MARKET ANALYSIS 02 주택시장 2017 년 4 분기분석및 2018 년전망 - 시장과정책의대결 Ⅰ. 요약 Ⅱ. 4분기시장현황 Ⅲ. 시장 VS 정책 Ⅳ. 수요공급분석 Ⅴ. 2018년전망의고려요소 한국주택금융공사주택금융연구원 Ⅰ. 요약 2017 년 5월이후주택시장과정부정책간대결구도 2018 년서울시장은상승세이어갈듯그러나지방시장의침체는가속화예상 ➊ 2017 년주택시장은연초전망과는다르게시장가격급상승 ➋ 정부는종합적수요규제정책, 가계부채대책, 추가적인공급대책발표 ➌ 지역시장의상승세는둔화하였지만서울의가격상승은지속 ➍ 수요 / 공급분석에의하면이미진행되고있는지역별시장양극화가심화될것으로예상 62 주택금융리서치
조사 연구통계2017 년주택시장은정책에따라차별적인반응을보임 시장은정책성격에따라차별적으로반응 지방시장의경우거래량이대폭감소하며가격이안정화되고있으나서울은강남을중심으로가격반등조짐 6.19 8.2 9.5 가계부채대책외 조정대상지역선정 과열지역규제강화 투기과열지구부활 전반적인수요규제 시장과열이전즉각대응 상시적시장모니터링 종합적가계부채관리 주거복지로드맵발표 1. 정책발표시점과서울주택가격누계상승률추이 -2% 4% 6.19 이전 6.19~7.31 8.2 대책이후현재 주요정책기조는투기수요차단, 가계부채관리, 취약계층주택공급 [ 표 1] 주택시장관련정책정리 수요공급가계부채 거래규제강화세제강화임대사업자등록공급확대재건축규제강화분분양가상한제가계금융규제강화 조정대상지역선정 (6.19) 투기과열지구및 양도세강화 (8.2) 투기지역선정 보유세인상 (8.2) (8.2, 9.5) 분양권전매제한 (6.19, 8.2) 다주택자임대사업자등록 (12.13) 정부는시장안정화를목표로한다양한정책발표 공공임대주택공급확대 분양가상한제 재건축초과이익 (8.2, 10.24) 적용요건환수제시행 주거복지로드맵 (6.19, 8.2, 9.5) 부(11.28) 록 LTV, DTI 강화 (6.19, 8.2) 신 DTI 및 DSR 도입 (10.24) 시장분석HOUSING FINANCE RESEARCH 63
2018 년정책전망 1. 2017 년논의된각종정책 2018 년본격시행될예정 신DTI 및재건축초과이익환수제 - 신DTI 도입으로다주택자의추가대출축소불가피, 이로인해투자수요의전반적인감소가예상됨 - 현재강남지역의상당수재건축조합은재건축초과이익환수제의적용대상임그러나재건축초과이익환수제의효과는환수금액의수준이발표되어야알수있을듯다주택자양도세중가 - 주요지역장기투자다주택자의경우주택매매유보, 거래절벽현상이나타날가능성있음 - 주택공급이많은일부지역의경우역전세난의우려가있음다주택자임대주택등록유도 - 다양한세금및국민건강보험료감면등의혜택제시 - 그러나정책변화를예상하기어려워시장의반응은지켜봐야할듯 2. 전반적인정책방향을고려해볼때다주택자의경우금리인상및세제개편으로인한타격이예상됨 3. 수요부문규제정책의대부분이발표된현재정책당국은보유세인상방안또한검토중인것으로보이나 2018 년 6 월지방선거및재보궐선거가예정되어있어구체적인논의는선거이후로미뤄질가능성이높음 2018 년주택시장전망 2000 년들어독립적으로움직이는지방과서울주택시장의가격양극화현상은 2018 년공급물량집중과정부의수요규제정책그리고금리인상등주택시장환경변화와맞물려향후더욱심화될것으로예상됨 64 주택금융리서치
