ClockWise 1990 년대강세장의재현 2013 년 12 월 At A Glance Clock Wise는피델리티투자솔루션그룹 (Investment Solution Group) 이다양한멀티에셋포트폴리오들의운용을위해수립한 top-down 자산배분전략을다루는월간리포트로서향후 3개월에서 6개월의단기적시장전략위주로작성되었습니다. 동리포트는피델리티의다양한운용그룹중하나인투자솔루션그룹이작성한것으로피델리티내다른운용그룹의견해와상이할수있습니다. 피델리티 Investment Clock 은주식투자에유리한회복단계를가리키고있습니다. 1990 년대에일본이행했던디스인플레이션역할을지금은중국이행하는등선진국주식시장에긍정적인환경이수년간지속될전망입니다. 피델리티투자솔루션그룹은달러화강세의수혜를받는미국과일본주식시장에대해비중확대스탠스, 그리고이머징마켓, 원자재, 채권, 금리민감업종들에대해서는비중축소스탠스를취하고있습니다. 실물부동산업종은앞으로도양호한수익률을지속할것으로예상됩니다. 이번호 Time Out 은부동산시장의부문별위험요소를점검합니다. 인플레이션완화회복 (Disinflationary Recovery) 은주식시장에호재 세계경제는인플레이션완화회복국면에있습니다. 글로벌성장선행지표들이강세를지속하고있지만, 피델리티인플레이션스코어카드가최근 24 개월중 22 개월간하락하는등인플레이션압력은완화되고있는것입니다. 이러한상황은 1990 년대에발생했던상승장을연상시킵니다. 인플레이션압력완화로인해주요국중앙은행들이완화적통화정책을유지함에따라, 경기가지속적으로상승하고주식시장이양호한상승을기록할것으로전망입니다. 미연준이양적완화를축소하고있지만, 인플레이션이목표수준을하회하는한저금리가장기간유지될전망입니다. 미국과일본주식시장에대해비중확대스탠스 피델리티투자솔루션그룹은 1 년넘게주식에대해강한비중확대스탠스를취하고있으며, 특히미국과일본주식시장을여전히선호하고있습니다. 미국은주택가격이상승하고있고, 은행대출태도가완화되고있으며, 미연준은친성장정책을시행하고있습니다. 일본은초완화통화정책을시행하고있고, 일본당국은 2014 년 4 월판매세인상으로인한부작용을상쇄하겠다는의지가확고합니다. 또한미국과일본주식시장모두달러화강세로수혜를입고있습니다. 대탈출 (Great Exit) 은채권, 이머징마켓, 금시장에악재로작용 미국의점진적통화정책정상화는지속적달러화강세로이어질것으로전망되며, 이역시 1990 년대를연상시킵니다. 이머징마켓통화들이절하압력에직면하고해외자금조달의존도가높은국가들은금융불안 (financial stress) 에시달릴것으로예상됩니다. 피델리티투자솔루션그룹은원자재, 특히금에대해부정적인전망을보유하고있습니다. 결국에는금리가상승할것이라는전망도, 필수소비재, 유틸리티, 부동산등금리민감업종과채권에대한투자에신중을기하게되는이유로작용하고있습니다. Time Out: 부동산투자 위험증가인가위험감소인가? 실물부동산은양호한수익률을지속할전망입니다. 위험회피가여전히이슈가되고있는현상황에서부동산투자가위험증가를의미할까요, 아니면위험감소를의미할까요? 이물음에대한답은예상과달리위험증가가아닌위험감소를의미한다는것이지만, 모든자산이그렇듯이어느부문에투자하느냐에따라달라질것입니다. 피델리티분석에따르면경기사이클단계별로최고수익률을시현하는자산군이다른것으로나타났습니다. 1990년대를지배했고 2014년에도지속될전망인디스인플레회복단계에서는주식이가장선전합니다. 포커스차트 : 경기사이클단계별자산투자수익률 GROWTH INFLATION Bonds Stocks Commodities Cash Reflation 10.3% -1.1% -25.3% 3.5% Recovery 5.2% 20.3% -8.4% 1.6% Overheating 0.7% 6.2% 18.7% 0.3% Stagflation -1.3% -13.5% 32.8% -0.8% Average Return 3.2% 5.8% 3.7% 1.0% * 2013 년 11 월 30 일현재 * 자료 : FIL(1973.4~2013.10). 상기수치는미달러화총실질투자수익률의연간기하평균임. 채권은 ML U.S. Treasury/Agencies Master 지수, 주식은 S&P 500 Composite, 원자재는 GSCI Total Return, 현금은 3 개월 T-Bills 기준임.
