대형할인점의 역사는 1962년 미국의 샘 월튼 씨가 설립한 WalMart 의 저가정책에 의한 대형할인점 설립에서 시작된다. 국내에서는 1991년부터 입주가 시작된 분당, 일산 등 신도시의 건설과 외국의 대형 유통업체인 월마트와 까르푸가 국내시장에 진출하면서 대형할인점의

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1 홈플러스 CM 적용 사례 Program Management와 Project Management을 중심으로 1. 서론 2. 홈 플러스 건설사업관리 2.1 홈 플러스 개요 2.2 홈 플러스 시공단계별 CM 주요 업무 2.3 홈 플러스 준공 사진 3. 홈 플러스 프로그램 매니지먼트 3.1 프로그램 매니지먼트의 정의 3.2 미국의 PM의 현황 3.3 한국의 PM의 현황 4. 홈 플러스의 프로그램 매니지먼트 및 프로젝트 매니지먼트 주요 업무 4.1 조직 4.2 프로그램 매니지먼트 팀의 주요 업무 기획 단계(Planning Phase) 시공전 단계(Pre-construction Phase) 시공 단계(Construction Phase) 추가 업무 4.3 프로젝트 매니지먼트 팀의 주요 업무 공정관리(Schedule Management) 원가관리(Cost Management) VE(Value Engineering) 설계변경관리(Change Management) 품질관리(Quality Management) 안전관리(Safety Management) 건물 인수인계(Handover) 추가업무(Additional Work) 5. 결론 1. 서론 1

2 대형할인점의 역사는 1962년 미국의 샘 월튼 씨가 설립한 WalMart 의 저가정책에 의한 대형할인점 설립에서 시작된다. 국내에서는 1991년부터 입주가 시작된 분당, 일산 등 신도시의 건설과 외국의 대형 유통업체인 월마트와 까르푸가 국내시장에 진출하면서 대형할인점의 본격적인 경쟁시대가 시작되었다고 할 수 있다. 영국의 세계적인 유통업체인 TESCO PLC. 또한 한국시장 선점을 위해 1999년 5월 국내에 진출하였다. 국내 할인점의 성장 및 경쟁력은 세계 최고라고 한다. 할인점 업계 1, 2위인 이마트, 홈 플러스(Home plus)는 2005년 말 기준 국내 300여 개 할인점 중 약 120여 개의 점포를 개점하였다. 국내의 활발한 영업활동을 하고 있는 영국계 할인매장인 홈 플러스는 세계 최고의 할인점 건설 및 원활한 건설사업관리(CM: Construction Management)를 위하여 프로그램 매니지먼트 (PM: Program Management)를 도입하고 있다. 홈 플러스는 치열해지는 할인점 시장에서 지속적으로 변화하고 개선해야 살아 남을 수 있다 는 의지를 가지고, 현재 추진중인 프로젝트에 건설사업관리를 도입하여, 공기, 공사비 및 품질 등의 엄격한 요구조건을 충족시키고 있다. 그리고, 한 걸음 더 나가 전체 건설프로그램의 요구에 대응하기 위해 프로그램 매니지먼트의 도입까지도 시도하고 있다. 이러한 기획에 의거 한미파슨스는 1 년에 건설되는 모든 프로젝트의 기획, 설계, 시공 및 유지관리단계까지 프로젝트의 전( 全 )단계의 관리업무를 수행하고 있다. 할인점 업계의 기본방침은 현재를 바탕으로 미래를 준비하고 지속적으로 변화하고 개선해야 살아 남을 수 있다 는 것이다. 한미파슨스(HanmiParsons)는 이러한 발주자의 확고한 의지에 부응하여 40 여 개의 홈 플러스 점포건설에 적용되고 있는 프로그램 매니지먼트 사례를 소개하고자 한다. <그림 6-1> Home Plus 외관 사진 2. 홈 플러스 건설사업관리 2