조사 연구통계- 서울주택시장의경우 2018 년예상입주물량은 3만호수준이며미래에도물리적으로공급가능한공간이부족함. 그러나현재투자및투기수요가강남재건축시장을중심으로집중되고있어 2018 년에도가격상승이계속될것으로보임 - 경기및지방주택시장은예상입주물량이경기지역 18만호, 지방시장 22만호수준으로역대최대물량이집중되어 8.2 대책이후대부분의지방시장거래량이급감중. 4월양도세중과이후시장조정이본격화될가능성이큼 - 특히, 이전의주택시장호황으로인해가격상승이높았던부산, 경남권의경우지역시장중최대입주예정물량이집중되어있고, 조선을포함한지역기반산업의침체등수요부문의악재들이산재해있으므로향후큰폭의가격조정이예상됨 Ⅱ. 4 분기시장현황 서울주택가격은연이은규제정책에도불구하고연말반등중경남권을중심으로지방의주택가격하락세 ➊ 전국거래량은하락세, 서울지역의매매가격호가는상승세 ➋ 전세가격은전국적으로소폭상승, 전월세거래량은전년동기대비하락 ➌ 지역별로매매시장과전세시장의차별성은더욱심화 ➍ 경남권은지역산업침체와함께매매가격하락이두드러짐 시장전망시장분석부록HOUSING FINANCE RESEARCH 65
주택매매시장현황 전국 12 월말주택매매가격은상승 (1.48%) / 10월 (1.23%) 보다소폭상승지역별로는세종 (4.29%), 서울 (3.64%), 강원 (2.40%) 순으로상승대부분의지역에서거래량이하락세로전환 [ 그림 1] 매매가격상위 3개지역 [ 표 2] 전국및상위 3개지역변동률 [ 그림 2] 매매거래량변동률지역매매가거래량 한국 1.48% -19.14% 세종 4.29% -32.85% 서울 3.64% -17.81% 강원 2.40% -19.33% 자료 : 국토교통부, 한국감정원 / 매매가, 거래량 : 전년말대비누계 주택전세시장현황 전국 12 월말주택전세가격은상승 (0.63%) / 10 월 (0.61%) 보다소폭상승 지역별로는서울 (2.03%), 강원 (1.82%), 전북 (1.52%) 순으로상승률이높았음 전년말대비전월세거래량은전국적으로 7.20% 상승하였음 [ 그림 3] 전세가격상위 3 개지역 [ 표 3] 전국및상위 3 개지역변동률 [ 그림 4] 전월세거래량변동률 지역매매가거래량 전국 0.63% 7.20% 서울 2.03% 0.06% 강원 1.82% 30.75% 전북 1.52% 2.87% 자료 : 국토교통부, 한국감정원 / 매매가, 거래량 : 전년말대비누계 66 주택금융리서치
조사 연구시장분석통계매매시장과전세시장은지역및변동폭에있어다른양상으로진행 8월대비하여누적가격변동률차이가지역별로더욱커지고있음특히, 동기간경남권의하락이두드러짐 [ 그림 5] 12월누적매매가격변동률 [ 그림 6] 12월누적전세가격변동률자료 : 국토교통부, 한국감정원 부록주택시장의양극화심화 HOUSING FINANCE RESEARCH 67
Ⅲ. 시장 VS 정책 2017 년수요 / 공급 / 대출부문의광범위하고강력한정책발표 주택시장은정부의정책성격에따라차별적으로반응 ➊ 2017 년주택시장은서울시장을중심으로국지적과열양상이확산 ➋ 이에정부는강력한규제정책을잇달아발표하며시장의이상과열에즉각적으로반응함 ➌ 2018 년임대사업자등록유도와더불어양도세중과를비롯한세제강화정책이예상됨 5 월대선이후주택시장이상과열조짐 대선을기점으로정치적불안감과주택시장불확실성해소서울 세종 부산 강원을중심으로거래량이증가하며매매가급상승견인특히강남 4구재건축에대한기대감이급격한가격상승 (2.78%) 유발집단대출을중심으로가계대출또한증가세 [ 그림 7] 6.19 이전전국지역별주택가격누계상승률 [ 그림 8] 6.19 이전서울주택가격누계상승률 -2% 4% 자료 : 한국감정원 68 주택금융리서치
조사 연구시장분석통계지역별시장에대한분석을토대로과열지역을선별및추가하여조정대상지역을선정함 또한, 조정대상지역맞춤형 LTV DTI 규제시행과재건축규제도입으로투기수요의시장유입을차단 하고자함 한편, 불법행위모니터링등을강화하여실수요자를보호하고건전한주택시장질서확립을유도함 [ 표 4] 6.19 대책주요내용 수요측면 구분 규제지역선정 가계부채관련규제 기존물량규제 신규물량규제 기타규제 시장의저항을확인한 6.19 대책 조정대상지역선정 조정대상지역 LTV DTI 10% 씩강화 재건축조합원주택공급수제한 소유권이전등기시전매제한관계기관합동 불법행위점검및모니터링강화 [ 그림 9] 6.19 대책이후전국지역별주택가격누계상승률 -2% [ 그림 10] 6.19 대책이후서울주택가격누계상승률 4% 정부주택정책의서막 : 6.19 대책내용부록문재인 6.19 대책으로인해전국의주택가격이잠시안정을되찾음 하지만거래량은세종을제외하고주요 지역에서다시상승세를이어감 규제정책에도불구하고주택투자수요는여전히높은것을확인 강남권의상승폭이줄었으나다시과열조짐이보이기시작함 자료 : 한국감정원 6. 19 이전 6. 19 이후 -2% 4% HOUSING FINANCE RESEARCH 69
