제 1 권제 4 호 ( 통권 4 호 ) 부동산시장동향분석 2011 년 4/4 분기 KDI 실물자산연구팀
실물자산연구팀 조만교수 ( 팀장, KDI 국제정책대학원 ) 차문중선임연구위원 ( 국제개발협력센터소장 ) 손재영교수 ( 건국대학교, KDI 겸임연구위원 ) 송인호연구위원 김현아전문연구원 김대용전문연구원 김현섭연구원 계세라연구원 이준용연구원 부동산시장동향분석 은부동산시장동향에대한체계적 정기적모니터링과함께이상동향분석및관련정책현안을제공합니다. 본자료는 KDI 홈페이지에서다운로드하실수있습니다. http://www.kdi.re.kr
목차 Part 01 요약 9 Part 02 부동산시장동향 17 1. 거시 금융환경 18 Box 1. 해외주택시장동향분석 - 미국, 유럽, 중국을중심으로 - 이준용 21 2. 공급 거래량동향 34 3. 가격동향 46 Box 2. 수도권월세가격동향조사 특징및최근동향 - 김현아 59 Box 3. 광역시주택시장동향분석- 김현섭 이준용 63 4. 부동산대출 금융부문동향 71 Box 4. 2010~11 년가계금융조사에나타난주택대출패턴 - 김현섭 75 참고문헌 81 Part 03 정책현안 83 Ⅰ. 글로벌금융위기이후선진적주택정책패러다임모색 : KDI 국제컨퍼런스의정책시사점및평가 - 조만 송인호 84 가. 머리말 84 나. 논의의주요시사점정리 86 다. 평가및정책과제 94 참고문헌 102 부록 104
표목차 Part 01 < 표 1> 최근부동산동향요약표 15 Part 02 < 표 1-1> 관련거시 금융변수의동향 20 < 표 1-2> 미국주택구입능력지수의변화추이 23 < 표 1-3> 미국, 중국및유럽주요국의 GDP 및민간소비변화 32 < 표 2-1> 공급과거래량변수에대한기초통계 35 < 표 3-1> 규모별실질주택매매가격지수의기초통계량 (2011 년 12 월기준 ) 48 < 표 3-2> 규모별실질주택전세가격지수의기초통계량 (2011 년 12 월기준 ) 49 < 표 3-3> 전세 매매가격비율에대한기초통계 50 < 표 3-4> 수도권월세가격지수와통계청집세지수와의비교 60 < 표 3-5> 지역별 ( 연간 ) 보증금월세전환율 ( 월세이율 ) 추이 62 < 표 4-1> 부동산대출 금융부문의기초통계 74 < 표 4-2> 2010~11년자료의비교 76 < 표 4-3> 가구당부채총액 ( 로그변환 ) 에대한회귀분석결과 : 부채가존재하는 6,654 가구대상 78 < 표 4-4> 가구당부채총액 ( 로그변환 ) 에대한회귀분석결과 : 거주주택마련목적담보대출이 존재하는 1,633 가구대상 79 < 표 4-5> 가구당부채총액 ( 로그변환 ) 에대한회귀분석결과 : 전월세보증금마련목적신용대출이 존재하는 233가구대상 80 Part 03 < 표 Ⅰ-1> 주거용모기지대출의시장침투정도 : 국제비교 90 < 표 Ⅰ-2> 모기지시장에대한정책수단 98 < 표 Ⅰ-3> 우리나라의주택시장현황 99 < 부표 1> A Matrix of Mortgage Market Policy Design 104
그림목차 Part 01 [ 그림 1] 주요부동산시장변수추이 16 Part 02 [ 그림 1-1] 미국 10 대도시의실질주택가격추이와전년동기대비변화율 21 [ 그림 1-2] 미국의재고주택판매량및준공후미분양주택수 22 [ 그림 1-3] 미국신규주택착공물량및장기평균 (1959~2007 년 ) 22 [ 그림 1-4] 중국의실질주택가격추이와변화율 24 [ 그림 1-5] 중국 GDP 대비주택대출잔액 25 [ 그림 1-6] 중국 70 대도시의주택가격변화의분포 (2011 년 ) 26 [ 그림 1-7] 중국대도시및중소도시의주택가격하락기간과인구분포 26 [ 그림 1-8] 유럽주요국의실질주택가격추이및변화율 ( 주택시장의호황 ) 28 [ 그림 1-9] 유럽주요국의실질주택가격추이및변화율 ( 주택시장의불황 ) 29 [ 그림 1-10] 유럽주요국의실질주택가격추이및변화율 ( 주택시장의안정혹은보합 ) 30 [ 그림 2-1] 로그실질건설투자 ( 계절조정 ) 및세부항목 ( 계절조정 ) 의추이 36 [ 그림 2-2] 강남아파트거래량및입주물량 ( 추세선제거, 3개월이동평균 ) 37 [ 그림 2-3] 지역별아파트거래량추이 40 [ 그림 2-4] 지역별아파트입주물량추이 42 [ 그림 2-5] 분기별주택건설인 허가현황과장기평균 (2000~10 년 ) 추이 44 [ 그림 3-1] AR(3) 과 ARMA(3, 1) 을이용한 2012 년도전국실질주택매매 전세가격지수 전망 47 [ 그림 3-2] 지역별실질주택매매가격과실질아파트실거래가격추이 53 [ 그림 3-3] 지역별실질주택전세가격추이 55 [ 그림 3-4] 지역별매매대비전세가격비율추이 57 [ 그림 3-5] 유형별수도권월세가격지수증가율추이 61 [ 그림 3-6] 지역별수도권월세가격지수증가율추이 62 [ 그림 3-7] 최근 3년간지역별실질주택매매가격지수추이 64 [ 그림 3-8] 지역별입주물량추이 66
그림목차 Part 02 [ 그림 3-9] 지역별미분양아파트수의추이 68 [ 그림 3-10] 지역별분양아파트수의추이 70 [ 그림 4-1] 국내은행의대출행태지수추이및전망 72 [ 그림 4-2] 예금은행과비은행예금취급기관의주택담보대출추이 73 [ 그림 4-3] 주택담보대출금리및스프레드추이 73 Part 03 [ 그림 Ⅰ-1] 우리나라의주택투자와 GDP 87 [ 그림 Ⅰ-2] 공공및민간임대주택비율 : OECD 국가들의비교 88 [ 그림 Ⅰ-3] 영국의 LTV 와 DTI 의추이 89 [ 그림 Ⅰ-4] 미국연방정부가제공하는주택정책의가구당연간평균혜택 : 소득계층별 92 [ 그림 Ⅰ-5] 긴축통화정책으로인한누적총소비감소 95 [ 그림 Ⅰ-6] 은행의부동산대출잔액및연체율 100
01 요약
10 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 요약 Part 01 2011 년우리나라부동산시장의주요추세는건설경기의지속적인침체, 전세가격의전국적인상승, 그리고부산 대전 광주등지방광역시주택시장의상승세로요약할수있음. 우리나라의실질 GDP 성장률은 2010 년연간 6.2% 를기록한후 2011 년중성장세가둔화하여 4/4 분기현재 3.4%( 전년동기대비 ) 를기록하였고, 성장률둔화의주요원인으로총수출및민간소비증가율의둔화와함께건설투자의지속적인하락을들수있음. - 특별히주거용건물투자는 2010 년연간 -10% 의큰하락세를보인이후 2011 년에는하락폭이더욱증가하여 3/4 분기현재 -15% 를기록 - 동년건설기성액도주거용건물투자와동반하락세를보이고있으나, 비주거용건물투자는 2010~11 년꾸준한증가세를보이고있음. 2008~09 년의글로벌금융위기이후하락세를보였던주택가격은 2010 년하반기이후상승세로전환하였으나, 지역 부문 평형간차별화된시장동향을보이고있음. - 지역적으로는비수도권주택시장이공급부족인식과구시가지의재건축및재개발에따른가격상승기대감으로인하여수도권에비하여현저하게높은가격및거래량상승률을보임. - 작년 12 월전년동월대비실질매매가격상승률은서울이 -3.7% 인반면, 5대광역시는 7.1% 로높은수준을보이고있으며, 이는부산, 대구, 광주, 대전의가격상승세에기인 - 부문별로는전세가격이 2010 년초반부터전국적으로장기평균을웃도는수준의상승세가지속되었으나, 최근상승률이둔화또는하락하는조짐을보이고있음. - 평형별로는중 대형주택이가격상승률이낮고미분양물량도적은반면, 소형주택은매매가격및전세가격이상대적으로높은상승세를기록하고있음. 그러나 2012 년 12 월전월대비증가율은대구를제외한모든지방광역시와서울이하락세를보이고있고, 2012 년 11 월중개최한 4/4 분기부동산시장모니터링그룹 (RMG) 에서보고된부산등지방광역시의가격상승둔화세에대한실문전문가들의의견도최근동향과일치하고있음. 신규주택의공급에있어서 2011 년은글로벌금융위기이후의회복기가지속된시기였으나, 2011 년
Part 01_ 요약 11 에도장기평균을하회하는신규주택의공급물량이관찰됨. 주택건설인 허가발행물량은 2007 년이후 3년간연간 38 만호수준으로장기평균을크게하회하였고, 이는지방주택시장에서의신규공급부족및가격상승을초래한원인으로지목되고있음. 2011 년주택건설인 허가발행물량이 43 만호로증가하여장기평균에근접하였으나, 착공률 ( 당해년주거용허가대비착공실적 ) 은 2010 년 47%, 2011 년 44% 로고점인 2002 년의 71% 에크게못미치고있음. 주택경기의후행지표인아파트입주물량은 2011 년 12 월전국적으로 28,207 호 ( 장기월평균 25,466 호 ) 로장기평균을초과하고있고, 미분양주택도지방의경우 2009 년중반이후감소하여현재금융위기이전수준으로회귀하였음. - 그러나수도권미분양은 2010 년 1/4 분기이후 2만호수준에서정체상태 아파트거래량은전국적으로 2010 년 4/4 분기, 서울의경우 2011 년 1/4 분기부터전년동기대비증가세를기록하였으나, 2011 년 11 월현재다시감소세로반전하여전국 -8.9%, 서울 -16.1% 의증가율을기록 금융위기의여파로신규주택공급에있어서공공의비중이크게증가 (2008 년 44%) 하였으나, 최근 2년간보금자리주택건설부진등의이유로공공의비중이크게줄어들고있음. - 이는건설시장에서민간의역할을증대시키는순기능이있을수있으나, 저소득층의임대주택공급등공공부문의역할유지를위한정책수단이강구되어야할것으로판단됨. 주택담보대출 ( 이하주담대 ) 잔액은 2010~11 년기간중전년동기대비 8~9% 대수준의꾸준한성장률을보이고있음. 주담대잔액은 2011 년 11 월말현재 385.2 조원 ( 은행권 303.4 조원 + 비은행권 81.8 조원 ) 으로 GDP 대비 33%, 총가계부채의 66% 에달함. 주담대잔액증가율은 2011 년 11 월말현재은행권이 8% 인데반하여비은행예금기관은 13% 를기록하며더욱빠르게증가하고있음. 주담대기준금리인 COFIX 는 2011 년 11월말현재 3.95%( 잔액기준 ) 와 3.69%( 신규취급액기준 ) 로 91 일 CD 금리 3.56% 에비하여다소높은수준 - 주담대가산금리는금융위기이후 2009 년 2.91% 를기록한이후최근 1.4% 수준으로안정적인추세를보이고있음. - 소비자물가지수는 2010 년 2/4 분기의저점 (2.6%) 이후꾸준히상승하여, 2011 년 12 월현재 4.2% 를기록
12 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) - CPI 상승으로인한시장금리상승은현재까지단기금리에한하여나타나고있고 (3 년만기국고채는 2010 년 2/4 분기이후유사한수준을유지하고있으나, 91 일물 CD 금리는동분기 2.5% 에서 2011 년 11 월말현재 3.56% 로상승 ), 이는주택담보대출시장에서의금리상승압박요인이되고있음. 2011 년중주택금융공사의 MBS 발행량은 11 월말현재 8.4 조원 ( 월평균 7,650 억원 ) 으로소폭상승하는추세이며, MBS 발행잔액은 11 월말현재 23 조원으로주담대잔액의 6% 수준 2010 년가계금융조사 에의하면, 우리나라주담대시장에서의평균 ( 상위 90%) LTV 는 26%(52%) 이고, 평균 ( 상위 90%) DTI 는 17.3%(34.4%) 로매우낮은수준임. - 주담대연체율도매우낮은상황으로, 2011 년 10 월말현재 0.66% 를기록하고있음 ( 금융감독원자료기준 ). - 2011 년 3/4 분기한국은행의 금융기관대출행태서베이 에따르면 6월 29 일발표된정부의 가계부채연착륙종합대책 이후주택대출심사에있어서신중한자세를더욱강화한것으로나타남. 최근발표된 2011 가계금융조사 자료에따르면, 지난 1년간우리나라의가계부채총액은 21% 증가 (752 조원 911 조원 ) 한반면, 동기간순자산총액은 13%, 평균가처분소득은 5.7% 증가한것으로나타남. 동자료에나타난차입자의모기지상품선택행태는만기일시상환방식의상품을선택할확률이다음의경우에더욱높게나타남. - 투자목적의담보대출, 거주주택이외의부동산담보대출, 그리고경상소득대비부채총액비율이높은가구, 저축은행및비은행권예금기관의담보대출 - 향후모기지선택에관련된소비자행태와함께모기지대출리스크에대한실증분석이주담대시장의모니터링을위한유용한연구과제임. 2012 년부동산시장의주요리스크요인으로미국 유럽실물경기의장기침체와, 이의여파로인한우리나라거시경제및부동산시장의동반침체가능성을들수있음. 수출이전체 GDP 의 52.4%( 미국 12%) 를차지하는우리나라의경우미국 유럽등주요교역대상국의경기둔화는수출감소 GDP 성장률하락 주택가격하락 민간소비및투자감소 GDP 성장률의추가하락 주택가격의추가하락의시나리오로이어질가능성이있음. 본원의최근관련연구에따르면우리나라에서 GDP 의 1% 하락은평균적으로주택가격을 0.45% 하락시켰던것으로나타났고, 주택가격 1% 의하락은다시민간소비의감소 (0.05~0.17%) 및건설투자의감소 ( 약 1%) 로이어짐.
Part 01_ 요약 13 미국의주택가격은 2006 년의고점이후현재까지총 30% 가하락하였음 ( 약 8조달러의주택자산감소 ). - 최근착공물량및거래량의상승세가보도되었으나, 이는아직까지장기평균에크게못미치는수준이고, 현재에도준공후미분양물량및은행이보유하고있는부실채권의담보물 (Real Estate Owned: REO) 이큰수준으로적체되어있어본격적인회복세에들어섰다고보기어려운상황임. - 시장전문가들은미국의주택시장이향후경기회복을선도하기보다는후행할가능성이큰것으로분석하고있고, 이는 1990 년대초에도미국주택가격이저점이후수년간의긴기간을거치며거시경제에후행하여회복한사례가있기때문임. 유럽의경우스페인, 아일랜드, 그리스, 포르투갈이부동산시장의호황기 (2000~06년) 에주택가격상승률이매우높았고, 그이후시장침체기에는주택가격하락및모기지연체율이다른유럽국가들에비하여높은상황임. - 이국가들의거시경제지표또한현재매우부진한상황임. - 이국가들의재정위기및유로존전체의경기침체는특정산업의교역물량 ( 예 : 조선수주 ) 을하락시키고, 이는특정지역 ( 예 : 울산 창원 부산 ) 의부동산경기에악영향을미칠수있음. 유로존국가들의주택가격등락에서얻을수있는시사점은안정적인임대주택공급이주택가격버블및모기지대출부실에대한예방기능이있다는점임. - 즉, 현재부동산시장발위기상황을경험하고있는유럽국가들은대부분취약한임대주택시장을보유하고있는반면, 글로벌금융위기의영향이비교적적었던독일, 프랑스, 덴마크, 네덜란드에서는대체로임대주택재고비율이높고공공임대주택의비율또한높아시장의불안정성이낮았다는사실이최근연구에보고되었음. - 이는자가주택의대안으로서임대주택시장의활성화는중 저소득층의주거복지뿐만아니라시장안정화측면에서도중요한정책사항임을시사하고있음. 시장동향과관련하여본보고서에서는다음과같은네개의 Box 분석이포함됨. Box 1: 해외주택시장동향분석 - 미국, 유럽, 중국을중심으로 - 2000년대초 중반주택시장의호황기를겪은이후미국및중국, 유럽국가들의최근주택시장현황분석 Box 2: 수도권월세가격동향조사특징및최근동향 - 작년 1월부터공표하기시작한수도권지역의월세시장분석을위한국토해양부의월세가격지수의산정방법과동향파악
14 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) Box 3: RMG 현안분석요약 - 비수도권주택시장동향 - 지난해 3/4 분기까지큰폭의증가세를보이던비수도권주택시장이 4/4 분기부터보합또는증가폭둔화를보임에따라이에대한최근동향을정리 Box 4: 미시자료에나타난우리나라주택대출패턴 - 통계청의 2011 년가계금융조사를이용하여지역별, 가구주의연령별, 대출목적별, 담보종류별, 담보대출기관별담보대출상환방식의비중을분석 본보고서의정책현안으로는 글로벌금융위기이후선진적주택정책패러다임모색 : KDI 국제컨퍼런스의정책시사점및평가 로 2011 년 12월 12~13 일에개최된국제회의에대한내용을정리함.
Part 01_ 요약 15 표 1 최근부동산동향요약표 ( 단위 : 전년동기대비 %, 조원, %) 장기 2010 2011 평균 1) 연간 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 9월 10월 11월 12월 실질국내총생산 4.5 6.2 4.7 4.2 3.4 3.5 3.4 - - - - 민간소비 3.8 4.1 2.9 2.8 3.0 2.0 1.2 - - - - 건설투자 1.4-1.4-2.9-11.9-6.8-4.6-4.0 - - - - 설비투자 6.6 25.0 15.9 11.7 7.5 1.0-3.4 - - - - 거시총수출 10.4 14.5 15.7 16.8 9.6 9.6 5.2 - - - - 변수총수입 9.0 16.9 14.2 10.8 7.9 6.0 2.3 - - - - 정부지출 4.3 3.0 3.2 1.5 2.1 3.4 2.0 - - - - 소비자물가지수 3.2 2.9 3.2 3.8 4.0 4.3 4.0 3.8 3.6 4.2 4.2 3년만기국고채금리 (%) 5.0 3.7 3.3 3.8 3.7 3.6 3.4 3.5 3.5 3.4 3.4 전국 15.4 1.2 9.6 42.3 74.0 132.1-107.9 118.8 - - 주택서울 79.8 91.7 112.2 102.7 266.2 119.2-106.9 41.2 - - 인 허가 5대광역시 19.6-13.2-2.5 120.6 152.4 152.5-126.9 135.1 - - 공급전국 1.0-8.7 5.5 22.6 20.4 22.8-21.5 4.0-8.9 - 아파트및서울 -1.2-34.2-0.9 22.1 37.1 50.8-59.2 17.6-16.1 - 거래량거래 5대광역시 5.5-10.8 6.1 28.0 32.9 31.8-14.3 4.7 4.0 - 전국 3.8 5.1-16.3-29.0-38.8-45.8 4.8-47.4 45.0 20.6-25.3 입주물량 서울 21.6 16.9-11.9 31.1-21.0-67.9 115.8-83.2 60.9 501.5 102.1 5대광역시 37.6 16.9 95.5-30.4 59.5-1.0-8.9 21.8 21.8-56.0 1.6 전국 1.8-0.5-1.5-1.0 0.7 2.0 2.2 3.0 3.4 2.8 2.6 실질주택서울 3.7-1.3-4.3-4.7-4.4-3.9-3.3-3.2-3.0-3.6-3.7 매매가격 5대광역시 -1.2 0.3 0.3 1.4 4.2 6.5 6.4 7.8 8.2 7.5 13.9 전국 2.5 3.4 3.3 4.8 6.7 8.1 8.7 9.4 9.7 8.5 7.8 주택실질주택서울 3.1 4.5 2.7 4.0 4.9 6.7 7.3 8.3 8.4 7.1 6.4 가격전세가격 5대광역시 1.8 3.3 4.0 4.8 7.0 8.1 8.5 9.2 9.5 8.5 14.0 매매가격 전국 59.2 55.2 56.8 57.9 58.4 58.8 58.7 59.7 60.0 60.1 60.1 대비 서울 49.5 42.0 44.0 45.6 46.3 46.8 48.1 49.9 50.5 50.8 50.8 전세가격 (%) 5대광역시 66.0 64.3 65.6 66.1 66.3 66.5 65.4 65.6 65.7 65.9 65.8 전체주택담보대출잔액 324.0 357.6 357.6 364.9 372.8 379.7-379.7 382.9 - - ( 전년동기대비, %) 9.8 8.8 8.8 9.4 9.1 9.4-9.4 9.4 - - ( 연간 GDP 대비, %) 29.3 30.5 30.5 31.1 4) 31.8 4) 32.4 4) - 32.4 4) 32.6 4) - - 은행권잔액 223.1 284.5 284.5 289.9 295.3 299.6-299.6 301.9 - - 주택 ( 전년동기대비, %) 8.5 7.7 7.7 8.5 8.1 8.2-8.2 8.2 - - 대출 비은행예금기관잔액 63.1 73.1 73.1 75.0 77.5 80.1-80.1 81.0 - - ( 전년동기대비, %) 15.0 13.1 13.1 13.2 13.3 14.1-14.1 14.0 - - CD 91일물 (%) 4.40 2.67 2.73 3.14 3.46 3.59 3.56 3.58 3.58 3.56 3.55 주택담보대출금리 (%) 5.88 5.00 4.69 4.85 4.88 4.96-5.00 5.01 5.01 - 주담대가산금리 3) 1.81 1.87 2.14 1.87 1.54 1.34-1.34 1.31 1.45 - 주 : 1) 2000 년 1월 1일이후부터현재까지의평균임. 단, 공급및거래변수들의장기평균은 2001 년 1월 1일이후부터, 은행권주택담보대 출잔액은 2004 년 4/4 분기부터, 전체주택담보대출잔액과비예금은행권주택담보대출잔액은 2008 년 4/4 분기부터, 주택담보대출 금리와주담대가산금리는 2001 년 9월부터, 연체율은 2005 년 8월부터현재까지의평균임. 2) 3년만기국고채금리, GDP 대비가계대출잔액, CD 91 일물및주택담보대출금리, 스프레드및연체율을제외한나머지변수는 모두전년동기대비증가율 (%) 임. 3) 주담대가산금리 = 주택담보대출평균금리-91일물 CD금리. 4) 2010 년연간 GDP 대비값임. 자료 : 한국은행 ( 거시변수, 연체율을제외한주택대출 ); 온나라부동산정보통합포털 ( 아파트거래량 ); 금융감독원 ( 연체율 ); 국토해양부 ( 주택 인 허가 ); 부동산114( 입주물량 ); 국민은행 ( 주택가격 ).