3 D.A 1 6 DN 식기세척실 냉 면 비 빔 밥 흡 연 실 칼 국 수 F /R 휴 게 실 Flo wer shop 오 므 라 이 스 PROT ECT범 퍼 하역 장(10 대 ) 중 식 분 식 양 식 일 식 인 핑 크 sqm 1 2 회 전 초 밥 sq m 가 넷 8.2 5sqm 스 위 스 8.2 5sqm Pu b lic sq u are 토 스 트 도 리 야 끼 케 밥 원 방 8.2 5sq m 호 떡 크 레 페 꽈 베 기 아 다 마 스 8.2 5sqm D N 샤 워 실 비 식 품 사 무 실 sqm 탕 비 실 오 베 론 sqm I ce c re am sqm 2 내 려 옴 ( 지 상 4 층 ) M ob il e cl ub 9. 35sq m 방 범 샷 다 방 범 샷 다 2 S LOP E 올 라 감 ( 지 상 4 층 ) 내려 감 ( 지하 1 층 ) Casu al restaurant s qm 차량 신호 기 올 라 옴 ( 지 하 층 ) Toil et B2 FL. 올 라옴 ( 지상1 층 ) 내 려옴 ( 지 상4 층 ) , , B IN B IN B IN B IN B IN B IN B IN B IN B IN B IN , B I N B IN 6 0 1, # 1 # s qm s qm # sqm # sqm # sqm # s qm # s qm 유아부스 s qm # s qm # s qm # s qm Ac c# 1 A cc # 2 Ac c# 3 Ac c# s qm s qm s qm s qm To ile t 2.1 홈 플러스 개요 대형할인점은 다중이용시설로서 비상탈출, 방재시설 및 보안시설이 매우 중요하다. 또한 상품을 저온으로 보관해야 하며, 음식물을 조리해야 하고, 제과 제빵 및 생선회 등을 잘 보관해야 하는 기능을 수행해야 한다. 또한 고객들이 진열된 상품들을 시각적으로 쉽게 인식하여 구매 충동을 느끼도록 유도해야 하므로 일반 건축물 보다 복잡하고 요구사항도 많다. 특히, 본 프로젝트에서는 신속한 시공을 통해 단기간의 개장이라는 목표 달성을 위하여 공사를 빠르게 진행하다 보면 돌관공사가 되기 쉽고, 설계변경이 많아 난공사가 될 가능성도 높았다. 더구나, 난공사에 비해 예산은 한정되어 있어 철저한 관리를 하지 않고서는 목표공기를 달성하지 못하거나, 공사비의 증가는 물론 부실공사가 될 수 있는 프로젝트이다. 1층 및 배치도 기준층(매장) 평면도 보 행 로 4,315 Y , 2 0 1, , , , B IN B IN B IN B IN BI N B IN B IN BI N B IN BI N B IN B IN BI N B IN BI N B IN BI N B IN BI N B IN B IN B I N B IN B I N B IN B I N B IN B I N B IN B I N H: H: H : 1500 H: 1500 H: H: H : 1500 H : 1500 H: 1500 H :1 500 H :1 500 H: , , ,50 0 8, , 여 행가 방 여 행가 방 이 지 웨어 , 이 지 웨어 1, 이 지 웨어 8, , 파운 데 이션 , , B IN B I N B IN B I N B IN B I N B IN B I N B IN B I N B IN B IN B IN B I N B IN B I N B IN B IN 파 운 데 이션 파운 데 이션 B IN B I N B IN B IN B I N B IN 8,00 0 파운 데 이션 란 쥬 H: B IN BI N 8 4,90 0 # s qm 90 0 B IN 4, B IN 90 0 B IN 90 0 # 11 B IN s qm B IN 90 0 B IN 90 0 # 12 B IN s qm 90 0 B IN 90 0 B IN 90 0 B IN 8, ,00 0 8,000 9, 000 7,0 00 5,20 0 작업 장 - 4 C OO L IN G T O WER P.S P.S P.S 4, ,700 주차장 평면도 주 단 면 도 Y0 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5 Y6 Y7 Y8 Y9 Y10 Y11 건물최고높이 EL +42,700 7, 000 P.H. ROOF EL +31,400 7th FL. EL.+2 6,400 6th FL. EL.+2 2,700 5th FL. EL.+1 9,000 4th FL. EL.+1 4,400 3rd FL. EL.+9,800 2nd FL. EL.+5,200 1st FL. EL.±0 B1 FL. EL EL -7,6 00 7, ,700 3,8 00 3,800 5,20 0 4,600 4, 600 4,6 00 3,700 3, 700 5,00 0 4,3 00 도로경계선 3 5M 도로 인 도 공개공지 물탱크실 HALL 홀 HALL 홀 HALL 홀 HALL 홀 POS HALL 홀 POS HALL 홀 AISLE 복도 AISLE 미화원실 복도 임대매장 sun shade 옥상주차장 PARKING 주 차 장 PARKING 주 차 장 매 장 매 장 매 장 CAR WAY 차 로 PARKING 주 차 장 PARKING 주 차 장 AISLE 통로 AISLE 통로 건쓰레기처리장 회의실 물탱크실 H.V.A.C 공조실 창고 RAMP RAMP 인접대지 경계선 <그림 6-2> 홈플러스 설계개요 2.2 홈 플러스 시공단계별 CM 주요 업무 3

4 아래의 그림은 홈 플러스 시공단계별(Construction Phase) 월별 진행에 대한 CM의 주요 내용이다. 진행 단계 Phase-1: 주요 내용 착공 진행 단계 Phase-2: H-PILE 1층 바닥 토류판 전기 배관 마감업체 설치 착수 회의 1층 Con c MAT Con c 타설 천공 Phase-3: 주요 내용 선정 시작 Phase-4: 타설 2층 Con c 타설 지하실 덕트공사 외장판넬공사 방수 소방착공계 시작 제출 Phase-5: 매장 조적 Phase-6: 방화셔터 작업 M/W 자재 외부비계 반입 철거 시작 옥상층 조경공사 방수 Phase-7: 도로경계석 설치 인테리어 시작 Phase-8: 가스공사 쇼케이스 입고 SIGN 간판 상수도 설치 소방준공, 인입공사 전기수전 사용검사 필 준공(Open) <그림 6-3> 시공단계별 CM 주요 업무 3. 홈 플러스 프로그램 매니지먼트 4

5 3.1 프로그램 매니지먼트의 정의 미국의 경우 The Program Management is the centralized coordinated management of a group of projects to achieve the program s strategic objectives and benefits. 라고 정의하고 있다. 프로그램 매니지먼트는 공항과 같은 수많은 공사(Bid Package)로 구성되어 있는 복합 프로젝트의 경우, 다수의 프로젝트를 총괄 관리하는 것을 의미한다. 또한 프로젝트 관리의 범위도 계획 단계부터 유지관리 단계에 이르기까지 건설사업 전( 全 ) 단계를 다루고 있다. CM 발상지인 미국뿐만 아니라 서구에서도 CM과 프로젝트 매니지먼트를 구분하여 사용하고 있으며 일반적으로 프로젝트 매니지먼트를 CM 보다는 광의의 개념으로 사용하고 있다. 미국의 경우 CM은 단일 프로젝트의 실시 설계(Construction Documentation)단계에서부터 시운전(Commissioning)단계까지의 관리업무를 담당하는 것을 말하며, 프로젝트 매니지먼트는 단일 프로젝트의 기획(Planning)단계에서부터 시운전(Commissioning)단계까지의 관리업무를 담당 하는 것을 말한다. 프로그램 매니지먼트는 이 보다 상위개념으로 Very large or Multiple project에 적용되며, Parsons 내부 자료에 <표 6-1>과 같이 분류하고 있다. 1 <표 6-1> Construction Delivery Methods Stage of a Project Notes Planning Concept Design constructi on Commissi on Examples Program Management Project Management 1 Very Large or Multiple Projects 1,2 Single Project New Airports, Transit System Sub-project of above or Separate Construction Management 1,2 CM For Fee or Agency CM General Contracting 3 Construction Supervision 1,2 Notes : 1. May be Client or Owner s Representative 2. May be subdivision of the Overall Program Management 3. Concept, Schematic and Design Development Provided by Others ENR( )에 따르면 미국의 경우 프로그램 매니지먼트를 4가지로 1 김종훈, Construction Management(CM) 제도의 국내 정착전략 서강대학교 경영대학원,