주택시장안정화의강력한의지표명 : 8.2 대책 6.19 대책이후에도지속적으로유입된단기투기수요를억제하기위해정부는더욱강력하고다양한정책을펼침서울의과열양상억제를위해각종규제가중첩되는투기과열지구지정또한, 서민주거안정을위해도심내또는도심인근에실수요자를위한임대주택공급을확대하는방안도제시함 [ 표 5] 8.2 대책주요내용 수요측면 공급측면 구분규제지역선정가계부채관련규제기존물량규제신규물량규제기타규제공급확대 내용 투기과열지구 ( 서울전역, 경기 6 개시, 세종, 부산 7 개구 ) 투기지역선정 투기과열지구및투기지역 LTV, DTI 10% 씩강화 재건축초과이익환수제도입 재개발분양권전매제한 재개발임대주택의무비율상향 재건축등재당첨제한강화 분양가상한제적용요건개선 지방민간택지전매제한기간설정 청약제도개편 양도소득세강화 다주택자임대등록유도 신규택지확보추진및도심내주택공급활성화계획 공적임대주택연간 17 만호 8.2 대책 : 드디어꺾인서울의상승세 전방위적인규제정책으로인해서울전지역의상승세가꺾임 : 1.02% 0.20% 재건축개발호재가있는송파구를제외한나머지강남 4 구의가격상승이하락세로전환 또한, 서울주택거래량은 8 월에서 10 월사이 50% 이상하락함 70 주택금융리서치
조사 연구-4% 2% 시장분석통계부록[ 그림 11] 6.19 및 8.2 대책전후서울주택가격누계상승률 6.19 이전 6.19 이후 8.2 이후 자료 : 한국감정원 상승을주도한삼두마차의후퇴 전국적으로 8.2 대책으로인해이전 6.19 정책기간대비 0.2%p 상승폭이둔화됨 : 0.4% 0.2% 특히, 전국주택중위가격이 3년 4개월만에하락 8.2 대책은서울 부산 세종에서큰실효성을거두었음 : 세지역평균 2.43%p 상승폭하락 [ 그림 12] 6.19 및 8.2 대책전후전국지역별주택가격누계상승률 6.19 이전 6.19 이후 8.2 이후 -2% 4% 자료 : 한국감정원 HOUSING FINANCE RESEARCH 71
주택거래의실종 8.2 대책으로인해전국의거래량은약 31% 하락하여상당히위축됨특히, 서울 부산 세종의경우약 50% 하락하여매수 매도세력모두관망세를보임가격과거래량을종합하였을때, 8.2 대책이후의주택시장은호가는유지되지만매매공급이사라짐 [ 그림 13] 6.19 및 8.2 대책전후서울주택거래량누계상승률 -60% 120% 자료 : 한국감정원 6.19 이전 6.19 이후 8.2 이후 과열양상의지역시장전이와정부의즉각적대응 8.2 대책이후강남지역의주택가격상승세는진정세를보였으나분당구, 대구수성구는급격한과열양상을보임이에따라해당지역을투기과열지구로지정하는 9.5 추가대책단행 [ 그림 14] 성남분당구및대구수성구주간매매가격변동률 자료 : 한국감정원 72 주택금융리서치
조사 연구통계9.5 대책은가격불안우려지역의상시모니터링강화를통해이상과열의확산차단 주택시장의과열확산을막은정부는경기침체의뇌관이될수있는가계부채를관리하기위해대출규제 정책발표 [ 표 6] 9.5 추가대책및 10.24 가계부채종합대책주요내용 9.5 대책 10.24 대책 구분 규제지역선정 신규물량규제 기타규제 가계부채관련규제 공급규제 내용 투기과열지구추가선정 - 성남분당구, 대구수성구 민간택지에대한분양가상한제적용요건개선 상시모니터링및정밀분석대상지정 - 부산전역, 성남수정구 중원구등 신 DTI 및 DSR 도입 중도금대출보증한도및비율축소 공적임대주택공급 현재 : 서울과지방주택시장의양극화심화 17 년시행된일련의규제들로인해부산과세종의상승세가점차적으로감소 광범위한규제정책으로투자및투기수요감소, 향후정책에대한관망세유지 가계부채종합대책이후전국은서울과나머지지역들의가격상승양극화가두드러지고있음 [ 그림 15] 정책시점전후전국지역별주택가격누계상승률 -2% 4% 9.5 및 10.24 가계부채종합대책의발표시장분석부록6.19 이전 6.19 이후 8.2 이후현재 자료 : 한국감정원 HOUSING FINANCE RESEARCH 73
