2018. 11 9.13대책이후전국주택매매가격상승률크게둔화신규입주아파트물량 11월이후월평균 4만호상회 2018년토지가격상승률, 10년만에 3% 상회소규모상가를중심으로침체우려가시화 FOCUS ISSUE 가계주거비용현황및주요국비교 KB 금융지주 경영연구소
목차 부동산시장동향 주거용부동산시장 - 주택 4 : 주택가격 주택거래및미분양 분양및입주 - 토지 11 - 주택금융시장 12 - 부동산금융 13 상업용부동산시장 - 상가 14 - 오피스텔 15 - 오피스 16 해외부동산시장 - 미국주택시장 17 - 홍콩주택시장 18 FOCUS ISSUE 가계주거비용현황및주요국비교 19 2
부동산시장동향 <Summary> [ 주택및토지시장 ] 주택가격 : 10월주택매매가격은여전히높은상승세를기록하였으나, 9.13대책이후다소진정세 10월전국주택매매가격지수는 0.56% 상승하였으나, 상승폭은 9월 (0.98%) 대비크게둔화되었으며, 특히 9월 (2.85%) 에급등했던서울상승률은 1.43% 로절반가까이상승폭이축소 KB부동산매매전망지수역시 100 이하로하락하며, 향후경기하락전망으로전환 한편, 전세시장은서울일부지역에서높은상승률을보이고있으나소폭상승 (0.10%) 의안정적인상황지속 주택거래 : 수도권거래량은주택경기회복의영향으로 5개월만에증가 9월주택매매거래량은전년동월대비 9.7% 감소한 7.6만호를기록했으나수도권이증가세로전환되며감소폭은둔화 주택공급 : 내년 3월까지월평균 4만호수준입주물량예정 10월입주물량은약 3.5만호로전년동월대비 17.2% 증가하였으며, 내년 3월까지월평균 4만호수준의입주가집중될예정으로향후입주물량증가지역에영향불가피 주택금융 : 주택담보대출금리두달연속하락, 연체율도안정적인수준 9월주택담보대출금리는전월대비 0.07%p 하락한 3.29% 로지난해 10월이후 11개월만에 3.3% 이하로낮아졌으며, 주택담보대출연체율 (0.19%) 도전월대비 2bp 하락 토지 : 남북경협기대감으로토지가격상승률 10년만에 3% 상회 파주 연천 고성등남북경협호재지역들이큰폭으로상승하며, 올해 1 월 ~9 월토지가격 승률은 3.28% 를기록 상 [ 상업용시장 ] 오피스텔 : 서울오피스텔매매가격 12개월연속상승했으나임대수익률은하락 10월오피스텔임대수익률은 4.67% 로지난해 7월 4% 대로하락한이후지속적인하락세 오피스 : 전년동기대비소득수익률은보합세 (-0.05%p), 자본수익률은상승 (0.41%p) 금리인상이늦어지고있는가운데오피스빌딩자본수익률은 2016년 4분기이후상승세지속 상가 : 소규모상가를중심으로침체우려가시화 3분기상가임대가격지수는중대형상가 (0.21%) 는상승한반면소규모상가 (-0.44%) 와집합상가 (-0.02%) 는하락 3
[ 주택가격 ] 전국주택시장, 규제강화로매매가격상승폭둔화 규제발표이후 매수수요감소로 상승폭둔화 10 월전국주택매매가격 (0.56%) 은전월대비상승폭축소 정부는 9.13/ 9.21 대책을통해대출규제및공급대책을발표하였으 며, 이후전국주택매매가격은전월대비상승폭이크게축소 2018 년연중두번째로높은상승폭을기록하였으나전반적인둔화세 전국주택매매가격변동률 (%): '18. 7 월 (0.12) 8 월 (0.21) 9 월 (0.98) 10 월 (0.56) 지역별로전지역에서상승폭이축소되거나하락폭확대 수도권 (1.00%) 은전월대비상승폭이축소되었으나, 여전히높은상승률을기록, 5개광역시 (0.18%) 는전월대비상승폭축소 기타지방 (-0.19%) 은하락폭이확대되며장기간하락세를지속 11월매매가격은매수자들의관망세심화로상승폭이추가로둔화전망 전국주택전세가격소폭상승지속 전국주택전세가격 (0.10%) 은이사철수요발생으로소폭상승유지 지역별전세가격의상승 / 하락추세는전월과동일 수도권 (0.20%) 은이주수요등의영향으로상승세를이어갔고, 5개광역시 (0.06%) 는강보합수준에서안정된반면기타지방 (-0.12%) 은 22개월연속하락 11월전세가격은입주물량증가영향이커지면서상승폭둔화예상 그림 1 전국주택매매및전세가격지수변동률 그림 2 지역별주택매매가격지수추이 4 (YoY, %) (MoM, %) 1.2 110 ('15.12=100) 3 매매 (MoM, 우 ) 전세 (MoM, 우 ) 매매 (YoY, 좌 ) 전세 (YoY, 좌 ) 0.9 100 2 0.6 90 1 0.3 80 수도권 0 0.0 70 5 개광역시 기타지방 -1-0.3 '16.10 '17.04 '17.10 '18.04 '18.10 60 '08.10 '10.10 '12.10 '14.10 '16.10 '18.10 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 4