16 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 그림 1 주요부동산시장변수추이 ( 단위 : 전년동기대비 %, %) 아파트거래량입주물량주택건설인 허가현황 매매가격대비전세가격비율실질주택매매 전세가격지수지가변동률 미분양주택분양물량주택담보대출잔액 /GDP 주택담보대출금리스프레드 ( 주담대 -CD91) 주택담보대출연체율 자료 : 한국은행 ; 금융감독원 ; 국토해양부 ; 온나라부동산정보통합포털 ; 국민은행 ; 부동산 114.
02 부동산시장동향 1. 거시 금융환경 2. 공급 거래량동향 3. 가격동향 4. 부동산대출 금융부문동향
18 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 1. 거시 금융환경 Part 02 총수요의요소중주거용부동산시장침체에기인한건설투자의부진과소비자물가상승으로인한금리인상등이최근거시경제부문의위험요인으로평가할수있는반면, 설비투자및수출부문의증가세는거시경제환경의호재로판단되나최근들어증가폭이둔화되는현상 실질 GDP 증가율은 2010년연간 6.2%(2000년대의장기평균 4.5%) 를기록한후증가율이둔화되어전년동기대비 2011 년 1/4 분기 4.2%, 2/4 분기 3.4%, 3/4 분기 3.5%, 4/4 분기 3.4% 를기록 실질민간소비도 2010 년중 4.1% 의증가율을시현하였으나 2011 년 1/4 분기 2.8%, 2/4 분기 3.0%, 3/4 분기 2.0%, 4/4 분기 1.2% 로증가율이둔화되는추세 실질건설투자는 2010 년 3/4 분기이후지속적으로증가율이하락하여 2011 년 1/4 분기에는 -11.9%, 2/4 분기 -8.6%, 3/4 분기 -4.6%, 4/4 분기 -4.0% 의하락세를유지 - 주거용건물투자증가율은 2010 년 3/4 분기 -17.7%, 4/4 분기 -10.2% 의하락세를기록하였으며, 2011 년에도 1/4 분기 -24%, 2/4 분기 -18.9%, 3/4 분기 -15.4% 로하락세를유지 - 비주거용건물투자도 2010 년중약 3% 대의꾸준한증가세를나타냈으며, 2011 년 1/4 분기에는 -0.5% 로소폭감소하였으나 2/4 분기에는 6.6%, 3/4 분기에는 5.7% 의증가세를보임. - 토목건설은 2008 년글로벌금융위기이후증가세를시현하였으나 2010 년 4/4 분기 -2.9%, 2011 년 1/4 분기 -12.7%, 2/4 분기 -10.4%, 3/4 분기 -7.2% 로최근하락세를나타냄. - 건설기성액도주거용건물투자와유사한동향을보이며 2010 년 4/4 분기 -4.3%, 2011 년 1/4 분기 -12.6%, 2/4 분기 -6.6%, 3/4 분기 -8.6% 의하락세를유지 - 주택투자율 (GDP 대비주거용건물투자 ) 은 2006 년 4/4 분기 5.2% 를기점으로지속적으로하락하여 2011 년 3/4 분기현재 2.6% 를기록 반면, 실질설비투자는 2010 년상반기약 30% 의경이적인증가율을보인이후증가세가둔화되어 2011 년 1/4 분기 11.7%, 2/4 분기 7.6%, 3/4 분기 1%, 4/4 분기 -3.4% 의증가율 ( 장기평균 6.6%) 을기록 총수출은 2010 년 1/4 분기이후지속적으로두자릿수상승률을기록하였으나, 2011 년 1/4 분기 16.8%, 2/4 분기 9.6%, 3/4 분기 9.6%, 4/4 분기 5.2%( 장기평균 10.4%) 로증가율이둔화
Part 02_ 1. 거시 금융환경 19 소비자물가지수상승률은 2010 년 2/4 분기의저점 (2.6%) 이후꾸준히상승하여 2011 년 12 월 4.2% 의상승률을기록 인플레이션상승으로인한시장금리상승효과는현재까지단기금리에한하여나타나고있음. - 3년만기국고채의경우 2010 년 2/4 분기이후대체로유사한수준을보이고있으나, 91 일물 CD 금리는 2010 년 2/4 분기 2.5% 에서 2011 년 12 월말현재 3.55% 로상승 - 따라서현재까지금융시장에서장기적인인플레이션상승에대한기대심리는나타나지않고있으나, 단기변동금리위주의우리나라주택담보대출시장에서는기준금리상승으로인한상환액증가부담이현실화될가능성 소매판매액은 2011 년 1/4 분기이후전년동기대비 5% 이상의증가율을기록하였으나 9월부터증가폭이둔화되는가운데, 11 월현재는 0.5% 를기록 종합주가지수 (KOSPI) 는 2010 년 2/4 분기이후큰폭의상승세를이어가고있었으나, 2011 년 8월이후글로벌금융시장의불안으로인하여변동폭이증가하는가운데 12 월현재전년동기대비 -11.0% 의큰하락세를보임. 한국은행의소비자심리지수는 2010 년 2/4 분기이후기준치 100 을상회하지만전체적으로소폭하락세를보였으며, 2011 년 12 월에는기준치를하회한 99 를기록 - 주택 상가가치전망 CSI 는 2011 년 1/4 분기 109.7 을기록한후, 12 월현재소폭하락한 102 를기록
20 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 표 1-1 관련거시 금융변수의동향 ( 단위 : 전월 ( 기 ) 대비, 전년동월 ( 기 ) 대비, %) 장기 2010 2011 평균 1) 연간 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 9월 10월 11월 12월 실질국내총생산 4.5 6.2 4.7 [0.5] 4.2 [1.3] 3.4 [0.9] 3.5 [0.8] 3.4 [0.4] - - - - 민간소비 3.8 4.1 2.9 2.8 3.0 2.0 1.2 [0.3] [0.4] [0.9] [0.4] [-0.4] - - - - 건설투자 1.4-1.4 [-1.0] -2.9 주거용건물 -0.7-10.2-10.2 [0.4] 비주거용건물 5.8 2.8 2.4 [0.1] 토목건설 0.6 0.5-2.9 [-2.5] 설비투자 6.6 25.0 15.9 [-1.0] 총수출 10.4 14.5 15.7 [2.6] 총수입 9.0 16.9 14.2 [0.5] 정부지출 4.3 3.0 3.2 [-0.4] 건설기성액 1.1-3.3-4.3 [-1.6] -11.9 [-6.7] -24.0 [-12.6] -0.5 [-3.3] -12.7 [-6.5] 11.7 [-1.1] 16.8 [3.3] 10.8 [1.2] 1.5 [1.7] -12.6 [-4.6] -6.8 [1.6] -18.9 [-5.0] 6.6 [8.1] -10.4 [-0.5] 7.5 [3.9] 9.6 [1.2] 7.9 [2.8] 2.1 [0.8] -6.6 [3.5] -4.6 [1.8] -15.4 [1.4] 5.7 [0.9] -7.2 [2.7] 1.0 [-0.8] 9.6 [2.2] 6.0 [1.5] 3.4 [1.4] -8.6 [-5.8] -4.0 [-0.3] - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -3.4 [-5.2] 5.2 [-1.5] 2.6 [-3.1] 2.0 [-1.7] - - - - - - - - - - - - - - - - - -0.9 [4.8] 2.7 [2.8] -8.6 [-9.2] 주택투자율 2) 4.6 3.4 3.2 2.8 2.6 2.6 - - - - - 소비자물가지수 3.2 2.9 3.2 3.8 4.0 4.3 4.0 3.8 3.6 4.2 4.2 3 년만기국고채금리 (%) 5.0 3.7 3.3 3.8 3.7 3.6 3.4 3.5 3.5 3.4 3.4 소매판매액지수 ( 불변 ) 4.8 6.6 5.1 [0.8] 5.1 [1.1] 5.7 [0.2] 4.4 [2.3] - 2.8 [-3.2] 2.2 [0.6] 0.5 [-0.6] 종합주가지수 (KOSPI) 11.9 21.9 21.9 24.4 23.7-5.5-11.0-5.5 1.4-3.0-11.0 실업률 3.6 3.7 3.3 4.2 3.4 3.1 2.9 3.0 2.9 2.9 3.0 원 / 달러환율 0.3-9.4-3.1-2.1-7.0-8.3 1.0-3.3 2.5 0.5 0.2 OECD 경기선행지수 3) 98.1 100.6 101.0 101.5 100.8 99.3-98.9 98.6 - - 소비자심리지수 4) 102.7 110.4 109.0 103.7 102.0 100.0 100.7 99.0 100.0 103.0 99.0 주택 상가가치전망 CSI4) 101.4 101.9 104.3 109.7 105.7 104.7 103.0 106.0 105.0 102.0 102.0 주 : 1) 장기평균은 2000 년 1월 1일이후현재까지의평균값임. 2) 주택투자율 = 실질주거용건물건설투자 (S.A)/ 실질 GDP(S.A) 100. 3) 경기판단기준점은 100 이며 100 이상이면경기호황, 이하이면경기둔화를나타냄. 4) 소비자심리지수와주택 상가가치전망 CSI 의기준치는 100 이며, 장기평균은 2009년 7월부터현재까지의평균임. 5) [ ] 는전월 ( 분기 ) 대비임. 자료 : 한국은행 (ECOS); 통계청 (KOSIS); OECD. - -
Part 02_ 1. 거시 금융환경 21 Box 1 해외주택시장동향분석 - 미국, 유럽, 중국을중심으로 이준용 (KDI 연구원 ) 1. 미국주택시장 그림 1-1 미국 10 대도시의실질주택가격추이와전년동기대비변화율 ( 단위 : 실질주택가격 1987 년 1/4 분기 =1, 전년동기대비 %) 주 : 실선표시는실질주택가격 ( 좌축 ), 막대표시는전년동기대비변화율 ( 우축 ) 을나타냄. 자료 : S&P/Case-Shiller Home Price Indices. 미국주택시장은 2010 년하반기이후하락세로돌아섰고현재까지침체상황이이어지고있지만추가적인가격하락세에서벗어난상태임. 과거침체시기를보면최저점은 1996 년 1분기 ( 실질가격 =0.862) 였으며, 이후가격하락직전수준 (1989 년 3/4 분기, 실질가격 =1.15) 까지회복하는데약 5년정도 (2001 년 1분기, 실질가격 =1.16) 소요되었음. 이는주택시장침체기에주택가격이하락한이후하락이전가격까지회복하는데장기간이소요됨을나타내며, 이러한패턴을볼때, 현재주택가격이최저점이라고가정하더라도 2000년대중반가격하락이전수준까지회복하는데다소장기간시간이소요될것임.
22 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 그림 1-2 미국의재고주택판매량및준공후미분양주택수 재고주택판매량 준공후미분양주택수 ( 단위 : 백만호 ) 자료 : NAR. 주택공급및거래관련지표를살펴보면최근미국재고주택판매량이증가하고미분양주택수가하락하는등관련지표들이회복되고있음. 2011 년 11 월기준재고주택판매량은 442 만호로점차증가하고있는추세이며, 미분양주택수도 258 만호로글로벌금융위기이후가장낮은수치이고, 지속적으로하락하고있음. 수급관련지표들이개선되고있지만, 일부다른지표 ( 신규주택착공물량등 ) 들이뒷받침해주고있지않으므로아직정상적인시장으로회복할조짐이라고단정하기어려움. 그림 1-3 미국신규주택착공물량및장기평균 (1959~2007 년 ) ( 단위 : 백만호 ) 자료 : U.S. Census Bureau.
Part 02_ 1. 거시 금융환경 23 신규주택착공물량은글로벌금융위기이후 2009 년 4월가장낮은수치를보였지만이후지속적으로상승하였고, 가장최근시점인 2011 년 11월 68 만호가가장높은수준임. 주택시장의회복가능성이높아지는현상으로볼수있지만신규주택착공물량을장기적으로보면, 글로벌금융위기이전까지약 50 여년동안장기평균이 150 만호임을감안하면, 현재의수준은절반도못미치는매우낮은상태임. 표 1-2 미국주택구입능력지수의변화추이 ( 단위 : 달러, %) 단독주택가격 ( 중앙값 ) 2008 년 2009 년 2010 년 2011 년 3/4 3/4 196,600 172,100 173,100 177,800 169,500 (-12.5) (0.6) (-4.7) 137.8 169.4 174 171.6 183.7 주택구입능력지수 (22.9) (2.7) (7.1) 주 : 1) 2011 년 3/4 분기의증감률은 2010 년 3/4 분기대비증감률임. 2) ( ) 안은전년대비증감률이며, 2011 년 3/4 분기는 2010 년 3/4 분기대비증감률임. 자료 : NAR. 수요측면에서주택구입능력지수를보면, 주택가격의하락에비해주택구입능력지수는글로벌금융위기이후꾸준히상승하지만, 이는주택담보대출이자율의하락에의한요인등이적용되었기때문이고, 직접적인구매력이뒷받침되지않는이상실제주택구매로이어지기에는제약요인이존재함. 주택구입능력지수의상승이직접적인주택구매로연결되기위해서는거시경제가회복되고, 실업률이줄어들고, 소득이늘어나는등으로인해주택구매력이살아나야함. 특히모기지대출부도로인해은행들이보유하고있는담보물 (Real Estate Owned: REO) 들이다수적채되어있는상태이고, 이들은주택시장이정상적으로회복되는데에장애물역할을할수있음.
24 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 2. 중국주택시장 그림 1-4 중국의실질주택가격추이와변화율 중국전지역 ( 단위 : 실질주택가격 1998 년 1/4 분기 =1, 전년동기대비 %) 베이징, 상하이, 광둥성 주 : 실선표시는실질주택가격 ( 좌축 ), 막대표시는전년동기대비변화율 ( 우축 ) 을나타냄. 자료 : CEIC. 중국의주택가격은 [ 그림 1-4] 처럼 2000년대들어급등하였으며, 중국정부는이를막기위한수단으로토지, 세금, 금융, 행정개입등다양한분야에서정책을도입함. 2010 년주택가격상승억제와투기및투자수요방지를위한강력한조정정책으로주택가격의상승을억제할수있었지만이후추가적인상승은막지못함. 반면, 2011 년에들어가격이하락하였고 3/4 분기기준으로전분기대비큰변화는없지만, [ 그림 1-6] 에서보듯이 4/4 분기에주택가격이하락한도시의수가크게증가한것을볼때, 4/4 분기기준으로추가적인가격하락이일어날것으로보임. 2011 년은제12차 5개년경제발전계획이시작되었고, 기존과다른발전방식을꾀하고있으므로주택시장에도이러한영향이미칠것으로보임. 소득분배및사회보장과같은복지정책및내수확대를통해질적경제발전을목표로하며, 주택시장측면에서의주요목표는저가주택공급의확대와지역균형발전의모색임. 중장기적으로이러한정책도입하에저소득층을위한폭넓은유형의주택공급은주택시장의안정을도모시키고, 지역균형발전은지역집중화로인한주택가격상승을막는데일조할것임. 하지만현재주택시장의상황으로볼때, 단기적으로중국주택시장이침체될조짐이보이며, 최근그현상이가시적으로뚜렷해지고있음 ( 그림 1-6).
Part 02_ 1. 거시 금융환경 25 그림 1-5 중국 GDP 대비주택대출잔액 ( 단위 : %) 자료 : CEIC. 중국주택금융시장이급격히발전함에따라주택담보대출이크게늘어났으며, 특히 2009 년이후주택담보대출잔액이급격히증가한것을볼때 ( 그림 1-5), 주택담보대출의증가가최근까지주택가격을상승시킨요인으로일부작용했을가능성이높음. GDP 대비주택대출잔액의상승이의미하는바는담보대출이주택구입의자본력을증가시키고주택수요의증가에직접적으로영향을미쳤으며, 증가한수요만큼주택가격이상승했다는것임. 이미지속적으로주택가격이크게상승한상태였고, 근래들어주택담보대출의급격한증가는추가적인가수요를유발시켜가격을더욱크게상승시키는요인으로작용할수있음. 여러경제학자들의중국경제위험에대한경고들이잦아진만큼중국주택시장의변화도유의주시할필요가있음. 최근중국의주택가격상승의원인으로담보대출증가가일부작용한만큼주택가격의붕괴위험을검토해보아야할시점임. [ 그림 1-4] 와같이 2011 년이후로주택가격상승폭이둔화되었고, 주택가격이상승하고있는도시의수도줄어들고있음 ( 그림 1-6). 2011 년 12 월기준으로전월대비주택가격이상승하고있는도시는 70 개도시중 3개도시에불과하며, 하락기에있는도시는 51 개에이르고있음.
26 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 그림 1-6 중국 70 대도시의주택가격변화의분포 (2011 년 ) ( 단위 : 도시수 ) 자료 : 중국국가통계국. 그림 1-7 중국대도시및중소도시의주택가격하락기간과인구분포 주 : 1) 위의도시들은 32 개도시로 70 개도시중에서주택가격이 3개월이상지속적으로하락한도시들임. 2) 주택가격하락기간은 2011 년 12월기준으로전월대비가격이하락하고지속적으로하락한기간 ( 개월수 ) 을나타냄. 예를들어베이징의경우하락지속기간이 4개월인데, 이는각각 9월, 10월, 11월, 12월의전월대비가격이하락함을의미함. 3) 인구수는 2009 년 12월말기준임. 자료 : 중국국가통계국.
