주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
연구지원 2015-25 호 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구 지은이박상학 김경미 정경석발행인이인근발행처한국토지주택공사토지주택연구원편집박상학 김경미 정경석 주소 ( 우 )305-731 대전광역시유성구엑스포로 539번길 99 전화 / 전송 042) 866-8550 / 866-8538 전자우편 phdeco2000@lh.or.kr 홈페이지 http://lhi.lh.or.kr 이출판물은우리공사의업무상필요에의하여연구 검토한기초자료로써공사나정부의공식적인 견해와관계가없습니다. 우리공사의승인없이연구내용의일부또는전부를다른목적으로이용할수없습니다.
연구지원 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
참여연구진 연구총괄 박상학 LH 토지주택연구원연구위원 연구진 김경미 LH 토지주택연구원연구원 정경석 LH 토지주택연구원연구원 연구심의및자문위원 ( 가나다순 ) 강기관 LH 임대공급운영처부장권치흥 LHI 전략경영연구실수석연구원김경철 LH 주거복지사업처부장박근석 LHI 주거복지연구실연구위원진미윤 LHI 주거복지연구실수석연구원이상영명지대학교교수이영래부동산 114 영남지사장이용만한성대학교교수이수욱국토연구원선임연구위원장충모 LH 임대공급운영처처장정재호목원대학교교수
연구요약 전월세시장패러다임변화에대한심층분석및정책대응방안도출필요 전세수급불균형과임대인의월세선호현상이맞물려전세의비중이줄고보증부월세비중이급격히늘어나는등주택임대차시장패러다임의일대변화 정부정책적차원은물론 LH의입장에서도능동적대응이필요한시점으로 LH와관련된정책과제도정비에초점을맞춘대응방안도출필요 인구 가구구조변화분석, 전월세시장구조변화요인분석, 시장참여자의의식변화측정, 정부의전월세정책분석을통한정책과제분석및 LH의대응방안도출 고령화 핵가족화에따른 인가구증가및내집마련의식하락 인구의수도권집중및노령인구증가 청년층실업증가, 평균결혼연령증가, 독거노인증가로인한 1~2 인가구증가 소득감소, 주택보유비용부담, 자가보유의욕하락에따른주거의식변화 전세가격상승 임대인의월세선호 월세가격하향안정등에따른월세전환증가 저금리기조속에임대인의전세보증금인상및월세전환요구, 재건축이주수요대기및신규입주물량감소등으로인한전세공급부족으로전세가격크게상승 1~2 인가구증가, 젊은층, 서민층중심의도심형소형주택수요증가등으로인한월세공급물량증가와저금리기조로월세가격은하향안정국면을지속함 주택보급률증가에따라주택가격급등에대한기대감이사라지면서임대주택선호추세지속 전월세시장패러다임변화설문분석결과전세에서월세로전환될것으로나타남 임차인, 임대인, 중개인모두전세에서월세로전환될것이며, 그이유는임대인의 월세선호, 전세물량부족, 임차인의전세금확보어려움등을지목함 연구요약 1
주택전세가격변화전망에대해일반임차인과중개인은주택가격이 0~5% 이내상승, LH매입임차인과임대인은주택가격이 5~10% 이내상승을가장많이선택하였으며, 전세가격상승이유는임차인, 임대인, 중개인모두전세주택공급부족과집주인의월세선호로인한전세물량부족을지목하였음 주거안정및전세가격안정을위해서는임차인, 임대인, 중개인모두공공임대주택공급을확대를가장우선으로꼽았으며, 이외에 LH매입임대임차인은민간임대주택활성화, 전세금대출제도확대, 일반임차인은전세금대출제도확대와임대료보조지원, 임대인은전세가격안정화대책, 중개인은전세금대출제도확대와민간임대주택확대를지목하였음 임차인은전세금마련의어려움으로, 임대인은수익성측면에서월세를선호 다각적이고종합적인주택전월세대책에도불구하고전세시장의안정은요원한상황 주택시장정상화, 하우스 렌트푸어치원, 보편적주거복지의세축을기조로가격상승기에도입된수요억제 -공급확대기조에서탈피하여과도한정부개입및규제완화, 세제 금융지원을통해주택시장회복을도모하고자함 주택전월세관련정책시행의결과는시차를두고중장기적으로효과를발휘하는만큼현재까지수리된방안을중심으로실효성을가지기위한정책점검과보안필요 주요국의임대시장은월세시장구조로수요자지원방식의임대료보조제도정착 주택절대량부족시기에는공공이직접임대주택공급했으나, 주택재고가충분한안정적인시기이후에는민간활용주택공급, 주택수당이나주택바우처제도와같은수요자지원중심정책으로전환 중산층이상의소득계층의경우를생각해보면전세시장안정을위해공공이지나치게전세시장에개입하기보다시장자율에맡기는것이바람직 주택전세시장대책으로공공에서과도한전세자금지원이나금리인하는오히려전세가격급등에일조하고가계부채와금융권의대출자산리스크를확대위험성 2 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
수요와공급의수급균형에따라균형가격이결정된다는측면에서장기공공임대주택의건설공급확대야말로중장기적으로전월세시장의안정의필수조건 선진주요국의경우 10년이상장기공공임대주택공급량비중이 10% 수준은되어야주거안정이이루어진다고보았음. 그러나공공임대주택의건설에따른적자가공사의재무구조를악화시켜정부의재정지원이부족한상황에서장기공공임대주택을건설하거나매입임대주택을구입하기에는한계가있음. 임대주택건설과정에서발생하는금융부채 ( 호당 8천만원추정 ) 를감안한다면, 임대주택을향후추가건설하기위해서는국가재정의지원을받을수있도록정부당국에적극건의필요 공사의재무적건전성확보와서민주거안정의신속한대처를위해서는전세임대주택제도의활용확대를적극추진할필요 전세임대주택제도는효율성과신속적인대응을위한운용조직의보완과업무프로세스시스템의개선이필요 주제어 주택임대차시장, 전월세구조변화, 시장참여자, 공공임대주택, 외국의임대주택공급 연구요약 3
차례 제1 장서론 1 1. 연구의배경 3 2. 연구의방법 5 3. 연구의주요내용및연구흐름도 6 3.1 주요내용 6 3.2 연구흐름도 7 4. 선행연구검토 8 5. 선행연구와의차별성 13 제2 장가구구조및주거의식변화 15 1. 인구구조변화 17 1.1 수도권집중가속 17 1.2 인구의노령화 18 2. 가구구조변화 19 2.1 1~2 인가구수급증 19 2.2 가구수증가와가구원수감소 20 2.3 가구별주거실태변화 21 3. 주거의식변화 21 3.1 자가점유율및자가보유율하락 21 3.2 자가보유의식변화 22 차례 1
제3 장주택시장흐름분석 25 1. 주택매매시장흐름분석 27 2. 전월세시장흐름분석 30 2.1 전세시장동향과 2015 년전망 30 2.2 전세시장불안요인 31 2.3 월세시장흐름 32 3. 전월세시장변화분석 35 3.1 주택전월세시장구조변화 35 3.2 전월세시장구조변화요인진단 38 제4 장전월세시장패러다임변화설문분석 43 1. 설문조사의개요 45 1.1 배경및목적 45 1.2 조사방법 45 1.3 주요조사내용 46 2. 전월세시장패러다임변화 49 2.1 전월세시장흐름분석 49 2.2 임차인의전세의월세로의패러다임변화시각분석 50 2.3 임대인의전세의월세로의패러다임변화시각분석 51 2.4 중개인의전세의월세로의패러다임변화시각분석 52 2.5 전월세시장의패러다임변화요인 53 2.6 전월세시장의패러다임변화의양상 55 3. 주택시장전망 58 3.1 주택전세가격변화전망 58 3.2 주택전세가격변화요인 60 3.3 주택매매가격변화전망 63 4. 부동산 ( 전세가격안정 ) 수행정책효과에대한시각 65 2 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
4.1 전세가격안정화효과가큰정책 65 4.2 전세가격안정화효과가취약한정책 67 5. 주거안정및전세가격안정위한우선정책 68 5.1 주거안정을위해우선적으로실현해야하는정책 68 5.2 전세가격안정을위해우선적으로실현해야하는정책 71 6. 월세임차및월세정책에대한시각 74 6.1 임차인 74 6.2 임대인 77 제5 장전월세관련정책분석 79 1. 2000 년이후주요부동산정책흐름개관 81 2. 박근혜정부의전월세관련정책 84 3. 외국의전월세관련정책흐름 91 3.1 외국의임대주택정책 91 3.2 시사점 96 제 6 장정책대응방안 99 1. 장기공공임대주택공급확대및월세지원필요 101 2. LH 의역할과대응과제 103 참고문헌 107 부록 113 < 부록 1> 시장참여자의식조사설문조사지 115 < 부록 2> 박근혜정부의부동산대책일지 137 차례 3
표차례 [ 표 1-1] 연구흐름도 7 [ 표 2-1] 전국, 수도권인구및비중추이 18 [ 표 2-2] 연령별장래인구비중추계 18 [ 표 2-3] 1인가구변화전망 (1980 년 ~2025 년 ) 20 [ 표 2-4] 총가구수및평균가구원수추이 (2010 년 ~2035 년 ) 20 [ 표 2-5] 가구의거처유형 (1980 년 ~2010 년 ) 21 [ 표 3-1] 전국의주택종합및아파트매매가격변동률 28 [ 표 3-2] 연도별연간주택매매거래량 29 [ 표 3-3] 전국의주택종합및아파트전세가격변동률 31 [ 표 3-4] 수도권지역별월세가격지수 (2012 년 6월 =100) 33 [ 표 3-5] 수도권주택규모별 ( 방개수 ) 월세가격지수 (2012.6=100) 34 [ 표 3-6] 전세금마련에필요한소요기간 ¹)( 단위 : 만원 ) 39 [ 표 4-1] 설문조사표본 46 [ 표 4-2] 향후월세비중상승여부 ( 일반임차인 )( 단위 : %) 50 [ 표 4-3] 향후월세비중상승여부 ( 일반임대인 )( 단위 : %) 51 [ 표 4-4] 향후월세비중상승여부 ( 중개인 )( 단위 : %) 52 [ 표 5-1] 2003 년이후주요부동산대책 82 [ 표 5-2] 이명박정부의부동산대책 84 [ 표 5-3] 박근혜정부의부동산정책 (1) 88 [ 표 5-4] 박근혜정부의부동산정책 (2) 88 [ 표 5-5] 기업형임대주택지원방안 90 [ 표 5-6] 기업형임대주택장단점비교 90 [ 표 5-7] 기업형임대주택의성공방안 90 [ 표 5-8] 주택거주권유형에따른미국주택세대특성 92 4 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
[ 표 5-9] 국가별임대주택정책주요내용및시사점 95 [ 표 6-1] 주택통계현황 101 [ 표 6-2] 국가별주택재고 103 [ 표 6-3] 2015 년임대주택운영계획 104 차례 5
그림차례 [ 그림 2-1] 전국, 수도권인구및비중추이 ( 단위 : 만명, %) 17 [ 그림 2-2] 연도별가구원수규모비중추이 19 [ 그림 2-3] 지역별자가주택거주비율 ( 점유율 ) 22 [ 그림 2-4] 주택보유의식 22 [ 그림 2-5] 연령별내집마련의식 23 [ 그림 3-1] 지역별아파트매매가격변동률 ( 전년대비, %) 28 [ 그림 3-2] 연간주택매매거래량 29 [ 그림 3-3] 월별주택매매거래량 29 [ 그림 3-4] 지역별아파트전세가격변동률 ( 전년말비, 단위 : %) 30 [ 그림 3-5] 수도권지역별월세가격지수 (2012 년 6월 =100) 32 [ 그림 3-6] 수도권주택규모별 ( 방개수 ) 월세가격지수 (2012.6=100) 34 [ 그림 3-7] 전국주택전월세비중의연도별변화추이 ( 단위 : %) 36 [ 그림 3-8] 서울시임대차시장구조변화 ( 단위 :%) 37 [ 그림 3-9] 5개광역시임대차시장구조변화 ( 단위 :%) 37 [ 그림 3-10] 가구구조의변화 40 [ 그림 3-11] 아파트전월세전환율과금리추이 ( 단위 : %) 41 [ 그림 3-12] 지역별아파트전월세전환율 ( 단위 :%) 41 [ 그림 4-1] 향후월세비중상승여부 ( 일반임차인 ) 49 [ 그림 4-2] 향후월세비중상승 49 [ 그림 4-3] 향후월세비중상승여부 ( 임대인 ) 49 [ 그림 4-4] 향후월세비중상승이유 ( 중개인 ) 49 [ 그림 4-5] 향후월세비중상승이유 ( 단위 : %) 53 [ 그림 4-6] 향후월세비중상승이유 ( 단위 : %)( 임대인응답 ) 54 [ 그림 4-7] 향후월세비중상승이유 ( 단위 : %)( 중개인응답 ) 54 6 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
[ 그림 4-8] 1년전 (2013 년 ) 주택임대차거래형태 55 [ 그림 4-9] 최근 1년간 (2014 년 ) 주택임대차거래형태 55 [ 그림 4-10] 2013 년대비 2014 년전세가줄어든이유 56 [ 그림 4-11] 2013 년대비 2014 년월세가증가한경우, 크게늘어난주택규모 56 [ 그림 4-12] 2013 년대비 2014 년월세가증가한경우, 크게늘어난주택유형 57 [ 그림 4-13] 2013 년대비 2014 년반전세가증가한경우, 크게늘어난주택규모 57 [ 그림 4-14] 2013 년대비 2014 년반전세가증가한경우, 크게늘어난주택유형 58 [ 그림 4-15] 향후 1년 (2015 년 ) 동안전세가격전망 ( 임차인 ) 59 [ 그림 4-16] 향후 1년 (2015 년 ) 동안전세가격전망 ( 임대인 ) 59 [ 그림 4-17] 향후 1년 (2015 년 ) 동안전세가격전망 ( 중개인 ) 60 [ 그림 4-18] 전세가격상승이유 (1순위응답 )( 임차인 ) 61 [ 그림 4-19] 전세가격상승이유 (1순위응답 )( 임대인 ) 62 [ 그림 4-20] 전세가격상승이유 (1순위응답 )( 중개인 ) 63 [ 그림 4-21] 2015 년주택가격상승전망 ( 임차인 ) 63 [ 그림 4-22] 2015 년주택가격상승전망 ( 임대인 ) 64 [ 그림 4-23] 2015 년주택가격상승전망 ( 중개인 ) 65 [ 그림 4-24] 전세가격안정에가장효과가있는정책 ( 임대인 ) 66 [ 그림 4-25] 전세가격안정에가장효과가있는정책 ( 중개인 ) 67 [ 그림 4-26] 전세가격안정효과가취약했던정책 ( 임차인 ) 68 [ 그림 4-27] 전세가격안정효과가취약했던정책 ( 중개인 ) 68 [ 그림 4-28] 임차인주거안정을위해정부가우선적으로실현해야하는정책 ( 임차인 ) 69 [ 그림 4-29] 임대주택공급, 전세가격안정화, 내집마련정책중중점을두어야할정책 ( 임차인 ) 70 [ 그림 4-30] 임차인주거안정을위해정부가우선적으로실현해야하는정책 ( 중개인 ) 71 [ 그림 4-31] 임대주택공급, 전세가격안정화, 내집마련정책중중점을두어야할정책 ( 중개인 ) 71 차례 7
[ 그림 4-32] 전세가격안정을위해정부가우선적으로실현해야하는정책 ( 임차인 ) 72 [ 그림 4-33] 전세가격안정을위해정부가우선적으로실현해야하는정책 ( 임대인 ) 73 [ 그림 4-34] 전세가격안정을위해정부가우선적으로실현해야하는정책 ( 중개인 ) 74 [ 그림 4-35] 월세또는반전세의경우, 임차이유 75 [ 그림 4-36] 월세또는반전세의경우, 월세 75 [ 그림 4-37] 전세를월세로전환하거나, 월세로계속거주할경우소득대비월세비중 (%) 76 [ 그림 4-38] 월세소득공제실효성여부 ( 매입임차 ) 76 [ 그림 4-39] 월세소득공제실효성여부 ( 일반임차 ) 76 [ 그림 4-40] 정부의월세보조금 (720 만원한도 ) 이용의향 ( 매입임차 ) 77 [ 그림 4-41] 정부의월세보조금 (720 만원한도 ) 이용의향 ( 일반임차 ) 77 [ 그림 4-42] 전세와월세의수익중더이득이되는정도 77 [ 그림 4-43] 임대업을지속할수있다고생각되는임대수익율 78 [ 그림 5-1] 미국의저소득임차인지원을위한주거지원수단 92 8 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
제 1 장 서론
제 1 장서론 1. 연구의배경 전세난민, 주거안정 이란용어가사회적이슈로대두되고세입자들이서울에서수도권으로밀려나거나아파트에서빌라, 다세대주택으로전셋집을옮겨야하는현상들이나타나면서주택임대차시장에는구조적인변화의바람이불고있다. 전세가격의급등으로인하여전세가격이매매가격보다높은아파트가나타난것은그리놀랄일이아닌정도가되어있다. 2009 년가을부터시작된전세가격상승세는 2012 년잠시상승폭이하락한것을제외하고 5년여이상상승국면이이어지고있다. 2009 년전국의아파트전세가격은 4.27% 상승한데이어 2010 년 8.49%, 2011 년 15.38%, 2013 년 6.7%, 2014 년 5.19% 의상승률을기록하였으며 2015 년 1월들어서도전월대비 0.27% 상승하였다. 이에반해아파트매매가격은 2009 년 1.49%, 2010 년 1.9%, 2011 년 8.19%, 2012 년 -2.13%, 2013 년 0.75%, 2014 년 2.71% 의상승률을보여전세가격의지속적인상승과는대조적인모습을보였다. 2015 년들어서도전세난과전세가격의불안은개선되기가쉽지않을전망이다. 정부는그간전세자금대출확대, 임대주택공급확대, 전세의매입으로의전환유도및부동산활성화대책등지난 2014 년만해도수차례 1) 에걸친전월세안정대책을발표하였고서민주거안정을위한다각적인정책을추진해왔다. 이명박정부시기인지난 2011 년에도세번의전세대책 2) 이발표되었으나, 주택임대차시장을둘러싼지속적인환경변화로전세가격의상승을막기는역부족이며, 주택보유에따른자산가치의상승폭제약과주택매입매력도하락으로인해전세선호현상이두드러진모습을보여주었다. 년의경우 차례에걸친전월세안정대책및부동산대책이발표되었음 년은 전월세안정방안 전월세시장안정보완대책 전월세대책등세차례발표 제 1 장서론 3