[ 주택가격 ] ( 수도권 ) 9.13 대책의직접적영향으로매매가격상승폭축소 9.13 대책이후 매수심리둔화로 상승폭축소 수도권주택매매가격 (1.00%) 은 9.13대책이후매수수요급감으로전월 (1.68%) 대비상승폭크게감소 세부지역별로정부규제강화영향으로전월대비상승폭은크게감소되었으나, 여전히 1% 전후수준의높은상승률기록 서울 (1.43%) 은 9.13대책에따른대출규제강화로매수수요가감소되면서전월 (2.85%) 대비상승폭둔화 경기 (0.84%) 는용인수지 (3.41%), 성남분당 (2.55%), 안양동안 (2.15%), 부천 (0.85%) 등 1기신도시등을중심으로상승 인천 (0.14%) 은 2개월연속상승세를기록하였으나상승폭은미미 11월수도권매매시장은 9.13대책과더불어 DSR규제등규제강화로매수수요유입이제한되면서당분간상승폭축소전망 수도권전세가격꾸준한상승흐름유지 수도권전세가격 (0.20%) 은가을이사철수요발생으로상승세유지 서울 (0.44%) 은동작 (1.62%), 강서 (1.03%), 중구 (0.84%) 등에서이 주및이사수요발생, 입주물량부족등으로큰폭상승 경기 (0.02%) 와인천 (0.11%) 은입주물량이증가하면서보합수준에서안정적인흐름을유지 한편 11월이후서울에서도입주물량이본격적으로증가하면서전세시장은당분간안정된흐름이기대 그림 3 수도권매매 / 전세가격변동률 ('18.10 월 ) (MoM, %) 매매 1.5 1.43 전세 1.0 0.84 0.44 0.5 0.14 0.11 0.02 0.0 그림 4 수도권주간매매가격변동률 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 (WoW,%) 서울 인천 경기 1.21 재건축 9.13 주택시장 부담 ( 예상 ) 금발표안정대책 12.13 8.27 추가 임대주택등록활성화 안정화대책 11.29 주거복지로드맵 2.20 안전진단강화 7.10 여의도 / 용산 3.26 DSR 시행 통합계발 4.1 다주택자 양도세중과 -0.5 서울경기인천 -0.2 11.20 1.1 2.19 4.2 5.14 6.25 8.6 '9.17 '11.5 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 5
[ 주택가격 ] (5 개광역시 ) 지역별수급상황에따른상승 / 하락흐름이고착화 일부규제비적용 지역중심으로풍선 효과발생 5개광역시주택매매가격 (0.18%) 은 3강 ( 대구, 광주, 대전 )/2약( 부산, 울산 ) 구도가장기화되는가운데상승흐름은유지 광주 (0.87%) 는투자수요유입으로호조세를보이면서서구 (1.29%), 광산구 (0.95%), 남구 (0.72%) 등에서상승폭확대 대전 (0.45%) 은규제비적용에따른풍선효과로서구 (0.87%), 유성구 (0.78%) 등에서상승폭이확대되었고, 대구 (0.38%) 는원도심지역인중구 (0.82%), 북구 (0.59%) 등을중심으로상승 부산 (-0.18%) 은대부분지역이매수수요부진으로하락폭이확대되었고, 울산 (-0.50%) 은경기침체와입주물량부담으로하락폭확대 5개광역시매매가격은수급여건이안정된광주등 3개광역시를중심으로상승세가유지될전망 매매가격과유사한전세가격흐름지속 5 개광역시전세가격 (0.06%) 은전월에이어 2 개월연속강보합 매매가격상승지역인광주 (0.27%) 와대구 (0.21%), 대전 (0.22%) 이 나란히상승세를기록 반면부산 (-0.06%) 과울산 (-0.43%) 은각각약보합및하락세를장 기간지속하면서주택시장부진이장기화 5 개광역시전세시장또한당분간 3 강 /2 약구도가지속될전망 그림 5 5 개광역시매매 / 전세가격변동률 ('18.10 월 ) 그림 6 5 개광역시주간매매가격변동률 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 (MoM, %) 0.38 0.21 0.87 0.45 0.27 0.22 매매전세 0.3 0.2 0.1 (WoW,%) 부산광주대구 5 개광역시 9.13 주택시장안정대책 8.27 추가안정화대책 2.20 재건축안전진단강화 4.1 다주택자양도세중과 0.0-0.2-0.4-0.6-0.8-0.06-0.18-0.43-0.50 부산 대구 광주 대전 울산 0.0-0.1 12.13 임대주택등록활성화 11.29 주거복지로드맵 -0.2 11.20 1.1 2.19 4.2 5.14 6.25 8.6 '9.17 '11.5 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 6
[ 주택가격 ] ( 기타지방 ) 지방주택매매 / 전세가격동반부진지속 경상, 충청주택시장 입주물량부담속 매매가격하락지속 기타지방주택매매가격 (-0.19%) 은하락폭확대 기타지방주택매매가격은주택시장규제강화에따른투자수요가위 축되면서하락폭확대및 2016 년 12 월이후 23 개월연속하락 지역별로입주물량부담이큰경상및충청지역의하락흐름이지속 경남 (-0.42%) 과경북 (-0.28%) 은입주물량부담과지역경기침체로하락세가지속 충청지역또한입주물량부담이지속되면서하락세가지속되고있고, 강원 (-0.26%) 과제주 (-0.05%) 도부진 반면수급여건이안정된전남 (0.27%), 전북 (0.23%) 은상승세유지 한편세종 (0.04%) 은입주물량부담으로강보합수준에서횡보 11월기타지방매매시장은입주물량부담으로하락세가지속될전망 기타지방전세가격약세지속 기타지방전세가격 (-0.12%) 은전세수요부족으로하락세유지 입주물량증가와더불어경상등일부지역의경우인구감소에따른 주택수요감소로 22 개월연속하락 지역별로는입주물량부담이큰경상 / 충청지역으로중심으로하락 그림 7 기타지방매매 / 전세가격변동률 ('18.9 월 ) 그림 8 기타지방주간매매가격변동률 