Part 02_ 1. 거시 금융환경 27 전월대비주택가격이하락하는도시가증가할뿐만아니라 3개월이상주택가격이하락하는도시가증가하였고, 주로인구규모가 5백만명이하의중소도시에서가격이지속적으로하락하고있음. 하이커우, 푸저우, 원저우, 무단장, 주장, 난징등의중소도시들은 8개월이상지속적으로주택가격이하락하고있으며, 2011 년 4/4 분기초에들어주택가격이하락하기시작하여분기기간내내모두하락한도시들은 13 개도시에달하고있음. 특히베이징, 상하이등주요대도시의주택가격도최근 3개월이상지속적으로하락하고있음. 이처럼 2011 년한해동안주택가격이하락하는도시가증가하고인구규모가큰도시에서도하락하기시작한만큼 2012 년에도이러한현상이지속될것으로보임. 3. 유럽주택시장 유럽의주요국들은재정위기등과같이나라별로경제상황이다른것처럼주택시장도이와유사하게서로다른패턴을보이고있음. 지난분기에비해큰변화가없이국가재정위기에처한국가 (PIIGS) 의주택시장은대부분침체기에속하며, 그외다른나라들은이에대한영향이없는독립적인패턴을보이고있음. 국가별주택시장은호황 불황 안정 ( 보합 ) 상태로나뉠수있음. - 각상황별로대표적인국가들의가격추이와동향은각각 [ 그림 1-8]~[ 그림 1-10] 과같음.
28 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 그림 1-8 유럽주요국의실질주택가격추이및변화율 ( 주택시장의호황 ) ( 단위 : 실질주택가격 1996 년 1/4 분기 =1, 전년동기대비 %) 오스트리아 프랑스 노르웨이 스위스 주 : 실선표시는실질주택가격 ( 좌축 ), 막대표시는전년동기대비변화율 ( 우축 ) 을나타냄. 자료 : Eurostat. 현재유럽의주요국중에서주택시장이호황, 즉실질주택가격이지속적으로상승하고있는국가는오스트리아, 프랑스, 노르웨이, 스위스임. 프랑스와노르웨이는글로벌금융위기의영향을일시적으로받았지만이후지속적으로상승하고있으며, 오스트리아및스위스는이에대한영향없이지속적으로상승 - 4개국모두비슷한가격상승을보이는데, 2011 년 3/4 분기기준으로전년동기대비 5% 전후의가격상승을보이고있음.
Part 02_ 1. 거시 금융환경 29 그림 1-9 유럽주요국의실질주택가격추이및변화율 ( 주택시장의불황 ) ( 단위 : 실질주택가격 1996 년 1/4 분기 =1, 전년동기대비 %) 그리스 포르투갈 스페인 영국 주 : 실선표시는실질주택가격 ( 좌축 ), 막대표시는전년동기대비변화율 ( 우축 ) 을나타냄. 자료 : Eurostat. 유럽재정위기상태인국가 (PIIGS) 의주택시장은모두침체기에있으며, 그리스, 포르투갈, 스페인의경우매우급격하게주택가격이하락하고있음. 그리스와스페인은 2011 년 3/4 분기기준으로전년동기대비 8~9% 의실질주택가격하락을보이고있으며, 포르투갈과영국은약 5% 의실질주택가격하락을보이고있음. 영국의경우 2000 년대초반전년동기대비실질주택가격이 20% 이상상승하였지만, 2006 년가격안정을위한금리인상으로가격이하락하였고, 글로벌금융위기의여파로급락하였음. - 2009 년이후다소회복하고있지만 2010 년중반이후가격이지속적으로하락
30 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 그림 1-10 유럽주요국의실질주택가격추이및변화율 ( 주택시장의안정혹은보합 ) ( 단위 : 실질주택가격 1996 년 1/4 분기 =1, 전년동기대비 %) 벨기에 덴마크 아일랜드 스웨덴 주 : 실선표시는실질주택가격 ( 좌축 ), 막대표시는전년동기대비변화율 ( 우축 ) 을나타냄. 자료 : Eurostat. 2011 년 3/4 분기기준으로유럽국가중에서주택시장이안정적인국가는벨기에, 스웨덴이며, 하락세가둔화된국가는덴마크및아일랜드임. PIIGS 에속한아일랜드는 2010 년들어일시적으로가격상승이일어났고최근가격추이가보합된상태였지만재정위기등으로인한경기침체뿐만아니라주택가격하락의가능성이아직남아있으므로지속적인모니터링이요구됨.
Part 02_ 1. 거시 금융환경 31 4. 해외주요국의주택시장과거시경제와의연계 주택시장의침체에따른민간소비의감소는유럽국가에서두드러졌으며, 특히글로벌금융위기이후주택시장의침체기를겪었거나침체기에속한국가들이이에해당되었음 ( 부동산시장동향분석 (2011 년 3/4분기 ) ( 한국개발연구원, 2011.10) 의 Box 1. 미국 -유럽주택시장동향 참조 ). 2/4 분기기준으로민간소비가줄어들었던국가는덴마크, 그리스, 아일랜드, 포르투갈, 스페인, 영국이해당되었고, 3/4 분기기준으로는스페인을제외한나머지국가모두민간소비가줄어들고있음. 또한이들국가는이전분기와마찬가지로전년동기대비민간소비의하락률이더크게증가하고있음. 유럽주요국의등급이추가로강등됨에따라유럽재정위기의위험이증가하고있으며, 이는추가로현재주택시장이양호한국가들도상황이나빠질수있음. 신용등급 (S & P의신용등급기준 ) 이강등된국가는총 9개국으로, 이들국가중에는앞서주택시장이호황상태였던프랑스, 오스트리아도속함 ( 신용등급이강등된유럽국가는프랑스, 오스트리아, 스페인, 몰타, 슬로베니아, 슬로바키아, 이탈리아, 키프로스, 포르투갈임 ). 재정위기상태가개선되지않는한유럽주요국의주택시장침체는지속될수있으며, 기존주택시장이양호한국가들에서도추가적인침체현상이일어날수있음. 뿐만아니라위와같은유럽국가들의경제침체가국내지역거시경제에직접적으로영향을미치고, 이는해당지역주택시장에간접적인영향을줄수있음을유의해야함. 국내일부주요도시들은특정산업에특화되어있으며, 해당산업의종사자들이만드는주택수요는지역주택시장에매우큰영향을미침. 선박의경우주요수출거래지역은유럽지역이고, 선박에대한수출은 4/4 분기기준으로전년동기대비마이너스성장을보이고있음. 1) 추가로같은기간에반도체 무선통신기기부문도마이너스성장을보이고있는데, 이들의주요거래국가들은유럽에치중되어있지않으므로유럽이외국가의경기침체가가져오는영향에대한추가적인분석도필요할것으로보임. 1) 한국개발연구원, KDI 경제동향 2012 년 1 월호의 p.51 참조, 4/4 분기수치는잠정치임.
32 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 표 1-3 미국, 중국및유럽주요국의 GDP 및민간소비변화 ( 단위 : 10 억유로, %) GDP 민간소비 2010 년 3/4 분기 (10 억유로 ) 2011 년 3/4 분기 (10 억유로 ) 전년동기대비증가율 (%) 2010 년 3/4 분기 (10 억유로 ) 2011 년 3/4 분기 (10 억유로 ) 전년동기대비증가율 (%) 미국 13,216.1 13,422.4 1.6 9,328.4 9,481.3 2.0 중국 27.2 32.1 17.82 12.1 13.3 10.0 오스트리아 66.3 68.2 2.9 35.5 35.8 0.7 벨기에 80.7 82.1 1.7 42.5 42.8 0.7 덴마크 52.1 52.1 0.0 26.0 25.7-1.2 프랑스 444.7 451.6 1.5 261.0 260.9 0.0 그리스 51.7 48.8-5.5 39.0 36.0-7.8 유럽 아일랜드 40.8 40.7-0.2 19.5 18.7-4.0 노르웨이 62.8 65.1 3.7 30.4 31.1 2.1 포르투갈 39.5 38.8-1.7 26.4 25.5-3.3 스페인 237.7 239.5 0.8 135.1 135.5 0.4 스웨덴 80.9 84.6 4.6 39.6 40.0 0.9 스위스 83.2 84.4 1.5 48.9 49.3 0.8 영국 473.5 475.8 0.5 300.5 297.6-1.0 주 : 1) 그리스는잠정치, 모든가격은 2005 년기준의 실질가격 임. 2) 가격시점및전년동기대비변화율의기준시점은 3/4 분기이고, 그리스는 1/4 분기, 미국은 4/4 분기임. 3) 민간소비는민간가계, 비영리단체포함이며, 중국의민간소비는민간가계의경우만해당함. 4) 미국의경우단위는 10억달러 (2005 년기준 실질가격 ), 중국의경우단위는 1조위안 ( 명목가격 ), 민간소비는각각 2009 년, 2010 년기준이고, 증가율은이들기간내의변화율임. 자료 : Bureau of Economic Analysis, CEIC, Eurostat. 중국의경우 GDP 나민간소비의변화는양호한편이나, 미국의경우그수치는매우저조한편임. 미국의 GDP 는 4/4 분기기준 1.6% 의성장률로매우저조한성장을보이고있지만, 중국의경우급격한경제성장을보이고있으며민간소비측면에서중국의소비증가율은미국이나다른유럽주요국과비교해도훨씬더높은수준임. 중국의경제성장속도와주택시장의호황은두드러졌고이러한영향은글로벌경제체제에서매우큰비중을차지하였으며, 앞으로도중국경제의영향력은더욱커질것으로예상됨. 전세계경제체제에서중국경제의영향력이커졌지만, 이는전세계적인경제를혼란에빠뜨릴위험요소도증가하고있음을반증하고있음.
Part 02_ 1. 거시 금융환경 33 최근중국경제에대한위험성은점차커지고있는데, 주택시장의침체뿐만아니라경제성장률의예상치가점차낮아지고있음. GDP 대비주택담보대출의급격한증가와주택가격상승의둔화는주택시장이침체기에접어들가능성이높다는위험신호임. 2011 년경제성장률은 9.2% 로 2010 년 10.4% 보다하락하였고, 2012 년중국의경제성장률전망치는지속적으로하향조정되고있는추세임 (8.4%). 2) 이와같이미국, 중국, 유럽등의대외경제상황이악화될가능성이존재하고해당국가들의주택시장의침체가지속되거나침체될가능성이높아졌으므로, 미국과유럽뿐만아니라중국에대한지속적인모니터링이필요하며, 향후이에대한변화에유연하게대처할필요가있음. 2) 주요 IB들은중국의전체성장률예상치를 2011 년 7월에는 8.9%, 10월에는 8.6%, 12월에는 8.4% 로지속적으로하향조정하고있음 ( 이치훈 [2012]).
34 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) Part 02 2. 공급 거래량동향 가. 주택건설인 허가발행동향 최근주택건설인 허가발행및아파트거래량은전국적으로증가하는추세를보이고있음. 2011 년 3/4 분기주택인 허가발행은 12 만 3천호수준으로전년동기대비 132% 의큰증가세를보이고있음. - 전국적으로주택인 허가발행은 2010 년 4/4 분기이후증가세를보이고있는가운데, 2011 년 3/4 분기에는전년동기대비 132% 의높은증가율을기록 - 서울의경우 2010 년 3/4 분기이후 100% 를상회하는높은증가율을보이고있으며, 2011 년 3/4 분기에는 119% 의큰폭의증가율을기록 - 5대광역시도지난분기에이어 2011 년 3/4 분기에 153% 의높은증가추세를기록 - 지역적으로대전의인 허가발행이장기평균을크게상회하는추세를나타냈으며, 그이외지역은장기평균수준또는이를하회하는수준 - 인 허가발행물량은글로벌금융위기이후 2008~10 년의 3년간건설경기의침체로인하여일부지역을제외하고는장기평균에못미치는수준을시현하였으며, 이로인해현재기성물량및입주물량의부족현상이나타나고있음. - 2011 년주택건설인 허가발행량이 43 만호로증가하여장기평균에근접하였으나, 착공률 ( 당해년주거용허가대비착공실적 ) 은 2010 년 47%, 2011 년 44% 로고점인 2002 년의 71% 에크게못미치고있음. - 인 허가발행물량통계는신규주택공급의초기지표로의미가있으나, 대형재개발 재건축의인가및허가에소요되는시간그리고인 허가물량의일부만이실제로착공된다는점에서특정시점의주택공급현황을나타내는지표로는한계가있기때문에향후착공물량등시장상황을더욱정확하게보여줄수있는통계의분석이필요한상황 3) 3) 우리나라의주택공급-거래량관련통계의현황과정책과제는 부동산시장동향분석 (2011 년 2/4 분기 ) ( 한국개발연구원 [2011]), Box 2 참조.
Part 02_ 2. 공급 거래량동향 35 표 2-1 공급과거래량변수에대한기초통계 주택재고량 (2010 년말 ) 인 허가발행 (2011 년 3/4 분기 ) 총호수 (1,000 호 ) 인구 1,000 명당호수 총발행호수 (A) 전년동기대비 (%) 전분기대비 (%) 장기평균 (B) 장기평균대비발행량 (A/B) 전국 14,677 (100%) 300.3 122,985 (100%) 132.1 16.3 119,363 1.03 서울 2,525 (17.2%) 251.5 17,024 (13.8%) 119.2-32.0 19,402 0.88 경기도 3,218 (21.9%) 276.5 26,231 (21.3%) 108.5 34.5 34,437 0.76 5대광역시 3,412 (23.2%) 296.6 32,657 (26.6%) 152.5 21.9 28,520 1.15 부산 1,031 (7.0%) 299.2 5,947 (4.8%) 96.5-26.9 7,774 0.77 대구 692 (4.7%) 284.7 3,017 (2.5%) 178.1 23.2 5,614 0.54 인천 823 (5.6%) 309.3 8,636 (7.0%) 17.6-8.3 8,777 0.98 광주 444 (3.0%) 306.2 3,629 (3.0%) 1,587.9-10.8 3,346 1.08 대전 422 (2.9%) 278.5 11,428 (9.3%) 807.0 318.8 3,010 3.80 총거래량 (C) 아파트거래량 (2011 년 11 월 ) 아파트입주물량 (2011 년 12 월 ) 전년동월대비 (%) 전월대비 (%) 장기평균 (D) 장기평균대비거래량 (C/D) 총입주량 (E) 전년동월대비 (%) 전월대비 (%) 장기평균 (F) 전국 78,036 (100%) -8.9 3.3 77,497 1.01 28,207 (100%) -25.3 19.7 25,466 1.11 서울 6,310 (8%) -16.1-6.0 9,064 0.70 5,775 (20%) 102.1 64.4 4,326 1.33 장기평균대비물량 (E/F) 강남 3,603 (5%) -13.5-2.8 4,728 0.76 1,208 (4%) 486.4-21.0 2,331 0.52 강북 2,707 (3%) -19.4-10.1 4,335 0.62 4,567 (16%) 72.2 130.2 1,995 2.29 경기도 16,120 (21%) -22.0-8.6 19,547 0.82 8,001 (28%) -49.2-39.8 8,211 0.97 5 대광역시 25,210 (32%) 4.0 10.7 21,497 1.17 8,341 (30%) 1.6 159.0 5,923 1.41 부산 6,779 (9%) -19.3 22.1 6,344 1.07 2,336 (8%) 50.9 4,667.3 1,539 1.52 대구 5,958 (8%) 13.9 12.7 4,525 1.32 2,615 (9%) - 760.2 1,339 1.95 인천 4,231 (5%) 15.9 8.2 4,537 0.93 2,987 (11%) -54.8 2,389.2 1,354 2.21 광주 4,567 (6%) 52.1-0.7 3,441 1.33 263 (1%) - -84.5 924 0.28 대전 3,675 (5%) -6.9 7.2 2,651 1.39 140 (0%) 159.3-86.7 768 0.18 주 : 1) 장기평균은 2000 년 1 월 1 일이후현재까지의평균값임. 자료 : 부동산 114(REPS); 국토해양부.
36 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 그림 2-1 로그실질건설투자 ( 계절조정 ) 및세부항목 ( 계절조정 ) 의추이 로그실질건설투자 로그주거용건물투자 로그비주거용건물투자 로그토목건설투자 자료 : 한국은행. 나. 아파트거래량및입주물량동향 아파트거래량은전국적으로 2010 년 4/4 분기, 서울의경우 2011 년 1/4 분기부터전년동기대비증가세를기록하였으나 2011 년 11월현재다시감소세로반전하여전국 -8.9%, 서울 -16.1% 의증가율을기록 2006 년이후아파트거래량은전국적으로하락추세 (5 대광역시는소폭증가 ) 였으며, 특히 2008~09 년의글로벌금융위기당시추세선이하로하락하였으나 2010 년말이후추세선을상회하는수준으로회복한이후최근추세선에근접 2011 년 11 월전국아파트거래량은 7만 8천호수준으로전년동기대비 -8.9% 의증가율을시현하였
Part 02_ 2. 공급 거래량동향 37 으며장기평균 (7만 7천호 ) 을상회 - 서울의경우 2011 년 11 월현재전년동기대비기준으로는 -16.1% 의낮은증가율을기록하였으며, 강남과강북모두장기평균에미치지못하는수준임. - 5대광역시의거래량은 2006 년이후장기적으로증가하는추세이며 2011 년 11 월현재부산 대구 광주 대전의거래량은특히장기평균을상회하는수준을보이고있음. 아파트입주물량은 2011 년 11월현재전국적으로하락추세를보였으나, 강남권을중심으로한서울지역과부산, 대전지역에서는매우큰폭의증가세를보이고있음. 2011 년 11 월아파트입주물량은 2만 8천호수준으로장기평균 2만 5천호를상회 - 지역별로는서울, 부산, 대구, 인천지역이장기평균을상회하는수준을시현함. 서울강남지역입주물량의경우 2008 년 7~9 월기간에는추세선의 3~5 배까지상승하였으나, 리먼브라더스사태직후인 2008 년 10~11 월에는각각추세선대비 1.2 배와 0.2 배로급감한이후최근입주물량이높은증가율을시현하는가운데, 12 월에는강북지역을중심으로장기평균대비 1.33 의입주물량을기록함. 그림 2-2 강남아파트거래량및입주물량 ( 추세선제거, 3 개월이동평균 ) ( 단위 : 동호수, 세대수 ) 주 : 부동산 114(REPS).
38 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 다. RMG 서베이에나타난지역주택거래량동향 주택매매시장에대한 RMG 모니터링그룹의인식은다음과같음. 서울강남지역의주택매매시장은분양시장과기존주택시장모두전반적으로침체 - 학군수요등의요인으로인해실수요가존재하는일부지역을제외하고는거의문의가없는상태임. - 소형평형대에서는꾸준히수요가있는반면중 대형평형대는수요가거의없으며, 따라서거래자체도거의이루어지지않는상황 강북지역의주택매매시장은이사철을지나본격적인비수기로매매문의는전분기보다더욱감소세를보이고있으며, 유로존재정위기등의금융불안이시장을더욱위축시키고있음. - 취득세감면조치의종료시점임박에따라급매물중심의거래만다소진행됨. 경기남부지역의경우계절적요인과전세가격상승추세가어느정도안정화됨에따라매매문의및매매량은감소하였으며, 매매가격또한하락추세를보임. - 지난분기의경우실수요자위주의주택매매거래와급격한전세가격상승으로인한전세시장에서매매시장으로의이전수요등으로인하여소형평형아파트나신축다세대, 빌라등의매매가유지되어왔음. 경기북부지역은매매시장이급격히위축되었으며, 금융위기로인해매매시장의침체가지속되고있음. - 상대적으로전세가격상승에따른부담감으로인해전세세입자를중심으로매수세가형성되기도하지만, 전세가격강세가본격적인매수로전환되지는않는상태 인천은전분기와비슷한동향이며, 급매중심의거래가대부분이고매매문의는많지않음. - 매도문의는많지만매수자를찾기가어렵고, 가격하락세에대한관망세로인해실제거래로연결되지않는상태임. 부산 울산 경남지역에서부산 경남의매매시장은 4/4 분기하반기현재전체적으로조용한편으로조정기에접어든모습 - 4/4 분기하반기또는내년상반기에는거래량이조금증가할것으로기대됨. 대구 경북지역도매매시장의경우문의는약간증가하였으나거래량은감소추세를보이고있음. - 매매거래량은가격상승및공급량부족으로감소하고있고, 현재공급부족으로인하여거래소요기간이단축되는상황 충청권역의경우대전지역의도안신도시대규모입주와분양으로인해시장이양분되고있으며,
Part 02_ 2. 공급 거래량동향 39 기존주거지에서매매및전세매물이크게증가하고있는추세임. - 기존주택은소형평형외에는매매수요가회복되지않은상태로, 하반기에도소형평형중심의매매및전세가격상승세가나타날전망임. 호남권역의경우 2011 년 3/4 분기부터계절적요소와급격한상승의부담으로매매문의및거래가부진한모습이며, 이러한추세는당분간유지될것으로전망됨. - 호남권대도시의주거용부동산, 특히아파트시장은 2008 년부터 2009 년까지미분양사태에의한공급부족으로 2010 년부터 2011 년 1/4 분기까지가파르게상승하였고, 동기간동안주택거래가활발히이루어짐.
