통권 1 호 ( 창간호 ) 한국감정원부동산시장분석보고서 (2014 년동향및 2015 년전망 )

창간사 한국감정원은지난 1969년개원한이래끊임없는변화속에서현재감정평가, 부동산가격공시, 부동산조사 통계, 공공보상수탁, 녹색건축사업, 부동산분석 연구등을수행하고있습니다. 특히, 부동산제분야중정확한부동산가격공시및부동산조사 통계와부동산분석 연구분야의심도있는진단과분석은국민경제활동과정부정책수립을위한매우중요한과제가되고있습니다. 한국감정원은이번에급변하는부동산시장의변화속에서도정확한부동산시장의조사와통계를바탕으로우리나라부동산시장을좀더과학적이고심층적으로분석하여, 정확한시장전망을제시함으로써국민경제활동과정부의정책수립을지원하고부동산시장선진화에기여하고자 한국감정원부동산시장분석보고서 를창간하게되었습니다. 앞으로 한국감정원부동산시장분석보고서 로제공되는부동산시장분석과 전망이국민 정부 학계 업계모두가신뢰할수있고, 올바른의사결정을위한귀중한자료가될수있도록최선을다하겠습니다. 아무쪼록 한국감정원부동산시장분석보고서 가각계각층의관심속에발전할수있도록 깊은애정과끊임없는고견을부탁드립니다. 감사합니다. 한국감정원원장서종대

목차 PARTⅠ. 시장동향 1 1. 거시경제 부동산시장 ( 김상윤연구위원, 민철홍연구원 ) 2 2. 주택시장 ( 이준용부연구위원 ) 10 3. 토지시장 ( 정문오부연구위원, 이석희연구원 ) 27 PARTⅡ. 심층분석 49 1. 전문가특별칼럼 전세난, 어떻게해야하나? ( 건국대학교부동산학과손재영교수 ) 50 2. 심층분석1 전세가격상승의원인진단 ( 이준용부연구위원 ) 53 3. 심층분석2 혁신도시부동산시장 10년 ( 이지연부연구위원 ) 69 4. 심층분석3 국내주택시장의소셜정보노출도분석및시사점 83 ( 이준용부연구위원, 민철홍연구원, 이석희연구원 ) PARTⅢ. 2014 년부동산정책진단 2015 년전망 ( 이준용부연구위원 ) 97 1. 2014 년부동산시장정책평가및정책적제언 98 2. 2015 년부동산시장전망 117 PARTⅣ. 주요이슈 (2014 년주간브리프이슈분석모음 ) 121 1. 주택매매시장 123 - 주택매매거래량증가가경제에미치는효과 123 - 낮은금리등에업고날아가는주택담보대출, 나에게알맞은대출상품은? 128 2. 주택임대시장 135 - 아파트전세가격의상승, 전국적인문제인가? 135 - 주택임대차시장의급격한전환 ( 전세 월세 ), 그원인은? 139 - 전월세전환율의가파른하락과그원인 143 3. 지역별부동산시장 146 - 신도시주택시장! 현주소는? 146 - 수도권지역의전세가율최고치경신, 최고점은어디? 151 - 우리나라상가, 오피스임대시장현주소 156

PART I 시장동향 PART I 시장동향 1. 거시경제 부동산시장 2. 주택시장 3. 토지시장 1

1. 거시경제 부동산시장 김상윤연구위원, 민철홍연구원 가. 국내경제 동향 국내경제는민간소비의증가세가미미한수준에머물고있고설비투자역시중가세가 둔화되는등전반적인경제성장세는미약한수준으로완연한회복세를보이지못하고 있음 ( 경제성장률 ) '14 년 3/4 분기경제성장률은전년동기대비 3.28% 를기록하였 으나, '14 년 1/4 분기경제성장률 (3.99%) 이후지속적으로둔화되고있음 그림 I-1 GDP 및경제성장률 자료 : 통계청 ( 민간소비 ) '14년 1/4분기민간소비증가율은전년동기대비 2.48% 를기록하였으나세월호참사에따른소비위축등으로 2/4분기 1.49% 로하락하였고 3/4분기까지도회복세를보이지못하고미미한증가세가이어지면서 1.49% 기록하였음 ( 설비투자 ) '13 년 4/4 분기설비투자증가율은전년동기대비 11.09% 로 정점을기록한이후지속적으로둔화되어 '14 년 3/4 분기전년동기대비 4.33% 로낮아짐 2 한국감정원부동산연구원

PART I 시장동향 그림 I-2 민간소비증감률 그림 I-3 설비투자증감률 자료 : 통계청 나. 건설경기 동향 건설투자의증가율은 '13 년 2/4 분기이후계속적으로둔화되고, 건설기성액은토목부문 을중심으로지속적인감소세를보이고있으나, '14 년 1/4 분기이후건설수주액이큰폭 의증가세를보이면서향후건설투자는개선될것으로전망됨 ( 건설투자 ) '14 년 3/4 분기건설투자는주거용건물부문의증가에힘입어전 년동기대비 2.60% 를기록하였으나 '13 년 2/4 분기이후토목건설의꾸준 한부진으로그증가율은둔화되었음 ( 건설기성액 ) '14년 3/4분기건설기성액은전년동기대비 1.95% 로감소하며 '13년 2/4분기이후감소세가지속되고있으며, 건설기성액토목부문또한 '13년 2/4분기이후감소세를이어가며 '14년 3/4분기 13.21% 감소하였음 ( 건설수주액 ) '14년 3/4분기건축부문은크게개선되어전년동기대비 64.74% 증가하였고, 토목부문도전분기의 -11.18% 에서 -4.20% 로감소폭이개선되면서전체적인건설수주액은전년동월대비 45.62% 의증가율을기록하였음 GDP 대비건설투자비중은 2003 년이후감소하는추세이나 '13 년주거 용건물부문에서 0.5%p 증가하는등 '12 년대비 '13 년의비중은소폭증가 ('13 년기준 14.4%) 하였음 3

표 I-1 부문별건설투자, 건설기성액및수주총액변화율 ( 단위 : 전년동기대비, %) 2013 2014 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 건설투자 9.77 8.76 5.42 4.33 0.22 2.60 건물건설 12.76 10.91 8.60 8.21 3.55 6.19 주거용건물 27.67 20.94 18.73 17.88 9.57 10.21 비주거용건물 4.21 5.31 2.19 0.59-0.71 3.60 토목건설 5.62 5.40 1.56-1.70-4.71-3.30 건설기성액 14.97 10.50 9.66 6.52 0.07-1.95 건축 19.74 15.30 18.67 17.11 11.93 5.89 토목 9.28 4.27-0.41-7.43-15.39-13.21 건설수주액 -29.49-10.55 22.40 15.46 26.11 45.62 건축 -29.56-10.77 17.95 10.73 46.97 64.74 토목 -29.37-9.98 33.44 24.39-11.18-4.20 자료 : 통계청 그림 I-4 건설투자, 건설기성액, 수주총액증가율 ( 단위 : 전년동기대비, %) 자료 : 통계청 4 한국감정원부동산연구원

PART I 시장동향 그림 I-5 GDP 대비건설투자비중 자료 : 통계청 '14 년 3/4 분기건축허가면적은전년동기대비 14.72% 증가하였으며, 건축착공면적도 전년동기대비 10.26% 증가하여, 전반적으로 '14 년건설시장은회복세로전환 건축허가면적은 '14 년 1 분기부터 3 분기연속증가하였으나 3/4 분기증가 율이소폭둔화되었고, 주거용건물은전년동기대비 31.5%, 비주거용건물 은전년동기대비 4.3% 증가하였음 건축착공면적의전년동기대비변화율은 '13 년 3 분기이후지속적으로증가 하였으며, '14 년 3/4 분기의주거용건물은전년동기대비 27.7%, 비주거용 건물은전년동기대비 0.3% 증가하였음 그림 I-6 건축허가면적및변화율 그림 I-7 건축착공면적및변화율 자료 : 국토교통부 5

다. 대출시장동향 '14 년 3/4 분기가계대출은 1,000 조원을넘어섰으며주택담보대출을중심으로꾸준하게 증가하였고주택담보대출잔액은전기대비 3.04% 로증가세가확대 주택담보대출잔액은약 445 조원으로은행권 350.2 조원, 비은행권 94.9 조 원으로전체가계대출의 44.4%, GDP 대비 31.2% 수준임 정책모기지론취급확대및주택거래량증가로인해주택담보대출잔액규 모는전분기 (9 조 9 천억원 ) 의증가폭을확대하면서 13 조 1 천억원으로 3.04% 증가하였음 은행권의주택담보대출규모의증가율은 2/4 분기는 2.2%, 3/4 분기는 3.5% 로상승폭이확대되고있으며, 비은행권은동일기간각각 2.7% 1.3% 로증가폭이축소되었음 은행권의주택담보대출비중은 '09 년 2/4 분기 (38.06%) 이후꾸준히감소 세였으나 '14 년 1/4 분기부터증가세로전환, 비은행권의비중은증가하는 추세였으나 '14 년 3/4 분기부터하락으로전환되었음 최근은행권의주택담보대출비중증가와비은행권의주택담보대출비중 감소는주택담보대출금리의하락과정부의 LTV, DTI 규제완화의결과로 나타난것으로판단됨 그림 I-8 가계대출및주택담보대출잔액 ( 단위 : 조원 ) 자료 : 통계청 6 한국감정원부동산연구원

PART I 시장동향 그림 I-9 은행권주택담보대출비중추이 그림 I-10 비은행권주택담보대출비중추이 자료 : 통계청 최근 OECD 가발표한 Addressing High Household Debt in Korea 보고서에는대 한민국의가계부채수준에대한경고와부채구조의체질개선등여러개선안을제시 대한민국가계부채연착륙을위해변동금리구조를고정금리로전환하는 등부채구조의체질개선과금융기관에대한건전성강화의필요성을강조 하였으며 국내순가처분소득대비가계대출은 2002 년 55% 수준이었으나 2013 년 67% 수준으로약 12 년만에 12%p 상승하여가계대출의증가속도가매우 빠른수준인것으로진단하고있음 그림 I-11 국민가처분소득및가계대출 ( 단위 : 조원 ) 자료 : 통계청 7

가계부채의증가는일시적으로민간소비의증가를견인할수있으나일정 시점경과후채무상환부담이소비를제한하는경향이짙어지며거시경제 적안정성저하로경기의부정적영향을미칠가능성이있음 지난 10 년간가계대출증가율이경제성장률을상회하였으나, 2009 년이후 민간소비는꾸준한하락세로이러한상황이지속될경우경기활성화가지 연될우려가있음 그림 I-12 GDP, 민간소비, 가계대출증가율 ( 단위 : 전년동기대비, %) 자료 : 통계청 라. 대외여건 현황및전망 '14 년선진국의경기는다소개선된반면 (1.4% 1.8%), 신흥국의경제성장은둔화 (4.7% 4.4%) 될것으로추정되며, 세계경제성장률은 '14 년 3.3%, '15 년 3.8% 로전망됨 '15 년세계경제는미국의제조업을중심으로성장이견인되겠으나, 신흥국 의성장정체등하방리스크가상존하여전세계적인수요부진으로본격적 인회복은어려울것으로예상됨 상이한국가간의통화정책, 중국의성장하향추세, 유로지역의낮은인플 레이션기조, 일본의구조개혁지연, 우크라이나등의지정학적위험확대 등불확실성이혼재함 8 한국감정원부동산연구원

PART I 시장동향 표 I-2 IMF의 '15년경제성장률및전망 ( 단위 : %) 세계 선진국 신흥국 미국 중국 유로 일본 한국 '13년 3.3 1.4 4.7 2.2 7.7-0.4 1.5 2.8 '14년 3.3 1.8 4.4 2.2 7.4 0.8 0.9 3.7 '15년 3.8 2.3 5.0 3.1 7.1 1.3 0.8 4.0 자료 : IMF '14 년세계부동산시장은영국과호주의주택가격의상승이두드러졌으며중국 ( 북경 ) 의 주택가격상승폭이크게하락하여주요국의부동산시장에대한지속적인모니터링이필요함 표 I-3 주택가격변동률 ( 전년동기대비, 단위 : %) 미국영국호주중국 ( 북경 ) 일본한국 '12 년 8.7 2.3 3.0 0.0-2.4 0.3 '13 년 11.7 5.5 10.0 19.7-1.4 0.1 '14 년 7.8 10.2 10.1 0.1-1.1 1.8 주 : 미국 영국은 '14 년 2 분기기준, 일본은 '14 년 1 분기기준, 그외 '14 년 3 분기기준자료 : BIS 9

2. 주택시장 이준용부연구위원 가. 주택가격동향 1) 장기및최근동향 최근주택매매가격은하향세에서상승세로전환되고전세가격은지속적인상승세를유지 하고있으며, 지역별주요특징은수도권주택전세시장의불안정한상태의지속과대구 지역의주택매매가격및전세가격의동반상승추세임 수도권지역은주택매매가격보다주택전세가격의변동이심하고상호간의 방향성이불일치하여주택매매시장과주택임대시장사이의수급불균형 도가큰편임 대구지역의경우 '14 년매매가격및전세가격의가격상승폭은둔화되는모습이며, '10 년이후주택매매가격및주택전세가격모두지속적인상승세를유지하고있음 그외지역은매매및전세가격의변동방향과추세가비슷한양상을나타 내고있고, 전세가격변동이매매가격변동보다다소높거나대체적으로안 정적인수준을나타냄 표 I-4 지역별장기및최근주택가격변동요약 불안정 안정 주택시장상태 세부지역 매매및전세가격변동방향성 매매및전세가격변동비교 실질매매가격 '14 년가격변동 실질전세가격 주택시장호황대구동행매매가 << 전세가상승상승 전세시장불안정 서울강남 / 강북, 인천, 경기 전세우위대전불일치 매매및전세가변동동행 부산, 광주, 울산, 충북, 충남, 전북, 전남, 경남, 제주 불일치매매가전세가안정상승 안정 안정 매매가 < 전세가동행안정안정 강원, 경북동행매매가전세가안정안정 주 : 안정은전년동기 (3/4 분기 ) 대비실질주택매매및전세가격변동이미미한지역이고, 불안정은실질주택매매또는전세가격이지속적으로상승하는지역 10 한국감정원부동산연구원

PART I 시장동향 그림 I-13 주택시장이불안정한주요지역의실질주택가격변동추이 1) ( 단위 : 전년동월대비 %, '03.12=1) 전국 서울강남 서울강북 인천 경기 대구 1) 지역별실질주택매매가격및실질주택전세가격추이는 < 부도 Ⅰ-1> 참조 11

2) 기간별지역주택시장동향비교 수도권지역주택가격의단기연평균상승률은하향세이나 '14 년가격상승률은하향세에 서벗어나는모습이며, 최근주택매매가격의지속적인상승이뚜렷한지역은대구, 경북 지역임 수도권지역의단기실질주택매매가격의연평균변동률은하락세였으나최 근 1 년간실질가격변동은보합수준으로하향세에서벗어나회복세로전환 되는양상을보임 대구, 경북등의실질주택매매가격변화율 ( 대구 5.3%, 경북 2.7%) 은장기및단기연평균변화율 ( 대구장기 0.3%, 단기 5.3%; 경북장기 -0.32%, 단기 2.9%) 을상회하였고, 그원인은대구혁신도시의입주기관및산업단지개발에의해주택수요가증가하였기때문임 그림 I-14 지역별장단기실질주택매매가격변동비교 대도시지역의장단기실질주택매매가격변동비교 지방도지역의장단기실질주택매매가격변동비교 12 한국감정원부동산연구원

PART I 시장동향 `14 년수도권아파트가격은소형 (2.88%) 및중소형 (2.12%) 중심으로상승하였고, 중 대형 (0.32%) 및대형 (-0.96%) 아파트의가격도하락세에서보합수준으로전환되는등 모든규모의아파트가격수준이호전되는모습 수도권지역은 `'12 년모든규모의아파트가격이하락하였으나 `'13 년에는 중소형이하규모의아파트가격이상승세로전환된데이어 `'14 년에는대부 분규모에서상승세로전환되었으며, 중소규모아파트가격의증가율은 2.88%(60 m2이하 ), 2.12%(60 m2초과 85 m2이하 ), 2.37%(85 m2초과 102 m2이하 ) 로대형아파트에비해높은수준임 한편대구지역의소형및중소형아파트는 '14 년의매매가격상승폭이다 소낮아졌으나중대형아파트가격은꾸준한상승세를유지하였고, 대형아 파트의가격상승이뚜렷해짐 그림 I-15 수도권및대구지역의아파트규모별매매가격지수증가율 ( 명목가격변동 ) < 수도권 > < 대구 > 실질주택전세가격변동은전기간및대부분지역에서상승하는모습이며, 단기및최근 1 년간상승폭이높은지역은수도권및대구지역 (`14 년실질전세가격상승률은 3~5% 수준 ) 최근 1 년간수도권지역의실질주택전세가격상승률이단기평균상승률을 초과하고단기평균상승률도높은수준을나타내고있어주택전세시장의 가격상승이누적되고있는상태임 13

대구지역은실질주택매매가격과함께실질주택전세가격도지속적인상승 세를유지하고있고, 혁신도시와산업단지의주택투자및실거주수요가견 고히뒷받침되고있기때문으로분석됨 그림 I-16 지역별장단기실질주택전세가격변동비교 대도시지역의장단기실질주택전세가격변동비교 지방도지역의장단기실질주택전세가격변동비교 '14 년수도권아파트의규모별전세가격은전반적으로 '13 년 (7.08~9.06%) 에비해하락 세 (4.22~6.95%) 를보이지만중형아파트의경우높은상승세 (6.95%) 를유지 중형아파트의전세가격증가율이다른규모의아파트보다높은수준으로 유지됨에따라이들규모에대한선호도가높거나수요에비해적정주택공 급이부족한상태인것으로보여짐 14 한국감정원부동산연구원

PART I 시장동향 대구지역은아파트전세가격상승세가높은수준이며 '14 년에는중대형이하규모의아파 트전세가격상승폭은둔화된반면대형아파트가격의상승률은지속적으로상승 (5.38%) 그림 I-17 수도권및대구지역의아파트규모별전세가격지수증가율 ( 명목가격변동 ) 전국의주택매매가격대비전세가격비율 ( 이하전세가격비율 ) 은 '12 년 1 월 57.9% 에서 '14 년 11 월 63.6% 로지속적인상승세를보이며, 대부분지역에서 60% 를초과하고있음 수도권의전세가격비율은 '12 년 55% 내외수준에서 '14 년 65% 내외수준까 지지속적으로상승 ('14 년 12 월기준서울 62.5%, 인천 63.9%, 경기 65.2%) 과거광역시의전세가격비율은수도권에비해높은수준이며, '12 년 65% 내외수준에서 '14 년 70% 내외수준까지소폭상승 ('14 년 12 월기준광주 74.0%, 대구 69.5%, 대전 68.2%, 부산 68.0%, 울산 67.1%, 세종 46.2%) 그림 I-18 지역별매매가격대비전세가격비율추이 15

3) 주요주택가격상승지역의주택시장동향 서울의주택매매시장은 ' 안정지역 ' 수가증가하고 2), 개별구의전세가격상승률 ( 전년동기 대비 ) 이장기평균상승률을초과하는 ' 상승지역 ' 이급격히확대되나 '14 년중반이후점차 축소되는모습 '14 년전년동월대비전세가격상승률이둔화된 ' 상승지역 ' 의경우강북지역 은종로구, 중랑구, 은평구, 강남지역은강동구가해당되며, 4/4 분기에는 이들을중심으로 ' 상승지역 ' 수가감소하고있음 그림 Ⅰ-19 서울지역주택가격변동유형별지역 ( 구 ) 수변화분포 ( 단위 : 시군구지역수 ) 서울강북지역의주택매매가격변동지역 ( 구 ) 수변화 서울강북지역의주택전세가격변동지역 ( 구 ) 수변화 서울강남지역의주택매매가격변동지역 ( 구 ) 수변화 서울강남지역의주택전세가격변동지역 ( 구 ) 수변화 2) 하락지역기준은시군구의전년동기대비변화율이 0 보다작은경우, 안정지역기준은 '0< 시군구의전년동 기대비변화율 < 해당시도의장기 ('03.12 월 ~'14.12 월 ) 연평균변화율 ', 상승지역기준은 ' 시군구의전년동 기변화율 > 해당시도의장기 ('03.12 월 ~'14.12 월 ) 연평균변화율 ', 이하동일 ( 주택시장동향및토지시장동향 ) 16 한국감정원부동산연구원

PART I 시장동향 경기도내시지역중주택매매가격의 ' 안정지역 ' 및 ' 상승지역 ' 수가점차확대되고있으 며, 주택전세가격의 ' 상승지역 ' 은 '13 년중반이후부터지속상승하였으나 '14 년 3/4 분기 이후다소축소되는모습 '14 년전년동기대비주택매매가격이경기도장기연평균변화율이상지속 적으로상승하는대표적인지역은과천시, 의왕시, 광명시임 (4/4 분기내지 속상승 ) 한편전세가격상승이급상승 ( 전년동월대비 10% 초과 ) 하고있는대표적인 상승지역 ' 은과천시, 의왕시, 화성시, 오산시이며, ' 안정지역 ' 은광주시, 이 천시, 여주시, 포천시, 동두천시임 주택매매및전세가격상승이두드러지는지역은지식산업센터건립 ( 의왕 시 ) 과공공기관이전및신도시개발 ( 화성시, 오산시 ) 에따라인구유입이 증가하였기때문으로분석됨 그림 Ⅰ-20 경기지역주택가격변동유형별지역 ( 구 ) 수변화분포 ( 단위 : 시군구지역수 ) 경기지역의주택매매가격변동지역 ( 시 ) 수변화 경기지역의주택전세가격변동지역 ( 시 ) 수변화 17

인천지역내주택매매가격변동이안정적인 ' 안정지역 ' 의수는지속적으로증가하는한편, 주택전세가격이상승하는 ' 상승지역 ' 은 '14 년초이후대부분지역으로확대되었으나 '14 년 4/4 분기내소폭축소되는모습 주택매매가격의대표적인 ' 하락지역 ' 은중구및남구지역이며, 주택전세가 격의대표적인 ' 상승지역 ' 은연수구및부평구, 안정지역 ' 은남구, ' 상승지 역 ' 은그외나머지지역 ( 중구, 동구, 남동구, 계양구, 서구 ) 그림 I-21 인천지역주택가격변동유형별지역 ( 구 ) 수변화분포 ( 단위 : 시군구지역수 ) 인천지역의주택매매가격변동지역 ( 구 ) 수변화 인천지역의주택전세가격변동지역 ( 구 ) 수변화 대구지역내대부분의구지역은매매및전세가격의상승률이장기평균상승률을상회 특히대구달서구는 '13 년후반부터전년동월대비매매및전세가격상승률 이 10% 를초과하며, 주된상승원인은산업단지개발에의한인구유입때문임 그림 I-22 대구지역주택가격변동유형별지역 ( 구 ) 수변화분포 ( 단위 : 시군구지역수 ) 대구지역의주택매매가격변동지역 ( 구 ) 수변화 대구지역의주택전세가격변동지역 ( 구 ) 수변화 18 한국감정원부동산연구원

PART I 시장동향 나. 주택거래량 동향 1) 주택매매거래량 주택매매거래량은 '10 년이후큰변동없이급등락을반복하나, '14 년이후지속적인상 승추세가유지되고과거대비등락폭이감소하는등안정적으로상승하는모습 수도권의주택및아파트매매거래량은 '13 년이후광역시전체및지방도 전체보다높은수준을유지하고 4/4 분기거래량상승이두드러지게나타남 그림 I-23 지역별주택및아파트매매거래량추이 주택매매거래량 (3 개월이동평균, 단위 : 동 ( 호 )) 아파트매매거래량 (3 개월이동평균, 단위 : 호 ) 19

주택재고량기준으로는수도권거래량이타지역보다높은수준이나주택재고량대비주 택매매거래량비중을기준으로보면, 광역시가타지역보다높은수준유지 주택거래량의절대치비교는기존주택의규모와신규주택공급등매매거 래가능주택의양을반영하지못하여지역간상대적비교가불가능하나, 주택재고량을감안할경우는기존주택재고및신규주택공급등의거래가 포함되어지역의주택공급상태에따라지역간상대적거래량수준의비교 가가능함 '09 년이후부터광역시의주택매매거래량비중은타지역보다높다는것은 타지역대비주택거래빈도가높고이들지역은다른지역에비해주택매매 시장이활성화되고있음을의미하고있음 그림 I-24 지역별주택및아파트매매거래량비중추이 주택매매거래량비중 (3 개월이동평균 ) 아파트매매거래량비중 (3 개월이동평균 ) 20 한국감정원부동산연구원

PART I 시장동향 2) 주택전월세거래량 주택전월세거래량의장기적추이는전반적으로전세거래량이감소하고월세거래량이 증가 전세및월세거래는계약갱신주기나계약만료후신규계약등으로이사 철즈음에서큰폭으로변동되는계절성이뚜렷하나추세로볼때전세거래 감소와월세거래증가가뚜렷함 한편, 주택유형이나임차가능한재고량에따라거래량수준이달라지므로거 래량의수준으로전세와월세변화의트렌드를분석하는데한계존재가존재함 그림 I-25 지역별주택및아파트전월세거래량추이 주택전월세거래량추이 아파트전월세거래량추이 21

대도시지역의전월세거래량변화방향은주택의경우와비슷하나아파트월세거래량의 변화폭은작은편이며오히려비아파트부분에서의변동폭과변동성이심하게나타남 서울아파트월세거래량의 '11 년최대치 ('11.3 월 3,258 건 ) 와 '14 년최대치 ('14. 9 월 5,089 건 ) 의 3 년간변화폭은 2,000 건미만이며, 광역시의경우아파트월세거래량의 '11 년최대치 ('11.3 월 4,408 건 ) 와 '14 년최대치 ('14. 3 월 5,056 건 ) 의 3 년간변화폭은 1,000 건미만수준임 그림 I-26 대도시지역의주택및아파트전월세거래량추이 ( 단위 : 건 ) 서울지역의주택전월세거래량추이 광역시지역의주택전월세거래량추이 서울지역의아파트전월세거래량추이 광역시지역의아파트전월세거래량추이 22 한국감정원부동산연구원

PART I 시장동향 광역지역 ( 수도권, 지방 ) 아파트의월세거래량증가는적은편이며, 대도시간비교결과와 동일 수도권아파트월세거래량의 '11 년최대치 ('11.3 월 8,504 건 ) 와 '14 년최대 치 ('14. 2 월 13,097 건 ) 의 3 년간변화폭은 5,000 건미만이며, 지방도의경우아파트월세거래량의 '11 년최대치 ('11.3 월 5,203 건 ) 와 '14 년최대치 ('14. 3 월 5,815 건 ) 의 3 년간변화폭은 1,000 건미만수준임 그림 I-27 수도권및지방도지역의주택및아파트전월세거래량추이 ( 단위 : 건 ) 수도권지역의주택전월세거래량추이 지방도지역의주택전월세거래량추이 수도권지역의아파트전월세거래량추이 지방도지역의아파트전월세거래량추이 23