멀티에셋 : 채권대비주식비중확대 - - - = + ++ 주식원자재부동산 (REITs) 채권현금 비중확대 : 1 년이상주식에대해강한비중확대스탠스를취하고있습니다. 완화적통화정책과낮은인플레이션압력을고려할때미국의재정장애해소에따라경기가성장하는등양호한증시환경이지속될전망입니다. 비중축소 : 11 월에원자재에대한비중축소를강화했습니다. 초과설비, 달러화강세, 중국추세성장률둔화가구조적악재로작용하고있습니다. 2013 년 2 월이래가장강한비중축소스탠스를취하고있는대상은금입니다. 비중축소 : 지난여름에금리민감부동산을매도하여 2011 년이래최저로투자비중을축소했습니다. 채권수익률상승에따라부동산이주식을하회할전망입니다. 비중축소 : 1 년여전부터국채에대해강한비중축소스탠스를취하고있습니다. 경기상승으로인해양적완화가점차축소되고채권수익률이상승할전망입니다. 비중확대 : 짧은채권듀레이션을유지하기위해현금을보유하고있습니다. 현금은양적완화기간중모든자산군을하회했습니다. 통화정책정상화에따라현금이좀더능동적역할을수행할전망입니다. * 자료 : FIL Limited. 2013 년 11 월 20 일기준 글로벌주식시장 : 미국과일본비중확대 - - - = + ++ 미국 유럽 ( 영국제외 ) 영국 일본 태평양지역 ( 일본제외 ) 이머징마켓 비중확대 : 친성장정책과부채함정탈출징후를고려하여 2011 년 2 월부터미국증시에대해비중확대스탠스를취하고있습니다. 주택가격이오르고있고은행대출태도가완화되고있으며, 양적완화축소는경기회복을알리는징후입니다. 비중축소 : 유럽에대해비중축소스탠스를유지하고있습니다. 경기가성장하고있지만디플레이션추세가정착하고있으며, 기업실적추정은하향조정되고있습니다. 경기가둔화될경우정치적긴장이다시고조될전망입니다. 중립 : 영국에대해전반적으로중립스탠스를취하고있습니다. 주택부문의주도로경기회복이매우강하게진행되고있지만, 파운드화강세가글로벌매출비중이높은대형주에악재로작용하고있기때문에중형주가가장선전하고있습니다. 비중확대 : 일본에대해비중확대스탠스를유지하고있으며, 가능한경우엔화헤징을하고있습니다. 일본은매우공격적으로통화완화를실시하고있고판매세인상부작용을상쇄하겠다는당국의의지가확고합니다. 비중축소 : 아태증시에대한비중축소스탠스를 2 개월연속강화했습니다. 원자재약세와중국추세성장률둔화전망을감안해부정적전망을취하고있습니다. 비중축소 : 11 월들어이머징마켓비중을더욱축소했습니다. 일본제외아태증시와마찬가지로원자재약세, 중국경기둔화, 미국양적완화축소로인한자본철수가악재로작용할전망입니다. * 자료 : FIL Limited.. 2013 년 12 월 8 일기준 상기에표시된포지셔닝은당사의주요멀티에셋포트폴리오의운용전략기준으로다른포트폴리오의투자비중과상이할수있습니다.