40 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 그림 2-3 지역별아파트거래량추이 전국서울 ( 단위 : 건수 ) 강남강북 경기 5 대광역시
Part 02_ 2. 공급 거래량동향 41 그림 2-3 의계속 부산대구 ( 단위 : 건수 ) 인천광주 대 전
42 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 그림 2-4 지역별아파트입주물량추이 전국서울 ( 단위 : 세대수 ) 강남강북 경기 5 대광역시
Part 02_ 2. 공급 거래량동향 43 그림 2-4 의계속 부산대구 ( 단위 : 세대수 ) 인천광주 대 전
44 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 그림 2-5 분기별주택건설인 허가현황과장기평균 (2000~10 년 ) 추이 전국서울 ( 단위 : 호 ) 경기 5 대광역시 부산대구 주 : 2011 년 4/4 분기는 10 월자료임.
Part 02_ 2. 공급 거래량동향 45 그림 2-5 의계속 인천광주 ( 단위 : 호 ) 대 전 주 : 2011 년 4/4 분기는 10 월자료임.
46 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 3. 가격동향 Part 02 가. 매매 전세가격동향 실질주택매매가격은전국적으로 2010 년 4/4 분기이후증가세가확대되는추세이며, 이는서울보다지방대도시매매시장경기의상승세에기인한것으로판단됨. 실질주택가격상승률은전국의경우 2000년대의장기평균이 1.8% 로인플레이션대비 1.8% 의추가적인상승률을보이고있으며, 2010 년 4/4 분기의저점 ( 전년동기대비 -1.9%) 이후지속적으로회복되어 2011 년 12 월현재 2.6% 를기록 그러나서울은 2010 년 3/4 분기부터현재까지하락세가지속되는가운데, 2011 년 12 월현재 -3.7% 의실질증가율을기록 한편, 5대광역시는 2010 년 2/4 분기이후장기평균 (0.0%) 을상회하는증가율을기록하였으며 2011 년 10 월, 11 월, 12 월의실질증가율이각각 8.2%, 7.5%, 7.1% 로증가세가더욱강화되는양상 - 지방광역시중부산 광주 대전의 12 월실질매매가격상승률은각각전년동월대비 12.1%, 13.9%, 10.3% 로타지역에비하여여전히높은상황이나최근증가율은증가폭이둔화되고있음. 평형별로살펴보면전국적으로대형부문에서는 -1.6% 를기록하였으나중형과소형부문에서각각전년동월대비 3.3%, 3.6% 의증가를보인반면, 전월대비기준으로는모두감소세를나타냄. 전세가격은 2010 년초부터전국적으로장기평균을웃도는수준의상승세가지속되고있으며, 매매가격대비전세가격비율은서울및 5대광역시모두에서상승세를기록하고있음. 전국의실질전세가격증가율은 2010 년 1/4 분기 3.4% 에서지속적으로상승하여, 2011 년 10 월, 11 월, 12 월각각 9.7%, 8.5%, 7.8% 를기록 - 지역적으로는경기도와 5대광역시가서울보다높은전세가격상승률을보이고있음 (2011 년
Part 02_ 3. 가격동향 47 12 월기준각각 8.7%, 7.7%, 6.4%). - 지방광역시중에서는광주 (14.0%), 부산 (10.6%), 대구 (8.5%) 순으로전세가격상승추세를보임. 평형별로는전월대비로는감소하였으나인천지역의대형규모를제외한전지역의전체규모에서모두전년동월대비큰폭의증가세를기록하였음. 이와같은최근의전세가격상승률은서울의경우매매가격하락과매매가격대비전세가격의상승에기인하며지방광역시의경우매매 전세가격비율은안정적이나매매가격의상승이전세가상승요인인것으로분석됨. - 2010 년 2/4 분기서울의평균전세 매매가격비율은 41.8% 였으나, 2011 년 12 월말현재 50.8% 로증가 - 지방광역시의경우동기간전세 매매가격비율이 65.9% 에서 65.8% 로안정세를보이고있음. 최근전세가격상승의원인에대해서는 RMG 서베이결과를요약한 부동산시장동향분석 (2011 년 2/4분기 ) ( 한국개발연구원 [2011]) 의 Box 3 참조 AR(3) 과 ARMA(3, 1) 을이용한 2012 년도전국실질주택매매 전세가격지수를추정한결과금년도에도꾸준히가격상승세가이어지며, 특히매매가격지수보다전세가격지수의상승세가더높을것으로예측됨. 그림 3-1 AR(3) 과 ARMA(3, 1) 을이용한 2012 년도전국실질주택매매 전세가격지수전망 ( 전년동월대비기준 ) 실질주택매매가격지수실질주택전세가격지수
48 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 표 3-1 규모별실질주택매매가격지수의기초통계량 (2011 년 12 월기준 ) 전체 대형 중형 소형 전년동월대비 전월대비 장기평균 12월 [80% 신뢰구간 ] 현재현재 12월 [80% 신뢰구간 ] 추세추세 전국 1.8 2.6 [ -4.0, 9.2] -2.6 [-14.0, 8.9] 서울 3.7-3.7 [-13.1, 5.7] -5.9 [-20.9, 9.1] 강남 2.1-3.7 [-15.6, 8.2] -6.0 [-24.6, 12.6] 강북 5.1-3.7 [ -11.4, 3.9] -5.8 [-18.5, 7.0] 경기도 1.2-2.7 [-13.0, 7.5] -6.0 [-22.9, 11.0] 5대광역시 0.4 7.1 [ 2.0, 12.1] -2.0 [-11.0, 7.1] 부산 0.7 12.1 [ 4.6, 19.6] -0.4 [-11.6, 10.8] 대구 -0.7 6.1 [ -0.6, 12.8] 1.7 [ -9.3, 12.7] 인천 2.8-5.6 [-15.9, 4.7] -6.7 [-21.4, 8.0] 광주 -1.2 13.9 [ 8.6, 19.3] 0.6 [ -9.3, 10.5] 대전 1.4 10.3 [ 2.3, 18.2] -5.4 [-18.4, 7.6] 전국 -3.2-1.6 [ -3.7, 0.4] -4.9 [-11.2, 1.3] 서울 -3.9-5.3 [ -7.8, -2.8] -7.2 [-14.1, -0.2] 강남 -4.1-5.4 [ -8.8, -2.1] -7.7 [-15.5, 0.2] 강북 -3.6-5.1 [ -7.2, -3.0] -6.3 [-13.0, 0.3] 경기도 -5.8-4.9 [ -7.3, -2.4] -7.5 [-14.7, -0.3] 5대광역시 -1.6 2.0 [ -0.8, 4.8] -4.0 [-10.9, 2.9] 부산 3.4 9.9 [ 3.9, 15.9] -2.2 [-12.1, 7.7] 대구 -3.8-0.2 [ -3.3, 2.9] -1.5 [ -9.2, 6.2] 인천 -4.9-6.7 [ -8.7, -4.7] -7.3 [-14.2, -0.5] 광주 -2.1 3.4 [ 0.3, 6.4] -1.5 [ -9.0, 5.9] 대전 0.2 4.6 [ 0.5, 8.7] -7.6 [-16.0, 0.8] 전국 -0.6 3.3 [ 0.2, 6.3] -2.3 [ -9.4, 4.8] 서울 -2.8-4.0 [ -6.5, -1.6] -6.4 [-13.7, 1.0] 강남 -2.8-4.0 [ -7.0, -1.1] -6.7 [-14.3, 0.9] 강북 -2.8-4.0 [ -6.6, -1.3] -6.1 [-13.8, 1.7] 경기도 -4.1-2.9 [ -5.2, -0.6] -5.9 [-13.2, 1.4] 5대광역시 1.2 8.4 [ 3.3, 13.4] -1.1 [ -9.6, 7.4] 부산 6.8 15.1 [ 6.3, 24.0] 0.7 [-11.4, 12.7] 대구 -2.0 6.9 [ 1.6, 12.2] 3.5 [ -6.7, 13.6] 인천 -2.7-5.4 [ -9.6, -1.2] -5.5 [-15.3, 4.3] 광주 1.0 15.2 [ 6.5, 24.0] 0.9 [-11.8, 13.6] 대전 4.8 11.6 [ 4.8, 18.4] -5.5 [-16.3, 5.3] 전국 0.4 3.6 [ 1.3, 5.8] -1.9 [ -9.0, 5.1] 서울 -1.4-3.2 [ -6.3, -0.1] -5.2 [-14.8, 4.4] 강남 -1.2-2.7 [ -5.6, 0.1] -4.4 [-12.8, 3.9] 강북 -1.6-3.6 [ -7.4, 0.2] -5.8 [-17.4, 5.8] 경기도 -2.2-1.7 [ -4.2, 0.8] -5.1 [-13.7, 3.4] 5대광역시 1.5 7.4 [ 3.4, 11.4] -2.2 [-10.4, 6.0] 부산 5.5 11.2 [ 4.8, 17.6] -1.1 [-11.4, 9.2] 대구 -1.4 7.2 [ 2.0, 12.4] 1.2 [ -8.4, 10.7] 인천 -1.5-5.6 [-11.8, 0.6] -7.7 [-19.6, 4.1] 광주 1.6 14.6 [ 7.0, 22.1] 0.4 [-12.1, 13.0] 대전 4.5 11.1 [ 4.7, 17.5] -4.0 [-14.6, 6.7] 주 : 1) 장기평균은 2000~11년까지의전년동월대비증가율의평균임. 2) 2000 년 1월부터 2011 년 12월의전국실질주택매매가격지수의전년동월대비 / 전월대비증가율의표준편차는 5.2/8.9 이며, 전국실질주택전세가격지수의전년동월대비 / 전월대비증가율의표준편차는 6.0/9.8 임. 3) 전월대비값은연간화한결과임. 자료 : 국민은행 ; 한국은행.
Part 02_ 3. 가격동향 49 표 3-2 규모별실질주택전세가격지수의기초통계량 (2011 년 12 월기준 ) 전체 대형 중형 소형 전년동월대비 전월대비 장기평균 12월 [80% 신뢰구간 ] 현재현재 12월 [80% 신뢰구간 ] 추세추세 전국 2.5 7.8 [ 0.1, 15.5] -3.5 [-16.1, 9.1] 서울 3.1 6.4 [ -3.1, 15.9] -5.7 [-21.5, 10.1] 강남 2.6 6.2 [ -4.1, 16.6] -6.0 [-22.4, 10.5] 강북 3.6 6.6 [ -2.2, 15.5] -5.5 [-21.4, 10.5] 경기도 0.9 8.7 [ 1.2, 16.2] -8.4 [-21.7, 4.9] 5대광역시 1.9 7.7 [ 0.4, 14.9] -3.3 [-14.2, 7.5] 부산 2.3 10.6 [ 1.8, 19.5] -0.9 [-13.5, 11.6] 대구 0.8 8.5 [ -0.6, 17.6] 4.3 [ -9.0, 17.6] 인천 3.0 0.1 [-11.3, 11.4] -4.8 [-21.3, 11.7] 광주 0.6 14.0 [ 8.8, 19.2] -0.8 [-10.9, 9.2] 대전 3.6 5.7 [ -3.7, 15.2] -14.6 [-31.3, 2.1] 전국 0.9 5.4 [ 0.1, 10.7] -3.9 [-13.3, 5.5] 서울 1.5 5.4 [ -1.0, 11.7] -4.7 [-16.4, 7.0] 강남 2.1 5.7 [ -2.3, 13.8] -5.3 [-19.1, 8.5] 강북 0.2 4.7 [ 0.6, 8.9] -3.7 [-13.7, 6.4] 경기도 0.8 6.5 [ 0.3, 12.7] -6.9 [-18.6, 4.8] 5대광역시 1.5 6.1 [ 0.7, 11.4] -2.8 [-11.8, 6.2] 부산 5.3 10.8 [ 3.4, 18.3] -3.6 [-14.8, 7.6] 대구 -2.4 6.6 [ 0.0, 13.2] 5.7 [ -5.2, 16.7] 인천 -1.4-1.8 [ -3.9, 0.3] -1.2 [ -8.9, 6.5] 광주 -1.5 8.0 [ 3.1, 13.0] -2.9 [-12.9, 7.2] 대전 6.6 4.3 [ -2.3, 10.9] -16.1 [-28.5, -3.6] 전국 3.3 9.0 [ 2.7, 15.4] -3.8 [-14.5, 7.0] 서울 3.2 7.8 [ 1.2, 14.4] -6.5 [-19.1, 6.1] 강남 4.1 7.8 [ 0.2, 15.5] -6.7 [-20.7, 7.3] 강북 2.2 7.8 [ 2.1, 13.4] -6.3 [-18.4, 5.8] 경기도 3.0 9.7 [ 2.2, 17.2] -8.6 [-22.7, 5.5] 5대광역시 3.9 9.2 [ 2.9, 15.4] -1.4 [-11.7, 8.9] 부산 7.4 12.9 [ 4.6, 21.2] -0.9 [-12.0, 10.3] 대구 0.0 10.5 [ 2.2, 18.8] 8.1 [ -5.4, 21.7] 인천 1.3 1.3 [ -1.0, 3.6] -4.7 [-14.8, 5.4] 광주 1.2 15.2 [ 7.0, 23.4] 0.2 [-12.3, 12.8] 대전 8.7 4.5 [ -3.5, 12.6] -19.4 [-33.5, -5.4] 전국 3.0 8.0 [ 3.3, 12.8] -3.0 [-12.1, 6.1] 서울 2.8 6.0 [ 1.8, 10.1] -4.4 [-14.5, 5.8] 강남 3.8 6.5 [ 1.3, 11.8] -5.6 [-17.2, 6.0] 강북 2.0 5.5 [ 2.1, 8.8] -3.3 [-12.6, 6.0] 경기도 3.0 8.8 [ 2.3, 15.2] -9.5 [-21.5, 2.4] 5대광역시 3.1 7.6 [ 3.1, 12.1] -1.8 [-10.6, 7.1] 부산 6.5 9.8 [ 3.4, 16.2] -1.0 [-11.2, 9.3] 대구 -0.5 7.8 [ 1.6, 14.0] 0.0 [-10.8, 10.8] 인천 1.2 0.0 [ -1.9, 1.8] -5.2 [-13.9, 3.6] 광주 1.6 14.0 [ 6.7, 21.4] -0.8 [-13.5, 11.8] 대전 6.4 7.7 [ 1.5, 14.0] -9.0 [-20.5, 2.5] 주 : 1) 장기평균은 2000~11년까지의전년동월대비증가율의평균임. 2) 2000 년 1월부터 2011 년 12월의전국실질주택매매가격지수의전년동월대비 / 전월대비증가율의표준편차는 5.2/8.9 이며, 전국실질주택전세가격지수의전년동월대비 / 전월대비증가율의표준편차는 6.0/9.8 임. 3) 전월대비값은연간화한결과임. 자료 : 국민은행 ; 한국은행.
50 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 표 3-3 전세 매매가격비율에대한기초통계 전세 매매가격비율 (2011 년 12 월 ) 비율 (%) (E) 장기평균 (%) 1) (F) 장기평균대비 (%p) (E-F) 전월대비추세 전국 60.1 59.2 0.8 서울 50.8 49.5 1.3 강남 48.6 45.4 3.2 강북 53.5 55.0-1.5 경기도 54.4 47.8 6.6 5대광역시 65.8 66.0-0.2 부산 66.4 68.1-1.7 대구 70.7 68.8 2.0 인천 50.4 55.4-5.0 광주 75.3 72.9 2.4 대전 66.0 64.9 1.2 주 : 1) 장기평균은 2000 년 1월 1일이후현재까지의평균값이며, 전세 매매가격비율은경기지역은 2003 년 7월이후, 나머지지역은 2004 년 9월이후부터현재까지의평균값임. 자료 : 국민은행 ; 한국은행. 나. RMG 서베이에나타난지역별주택가격동향 주택매매가격동향에대한 RMG 모니터링결과, 지역별특이사항은다음과같음. 서울및경기지역의아파트매매가는 2006 년정점시기와비교할때 20~30% 정도하락한수준으로현재도보합내지는하락하는추세 부산과경남지역의경우 2009 년하반기이후지속되던매매가격의상승률이다소둔화되는모습이확연히드러나고있으며, 향후조정국면양상이확대될가능성존재 - 울산지역은지속적으로침체되던추세에서벗어나회복국면에접어든모습을보이고있음. 대전지역은올해상반기까지매매가격과전세가격의상승세가지속되었으나, 향후매매가격이안정세를보일것으로예상되고있음. 강원도의경우지난분기까지활발했던투자수요가관망세로접어들면서매매가격상승세가다소진정되고있는과정으로판단됨. 광주광역시와전주의경우혁신도시, 2005 년유니버시아드대회, R&D 특구및과학벨트지정으로개발에대한기대가높아중소형주택을중심으로소폭의가격상승이전망됨.
Part 02_ 3. 가격동향 51 - 전주시의경우신규아파트의분양가격이재고아파트의거래가격보다낮아재고아파트의거래는거의이루어지지않고있는실정이며, 다음분기에는재고아파트의가격이하락할것으로전망됨. - 군산시의경우새만금개발과현대중공업가동등의호재가있으며, 계속적인인구유입에따라가격상승추세가유지될것으로판단됨. 지역별주택전세가격동향에대한 RMG 서베이결과, 전세가상승추세는전분기에대비하여안정되는경향을보이고있음. 강남지역의전세시장은가을이사철이지나면서계절적비수기를맞아전세가상승추세가안정되는경향을나타내고있음. - 수요가많은반포, 서초등의일부지역에서는전세의반전세, 혹은부분월세화현상이심화되고있음. - 계절적수요가증가하는내년상반기에는거래가활발해지면서전세가가상승할수도있지만 3년간전세가가계속상승하였기때문에그영향이제한적일것으로예상 강북지역의경우거래증감은지역마다다소차가있으나최근감소추세에있으며, 전세가격의상승폭은둔화되고있으나꾸준히상승하는추세에있음. - 상반기에많은거래가이루어져서기저효과로당분간전월세거래시장은다소안정될것으로보이나, 12 월이후학군수요가있어일부선호학교가있는지역을중심으로거래증가가전망됨. 경기남부지역의경우에도임대차시장은어느정도안정을찾아가고있으며, 임대물량이소진되기까지의대기기간이다소증가 - 신규개발이지연되고있는성남구시가지지역이나보금자리주택의대기를위한전세수요가증가하고있는하남지역의경우지난분기에비해회복은되었으나여전히어려움을경험 - 2012 년초신학기를맞이하는이사철이시작되면서 3/4 분기와마찬가지로전월세시장이다시한번불안한현상을보일것으로전망 - 임대물량부족현상과임대가격상승등임대차시장의혼란이다시시작될것으로예상되나, 전월세가격상승폭은 3/4 분기에비해낮은수준일것으로예상 경기북부지역도가을이사철이끝나가면서전세난이상당히완화 - 고양, 파주, 김포는공히신규입주아파트물량이과잉공급상태이기때문에전세난은거의발생하지않고있으며, 파주지역은최근지역내전세수요감소로전세가가하락안정 - 일산지역은전세매물이소진되면서비교적전세가강세가지속되고있으나그정도는상당히
52 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 약화 인천지역의경우전반적으로전세난은안정화된상태 - 전세거래의경우전반적으로수요와공급이모두없는상태 - 송도지역의경우미분양물량이많은상황이지만꾸준히소진될것으로전망 부산 경남지역의경우임대차시장은전반적인거래저조로임대차가격에큰변화가없거나소폭하락세를유지하고있음. 대구 경북지역도전반적으로반전세와월세비율이높아지고있으며, 거래동향은지역에따라다른분위기를보이고있음. - 수성구는임대차문의가상대적으로매매문의보다감소하였지만, 동구와경산시지역은임대차문의가증가하고있으며, 북구는절대적공급부족으로인하여임대인우위시장형성 충청 강원지역은전반적으로소형평형중심으로약간의전세가격상승이있었음. 광주광역시의경우 2008 년에서 2010 년까지의미분양사태로인한주택공급량의감소로 2010 년부터전세가격이지속적으로상승하고있으며, 신규분양아파트를기다리는수요가많은실정임. - 광주광역시는소형주거용주택의월세비율이 70% 이상을넘고있어소형주택시장에서전세개념이빠르게사라지고있는추세임.