현재 : 강남불패신화의귀환? 10.24 이후주간누적상승률은 2.11% 를기록, 이는 6.19 이후최고치 주춤하던주택시장이재건축추진단지의매물이소화되며강남 4 구를중심으로상승세로전환 거래량또한상승하기시작하면서서울주택시장은 6.19 이전현황이었던시장의모습을되찾고있음 [ 그림 16] 정책시점전후서울주택가격누계상승률 -2% 4% 자료 : 한국감정원 6.19 이전 6.19 이후 8. 2 이후현재 2017 년주택정책요약 2017 년정책당국은수요와공급에걸친광범위하고강력한주택가격안정화정책발표 추가적으로대내외적으로지적되어왔던가계부채질적개선을위해가계금융관련규제강화 [ 표 7] 문재인정부주택시장관련정책정리 수요공급가계부채 거래규제강화세제강화임대사업자등록공급확대재건축규제강화분양가상한제가계금융규제강화 조정대상지역선정 (6.19) 투기과열지구및 양도세강화 (8.2) 투기지역선정 보유세인상 (8.2) (8.2, 9.5) 분양권전매제한 (6.19, 8.2) 다주택자임대사업자등록 (12.13) 공공임대주택공급확대 재건축초과이익 (8.2, 10.24) 환수제시행 주거복지로드맵 (11.28) 분양가상한제적용요건 (6.19, 8.2, 9.5) LTV, DTI 강화 (6.19, 8.2) 신 DTI 및 DSR 도입 (10.24) 74 주택금융리서치
조사 연구통계다주택자를겨냥한세제강화방안및추가적인공급대책이예상됨 1. 양도소득세강화 18 년 4월이후 2주택자이상다주택자 ( 조합원입주권포함 ) 가조정대상지역내주택양도시양도소득세중과 - 2주택자 + 10%p, 3주택자이상 + 20%p 3년이상보유시보유기간에따라양도차익의 10~30% 를공제해주는장기보유특별공제적용도배제 2. 보유세인상검토중 납세의무자가보유하고있는부동산에부과하는세금으로재산세와종합부동산세 ( 종부세 ) 로나뉨 - 과세표준은시가표준액에공정시장비율을곱해산출하는데, 공정시장비율을현재 60% 80~90% 까지올리는방식임 - 집값안정으로서민생활이좋아질것으로기대됨 - 그러나보유세인상으로다주택자의투자가줄면공급이감소되어서민의삶이더힘들어질수도있음 3. 주거복지로드맵 2022년까지임대주택 16만가구공급목표, 부지확보를위해수도권주변그린벨트해제필요할듯 - 우선공개한신규택지후보지는 9곳이며, 나머지 31곳은내년상반기에추가발표예정임 2018 년향후예상정책시장분석부록HOUSING FINANCE RESEARCH 75
Ⅳ. 수요공급분석 금리인상, 수요규제정책등으로지역별수요양극화양상 2018 년전국 44 만호입주예정, 서울입주예정 3 만호 ➊ 지역별로차별화된주택규제정책으로인해주택수요가양극화됨 ➋ 기준금리및주택담보대출금리상승, 주택구입부담지수는지속적으로상승세 ➌ 18 년입주물량 10년내최대물량인 44만호수준이나서울입주예정물량은 3만호수준 ➍ 미분양은지방시장을중심으로증가세 ( 수요 ) 2018 년경기다소둔화예상, 소비심리는개선 2017 년경제성장률이 3%(IMF 3.2% 전망 ) 를상회할것으로예상되는가운데, 2018 년은 2.5%~3% 경제성장률예상민간소비는올해보다개선예상, 건설투자감소가두드러질것으로예상건설경기둔화의경기파급효과정도가경기둔화폭결정에영향을미칠것으로예상 [ 그림 17] 2018 년주요기관경제성장률전망치 [ 그림 18] 소비심리지수 76 주택금융리서치