수년간이어온이러한전세가격지속상승은근본적으로수급불균형에서비롯되고있다. 3) 수요측면을살펴보면우선주택매입수요를대신한전세수요의증가가전세가격상승의주요요인이되고있다. 주택가격상승및자산효과에대한기대심리가낮아지면서자가 ( 내집마련 ) 대신차가 ( 전세 ) 를선호함에따라주택매매거래는부진한반면전세수요압력은커졌다고볼수있다. 저금리기조와전세금대출확대로인한전세선호도가커진것도전세수요증가와전세금상승을유발한것으로보인다. 특히이러한저금리추세속에임대인이전세를월세로돌리면서전세주택공급이줄어든것도전세가격상승의원인이되었다. 전세수급불균형과임대인의월세선호현상이맞물려전세의비중이줄고보증부월세비중이급격히늘어나는등주택임대차시장패러다임에일대변화가나타나고있다. 2008 년전세비중은 55%, 월세 ( 보증부월세포함 ) 는 45% 였으나매년전세비중이하락하면서 2014 년에는전세 45%, 월세 55% 로나타났으며특히보증부월세의비중이뚜렷하게상승하였다. 이는임차인의주거비용증가를의미하며주거안정의악화를시사한다. 이에따라주택임대차시장의패러다임변화에대한심층분석이필요하며정부정책적차원은물론 LH의입장에서도능동적대응이필요한시점으로 LH와관련된정책과제도정비에초점을맞춘대응방안을도출하기위한연구가필요하다. 이를위하여전세가격급등의핵심요인과전세에서월세로의구조변화에영향을주는변수를분석하고자한다. 본연구에서는계량적분석의시사점도출에한계가있는점을고려하여설문조사를통한전월세흐름을도출하는데초점을맞추고자한다. 임대인과임차인등시장참여자의식조사를통해전월세시장방향진단및주택전세가격의안정을위한정부의우선정책을찾아보고, 그간수행해온전월세안정대책의효과에대한시장참여자의의견을청취하여정책방향과공사의대응방안을도출하고자하였다. 즉저금리추세와자산기대수익률하락에따른임대차인및중개인의의식변화를측정하고임대차인의전월세시장향후전망과정부정책을보완 박상학외 주택전월세시장변화분석과대응방안 4 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
하기위한과제를파악하여전월세시장안정을위한정책적함의와대응방안을찾고자한다. 특히임차인은민간주택을임차한일반임차인과 LH매입주택임차인의두가지표본을채집하여각각의임차인들이느끼는정부정책과시장변화상황을심층적으로분석하고자하였다. 2. 연구의방법 문헌연구및통계자료분석 - 통계청, 국민은행및국토연구원조사자료 ( 주요부동산지표등 ) 를활용, 유형분석, 해외임대주택공급및지원제도자료분석 전문가자문 - 주택시장및정책, 제도관련외부전문가 - 국토해양부주택정책과등주택정책수립담당자 - 부동산중개업소종사자면담과자문 설문조사및인터뷰 - 임대인, 임차인, 부동산중개업소종사자에대한의식조사 : 임차인에대한설문문항 30개, 임대인에대한설문문항 23개, 중개인에대한설문문항 19 개항목으로구성 - 임대인의월세전환요구및전세금추가요청시임대인의대응등전월세시장에서나타나는임대차인의인식변화와시장의구조적변화를파악하기위한설문문항을설계 서울, 경기남부, 경기북부, 부산등총 7개광역시 도를대상으로임대인과임차인, 공인중개사등시장참여자들의의식조사 약 1,150 여개표본을설정하여면접조사및온라인조사 - 전세시장안정화정책에대한세부질의 ( 임대정책, 공공 민간분양정책등 ) 제 1 장서론 5
내부협의및워크숍 - 주거복지처, 임대공급운영처등 LH 현업부서담당자와긴밀한협업 3. 연구의주요내용및연구흐름도 3.1 주요내용 인구 가구구조변화및전월세시장의특성 - 1, 2인가구의전국및지역별변화분석 - 지역별전월세시장의변화와특성 - 전월세시장에영향을주는요인과각각의정의 - 전세에서월세로의구조변화에영향을주는변인및변수별영향 임대인과임차인등시장참여자의식조사를통한전월세시장방향진단및임대주택정책방향검토 - 저금리추세와자산기대수익률하락에따른임대차인의의식변화를측정하고임대차인의전월세시장향후전망과정부의정책적보완과과제조사 외국의공공임대주택정책사례분석과임대주택공급을위한정부와 LH의과제 - 주요선진국의임대주택정책핵심 - 외국에비해현격히낮은공공임대주택의비율을제고해야만향후고령화시대와임차주택선호트렌드에대응할수있으므로 LH의역할은더욱커지며, 재원조달상의문제해결을통해 LH의정책적기능과역할을제고필요 - 공공임대주택공급 지원제도에서의해외사례시사점도출및적용가능성 정부의주택전월세정책진단과 LH 의전략포지셔닝설정도출 6 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
- 박근혜정부의전월세시장의안정정책에대한진단과정책과제검토 - LH 의전략포지셔닝설정과대응방안도출 3.2 연구흐름도 [ 표 1-1] 연구흐름도 연구내용세부내용연구방법 인구 가구 인구 가구구조및 인구및가구구조, 전월세시장 문헌조사 구조분석 시장분석 구조변화분석 통계분석 전월세시장분석 전월세시장의패러다임변화와요인분석 사례연구정리및통계분석 전월세시장의구조변화분석정부의주택정책방향제도검토 임대차인의식설문조사 ( 정책방향도출용 ) 정부의임대주택정책현황분석과진단 LH 포지셔닝설정및대응방안 월세전환에대한임대차인, 중개업소의식등분석설문조사, 인터뷰민간임대주택건설업자조사및결과분석공공임대입주자에대한조사전월세시장정책진단과문제점검토국토부의견청취, 문헌조사, 주산연, 선진국공공임대주택지원제도건산연등전문가및정책그룹자문회의개최박근혜정부의부동산정책과임대주택정책진단, 정책검토실무협의 LH 과제와정책대응방안 제 1 장서론 7
4. 선행연구검토 김덕례외 (2012) 는주택보유여부및점유형태별 ( 전세, 보증부월세, 순수월세 ), 지역별특성분석을통해세부시장유형을구분하고, 세부시장유형별로사회경제적특징, 주택및주거환경, 주택구입계획, 주택가격및임차료등을기준으로구조변화를분석하고그에따른정책방향을제시하였다. 연구결과수도권은아직전세시장중심이며, 전월세시장에서전세제도는사라지기어렵다. 또한임차방식이동일하여도주택유무에따라가구소득, 주거비부담수준, 자산및부채현황이다르므로대상별로차별화된주거지원정책도입이필요하다고제안하고있다. 김리영외 (2012) 는자가로전환하는가구의이전점유형태별특성과자가로전환이가능한점유형태인전세가구의점유형태변화에중점을두고가구의점유형태선택특성의차이를수도권과비수도권, 광역시, 기타지방으로구분하여분석하였다. 변수는가구주및가구특성으로가구주연령, 교육수준, 직업, 가구원수, 경제적특성으로소득및저축여부, 타지보유주택유무, 통근시간등으로하였다. 연구결과지역별점유형태비율변화는매매나전세가격변화와관련이있으며지역의산업 경제적요인보다는인구, 가구특성, 가격변화율 ( 매매가격, 전세가격 ) 과의관련성이높은것으로나타났다. 전세가구의자가전환확률은가격상승기에높고, 고령층의자가선택확률이높은것으로나타났다. 노희순외 (2013) 는주택시장의구조관계를분석하기위해공급변수 ( 재고주택수, 매매전환수요, 가구수등 ), 수요변수 ( 자가신규수요, 차가신규수요, 매매전환수요, 가구수등 ), 가격변수 ( 주택가격, 전세가격, 사용자비용등 ), 수급조절변수 ( 전세가율, 가구주택비율등 ), 시장특성변수 ( 주택멸실, 가구원수, 가구주연령, LTV, DTI, 소득, CD금리, 보유세율, 취득세율, 양도세율등 ) 에대한인과지도분석을이용하였다. 분석결과주택시장침체장기화와공급기간약화우려가준재하며, 이는매매및임차시장의주거불안, 주거비부담문제를가중시켜거래위축과전세난에따른주거불안이주택가격앙등과역전세난에따른주거불안으로전환되며장기적인주택문제에봉착할것으로전망하였다. 이충언 (2013) 은국토교통부가공개하는전월세실거래가격을활용하여월세계약 8 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
간, 월세와전세간의가치가같은지 ( 차익거래조건 ) 에대한실증분석을시도하였다. 연구결과현재와같은저금리기조에서는월세에비해전세세입자의실부담액이 40% 정도낮으며, 최근추세와같이전세로부터월세로의전환이확대되면세입자의부담이크게늘어날우려가있다고평가하였다. 또한월세로의전환이불가피하다면이전과정에서세입자의부담을완화시킬수있는대책마련의필요성을제기하였다. 윤혜정 (2000) 은구매력을넘어서는주택가격으로자가취득이어려워짐에따라임대주택이자가주택의대체재, 자가주택구입을위한중간과정으로서중요한역할을수행한다고설명하였다. 또한주택의감가상각과자가취득에따른세부담에서경제적으로유리하며, 수요패턴이자가소유에서양질의주택에대한거주로바뀌어가고있다는점에서사회정책적측면의의의도크다고설명하였다. 향후임대주택정책수립을위해서는공공부문의저소득층대상정책추진과민간임대주택산업활성화, 임대차보호법의임대료산정기준에대한검토를제안하였다. 김광익 (2006) 은전월세전환율에매매가격대비전세가격비율, 전세가격대비보증금비율, 시장이자율, 기대가격상승율이미치는영향을분석함으로써, 전세를월세로환산시필요한이율뿐만아니라임대주택시장의구조를설명하고자하였다. 서울시 9개구를대상으로 2002 년 8월부터 2005 년까지의자료를분석한결과, 주택의기대가격상승율, 매매가격대비전세가격비율, 전세가격대비보증금비율모두전월세전환율에정 (+) 의방향으로영향을미치는것으로나타났다. 동연구는패널분석모형을통해횡단면자료와시계열자료를결합하여개별횡단면자료의특성과연도별자료의특성을고려하고각각의효과를분리하여추정함으로써일반회귀분석에서변수로선택하지못한누락변수를처리하였다는점에서차별성을가진다. 최창구외 (2008) 는서울및수도권을대상으로전세보증금과주택담보대출을이용하여주택금융차입변화에따라임대인의입장에서전세와월세의공급선호를분석하였다. 연구결과임대인의수익극대화를위한의사결정이월세비중증가에영향을미치며, 주택금융조건에따라임대인은전세와월세선택에뚜렷한차이를보였다. 또한시장에서전세와월세가공존하는현상은임차수요와임대공급에의해결정되는것으로나타났다. 제 1 장서론 9
서수복 (2008) 은변수화한부동산정책의규제및완화정도를통해부동산정책과아파트시장의관련성, 정권및시장에따른정책의영향력차이를입증하고자하였다. 분석결과부동산정책은부동산시장의변동에따라시행되었으며, 서울의아파트시장은지방아파트시장에영향을미치는것으로나타났다. 그러나수도권 부산 광주지역의아파트시장은시장흐름과정책시행이일치하지않아, 부동산정책이지역시장을고려하지못하였음을보여주었다. 정권별로는완화위주의문민정부와국민정부는대체적으로정책목표와같은시장반응을보였으나, 규제위주의 6공화국과참여정부는정책에순응하지못하며정책규제보다완화정책에서부동산정책이더효과적인것으로나타났다. 최소의 (2010) 는임대인입장에서전월세전환율결정구조분석을통해기존의운영소득추구가설과달리전월세전환율이자본환원율과함께기대가격상승률에의해결정되는시장기제가작동되는것설명하고자하였다. 또한임대주택입주희망임차인에게임대계약방식에따라희망하는임대료수준을선택하게하는시뮬레이션을통해가구특성과주택유형에따라전월세전환율이달라지는것을보여주었다. 성영은 (2011) 은주택임대차시장에서임차인의자산축척과부채의정도, 시장상황 ( 시기 ) 이전월세선택에미치는영향을분석하고, 전월세결정구조를파악하여공급자와소비자의의사결정기준을제시하였다. 총자산이많을수록전세를선택확률이높고, 월평균소득이많을수록월세선택확률이높았다. 이는월세가구가저소득가구라는기존의통념을깨는결과로주택유형별로다양한소득계층의월세선택이실제하부시장에서일어나고있는것이라고추정하였다. 이상영 (2011) 은 2008 년금융위기이후지속적인전세가상승, 전세물건부족, 월세상승등투기적형태의부동산시장이어려움에봉착하였음을설명하고, 임차인의입장에서부동산시장을안정화하기위한방안을연구하였다. 임차인의입장에서변화되는임차시장의충격을줄이기위해서는공공임대아파트의비중확대, 민간임대차제도개선, 주택금융감독강화, 장기모기지시스템구축등을통해새로운경제위기가오더라도이겨낼수있는제도개혁과준비의필요성을제기하였다. 조현민외 (2011) 는우리나라리츠가가진특성을파악하기위해자본시장 ( 주식시장, 채권시장 ) 과부동산시장이실제로리츠수익률에어떠한영향을미치는지, 기존 10 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
연구들에서사용한변수외에전자공시시스템에공시된리츠임대료, 지가지수, 자본환원율을변수로추가하여심층적인분석을하였다. 연구결과주식시장은리츠가격변동과관련성이낮고, 채권및부동산시장 ( 건물가치, 토지가격 ) 관련변수들의영향력이높았으며, 리츠가격에큰영향을주는요인은단기적시장의움직임보다는장기적인리츠자산의가치라고설명하였다. 장성수외 (2011) 는총인구및주택센서스분석을통해정책대상에서소외된자가보유전월세가구의규모와주거실태를파악하고향후정책수립및민간분양사업에서참고할수있는자료를제시하고자하였다. 이연구에서는자가보유전월세가구의주거불안정방지를위해이들의선호도가큰지역을중심으로원하는주택을충분히공급하는정책마련과민간주택건설업체의중형중심고품질주택개발필요성을지적하였다. 김민영 (2014) 은과거의매매가격변화와임대가격변화, 미래의매매가격변화와임대가격변화중어떤변수가전월세전환율을정의하는데타당한지를증명한결과, 과거전세가격의변화가음 (-) 의방향으로더설명력이있으며, 이는전세가격이임대료의성격뿐아니라기대가격상승에대한설명을포함하고있기때문이라고설명하였다. 김성욱 (2010) 은전세시장의변동원인과전세시장에직 간접적으로영향을미치는정책을파악하기위해아파트재고량변화및전세가의변동을시계열회기분석을통해분석하였다. 연구결과세대수가증가하면전세가격이오르고, 아파트총재고량이커지면평균전세가가낮아진다는점을확인하였다. 김규정 (2014) 은서울시의전세시장동향분석을통해상승세는둔화되었으나전세가격상승이지속되어체감전세가격이급등하였으며, 아파트매매대비전세가격비율최고치를경신하는등주택임대시장의패러다임변화가지속되고있음을지적하였다. 이에따른임대주택시장안정화를위해서는임대시장정보구축및제도개선, 다양한임대주택의지속적공급방안마련의필요성을제안하였다. 천현숙 (2014) 은전세가격상승과월세가격이하락하는상황에서수요자의전세선호는지속적이나, 하반기수도권준공물량감소및임대인의월세전환요구로인해전세수급불일치는지속될것으로전망하였다. 이에따라수요자중심의주택정책으 제 1 장서론 11
로의전환과공공의임대주택공급능력한계를극복하기위해서민간임대사업육성의필요성을제안하였다. 두성규외 (2012) 는주택공급제도중 주택공급에관한규칙 을중심으로기존문법및법령을분석하고해외자료를활용하여우리나라주택공급제도가가지는문제점을도출하고개편방안으로주택공급제도법령의위계화및개정을통해중앙법률에서는기본적원칙만명기하고세부내용은지자체에위임하는것을제안하였다. 조윤희 (2012) 는주택임대차보호법의주요내용을외국의입법례와함께검토하였으며, 주택문제는단순히임대인과임차인간의문제가아니라국민전체에대한국가적차원의문제로, 공공복리관점에서입법적인원칙으로해결될문제로보았다. 두성규외 (2007) 는부동산가격안정, 부동산거래의투명성, 시장경제질서와의조화, 정부대책의신뢰도, 소득계층간및지역간조화측면에서참여정부의부동산정책을평가하였다. 연구결과참여정부는부동산시장의해법을경제문제가아닌소득계층간갈등구조해소, 투기세력과의대결구조로보았으며, 저금리기조정책과신도시개발등으로시중의과도한유동성증가를초래하여부동산과열을야기하였다. 결국이러한요인들이부동산정책에대한국민불신증가로이어지고전반적인정책실패의시각을확산시키는계기를만들어줌으로써 10여차례가넘는부동산대책의발표에도불구하고부동산시장의지속적안정을확신할수없는지경에이르렀다고보았다. 12 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
5. 선행연구와의차별성 종래국토연구원의 전월세시장구조변화에대응한서민주거안정방안연구 (2011.12) 와주택산업연구원의 전월세가구특성을고려한주택정책방향 (2012.10) 연구등이있으나정부의주거복지정책이나민간임대사업활성화등에초점을맞추고있어 LH의역할강화방안이나포지셔닝정립방향을도출하는데는한계가있었다. 근년에 LH에서는 전월세시장안정을위한연구 ( 건설교통부수탁과제, 김용순, 2008.01.31 완료 ) 와 주택전월세시장변화분석과대응방안연구 ( 자체과제, 박상학책임, 2011.11.30 완료 ) 를수행해왔다. 전자의경우전월세시장분석과함께전세 EWS 개발에초점을맞춘연구로서최근나타나고있는전세의월세전환등전월세시장패러다임변화에따른정책방향도출연구와차별화되며, 후자의경우전월세시장의구조변화를계량적으로분석한연구로서계량적분석에초점을두었으나, 통계변수의한계로시장변화를정성적으로분석하기에한계가있었다. 본연구에서는 LH의정책적대응방안에초점을두어 LH의역할이나정책방향을도출하는데역점을두고자한다. 이에전월세시장의구조변화를이론적 / 계량적분석에치중하기보다는정부의정책대응방안이나공사의역할강화방안을제시하고자한다. 바우처제도의시행등으로공사에새로운역할이주어지는상황에서, 기존의영구임대, 국민임대의임대료체계개선이요구되는등새로운정책이슈가대두되고있으므로너무광범위하게접근하기보다는 LH와관련된정책이나제도에초점을맞추어대안을도출하고자하였다. 이에따라본연구의정성적분석부분인설문조사는전월세시장패러다임변화에따른집중분석요구부문과항목을체계적으로구성 설정하고 2011 년에기수행하였던설문문항을더욱발전시켜비교분석할수있도록한다. 본연구에서는선행연구들에서볼수없었던설문조사의시기적변화에따른시장상황의변화분석을시도하고정책적함의를찾아냄으로써기존연구와차별성을둔다. 제 1 장서론 13
제 2 장 가구구조및주거의식변화
제 2 장가구구조및주거의식변화 1. 인구구조변화 1.1 수도권집중가속 2014 년현재우리나라인구는 5,133 만명으로수도권 ( 서울, 경기, 인천 ) 의인구 (2,536 만명 ) 가전체인구의 49.4% 로 34 년전인 1980 년의 35.3% 보다 15.1%p 나증가 하여수도권집중화는지속되었다. [ 그림 2-1] 전국, 수도권인구및비중추이 ( 단위 : 만명, %) 자료 : 통계청인구총조사 (1980~2005), 행정안전부시도별인구 (2008~2014) 제 2 장가구구조및주거의식변화 17
1.2 인구의노령화 2010 년 11월현재우리나라연령별인구구조는 30대와 40대가 1,599 만명 (33.3%) 으로연령별구조의중심을이루면서 30대미만과 50대이상이적은항아리형형태를나타내었다. 50년전인 1960 년의연령별구조는전형적인피라미드형이었다. 연령별로는 40~44 세인구가 4,131 만명 (8.6%) 으로가장많으며 0~4 세인구는 221 만명 (4.6%) 으로 2005 년보다 16만 3천명감소하였다. 2010 년총조사인구중생산연령 (15~64 세 ) 인구는 3,477 만명 (72.5%), 유소년인구는 778 만명 (16.2%), 65세이상의고령인구는 543 만명 (11.3%) 으로고령인구는늘고유소년인구는크게줄어들었다. 30년전인 1980 년에비해노령인구비율은약 2.9 배로늘어나우리나라도고령사회로진입하였다. [ 표 2-1] 전국, 수도권인구및비중추이 ( 단위 : 천명, 백명당 ) 구분 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 계 37,407 40,420 43,390 44,554 45,985 47,041 47,991 유소년인구 (0~14 세 ) 33.8 29.9 25.7 23.0 21.0 19.1 16.2 생산연령인구 (15~64 세 ) 62.3 65.8 69.4 71.1 71.7 71.6 72.5 고령인구 (65 세이상 ) 3.9 4.3 5.0 5.9 7.3 9.3 11.3 노령화지수 11.4 14.5 19.4 25.8 35.0 48.6 69.7 자료 : 통계청국가통계포털 인구고령화가급진전됨에따라총인구중 65 세이상의비율이 2012 년 11.8%, 2030 년 24.3%, 2040 년 32.3% 수준으로초고령화사회가도래할것으로예견되고있다. [ 표 2-2] 연령별장래인구비중추계 ( 단위 : %) 구분 2010 2012 2020 2030 2040 2050 2060 유소년인구 (0~14 세 ) 16.2 15.1 13.2 12.6 11.2 9.9 10.2 생산연령인구 (15~64 세 ) 72.5 73.1 71.1 63.1 56.5 52.7 49.7 고령인구 (65 세이상 ) 11.3 11.8 15.7 24.3 32.3 37.4 40.1 자료 : 통계청 (2010). 장래인구추계 /e- 나라지표 18 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