6 분류하고 있다. 첫째는 Owner PMO 라는 것으로, 발주자가 스스로 관리 프로그램을 만들고 PM 회사로 하여금 이를 보조하도록 하는 것이다. 둘째, PM Lite 로 발주자 측이 곳곳에 몇 명의 스태프를 배치하고, PM을 고용해서 빈 틈을 메울 수 있도록 하는 방식이다. 셋째, Integrated PM Model 이 있으며, 이는 발주자 측에서는 일련의 작업을 정의하고 작업 수행을 위해 자신의 스태프나 PM 회사를 할당시키는 방식이다. 마지막으로 Owner-agency replacement 라는 방식으로 PM 회사가 프로그램 매니지먼트 전반을 도맡아 처리하는 방식이다. 3.2 미국의 PM 현황 미국의 발주자들은 더욱 더 넓은 범위의 서비스를 요구하고 있다. 즉, 요구분석 (needs analysis), 계획 수립, 부지확보, 인허가 업무, Financing, Commissioning 등의 요구가 증대되면서 과거 몇 년 동안 PM이 발주자 사이에서 널리 사용되고 있다. 미국의 경우 PM은 1950년대부터 존재했지만, 공공 부문에서의 거대 자본 프로그램들이 늘면서 PM도 급격히 발전하기 시작했다. 미국의 경우 공공 시설에 대한 업그레이드 요구가 점점 강해지고 있고, 지출할 예산이 남아있는데 관리할 사람이 없을 경우에 PM을 적용하고 있어 공공부문의 PM에 대한 전망이 민간부문보다 더 유망한 실정이다. 이러한 PM의 발전으로 미국의 Hoar Construction은 Regents 은행이 년간 40개의 지점을 확장하는데 PM을 적용하여 수십만 달러를 절감하고 있다. CM-for-Fee 시장에서 가장 성공적인 회사들 중 하나인 Construction Management & Development는 대규모 복합 주거시설, 상업시설 등에 관여하고 있으며, 샌프란시스코의 Brannan 광장, 시카고의 Grand Pier, 시카고의 12억 달러 규모의 Riverside Park 복합 프로젝트 등의 PM이 적용되어 성공을 거두고 있다. 또한 BSW사는 지난 20년 동안 4,000개의 Walmart Stores의 PM을 수행하기도 하였다. 미국의 Top 20 CM-for-Fee 업체는 매출액의 48.6%인 약 25억 달러를 PM 분야에서 올리고 있다. 즉, CM분야와 PM분야의 매출액 비율이 거의 같을 정도로 PM분야의 용역을 수행하고 있는 것으로 조사되고 있다. 특히, CM-for-Fee 1위 업체인 CH2M Hill Cos. Ltd.의 경우 2004년 매출액의 100%인 6.99억 달러를 PM분야에서 올리고 있으며, 미국의 20대 CM-for-Fee 업체 중 Parsons를 포함 8개 업체는 매출의 70% 이상을 PM 분야에서 올리고 있다. 즉, 미국의 경우 PM은 민간 및 공공 프로젝트에 일반적으로 적용되는 매우 유용한 발주방식 중 하나이다. 3.3 한국의 PM 현황 6

7 한국의 경우 건설관련 법의 개정으로 1997년부터 공공부문에 CM이 적용되기 시작했기 때문에 PM을 적용한 프로젝트는 매우 적은 실정이다. 미국의 PM의 정의에 따르면 국내 공사 중 인천국제공항과 경부고속철도에 적용된 용역을 PM라고 정의 할 수 있다. 그러나 이러한 프로젝트는 국내업체의 기술력 및 경험 부족으로 외국사 또는 외국사와의 컨소시움에 의해서 수행되었으며, 공공부문의 CM 도입 이전에 발주기관의 정책적인 판단에 의해서 수행된 특수한 경우라고 할 수 있다. 또한 2006년 발주 예정인 사업비 6조원 규모의 미군부대 이전사업이 건설사업관리가 적용될 경우 프로젝트의 규모 및 다양성, 업무의 특성 등으로 판단할 때 PM 적용되는 또 하나의 정부공사라고 할 수 있다. 민간부문의 경우 PM은 유일하게 대형할인점의 건설에서 적용되고 있다. 영국계 유통 다국적 기업인 TESCO는 1999년 국내에 진출하여 총 45개의 홈 플러스 라는 대형할인점 건설 프로젝트를 건설사업관리 용역으로 발주하였으며, 한미파슨스는 이 중 28개의 점포 건설사업을 수주하여 성공적으로 완공하였다. 그리고, 현재 건설중인 5개 프로젝트 및 계획단계 10여 개 프로젝트에 현장에서 적용되는 프로젝트 매니지먼트와 함께 홈 플러스의 점포건설부문에 팀을 파견하여, 현장 전체에 대하여 관리를 담당하는 프로그램 매니지먼트를 수행하고 있다. 4. 홈 플러스의 프로그램 매니지먼트 및 프로젝트 매니지먼트의 주요 업무 본 연구사례는 현재 홈 플러스에 적용되고 있는 프로그램 매니지먼트 사례를 제시하여 한국 건설 산업의 프로그램 매니지먼트 현황을 분석하고자 한다. 4.1 조직 홈 플러스의 CM을 위한 조직은 본사에서 발주자와 통합 팀을 구성하여 시공 전( 前 ) 단계의 업무를 담당하는 프로그램 매니지먼트 조직과 현장에서 각 프로젝트의 시공단계를 관리하는 프로젝트 매니지먼트 조직으로 분류된다. 프로그램 매니지먼트 조직은 발주자와 건설사업관리자의 인원으로 구성되어 있으며, 프로젝트 매니지먼트의 경우 발주자는 지역별로 최소한의 인원(프로젝트 담당; PM)만 상주하게 되며, 현장의 모든 업무는 건설사업관리업체의 인력인 프로젝트 매니지먼트 팀이 운영한다. 7