조사 연구통계[ 그림 19] 착공및건설수주 ( 전년동월대비 ) 자료 : 한국은행경제통계시스템 / 국토교통부 / 통계청 / KDI, * 소비심리지수란소비자의심리를반영한지표로 0 에서 200 까지의값을가질수있으며기준치는 100 임 ( 수요 ) 투자자산으로서의주택에대한선호지속예상부동산투자의사응답비율역대최고 : 2012 년 40.6%, 2017 년 56% 부동산투자목적을살펴보면임대수입창출, 노후대책목적이 44.1% 에달함 ( 가계금융복지조사, 2017) [ 그림 20] 부동산투자의사응답비율 [ 그림 21] 부동산투자목적구성비자료 : 가계금융복지조사 (2017) 부록시장분석HOUSING FINANCE RESEARCH 77
( 수요 ) 2017 년하반기기준금리 0.25%p 인상 한국은행 11 월기준금리 1.25% 에서 1.5% 로 0.25%p 인상 은행권주택담보대출금리최고 4.50% 까지동반상승 2018 년미연준 2~3 회추가금리인상예상되며, 한국은 1 회정도소폭금리인상될듯 [ 그림 22] 주요금리지표추이 자료 : 한국은행경제통계시스템 ( 수요 ) 주택구입부담지수상승세지속 주택금융공사구입부담지수의경우전국 서울 수도권모두상승세 서울의경우주택가격상승및주담대금리상승으로인해가장큰상승세를보임 [ 그림 23] 전국및수도권주택구입부담지수추이 자료 : 한국주택금융공사 78 주택금융리서치
조사 연구통계2018 년입주예정물량의추정치는 44만호로예상되며, 이는 2000년이후최대물량과거 10년간입주물량의장기평균은 26만호수준또한, 2019 년예상입주물량 40만호이상으로 18~19 년공급과잉우려 [ 그림 24] 전국아파트입주물량자료 : 부동산 114 ( 공급 ) 서울 3 만 4 천호, 수도권입주물량 21 만호, 지방입주물량 22 만호 서울의 2018 년입주예정물량은 3만 4천호로예상경기도 2018 년입주예정물량은 18만호로역대최대치기록수도권입주물량은수도권을제외한지방입주물량과비슷한수준 [ 그림 25] 전국지역별입주물량 ( 공급 ) 2018 년전국아파트입주물량 10 년내최대시장분석부록자료 : 부동산 114 HOUSING FINANCE RESEARCH 79
( 공급 ) 부산및경남입주물량지방시장최대 부산과인천의경우, 각각 2만 3천호, 2만호수준으로가장높은입주예정물량나타남지방시장의경우, 경남지역이 3만 9천호로가장큰수준의입주물량부산, 경남시장은입주물량집중으로인해가격의조정가능성이클것으로보임 [ 그림 26] 2018 년지방광역시입주예정물량 [ 그림 27] 2018 년기타지방입주예정물량 자료 : 부동산 114 ( 공급 ) 미분양물량지방시장을중심으로증가 현재의미분양증가는지방의과잉공급물량으로인한것으로보임 금리인상및규제정책의시그널은전국단위로영향을미침 따라서향후지방시장의미분양물량은증가할가능성높음 [ 그림 28] 전국지역별미분양물량추이 자료 : 국토교통부 80 주택금융리서치
조사 연구통계2016 년이후미분양 6만호수준에서유지공사완료후미분양수준은지속적으로감소추세 [ 그림 29] 전국미분양및공사완료후미분양물량추이자료 : 국토교통부 ( 공급 ) 향후건설경기하락세로전환될듯 건설기성액의경우 1분기호조세를지나 4분기를지나며하락세로전환인허가감소를비롯한건설분야수주액이급격히하락함에따라향후건설경기둔화 [ 그림 30] 건설기성액및수주액추이 ( 공급 ) 준공후미분양지속적으로감소시장분석부록자료 : 국토교통부 HOUSING FINANCE RESEARCH 81