다. 주택공급시장 동향 공통적으로지역별비아파트의전월세거래량변화는변화주기가일정치않고, 변동폭이 큰원인은계약의주기와재고량 ( 다가구주택 ) 의경제적변화 ( 전세 월세 ) 가일정치않 기때문임 다만, 상대적으로계약주기가일정하고주택 1 호당임차세대수변화가없 는아파트의경우변동폭이나주기가안정적임 주택착공실적은지방을중심으로증가하는추세이며인허가실적은미미하게하향하는 모습 주택건설실적은전반적으로수도권비중 (50~65%) 이지방 (35~50%) 보다 높았으나 13 년하반기부터는지방의주택공급비중 (53~62%) 이보다증가 하는추세임 주택인허가실적은겨울철에집중되어계절특성이뚜렷하며, 11 년상반기 이후수도권보다지방의주택인허가실적비중이높아지고있는상태임 14 년 3 분기주택건설실적 (11.8 만호 ) 은전년동기대비및장기평균대비증가하였고, 특 히경기지역및일부광역시 ( 대구, 인천, 광주 ) 의전년동기대비증가율이급격히상승 전국주택건설실적은전년동기대비 44.7% 증가하였으며, 이는장기평균 대비 42% 가증가한물량수준임 단, 전분기대비주택건설실적은부산 (16.1%), 대구 (80.1%), 지방도지역 (29.4%) 은증가하였고, 그외지역에서는감소하였음 24 한국감정원부동산연구원

PART I 시장동향 그림 I-28 주택건설및인허가추이 (3 개월이동평균 ) ( 단위 : 건 ) 지역별건설실적 지역별건설비율 지역별인허가실적 지역별인허가비율 '14 년 3 분기주택인허가 (13.1 만호 ) 는경기, 대구지역을중심으로상승하였고, 전분기대 비해서도다소증가하였으나, 지역별차이가두드러짐 전국주택인허가물량은전년동기대비 28.7% 증가한수준으로, 이는장기 평균대비 27% 증가한물량이며, 전분기대비 3.7% 증가하였음 지역적으로는경기도의인허가수가 4.2 만호로가장높은수준이며, 이는 전년동기대비 81.7%, 장기평균대비 75% 급증한수준임 반대로서울의인허가수는 1.2 만호로전년동기대비 49.8%, 전분기대비 47.5% 로감소하였고, 이는장기평균대비 68% 정도에미치는수준임 25

표 Ⅰ-5 주요지역별주택건설및인허가실적 주택건설실적 ('14 년 3/4 분기기준 ) 주택인허가 ('14 년 3/4 분기기준 ) 구분 ( 단위 : 호 ) 총건설량 (3 분기 ) (A) 전년동기대비 (%) 전분기대비 (%) 장기평균 (B) 장기평균대비 (A/B) 호수 (9 월누적 ) (A) 전년동기대비 (%) 전분기대비 (%) 장기평균 (B) 장기평균대비 (A/B) 전국 118,581 (100%) 44.7% -1.3% 83,001 1.42 131,365 (100%) 28.7% 3.7% 103,250 1.27 서울 17,252 (14.5%) 7.2% -22.8% 14,163 1.21 12,579 (9.6%) -49.8% -47.5% 18,519 0.68 경기 23,470 (19.8%) 36.5% -21.5% 22,536 1.04 42,637 (32.5%) 81.7% 83.6% 24,399 1.75 6 대광역시 26,917 (22.7%) 46.6% -5.5% 21,5' 1.25 16,438 (12.5%) 13.3% -28.0% 23,881 0.69 부산 8,350 (7.0%) -0.3% 16.1% 5,541 1.50 4,876 (3.7%) 7.2% -19.8% 6,251 0.78 인천 4,515 (3.8%) 182.7% -26.1% 6,440 0.70 2,493 (1.9%) 2.3% -11.8% 6,105 0.41 대구 4,221 (3.6%) 68.0% 80.1% 2,537 1.66 4,737 (3.6%) 45.2% -35.8% 2,239 2.12 광주 4,133 (3.5%) 129.1% -21.8% 2,230 1.85 2,694 (2.1%) 261.1% 6.4% 2,560 1.05 울산 3,093 (2.6%) 58.5% -18.6% 1,708 1.81 1,251 (1.0%) -33.6% -21.8% 2,628 0.48 대전 2,605 (2.2%) 23.2% -30.4% 3,064 0.85 387 (0.3%) -76.3% -83.8% 4,095 0.09 지방도지역 50,942 (43.0%) 68.2% 29.4% 24,759 2.05 59,711 (45.5%) 52.9% 5.4% 36,450 1.64 주 : 주택건설실적장기평균은 '10~'13 각연도 3 분기평균, 주택인허가장기평균은 '10~'13 각연도 3 분기평균자료 : 국토교통부 26 한국감정원부동산연구원

PART I 시장동향 3. 토지시장동향 정문오부연구위원, 이석희연구원 가. 주택가격동향 1) 장기동향 장기적토지가격변화는 '09 년 12 월을기점으로상승추세를유지하고있으나, 실질지가 지수의경우지속적인하락세를유지하고있음 금융위기여파로 '08 년 10 월이후하락세를보였으나 6 개월만인 '09 년 4 월 이후상승추세를보이고있음 토지가격은지속적으로상승하여 '13 년 2 월이후최고치를갱신하고있으 며 '14 년 11 월현재지가지수 1.23 을나타내고있음 (2005.2=1 기준 ) 소비자물가지수를고려한실질토지가격의경우 '08년 1월이후전반적으로지속적감소세를나타내면서 '10년 7월부터기준시점실질지가지수 (2005.2=1) 를하회하기시작하여, 실질지가지수는 0.964를나타내고있음 (2005.2=1 기준 ) 전년동월대비지가지수변동의경우금융위기이후에상승폭이매우둔화되었고, 실질지 가지수변동의경우에는금융위기이후에하락폭이높았으나, 점차상승세로전환되는 모습 전년동월대비지가지수변동 ( 이하지가지수변동량 ) 은금융위기전에는 4~5% 대를유지했으나, 금융위기이후인 '11 년이후부터 1% 내외를보이 고있음 전년동월대비실질지가지수변동 ( 이하실질지가지수변동 ) 의경우금융위기 이후하락폭이커높았으나, 점차감소하여 '13 년 11 월부터 0% 내외의변동 을보임 27

2) 최근동향 최근 '14 년 7 월이후실질토지가격변동은지속적으로상승하고있으며, 향후에도지속적 인상승세를나타낼것으로예상됨 전국적으로실질지가지수는전년동기대비하락한 '14 년 4~6 월기간외에 는모두상승하였고, '14 년 7 월이후 5 개월연속상승및상승폭이증가하 는추세임 대부분의지역에서실질토지가격상승이이어지고있으며, 특히, 서울, 세종, 제주, 영남 권을중심으로상승세가두드러지게나타나고있음 서울및대구, 경북, 세종, 제주지역의경우, '13 년 12 월부터 12 개월연속 실질지가지수가상승하고있으며, 상승폭역시점차높아지고있어지속적 인지가상승이예상됨 세종의경우, 지가지수생성이후지속적으로 3~4% 대의높은변동폭을유지하며 ( 전국지가지수변동률 (1% 내외 ) 대비압도적으로높은상승률 ), 정부청사이전과행복도시계획수립에따른영향으로향후지속적인모니터링이필요함 제주지역은 '13년 9월이후 15개월연속실질지가지수변동률이상승으로나타나고있음. 특히, '14년 4~6월사이실질지가지수변동률이전국적으로하락한것과비교하면외국인들의토지에대한관심과관광수요증가및걔발기조에따라가격상승세가유지되고있음 영남권은타지역에비해지속적으로실질지가지수가상승하였고, 그상승률또한높게 나타나고있는상황이며, 정책별ㆍ이슈별ㆍ주제별로정밀한분석이필요 부산의실질지가지수변동은 '14 년 7 월이후 5 개월연속상승을나타내고 있으나, 4~5 월의실질지가지수변동이 0.0% 대의하락률을기록하고있는 28 한국감정원부동산연구원

PART I 시장동향 만큼실질적으로장기간토지가격이상승하고있는것으로판단되며, 경미한지가지수하락률 (14 년 5~6 월 0.0% 대하락 ) 을제외할경우, '12 년 11 월부터 25 개월연속전년동월대비실질지가지수가상승하고있는상태임 대구지역의실질지가지수는 13 년 9 월이후 15 개월연속상승하였고, '14 년 11 월실질지가지수변동은세종, 제주에이어높은수치 (2.1%) 임 경북의실질지가지수변동역시 15 개월연속상승하였고, '14 년 11 월실질 지가지수변동은 1.4% 로제주를제외한지방도지역에서가장높은상승률 을나타냄 표 I-6 지역별전년동월대비실질토지지가지수변동률 ( 최근 12 개월간 ) 구분 특별시 광역시 특별자치시 도지역 전국서울부산대구인천광주대전울산세종경기강원충북충남전북전남경북경남제주 13년 12월 (0.0) 0.1 0.4 0.5 (0.3) (0.4) (0.1) 0.2 4.3 (0.2) 0.1 (0.1) (0.4) (0.1) (0.2) 0.3 0.3 0.3 14년 1월 0.1 0.4 0.4 0.7 (0.2) (0.3) (0.1) 0.2 4.1 (0.2) 0.2 (0.1) (0.3) 0.0 (0.1) 0.4 0.4 0.5 2월 0.3 0.6 0.5 0.8 (0.1) (0.3) 0.0 0.2 3.9 0.0 0.2 0.0 (0.2) 0.1 0.1 0.6 0.5 0.8 3월 0.1 0.5 0.3 0.7 (0.2) (0.5) (0.3) 0.0 3.6 (0.3) 0.0 (0.2) (0.5) (0.2) 0.0 0.4 0.2 0.7 4월 (0.1) 0.4 0.1 0.6 (0.5) (0.8) (0.5) (0.2) 3.4 (0.5) (0.2) (0.3) (0.6) (0.3) (0.2) 0.2 0.0 0.7 5월 (0.2) 0.2 (0.0) 0.5 (0.7) (0.8) (0.6) (0.3) 3.2 (0.6) (0.4) (0.5) (0.7) (0.4) (0.3) 0.1 (0.1) 0.6 6월 (0.2) 0.3 (0.0) 0.6 (0.7) (0.7) (0.7) (0.3) 3.4 (0.6) (0.4) (0.4) (0.7) (0.3) (0.2) 0.2 (0.1) 0.9 7월 0.1 0.6 0.2 0.9 (0.6) (0.5) (0.4) 0.0 3.6 (0.5) (0.2) (0.2) (0.5) (0.1) 0.0 0.4 0.1 1.3 8월 0.4 1.0 0.5 1.3 (0.3) (0.2) 0.1 0.3 4.1 (0.2) 0.0 0.1 (0.3) 0.2 0.2 0.7 0.3 1.7 9월 0.7 1.4 0.9 1.7 0.0 0.1 0.5 0.7 4.2 0.1 0.4 0.5 0.1 0.5 0.6 1.1 0.7 2.3 10월 0.8 1.5 1.0 1.8 0.1 0.2 0.6 0.7 3.8 0.1 0.5 0.5 0.1 0.5 0.6 1.1 0.8 2.4 11월 1.0 1.7 1.2 2.1 0.3 0.3 0.9 0.9 3.8 0.3 0.7 0.7 0.4 0.7 0.8 1.4 1.0 2.7 주 : 음 (-) 의변동은 ( 붉은색 ) 으로표기함 29

3) 기간별지가지수동향비교 장ㆍ단기적으로실질지가지수의변동은하락하고있으나, 최근 1년간서울, 부산, 대구, 경북, 제주지역의경우상승폭이매우높게나타남 1년간전국적인지가변동은장 단기변화보다크게상승하였으며, 시 도별편차가뚜렷하게나타남 최근상승지역인대구및경북지역의가격상승은대구혁신도시및인근택지수요상승이원인이며, 제주지역은외국인투자증가, 부산지역은전반적인개발기조가그원인으로분석됨 그림 I-29 지역별장단기실질지가지수변동비교 대도시지역의장단기실질지가변동비교 지방지역의장단기실질지가변동비교 30 한국감정원부동산연구원

PART I 시장동향 주거용지의실질지가지수는장단기적으로하락하였으나, 최근 1 년간상승률은 1% 이 상임 장기적으로주거용지실질지가지수가상승한지역은서울이유일하며 (0.11%), 단기적으로실질지가가상승한지역은대구와경남지역임 최근 1 년간주거용지의실질지가는전지역에서상승하였고, 특히서울, 대 구, 울산, 경북, 제주지역은 2% 내외의높은상승률을나타내고있음 그림 I-30 지역별장단기주거지역실질지가지수변동비교 대도시지역의장단기주거지역실질지가변동 지방지역의장단기주거지역실질지가변동 31

4) 최근 2 년간지역별세부동향 (1) 지역별ㆍ용도지역별장기평균변화율 전국적으로지가지수의장기평균변화율은 2.12%('05년 1월 ~'14년 11월 ) 이며, 주거지역은 2.05%, 상업지역 1.56%, 공업지역 2.14% 수준임 장기평균변화율이가장높은지역은주거지역및상업지역은서울 (2.63%, 2.92%), 공업지역은대구 (3.41%) 로나타남 반대로장기평균변화율이가장낮은지역은주거지역은광주 (0.81%, 0.49%), 상업지역은전북 (-0.80%), 광주 (-0.55%), 제주 (-0.44%), 공업지역은제주 (-0.10%) 로나타남 그림 I-31 지역별 용도별지가지수장기평균변화율 (05.1~14.11) 대도시용도지역별지가지수장기평균변화율 도지역용도지역별지가지수장기평균변화율 32 한국감정원부동산연구원

PART I 시장동향 표 I-7 지역별 용도별지가지수장기평균변화율 (05.1~14.11) 구분 특별시 광역시 도지역 전국서울광역시부산대구인천광주대전울산경기강원충북충남전북전남경북경남제주 지가지수 2.12 2.74 2.37 1.47 1.92 2.34 0.81 1.86 1.45 2.18 1.45 1.51 2.04 1.13 1.24 1.41 1.61 1.42 주거지역 2.05 2.63 2.28 1.27 1.62 1.94 0.49 1.46 1.41 1.92 1.17 0.89 1.57 0.88 0.86 1.12 1.25 0.78 상업지역 1.56 2.92 2.17 1.02 1.21 1.29 (0.55) 0.71 0.93 0.89 0.06 0.00 0.52 (0.80) 0.10 0.19 0.27 (0.44) 공업지역 2.14 2.82 2.32 1.84 3.41 2.02 1.51 2.08 1.38 2.07 0.73 0.90 1.49 0.94 1.46 1.45 2.45 (0.10) 주 : 음 (-) 의변동은 ( 붉은색 ) 으로표기함 용도지역별지가지수의장기평균변화율격차는상업지역이매우심하고, 주거지역이매 우안정화된상태인것으로나타남 시도별지가지수장기평균변화율의변동계수는상업지역 (1.72) 이가장높 게나타났고, 주거지역 (0.40) 이가장낮게나타남 이는상업지역의지역별장기평균변화율격차가가장크다는것을의미하 고, 주거지역의지역별장기평균변화율격차가가장낮다는것을의미함 그림 I-32 지역별장단기실질토지가격변동비교 용도지역별지가지수장기평균변화율변동계수 (CV) 33

전국적으로 '13 년이후전년동월대비지가지수변동은안정된상태를보이며, '14 년 4 월 부터지가지수변동이장기평균변화율 (2.12%) 보다높은지역이증가하고있음 장기평균변화율보다높은지가지수변동률을보인지역은 '14 년 4 월제주 를시작으로지속적으로증가하여 '14 년 11 월현재 5 개지역의지가지수 상승률이장기평균보다높은상태임 '14 년 4 월부터제주, 5 월부터대구, 7 월부터서울, 9 월부터경북, 10 월부 터부산의지가지수상승률이장기평균보다높아지고있음을나타냄 용도지역별전년동월대비지가지수변동은 '14 년 11 월현재주거지역의상승지역이 9 개 로가장많고, 상업지역 6 개, 공업지역 3 개를보이고있음 주거지역의경우 '14년 3월부터장기평균변화율 (2.05%) 보다지가지수상승이높은지역이나타났으며, 대구ㆍ경북을시작으로제주 ('14년 4월 ), 서울ㆍ충남 ('14년 6월 ), 울산ㆍ전남 ('14년 7월 ), 부산ㆍ경남 ('14년 8월 ) 순으로상승하여총 9개지역의지가지수가장기평균변화율 (2.05%) 보다높은것을알수있음 상업지역의경우지가지수가상승한지역과하락한지역이고루분포하나, '14년 7월이후모든지역에서상승또는안정세로전환 - 서울이 '13년 7월, 부산이 '13년 11월부터지속적으로지가지수가상승, 울산은 '13년 2월부터 '14년 6월까지상승하였으나안정세로전환됨 공업지역의경우큰변화가없는가운데대구및경남지역이상승세로전환 되었으며, 대구는 '13 년 11 월, 경남은 '14 년 8 월부터상승하기시작하였음 34 한국감정원부동산연구원

PART I 시장동향 그림 I-33 전국지가지수변동지역수변화 전국의지가지수변동지역수변화 전국의주거지역지가지수변동지역수변화 전국의상업지역지가지수변동지역수변화 전국의공업지역지가지수변동지역수변화 35

(2) 서울 서울지역의지가지수는하락세에서안정세로전환되었으며, 일부지역은상승세를유지 하고있고, '14 년초부터상승지역의수가조금씩증가하고있는모습 주거지역의경우용산구를중심 ('13년 4월 ~'14년 6월 ) 으로대부분의지역 ( 서대문, 마포, 동작, 관악, 강남구는연속상승 ) 에서지가가하락하였으나, '14년들어강남구를시작으로종로ㆍ강서ㆍ서초 ('14년 3월 ), 송파 ('14년 4 월 ) 등상승지역이점차증가하고있음 상업지역의경우강남구, 송파구, 서초구의지가지수변동이장기평균상승 률 (2.92%) 을상회하며, 공업지역의경우전체지역 ( 성동, 도봉, 강서, 구 로, 금천, 영등포구 ) 중강서구의지가변동이높은수준임쀀 그림 I-34 서울지가지수변동지역수변화 서울의지가지수변동지역 ( 구 ) 수변화 서울의주거지역지가지수변동지역 ( 구 ) 수변화 서울의상업지역지가지수변동지역 ( 구 ) 수변화 서울의공공업지역지가지수변동지역 ( 구 ) 수변화 36 한국감정원부동산연구원

PART I 시장동향 (3) 광역시 6대광역시의지가지수는안정된모습을보이고있으며, 대구지역의지가지수변동이광역시장기평균변화율 (2.37%) 보다높은수준 주거지역의경우전반적으로울산지역지가지수상승이높은수준이며, 대구지역은 '14년 5월부터가장높은지가지수상승률을보이며장기평균상승률을상회하는수준임 상업지역의경우광주지역의지가지수변동은 '13년 7월부터 '14년 5월까지하락하였고, 울산지역의지가지수변동은 '13년 5월부터 '14년 3월까지장기평균변화율 (2.17%) 을초과함 공업지역의경우대구지역의지가지수변동이 '13년 11월부터지속적으로장기평균변화율 (2.32%) 를상회하며, '14년 11월지가지수변동은 4.5% 로급격히상승함 그림 I-35 광역시지가지수변동지역수변화 광역시의지가지수변동지역수변화 광역시의주거지역지가지수변동지역수변화 광역시의상업지역지가지수변동지역수변화 광역시의공업지역지가지수변동지역수변화 37

(4) 경기도 경기도의지가지수변동은대부분지역에서안정세를나타내지만, 주거지역의경우상승 지역수가증가하고있으며, 상업지역의경우하락지역수가타용도지역에비해뚜렷이 높게나타남 주거지역의경우하남시의지가지수상승률이경기도장기평균변화율 (1.92%) 에비해높은수준이었고, '14 년 11 월전년동기대비지가지수변동 률은 4.7% 로큰폭으로상승함 '14 년 11 월장기평균변화율에비해높은지역은의왕ㆍ부천ㆍ화성ㆍ하 남ㆍ고양시등이며, 대체적으로지가지수가하락하고있는지역은파 주ㆍ포천ㆍ양주시지역임 상업지역의경우다른용도에비해지가지수가하락하는지역 ( 안산ㆍ시 흥ㆍ김포ㆍ포천ㆍ동두천ㆍ양주시 ) 이많으며, 안양시와평택시는전반적으 로상승세를유지하고있음 공업지역의경우산업도시인의왕ㆍ안산ㆍ시흥시의지가지수상승이전반 적으로높은수준이며, 파주시와의정부시의지가지수는지속적으로하락 하였음 38 한국감정원부동산연구원

PART I 시장동향 그림 I-36 경기도지가지수변동지역수변화 경기도의지가지수변동지역수변화 경기도의주거지역지가지수변동지역수변화 경기도의상업지역지가지수변동지역수변화 경기도의공업지역지가지수변동지역수변화 39

나. 토지거래량 동향 1) 토지거래량 필지수기준전국토지거래량 (3 개월이동평균 )' 은월 15 만필지에서 20 만필지사이의안정 적인거래량을보이고있으며, 거래량비중은수도권보다지방을중심으로증가하는모습 '14년 11월이동평균토지거래량은 22.9만건으로최근다소증가하는추세를보이고있으나, 장기적으로큰변화는없고, 수도권이토지거래비중은 '10년이후로감소한반면지방광역시와지방도지역의비중은꾸준히증가하고있음토지거래면적 (3개월이동평균 ) 은감소하는추세를보이고있으며, 거래의비중은필지의절대면적이큰도지역에서높게나타나고있으나장기적으로감소하는추세임 필지기준수도권의거래량비율은 40~50% 대 (06년) 에서 30% 대 ('10년이후 ) 로감소하였고, 면적기준거래량비율은 20% 내외에서 15% 내외로감소 그림 I-37 토지거래량추이 토지거래량 (3 개월이동평균, 단위 : 동 ( 호 )) 토지거래량비율 (3 개월이동평균, 단위 : 동 ( 호 )) 토지거래면적 (3 개월이동평균, 단위 : 천m2 ) 토지거래면적비율 (3 개월이동평균, 단위 : 천m2 ) 40 한국감정원부동산연구원

PART I 시장동향 2) 순수토지거래량 필지수기준전국순수토지거래량 (3 개월이동평균 ) 은월 7 만필지에서 10 만필지사이의안정 적인거래량을보이고있는상황이며지방도지역중심으로많은거래가이루어지고있음 '14 년 11 월이동평균토지거래량은 8.0 만건수준이며, 지역별로는지방의 비중이꾸준하게 80% 내외를보이고있으며, 수도권은 20% 내외수준을유 지하였음 순수토지거래면적 (3 개월이동평균 ) 은장기적으로감소하는추세이며, 전체대비지방의 비중은 85% 내외로수도권의비중 (15% 내외 ) 보다압도적으로높은수치 그림 I-38 순수토지거래량추이 순수토지거래량 (3 개월이동평균, 단위 : 동 ( 호 )) 순수토지거래량비율 (3 개월이동평균, 단위 : 동 ( 호 )) 순수토지거래면적 (3 개월이동평균, 단위 : 천m2 ) 순수토지거래면적비율 (3 개월이동평균, 단위 : 천m2 ) 41

부도 I-1 지역별실질주택가격변동추이 ( 단위 : 전년동월대비 %, '03.12=1) 전국 서울강남 서울강북 인천 부산 대구 자료 : 한국감정원, 통계청 42 한국감정원부동산연구원

PART I 시장동향 부도 I-1 지역별실질주택가격변동추이 ( 계속 ) ( 단위 : 전년동월대비 %, '03.12=1) 광주 대전 울산 경기 강원 충북 자료 : 한국감정원, 통계청 43

부도 I-1 지역별실질주택가격변동추이 ( 계속 ) ( 단위 : 전년동월대비 %, '03.12=1) 충남 전북 전남 경북 경남 제주 자료 : 한국감정원, 통계청 44 한국감정원부동산연구원

PART I 시장동향 부도 I-2 지역별지가지수변동추이 ( 단위 : 전년동월대비 %, '05.2=1) 전국 서울 인천 부산 대구 광주 자료 : 한국감정원, 통계청 45

부도 I-2 지역별지가지수변동추이 ( 계속 ) 대전 ( 단위 : 전년동월대비 %, '03.12=1) 울산 경기 강원 충북 충남 자료 : 한국감정원, 통계청 46 한국감정원부동산연구원

PART I 시장동향 부도 I-2 지역별지가지수변동추이 ( 계속 ) ( 단위 : 전년동월대비 %, '03.12=1) 광주 대전 울산 경기 강원 충북 자료 : 한국감정원, 통계청 47

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PART II 심층분석 전문가특별칼럼전세난, 어떻게해야하나? ( 건국대학교부동산학과손재영교수 ) 심층분석 1 전세가격상승의원인진단 ( 이준용부연구위원 ) 심층분석 2 혁신도시부동산시장 10 년 ( 이지연부연구위원 ) 심층분석 3 국내주택시장의소셜정보노출도분석및시사점 ( 이준용부연구위원, 민철홍연구원, 이석희연구원 )

[ 전문가특별칼럼 ] 전세난, 어떻게해야하나? 건국대학교부동산학과교수 손재영 전세난은더이상뉴스가아니다. 단기공백들이있었지만 2009년이후지속적으로전세가가올랐고, 전국아파트의매매가대비전세가비율이 70% 에이르렀다. 어떤아파트의경우전세가가매매가보다높게형성되기도한다. 때로는가격에무관하게전세매물이씨가말라집구하는사람들을애태운다. 정부도전세난을완화하고자여러차례대책들을내놓았다. 그러나현정부의공공임대주택브랜드인행복주택은실적이낮고, 무제한적인전세자금대출은가계부채문제를심화시키는한편전세수요를확대하는부작용이있다. 월세세입자지원을늘리는등임대차시장구조를재정립하려던 2.26 선진화대책은주택시장에일대혼란을야기했다. 전세시장을직접적으로겨냥하는실효성있는정책방안을아직도찾지못했다. 그래도무언가내놓으라는압력은더욱커지고있어서정치권에서는전월세상한제와계약갱신청구권제도입의공과를저울질한다. 현재의주택시장동향은주택가격이오르지않고금리가낮은여건에서충분히설명된다. 전세임대인의수익은자본이득과보증금의운용수익의두부분으로이루어지는데, 자본이득기대가낮아지니보증금쪽에서더많은수익을얻어야한다. 그러나금리가낮아졌으니전세보증금을많이받아도최소한의수익을얻기힘들어졌다. 이때문에임대인들은월세로전환해서그나마의수익을얻고자하는것이다. 임차인입장에서도보증금반환시의문제를예상하면이제는월세가더나을수있다. 결과적으로전세가가오르고, 월세의비중이높아진다. 전세매물이없는단지 50 한국감정원부동산연구원

PART II 심층분석 에서도월세매물을찾기는어렵지않다. 예전에전세일색이던아파트임대차시장에서월세계약이늘어나면서양자간의전환가격인전월세전환율이낮아지는추세이다. 이에따라월세부담도예전보다는한결줄어들었지만, 월세임대료가전세의기회비용보다큰것은여전하다. 수도권매매시장을보면, 올해 10월말까지주택가격이약간올랐지만, 소득기준이든물가기준이든주택가격은 2008년이후크게하락했다. 여기에취득세율의인하, 신혼부부등을위한각종저리금융지원, DTI, LTV 규제완화등으로어느때보다도주택구입에유리한환경이다. 그렇지만집값이향후더떨어질전망이라면자가를구입할이유가없다. 사실이든아니든세계적금융위기이후많은사람들이장기적인주택가격하락을예상하게되었고, 이믿음은주택구매수요를크게줄였다. 월세가낮아지고자가구입이용이해졌어도주택가격이오르지않는한전세가가장저렴한주거대안이다. 이런경제적계산때문에전세수요가늘어났다. 전세난으로힘들다고하지만, 적어도고가아파트전세를찾는사람들중의상당수는돈없어서집못사는형편이아니다. 확정일자분석자료에의하면올해 3분기까지의전세계약중보증금이 3억원을초과하는주택은전국전세계약의 7.8% 에불과하다. 서울의경우는이비율이 18.1%(36,190건 ) 인데, 대부분이아파트이다. 예를들어, 3억원이던전세가가 7천만원오를때세입자가얼마나어려울까짐작할수있지만, 그어려움은다른대안이전혀없어서인간다운건강한삶을포기해야할정도의심각한문제는아니다. 정부가그정도의고가주택을더싸게공급해야할책임이있다고주장하기도어렵다. 3억이상의고가전세에대해서는월세로가든자가로가든, 아니면좀더작은집을찾든스스로해결할문제일것이다. 월세매물이풍부하고, 월세부담이떨어지고, 주택가격이전반적으로약보합수준에머무는등의현황은현재의전세난이주택의총량적공급부족에기인한것이아님을말해준다. 따라서단기간에주택을대량건설하는것은올바른정책대안이아니다. 집이많아지면가격이내리고, 자가대비전세의상대적 51