2. 가구구조변화 2.1 1~2 인가구수급증 2010 년현재우리나라총가구수는 1,757 만가구로 2005 년 (15,988 천가구 ) 에비해 1,586 천가구 (9.9%) 증가하였으며인구가구센서스조사가시작된 1980 년이후두자릿수증가율을보이다가 2010 년에는 9.9% 로증가율이둔화되었다. 전체가구중수도권비중은 47.9% 로수도권집중이심화되었다. 2010 년평균가구원수는 2.69 명이며가장주된가구유형은 2인가구로나타났다. 1990 년이후가장주된유형의가구는 4인가구였으나, 2010 년에는 2인가구가대표가구로부상하였고 1인가구도 3~4 인가구를제치고주요유형가구로증가하였다. 1인가구가차지하는비율은 1980 년 4.8%, 1990 년 9.0% 에불과했으나 2010 년 23.9% 로급증하였고, 이에따라 1~2 인가구비중이약 50% 에도달할정도의대표적인가구유형으로자리잡고있다. [ 그림 2-2] 연도별가구원수규모비중추이 자료 : 통계청국가통계포털 제 2 장가구구조및주거의식변화 19
1 인가구급증은청년층의실업이증가하고결혼이늦어지면서나타난현상으로 볼수있으며, 나홀로노인가구가늘어난데도기인한것으로보인다. 앞으로 1 인 가구는지속적이면서도급속히늘어날것으로전망된다. [ 표 2-3] 1 인가구변화전망 (1980 년 ~2025 년 ) ( 단위 : 천가구, %) 구분 1990 년 1995 년 2000 년 2005 년 2010 년 2015 년 2025 년 일반가구 (A) 11,355 12,958 14,312 15,887 17,339 18,705 19,878 1인가구 1,021 1,642 2,224 3,171 4,142 5,061 6,561 1인가구비율 9.0 12.7 15.5 20.0 23.9 27.1 313. 자료 : 통계청 (2012.04.26) 보도자료, 장래인구추계 :2010 년 ~2035 년 2.2 가구수증가와가구원수감소 가구수는꾸준히증가하고있고평균가구원수는지속적으로감소하고있다. 2010 년평균가구원수는 2.69 명으로 1980 년 4.62 명보다 1.93 명감소하였다. 통계청장래가구추계를보면 2015 년 18,705 천가구, 2020 년 19,878 천가구, 2035 년 22,261 천가구로증가할전망이며평균가구수는 2015 년 2.55 명에서 2020 년 2.42 명, 2035 년 2.17 명으로핵가족화및분화가지속될것으로전망된다. [ 표 2-4] 총가구수및평균가구원수추이 (2010 년 ~2035 년 ) ( 단위 : 천가구, 명 ) 구분 2010 2015 2020 2025 2030 2035 일반가구 17,359 18,705 19,878 20,937 21,717 22,261 평균가구원수 2.69 2.55 2.42 2.32 2.24 2.17 자료 : 통계청 (2012.04.26) 보도자료, 장래인구추계 (2010 년 ~2035 년 ) 20 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
2.3 가구별주거실태변화 지난 1980 년 89.2% 나차지하였고 2005 년까지대표거처유형이었던단독주택대 신아파트가 2010 년에는 47.1% 의거주비율을나타냈다. 아파트거주비중은 1980 년 4.9% 에서약 10 배로늘어난반면단독주택은 89.2% 에서 39.6% 로하락하였다. [ 표 2-5] 가구의거처유형 (1980 년 ~2010 년 ) ( 단위 : 천가구, %) 구분 1980 년 1985 년 1990 년 1995 년 2000 년 2005 년 2010 년 일반가구 7,969 9,571 11,355 12,958 14,312 15,887 17,339 (100.0) (100.0) (100.0) (100.0) (100.0) (100.0) (100.0) 단독주택 7,107 7,838 8,506 7,716 7,103 7,064 6,860 (89.2) (81.9) (74.9) (59.5) (49.6) (44.5) (39.6) 아파트 391 863 1,678 3,478 5,238 6,629 8,169 (4.9) (9.0) (14.8) (26.8) (36.6) (41.7) (47.1) 연립 / 다세대 205 442 729 1,139 1,294 1,695 1,744 (2.6) (4.6) (6.4) (8.8) (9.0) (10.7) (10.1) 비거주용건물내주택 224 (2.8) 393 (4.1) 388 (3.4) 576 (4.4) 593 (4.1) 282 (1.8) 212 (1.2) 주택이외거처 43 36 54 49 84 217 354 (0.5) (0.4) (0.5) (0.4) (0.6) (1.4) (2.0) 3. 주거의식변화 3.1 자가점유율및자가보유율하락 지난 2008 년정점에이르렀던자가주택거주비율 ( 자가점유율 :56.4%) 은점차하락하여 2014 년현재 53.6% 로떨어졌다. 거주의안정성을나타내는자가점유율이하락한것은교육여건이좋은곳의임차주택에거주하는경향이작용한것으로보이며이러한현상은특히수도권에심한것으로보인다. 그리고자가보유율도 2006 년 61% 에서 2014 년 58% 로하락하였다. 이는소득의감소와주택보유에따른비용부담과자가보유에대한의욕이떨어진데서비롯된다. 제 2 장가구구조및주거의식변화 21
[ 그림 2-3] 지역별자가주택거주비율 ( 점유율 ) 자료 : 국토교통부, 2014 년주거실태조사 3.2 자가보유의식변화 자가보유에대한의식이하락한것은국토부가국토연과한국리서치에의뢰하여작성한 2014 년주거실태조사 에서도볼수있다. 내집을마련하겠다는의식이과거보다줄어들었다. 국민의 79.1% 는 내집을꼭마련하겠다 고생각하고있는데, 이는 2010 년의 83.7% 에비해 4.6% 포인트감소한수치이다. 특히, 가구주의연령이 34세이하인경우타연령층에비해 내집을꼭마련하겠다 고생각하는비율이 2014 년현재 70.9% 로가장낮았고, 2010 년에비해감소폭도가장크게나타났다. [ 그림 2-4] 주택보유의식 자료 : 국토교통부, 2014 년주거실태조사 22 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
[ 그림 2-5] 연령별내집마련의식 자료 : 국토교통부, 2014 년주거실태조사 제 2 장가구구조및주거의식변화 23
제 3 장 주택시장흐름분석
제 3 장주택시장흐름분석 1. 주택매매시장흐름분석 근년의주택 ( 아파트 ) 시장흐름을보면 2006 년 11월가장큰상승폭을기록한이후 2008 년글로벌금융위기를겪으면서서울강남권과수도권을중심으로하향안정세가장기적으로이어졌다. 이들지역은 2009 년하반기부터하락하기시작하였는데, 서울강남은 2010 년 -1.78%, 2011 년 -0.62%, 2012 년 -5.15%, 2013 년은 -1.57% 로마이너스상승률을기록하였으며수도권역시각각 2010 년 -2.89%, 2011 년 0.38, 2012 년 -3.88%, 2013 년 -1.74% 의상승률을보였다. 이에반해 5개광역시는서울강남과수도권의변동율과는대조적인모습을보였다. 이는그간수요보다공급이적었다는수급요인과함께수도권지역에비해가격이상대적으로오르지않았다는보상심리가크게작용한것으로분석된다. 2014 년들어서는금융규제완화와생애최초주택구입등정책지원효과와전세에서매매로의전환수요증가로인해전국의주택가격상승률이 2012 년이후가장높은 1.71% 의상승률 ( 한국감정원자료기준 ) 을기록하였다. 서울강남과수도권도 2014 년각각 1.27% 와 3.62% 의상승률을보였다. 이는주택시장정상화와부동산경기활력회복을위한각종정책의효과가다소나타나고급등한전세가격의영향도있었던것을분석되고있다. 제 3 장주택시장흐름분석 27
[ 그림 3-1] 지역별아파트매매가격변동률 ( 전년대비, %) 자료 : 국민은행부동산통계자료 [ 표 3-1] 전국의주택종합및아파트매매가격변동률 ( 전년대비, 단위 : %) 구분 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 주택종합 3.78 11.58 5.81 5.86 1.49 1.46 6.14-1.43 0.31 1.71 아파트 5.80 13.92 4.54 5.01 1.49 1.90 8.19-2.13 0.75 2.71 자료 : 한국감정원, 보도자료,2014.12.30 주택 ( 아파트 ) 시장을분석하는주요지표인한국감정원의연간주택매매거래량의경우 2008 년글로벌금융위기에서시작된부동산경기침체로거래경색이장기적으로이어졌다. 2009 년말부터주택가격안정에따른매매수요자들의관망이이어지면서 2010 년에는거래량이큰폭으로감소하였다. 2011 년에는부동산경기활성화대책으로 98만건의매매거래가반짝늘었다가 2012 년이후다시거래침체가이어졌다. 2014 년의경우경제활성화및부동산경기진작책이나오면서 2006 년 108.2 만건이후 8년만에최고치인 100 만건수준을기록할것으로전망된다. 28 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
[ 표 3-2] 연도별연간주택매매거래량 ( 전국, 신고일기준, 천건 ) 구분 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014( 추정 ) 평균 (2011~2013) 전국 1,082 868 894 870 800 981 735 852 100 만내외 856 자료 : 한국감정원, 보도자료,2014.12.30 주 : 2014 년도매매거래량 ( 신고일 ) 은 11 월발표 (2014. 12 월 10 일, 11 월누계 914,043 건 ) 이후추정집계치임 [ 그림 3-2] 연간주택매매거래량 [ 그림 3-3] 월별주택매매거래량 자료 : 한국감정원, 보도자료,2014.12.30 2015 년의주택매매시장은상승요인으로는지속적인전세가격상승에따른매매전환수요증가, 주택 3법 의국회통과에따른기대감확산, 낮은금리를활용한주택매수여건개선을들수있으며, 정부의 공유형모기지 확대시행추진등으로구매력을가진실수요자거래증가와시장회복세가이어질것으로예상되는점이다. 마이너스요인으로는매도호가상승에대한매수인의부담감, 아파트자산가치상승불확실성에따른관망세를들수있으며, 가계부채증가에따른소비심리둔화및거시경제의불확실성등의요소들도주택매매시장흐름에부정적인영향을미칠수있는요소이다. 제 3 장주택시장흐름분석 29
2. 전월세시장흐름분석 2.1 전세시장동향과 2015 년전망 근년들어주택매매가격은수도권과비수도권간의지역별차별화가있었으나전세가격은전국적으로동반상승을보였다. 지난 2004 년주택 ( 아파트 ) 전세가격은수도권과서울강남, 5개광역시등에서하락하였으나, 글로벌금융위기시기인 2007 년과 2008 년을제외하고 2009 년을기점으로전국적인상승세가이어지고있다. 강남의아파트전세가격은 2009 년과 2010 년그리고 2013 년각각 10.36%, 8.81%, 9.47% 로상승폭이커졌으며 5개광역시의경우도 2010 년 11.98%, 2011 년 18.9% 상승함으로써가히전세대란이라고불릴만큼전세가격은상승세를보이고있다. 5 개광역시의경우상승폭이다소꺾였다고는하나여전히높은수준이다. 특히 2012 년 2.49% 의상승에그쳤던수도권은 2013 년 9.03%, 2014 년 5.41% 의높은상승률을보였다. [ 그림 3-4] 지역별아파트전세가격변동률 ( 전년말비, 단위 : %) 자료 : 국민은행부동산통계자료 30 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
[ 표 3-3] 전국의주택종합및아파트전세가격변동률 ( 전년대비, 단위 : %) 구분 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 주택종합 3.12 6.70 3.85 3.19 3.19 6.69 11.7 1.45 4.7 3.4 아파트 6.2 7.91 2.74 1.71 4.27 8.49 15.38 1.90 6.7 5.19 자료 : 한국감정원, 보도자료,2014.12.30 2015 년의주택전세가격은장기화된저금리기조로월세전환물량이증가하고신규입주물량부족으로수급불균형이지속이어질전망이다. 특히재건축추진으로인한이주수요및학군수요등의영향으로수도권중심의상승세가지속될전망이다. 이에따라수도권은서울로부터경기 인천지역으로확산되는전세수요등의영향으로오름세가지속되는모습도예상된다. 지방은지난해상승률이다소둔화되었으나세종시와전남을제외한전시도에서상승을기록한가운데수급불균형및월세선호에따른물량부족으로지역에따라다소차이는있겠으나전세가격상승세기조는이어질것으로전망된다. 2.2 전세시장불안요인 최근의전세가격불안은향후주택매매가격상승이어려울것이라는즉자산효과를기대하기어렵다는심리가작용하여매매대신전세수요가증가하였으며 ( 전세수요증가요인 ), 저금리기조가지속되면서임대수익확대를위해집주인들이전세보증금을인상하거나전세를월세로전환한것 ( 전세공급감소요인 ) 도전세가격불안요인으로작용하였다. 그리고전세잔류수요증가, 임대인의월세선호에따른전세공급물량감소, 재건축이주수요대기및신규입주물량감소등도복합적으로작용하여나타났다. 이러한요인이크게작용하여 2010 년에서 2012 년사이에는전세공급부족이훨씬심했던지방도시를중심으로전세상승률은더욱높았고, 2013 년부터는서울과수도권에서거의두자릿수에육박하는높은상승률을기록하였다. 제 3 장주택시장흐름분석 31
2.3 월세시장흐름 월세가격은 2011 년 11월을정점으로하향안정세를보이고있다. R114 가그간작성해온자료에따르면 2002 년 9월부터 2011 년 9월현재월세가격지수 (2008 년 1월 =100.0) 의경우수도권에서는인천을제외하고, 서울, 경기의월세가격이지속적인상승세를나타내었다. 젊은층과서민층을중심으로도심형소형임대주택에대한선호가증가하였고, 수요증가보다전세의공급이줄어월세가격이상승하였다. 그러나월세공급물량이늘어나고저금리기조가이어지면서월세가격은지속적으로하향안정국면을지속하였다. 한국감정원이작성한월세자료에따르면 2011 년 10월에서 12월을정점으로서울, 경기, 인천모두월세가격이하락하는모습을보이고있으며, 2014 년에는하락폭이더욱커진것으로나타났다. [ 그림 3-5] 수도권지역별월세가격지수 (2012 년 6 월 =100) 자료 : 한국감정원, 월세가격동향조사 32 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
[ 표 3-4] 수도권지역별월세가격지수 (2012 년 6 월 =100) 구분 서울 경기 인천 구분 서울 경기 인천 2010.6 97.5 93.8 101.1 2013.1 99.9 100.5 99.5 7 97.5 93.7 101.1 2 99.9 100.7 99 8 97.6 93.7 101.1 3 100 100.5 98.9 9 98 94 101.1 4 99.8 100.4 98.9 10 99.1 94.6 101.3 5 99.5 100.3 98.4 11 99.5 95 101.4 6 99.1 100.2 98.3 12 99.7 95.2 101.3 7 98.7 100.2 98.2 2011.1 99.9 95.6 100.9 8 98.5 100 98.1 2 100.6 96.1 100.6 9 98.2 100 98 3 101 97.4 100.7 10 98 100 98.1 4 101.1 97.7 100.5 11 97.8 100 97.8 5 101 97.7 100.1 12 97.6 99.8 97.6 6 101.2 98.1 99.9 2014.1 97.4 99.6 97.4 7 101.3 98.4 99.8 2 97.2 99.4 97.2 8 101.2 98.6 99.9 3 96.9 99.2 97 9 101.5 100.2 100.3 4 96.6 98.8 96.9 10 101.6 100.6 100.5 5 96.4 98.5 96.8 11 101.4 100.9 100.5 6 96.3 98.3 96.7 12 100.7 100.5 100.4 7 96.1 98.1 96.6 2012.1 100.5 100.7 100.3 8 95.9 97.9 96.5 2 100.6 100.6 100.4 9 95.8 97.8 96.5 3 100.6 100.4 100.3 10 95.5 97.6 96.4 4 100.4 100.2 100.2 11 95.3 97.4 96.3 5 100.1 100 100 12 95.3 97.3 96.4 6 100 100 100 7 99.8 99.6 99.8 8 99.6 99.6 99.8 9 99.8 100 100.1 10 99.9 100.3 100 11 100 100.3 99.9 12 99.9 100.6 99.8 자료 : 한국감정원, 월세가격동향조사 한편규모별 ( 방의개수 ) 월세가격지수를보면방의개수가많을수록가격하락폭이크고적을수록가격하락폭이작은것을알수있다. 즉소형평형대혹은원룸과같은도심형생활주택, 오피스텔의수요가많이증가하고있는것이다. 이는인구및가구구조변화와연관된것으로 1, 2인가구의증가, 혼인율감소등과상관관계를보이고있다. 이에따라소형주택건설과임대의공급을확대해야할것으로분석된다. 제 3 장주택시장흐름분석 33