Ⅴ. 2018 년전망의고려요소 2017 년주택정책과시장반응은참여정부당시와유사 그러나시장환경은크게변화하였음 따라서이를고려하여 2018 년을전망할필요가있음 ➊ 2017 년주택시장은각종강력한규제정책에도불구하고서울을중심으로급격한상승세가나타남 ➋ 이는 2000년중반참여정부당시의주택시장의가격상승양상과유사하게보임 ➌ 그러나장기적관점에서 2000년대초중반과 2017 년의주택시장환경은크게변화하였음 ➍ 따라서향후주택시장을전망하기위해서는주택시장의주요한고려요소들의장기적변화를추적하여분석할필요가있음 현재 1 인가구자가소유주택비율은낮은편 1 인가구가자가부담하고있는아파트비중은전국기준 7.2% 로다른유형의주택에비해낮은수준 특히, 서울및수도권 1 인가구가자가점유하고있는아파트비율은각각 5.8%, 5.7% 로지방에비해 현저히낮음 [ 그림 31] 지역별 1 인가구자가점유주택및아파트 자료 : 통계청 82 주택금융리서치
조사 연구통계문재인정부초기의주택재고량은참여정부초기와비교했을때, 급격하게증가한모습을볼수있음실제로문재인정부초기의주택보급률은 136.2% 로참여정부초기의주택보급률 94.3% 보다 44.4% 증가하였음또한, 1천명당주택 24.9 만호에서 38.3 만호로 54% 증가하였음 [ 그림 32] 구주택보급률추정 [ 그림 33] 정부별 1천명당주택수비교자료 : 통계청 * 2016년구주택보급률은주택금융연구원자체추정 과거에비해주택및아파트재고량크게증가 주택및 APT 총량지표를보면, 2000년에비해약 560만호이상증가같은기간서울의주택재고는 90만호이상증가, 서울아파트의총량은약 70만호증가 [ 그림 34] 전국주택및 APT 총량추이 주택보급률관점에서의주택보급률은상당히높은편시장분석부록구 HOUSING FINANCE RESEARCH 83
[ 그림 35] 서울주택및 APT 총량추이 자료 : 통계청 전국적으로아파트비중증가, 서울시장단독주택감소세두드러짐 참여정부-문재인정부사이의주택유형별비율변화를살펴보면, 전체적으로아파트가증가하고단독주택이감소함그러나전국에비해물리적인공급이제한된서울의아파트증가율이타지역에비해낮음 [ 그림 36] 전국주택유형별비율 [ 그림 37] 서울주택유형별비율 참여정부 4% 4% 7% 32% 참여정부 11% 9% 3% 25% 48% 51% 문재인정부 12% 1% 3% 24% 문재인정부 23% 1% 13% 4% 60% 59% 자료 : 통계청 84 주택금융리서치
조사 연구통계문재인정부또한단기적인수요규제정책을바탕으로공급물량확대기조를보임 또한다주택자에대한규제및세제개편을주요골자로정책을진행중 [ 표 8] 정부별주택정책주요내용 구분참여정부이명박정부박근혜정부문재인정부 수요 투기과열지구및투기지역 확대지정 (03.5.23 대책 ) 개발이익환수제도입 (03.10.29 대책 ) 다주택자양도세중과 (03.10.29 대책 ) 양도세실거래가과세전환 (05.8.31 대책 ) 종부세도입 (05.8.31 대책 ) 보유세강화 (05.5.4 대책 ) 강남 3구외투기과열지구, 투기지역해제 (08.11.3 대책 ) 다주택자양도세중과완화 (10.8.29 대책 ) 취 등록세감면 1년연장 (10.8.29 대책 ) 기존주택양도세 5 년간면제 (13.4.1 대책 ) 취득세율영구인하 (13.8.28 대책 ) 임대소득과세방식정비 (14.2.26 대책 ) 문재인정부의정책기조는대략적으로같은방향 조정대상지역선정 (6.19 대책 ) (8.2 대책 ) 도입 (8.2 대책 ) (8.2 대책 ) 부록참여정부와 투기과열지구, 투기지역선정 재건축초과이익환수제 양도소득세강화 (8.2 대책 ) 다주택자임대등록유도 공급 분양가인하 (06.11.15 대책 ) 주택공급및물량확대 (06.11.15 대책 ) 임대주택건설활성화 (07.1.31 대책 ) 10년간 500만건설계획 (08.9.19 대책 ) 100km2규모그린벨트해제 (08.9.19 대책 ) 보금자리주택 32만공급 (09.8.27 대책 ) 공공임대리츠 1만가구확대 (14.10.30 대책 ) 뉴스테이도입 (15.1.13 대책 ) 행복주택및뉴스테이공급 30만으로확대 (16.4.28 대책 ) 공급확대정책 (8.2 대책 ) 공적임대주택공급 (10.24 대책 ) 공적주택 