Part 02_ 3. 가격동향 53 그림 3-2 지역별실질주택매매가격과실질아파트실거래가격추이 전국서울 ( 기준 : 2006.1=100) 강남강북 경기 5 대광역시 주 : 추세선과 (+/-)20% 선은실질주택매매가격지수에대한것임.
54 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 그림 3-2 의계속 부산대구 인천광주 대 전 주 : 추세선과 (+/-)20% 선은실질주택매매가격지수에대한것임.
Part 02_ 3. 가격동향 55 그림 3-3 지역별실질주택전세가격추이 전국서울 강남강북 경기 5 대광역시
56 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 그림 3-3 의계속 부산대구 인천광주 대 전
Part 02_ 3. 가격동향 57 그림 3-4 지역별매매대비전세가격비율추이 전국서울 ( 단위 : %) 강남강북 경기 5 대광역시
58 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 그림 3-4 의계속 부산대구 ( 단위 : %) 인천광주 대 전
Part 02_ 3. 가격동향 59 Box 2 수도권월세가격동향조사 특징및최근동향 4) 김현아 (KDI 전문연구원 ) 최근저금리기조등의요인으로전세의레버리지효과가줄어듦에따라주택임대차시장에서보증부월세또는반전세가선호되면서월세가격의동향파악이부동산시장에서주요이슈로부각되고있음. 국토해양부는 2011 년 1월부터수도권지역월세가구의월세가격변동과시장동향을조사 분석하여정책수립등에활용하기위한목적으로매월지역별 유형별 규모별월세가격지수를공표함. 2012 년 3~4 월부터는전국의지방광역시로월세가격지수조사대상을확대할예정 참고로, 2011 년 12 월부터현재아파트만제공하던전월세실거래가정보를단독주택과다세대주택으로확대하여발표 - 이에따라향후시계열자료가축적되면다양한가격비교가가능해질것으로사료됨. 또한현재최근월세시장에서증가하고있는아파트는대부분보증부월세보다보증금이큰 반전세 형태이기때문에표본에포함되지않음. 월세가격지수에서정의하는 월세 는다음과같이보증부월세, 무보증부월세와사글세로구분됨. 보증부월세 : 일정액의보증금을내고매월집세를내는경우 무보증부월세 : 보증금없이매월일정한액수의집세를내는경우 사글세 : 미리몇개월치의집세를한꺼번에내고그금액에서매월 1개월분의집세 ( 방세 ) 를공제하는경우 1) 자료의특징 조사기관은한국감정원으로서울시와경기도, 인천광역시를대상으로현장조사를통한임대사례비교법에의하여자료를수집함. 조사내용은보증금, 월세및전세가격과월세수급동향 ( 공급우위 수요우위 비슷 ), 월세거래 4) 국토해양부의 수도권월세가격동향조사 (2011.12.1) 를기반으로작성함.
60 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 동향 ( 활발함 한산함 보통 ) 등의시장동향임. - 조사한월세와전세가격을이용해보증금월세전환율을계산하여순수월세액을도출함. 데이터는 2010 년 6월부터있으며, 매월 10 일을기준으로약 10 일동안자료를수집하여익월 1일에국토해양부및온나라부동산정보통합포털에서발표함. 조사대상은다음의세조건을동시에만족하는일반가구임. 점유형태가보증금이있는월세, 보증금이없는월세, 사글세인경우 단독주택, 아파트, 연립 / 다세대주택, 오피스텔 ( 단, 비주거용건물내주택과기타유형의주택, 옥탑방제외 ) 총사용방수가 2개이상이거나, 총사용방수가 1개인경우에는독립된부엌과화장실이있는경우 표 3-4 수도권월세가격지수와통계청집세지수와의비교 구분 월세가격지수 : 국토해양부 ( 전세, 월세 ) 집세지수 : 통계청 수도권월세가격동향조사 ( 월간 ) 소비자물가지수 ( 월간 ) 작성범위 수도권 전국 주요개념 표본주택에서조사된보증금과월세, 전세가격을바탕으로만든가상의월세금액 ( 완전월세액 ) 기준 : 2010년 6월 =100.0 표본대상가구의가계소비활동중집세로실제지불한금액 기준 : 2005년평균 =100.0 산식 월세금액 ( 완전월세액 ) 1) = 보증금 보증금월세전환율 ( 월세이율 )+ 월세 조사방법 표본주택에대한현장조사 조사원이방문면접조사모집단 2005년통계청인구주택총조사월세가구 2005년통계청인구주택총조사가구부문표본수 1,886개 10,000여개주 : 1) 보증금월세전환율은해당시군구, 주택유형, 규모의평균월세이율로산식은 { 월세가격 /( 전세금-월세보증금 )}*100임. 자료 : 국토해양부, 수도권월세가격동향조사 (2011.12.1). 지수산정방법은 2010 년 6월을기준시점으로한라스파이레스산식을적용하며, 지수산정에서 2005 년인구주택총조사의지역별 거처유형별 규모별월세가구재고구성비를가중값으로부여함. 보증부월세는완전월세로환산한완전월세액개념을사용하여지수를산정하며, 이에따라보증금월세전환율 ( 전세금을월세로전환할때적용되는비율 : 월세이율 ) 도파악가능함. 지수작성은지역별 ( 수도권, 서울 ( 강남, 강북 ), 경기, 인천 ), 거처유형별 ( 단독, 아파트, 연립 / 다세
Part 02_ 3. 가격동향 61 대, 오피스텔 ), 규모별 ( 방 1개, 방 2개, 방 3개이상 ) 로통계를생성 표본수가약 2,000여개로자료수가많지않다는한계가존재 2) 월세가격지수동향 2011 년 11월수도권월세가격지수는 104.9(2010 년 6월 =100) 로전월과동일한수준을유지하였으며, 전년동월대비로는 3.2% 증가함. 유형별로는전월대비단독주택, 아파트의증가율이각각 0%, 연립 / 다세대 0.1%, 오피스텔 -0.2% 를기록하였으며이는계절적요인에의한것으로판단됨. - 전년동월대비기준으로는모든유형의증가율이전월에비해감소하여단독주택 3.4%, 아파트 2.7%, 연립 / 다세대 3.1%, 오피스텔 4.8% 를기록함. 월세시장은오피스텔이주류를이루고있고, 더구나조사대상이수도권이기때문에오피스텔의거래량이상대적으로많고가격증가율이높은것이일반적임. 그림 3-5 유형별수도권월세가격지수증가율추이 ( 단위 : 전월대비 %, 전년동기대비 %) 전월대비 (2010 년 7 월 ~2011 년 11 월 ) 전년동월대비 (2011 년 6 월 ~11 월 ) 자료 : 국토해양부, 수도권월세가격동향조사 (2011.12.1). 지역별전월대비증가율은서울 0.2%( 강북 -0.5%, 강남 0.1%), 경기 0.3%, 인천 0.0% 를기록하였으며, 강북의경우지표작성을시작한이후가장낮은증가율을기록함. - 전년동월대비증가율은서울 2.0%( 강북 0.6%, 강남 3.1%), 경기 6.3%, 인천 -0.9% 를기록하며전체적으로하락추세를시현
62 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 그림 3-6 지역별수도권월세가격지수증가율추이 ( 단위 : 전월대비 %, 전년동기대비 %) 전월대비 (2010 년 7 월 ~2011 년 11 월 ) 전년동월대비 (2011 년 6 월 ~11 월 ) 자료 : 국토해양부, 수도권월세가격동향조사 (2011.12.1). 전세금을월세로전환할때적용되는비율 ( 이자율 ) 인수도권 ( 연간 ) 보증금월세전환율 ( 월세이율 ) 은 0.88% 로 2011 년상반기와비교하면다소감소 지역별로는인천이 0.94% 로가장높으며, 서울지역의경우에는강남 (0.85%) 이강북 (0.83%) 보다지속적으로높은수치를보이고있지만격차는다소감소하는추세로보임. 표 3-5 지역별 ( 연간 ) 보증금월세전환율 ( 월세이율 ) 추이 ( 단위 : %) 지역 2010 2011 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 수도권 11.16 11.04 10.92 10.92 10.92 10.8 10.8 10.8 10.68 10.56 10.56 10.56 서울 10.8 10.8 10.68 10.56 10.56 10.44 10.44 10.44 10.32 10.2 10.08 10.08 강북 10.68 10.56 10.44 10.32 10.2 10.2 10.2 10.08 10.08 9.96 9.96 9.96 강남 11.04 10.92 10.92 10.8 10.8 10.68 10.68 10.68 10.44 10.32 10.2 10.2 경기 11.04 11.4 11.28 11.28 11.28 11.28 11.16 11.16 11.16 11.04 11.04 11.04 인천 11.4 11.28 11.16 11.16 11.16 11.16 11.16 11.16 11.28 11.28 11.28 11.28 주 : 1) ( 연간 ) 보증금월세전환율 ={ 월세가격 /( 전세금 - 월세보증금 )}*100*12. 2) 국토해양부, 수도권월세가격동향조사 (2011.12.1) 를재계산함.
Part 02_ 3. 가격동향 63 Box 3 광역시주택시장동향분석 김현섭 (KDI 연구원 ) 이준용 (KDI 연구원 ) 최근 2011 년 3/4 분기까지지속적으로상승했던부산, 대전, 광주지역등의지방아파트매매가격은 4/4 분기에들어그상승세가완화되고있음. 그동안일부광역시의주택시장이강세를보였던것은수급불균형이지속되었기때문으로분석할수있는데, 개략적으로단순하게는 공급부족 가격상승 건설증가 과잉공급 가격하락 건설감소 공급부족 이일정시차를두고반복되고있으며, 현재는가격상승과건설증가단계에해당되는것으로평가됨. 5) 본절에서는위와같은수급불균형의패턴을광역시를중심으로이들주택시장의관련지표들과 RMG 서베이를통해확인해보고자함. 1) 가격동향 2000 년대초반주택가격은전국적 동시적변동을보였지만, 지방미분양문제와더불어글로벌금융위기의여파로주택시장이침체되기시작한이후, 주택시장은지역에따라독립적인움직임을보이고있음. 2009 년이후광역시주택가격의움직임은 [ 그림 3-7] 과같이지역별로서로다른패턴을보이고있는데, 실질가격이급격히상승한지역은부산 광주 대전광역시, 비교적완만히상승한지역은대구 울산광역시, 가격이하락한지역은인천광역시임. 최근매매가격의하락세가지속되고있는수도권의주택시장과달리, 지방광역시의주택시장은최근 3/4 분기까지매매가격이꾸준히상승하였으며, 4/4 분기기준으로가격상승폭이다소둔화됨. 지방광역시의가격상승에대한원인은위에서언급한수급불균형과정중 공급부족 가격상승 단계에서확인해볼수있음. 공급부족에대한원인은 2005 년이후지방주택시장의미분양아파트가급속도로증가하여과잉 5) 부동산시장동향분석 (2011 년 3/4 분기 ) ( 한국개발연구원 [2011]) 의 Box 2 참조.
64 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 그림 3-7 최근 3 년간지역별실질주택매매가격지수추이 ( 단위 : 실질주택매매가격지수 2011 년 6 월 =100, 전년동월대비 %) 부산대구 인천광주 대전울산 주 : 실선표시는실질주택가격 ( 좌축 ), 막대표시는전년동기대비변화율 ( 우축 ) 을나타냄. 자료 : 국민은행.
Part 02_ 3. 가격동향 65 공급상태가되었지만가격이하락함에따라건설사들이부도가나거나신규주택사업을중지함에따라신규주택공급이줄어들었고, 점차절대공급량이감소했기때문임. 2) 수급동향 일부지방광역시에서주택가격의급격한상승에대한주원인이수급불균형이라면, 이러한지방광역시는주택의공급부족과수요증가가뚜렷했던지역일것임. 수요증가측면에서보면지방주택시장의개발호재들을그원인으로볼수있는데, 부산 광주광역시는전철 도로개통, 관광단지및신도시개발등이, 대전광역시는과학비즈니스벨트선정과세종시개발이슈등이많은영향을주었음. 6) 공급측면에서는앞서언급하였듯이절대공급량이부족하였으며, 정부가직접지방미분양물량을해소하는등의여러방안을마련하면서 2009 년이후부터미분양물량이점차소진되었지만, 신규공급이증가할유인은없었음. 특히지방미분양아파트들의특징은중대형규모, 고분양가의아파트로서해당지역소비자들이선호하는유형과상반되므로, 미분양물량이많더라도소비자들이선호하는중소형규모및저렴한분양가의주택공급은실제보다더부족한상태였음. 우선공급요인측면에서살펴보기위해신규공급량을간접적으로판단할수있는 7) 입주물량을지역별로보면 2009 년과 2010 년의입주물량은다른기간에비해상대적으로적음. [ 그림 3-8] 에서보듯이, 지역별입주물량의크기를비교하면부산 대구 인천광역시가다른광역시에비해상대적으로적게공급됨. 하지만지역별인구나가구수가다르므로 100 세대당입주물량을보면, 그래프상가장최근시점인 2010 년의 100 세대당입주물량이가장적은지역은부산광역시임 (100 세대당 1호 ). 또한대전 울산광역시의경우, 2009 년 100 세대당 1호미만의주택이입주한것을볼때, 1~2 년이전의지역별신규공급량이작을수록최근주택가격이상승하는패턴을보임. 다만, 인천광역시는지속적으로신규공급량이다른지역에비해높은수준이었고최근까지증가하였으므로, 주택의공급량은충분한수준이유지된것으로보임. 6) 건국대학교부동산 도시연구원, 2011 년 4/4 분기 RMG 보고서. 7) 순수주택의신규공급량은해당기간의주택신규공급량에주택멸실량을차감하여야하지만, 지역별주택멸실량자료가발표되지않거나집계되지않으므로입주물량을대리변수로해석하였음.
66 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 그림 3-8 지역별입주물량추이 ( 단위 : 호 ) 부산대구 인천광주 대전울산 주 : 실선표시는 100 세대당입주물량 ( 좌축 ), 막대표시는연간입주물량 ( 우축 ) 을나타냄. 자료 : 부동산114; 통계청.
Part 02_ 3. 가격동향 67 최근 2~3 년동안미분양아파트수의변화를보면정부의미분양물량감소대책으로 2009 년이후지속적으로하락 8) 하고있지만, 하락폭은지역에따라다름. 부산, 대구, 대전, 울산의경우 2009 년이후미분양물량이꾸준한감소세를보이면서 2009 년대비 60~70% 감소하였음. 광주의경우에는다른지역에비하여미분양물량이크게감소하여 2009 년대비 90% 이상감소한모습을보이고있음. 인천의경우에는입주물량이꾸준하였음에도불구하고, 미분양물량은 2009 년대규모분양이후크게줄어들지않고있음. 미분양아파트의수가감소하는것은실수요의증가가아닌투자수요의증가에의한것일가능성이존재 앞서언급하였듯이지방미분양아파트의특성은각지역의실수요인소비자들의선호요인과다르므로, 특정호재로인해투자수요가유입되고그에따라미분양아파트가소진되는것으로보임. 이러한투자수요유입의원인은앞서수요증가의측면에서언급한것들이며, 9) 이들지역의미분양아파트수는모두급격히감소하였음. 위의내용을정리하면최근일부광역시의주택가격상승은해당지역주택의공급부족과실수요및투자수요유입에의한것으로보임. 미분양증가로인한신규주택공급의감소가지속됨에따라절대공급량이점차감소한상태에서지역별호재로인한수요 ( 실수요, 투자수요 ) 가증가함에따라해당지역의주택가격이상승한것임. 결론적으로이러한패턴은신규공급량감소와더불어수요증가요인이작용하였으며, 앞서살펴보았듯이지역에따라이들의상대적인크기및양이다르므로결국주택가격의변동크기가서로다르게나타난것으로보임. 또한지방미분양아파트의특징이실수요자들이선호하지않은형태임을고려할때, 미분양아파트수가급격히줄어든지역은외부투자수요가유입됨을간접적으로유추해볼수있으며, 이러한지역일수록실수요와투자수요로인해주택가격이다른지역보다더큰폭으로상승함. 8) 부동산시장동향분석 (2011 년 3/4 분기 ) ( 한국개발연구원 [2011]) p.44. 9) 부산 광주광역시는전철 도로개통, 관광단지및신도시개발등이, 대전광역시는과학비즈니스벨트선정과세종시개발사업이투자수요유입의원인들임.
68 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 그림 3-9 지역별미분양아파트수의추이 부산대구 ( 단위 : 호 ) 인천광주 대전울산 자료 : 국토해양부.
Part 02_ 3. 가격동향 69 3) 향후전망 지역별분양물량의크기는지역에따라다르며해당지역의개발사업으로인해이들지역의주택분양물량이크게증가함. 부산광역시의경우지난 2~3 년간분양아파트수가적었지만 2011 년한해아파트수는약 3만호이고, 이는 2000년대초반호황기때와비슷한수준임. 대전 울산광역시의경우도마찬가지로 2010 년에비해분양아파트수가약 6배정도상승하였음. 지역내주택가격이상승하고시장의상황이양호해질수록분양아파트수가증가하는것은기업의생산논리상당연한결과이지만, 악순환상태가반복될가능성이높음을유의해야함. 특히부산광역시의경우분양아파트수가 2000년대호황기의수준과비슷한데, 이는향후 2~3 년내일시에주택의과잉공급상태에빠질수있음. 현재주택가격이상승한상태에서주택을구매하거나앞으로구매할소비자들은향후담보가치하락으로인한보유비용의증가혹은가계부도가일어날수있음. 또한아파트와같이단위면적당인구밀도가큰공동주택이집중적으로공급될지역에서는위의문제뿐만아니라역전세난과같은문제가발생할것임. 지방광역시와같은경우주택에대한실수요를외부에서끌어들이기에는산업인프라가미흡하고, 세종시 혁신도시 기업도시와같이인위적인수요를창출해서주택소비를일으키기에는한계가있음. 지방정부에서도이러한사실을유념하고, 지역의주택시장이자연스럽게적응할수있을만큼순차적인주택공급을유도함으로써시장의적응력을높여야할것임. 건설산업이침체된만큼일부지방광역시의호황은건설사들의과도한경쟁을불러일으키고, 이들의과도한광고및마케팅으로인해과다공급뿐만아니라가수요를발생시켜, 주택가격을적정수준이상으로상승하게만들수도있음. 이러한문제들로인해앞서언급한지역들과같이이미분양물량이급증하고가격이상승하였지만이로인한부작용을최소화하기위해서는정부나건설사등의앞으로주택의수급균형을조절하기위한노력이선행되어야할것임.
70 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 그림 3-10 지역별분양아파트수의추이 부산대구 ( 단위 : 호 ) 인천광주 대전울산 자료 : 부동산 114.