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0-0.2-0.4-0.6-0.8 (MoM, %) 매매전세 0.27 0.32 0.17 0.23 0.04 0.07-0.08-0.05-0.17-0.12-0.15-0.26-0.28-0.30-0.30-0.42-0.44-0.53 세종강원경남경북전남전북충남충북제주 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0.0-0.1 (WoW,%) 2.20 재건축안전진단강화 11.29 주거복지로드맵 12.13 임대주택등록활성화 세종 기타지방 9.13 주택시장안정대책 3.26 DSR 시행 8.27 추가안정화대책 4.1 다주택자양도세중과 -0.2 11.20 1.1 2.19 4.2 5.14 6.25 8.6 '9.17 '11.5 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 7
[ 주택가격 ] KB 부동산매매전망지수 하락전망 전환 수도권매매대비 전세가격비율 70% 하회 전국아파트매매대비전세가격비율은 71.4% 로 19 개월연속하락 수도권중심의매매가격상승세가지속되면서매매대비전세가격비율 은 2017 년 3 월이후하락세지속 지역별로수도권 (69.2%/ 전월대비 -0.9%p) 은 2015 년 5 월 42 개월 만에 70% 이하로하락한반면, 5 개광역시 (71.9%/ -0.1%P) 와기타 지방 (75.8%/ 0.2%P) 은전월과유사한비율기록 수도권포함대부분지역에서 하락전망 우세 10월 KB부동산매매전망지수 1 는 92.3을기록해 하락전망 전환 향후주택경기에대한침체분위기가확대 수도권과비수도권모두향후주택매매가격하락을예상하는응답자가많았으나, 광주등일부지방광역시는주택매매가격에대한상승기대가여전히높은수준 기타지방은 2016 년 11 월이후 하락전망 이 2 년쨰지속 주요지역별매매전망지수 : 서울 (97.2), 경기 (94.8), 인천 (96.9), 광주 (109.3), 대구 (102.1), 대전 (106.3) 기타지방 (83.8) 한편, KB부동산전세전망지수 (96.2) 는입주물량부담으로 상승전망 전환 1개월만에다시 하락전망 으로전환 그림 9 아파트매매가격대비전세가격비율추이 90% 전국 80% 서울 70% 71.4 그림 10 KB 부동산매매전망지수추이 140 전국 수도권 130 5개광역시 기타지방 서울 120 60% 50% 40% 60.3 110 100 90 80 30% '03.10 '06.10 '09.10 '12.10 '15.10 '18.10 자료 : KB국민은행 70 '16.10 '17.4 '17.10 '18.4 '18.10 자료 : KB 국민은행 1 KB부동산매매 / 전세가격전망지수는 3개월후아파트매매 / 전세가격에대해크게상승, 약간상승, 보합, 약간하락, 크게하락의 5가지중하나를부동산중개업체가선택하여작성된지표로 100이면보합이고, 100을초과할수록상승비중이높음 ( KB부동산매매/ 전세가격전망지수 = 100 + {( 크케상승 비중 1+ 약간상승 비중 0.5)-( 크케하락 비중 1+ 약간하락 비중 0.5)} ) 8
[ 주택거래 ] 주택매매거래, 수도권거래회복의영향으로감소세둔화 수도권, 주택가격 급등으로인해 거래량증가 9 월주택매매거래량은전년동기대비 9.7% 감소한 7 만 6,141 호 그러나감소폭은 7 월을기점으로다소둔화되고있으며, 수도권의경 우 5 개월만에증가세로전환 전월대비기준으로는수도권거래증가에힘입어 2개월연속증가 수도권은거래량증가는최근주택매매가격상승에따른영향으로판단 비수도권의경우입주물량증가의영향과최근몇년간가격상승에따른조정이전반적으로지속되며거래량도부진 9.13 대책이후수도권역시가격상승세가크게둔화되고있어거래량이지속적으로증가하기는어려울것으로판단 9월전국아파트미분양물량은 6만 596호를기록 미분양아파트수도권과비수도권모두감소 미분양아파트는 8월이후수도권주택경기호조세의영향으로전월대비감소 수도권은 4월이후감소세가지속되고있으며비수도권역시 9월에는전월대비감소 미분양아파트는입주물량증가에도불구수도권의주택경기호조에힘 입어안정적인수준을유지하고있는상황 주변시세대비낮은분양가, 신규분양주택선호현상등이영향 그림 11 주택매매거래량추이 그림 12 미분양아파트물량추이 자료 : 온나라부동산정보통합포털 자료 : 온나라부동산정보통합포털 9
[ 주택공급 ] 입주물량, 내년 3 월까지월평균 4 만호수준으로증가 연말까지분양물량 지속적으로증가 10 월분양물량은 2.5 만호로전년동월대비 48.3% 증가 수도권 (1.4 만호 ) 에서전년동월대비 175.3% 증가했으며, 비수도권 (1.1 만호 ) 에서도 123.3% 증가 인천은검단등에서약 5천 8백호가분양되어 2015년 10월이후최대물량이공급되었으며, 정부의규제대상이아니라는점에서상대적으로청약대기자들의관심이집중 전월대비로는 55.5% 증가했으며, 수도권과비수도권에서각각 151.5%, 4.7% 증가 분양물량은규제로지연된사업장들의분양이이어지며 12월까지지속적으로증가할것으로예상 입주물량, 11월부터내년 3월까지월평균 4만호이상 10 월입주물량은약 3.5 만호로전년동월대비 17.2% 증가 수도권이 1.8 만호로전년동월대비 21.0% 증가한반면, 비수도권은 (1.7 만호 ) 은 13.3% 증가 10월에이어 11월에도입주물량증가세는이어질전망이며, 특히내년 3월까지매월 4만호이상입주예정 입주물량증가의영향은누적적으로시장에영향을미치나특히, 입주가집중되는올 4/4분기이후에영향이크게나타날수있음 그림 13 아파트분양및분양예정물량추이 그림 14 신규아파트입주및예정물량추이 자료 : 부동산 114 자료 : 부동산 114 10
