13-06 2013.01.22. 민간임대주택산업활성화방안 - 일본사례를중심으로
Executive Summary 연구의배경및목적 서론 새정부는행복주택프로젝트임대형보금자리주택확대등공공임대주택공급확대를주요정책과제로추진이러한공공임대주택확대정책은기본적으로바람직하나임대주택의양적질적향상을위해서는민간과공공의역할분담필요이에일본의민간임대주택산업발전사례를분석하여국내임대주택산업구조개선을위한정책적시사점을도출하고자함 일본의민간임대주택산업발전사례 현황 성장배경 주요정책및효과 종합평가 일본은자신및타인소유의주택을임대하고전문적인운영관리서비스를제공하는주택임대관리사업이활성화되어있음주택임대관리회사가관리하는주택은만호로민간임대주택의를차지하며매출규모는약조엔으로추정 부동산버블붕괴이후분양시장이침체에빠진상황에서임대시장활성화를통해주거복지향상및경기진작을도모풍부한주택재고주택보급률상승자가점유율정체로재고증가부동산가격하락저렴한가격에임대주택용택지확보가능인구구조변화인가구의증가등으로임대주택수요증가 주택임대사업자에대한세제혜택및금융지원확대민간임대주택의공급이지속적으로증가할수있는토대형성리츠제도를도입하여부동자금의부동산임대시장유입촉진기업기관등재무적투자자의민간임대주택시장참여확대임대차제도개선을통해주택임대산업의전문화대형화유도규모의경제발생시설관리의전문성향상으로임대주택품질향상 부동산가격하락은민간임대주택산업이발전할수있는좋은조건민간임대주택산업은전근대적시장구조개선과주거복지향상에기여부동자금의시장참여를유도하기위해서는리츠활성화가중요주택보급률및자가점유율이일정수준이상으로향상될필요가있음주택시장상황에맞게임차인에대한보호장치구비 정책적시사점 첫째민간임대주택산업이활성화될수있도록관련제도를정비하는한편세제혜택과금융지원확대를적극검토해야한다둘째민간임대주택사업자의택지구입비부담을줄일수있도록토지임대부임대주택준공공임대주택등의도입을적극추진할필요가있다셋째임대주택리츠의수익성이개선되어부동자금이유입될수있도록공공부문의리스크분담방안을마련할필요가있다넷째분양용매매용주택보다공공및민간임대주택을중심으로주택공급을확대하여주택보급률을적정수준으로향상시키는것이바람직하다다섯째대형사업자의시장지배력강화에대비하여상대적약자인임차인보호를위한제도의정비에도주의를기울여야한다 i
서론 새정부의임대주택정책새정부는행복주택프로젝트 임대형보금자리주택확대 등공공임대주 택공급확대를주요정책과제로추진 행복주택프로젝트는철도부지상부에인공대지를조성하고그곳에아파트 기숙사등임대주택을건설하는정책 또한대통령직인수위원회는보금자리주택을분양보다임대위주로공급하 고공공임대주택의공급주체를다양화하는방안을추진중 우리나라는주택자가점유율이낮고전반적주거복지수준이열악한실정으 로공공임대주택공급확대라는정책방향은기본적으로바람직 우리나라의주택자가점유율은 로 평균 에비해낮은수준이며 전체가구의 가임대주택에거주 년이내에주거지를옮기는주거이동성비율은 평균의배인 로무 주택자의거주안정성이열악한실정 최저주거기준미달가구수는 년 만가구로전체가구의 이상 그러나정부재원의한계에따른공급물량제약 임대주택의품질개선미흡 등을우려하는시각도존재 한국토지주택공사 등공공임대주택사업자의재정건전성이취약한상황 에서정부의재정에의존하는공급물량에는한계가존재 공공임대주택은시설이낙후하고관리가미흡하여열등재라는부정적인식 지역사회의기피현상으로세입자의소외감낙인효과등사회적문제발생 한편민간임대주택산업은소규모개인사업자중심의비공식적시장으로 방치되어전근대적산업구조개선이시급한상황 제대대통령선거새누리당정책공약집서울경제신문일자보도 년기준 국토해양부 년도주거실태조사 1
