때공급의양적확대가필요할때도입된공급제도지만주택보급률 110% 시대에도바꾸지못하는것은공급자 ( 건설업계 ) 의기득권유지를위한것이란것이외엔합당한이유가없다. 후분양제는모든민영주택에적용되어야하지만, 이의현실화를위해서는선분양제도에맞춰진인허가, 건설방식, 금융, 세제, 지원제도등을모두후분양제중심으로바꾸어야한다. 주택보급률이 110% 가넘어서고, 투기적수단에서주거수단으로, 매매에서임대로주택 / 주거의성격과유형이바뀌고있는만 큼, 중장기적으로는사실상의시장규제인 분양제도 자체의폐지도적극검토되어야한다. 공급자중심분양제도를폐지하는대신 소비자주문생산 과같은소비자중심의공급제도의다변화를적극꾀해야한다. 이를위해서는무엇보다국토부등정책당국이공급자의입장을먼저버려야한다. (4) 청약제도의개선분양거래를활성화하기위해완화된청약제도, 가령 1순위자격, 전매제한, 재당첨금지철폐등은본래대로환원하거나다시강화해야한다. 이는분양권을투기목적으로불법거래하는것을막기위한것이면서, 동시에실수요자가최우선으로청약의혜택을받도록하기위한것이다. 1순위자격에대해선실수요자가최우선하는것으로기준을다시강화해야하고, 투기적전매를봉쇄하기위해선전매제한의기한을최소 3년 ( 임대차계약을 3년으로늘리자는것과동일한기준에서 ) 으로늘리되, 불법전매등실거래위반에대해서실시간으로단속하고처벌을강화하는상시시스템이강구되어야한다. 한편, 청약자체가불필요한경쟁을통한독점적 ( 선정자 ) 이익을보장하는것이기때문에현행청약제도를얼마만큼유지할지에대한진지한고민이필요하다. 청약제도를계속유지해야한다면, 주택규모에따라추첨제와가점제를분리적용하던것에서모든주택에양제도를동시에적용하는것으로바꾸는방안의검토가필요하다. 이중가점제는가구단위 ( 일인가구포함 ) 로 하우징니즈 (housing needs) 를종합적으로판정하는지표 ( 소득, 출산, 노령화등 ) 를포함하도록확대재구성해운영함으로써실수요자가청약의최대혜택을받도록해야한다. 하우징니즈를바 2017 May Vol

8 Special Edition 새정부출범, 부동산시장정책과제및제언 탕으로한가점은지방정부가소장한주거관련정보 (DB) 를활용해등급을판정하는이른바 공인주거소요판정제 (public housing needs assessment) 로운영하는방안의도입도검토할만하다. 가구단위의주거소요정보는주택 / 주거행정의기초정보로활용될수있다. 주택의대량공급필요성이현격하게줄어들면소비자가주택의생산을직접주문하거나 ( 소비자주문방식 ), 공급자 ( 판매자 ) 와직접교섭해구매하는방식등이활발해질것이다. 이렇게되면현재의청약제도는더이상존속시킬필요가없게된다. 분양제도와마찬가지로청약제도도언제까지유지할지에대해지금부터적극적으로고민해야한다. (5) 주택가격의관리현행청약및분양제도가계속유지되고공급자의우월한지위가계속보장되는한원가연동형분양가상한제는조속히복원해야한다. 공급자가소비자에비해우월한지위를가지고있는한, 분양가상한제의부재는, 강남재건축아파트분양가의고공행진에서보듯, 가격상승과고급화 / 고가화에따른부동산시장의양극화를불러올수밖에없다. ( 재 ) 도입된분양가상한제가그동안 3~4차례폐지되었는데, 폐지된후 1~2 년후엔주택가격이늘올랐다. 공급자 ( 건설사 ) 들이오만가지구실을붙혀분양가격을올리게되면, 일정시간이경과하면기존주택의가격도덩달아올랐던게지금까지경험이다. 오랜논란끝에 2015 년분양가상한제가폐지된후 ( 정확히는선택적분양가상한제로의전환 ) 불필요한공급확대, 가격상승, 투기등이실제부추겨졌다. 선분양제하에서는소비자의권리보호를위해서라도가격의적정성을소비자가판단할수있도 록해야하는바, 이를제도적으로보장하기위해서는원가연동형분양가상한제등의가격관리제도가반드시필요하다. 현행분양가심의제를활성화하고투명하게운영하는것도주택의분양가를직 간접적으로관리하는한방식이된다. (6) 불법 부당거래의단속과부당이익의환수실수요자중심의투명한거래및가격안정화를이끌기위해서는분양권의불법전매나부당한거래는철저하게단속해야한다. 불법 부당거래에서취득한투기적이익은철저하게환수해불법전매행위자체가근절되도록해야한다. 이를위한상시모니터링과단속시스템이강구돼야한다. (7) 주거취약자의구제와보호공급과잉과부동산시장침체로인해나타날수있는하우스푸어, 렌트푸어, 역전세난등에대해정부는대응정책을적극적으로준비해야한다. 주택시장불황기에청년, 노령자, 장애인, 파산자등사회적취약자들이겪은주거불안정에대한종합대책도사전적으로수립해야한다. 2) 임대정책의내실화 (1) 서민주거안정을위한임대주택정책의내실화소유중심의주택시장에서구조적으로배제되는주거약자들 ( 전체가구의하위 20% 정도 ) 의주거안정에대해선국가가책임을져야한다. 주거약자들의주거권보호를위한임대주택정책은 공공임대주택의양적확대, 임대차관계의안정화, 임대주택관리제도 등 90 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS

9 기획특집 8 I 박근혜정부의주택부동산정책평가와향후과제 크게 3가지축으로이루어져야한다. (2) 임대주택의비례목표제도입 : 공공임대주택의 20% 확보주택시장으로부터배제된소득하위계층 20% 의주거안정을공공임대로풀어야한다면, 공공임대주택 을전체주택의 20% 수준으로확보하는 임대주택의비례목표제 ( 전체주택의 20%) 를도입해야한다. 이를실현하기위해향후 10~15 년간연간공급량을현재의 1.5~2 배 (15만 ~20만호 ) 로늘리되, 재원으로는주거복지예산의증액, 국민연금 ( 예, 국채발행으로연간 10조원의차용 ) 과국민주택기금의증액과전용 ( 예, 기금의 30% 를임대주택건설용대출금으로활용 ) 등의방안을적극활용해야한다. 현재의준공공임대주택제도를적극활용해공공임대주택의일정부분을채우거나대신하는방안도강구할필요가있다. (3) 민간임대주택의사회적관리 : 임대차관계의안정화물리적시설로서임대주택의공급이임대문제의필요조건이라면, 이의충분조건은임차인이일정기간안정된삶을살수있는임대차관계를갖추는것이다. 이는임대인의재산권행사에대항하여임차인이대등한기본권으로서주거권을실효적으로행사할수있는임대차관계의제도화를말한다. 임대차관계안정화의 5 대제도로는 임대등록제, 임대과세, 적정혹은공정임대료, 계약갱신청구권, 임대차분쟁조정 등을꼽을수있다. 각제도는국가가임차인의주거권보호를제도로뒷받침해주는원리를담고있다. 이중핵심은임대료관리다. 전체가구의 55~60% 가임대차가구로살아가는현실에서임차인의안정된주거적삶에서핵심 은 적정임대가격 이다. 주택성상별지역별표준임대료를 70~130% 범위내에서임대인과임차인이협상을통해결정하되계약기간동안 1회에한해 5% 이내로인상할수있는독일식지역유사차임제방식을한국현실에맞추어제도화하는것이한방안일수있다. 임대인이표준임대료수준을과도하게벗어나는임대료 ( 인상포함 ) 를요구할때임차인은이의조정을임대차분쟁조정기구등에요청할수있고, 임대인은요구를관철시키기위해선합당한사유를제출하도록해야한다. 임대료를시장의물가상승률등을반영하는것으로책정한다는점에서시장친화적이라할수있다. 시장물가등을반영하는적정임대료는재산권자의이익을제한할수있지만, 재산권의행사는헌법 23조3 항에서공공필요에따라법률로정하도록되어있다. (4) 임대주택관리기구의확충임대주택을일정량 ( 예, 15~20%) 이상공급하고유지해가기위해서는그에상응하는임대주택관리시스템이따라가야한다. 이를위해서는기존의건설과공급, 매매주택중심의정책시스템과별개로주거복지관점에서임대주택의공급과관리를담당하는새로운정책시스템의구축이필요하다. 중앙정부차원에서 LH공사를주거복지공사로전환하거나별도로주거복지청의신설을통해주거복지행정을전담하도록하되, 지방정부차원 ( 기초 ) 에서는주거복지부서를사업단위 ( 예, 주거복지공단 ) 로확대해전문성과실행력을갖추어가도록해야한다. 장기적으로는임대주택중심의주거복지행정은지방정부가책임지도록해야하며, 제도가안정화될때까지는중앙정부 ( 주거복지공사혹은주거복지청 ) 가책임지도록해야한다. 민간부문에서는 2017 May Vol

10 Special Edition 새정부출범, 부동산시장정책과제및제언 임대관리업을종합주거서비스를제공하는사업으로 전문화하고육성하는다양한방안이강구되어야한다. 3) 주택 / 주거행정의지방화지금까지주택정책은대규모택지개발이나저렴주택의양적공급에초점을맞추었고, 이는권한과재원을가지고있는중앙정부정책의몫이었다. 그러나고도성장기이후나타나는수요자중심의주택정책수요 ( 특히임대수요 ) 는계층별, 세대별, 지역별맞춤형공급프로그램으로풀어야할정책과제다. 행복주택, 뉴스테이정책에서보듯, 최근의주택정책수요들은현장을갖고있지않는기획부서인국토부가탁상행정으로, 즉하향적, 획일적인방식으로결코충족할수없다. 서울시의 다품종 8만호임대주택정책 의예에서보듯, 최근의주거정책수요들은지역의인구 소득 가구 세대구성이나도시계획여건등을감안해지자체가도시계획적틀내에서주민참여방식으로풀어야할것들이대부분이다. 따라서주택부동산정책의과감한지방화가이루어져야한다. 중앙정부, 특히국토부는정책기획, 제도강구, 재정배분에국한하고주택부동산시장의관리, 부동산거래규제, 임대주택공급및이용관리등의업무는광역과기초로과감하게이양, 분담해야한다. 92 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS

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<303330395FC0FCB8C15FC3D6C1BEBABB2E687770> 2003년 가을호 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 (%) 2.6 2.8 2.4 1.2 주택매매가격 0.8 주택전세가격 1.6 0.4 0.0-1.0-2.0-0.1-0.6-0.2-0.9 02.1 3 5 7 9 11 03.1 3 5 7 8 160 140 120 100 80 60 40 20 0 (천호) 149 2001년 2002년 2003년 46 46