211- 인구주택총조사결과분석을통한주택시장변화 목차 Ⅰ. 검토배경 2 Ⅱ. 인구및가구구조의변화 3 Ⅲ. 주거및주택시장의변화 6 Ⅳ. 향후주택시장의장기트렌드분석및시사점 11 / 1
211- I. 검토배경 국내주택수요구조변화가시장에미치는영향력은점차증대할것 국내주택시장은주택보급률이 1% 를넘어서면서공급자중심에서수요자중심의 시장으로변화 - 주택수요구조변화가시장에미치는영향이과거보다크게작용 최근주택시장은 1~2인가구의증가, 고령화와베이비붐세대은퇴등주택수요구조의변화가빠르게진행 - 따라서주택시장을분석하는데있어서가격, 거래, 공급등의지표에대한분석뿐아니라거시적인시각에서의시장분석이매우필요 인구주택총조사 1 는우리나라의인구 가구및주택에대한중요한정보를제공 인구주택총조사는매년 5 년마다실시되며우리나라의모든가구를대상으로진행 인구및주택총수와개별특성까지파악하여각종경제 사회발전계획의수립및평가, 학술연구, 민간부문의경영계획수립등에활용 - 주택과관련해서도주택의재고변화, 점유형태등직접적인통계외에도시장의변화에영향을주는기본적인정보를제공 인구 가구및주택의변화는주택시장의환경변화및전망에매우중요 인구와가구수의변화는주택시장의수요에결정적인영향을미치는요인으로과거추세와현재시장상황의분석을통해중장기전망에매우중요한역할 현재공급되고있는주택형태의변화와재고에대한중요한시사점제공 - 재고주택수, 형태등의공급시장변화의흐름을전반적으로판단할수있는근거를제공 1 우리나라는 1925 년국세조사 ( 國勢調査 ) 란명칭으로총인구조사, 인구센서스등으로다양하게사용하여오다가 199 년조사부터센서스에해당 하는통계조사는 총조사 로, 기타통계조사는 조사 (survey) 로구별하여사용하도록통일 / 2
211- II. 인구및가구구조의변화 가구수의증가가빠르게진행되고있으며, 노령화지수도크게상승 21년국내총인구는약 4,821 만명으로 25년대비약 2.% 증가한반면총가구수는약 1,757 만 4천가구로 25년 (1,598 만 8천가구 ) 대비약 9.9% 증가 - 라이프스타일변화및미혼 만혼등에따른싱글족증가와국내가구의소가족화및가구분화가빠르게진행되면서인구증가대비가구수의증가가빠르게진행 모든시도의고령인구비율이 7% 가넘어고령화사회진입 - 21년가구주의중위연령은 49.세로 25년 (46.7세) 대비크게상승 - 3~4대가전체인구의 33.3% 로가장많으며, 65세이상은 11.3% 차지 전체가구의상당수가수도권에분포하는등지역별차별화심화 수도권거주가구는 25년보다 11.7% 증가한 841만 5천가구로나타났으며, 전체가구의절반에가까운 47.9% 가거주 - 지역별로는경기도 22.2%, 서울 2.4%, 부산 7.1% 순 지난 5년간지역별가구증가율을보면경기 (16.3%), 충남 (14.3%) 순 [ 그림 1] 가구구성및가구원수추이 [ 그림 2] 주요지역별가구분포현황 ( 만세대 ) 2,5 2, ( 인 / 세대 ) 1인가구 ( 좌 ) 2인가구 ( 좌 ) 6 3 인가구 ( 좌 ) 가구원수 ( 우 ) 5 45 4 35 3 ( 천가구 ) 25 년 21 년 1,5 4 25 1, 3 2 15 5 2 1 5 198 199 2 21 22 23 1 서울경기부산대구인천광주대전울산 자료 : 통계청 (21), 장래인구추계결과 자료 : 통계청 (211), 인구주택총조사전수집계결과 / 3