다시 1990 년대로 : 양호한주식전망 투자솔루션그룹자산배분지침인 Investment Clock 모델이주식시장에유리한디스인플레이션회복 (disinflationary recovery) 을가리키고있습니다. 글로벌성장선행지표들이강세를지속하고있지만, 피델리티인플레이션스코어카드가최근 24개월중 22개월간하락하는등인플레이션압력은완화되고있는것입니다. 이러한현상은1990년대를연상시킵니다. 1990년대는선진국노동시장에유휴인력을발생시킨부동산거품붕괴와함께시작되었습니다. 일본경제는회복에실패하면서산업원자재수요하락을초래했습니다. 또한철의장막의붕괴로인한글로벌잉여생산이원자재가격을하락시켰습니다. 멕시코, 아시아, 러시아가잇달아경제위기에빠짐에따라이머징마켓이어려운시기를겪은반면, 선진국들은디스인플레이션덕분에통화완화가유지되면서증시가선전하고멀티플이상승했습니다. 차트 1: 양호한글로벌성장스코어카드 차트 2: 글로벌인플레스코어카드는마이너스 * 자료 : 데이터스트림. 2013 년 3 분기 GDP 대비 (%). 향후 6 개월예상 * 자료 : 데이터스트림. 2013 년 11 월까지의 CPI %, 향후 6 개월예상 현재상황도비슷합니다. 미국과유럽의부동산붕괴가또다시노동시장에잉여생산능력을창출했습니다. 추세성장률이둔화되고당국이유동성을억제하는등 1990년대일본이행했던역할을지금은중국이행하고있습니다. 한편, 원자재생산능력은계속확대되고있고, 이란이원유수출을늘릴가능성도있습니다. 미연준은양적완화축소를개시했지만, 버냉키의장이양적완화축소가긴축을의미하는것은아니며인플레이션율이미연준목표치 2% 를하회하는한저금리가장기간유지될것임을강조했다는점은주목할만합니다. 차트 3: 미래지향 Investment Clock 궤적은회복단계를가리켜 차트 4: Investment Clock 다이어그램 INFLATION MOMENTUM RISING 100% RECOVERY OVERHEAT 50% REFLATION STAGFLATION 0% 0% 50% 100% Rolling 12 months Latest GROWTH MOMENTUM RISING Growth Moves Above Trend Recovery CORPORATE SOFTS GOVERNMENT Reflation Inflation Rises INDUSTRIAL METALS PRECIOUS METALS Inflation Falls Overheat HIGH YIELD ENERGY INFLATION- LINKED Stagflation Growth Moves Below Trend * [ 차트 3] 은투자시계상에서글로벌경기가추세선을상회할확률과인플레상승환경으로진입할확률을양축으로표시한것임. 자료 : 피델리티. 투자솔루션그룹의의견을나타낸것이며예시용차트임 투자솔루션그룹의멀티자산펀드들은달러화강세의수혜시장인미국과일본에집중하는종목들에대해강한비중확대를취하고있습니다. 구조적악재를감안해원자재와이머징마켓에대해서는신중을기하고있으며, 결국에는금리가인상될것이라는전망은필수소비재, 유틸리티, 부동산등금리민감업종과국채를압박할것으로전망됩니다.