이득이더욱커지기때문이다. 또한, 정치권의처방대로임대료상한을정하거나계약연장을의무화할경우전세라는제도자체가결정적인타격을받을것이다. 다수의임대차계약이월세로전환되어세입자들에게큰부담을안겨주고, 그나마시장에공급되는임대물량이현격히줄어들것이다. 집주인들중에는집을세놓아야어차피큰돈버는것도아닌데정부간섭을받느니아예임대물건을회수할사람들이많기때문이다. 중산층고액전세보다정부가관심을가져야할문제는저소득층이최소한의주거안정을누릴수있도록하는일이다. 저소득층이전세보다는월세, 아파트보다는다가구, 다세대등의주거유형으로주거를해결해온점을감안할때, 전세금대출과같은지원보다는임대료바우처와같은월세지원, 공공임대주택의공급, 준공공임대주택활성화등의방안이더적극적으로강구되어야할것이다. 52 한국감정원부동산연구원

PART II 심층분석 [ 심층분석 1 ] 전세가격의상승원인진단 이준용부연구위원 1. 들어가며 전세가격의상승문제는어제오늘문제가아닌국내임대주택시장에상존하고있는난제중에하나이다. 시기별로전세가격의상승원인들은다양한측면에서언급되고있지만결국대부분의원인들은임대주택시장의수급불균형으로귀착된다. 이러한연유에는대부분의임대주택이다주택자들의여분의주택으로공급되고, 주택투자자들로서임대인들은시장논리로인해움직일수밖에없는국내임대주택시장의특징이있다. 전세가격의변동주기를보면, 최근전세가격의상승세는글로벌금융위기이후부터시작된다. 주된원인으로는주택매매가격하락에따라투자수요가감소하고실거주수요가매매수요에서임차수요로전환되었기때문이다. 당시주택가격의하락은 2000년대초중반의강력한수요억제정책과공급규제정책에의한인위적인가격통제에기인한다. 수도권내주택공급이제한됨에따라건설사들이지방주택시장에대규모의주택을집중공급하여 2000년중반이후미분양사태가촉발되었고추가적으로글로벌금융위기 (Global Financial Crisis, 이하 GFC) 에의한영향으로건설시장및부동산시장경기가얼어붙게되었다. 주택가격상승의기대감소, 건설경기침체, GFC의여파에따른소비위축등에따라주택수요가전세시장으로몰려전세가격의급격한상승을불러일으키게된다. 즉, GFC 이후전세가격의상승은기존매매수요 ( 투자및실거주수요 ) 가줄거나임차수요로전환된것이주된원인이라고볼수있다. 한편 '12년이후전국적으로전세가격상승폭이둔화되었으나 '13년이후로수도권및대구지역에서전세가격이다시상승하기시작하였다. GFC 이후전세가격의상승세는전국적인움직임이었으나최근 1~2년간의전세가격상승은일부지역 53

에국한된상태라고볼수있다. 이들지역은기존누적된상승분에추가적인상승으로인해임차인들에게부담이가중되고있다. 본고에서는상기현상에대한원인으로언급되고있는여러요인에대한진단과평가과정을통해본질적인원인을찾고전세가격안정화를위한현실성높은대안을찾는것이주요목적이다. 이를위해우선적으로국내임대주택시장에서시장기능이작동되는특성을규명하고, 광역지역별로비교하였다. 만약국내임대주택시장이시장의힘에의해임대인과임차인간의우위가뚜렷하다면, 전세가격급증의원인으로꼽히는입지및가격상적정공급부족, 전세운용수익저하, 전세주택부족등에대한규명이가능하다. 그리고분석과정에서시장의기능을적극활용하여야하는지역을도출하여정책제언의근거자료로활용하였다. 2. 시장중심체제의 국내임대 주택시장 가. 민간공급위주의국내임대주택시장임대주택을일반적인경제재화라고한다면수요와공급원리에따라임대인과임차인간의경쟁에따라가격 ( 임대료 ) 이결정된다. 수급변화측면에서보면, 만약주택임차수요가증가하는지역에서수요증가만큼신규주택 ( 임대주택 ) 이원활히공급되지않는다면임대인들은임차인보다우위를점하며그들이요구하는임대료를받아들이는임차인과임대차계약을맺게된다. 그리고계약만료시점에도시장상황에큰변화가없이임대인우위시장으로유지되고임대인이제시한더높은가격에수요자들에게받아들여진다면결과적으로이들지역의임대료는지속적으로상승하게된다. 공급의질적측면에서는신규임대주택이공급될경우, 재고증가가임대료상승을둔화시키거나하락시킬요인으로작용하나질적으로향상된주택이고수요자의선호가높다면상황은달라진다. 공급초기에는신규공급물량이전체재고와대비하여미미한수준이므로일부지역에국한되어상승하지만질적으로향상된주택이지속공급되어전체재고대비신규주택의비중이높아지면결과적으로해당지역의임대료수준이상승하게된다. 국내임대주택시장에서위와같은논리가쉽게받아들여지게되는이유는다른나라에비해민간임대주택의비중이매우높은편이기때문이다. 아래 54 한국감정원부동산연구원

PART II 심층분석 < 표 Ⅱ-1> 은주택의점유형태별주택재고수에대해해외주요국과비교한결과이다. 국내임대주택시장에서위와같은논리가쉽게받아들여지게되는이유는다른나라에비해민간임대주택의비중이매우높은편이기때문이다. 아래 < 표 Ⅱ-1> 은주택의점유형태별주택재고수에대해해외주요국과비교한결과이다. 표 Ⅱ-1 점유형태별주택재고수의국제비교 총계 자가 임대 (A) 민간임대 (B) 공공임대 공공임대 1 공공임대 2 민간임대비중 (B/A) 한국 ('10) 100% 17,340 54% 9,407 46% 7,933 41% 7,127 5% 806 - - 90% 일본 ('08) 100% 49,598 61% 30,316 36% 17,770 27% 13,366 6% 3,007 4% 2,089 2% 918 75% 미국 ('11) 100% 114,907 66% 76,091 34% 38,816 29% 33,533 5% 5,283 2% 2,241 3% 3,042 86% 영국 ('11) 100% 21,787 66% 14,352 34% 7,435 17% 3,6' 18% 3,815 8% 1,807 9% 2,008 49% 프랑스 ('06) 100% 26,280 57% 15,03 43% 11,248 19% 5,104 17% 4,487 16% 4,126 1% 361 45% 독일 ('10) 100% 36,089 46% 16,494 54% 19,595 - - - - - 주 : 공공임대는개별국가통계에서공적주체가소유하고관리하는임대주택. 독일및프랑스는조합이나주식회사관리주택이포함미국공공임대 1 은공공주택, 공공임대 2 는연방 ( 조성 ) 주택영국공공임대 1 은공영주택, 공공임대 2 는주택협회프랑스공공임대 1 은 HLM( 저가임대 ) 주택, 기타주택은제외일본공공임대 1 은공영주택, 공공임대 2 는도시재생기구및공사자료 : 국외는주택경제데이터집 ( 일본국토교통성, '13), 국내는이상영 ('13) 에서재작성 비중으로보면국내민간임대주택의비중은전체임대주택의 90% 를차지하고있다. 바꾸어말하면국내임대주택의대부분은다주택자들이가지고있는여분의주택이며, 정부는막대한재정투입없이임대주택공급을민간부문에서해결하고있다. 다른주요국의민간임대주택비중을보면미국 86%, 일본 75%, 영국 49%, 프랑스 45% 순으로다양한분포를보인다. 영국과프랑스는임대 55

주택의절반수준만민간부문에서해결하므로국내여건과큰차이를보이는반면미국과일본은국내비중보다낮지만높은수준을보이고있다. 하지만국내자가비율이 54% 인데반해, 일본과미국은각각 61%, 66% 이므로국내임대주택시장은해외주요국보다자가비율이낮다. 종합하면국내임대주택시장은자가비율이낮아임대주택시장의구조에따라주거안정성이결정되지만임대주택의대부분을민간이공급하여외부충격에매우민감한구조적인불안정성이존재한다. 주택의특성상주택공급을위해투입되는시간과비용, 그리고적정부지가필요하지만이를모두만족시키는수준에서적시적소에임대주택이공급될가능성은매우낮다. 따라서단기적으로공급이고정되어있다고본다면자체수요변화 ( 이사, 교육, 소득, 거시경제상황등 ) 와신규수요유입 ( 자가수요이전, 타지역에서의이전 ) 에따라임대료변동폭이결정될것이다. 더불어주택재개발및재건축사업등사업규모가대규모일수록멸실에따른주택재고가일시적으로줄어들게되고, 기존거주 ( 자가, 임차 ) 수요가대부분신규임차수요로전환되어임대시장의불안정성상태가심화될가능성이높다. 나. 임대인및임차인우위의국내임대주택시장 국내임대주택시장의계약형태는크게전세제도와월세 ( 보증부월세 ) 제도로나누어진다. 월세제도는해외처럼월임대료의 1년또는 2년치의월세분을보증금으로임대인에게내는것이아닌대부분전세계약제도를기반으로하고있다. 전세계약의경우를감안하여보증금에상응하는금액을월세보증금으로책정하고, 전세보증금과월세보증금의차액분을일정이율 ( 전월세전환율 ) 을적용하여월임대료를결정한다. 전세계약은임대인과임차인상호간에이점이존재하기에지속적으로유지되어왔다. 임대인은주택구입및유지를위해자금의일부 ( 전세금액 ) 를차임이자없이조달함과동시에주택가격상승에따라자본이득이라는수익이발생한다. 그리고임차인은전세보증금만큼의현금자산을보유하고있다면해당주택에매월주거비부담없이거주할수있으므로양자간의목적을동시에달 56 한국감정원부동산연구원

PART II 심층분석 성함에따라전세계약이선호되어왔다. 하지만주택가격상승의기대가사라진다면임대인의자본이득분이줄어들기때문에임대인은전세매물을거두고월세로매물을내놓으려할것인데, 이는시장의여건에따라상이할것이다. 만약임대주택시장에충분한여분의주택이존재할경우, 임대인들이월세로전환하려하여도임차인들은또다른주택에서찾아전세계약을유지할것이다. 반대로시장에임대주택이부족한수준이라면임대인들이월세로전환한다면시장에서쉽게받아들여질것이다. 즉주택공급이과다하여임차인우위의시장이라면임대인이전세를월세로전환하기힘들것이며, 주택공급이부족한임대인우위의시장이라면월세의비중이증가할것이다. 그림 Ⅱ-1 지역별주택공급여건과월세비중변화관계 수도권및 6 대광역시 지방도지역 자료 : 통계청, 국토교통부 < 그림 Ⅱ-1> 은지역별주택공급의여건과월세비중변화의관계를나타낸그림이다. 가로축은 2006년부터 2009년까지주민등록세대수당평균미분양주택 ( 아파트및연립 / 다세대 ) 의규모를나타내는데, 수치가높을수록지역내주택이과다공급되고있음을나타낸다. 가로축의수치가 15이면 1000세대당여분의주택이 15호를의미한다. 세로축은 2005년기준공동주택 ( 아파트및연립 / 다세대 ) 의월세비중대비 2010년기준공동주택의월세비중의변화 (%p) 를의미한다. 세로축의수치가 3(%p) 인경우, 2005년월세의비중이 25(%) 라면 2010년월세비중은 28(%) 임을의미한다. 여기서미분양주택수변화의시 57

점이 2006 년인것은월세계약이최소 1 년이라는가정이며, 미분양주택수변 화의종점이 2010 년인것은인구주택총조사의경우정확히 2010 년기준이 아닌 2010 년중조사시점의현황이므로 2009 년을종점으로설정하였다. 대도시지역일수록미분양주택수와월세비중변화는부 (-) 의관계가뚜렷한데, 이들도시들은주택이과대공급된지역일수록임차인우위의임대주택시장이므로월세로의전환비중이낮다는것을의미한다. 반대로주택이적정수준으로공급된지역일수록임대인우위의시장으로전세에서월세로의전환이수월하게이루어지고있음을나타낸다. 즉, 임대수요가충분한지역인대도시지역에서는주택공급상태에따라 2005년에서 2010년까지전월세전환이탄력적으로이루어지고있다. 한편, 지방도지역은주택공급상황에관계없이월세의비중이오히려낮아진상태인데, 이는전세에서월세로의전환이아닌임차에서자가로전환되었기때문에나타난현상이다 ( 표 Ⅱ-2). 표 Ⅱ-2 '05년대비 '10년주택 ( 아파트및연립 / 다세대 ) 점유형태비중변화 지역 자가변화 (%p) 전세변화 (%p) 월세변화 (%p) 지역 자가변화 (%p) 전세변화 (%p) 월세변화 (%p) 서울 -6.6 4.9 1.7 강원 4.0-0.2-3.9 부산 -0.5-1.6 2.1 충북 5.3-0.8-4.5 대구 -1.1 2.2-1.0 충남 2.9-1.7-1.2 인천 -7.8 3.3 4.5 전북 6.1-4.7-1.3 광주 6.1-6.6 0.5 전남 7.9-9.6 1.7 대전 -0.7-1.9 2.6 경북 3.2-1.2-2.0 울산 0.3-1.2 0.9 경남 2.0-1.3-0.6 경기 -6.6 3.3 3.3 제주 4.0-3.3-0.6 3. 전세가격상승의 원인진단 앞서살펴본국내임대주택시장의특성에서주목할점은주택수요가충분한수도권및광역시의임대주택시장이시장의작동원리에따라움직이고있다는것이다. 반대로지방도지역의경우전세가격의변동이매우안정적인데, 최근앞서살펴본국내임대주택시장의특성에서주목할점은주택수요가충분한수도권및광역시의임대주택시장이시장의작동원리에따라움직이고있다는 58 한국감정원부동산연구원

PART II 심층분석 것이다. 반대로지방도지역의경우전세가격의변동이매우안정적인데, 최근 1년간전세가격상승폭이둔화되었거나장기평균변화율이하로감소하였다. 그리고월세뿐만아니라전세의비중도하락하고자가의비중이높아졌다는것은임차에서자가로의수요전환이이루어지고있는데, 이는수도권및광역시지역과정반대의움직임이다. 이들을감안할때최근다수의언론매체와전문가들이언급하고있는전세가격상승의위험은수도권및일부광역시에국한된문제이다. 전세가격상승의원인에대해진단하고자하는방향은첫번째, 전체주택재고의부족이전세가격상승을일으켰는가이다. 임차수요에맞게적정수의주택이공급되지않았다면전세를위한임대주택이부족하였거나임대인이우위를점하므로월세로전환하여전세가격이상승하였을것이기때문이다. 두번째로는전세주택의운용수익감소가전세가격을상승시켰는가이다. 임대인은이자율과기대가격의하락으로더이상전세보증금의운용소득과자본이득을얻기힘드므로운용수익을높이기위해전세가격을상승시켰다는의미이다. 세번째, 전세에서월세로의전환으로인해전세물량이줄어들어전세가격이상승되었는가이다. 만약전세에서월세로의전환물량이재고에비해크다면전세물량이줄어서전세가격이상승했다는직접적인원인이될수있다. 가. 공급부족 GFC 이후주택매매수요가임차수요로전환됨에따라전세가격이상승하였는데, 그당시부터의주택재고변화와전세가격변화를그려본결과가아래 < 그림 Ⅱ-2> 이다. 2008년기준으로 2년간아파트재고량변화와전세가격변화율의산점도를시작으로 1년씩변화기간을증가시켜산점도를나타내었다. 수도권및 6대광역시의재고량변화는 2008~2010년, 2008~2011년간약한부 (-) 의상관관계를나타내고있으며, 2008~2012년, 2008~2013년은부 (-) 의상관관계가강해진것을볼수있다. 여기서추세선이상향이동 (shift) 되는것은 y절편의전세가격상승분이기간에따라누적됨으로인한필연적결과이므로이보다는추세선기울기간의상대적변화를주목할필요가있다. 59

수도권및광역시지역의전세수요가높다는것을가정하면, 이들을충족시키는공급이부족하여전세가격이상승했다라고추론할수있다. 다만, 전세물량이감소함에따라전세가격이상승하는영향을추출해내지못한결과이지만부의상관관계가높아진다는것은고무적인결과이다. 그리고이는대도시지역임을감안해볼때, 주택의총량적공급의부족이아닌수요자가원하는입지에의주택공급의부족이라고분석할수있다. 반면지방도지역의경우아파트전세가격및재고량의변화간의관계는뚜렷한변화가보이지않으나 GFC이후약한부 (-) 의상관관계를나타내고있지만시간이누적됨에따라그영향은줄어들고있다. 재고량과전세가격간의부 (-) 의상관관계를나타내기위한조건은전세수요가충분하고임대인우위의임차시장이지만앞서언급하였듯이지방도지역은이러한특성이뚜렷하지않기때문으로분석된다. 그림 Ⅱ-2 지역별아파트재고량변화와전세가격변화의관계 수도권및 6 대광역시 지방도지역 자료 : 통계청, 한국감정원, 광역지자체주택보급률담당부서 60 한국감정원부동산연구원

PART II 심층분석 나. 전세금운용수익저하및주택기대가격상승하락 앞서언급하였듯이국내임대주택공급은민간에의해서주로공급되는데, 이러한공급의댓가로전세계약을맺는다면이들은보유에따른비용을갈음하고그이상의이윤을추구하게된다. 이러한비용과이윤, 그리고자기자본비중에따라다양한포트폴리오와요구수익률이존재하나대략적으로보유에드는모든비용에서이윤을제외한순비용이상을임대료로받고자할것이다. 만약이자율 ( ) 이하락할경우, 전세금운용수익이저하되어그이상으로전세금상승폭을증가시키거나월세로전환할것이다. 또한기대가격상승률 ( ) 이하락하였다면, 향후자본이득이감소하여손실분을전세금으로전가하여전세가격을증가시킬것이다. 즉임대주택공급자 ( 다주택자 ) 는이자율하락및기대가격상승률하락에따른전세자금운용수익및자본이득의손실분을줄이기위해전세가격를올리고시장에서받아들여지는주택의전세가격은상승하게된다. 최근전세가격이상승하는것도위의논리를통해설명이가능한데, 과거보다주택가격의기대상승률이하락하고기준금리의하향조정이가져다주는결과이다. 최근저금리기조와주택매매가격의하락세가동시에진행되어전세가격의증가는과거보다더큰폭으로상승하고있다는것이중론이다. 이에대한간단한실증분석을위해아래와같이이자율, 기대가격변화율로구성된전세가격함수식을설정하였다. 여기서추가적으로소득변화에따른전세수요증감및가격반영여부를식별과소득상승에따른주거비상승의영향력통제를위해소득변수를포함시켰다. 또한투입되는자료가분기자료이고분기간전세가격변화의계절성을통제하기위해분기더미변수 (2/4분기 D2, 3/4분기 D3, 4/4분기 D4) 를투입하였다. 전세가격의경우물가상승분을제외한실질적인전세가격변동분을추출하기위해실질가격으로변환하였다. 위의함수식은아래 < 식 1> 과같이단기변동 61

모형을사용하여추정하며, 전세가격및소득은전분기대비변화율 (%), 이자 율은전분기대비변화 (%p), 기대가격변화율은전분기대비변화 (%p) 이다. 식 (1) 여기서기대가격변화율 ( ) 은아래식과같이국내주택시장에적합한자기회귀적기대가설 3) 을통해기대가격 ( ) 을추정하여산출하였다 ( 식 2). 그리고시차통일을위해기대가격변화율의시차는로선정하여기에서기대된기의기대가격변화율인를투입하여, 과거기대가격변화율이현재전세가격의변동에미치는효과를추정하도록하였다. 최종적인분석기간은 1986년 1분기부터 2014년 4분기까지이며, 최대한의장기시계열 ( 분기 ) 자료를확보하기위해국민은행의아파트전세가격및매매가격지수를활용하였다. 식 (2) 모형추정결과아래 < 표 Ⅱ-3> 과같이나타났으며그결과를요약하면첫번째, 기대가격변화율과전세가격변화율은부 (-) 의관계로, 주택가격이하락 ( 상승 ) 할것으로기대될경우전세가격이상승 ( 하락 ) 하는것으로나타났다. 주택의기대가격변화율이 2%p 하락할것으로예상될경우, 즉주택의기대가격변화율이 3% 에서 1% 로떨어질경우전세가격은 1.11 % 상승한다. 두번째, 전세자금운용수익측면에서이자율의변동에따른영향을보면, 이자율이감소하여전세금운용수익이떨어질경우전세가격이상승하는것으로나타났다. 이자율이 1%p하락한다면 0.3% 상승시키는효과를발생시키는것으로추정되었다. 3) 이준용 (2011), " 주택의기대가격을포함한주택서비스시장모형에대한연구 " 62 한국감정원부동산연구원

PART II 심층분석 표 Ⅱ-3 모형추정결과 Variable Model 1 Model 2 Model 3 Estimate t Value Estimate t Value Estimate t Value 상수항 0.0047 1.93 0.0052 1.82 0.0045 1.62 0.4656 5.26*** 0.5674 5.97*** 0.7130 6.48*** -0.3321-3.01*** -0.3341-3.01*** -0.3780-3.45*** - - -0.0165-0.33-0.0357-0.72 - - - - -0.5542-2.44*** d2-0.0094-2.7*** -0.0087-2.54*** -0.0069-2.04*** d3-0.0012-0.34-0.0016-0.49*** -0.0017-0.52*** d4-0.0063-1.85* -0.0068-1.99** -0.0053-1.56 N( 분기 ) 99 95 95 Adj_R 2 0.225 0.2742 0.3129 주 : *,**,*** 은각각유의수준 10%, 5%, 1% 하에서유의함을의미 한편임대인이전세가격을올리는데에있어이자율의하락한다면결과적으로전세자금대출에대한금융비용을줄여임대인이요구하는전세가격상승분이시장에서받아들여질수도있다. 하지만위의모형은전국및전체아파트를대상으로한거시적측면의모형으로일부한정적인지역과단지들이나전세대출가구들에게한정되어있는효과를식별할수없다. 이는가구에대한미시적자료 ( 전세자금대출여부, 대출금액, 전세가격변동 ) 를활용하여상기효과를추출해낼수있을것이다. 다. 전세공급물량의감소 저금리기조와기대가격상승률저하에따라임대인들은전세가격을올리거나월세로전환하는것이최근임대주택시장의주요변화에해당한다. 금리및기대가격변화율과전세가격변화율의부 (-) 의관계가입증되었지만, 전세에서월세로의전환이어느정도인지를가늠하기위해관련된미시자료들에대한면밀한검토가필요하다. 우선가구들의점유형태를파악할수있는패널자료 63

를보면대표적으로노동패널자료및국민노후보장패널자료가해당되나, 전 국조사된패널수는 5000 가구내외로이를이용해전세에서월세로전환된 가구 ( 주택 ) 들의전수를추정하기에는부족한수치이다. 가장많은조사표본자료는주거실태조사자료라볼수있는데, 표본규모는 33,000가구 (2012년기준 ) 로전체일반가구수의 0.2% 정도이다. 일부문항 4) 을통해일반가구에대한시기및주택유형별점유형태의변화를추적할수있지만전국가구모집단으로치환하기위해가중치를적용하는데몇가지문제점이있다. 1~2단계가중치설계에는광역지역별가구수와주택점유형태, 주택유형, 주택규모를감안하지만점유형태의변화, 시기별에대한추정오류가발생할것이다. 분명현상황에서의주거실태현황파악을위해전수추정을위한가중치로서적정할수있지만시간및점유형태변화부분에대한추정오류에서벗어날수는없다. 다른대안으로는가구의점유형태의추적이아닌개별주택이공급하는주택서비스형태의변화를추적한다면보다직접적으로전세주택및월세공급주택의변화를포착할수있다. 현재주택매매거래량, 주택전월세거래량은실거래신고및확정일자신고건에따라작성되므로개별주택에대한신고정보들을누적시켜전세에서월세로전환된주택의식별이가능하다. 우선실거래자료가실제전월세거래량을어느정도반영하는지가늠하기위해다른주택유형보다비교적보증금규모가큰아파트를대상으로과거월세거래대비최근거래량을비교해보았다. 아래 < 표 Ⅱ-4> 는지역별아파트의월세거래량을비교하여나타낸결과이다. 임대차계약의특성상계절성및주기를가지고있으므로연간최대거래량과최소거래량을측정하여최대및최소값의범위를산출하였다. 수치로보면 4년간변화폭은전국적으로월 5,000건의월세거래량이증가하였고, 4) 설문문항중 Ⅰ-2 " 귀댁의주택점유형태는어디에해당하십니까? ( 현재주택 :, 직전주택 : ) 과 Ⅳ-25" 귀댁은현재주택에언제부터거주하셨습니까? " 문항과 Ⅳ-27" 귀댁은현재주택에이사오기바로전의주택에는얼마동안거주하셨습니까? 의문항에대한답변을조합하여시기별점유형태의변화를분석해낼수있음. 64 한국감정원부동산연구원

PART II 심층분석 연간 6만여건정도가증가한수준이다. 즉 4년간월세거래량이평균적으로 15,000건씩상향이동 (shift) 한셈이지만연간신규아파트공급량과전체재고량수준에비해낮은수치라고볼수있다. 따라서전월세거래량을가지고아파트월세거래량의변화가크게두드러지는지역을판단하기힘들고, 반대로아파트의순재고량증가분과재계약건을감안할경우월세의절대거래량에대한순증가는낮아지거나일부지역은감소할가능성도존재한다. 아래 < 표 Ⅱ-4> 는지역별아파트의월세거래량을비교하여나타낸결과이다. 임대차계약의특성상계절성및주기를가지고있으므로연간최대거래량과최소거래량을측정하여최대및최소값의범위를산출하였다. 수치로보면 4년간변화폭은전국적으로월 5,000건의월세거래량이증가하였고, 연간 6만여건정도가증가한수준이다. 즉 4년간월세거래량이평균적으로 15,000건씩상향이동 (shift) 한셈이지만연간신규아파트공급량과전체재고량수준에비해낮은수치라고볼수있다. 따라서전월세거래량을가지고아파트월세거래량의변화가크게두드러지는지역을판단하기힘들고, 반대로아파트의순재고량증가분과재계약건을감안할경우월세의절대거래량에대한순증가는낮아지거나일부지역은감소할가능성도존재한다. 보다미시적자료분석을위해 2011년이후신고된개별주택의실거래및확정일자신고정보들을누적시키고오류정보들을정제한주택수는총 4,628,009호이며, 이중에서공동주택 ( 아파트, 다세대주택, 연립주택 ) 에대한전세에서월세로전환된주택을식별하였다. 아래 < 그림 Ⅱ-3> 은수도권및광역시의공동주택전수와아파트전수중에서전세에서월세로전환된세대수의변화이다. 여기서 2011~2012년수치는매우적은데, 계약기간이만료되지않았거나확정일자신고제도가정착되지않았기때문으로판단된다. 반면 2013년이후수치들은비슷한수준으로유지되어어느정도신뢰성있는것으로분석되나그수치가매우적다. 65