211- 특히동지역에전체가구의 8.9%(1,423 만가구, 25 년대비 1.9% 증가 ) 가거주 하는등도시지역으로가구이동현상은지속되는것으로파악 2인가구가주된가구유형으로대두 가구분화와소가족화의진행으로인해최근 2인가구가주된가구유형으로대두 - 199년이후가장주된가구유형은 4인가구였으나, 최근 2인가구는총가구의 24.3% 를차지하며주요가구유형으로부각 - 총가구중비중 : 2인 (24.3%)> 1인 (23.9%)> 4인 (22.5%)> 3인 (21.3%) 순 - 가구당평균가구원수는 2.69명으로지속적인감소추세 가족분화및라이프스타일변화, 고령화등으로젊은계층또는 6세이상가구주의경우주로 1~2인소수가구로구성 - 가구주연령별주요가구유형 : 3대미만 1인 (59~71%), 3대 4인 (27.2%), 4 대 4인 (38.5%) 5대 3인 (28.%), 6세이상 2인 (4.2%) 한편세대구성에서도 1세대가구 (17.5%) 는꾸준한증가세를보이는반면, 가구분화진행으로가장주된유형인 2세대가구 (51.3%) 의비중은감소하는추세 - 세대구성 (25 21): 1세대 16.2% 17.5%, 2세대 55.4% 51.3% 6 5 4 3 2 [ 그림 3] 가구규모별비중추이 (%) 4인 1인 2인 3인 5인이상 (%) 2 세미만 1 인 71. [ 표 1] 가구주연령대별가구원수 71. 58.6 2 대 3 대 4 대 5 대 6 세이상 58.6 23.5 14.2 15.7 3. 3. 2 인 21.8 25.3 17.7 12.8 24.7 4.2 3 인 4.6 11.1 23.6 23.6 21.5 28. 16.9 1 4 인 1.4 4. 27.2 27.2 38.5 23.8 7.4 198 1985 199 1995 2 25 21 5 인이상.8 1.1 8.. 7.8 5.5 자료 : 통계청 (211), 인구주택총조사전수집계결과 자료 : 통계청 (211), 인구주택총조사전수집계결과 / 4
211- 빠르게증가하는 1 인가구, 새로운주택수요계층으로부각 국내 1인가구는총가구의 23.9%(25 년 2.%) 를차지하며빠르게증가 - 198년대총가구의 4.8% 에불과한 1인가구는 2년대들어빠른속도로증가하며 21년 23.9%(4,142 천가구 ) 에달함 주요주거형태는단독주택 (59.4%) 이며주로월세를선택하는데, 이는 1인가구의소득수준이일반가구에비해상대적으로낮은데기인한것으로판단 - 특히 2세미만 (72.4%), 2대 (62.3%) 등젊은계층일수록월세선택비율이높으며, 6세이상의경우높은자가점유율 (6.2%) 을보임 - 또한젊은계층및 7세이상등소득이다소낮은계층일수록단독주택을선택 1인가구의지역분포는연령대별로차이를보이는데, 젊은계층일수록도시지역에거주하며 7세이상고령계층의경우주로읍 면지역에거주 - 지역별 1인가구비중 : 서울 24.4%, 경기 2.3%, 전남 28.9%, 경북 28.8% - 특히빠른고령화로인해 1인가구의 19.2% 를 7세이상고령자가차지하며읍 면지역내 1인가구가빠르게증가하는추세 한편국내거주하는다문화가구는총가구의 2.2%(387 천가구 ) 를차지하고주로월세를선택하는등향후수도권내임대수요증가로이어질가능성내포 (%) [ 표 2] 연령별 1인가구의점유형태 2 세미만 2 대 3 대 4 대 5 대 자가 4.1 6. 15.6 22.1 34.7 6 세이상 34.7 6.2 전세 1.7 24.2 3.5 23.5 19.4 16.1 1 8 6 [ 그림 4] 지역별 1인가구의분포현황 ( 만가구 ) 1995 2 25 21 월세 72.4 62.3 48.4 46.7 37.7 18.1 4 사글세 1.8 4.7 1.8 3.1 3.5 2.3 무상 2. 2.8 3.8 4.6 4.8 3.5 2 서울경기인천부산대구대전 자료 : 통계청 (211), 인구주택총조사전수집계결과 자료 : 통계청 (211), 인구주택총조사전수집계결과 / 5