Investment Clock 상회복단계 차트 5: 글로벌경기사이클을구성하는 4 단계 직관적으로볼때, 경기사이클별로투자수익률이 가장높은자산은다를것입니다. 국채는인플레이션이하락하고, 경기가둔화될때가장선전할것 INFLATION Rate hikes 입니다 ( 중앙은행의통화완화덕분 ). 주식은디스인플레이션회복기에높은투자수익률을기록할것 Overheat Stagflation 입니다 ( 기업실적증가 ). 원자재는인플레이션과 COMMODITIES CASH 금리가상승하기시작할때가장많이오를것입니 다. 마지막으로현금은스태그플레이션환경에서방어효과를발휘할것입니다. GROWTH Reflation STOCKS Recovery Rate cuts * 자료 : 2013 년 12 월 미국의산출갭및인플레이션사이클이지난 40년간기록한모든정점과저점의날짜를기록해과거를분석했습니다. 분석결과에따르면, 미국경제는 68% 의확률로추세선을상회하는성장률을기록했고, 나머지기간에는짧고급격한경기침체를겪은것으로나타났습니다. CPI가 51% 의확률로상승하는등인플레이션은고르게분포되었습니다. 미국의경기사이클단계별투자수익률은우리의직관이옳았음을확인해주었습니다. Investment Clock 다이어그램은그결과를그림형태로요약하고, 주식, 채권, 원자재부문상승률에대한기타사항을포함시킨것입니다. 차트 6: 미국경기사이클 Investment Clock 15 10 5 0-5 -10 Overheat Recovery Overheat Stagflation 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 15 10 5 0-5 -10 Headline inflation, % yoy OECD US total output gap of the total economy * 자료 : 데이터스트림 (2013.12) 차트 7: 경기사이클단계별자산투자수익률 이분석틀에최근몇년을대입하면, 2007년 7월 ~2008년 7월에유가가배럴당 140달러를상회하는등스태그플레이션이발생했음을알수있습니다. 리먼사태무렵에는원자재가격이붕괴하면서리플레이션이시작됐습니다. 경제성장률과인플레이션이저점을기록했던 2009년 4월에는과열단계가시작되었고간헐적으로양적완화가시행되었으며시장에서급격한리스크온 / 오프전환이나타났습니다. 2011년 10월에는중국이 2008년에실시했던대규모경기부양책의효과가약화되기시작하면서원자재가격이또다시정점을기록했습니다. 그이후현재까지디스인플레이션회복단계가진행되고있습니다. 역사적으로볼때디스인플레이션회복기에는주식이가장높은실질투자수익률을기록했습니다. 경기선행지표들은이러한긍정적배경이여전히유지되고있음을나타내고있습니다. GROWTH INFLATION Bonds Stocks Commodities Cash Reflation 10.3% -1.1% -25.3% 3.5% Recovery 5.2% 20.3% -8.4% 1.6% Overheating 0.7% 6.2% 18.7% 0.3% Stagflation -1.3% -13.5% 32.8% -0.8% Average Return 3.2% 5.8% 3.7% 1.0% * 자료 : FIL(1973.4~2013.10). 예시를목적으로한시뮬레이션임. 상기수치는미달러화총실질투자수익률의연간기하평균임. 채권은 ML U.S. Treasury/Agencies Master 지수, 주식은 S&P 500 Composite, 원자재는 GSCI Total Return, 현금은 3 개월 T-Bills 기준임.
선진국주식이최고 차트 8: 글로벌경기강세기에는주식이채권을상회우측차트음영부분은경제가추세를상회하는성장을시현하는시기에는주식이채권을상회함을보여줍니다. 글로벌증시지수들이저점에도달한지 5년가까이지났지만 1980년대상승장은 8년이상지속되었고, 그기간동안주요국중앙은행들이통화완화를유지할수있었던이유는인플레이션압력이높지않았기때문입니다. * 자료 : 데이터스트림 (2013.12). 우리가옳다면, 앞으로몇년간원자재가격약세가인플레이션억제에또다시기여할것입니다. 주식시장멀티플이상승하면서주식이원자재를크게상회할것으로전망됩니다. 차트 9: 디스인플레이션회복기에는주식이원자재를상회 * 자료 : 데이터스트림 (2013.12). 차트 10: 글로벌주식 vs. 원자재 ; 미국주식 vs. 이머징마켓주식 미국의강한경제성장과금리인상전망에힘입어포트폴리오자본이돌아오면서, 1990년대와같은지속적인달러화강세가연출될전망입니다. 이는이머징마켓통화절하압력으로이어져해외자금조달의존도가높은국가들에금융불안을초래할것입니다. 원자재수출기업들도중국의추세성장률둔화와초과설비로인해원자재가격이약세를띠면서고전할전망입니다. 이머징마켓주식에대해비중축소포지션을취하고있는이유는, 통화완화가실시되고있고달러화강세가호재로작용할미국과일본의주식을더선호하기때문입니다. * 자료 : 데이터스트림 (2013.12).