[ 그림 3-6] 수도권주택규모별 ( 방개수 ) 월세가격지수 (2012.6=100) 자료 : 한국감정원, 월세가격동향조사 [ 표 3-5] 수도권주택규모별 ( 방개수 ) 월세가격지수 (2012.6=100) 구분 1개 2개 3개 구분 1개 2개 3개 2010.6 94.4 95.8 97.5 2013.1 100 100.2 99.6 7 94.3 95.9 97.4 2 100 100.2 99.6 8 94.5 96 97.4 3 100 100.3 99.4 9 94.8 96.3 97.7 4 99.9 100.1 99.3 10 95.6 97.2 98.4 5 99.7 100 99 11 96 97.7 98.7 6 99.5 99.8 98.7 12 96.2 97.9 98.8 7 99.3 99.5 98.4 2011.1 96.7 98 99 8 99.1 99.3 98.2 2 97.3 98.5 99.5 9 99 99.1 98.1 3 98.2 99.3 100.2 10 98.9 99 98 4 98.4 99.4 100.3 11 98.7 98.9 97.9 5 98.4 99.5 100.1 12 98.4 98.7 97.8 6 98.7 99.7 100.3 2014.1 98.3 98.5 97.5 7 98.9 99.8 100.4 2 98 98.3 97.4 8 99.6 100.2 100.7 3 97.8 98 97.2 9 100.1 101 101 4 97.5 97.7 96.8 10 100.5 101.2 101.3 5 97.3 97.5 96.6 11 100.5 101.2 101.2 6 97.2 97.3 96.3 12 100.1 100.7 100.8 7 97.1 97.2 96.1 2012.1 100.1 100.6 100.7 8 96.9 97 95.9 2 100.3 100.6 100.7 9 96.8 96.9 95.7 3 100.3 100.5 100.6 10 96.6 96.7 95.5 4 100.2 100.3 100.3 11 96.4 96.5 95.4 5 100 100.1 100 12 96.4 96.4 95.3 6 100 100 100 7 99.8 99.6 99.8 8 99.7 99.5 99.6 9 99.9 99.9 99.8 10 100 100 99.9 11 100 100.2 99.8 12 100.1 100.3 99.6 자료 : 한국감정원, 월세가격동향조사 34 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
3. 전월세시장변화분석 3.1 주택전월세시장구조변화 1) 전월세시장구조변화정의우리나라주택전월세시장에구조변화가있다는지적과함께구조변화란과연무엇인가라는전월세시장구조변화에대한정의는아직명확히정립되어있지않다. 다만전월세시장구조변화를임대차시장구조변화와무차별적인의미로혼용하여사용하고있다. 아울러임대차시장구조변화는전세와월세의비중변화로인식하고있다. 선행연구들에서도주택임대차시장구조변화와주택전월세시장구조변화를같은용어로사용하고있다. 본연구에서도전월세시장구조변화를전세와월세및보증부월세등임대차형태의비중변화로정의하여시장구조변화를분석하였다. 2) 최근전월세시장구조변화흐름통계청의인구주택총조사자료에따르면우리나라주택임대차시장의전세비중은 1995 년 67.2% 를정점으로하여점차줄어드는추세를보이고있으며 2005 년 54.1%, 2010 년 51.8% 로감소폭이커지고있다. 전세비중의추세와는반대로보증부월세의비중은급속히늘어나 1990 년 17.4% 에불과했던비중이 2010 년 43.5% 까지늘어났으며증가추세는계속되었다. 결국, 2014 년에는보증부월세 51.0%, 전세 45.7% 로보증부월세가전세를뛰어넘으며, 주택임대차시장의주요형태로자리잡게되었다. 순수월세의경우 1990 년 23.4% 였으나 1995 년 ~2005 년 9% 대로유지되다가 2010 년 4.7%, 2014 년 3.3% 로크게감소하였다. 제 3 장주택시장흐름분석 35
[ 그림 3-7] 전국주택전월세비중의연도별변화추이 ( 단위 : %) 자료 : 통계청인구주택총조사, 국토부주거실태조사 주택임대차구조를지역별로살펴보면서울의경우전세비중이 2012 년 56.0% 로가장높은비중을차지하고는있으나, 1995 년최고 75.5% 이후지속적인감소추세를보여왔다. 보증부월세는 20년전인지난 1990 년 17.6% 에불과했던비중이 2012 년 40.0% 로 22.4%p 가증가함으로써임대차시장에뚜렷한변화가있음을보여준다. 지방의경우이러한현상이더욱두드러진다. 2008 년 5개광역시의전세와보증부월세비중이각각 52.9% 와 40.4% 였던것과달리 2012 년에는각각 44.9% 와 47.1% 로보증부월세의비중이전세를추월하는결과를보였다. 이같이보증부월세비중의증가와전세비중의감소는전국적인현상이며, 이는서울과지방 5개광역시만을살펴볼때도마찬가지였다. 이제는보증부월세가전세비중과거의같은규모까지증가하거나, 오히려전세비중을넘어가장높은비율을차지하며주택임대차계약의주요형태가되었다. 36 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
[ 그림 3-8] 서울시임대차시장구조변화 ( 단위 :%) 자료 : 통계청인구주택총조사, 국토부주거실태조사 [ 그림 3-9] 5 개광역시임대차시장구조변화 ( 단위 :%) 자료 : 통계청인구주택총조사, 국토부주거실태조사 제 3 장주택시장흐름분석 37
3.2 전월세시장구조변화요인진단 1) 전세공급주택임대차시장의구조변화를가져오는요인을살펴보면우선주택매매가격의안정과향후주택가격기대상승률둔화를들수있다. 이는주택보유를통한향후매매시세차익을기대하기어렵게하여주택매입을꺼리게하는요인이다. 이는주택실수요자뿐만이아니라전세를공급하는임대사업자에게도같게적용된다. 따라서주택가격기대수익률하락이전세공급을감소시키는요인으로작용하였다. 주택가격이상승하기시작했던 2001 년부터 2008 년글로벌금융위기이전까지의우리나라아파트매매가격상승률은연평균약 10% 의높은수치를보인반면 2008 년부터는 1 2% 의안정적인상승률을보인데서주택 ( 아파트 ) 의기대수익률즉구입매력도가떨어졌음을알수있다. 주택보급률이전국적으로 100% 를넘었고고령사회진입과베이비붐세대의직장으로부터의퇴임이주택가격을안정요인으로전망되며이러한주택매매가격의안정과전세의기대수익률하락에따라전세가월세로의전환이늘어났음을추론할수있다. 2) 월세전환국민은행의조사에따르면최근 24개월간의아파트전세금상승분을마련하는데전국기준으로 43개월소요되는것으로나타났다. 이는월평균가계소득에서월평균지출액을차감한흑자액을매월저축한것으로가정한경우이다. 부족한 19개월분의보증금을마련하기위해가계는가지고있던여타보유자산으로전세보증금을올려주거나반전세나월세로변경하거나더전세가격이낮은지역으로이동을결정해야한다. 대부분소득계층에서전세금상승분을마련하기어려우므로주거안정이악화되고임대차계약에서월세비중이높아질수밖에없게된다. 아울러이러한높은전세가격은신혼부부등신규임차시장진입들이전세계약대신월세또는보증부월세로임차계약을하게한다. 국민은행연구소가조사한자료 4) 에따르면 2011 년 4월현재전국아파트평균전세금을마련하는데가구당월 38 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
평균소득을전혀쓰지않고모아도 3.5 년이소요되고서울의경우 5.2 년이걸리는것으로나타났다. 특히가구당월평균소득중지출을제외한흑자액만을저축하여전국아파트평균전세가격을마련하는데는약 19년이소요되는것으로조사되었다. 따라서신규로아파트전세를얻는가구의경우부모로부터증여를받거나대출을받지않는한자력으로는한계가있어반전세나월세형태의임차를선택할가능성이높은것이다. [ 표 3-6] 전세금마련에필요한소요기간 ¹)( 단위 : 만원 ) 구분 전국 서울 ²) 강북 ³) 강남 ³) 수도권 6개광역시 전세가격 (2011.4) 15,163 24,799 19,903 28,367 18,116 10,860 평균 3.5 년 5.2 년 4.1 년 5.9 년 4.2 년 2.5년 전세금 1분위 10.6 년 12.7 년 10.2 년 14.6 년 12.7 년 7.6년 마련에 2분위 5.3 년 7.5년 6.1 년 8.6 년 6.3년 3.8 년 필요한 3분위 3.8 년 5.7 년 4.6 년 6.5 년 4.6 년 2.7 년 기간 4분위 2.9년 4.4 년 3.5 년 5.0 년 3.5 년 2.1 년 5분위 1.8년 2.8 년 2.3년 3.2 년 2.2 년 1.3년 주 1) 지역별평균아파트전세가격을 2010 년전국가구당평균월소득으로나누어산출 주 2) 서울 ( 강북, 강남포함 ) 지역의경우소득액을도시근로자가구당평균월소득으로산출 주 3) 강북 : 서울한강의북쪽 14 개구기준, 강남 : 서울한강의남쪽 11 개구기준 3) 경제및사회여건의변화우리나라인구의구조가고령화사회로이동하고있고특히 1955 년에서 1963 년사이에태어난소위베이비붐세대의경제활동영역에서의은퇴속도가속화등으로주택구매능력이약화되고있으며특히 1~2 인가구가급속히늘고있어중소형임대주택및월세로의전환압력이커지고있다. 통계청에따르면 2010 년우리나라가구중 2인가구가 24.3% 로가장높은비중을차지하여이제 2인가구가주류가되는시대에진입하였다. 금융지주연구소 전세시장동향및구조변화 제 3 장주택시장흐름분석 39
[ 그림 3-10] 가구구조의변화 자료 : 통계청국가통계포털 2010 년현재우리나라평균가구원수는 2.69 명으로 2005 년 2.88 명보다 0.19 명감소하였으며. 지난 1990 년이후대표가구였던 4인가구비중이 29.5% 에서 2010 년 21.3% 로줄어든반면 2인가구비중은같은기간 13.6% 에서 24.3% 로증가하였다. 1 인가구역시 3인가구나 4인가구보다높은비중을보여 1~2 인가구의증가에따른소형주택수요증가및월세로의전환이빠르게진행된것으로분석된다. 주택임대차시장구조변화를촉진한주요변수중하나로저금리기조를들수있다. 지난 1990 년중반까지만해도두자릿수를보였던시중금리가 2000 년대들어서면서한자릿수로낮아지고저금리국면이이어져왔다. 2014 년 3월의경우정기예금금리는 2.38% 인반면, 전월세전환율 ( 월세이율 ) 은 6.4% 로임대인의전세자금을통한수익률보다월세를받는것이훨씬유리하므로전세보다는월세로임대차계약을전환하려는경향이높아졌고이것이임대차시장의구조변화촉진요인으로작용하였다. 한국감정원의아파트전월세전환율추이를보면지난 2011 년 3월에는 8.4% 였으나, 2014 년 3월에는 6.4% 로지속적으로하락한것으로나타났다. 지역별로보면서울 (5.8%) 보다인천 (6.9%), 경기 (6.3%), 광주 (6.5%), 울산 (6.5%), 대전 (6.4%) 등수도권과광역시의전월세전환율이높은것으로나타났다. 특히강원 (8.8%), 충북 40 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
(8.8%), 경북 (8.8%) 의경우는매우높게나타났으며, 이는서울에비해지방과수도권 ( 서울제외 ) 의월세수요압력이더높음을보여주는결과이다. 전반적으로전월세전환율이하락함에도임대인이월세를선호하는것은아직금융권의예금이자율보다월세수익율이훨씬크기때문이다. [ 그림 3-11] 아파트전월세전환율과금리추이 ( 단위 : %) 자료 : 한국감정원보도자료, 2014.10.22, 정기예금금리및주택담보대출금리 ( 한국은행, 경제통계시스템 ) 주 ) 상기전월세전환율은분기로표시되었으나, 매분기말월기준 ( 예, 14.3Q 는 14.9 월 ) [ 그림 3-12] 지역별아파트전월세전환율 ( 단위 :%) 자료 : 한국감정원보도자료, 2014.10.22 제 3 장주택시장흐름분석 41
4) 월세촉진요인월세로전환하는추세의부동산시장임대차계약형태의변화로인해전세시장에편향되고있는국내부동산시장구조에서보증부월세에대한관심을높이는계기가되었다. 보증금월세의활성화로과거비유동적인부동산시장구조가전세수급불안요인, 금리하락등의요인으로수익성을확보할수있는유동적시장구조로변화하는것이다. 즉부동산시장임대차시장구조변화를촉진하는요인으로는첫째, 저금리와다양한대출형태의증가이다. 1960 년대약 26% 이상이었던금리가 2000 년대에는약 5% 대로급락하였고, 담보대출등과같은다양한대출상품의증가로수익성을최대한확보할수있는월세시장의투자가증가하고있다. 둘째, 인구구조의변화로인해다가구에서소가구형태로변화하고있다. 혼인연령대가높아지고있고, 노인인구비율이증가함에따라 1인가구또는 2인가구의비율이증가하고있다. 이에중소형임대주택, 소형오피스텔및다가구주택의수요가증가하고있다. 셋째, 주택보급률의증가에따라주택가격급등에대한기대감이사라지고있어임대를선호하는추세가지속되고있다. 42 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
제 4 장 전월세시장패러다임변화설문분석
제 4 장전월세시장패러다임변화설문분석 1. 설문조사의개요 1.1 배경및목적 제4장에서는임차인 ( 일반임차인, LH임대주택임차인 ), 임대인, 공인중개인등시장참여자들이주택전 월세시장패러다임변화를어떻게체감하고있는지그리고정부의전월세대책등부동산정책에대해어떻게느끼고있으며전월세안정을위한우선순위과제들의중요도는어떻게보는지를분석하고자하였다. 설문조사분석결과시장참여자들이체감하는시장패러다임변화와정책이현실적으로부합되는지를점검하는것은향후대응방안마련에있어매우중요한요소이다. 이에따라본연구에서는시장참가자를지역, 거주유형별로 1,150 여명의설문조사결과를시행하여임차인, 임대인의전월세시장변화에대한의식변화를진단하고, 정책적시사점을분석하였다. 그리고분석된결과를바탕으로주택전세시장및주거안정화를위한정책대응방안과 LH의역할을도출하고자하였다. 본연구의 2014 년 12월의설문조사에서는임차인을일반임차인외에 LH가공급한임대주택에거주하는임차인도표본에넣어조사함으로써일반민간임대주택임차인과공공임대주택임차인의시장변화및정부정책에대한인식차이도점검함으로써 LH 정책대응방안및시사점을도출하고하였다. 1.2 조사방법 설문조사대상은수도권 ( 서울특별시, 경기북부, 경기남부 ) 및지방 4개광역시 ( 부산광역시, 대전광역시, 대구광역시, 광주광역시 ) 에거주하는 20세이상의가구주또는가구주배우자로주택임대인및임차인과동일지역의부동산중개업을영위하는부동산중개인이다. 제 4 장전월세시장패러다임변화설문분석 45
설문조사방법은온라인조사, 전화조사및방문조사를활용하였고, 조사후결과의정확한분석과논리적인근거를마련하기위해전문가 Interview 를병행하여구조화된설문지를활용하였다. 조사기간은 2014 년 11월 24일에서 2014 년 12월 8일까지총 15일이며, 빈도분석, 평균분석, 교차분석, 카이제곱검증등을실시하였다. 표본은아래 [ 표 5-1] 과같다. [ 표 4-1] 설문조사표본 구분 임대인 임차인일반 LH임대주택 공인중개인 계 서울 72 96 72 40 280 경기북부 48 64 48 15 175 경기남부 60 80 60 15 215 부산 30 40 30 20 120 대구 30 40 30 20 120 대전 30 40 30 20 120 광주 30 40 30 20 120 계 300 400 300 150 1,150 1.3 주요조사내용 1) 임차인조사대상은거주지역, 가구주구분, 연령등에따라구분하였고, 거주하고있는주택의임대차방식, 전세로임대한이유, 전세임차보증금액, 월세또는반전세로임대한이유, 반전세의임차보증금규모와월세금액, 전세를월세로전환하거나월세로계속거주한다면소득비교월세비중정도, 현거주주택을선택하였을때가장중요하게고려했던사항, 현재거주하고있는주택의임대차계약이전의주택임대차방식등으로주택임대차유형을구분하여조사하였다. 그리고현거주주택의유형, 주택의방수, 거주기간, 임대자금마련방법등의주택보유특성및자금조달형태를조사하였고, 주택임차만족도와향후의임차계약형태를조사하였다. 아울러전월세시장패러다임전망에관해서는, 향후임대차계약에서월세비중이 46 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
높아질지에대한여부에대해질의하였고, 월세비중이더높아진다고생각하는이유, 월세비중이더높아지지않는다고생각하는이유, 현전세가격이상승하는이유를조사하였다. 아울러정부정책에관해서는전세가격안정화정책과내집마련정책, 그리고임대주택공급중어느정책에더중점을두어야하는지를질의하였다. 특히임차인의주거안정을위해정부가우선적으로실현해야하는미시적정책들에대해질의하였으며월세대책과전세가격안정을위한중요세부과제들에대한의견도추출하였다. 그리고 2015 년연간주택가격, 전세가격, 월세비용이어느정도오를것이지를물었으며, 전세가격이계속오르면향후 5년이내에내집마련계획이어느정도있는지를, 주택가격대비전세가격이어느수준이상이면주택구매를할의향이있는지도설문조사에포함하였다. 그리고정부가 2014 년 12월현재까지추진했던부동산정책중어떤대책이전세가격안정에가장효과가있었는가를묻는문항도삽입하였고, 향후 3년동안부동산시장이어떻게변화할것인가에대한질문도시행하였다. 2) 임대인조사대상은임차인과마찬가지로거주지역, 가구주구분, 연령등에따라구분하였고, 임대하고있는주택의임대차방식, 전세로임대하고있는이유, 전세임대보증금, 월세또는반전세로임대하고있는이유등으로주택임대차유형을구분하여조사하였다. 그리고주로임대하는주택의유형, 주택의방수, 보유기간, 임대자금마련방법등의주택보유특성을구분하였고, 주택임대계획및만족도를조사하였다. 시장전망및정부정책에관해서는향후, 임대차계약의월세로의전환여부, 임대차계약이월세로전환된다고생각하는이유, 임대차계약이전세로유지된다고생각하는이유, 현전세가격이상승하는이유, 주택임대사업을촉진하기위한정부의정책등을조사하였다. 임차인에게물었던바와같이정부정책에관해서는전세가격안정화정책과내집마련정책, 그리고임대주택공급중어느정책에더중점을두 제 4 장전월세시장패러다임변화설문분석 47
어야하는지를질의하였다. 아울러전세가격안정을위해정부가해야할우선정책 과전세가격, 주택가격변화와부동산시장전망과임대업을지속하기위해필요한 임대수익률이얼마인지도설문하였다. 3) 중개인조사대상은거주지역에따라구분하였고, 현주택임대차거래물량중, 전세및월세와반전세비율, 1년전임대차거래물량중, 전세및월세와반전세비율, 월세, 반전세가늘어난평형대와주택유형, 그리고전세물량이줄고있는이유를구분하여주택임대차비중과흐름을조사하였다. 담보대출전세비중및주택유형별월세비중을알아보기위해최근 1년간주택담보대출이있는상태에서이루어진전세물건의비율, 그리고최근 1년간아파트, 다세대 ( 연립 ), 단독주택전세임대차계약에서월세인비율을조사하였다. 임차인, 임대인과마찬가지로주택임대차시장에서월세비중이계속높아지는가를질의하였고, 월세비중이높아진다고응답한이유를, 그렇지않은경우는왜그런가를묻는항목을반영하였다. 그리고전세가격이상승하는이유와임차인의주거안정을위해정부가우선적으로실시해야하는정책에대해질문하였고특히전세가격안정을위한정책항목을조사하였다. 그리고임차인및임대인과마찬가지로 2015 년한해동안주택매매가격과전세가격상승에대한전망, 향후 3년동안우리나라부동산시장이어떻게변할것인가를질의하였다. 48 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