211- III. 주거및주택시장변화 자가보유율은소폭증가했으며수도권의경우타지주택소유비율 2 이크게상승 자가보유율 3 은 61.3% 로 25년 (6.3%) 에비해다소증가 - 지역별로는수도권 (55.9%) 보다비수도권 (66.2%) 의주택보유율이높으며, 수도 권은인구집중, 높은주택가격등으로인해전체적인주택보유수준은다소낮 은상태 - 세부지역별로는서울이 51.3% 로가장낮으며, 도지역이 65~75% 수준으로자 가보유율이상대적으로높음 [ 표 3] 자가보유율 지역 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 자가보유율 51.3% 62.4% 6.6% 62.6% 62.7% 58.1% 65.6% 58.5% 지역 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 자가보유율 65.2% 66.8% 67.% 71.3% 74.8% 7.8% 68.2% 6.9% 자료 : 통계청 (211), 인구주택총조사전수집계결과 전체가구중타지에주택을소유하고있는비율은 15.5% 로 25년대비 4.2%p 증가하여소유지와거주지의불일치현상이확대 - 주거형태별로보면자가거주자의타지주택보유비중 (53.9%) 이가장높으나 25년 (58.4%) 보다하락 - 반면전세거주자는 3.7% 로 25년대비 2.6%p 상승 특히, 수도권 ( 서울 18.1%, 인천 16.%, 경기 17.9%) 에거주하는가구의타지주택소유비율이다소높음 ( 기타지역평균.4%) - 대부분의시도에서자가거주자의타지주택소유비중이높으나서울의경우전세거주자의타지주택소유비중이높은것으로나타남 - 이는서울거주자의상당수가높은주택가격, 교육문제, 투자목적등으로인해거주지외주택구입이많았던것으로판단 2 타지주택은현재거주지외에주택을보유하고있는주택을의미하며타지주택소유비율은타지주택소유가구를일반가구로나누어서산출 3 자가보유율 =( 자가거주 + 전월세 무상가구중타지주택소유가구 )/ 일반가구 1, 자기집을가지고있는비율 / 6
211- 구분 [ 표 4] 주택유형별타지주택소유가구 ( 단위 : 천가구, %) 25 21 가구 자가 전세 월세 무상 가구 자가 전세 월세 무상 전국 1,794 (1.) 1,47 (58.4) 55 (28.1) 163 (9.1) 79 (4.4) 2,683 (1.) 1,446 (53.9) 825 (3.7) 314 (11.7) 99 (3.7) 수도권 926 (1.) 54 (54.4) 331 (35.7) 68 (7.3) 23 (2.5) 1,467 (1.) 685 (46.7) 597 (4.7) 155 (1.6) 3 (2.1) 서울 399 (1.) 26 (51.6) 159 (39.8) 27 (6.8) 7 (1.8) 626 (1.) 276 (44.1) 28 (44.8) 68 (1.9) 1 (.2) 비수도권 868 (1.) 543 (62.6) 174 (2.) 95 (1.9) 56 (6.5) 1,216 (1.) 761 (62.6) 228 (18.8) 159 (.1) 68 (5.6) 자료 : 통계청 (211), 인구주택총조사전수집계결과 임대시장내월세비중의증가세지속 최근전세가격의빠른상승세, 저금리장기화와더불어 1~2인소수가구의소형주택수요증가에따라임대시장내월세전환이빠르게진행되는추세 - 월세비중 ( 년도 ): 15.5%('8) 19.1%('9) 12.6%(') 2.1%('1) 서울시는 22년까지전세의비중이더욱크게하락할것으로전망 - 서울시역시전세의비중이낮아지고있는것으로나타났으며, 이러한추이는점차심화되어 22년에는전세비중이약 18% 수준까지낮아질것으로전망 [ 그림 5] 주택점유형태 (198~21) [ 그림 6] 서울주택점유형태 (199~22) 7 6 5 4 3 2 1 (%) 자가전세월세 58.6 53.6 53.3 54.2 55.6 54.2 49.9 29.7 28.2 23.9 27.8 23. 