Time Out: 부동산 위험증가인가위험감소인가? 코미디언존클리즈가했던말이현재경제상황과딱맞는것입니다. 절망은견딜수있어. 견디기힘든건희망이라고! 이제미국정부디폴트, 유로존붕괴가능성등을일상적으로고려하는등모두가글로벌경제및정치불확실성에익숙해져버린듯합니다. 시장에미치는영향이감지된것은없지만, 최근수개월사이에달라진점은많은투자자들이다음세가지사건은일어날것이거의확실하다고믿게되었다는사실입니다 : 미연준이초완화정책을철회할것이고, 채권수익률이더욱상승할것이며, 인플레이션이상승하기시작할것이라는점입니다. 투자자대부분은이에동의하는것으로보이지만, 각사건이언제발생할지아는사람은아무도없습니다. 준비를시작해야한다는사실은모두알고있지만, 포트폴리오포지셔닝을언제시작하고어느자산을사고팔아야할지를정확하게아는사람은없는기이한상황이벌어지고있는것입니다. 투자포트폴리오내부동산비중이확대되고있는데 (2013년 5월호 Time Out 참고 ), 이는예로부터부동산이인플레이션방어효과가있다고알려져있고, 국채및투자등급채권대비수익률프리미엄이상당히높으며, 채권이자와유사한임대수익도발생시키기때문입니다. 그러나위험회피가대세인현재환경에서부동산투자가위험증가를뜻하는것일까요, 위험감소를뜻하는것일까요? 이물음에대한답은예상과달리위험증가가아닌위험감소를의미한다는것이지만, 모든자산이그렇듯이어느부문에투자하느냐에따라달라질것입니다. 부동산은성장자산인가, 채권대체재인가? 결론적으로보면, 성장자산과채권대체재특성이조금씩섞여있습니다. 임대계약을통한계약소득은채권이자수익과같은현금흐름을제공하고추가적인임대료인상 ( 자본성장 ) 도기대할수있기때문입니다. [ 그림 1] 은전세계부동산시장의장기총투자수익률을임대수익과자본이익으로구분한것인데, 전반적으로볼때서유럽시장이총투자수익중 2/3 가량을꾸준하고예측가능한편인임대소득에서창출하는등채권적특성이훨씬강함을보여줍니다. 물론지난번위기때처럼금융공학을이용해레버리지를높인다면이러한특성은사라지겠지만, 일반적투자의경우는교훈이분명합니다. 즉, 최소한영국이나유럽부동산시장에서는, 차기성장시장 을발굴하려애쓰기보다는임대소득의질과지속가능성에투자초점을맞추어야한다는사실입니다. 그림 1: 유럽에서는임대수익이부동산투자수익을결정 100% 80% 60% 40% 20% 0% Japan Germany USA Switzerland Euro zone Australia UK Canada Nordic France South Korea China All Asia Singapore Taiwan Hong Kong Capital Growth Income Return 과도한위험을감수하거나멀리갈필요가없어어떤자산군이든고수익은고위험을수반하기마련입니다. 역사적으로도 수익률을제고하려면이머징마켓에투자하거나투기적위험을감수 해야했습니다. 그러나이번사이클은주목할만한데, 영국및유로존 대형국가들의부동산투자자는자국시장을벗어날필요없이대도시 핵심지역밖으로눈을돌리면수익률을높일수있기때문입니다. 그 과정에서뜻밖에매우우량한건물을확보하고질이매우높은임대소 득을올릴가능성도있습니다. 이는부동산시장이채권시장과달라서 AAA 등급프라임부동산이아닌경우 키맞추기 식의가치상승이 발생하지않았기때문입니다. 실제로는오히려최근까지가치가하락 하면서수익률이상승했습니다. 특히영국에서는非프라임부동산의 수익률이급등하여 10 년만기영국국채대비프리미엄이 887bp 까지 상승했습니다 (2013.9.13. 