[ 토지 ] 남북경협기대감으로토지가격 10 년만에연간 3% 대상승률기록 남북경협기대로 접경지역토지가격 크게상승 9월전국토지가격은전월대비 0.43% 상승, 특히 3분기누적상승률은 3.28% 로 2008년 (3.93%) 이후 10년만에 3% 대를상회 이는남북경협기대감으로경기북부및강원도접경지역의토지가격이크게상승한데기인 18.1~9 월누적상승률 : 경기파주 +7.88%, 연천군 +4.97%, 강원고성 +6.33% 한편지역기반산업이위축되고있는울산동구 (-2.34%) 및경남지역이가장크게하락 경남창원 ( 전월대비 -0.19%), 거제 (-0.13%) 는 2개월연속하락세를지속, 특히창원시는모두자치구에서하락세를기록 표 1 지역별토지가격변동률현황 (2018.9) ( 단위 : %) 전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종 0.43 0.68 0.44 0.41 0.36 0.49 0.29 0.17 0.53 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 0.37 0.25 0.20 0.15 0.19 0.33 0.21 0.09 0.58 자료 : 한국감정원 3분기누적거개량전년대비 10% 증가 토지가격상승과더불어거래량도 3 분기동안약 10% 증가 9 월전국토지거래량은 23.2 만필지로전월대비 6.4% 감소하였으나, 올해 3 분기누적거래량은전년동기대비약 9.9% 증가 한편부산 울산및경상권지역의토지거래량은감소세를보이며지 역경기침체여파를반영 그림 15 주요지역의지가변동률 (9 개월누적 ) 그림 16 2018 년 1~9 월누적토지거래량증감률 4.22% 3.28% 7.88% 4.97% 6.33% 35 30 25 20 15 10 5 (%) 4.5 28.0 22.6 12.3 7.9 26.3 12.9 14.3 20.5 15.2 7.7 8.2 0 전국 서울 파주 경기 연천군 고성 -1.03% -0.39% -2.37% 울산 군산 창원 동구 성산구 -5-10 -15-20 -4.1-5.2-4.4-14.6-15.1 서울부산대구인천광주대전울산세종경기강원충북충남전북전남경북경남제주 자료 : 한국감정원 자료 : 한국감정원 11
[ 주택금융시장 ] 주택담보대출금리두달연속하락 주택담보대출금리 두달연속하락 9 월주택담보대출금리는전월대비 0.07%p 하락한 3.29% 를기록 지난달 8bp 하락에이어 9 월에도 7bp 하락하면서 2017 년 10 월 이후약 1 년만에 3.3% 이하로하락 코픽스신규금리는 1.8% 수준횡보지속 코픽스잔액금리는 8 월대비 1bp 상승한 1.90% 로상승세둔화 주택담보대출연체율소폭하락 9 월말기준주택담보대출연체율은전월대비 2bp 하락한 0.19% 기록 분기말상각효과로다시 0.20% 이하로하락안정화 8 월말일시적으로연체율이 0.21% 로상승했으나, 본격적인연체율 상승세에진입한것으로보기어려움 가계대출전체연체율은 0.26% 로여전히저점수준에서안정 주택담보대출증가율연초대비상승세지속 9 월말기준은행권 (+ 주금공양도포함 ) 주택담보대출은전월대비 3.6 조원증가, 8 월증가액 3.4 조원대비 0.2 조원증가 연초이후전월대비주담대증가율이꾸준히상승세 주담대증가율 : '18.1 월 0.23% 3 월 0.49% 6 월 0.55% 9 월 0.62% 연간기준은행권주택담보대출증가율은 6% 초반대수준으로 2017 년의 7.1% 대비 1%p 가량감소전망 그림 17 주택담보대출금리추이 그림 18 주택담보대출연체율추이 1.4 1.2 (%) 가계대출주택담보대출신용 + 주택외담보대출 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 08.9 10.9 12.9 14.9 16.9 18.9 자료 : 한국은행, 은행연합회 자료 : 금융감독원 12
[ 부동산금융 ] 부동산펀드 9 월연속신규 1 조원상회, 부동산 PF 유동화증가 부동산펀드신규설정 9 개월연속 1 조원 상회 10월부동산펀드신규설정액은 1.46조원으로 9개월연속 1조상회 10월신규설정액은 1.46조원으로 9월 1.54조원대비 5.1% 감소 18년 2~10월평균설정액은 1.53조원으로, 17년 1~10월평균 1.04조원대비 47% 증가 2018년연간신규설정규모는약 17조원으로예상되며, 2017년 (14.4조원) 대비 18% 이상증가전망 최근 1년누적기준해외비중은 10월말기준 49.9% 로 2017년 1 월 (66.0%) 이후꾸준히하락세 부동산 PF 유동화는연초대비지속증가 2018 년부동산자산의유동화실적은매분기꾸준한수준유지 ( 주담대유동화 ) 2018 년 3 분기주담대유동화규모는 6.0 조원으로 2 분기 (6.5 조원 ) 에이어 2 분기연속 6 조원상회 2017년 4분기이후주담대유동화는분기당 6조원내외로안정화 ( 부동산PF 유동화 ) '18년 3분기부동산PF 유동화규모는 4,870억원으로 2분기 4,700억원, 1분기 3,300억원대비지속증가 전반적으로양호한분양시장상황을감안하면, 4분기부동산PF 유동화규모도 2~3분기수준과유사한수준전망 그림 19 부동산펀드신규설정금액추이 그림 20 부동산 PF 자산유동화추이 3.0 2.5 ( 조원 ) 10 8 ( 천억원 ) 2.0 6 1.5 1.0 0.5 4 2 0.0 14.10 15.04 15.10 16.04 16.10 17.04 17.10 18.04 18.10 0 12.3Q 13.1Q 13.3Q 14.1Q 14.3Q 15.1Q 15.3Q 16.1Q 16.3Q 17.1Q 17.3Q 18.1Q 18.3Q 주 : 실선은 12 개월이동평균 자료 : 금융투자협회 주 : 실선은 4 분기이동평균 자료 : 금융감독원 13
[ 상가 ] 소규모상가를중심으로상가시장침체우려가시화 소규모및집합상가 임대가격지수하락 2018년 3분기중대형상가임대가격지수는전년동기대비 0.21% 상승한반면, 소규모상가는 0.44%, 집합상가는 0.02% 하락 중대형상가임대가격지수는 2017년 4분기이후상승세가지속되고있지만소규모상가는 2018년들어 3분기연속하락하며하락폭도확대 지역별로상가공급이많고공실률도높은세종시임대가격지수는크게 하락한반면, 수도권은안정적상권을형성하며상승세를지속 세종시소규모상가조사이래가장높은공실률기록소규모상가투자수익률하락 3분기중대형상가공실률은 10.6% 로전기 10.7% 와유사한수준이었으나소규모상가공실률은 2분기 5.2% 에서 3분기 5.6% 로상승 지역별로중대형상가공실률은경북 (18.3%), 전북 (15.1%), 충북 (14.5%), 세종 (14.3%) 순으로높게나타났으며, 소규모상가공실률은세종시가 20.9% 로타지역에비해월등히높은수준을기록 가격상승으로소득수익률은하락하고자본수익률은상승하는흐름이지속되고있는가운데소규모상가투자수익률이전년동기대비하락 3분기소규모상가투자수익률은 1.43% 로전년동기대비하락한반면, 중대형상가 (1.54%) 와집합상가 (1.75%) 는상승 국지적인상가공급과잉과지역경기및자영업침체등에따른투자위험 이확대되는가운데 3 분기들어소규모상가를중심으로상가시장침체 에대한우려가가시화 그림 21 전년동기대비임대가격지수변동률추이 그림 22 소규모상가수익률추이 주 : 표본개편에따라 17.1 분기이후시계열연속성차이존재 자료 : 한국감정원 주 : 표본개편에따라 17.1 분기이후시계열연속성차이존재 자료 : 한국감정원 14
[ 오피스텔 ] 서울오피스텔은매매가격상승속에임대수익률지속하락 서울오피스텔매매 가격상승세지속 서울오피스텔매매가격은 12 개월연속상승세시현 10 월기준오피스텔매매가격은약 2 억 4,458 만원으로단기저점인 지난해 10 월보다약 1,546 만원상승한수준 매매가격상승은상대적으로높은가격에분양되었던오피스텔이최근입주하면서매매가격을상승시키는주요한원인으로작용 오피스텔연도별평균분양가 ( 만원 /3.3m 2 ): 15년 1,284 16년 1,527 17년 1,723 18년 1,751( 출처 : 부동산114) 전세가격역시지속적으로상승하고있어향후오피스텔매매가격의하락가능성은낮은편 오피스텔입주물량은전년동기대비감소 오피스텔신규입주물량은전년동기대비소폭감소 2018 년입주물량은 10 월말현재약 9,500 세대로이는지난해같은 기간대비 25% 감소한수준 올해말까지예정되어있는물량을포함 ( 약 1 만 4 천호 ) 할경우에도 서울은지난해보다 18% 감소한수준의공급이예상 임대수익률은하락추세 서울지역임대수익률은매매가격상승의영향으로하락세지속 10 월오피스텔임대수익률은약 4.67% 로지난해 7 월 4% 대로하락 한이후에도계속적인하락추세 매매가격상승세가예상되는가운데, 수익률하락도지속될전망 그림 23 서울오피스텔매매가격및입주물량 그림 24 서울오피스텔임대수익률및매매 / 전세비 ( 천만원 ) 입주물량 ( 우 ) ( 천호 ) 25 평균가격 ( 좌 ) 5 24 4 23 3 22 2 21 20 1 (%) 7 6 5 4 임대수익률 ( 좌 ) 오피스텔매매 / 전세비율 ( 우 ) 주택매매 / 전세비율 ( 우 ) (%) 85 80 75 70 65 60 55 50 45 19 - '10.9 '11.12 '13.3 '14.6 '15.9 '16.12 '18.3 '19.6E 자료 : KB국민은행 ( 일반거래가기준 ), 부동산114 3 40 '10.9 '11.9 '12.9 '13.9 '14.9 '15.9 '16.9 '17.9 '18.9 자료 : KB국민은행 15