8 Program Management Planning Schematic design Design development Construction Documentation Procurement Program Management Team Construction Project A B C D E Project Mgt. Team Program Mgt. Team <그림 6-4> 프로그램 매니지먼트의 업무범위 프로그램 매니지먼트 팀은 발주자의 경영이념인 Better, Simpler, Cheaper에 부응하여 시공 전( 前 ) 단계의 기획, 설계, 조달단계의 업무를 완료하고, 시공단계의 모든 업무는 프로젝트 매니지먼트 팀에 이관되어 현장에서 수행하기 된다. 양팀에서 수행되는 업무는 철저한 업무이관, 시공단계의 업무회의 등을 통하여 공유된다. 따라서 시공단계에서 수행된 VE(Value Engineering)는 진행중인 현장이나 차기 현장에 적용되어 원가절감 및 공기단축의 효과를 배가하는 프로세스를 가지게 된다. 4.2 프로그램 매니지먼트 팀의 주요 업무 기획 및 시공전 단계 설계 Coordination 및 제안 V.E Study 및 제안 프로젝트 예산 및 공사비 예가 산정 시공관리 계획서 작성 Master Schedule 작성 입찰문제 제안, 도급자 P.Q 검토 입찰결과 분석 및 계약 관련업무 협조 8

9 시공단계 PM 의 현장관리업무 지원 법적감리수행: 건축, 전기, 설비, 토목, 소방 설계도면 검토 및 문제점에 대한 해결안 제시 공정관리: 일정관리, 공기지연 시 만회대책 수립 시공도 및 시공방법 검토 및 제안 인허가 업무 관리 자금관리 업무 : 기성관리, 설계변경에 따른 공사비 관리 자재 및 시스템 관련 사양 검토 자재 및 시스템의 검사와 시험과정 관리 현장 시공관리 현장 설계변경 발생시 설계서 검토, 예산 산출, 대안 제시 시공자의 안전관리 이행실태 점검 및 교육확인 정기적인 관리 보고서 기술적인 측면에서의 발주처 보조 사용전 Test 및 자체 검사 주관 시공후 단계 유지관리 지침서 검토 및 확인 인수, 인계 계획수립 및 주관 PM(갑)의 최종 공사비 정산 지원 최종 종료 보고서 시설관리자 사용교육 및 1 개월 초기가동 관리지원 <그림 6-5> PM의 주요업무 기획 단계(Planning Phase) 기획단계의 프로그램 매니지먼트 Team의 주요 업무는 신규 점포 계획안을 검토하는 것이다. 프로그램 매니지먼트 팀은 발주자가 계획하고 있는 신규 점포 개설(계획안)에 대하여 입지조건, 경제성, 프로젝트 예산, 증축을 고려한 향후 발전 가능성 등을 포함한 타당성을 검토하여 기술적, 경제적인 의견을 제시함으로써 최적의 점포가 개설되도록 전문적인 서비스를 제공한다. 또 다른 주요 업무는 기획단계의 설계검토(Pre-design Review) 업무이다. 즉 인 허가 접수 전 계획도면(schematic design)에 대한 검토 및 관련 회의를 주관하고, 설계사의 업무를 관리하는 한편 발주자의 건설부문인 설계 팀, 시공 팀 간의 업무 조정을 한다. 이 과정에서 프로그램 매니지먼트 팀은 최적의 점포 계획안이 도출될 수 있도록 관리한다 시공전 단계(Pre-construction Phase) 시공 전( 前 ) 단계의 프로그램 매니지먼트의 주요 업무는 다음과 같다. 1 전체 9

10 프로그램을 관장하는 전문가를 투입하고, 2 설계지침서 및 설계 계획안의 검토로 원가절감 및 공기단축을 도모한다. 3 이상에서 나온 결과를 활용하여 향후 신규 프로젝트에 본 결과가 적용될 수 있도록 하며 4 가치공학연구(VE study)를 통하여 최저가 고효율의 대안을 선택하고, 전체 생애주기 비용(LCC: Life Cycle Cost) 검토에 의한 다양한 절감 대안을 제시하는 것이다. 5 또한 설계단계에서 시공성 검토를 통하여 시공 시 발생할 문제점을 사전에 파악하고 공기를 단축할 수 있는 대안을 강구하는 것도 포함된다. 설계 전 단계의 설계 및 원가 관리의 주요 업무는 <표-3> 와 같다. 아래의 표는 설계단계별로 건설사업관리자가 수행하는 주요 업무를 기술한 것이다. 특히, 업무단계별로 설계검토(Design Review)를 실시하여 설계의 완성도를 향상시키고 VE, Cost Management, Time Management를 통하여 원가절감과 공기단축을 달성하는 설계관리 업무는 CM의 주요한 임무중의 하나라고 하겠다. Concept Design Schematic Design Design <표 6-2> Design and Cost Management Design Cost Time VE Review Estimate Estimate Remarks Concept 완료시 n n 계획+MD Lay Out n n n n DR의거 VE 시행 50% n 진행 Development 100% n 완료 85% Construction n n n 진행 Documentati 100% n on n n n 완료 Final BOQ DR의거 설계사 에 설계수정 지시 DR의거 설계사 에 설계수정 지시 홈 플러스의 프로그램 매니지먼트의 핵심은 1설계도서의 표준화 실현, 2 설계단계 VE를 통한 원가절감이라고 할 수 있다. 특히 발주처가 국내에 할인점을 추가 건설할 계획을 가지고 있기 때문에 기존에 개발된 설계지침서(설계 매뉴얼)와 설계계획안의 적정성 검토와 표준화 작업을 통한 시공성 향상이 공기단축, 원가절감에 있어 매우 중요하며, VE 활동을 통하여 원가절감 방안을 모색하는 것이 향후 할인점 사업의 중요한 Issue가 되기 때문이다. 2002년 9월부터 2003년 8월까지 수도권 프로젝트를 중심으로 시공 전 단계(Pre-construction)의 VE을 통한 원가 절감 실적은 <표-4> 와 같으며, 시공 전 단계의 원가절감 실적은 10