2. 전월세시장패러다임변화 2.1 전월세시장흐름분석 우리나라의임대차주요형태에서월세비중이향후계속높아질것인가를물은결과일반 ( 민간주택 ) 임차인의 96% 와매입임차인의 89% 가각각그렇다고응답하였으며, 임대인의 84% 와중개인의약 93% 가향후월세비중이높아질것으로응답함으로써국내주택임대차시장의패러다임이지속적으로전세에서월세로전환될것임을보여주었다. [ 그림 4-1] 향후월세비중상승 여부 ( 일반임차인 ) [ 그림 4-2] 향후월세비중상승 여부 ( 매입임차인 ) [ 그림 4-3] 향후월세비중상승 여부 ( 임대인 ) [ 그림 4-4] 향후월세비중상승 이유 ( 중개인 ) 제 4 장전월세시장패러다임변화설문분석 49
2.2 임차인의전세의월세로의패러다임변화시각분석 월세비중이향후계속높아질것인가라는질문에대한임차인들의연령별응답률을보면, 20대와 30대는 100% 모두월세비율이높아진다고응답했지만 50대는 90% 만월세비중이높아진다고응답하여연령별로미미하나게나마시각차이가있음을나타냈다. 거주지역별로보면부산과광주지역의응답자가각각 90%, 83.3% 의긍정답변을하였으며서울, 경기는 98% 대의매우높은긍정응답을하였다. 또한, 주택유형이나월평균총소득별로는다세대, 연립, 다가구임차인과소득 100 만원 ~300 만원미만의임차인이월세전환에대한긍정답변율이낮게나타났다. 그러나전세세입자는 87.9% 가그렇다고답변한반면, 반전세 ( 보증부월세 ) 세입자는 96.9%, 월세세입자는 100% 가그렇다고응답하여현재전세로사는임차인은월세로의전환에대해덜수긍하는양상을보였다. 교차분석에대한 Pearson χ 2 검정을시행한결과 5% 유의수준에서유의한결과를보인것은전세, 반전세, 월세의주택임차형태에따른응답의차이가유의미할뿐지역, 연령, 거주주택유형, 월평균소득의경우에는월세전환에대한인식의차이가없음을보여줌으로써전세세입자와월세세입자간의월세전환에대한인식차이만유의미할뿐나머지항목들의교차분석결과는유의미하지않았다. [ 표 4-2] 향후월세비중상승여부 ( 일반임차인 )( 단위 : %) 구분 지역연령서울경기부산대구대전광주 20대 30대 40대 50대 그렇다 98.6 98.1 90 100 96.7 83.3 100 100 98.5 90.5 그렇지않다 1.4 1.9 10 0 3.3 16.7 3.6 3.7 5.2 9.5 지역 χ 2 p-value =0.77, 연령 χ 2 p-value =0.26 현거주주택임차형태 거주주택유형 월평균소득 구분전세반전세월세아파트단독다세대다가구 100 만 300 만 300 주택 / 연립주택원미만원미만이상 그렇다 87.9 96.9 100 100 100 95.4 96.4 96.3 94.8 100 그렇지않다 12.1 3.1 0 0 0 4.6 3.6 3.7 5.2 0 주택임차형태 χ 2 p-value =0.02, 거주주택유형 χ 2 p-value =0.46, 월평균소득 χ 2 p-value =0.62 50 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
2.3 임대인의전세의월세로의패러다임변화시각분석 월세비중이향후계속높아질것이냐의질문에대한임대인들의연령별응답률을보면, 연령이높을수록월세비율이높아진다고응답한비율이높았다. 그러나 Pearson χ 2 검정을시행한결과 5% 유의수준에서 p-value 값이 0.07 을나타내연령별시각차이가있지않은것으로분석되었다. 거주지역별로보면서울, 부산, 경기, 대전의응답자는 80% 가그렇다고답변한반면광주지역의응답자가 73.3% 의긍정답변을하였으며 Pearson χ 2 검정을시행한결과 5% 유의수준에서지역별로차이가없음을나타냈다. 또한, 주택유형별로는아파트, 다세대, 다가구주택임대인의순으로긍정응답이많았으며월평균총소득기준으로는 500~700 만원미만임대인과 300 만원 ~500 만원미만의임대인이월세전환에대한긍정답변율이높게나타났다. 임대인의경우교차분석에대한 Pearson χ 2 검정을실시한결과 5% 유의수준에서유의한결과를보인것은하나도없었으며지역, 연령, 주택유형, 월평균소득에상관없이모두전세에서월세로전환할것이란응답에일치를보였다. [ 표 4-3] 향후월세비중상승여부 ( 일반임대인 )( 단위 : %) 구분 지역연령서울경기부산대구대전광주 20대 30대 40대 50대 그렇다 86.1 85 86.7 86.7 80 73.3 75 80.6 88.8 91.5 그렇지않다 13.9 15 13.3 13.3 20 26.7 25 19.4 11.2 8.5 지역 χ 2 p-value =0.7, 연령 χ 2 p-value =0.07 거주주택유형 월평균소득 구분단독다세대 / 다가구 300 만원 300~500 500~700 700 아파트주택연립주택미만만원미만만원미만이상 그렇다 84.9 77.4 81.3 81 78 85.2 86.9 81.8 그렇지않다 15.1 22.6 18.7 19 22 14.8 13.1 18.2 거주주택유형 χ 2 p-value =0.6, 월평균소득 χ 2 p-value =0.53 제 4 장전월세시장패러다임변화설문분석 51
2.4 중개인의전세의월세로의패러다임변화시각분석 월세비중이향후계속높아질것이냐는질문에대한중개인들의지역별응답률을보면, 경기북부, 대구와광주의중개인들은 100% 모두월세비율이높아진다고응답하였다. 반면에서울, 부산, 대전의중개인들은각각 95%, 90%, 85% 만월세비중이높아진다고응답하였고, 특히경기남부지역은 73.3% 가그렇다고응답하여지역별로전세의월세전환에대한시각이상당히큰차이를보였다. 연령별로는임대인의응답과마찬가지로연령대가올라갈수록월세로전환될것이란답변율이높아 50대이후의연령은 91.5% 가그렇다고응답하였다. 중개인의경우교차분석에대한 Pearson χ 2 검정을시행한결과 5% 유의수준에서유의한결과를보인것은지역만유의한수치를보였으며연령과주택유형, 월평균소득별의차이는유의미한결과를나타내지않아전세의월세전환에대해전반적으로긍정적동의를한것으로분석되었다. [ 표 4-4] 향후월세비중상승여부 ( 중개인 )( 단위 : %) 지역 연령 구분경기서울남부북부 부산 대구 대전 광주 20대 30대 40대 50대 그렇다 95 73.3 100 90 100 85 100 75 80.6 88.8 91.5 그렇지않다 5 13.5 0 10 0 15 0 25 19.4 11.2 8.5 지역 χ 2 p-value =0.02, 연령 χ 2 p-value =0.075 거주주택유형 월평균소득 구분단독다세대 / 다가구 300 만원 300~500 500~700 700 아파트주택연립주택미만만원미만만원미만이상 그렇다 84.9 77.4 81.3 81 78 85.2 86.9 81.8 그렇지않다 15.1 22.6 18.7 19 22 14.8 13.1 18.2 거주주택유형 χ 2 p-value =0.6, 월평균소득 χ 2 p-value =0.5 52 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
2.5 전월세시장의패러다임변화요인 월세비중이더높아질것이라고응답한이유를물은결과임차인들은 집주인이월세를선호해서 를가장많이응답하였고, 전세물량이부족해서 와 세입자가전세자금확보가어려워서 라는순위로응답하였다. 임차인중일반임차인은이세가지응답의비중이거의비슷하였으나매입임차인 (LH 임대주택임차인 ) 의경우일반임차인보다 임차인이전세자금확보가어려워서 의응답율이낮아 LH임대주택의임차에있어전세자금확보의어려움이덜했던것으로풀이된다. [ 그림 4-5] 향후월세비중상승이유 ( 단위 : %) 한편월세비중상승요인에대하여임대인은어떤응답을보이는지설문을분석한결과임대인들도임차인들과마찬가지로월세비중상승의요인으로 집주인이월세를선호해서 를가장큰요인으로응답하였고 전세물량부족 과 세입자가전세자금확보가어려워서 를각각 2, 3순위로응답하였다. 제 4 장전월세시장패러다임변화설문분석 53
[ 그림 4-6] 향후월세비중상승이유 ( 단위 : %)( 임대인응답 ) 월세상승요인에대하여중개인에게질문한설문결과에서도임차인과임대인이응답한것과마찬가지의응답이나타났다. 집주인이월세를선호하여 가 91.4% 로 1 순위, 전세물량이부족하여 가 46.8% 로 2순위, 세입자의전세자금확보가어려워 가 3순위를기록하였다. [ 그림 4-7] 향후월세비중상승이유 ( 단위 : %)( 중개인응답 ) 54 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
2.6 전월세시장의패러다임변화의양상 1) 임대차거래변화주택전월세시장구조가어떻게변화되고있는가를임대차거래형태별로설문조사하였다. 임대차거래를주관하는중개인에게 지난 1년전 (2013 년 ) 주택임대차거래물량중전세, 반전세 ( 보증부월세 ), 순수월세의비중이각각몇 % 정도인지 를질의하였다. 설문응답결과, 전체거래중반전세 ( 보증부월세 ) 49.9%, 전세 35.2%, 월세 14.9% 의순으로나타났다. 또한 최근 1년간 (2014 년 ) 주택임대차거래물량중전세, 반전세, 월세의비중은각각몇 % 입니까 를질의한결과, 중개인들은반전세 ( 보증부월세 ) 52.8%, 전세 31.1%, 월세 16% 로응답하였다. 따라서 2013 년에비해 1년뒤인 2014 년에보증부월세와순수월세의거래비중이각각 2.9%p, 1.1%p 증가하고전세비중이 4.1% 감소함으로써주택임대차시장의패러다임이전세에서월세로전환되고있음이피부로와닿는것으로도출되었다. [ 그림 4-8] 1 년전 (2013 년 ) 주택 임대차거래형태 [ 그림 4-9] 최근 1 년간 (2014 년 ) 주택 임대차거래형태 주택전세거래비중이줄고있는이유를질문한결과중개인들은 저금리로인한집주인의금융소득감소 와 저금리로전세대신대출받아월세놓는것이유리 라는항목에각각 66.7% 와 40.6% 의높은응답률을보여저금리현상전세감소의중요요인으로분석되었다. 제 4 장전월세시장패러다임변화설문분석 55
[ 그림 4-10] 2013 년대비 2014 년전세가줄어든이유 2) 주택규모별유형별임대차거래변화 월세가늘었다면어느평형, 어느주택유형에서늘었는지를질문한결과, 소형주택이 71.2%, 중형도 13.6% 늘었다고응답했지만대형은 1.7% 로주로소형중심의월세거래비중이증가한것으로응답하였다. 또한주택유형에서는아파트의월세가늘어났다고응답한비율이 55.9%, 다가구주택 15.3%, 다세대및연립주택과단독주택은각각 11.9% 가늘었다고응답하였다. [ 그림 4-11] 2013 년대비 2014 년월세가증가한경우, 크게늘어난주택규모 56 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
[ 그림 4-12] 2013 년대비 2014 년월세가증가한경우, 크게늘어난주택유형 만약반전세가늘었다면주로어느평형, 어느주택유형에서늘었는지 를질문하였다. 이문항의조사결과도소형주택이 47.1%, 중형도 41.2% 의응답비율을보여중소형위주로반전세가늘었음을보여주었다. 그러나순수월세와달리반전세의경우소형과중형의비중이거의비슷한수치를보여전세증가분에대한월세전환이이루어졌음을암시하였다. 그러나주택유형별로는반전세가늘어난주택형태가아파트 52.9%, 다가구주택및다세대가각각 14.7%, 단독이 8.8% 로응답하여순수월세증가의경우와유사한양상을보였다. [ 그림 4-13] 2013 년대비 2014 년반전세가증가한경우, 크게늘어난주택규모 제 4 장전월세시장패러다임변화설문분석 57
[ 그림 4-14] 2013 년대비 2014 년반전세가증가한경우, 크게늘어난주택유형 3. 주택시장전망 3.1 주택전세가격변화전망 1) 임차인주택전세가격의상승이지난수년간지속적으로이루어졌으므로시장참여자인임차인과임대인, 그리고중개인에대해주택전세가격변화및전망을질의하였다. 2015 년 1년동안전세가격이어느정도오를것으로전망하느냐 에대한질문에일반임차인은 64% 가 0~5% 이내의상승을할것으로응답하였고다음으로 30.7% 가 5~10% 상승할것으로전망하였으며, 10% 이상상승할것이란응답은 4.7% 에그쳤다. 특히하락할것이라는응답은거의없었다. 이에반해 LH의매입임대주택에사는임차인들은 46.5% 가 2015 년전세가격이 5~10% 상승할것이라는응답하였고, 10% 이상상승할것이란응답비율도 20.3% 를나타내일반임대주택임차인보다 2015 년의전세가격상승이가파를것으로예상하였다. 58 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
[ 그림 4-15] 향후 1 년 (2015 년 ) 동안전세가격전망 ( 임차인 ) 2) 임대인 2015 년 1년동안전세가격이어느정도오를것으로전망하느냐 에대한질문에임대인의 44% 가 5~10% 이내상승할것으로응답하였고다음으로 38% 가 0~5% 상승할것으로응답하였으며, 10% 이상상승할것이라는응답비율도 13% 에달해매입임차인 > 임대인 > 일반주택임차인의순으로전세가격예상상승률이높은것으로분석되었다. [ 그림 4-16] 향후 1 년 (2015 년 ) 동안전세가격전망 ( 임대인 ) 제 4 장전월세시장패러다임변화설문분석 59
3) 중개인 2015 년 1년동안전세가격이어느정도오를것으로전망하느냐 에대한질문에중개인은 48.7% 가 5~10% 이내상승할것으로응답하였고다음으로 33.3% 가 5~10% 상승할것으로응답하였으며, 10% 이상상승할것이라는응답비율은 6% 에그쳤다. 5% 이내하락과 5% 이상하락할것이란응답도각각 8.7% 와 3.3% 를나타냈다. 중개인의경우임대인보다도 2015 년전세가격상승전망수치가다소낮은것으로보인다. [ 그림 4-17] 향후 1 년 (2015 년 ) 동안전세가격전망 ( 중개인 ) 3.2 주택전세가격변화요인 1) 임차인시장참여자들에게주택전세가격상승의요인이무엇인지를여러요인을제시하고이들중우선 1순위를응답하도록질의하였다. 설문조사결과일반 ( 민간주택 ) 임차인들은전세가격상승의요인으로전세공급부족을 42.3% 가응답하였고, 공공임대주택부족이란답변은 21.0%, 집주인의월세선호로전세물량부족때문이라는답변은 16.3%, 금리하락에따른집주인의전세호가상승이 13% 의순으로나타났다. 60 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
[ 그림 4-18] 전세가격상승이유 (1 순위응답 )( 임차인 ) 이에반해 LH의매입임대주택에거주하는임차인은전세가격상승의가장큰요인으로 집주인이월세를선호하여전세물량부족 이라는항목 (28.3%) 을지목했으며, 전세주택공급부족 에 24%, 금리하락으로인해집주인의전세호가상승 에 16.3%, 주택가격상승의불확실성으로세입자가전세를선호 에는 14.5% 가응답했다. 이에반해공공임대주택부족은 13.8% 가응답해민간임대주택에거주하는임차인에비해서낮은응답률을보였다. 일반민간입대주택에거주하는임차인과 LH매입임대주택에사는집단간에는공공임대주택부족에대한시각이엇갈린다. 이는현재민간임대주택에사는집단은현재임대주택에살고있지않으므로상대적으로임대주택공급이더욱필요하다고느끼기때문으로풀이된다. 2) 임대인임대인들에게주택전세가격상승의요인이무엇인지를설문한결과 전세주택공급부족 이 31.7% 로 1위를차지하였고, 집주인이월세를선호하여전세물량부족 이라는항목 (24.7%) 을지목했으며, 주택가격상승의불확실성으로세입자가전세를선호 에 17.3%, 공공임대주택부족을 13.3% 응답하였으며, 금리하락으로 제 4 장전월세시장패러다임변화설문분석 61
인해집주인의전세호가상승 에 10.3% 가응답하여공공임대주택부족요인을더 크게지적하였다. [ 그림 4-19] 전세가격상승이유 (1 순위응답 )( 임대인 ) 3) 중개인중개인들에게주택전세가격상승의요인이무엇인지를설문한결과 전세주택공급부족 이 38% 로 1위를차지하였고, 두번째로는 집주인이월세를선호하여전세물량부족 이라는항목 (20.7%) 을지목했으며, 세번째로는 금리하락으로인해집주인의전세호가상승 이 14.7%, 주택가격상승의불확실성으로세입자가전세를선호 에 13.3%, 공공임대주택부족 은 8.0% 가응답하여중개인은임차인이나임대인보다도공공임대주택의부족보다는전세공급물량부족과금리요인에무게를더두는모습이다. 62 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
[ 그림 4-20] 전세가격상승이유 (1 순위응답 )( 중개인 ) 3.3 주택매매가격변화전망 1) 임차인 2015 년 1년동안주택가격이어느정도오를것으로전망하느냐 에대한질문에일반임차인들은 62.3% 가 0~5% 상승할것이란전망을하였고 5~10% 이내의상승률을보일것이란응답률도 24.3% 나되었으며 5% 이내하락도 10.7% 를나타내 2015 년의주택가격이안정속에서도완만하게상승할것이라고대답하였다. LH매입임대주택임차인의경우일반임차인보다주택가격상승률이낮은항목인 5% 이내하락과 5~10% 이내상승의비율이각각 17.3% 와 18.8% 를나타냈다. 즉, 일반임차인보다매입임대주택임차인의주택가격상승전망치가낮은것으로분석되었다. [ 그림 4-21] 2015 년주택가격상승전망 ( 임차인 ) 제 4 장전월세시장패러다임변화설문분석 63
2) 임대인 2015 년 1년동안주택가격이어느정도오를것으로전망하느냐 에대한질문에임대인들은 52.3% 가 0~5% 상승할것이란전망을하였고 5~10% 이내상승할것이란응답은 23.7% 를차지하였고, 5% 이내에서하락할것이란대답도 15% 를나타내일반임차인보다는주택가격상승률이낮을것으로전망하였다. [ 그림 4-22] 2015 년주택가격상승전망 ( 임대인 ) 3) 중개인 2015 년 1년동안주택가격이어느정도오를것으로전망하느냐 에대한질문에중개인들은 70% 가 5~10% 상승할것이란전망을하여임차인이나임대인들보다높은상승률을보일것으로응답하였다. 중개인들은 0~5% 상승을할것이란응답은 20.7%, 10% 이상상승할것이란응답도 8% 나응답하였고 5% 이상하락할것이란답변과 5% 이내하락이각각 8% 와 1.3% 를나타냈다. 64 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