[ 오피스 ] 오피스빌딩의자본수익률은꾸준한상승세 오피스빌딩의투자 수익률은소폭하락 2018 년 3 분기오피스빌딩의투자수익률은전분기대비소폭하락 전국기준오피스빌딩투자수익률은 1.75% 로전분기대비 0.09%p 하락 그러나전년동기대비로는 0.36%p 상승한수치로전분기대비하락 은 3 분기의계절적요인 ( 공과금납부등 ) 에따른영향으로추정 자본수익률은전년동기대비큰폭상승 오피스빌딩의소득수익률은보합추세이나자본수익률은큰폭상승 3 분기오피스빌딩의소득수익률은 0.90% 로이는지난해같은기간 (0.95%) 과비슷한수준을유지 그러나자본수익률은전년동기대비 0.41%p 상승한 0.85% 를기록 최근금리인상등이늦어지고있는가운데오피스빌딩의자본수익률은 2016년 4분기 (0.24%) 를기점으로꾸준한상승세지속 자본수익률추이 (%): 17.4Q(0.59) 18.1Q(0.69) 2Q(0.70) 3Q(0.85) 오피스빌딩공실률은전분기대비하락 2분기연속상승하던오피스빌딩공실률은전분기대비소폭하락 전국오피스빌딩공실률은 12.7% 로전분기대비 0.54%p 하락 3분기공실률하락은둔산지역중심으로큰폭공실이해소된대전지역의공실률 (16.8%) 하락 (-4.1%p) 이주요요인 한편임대가격지수는전분기대비소폭하락 (-0.21%) 하는등, 아직까 지신규수요많지않아향후공실률개선가능성은높지않은편 그림 25 전국오피스빌딩투자수익률추이 (%) 2 1 0 자본수익률소득수익률 -1 13.3Q 14.3Q 15.3Q 16.3Q 17.3Q 18.3Q 자료 : 한국감정원 그림 26 전국오피스빌딩공실률추이 (%) (%p) 15 증감 ( 우 ) 공실률 ( 좌 ) 2.0 1.5 13 1.0 11 0.5 0.0 9-0.5-1.0 7-1.5 5-2.0 12.3Q 13.3Q 14.3Q 15.3Q 16.3Q 17.3Q 18.3Q 자료 : 한국감정원 16
[ 미국주택시장 ] 금리인상여파로주택가격상승세주춤 주요도시중심으로 가격하락세시현 미국금리인상여파로주택경기상승추세가다소주춤하면서, 주택가격지수는 22개월만에하락 8월 S&P/ 케이스쉴러 20개주요도시주택가격지수는 213.72로전월대비 0.02% 하락 (8월 +0.3%) 특히주요도시를중심으로주택가격하락폭이큰것으로나타남 부동산정보업체 Knight Frank에따르면뉴욕고급주택 ( 상위 5%) 의가격은 3분기에 0.6% 하락, 남부캘리포니아주택가격은전년대비 18% 하락 9월신규주택판매량은 55만건으로전월대비 5.5% 감소하며시장예상치 (62.5만건) 를크게하회 가계의주택구매력 크게하락 한편금리인상과더불어높은주택가격부담으로가계의구매력이크게하락함에따라주택시장위축으로이어질가능성존재 주택구매력지수 (HAI) 는 2018.3분기 143.0으로금융위기이후최저수준을기록, 이는금리인상부담과함께가계의소득증가보다자산가격이가파르게상승한데기인 주택구매력지수 (HAI) 는중위소득가구가현재소득으로중간가격주택을구입할때주택담보대출을갚을수있는능력을의미 30년만기모기지금리는 10월기준 4.86% 로상승 연준의추가금리인상가능성이높은가운데, 주택구매력하락은향후주택시장내하락압력으로작용할것으로예상 그림 23 S&P 주택가격지수와모기지금리 그림 24 주택구매력지수 (HAI) 추이 15 12 (YoY,%) (%) 주택가격지수증감율 ( 좌 ) 30년만기모기지금리 ( 우 ) 6 5.5 210 190 주택구입여력지수 ( 좌 ) 30년만기모기지금리 ( 우 ) (%) 13 11 9 6 3 0-3 5 4.5 4 3.5 170 150 130 110 9 7 5-6 3 11.4 12.7 13.10 15.1 16.4 17.7 18.10 90 '93 '96 '99 '02 '05 '08 '12 '15 '18 3 자료 : Bloomberg 자료 : Bloomberg 17
[ 홍콩주택 ] 29 개월만에주택가격하락, 버블붕괴우려부각 글로벌투자수요 집중으로홍콩주택 가격상승세지속 홍콩주택가격지수는 2018년 9월전월대비 0.6% 하락한 393.9를기록하였으며이는 2016년 3월이후 29개월만에하락 금융위기이후글로벌유동성증가로홍콩주택가격은투자자금이빠르게유입되면서지난 10년간연평균 13% 씩상승 지난 2015년 10월 ~2016년 3월약 6개월간 10.3% 하락하며버블붕괴우려가제기되었으나 2016년 4월이후 28개월연속상승 다만 9월하락세로전환되며주택시장버블붕괴우려가재부각 정부의토지공급제한, 신규주택공급물량부족, 저금리, 중국본토의투자자금유입이가격상승의주요요인으로지적 금리인상및미중무역분쟁등주택가격하락압력존재 금리인상및미중무역분쟁의부정적여파등주택시장하방압력존재 최근정부는주택가격급등을제한하기위해빈집세 ( 空置稅 ) 를도입, 금융권규제강화, 공공주택확대등대책을제시 주요 IB들은금리인상및정부규제정책, 미중무역분쟁에따른추가관세등으로주택가격하락가능성제기 다만 GDP대비모기지비중이크지않고연체율도낮은수준을유지하고있어부실위험우려는높지않음 또한낮은주택보유율, 경제성장및높은주택투자수요등을감안시단기가격조정가능성은낮을것으로예상 그림 25 홍콩주택가격지수및판매량추이 그림 26 주거용모기지잔액및연체율추이 18 16 14 12 10 ( 천건 ) 주택판매량 ( 좌 ) 주택가격지수 ( 우 ) 450 400 350 300 250 1,400 1,200 1,000 ( 십억 HKD) (%) 1.4 1.2 1.0 0.8 8 200 800 0.6 6 4 150 100 600 0.4 0.2 2 0 '02 '04 '06 '08 '10 '12 '14 '16 '18 50 0 400 '02 '04 '06 '08 '10 '12 '14 '16 '18 0.0 자료 : Bloomberg 자료 : 홍콩금융관리국 18