11 공사금액 대비 2-3% 정도로 조사되고 있다. <표 6-3> 시공 전( 前 )단계 VE 금액 단위: 천원 D Store E Store G Store Remarks Civil work 8,808 Structural work 73,940 35,000 Architectural work 515, , ,600 Electrical 64,000 31,000 13,000 Mechanical 392, ,000 Total Saving 1,046, , ,400 홈 플러스 프로젝트에서 설계단계의 VE 활동 시 주요 검토 항목은 다음과 같다. 토공사의 흙막이 공법은 가장 효과적인 VE 대상이며 원가절감 규모가 큰 공종이므로 합리적인 검토를 통한 최적의 공법을 선택 골조공사에서 RC 공법이나 철골구조보다 복합 구조인 L/C Frame 2 공법이나 Hybrid-Beam 3 공법 등의 적용을 검토하여 공기 및 원가절감 외장공사에 Low-E Glass 4 를 적용하여 에너지 절약을 통한 Life Cycle Cost 를 절감 기계설비공사에 냉, 난방 시스템을 검토하여 에너지 절약을 통한 Life Cycle Cost 를 절감하고 각종 신기술/신자재의 적용 및 기타 개선안 제안 전기설비공사의 부하계산을 검토하여 최적의 전력시스템 구축을 통하여 원가절감 VE를 포함한 설계관리(Design Management) 외에 시공 전 단계의 주요업무는 크게 원가관리(Cost Management), 공정관리(Schedule Management), 계약관리(Contract Management) 등으로 구분될 수 있으며, 주요 업무는 아래와 같다. 2 L/C Frame 공법(Logical Composite Frame); 압축력을 받는 기둥은 RC 로 하고 인장력을 받는 큰보 및 작은보는 철골구조로 함으로써 콘크리트와 철골의 장점을 살린 구조 3 Hybrid Beam 공법; 대경간에 유리한 강재와 압축력과 강성이 유리한 철근콘크리트의 장법을 활용 (Hybrid)하여 두 부재를 일체화(Intergrated)시킨 복합보(Hybrid & Intergrated Beam) 4 로이유리(Low E Glass; Low Emissivity Glass); 판유리 한쪽면에 코팅을 하여 태양으로붙어 오는 가시광 선은 대부분 투과시키고 태양열선의 상당부분을 반사시켜 에너지 절감효과를 얻을 수 있는 유리 11

12 구 분 설계관리 원가관리 공정관리 계약관리 추가업무 <표 6-4> 시공 전(Pre-construction) 단계의 주요업무 주 요 업 무 내 용 설계사(건축/구조계산/설비/전기) 및 관련업체 코디네이션 설계일정표 검토 및 제시 인허가 단계별 설계검토(Design review 단계별 4회) 설계회의 주관 및 실시 설계검토 및 보고서 제출 발주처 주도 설계변경 관리 단계별 계획안에 대한 공사비 검토(Cost Plan) 예산 공사비 대비 입찰공사비 검토 및 대안(VE) 제시 설계도서 검토 및 기술 검토를 통한 VE 발굴 Life Cycle Cost 검토 및 반영 VE적용을 위한 발주자, 설계자 및 관련사 참여 회의 주관 프로젝트 사업일정표 작성(부지 확보 및 대관업무, 착공 시 까지) 시공단계 공사예정공정표(Master Schedule) 작성 및 검토 토공사 공법, 골조공사 공법에 의한 적정 공기 검토 시공사 선정을 위한 입찰안내서 작성 현장설명회 개최 및 질의회신 시공사 입찰서 검토 및 분석 점포 규모별 적정 공기 검토 신자재 및 신공법 검토 건축법규 개정사항 업데이트 발주처 요청 업무 지원 시공 단계(Construction Phase) 시공 단계의 프로그램 매니지먼트 팀의 주요 업무는 현장의 건설사업관리자의 업무지원이라고 할 수 있으며, 주요 업무는 아래와 같다. 특히, 시공단계의 주요업무는 현장의 주요 업무진행사항 및 문제점을 CM사의 엔지니어링 팀, 프로그램 매니지먼트 팀, 현장의 프로젝트 매니지먼트 팀이 공유하면서 월간 CM 회의를 통해 최적의 해결방안을 도출하고 이를 발주처에 보고하는 것이다. 12

13 공정관리 Master Schedule 관리 / 주공정 실적관리 주간 공정회의를 통한 공정관리 월간 공정관리 원가관리 설계도서 검토 및 기술 검토를 통한VE발굴 품질관리 검측업무, 기술검토, 자재승인검토 부적합 사항(DN, NCR 등)발부 및 조치확인 안전관리 Safety Check List를 통한 안전관리 SCAR 발부 및 조치사항 확인 설계관리 설계변경 List의 지속적인 관리 차기점 설계반영 Item 발굴 인수인계 인수인계 Manual 작성 및 서류이관 공종별 Punch List 관리 <그림 6-6> 시공단계의 프로그램 매니지먼트 주요업무 추가 업무 프로그램 매니지먼트 팀은 추가업무로 프로젝트별 지원실적을 관리하고 있다. 프로젝트별 설계검토(Design Review) 사항, VE를 통한 공사비 절감 및 공기단축 실적, 원가절감 항목, 시공 시 발생한 문제점 및 해결방안, 입찰 시의 문제점 및 개선사항, 설계 및 시공의 표준화 추진사항 등을 프로그램 매니지먼트팀에서 종합적으로 관리함으로써 발주자의 원가절감, 공기단축 및 품질향상에 대한 기대를 만족시키고 있다. 4.3 프로젝트 매니지먼트 팀의 주요업무 PMBOK에서의 프로젝트란 A project is a temporary endeavor undertaken to create a unique product, service, or result(유일한 제품, 서비스 또는 결과를 창출하기 위해 일과성으로 투입하는 노력을 말한다) 이라고 하며, 프로젝트 매니지먼트란 Project Management is the application of knowledge, skills, tools 13

