ISSUE FOCUS No.11 September 2017 서울시공유오피스현황조사및특징분석 : 입지특성과서비스를중심으로 오진석 / 김성제 02-787-0086 sjkim@koramco.co.kr 오피스보유기관들이 WeWork 의서울진출을기점으로공유오피스시장에대한관심과그성장가능성에주목하고있다. 오피스임차인들도공간의 양 보다 질 을선호하는양상이두드러지면서, 1인창조기업, 스타트업을중심으로네트워킹플랫폼, 도심입지, 쾌적한근무환경을갖춘공유오피스로수요가집중되고있다. 지난해부터서울을중심으로공유오피스서비스를제공하는업체들과지점들이빠르게증가하고있어, 이와같은추세가얼마나지속될수있을지에대한관심도커졌다. 본문에서는서울시에위치한공유오피스현황을조사 정리하고공유오피스유형별입지와서비스를중심으로특징을분석하여시사점을도출하였다. 공유오피스공급규모, 아직은크지않아 공유오피스공급 (sublease) 현황 _ 서울시 18개社 93개지점대상조사 - 17.7 월기준서울시에공급된공유오피스는약 14만m2규모로 16년부터지점수와공급면적모두급격히증가하였음 15년까지는매년 1만m2미만으로공급되던공유오피스는 16년 3.3만m2, 17년 5.7만m2가공급되면서급격하게팽창함 서울의공유오피스의누적공급면적 14만m2이며, 이는프라임급오피스인역삼 GS타워의규모와유사함 ( 연면적 14.2만m2 ) 연도별공유오피스공급추이 Koramco Research & Development Office 1 1
- 공유오피스공급업체유형별로구분해보면, 외국계공급업체의비중이 6.9만m2 (49%) 로가장크며, 다음으로는국내로컬업체가 3.8만m2 (27%), 국내기업관계사가 3.4만m2 (24%) 순으로파악됨 외국계 : 본점은해외에두고세계각국의주요도시에공유오피스지점을개설함. WeWork, Regus, TEC, CEO Suite 등 기업관계사 : 국내대기업또는금융사들이직접설립한공유오피스공급업체. 스튜디오블랙 ( 현대카드 ), 드림플러스 ( 한화생명 ), 헤이그라운드 ( 현대해상 ) 등 로컬업체 : 외국계와기업관계사를제외한순수국내소형공유오피스공급업체 임차수요는 Tech섹터로분류되는강남권역 (GBD) 중심으로형성 공유오피스의입지와분포 - 서울지역공유오피스전체공급면적의약 55% 인 7.8만m2가강남권역 (GBD) 에입지하고있음 외국계, 로컬업체, 기업관계사모두 GBD에가장많은지점과공급면적을집중시키고있는것으로미루어볼때, 공유오피스임차수요가주로강남권역을중심으로형성되는것으로판단됨서울시공유오피스권역별공급현황 CBD GBD YBD 기타권역 지점수 면적 ( m2 ) 지점수 면적 ( m2 ) 지점수 면적 ( m2 ) 지점수 면적 ( m2 ) 외국계 8 30,666 13 31,339 4 6,976 - - 기업계열사 1 2,659 3 21,574 - - 2 9,554 로컬 4 3,275 42 25,062 9 5,661 7 4,002 합계 13 36,600 58 77,975 13 12,637 9 13,556 자료 : 각사홈페이지및언론사보도자료 - 외국계공급업체는 GBD뿐만아니라다국적기업활동이상대적으로집중되는도심권역 (CBD) 에도공유오피스공급을집중시키고있음 외국계공급업체의경우서울핵심 3개권역이외지역에서는공유오피스를공급하지않고있다는점이특징 - 국내로컬업체의공유오피스상당부분이 GBD에집중적으로자리잡고있는것으로파악됨 지점수기준으로 67.7%, 공급면적기준으로 66.0% 가 GBD에입지하고있음 Koramco Research & Development Office 2 2
- 기업관계사의공유오피스는모기업또는계열사보유빌딩을중심으로지점을개설 공유오피스 Biz. 에적극적인스튜디오블랙 ( 현대카드 ) 은강남핵심권역에위치한오피스를임차하여활용하고있음 - 외국계공급업체는대부분프라임급오피스또는랜드마크빌딩을임차하여활용하는반면, 국내로컬업체는이면도로에위치한중소형빌딩을임차하는것으로조사됨 외국계인 TEC는 GFC에, CEO Suite는파르나스타워, WeWork는대신FC 등에서공유오피스업무공간을장기임차하여사업을영위 서울시공유오피스주요권역별분포 지점당평균임차면적은업체유형별로편차가커 공유오피스업체유형별임차면적 - 공유오피스지점수는국내로컬업체가월등히많지만지점당평균임차면적은외국계및기업관계사가훨씬넓은것으로파악됨 외국계및기업관계사의지점당평균임차면적은국내로컬업체의임차면적대비약 4~9배넓은것으로나타남 외국계의지점당평균임차면적은 2,759 m2, 기업관계사는 5,631 m2인반면국내로컬업체는지점당 602m2임 - 외국계중 TEC, Regus, CEO Suite는여러개의프라임급오피스의한개층내지두개층씩임차하는데비해, WeWork 는권역중심에서단일오피스의십여개층을임차하여활용한다는점에서대조적임 Koramco Research & Development Office 3 3