국내임대주택시장현황 인가구수증가등인구구조변화로인해월세를중심으로한임대주택 수요는빠르게증가하는추세 인가구수는지속적으로증가하여 년에는 만가구전체의 를 넘어설것으로전망 자가점유율은 년이후하락세로전환되었으며전세는 년부터 년 까지 감소한반면월세는같은기간에 증가 우리나라의가구구조변화추이 주택점유형태별구성비변화 자료통계청 자료국토해양부 공공임대주택공급은증가하고있으나여전히부족한수준이며 민간임대 주택공급은오히려감소공공임대주택공급은꾸준히증가하고있으나재고율은 로 평균 치 에비해아직낮은수준 민간부문의임대주택시장참여가저조하여민간임대주택공급물량건설임대 매입임대 년임대포함은 년이후지속적인감소추세 공공임대주택기금공공택지등을공급받아임대하는주택으로임대기간년이상건설임대주택기금및공공택지를지원받지않고민간자본으로건설한주택매입임대임대사업자가매매를통해소유권을취득하여임대하는주택년임대년간의임대기간이끝나면임차인에게우선분양권을제공하는주택 2
연기금리츠등기관투자자들은수익률저하임대주택운영관리에대한부 담복잡한행정적절차등의이유로임대주택시장참여에소극적 임대주택수급불일치로전세가격이빠르게상승하여주거비부담증가전국전세가격지수는년부터년까지연평균상승하여소비자물가상승률를크게상회 공공및민간임대주택수추이 주택전세가격지수추이 자료국토해양부자료한국감정원부동산연구원통계청주민간임대주택은민간건설임대매입임대년임대를포함 연구목적 임대주택산업의선진화 어올리기위한성공조건탐구 대형화를통해국민주거복지수준을한단계끌 일본의민간임대주택산업발전사례를분석하여국내임대주택산업구조개선을위한정책적시사점을도출일본은우리나라와유사한상황에서주택임대관리전문기업을육성하여민간임대주택산업을발전시킨경험을가지고있음 3
일본의민간임대주택산업발전사례 일본의민간임대주택산업현황 일본은자신및타인소유의주택을임대하고전문적인운영관리서비스를제공하는주택임대관리사업이활성화되어있음주택임대관리사업은자기소유의주택을임대하는유형과타인소유의주택을위탁받아임대관리하는유형으로구분할수있음소유주택임대건설및매입을통해임대주택의소유권을확보한상태에서임차인에게임대서비스를제공하고임대료를수수위탁임대관리임대주택소유주와계약을맺고임차인모집임대료징수시설유지관리등의업무를대행 주택임대관리사업의유형소유주택임대형 위탁임대관리형 주택임대관리기업이운영하는주택은만호로민간임대주택의를 차지하며매출규모는약 조엔으로추정 주택임대관리기업의매출규모는정확한통계가집계되지않아상위기업의매출규모임대호 수점유율을바탕으로전체매출규모를자체추산 민간임대주택물량 만호 주택임대관리기업의점유율 주택임대관리기업관리물량 만호 다이토켄타쿠 레오팔레스 에이블등주요사 년매출 조 억엔 주요사관리물량 만호 주택임대관리기업의매출규모추정치 조 억엔 4
일본의전체임대주택공급물량 만호중공공임대주택을제외한민간 임대주택은 만호규모 주택임대관리기업이운영하는임대주택의수는약 만호로민간임대주택 의 를차지 상위 개기업이운영하는임대주택수는 년 만호에서 년 만 호로최근년간연평균 의성장을지속 일본주택시장의점유형태별구성비 자료일본총무성통계국동아일보주년기준주급여주택은회사와관공서의사택관사기숙사등을포함 민간임대주택산업성장의사회경제적배경 부동산버블붕괴이후분양시장이침체에빠진상황에서임대시장활성화를통해주거복지향상및경기진작을도모부동산가격의장기하락세로매매차익을노리는투기수요가사라지면서임대주택에대한선호도가증가주택분양시장이위축된상황에서주택임대시장이건설경기를부양시킬수있는대안으로부상 일본총무성통계국동아일보일자보도일본전국임대주택신문사 5