14 and techniques to project activities to meet project requirements. Project management is accomplished through the application and integration of the project management processes of initiating, planning, executing, monitoring and controlling, and closing(프로젝트 요구사항을 충족시키는데 필요한 지식, 기량, 도구 및 기법 등을 프로젝트 활동에 적용하는 것을 말한다. 프로젝트관리는 프로젝트 착수, 기획, 실행, 감시, 통제 및 종료 단계로 진행되는 프로젝트관리 프로세스의 적용과 통합을 통해 이루어진다) 라고 정의하고 있다. 시공 중 프로젝트 매니지먼트의 업무는 착공에서 점포 인수인계에 이르는 시공단계의 모든 업무를 수행하고 있다. 할인점 프로젝트의 특성상 지속적인 원가절감과 공기단축이 요구되고 있어 프로젝트 매니지먼트팀의 주요업무는 시공단계의 공정관리, 원가관리, 설계변경관리, 품질관리, 안전관리 및 인수인계 업무로 대별될 수 있다. 또한 유사한 프로젝트를 지속적으로 수행할 계획을 가지고 있으므로 시공 중 개선점, 문제점, 향후 프로젝트의 효율적인 수행을 위한 대안을 제시하는 것도 프로젝트 매니지먼트팀의 주요 업무라고 하겠다 공정관리(Schedule Management) 홈플러스의 경우 개점일정을 준수해야 하며, 대부분의 경우 프로젝트의 공기가 매우 촉박하고(점포건설 공사기간 평균 약 11.6개월), 평균 연면적(프로젝트당 14,460평)이 넓기 때문에 공정관리의 중요성이 매우 높다. 따라서 프로그램 매니지먼트팀에서 작성한 Master Schedule에 의거 시공사에 Construction Schedule을 작성토록 하고 프로젝트 매니지먼트 팀은 이에 대한 적합성을 검토하여 승인하고, 지속적인 관리업무를 수행한다. 또한 공정관리 기법의 적합성 여부, 일정관리와 원가관리 통합, 시공자의 공정관리 조직 적정성을 검토하여 효율적인 공정관리가 이루어질 수 있도록 한다. 월간공정회의(Monthly Meeting), 주간공정회의(Weekly Progress Meeting)를 통하여 공정 현황을 검토하고 계획공정 대비 10% 이상 지연 시는 즉시 부진공정 만회대책을 수립하여 집중 관리하며, 설계변경이 발생한 공정 또한 별도 관리하여 준공일정에 영향이 없도록 관리한다. 공기준수의 중요성을 감안 마감작업 (Finishing work)과 Interior Work은 별도의 상세공정표를 작성하여 지연이 발생 하지 않도록 관리한다. <그림 6-7> Master progress schedule, Monthly schedule, Fishing work schedule 14

15 다음은 CM업무 수행 단계별 전체공정관리(Master Progress Schedule) 절차에 따라 성공적으로 수행한 프로젝트에 대한 사례이다. 시공전 단계 프로젝트 계획 초기 단계의 부지 매입 단계에서부터 프로젝트 완료인 준공까지 각 단계별 Activity 소요 공기를 산정, 전체 프로젝트 예상 공기를 파악하였음. 이는 매우 중요한 과정으로 사업초기 시공사 선정 및 예산확보 등 프로젝트 성공의 여부를 파악하는 중요한 행위가 되며 향후 모든 활동의 기초가 됨. 시공 단계 공사착수에서 준공까지 Master Schedule을 작성하였으며 매주 실적을 통한 업데이트를 실시 하였음. 매주 실적을 통한 업데이트로 향후 공기지연이 일어날수 있는 요소들을 검토하여 사전에 현장에 반영토록 하였음. 철저한 공정관리로 인하여 초기 프로젝트 계획보다 1달 정도 공기 단축이 가능 하였음. 마무리 단계 대형 할인점의 특성상 Finishing Works Schedule을 별도 작성하여 집기설치에서 임대업체 투입 완료 일정, 각 실별 완료 일정을 작성하여 마무리 공사 공정관리를 하였음. 이는 잦은 설계변경으로 마무리단계 집중 될 수 있는 각 공정들의 Works를 사전에 검토하여 성공적인 개점(Grand Open)을 할 수 있게 하였음. <그림 6-8> CM 업무수행 단계별 전체공정관리 절차 15

16 4.3.2 원가관리(Cost Management) 시공단계의 원가관리 주요 활동은 설계도서 및 기술검토를 통하여 시공단계 에서의 VE 가능 항목을 발굴하여 지속적인 원가절감을 달성 하는데 중점을 두고 있다. 또한 시공사가 제출한 설계변경의 처리절차를 명확히 하고, CM사의 Cost Management Team의 지원과 축적된 가격정보를 활용하여 설계변경으로 인한 원가의 상승을 최소화하는데 중점을 두고 있다. 시공단계에서 추진된 VE를 통하여 절감된 금액은 아래와 같다. <표 6-4> 시공단계 VE 금액 단위: 천원 Y Store E Store C Store Remarks Civil work 30,000 Architectural work 136, , ,000 Electrical 82, , ,000 Mechanical 215, , ,300 Total Saving 434, , ,300 시공단계의 VE 진행 방법은 설계 단계와 유사하나, VE 대상은 주로 설계의 문제점을 분석하고 시공성을 검토(Constructability Review)하여 도면에 따른 공사 구현이 가능한가 여부를 먼저 검토한다. 또한 공사에 필요한 가설공사나 공법을 위주로 경제성과 투입원가를 검토하고 특히, 프로젝트의 생애주기비용(Life Cycle Cost)을 고려한다. <표 6-5> 시공 VE와 시공성의 비교 구 분 VE 시공성 주안점 수 행 시 기 LCC 의 전체적인 절감 설계기능을 유지하면서 LCC 대 안을 검토 아이디어 발상(Brain-Storming) 설계단계에서 시행 통상 설계완료 이후 비용 절감 을 위한 과정으로 수행됨 비용, 공기, 안전, 품질측면에서 건설과정을 최적화 시공경험이 계획/설계단계에 반 영되면서 종합적인 프로젝트 관 리 수행 계획단계에서부터 시공단계, 사 용단계까지 지속 홈 플러스 프로젝트의 경우 적극적인 VE 활동을 위하여 Workshop을 실시하고 있으며, 아래 그림은 Workshop 시 제안된 주요 검토 항목 및 절감금액에 대한 실제 적용 사례이다. 16