22.4 21.7 19.8 19.1 17.2 2.1 15.5 11.9 12.6 6 4 2 (%) 4.3 38. 19.6 자가월세 / 사글세전세 43.8 41.2 39.7 4.9 15. 16.3 47. 44.6 52. 33.2 28. 3. 2.5 23. 18. 198 1985 199 1995 2 25 21 199 1995 2 25 21 22 자료 : 통계청 (211), 인구주택총조사전수집계결과 자료 : 서울시 (211), 22 서울주택종합계획 / 7
211- 월세비중의상승은수도권과비수도권에서모두나타남 - 저금리지속, 안정적수입확보를위한임대인의월세주택전환추세가반영 - 수도권의경우전세 (.4%p) 및월세 (3.6%p) 의비중은증가하였으며, 비수도권의경우전세 (1.8%p) 는하락하였으며, 월세 (2.2%p) 비중은상승 - 수도권은자가점유비중이감소하면서월세와전세로분산되며, 전세와월세가모두상승 - 비수도권은상대적으로낮은주택가격과저금리장기화로인해 29년이후월세전환이급증한것으로판단 [ 그림 7] 지역별점유형태 [ 그림 8] 금리및월세비중추이 7 6 5 (%) 25년 21 년 61.2 6.3 5.2 46.4 수도권 비수도권 6 55 (%) 기준금리 ( 우 ) 수도권 ( 좌 ) 광역시 ( 좌 ) 기타지방 ( 좌 ) (%) 8 6 4 3 2 1 29.5 29.1 21.6 18. 16.4 14.6 18.7 16.5 5 45 4 4 2 자가전세월세 자가전세월세 35 7.4 8.1 8.1 9.7 1.4 11.1 자료 : 통계청 (211), 인구주택총조사전수집계결과 자료 : 국민은행, 한국은행 연령별로살펴보면, 주로자가를보유한계층은 5대가구주이며 3~4 대의경우월세및전세를선택하는것으로나타남 - 점유형태별주요가구주연령 : 자가 5대 (25.6%), 전세 3대 (3.6%) 및 4대 (28.4%), 월세 4대 (25.%) 및 3대 (23.4%) 가구당주거면적은증가추세 주택의연면적은국민주택규모인 85m2가속하는 6m2초과 ~1m2이하가 42.5% 로가장높은비중을차지하나중대형규모주택의비중도증가추세 - 중대형주택 (1m 2 초과 ) 의비율은전체의 18.9% 로 25년대비 1.3%p 증가 / 8
211- 한편주택의평균거주가구수는 1.2가구, 가구당평균원수는 2.69명으로점차감소하는것으로파악되는등가구당평균거주면적은점진적으로증가하는것으로파악 - 21년 1인당거주면적은 28.5m 2 로 198년대 (.8m 2 ) 에비해 16.5% 증가, 가구당거주면적도 68.7m 2 로 34.2% 증가 가구의소득수준향상및라이프스타일변화, 주거의질적수준에대한니즈가커지면서향후인당 가구당요구주거면적은점진적으로증가할전망 - 정부는 22년까지 1인당주거면적을 35m 2 까지확대할계획 4 일본의경우에도소형주택에대한선호도가높으나, 1인당거주면적은점차증가 - 25년일본인구센서스조사결과에따르면, 자가주택의 1인당거주면적은 2년과비교시 5.2% 증가, 임대주택은 4.4% 증가한것으로조사 주택보급률은 1% 를상회하나인구당주택수는선진국에비해크게부족 우리나라총조사주택은 25년보다 11.% 증가한약 1,467 만 7천호이며주택보급률은 11.9% - 주택보급률은서울, 부산, 제주를제외한모든지역이 1% 를상회 - 서울의주택보급율이 97.% 로가장낮으며, 경북이 18.7% 로가장높음 [ 그림 9] 인당 가구당거주면적 [ 표 5] 지역별주택보급률 8 (m 2 ) 가구당거주면적 ( 좌 ) 1 인당거주면적 ( 우 ) (m 2 ) 3 지역 주택보유율 지역 주택보유율 서울 97.