[ 그림 4-23] 2015 년주택가격상승전망 ( 중개인 ) 4. 부동산 ( 전세가격안정 ) 수행정책효과에대한시각 4.1 전세가격안정화효과가큰정책 현정부들어전세가격안정과부동산경기활성화를위한규제완화등수요와공급측면의정책뿐만아니라대출확대등금융부문의다각적인부동산정책을수행하였다. 그런데도전세가격이지속적으로상승하고주택거래활성화가다소더디게이루어졌다는평가이다. 이에따라본연구에서는전세가격안정정책효과에대한설문을시행하였다. 1) 임차인임차인들에게 귀하께서는정부가현재까지추진했던부동산정책중에어떤대책이전세가격안정에가장효과가있다고생각하십니까? ( 복수응답 ) 를질의한결과, 일반임차인 (73%) 과 LH 매입임대주택임차인 (57.3%) 모두가 2014 년 10.30 대책인매입임대및전세임대주택집중공급대책이전세가격안정에가장효과가있는정책으로지목했다. 두번째로효과가큰정책으로는일반임차인 55%, LH매입주택임차인 36.5% 가 세입자에게 10% 세액공제및전월세임대인에게대한과세정 제 4 장전월세시장패러다임변화설문분석 65
책 이라고응답하였으며, 특히 LH 매입주택임차인의경우저소득층주거비부담완 화 ( 취약계층월세대출실시 ) 시책을효과가큰정책 (35.3%) 으로응답하였다. [ 그림 4-24] 전세가격안정에가장효과가있는정책 ( 임대인 ) 2) 중개인중개인들에게 귀하께서는정부가현재까지추진했던부동산정책중에어떤대책이전세가격안정에가장효과가있다고생각하십니까? ( 복수응답 ) 를질의한결과, 중개인의 64% 가 주택담보인정비율 (LTV) 및총부채상환비율 (DTI) 완화로대출확대 를가장효과가큰전세가격안정정책으로응답하였다. 이는주택전세를주택매매거래로전환하는것이전세가격안정책이라고보는부동산중개인의시각임을엿볼수있다. 또한, 중개인들은 2014 년 10.30 대책인 매입임대및전세임대주택집중공급대책 이 LTV 및 DTI 완화만큼이나전세가격안정에가장효과가있는정책으로지목했다. 이항목에대한응답률은 63.3% 이다. 중개인의응답을보면매매거래활성화가전세안정화에이바지한다는시각이많은것으로추론된다. 66 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
[ 그림 4-25] 전세가격안정에가장효과가있는정책 ( 중개인 ) 4.2 전세가격안정화효과가취약한정책 전세가격안정정책효과가취약했다고판단되는정책이어떠한가를임차인과중개인에게질의하는설문을시행하였다. 귀하께서는정부가추진한부동산정책중에서어떤대책이전세가격안정효과가취약했다고생각하십니까? 라는문항에일반임차인들은주택매입자금대출금리인하와전세자금대출금리인하에대해각각 75.7% 와 68% 의답변을하여금리인하가전세가격안정에그다지기여하지못하고오히려취약요인으로응답하였다. LH매입주택임차인들의경우 3가지답변중에유의미한차이가없었다. 같은질문을중개인에게한결과를보면응답률수치가약간차이가있을뿐주택전세자금대출금리인하에대해서응답자의 69.3% 가전세가격안정에취약한항목으로지목하였다. 제 4 장전월세시장패러다임변화설문분석 67
[ 그림 4-26] 전세가격안정효과가취약했던정책 ( 임차인 ) [ 그림 4-27] 전세가격안정효과가취약했던정책 ( 중개인 ) 5. 주거안정및전세가격안정위한우선정책 5.1 주거안정을위해우선적으로실현해야하는정책 1) 임차인 귀하께서는임차인의주거안정을위해정부가어떤정책을우선적으로실현해야된다고생각하느냐? 란질문에일반임차인과 LH 매입임대주택임차인모두공공임대주택의공급확대를가장중요한정책으로지목하였다. 두번째로많은답변을한정책으로는일반임차인은임대료보조지원 (41%) 을, LH임차인은 임차인에대한전세 68 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
금대출확대및민간임대주택활성화 (42%) 를지목하였다. 그러나일반임차인의경우민간임대주택활성화에대해서는 12.7% 만응답하여민간임대보다는공공임대주택공급확대를선호하는것으로나타났다. 아울러계약갱신청구권에대해서는매우낮은응답률을보였다. [ 그림 4-28] 임차인주거안정을위해정부가우선적으로실현해야하는정책 ( 임차인 ) 임대주택공급및활성화정책은내집마련정책보다도더우선순위인것으로응답하였다. 임차인들에게 3가지정책중우선순위를질의한결과다음그림과같이내집마련정책은일반임차인과, LH임대주택임차인이각각 19.3% 와 16% 로답했지만, 임대주택공급우선정책은각각 45.5% 와 44.7% 가우선정책으로응답하였다. 제 4 장전월세시장패러다임변화설문분석 69
[ 그림 4-29] 임대주택공급, 전세가격안정화, 내집마련정책중중점을두어야 할정책 ( 임차인 ) 2) 중개인 귀하께서는임차인의주거안정을위해정부가어떤정책을우선적으로실현해야된다고생각하느냐? 란질문 ( 복수응답 ) 에부동산중개인들역시 공공임대주택의공급확대 를가장우선적인정책 (68% 의응답 ) 으로응답하였다. 다음으로는임차인에대한전세금대출제도확대 (43.3%) 와민간임대주택제도활성화 (37.3%), 임대료보조지원 (36%) 의순으로정책중요도를응답하였다. 임대주택건설, 전세안정화, 내집마련정책의세가지정책중정책우선순위를묻는질의에대해중개인들역시임대주택활성화정책을내집마련정책보다더많이응답하였다. 그런데중개인의경우전세가격안정화정책을가장우선적인정책으로지목하여임차인과는대비되었다. 70 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
[ 그림 4-30] 임차인주거안정을위해정부가우선적으로실현해야하는정책 ( 중개인 ) [ 그림 4-31] 임대주택공급, 전세가격안정화, 내집마련정책중중점을두어야할정책 ( 중개인 ) 5.2 전세가격안정을위해우선적으로실현해야하는정책 1) 임차인현정부들어전세가격안정을위한여러조치를마련하였는데, 이들중에서우선적으로실현해야하는것들이무엇인지를질의하였다. 여러답변중 3가지를복수응답하게하여 1순위를집계한설문결과를보면일반임차인과 LH매입주택임차인은공공임대주택확대 ( 각각 37% 와 35%) 를가장많이지적하였으며, 다음으로는전세가상한제를각각 34.7% 와 21% 의응답률을보여두번째로많이응답한답변이었다. 제 4 장전월세시장패러다임변화설문분석 71
세번째로많은응답을한항목은일반임차인과 LH 임차인모두 전세계약기간을 2 년에서 3 년으로연장 ( 각각 10.3%, 10%) 으로나타났으며, 민간임대주택공급활 성화 도각각 7.7% 와 7.3% 의응답을보였다. [ 그림 4-32] 전세가격안정을위해정부가우선적으로실현해야하는정책 ( 임차인 ) 2) 임대인같은질문을임대인에게한결과를살펴보면, 전세가격안정을위해서는 공공임대주택확대 를가장많이꼽았으며 (25%), 전세가상한제도입 이 20% 로두번째로많은응답률을보였으며, 전세계약기간 2년에서 3년이상으로연장 이세번째로많은응답항목으로지목되었다 (15.7%). 앞서임차인들이지목한 민간임대주택활성화 는상대적으로낮은응답률 (6.7%) 을보인반면, 1가구다주택양도세폐지로전세물량확대 는 12.7% 를응답하여임대인의경우주택보유에따른부담을줄여임대사업을하기를희망하는모습을보였다. 72 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
[ 그림 4-33] 전세가격안정을위해정부가우선적으로실현해야하는정책 ( 임대인 ) 3) 중개인같은질문을중개인에게한결과를살펴보면, 전세가격안정을위해서는 공공임대주택확대 가 34.7% 로역시가장많은응답률을보였다. 이응답률은임차인보다는다소낮으나임대인보다큰응답률이다. 다음으로많은응답을얻은항목은 민간임대주택활성화 로 15.3% 의응답률을나타냈으며, 세번째로는응답자의 14% 가 전세가상한제도입 을지목했다. 중개인의경우임차인이나임대인과는달리 전세계약기간 2년에서 3년이상으로연장 항목에대해서는 4% 만이응답하였는데, 이는계약기간이길어질수록중개인의업무가줄어든다는심리가작용한것으로보인다. 한편중개인들은 내집마련정책추진 과 국회에서잠자고있는부동산활성화법안조속처리 에대해서각각 12% 와 8% 의응답하여임차인과임대인의답변과는달리부동산거래활성화와관련된항목에많은답변을하였다. 제 4 장전월세시장패러다임변화설문분석 73
[ 그림 4-34] 전세가격안정을위해정부가우선적으로실현해야하는정책 ( 중개인 ) 6. 월세임차및월세정책에대한시각 6.1 임차인 임차인에게월세또는보증부월세로임차한가장큰이유가무엇인가를질의하였다. 설문조사결과, 일반민간주택임차인들은 98.9% 가 전세금마련의어려움 을가장요인으로응답하였으며 LH임차인들도 59.7% 의높은비율이전세자금마련이라고답변하였다. 월세또는보증부월세의경우월세는얼마인가의질문에일반임차인의 51.3% 가월 30만원을초과한다고응답하였으며 21만원이상 30만원미만도 24.7% 로높게나타났다. 반면 LH임차인은 43.8% 가 5만원이하라고답변하였고, 6만원 ~10 만원 27%, 11만원 ~20 만원 19.5% 등월세금액이커질수록응답비율이낮아졌다. 74 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
[ 그림 4-35] 월세또는반전세의경우, 임차이유 [ 그림 4-36] 월세또는반전세의경우, 월세 임차인에게 전세를월세로전환하거나월세로계속거주한다면월세를소득대비어느정도까지 (%) 낼의향이있느냐? 라는질문에일반 ( 민간주택 ) 임차인은 5% 이하로낼의향이있다는응답이 50.3% 로가장많았다. 다음으로, 5%~10% 이하가 31%, 10%~20% 이하는 13.3% 로 10% 이내로내겠다는응답이 80% 를넘어월세를부담하기보다는전세를선호함을보여주었다. 반면 LH매입주택임차인들은 5%~10% 수준을내겠다는응답비율이 40%, 10%~20% 수준을감당하겠다는응답이 27.3% 로일반임차인보다월세부담비중이높음을나타냈다. 이는전세보증금이적은대신월세를많이냄을의미한다. 자산축적이적은저소득층의모습을보여준다. 제 4 장전월세시장패러다임변화설문분석 75
[ 그림 4-37] 전세를월세로전환하거나, 월세로계속거주할경우소득대비월세비중 (%) 임차인에게 월세소득공제가실효성이있다고생각하느냐? 라는질문에일반임차인은 74% 가긍정적인답변을하였지만, LH임차인은 실효성이없다 에 56% 를답하여상반된모습을보였다. 이어 정부의월세보조금 (720 만원한도 ) 을이용할의향이있느냐? 라는질문에는일반임차인과 LH 임차인의각각 88%, 52% 가이용하겠다는응답을하였다. [ 그림 4-38] 월세소득공제 실효성여부 ( 매입임차 ) [ 그림 4-39] 월세소득공제 실효성여부 ( 일반임차 ) 76 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
[ 그림 4-40] 정부의 월세보조금 (720 만원한도 ) 이용 의향 ( 매입임차 ) [ 그림 4-41] 정부의 월세보조금 (720 만원한도 ) 이용 의향 ( 일반임차 ) 6.2 임대인 임차인에게 전세와월세의수익중에서어느것이본인에게더이득이된다고생각하느냐? 라는질문을 5구간으로나누어측정하였다. 설문결과임대인의 52.3% 가월세가이득이있다고답하였지만전세와월세가별차이가없다는답변은 23%, 전세가유리하다는답변은 24.7% 를나타냈다. [ 그림 4-42] 전세와월세의수익중더이득이되는정도 그리고임차인에게 현재의임대차계약을향후에는어떤형태로계약할생각입 니까? 를질의하였다. 이에대해서는 확정적으로월세임대 가 9%, 월세임대 제 4 장전월세시장패러다임변화설문분석 77
고려 가 32.7% 로약 42% 의임대인이월세계약을생각하는것으로조사되었으며, 전세계약은 26.7% 에머물렀다. 또한, 임대인이임대업을지속할수있다고생각하는임대수익률이어느정도인지를질의한결과, 5% 이하정도가적정하다고답변비율이 48.3% 를나타냈고 7% 수준이적정하다는응답도 23.7% 를보여 5~7% 임대수익률이적정하다는응답비중이다수를보였다. [ 그림 4-43] 임대업을지속할수있다고생각되는임대수익율 78 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
제 5 장 전월세관련정책분석
제 5 장전월세관련정책분석 1. 2000 년이후주요부동산정책흐름개관 최근부동산 3법이통과되면서주택시장에는다소온기가나타나고있으나서민주거안정을위협하는전세가의상승은여전히이어지고있어현정부들어서추진한전월세대책의정책효과가바로나타나고있다고보기어렵다. 제 5장에서는전세가격이상승하기시작한 2000 년대초반부터 2014 년현재까지의주요부동산정책흐름과전월세관련정부정책을개관하고, 특히박근혜정부들어발표된전월세대책들의내용과효과를살펴보고자한다. 정부의부동산정책은정책발표시점이후즉각적인시장반응이나타나기도하나시차를두고그효과가나타나기때문에단기적으로정책효과를판단하기에는어려움이있다. 그러나정책의일관성과집행의지및신뢰성이바탕이될경우그효과는단기는물론중장기적으로도나타날수있다. 2000 년이후정부의부동산정책은안정화대책과부양대책이번갈아나타나고있다. 2000 년대초반신행정수도건설, 청계천복원사업, 강북뉴타운개발사업등의각종개발호재와더불어시중의풍부한유동자금이부동산으로유입되면서부동산가격상승세가지속됨에따라정부는 2003 년 5월투기과열지구및투기지역확대, 10월종합부동산세도입을통해부동산시장의안정화를유도하였다. 이에 2004 년주택가격상승률이마이너스로전환되었으며, 2005 년종부세가강화, 실거래가신고의무화등부동산안정화대책이발표되며주택가격이안정화되는모습이나타났다. 제 5 장전월세관련정책분석 81
[ 표 5-1] 2003 년이후주요부동산대책 시기 주요내용 2003 5.23 투기과열지구및투기지역확대 10.29 종합부동산세도입 2004 7.1 건설경기연착률방안 2005 8.30 종부세강화, 실거래가신고의무화 2006 3.31 DTI 도입, 재건축개발부담금제도입 11.15 수도권공급물량확대, DTI 조정 2007 1.11 청약가점제시행, 민간택지분양가인하 6.11 취등록세인하, 민간택지분양가인하 2008 7.23 재산세, 종부세완화 8.21 분양가상한제개선, 수도권전매제한기간완화 9.1 양도세, 종부세완화 2009 7.6 수도권 LTV 강화 8.24 전세시장안정대책발표 2010 8.29 양도세중과완화, 취등록세감면연장 2011 3.22 DTI 탄력적용, 취득세제개선 2012 5.10 강남 3구주택투기지역과주택거래신고지역해제 9.10 한시적양도세취득세감면 자료 : 최한승 (2013), 최근 10년정부의부동산정책동향및건설업실적, 한국기업평가, p.4 2003 년 ~2007 년사이의참여정부의부동산정책은강력한수요억제정책이기조를이루었다. 10.29 대책 ( 종합부동산세도입 ), 8.31( 종부세강화, 실거래가신고의무화 ) 대책, 3.31 대책 (DTI 도입, 재건축개발부담금제도입 ) 등으로대변되는지속적인부동산안정화종합대책이나오면서투기수요억제및실수요수요관리차원대책이기조를이루었다. 한편행정복합도시, 혁신도시, 기업도시등국가균형발전정책추진으로인한토지보상과이로인한풍부한유동자금이서울수도권에집중되면서이지역주택가격이급등하기도하였다. 그러나 2007 년이후참여정부의부동산수요억제정책의효과가본격적으로나타나면서주택가격상승률이연평균 5% 내외로안정되었다. 이명박정부가출범한 2008 년은국제금융위기로인한국내금융시장의불안, 건설업체들의유동성문제가가시화되며정부의부동산정책이규제완화및공공부문의확대로전환되었다. 그럼에도불구하고 2009 년이후소비심리위축에따른주택수요감소및전세수요확대로주택가격상승률이 1% 내외에그쳤으며, 특히 2012 년강남 3구주택투기지역과주택거래신고지역해제, 양도세, 취득세감면등매매활성화대책이발표됨에도불구하고주택가격상승률이마이너스를기록하는 82 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
등전반적인부동산시장의침체국면이지속되었다. 이명박정부는 2008 년부터약 18건의부동산대책을발표하였으며, 크게공공부문의공급물량확대, 미분양물량을중심으로한거래활성화, 전월세시장안정화등으로요약된다. 이전참여정부에서시행된종합부동산세, 양도세중과등수요억제정책의상당부분을완화함으로써부동산거래활성화를도모하여미분양물량해소에초점을맞추는가운데보금자리주택등공공부문의공급물량을확대하여급등하는전월세가격을안정화시키고자하였다. 그러나이명박정부의부동산대책발표횟수가많았음에도발표된대책들의효과는제한적인수준이었다. 특히시장활성화내용을담은주택수요의구조적인회복에무게중심을두어전월세가격안정대책은다소미흡했던것으로보인다. 이명박정부에서도 2009 년 8.20 전세시장안정대책과 2011 년발표된 1.13 전월세시장안정화대책, 8.18 전월세안정대책 ( 임대세제지원 ) 등을통해도시형생활주택, 다세대, 다가구, 주거용오피스텔주택기금건설자금특별지원, 주택기금전세자금대출규모확대 (5.7 조원 6.8 조원 ) 및전세자금지원확대를통한전월세시장안정을꾀하였으나시장안정을가져오기에는역부족이었던것으로분석된다. 제 5 장전월세관련정책분석 83
[ 표 5-2] 이명박정부의부동산대책 2008 2009 2010 2011 2012 정책 주요내용 6.11 지방미분양대책 - 지방미분양주택취득하면취득 등록세감면 8.21 주택공급기반강화및건설경기보완방안 - 분양가상한제개선, 수도권전매제한기간완화 9.1 세법개정안 - 양도소득세상향, 종합부동산세완화 9.19 도심공급활성화및 - 도시외곽신도시개발, 임대주택 100 만가구등 10년간서민용보 보금자리주택건설방안 금자리주택 150 만가구를건설 9.23 종합부동산세개편안 - 과세기준 9억원으로상향조정 10.21 대책 - 가계대출부담완화 11.3 대책 - 강남 3구제외한주택투기과열지구, 투기지역해체 2.12 대책 - 분양가상한제주택재당첨제한기간단축 3.16 경제활성화지원세법개정안 - 다주택보유자양도세중과제도폐지 7.6 - 수도권 LTV 강화 8.20 전세동향및안정대책 - 주택기금전세자금지원확대 2009.8.27 - 서민주거안정을위한보금자리주택공급확대및공급체계개편방안 2009.9.7 - 수도권총부채상환비율 (DTI) 규제확대적용실시 2010.4.16 - 도시소형주택공급활성화대책 4.23 거래활성화대책 - 지방미분양, 취득세감면연장 8.29 거래활성화대책 - 양도세중과완화, 취득록세감면연장 1.13 전월세안정대책 전월세시장안정방안 -소형주택공급활성을통해전세안정화 2.11 - 전월세시장동향및안정방안 3.22 - DTI 탄력적용, 취득세제개선을통한주택거래활성화 5.1 건설경기연착률및주택공급활성화방안 - 수도권분양권전매제한기간완화 8.18 전월세안정대책 - 임대세제지원요건완화 12.7 주택시장정상화방안 - 주택시장정상화및서민주거안정지원방안 5.10 주택거래정상화및 서민 중산층주거안정 - 강남 3 구투기지역해제, 다주택자양도세폐지 지원방안 9.10 - 한시적양도세취득세감면 2. 박근혜정부의전월세관련정책 박근혜정부들어 2015 년 2 월현재까지발표된부동산관련정책은총 13 회에달 하고있다. 박근헤정부의부동산정책은시장주의적수요촉진정책과주택시장침 체로발생한하우스 랜드푸어에대한지원방안및저소득층등주거취약계층에 84 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