Part 02_ 4. 부동산대출 금융부문동향 71 4. 부동산대출 금융부문동향 Part 02 주택담보대출 ( 이하주담대 ) 잔액은 2011 년 11월말현재 385.2 조원 ( 은행권 303.4 조원 + 비은행권 81.8 조원 ) 으로 GDP 대비 33% 에달하고있고, 2010~11 년기간중전년동기대비 8~9% 대수준의꾸준한성장률을보이고있음. 최근주담대잔액증가율은 2011 년 11 월말현재은행권이 7.7% 인데반하여비은행예금기관은 13.7% 를기록하여더빠른증가세를보이고있음 ( 그림 4-2 참조 ). - 주택금융공사의고정금리상품인 보금자리론 의판매실적은 2011 년 11월중 10,249 억원을기록하였고, 2011 년중증가세를보이고있음 (2011 년월평균대출액은 7,509 억원이고, 2010 년 4,873 억원, 2009 년 4,952 억원임 ). - 보금자리론의대출잔액은 2011 년 11 월말현재 18.7 조원으로전체주담대잔액의 4.9% 를차지하고있음. - 2011 년중주택금융공사의 MBS 발행량은 11 월말현재 8.4 조원 ( 월평균 7,650 억원 ) 으로소폭상승하는추세이고, MBS 발행잔액은 11 월말현재 23 조원으로주담대잔액의 6.0% 에이름. 주담대이자율은 2005 년이후상승추세였으나 2008 년의금융위기이후통화팽창정책에힘입어하락추세를보이고있으며, 2011 년중평균대출금리는 4.9% 를유지 ( 그림 4-3 참조 ) - 91 일물 CD 금리는최근인플레이션의상승으로인해증가세를보이고있으나, 주담대가산금리 ( 대출금리 - CD 금리 ) 는 2010 년 3/4 분기 2.2% 에서지속적으로감소하여 3/4 분기말 1.38% 로하락하였으나, 11 월말소폭상승하여 1.45% 를기록 금융감독원에서발표하는은행전체 ( 일반은행 + 특수은행 ) 의 1일이상주택담보대출연체율은 10 월말기준 0.66% 를기록한반면, MBS 기초자산 1개월이상연체율은 11 월말 0.43% 로소폭감소 - 한편, MBS 조기상환율도전월보다증가한 11 월말기준 2.02% 를기록 2012 년 1/4 분기한국은행의 금융기관대출행태서베이 에따르면, 국내은행의대출태도는주택대출심사에있어서대기업을제외하고는대체로신중한자세를보이는것으로전망됨.
72 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 2010 년이후가계대출에대한대출완화입장을유지한금융기관수가강화입장을유지하는금융기관수보다많아가계의일반및주택대출태도지수는 3~13 을기록하였으나, 금년도 3/4 분기부터대출태도가강화기조로전환되어각각 -16, -28 을기록하였으며, 2012 년 1/4 분기에도가계주택을중심으로강화기조가유지될전망임. 그림 4-1 국내은행의대출행태지수추이및전망 2009 2010 2011 2012 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 e 종 합 -2 7-2 -4 8 4 11 16 15 15 5 5-1 중소기업 6 16 9 0 9 0 9 22 22 22 19 9 0 대기업 -22-9 0 0 3 6 3 6 9 13 6 3 6 가계 주택 3 9-19 -13 9 9 13 3 6 6-25 -9-9 일반 -9-3 9 3 9 9 6 6 6 6-9 0-3 주 : 1) 대출행태지수 = [ { 크게완화 ( 증가 ) 응답비중 1.0 + 다소완화 ( 증가 ) 응답비중 0.5} - { 크게강화 ( 감소 ) 응답비중 1.0 + 다소강화 ( 감소 ) 응답비중 0.5} ] 100. 2) e는전망치임. 자료 : 한국은행.
Part 02_ 4. 부동산대출 금융부문동향 73 그림 4-2 예금은행과비은행예금취급기관의주택담보대출추이 ( 단위 : 연율, %) 자료 : 한국은행. 그림 4-3 주택담보대출금리및스프레드추이 자료 : 한국은행.
74 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 표 4-1 부동산대출 금융부문의기초통계 ( 단위 : 조원, %) 2011 2009 2010 1/4 말 2/4 말 3/4 말 9월말 10월말 11월말 A. GDP 1,065.0 1,172.8 288.2 309.1 313.8 - - - B. 가계대출 737.9 797.5 808.2 826.0 840.9 - - - C. 예금은행 409.5 431.5 435.1 444.2 449.6 449.6 452.8 454.2 D. 주택담보대출 264.2 284.5 289.9 295.3 299.6 299.6 301.9 303.4 대출액 E. 비은행예금취급기관 141.2 164.4 167.1 173.6 179.0 179.0 181.5 183.8 F. 주택담보대출 64.6 73.1 75.0 77.5 80.1 80.1 81.0 81.8 (D+F)/(C+E) 59.7 60.0 60.6 60.3 60.4 60.4 60.4 60.4 (D+F)/A 30.9 30.5 31.1 2) 31.8 2) 32.4 2) 32.4 2) 32.6 2) 32.8 2) CD유통수익률 (91일) 2.63 2.67 3.14 3.46 3.58 3.58 3.58 3.56 금리 COFIX 잔액기준 - 3.72 3.78 3.93 3.96 3.96 3.95 3.95 신규취급액기준 - 3.33 3.66 3.70 3.70 3.70 3.71 3.69 주담대금리 5.54 5.00 4.85 4.88 4.96 5.00 5.01 5.01 가산금리 1) 2.91 2.33 1.71 1.42 1.38 1.42 1.43 1.45 기업 1.0 1.1 1.4 1.2 1.3 1.3 1.7 - 연체율 3) 가계 0.5 0.6 0.6 0.7 0.7 0.7 0.8 - 신용카드 0.1 1.3 1.6 1.7 1.8 1.8 - - 주택담보 0.3 0.5 0.5 0.7 0.6 0.6 0.7 - MBS 기초자산연체율 4) 0.54 0.42 0.41 0.40 0.41 0.41 0.44 0.43 MBS 기초자산조기상환율 1.30 2.38 2.58 2.05 1.87 1.87 1.98 2.02 주 : 1) 가산금리 = 주택담보대출평균금리 - 91 일물 CD 금리. 2) 분모 (A) 는 2010 년 GDP 임. 3) 1 일이상원금연체기준. 4) 연체율 = 1 개월이상연체대출잔액 / 당월말대출잔액. 자료 : 금융감독원 ; 한국은행 ; 전국은행연합회 ; 주택금융공사.
Part 02_ 4. 부동산대출 금융부문동향 75 Box 4 2010~11 년가계금융조사에나타난주택대출패턴 김현섭 (KDI 연구원 ) 2011년 11월 11일, 통계청과금융감독원및한국은행은전국의약 10,000가구를표본으로설문조사를실시한 2011 년가계금융조사결과를발표함. 이는가구특성별자산과부채의규모, 분포및구성과가계의재무건전성파악을목적으로한조사로서자산및부채에대한항목은 2011 년 3월 31 일을기준으로, 소득및지출항목은 2010년 1월 1일부터 12 월 31 일까지일년동안을기준으로조사를실시함. 각가구의특성에따른담보대출의상환방식차이에대한분석은 KDI 부동산시장동향분석 (2011 년 3/4 분기 ) 의 Box 4 참조 만기일시상환대출을소유한가구중에는세대주의연령이 60 대가가장많았음. 상환방식을만기일시상환, 분할상환, 기타의세가지로나누었을때, 지역에따른상환방식의차이는크게나타나지않았음. 투자목적의담보대출이거나거주주택이외의부동산담보대출일경우, 이로인해경상소득대비부채총액비율이높은경우와저축은행및비은행권금융기관의담보대출을이용할경우에만기일시상환방식의대출보유비율이높게나타남. 1) 주요지표 분석결과, 2011 년 3월말현재우리나라의가구자산총액의가중합은전년도 2월말보다 13% 가증가한 5천 209 조원임. 가구부채총액은 21.16% 가증가한 911 조원, 자산에서부채를차감한순자산은 11.92% 가증가한 4 천 298 조원, 실물자산총액은 10.24% 가증가한 4천 1조원임. 가구평균가처분소득은 5.76% 증가한 3천 354 만원임. 부채중담보대출과관련된항목들은부채총액증가율에비하여비슷하거나높은증가율을나타내고있음.
76 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 거주주택마련목적의담보대출총액은전년도대비 18.51%, 거주주택이외부동산마련목적담보대출총액은 19.9%, 전 ( 월 ) 세보증금마련목적담보대출총액은 15.07% 증가 표 4-2 2010~11 년자료의비교 변수 2010 2011 %Δ 자산총액 (10억원; 가중합 ) 4,608,950 5,208,695 13.01 부채총액 (10억원; 가중합 ) 751,740 910,811 21.16 순자산총액 (10억원; 가중합 ) 3,840,073 4,297,884 11.92 실물자산총액 (10억원 ; 가중합 ) 3,629,039 4,000,659 10.24 거주주택마련목적담보대출총액 (10억원; 가중합 ) 148,006 175,395 18.51 거주주택이외부동산마련목적담보대출총액 (10억원; 가중합 ) 87,457 104,860 19.90 전 ( 월 ) 세보증금마련목적담보대출총액 (10억원; 가중합 ) 17,701 20,369 15.07 은행담보대출총액 (10억원 ; 가중합 ) 280,865 341,493 21.59 저축은행담보대출총액 (10억원; 가중합 ) 4,761 5,794 21.70 비은행금융기관담보대출총액 (10억원; 가중합 ) 88,436 119,028 34.59 대부업체담보대출총액 (10억원; 가중합 ) 638 1,583 148.36 가처분소득 ( 만원 ; 가구평균 ) 3,171 3,354 5.76 담보대출 / 부채총액 (%; 가구평균값 ) 26.51 28.28 6.66 신용대출 / 부채총액 (%; 가구평균값 ) 12.24 12.98 5.98 부채총액 / 자산총액 (%; 가구평균값 ) 25.34 25.94 2.37 부채총액 / 가처분소득 (%; 가구평균값 ) 205.80 215.90 4.91 담보부채총액 / 가처분소득 (%; 가구평균값 ) 178.08 183.12 2.83 LTV1 담보대출총액 / 부동산평가액 (%; 가구평균값 ) LTV2 거주주택담보대출총액 / 거주주택부동산평가액 (%; 가구평균값 ) DTI1 담보대출원금및이자상환액 / 경상소득 (%; 가구평균값 ) DTI2 전체대출원금및이자상환액 / 경상소득 (%; 가구평균값 ) 26.47 30.70 15.99 31.10 32.41 4.19 16.86 20.30 20.43 21.52 27.64 28.44 주 : 부채총액 / 자산총액, 부채총액 / 가처분소득, 담보부채총액 / 가처분소득은상 하위 2% 의가구들을제외한값. LTV1 과 DTI1 은담보대출총액이 0이아닌가구, LTV2 는거주주택담보대출이존재하고거주주택평가액이 0이아닌가구, DTI2 는부채총액이 0이아닌가구들을대상으로한값. 자료 : 2010 년, 2011 년도가계금융조사. 은행담보대출총액은전년도대비 21.59%, 저축은행담보대출총액은 21.7%, 비은행금융기관담보대출총액은 34.59%, 대부업체담보대출총액은 148.36% 증가
Part 02_ 4. 부동산대출 금융부문동향 77 전체가구의자산총액대비부채총액비율평균은부채증가율이커서 2.37% 증가한 25.94%, 가처분소득대비부채총액비율평균은 4.91% 증가한 215.9%, 담보부채총액대비가처분소득비율평균은 2.83% 가증가한 183.12% 부채총액대비담보대출총액비율평균은 6.66% 증가한 28.28%, 부채총액대비신용대출총액비율평균은 5.98% 가증가한 12.98% LTV1( 부동산평가액대비담보대출총액비율 ) 은전년도대비 15.99% 증가한 30.7%, LTV2( 거주주택부동산평가액대비거주주택담보대출총액비율 ) 은전년도대비 4.19% 증가한 32.41% DTI1( 경상소득대비담보대출원금및이자상환액비율 ) 은전년도대비 20.43% 증가한 20.3%, DTI2( 경상소득대비전체대출원금및이자상환액비율 ) 은전년도대비 28.44% 증가한 27.64% 전체적으로자산및소득증가율에비하여부채증가율이높게나타나고있으며, 특히기관담보대출 ( 은행, 저축은행, 비금융기관, 대부업체등 ) 의증가율이높은것으로나타나고있음. 그중에서도대부업체및비은행금융기관의대출증가율이은행및저축은행의대출증가율보다큰것으로나타남. 2) 가계부채증가에미치는요인분석 가계부채증가에미치는요인에대해알아보기위하여가구별특성을이용한기초적인회귀분석을다음과같이실시하였음. 각가구의로그부채총액을종속변수로하고, 가구주의연령, 소득, 자산, 거주지역 ( 수도권 / 비수도권 ) 을설명변수로설정함. 단, 가구주의연령과소득, 자산에대해서는 5분위범주형변수를설정. 분석결과, 포함된설명변수들은대체로예상되는부호와통계적유의성을보이고있으나, 각영향력은변수에따라다르게나타남. - 가구주연령이많을수록기준 3분위인가구주연령 50~59 세인가구보다부채가적은것으로나타남.
78 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 표 4-3 가구당부채총액 ( 로그변환 ) 에대한회귀분석결과 : 부채가존재하는 6,654 가구대상 추정계수 t-statistic 가구주연령 39세이하 0.01 0.10 가구주연령 40~49세 0.06 1.23 가구주연령 60~69세 -0.13** -1.99 가구주연령 70세이상 -0.27*** -3.20 가구소득 1분위가구 -0.09-1.19 가구소득 2분위가구 -0.05-0.89 가구소득 4분위가구 0.04 0.71 가구소득 5분위가구 0.19*** 3.06 가구자산 1분위가구 -1.07*** -15.42 가구자산 2분위가구 -0.54*** -8.76 가구자산 4분위가구 0.49*** 8.45 가구자산 5분위가구 1.50*** 24.73 수도권거주가구 -0.24*** -6.14 상수항 7.96*** 89.06 R-squared(ADJ) 0.28 관측수 6,654 주 : ***, **, * 는각각 1%, 5%, 10% 유의수준에서유의함. - 소득 5분위가구는기준이되는소득 3분위가구에비하여부채가더많은것으로나타남. - 자산의경우기준이되는자산 3분위가구에비하여자산이적을수록부채가적은것으로나타났으며, 반대로자산이많을수록부채또한증가하는것으로나타남. - 수도권거주가구가비수도권거주가구에비하여부채가적은것으로나타남. - 전체적인영향력으로볼때가구의자산보유정도가부채에가장큰영향을미치고있으며, 연령, 거주지역, 소득순으로통계적유의성을지닌다고볼수있음. 추가적으로, 거주주택마련담보대출및전월세보증금마련목적신용대출을보유한가구들을대상으로한분석을시행하였음. 거주주택마련담보대출보유가구를대상으로분석한결과, 부채보유가구전체를대상으로한분석과유사한결과가나타났음. - 가구주연령이 30 대이하인가구는가구주연령이 50 대인가구에비해서부채가적은것으로나타났고, 가구주연령이 70 대이상인가구는부채가더많은것으로나타났음. - 소득의경우기준이되는소득 3분위가구에비하여소득이적은소득 1분위가구가부채가적
Part 02_ 4. 부동산대출 금융부문동향 79 은것으로나타났으며, 반대로소득이많은 5분위가구가부채또한많은것으로나타남. - 자산의경우에도기준이되는자산 3분위가구에비하여자산이적은자산 2분위가구가부채가적은것으로나타났으며, 소득이많은가구일수록부채또한많은것으로나타남. - 수도권거주가구가비수도권거주가구에비하여부채가적은것으로나타남. 표 4-4 가구당부채총액 ( 로그변환 ) 에대한회귀분석결과 : 거주주택마련목적담보대출이존재하는 1,633 가구대상 추정계수 t-statistic 가구주연령 39세이하 0.25*** 4.04 가구주연령 40~49세 0.09 1.56 가구주연령 60~69세 -0.11-1.21 가구주연령 70세이상 -0.41*** -3.26 가구소득 1분위가구 -0.22* -2.01 가구소득 2분위가구 0.01 0.08 가구소득 4분위가구 0.00 0.04 가구소득 5분위가구 0.15** 2.20 가구자산 1분위가구 -0.11-0.32 가구자산 2분위가구 -0.42*** -5.62 가구자산 4분위가구 0.33*** 5.46 가구자산 5분위가구 0.95*** 13.57 수도권거주가구 -0.29*** -6.13 상수항 8.37*** 80.47 R-squared(ADJ) 0.29 관측수 1,633 주 : ***, **, * 는각각 1%, 5%, 10% 유의수준에서유의함. 전월세보증금마련목적신용대출보유가구를대상으로한분석결과도이전분석들과유사한결과를보임. - 가구주연령 70 대이상가구와자산 1분위가구는기준가구들에비해부채가적게나타났으며, 가구소득 5분위가구는기준가구들에비해부채가많은것으로나타남.
80 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 표 4-5 가구당부채총액 ( 로그변환 ) 에대한회귀분석결과 : 전월세보증금마련목적신용대출이존재하는 233 가구대상 추정계수 t-statistic 가구주연령 39세이하 -0.20-0.92 가구주연령 40~49 세 -0.15-0.65 가구주연령 60~69 세 -0.28-0.80 가구주연령 70세이상 -1.23** -2.48 가구소득 1분위가구 0.05 0.16 가구소득 2분위가구 0.16 0.83 가구소득 4분위가구 0.27 1.48 가구소득 5분위가구 0.50** 2.47 가구자산 1분위가구 -0.81*** -3.82 가구자산 2분위가구 -0.08-0.45 가구자산 4분위가구 0.34 1.51 가구자산 5분위가구 0.24 0.83 수도권거주가구 0.11 0.83 상수항 7.10*** 22.86 R-squared(ADJ) 0.19 관측수 233 주 : ***, **, * 는각각 1%, 5%, 10% 유의수준에서유의함. 기초적인회귀분석의결과들을종합해보면, 가구부채와관련하여가구소득, 가구보유자산에대해서유사한패턴들이있는것으로나타남. 가구소득과자산보유정도가높아질수록, 그리고가구주연령이적을수록가구부채가증가하는경향을보임.
Part 02_ 참고문헌 81 참고문헌 건국대학교부동산 도시연구원, 2011 년 4/4 분기 RMG 보고서, 건국대학교, 2011. 김경환 손재영, 부동산경제학, 건국대학교출판부, 2010. 김득갑, 유럽주택가격동향과시사점, SERI 경제포커스, 제86 호, 삼성경제연구소, 2006. 김득갑 양오석 이종규, 남유럽재정위기의현황과전망, Issue Paper, 삼성경제연구소, 2010. 이치훈, 최근중국경제동향과향후전망, Issue Briefing, 국제금융센터, 2012. 1. 한국개발연구원, 부동산시장동향분석 (2011 년 3/4 분기 ), 제1권제3호, 한국개발연구원, 2011., KDI 경제동향 (2012.1), 한국개발연구원, 2012. 1. Claessens, Stijn, Giovanni Dell Ariccia, Deniz Igan, and Luc Laeven, Cross-Country Experiences and Policy Implications from the Global Financial Crisis, Economic Policy, Vol. 25, 2010, pp. 267~293. Crowe, C., G. Dell Ariccia, D. Igan, and P. Rabanal, How to Deal with Real Estate Booms: Lessons from Country Experiences, Working Paper, No. 11/91, IMF, 2011. Duca, John V., John Muellbauer, and Anthony Murphy, House Prices and Credit Constraints: Making Sense of the U.S. Experience, Working Paper, Oxford University, 2010. Laeven, Luc and Fabian Valencia, Resolution of Banking Rises: The Good, the Bad, and the Ugly, Working Paper, No. 10/146, IMF, 2010.
03 정책현안 Ⅰ. 글로벌금융위기이후선진적주택정책패러다임모색 : KDI 국제컨퍼런스의정책시사점및평가
84 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) Ⅰ. 글로벌금융위기이후선진적주택정책패러다임모색 : KDI 국제컨퍼런스의정책시사점및평가 Part 03 조만 (KDI 국제정책대학원교수 ) 송인호 (KDI 연구위원 ) 가. 머리말 2007년에발생한글로벌금융위기는 2000년대미국 유럽국가들에서나타난주택가격의급격한등락, 그리고경기순응적 (pro-cyclical) 인주거용모기지대출및주택건설에그근본적인원인이있었고, 이의여파로자국거시경제의침체뿐아니라국제금융시장의혼란이초래되었다. 지난수년간학계에서는이와같은위기상황의발생및증폭요인에대한활발한연구가진행되어왔는데, 특히주택시장및거시경제안정성제고와저소득 저신용층의서민주거복지제고를모두고려한정책방향및수단에대한관심이정책당국과학계를중심으로고조되어왔다. KDI( 한국개발연구원 ) 는금융위기이후새로운주택정책패러다임의국내외연구사례를종합적으로검토하고, 이에기반한합리적정책방향을모색하기위하여국내외학계의권위있는전문가들을초청하여지난해 12월 글로벌금융위기이후선진적주택정책패러다임모색 이라는주제로국제컨퍼런스를개최하였다. 10) 본컨퍼런스에서는다음과같은네가지주제가다루어졌으며, 본정책현안에서는각주제별주요정책시사점을정리하고평가하였다. 부동산 거시경제의연계성채널에관한연구 금융위기이전주택시장의연구는주요분야별로분리되어진행된양상을보여왔다. 즉, 거시경제학에서는주택을수많은경제재중의하나로취급하여주택시장의순환성과거시경제적영향에대한관심이일반적으로크지않았고, 도시 부동산경제학에서는거시경제를주택시장에대한외생적요인으로 - 즉, 거시경제변수가주택시장에영향을주지만반대로영향을받지는않는것으로 - 가정한부분균형 (partial equilibrium) 모형에대체로의존하여왔다. 그러나금융위기이후민간소비, 투자, 금융중개등의다양한 10) 본컨퍼런스의프로그램은 KDI 웹사이트 http://www.kdi.re.kr/kdi/diagnosis/international_read01.jsp?board_div=09&seq_no=9384 참조.