표 Ⅱ-4 지역별아파트월세거래량의변화량비교 ('11년대비 '14년 1/4~3/4분기 ) 연간최대거래량 ( 월 ) 연간최소거래량 ( 월 ) '11년대비 '14년변화폭 '11년(A) '14년(B) '11년(a) '14년(b) (B-A) (b-a) 평균 전국 16,987 (3월) 22,583 (2월) 10,557 (1월) 16,289 (9월) 5,596 5,732 5,664 수도권 8,504 (3월) 13,097 (2월) 5,056 (1월) 9,141 (9월) 4,593 4,085 4,339 서울 3,258 (3월) 5,089 (2월) 1,866 (1월) 3,362 (9월) 1,831 1,496 1,664 강북 1,386 (3월) 1,893 (7월) 726 (1월) 1,274 (1월) 507 548 528 강남 1,872 (3월) 3,197 (2월) 1,140 (1월) 1,807 (6월) 1,325 667 996 인천 948 (3월) 1,332 (3월) 529 (1월) 822 (1월) 384 293 339 경기 4,330 (12월) 6,950 (2월) 2,661 (1월) 4,717 (9월) 2,6' 2,056 2,338 부산 1,283 (4월) 1,466 (3월) 744 (1월) 1,110 (6월) 183 366 275 대구 696 (3월) 711 (3월) 360 (7월) 460 (9월) 15 100 58 광주 788 (12월) 753 (2월) 370 (1월) 488 (6월) -35 118 42 대전 671 (3월) 765 (2월) 363 (7월) 412 (6월) 94 49 72 울산 302 (5월) 326 (7월) 145 (1월) 222 (9월) 24 77 51 광역시 4,408 (3월) 5,056 (3월) 2,719 (1월) 3,816 (6월) 648 1,097 873 지방도 5,023 (3월) 5,815 (3월) 3,311 (1월) 4,225 (9월) 792 914 853 서울의경우전세에서월세로전환된공동주택수는 7,643호로 2,000세대규모의아파트단지 3~4개정도를합한수치이므로서울임대주택시장이전세에서월세로구조전환된다고볼수없는수준이다. 보증금이다른주택보다큰경우에도이러한수치를보이는것은확정일자신고분이전체전월세통계를대변하지못한다고볼수있다. 이러한연유에는첫번째, 전세보증금상승분을월세로전환할경우전세보증금에대한확정일자신고를할필요가없기때문에반전세부분이포착되지않기때문이다. 두번째, 보증부월세의경우보증금규모가주택가격수준에비해매우낮다면이또한확정일자신고가이루어지지않는원인도존재한다. 세번째, 재계약의경우전세보증금이일부상향시키고나머지부분은월세로전환하는데새로운계약서를토대로확정일자신고를해야할부분을간과할가능성도있다. 66 한국감정원부동산연구원

PART II 심층분석 그림 Ⅱ-3 지역별공동주택의전세 -> 월세전환세대 ( 호 ) 수 공동주택 아파트 자료 : 한국감정원 전세에서월세로의전환되는주택의수나가구수가어느정도인지신빙성있는통계가마련되어야전세가격이전환속도가빠른지역과그렇지않는지역도구분이가능하며그에따라탄력적인정책운용이가능할것이다. 현재까지검토한자료들은신뢰성이낮거나적기에통계를추출해낼수없지만향후개선될가능성이높은자료는실거래자료이다. 주거실태자료의경우조사주기가 2년이고결과치는조사기간이후에나받을수있기때문에보다시기적으로늦은결과일수밖에없다. 하지만실거래자료의경우단기에동향파악이가능하며민간임대주택시장의전수조사자료라고해도무방할것이다. 다만, 반전세로의전환, 월세의확정일자신고확대등으로인해전월세통계의개선이시급히풀어야할과제이다. 그나마다행인것은최근월세세액공제에따라월세에대한확정일자신고가증가할것으로기대되므로그동안관찰하지못했던월세통계자료를확보할여건이마련된상태이다. 월세세액공제는저소득층의주거비부담을완화하는효과와함께신뢰성높은월세통계개발및현실성높은주거지원정책들을마련할수있는환경을제공할것이다. 이를위해보다강도높은홍보로월세신고를독려하고, 정확한정보를확보할수있도록시스템의점검과지속적인개선노력이필요하다. 그리고임대주택을공급하는비제도권의공급자들인다주택자들에게는임대주택공급이라는국가차원에서의기여를감안하여월세과세에대한정책적저항을줄이고, 임차인에게전가하지않는지원대책을별도로강구하여월세신고활성화를위한대책마련이요구된다. 67

4. 마치며 최근전세가격상승에대한본질적인원인은국내임대주택시장에서시장기능이작동되는특성에있으며이로인해수급불균형에따라전세가격상승이지속됨을규명하였다. 전세가격상승의원인진단에대한결과를요약하면첫번째, 시장기능에의한움직임이뚜렷한수도권및광역시에서는수요에맞는입지및질적으로양호한임대주택공급부족으로전세가격상승이두드러지는것으로나타났다. 두번째, 이자율하락및기대가격하락에따라전세가격이상승함을입증하였는데현상황이유지된다면임대인우위의임대주택시장에서전세가격상승은불가피할것이다. 단기적으로공공임대주택을늘릴수있는재정이부족하고수도권이나광역시내에입지적으로우수한택지가부족하기때문에전세에서월세로의전환속도를늦추는간접적지원대책이필요할것이다. 세번째, 전세에서월세로의전환되는주택수의파악이어려워전세주택공급감소가전세가격상승에미치는효과를확인할수없었다. 하지만향후월세세액공제에따라자료축적이예상되므로적극적인정부의홍보와비제도권의임대주택공급자들의일정지원이필요하다. 과거다주택자들을바라보는사회적시선은이들이단기적자본이득을노리는비건전적인투자자로치부하였으나최근이들의긍정적인사회적기여를인정하는방향으로전환되고있다. 하지만역사적경험으로볼때, 최근부동산경기활성화를위해투자구매를유도하는것이일시적인미봉책이라면, 주택가격이급상승할경우다시이들을투기꾼으로몰아세울여지는남아있다. 만약전세제도가저소득층의주거안정과사회진입계층의주거비부담을덜어주는임대차계약형태라면, 저가전세주택을공급하는다주택자들에게정부의간접적지원노력이필요할것이다. 그리고고가의전세주택이월세로전환되거나전세가격이상승하는문제는조급히해결해야할문제로간주할게아니라시장스스로가새로운전월세시장의균형을찾아가게끔유도하는여유를갖고바라보아야할것이다. 68 한국감정원부동산연구원

PART II 심층분석 [ 심층분석 2 ] 혁신도시부동산시장 10 년 이지연부연구위원 1. 서언 지난반세기동안괄목할만한경제성장의이면에는지역간불균형발전및소득양극화의심화등의경제적문제들이증가하고있으며, 나아가장기지속적인국가발전의최대걸림돌이되어오고있다. 또한저소득층이나비도시지역에서느끼는위화감과현실과의괴리감은사회적문제를유발하여각종범죄와갈등을증가시키고있다. 정부는이러한경제적 사회적문제의심각성을인지하고수도권의집중완화와지역균형발전을도모하기위한방편으로혁신도시를건설하여지방정부의자생력과경쟁력을갖추도록노력해오고있다. 상기문제들을원천적으로해결할수있는직접적인해결책은아니지만국가균형발전의새로운정책패러다임전환을위한시도로서그의의가높게평가된다. 본글에서는지난 10년간혁신도시의건설과정과현황을돌아보고지역경제시장에미친영향들을알아보고자한다. 물론대부분의혁신도시는아직건설중이거나적응중인상태라지역경제에미치는파급효과등을분석할수는없다. 하지만지역경제발전에는토지라는생산요소를기반으로자본과인구의유인력이결정되며이는향후해당지역의발전을이끌어내는원동력이된다. 그러므로부동산시장을중심으로한분석은지금의혁신도시가자리잡게될 10 년이후의모습을일부나마가늠할수있는작은척도의역할을할수있을것이다. 분석방법은혁신도시의건설계획수립및건설과정에서발생하는부동산의거래량과가격변동에대한비교분석이다. 여기서의가정은해당지역에서혁신도시에대한기대감은부동산의거래량과가격변화에반영될것이며, 이러한변화가누적된다면지역의자본과재화가집중되고지역사회에융화될가능성이증가한다는것이다. 69

2. 혁신도시개요 '05년국토의균형적인발전을목적으로지방거점도시를중심으로 1개의행정복합도시 ( 세종특별자치시 ) 와 10개혁신도시를선정하였다. 현재 ('14년 12월말기준 ), 혁신도시의부지조성과기반시설공사는대부분완료되었으며이전대상 151개기관중 68개기관이이전완료하였다. 제주를제외한혁신도시별공공기관수는 9~16개, 관련기업종사자는 3천 ~6천명, 유발인구는 3만 ~5만명이될것으로예상되며혁신도시내공동주택은 '12년분양이시작된이래약 5만 3천호정도의신규분양이이루어졌으며현재도추가공급중에있다. '15년말까지공공기관이전이마무리되고, 점진적으로교육시설, 문화시설, 쇼핑및판매시설등이갖추어지면서혁신도시는 3~4년후에는비로소도시로서의면모를갖출것으로예상된다. 표 Ⅱ-5 혁신도시현황 혁신도시 위치 면적 ( 천m2 ) 이전기관수 이전인원 내용 부산 영도구, 남구, 해운대구 935 13 2973 해양수산 (4), 금융산업 (4), 영화진흥 (3), 기타 (2) 대구 동구 4,216 11 3306 산업지원 (3), 교육학술 (4), 기타 (4) 광주 / 전남 나주시 7,334 16 6717 전력산업 (4), 정보통신 (4), 농업기반 (5), 기타 (3) 울산 중구 2,985 9 3017 에너지산업 (3), 노동복지 (4), 산업안전 (2) 강원 원주시 3,612 12 4484 관광 (2), 건강생명 (4), 자원개발 (3), 공공서비스 (3) 충북 진천군, 음성군 6,925 11 3045 정보통신 (2), 인력개발 (5), 기타 (4) 전북 전주시, 완주시 9,909 12 4916 농업생명 (6), 지식서비스 (4), 기타 (2) 경북 김천시 3,815 12 5067 도로교통 (3), 농업지원 (3), 기타 (6) 경남 진주시 4,077 11 3580 주택건설 (3), 산업지원 (3), 기타 (5) 제주 서귀포시 1,151 8 743 국제교류 (3), 교육연수 (2), 기술연수 (2), 공공업무 (2) 세종시 충남연기 72,996 17 3545 정부소속기관 (23), 정부출연연구기관 (17) 자료 : 이노시티 3. 혁신도시 토지시장동향 혁신도시일대토지시장을단계별로살펴보면계획단계 ('05~'07년) 에는토지거래량이증가하며가파른지가상승을보이다가개발단계 ('08~'10년) 에는전국적인부동산침체의영향으로토지거래량이감소하면서지가는보합세를유지하였다. 이전단계 ('11년 ~'14년현재 ) 에이르러서는본격적인사업시행의영향으로토지거래량이다시증가하면서지가는상승세를보이고있다. 70 한국감정원부동산연구원

PART II 심층분석 그림 Ⅱ-4 혁신도시의지가와토지거래량 주 : 혁신도시지가지수는세종시를제외한 10 개의혁신도시의평균이며혁신도시토지거래량은세종시를제외한 10 개의혁신도시의토지거래량의합임. 또한, '14 년지가지수는 '14 년 11 월의지가지수임. 자료 : 한국감정원 개발에대한기대감으로투기세력까지가세하여거래량은큰폭으로증가하고지가는가파르게상승하여전국평균보다높은지가수준을형성하였다. 계획단계인 '05, '06년도혁신도시지가변동률 (4.5%, 5.5%) 은지방의지가변동률 (3.0%, 2.7%) 의 1.5배 ~2배의상승을보였고, 특히전남 (11.2%, 9.9%) 과충북 (6.3%, 12.2%) 이가장높은상승률을기록하였다. 경북 (5.7%, 8.0%), 대구 (4.9%, 6.5%) 와강원 (4.0%, 5.9%) 역시전국평균을상회하는높은상승률을기록하였으며이는계획단계에서성숙도가낮은미개발지역을중심으로투기적인수요가가세하였던것으로판단된다. 세계적인금융위기로전국부동산시장은침체기에접어들면서토지거래량이급격히감소하고지가또한정체상태가지속되었으며, 특히혁신도시는급격한상승에대한부담으로거래량이급감하면서지가상승이크게둔화되어전국의지가수준을하회하는지역이나타났다. '09년(0.3%), '10년(1.0%) 혁신도시의지가변동률은지방의지가변동률 (0.2%, 0.9%) 과유사한보합세를보였고, '09년토지거래량 ( 거래증감률 -10.6%) 은 '06년의약 85% 정도수준으로급격히감소하는모습을보였으며이는미국의서브프라임모기지에서촉발된세계금융위기의영향으로전국적인부동산침체가주원인으로분석된다. 71

가. 계획단계 ('05 년 ~'07 년 ) 개발에대한기대감으로투기세력까지가세하여거래량은큰폭으로증가하고지가는가파르게상승하여전국평균보다높은지가수준을형성하였다. 계획단계인 '05, '06년도혁신도시지가변동률 (4.5%, 5.5%) 은지방의지가변동률 (3.0%, 2.7%) 의 1.5배 ~2배의상승을보였고, 특히전남 (11.2%, 9.9%) 과충북 (6.3%, 12.2%) 이가장높은상승률을기록하였다. 경북 (5.7%, 8.0%), 대구 (4.9%, 6.5%) 와강원 (4.0%, 5.9%) 역시전국평균을상회하는높은상승률을기록하였으며이는계획단계에서성숙도가낮은미개발지역을중심으로투기적인수요가가세하였던것으로판단된다. 나. 개발단계 ('08 년 ~'10 년 ) 세계적인금융위기로전국부동산시장은침체기에접어들면서토지거래량이급격히감소하고지가또한정체상태가지속되었으며, 특히혁신도시는급격한상승에대한부담으로거래량이급감하면서지가상승이크게둔화되어전국의지가수준을하회하는지역이나타났다. '09년(0.3%), '10년(1.0%) 혁신도시의지가변동률은지방의지가변동률 (0.2%, 0.9%) 과유사한보합세를보였고, '09년토지거래량 ( 거래증감률 -10.6%) 은 '06년의약 85% 정도수준으로급격히감소하는모습을보였으며이는미국의서브프라임모기지에서촉발된세계금융위기의영향으로전국적인부동산침체가주원인으로분석된다. 다. 이전단계 ('11 년 ~'14 년 ) 부동산시장이회복기로전환되고, 공공기관이전에대한구체적인계획수립및진행이본격화되면서토지거래량은증가하였고지가상승이주변지역으로확대되면서전국의지가수준을상회하였다. '11년부터는금융위기가회복되면서혁신도시의토지거래량 (14.6%) 이증가하고, 지가변동률 (1.2%) 역시전국평균을상회하며시장이회복되는양상을보였다. 이시기의혁신도시지가변동률 ('12년 1.7%, '13년 1.4%, '14년 2.5%) 은지방의지가변동률 ('12년 72 한국감정원부동산연구원

PART II 심층분석 1.2%, '13년 1.1%, '14년 1.9%) 보다높은수준으로완전히회복된모습을보이고있으며, 특히지가변동률이가장높은지역은대구 ('11년 2.7%), 세종 ('12년 3.2%, 13년 5.5%, 14년 4.2%) 으로나타났다. '13년과 '14년토지거래량은계획단계의 '06년도거래량을완전히회복하였으며, 특히 '14년도토지거래변동률은 24.3% 로전국토지거래변동률 17.9% 를크게상회하였다. 토지거래변동률이가장큰지역은 '11년대구 (41.3%), '12년제주 (13.7%), '13 년과 '14년세종 (68.6%, 57.6%), '14년경남 (73.5%) 순으로전국의증감률을크게상회하고있다. 표 II-6 지역별지가변동률 ( 단위 :%) '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 전국 3.43 3.86 4.99 5.62 3.89-0.32 0.96 1.05 1.16 0.96 1.13 1.80 지방 1.23 2.34 3.00 2.66 1.54-0.12 0.22 0.93 0.98 1.22 1.12 1.86 혁신도시 0.94 2.13 4.47 5.47 2.22 0.04 0.26 1.00 1.24 1.71 1.44 2.45 부산혁신도시 0.73 0.33 1.11 1.48 1.22-0.85 0.10 1.00 1.29 1.82 1.57 2.10 대구혁신도시 1.40 1.85 4.88 6.48 3.49-0.57 0.18 1.87 2.69 2.61 2.19 2.92 울산혁신도시 0.11 1.17 1.32 2.33 1.49-0.67 0.50 0.62 0.97 1.61 1.44 2.27 강원혁신도시 2.85 4.37 4.08 5.86 2.66 2.15 0.27 0.90 1.81 2.38 1.78 2.62 충북혁신도시 0.68 3.63 6.27 12.23 2.79-0.31 0.51 1.23 1.21 1.67 1.23 1.95 전북혁신도시 2.70 1.26 2.44 2.78 1.83-0.08 0.03 0.60 1.17 1.97 1.19 1.70 전남혁신도시 -0.21 0.15 11.22 9.87 2.03 1.25 0.32 0.59 0.54 1.23 1.01 3.05 경북혁신도시 -0.32 4.26 5.69 8.03 2.28-0.43 0.41 0.89 0.95 1.19 1.07 1.78 경남혁신도시 1.31 2.65 4.14 3.74 2.59-0.07 0.11 1.13 0.77 1.43 1.38 2.06 제주혁신도시 0.17 1.61 3.58 1.87 1.79-0.02 0.' 1.17 0.98 1.' 1.53 4.04 세종특별시 3.19 5.50 4.26 주 : '14 년지가변동률은 '14 년 11 월까지의누계변동률 (( 당해월지수 /'13 년 12 월지수 -1) 100) 이며, 혁신도시지가변동률은세종시를제외한 10 개의혁신도시지가변동률의평균임. 자료 : 한국감정원 73

표 II-7 지역별토지거래량변동률 ( 단위 :%) '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 전국 -15.12 2.04-2.56-7.14 12.45-12.' 9.63 17.91 지방 -9.58 7.30-0.83 0.18 13.25-10.55 7.63 14.55 혁신도시 -6.38 3.71-10.63 0.83 14.64-8.78 10.14 24.32 부산혁신도시 -12.51 18.64 6.05-4.94 13.66-25.15 16.72 15.22 대구혁신도시 8.93-11.61 5.25-9.31 41.30 3.90 26.34 14.05 울산혁신도시 -12.46-43.28-14.73 48.90-1.14-3.39 53.24 '.90 강원혁신도시 -37.02 '.66-32.51 1.48 13.44-5.97-5.81 41.31 충북혁신도시 10.80 10.99-31.13-0.90 18.33 0.88-11.73 22.11 전북혁신도시 -5.19 33.31-19.67 0.57 7.59-9.28 9.38 6.96 전남혁신도시 6.46-18.58 9.16 5.78 7.53 4.72-8.54 56.83 경북혁신도시 4.39-34.35 6.57-12.10 31.63 3.34 16.06 24.85 경남혁신도시 -11.57-6.02 2.59 11.60 16.42-24.23-2.05 52.09 제주혁신도시 91.83-23.93 5.01 0.50 15.17 13.70 25.77 36.10 세종특별자치시 68.57 57.58 주 : 혁신도시토지거래량변동률은세종시를제외한 10 개의혁신도시토지거래량의합의변동률임자료 : 한국감정원 4. 혁신도시 주택시장동향 혁신도시의주택시장은계획초기개발에대한기대감으로일시적상승을보이다본격적인개발이진행되고신규아파트분양이시작되면서활기를띠기시작하였다. '13년에는공공기관의이주가시작되고투자세력까지가세하면서가파른상승세를보이고있으나, 점진적으로안정세를찾아가는모습을보이고있다 그림 Ⅱ-5 혁신도시의매매가격지수와전세가격지수 자료 : 한국감정원 74 한국감정원부동산연구원

PART II 심층분석 그림 Ⅱ-6 혁신도시의주택거래량 자료 : 한국감정원 사업지정직후혁신도시의주택가격은타지방의주택가격변동률을크게상회하며가격상승에대한기대감을보였다. '05년대부분의혁신도시주택매매가격은급상승하였으며특히경남 ('05년 6.5%), 울산 ('06년 23.6%), 제주 ('07년 8.4%) 가가장높은상승률을기록하였다. 초기의기대감으로투기수요가가세하면서일시적으로급격한상승효과를보이나금융위기로인한부동산시장의침체로전반적으로정체상태가한동안지속되었다. 그러나울산, 부산 ( 해운대 ), 전북 ( 전주 ), 제주등의성숙된도시는투자수요가꾸준히증가하면서가격상승을지속적으로견인하는양상을보였다. '11 년이후공공기관청사착공과아파트분양이본격적으로시작되면서주택시장은회복세를보이기시작하였으며, 특히 '11년은전년대비거래량은 20% 이상증가, 가격은 9% 이상상승하며혁신도시의주택시장은활기를띠기시작하면서회복기에진입하였다. '12년 ~'14년주택매매가격은연도별로대구 (4.8%, 8.0%, 7.7%), 울산 (2.5%, 1.6%, 3.5%) 이전국과지방을상회하는높은상승을보였으며, 거래량은충북 ('11년 89.4%), 대구 ('12년 10.4%), 울산 ('13년 52.6%), 전남 ('14년 181.1%) 이크게증가하는양상을보였다. 75

표 II-8 지역별매매지수변동률 ( 단위 :%) '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 전국 -2.48 3.78 11.58 5.81 5.86 1.49 1.46 6.14-1.43 0.31 1.71 지방 -1.62 2.46 2.04 0.61 1.93 1.77 5.44 12.74 1.34 1.65 1.93 혁신도시 1.32 1.55 부산혁신도시 -5.68-2.93-1.58 1.71 5.37 4.99 9.33 13.58-1.87-0.87 1.46 대구혁신도시 -2.17 6.43 3.85 0.89-0.26-1.06-0.43 4.78 4.77 8.00 7.73 울산혁신도시 0.09 5.45 23.62 5.69 0.88 1.45 3.87 8.70 2.48 1.59 3.54 강원혁신도시 4.87 3.' 4.85-1.26-1.06-0.41-0.40 11.10 4.48 1.24 0.06 충북혁신도시 1.48 2.32 전북혁신도시 1.92 2.44 2.05 0.34 1.86 4.80 12.06 12.60-2.06-0.90-0.32 전남혁신도시 -0.16-1.29 경북혁신도시 2.46 0.48 경남혁신도시 2.19 6.47 5.93 1.77-2.63-0.18 0.13 3.03 2.45-0.16 0.10 제주혁신도시 14.08 8.35 5.48 10.57 2.90 9.48 2.71 0.53 1.39 세종특별시 4.52-0.19 주 : 연간지수변동률은매년 12 월지수들간의변동률이며혁신도시의지수변동률은세종시를제외한 10 개의혁신도시지수변동률의평균자료 : 한국감정원 표 II-9 지역별주택거래량변동률 ( 단위 :%) '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 전국 -23.17 2.71-3.91-8.50 18.72-18.47 18.25 21.89 지방 -13.13 12.24-1.33 4.35 19.29-17.52 14.73 19.13 혁신도시 -16.01 13.66-3.23 1.46 19.98-19.24 16.06 26.94 부산혁신도시 -16.09 21.81 6.86-5.64 12.03-31.42 26.87 12.16 대구혁신도시 0.74-5.84 18.83-7.52 41.64 10.36 27.92 3.09 울산혁신도시 -33.33-46.45 18.48 63.87-11.52-2.44 52.55 25.80 강원혁신도시 -36.21 38.88-31.68 2.45 41.96-13.34-7.81 44.12 충북혁신도시 32.80 27.44-34.83-7.10 89.36-26.35-17.29 73.14 전북혁신도시 -16.95 37.30-9.13-4.41 6.97-17.59 12.16 10.89 전남혁신도시 -16.26-27.28 37.21-17.76 16.13 8.41-6.05 181.14 경북혁신도시 16.64-43.11-0.50-4.74 82.65-11.19 16.19 34.50 경남혁신도시 -14.51-3.08 15.31 25.85 23.62-39.43-1.92 103.17 제주혁신도시 118.58 19.39-13.27 11.26 31.19 0.32 32.30 25.63 세종특별자치시 - - - - - - 31.50 108.43 주 : 혁신도시거래량은세종시를제외한 10 개의혁신도시거래량의합자료 : 한국감정원 76 한국감정원부동산연구원

PART II 심층분석 표 II-10 지역별전세지수변동률 ( 단위 :%) '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 전국 -5.84 3.12 6.70 3.85 3.19 3.19 6.69 11.70 1.45 4.70 3.40 지방 -3.33 1.99 2.39 1.77 2.66 2.29 7.33 12.91 2.44 3.34 2.16 혁신도시 2.33 1.72 부산혁신도시 -6.79-5.40-0.92 2.34 4.00 5.04 10.93 13.44 0.49 0.13 2.75 대구혁신도시 -6.02 2.39 1.31 1.37-0.60-1.64 1.59 5.98 3.65 10.22 7.65 울산혁신도시 0.95 6.97 18.00 3.' 1.00 1.97 5.21 8.83 4.42 1.97 1.73 강원혁신도시 3.31 1.17-1.95 0.74 2.14-0.43 0.34 11.87 4.39 3.02-0.06 충북혁신도시 0.53 1.60 전북혁신도시 3.45 4.38 2.32 1.80 2.75 4.88 10.37 11.75 0.04 0.97 0.47 전남혁신도시 0.63-1.10 경북혁신도시 2.22 0.94 경남혁신도시 1.55 4.35 4.64 3.26 2.57 2.26 1.92 4.21 4.65 2.93 0.94 제주혁신도시 30.26 6.34 6.23 19.29 2.38 23.83 1.96 0.68 2.27 세종특별시 10.69-6.33 주 : 연간지수변동률은매년 12 월지수들간의변동률이며혁신도시의지수변동률은세종시를제외한 10 개의혁신도시지수변동률의평균자료 : 한국감정원 혁신도시내주택건설인허가물량은 '10년이후급격히증가하여금융위기수준을회복하였으며부동산침체기물량의두배이상증가한수준을보였다. 그리고지속되는공급확대에도불구하고유입인구의가파른증가로과거공급과잉으로적체된미분양물량이급격히감소하고있는추세를보이고있다. 그림 Ⅱ-7 혁신도시의주택공급 자료 : 한국감정원 77

표 Ⅱ-11 혁신도시의지역별주택건설인허가실적 ( 건수 ) 지역별주택건설인허가실적 ( 단위 : 건 ) '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14.11 전국 555792 371285 381787 386542 549594 586884 440116 445984 지방 253241 173705 126629 136324 277438 317594 247506 245040 부산 41254 13594 6506 18331 37256 42333 29922 15756 대구 18174 22880 6645 4724 12462 13012 18078 17708 울산 24507 5897 6728 4904 13146 9751 5344 10959 강원 10677 13235 12312 9312 12989 12156 12964 1'68 충북 19983 10014 11537 8504 18010 24773 19267 15939 전북 11842 1'63 11634 12299 16117 24288 13179 12153 전남 15255 10849 8984 17599 15576 22222 '061 15001 경북 24285 15881 13316 13684 16936 25713 23878 39369 경남 31503 24375 17119 18234 39339 44760 34683 42471 제주 2176 4759 2115 4881 13018 10256 6309 8000 세종 - - - - - 17434 17844 12418 주 : '14년주택건설인허가실적은 '14년 1월부터 '14년 11월까지의누적건수임. 자료 : 한국감정원 표 II-12 지역별미분양추이 ( 단위 : 건 ) '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14.11 전국 112254 165599 123297 88706 69807 74835 61091 39703 지방 97630 138671 97630 59294 41926 42288 27899 19929 부산 11502 13997 9'0 3458 4193 5784 4259 2375 대구 12199 21379 16009 13163 8672 3288 1234 554 울산 7672 9569 7106 5575 3510 3659 3310 307 강원 7114 10581 7157 3837 2244 4421 3055 3086 충북 4374 6412 5128 3428 1031 585 599 1032 전북 4082 4617 3498 1311 355 629 1470 1255 전남 4456 6530 5690 2504 1527 2478 1981 2641 경북 8662 16106 12808 8042 4110 3'1 1405 2516 경남 14857 17107 8698 4780 6375 9558 4909 2776 제주 121 269 280 162 97 954 588 147 세종 - - - - - - 54 61 주 : 연도별미분양건수는해당년 12월미분양건수이며 '14년미분양건수는 '14년 11월의미분양건수임. 자료 : 한국감정원 78 한국감정원부동산연구원