대한주거지원서비스확대등보편적주거복지와전월세대책이기저를이루고있다. 즉주택시장정상화, 하우스 랜드푸어지원, 보편적주거복지라는세개의축을기초로가격상승기에도입된수요억제 공급확대기조에서탈피하여과도한정부개입및규제를완화하고, 세제 금융지원을통해주택시장회복을도모하고자하였다. 2013 년 4월 1일정부는 서민주거안정을위한주택시장정상화종합대책 을발표하였다. 정부는공급측면에서공공분양주택물량축소등을통해민간부문의활성화를도모하는동시에의무착공기간, 도시형생활주택공급등공급과잉을일으킬수있는문제들을해결하고자하였다. 수요측면에서는생애최초주택구입자들에대한지원을강화하고, 1주택자등실수요자들에대한세제및제도개선을통해주택거래정상화를추구하고자하였다. 이대책으로다주택자양도세중과폐지등으로주택매매거래는일시적으로활기를가져왔으나전세가격의급등을잡지는못했다. 물론주택바우처제도도입으로차상위계층의주거복지에도움이되는것은긍정적인효과로볼수있으나수혜자확대를위한예산확보가관건이다. 전세가격지속상승에따른대책으로나온 8.28 대책은취득세영구감면, 수익공유형모기지도입, 월세소득공제율도입과전세보증금대출확대등의굵직한내용이들어있었으나, 시행을위한국회에서의입법과정이시기를놓치면서전세시장안정에그다지기여하지못한것으로보인다. 8.28 대책의핵심은전세수요를매매수요로전환하여전세시장의숨통을틔우려고했으나역부족이었다는평가이다. 특히기존주택매입 전세임대를 2013 년하반기집중적으로공급하겠다는계획을내놓았으나목표의 30% 를채우지못했다는지적이다. 5) 2014 년들어발표된 2.26 대책은 임대차시장선진화방안 이다. 2.26 대책은대책은임차시장의공급은안정적으로유지하고전세에집중된주택수요는매매, 월세등으로분산시켜장기적인시장안정화를꾀하고있다는점에서상당히긍정적으로평가할만하다. 그러나그동안징수하지않았던임대인의임대소득에대해징수를강화함으로써 머니투데이 제 5 장전월세관련정책분석 85
임대인의수익률저하를불러오게되고이는주택의투자수요를위축시켜주택시장의회복을저해할수있다는문제가있다. 또한, 임대인이과세로말미암아감소한수익을벌충하기위해임대소득세를임차인에전가하여임대료가크게상승할우려가있다. 즉임대차시장의선진화방안은규제완화책으로회복세를타고있는주택시장에찬물을끼얹은 ' 엇박자 ' 정책이라는지적을받았으며전월세대책으로서의실효성에부정적인평가가많았다. 2.26 대책에연이어 4.3 주택종합계획과 7.24 대책에서는월세의세액공제시행및지원대상확대등의전월세대책이발표되었다. 이러한대책들에도불구전세가격안정을이룰수없는국면에서 9.1 서민주거안정강화방안과 10.30 서민주거비부담완화방안등종합적인대책이발표되었는데, 9.1 대책은주택가격이나거래측면에서부동산시장분위기를회복시키는성과를거두었으나전세가격은오히려상승시키는예상치못하는부작용이발생하였다. 7.24 하반기경제정책방향과 9.1 부동산대책을통해주택담보대출규제완화, 재건축연한단축, 청약제도개편등부동산관련규제가대폭완화되면서수도권아파트매매시장은 7월들어상승세로돌아서기도했으나, 저금리기조속에집주인들의월세선호현상이두드러졌다. 이에따라전세난은더욱가중되었다. 전세난을해결하는근본적인대책으로임대주택공급이가장최선의해결책임이제기되고있다. 정부가서민주거비부담을완화하기위해공급과수요측면에서여러방안을내놓고있지만, 물량에부족에따른전세난을당장에해결하기는쉽지않은상황이다. 우리나라는공식적인임대주택이부족하며인구 1,000 명당주택수도적다. 공식적인임대주택수는 2013 년말현재 161 만 6,000 가구이며장기임대주택수는 101 만 6,000 가구이다. 이는전체주택수의 5.4% 에불과하며경제협력개발기구 (OECD) 국가평균 11.5% 의절반수준이다. 인구 1,000 명당주택수도 2010 년현재 364 가구로일본 452 가구 (2008 년기준 ), 영국 443 가구 ( 이하 2009 년기준 ), 프랑스 509 가구등보다현저히낮다. 6) 부동산투자자들은최경환경제부총리취임후시행된부동산완화정책중 9 1 대책 ( 재건축연한 청약조건완화 ) 이주택시장활성화에가장큰영향을줬다고응답 전세시장안정 공급외대안없어 서울경제 86 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
하였으나전월세시장에미친영향은미흡했다고보인다. 2015 년들어발표된전월세대책으로는기업형주택임대사업육성을통한중산층주거혁신방안이다. 이방안에대해서도긍정적측면과부정적인측면그리고보완해야할사항들이지적되고있다. 특히이방안은저소득층이나서민층보다는중산층을겨냥한전월세대책이나향후실효성을놓고의견이분분한상황이다. 소위 1.13 대책이라는이방안은기업형임대주택, 일명뉴스테이육성책이다. 이는전세난을해결하기위해민간기업에인센티브를주어민간임대주택시장을활성화한다는의도이다. 이방안은주기적으로반복되는임대주택물량부족문제를해결해간다는측면에서긍정적요소이다. 중산층의 3~4 인용임대주택의절대량이부족하므로임대주택시장의안정에기여할것이다. 기업형임대주택제도의도입으로주택시장이활성화되면경기회복에도도움이될수있다. 그러나일단저소득층과는거리가있는중산층대상정책이어서저소득서민정책과는거리가있다. 아울러고가의임대료가책정될수있는수익성추구임대주택제도가들어서면중산층의부담완화라는원래의목적과는격차가크게날수있다. 뿐만아니라특혜성논란도발생한다. 민간기업의참여독려를위해정부가택지, 세제, 금융, 용적률등각종인센티브를제공하게되는데, 의무임대기간이지난후분양으로전환되면기업에막대한과도한수익과인센티브를주게된다는지적이다. 이를극복하기위해서는저렴한임대료책정, 특혜성논란해소, 중산층실수요자에게맞게공급해야하는등의선결과제해결에노력해야할것이다. 2013 년현정부가출범하기전이미부동산시장에는주택전세가격의지속적급등과월세로의전환등으로전세대란이사회적문제로잔존해왔다. 다각적이고도종합적인주택전월세대책이나왔음에도아직전세시장의안정은요원한상황이다. 다만, 정책시행의결과는시차를두고중장기적으로효과를발휘하는만큼현재까지수리된방안을주심으로실효성을가지기위한정책점검과보완이지속적으로필요하다. 제 5 장전월세관련정책분석 87
2013 정책 주요내용 비고 - 전용면적 85m2 9억원이하주택매입시 5년간양도세면제 4.1 종합 부동산 대책 7.24 후속조치 8.28 전월세 대책 12.3 후속조치 2.19 2014 대통령 업무보고 2.25 경제혁신 - 수직증축리모델링허용, 부부합산소득 6 천만원이하생애최초주 택구입자 85 m2 6 억이하구입시취득세면제 ( 소득기준 7 천만원 으로상향 ) - 생애최초주택구입대출시 DTI 면제, LTV70% 로상향 - 수도권보금자리신규지정중단, 공공분양 7 만가구에서 2 만가구 로축소 [ 표 5-3] 박근혜정부의부동산정책 (1) - 85 m2이하임대주택대상준공공임대도입행복주택사업첫해 1 만가구공급 (5년간 20만가구 ) - 수도권분양 2.2만가구축소, 보금자리축소및해제, 공공분양 공급연기등 4 년간 11.9 만가구축소 - 분양물량임대로전환시분양가 10% 대출지원 - 1% 대금리최대 2 억원까지지원하는수익손익공유형모기지도입 - 취득세율 6 억원이하 1%, 6 19 억원 2%, 9 억원초과 3% 로항구인하 - 월세소득공제율 60%, 공제한도 500 만원으로확대, 세입자우선 변제권 3400 만원으로 900 만원증액 - 6 년차이상임대사업자장기보유특별공제율 3% 에서 5% 로확대 - 공유형모기지 1.5 만가구대상본사업 ( 우대형보금자리론폐지 ) - 집주인담보대출방식 목돈안드는전세 Ⅱ 폐기, 행복주택 20 만 14 만가구축소 ) - 재건축초과이익환수폐지, 소형주택공급의무비율폐지, 수도권전 매제한완화 - 임대사업자우선공급위한청약제도개선, 공유형모기지지원 대상 5년이상무주택자로확대 - 기업형임대사업육성및민간임대활성화 - 월세통계보완, 주거복지포털시스템구축 4.1, 8.29 부동산 대책 : 공유형 모기지도입등을 통해자가가구 구입수요촉진, 전세보증금 융자확대에주력 3개년계획 - 규제폐지 개선을통한규제총량관리 -월세세입자지원확대 ( 소득공제 세액공제 ), 고액전세금지원축소 2014 ( 보증금 3억이하제한 ) 2.26 -임대소득과세방식정비 (2주택이하임대소득연간 2천만원이하단임대차시장일세율 (14%) 분리과세 ) 전월세시장선진화방안 -준공공임대지원강화, 임대사업자규제완화, 임대공급확대 ( 기금리투명화와임차인츠출자허용 ) 등지원에중점 -필요경비율 60%, 단0 일세율 14%, 기본공제 4백만원인정 3.5 -종합소득과세방식과비교하여낮은금액으로과세 ( 노인장애인 2 보완조치백만원추가공제 ) 등남상오 (2014) 를토대로재작성 주택시장의정상화도소득이늘어야가능, 박근혜정부부동산정책 1년, 무엇이 변했나? 토론회자료집, p.50 88 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
2014 2015 정책 주요내용 비고 - 행복주택, 공공임대리츠, 민간임대사업등임대주택공급확대 4.3 2014 주택종합계획 7.24 새경제팀 경제정책 9.1 서민주거안정 강화방안 10.30 서민주거비 부담완화방안 2015.1.13 중산층 주거혁신 방안 - 저소득주거급여대상확대및새로운주거급여실시 - 월세세액공제실시, 전세대출공적보증제한조정 - 재건축등정비사업규제완화, 분양가상한제신축운영 - 국민공감주택공급및아파트리모델링활성화 - LTV, DIT 규제합리화, 재건축초과이익환수제폐지 - 주택구입자금지원대상범위확대 ( 중산 서민층교체수요포함 ) - 청약제도개선, 주택공급제도간소화, 재건축 재개발규제개선 - 월세세액공제로의전환및지원대상확대 - 재건축연한완화 ( 최장 30년 ), 수도권국민주택의무건설기준폐지 - 청약제도개편 ( 무주택기준완화, 입주자선정절차단순화, 청약통장 일원화, 민간건설중형국민주택유형폐지 ) - 대규모공공택지지정중단, 착공의무기간연장 (3 년 5 년 ) - 수도권공공택지전매제한 (2~8 년 1~6 년 ) 거주의무 (1~5 년 0~3 년 ) 완화 [ 표 5-4] 박근혜정부의부동산정책 (2) - 디딤돌대출금리 0.2%p 완화, 청약저축예금금리인하 (3.3 3.0%) - 서민전세자금대출기준상향 (5000 만원 6000 만원 ) - 매입및전세임대집중공급, 공공임대리츠확대 (5만 6 만 ) - 준공공임대다세대 연립층수제한완화및민간기금지원강화 - 사회취약계층월세대출실시 (2015 년한시, 금리 2%, 월 30 만원 2 년간 ) - LH 전세임대보증부월세가구지원금리차등인하 - 저소득, 생애최초주택구입자대출금리 0.2%p 추가인하 (2015 년한시 ) - 디딤돌대출중도상환수수료폐지 -민간임대주택규제최소화 - 최소 8 년거주가능한기업형임대주택집중육성 - 주택기금융자지원확대, 기업형임대리츠지원확대 - 세제개편및감면확대, 8 년장기임대주택공급시추가세제혜택남상오 (2014) 를토대로재작성 주택시장의정상화도소득이늘어야가능, 박근혜정부부동산정책 1 년, 무엇이변했나? 토론회자료집, p.50 제 5 장전월세관련정책분석 89
[ 표 5-5] 기업형임대주택지원방안 구분토지지원세제지원금융지원제도지원규제완화 지원내용 - 도심내공공부지, 그린벨트해제지역, 재건축사업부지등저렴하게공급 - 기업형임대주택공급촉진지구지정 - 취득세감면비율 25% 50%(60~85 m2 - 법인세, 소득세감면비율 20% 75% - 주택규모에따라연 2.7%~3.3% 2.0~4.0% 기금대출금리인하 - 전용면적 85m2초과주택도저리의주택기금융자 - 인허가기간 1년이상단축, 법정한도까지용적률허용 - 재개발재건축시기업형임대아파트를건설하여용적률인센티브 - 무주택임차인자격폐지, 초기임대료규제폐지자료 : 최현일 (2015), 기업형임대주택의장단점, 네이버부동산매거진 [ 표 5-6] 기업형임대주택장단점비교 장점단점 구분 내용 전세대란해결 부족한중대형임대주택공급으로주기적으로반복되는전세대란해소 주택시장의다양성과선택의폭확대 중대형민간임대주택공급으로다양성과선택의폭확대 부동산시장활성화계기 민간임대시장활성화로부동산시장전반에긍정적영향 저소득층과거리가먼주거정책 중산층을위한임대주택정책으로서민주택정책과는거리가있음 과도한지원에따른특혜성논란 의무임대후매각할경우택지, 세제, 금융지원에따른막대한수익발생 고가의임대료책정가능성 수익성을추구하는민간기업특성상고가의임대료가책정될가능성이높음 자료 : 최현일 (2015), 기업형임대주택의장단점, 네이버부동산매거진 [ 표 5-7] 기업형임대주택의성공방안 구분저렴한임대료책정특혜성논란해소중산층실수요자에맞게공급질좋은택지공급 지원내용초기임대료규제를통한저렴한임대료책정및임대료책정기준과관리방안마련임대의무기간 10년이상장기화또는영구임대주택으로사용하게규제중산층임대수요자의상황을고려하여직장과의대중교통접근성과자녀들의교육문제를감안한공급도심내공공택지외에신도시와택지개발지구에기업형임대주택용지공급의무화자료 : 최현일 (2015), 기업형임대주택의장단점, 네이버부동산매거진 90 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
3. 외국의전월세관련정책흐름 3.1 외국의임대주택정책 미국의공공임대주택재고는 1% 내외로매우낮으며, 공공임대주택공급은사실상종료하고, 기존공공임대주택을재정비하거나공공이직접건설하기보다는파트너십또는민간을활용하여저렴임대주택공급방식으로전환되고있다. 공급자지원에의한공공임대주택공급보다는민간임대를활용하거나수요자지원방식인주택바우처를통해저소득층주거안정을실현하는것이다 ( 김태섭외, 2013; 268). 미국의임대주택정책의기본방향은공공부문에서임대주택을직접공급하는것이아닌민간부문에대한지원을통해임대주택공급을촉진하는것이다. 민간부문의임대주택공급촉진을위해서는금융지원및세제혜택제도등의지원이이루어진다. 공공부문의직접적인임대주택공급은자력으로주택을마련하거나주거수준을향상시킬수없는저소득층만을대상으로하여제한적으로이루어지고있다. 임대주택의건설및관리는공공부문의주택도시개발부 (The Department of Housing & Urban Development: HUD), 지방주택공급공사 (Housing Authority: HA) 와민간부문의지역사회개발조합 (Community Development Corporation: CDC), 지역지원조합 (Local Initiative Support Corporations: LISC), 지역투자조합 (Neighborhood Reinvestment Corporations: NRC) 등의상호파트너십에의해서수행되고있다. 미국내임대주택의대부분은민간임대주택으로전체가구의약 1% 만이공공임대주택에거주하고있으며, 총임차가구중에서는 3% 가공공임대주택에거주하고있다. 민간임대주택중바우처지원주택이 228 만호, LITHC 지원주택이 172.4 만호, 기타보조금지원을받는주택이 210.7 만호이며, 이를제외한주택은보조금혜택이없는주택이다. 제 5 장전월세관련정책분석 91
[ 그림 5-1] 미국의저소득임차인지원을위한주거지원수단 자료 : 김종림 (2007), 공공임대주택정책로드맵구상연구 [ 표 5-8] 주택거주권유형에따른미국주택세대특성 연도 1950 년 1960 년 1970 년 1980 년 1990 년 2000 년 2010 년 가구 자가가구수 ( 천가구 ) 23,955 32,683 40,595 53,350 59,649 70,571 78,951 비율 (%) 55.0 61.9 64.2 65.6 63.9 67.4 67.4 임차가구 ( 천가구 ) 19,599 20,116 22,806 27,416 33,698 34,134 38,230 비율 (%) 45.0 38.1 35.8 34.4 36.1 32.6 32.6 공공주택 주택수 ( 천호 ) 170 478 893 1,196 1,391 1,273 1,160 임차가구대비비율 (%) 0.9 2.4 3.9 4.4 4.1 3.7 3.0 총가구수대비비율 (%) 0.4 0.9 1.4 1.5 1.5 1.2 1.0 자료 : 김태섭외 (2013), 외국의임대주택제도, 임대주택사업협회 영국은공공임대의자가전환또는주택조합등에민영화를추진하여공공의부담을완화하고, 주택조합에임대주택을이양하여공공임대로서의기능은유지되도록하고있다. 공공임대는약 396 만호로전체재고의약 18% 를차지한다. 영국의신규공공임대주택은주택조합을통해주로공급하고정부는주택수당을통해공공임대와 92 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