WeWork 는영업전략차별화요소로서입주자간의 협업 (Collaboration) 과네트워킹 을 핵심으로삼고있기때문인것으로판단됨. 즉, 다수의지점확대보다는권역별거점확보를 통해다양한유형의임차인의집적을유도하고네트워킹및협업등의시너지창출에 주력하는것으로보임 외국계 업체명지점수 ( 개 ) 임차면적 ( m2 ) 지점당평균임차 ( m2 ) Regus 14 23,542 1,682 TEC 6 11,240 1,873 CEO Suite 2 5,313 2,657 WeWork 3 28,886 9,629 소계 4 개사 25 68,981 2,759 기업관계사 스파크플러스아주그룹 1 758 758 스튜디오블랙현대카드 1 6,694 6,694 드림플러스한화생명 1 14,122 14,122 핀포인트이지스자산운용 1 4,303 4,303 헤이그라운드현대해상 1 5,250 5,250 밴타고세빌스 1 2,659 2,659 소계 6 개사 6 33,786 5,631 로컬 서울시공유오피스업체현황 패스트파이브 10 6,024 602 토즈 12 6,353 529 벤자코리아 1 1,981 1,981 르호봇 33 20,025 607 비즈엑티브 3 2,021 674 유오워크 1 345 345 블랙퍼즐 1 455 455 소계 8 개사 61 36,749 602 타깃은유사하나서비스와임대료수준의편차는커 주요임차인 - 공유오피스의주요임차인은프리랜서, 1인창조기업 ( 개인사업자 ), 스타트업 ( 벤처기업 ), 대기업, 다국적기업등으로다양하게구성 10년이후공유오피스시장이빠르게성장하면서프리랜서, 1인창조기업, 스타트업을유치하려는공급업체간경쟁이심화되고있음 - 외국계와기업관계사의경우글로벌다국적기업과국내대기업의오피스임차수요를대상으로집중적인마케팅을수행 특히, 외국계공급업체는글로벌공유오피스지점과의네트워킹을통해국내로진출하는다국적기업의임차수요를주된마케팅대상으로삼고있음 Koramco Research & Development Office 4 4
- 서울전역에지점이분포해있는국내로컬업체의주요임차인은상대적으로부담능력이적은프리랜서, 창업자, 1인창조기업, 스타트업인것으로파악됨공유오피스업체유형별타겟수요층 주요임차인 외국계 기업관계사 로컬 다국적기업, 대기업, 스타트업 ( 해외진출 ), 1 인기업등 다국적기업, 대기업, 모회사연계스타트업등 프리랜서, 창업자, 1 인기업, 스타트업 주요서비스 - 공간어메니티, 네트워킹, 백오피스, 커뮤니티관련서비스는업체유형별로편차가큰 것으로파악됨. 대부분외국계 > 기업관계사 > 국내로컬업체순으로제공하는서비스의 유형과범위가넓고질적수준도높은것으로판단됨 최근기업관계사와로컬업체가제공하는서비스의종류와범위도점차확대되는추세에 있으나, 외국계업체의서비스수준과의질적편차는큰것으로파악됨 국내로컬업체중 패스트파이브 과 토즈 를제외하면대부분영세한소규모공유오피스 업체들로분류됨 Space Network Back office Community 기타 공유오피스업체별제공서비스 서비스구분외국계기업관계사로컬 비지정석운영 _hot desk 전용좌석 _dedicated desk 전용사무실 _private office 타지점공유서비스 - 공용회의실운영 공용라운지 다용도공간 _ 피트니스 / 영화 / 음악 - 글로벌네트워킹 - - Biz. 네트워킹 IT 플랫폼 _ 모바일앱 - 회계, 세무업무등 컨시어지 창업지원 - 매니저상시근무 강의 / 멘토쉽 / 워크숍 키친 /Bar 연중 24 시간개방 * 자료 : 각사홈페이지및홍보자료 ( 는일부업체서비스제공 ), 컨시어지 : 우편물관리, 대표전화응대등 - 특히, 오피스내 외부공간등의구성및디자인, 커뮤니티매니지먼트플랫폼등의고도화된 서비스부문에서외국계와의역량차이가큰것으로파악됨 Koramco Research & Development Office 5 5