PART II 심층분석 4. 혁신도시별 부동산시장 가. 토지시장혁신도시별토지시장은각도시별개발성숙도에따라큰차이를보였으며, 기존성숙도시인부산, 울산등은거래량및지가모두변동이낮은반면, 향후개발가능성이높은미개발지역또는도농도시인대구, 전남, 경북, 충북등은거래량이급증하면서높은지가상승을보였다. < 대구 > 사업지구지정이후, '08년을제외하고토지거래량과지가변동률이꾸준히상승하고있으며, 최근에는세종, 제주를제외하고가장높은지가상승을보였다. 토지거래량은 '11년전년대비 41.3% 증가하면서현재까지꾸준히증가하고있으며, 지가변동률은 '11년이후매년 2.5% 이상의높은상승률을기록하며전국평균의 2배이상의상승을보이고있다. 부산및울산지역의경우기존성숙도시의구시가지로서토지거래및지가상승은제한적이나, 공공기관의이전이진행되고인구유입이증가함에따라토지가격보다는주택가격의상승을견인하고있는것으로분석된다. 그림 Ⅱ-8 혁신도시별지가변동률 자료 : 한국감정원 79

< 세종 > '12년행정기관이전을시작으로정부청사가 1차이주완료하였고국책연구기관을비롯한이전대상기관들이계속이전중에있으며, 인구유입의계속적인증가와기반시설확충에따라토지수요가증가면서지가수준은지속적으로상승세를보이고있다. 최근, 토지거래량 ('13년 68.6%, '14년 57.6%) 과지가변동률 ('13년 5.5%, '14년 4.3%) 은큰폭의상승으로최고점을기록하면서전국평균의 3배이상의상승을보이고있다. < 경북외기타 > 미개발된도농복합도시로개발가능성이높아사업계획단계부터투기수요까 지몰리면서거래량이급격하게증가하였고, 지가또한큰폭으로상승하였으 며, 최근까지활기를띠면서꾸준한상승세를보이고있다. 향후토지시장은기반시설확충과인구유입에따른개발증가로당분간지가는상승하겠으나, 주변및인근지역의기반시설의취약으로지속적인상승은한계가있을것으로예상된다. 최근 '14년토지거래량의변동률은전남 (56.8%), 경남 (52.1%) 이가장높으며, 지가변동은제주 (4.0%), 전남 (3.1%), 강원 (2.6%) 이비교적큰폭의상승을보이고있다. 나. 주택시장 기존성숙도시인울산, 부산, 전주를중심으로매매가격이가장크게상승하였 으며, 대구는기존저평가및향후발전기대감으로최근높은상승세를보이 고있다. < 대구 > 혁신도시지정후 '05 년 (6.4%),'06 년 (3.9%) 상승세를보이던주택가격은이후 '10 년까지정체상태를보였으며, '11 년회복세를보이기시작하여현재까지상 80 한국감정원부동산연구원

PART II 심층분석 승세를보이고있다. 특히동대구환승센터와이시아폴리스개발, 첨단의료센터개발사업등과맞물리면서주변지역까지상승세가확대되고있는추세이다. 주택가격은지정전대비 39.9% 상승하였으며, '11년이후에는전국과지방평균수준을크게웃돌며꾸준히상승하고있다. 주택거래량또한, '11년 41.6% '12년 10.4%, '13년 27.9% 로크게증가하면서가장활발하게거래되고있는지역중하나이다. < 울산, 부산 > 울산, 부산 ( 해운대 ) 지역은성숙한도시의구시가지로혁신도시지정후다양한개발사업진행이진행되면서매매가격과전세가격이가장큰상승을보였다. 특히울산은지정전보다매매가격은 71.6% 상승, 전세가격은 66.4% 상승하며혁신도시중최고상승률을기록했으며, 부산의해운대구또한매매가격은 51.4% 상승, 전세가격은 77.1% 로크게상승하였다. 울산은혁신도시지정초기부터매매가격의상승이가장큰지역 (05년: 5.5%, 06년 23.6%) 이었으며 '04년이래 10년동안매매가격이가파르게상승중인지역으로주택거래량또한활발하게움직이고있다. 울산은, 특히혁신도시주거용지분양이지역사회이슈화되었으며, 최근혁신도시내백화점입점확정으로인근지역까지상승세가확대되고있다. 부산의해운대는기존관광및개발지역이었으며센텀시티, 해운대신시가지개발, 교통개발사업등의호재로부산의다른혁신도시지구에비해높은상승을보였다. < 전북 > 전주시일부와완주군일대는기존도시지역과미개발지역의특징을동시에가지고있으며, 혁신도시개발과아울러기존도심재개발, 한옥마을조성사업, 완주테크노밸리조성사업등이진행중으로이러한복합개발사업의영향으로현재혁신도시지정이전보다주택매매가격은 35% 이상상승하였다. 전주시는지방도시로서독자적인부동산시장환경을가지고있어부동산침체기와상관없이매매가격은꾸준히상승하고있으며, 현재상승세는주춤하고있으나혁신도시의입주가진척됨에따라회복세를보일것으로예상된다. 81

< 제주 > 제주지역에서는 '06년이후꾸준한상승세를보이던주택가격은 '13년이후오히려보합세를보이고있으나, 혁신도시내강정택지개발지구, 헬스타운, 휴양형주거단지, 해군기지개발등이진행되면서회복세를보일것으로예상된다. '06년 ~'11년까지타지역과다르게가격은꾸준한상승세를이어가면서, 지정이전대비 68.98% 상승하였으며, 특히 '06년(14.8%)~'09년(10.6%) 은전국에서가장높은상승률을보였다. 그림 II-9 혁시도시별매매지수변동률 주 : 매매지수의연간변동률은매월 12 월지수간의변동률이며우측그래프는 04 년 12 월대비 14 년 12 월의매매지수와전세지수의변동률임. 자료 : 한국감정원 5. 향후전망 가. 토지시장 혁신도시주변의산업단지개발이나신규택지개발사업등대규모개발사업과혁신도시로의접근성을위한도로및철도교통사업이동시에진행되면서지가상승을가속화시키고있다. 향후, 인구유입이증가하고교육시설및문화시설등기반시설이확충되고도시로서의성숙도가높아지면서주변지역으로의개발과토지가격의상승이확대될것으로예상되나, 그상승폭은완만할것으로전망된다. 부산, 울산은기성숙도시로토지시장보다는인구유입증가 82 한국감정원부동산연구원

PART II 심층분석 에의한주택시장의활성화가예상되며향후토지시장의지속적인상승은제한적일것으로예상되며세종특별시는기관이전완료에따른인구유입, 인근지역의인구흡수등이상당기간지속되면서중장기적으로토지시장의활성화가지속될것으로전망된다. 대구는 '15년공공기관이이전완료되면서도시로서면모를갖추게되고, 동대구 (KTX) 역사주변개발, 경산시등인근지역개발과함께향후상당기간토지시장은활기를띨것으로예상된다. 경북, 전남, 충북은현재까지는토지거래가증가하고지가가상승하면서토지시장에성장세를보이고있으나, 주변및배후지역의기반시설취약등향후지속적인성장은제한적일것으로예상된다. 나. 주택시장 공공기관의본격적이주와인구유입증가로활발한거래가이루어지면서매매가격또한당분간상승할것으로예상되나, 실질적인이주의감소와주택공급의증가는시장의불안요소로작용할것으로전망된다. 주택매매가격은 '13 년말부터공공기관의이주가시작되면서본격적으로상승하고있는추세이며전세시장또한전국의상승폭과비슷한추세이나혁신도시의영향은미미한것으로분석된다. 그러나이주에따른주택수요증가와도시성숙화가진행되면서매매시장의상승세는당분간지속될것으로전망된다. 또한, '15년상반기공공기관의이전계획이집중된가운데분양권전매금지가해제되면서분양권프리미엄이형성되는등거래시장에투자수요가유입될것으로분석된다. 현재, 주변지역의신규분양아파트까지관심도가증가하고, 접근성이좋은시내지역의기존주택을중심으로가격이동반상승중이며, 특히나홀로가족이주에따른소형평형의수요증가와공급부족으로소형평형을중심으로가격상승이예상된다. 그러나세종특별시등일부도시는신규아파트의공급과잉으로미분양물량이증가하면서당분간하락세가예상되나, 교육및편익시설등의확충과주변도시의인구유입과이주인구의유입량이증가하면서장기적으로회복될것으로전망된다. 83

[ 심층분석 3 ] 국내주택시장의소셜정보노출도분석및시사점 이준용부연구위원 민철홍연구원 이석희연구원 1. 문제제기 부동산시장관련뉴스를유심있게살펴보면자극적인형용어구가자주등장한다. 특히과거 ' 폭락 ', ' 침체 ' 과같이급격한하락의변화가있을경우어울릴법한단어들이자주눈에띄지만역사적으로이러한시기는그리많지않다. 크게두번의충격이주택시장의침체를가져왔으며 1997년외환위기와 2008년글로벌금융위기가이에해당한다. 하지만그침체기에서벗어나기까지그리오랜시간이걸리지않았으며공통적으로보유및투자주택에대한개별가구들의금융건전성이유지되었기때문이다. 외환위기당시에는부동산에대한여신제한으로주택금융 ( 주택담보대출 ) 이뒷받침되지않았고, 구입자금조달은비제도권금융인전세보증금을활용하였기때문에주택가격이원상태로회복되는데큰어려움이없었다. 글로벌금융위기에서는강력한금융규제 (LTV, DTI) 로주택가격에경제적거품이발생할여건이마련되지않았으며, 외환위기당시보다하락폭은낮은수준이었다. 그럼에도불구하고사회적불안감은외환위기만큼이나높았는데, 그원인중하나는인터넷발달로인한정보의확산이증가하였기때문이다. 당시언론이나서점에는부동산시장폭락론, 거품붕괴등을다룬내용들이주를이루었지만학계에서는국내주택시장은일본의거품붕괴나서브프라임사태와같이무분별한대출이뒷받침되지않아거품을논하기에부족하다는것이중론이었다. 물론 2000년초중반주택가격의상승은피할수없는사실이지만이는거품이아닌수급불균형에따른가격조정의과정이나주택의가 84 한국감정원부동산연구원

PART II 심층분석 치 ( 임대료상승, 기대가격상승등 ) 가상승함에따라발생하는결과이지언론에 서호도할만큼우려할만한수준은아니었다. 글로벌금융위기이후국내주택시장의특징중하나는국지적인주택시장의움직임이뚜렷해진점이며주된원인은지역내의수급불균형문제라고볼수있다. 2010년대들어주택공급이부족했던일부광역시의주택가격상승과최근혁신도시와산업단지를중심으로한부동산가격상승은이를뒷받침하고있다. 또한최근에는수도권을중심으로주택가격이하향세에서상향세로전환되고주택매매거래량이 2년연속상승하였으며, 대부분지역의전세가격상승세가둔화되는등주요부동산지표는긍정적으로변화하고있다. 하지만일반국민들이접하는언론이나소셜정보들에서이러한신호들이정확히받아들여지고있는가는별개의문제이다. 만약시장이긍정적으로전환되는데도불구하고부정적인정보들이주로노출된다면시장의반응은한박자느리거나반대로엇박자가날가능성이크다. 본고에서는최근주택시장의회복세에발맞추어국내주택시장에대한인터넷상의뉴스및정보들이어떤단어들로구성되어대중들에게노출되는지진단하고시장과의괴리가존재하는가를파악해보고자한다. 분명한것은현상태와같은주택시장의전환기에서정보와현상간의불일치성이존재하여시장의반응이늦는다면꼭필요한규제까지완화시키고자하는사회적요구가증가할것이다. 그리된다면 2000년초중반처럼언젠가일어나게될가격상승기를맞이한다면모든규제가완화된상태에서주택시장은또다시급변하는국면을맞이할것이고결과적으로정부정책의실패를가져올것이다. 이러한시기적적절성과분석목적하에주택시장에대한소셜정보의노출도를분석하기위해서다양한산업에서사용하고있는소셜네트워크분석을적용하였다. 이기법은 IT기술의발달로넘쳐나는미디어와정보, 즉소셜정보의빅데이터를활용하여사회현상을예측하고이를대응하기위한분석툴의하나이다. 특히최근사회여건변화에대한소셜네트워크분석이주목받고있어, 우리가분석하고자하는주택시장의여건변화와정보의노출도를분석하는데유용하다. 85

2. 주택시장의소셜정보분석방법적용검토 대한민국의라이프스타일을바꿔버린스마트폰은그가입자가 '14년 12월기준 4천만명을넘어섰다. 신문과 TV뉴스를통해세상의소식을접하던사람들은이제출퇴근길이나아침화장실변기에앉아스마트폰으로손쉽게정보를습득하며 SNS 등을이용해정보를전달하고생산하고있다. 다른한편으로는 SNS 등을이용한정보생산과정에서대중의이목을끌만한자극적인이슈 (2008년광우병광풍, 2010년천안함침몰사건, 2011년한미 FTA 관련루머등 ) 는정보의신뢰성문제를판단하기에앞서대중의감정을자극하는내용때문에정보의확산및재생산이폭발적으로이루어졌다. 주택시장은인간삶의기본적인조건중의하나인주 ( 住 ) 라는민감한사안이기때문에지엽적통계결과에대한확대와재해석등으로인해자극적인기사및루머의확대재생산이이루어져서민의삶에혼란을가중시킬수도있다. 기존에는사회현상을분석하고예측하기위한방법에는설문조사가대표적이었다. 경기전망을위한 BSI, CSI가대표적이고, 부동산시장에서는부동산시장소비심리지수가대표적인설문조사에의한사회현상분석이다. 하지만최근 SNS 발전을통한일반인의사회참여기회의증대에따라주택시장에대한소셜정보의규모와사회에미치는영향력이무시할수없을정도로방대해졌다. 다른분야에서는실질적인활용사례가증가하고있는데대표적사례인구글독감트렌드 5) 처럼그영향력과분석력에대한신뢰성이증명되었으며정확도와신속성면에서기존방법을능가하기도한다. 부동산분야에서도빅데이터를활용한다양한부동산시장분석이이루어지고있으며, 일부주제에서는가시적인성과를내고있다. 김민희 (2014) 는포털사이트의검색데이터가주택시장의단기예측에유용하며, 전세검색량과가격상승률은일관성있는양 (+) 의상관관계가있다고하였다. 미국의질로우 (Zillow) 社는한발더나아가 1억건이넘는주택자료를바탕으로주택의시장가치를평가하고있고, 동시에 6개월또는 1년후의주택가격전망치를제공함으로써빅데이터를활용하고있다. 5) 구글독감트렌드 (Google Flu Trend) 서비스는구글이수년간독감관련검색어의트렌드와실제독감환자 수및독감확산지역을분석하여독감확산예측정보를제공하는서비스로, 미국질병관리예방센터보다조 기에독감확산정보및예상지역을파악할수있는것으로알려져있음 86 한국감정원부동산연구원

PART II 심층분석 현재부동산시장심리분석은설문조사등을통해현상을파악하고있지만, 소셜빅데이터분석이가시적성과가있는만큼부동산시장분석에서도신속하고효율적인빅데이터활용이증가할것으로예상된다. 하지만 SNS 서비스는대중에대한높은노출도에도불구하고, 전통언론매체와의관계, 정보의정확성, 중립성등에서는아쉬운점이있다. 가. 사회정보와현상과의관계 구글독감트렌드가미국질병방제센터보다더욱빠르고정확하게질병예측을한다는것이밝혀진이후 SNS와검색량분석을통한소셜빅데이터분석은다양한분야에서사회현상을진단하고평가하는데활용되었다. 또다른시각에서는구글독감트렌드가전통적방법을대체하기보다는보완하는용도로활용될때더욱유용할수있다는결과가발표되고있다 (Lazer at al., 2014). SNS와전통언론의정보확산효과를비교한연구에따르면, 대규모확산의경우언론에의한정보확산 ( 랜덤효과 ) 이중요한것으로나타난다 ( 한상만 옥경영, 2012). 또한전통적정보매체인언론과 SNS는이슈를상호재생산하는관계를가지고있으며, 오보된내용을그대로재생산하는경향도있는것으로나타났다. 즉, SNS에서이슈가된내용이확인도되지않은채언론을통해재생산되기도하였다. 특히, 언론은자극적인어휘를이용하여기사화하는경향이있다 ( 홍주현, 2014). 즉, 빅데이터분석이활성화된이후최근연구흐름을보면소셜빅데이터에대한부정적영향과한계가지적되고있는실정이다. 이와마찬가지로서두에서언급하였던것처럼부동산시장에서의자극적이거나부정적인정보가재생산되고 SNS를통해확산되어시장상황과의불일치성이높아질가능성도있다. 부동산시장에서도사회정보와현상의확대라는상호간의연계성측면에서다양한활용도가있으나잘못된정보나과도한표현이지속적으로노출된다면정보전달의오류를범할우려가크다. 87

표 Ⅱ-13 사회정보와현상과의관계선행연구 주제저자 ( 연도 ) 연구명주요내용 정보의확산 쇼핑 의료민영화 언론정보 정보트렌드 한상만 옥경영 ('12) 천명환 ('11) 김유호 ('12) 홍주현 ('14) Lazer et al. ('14) SNS 에서의소비자정보확산에있어사회적전염과랜덤효과에관한탐색적연구 소셜네트워크연결밀도와중심성에따른소셜쇼핑구매의도의차이 의료민영화논의에따른이슈용어의연결중심성분석 취재원으로서의 SNS 정보와언론의매체가시성과정확성 자극성연구 The Parable of Google Flu: Traps in Big Data Analysis 사회적네트워크에서발생하는정보확산에있어기존에알려진사회적전염에의한확산뿐아니라랜덤효과에의한확산이중요한것으로나타남특히, 대규모확산의경우랜덤효과에의한확산이차지하는중요성이더커짐 SNS 에서중심성이높을경우구매의도에중요한영향을미치나, 온라인커뮤니티에서는연결밀도가높을때중요한영향을미침 신문사설키워드이용한언어네트워크분석결과주요키워드의중심성이도출됨 SNS 와언론간에는이슈를상호재생산하는관계를가지며, 오보를그대로재생산하는경향도있음언론은자극적인표현을이용한기사화경향이있음 구글독감트렌드와미국질병방제센터의표준예측결과조합시실제로더나은결과보여줌구글독감트렌드는그자체로다른전통적방법대체하기보다는보완하는용도로활용될때유용할수있음 나. 소셜네트워크분석방법고찰 소셜데이터분석방법에는소셜네트워크분석 (SNA : Social Network Analysis) 이가장활성화되어있다. 이는특정주제에대한관계를노드 ( 행위자, 키워드등 ) 와링크 ( 연결정도, 연결상태 ) 를이용하여네트워크밀도, 중심성, 매개도, 응집력, 방향성등을분석하고이를통해전체네트워크의위상구조, 확산 / 진화과정을계량적으로분석하는방법론을말한다. 기본분석도구인중심성분석에는연결중심성 (Degree Centrality), 매개중심성 (Betweenness Centrality), 인접중심성 (Closeness Centrality), 위세중심성 (Eigenvector Centrality) 등이있으나, 연결중심성은노드간의연결가중치를반영한분석방법이며, 그외중심성분석은노드간의연결상태만반영한분석방법으로노드간의가중치를비교하기위해서는연결중심성을많이활용한다. 연결중심성이높은노드는직접연결된이웃노드가가장많은노드를의미하 며, 이러한노드는곧전체네트워크상에서허브역할을맡는중요한노드가된 88 한국감정원부동산연구원

PART II 심층분석 다. 이들이전체네트워크에서어느정도의중심성을가지는지, 이들의링크관계가어떻게되는지가소셜인자들간의관계를결정짓는매우중요한요소라할수있다. 본분석에는소셜키워드간의네트워크분석에중점을두고매개도, 응집력, 방향성분석보다는중심성분석을함으로써어떠한키워드들이전체네트워크안에서중심성을가지고영향력이높은지분석하였다. 만약주택시장의연관단어들이긍정및부정적단어와어느정도중심성을가지고연결되어있는가를진단할수있다. 예를들어, 주택시장의연관단어가 ' 아파트 ', ' 가격 ', ' 대출 ' 이고, 부정적단어인 ' 침체 ' 와동시에연결되어있는경우와연관단어가 ' 아파트 ' 하나이고, 부정적단어인 ' 침체 ' 와동시에연결되어있는경우를가정할수있다. 양자모두침체라는노출횟수가 1개이지만전자의경우는보다많은연결성을가진상태로우리에게전달된다. 즉중심성분석은긍정및부정적단어들에대한단순한노출횟수가아니라관련정보를접할때느끼게되는노출의밀도크기를의미한다고할수있다. 표 Ⅱ-14 네트워크분석방법에대한선행연구 주제저자 ( 연도 ) 연구명연구방법 공동특허 이재창 강명구 ('13) 공동특허를이용한지식기반산업에서의지식협력및공간특징에관한연구 네트워크분석 : 밀도노드특성분석 : 연결중심성, 매개중심성 쇼핑 천명환 ('11) 소셜네트워크연결밀도와중심성에따른소셜쇼핑구매의도의차이 연결밀도, 중심성활용한회귀분석 도시권 김희철 안건혁 ('12) 연결망이론으로본인구, 고용, 사회적자본과서울대도시권중심성사이의관계 위세중심성을활용한회귀분석 인간관계 정혜온 ('07) SNA 에의한교우관계분석과지도방안 연결중심성, 매개중심성분석 의료민영화 김유호 ('12) 의료민영화논의에따른이슈용어의연결중심성분석 연결중심성분석 언론정보 홍주현 ('14) 취재원으로서의 SNS 정보와언론의매체가시성과정확성 자극성연구 매개중심성, 인접중심성, 위세중심성 89

3. 분석결과 가. 분석방법 주택시장의소셜빅데이터분석을위해인터넷상의관련텍스트에서언급되고있는단어를추출하여가공및분석하였다. 주택시장관련텍스트에서연관어를추출하여주택시장이어떤심리상태관련단어들과어울려인터넷상의텍스트를구성하는지분석하는데활용하였다. 추출기준은 ' 주택시장 ' 이라는단어와함께가장많은빈도수를가진연관어의빈도수대비 20% 수준의빈도수를가진연관어까지키워드로선정하여 ' 주택시장 ' 이라는단어의노출성향을분석하였다. < 그림 Ⅱ-10> 은 ' 주택시장 ' 의연관단어를추출하고그에대한심리관련단어를추출하는과정을도식화한그림이다. 그림 Ⅱ-10 주택시장사회연결망분석순서 만약주택시장의연관단어가 ' 아파트 ' 의빈도수가가장높고그수가 100건이라면, 빈도수가 20건이하의연관단어는제외하였다. 분석과정에서연관단어들을관찰한결과빈도수가줄어들수록주택시장과의연계성이떨어지므로일정한기준을두고제어할필요가있다. 주관적개입을최소화하기위해최대한많은연관단어를확보하는수준이면서불필요한단어들이제외되는기준을두었으며, 20% 수준정도가두기준을충족하는수준이었다. 표 Ⅱ-15 분석자료 분류 내용 자료소셜매트릭스서비스 (( 주 ) 다음소프트 ) 탐색어 연관어포함어제외어수집대상 탐색어 : 주택시장연관어 : 각분기별 ' 주택시장 ' 연관어노출빈도의 '% 수준까지선정 주택, 아파트 조건, 게임, 애견, 유병언, 바둑, 참사, 청해진, 이벤트등 트위터, 블로그, 뉴스 90 한국감정원부동산연구원

PART II 심층분석 연결중심성 (degree centrality) 분석은특정주제의사회연결망분석에활용되는기본적인분석도구중하나로다른키워드들과연결된정도를중요시하며, 연결망내에서하나의키워드에연결되어있는키워드들의합을말한다. 연결중심성분석을통해주택시장및연관어에서심리상태관련단어들의노출밀도의크기인중심성정도를산출하였다. 특정키워드의연결중심성은전체키워드의개수에서다른키워드와연결된정도를나타낸수치로, 연결중심성의수치가높은키워드는다른키워드들과많은연관을가지고있다고해석할수있다. 그리고관련정보 ( 트위터, 블로그, 뉴스 ) 를접한이들이주택시장과관련한정보의긍정적표현과부정적표현에대한노출밀도의크기를의미한다. 또한분기별로분석기간을설정하여각기간별로 ' 주택시장 ' 이라는탐색어와연관어에서정보의상태를표현하는단어들이얼마나대중들에게노출되었는지를추이를산출할수있다. 이러한작업을통해시간에따라 ' 주택시장 ' 에대한긍정및부정적인표현정보들의노출밀도크기의변화추이를분석할수있으며, 주택시장의변동과의비교분석을실시하고자한다. 6) 나. 분석결과 우선적으로각분기별로 ' 주택시장 ' 의연관어를선정한후연관단어들의긍정및부정적단어들의노출빈도를추출하여추이를그린그림이아래 < 그림 Ⅱ -11> 이다. 단어들중긍정적단어와부정적단어를분류하여각분기마다어떠한정보가대중에게노출되는정도를파악할수있다. 6) freeman L C (1979) Centrality in Social Networks: Conceptual clarification, Social Networks 1, 215-239. 91

그림 Ⅱ-11 긍정 부정적키워드빈도수변화 분석기간중주택시장과관련하여연관된단어들중에서부정적단어들이긍정적단어들보다많이대중들에게노출되는경향이있으며 '14년 4분기부정적단어들의노출빈도가급증하였다. 최근주택매매시장은호전되고전세가격의상승폭은감소하는시점임에도불구하고부정적단어들이급증할뿐만아니라긍정단어와부정단어의괴리가가장큰모습이다. 이는최근주택시장상황과다르게정보들을잘못전달되고있거나양자간정보전달의불균형이높아지고있음을의미한다. 한편, 정보의노출밀도의크기를측정하기에앞서개별긍정및부정적단어에대해서연결중심성을반영한노출밀도의크기를측정하여도식화한그림이아래 < 그림 Ⅱ-12, Ⅱ-13> 이다. 분석기간중에서일부인 '13년 3분기부터 '14년 4분기까지 6분기동안의변화를예시로보여주고있다. 탐색어및연관어에서심리상태를나타내는키워드는평균적으로 486개의키워드가추출되어각키워드의연결중심성값, 즉노출밀도의크기를글씨크기로표현하였으며각분기의평균 486개의키워드중노출밀도가큰상위 12개의키워드를선정하였다. 최근긍정적심리상태를나타내는단어들은주로긍정적, 경기회복, 안정적, 호조, 희망등의단어들이주요긍정적키워드로분류되었다. 전체적으로 '14 92 한국감정원부동산연구원