17 Hyper Store Project VE(Value Engineering ) Proposal Hyper Store Project VE(Value Engineering ) Proposal Value Engineering Reduce specification requirementsof external cladding panel system 기대효과 : 공사비 절감 (절감액 :39,558,600원) 공기 단축 문제점 및 영향 : 판넬 줄눈이 1방향으로만 되어 있어 단순해 보임 적용가능 점포 : 모든 점포에 적용이 가능함. Hyper Store Project VE(Value Engineering ) Proposal Hyper Store Project VE(Value Engineering ) Proposal Delete the BasementCar Park Level & construct equivalent upper level 주차장 주차장 기계실 기계실 Apply sandwich panel system in lieu of dry wall system to office area 기대효과 : 공사비 절감 (절감액 : 1,121,775,226원) 공기단축 및 민원 예방 문제점 및 영향 : 주차 거리가 길어 고객이 불편함 적용가능 점포 : 지하 주차장이 있는 점포 기대효과 : 공사비 절감 (절감액 : 4,578,000원) 공기단축 및 설계변경시 자재 재 사용 문제점 및 영향 : 인접 사무실 소음이 천정을 통해 들릴 수 있음 적용가능 점포 : 모든 점포에 적용이 가능함. Hyper Store Project VE(Value Engineering ) Proposal Hyper Store Project VE(Value Engineering ) Proposal Replace the VIP vinyl tile in sales with NEGOBIA (lower grade) Simplify reduce underground service pit volume/system under sales 기대효과 : 공사비 절감 (절감액 :36,124,400원) 패턴단순화로 유지관리 용이 문제점 및 영향 : 바닥 패턴이 단순화 되어 고객이 다양함을 느끼지 못함 적용가능 점포 : 모든 점포에 적용이 가능함. 기대효과 : 공사비 절감 (절감액 :89,000,000원) 공기 단축 문제점 및 영향 : 향후 점포 Lay out변경 시 어려움 적용가능 점포 : 매장층이 지면에 면하는 점포 <그림 9-9> workshop 시 제안된 주요검토항목 17

18 4.3.4 설계변경관리(Change Management) 기본적으로 설계 초기단계에 실시하는 설계관리에 의해 부적합 및 과설계 사항을 제거하여 설계변경 사항을 최소화하고, 공사 진행상 불가피하게 일어나는 설계변경 사항은 공사 착수 전 발주자, CM사, 시공사 간에 약정된 설계변경 요청 및 승인 절차에 따라 관리한다. 승인된 설계변경 사항에 대해서는 면밀한 검토 작업을 수행하여 설계변경이 공기 및 원가에 미치는 영향을 분석하고, 이를 월간 보고서에 기재함으로써 설계변경 사항으로 인한 공기 및 원가 영향의 책임한계를 명확히 하고 있다. 또한 설계변경에 관련된 문서의 체계적인 관리를 통하여 향후 발생할 수 있는 클레임에 대처하고 있다. 건축주에 의한 설계변경 Flow Chart 대 관 청 6) 허가통보 5) 설계변경허가신청 발 주 처 3) 설계변경통보 C M 단 7) 변경작업지시 시 공 사 1) 설계변경지시 2) 설계도서제출 설 계 사 4) 설계변경협의 CM단에 의한 설계변경 Flow Chart 시 공 사 6) 설계변경지시 허가관련 협의 C M 단 설 계 사 대 관 청 5) 협 의 7) 변경신청 3) 설계도서제출 2) 설계변경지시 4) 설계변경승인 1) 설계변경제안 건 축 주 <그림 6-10> 설계변경 Flow Chart 18

19 4.3.5 품질관리 (Quality Management) 품질관리 업무는 시공사가 작성하고 프로젝트 매니지먼트팀이 승인한 품질관리계획서에 의거 예방적인 품질관리 활동에 중점을 두고 있으며, 주요 업무는 주요 부위에 대한 검측, 주요 자재의 검사 및 승인, 부적합 사항에 대한 철저한 관리 등이다. 검측업무는 시공사가 제출한 검측요청서에 의거하여 수행되고 문서화 된다. 또한 자재의 승인 시에는 KS 규격품 여부, 관련 시험의 수행 여부 및 시방 조항과의 비교 검토를 통하여 승인이 이루어 질 수 있도록 관리한다. 시공 중 부적합 사항이 발생했을 경우에는 결함통지서(DN: Deficiency Notice), 부적합 보고서(NCR: Non-confirmance Record)의 발부를 통하여 품질을 추척, 관리한다. 또한 이러한 모든 사항은 문서화하여 향후 발생할 수 있는 문제에 대처할 수 있도록 관리하고 있다 안전관리(Safety Management) 대형할인점의 경우 촉박한 공기로 인하여 안전사고에 대한 위험 매우 크기 때문에 이에 대한 철저한 관리가 요구된다. 현장에서의 안전관리는 정기적인 안전교육, 안전점검과 안전시설의 설치 이외에 위험요소의 사전발굴을 통한 안전사고의 예방에 중점을 투고 있다. 즉, 신 공정 투입 시 Risk Assessment Matrix 작성하여 위험요소를 사전에 파악하고, Risk Assessment Matrix 에서 파악된 위험요소를 집중 검토하여 Risk Assessment Report를 작성한다. 현장의 점검(Patrol)시에는 Risk Assessment 결과 위험의 발생요인이 높은 공종(Activity)을 집중 관리하고 이러한 사항들은 안전관리 회의 주요 주제가 된다. 또한 현장점검 시 Safety Checklist에 활용하여 체계적인 관리를 하고 있으며, CM사 본사의 Safety Team에서 정기적으로 수행하고 있는 안전감사를 통하여 무재해 달성에 노력하고 있다. <그림 6-11> Risk Assessment Report, Safety Check List 19