풍부한주택재고주택보급률은빠르게증가한반면자가점유율이정체상태를보이면서임대주택으로활용할수있는잠재적재고물량증가일본은꾸준한주택공급확대정책으로년에이미주택보급률를달성하였으며년에는를돌파우리나라는년에처음으로주택보급률이를넘어에도달일본의주택자가점유율은년를기록한이후년동안수준에서정체되는양상을보이면서충분한재고가형성됨우리나라의자가점유율은년에서년로하락 한국과일본의주택보급률비교단위 한국과일본의주택자가점유율비교단위 한국 한국 일본 일본 자료통계청일본총무성통계국 자료통계청일본총무성통계국 부동산가격하락버블붕괴로도심의임대주택용택지가격이저렴해지면서민간의임대주택공급이확대될수있는조건형성년대에형성된부동산버블이년대초에붕괴된이후도심의주택지가격은년이상지속적으로하락임대주택사업자는저렴한토지를매입하거나빌려서임대주택을공급함으로써적정투자수익률을기대할수있게됨부동산투자의수익모델이자본수익에서운영수익중심으로변화일본은전통적으로주택소유에대한선호도가높은편이었으나부동산버블붕괴이후에는임대에대한선호도가증가 6
인구구조변화인가구의지속적인증가등인구구조변화의영향으로중소형임대주택에대한수요가증가일본의인가구비중은년에전체가구의를넘어섬우리나라의인가구비중은년에전체가구의를넘어섬인가구의증가와함께진행된고령화도심인구집중등의영향으로중소형임대주택에대한수요가증가 일본도쿄주택지가격지수추이년 일본의가구구조변화추이 자료일본국토교통성 자료일본총무성통계국 민간임대주택산업육성정책및효과 임대사업자세제혜택및금융지원토지및주택소유주에게임대주택공급에따른세제혜택과금융지원을제공부동산버블붕괴이후임대주택에대한취득세보유세양도세감면및임대수익에대한소득세비과세등세제혜택의장점이부각토지소유자가임대주택을건설할경우저금리융자이자보전등의다양한금융지원제공토지및주택소유주들은임대주택전환을통해세금을줄이는동시에임대소득을얻을수있다는장점에매력을느껴임대주택공급에적극참여민간임대주택의공급이지속적으로증가할수있는토대가형성됨 7
부동자금의시장참여유인리츠제도를도입하여자본시장의풍부한자금이부동산임대시장으로흘러들어갈수있도록연결일본은년에리츠제도를도입하였으며투자자의배당소득세율및양도소득세율인하등세제혜택에따른수익률향상에힘입어년이후급성장일본리츠의총자산규모는조엔수준이며상장리츠는도쿄증권거래소제부종목전체시가총액의를점유기준우리나라는년에리츠를도입하였으나총자산규모는조원수준이며상장리츠의증권거래소시가총액점유율은에불과기준기업기관등재무적투자자의임대주택시장참여확대 일본의임대주택구성비추이 시가총액및증시점유율추이 자료일본총무성통계국 주 급여주택은회사와관공서의사택 관사 기숙사등을포함 자료일본부동산증권화협회주증시점유율은도쿄증권거래소제부종목시가총액중가차지하는비중 주택임대산업의전문화대형화정기차가제도의도입을통한월세제도의정착으로전문적인주택임대관리회사의성장을촉진년에도입된정기차가제도는계약시당사자간에계약기간을정해야하며중도에기간을변경할수없도록하는등임대인의권리를보강일본은차대전이후주택부족현상을겪으면서임차인의계약갱신권임대료인상률상한제등강력한임차인보호제도를시행해왔음주택보급률이이상으로높아지고임대주택재고가충분해진상황에서기존의강력한임차인보호제도를다소완화하고임대인의권리를보강 8