PART II 심층분석 년 4 분기긍정적인심리상태를나타내는단어들의노출밀도가감소하였다. '14 년 1 분기부터 ' 긍정적 ' 이라는단어의노출밀도는 '14 년 3 분기까지점차증 가하였으나 '14 년 4 분기에는낮아진모습이다. 반면부정적심리상태를나타내는단어들은주로우려, 침체, 위기, 피해, 의혹등의단어들이주요부정적키워드로분류되었다. < 그림 Ⅱ-13> 을보면 '14년 1분기까지부정적키워드들의노출밀도가점차낮아지다가 '14년 2분기부터 '14년 4분기까지상승하고있다. 그림 Ⅱ-12 연관어의긍정적키워드노출변화 '13 년 3 분기 '13 년 4 분기 '14 년 1 분기 '14 년 2 분기 '14. 3 분기 '14. 4 분기 93

그림 Ⅱ-13 연관어의부정적키워드노출변화 '13 년 3 분기 '13 년 4 분기 14 년 1 분기 '14 년 2 분기 '14 년 3 분기 '14 년 4 분기 주택시장에대한긍정및부정적정보의노출밀도를긍정, 중립, 부정으로분류및개별합산하여 < 그림 Ⅱ-14> 와같이추이로나타내었다. 노출빈도만을고려하였을때보다부정적정보의노출정도가감소하였지만여전히높은상태를유지하고있다. 특히 '14년하반기부정적인정보의노출밀도의크기인키워드들의연결중심성값이증가하는모습을보이고있다. 즉, 주택시장에대한부정적인정보들이긍정적정보보다노출정도가크고이러한정보들이일반인들에게노출되고있다고분석된다. 결론적으로주택시장과관련한주요지표가호전되는것과상반되는결과를보이며, 최근주택시장에서소셜정보와시장 94 한국감정원부동산연구원

PART II 심층분석 현황과의괴리가존재하고있음을확인할수있다. 표 Ⅱ-16 ' 주택시장 ' 관련심리상태변화추이 구분 '13 3Q '13 4Q '14 1Q '14 2Q '14 3Q '14 4Q 긍정 90.3952 61.5489 45.5825 70.0765 77.7442 46.0734 중립 253.8677 188.8085 162.3372 198.5'4 '7.1137 192.1015 부정 176.0315 121.4894 98.6513 110.1650 153.2842 167.2376 그림 Ⅱ-14 ' 주택시장 ' 관련긍 부정키워드연결중심성변화추이 라. 결론 소셜정보를증가하면서 SNS의무분별한정보의재생산, 자극적정보의노출등으로정보와사회현상간의괴리가발생하는문제들이증가하고있다. 소셜정보와관련한빅데이터분석연구에서도이러한문제들을제기하면서잘못된정보들이잘못전달되는악순환에대해경고하고있다. 마찬가지로주택시장에서도이러한문제가발생할가능성이높음을인지하는가운데, 주택시장의정보와현상간의괴리유무를파악하기위한최근주택시장이회복세로전환되는현시점은매우적절한시기라고판단되었다. 이러한시기적, 사회적필요에의해주택시장에대한긍정및부정적노출도및노출밀도크기를최근주택시장의현상과비교분석하였다. 95

그결과최근주택시장의긍정적인지표에도불구하고 ' 주택시장 ' 에대한사회연결망분석결과는부정적정보들이긍정적정보보다노출도및노출밀도가크고그차이는증가하고있음을증명해보였다. 또한시장현상과괴리된정보들의노출은일반대중들에게제대로된정보와신호를전달하지못함을뜻하므로정부의정책효과지연으로나타날수있음을시사한다. 주택시장이회복세로전환되는중요한시점에서는그어느시기보다정확하고중립적인시각에서객관적정보를전달해야할필요가있다. 과거주택시장과열기에규제했던모든규제가풀린현시점은어찌보면외환위기직후의주택시장모습과유사하다. 외환위기이후주택시장의과열기에서우리가얻은교훈은과도한규제완화가주택가격이상승을촉진하게되고다시풀었던규제를강화할수밖에없는결과를야기한다는것이다. 또다시이러한악순환이되풀이되지않기위해서는보다중립적인정보의전달노력과더불어시장기능의힘으로주택시장이자생하는시간적여유를두어야할때이다. 96 한국감정원부동산연구원

PART III 2014년부동산정책진단및 2015년전망 PART III 2014 년부동산정책진단및 2015 년전망 1. 2014 년부동산정책진단및정책적제언 2. 2015 년부동산시장전망 ( 이준용부연구위원 ) 97

2014 년부동산정책진단및정책제언 1. 2014년부동산시장정책의평가방향 정부의정책은뚜렷한목적과방향성이전제되어야하며, 개별사안에대한명확한진단을바탕으로문제해결방안또는예방책으로써수립되어야함 과도한정책개입은시장의실패를가속또는악화시키기도하며, 현실성이낮은불안정적인정책도입시도가반복될경우정책에대한내성이생겨정책효력이떨어짐 시급을요하는경우에도성급한도입보다는다양한분야의의견과검토를 전제한도입이정책의부작용을최소화할것임 본고에서는 2014 년도입및제시된정책들을돌이켜보고상기와같이개별정책들의시 기성, 방향성, 목적성에정책평가기준을두고개별정책들에대한검토와진단결과를 논하고자함 주요평가방법은관련통계조사와실거래자료를활용한근거자료를바탕 으로실시하였으며, 객관적관점에서그의의와보완점을도출함 2. 2014 년 부동산정책 동향및평가 전세가격상승문제의해결및부동산시장회복을위해임대차시장의안정및부동산경기활성화를위한대책들이발표 (2014년네번의부동산정책과두번의보완책 ) 임대차시장안정화대책 : 2.26 대책, 3.5 보완책, 6.13 당정협의, 7.24 대책, 10.30 대책 주택시장활성화대책 : 7.24 대책, 9.1 대책 98 한국감정원부동산연구원

PART III 2014년부동산정책진단및 2015년전망 이러한정책들은전세지원조정및월세지원강화, 주택시장규제완화로정책의수요자 를명확히하고시장의기능과민간자본을최대한활용하려는발판을마련한계기가된 것으로평가할수있음 다만여러차례의보완조치가발표되는등정책방향성을확고히하지못하 였다는지적을받은등정책의중요성에비해그준비나여론수렴을통한 정책결정과정은다소미흡한점이있었음 표 Ⅲ-1 '14 년부동산정책및관련내용요약 발표일주요정책주요내용 2.26 주택임대차시장선진화방안 임대주택의지속가능한공급체계구축민간임대공급활성화거주유형별주거비균형도모주택임대차시장인프라구축 3.5 주택임대차시장선진화방안보완조치임대주택과세관련보완방안 6.13 주택시장정상화대책 7.24 하반기경제정책방향 9.1 주택시장활력회복및서민주거안정강화방안 10.30 서민주거비부담완화대책 분리과세 비과세적용대상완화소규모주택임대소득비과세기간연장고가주택 (9 억원 ) 과세방법변경 규제정상화수요기반확충공급조절및공급규제개선 규제합리화서민주거안정강화 단기적인전월세수급불안대응시장변화에따른다양한임대주택공급저소득층의주거비부담완화 2014 년발표된부동산정책을분류해보면크게주택매매거래활성화, 서민주거안정강 화, 주택구매및공급활성화, 규제의정상화로나눌수있으며이를중심으로정책진단 및정책적시사점을제시하고자함 99

가. 주택매매거래활성화정책평가 부동산거래활성화조치에따라 '13 년 (85.2 만건 ) 에이어 '14 년 (100.5 만건 ) 까지주택매 매거래량이증가하였고, '06 년이후최대수치를갱신하였으며평균거래량 ('06 년 ~'14 년평균 ) 을상회하였음 표 Ⅲ-2 주택매매거래량추이 건수 ( 만호 ) '06 년 '07 년 '08 년 '09 년 '10 년 '11 년 '12 년 '13 년 '14 년 평균거래량 주택 108.2 아파트 72.1 86.8 89.4 87.0 80.0 98.1 73.5 85.2 100.5 (-19.8) (3.0) (-2.6) (-8.1) (22.7) (-25.1) (15.8) (18.0) 54.0 58.3 63.2 58.1 70.5 50.4 60.4 70.9 (-25.2) (8.0) (8.5) (-8.1) (21.4) (-28.6) ('.0) (17.3) 89.9 62.0 주요거래계층은 30~50 대로이들을중심으로주택매매거래가활성화된것으로분석됨 < 그림 III-1> 에서보는바와같이 30~50 대의주택구매량은지속적으로증 가하는추세이고주택매매금액및지역 * 에큰연관성없이고루증가하였음 2 억이하의주택매매거래량감소는주택가격상승 ** 에따라매매가능한 2 억이하주택재고량이감소한데에기인한부분이포함된것으로분석됨 * 지역별 ( 수도권, 광역시, 지방 ) 및연령대별거래량상승패턴은큰차이가없어생략 ** 장단기평균주택실질가격변동은대부분지역에서 0 보다크거나보합수준 6 억이하주택은 30~50 대수요자의거래건수가높고, 고가주택의경우 40~50 대수요자의거래건수가높은수준을유지하고있음 100 한국감정원부동산연구원

PART III 2014년부동산정책진단및 2015년전망 그림 Ⅲ-1 주택가격대별주택매매거래량추이 a. 2 억이하주택 b. 2~4 억원주택 c. 4~6 억주택 d. 6~8 억주택 e. 8~10 억주택 f. 10 억초과주택 지역별로보면수도권내 2 억이하의주택거래량이급격히감소하는반면 ( 그림 Ⅲ-2a), 4~6 억주택의거래가급격히증가 ( 그림 Ⅲ-2c) 하였음 수도권내 4~6 억대주택의거래는 30~40 대의구매력회복이뚜렷한것으 로보이며, 2~4 억대주택은일정수준으로거래가지속되는모습을보임 수도권내 2 억이하주택은전계층에서감소하는것으로나타나고있는바, 이는이들가격대의주택의절대량이줄어드는데기인하는것으로분석됨 101

디딤돌대출지원을통해무주택서민들의내집마련부담을경감시키고자 하는정책이발표되었으나 2 억이하의주택수가줄어들고있는것으로나 타나, 수도권내실제혜택을받는가구는제한적일것으로예상됨 그림 Ⅲ-2 수도권지역의 6 억이하주택매매거래량추이 a. 2 억이하주택 b. 2~4 억주택 c. 4~6 억주택 비수도권지역에서도 2 억이하의주택매매거래량이 '10 년대들어급감하였고, 30 대의 주택매매거래량의감소세가뚜렷하나 ( 그림 Ⅲ-3a) 2 억 ~4 억및 4~6 억의주택매매거래 는급격히상승하였음 그림 Ⅲ-3 비수도권지역의 6 억이하주택매매거래량추이 a. 2 억이하주택 b. 2~4 억주택 c. 4~6 억주택 102 한국감정원부동산연구원

PART III 2014년부동산정책진단및 2015년전망 6 억초과주택의경우주요구매층이 30~40 대에서 40~50 대로이동하였으며, 이들계 층을중심으로주택매매거래가꾸준히상승 비수도권은수도권지역의고가주택거래수보다적은수치이지만지속적으 로상승하며, 수도권지역은 40 대가 50 대보다높은거래건수를유지하나 비수도권지역에서는 40 대보다는 50 대의주택거래가높은수준을유지 그림 Ⅲ-4 수도권지역의 6 억초과주택매매거래량추이 a. 6~8 억주택 b. 8~10 억주택 c. 10 억초과주택 그림 Ⅲ-5 비수도권지역의 6 억초과주택매매거래량추이 a. 6~8 억주택 b. 8~10 억주택 c. 10 억초과주택 103

규모별로보면, 중형주택 (85~135 m2 ) 의매매건수가높고 30~40 대층이다른연령층에 비해높으며, 50 대의경우대형주택 (135 m2초과 ) 매매건수가급격히증가하였음 대부분의연령층에서규모에상관없이거래건수가증가하나소형의경우 30 대이하의거래건수는뚜렷한하향추세를보임 '06 년대이후사회진입층인 30 대이하의주택구매력이떨어지는양상이나 타나는데, 이들에게대출지원이지속되었으나실제적인구매효과는미미 한수준임 30 대이하계층의실질적인구매력을높이기위해서는소득여건개선 ( 일자 리창출, 정규직전환등 ) 으로보완대책을마련하거나이들에게맞는적정가 격의신규주택이나임대주택공급지원이필요함 그림 Ⅲ-6 주택규모별주택매매거래량추이 a. 소형주택 b. 중형주택 c. 대형주택 104 한국감정원부동산연구원

PART III 2014년부동산정책진단및 2015년전망 특히수도권지역에서 30 대및 30 대이하의주택거래건수의감소가두드러진반면, 지역 에상관없이중형주택은 30 대및 40 대, 대형주택은 40 대및 50 대의주택거래건수가높 게나타남 수도권지역내소형주택에대한 30 대및 30 대이하의주택거래건수는지 속적으로감소하였으며, 비수도권지역에서는 '11 년을기점으로감소하여 전국적인하락추세를보이는형태임 그림 Ⅲ-7 수도권지역의주택규모별주택매매거래량추이 a. 소형주택 b. 중형주택 c. 대형주택 그림 Ⅲ-8 비수도권지역의주택규모별주택매매거래량추이 a. 소형주택 b. 중형주택 c. 대형주택 105

종합적으로주택시장활성화조치는 4 억이상및중형이상의주택에대한 40 대이상의거 래증진에효과는뚜렷하나사회진입계층의거래활성화효과는미미한것으로분석됨 최근전세가격상승, 월세부담은다른연령층보다사회진입층의주거부담이 크므로이들계층의주거안정을위해서는주택구매력증진과임대주택지원 등의다각적인지원대책이강구될필요가있음 주거부담외에취업난이겹쳐결과적으로주택시장의진입할수있는자산축적이이루어지지못하고있으므로행복주택사업의정상화외에저가의전세주택공급이확대등다양한주거안정대책마련을통해주거부담을완화시킬수있는직접적인주택정책지원이필요 나. 서민주거안정강화정책진단 주거급여제도개편, 월세세액공제, 임대주택공급활성화등임대수요자의직간접지원 다각화및민간임대주택공급지원책뚜렷 임대주택정책방향의무게중심을전세에서월세로전환한것은전세에서 월세로변화하는임대주택시장의현실을반영한것으로평가되나, 주택사 다리역할을해온전세시장유지대책과의균형을고려할필요가있음 임대주택공급측면에서는공공임대주택공급의한계를인지하고민간의자 본을활용한임대주택공급을확대하여임대시장안정을유도하고있음 주거비부담완화측면에서도보증부월세의금리지원, 월세의세액공제, 월세대출등서민들의주거비부담을경감시켜안정적인주거생활모색함 106 한국감정원부동산연구원

PART III 2014년부동산정책진단및 2015년전망 표 Ⅲ-3 주택임대시장의직간접정책지원및주요내용 발표일 2.26 3.5/6.13 7.24 9.1 10.30 임대주택수요 임대주택공급 직접지원간접지원직접지원간접지원 주거급여제도개편시행 ( 대상가구확대및지급액현실화 ) 전세금반환보증금한도상향 보증부월세가구주거비부담완화 ( 금리지원 ) 월세세액공제 재개발구역내저소득세입자지원 근로자서민전세자금대출기준상향 재건축이주수요조절 월세대출신설 공공임대주택공급 ( 공공임대리츠 ) 미분양주택의임대주택활용 행복주택공급활성화 임대주택입주시기단축및조기공급 근로자임대주택공급확대 매입및전세임대주택집중공급 도심내행복주택건설촉진 임대사업자지원확대 노후주택재개축인센티브 준공공임대주택세제금융지원 임대소득과세방식정비 주택기금지원다각화 임대주택과세보완 ( 분리과세, 전세임대소득과세 ) 분리과세 / 비과세적용대상완화 임대시장민간참여활성화 ( 임대리츠, 민간임대사업자확대 ) 준공공임대활성화 ( 매입자금지원 ) 민간자본활용임대주택공급확대 준공공임대주택공급활성화 민간임대주택건설기금지원 그러나그간발표된월세중심의임차인지원대책은임대주택공급의간접적공급정책이 대부분으로, 임대시장에직접적이고단기적인효과는기대만큼크게나타나지않을가능 성이있으며, 다주택자들의임대주택공급을제한하는문제는잔존해있음 간접적인임대주택공급지원정책의효과가시현되는데에는다년간의시 간이필요하여단기적으로나타나는효과는크지않을것으로예상됨 다주택자의임대소득과세는민간임대주택공급을축소시킬가능성이높고, 일 부는임차인에게전가되어임대료를상승시키는문제를야기시킬가능성이있음 국내임대주택의대부분을민간 ( 다주택자 ) 에서공급 (90%) 하는시장여건과이들이국내 임대주택공급시장의기여도를감안하여저소득층을위한전세유지지원대책이필요 전세가격상승, 월세전환에따른주거비부담등주거불안상황에서다주택 자의임대소득과세분은임차자에게전가하여전세가를추가상승시킬가 능성이있음 107

주택공급자 ( 다주택자 ) 들에게일정한혜택을부여하여저가의전세주택공급 을늘림으로써저가의전세주택제고감소를방지하는방안마련이필요함 또한신규주택분양등으로주택공급이과다한지역 ( 임차인위주시장 ) 은임대인의월세 전환이어렵고, 주택공급부족지역 ( 임대인위주시장 ) 은월세비중이증가하는패턴을보 이므로지역별공급수준조정이필요함 대도시일수록미분양주택수와월세비중변화는부 (-) 의관계가뚜렷하며, 공급과다지역일수록임차인우위의시장이며, 월세로의전환비중이낮은 시장의특성을반영할필요가있음 전술한전세가격과재고량변화간의부 (-) 의관계는지역별임차수요에맞는적정수의 주택공급이되지않는다면전세가격의상승가능성이존재함을의미함 즉, 수요자의선호에맞는주택공급이이루어지지않는수도권및광역시의 경우, 전세수요를충족시킬만큼의공급이이루어지지않는다면지속적인 전세가격상승은불가피할것으로판단됨 한편고가전세 ( 공동주택 ) 거래비중은매우낮아정책대상이한정적일뿐만아니라, 시장 기능에맡길영역으로서별도의정책적지원은필요하지않음 아래 < 그림 Ⅲ-9> 저가전세감소추세선은최근전세가격상승으로 2 억 이하의전세거래가급감함을의미하고 2 억이하의전세가능매물이줄어 저소득계층의전세가격부담이증가함을시사함 반면고가전세거래비중은저가에비해매우낮은수준이고이들수요자들 은충분한현금자산을보유한계층이므로, 저가전세시장에대한정책지원 이집중될필요가있음 108 한국감정원부동산연구원

PART III 2014년부동산정책진단및 2015년전망 그림 Ⅲ-9 전세가격대별공동주택 ( 아파트, 연립 / 다세대주택 ) 의전세거래건수추이 a. 저가공동주택 b. 고가공동주택 그림 Ⅲ-10 전세가격대별공동주택 ( 아파트, 연립 / 다세대주택 ) 의전세거래비중추이 a. 저가공동주택 b. 고가공동주택 109

수도권지역의경우 1 억이하및 1~2 억전세의거래건수가감소하고, 비수도권의경우 1 억이하의전세거래건수가감소하여이들가격대에속한전세임차인들의부담이점차 증가하는것으로분석됨 그림 Ⅲ-11 지역별 ( 수도권 / 비수도권 ) 저가전세공동주택의전세거래비중추이 a. 수도권 b. 비수도권 고가전세의경우수도권지역은증가하는추세로서, `14 년전체전세건수의 7% 내수준 이며, 비수도권의경우매우미미한수치 (0.2%) 임 그림 Ⅲ-12 지역별 ( 수도권 / 비수도권 ) 고가전세공동주택의전세거래비중추이 a. 수도권 b. 비수도권 110 한국감정원부동산연구원

PART III 2014년부동산정책진단및 2015년전망 전세에서월세로전환됨에따라발생하는월세의증가와월세계약형태가다양화 ( 반전세, 보증부월세 ) 됨에따라이들계약형태를반영한세부지원노력필요 임대차시장구조변화에대응한현실성높은정책방안을수립할수있도록 보증금규모별월세부담수준을정확히반영한통계개발및월세시장을세 분화한지표들을개발할필요가있음 그림 Ⅲ-13 월세보증금규모별월세가격지수개발검토 ( 안 ) 다. 주택구매및공급활성화정책진단 LTV 및 DTI 규제완화및저소득임차가구를위한디딤돌대출지원등전소득계층에게 금융규제를완화한정책은주택구입수요의직간접지원및주택공급여건개선을유도 하였음 LTV 및 DTI 규제완화를통해적정보유자산이있는가구들의주택구매력 을제고하고청약통장일원화및가점제개선으로청약신청가능폭을넓혀 실수요자들의주택구매기회를확대하였음 주택공급제도간소화, 재건축 재개발규제개선대책등주택공급을활성화 함과동시에인허가물량을조정하여일시적주택멸실문제를보완하고있음 111

저소득임차가구에대한내집마련기회확대대책인디딤돌대출대상확대 및금리지원등은무주택서민들의주택구입부담을경감시키고내집마련 시기를앞당길것으로기대됨 표 Ⅲ-4 주택매매시장의직간접정책지원및주요내용 발표일 주택매매 ( 자가 ) 수요 주택공급 직접지원간접지원직접지원간접지원 2.26 주택구입자금지원 ( 디딤돌대출 ) 7.24 디딤돌대출지원대상확대 청약통장일원화및가점제개선 LTV,DTI 규제합리화 공급제도간소화 재건축재개발규제개선 주택인허가물량적정수준공급유도 9.1 청약제도개편안수립 디딤돌대출지원 (LTV,DTI 합리화 ) 중소형택지위주개발 LH 분양일부후분양 재정비규제합리화 기부채납지침마련 주택조합규제완화 10.30 디딤돌대출의금리지원 ( 저소득임차가구 ) 다만최근가계부채증가에대한우려가지속되는가운데대출규제완화및청약기회확 대를통한주택구매유도는가계부채의추가적인확대문제를초래할가능성이있음 국내가계부채는지속적으로상승하고있으며 ( 그림 Ⅲ-14a), 주택담보대 출규제완화에따라 '14 년주택담보대출의증가는 '07 년이후최대치로증 가할것으로예상됨 (3/4 분기기준 6.5%) 또한국내순가처분소득대비가계부채비율은 OECD 평균이상으로선진 국및유럽재정위기국가보다부채부담수준이매우높은수준임 ( 그림 Ⅲ -14b) 112 한국감정원부동산연구원

PART III 2014년부동산정책진단및 2015년전망 그림 Ⅲ-14 가계부채및주택담보대출 ( 주담대 ) 규모 a. 가계부채및주담대잔액추이 ( 단위 : 조원 ) b. 순가처분소득대비가계부채비율 (%) 금융규제완화에의한주택구매수요증진효과는가계대출부담이누적되어거시건정성이악 화될우려가크므로대출을통한구매유도보다는구매심리를개선하는방안마련이필요함 저금리상황임에도불구하고기회비용이높은부동산 ( 주택 ) 가격이오르지 않은이유는구매심리가위축되어있기때문이므로소득및소비심리의개 선대책이우선되어야할필요가있음 뿐만아니라주택시장이회복될신호가뚜렷해질경우, 증가된가계부채, 금융규제의완화, 저금리, 저성장세인대내여건상부동산에유동자금이집 중될가능성도높음 현상황의대내여건이지속된상태에서부동산시장으로의유동자금이집 중되면정상적인시장조절기능이작동되지못한채주택가격이적정수준이 상으로단기에급등락하는불안정한시장상황이악순환될위험이있음 라. 부동산과열기에도입된규제들의정상화조치효과 주택시장과열기에도입된규제를정상화하여현주택시장의회복세를유지하고, 재건축 활성화및수요자선호에부응하는주택공급을가능하게하여주택매매시장활성화를유 도하고촉진하는효과가있음 113

주택 3 법폐지의주요골자는첫째, 민간택지에공급되는공동주택은분양 가상한제를미적용하되주택가격급등이우려되는지역은제외시켜탄력 적인정책운용을유도하고, 둘째, 재건축부담금을향후 3 년간유예하여, 재건축사업추진이원활히진 행될것으로기대되어전국 347 개구역내 18.4 만세대가혜택대상이될 것으로예상되며, 셋째, 다주택조합원의주택분양을확대하여재건축사업조합원중다주택 자들의재산권행사제한이풀려사업추진상의제약요인이완회될것으로 기대됨 관련법개정에따라부진했던규제완화조치가실현될예정임에따라주택정책에대한 신뢰도가높아질것으로보이며, 재건축사업지역의특성상수요자의선호도를충족시키 는주택이증가할것으로예상됨 재건축사업은대상지역의입지특성상다수가선호하는지역이므로질적으로선호도가높은주택공급이예상되며, 과거주택재건축사업의경우멸실주택대비신규공급주택증가효과가 168% 에이르므로, 질적선호도높은주택공급이증가할것으로기대됨 표 Ⅲ-5 준공된주택재건축사업지역의기존주택수및신규공급주택수추이 ( 단위 : 천호 ) 구분 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 합계 기존주택수 (A) 공급주택 (B) 순주택증가량 (B-A) 증가비중 (B/A) 7.1 12.2 17.4 12.5 10.9 23.4 23.9 38.2 15.4 15.1 10.7 12.4 6.1 '5.5 14.1 22.2 31.1 '.8 22.4 38.0 34.1 58.6 36.0 29.4 12.7 17.0 8.5 344.8 7.0 9.9 13.7 8.3 11.5 14.6 10.1 '.3 '.6 14.3 1.9 4.6 2.4 139.4 2.0 1.8 1.8 1.7 2.1 1.6 1.4 1.5 2.3 1.9 1.2 1.4 1.4 1.68 114 한국감정원부동산연구원

PART III 2014년부동산정책진단및 2015년전망 주택 3 법통과에따라재건축사업추진이가속화될전망이며, 이는도시주거환경개선과 함께지역및질적으로선호도높은주택공급증가가기대되나일시철거에따른별도 의세입자지원이필요함 재건축대상주택의임차인들은인근지역의신규임대수요로전환되거나 주변지역으로이전하여당해지역및주변지역의임대료수준을상승시킬 것으로예상되므로 재건축부담금유예를계기로제한된이주시기조정기간을늘리고조정대상 을확대하여동시다발적인재건축사업추진을지양, 일시적인멸실주택량 을조정해야할것임 3. 종합진단및 정책제언 월세중심의정책지원은단기적인효과가기대되며, 적정임대주택공급은불투명 월세세액공제, 주거급여등은전세에서월세로전환되는임차인들의부담 을줄이고저소득층의주거부담을경감시킬것임 민간자본을활용한간접지원정책이대부분으로민간의사업참여여부가 불확실하여조기의적정임대주택공급확대가능성은낮음 다주택자의전세보증금의과세는이중과세문제등다각적인검토필요 임대인이전세금을활용하여주택투자를할경우최종적으로양도소득세를 부담해야하고, 다른투자처에활용할경우이자소득등소득세가부과되는 데, 전세금의일부에과세할경우이중과세문제가있음 다주택자들은임대주택의 90% 를공급하는임대주택시장에서긍정적인역 할을고려함과동시에정부가임대주택공급에대한재정부담을덜어주는 역할을하므로신중한접근이필요함 115