자료 : CBRE). [ 그림 2] 는 2009 년에비정상적 인가격괴리가발생하기전까지영국의부동산수익률이채권수익률 과비슷하게움직였음을보여줍니다. 독일, 프랑스, 베네룩스 3 국등 유로존핵심국에도유사한패턴이발생했지만, 영국은유럽내어떤 선진국부동산시장보다괴리가큰상황입니다. 그림 2: 회사채및부동산의 10 년만기영국국채대비수익률프리미엄 비정상가격 % Spread over UK 10 yr Gifts 10 8 6 4 2 0-2 Sep-99 Mar-00 Sep-00 Mar-01 Sep-01 Mar-02 Sep-02 문제는현금흐름 Mar-03 Sep-03 Mar-04 UK Corporate Bonds Sep-04 Mar-05 Sep-05 Mar-06 Sep-06 Mar-07 Sep-07 Mar-08 Sep-08 UK Secondary Property Mar-09 Sep-09 Mar-10 Sep-10 Mar-11 Sep-11 Mar-12 Sep-12 UK Prime Property Mar-13 Sep-13 Mispricing of riskks now being seized upon by investors 빌클린턴전미대통령이 1992 년대선에서사용해유명해진캠페인 구호를빌리자면, 문제는현금흐름 (It s cash flows, stupid.) 입니다. 즉, 모든자산군을단순하게기업현금흐름에투자하는활동으로간주해 야합니다. 채권에투자하면채권이자를받고, 주식에투자하면배당을 받으며, 부동산에투자하면임대료를받습니다. 채권이자, 배당이익, 임대료는모두같은돈이며, 지급이이뤄지지않을위험도존재합니다. 물론자산군에따라위험도다르지만, 펀드매니저의역할은가능한한 위험을덜감수하면서현금흐름을투자자에게전달하는것입니다. 이러한관점에서보면 부동산에투자해야하는가 가아니라 현금 흐름 ( 즉임차인 ) 의품질은어떠하며해당부동산관련위험을보상할 만큼수익률프리미엄이높은가 를따져보아야합니다. 영국과독일의 경우프라임부동산은국채대비수익률프리미엄이약 3% 에불과한 데, 이는부동산보유로인한다른비용은고사하고가격하락, 노후화, 유동성위험도보상하기부족한수준입니다. 즉, 채권수익률이상승한 다면운신할여지가없습니다. 그러나 2 등급부동산은금리및채권 수익률상승대비버퍼가상당합니다 (2 등급부동산은거의 900bp,
2 등급중우량부동산은대략 600bp). 현재충분한수익률 쿠션 과 투자등급채권이자수준의임대소득을제공하는부동산이많이존재합 니다. 프라임부동산은임대료가더큰폭으로상승할것이라고주장하 는이가있지만, 이러한주장은직관적으로는그럴듯함에도불구하고 역사적으로볼때항상현실화되었던것은아닙니다. 시장참여자들은 여전히위험을회피하고있지만 낮은상승가능성 + 높은현재수익 률 이 높은상승가능성 + 낮은현재수익률 보다나을수있습니다. 임대소득 (income) 과자본이익 (capital) 의장기변화를살펴보는것도 의미가있습니다. [ 그림 3] 과 [ 그림 4] 는영국상업용부동산시장의 장기적투자수익구성및변동성을나타낸것입니다. [ 그림 3] 의 IPD 지수는프라임부동산과 2 등급부동산을지수화한것으로실제부동산 포트폴리오들을기준으로한것입니다. 임대소득이투자수익에서높은 비중을차지한다는점과자본이익에대한의존이지닌위험을보여줍 니다. 자본이익은투자수익구성요소들중변동성이가장높고예측이 어려운반면, 임대소득은변동성이극히낮습니다. 즉 기관등급부동 산 (institutional grade property) 의경우라면임차인이임차료를제대 로납부합니다. 