% 강원 17.4% 7 25 부산 99.9% 충북 17.3% 대구 12.1% 충남 17.8% 6 2 인천 11.9% 전북 17.4% 광주 12.4% 전남 16.7% 5 15 대전 1.6% 경북 18.7% 4 199 1995 2 25 21 자료 : 국토해양부, 21 년주거실태통계보고서 1 울산.6% 경남 14.3% 경기 1.1% 제주 97.4% 자료 : 통계청 (211), 인구주택총조사전수집계결과 4 국토해양부 (25), 제 4 차국토종합계획수정계획 (26~22) / 9
211- 그러나인구 1 천명당주택수는 363.8 호 (25 년대비 33.4 호증가 ) 로선진국에비 해서는낮은수준 - 미국 49.8 호 (21), 영국 438.7 호 (29), 일본 45.7 호 (25) 아파트, 주요거주유형및주택형태로대두 아파트에거주하는가구의비중은 47.1% 로단독주택 (39.6%) 을처음으로추월 - 아파트거주비중은 198년대총가구의 4.9% 에불과했으나현재 47.1%(816 만 9천가구 ) 로급증한반면, 단독주택은 39.6%(198 년대 89.2%) 로크게감소 이는그동안주택선호유형의변화, 대규모건설사업에따른아파트공급량증가, 아파트에대한투자수요증가등에기인한것으로파악 - 지역별주택중아파트비중을보면수도권은 63.3%(4,154 천호 ), 비수도권은 54.5% (4,422천호 ) 로수도권이아파트의비중이높음 모든지역내주택중아파트비중이높으며수도권은비수도권에비해다세대및연립주택비중이, 비수도권은수도권에비해단독주택비중이높은것으로나타남 [ 그림 1] 가구의거처유형변화 [ 그림 11] 지역별주택유형 1 8 6 (%) 단독주택아파트연립 / 다세대 47.1 8 7 6 5 4 (%) 25 년 21 년 58.2 63.3 수도권 비수도권 42.6 37.8 54.5 48.4 4 2 39.6 1.1 198 1985 199 1995 2 25 21 3 2 1 18.9 21.72.3 15.5 단독 아파트 다세대 연립 7.1 6.4 단독 아파트 다세대 연립 자료 : 통계청 (211), 인구주택총조사전수집계결과 자료 : 통계청 (211), 인구주택총조사전수집계결과 / 1
211- IV. 향후주택시장의장기트랜드분석및시사점 인구 가구구조의변화에따른주택시장의점진적인트렌드변화에대응필요 국내주택시장은주택보급률이 1% 를넘어서며새로운변화의시점이도래 - 주택보급률의상승이절대적인주택의충분함을의미하는것은아니나과거의양적부족상태가아닌질적인수준에대한고찰이필요한시점 - 최근경제적소득수준이높아지면서주거공간의질적수준에대한니즈 (needs) 는점차커질것으로예상 주택시장은 2년대들어수요자의욕구와권익이점차강조되어왔으며이와같은트랜드는향후더욱강해질것을판단 - 특히국내인구의소가족화및소수가구의빠른증가, 고령화등수요계층의구조적변화로인해주택시장의트렌드변화는불가피할전망 이에따라인구및가구구조변화에따른주택수요변화및다양한거주공간에대한니즈를반영한주택시장변화에대비할필요 과거의대세상승국면시대에서최근차별화시장으로변화 수요자주도시장으로의변화는수요자선호에따라지역과유형, 규모별로주택시장의차별화가심화될가능성이높음을의미 주택매매가격의추이를보면 24년을기점으로수도권과비수도권의변동추세가매우다르게나타나고있음을알수있음 - 24년이전의지역별주택매매가격추이는거의동일한추세변동을보였으나이후에는서로다른추세를보임 - 이러한현상은동일지역에서도나타나고있는데최근에주택가격이상승하고있는부산과대구시를보면구별로가격의격차도매우크게확대된상태 결과적으로시장의차별성심화는수요자와공급자의리스크요인으로작용 - 과거와는다르게전체적인시장에대한판단보다개별시장에대한판단이점차중요해짐을의미 / 11