또한명확한전월세통계가집계된상태에서정책적형평성및효율성, 타당성여부, 예상되는세부담과임대주택공급감소가능성등의검토가필요하며, 이중과세문제를변론으로하더라도임대인이세부담분을임대료에전가하여임대료증가의위험이있어기존누적상승분에가중될우려가있음 임대계약의사적계약특성상통계에잡히지않게할편법들이난무하거나 임대인의정책저항이나이중계약서작성등사회적문제가발생할가능성 이있음 이와관련하여 2.26 대책에서임대소득과세에대한시장에서의반발이커지자 3.5 및 6.13 등보완 수정정책이빈번히발표됨으로써, 정책에대한내성이누적될우려가있음 보다체계적인정책도입전략과장기적 단계적계획, 예상되는실질적기 대효과등정부정책의신뢰성제고와명확한정책방향과시간적여유를두 어시장의조정능력을키울필요가있음 최근주택시장은광역지역별, 세부지역별로각기다르게국지적인움직임을보임에따라 전국단위의정책의존도를줄이고지역특성에맞는맞춤형정책도입이필요함 글로벌금융위기이후광역주택시장은독립적인움직임을보이며, 지역주 택수급불균형이나경제상황차이를감안하여지역특성에맞는맞춤형정 책도입과지방정부의역할강화가필요함 과거미분양주택증가에서얻은교훈은면밀한지역분석과지방정부의조 정능력이없을경우전주택및건설산업침체를야기한다는것임 특히, 재건축사업이집중될서울강남지역, '10 년이후주택가격이급등한 대구지역등은향후수급불균형에따라주택시장이불안해질가능성이높 으므로해당지자체에서의적극적예방대책을강구할필요성이있음 116 한국감정원부동산연구원

PART III 2014년부동산정책진단및 2015년전망 2015 년부동산시장전망 1. 2015 년 주택시장전망 '15 년국내주택시장은 '14 년도의주택매매가격의회복과주택매매거래량의지속적인 증가세와더불어금융규제완화및주택 3 법통과등부동산활성화정책의영향으로인 해회복세가지속될전망 다만, 주택 3 법통과및재건축규제완화로해당지역및인근지역의신규 임대수요증가에따라전세가격상승이예상되어임대시장의불안정성이 지속될것임 주택임대시장은전세가격상승세의둔화와월세지원대책의효과누적으로월세부담감 소등전세에서월세로의전환속도가늦춰지면서전세와월세간의균형점을찾아갈것 으로예상 다른한편으로전세가격상승및월세부담증가와대출규제완화조치는임대 수요가자가수요로전환을촉진하여주택매매시장이호전될것으로전망 2015 년주택시장의전망은계량모형을다각적으로검토한계량적방법을활용하되하반 기부동산정책의기대효과지속및대내외거시여건완화를전제한가정을모형에포함 특히대내외적으로국내경제성장률전망치가긍정적이고, 주택건설투자 와주택착공및준공실적치의증가추세가부동산시장회복의긍정적인신 호로작용될것으로가정 주택시장전망모형은주택시장과거시경제변수와의연계성을감안한장단기모형, 과거 주택가격변동에외생및내생적효과를가정한단기모형을종합적으로감안 세부적으로는주택시장과거시경제변수와의연계성은상호간의내생관계 를가정하고장기예측치를고려하되, 대외여건의악화가능성을염두에 두고보수적으로설정 117

또한단기모형의경우예측범위가증가함에따라신뢰구간이증가 ( 추정에 따른자유도감소 ) 하여상기대외여건개선의가정하에단기추세를연장 하여연간전망치를산출하고, 두번째주택거래는매도자및매수자간의평가와기대가격, 초과수익과 요구수익률의괴리등으로발생 ( 예산제약모형, 손실회피모형, 탐색모형 ) 하 게됨으로거래량을내생화하여주택가격변동및거래량전망치를추정 표 Ⅲ-6 '14 년주택시장변동및 '15 년도주택시장전망치요약 구분 '14 년 '15 년전망 '14 년대비 '15 년전망치차 주택매매가격변동 ( 전국 ) 1.7% 2.3% 0.6%p 주택전세가격변동 ( 수도권 / 지방 ) 3.4% (4.75% / 2.16%) 2.2% (3.4% / 2.2%) -1.2%p (-1.35%p /0.04%p) 주택거래량변동 ( 전국 ) 18% 8% -10%p 최종전망치추정결과주택매매가격은 '14 년보다소폭상승 (0.6%p) 한 2.3% 상승, 주택 전세가격은 2.2%('14 년변동률대비 1.2%p 하락 ), 주택거래량은 8% 상승 ('14 년변동률 대비 10%p 하락 ) 전세가격은 '14 년내지역에따라편차가크고 ( 수도권 4.75%, 지방 2.16%), 특히수도권일부지역의전세가격상승요인이존재함에따라수 도권과지방으로분리하여추정 수도권의전세가격은 3.4% 상승, 지방의경우 2.2% 로상승할것으로전망 되나 '14 년대비수도권전세가격은 1.35%p 정도로상승폭이하락, 지방의 경우상승폭의변화는미미한수준으로전망됨 118 한국감정원부동산연구원

PART III 2014년부동산정책진단및 2015년전망 2. 2015 년 토지시장전망 '14 년의토지수요는큰변동이없고국내경기와주택시장회복등부동산시장이호전된 다면 '15 년토지가격은 '14 년 ( 잠정치 1.95%) 과비슷한수준의상승세가유지될것으로 전망됨 토지시장의경우용도지역, 토지이용상황, 개발계획등에따라국지적인변 동이크고잠재가치에대한투자요인이뚜렷한시장이지만이들이전국토 지가격변동에미치는영향은적을것으로예상됨 시도및용도지역별지가변동은큰변화없이과거와비슷한수준을유지할것으로예상되 나혁신도시및산업단지, 신도시개발지역등국지적인상승세가유지될것으로전망됨 '14 년지가상승이뚜렷한서울, 세종, 제주, 영남지역의토지수요가지속 적으로증가하는등기존여건에변화가없다면 '15 년에는 '14 년수준의지 가상승세가지속될것임 혁신도시의경우주변의산업단지개발이나접근성확보를위한도로및철도교통사업 이동시에진행되는등교통인프라가확충될여지가존재하므로지가상승이지속될가 능성이높음 다만, 혁신도시의특성별로차이를보일것으로예상되는데, 부산, 울산은 기성숙도시이므로토지시장과더불어구도심의주택시장활성화가지속될 것으로전망됨 대구지역의경우인근지역의산업단지수요가지속적으로증가하는모습 으로경산시등인근지역개발과함께향후상당기간토지시장은활기를 띨것으로예상됨 전남, 충북지역은다른혁신도시와마찬가지로토지거래가증가하고지가 상승이지속되고있으나다른혁신도시에비해주변및배후지역의기반시 설이취약한점이지가상승의제한요인으로작용할것임 119

3. 위험요인 < 그림 Ⅲ-15> 와같이거시시장및주택매매시장은호전될가능성이크나주거비부담증가로 가처분소득저하에따른상대적인지출증가로소비심리가지속적으로위축될것으로예상 소비심리가개선되지않는다면주택시장의회복세가지속될가능성은점차낮아질것이며, 현상황같은대외여건과국내경제구조가굳어진다면장기적인저성장세로전환될우려대내외적으로저성장및저금리, 저물가, 저금리등 ( 신 3저 ) 으로인해외부충격에따라국내경제가민감하게변동할가능성을높아지고있는상태이므로국내경제체력을강화해야할필요 특히국내가계부채규모에대한위험이존재함에따라향후금리상승가능성에염두에두고대출구조의건전성을확보하는등주택금융시장을중심으로여러대비책을강구할필요특히전소득층에대한주택담보대출규제완화에따라지속적인가계대출의증가가예상되며, 소비심리개선을바탕으로한거시및주택시장의선순환구조로이어지기는어려울전망 주택담보대출의증가에따른추가적인가계대출증가가위험요인으로작용하여소비심리개선을전제한거시시장과주택시장의전반적인선순환구조로전환의부정적요인으로작용할수있음 그림 Ⅲ-15 거시및주택시장의선순환구조및 2015 년예상도 주 : 실선및음영표시그림은 2015 년예상도이며, 점선및음영이없는거시및주택시장의선순환구조를의미 120 한국감정원부동산연구원

PART IV 주요이슈 (2014 년주간브리프이슈분석모음 ) 주택매매시장 주택임대시장 지역부동산시장

KAB 주간브리프는부동산시장별주간뉴스및주요이슈를조사및분석하여 SMS형태로제공 3 가지테마로분류하여시사성높은 대표적이슈분석을종합정리하여수록 주택매매시장 주택임대시장 지역부동산시장 122 한국감정원부동산연구원

PART IV 주요이슈 주택매매시장 '14 년 12 월 22 일, 주택매매거래량증가가경제에미치는효과 이준용부연구위원 '14년주택매매거래량 (7.3%) 은 '13년(15.8%) 에이어지속적으로상승하였고, 주택재고량대비거래량이높은지역은광역시지역. 주택매매거래량증가에따라 '13년대비취득세증가분은 6,200억원, 중개수수료증가분은 2,880억원으로추정. 거시경제상황및소비심리등대내적여건이개선된다면, 최근주택매매거래증가는주택건설시장활성, 주택가격상승및소비증가를견인하여거시경제회복에기여할것으로예상 주택매매거래량현황 '14 년주택거래량은 100 만건에이를것으로예상되고 ('14 년 11 월누적분 91 만건 ), 이는 '06 년이후최대치로주택시장회복세진입의가능성이높음 '11 년, '13 년거래량변동율이높으나이는과거하락에따른기저효과이지 만 '14 년의경우 '13 년상승에이어연속상승하였고평균거래량을초과하 는수준임 주택매매거래건수변화 '06 년 '07 년 '08 년 '09 년 '10 년 '11 년 '12 년 '13 년 '14 년 11 월 평균거래량 건수 ( 만호 ) 108.2 86.8 89.4 87.0 80.0 98.1 73.5 85.2 91.4 88.9 ( 변화율 ) (-19.8) (3.0) (-2.6) (-8.1) (22.7) (-25.1) (15.8) (7.3) 주택매매거래의절대량으로비교하면수도권이타지역에비해높은수준을지속적으로 유지하나주택재고량대비거래량비중은광역시지역이높음 123

주택매매거래의절대량으로비교하면수도권이타지역에비해높은수준을지속적으로 유지하나주택재고량대비거래량비중은광역시지역이높음 주택재고량의절대치비교는기존주택의규모와신규주택공급등매매거래가가능한주택의양을반영하지못함 주택재고량을감안할경우광역시의주택거래량비중이타지역보다높은수준을유지, 최근거래량증가에대한기여가큰지역은광역시에해당 주택매매거래건수변화 자료 : 한국감정원, 광역지자체주택보급률담당부서 ( 주택재고량 ) 주택재고대비주택매매거래량비중변화 자료 : 한국감정원, 광역지자체주택보급률담당부서 ( 주택재고량 ) 124 한국감정원부동산연구원

PART IV 주요이슈 주택매매거래증가에의한직접적인경제적효과는거래시발생하는취득세와중개수 수료로, '13 년대비취득세증가분은 6,200 억원, 중개수수료는 2,880 억원으로추정됨 '14 년취득세추정액은약 4 조 2 천억원으로 '13 년대비증가분은약 6,200 억원 연간취득세현황 '09 '10 '11 '12 '13 '14 주택거래량 ( 건 ) 870,353 799,864 981,238 735,414 851,850 약 1,000,000 취득세 ( 원 ) 2 조 700 억 *** 1 조 9,900 억 *** 2 조 9,900 억 *** 3 조 900 억 ** 3 조 5,800 억 * ( 추정치 ) 4 조 2,000 억 * ( 추정치 ) 주 1) '13, '14 년통계는미공표이며, '12 년건당취득세 (4,197,665 원 ) 로추정 2) 최근공표된 '12 년도지방세통계연감에서부동산관련총취득세 (10 조 6 천억 ) 중유상거래 (7 조 4150 억 ) 간의비율을산출 (69.94%) 3) '12 년이전취득세는주택유형취득세에서유상취득비율 (70%) 을적용하여산출 자료 : 한국감정원 '14 년중개수수료추정액은약 1 조 3 천억원으로 '14 년대비증가분은약 2,880 억원 중개수수료추정액및증가분현황 '13 '14 증가액 (%) 총거래금액 약176조원 약226조원 약50조원 중개수수료 약1조180억원 약1조3,060억원 약2,880억원 (28%) 주 : '13년도총거래건중중개비율 (57.7%) 적용하고중개수수료율은평균 0.5% 가정 자료 : 한국감정원 125

과거주택거래량이증가할경우시차를두고주택건설증가를견인하는것을감안할경우 최근증가추세가지속된다면주택건설시장에는긍정적인신호임 과거주택거래량이증가한이후주택착공실적이증가하는모습 ( 아래그림 의점선참조 ) '14 년주택거래건수는과거보다계절성이나변동성이크지않고높은수준 으로유지되어주택시장및건설시장에긍정적인신호로작용할수있음 주택거래량및주택착공실적추이 주택거래증가가유지된다면가격상승과함께민간소비증가로이어져결과적으로거시경제활성화에일정부분기여하는등의선순환과정이진행될것으로기대 거래활성화에따른효과가주택가격에반영되기에는거래증가기간이짧지만많은연구와사회통념적으로거래량의변화와가격변화는높은연관성존재 126 한국감정원부동산연구원

PART IV 주요이슈 가격상승에는거래이외에거시경제및심리개선등이동반되어야하고, 이들여건이호전되어가격이상승된다면소비상승효과를기대해볼수 있음 아래좌측그림과같이주택가격변화와민간소비변화는정 (+) 관계이고, 우측그림 ( 붉은점선 ) 처럼단기주택가격상승은민간소비와밀접한관계를 보임 주택가격과민간소비의추세비교 주택가격과민간소비의순환비교 127

'14 년 11 월 3 일자, 낮은금리등에업고날아가는주택담보대출, 나에게알맞은대출상품은? 민철홍연구원 정부의재건축및 LTV DTI완화등주택시장활성화대책과한국은행의저금리정책기조로주택담보대출금액과주택거래량은가파른증가세를보이고있으며, 당분간주택담보대출은이러한기조를유지할것으로전망됨. 주택구입시유리한상품은국민주택기금의디딤돌대출과공유형모기지로보이며, 특히공유형모기지는손실에대한위험방지도가능 최근주택담보대출금액의가파른증가 (12.8%) 는한국은행의낮은금리 (3.5% 2.5%) 기조에있는것으로분석 최근 3 년간주택담보대출금액의증가는 2012 년초 390 조원수준에서 2014 년 8 월현재 440 조원수준으로약 50 조원증가하여 12.8% 상승 한국은행의국고채 (3 년 ) 금리는 '12 년초 3.5% 에서 '14 년 8 월 2.5% 까지 인하되면서전반적인시중금리인하와금융기관별대출여건을완화시켜주 택담보대출의증가를견인 LTV DTI 완화등주택시장활성화정책과한국은행의저금리기조가맞 물리면서주택거래량이증가하여주택담보대출은가파른증가세를보이고 있음. 향후주택담보대출금액은낮은시장금리와 LTV DTI 등완화로증가세를 보일것으로전망되나, 장기적으로시장금리의추가하락은미지수 주택담보대출금액의가파른증가는일정기간주택거래량의증가를수반할것이나, 장기 적으로는안정적인거래량을유지할것으로전망 128 한국감정원부동산연구원

PART IV 주요이슈 2012 년 12 월, 2013 년 06 월, 2013 년 12 월주택담보대출금액과주택거래 량이함께증가하는모습을보이는것은계절적이사수요와주택정책이맞 물리면서나타난것으로분석되며, 2014 년이후주택담보대출금액은가파른상승세를보인반면, 주택거래량 은일정부분증가후안정세를보이고있는데, 이는 LTV DTI 완화등정 부의부동산활성화대책과한국은행의금리인하에기인한것으로분석됨 특히 9 1 부동산대책이후주택거래량의안정적인증가세를보이고있는 듯하나최근시장은이사철이지나면서거래주춤한상황이고, 오히려주택 담보대출은 LTV DTI 완화와금리인하로더욱가파르게증가하고있는추세 향후 LTV DTI 완화와저금리기조로주택담보대출금액의상승세는더욱 심화되었을것으로예상되나, 시장의주택가격의상승으로인한주택구입 수요의감소로주택거래량의지속적인중가는어려울것으로전망됨 주택담보대출금액및국고채 (3 년 ) 금리 출처 : 통계청, 한국은행 129

주택구입자금대출 내집마련디딤돌대출 ( 이하디딤돌대출 ) 그동안개별적으로운영되던정부의주택금융지원제도를하나로통합, 지 원대상과기준을일원화하고시중최저수준의금리로가계빚부담은덜 고내집마련의문턱을낮춘새로운개념의통합정책모기지 2014 년도부터제공되기시작한대출상품으로소득수준과대출기간에따 라 2.6%~3.4% 의금리를적용받으며정부에서고시하는고정금리또는 5 년단위변동금리중선택 구분 지원대상 대상주택 주요내용 1 주택자 3 개월이내처분조건부부합산연소득 6,000 만원이하인세대주 ( 생애최초주택구입자는 7,000 만원이하 ) 주거전용면적이 85 이하의주택으로대출신청일현재담보주택의평가액이 6 억원이하인주택 ( 수도권을제외한도시지역이아닌읍또는면지역 100 이하 ) 대출한도최대 2 억원이내 (DTI 적용 ) 대출금리 대출기간 연 2.6%~3.4% 이내소득수준과대출기간에따라차등적용고정금리또는 5 년단위변동금리중선택 10 년, 15 년, 20 년, 30 년 ( 원리금균등상환또는 1 년이자상환후원리금균등상환 ) 취급기관취급기관 운영 대출상담 국민주택기금 우리, IBK 기업은행, NH 농협은행, 신한은행, 하나은행, KB 국민은행 장점및단점 장점 : 이자율이낮으며장기대출로원리금상환부담이낮음단점 : 연소득가이드라인, 85 이하주택만대상, 대출한도가 2 억으로적음 130 한국감정원부동산연구원

PART IV 주요이슈 보금자리론 한국주택금융공사가 10~30 년간대출원리금을나누어갚도록설계한장 기주택담보대출상품 안정적인고정금리가적용되는기본형, 저소득무주택자에게최대 1% 의금 리를우대해주는우대형, 신규분양아파트중도금대출과연계하는연계형 등이있음 지원대상 대상주택 구분 주요내용 민법상성년인대한민국국민무주택자또는주택취득 30 년이내인 1 주택자 ( 대체취득을위한일시적 2 주택허용 ) 공부상 ( 등기부등본 ) 주택 ( 단, 9 억원초과고가주택제외 ) 지원한도주택담보가치의최대 70% 까지 ( 최소 1 백만원 ~ 최대 5 억원 ) 대출금리 기본형, 만기 주택가격 9 억원이하 ( 대출한도 5 억원 ) 대출기간 10 년 15 년 20 년 30 년 3.45 3.55 3.65 3.7 <'14 년 10 월기준 > 대출실행일부터만기까지고정금리적용조건에따라우대금리나부가금리가능하며, 친환경주택의경우부가금리면제 종류 대출기간 기본우대1 우대2 연계 안정적인고정금리가적용, 금리변동의위험을피하고자하는고객에게적합 저소득무주택자에게최대 1% 의금리를우대, 연소득 2 천만원이하 저소득무주택자에게 0.4% 의금리를우대, 연소득 2 천 5 백만원 ~4 천 5 백만원이하 신규분양아파트의중도금대출과연계, 입주자금이필요한아파트분양고객에게적합 10 년, 15 년, 20 년, 30 년 - 매월원리금균등분할상환, 체감식분할상환, 체증식분할상환 (U- 보금자리론 ) 거치기간 1 년또는비거치조기 ( 중도 ) 상환수수료최대 3 년, 최대요율 1.5% 잔여일수에따라슬라이딩방식 취급기관 운영 대출상담 한국주택금융공사 우리 신한은행등 17 개금융기관및 18 개저축은행 장점및단점 장점 : 대출종류다양, 대출금한도금액이큼 (5 억 ) 장기대출이며주택규모, 소득제한없음단점 : 이자율수준이중간정도임 131

공유형모기지 예산 2 조원범위내에서생애최초주택구입자나 5 년이상무주택자인사람 들을대상으로선착순 (15,000 가구 ) 으로제공되는 1~2% 대의저금리대출 상품 국민주택기금이대출해준금액만큼주택지분을가지고있다가나중에수 익또는손익을환수, 수익공유형과손익공유형으로구분 구분 수익공유형모기지 주요내용 손익공유형모기지 개요 지원대상 안정적주거를희망하나, 목돈이부족한실수요자에게집값의최대 70% 까지기금에서저리대출을하고매각이익공유 부부합산연소득 7,000 만원이하생애최초주택구입자 주택기금이전세금등목돈이있는무주택자에게집값의 40% 까지지분성격의자금을대출하고, 매각손익을모두공유 대상주택 전용면적 85 m2이하공동주택 ( 아파트 ) 으로주택가격 6 억원이하기존주택및미분양주택 ( 수도권, 지방광역시 ) 대출한도 주택가격의최대 70% (2 억원한도, 소득 4.5 배이내 ) 주택가격의최대 40% (2 억원한도, 소득 4.5 배이내 ) 금융기관모기지포함 LTV 70% 이내 대출금리연 1.5% 고정금리최초 5 년간연 1%, 이후연 2% 고정금리 대출기간 처분이익상환 20 년원리금균등분할상환 (1 년또는 3 년거치 ) 주택매각 (3 년이후 ) 또는대출만기또는중도상환시매각이익의일부를기금과공유 ( 주택기금의최대수익률은연 5% 이내로제한 ) 20 년만기일시상환 주택매각 (3 년이후 ) 또는대출만기또는중도상환시매각손익을기금과공유 취급기관취급기관 운영 대출상담 국민주택기금 우리은행 장점및단점 장점 : 이자율낮음, 장기대출, 손실에대한위험방지단점 : 주택규모 소득에따라제한, 대출한도가낮음 132 한국감정원부동산연구원

PART IV 주요이슈 전세자금대출 근로자 / 서민주택전세자금대출 국민주택기금을이용해전세자금을낮은금리로대출해주는상품으로부부합산연소득 5,000만원이하 ( 신혼가구 5천5백만원, 혁신도시이전공공기관종사자 6,000만원이하 ) 인근로자와서민에게지원 구분 지원대상 주요내용 임차보증금 2 억원이하 ( 서울, 경기, 인천은 3 억원이하 ) 로임차보증금의 5% 이상을지불한자 대상주택임차전용면적 85 m2 ( 수도권을제외한도시지역이아닌읍또는면지역 100 이하 ) 지원한도 임차보증금의 70% 이내에서최고 8 천만원이내 / 수도권의경우 1 억계약갱신으로인한증액, 추가대출시에는증액되는금액전액을지원가능하나, 기대출금을포함하여위의 1 항한도는초과할수없음 대출금리연 3.3% ( 변동금리 ) 대출기간 2 년일시상환 (3 회연장하여최장 8 년 ) 취급기관취급기관 운영 대출상담 국민주택기금 우리은행, IBK 기업은행, NH 농협은행, 신한은행, 하나은행, KB 국민은행 장점및단점 장점 : 저리이며대출금액이큼단점 : 대출기간이비교적짧으며소득제한이있음 저소득가구전세자금대출 구분 지원대상 주요내용 임차보증금의 5% 이상을지불한저소득가구 ( 무주택자, 기초생활수급자등 ) 보증금액이일정금액이하 ( 수도권과밀억제권역 1 억 2 천만원, 수도권기타지역및광역시 9 천만원, 기타지역 7 천만원 ) 대상주택주거면적이전용면적 85 m2이하주택 ( 주거용오피스텔포함 ) 지원한도 임차보증금의 70% 이내에서지역별대출한도액차등지원계약갱신으로인한증액, 추가대출시에는증액되는금액전액을지원가능하나, 위의 1 항한도는초과할수없음 대출금리연 2.0% ( 변동금리 ) 대출기간 15 년 ( 원리금균등분할상환또는혼합상환 ) 취급기관취급기관 운영 대출상담 국민주택기금 우리은행, IBK 기업은행, NH 농협은행, 신한은행, 하나은행, KB 국민은행 장점및단점 장점 : 낮은이자율, 장기대출, 오피스텔도가능 133

전세금안심대출 세입자의전세보증금회수염려와전세대출고민을함께해결할수있도록 전세금반환보증과은행전세대출을연계, 은행은전세금안심대출상품을 세입자에게판매하고, 대한주택보증이전세보증금및대출금상환을책임 구분지원대상대상주택보증한도보증금액보증료율보증기간보증신청 주요내용 전세보증금의 5% 이상을납입한 19 세이상의임차인 아파트, 연립 다세대 ( 다가구 ), 주거용오피스텔전세보증금수도권 3 억이하, 그외지역 2 억이하, 전세계약기간 2 년이상 전세보증금의 80% 이내, 금융비용부담율 40% 이내중작은금액 금융비용부담율 : 보증신청인의연간인정소득대비연간부담하는대출이자가차지하는비율 전세보증금반환보증 전세계약서장의전세보증금전세자금대출특약보증 은행으로부터대출받은전세대출금 - 전세보증금에따른보증료율 : 연 0.197% - 전세대출금에따른보증료율 : 연 0.05% 대출실행일로부터전세계약만료일후 1 개월 전세계약체결일 ~ 일주일과주민등록전입일중빠른날로부터 3 개월이내 취급기관취급기관 운영 대출상담 국토교통부및대한주택보증 우리은행 장점및단점 장점 : 은행의전세자금대출에비해금리가다소낮음, 집주인의재무여건과관련없이전세금보장, 대출금액이큼 134 한국감정원부동산연구원

PART IV 주요이슈 주택임대시장 2014 년 10 월 13 일, 아파트전세가격의상승, 전국적인문제인가? 이준용부연구위원 전국아파트전세시장은지역별로상이한양상을보임. 최근광역시등전국아파트전세가격은과거대 비안정세로전환되면서주거비부담이보합수준. 반면, 서울전세시장은전세세입자의주거비부담이 지속적으로증가하고향후공급부족및재건축사업에따른대규모이주로전세가격의추가상승예상 전국주택전세가격은 '10 년부터지속적으로상승 전세가격의급상승한시기는 180 년대중반 ~90 년대초반, 2'00 년대초, 3'10 년 ~ 최근 상승폭은최근상승기가상대적으로작지만, 근래 10 년간가장큰폭으로 장기간지속상승 주 : 실선 ( 좌축 ) 은전국주택전세가격지수 ( 명목, 1986.1=1), 막대표시 ( 우축 ) 는전년동기대비변화율자료 : 국민은행 135

'10 년이후아파트전세가격의평균상승률은장기평균상승률보다높은수준 전국아파트전세가격의단기평균상승률은장기평균상승률을초과하나, 단독및연립주택은장기평균상승률보다낮은수준 장기 ('86.01 ~ '14.08, 28년 8개월 ) 단기 ('10.01 ~ '14.08, 4년 8개월 ) 월평균상승률 (%) 연평균상승률 (%) 월평균상승률 (%) 연평균상승률 (%) 주택종합 0.48 5.94 0.54 6.68 아파트 0.63 7.77 0.68 8.43 단독 0.28 3.43 0.24 2.90 연립주택 0.47 5.83 0.38 4.71 자료 : 국민은행 광역시는아파트전세가격이안정된상태이나서울지역은장기간지속상승 서울아파트전세가격은장기및단기평균상승률이비슷한수준으로지속 적인상승추세 '10 년이후광역시 ( 인천제외 ) 의단기평균상승률은장기평균상승률을훨 씬상회하나, '13 년이후안정적인모습인천광역시는 '13 년이후평균상승 률이장기평균상승률과비슷한수준까지상승 광역시와달리서울의아파트전세가격상승이지속, 이들도시간가격변동 차이가뚜렷한원인은거시적여건변화보다지역하위시장의수급불균형차 이일가능성존재 '00 년중후반광역시의아파트과다공급으로발생한미분양주택들이최근 전세가격안정에일정부분기여할여지가있으나, 서울은적지의신규아파 트공급부족으로장기적인전세가격상승은필연적결과 136 한국감정원부동산연구원