FOCUS ISSUE 가계주거비용현황및주요국비교 2 KB 경영연구소연구위원김진성 1. 가계부채급증과금융안정조치 가계부채급증세를완화시키기위해 2011년 ' 가계부채연착륙종합대책 ', 2016년 ' 가계부채관리방안 ' 등가계부채관련규제도입및강화 2005년부터 2011년까지국내가계부채가빠르게증가하면서 2011년 ' 가계부채연착륙종합대책 ' 발표 글로벌금융위기전까지 3년간가계대출이연평균 10.4% 증가 (2005~2007년) 글로벌금융위기이후에도 3년간가계대출이연평균 8.0% 증가 (2008~2010년) 2011년에도가계대출이 8.5% 증가하는등가계부채증가율이명목경제성장률을상회하면서가계부채에대한우려증가 정부는가계부채증가속도를줄이기위해 2011년 ' 가계부채연착륙종합대책 ' 발표그림 27 국내가계대출증가추이그림 28 주택담보대출규모 (2018.06) 14 12 10 8 6 4 2 (%) 가계대출 명목 GDP 성장률 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 가계대출 1,409.9조원 474.9 ( 조원 ) 148.6 58.3 159.7 179.1 44.6 84.9 기타담보은행 112.8 상호금융 147.1 신용기타기관주담대 주 : 가계신용중판매신용을제외한가계대출기준 자료 : 한국은헹 주 : 가계신용중판매신용을제외한가계대출기준 자료 : 한국은행, KB 경영연구소추정 2012~14년까지가계부채증가율이다소둔화되다가 2015~16 년에다시가파르게치솟으면서 2016 년 ' 가계부채관리방안 ' 발표 2012~2014년 3년간가계대출이연평균 6.0% 증가 2014년정부는부동산을통한경기부양을위해 LTV, DTI 완화조치시행 2 이하모든분석은가계금융복지조사자료를토대로분석한결과임 19
2015~2016년 2년간가계대출이연평균 11.3% 증가, 이전 3년에비해두배수준으로급등 2016년정부는가계부채증가속도를완화하기위한 ' 가계부채관리방안 ' 을발표 대출의절반가량을차지하는주택담보대출관리가주요정책대상 특히, 전체가계대출의 1/3 가량을차지하는은행권주택담보대출이주요타겟 상품이표준화되어있고, 건당금액이커서관리하기가쉬우며, 은행권이전산화가잘되어있어지표측면에서의관리가용이 실제가계재정에가장큰영향을미친정책은원금분할상환확대정책 2. 주택담보대출원금분할상환확대와가계부담증가 원금분할상환확대정책시행으로금융안정성은제고되었지만, 가계의상환부담은가파르게증가 2011년가계부채연착륙종합대책에서분할상환비중확대정책을도입, 2018년상반기 50% 이상의은행권주택담보대출이분할상환중 감독당국은국내가계부채의질적개선을위해실질적으로신규취급되는대부분의대출은분할상환방식으로유도 2011년 7.7% 에불과했던분할상환대출비중이 2017년 49.8% 로 6년만에 42%p 증가 - 2015년 31조원규모의안심전환대출시행으로분할상환비중이전년대비 12%p 급증 그림 29 은행권주택담보대출상환방식별비중 그림 30 은행권주택담보대출분할상환규모 70.5 29.5 2005 2010 6.4 49.2 44.4 2011 7.7 51.6 40.7 2012 14.2 50.5 35.3 2013 18.7 49.1 32.2 2014 26.5 45.6 27.9 2015 38.9 35.2 25.9 2016 45.1 27.6 27.3 2017 49.8 22.4 27.8 18.06 51.0 21.0 28.0 (%) 일시거치 / 분할비거치 / 분할 120 100 80 60 40 20 0 '17말잔액 ( 좌 ) '18년상환액 ( 우 ) 3.0 ( 조원 ) ( 조원 ) 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5-5 10 15 20 25 30 35 잔존만기 자료 : 금융감독원 주 : 잔존만기는해당년이하 자료 : KB 경영연구소추정 2017년말기준, 2018년은행권주택담보대출의연간원금상환액규모는 8.8조원수준으로추정되며, 가계부담은 5년간금리가 3.3%p 상승한효과와비슷 8.8조원은 2017년말은행권주택담보대출규모의 3.8% 수준 20
2018년은행권주택담보대출잔액금리는 3.1~3.2% 수준 2010~2011년주택담보대출분할상환비중은현재의 1/7 수준이므로당시원금상환부담은주택담보대출의 0.5% 수준 가계의원금상환부담은 2012년부터 2017년까지 6년간금리가 3.3%p 상승한것과비슷한체감효과발생 - 해당효과는주담대상환가구에집중되므로실제각가구가느끼는부담은더높게나타날수있음 3. 한국의주택구입비용부담수준비교 한국의주택담보대출보유가구는과거처분가능소득의 12.5% 를주택담보대출원리금상환에사용하여, OECD 최저부담률을보였음그림 31 OECD 국가의주택담보대출상환부담중위값 ( 연원리금상환액 / 처분가능소득, 2010~2014년평균 ) 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 12.5% 프랑스룩셈부르크크로아티아호주키프로스일본아일랜드벨기에라트비아독일이탈리아불가리아스페인그리스포르투갈네덜란드리투아니아헝가리미국영국슬로베니아칠레캐나다노르웨이폴란드에스토니아멕시코핀란드몰타슬로바키아스위스한국오스트리아스웨덴체코루마니아 주 : 한국은 2012년기준. 칠레, 멕시코, 미국은처분가능소득이아닌총소득사용. 한국도처분가능소득대신총소득을사용하였으나, 두소득의비율을이용하여계산한추정치를제시하였음. 일부국가는일부연도자료가제공되지않음. 주택담보대출보유가구기준. 자료 : OECD, Affordable Housing Database 대부분의 OECD 국가들이처분가능소득의 15% 이상을주택담보대출원리금상환에사용하고있는반면, 2012년기준으로한국은 12.5% 수준에불과 2012년기준, 루마니아를제외한 OECD 국가의평균은 18.1% 로한국의원리금상환부담은 OECD 국가의 2/3 수준에불과하였음 이당시한국의주택담보대출상환행태는대부분이자만납부하는일시상환방식으로, 원금상환은주로주거이전시발생 3 3 새로운주거지에서다시주택담보대출을받기때문에실제대출상환으로보기어려움 21