전문적인주택임대관리기업이등장함에따라개인이소유한임대주택을위 탁관리하는방식이일반화 규모의경제발생시설관리의전문성향상으로임대주택의품질향상 종합평가 부동산가격하락은민간임대주택산업이발전할수있는좋은조건 부동산가격하락세에맞서인위적인부양책으로시장에개입하기보다는저렴 하고질좋은임대주택공급확대의계기로활용하는것이바람직 민간임대주택산업발전은전근대적인임대주택시장구조의개선및주거복지향상에기여할수있음주택임대산업의전문화대형화가이루어짐에따라시장기능이활성화되고임대주택의품질이향상될것으로기대 부동자금이리츠 에유입되기위해서는투자수익률향상이중요 일본의리츠 가급성장할수있었던가장큰이유는과감한세제혜택이 투자수익률향상으로이어졌기때문 주택보급률및자가점유율이일정수준이상으로향상될필요가있음 일본은자가보유율이충분히향상된조건에서주택보급률이지속적으로높아 졌기때문에풍부한임대주택재고물량이형성될수있었음 주택시장상황에맞게임차인에대한보호장치구비 일본은주택보급률이충분히높아지는시기까지계약갱신권 상한제등매우강력한임차인보호제도를시행해왔음 임대료인상률 9
정책적시사점 첫째민간임대주택산업이활성화될수있도록관련제도를정비하는한편세제혜택과금융지원확대를적극검토해야한다전문적임대주택운영서비스를제공하는주택임대관리사업육성을통해재무적투자자의임대주택시장참여를유도투자자의임대주택시장참여를촉진함으로써임대주택평형의다양화시설유지관리서비스개선등임대주택의양적질적향상을도모 둘째민간임대주택사업자의택지구입비부담을줄일수있도록토지임대부임대주택준공공임대주택등의도입을적극추진할필요가있다일본의민간임대주택산업이발전할수있었던가장큰요인은장기간에걸친부동산가격하락으로저렴한임대주택공급이가능했기때문임공공부문에서시행중인토지임대부분양주택의확대와더불어민간부문에도토지임대부임대주택을도입하여투자비절감을도모주택건설총사업비중약에이르는택지구입비부담이줄어들면임대주택사업자와무주택세입자모두에게유익한결과를가져올수있음 셋째임대주택리츠의수익성이개선되어부동자금이유입될수있도록공공부문의리스크분담방안을마련할필요가있다최근임대주택리츠에대한세제혜택확대로수익성악화요인이상당부분개선되었으나본격적인수익률향상을위해서는추가적인지원이요구됨임대주택리츠가아파트를대규모로분양받아저렴한임대료를유지하면서수익을낼수있도록분양가할인등의지원방안을검토 토지임대부임대주택제도란임대주택사업자가정부로부터토지를임차해임대주택을건설공급할수있도록하는제도준공공임대주택제도란민간임대주택에대해세제금융지원을확대하는동시에공공임대주택수준으로임대료상한을규제하는제도 10
임대주택리츠투자자들이청산시점에부동산가격하락으로인한자산가치 손실을최소화할수있도록공공부문이완충역할을담당 넷째분양용매매용주택보다공공및민간임대주택을중심으로주택공급을확대하여주택보급률을적정수준으로향상시키는것이바람직하다일관성있는주택보급률향상정책및지역별평형별유형별특성에맞는공급확대로적정수준의주택재고를형성사는것소유에서사는곳활용으로주택패러다임이변화함에따라분양주택보다임대주택중심으로공급을확대하는것이바람직 다섯째대형주택임대관리사업자의시장지배력강화에대비하여상대적약자인임차인보호를위한제도의정비에도주의를기울여야한다일본은주택보급률이에도달하기전까지임차인의계약갱신권임대료규제등강력한임차인보호정책을유지해왔음사회적약자인임차인을보호하기위해계약갱신청구권임대료인상률상한제월세보조금등의도입을적극검토할필요가있음 산업연구본부장우석연구위원 11