PART IV 주요이슈 자료 : 국민은행 과거대비최근서울의아파트전세가상승에대한주거비부담은최대수준 최근서울아파트전세가격상승은근로소득이나물가상승보다매우높은 수준 상승기 1 기에는전세가격 ( 서울 5.2%) 보다근로소득 (11.6%) 이높게증가하 였고, 강남지역 (4.2%) 은물가상승 (5.9%) 보다낮은수준으로임차인의부 담은낮았던상황 상승기 2 기의경우다른상승기대비전세가격이가장높게상승 ( 서울 10.0%) 하나근로자소득도높은수준으로상승 (8.5%) 하여상승기 1 기보다 임차인부담은소폭증가 반면, 상승기 3 기에는과거에비해근로자소득상승 (3.6%) 보다전세가격 상승 ( 서울 7.8%) 이매우높아전세임차인들의부담이나전세가격상승의위 험도가가장높음 뿐만아니라최근근로소득은감소추세이나서울전세가격은지속적으로 상승, 서울전세입자의주거비부담도가역대최대수준임 137

특히강남지역의경우, 9.1대책이후재건축규제가완화됨에따라대규모멸실이예상되어추가적인리스크상승이예상 광역시전체기준으로볼때, 상승기3기의전기간동안서울지역보다높은수치이나개별광역시로보면, 대구, 광주및울산지역을제외한나머지지역은서울지역보다낮은상태이고, 광주, 울산지역은모두 '13년 1분기 ~'14년 2분기기간동안연평균가격상승률은 4% 내외로낮아진상태임 대구지역은산업단지, 혁신도시조성으로중소형신규수요가발생, 지속적으로전세가격이상승하였으나, 최근상승폭은다소하락 상승기 1 ('90 년말 ~'97 년말 ) 상승기 2 ('00 년말 ~'03 년말 ) 상승기 3 ('10 년말 ~'14.6 월 ) 최근상승기 ('13.3 월 ~'14.6 월 ) 서울 5.2% 10.0% 7.8% 8.4% 강북 7.0% 9.5% 7.8% 8.3% 강남 4.2% 10.3% 7.8% 8.5% 광역시 3.9% 11.1% 8.2% 5.2% 부산 1.8% 10.4% 6.2% 1.9% 대구 1.4% 9.9% 12.5% 8.8% 인천 7.3% 13.0% 5.6% 8.8% 광주 2.8% 7.3% 10.4% 3.3% 대전 5.5% 15.2% 5.3% 4.4% 울산 3.1% 6.3% 8.8% 2.2% 물가지수 5.9% 3.4% 2.2% 1.1% 근로자소득 11.6% 8.5% 3.6% 3.6% 주 : 근로자소득 ( 도시근로자 /2 인이상 / 근로소득분기자료 ) 의발표주기는분기이므로산출기간통일을위해상승률은연말기준으로산출 ( 최근상승기는근로자소득의계절성을감안, '14 년 1 분기및 '14 년 2 분기의산술평균, 이외나머지상승률은기하평균 ). 단, 상승기 1 의시점은근로자소득자료발표시점을감안하여 '90 년말, 상승기 3 과최근상승기종점은 '14 년 2 분기 (6 월 ) 말, 최근상승기의시점은 '13 년 1 분기 (3 월 ) 말로설정자료 : 통계청, 국민은행 138 한국감정원부동산연구원

PART IV 주요이슈 '14 년 11 월 10 일, 주택임대차시장의급격한전환, 그원인은? 김민섭책임연구원 정부의경기활성화를위한저금리기조의유지로주택임대차시장의구조는급격하게변화되고있음. 특히 금리하락, 전세가격상승, 1.2 인가구의증가는주택임대차시장의월세주택의비중을확대시키고있으며, 향후주택임대차시장은수익률, 가구의변화속도에따라월세로빠르게전환될것으로전망됨. 경기활성화정책에따른저금리기조는전세가격의상승과동반되면서, 부동산시장에 많은변화를일으키고있으며, 특히주택임대차시장에서월세가구의전환을가속시키고 있음. 최근 3 년동안한국은행의기준금리인하기조로시장의예금금리는빠르게 인하 (3.25% 2.00%) 되었고, 자금운영을고민하게되었으며, 특히부동 산시장에서의전월세전환율등에도많은변화를보이고있음. 정부의적극적인부동산활성화대책은일시적으로거래량이증가하는등 활성화되는듯하였으나, 전세주택의월세전환으로전세가격의가파른상 승을초래하면서주택임대시장구조를급격하게변화시키고있음. 최근 3 년간 ('11.1~9 대비 '14.1~9) 임대차시장의순수전세거래는감소 (-10.6%) 한반면월세는가파르게증가 (37.6%) 하고있음. 월세주택의증가원인으로는저금리로전세보증금의운영수익하락, 전세 가격의상승으로반환금부담증가, 1,2 인가구의증가, 매매시월세주택의 선호등으로분석되며, 향후월세가구는빠르게증가것으로전망. 139

전월세거래량과예금금리추이비교 ( 단위 : 건, %) 자료 : 한국감정원 우리나라주택시장의점유형태는 '12 년기준자가 53.8%, 임차 43.4% 로임차가구가전 체의반가까이차지하고있으며, 이중전세 21.8%, 월세 21.6% 로월세가 50% 정도를 차지하고있으며, 계속적으로증가할것으로전망됨. '06 년부터 '12 년까지임차가구중전세는지속적으로감소 (22.4% 21.8%) 한반면, 월세는계속적으로증가 (18.9% 21.6%) 하는추세였으 나, 특히최근의증가율은상승하고있는추세임. 전국전세및월세거주비율추이 ( 단위 : %) 자료 : 국토교통부 ('12 년주거실태조사 ) 140 한국감정원부동산연구원

PART IV 주요이슈 우리나라주택임대시장은전세위주의시장이었으나월세주택의비중이증가하면서최근 에는임대주택중월세주택이 3 채중 1 채에이를정도로월세비중이증가하였으며, 그 원인은금리하락및전세금액의상승, 1,2 인가구의증가로분석됨. '11년부터 '14년현재까지거래량비율은전세는감소 (75% 66%) 한반면, 월세는증가 (25% 34%) 하고있으며, 월세의실제거래량은확정일자신고의기피및누락등으로정확한집계가이루어지지않고있으나이보다더많을것으로추정됨. 전국전세거래량및월세거래량비율추이 자료 : 한국감정원 주택임대시장의계약갱신기간을고려하여 2 년전대비거래량을분석한결과는월세증 감율은증가 (+), 전세증감율은감소 (-) 로증감이뚜렷함. '13 년 1 월부터 '14 년 9 월까지월세거래증감률은평균 31.2% 로, 전세거래증 감률평균 -8.5% 로상반된결과를보이며, '14 년 9 월현재약 31% 격차를 보이고있어, 월세거래량의증가는이러한추세가지속될것으로전망됨. 141

2 년전동월대비전세거래량및월세거래량증감률추이 ( 단위 : %) 자료 : 한국감정원 주택임대시장에서월세주택으로의전환은전세주택의감소와전세가격의상승으로, 월세 주택의증가와월세가격하락으로나타날것으로전망됨. 서울시의경우 '11년부터 '14년 9월까지전세가격은 26.6%(89.7 113.6) 상승하였으나, 월세가격은 -6.2%(101.3 95.0) 로하락한것으로나타났으며, 이는전세주택과월세주택의수요와공급불균형이크며, 특히월세가격의하락은전세의월세전환에따른공급확대가원인이큰것으로분석됨. 서울시전, 월세가격및전월세전환율추이 자료 : 한국감정원 142 한국감정원부동산연구원

PART IV 주요이슈 '14 년 11 월 17 일, 전월세전환율의가파른하락과그원인 권범준연구원 전국의아파트평균전월세전환율은 6.4% 로최근 3 년간 2%p 이상하락하면서급격한하락세를보이고있 음. 그원인으로저금리기조에따른월세주택의공급량증가, 전세주택의감소에의한전세가격의상승으 로분석되었으며, 향후월세시장의비중이증가하면서전월세전환율은지속적으로하락할것으로전망됨. 전국의아파트전월세전환율 6.4%, 서울송파구 4.9% 로가장낮고, 강원도속초시가 10.0% 로가장높아최고 2 배이상의차이를보이고있음. 전국전월세전환율은 6.4% 로나타났으며, 수도권은 6%, 지방은 6.9%, 서울과대구를제외한대부분수도권과광역시는 6% 대의유사한전환율을보이고있으며, 시도별로는대구 (5.5%) 와서울 (5.8%) 은비교적낮고, 강원, 충북, 경북은 8.8% 로비교적높은것으로나타남. 자료 : 한국감정원 - 252 개시군구가운데, 서울송파가 4.9% 로가장낮고, 성남분당 5.2%, 서울강북, 광진, 대구달서 5.3% 로비교적낮게나타났으며, 강원속초 는 10.0% 로가장높으며서울송파보다 2 배이상높은것으로나타남. 143

전환율낮은주요지역 전환율높은주요지역 시군구 전월세전환율전월세전환율시군구 '11년 1월 '14년 9월 '11년 1월 '14년 9월 서울송파 6.7 4.9 강원속초 12.0 10.0 경기성남분당 7.5 5.2 경기포천 12.0 9.9 서울강북 7.5 5.3 경기부천오정 10.2 9.0 서울광진 7.1 5.3 전남목포 12.2 8.4 대구달서 7.3 5.3 충남공주 11.9 8.3 자료 : 한국감정원 전월세전환율의하락원인은금리하락에따른월세주택의공급량증가, 전세주택의감소에의한전세가격의상승이주요원인으로분석되며, 향후저금리기조는전월세전환율을더욱하락시킬것으로전망됨. 최근전월세전환율은년초 7.6% 에서 6.4% 로가파른하락세를보이나, 예금금리또한 2.36% 로꾸준히하락, 그격차는 2.7 배로상대적으로높은수준임. - 예금금리는 2.36% 로 '11.1 월대비 1.64%p 하락하였고, 전월세전환율은 6.35% 로 '11.1 월대비 2.05%p 하락하면서예금금리에비해상대적으로낮은하락율기록 자료 : 한국감정원, 한국은행경제통계시스템 주택임대차시장에서의월세주택비중은점진적으로증가하고있어 '14년현재 34.0% 로 '11년(25.1%) 대비 8.9%p 증가하였음. - 주택임대차시장선진화정책, 10.30 월세지원정책, 시장금리의하락, 1,2인가구의증가, 매매시장에서의월세주택선호현상등은향후월세비중을더욱증가시킬것으로전망됨. 144 한국감정원부동산연구원

PART IV 주요이슈 자료 : 국토교통부 전국의전세가격지수는 '11.1월 86.1에서 '14.7월 111.1까지급격하게상승한반면, 전월세전환율은 '11.1월 8.4% 에서 '14.7월 6.35% 까지꾸준히하락 - 최근전월세전환율의하락원인은임대료의하락보다는전세가격의급격한상승이주요원인으로분석되며, 향후주택임대차시장은지속적인월세주택의전환으로전월세환율은당분간하락할것으로예상됨. 자료 : 한국감정원, 한국은행경제통계시스템, 전월세전환율 = [ 연간임대료 /( 전세금 - 월세보증금 )] 100 145

지역부동산시장 '14 년 10 월 27 일, 신도시주택시장! 현주소는? 김민섭책임연구원, 민철홍연구원 신도시지역의매매및전세가격은전년比크게상승하였으며, 전세상승률이매매상승률의 2 배상회하는 가운데, 특히판교지역은매매및전세가격이신도시중최고수준을보이고있으며, 대표단지중 3.3 m2당 매매가격은판교푸르지오 (2,750 만원 ), 전세가격은분당파크뷰 (1,910 만원 ) 가최고인것으로나타남. 신도시지역별분석 판교의 3.3 m2당매매가격및전세가격은신도시지역중최고수준, 전세가격은강남 3 구 보다높은수준 판교의 3.3 m2당평균매매가격은 2,130 만원으로신도시중가장높은수준 이며, 전세가격역시 1,490 만원으로가장높은수준 - 판교지역의매매가격은강남3구의 94% 에육박하는수준이며, 전세가격은강남3구의 110% 수준으로오히려강남3구 (1,350만원/3.3m2) 수준을상회 - 특히, 판교지역의 3.3m2당전세가격은인근분당지역의평당매매가격을웃도는수준이며, 김포한강신도시의 (390만원) 의 4배수준 - 분당과광교의매매가격은비슷한수준이며판교의약67% 수준, 분당과광교의전세가격은판교의각각약70%, 약60% 수준으로광교의전세가격이분당에비해상대적으로낮게나타났으며, 향후광교의전세가격상승이예상됨 146 한국감정원부동산연구원

PART IV 주요이슈 ( 단위 : 만원 ) 구분 판교 분당 광교 별내 동탄 청라 한강 3.3m2당매매가 2,130 1,430 1,420 1,210 1,030 960 660 3.3m2당전세가 1,490 1,050 890 820 860 520 410 자료 : 한국감정원 대부분의신도시지역은전년동월比전세상승률이매매상승률을크게상회 하는수준이고, 청라, 별내지역은매매가격과전세가격의상승률차이가 상대적으로큰데, 이들지역은중대형평형중심의공급이원인으로분석됨 - 동탄의전세가율은 83.6% 로신도시중최고수준, 이는매매상승률은가장낮고, 전세상승률은청라, 별내를제외하고가장높게상승했기때문이며, 삼성전자사업장및서울출퇴근자들의수요로인하여높은전세가율을나타냄. - 상대적으로전세가율이낮은청라, 별내등이높은전세상승률을나타내고있으며향후지속적으로전세가격상승이예상됨 - 교통인프라확장으로도심과의접근성이향상될것으로예상되는광교, 청라의매매가격의상승률이높고, 향후광교신도시는신분당선개통등으로교통여건이개선되면서매매가격상승의여지존재 147

자료 : 한국감정원 지역별매매가격대비전세가격비율 ( 단위 : %) 구분 동탄 분당 판교 별내 광교 김포한강 강남3구 청라 '13년 10월전세가율 74.8 69.1 65.6 58.1 67.7 59.6 56.1 45.6 '14년 10월전세가율 83.6 73.2 69.9 67.9 63.0 61.5 59.6 54.3 자료 : 한국감정원 신도시대표단지별분석 신도시대표단지중 3.3 m2당매매가격은판교푸르지오, 전세가격은분당파크뷰가가장 높은수준을보이고있음 3.3 m2당매매가격은판교푸르지오 (2,750 만원 ) 가최고수준으로, 분당파크 뷰 (2,300 만원 ), 위례자이 (2,020 만원 ) 에비해상대적으로높고, 송파엘스 (2,800 만원 ) 와유사한수준 148 한국감정원부동산연구원

PART IV 주요이슈 - 위례자이의분양권호가는판교푸르지오의약 73% 수준, 분당파크뷰의약 90% 수준으로예상보다낮게형성되고있으나, 향후접근성과교통여건 이개선되고, 입주시기가다가올수록점진적으로상승할것으로예상됨 - 광교힐스테이트 (1650 만원 ) 는분당파크뷰의약 70%, 동탄래미안 (1,170 만 원 ) 의약 140% 수준으로나타났으며, 향후전철역의개통등교통여건이 개선되면서상승가능성이높음 3.3m2당전세가격은분당파크뷰 (1,910만원) 가가장높은것으로나타났으며, 판교푸르지오의전세가격 (1,830만원) 을초과, 이는인근정자역이환승역인바교통여건이우수한점이원인으로분석됨 - 광교힐스테이트의 (1,060만원) 전세가격은분당파크뷰의약55% 수준, 분당신도시의대표단지보다상대적으로낮은것으로분석됨 대표단지별평당매매및전세가격 ( 단위 : 만원 ) 자료 : 한국감정원 149

전년대비매매상승률은판교푸르지오 8.2%, 전세상승률은별내한화꿈에그 린 25.0% 로대표단지중에서가장높은상승을나타냄 - 별내한화꿈에그린은 30평대단지로서, 최근지하철 4호선및 8호선연장으로인한교통여건개선이기대되고대부분의신도시아파트규모가중대형인반면, 이들단지는중소형으로구성되어중소형수요가이동하면서전세상승률이높아진것으로분석됨 대표단지별전년동월대비평당매매및전세가격상승률 ( 단위 : 전년동월대비, %) 구분 별내한화꿈에그린 동탄래미안 판교푸르지오 분당파크뷰 강남도곡렉슬 광교이던하우스 송파엘스 김포한강한양수자인 매매상승률 5.8 7.1 8.2 3.4 2.4 6.7 6.9 4.2 전세상승률 25.0 21.2 12.8 9.6 9.4 1.7 1.6-2.6 자료 : 한국감정원 동탄래미안및분당파크뷰의전세가율은각각 83.8%, 83.0% 로강남도곡렉슬, 송파엘스의전세가율 ( 약70%) 을상회하는최고수준 특히동탄래미안은 3.3m2당매매가격 (1,170만원) 및전세가격 (980만원) 은다른신도시에비해낮은수준임에도불구하고높은전세가율을보이고있으며, 이는향후매매가격의상승의요인으로작용할수있음 자료 : 한국감정원 150 한국감정원부동산연구원

PART IV 주요이슈 '14 년 10 월 20 일, 수도권지역의전세가율최고치경신, 최고점은어디? 이지연부연구위원 전국의전세가율 ( 매매가격대비전세가격 ) 은비교적안정세를보이는반면, 서울을포함한수도권지역의전세가율은지속적인상승으로최고치를경신중이며, 서울 경기지역의전세가율은 53개시구중 22개지역이 70% 를상회. 수도권지역의매매가격은안정된반면, 정부정책과저금리의장기화로인한전세가격상승으로전세가율은지속적으로상승할것으로전망 최근비수도권의전세가율은전년대비비교적안정된반면, 수도권의전세가율은전년 대비약 6% 상승 전국 서울 경기 인천 지방권 5대광역시 8개도 전세가율 (14'09 현재 ) 70.0% 65.4% 68.4% 66.0% 72.9% 73.8% 72.3% 13'09 대비증감률 3.2% 5.7% 6.2% 5.6% 0.7% 0.8% 0.8% 12'01 대비증감률 11.5% 22.0% 18.3% '.2% 4.7% 5.4% 4.6% 주 : 지방권 ( 수도권제외 ), 5대광역시 ( 인천제외 ), 8개도 ( 경기도제외 ) 자료 : 한국감정원 최근전세가율 ( 매매가격대비전세가격 ) 이전국적으로평균 70% 에이르는수준까지증가, 이는수도권지역 ( 서울, 경기, 인천 ) 의전세가율의상승세로인한영향 - 수도권지역의전세가율은장기간지속적으로크게증가하였으며최근에들어안정된비수도권지역 ( 서울, 경기, 인천제외 ) 의전세가율에비하여전년동월대비약 6% 상승하며꾸준한증가추세를보이고있음 ( 단위 : 천원 ) 주 : 좌축은매매가격, 우축은전세가격자료 : 한국감정원 151

수도권의매매가격은 '13년하반기까지하락세를유지하였으나이후다시상승하는추세를보이다최근에이르러비교적안정된형태를보임, 이에비해수도권의전세가격은꾸준히상승 - 매매가격상승분에비하여상대적으로높은전세가격상승분으로전세가율은지속적으로상승 반면, 비수도권지역은매매가격과전세가격이동반상승하여전세가율은 비슷한수준에서소폭증가하며안정된형태를보임 서울전세가율의최상위는성동구, 하위지역은강남 3 구 주 : 전년동월대비변동률은 '14.9 월대비 '13.9 월의가격변동률 자료 : 한국감정원 서울지역은평균적으로전년과비교하여매매가격은 2%, 전세가격은 8% 상승 - 성동구 (13%), 중구 (12%), 구로구 (11%), 금천구 (11%), 은평구 (11%) 순으로높은전세가상승률을보임 152 한국감정원부동산연구원

PART IV 주요이슈 종로구를제외한서울시모든자치구에서전년대비전세가격이상승하였으 며전세가격의상승률이매매가격의상승률을상회하면서서울시전지역 에걸쳐전세가율상승 자료 : 한국감정원 '14년 9월기준, 서울시평균전세가율은 65% 로전국평균 70% 에비해낮은수치이나꾸준히증가하는추세이며최근최고치를계속갱신하며상승중에있음 '12년 1월에는서울시모든구의전세가율이 61% 미만이었으나지속적인상승으로현재서울시 25개자치구중 12개구의전세가율이 70% 를상회 서울시전세가율은성동구 (74%), 서대문구 (74%), 동작구 (72%), 중랑구 (72%), 구로구 (72%) 의순으로대체로강북지역이높은전세가율을기록하였으며강남 3구를비롯한송파구 (57%), 용산구 (51%) 는서울평균 (65.4%) 대비상대적으로낮은전세가율을보임 - 재건축단지가많은강남 3구는매매가격이높아비교적낮은전세가율을기록 서울시의매매가격은비교적안정된반면, 재건축이주로인한전세수요와저금리의장기화로인한월세전환으로전세가격이상승하여향후전세가율의추가적상승이예상됨 153

경기지역은동탄을포함한화성이 78% 로최고, 최하위는과천시 자료 : 한국감정원 경기도지역의매매가격은전년대비 3% 상승한데비하여전세가격은 11% 상승 화성시 (16%) 의전세가격은수도권최고상승률을기록, 경기도신도시권역을포함하는파주 (15%), 김포 (15%), 의왕 (15%), 오산 (15%), 수원 (14%) 등은전국대비매우높은수준의전세가상승률을보임 경기도지역은전세가상승분이매매가상승분을초과하여모든시에서전년대비전세가율이오름세를이어가 68% 의종전최고치를경신 자료 : 한국감정원 154 한국감정원부동산연구원

PART IV 주요이슈 주거여건이우수하고교통이편리한화성 (78%), 의왕 (77%), 오산 (76%), 군포 (74%), 수원 (73%), 구리 (72%), 하남 (72%), 안양 (71%), 부천 (71%), 고양 (70%) 순으로전세가율이높으며전세가율이 70% 를상회하는시는전체 28개시중 10개에이름 화성시의경우동탄신도시의영향으로전라도광주지역을제외하고는전 국적으로가장높은전세가율 (78%) 을기록 재건축단지가많고매매가가높은과천시 (52%) 는최저수준의전세가율을 기록하였으며수도권외곽지역인동두천 (62%), 포천 (61%), 양주 (61%) 와 광주 (60%) 지역도상대적으로낮은전세가율을형성 경기도지역의매매가격상승은미미한반면, 중소형주택이집중되어있고서울과의접근성이용이한지역을중심으로전세가격이상승하고, 저금리로인한전세시장불균형으로인해경기지역의전세가율은지속적으로상승할것으로예상 155

'14 년 12 월 15 일, 우리나라상가, 오피스임대시장현주소 - 상가임대료는명동, 오피스임대료는종로가제일높아 김상윤연구위원 '14 년 3/4 분기기준, 상가임대료는명동이 88.6 만원 /3.3 m2으로종로의 3 배, 강남대로의 2 배로전국최 고인반면, 오피스임대료는종로가 11 만원 /3.3 m2으로강남과명동의약 1.4 배로가장높아. 경기는분당 17.5 만원 /3.3 m2, 지방은부산중구시장 19.8 만원 /3.3 m2으로가장높아. 상가 ( 매장용 ) 임대료중명동이 88.6만원 (3.3m2당) 으로가장높고, 강남대로 (44.6만원 /3.3m2당) 의 3배, 부산중구시장 (' 만원 /3.3m2당) 의 4.5배, 분당 (17만원) 의 5배이상형성되어있으며, 오피스임대료는상가와달리종로가 11만원 (3.3m2당) 으로명동과강남 (7.6만원/3.3m2당) 의약 1.4배로오히려높게형성. 자료 : 한국감정원 156 한국감정원부동산연구원

PART IV 주요이슈 주요상권매장용임대료 ( 단위 : 천원 / m2, %) 구분명동종로강남대로신촌사당영등포신사혜화수유서울역광화문청담신림 임대료 268.1 89.3 135.1 60.2 52.5 33.8 79.7 69.9 58.6 60.1 69.0 69.0 52.7 구분의정부역광명모란분당수원역광주상무 대구동성로 대전둔산 대구상인동 부산서면 부산중구시장 울산전하동 인천구월간석 임대료 42.3 30.4 34.5 52.8 32.3 26.3 32.5 27.7 29.6 45.7 60.0 '.3 37.8 자료 : 한국감정원 주요상권오피스임대료 ( 단위 : 천원 / m2, %) 구분광화문동대문명동서울역종로강남대로도산대로서초신사테헤란로여의도영등포사당 임대료 21.4 17.1 23.4 21.5 33.3 23.9 19.0 19.0 19.3 21.8 20.7 12.2 21.4 구분부산역부산서면 부산중구시장 대구동성로 대구범어 대구수성 인천구월간석 인천부평 광주상무 둔산 분당 일산동구 평촌범계 임대료 6.8 8.7 7.5 8.3 5.4 7.4 9.7 9.9 8.1 6.3 16.5 10.1 10.9 자료 : 한국감정원 서울강북상권은도심오피스중심의금융 쇼핑상권, 대학교인근문화 오락상권, 기타지역상권으로나누어져있으며, 명동상가임대료는 88.6 만원 /3.3 m2으로종로의 3 배, 강남대로의 2 배로타상권대비높음. 도심오피스중심의금융 쇼핑상권은명동, 종로, 광화문, 서울역등이주요상권이며, 명동은 88.6 만원 /3.3 m2으로종로의 3 배로월등히높고그외상권은 20 만원 /3.3 m2 ~30 만원 /3.3 m2의높은수준의임대료형성. 대학교인근문화 오락상권은혜화동 ( 대학로 ) 약 23 만원 /3.3 m2으로가장높고신촌, 홍대, 건대, 경희대, 성신여대등은 15 만원 /3.3 m2 ~' 만원 /3.3 m2수준으로형성, 기타지역상권은동대문, 충무로, 공덕역, 용산, 영등포, 이태원, 청량리, 등으로 15 만원 /3.3 m2 ~20 만원 /3.3 m2수준으로형성. 서울강남상권은오피스중심의금융 쇼핑상권, 서비스 쇼핑중심상권, 기타지역상권으로나누어형성되어있으며, 강남대로임대료는 44.6 만원 /3.3 m2으로강남에서가장높으며인근테헤란로, 도산대로의약 3 배수준형성. 157

사무오피스중심의금융 쇼핑상권은강남대로, 테헤란로, 도산대로, 서 초, 신사, 사당등이주요상권이며, 강남대로가 44.6 만원 /3.3 m2으로가장 높고, 그외상권은 15 만원 /3.3 m2 ~20 만원 /3.3 m2수준형성. 서비스 쇼핑중심상권은청담, 압구정, 잠실, 목동등으로청담이약23만원 /3.3m2으로가장높고, 대부분 10만원 /3.3m2 ~15만원 /3.3m2만원형성, 기타지역상권은사당, 신림, 천호, 화곡등으로상권에따라임대료수준이 7만원 /3.3m2 ~17만원 /3.3m2형성. 자료 : 한국감정원 수도권중상가 ( 매장형 ) 임대료가가장높은지역은분당으로 17만원 /3.3m2정도이며서울명동의약20% 수준을보이고있으며, 그뒤로의정부역, 모란, 광명, 수원역, 부천역상권등으로나타났으며 13만원 /3.3m2 ~ 15만원 /3.3m2수준으로서울기타지역상권과유사한수준이며, 5대광역시중부산중구시장이약 ' 만원 /3.3m2으로가장높고, 인천간석, 대구동성로, 대전둔산, 광주상무, 울산전하순으로나타남. 158 한국감정원부동산연구원