Part 03_Ⅰ. 글로벌금융위기이후선진적주택정책패러다임모색 : KDI 국제컨퍼런스의정책시사점및평가 85 채널을통한주택시장 거시경제의상호연계성에대한이론적 실증적연구가다수발표되고있다. 본컨퍼런스에서는관련국내외연구를정리하고, 적절한실증분석모형및조기경보체계 (Early Warning System: EWS) 등관련지표의개발그리고효과적인정책수단에대하여논의하였다. 임대주택시장활성화및정책지원방안 우리나라의전용임대주택재고는전체주택재고의약 10% 수준 (OECD 평균 20%) 으로매우낮은상황이고, 전세및보증부월세등복잡한임대차계약방식으로인하여미국 유럽국가들에비해체계적인모형구축이나실증분석이용이하지않은상황이다. 또한전세는기본적으로임차인이제공하는자금을이용하여높은수준의레버리지를통한주택투자를가능하게함으로써, 이로인한주택시장의불안정위험이상존하고있다. 글로벌금융위기이후미국 유럽국가에서는임대주택시장의균형적인발전과중 저소득층을위한정책지원의중요성이강조되고있다. 본컨퍼런스에서는현재미국 유럽에서진행중인관련연구및정책논의를정리하고, 우리나라를비롯한신흥시장국가들에주는시사점을도출하였다. 주거용모기지시장의안정적인발전방안 1997 년에발생한아시아금융위기이후우리나라의주거용모기지시장은 GDP 대비대출잔액규모가 33% 로크게증가 ( 위기이전약 10%) 하는등시장의규모면에서일본, 홍콩, 프랑스와유사한수준으로성장하였다. 그러나단기변동금리상품, 예금을통한단기자금조달, 취약한금융소비자보호장치등다양한개선과제가존재하고있다. 글로벌금융위기이후미국과유럽뿐만아니라아시아국가에서도모기지시장발시스템리스크의관리를위하여 DTI LTV 규제등다양한정책수단및이들의장단기효과에대한연구가현재진행되고있다. 본컨퍼런스에서는주택가격과모기지대출의상관관계, 모기지시장에서의거시 미시건전성규제등에대하여논의하고, 주택금융시스템에서금융소외를줄이는동시에대출기관및시스템의건전성을유지하기위한정책방향및수단에대하여논의하였다. 건설금융시장의발전방안 우리나라에서는 2000 년대중반이후풍부한유동성과신도시건설등다양한대형건설프로제트의추진으로인하여부동산 PF 대출시장이급속도로성장하였고, 이는 2007 년시작된글로벌금융위기이후건설경기의침체, 대출채권의대량부실그리고중견건설업체의도산으로이어졌다. 본컨퍼런스에서는채권및지분을통한다양한건설금융방식및시장안정화정책에관한한국 미국 대만의사례를비교분석하고, 부동산건설금융시장의안정성및건전성제고를위한정책적시사점을도출하였다.
86 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 나. 논의의주요시사점정리 1) 동태적일반균형 (Dynamic Stochastic General Equilibrium: DSGE) 모형을통한부동산 거시경제연계성연구 : 현황및향후연구과제 Iacoviello는 주택의거시경제 (Macroeconomics of Housing) (Iacoviello[2011]) 에서글로벌금융위기이후의연구추세를다음과같이정리하고동태적일반균형 (DSGE) 모형의활용방안을논의하였다. 첫째, 금융위기이전주택시장은주류거시경제학의관심을끌지못하였다. 11) 그러나금융위기이후에는이에대한추세가크게바뀌고있다. Iacoviello and Neri(2010) 등 DSGE 모형을이용한부동산 거시경제에대한다양한이론적 실증적연구가보고되고있으며, 실제로유사한모형을통한정책분석도 IMF, ECB, Bank of Canada 등의기관에서이루어지고있다. 둘째, Iacoviello Neri 모형에서는대출제약 (credit-constrained) 이있는가구를미국전체가구의약 20% 정도로추산하였고, 이들은주택가격의증감에따라소비를조정하는부의효과 (wealth effect) 를주택시장 거시경제연계성의주요채널로분석하였다. 실증적자료분석에따르면, 미국의경우주택자산과민간소비지출의상관관계가금융자산과민간소비지출과의상관관계보다높은것으로나타나고있다. 셋째, DSGE 모형은향후금융중개기능및금융시장의충격을명시적으로반영할수있도록개선되어야한다. 구체적으로주택가격변동에따르는모기지부실효과, 그리고금융기관의자산건전성에대한분석이포함되어야한다. 넷째, 통화정책이주택시장안정에있어서제한적인정책수단이라는가정하에, DTI LTV 규제, 부동산세제등재정정책의거시건전성효과에대해서도 DSGE 모형이주택시장과거시경제의상호연계성을고려한중요한실증분석도구로사용될것으로전망된다. 2) 주택투자와비즈니스사이클의상관관계 : 한국사례에대한실증분석 김영일은 한국에서의주택과경기주기 (Housing and Business Cycles in Korea: Assessing the Role of Housing Volume Cycles) 12) 에서주택투자사이클 (Housing Volume Cycles) 과 GDP 사이클의공조현상과경기침체의예측성을분석하였다. 실증분석결과, 우리나라의주택투자는 2000년이전경기사 11) Iacoviello는그예로 Sargent, Woodford, Ljungqvist 등이집필한대학원수준의거시경제학교과서에서 주택 이라는단어가한번도등장하지않았음을들고있다. 12) 서승환 김영일 (2011) 의제2장.
Part 03_Ⅰ. 글로벌금융위기이후선진적주택정책패러다임모색 : KDI 국제컨퍼런스의정책시사점및평가 87 이클과뚜렷한공조현상이나타나고경기침체에대한예측력을보여준다. 그러나 2000년이후에는유사한연계성이보이지않아, Leamer(2007) 에보고된미국의경우와상이한패턴을보여주고있다. 이는 2000년이후정부정책또는다른외부효과가한국경제의구조적변화를가져왔음을암시한다. 그림 Ⅰ-1 우리나라의주택투자와 GDP 주 : 위그림의음영은경기침체기를나타낸것으로통계청의경기순환시계를이용하여저자계산. 자료 : 서승환 김영일 (2011). 3) 모기지신용위기 (Mortgage Credit Crisis) 의결정요인 : 미국 유럽모기지시장의비교분석 Dubel 은 모기지신용위기 - 재무구조와규제의역할 (Transatlantic Mortgage Credit Crisis the Role of Financial Structure and Regulation) (Dubel[2011a]) 에서미국과유럽국가들의주택금융시스템을상품, 자금조달수단, 리스크관리, 규제수단의측면에서비교하였고, 이제도적인요인들이주택가격버블의형성과모기지신용위험사태의초래에있어서어떤역할을하였는지에대하여분석하였다. 분석의주요시사점으로첫째, 규모가크고안정적인임대주택시장의존재가주택가격버블및모기지대출부실사태예방과상관관계가있는것을들수있다. Dubel 은유럽국가들을다음의네유형으로분류하였다.
88 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) (1) ( 최근의금융위기과정에서 ) 주택가격버블과모기지부실사태가모두나타남 ( 스페인, 아일랜드 ). (2) 모기지부실사태는있었으나주택가격버블은없었음 ( 헝가리 ). (3) 주택가격버블은있었으나모기지부실사태는없었음 ( 네덜란드, 폴란드, 덴마크, 영국 ). (4) 주택가격버블과모기지부실사태모두없었음 ( 독일, 프랑스 ). (1) 에해당하는스페인과아일랜드는전형적인변동금리모기지시장이고, 모기지대출을위한해외부문으로부터의차입이많았으며, 동시에매우취약한임대주택시장을보유하고있다. 반면, [ 그림 I-2] 에서보는바와같이, (3) 과 (4) 에해당하는국가들은대체로임대주택재고비율이높고공공임대주택의비율또한높은것으로나타나고있다. 미국의경우에도이와유사한연구결과가발표되었는바, 미국연방준비은행의이사를지낸 Gramlich 는 2000 년대미국대도시에서의저렴한임대주택부족이매매시장에서의수요및주택가격상승으로이어졌다는연구결과를발표하였다. 이러한논의는임대주택시장발전이중 저소득층의주거복지뿐만아니라시장안정화측면에서도매우중요한사항임을시사하고있다. 예를들면, 덴마크의경우변동금리모기지의비율이높고 LTV 도비교적높은편이지만, 활성화된임대주택시장으로인하여저소득층및청 장년층의주거문제가많이부분해결되고있고, 이는과도한모기지대출로인한주택금융시장안정성의저해가능성을낮추는것으로분석된다. 그림 Ⅰ-2 공공및민간임대주택비율 : OECD 국가들의비교 ( 단위 : %) 둘째, 모기지대출에있어서 비가격대출요인들 (Non-Pricing Lending Terms: NPLTs) 간의대체효과
Part 03_Ⅰ. 글로벌금융위기이후선진적주택정책패러다임모색 : KDI 국제컨퍼런스의정책시사점및평가 89 가보고되었다. 대출시대출기관이결정해야할가장중요한사항은대출금리이지만이외에도 DTI, LTV, 신용등급등다양한비가격요인에대해서도고려해야하고, 이들변수가모기지시장의안정을유지하는데있어서중요한사항이라는것은주지의사실이다. [ 그림 I-3] 에서보는바와같이, 영국의경우 LTV 와 DTI( 정확하게, loan-to-income ratio) 가 1980 년대이후상호대체관계에있었다. 즉, LTV 의중간값이 1980 년대중반이후약 90% 의높은수준으로유지되다가 1990 년대초반부터하락하였다. 반면, 동시기 DTI는증가하기시작하여 2000년대중반 3.1 을기록하였다. 이는모기지대출에있어서비가격대출조건에대한규제는대출리스크의관리를고려한종합적인차원의접근이필요함을시사하고있다. 그림 Ⅰ-3 영국의 LTV 와 DTI 의추이 주 : 1) 좌측그림은주택구입을위한대출전체의 LTV 와 LTI 의중간값이며, 우측그림은최초구입자의 LTV 의중간값, 초기 5년간의고정금리기간인 1995~2009 년동안의 75~95% 의 LTV 스프레드에대한것임. 2) LTV 는담보가치대비대출비율 (loan-to-value ratio) 이고 LTI 는소득대비대출비율 (loan-to-income ratio) 임. 3) 영국의모기지보험은 1990 년신규인수를중지, 주택가격의하락으로인해초기 LTV 는 1990 년이후부터증가. 자료 : Bank of England, Council of Mortgage Lenders, Finpolconsult computations, Dubel(2011b). 셋째, 저소득층, 청년층등다양한소비자계층에대한모기지대출의침투정도 (mortgage credit penetration) 는모기지시장의분석에포함되어야할중요사항이다. < 표 I-1> 에나타난바와같이일반적으로유럽국가들이미국에비하여침투정도가낮은상황이다. 즉, 전체가구중주거용모기지대출이있는가구가미국의경우약 45% 이나유럽은대부분 40% 이하이고, 독일과이탈리아는각각 27%, 17% 에머물고있다. 소득 4분위중최하위계층에서모기지대출이있는가구의비율은네덜란드가 23% 로가장높고, 그이외유럽국가들의경우 4~8% 수준을보이고있다. 가구주연령이 35 세이하인가구중모기지대출이있는가구는국가별로큰차이를보이고있는데, 포르투갈 (53%), 아일랜드 (49%), 스페인 (46%) 은상대적으로높은수준인반면, 그리스 (12%), 이탈리아 (14%), 독일 (16%) 은낮은편이다. 2011 년가계신용조사에의하면우리나라의경우전체가구의약 28% 가주거용모기지대출을보유하고
90 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 있어, 모기지대출의시장침투정도는비교국가들의평균수준인것으로나타난다. 최저소득분위가구의침투정도는 12% 로비교대상선진국평균을약간상회하는수준이나, 가구주연령이 35 세이하인가구는 19% 로평균의 2/3 수준이다. 표 Ⅰ-1 주거용모기지대출의시장침투정도 : 국제비교 ( 단위 : %) 모기지대출보유가구비율 최저소득분위가구중가구주연령 35세미만가구중모기지보유가구비율모기지보유가구비율 독일 27 7 16 아일랜드 36 7 49 그리스 17 4 12 스페인 25 8 46 프랑스 30 미상 35 이탈리아 12 4 14 네덜란드 39 23 25 포르투갈 30 6 53 미국 45 미상 미상 영국 40 미상 미상 한국 28 12 19 평균 30 9 30 주 : 한국을제외한국가들은 2005 년기준이며한국은 2011 년기준임. 자료 : Dubel(2011a); 한국의경우저자계산 (2011 년가계신용조사사용 ). 4) 글로벌금융위기이후모기지신용위험관리에관한정책변화 : QRM(Qualified Residential Mortgage) 와자기자본규제중심으로 모기지대출리스크의적절한관리는제도권주택금융의취약계층에대한보호와병행하여추진해야할중요한정책과제이다. 이에관하여미국의주택금융전문가인 Tyler Yang 은 주택담보대출의가격책정과위험기준자기자본 (RBC) 규제 : 국제금융위기이후의발전및신흥시장국에미치는영향 (Mortgage Defaults and Risk-Based Capital: Post-GFC Development and Implications to Emerging Markets) (Tyler Yang[2011]) 에서금융위기이후미국의모기지대출시장에서진행되고있는주택금융의주요정책변화를분석하고, 한국을비롯한신흥시장국가들에주는시사점을논의하였다. 먼저모기지신용위험관리에있어서초기 (front-end) 위험관리수단에해당하는대출심사기준과관련하여 적정주거용모기지 (Qualifying Residential Mortgage: QRM) 의설정에대해논의하였다. QRM 은미국모기지시장에서기준이되는상품을몇가지대출기준으로규정하였는데, 구체적으로최대 LTV 80%, 소득대비모기지상환액비율 (front-end DTI) 28%, 소득대비총부채상환액비율 (back-end DTI)
Part 03_Ⅰ. 글로벌금융위기이후선진적주택정책패러다임모색 : KDI 국제컨퍼런스의정책시사점및평가 91 33%, 3년간신용결격사유가없는차입자, 그리고원금의완전분할상환 (fully-amortizing) 이그주요내용이다. QRM 의조건을벗어나는모기지를유동화할경우대출기관은주택저당증권 (MBS) 에포함된모기지중최소 5% 를위험공유차원에서지분트렌치 (equity tranche) 형식으로보유할것을의무화하고있다. 이들기준은미국에서모기지대출기준이비교적견실했던 1990 년대초프라임모기지시장의대출기준으로회귀하는것을의미하며, 현재미국에서는이기준들이지나치게보수적이라는논란이일고있다. 우리나라를비롯한신흥국가들의대출심사기준은 QRM 기준에비하여이미더욱보수적인것이사실이나, 현재거래되고있는다수의일시상환 (bullet) 모기지상품은원금의완전분할상환조건에는저촉될것으로판단된다. 이와관련하여금융위기이후설립된미국의 금융안정국 (Financial Stability Board) 에서는 QRM 과유사한국제모기지규준을제정할것을제안하고있다. 두번째주요정책변화로 Basel III 를비롯한새로운자기자본규제를논의하고있다. 이에대한분석으로, 최근연구는미국모기지시장에서적용되는 6개의상이한자가자본규제를다음의세가지기준에의해서평가하고있다. 리스크측정의정확성 (accuracy): 특정스트레스시나리오에서건전성을유지해야하는절대적정확도 (absolute accuracy) 및상이한모기지상품및투자기관의리스크를차별화하는상대적정확도 (relative accuracy) 포함 투명성 (transparency): 이해및공개가용이한제규정의단순성 (simplicity), 동일한모형및기준이모든상품및투자자에적용되는일관성 (consistency) 포함 비용성 (cost): 규제기관및금융기관에부과되는비용수준포함 위의평가기준과함께글로벌금융위기이후자기자본규제에있어서화두가되는사항은역경기순환적 (counter-cyclical) 이고미래지향적 (forward-looking) 인규정을어떻게포함시킬것인가하는것이다. 구체적으로모기지대출의부도및조기상환확률을적절하게나타낼수있는통계모형과자료, 그리고주택가격및이자율과같은경제변수의미래기대분포 (expected forward-looking distribution) 에대한연구가향후필요한연구과제로논의되고있다. 5) 미국 유럽임대주택정책의유사점 차이점분석 Malpezzi는 금융위기이후의미국임대시장과정책 (US. Rental Housing Markets and Policy After The Great Financial Crisis) (Malpezzi[2011]) 에서지난 30여년간미국주택정책의가장큰문제점은정
92 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 책혜택이소득계층간매우불평등하게, 특히고소득층에게치우쳐왔던점이라고지적하였다. [ 그림 I-4] 에서보는바와같이, 미국연방정부가제공하는주택정책의가구당연간평균혜택은연소득 20 만달러이상의고소득층이다른소득계층에비하여압도적으로높았던것으로나타나는데, 그주된원인은연방소득세징수에있어서모기지이자의소득공제때문이었던것으로분석된다. 글로벌금융위기이후미국정부및학계에서는이와같은불평등의해소를위하여소유주택에대한정책적혜택을줄이는반면, 저소득층등타깃소비자계층에대한임대주택지원등주거복지를강화하는방안이논의되고있다. 그림 Ⅰ-4 미국연방정부가제공하는주택정책의가구당연간평균혜택 : 소득계층별 주 : 1) 65 세이상고연령층제외, 무조건부평균 ( 보조금을받지않은가계는 0 임 ). 2) 가로축은총가구소득으로단위는 K=1000 달러임. 자료 : Carasso, Steuerle and Bell(2005). 2차대전이후미국임대주택정책의장기적인추세는중앙및지방정부에의해직접공급되는공공 ( 임대 ) 주택 (Public Housing) 에서주택바우처와같은세입자위주 (tenant-based) 의정책, 그리고저소득 ( 임대 ) 주택세공제 (Low Income Housing Tax Credit: LIHTC) 와같은임대주택공급자에대한간접보조방식으로변화하고있다. Malpezzi 는이와같은전환과정에서새로운정책의효과에대한세밀하고적절한분석의중요성을강조하고있다. 주택바우처와관련해서는 1970 년대이후정책의효율성 ( 생산 운영에따르는효율성뿐만아니라주거소비의효율성포함 ), 종적 횡적형평성그리고매매시장에미치는영향등시장효과에대한다양한연구가있어왔다. 반면, LIHTC 는 1980 년대이후채택된매우혁신적이고성공적인임대주택정책으로평가받고있으나, 이의효과에대한연구는아직미진한상황이다.