WeWork 의경우입지, 공간배치, 인테리어등의글로벌전지점 (52 개도시, 215 개지점 ) 통합관리부서를운영하면서타업체대비매우높은수준의공간서비스를제공 네트워킹, 커뮤니티운영, 상주직원의질적수준에서외국계와국내업체간편차도큼 임대료수준 - 외국계 > 기업관계사 > 국내로컬업체순으로임대료수준에편차가있음. 이는외국계 공유오피스지점들대부분핵심권역대로변프라임급오피스에위치해있고, 상대적으로 우수한공간배치와넓은공용공간등이임대료에반영된결과로파악됨 외국계의경우약 3 개월동안의임대료만큼을보증금으로요구하고있으며, 기업관계사의 경우약 1 개월분의임대료를예치금으로요구 외국계중에서도 WeWork 의임대료는여타업체들 (Regus, TEC, CEO Suite) 대비약 15% 정도높은수준의임대료를유지하고있음 로컬업체의경우대부분이면도로의중소형빌딩에위치하고, 상대적으로협소한공용 공간, 제한된서비스등의요인때문에훨씬낮은수준의임대료를책정하는것으로파악 서울시공유오피스월평균임대료 자유석 _1 인전용석 _1 인개별오피스 ( 룸 ) 외국계 30~40 만원 40~50 만원 60 만원이상 기업관계사 30~40 만원 35~45 만원 50 만원내외 국내로컬 20 만원대 30 만원내외 40 만원내외 * 국내로컬업체중패스트파이브는기업관계사와유사한임대료수준인것으로파악됨 ** 각종유료서비스는월단위로임대료와함께사후청구 - 참고로, 간접투자기구가소유하고있는오피스에외국계지점이가장많이입주하고있으나, 기업관계사와국내로컬업체의지점일부도간접투자기수소유오피스에입주하고있는 것으로조사됨 외국계의경우전체지점중약 36%(9 개 ) 간접투자기구소유오피스에입주하고있음 기업관계사및로컬업체의경우전체지점중약 7.8%(5 개 ) 가간접투자기구소유오피스에 입주중임 간접투자기구법인개인전체 외국계 9 11 5 25 기업관계사 2 3 1 6 로컬 3 31 28 62 total 14 45 34 93 * 간접투자기구는리츠, 펀드, SPC 를포함 공유오피스빌딩임대인형태 Koramco Research & Development Office 6 6
공유오피스는오피스임대차시장의새로운성장과변화를이끌어나갈것 현재공유오피스공급의규모는해외주요도시대비매우작은상황에서, 향후외곽과도심부이면에산재해있는양질의임차수요가공유오피스를중심으로집적되면서시장규모도빠르게성장할것으로예상 - 특히, 경기회복세진입이가시화되는시점에 1인기업, 스타트업등의성장세와맞물린다면상당한기간동안공유오피스시장의성장도지속될수있을것으로보임 소형상가나빌딩, 서울외곽의노후화된중소형빌딩으로부터전통적인도심내오피스빌딩으로의새로운임대수요를창출하고있다는측면에서긍정적임 - 과거에도심내중대형오피스에입주하기어려웠던프리랜서, 1인창조기업, 스타트업등이공유오피스를매개로하여도심에집적할수있는기반을만들고, 그결과도심오피스빌딩의공실률을낮추는데일조하기시작한것으로평가할수있음 - 공유오피스에입주한 1인창조기업, 스타트업이성장하고규모가확대됨에따라오피스임차면적도확대되고, 장기적으로새로운오피스빌딩으로의이전수요로도연계할수있음 자산관리및임차인관리측면에서공유오피스가제공하는공간어메니티, 네트워킹, 이종업체간협업, 선진국형임차인서비스등에대한벤치마킹이필요 - 전통적인오피스빌딩내이질적인임차인들간상호교류또는네트워킹의필요성이없었고, 적극적인자산관리일환으로제공하던피트니스, 휴게공간등의입주자지원서비스도비용문제및입주자호응부족등의문제로시너지창출에실패 ( 例 : 서울스퀘어 ) - 공유오피스의플랫폼과서비스등에대한검토를통해관리중인오피스빌딩의어메니티, 입주자의편익, NOI 및자산가치등을제고할수있는새로운관점의자산관리개념정립이요구되는시점임 강남권역 (GBD) 의전통적임차수요인정보통신기술 (ICT) 외에도다양한형태의임차수요가확대되고있다는점에서투자자산포트폴리오구성과보유자산가치제고전략에도시사하는바가큼 - 최근여의도권역 (YBD) 에서 FIRE산업이차지하는비중이줄어들면서, 문화, 역사, 리테일등의어메니티가확충된도심권역 (CBD) 과 TAMI산업중심으로재편되고있는강남권역 (GBD) 에 FIRE산업과다양한형태의중소및 1인기업들의집중도가더욱높아지고있음 Koramco Research & Development Office 7 7
여백 ISSUE FOCUS No.11 (2017 년 9 월 ) (06158) 서울특별시강남구삼성로 511 골든타워 4 층 편집인 발행처 발행일 최중석 / 조사분석실장 코람코자산신탁조사분석실 2017 년 9 월 7 일 본보고서의내용은당사조사분석실이신뢰할수있는자료및정보를이용해작성한것이며 이내용은집필자개인의견으로 코람코자산신탁의공식적인견해가아님을밝힙니다. Koramco Research & Development Office 8 8