100만호공급 (11.28 대책 ) 가계부채 투기지역 LTV 강화 (06.11.15 대책 ) DTI 도입 (05.8 31 대책 ) 및강화 (06.11.15 대책 ) 전세자금지원및보증한도확대 (09.8.23 대책 ) 무주택 1 주택자 DTI 한시적해제 (10.4.23 대책 ) LTV, DTI 완화 (14.7.24 대책 ) 중도금대출보증개선 (16.8.25 대책 ) 규제선정지역 LTV DTI 10% 씩강화 (6.19, 8.2 대책 ) 시장분석HOUSING FINANCE RESEARCH 85
문재인정부의공급정책방향은주거취약계층지원 Step 1 현황및 기존정책문제점 Step 2 정책목적 Step 3 정책내용 Step 4 정책효과전망 현황 사회통합형주거사다리마련 생애주기별맞춤형지원 실효성문제 주택공급확대에도내집마련어려움 임차가구주거안정성취약 취약계층여전히많음 기존정책문제점 수요자맞춤형지원미흡 주거정책공공성약화 순수민간임대차시장에소극적대응 저출산 - 고령화대응위한청년 신혼 고령가구지원 주거비부담완화도움 무주택서민실수요자에게시세보다저렴한임대료주택을좋은입지에공급 ( 청년 ) 주택 30 만실 ( 신혼 ) 신혼희망타운 7 만호특화형임대 20 만호 ( 고령 ) 주택 5 만호 ( 저소득 ) 공적임대 41 만호 공공임대주택 100 만호공급 그중수도권 62 만호공급 40 여개공공주택지구신규개발 임기내공급목표달성가능여부불확실함 그린벨트해제, 토지보상지역주민반대등문제발생시더많은시간과비용소요 그러나수요자들이원하는지역에공급하기때문에단기간가능할것으로판단 주택공급부지확보를위해서는그린벨트에대한규제완화필요 주거복지로드맵 에서약 16 만호규모의주택을추가공급하기위해신규공공택지를개발함 우선공개한 9 개소중경산대임지구 ( 대구 ) 를제외한 8 개소는개발제한구역이포함된지역임 서울인구분산등의효과기대되나, 수도권비대화, 2 기신도시공실가능성증가등부작용발생우려 [ 그림 38] 개발제한구역 (GB) 현황 주택공급을위해 GB 해제했으나, 수도권에집중되어있음 - 강남집값조정, 서울인구분산등효과기대함그러나다음과같은부작용발생우려됨 개발제한구역해제로인한부작용 지방인구감소및주택시장침체 지방인구의수도권유입 지방공동화 수도권비대화 악순환발생 그린벨트해제에따른환경파괴하지만수도권에선 GB 해제총량제가운용돼환경평가등급낮은곳선정됨 세종 혁신도시건설차질 2기신도시공실가능성증가 2기신도시가신규개발택지지구보다도심지와멀어공실가능성증가함 자료 : 국토교통부 86 주택금융리서치
조사 연구통계자료별출처부록부록 구분자료출처 4 분기주택시장현황 전국주택매매가격전국주택매매거래량전국주택전세가격전월세거래량 한국감정원 시장 VS 정책주간매매가격변동률한국감정원 주택시장수요 2018년주요기간경제성장률전망치소비심리지수착공및건설수주부동산투자의사응답비율부동산투자목적구성비기준금리주택담보대출금리국고채 (3년) CD금리 한국은행통계청국토교통부가계금융복지조사가계금융복지조사한국은행한국은행한국은행한국은행 구분자료출처 주택시장수요주택구입부담지수한국주택금융공사 주택시장공급 2018 년전망고려요소 아파트입주물량아파트입주예정물량미분양물량공사완료후전국미분양물량건설기성액및수주액 1인가구자가점유주택및아파트비율구주택보급률 1천명당주택수주택및아파트총량주택유형별비율개발제한구역현황 부동산 114 부동산 114 국토교통부국토교통부한국은행 통계청통계청통계청통계청통계청국토교통부 시장분석HOUSING FINANCE RESEARCH 87