Part 03_Ⅰ. 글로벌금융위기이후선진적주택정책패러다임모색 : KDI 국제컨퍼런스의정책시사점및평가 93 Taffin은 유럽의임대주택정책 : 유사점과차이점 (Rental Housing Policy in European Countries: Similarities and Dissimilarities) (Taffin[2011]) 에서유럽국가들도대부분공공임대주택및소비자위주의지원정책을병행하고있으나, 부동산세제등임대주택관련정책에있어서는다양한차이가있는것으로분석하였다. 정책효과측면에서는소득을기준으로한주택바우처등의임대료지원정책이일반적으로자동시장안정화 (automatic market stabilizer) 기능이있는것으로분석하고있다. 즉, 경기침체시기에는지원대상가구수가증가하고, 가구당지원금액도증가하는반면, 경기활황기에는반대현상이나타나는것이다. 또한유럽국가들의경우, 부동산관련조세정책이소비자의임대 소유결정에있어서대체로중립적이지못한것으로분석하고있다. 예를들어스위스의경우유럽에서임대에대한상대적세금혜택이가장높은국가이고, 그결과전체가구중임대가구의비중도가장높은수준으로나타난다 (63%). 그러나조세정책의효과를정확히분석하기위해서는임대료및모기지금리에대한세금공제, 보유세, 양도소득세, 감가상각에대한세율등다양한요인이고려되어야함을강조하고있다. 6) 부동산개발금융의유사점 차이점 : 미국 대만의사례분석 황민은 부동산개발금융 : 2000 년대미국의부동산시장사례 (Financing Real Estate Development: A Case Study of US Real Estate Market in 2000s) ( 황민 [2011]) 에서미국부동산개발금융대출 (Acquisition, Development and Construction Loans) 의연체율증가를최근주택시장붕괴의주원인중하나로지목하고있다. 이논문에서황민은개발금융대출을연구함으로써기존의부동산대출관행과대출기준변화실태및그영향을분석하였고. 대출기준과개발금융대출의성과를회귀분석하였다. 분석결과, 대출이엄격하게이루어지지않은경우건설자금대출의부도율이높아지는것으로나타났으며, 이는느슨한대출기준으로인해파산할위험이높은잠재적부실채무자의대출이증가했기때문이라고주장한다. 그러나미국의경우자기자본파이낸싱 (Equity Financing) 이우리나라에비해매우안정적이다. 초기자기자본은총사업프로젝트의 27% 를유한책임파트너 (limited partner) 로부터, 3% 는건설사로부터조달받아평균 30% 의자기자본으로시작하고나머지 70% 의대출은 7% 의이자율로지역은행으로부터조달받기때문이다. 특히초기자기자본참여자의경우신용도가매우중요해사업진입이실제적으로제한되고있다. 초기의자본투자에미국의연금펀드도참여하는구조를고려한다면, 개발금융이단기자금흐름이아닌장기흐름의관점에서기획되고있는것이라고평가된다. 장진오는 대만의개발금융 : 현황과정책체계 (Construction Financing in Taiwan: Current State and
94 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) Policy Regime) ( 장진오 [2011]) 에서대만금융기관의건설자금대출시스템구축과신용평가시스템정비의필요성을주장하고있다. 지난 8년간대만의주택가격은지속적으로상승하여다른나라와다른양상을보이고있으나, 주택가격의하락을대비하여선분양 (Presale) 에따른개발금융의정비가필요하다. 대만의은행권은기본적으로보수적이어서개발업자들의자금조달은비교적현재까지안정적으로이루어져왔다고할수있다. 그러나선분양과높은레버리지로파생될수있는효과에대한분석이미진하고이로인한금융시장의불안정성이현재긴급히다루어져야할것으로지적되었다. 대만은우리나라와는달리개발금융에있어서규제가상대적으로덜한편이다. 지난 8년간의주택가격상승은특히선분양이라는대만의주택개발금융과함께나타난현상이라할수있다. 현재는부동산부문의과잉공급투자로나타나고있으며, 높은공실률속에서도가격상승이라는기이한현상을보여주고있다. 장진오는향후주택가격하락시예상되는금융시장전반에걸친충격을완화하기위해선분양제도의개혁을언급하였는데, 이는우리나라의개발금융에도시사하는바가크다. 특히주택개발금융에서개발사업자의자격요건을강화하고, 보수적인자금조달시스템을구축하고개발금융전문가를양성하는것은대만뿐아니라우리나라에서도고려해야할사항이다. 다. 평가및정책과제 1) 부동산 거시경제연계성 김영일은주택투자사이클이경기변동에어떠한역할을하는지를분석하였는데, 이는기존의문헌에서강조되어왔던주택가격사이클과신용사이클과는다른새로운시도라는데의미가있다. 특히 2000년이후공공주택부문의정부정책개입현상이주택투자사이클에영향을주어주택투자가이전과는다른형태로거시경제와연계되고있음을시사한다. 그러나실증분석의표본데이터기간이 1998 년외환위기이후 10여년이란짧은기간을포함한다는점에서약점이있다고할수있다. 향후표본기간의보완및데이터의축적으로주택투자사이클과경기변동간연계성에대한실증연구가진전될수있을것으로기대한다. Iacoviello 는 DSGE 모형을통하여주택시장이거시경제에미치는영향을분석하는기반을마련하였다. 그가역설한바와같이, 향후이와같은일반균형모델이간과하고있는주택의주요특징인비선형적주택시장과비주기적인예산제약등이분석모델안에포함될필요가있다. 또한 LTV, DTI 등모기지대출제약이거시경제에미치는영향을여러시나리오로분석하는데 DSGE 모형이기여한다고하겠다. 13) 13) Gabriel Lee 는 유럽국가의주택및거시경제 : 신용경로의역할, 리스크와통화충격 (Housing and Macroeconomy for European
Part 03_Ⅰ. 글로벌금융위기이후선진적주택정책패러다임모색 : KDI 국제컨퍼런스의정책시사점및평가 95 이와관련하여조만 송인호는 주택가격과모기지신용사이클 : 두개의국가를대상으로 (Housing Price and Mortgage Credit Cycles: Tales of Two Countries) ( 조만 송인호 [2011]) 에서 Song(2011) 의 DSGE 모형을통해우리나라의 LTV 규제가거시경제변수에미치는영향을분석하였다. 시뮬레이션결과, 최대 LTV 수준을높일수록민간소비등주요거시경제변수의변동성이증가하는것으로나타났다. 50% 의 LTV 가전제된경제구조에서긴축정책을통해 1% 금리가인상되는금리충격은가계의소비를 1.84% 감소시킨다. 이때주택가격은 2.8% 하락하게된다. 보다높은주택담보부비율을고려하여 70% 의 LTV 경제구조하에서의금리충격반응을보면다음과같다. 1% 의금리인상충격은 2.6% 의소비감소를가져오게된다. 레버리지가높은가계일수록금리인상충격에매우민감하다고할수있으며, 특히 LTV 가높을때주택가격의변동성이큰것으로나타난다 ( 그림 I-5 참고 ). 그림 Ⅰ-5 긴축통화정책으로인한누적총소비감소 자료 : 조만 송인호 (2011). LTV 를낮출수록주택가격변동성은줄어 (LTV 가높을수록주택가격변동성은커짐 ) 주택시장및금융시장을안정시키는데도움을준다. 그러나주택서비스를제공받을수있는용이성 (Housing Affordability) 은줄게되어 LTV 와주택용이성사이의트레이드오프 (tradeoff) 가존재한다. 향후우리나라의경제구조에서 Countries: The Role of Credit Channel, Risk and Monetary Shocks) (Shocks et al.[2011]) 에서신용경로의역할을연구하기위해모델에금융마찰과담보마찰을포함하였다. 그결과는통화정책이경기안정에절대적인영향을주고있음을보였고, 또한통화정책과더불어위험충격 (Risk Shock) 이가계부문과주택생산부문에중요한충격메커니즘으로작용한다고주장하였다.
96 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 적정한 LTV 를정량화하고 LTV 효과를분석하는것이필요하다. 부동산 거시경제연계성과관련된또하나의연구과제는금융위기와같은위기상황에대한조기경보시스템 (Early Warning System) 의정비이다. 서승환은 우리나라의주택시장조기경보체계 (Housing Market Early Warning System: The Case of Korea) 14) 에서우리나라주택시장의조기경보체계를논의하였다. 구체적으로국가와특정지역의매매및임대가격지수의최고변화율을통해주택시장압력지수 (The Housing Market Pressure Index) 를정의하고, 위기신호모델을통해 15개의유효한선도적지표를찾아내고모델의설명력을높이고자하였다. 그러나일반적으로위기는자산가격의급락과밀접한관계가있다고볼수있지만, 본연구에서정의된위기기간에주택가격은오히려임계치보다크게상승하였다. 이는위기에대한정의를새로이규정할때설득력을지니게될것이다. 또한 1999 년, 2001 년, 2008 년까지의기간을사용하여조건부위기확률이계산되었는데 2009 년과 2010 년데이터를추가할필요가있다. 가 ) 한국은행법상금융시장안정화목표에부합하기위해부동산가격변동성에대한모니터링을강화할필요 근래한국은행법에의해한국은행의기능으로언급된금융시장의안정화는시사하는바가매우크다. 기존중앙은행의최우선과제는물가안정이라할수있다. 거기에부가적으로고려해야할부분이경기안정이었다. 여기에더나아가금융시장안정이라는새로운목표가추가되어부동산가격과금융시장의안정성의관계에대한주의를환기시킨다. 최근미국부동산금융시장의위기가금융시장의위기를초래하고나아가글로벌실물경제의위축으로전이된것을볼때, 중앙은행의부동산가격의변동성에대한적절한대응은매우중요하다고볼수있다. 우선, 주택가격변동성위험에대한조기경보시스템을현실성있게지속적으로구축하는것이필요하다. 부동산가격의적정수준을파악하고향후예상되는부동산가격의급등과급락을사전에인지할수있는모형이구축될수있다면, 금융시장의안정에도움이될것이다. 조기경보모델이부동산가격을적정범위내에서움직이도록하는데사전적으로어떤도움을줄수있는지에대해서는많은논란이예상되지만, 한국은행나름의모형을구축하는것자체의의미는상당히크다고할수있다. 금융시장안정을위한대책수립시보조적인장치로서조기경보모형이적용될수있을것이다. 14) 서승환 김영일 (2011) 의제 1 장임.
Part 03_Ⅰ. 글로벌금융위기이후선진적주택정책패러다임모색 : KDI 국제컨퍼런스의정책시사점및평가 97 2) 주거용모기지시장및정책 조만 송인호는미국에서는 1970 년이후세번의주택가격사이클이있었으나, 가장최근 (1998 년 ~ 현재 ) 의순환시에만주택가격과모기지대출변수들간에통계적으로유의한인과관계가있음을확인하였다. 즉, 2000 년대들어미국의주택시장에서는평균 LTV, 서브프라임모기지 MBS 의발행량, 장 단기금리스프레드등의모기지시장관련변수들과주택가격증가율이상호영향을주는내생적인관계가나타났으나, 그이전의주택가격순환기 (1975~83 년, 1983~97 년 ) 에서는이와같은상관관계가보이지않았다. 이는 2000년대미국의주택가격및대출사이클이대출조건의완화및자금공급의증가속도에있어서매우이례적인시장상황을조성하였고, 이와같이매우이례적인시장환경은서브프라임모기지사태의교훈및시사점을논의하는데있어서고려되어야함을의미한다. 15) 또한조만 송인호는주택가격과모기지대출의상호연관성분석에는각기다른경제주체의행태를고려하는것이필요함을주장하였다. 첫째, 수요측면에서소비자의미래주택가격에대한기대상승률이높아질수록주택소유에따르는비용이줄어들고, 이는수요및가격상승요인이되며, 주택가격의하락기에는기대상승률이급격히떨어지게됨에따라가격하락폭을증가시킨다. 16) 둘째, 모기지대출기관의경기순응적대출행태로, 이는가격상승기에대출기관이 LTV, DTI 등비가격대출요소를통하여대출을증가시키고, 결과적으로주택시장에서 낙관적인구매자 (optimistic buyer) 의비율을높여서한계구매자의선호가격을높이게된다. 가격하락기에는반대로대출심사기준을강화하여낙관적인구매자비율을줄이고가격하락을증폭시키는효과를가져오게된다. 17) 셋째, 미국과같이 MBS 시장이활성화된상황에서는모기지대출기관과 MBS 등모기지채권에대한투자자가분리되어있고, 따라서이자율환경에따라변하는투자자의행태또한주택시장의사이클분석에중요한요인이된다. 부동산관련증권의파생상품화에대한위험성을인식할필요가있다. 최근 MBS 신규발행규모의증가는향후의금융시장안정성을위해모니터링되어야한다. 미국부동산관련증권의급격한파생상품화는모기지증권발행자와투자자간정보의비대칭성으로투자은행과상업은행의고유영역이무너지게되는결과를초래하였다. 특히, 미국은행의경우부동산담보대출을부동산파생상품으로그성격을변화시키고조기에매각함으로써장기자산을단기현금으로정리함과동시에이때마련된단기의현금능력 15) 미국서브프라임모기지시장의경우 2000 년대초 중반이례적인이자율환경으로 ( 즉, 2~3년간지속된초저단기금리와 2.5~3% 로유지되었던장 단기금리스프레드로 ) 인하여어음시장과같은단기자금시장에서자금을조달하여 MBS 와같은장기채권에투자하는 ( 소위 yield-curve play 로지칭되는 ) 행태가만연하였고, 이로인하여주거용모기지시장으로의대량자금유입이있었다. 2006년이후이자율환경이급격히변화함에따라이와같은투자행태는사라지고, 이는모기지시장에서의급격한유동성감소를초래하였다. 16) Campbell et al.(2009) 이제기하는문제는기대가격상승률을어떻게측정할것인가하는것인데, 최근문헌에서는이에대한실증적방식을제시하고있고, 조만 송인호도이들의방식을사용하여미국과한국의기대주택가격상승률을측정하였다. 17) Geanakoplos(2010) 등.
98 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 을동원하여부동산담보대출을확대재생산하였고, 동시에남은현금여력으로부동산파생상품에투자하고자하는유혹이강하였다. 우리나라는이로인한일련의부동산발금융위기를타산지석으로삼아우리나라에서파생상품화하는모기지증권에대한모니터링체제를확립할필요가있다. 근본적으로일반상업은행이모기지상품에투자하는것을엄격히규제할것을검토할필요가있다. 가격및대출사이클에대응하기위한정책수단은주택시장및거시경제의안정성 (market stability) 과함께금융소외계층의주택구입용이도 (housing affordability) 를동시에고려해야할것이다. 또한가격버블의주요원인으로파악되는경제주체를겨냥한맞춤형정책수단을고안할필요가있다 ( 표 I-2 에서는이와같은정책수단의예를보여주고있다 ). 표 Ⅰ-2 모기지시장에대한정책수단 A. 거시경제의안정성확보 B. 주택구입용이도확대 1. 모기지유동성공급 2. 경기순행적레버리지비율을통한대출규제 3. 경기순행적비가격대출요인 (other non-price terms) 을통한대출 4. 투자자의수익성 차등적위험가중치및위험프리미엄적용 부실대출자구별을위한엄격한조건부여하여손실의최소화구현 위험기반 ( 주택가격변동성을반영한 ) 에근거한 LTV 의한도설정 레버리지율의상한선과하한선설정 DTI, 커버드본드, 대출상품등에수반되는위험최소화를위한규제설정 민간부문의금융투자활동및은행업에대한감독및모니터링실시 단기차입 - 장기투자의행태를관리하기위한안정적이고예측가능한통화정책확립 합리적이고경기역행적수익성요구 주거실수요자들을위한대출확대 ( 생애최초, 자영업자등 ) 소외계층에대한대출확대 주택구입이용이할수있는적절한수준의 LTV, 대출프로그램개발 공공또는민간기관의모기지보험 (MI) 도입 신용등급이높은모기지상품의개발및이와관련된정부의역할설정 미국의금융안정국 (FSB) 과같이 적정주거용모기지 (QRM) 와유사한국제기준제정 MBS/ 커버드본드를통한신용등급이높은모기지상품의장기대출확대 합리적인신용평가기준이마련된중개기관개발 주 : 표의원문은부록참고. 자료 : 조만 송인호 (2011). 3) 임대주택시장및정책 김경환 정의철 이용만 이창무는우리나라임대주택시장의장단기추세및정책과제에대해서논의하였다. 먼저인구 주택센서스자료에따르면, 우리나라임대주택시장의추세는 1995~2010 년기간중전세가구의비율이 29.7% 에서 21.7% 로감소한반면월세가구의비율은동기간 11.9% 에서 20.1% 로증가한것으로나타났다. 전통적으로월세는재산및소득이부족한가구의주거형태로인식되어왔으나, 최근에는소비자선택의결과로월세를선호하는가구의숫자가증가하고있는것으로해석하였다. 현재우
Part 03_Ⅰ. 글로벌금융위기이후선진적주택정책패러다임모색 : KDI 국제컨퍼런스의정책시사점및평가 99 리나라의주거점유형태는자가 전세 보증부월세 월세 사글세등으로매우다양하고, 이는주택시장의연구및주택정책수립에있어서미국 유럽에비하여복잡성이높음을의미하고이에따라외국의우수정책사례를우리나라에적용하는데있어서도걸림돌이될수있다. 표 Ⅰ-3 우리나라의주택시장현황 ( 단위 : 1,000 가구 ) 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 전 체 7,959 9,571 11,355 12,958 14,312 15,887 17,339 (100) (100) (100) (100) (100) (100) (100) 자가보유 4,972 5,127 5,667 6,910 7,753 8,828 9,390 (58.6) (53.6) (49.9) (53.3) (54.2) (55.6) (54.2) 전 세 1,904 2,202 3,157 3,845 4,040 3,557 3,766 (23.9) (23.0) (27.8) (29.7) (28.2) (22.4) (21.7) 월 세 1,231 1,893 2,173 1,536 1,803 2,728 3,490 (15.4) (19,8) (19.1) (11.9) (12.6) (17.2) (20.1) 기 타 162 350 358 667 716 774 694 (2.0) (3.7) (3.2) (5.1) (5.0) (4.9) (4.0) 주 : ( ) 안은비율을의미함. 자료 : 통계청, 인구주택총조사 각년도. 정책측면에서는장기간동안 1가구 1 주택원칙이주택정책에반영되어왔고, 이에따라다주택자에대 한양도소득세의중과세가장기간채택되어왔다. 18) 반면, 전세보증금 ( 더정확하게, 전세보증금으로부터 발생하는자본소득 ) 에대해서는비과세가유지됨에따라월세임대에비하여전세임대에더유리하게부동 산세제가형성되어있음을보여주고있다. 향후이와같은세제상의불균형을조정하는동시에, 전세및 월세임차인보호와관련된규제의정비가필요함을강조할것이다. 공공임대주택의공급과관련해서는어느정도수준이적정한가에대한검토가필요하다. 정부는 보금자리주택 사업의일환으로 2009~18 년기간중공공임대주택 80 만호 ( 소득 1분위대상의영구임대 10만호, 소득 2~4 분위대상의국민임대 40 만호, 소득 3~5 분위대상의공공임대 30 만호 ) 및소형분양주택 70 만호건설을계획하고있다. 계획대로공공임대주택이추가로건설되면이는 OECD 의평균공공임대주택비율 ( 주택재고의 10%) 수준에근접한다. 그러나최근 LH 공사의재정난으로인하여위의계획이달성될지는미지수이고, 임대주택의개발 운영 투자에있어서민간기업및연기금등기관투자자의참여를유도할수있는방안을고려할필요가있다. 그리고리츠, 부동산펀드등의지분투자방식과함께임대주택의개발및운용을위한대출을유동화한채권투자방식의도입도고려할필요가있다. 또한우리나라에서도공공부문에의한직접공급방식과병행하여주택바우처와같은소비자지원방식의확대, 그리고 LIHTC 와같은공급자지원의도입도고려할필요가있다. 18) 최근이에대한유보결정.
100 부동산시장동향분석 (2011 년 4/4 분기 ) 4) 부동산개발금융시장및정책 김진은 한국의부동산 PF 대출의신용위험결정요인에관한연구 (Determining Credit Risk Factors of Real Estate Project Finance Loans in Korea) ( 김진 [2011]) 에서우리나라의개발금융제도는선분양이매우높은레버리지와제3자보증으로연결되어잠재적인큰문제점을내포하고있음을보였다. 현재우리나라에서는선분양구조로인해주택구매자들의분양보호를위한주택건설시행보증을요구하는데, 이는주택금융공사가담당하고있다. 그러나보증과동시에토지등모든권리는주택금융공사에이전된다. 은행으로서는토지담보대출이사실상어려운상황에서건설사의보증을전제로건설자금을대출하게되는데, 이는프로젝트파이낸싱의특이한형태로우리나라에나타나는것이다. 자기자본이충실한건설사들이사업에필요한토지를매입하고이를담보로은행으로부터대출받는구조가선분양제도로인해왜곡되고있는것이다. 기존건설사들도근본적인자본확충을통한자산건전성강화보다도선분양을이용한사업영역의확장을선호하는데에서현개발금융체계는위험요소를지니고있는것이다. 그림 Ⅰ-6 은행의부동산대출잔액및연체율 ( 단위 : 10 억달러, %) 자료 : 금융감독원. 가 ) 선분양제도의변화필요성 우리나라의주택시장은현금흐름의안정적확보를위해선분양이라는구조에의존하고있다. 개발사업