그림 3: 영국부동산시장의장기투자수익 임대소득이지배 IPD UK Annual Index - Long Term Performance Income Return v Capital Growth 1981 to 2011 - % pa 7.0% 6.5 6.0% 5.0% 4,0% 2.9 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% Income Return Capital Growth 결론임대소득이 (a) 부동산투자수익을구성하는가장중요한요소이고 (b) 변동성이가장낮다는사실을받아들인다면, 자본가치사이클저점에서투자하면당연히낮은위험을감수하면서높은수익을올릴수있습니다. 그러나모든부동산이동일하지는않습니다. 프라임부동산은현재자본가치사이클이저점에있지않지만 ( 사실런던등주요도시의경우자본가치사이클은위기이전정점을회복한상태임 ) 유동성이풍부하며임대료가상승할수도있고그렇지않을수도있습니다. 따라서위험수준이낮지않고심약한투자자가투자하기에는적당한투자대상도아닙니다. 한편, 3등급부동산은수익률은높을수있지만, 임대소득과건물의품질이낮기때문에실제로는위험이높습니다. 반면, 우량한 2등급부동산은수익률이높고자본가치사이클이저점을기록하고있기때문에하락위험이제한적입니다. 또한임대소득이높으면자본가치성장에크게의존하지않고도합리적인목표투자수익을달성할수있습니다. 채권시장에서수익률상승과자본손실이큰우려대상이라면, 2등급부동산은낮은위험에높은수익률을달성할수있는흔치않은투자기회라고할수있습니다. 물론, 함정은있습니다. 건물마다특성이다르기때문에잘알고투자해야한다는점입니다. 건물을잘못매입하면시장상황과상관없이가치가떨어지거나임차인을잃을수있기때문입니다. 그러나데이터는우리가부동산에서건물설계명세, 건축양식, 평면도가중요하다고생각하는만큼이나투자수익에가장큰영향을미치는요소가임대소득의품질과지속가능성이라는점을보여줍니다. 이런관점에서볼때부동산투자도채권투자와마찬가지로디폴트위험과기업신용도를정확하게평가하는기술이필요합니다. 우량한건물을매입하고임대소득을잘관리한다면나머지는저절로해결될것입니다. 부동산투자가정말로위험을줄이는길이라면한가지사실은분명합니다. 투자기회는영원히지속되지않는다는점입니다. 그림 4: 영국부동산시장의투자수익변동성 위험한것은자본이익 12.0% 10.0% 8,0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 1.0 Income Return 9.7 Capital Growth 상기정보는집합투자기구의판매나권유를위하여제작된것이아닙니다. 본자료중제 3 자로부터제공받은정보의오류및생략에대하여당사는책임을지지않습니다. 상기정보는시장의환경이나그외의상황에의해변경되었을가능성이있습니다. 당사의사전서면동의나허가없이는정보에대한수정또는변경이금지되어있습니다. 집합투자증권을취득하기전에투자설명서를반드시읽어보시기바랍니다. 집합투자기구는운용결과에따라투자원금의손실이발생할수있으며, 그손실은투자자에게귀속됩니다. 과거의운용실적이미래의수익률을보장하는것은아닙니다. 이금융투자상품은예금자보호법에따라예금보험공사가보호하지않습니다. 외화증권에투자하는금융투자상품의경우환율변동에따라자산가치가변동되거나원금손실이발생할수있습니다. Fidelity, Fidelity Worldwide Investment, Fidelity Worldwide Investment 로고및 F 심볼은소유권자인 FIL 리미티드의허가를받아사용되었습니다. FIL 13-297