211- 따라서, 리스크확대에따라주택에대한접근방식도달라져야함 - 주택구입자의경우과도한대출을통한주택의구입은위험할수있으며, 전체주택경기회복에대한기대감으로무리한주택구입은자제할필요 - 주택공급자의경우과거에비해사업성에대한리스크분석이더욱중요해짐 [ 그림 12] 지역별주택가격변동성차별화 [ 그림 ] 부산 대전시의구별격차 3 (YoY,%) 서울인천부산 1 8 부산 ( 해운대 - 중구 ) 대전 ( 서구 - 동구 ) 2 6 1 4 2-1 2 22 24 26 28 21 자료 : 국민은행 -2 2 22 24 26 28 21 주 : 비교대상인두개구의가격지수의차를산출 자료 : 부동산 114 향후임대시장은수도권내수요증대및월세전환추세전망 불확실한주택시장으로인해주택구매보류수요는꾸준히증가하는가운데, 임대시장내수요가집중되면서최근전세가격급등세및전세의월세전환현상이빠르게시현 - 향후인구구조변화및 1~2인소수가구의빠른증가, 베이비붐세대은퇴및월세주택을통한임대수익확보수요증가등을감안시임대주택시장의확대및전세시장의점진적인위축가능성은불가피할전망 - 최근저금리장기화로인해전세보증금의이자수익이낮아짐에따라전세의월세전환추세가빠르게진행 국내외경기회복둔화, 해외경제불확실성확대, 가계의이자상환부담가중등을감안시기준금리인상은다소제약될것으로예상됨에따라향후월세전환가능성은높을전망 / 12
211- 고령화, 가구분화및라이프스타일변화로 2인가구가주된가구유형으로부각되는가운데, 이들계층은향후임대주택시장의주요변화요인으로작용할전망 - 소수가구의상당수가젊은계층또는 7세이상고령계층인점에주목할필요 - 베이비붐세대들의부동산자산편중, 향후노후생활자금부족등을감안한다면정기적인임대수익확보를위해보유자산의월세전환수요는높을전망 - 젊은계층의경우라이프스타일변화및직주근접편리성을이유로도심권및역세권주변에집중적으로거주하나, 높은주택가격및전세보증금상승등주거비부담으로인해월세를선호함에따라월세시장성장가능성존재 다문화및외국인가구는총가구중차지하는비중은아직낮으나빠르게증가 - 다문화가구의상당수는 1인가구 (3.5%) 나 2인이상친족가구 (59.7%) 로구성, 주로경기 (3.6%) 및서울 (29.7%) 등수도권에거주 - 이들의자가거주비중은 2.4% 로일반가구 (54.2%) 에비해낮으며, 특히 1인다문화가구의경우월세 (69.3%) 및전세 (11.%) 등임대주택을선택 - 최근국내에유입되는다문화가구의규모는꾸준한증가추세를보이고있으며, 이들의가구및주거형태를감안시향후수도권내임대수요증가로이어질가능성내포 [ 그림 14] 연령대별자산규모및부동산비중 [ 그림 15] 금융자산중전월세보증금비중 ( 백만원 ) 부동산 보증금 저축액 기타자산 4 35 3 25 2 15 1 5 49.3% 67.1% 74.8% 82.6% 86.2% 35 세미만 35-45 세 45-55 세 55-65 세 65 세이상 8 6 4 2 (%) 전월세보증금 / 금융자산거주마련 / 담보대출전월세보증금 / 담보대출 55.3 46. 16.6 46.2 9.5 55. 32.5 4.4 42.5 18.3 1.8 26.9 24.2 15.7 2.3 3 세미만 3 대 4 대 5 대 6 세이상 자료 : 통계청, 21 가계금융조사 자료 : 통계청, 21 가계금융조사 /