주요일지 (2018.01.01.~2018.03.31) 2.10 공공주택특별법 일부개정법률시행특별관리지역내취락정비사업추진을촉진하기위하여종전주택지구의공공주택사업자가환지방식에의한도시개발사업시행자로참여할경우개발계획수립및변경에대한주민동의율을완화할수있는근거를마련하고, 공공임대주택임차인이국토교통부령으로정하는자산이나소득기준을초과하여소유하는경우공공주택사업자가임대차계약을해제또는해지하거나재계약을거절할수있도록근거를마련함으로써수요에비해공급물량이한정된공공임대주택을보다주거지원이필요한사람들에게효율적으로배분될수있도록하며, 불법적으로공공임대주택의임차권을양도하거나임대주택을전대하는경우에는공공임대주택입주자격을제한할수있도록하는등근거규정을마련함으로써공공임대주택불법전대를방지하려는것임. 2.10 공공주택특별법시행령 일부개정령시행공공임대주택의임차인이거짓이나그밖의부정한방법으로해당주택을임대받은경우등공공주택사업자가임대차계약을해제 해지하거나재계약을거절할수있는사유를구체적으로정하고, 공공임대주택의임차권을불법으로양도하거나전대한임차인의입주자격을제한하기위하여해당임차인에대한정보를국토교통부장관이지정 고시하는전산관리지정기관에통보하도록하는등의내용으로 공공주택특별법 이개정 ( 법률제14851 호, 2017. 8. 9. 공포, 2018. 2. 10. 시행 ) 됨에따라, 입주지정기간시작일부터 3개월이내에입주하지아니한경우등법률에서정한사유외에임대차계약을해제 해지하거나재계약을거절할수있는사유를정하고, 국토교통부장관이공공주택사업자에게위탁하는업무에임차권을불법양도 전대한임차인정보의통보업무를추가하며, 해당임차인의정보를관리하는전산관리지정기관이주민등록번호등고유식별정보를처리할수있도록하는근거를마련하는등법률에서위임된사항과그시행을위하여필요한사항을정하려는것임. 2.10 공공주택특별법시행규칙 일부개정규칙시행공공임대주택의임차인이거짓이나그밖의부정한방법으로해당주택을임대받은경우등공공주택사업자가임대차계약을해제 해지하거나재계약을거절할수있는사유를구체적으로정하고, 국토교통부장관등이공공임대주택의임차권을불법으로양도하거나전대한임차인의입주자격을제한할수있도록하는등의내용으로 공공주택특별법 이개정 ( 법률제14851 호, 2017. 8. 9. 공포, 2018. 2. 10. 시행 ) 됨에따라, 임대차계약을해제 해지하거나재계약을거절할수있는임차인의소득기준및자산기준과공공임대주택의임차권을불법으로양도 전대한임차인의입주자격제한기간등법률에서위임된사항과그시행을위하여필요한사항을정하는한편, 주거약자용주택의입주자선정시장애등급을고려하여중증 88 주택금융리서치
조사 연구통계장애인에게해당주택이우선공급될수있도록하고, 노부모부양에따른공공임대주택의공급을세대주가아닌세대구성원도신청할수있도록하며, 영구임대주택의 1순위입주자격에 65세이상으로서수급권자이거나차상위계층에해당하는사람을추가하는등현행제도의운영상나타난일부미비점을개선 보완하려는것임. 2.13 종합부동산세법시행령 일부개정령시행 2017 년 12월 13일정부에서발표한임대주택등록활성화방안에따라종합부동산세합산이배제되는임대주택의임대기간및임대요건을강화하고, 부동산투자회사등이매입하는주택담보대출차주의주택등에대하여종합부동산세를합산배제하는등현행제도의운영상나타난일부미비점을개선 보완하려는것임. 3.13 주택법시행령 일부개정법률시행주택정책과관련된자료및정보의종합적관리를위하여국토교통부장관이주택정보체계의구축및운영에관한사무를하는경우주민등록번호등고유식별정보가포함된자료를처리할수있도록하려는것임. 3.27 민간임대주택에관한특별법 일부개정법률시행 민간임대주택에관한특별법 제5조에따라주택을임대하려는자는지방자치단체의장에게등록을신청할수있으며, 등록된자는제43조에따라임대의무기간내주택매각금지의무, 제46조에따라지방자체단체의장에게임대차계약신고의무가적용되고있음. 하지만등록한임대사업자가지방자치단체에신고하는등록주택현황과임대차계약신고내용의검증이이루어지지않아, 임대사업자별주택보유호수, 주택유형등의세부적인통계가확보되지못하는실정임. 이에국토교통부장관이임대주택정보체계운영시통계의정확성을제고하기위하여주민등록 국세 지방세등대통령령으로정하는자료를관계기관의장에게요청할수있도록근거를마련하려는것임. MAIN JOURNAL 시장분석부록HOUSING FINANCE RESEARCH 89