원금분할상환확대정책의영향으로가계의처분가능소득대비원리금상환부담이 50% 가량증가하면서, 가계처분가능소득의 7% 내외가일반소비및저축에서부채상환으로전환 국내가계전체의연간원리금상환액 / 연처분가능소득비율은 2011년 16.3% 에서 2016년 24.0% 로 5 년간 47% 상승 주택담보대출원금분할상환확대정책실시의영향으로가계의상환부담지속증가 과거대비처분가능소득의 8%p 가량이추가적으로부채상환에소모되면서그만큼일반소비및저축이감소 지속적인부채증가및원금분할상환비율추가확대로향후 1~2년이내에가계의원리금상환 / 처분가능소득비율은 30% 에달할것으로전망 그림 32 가계부채상환부담 ( 원리금상환 / 처분가능소득 ) 30 이자 / 소득원금 / 소득 (%) 원리금 / 소득 25 20 15 10 5 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 주 : 이자 = 연간이자상환액, 원금 = 연간원금상환액, 원리금 = 이자 + 원금, 소득 = 수정처분가능소득수정처분가능소득은처분가능소득에이자를합산한수치자료 : 가계금융복지조사 2012~2017 그림 33 주담대보유가구연간상환금액변화 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 - ( 만원 ) +9.0% 4,625 5,041 2013 2016-10.1% +251% 453 407 150 528 가처분소득이자원금 주 : 자가및비거주주택담보대출보유가구기준이사등에따른중도상환 / 대환대출요인원금상환은차감자료 : 가계금융복지조사 2014, 2017, KB경영연구소추정 주택담보대출을보유한가구만한정할경우, 연간원리금상환액 / 연처분가능소득비율은 2013년 13.0% 에서 2016년 18.5% 로 3년간 42.3% 상승 2013년주택구입비용은처분가능소득의 13.0% 로, OECD 자료의 12년 12.5% 와유사 2016년주택구입비용은처분가능소득의 18.5% 로 3년간 5.5%p 증가 - 동기간처분가능소득은 9% 증가하고금리인하로이자상환액은 10% 감소 - 반면원금상환액은가구당평균연 150만원에서 528만원으로 251% 급증 원금분할상환확대정책이본격적으로도입되기전인 2011년부터원금분할상환비중이 50% 수준까지도달한 2017년까지가계처분가능소득의최소 6~7% 이상이일반소비나저축에서부채상환으로전환된것으로볼수있음 22
OECD의평균주택구입비용은처분가능소득의 18.1% 로한국은이보다약간높은수준 17~18년조사에서한국의주택구입비용이다소상승하더라도처분가능소득대비 20% 이내로수렴할가능성이높음 36개 OCED 국가중 20% 를상회하는국가는 1/3인 12개국으로한국의부담수준자체는높다고보기어려움 4 급증하는가계부채를관리하기위해도입된원금분할상환확대정책으로처분가능소득대비주택비용은 OECD 최하위권에서중상위권으로상승하였으며, 가계소비및저축이크게감소하였음 주택담보대출보유가구기준, 처분가능소득대비주택비용비율은원금분할상환확대정책이전 12.5% 에서최근 18.5% 로상환부담이절반가량증가 금리하락으로소득대비이자상환부담은 13 년대비 16 년기준 1.7%p 감소하였으나, 원금상환부담 은동기간 7.2%p 상승 다른 OECD 국가의주택비용부담에큰변화가없다면, 한국의주택비용부담순위는 36 개국중 32 위에서 18 위로중간수준으로상승 - OECD 국가의소득대비주택비용부담평균은 18.1% ( 특이치인루마니아제외 ) 가계부채증가속도및원금분할상환추가확대등을고려해도한국의주택비용부담순위는 20% 이 하로유지될것으로보이며, 이는 15 위내외수준에해당 전체가구기준, 처분가능소득대비원리금상환부담이 2011년대비 2016년에 8%p 증가하면서가계의일반소비및저축이감소에영향 2017 년말기준, 은행권주택담보대출잔액의 3.8% 가 2018 년연간상환되어야하는금액으로추정 - 2011 년까지원금분할상환은매우미미한수준으로, 원리금중이자가차지하는비중이대부분이었음 - 2018 년초, 은행권주택담보대출잔액금리는 3.1~3.2% 수준으로, 현재는연간원금상환액이이자상환액규모를추월 전체가구의처분가능소득대비원리금상환부담은 2011 년 16.3% 에서 2016 년 24.0% 로 5 년간 8%p 가량증가하면서일반소비및저축에부담으로작용 - 주택담보대출을이용하여다소빠듯하게집을마련한중저소득층에서처분가능소득감소효과가좀더일반소비지출감소에영향을미쳤을가능성이높음 - 고소득층의경우, 고가주택에대한주택담보대출은일종의투자자산마련을위한저축으로분류될수있으며, 일반소비지출보다저축감소에영향을주었을것으로추정 4 한국이외에최근수년간주택비용부담에극적인변화가발생한국가는없다고가정 23
MEMO 24