211- 급증하는 1인가구의주택수요에대응한차별화전략이관건 최근빠르게증가하는 1인가구는연령대별로거주지역선택에있어차별화양상을보임에따라수요계층별니즈를반영한차별적인대응방안마련필요 - 3대이하경우주로 9.3% 가동지역에거주하는반면, 7세이상의상당수는읍 면지역에거주하는등연령대별로거주분포에있어차별화양상을보임 젊은계층의경우, 주로도시지역에거주하며일반가구에비해상대적으로낮은소득수준으로인해향후수도권및도시지역내소형임대주택을선택할것으로예상 - 도시형생활주택의인허가실적은총 5,8만호 ( 누계치 ) 로수도권 (58%) 및대도시를중심으로빠르게공급되는추세, 이중상당수 (98%) 가원룸형으로공급 한편고령계층의 1인가구의경우, 주로비도시지역에거주하며높은자가보유율 (6 세이상 6.2%) 을보임에따라신규주택에대한수요는낮을것으로판단 이에향후신규소형임대시장에대한수요가높을것으로예상되는수도권및도시지역을중심으로부담가능한가격대의소형임대주택공급확대가필요 [ 그림 16] 지역별 1 인가구의분포현황 [ 그림 17] 지역별도시형생활주택인허가실적 1 8 ( 천명 ) 전국동부읍면부 8 6 ( 세대 ) '9 '1.1H '1.2H '11.1H 6 4 4 2 2 3세 3-4 4-5 5-6 6-7 7세 미만 이상 서울부산경기대전인천 자료 : 통계청 (211), 인구주택총조사전수집계결과 자료 : 국토해양부 주택수요다양화에따른공급다변화의필요성확대 주택보급률은 1% 를상회하는등양적측면에서의주택부족현상은해소되었다고 평가되나주택수요계층의다변화로인해주거의질적수준에대한요구가증가 / 14
211- 높은아파트가격및획일화된주택형태로인해다변화하고있는수요계층의니즈를충족시키는데한계점존재 - 소수가구의상당수가단독주택및연립 다세대주택에거주 - 이들의상대적으로낮은소득수준을감안시부담가능한가격대의 맞춤형주택 에대한공급필요성증대 이에따라수요자의요구를반영한다양한주택형태 ( 가변형주택, 첨단기술을점목한하이테크주택등 ) 개발, 기존주택의부분임대형주택개조, 전문초소형임대주택확대등다양한주택공급활성화를위한제도적지원책마련이필요 서울시의경우 22년을기점으로아파트의비중은감소하는반면단독주택의점진적증가를전망함에따라단독주택지보존을위해휴먼타운조성등을추진 - 서울휴먼타운 5 조성 : 21년 3개소에서 22년까지 1개소확대추진 금융권역시주택시장의변화에적극적으로대응할필요 주택시장수요감소에따른주택담보대출위축가능성대비 - 주택담보대출시장은지속적인성장세를지속해왔으나향후투자수요위축, 과도 한대출부담, 정부의금융규제로인해중장기적으로위축될가능성있음 주택관련대출상품에대한리스크관리및새로운상품개발필요 - 일괄적인담보대출비율보다는장기적으로지역별 규모별 유형별로차별화된대 출시스템을구축해나가는것이필요할것으로판단 - 기존대출상품은주택담보대출, 중도금대출등주택구입자금이중심이나, 전 월 세대출과관련된금융상품개발필요 최근 1 인가구비율이증가하는데반해서국민주택기금의전세자금대출은 35 세미만은제외되어있어청장년층과관련된상품에대한니즈가있을것으로판단 고령화에대비한주택연금상품의다양화 - 국내주택연금은 27.7 월도입이후가입규모는미미하였으나, 최근고령사회 도래및노후생활대비로관심이증가하면서규모및건수가빠르게증가 5 휴먼타운 : 아파트의장점을결합한신개념저층주거지로다세대, 다가구및단독주택밀집지역에보완, 방범, 편의시설을보완하고서울시가이 를지원 / 15
211-21 년들어신규가입건수가크게증가하면서 211.8 월현재누적보증액은 82,263 억원을기록 - 부동산자산이차지하는비중이 8% 가넘는국내자산구조상주택연금의필요 성은지속적으로증가할것으로전망 한편, 주택개발사업과관련하여사업성분석에대한중요성강화필요 - 주택시장이다양화되고소비자의선택이중요해지면서국지적시장및개별상 품에따른수익성차별화심화전망 - 따라서건설사보증에의존해서사업대출을하는구조만으로는한계가있으며, 개별사업지의사업성에대한분석및심사능력강화필요 강민석부동산팀장 (mskang@kbfng.com mskang@kbfng.com) 손은경연구원 (eksohn@ eksohn@kbfng.com kbfng.com) / 16