20 4.3.7 건물 인수인계(Hand-over) 공사완료 후 단계별 철저한 인수인계와 인수인계 기간의 단축은 개점일을 앞당길 수 있는 또 하나의 주요한 관리 포인트라고 할 수 있다. 홈 플러스의 경우 New Store Open Team과 점포 운영 및 관리팀이 공사 완료단계에 동시에 투입되어 인수인계 작업이 이루어지고 있어 관계자들의 의견조율이나 상반된 이견의 조정, 반복적 회의 등으로 시간이 낭비되는 경우가 발생하였다. 따라서 이러한 업무의 체계적인 관리를 위하여 홈 플러스 공사의 인수인계 기준을 설정하여 인계인수 과정이 효율적으로 진행되도록 하였으며, 인수인계 작업과 집기 설치 작업이 동시에 이루어질 수 있도록 하여 공사완료 후 개점까지의 기간을 단축하고 있다 추가업무(Additional Work) 이러한 관리업무 외에도 공사 종료 시 준공반성회를 통하여 당해 프로젝트를 통하여 잘 되었거나 개선된 부분(Works Done Well & Improved), 잘못되었거나 개선이 필요한 부분 (Works Done Wrong & To be Improved), 시공 유의사항 및 대안(Construction Check Point & Alternative)을 분석, 제시하고 있다. 이 결과는 프로그램 매니지먼트 팀에 공유되어 차기 프로젝트 (차기 점포)에 반영할 수 있도록 한다. 5. 결론(Conclusion) 건설사업관리자는 발주자의 대리인으로 발주자의 권한을 위임 받아 시간, 비용, 범위, 품질, 안전 등 프로젝트의 전분야에 전문적인 관리기법을 적용하여 프로젝트의 유효성을 향상시키고 발주자의 권익이 최대한 보장되도록 노력하는 것이다. 본 프로젝트의 경우 건설사업관리자는 발주자의 본사 차원에서 수행하는 프로그램 매니지먼트와 현장 차원에서 수행하는 프로젝트 매니지먼트로 업무를 동시에 수행하여 원가절감과 공기단축을 통한 발주자 만족을 목적으로 하고 있다. 한미파슨스는 이러한 목표 달성을 통하여 현재까지 40여 개의 홈 플러스 프로젝트의 프로그램 매니지먼트와 프로젝트 매니지먼트 업무를 성공적으로 수행하고 있다. 현재 할인점은 대형화, 복합화 및 문화시설과 연계한 새로운 형식(Format)으로 발전하고 있다. 프로젝트의 초기단계에서 다양한 발주자의 요구조건과 기능을 만족시키고, 이해 당사자들의 복잡한 요구사항, 영향력, 제약 조건 및 개략적 예산 등을 성공적으로 관리하기 위한 프로그램 매니지먼트는 향후 그 필요성이 증대될 것이라고 판단된다. 현재까지 한미파슨스가 수행한 홈 플러스 건설사업관리에 대한 경험을 토대로 프로그램 매니지먼트와 프로젝트 매니지먼트의 성공 요인을 제시하면 아래와 같다. 20

21 첫째, Master Schedule, Construction Schedule, Monthly Schedule, Weekly Schedule을 계획과 실적을 대비하여 철저하게 분석하였다. 이 결과 도출된 문제점 및 문제점의 원인을 분석하고 이에 따른 대책을 강구하였다. 이러한 체계적인 공정관리 기법을 적용한 결과 10%이상의 공기단축 성과를 이룩하였다. 둘째, 수많은 설계변경은 원가의 상승요인이 됨으로 설계변경이 원가에 미치는 영향을 사전 분석하고, 점포의 표준화(Manual) 적용 및 MD(매장 레이아웃)의 조기 확정으로 설계변경 요인을 사전에 예방하였다. 셋째, 설계단계의 실시설계도서 완성도 향상과 시공단계에서 품질기준 제시 및 현장점검을 통한 재 작업 예방활동 및 부적합사항(DN, NCR, CAR) 분석 등을 통하여 품질확보를 달성하였다. 넷째, Risk Assessment를 통한 사전 위험평가, Safety Checklist에 의한 철저한 관리 및 긴급사항에 대한 SCAR의 발부 등 체계적인 안전관리 활동을 통하여 무재해를 달성할 수 있었다. 특히, 무재해 달성의 가장 중요한 요인인 현장대리인의 안전의식을 고양시키고, 정기적인 안전교육을 통하여 안전의 중요성 강조하였으며 안전 및 환경관련 법규정을 준수토록 하여 지속적인 무재해를 달성할 수 있었다. 다섯째, 발주자의 승인기간을 검토하고 확인하며 이에 따라 공사일정을 조정하였다. 그리고, Branch Schedule을 작성하여 구매 및 자재별 조달 가능기간을 관리하였다. 이와 함께 사용자재에 대한 표준안을 작성하여 각 점포별 품질이 평준화될 수 있도록 관리하였다. 국내에 CM이 도입된 지 10년이 지났으며, 민간시장의 경우 CM 적용의 유효성이 인정되었으며, 공공 프로젝트의 경우 CM 적용이 지속적으로 확대되고 있다. 홈 플러스는 단일 프로젝트에 적용되는 CM과 프로젝트 매니지먼트의 수준을 넘어 새로운 관리형태로 발전하고 있는 프로그램 매니지먼트를 적용한 사례이다. 본 프로그램 매니지먼트 사례가 국내 CM 시장의 관리능력을 향상시키는데 일조하기를 바란다. 21

22 홈 플러스 준공 사진 매장 - 1: 매장 - 2: 매장 - 3: 매장 - 4: 매장 - 5: 매장 - 6: 매장 - 7: 매장 - 8: 22

23 문화센타 - 1: 문화센타 - 2: 문화센타 - 3: 문화센타 - 4: 지원시설 - 5: 기계실 - 6: 주차장 - 7: 경관조명 - 8: 23

24 참 고 문 헌 1. PMI, "A Guide to Project Management Body Of Knowledge, 3 rd Edition, 한국프로젝트관리기술회, 한국의 프로젝트 매니지먼트, CMAA, CM Standard of Practice, CMAA, Cost Management Procedure 5. CMAA, Quality Management Guideline 6. CMAA, Time Management Procedure 7. CMAA, Agency CM Standard Form Contracts, 2005, 8. 김종훈, "CM(Construction Management) 제도의 국내 정착전략, 한미파슨스, 건설사업관리용역 기술제안서, 2002, 2003, 2004, 한미파슨스, 설계단계사업관리 과업수행계획서, 2002, 2003, 2004, 한미파슨스, 공사단계사업관리 과업수행계획서, 2002, 2003, 2004, 한미파슨스, 홈플러스 프로젝트 종료보고서(Closing-out Report), 2002, 2003, 2004,