민간임대거주가구의주거안정을도모하고 HomeBuy 정책을통해임차가구중심의자가소유정책을추진하고있다. 민간임대시장은임대료규제등직접적인개입보다는지역주택수당과임대료보증으로세입자의주거안정을도모하고시장을관리한다 ( 김태섭외, 2013; 268). 2013 년영국은전체주택중민간임대가 18%(4 백만가구 ) 로사회주택 ( 공공임대주택 ) 을밀쳐내고주택소유가구 (65%, 14.3 백만가구 ) 다음으로큰주거점유형태가되었다. 민간임대가증가한이유는임대비조절이 1980 년대말에제거되면서주민들이자유롭게임대비수준을결정할수있게되었고, 짧은계약기간이표준화되고, 차금공급자들이임대구매모기지 (buy-to-let mortgage) 를도입하면서새로운투자자들을민간임대주택으로끌어들인점들을들수있다. 더불어주택복지혜택의수요자선택에있어서도이전에는지방정부나사회주택조합에의해서제공되는사회주택만이가능했지만, 2008 년부터는주택보조금이지방주택배당금 (LHA: Local Housing Allowance) 형태로민간임대를하는경우에도지급이되므로이또한민간임대가사회주택의영역으로들어선것으로볼수있다. 수요자측면에서는자가점유에비해초기정착이나이동이쉬운이유때문에민간임대를선호하는것으로볼수있다 ( 박진희, 2014). 독일은공공임대주택재고비중이약 5% 로높지않고, 민간임대시장의존도가높음에도불구하고임대인과임차인이서로이점을추구할수있는시장균형을유지하여보편적주거복지를실현하고있다. 민간임대는소규모임대인, 기관투자자등역할이증가하여전체주택재고의약 47% 를보유하고있으며, 임대인유인책으로주택보수비용세제지원, 주택수당제공등으로균형있는지원을추진한다. 또한계약임대주택제도를통해민간임대를준공공임대형태로활용하고있으며, 기간정함이없는임대차관계 제도로임대주택수요를선호하는시장을형성하였다. 우리나라와비슷한공급구조를가지고있음에도불구하고공급자및수요자측면에서균형있는정책을유지하고있다 ( 김태섭외, 2013; 269). 프랑스는공공과민간임대가균형을이루고있으며, 사회임대주택재고가전체주택재고의 15.3% 를유지한다. 임대주택대상자범위가넓고주택수당수혜를받는가구가임차가구의약 40% 로보편적주거복지를달성하고있다. 또한민간사업자가 제 5 장전월세관련정책분석 93
민간회사또는민관파트너십형태로사회주택공급에참여하고있으며, 공공과동등한지원구조하에서역할을수행한다 ( 김태섭외, 2013; 269). 일본은공공부문의역할을전환하여공적임대주택의신규공급을축소하고민간부문을활용하는방식으로전환하고있다. 민간사업자에게건설자금보조와임대료보조방식으로중간소득계층을위한양질의임대공급을촉진하며, 정기차지차가법이나임대주택리츠활성화지원대책, 기업형임대주택사업활성화등민간임대활성화및민간에인센티브를부여하여양질의민간임대주택공급을유도한다 ( 김태섭외, 2013; 269). 네덜란드는 1970 년이전에는정부주도로임대주택을건설하였으나, 1970 년대이후로는주택협회의성장으로정부의간접적지원을받아주택을공급한다. 2000 년대들어서는주택협회에대한정부지원의감소로사업성문제, 임대료상승등부작용발생및주택협회에대한위상과역할이재고되었다. 그러나네덜란드의사회임대주택재고는 32% 로높아임대시장이안정적이며, 임대료보조와임대료규제등세입자보호대책으로주거안정을달성하고있다 ( 김태섭외, 2013; 270). 94 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
[ 표 5-9] 국가별임대주택정책주요내용및시사점 구분영국독일프랑스미국일본네덜란드 주요내용및시사점 - 1980 년대부터임대료규제에서임대료보조로정책전환, 과거공공위주임대주택공급에서민간위주임대주택공급으로패러다임변화 ( 높은공공임대주택비중으로인한정부재정부담문제해소목적 ) - 공공임대주택민영화와불하조치 ( 임차인에게공공임대주택을매각 ) 등으로공공임대물량은감소하고, 민간부문규제완화로인해임대료가비싼민간임대주택물량은증가 - 임대주택시장의임대료상승으로인하여임차인의임대료부담이증가하고, 임대료보조방식으로전환한영국정부의임대료보조금관련지출도증가하고있음 - 민간주택기업, 개인사업자, 기관투자자, 재무투자자등민간임대사업자가전체주택 ( 자가포함 ) 의 47% 보유하며그역할이증가하는반면, 공공주택기관의역할은축소 - 계약임대주택제도를통한지속적인임차인주거안정도모 : 임대인이임대계약기간을장기로설정하는조건으로정부가임대인에게취 등록세, 재산세등감면, 집수리비 ( 가구당최고 3,000 만원 ) 등지원 ( 우리나라준공공임대주택제도와유사 ) - 주택재고중사회임대 17%, 민간임대 20% 이며민간임대주택회사등법인은낮은수익성, 무거운세금으로임대사업참여기피로민간임대중 95% 이상이개인소유민간임대주택임 - 민간임대와사회주택임차인에게주택수당을제공하고있으나, 고비용의주택보조금정책에대한부담으로주택수당감축경향을보임 - 국가와민간임대주택소유자가협약을체결하고개인주택수당을지원하며, 대신임대인은국가가정하는일정한의무 ( 임대료상한, 입주자소득등 ) 를수행하는민간임대공공활용 - 정부가직접임대주택을공급하기보다는민간임대주택사업자혹은지역사회개발조합 (CDC) 이주로공급하며, 이들이저소득층을대상으로저렴임대주택을공급할경우세금공제혜택 (LIHTC) 을받을수있음 - 주택바우처제도를통해저소득층수요자들에게임대료보조 - 지자체주택공급공사가중간소득계층을대상으로공급하던공사임대주택을축소하고민간임대사업자에대한건설자금보조와임대료보조방식을통해양질의민간임대주택공급지원 - 2000 년대민간의기업형임대주택사업성장과함께리츠및펀드를활용한임대주택사업크게확대 - 안심임대지원사업 : 고령자, 장애인, 외국인, 유영야보육세대등기피대상임차인의입주가가능한민간임대주택을등록, 관리함과동시에정보제공및기타거주지원서비스를하는안심임대지원사업창설 - 공급자직접지원은폐지, 수요자지원측면에서 1975 년이후꾸준히주거비보조제도운영하며, 임대료상한및상승률규제도이전보다완화되었으나유지 - 정부로부터재정적으로지원을받지않지만, 공익적목적을우선하는주택협회에대한지원을통해사회임대주택공급김태섭외 (2013), 외국의임대주택제도를토대로재작성 제 5 장전월세관련정책분석 95
3.2 시사점 주요국의임대주택정책을살펴보면, 주택의절대량이부족했던시기에는공공이임대주택을직접공급하는구조였으나주택재고가충분하여안정적인시기에접어들면서임대주택공급방식이변화되기시작하였다 ( 김태섭외, 2013; 272). 정부의재정부담을고려하여정부가직접임대주택을공급하기보다는민간을활용하여저소득층을위한주택을공급하거나주택수당이나주택바우처제도와같은수요자지원중심의정책으로전환하는추세가일반호되어있다 ( 김태섭외, 2013; 272). 전반적으로주택정책의틀은공급자지원방식인공공임대주택과수요자지원방식인임대료보조 ( 주택수당, 주택바우처등 ), 그리고국가와계약또는지원을통한민간임대의공공활용부문으로구성하여지원체계를구축하고있다 ( 김태섭외, 2013; 272). 우리나라는임대시장이전세시장중심으로되어있어수요자지원방식이전세자금대출중심으로되어있는것과달리주요국은임대시장이월세시장구조로되어있어수요자지원방식으로임대료보조제도가정착되어있다. 임대주택공급주체도우리나라와같이공공주도보다는민간부문의공공참여와민간부문의공공활용방식이일반화되어있다 ( 김태섭외, 2013; 272). 우리나라의임대시장은전세와월세가공존하고있음에도불구하고전세가구의자가마련을위한지원과전세가구의보증금대출지원등전세가구중심의정부지원시스템으로월세가구에대한정부지원의사각지대를양성하는측면이있다. 또한공공임대와민간임대시장의이분적분리로인한유기적연계성부족과민간임대시장의관리소홀에따른정책사각지대화를양산하고있다 ( 김태섭외, 2013; 273). 각국에서시행하고있는임대료보조제도는임대주택공급위주의공급자보조방식에서수요자보조방식을도입하여민간임대주택시장을규제하지않고서도지불능력을제고시킴으로서, 공공임대주택이조절하지못하는임대시장의불안문제를임대료보조를통해조절하고있다 ( 김태섭외, 2013; 274). 과거에는임대주택을공공이직접공급하는구조였으나점차저소득층의주거안정 96 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
을위해민간을활용하거나주택수당이나주택바우처제도와같은수요자지원중심지원방식으로전환하는추세가일반화되어있다 ( 권주안외, 2013; 321). 공공임대주택의관리는우리나라와같이공공이직접관리또는위탁관리형태를취하며, 민간임대는임대관리업을육성하여전문적으로관리한다 ( 권주안외, 2013; 331). 제 5 장전월세관련정책분석 97
제 6 장 정책대응방안
제 6 장정책대응방안 1. 장기공공임대주택공급확대및월세지원필요 최근부동산 3법이통과되면서주택매매시장에는다소온기가나타나고있으나서민주거안정을위협하는전세가의상승은여전히이어지고있어현정부들어서추진한전월세대책의정책효과가바로나타나고있다고보기어렵다. 본연구의설문조사결과에서볼수있듯이전월세시장의안정을위해서우선적으로필요하다는답변은임차인, 임대인, 그리고공인중개인등시장참여자모두가임대주택의절대적인공급확대가필요하다고응답하여임대주택공급의확대없이는주택임대차시장의안정을가져오기는매우어려운것으로분석된다. 우리나라의주택보급률이 2014 년현재전국 103.% 에달하여추가적인주택건설은공급과잉이라는지적이있으나, 미국, 일본, 프랑스등주요선진국의주택보급률은 111%~120% 수준에달하고있고특히자가보유율이나장기임대주택재고율은이들국가에비해매우낮은비율을보이고있다. 구분전국수도권지방 주택보급률 103.0% 98.6% 107.2% 영국 ( 07) 106.1%, 미국 ( 08) 111.4%, 일본 ( 08) 115.2%, 프랑스 ( 04)120.5% 자가점유율 53.8% 45.7% 61.2% 자가보유율 61.3% 55.9% 66.2% 영국 ( 07) 71%, 미국 ( 11.1 분기 ) 66.4%, 일본 ( 08) 61.2%, 프랑스 ( 04)54.1% 임대주택재고 1,616 천호 770 천호 846 천호 장기공공임대재고 1,017 천호 515 천호 502 천호 장기임대재고율 [ 표 6-1] 주택통계현황 5.4% 5.9% 4.9% OECD 11.5%, EU 15%, 네덜란드 35%, 영국 19.2% 일본 6.6% 한국토지주택공사 (2014), 2014 토지주택통계편람 * 장기공공임대 = 영구 +50 년 + 국민 +10 년공공 + 장기전세 + 전세임대 제 6 장정책대응방안 101
한국의장기공공임대주택재고율은 2014 년현재 5.4% 로 OECD 의 11.5%, EU의 15%, 네덜란드 35%, 영국 19.2% 그리고가장낮다는일본도 6.6% 이다. 이렇게볼때주거의안정을추구하기위해서는중장기적으로장기공공임대주택의공급확대가필요하며이를위한정부의재정적준비가필요하다. 우리나라주택전월세시장은전세시장은중산층이상이주축이되고높은전세가격을부담하기어려운계층은보증부월세나순수월세로그패러다임이변화하고있다. 전세수요의매매수요로의전환유도정책은중산층을대상으로유효한정책으로보이며따라서중고소득층은자가주택의매입을통한주거안정을유도하는것이바람직하다. 주요선진국의자가와임대주택비율은약 6대4 또는 7대3 의비율을보이고있어 ( 표 6-2 참조 ), 우리의경우에도소득계층에따라전세수요를주택매입수요로전환하는것이바람직해보인다. 아울러중산층이상의소득계층의경우를생각해보면전세시장안정을위해공공이지나치게전세시장에개입하기보다시장자율에맡길필요가있다. 전세시장대책으로공공에서과도한전세자금지원이나금리인하는오히려전세가격급등에일조하고가계부채와금융권의대출자산리스크를확대시키는위험성을내포한다. 민간임대주택시장의경우는중산층이주류인전세와보증부월세시장 ( 저소득층은제외 ) 은시장자율에맡기는것이오히려시장을안정시킬것으로보인다. 그리고급등한전세금을감내하기어려운저소득서민계층에대해서는단기적으로는주거비부담을덜수있는월세지원대책의보완이필요하며특히단기, 중기, 장기별단계적주거안전망구축이필요하다고보여진다. 여기에는공공임대주택의건설이중장기적으로필요하며, 정부의적극적인재정뒷받침이수반되어야한다. 물론임대주택건설을위한민간기업에대한인센티브제공으로민간의역할확대도필요하다. 다만기업의투자자금회전비율이떨어지는상황을고려하면장기임대주택의건설에는공공의역할강화를고려해야한다. 102 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
[ 표 6-2] 국가별주택재고 구분영국 (2010) 독일 (2010) 프랑스 (2010) 미국 (2010) 일본 (2008) 네덜란드 (2005) 주택재고 총주택재고자가임대기타 ( 무상거주등 ) 22,693 (100%) 40,136 (100%) 33,498 (100%) 117,181 (100%) 57,586 (100%) 6,859 (100%) 14,790 (65%) 16,792 (41.8%) 19,434 (58%) 78,951 (67.4%) 35,185 (61.1%) 3,704 (54%) 7,903 (35%) 23,344 (58.2%) 11,711 (35%) 38,230 (32.6%) 22,401 (38.9%) 3,154 (46%) 민간임대 3,938 (17%) 주택조합 ( 공공임대 ) 2,179 (10%) 지방정부 1,786 (8%) - 민간임대 6,586 (19.7%) 2.353 사회임대 5,125 (15.3%) 공공임대 1,160 (1%) LIHTC 1,724 (1.5%) 바우처지원 2,282 (1.9%) 기타보조금지원 2,107 (1.8%) 민간임대 15,491 (26.9%) 공공임대 3,513 (6.1%) 급여주택 ( 사택, 기숙사 1,612 (2.8%) 민간임대 754 (11%) 사회주택 ( 공공임대 ) 2,400 (35%) (7%) 김태섭외 (2013), 외국의임대주택제도를토대로재작성 2. LH 의역할과대응과제 그간 LH는우리나라장기공공임대주택의산실로저소득및서민계층의주거안정에크게기여해왔다. 2014 년현재임대주택호수는 80만호를넘어섰으며 2015 년올해도신규임대 6만4,966 호 ( 분양전환 2,138 호포함 ) 가가하여총 86만 4,261 호를운영할계획이다. 2015 년신규임대내역을보면건설임대주택이 3만4,826 호이며이중국민임대 16,505 호, 10년임대 8,836 호등으로추가적인임대운영계획중건설임대비중은 55.4% 로가장비중이높다. 매입임대주택은 8,002 호가신규로공급되며 12.7% 를차지하며전세임대가 20,000 호로 31.8% 를차지한다. 제 6 장정책대응방안 103
[ 표 6-3] 2015 년임대주택운영계획 ( 단위 : 호 ) 사업유형 14 년말 15 년 15 년 15 년말임대호수분양전환신규임대임대호 합계 803,571 2,138 62,828 864,261 건설임대 610,165 2,138 34,826 642,853 매입임대 91,858-8,002 99,860 전세임대 101,548-20,000 121,548 수요와공급의수급균형에따라균형가격이결정된다는측면에서공공임대주택의공급확대야말로중장기적으로전월세시장의안정과서민의주거안정을가져올수있는모범답안으로보여진다. 선진주요국의경우 10년이상장기공공임대주택공급량비중이 10% 수준은되어야주거안정이이루어진다고보았다 ( 공공임대주택량 / 총주택재고량 =10%). 그러나공공임대주택의건설에따른적자가공사의재무구조를악화시켜정부의재정지원이부족한상황에서장기공공임대주택을건설하거나매입임대주택을구입하기에는한계가있다. 임대주택건설과정에서발생하는금융부채 ( 호당 8천만원추정 ) 를감안한다면, 임대주택을향후추가건설하기위해서는국가재정의지원을받을수있도록정부당국에적극건의를해야한다. 그리고공공임대주택의건설비용경감과재무구조개선을위해서는임대주택리츠, 펀드, 임대형민자사업 (BTL) 등민간자금참여방법도강구해야한다. 예컨대토지임대부임대주택역시 LH 등선도사업을선정 홍보해시중여유자금투자를유도하는것은 LH 재무개선에도적잖은효과를기대할수있다. 한편매입임대주택의경우는부도주택매입등이시장원리에따른매입이라기보다는국가적차원의매입임대주택인만큼공사의재무건전성에 (+) 요인이아니라 (-) 요인이다. 특히매입임대주택제도는효과는빠르나중장기적으로계속주거불안의여지를안으며, 단기적으로볼때파이가커지기보다주택가격의상승을가져올수있다. 매입임대주택제도보다주거급여제도시행은단기적인효과가더빠르다. 주거급 104 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
여제공은우선적으로대증적처방방법이지이것이중장기적으로주거안정을확보해주진않는다. 그러나공사의재무적건전성확보와서민주거안정의신속한대처를위해서는전세임대주택제도의활용확대를적극추진할필요가있다. 기초생활수급자, 보호대상한부모가족, 신혼부부전세임대및소년소녀가장, 대학생전세임대제도등은시장에서의반응이빠르고그효과도높은것으로나타난다. 그러나전세임대주택제도는운용조직의부족과업무의과다로인해업무의효율성과신속적인대응에애로가많다는지적이다. 본연구에서는연구의범위와한계로인하여전세임대주택과매입임대제도에대한구체적인세부적인대응방안을담기는어렵다. 다만, 재정적부담이큰공공임대주택건설과매입임대주택제도확대보다는주거안정취약계층을지원하는전세임대주택제도와주택바우처의활용을통해저소득서민층을우선지원하는공사의역할확대가필요하다고보여진다. 그런데주택바우처제도의경우주거안정기여도가높고재정적부담이적은만큼최근지자체와 SH공사도이업무에참여하려는움직임을보이고있다. 따라서 LH의역할강화를위한대응방안을모색할필요가있다. 이제주택전월세시장의패러다임은중산층은전세와보증부월세로, 중산층미만저소득층은보증부월세와월세로임차시장구조가바뀌고있다. 전세시장의안정을위해공공의안정화노력과개입이있었으나, 주택정책의기본은민간임대주택을기본으로하고전체임차주택시장에서공공은민간을보완하는역할에그쳐야한다. 공공부문은소득분위별로예컨대 1~4 분위, 5~6 분위에대해공공의역할을재정립점검하고 7분위이상은민간시장에서자율적으로균형이이루어지도록하는것이바람직하다. 아울러공사는우선적으로서민주거복지의안정에초점을맞추어전세임대주택제도의적극적활용과업무의강화에심혈을기울여야하며중장기적으로는정부의재정지원을통한장기공공임대주택건설을도모해야할것으로보인다. 최근개발제한구역을일부해제하여민간소유지분의공공임대주택건설방안이발표된바있다. 장기적으로볼때저소득층의주거안정과전월세시장의장기적안 제 6 장정책대응방안 105
정을위해서는대증요법적인전세대출확대보다는장기공공임대주택의공급확및 건설지원에대한범국민적동의와설득이이루어지고정부의재정적뒷받침이연결 되도록공사에대한정부의지원요청노력이부단히요구된다. 106 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
참고문헌
참고문헌 권주안 김태섭 김찬호 노희순 황은정 이재형 강민욱 국내외임대주택체계조사및회사의역할방안 대한주택보증 김광익 임대주택시장의전월세전환율의결정구조실증분석 한양대학교석사학위논문 김규정 서울시전월세시장동향및전망에따른대응방안 주택시장안정화방안세미나자료집 김덕례 노희순 전월세가구특성을고려한주택정책방향 주택산업연구원 김리영외 주택점유형태전환특성분석 주택산업연구원 김민영 서울시아파트전월세전환율결정구조및실증분석 건국대학교석사학위논문 김성욱 주택재고량변동에따른전세시장변화에관한연구 건국대학교석사학위논문 김태섭 김찬호 이재형 배윤지 강민욱 외국의임대주택제도 임대주택사업협회 노희순 배윤지 주택시장및매매전환수요변화분석 주택산업연구원두성규 김현아 박용석 주택 부동산분야의향후정책과제 주택산업연구원 두성규 김현아 주택공급제도개선방안연구 한국건설산업연구원박상학 박성해 주택전월세시장변화분석과대응방안 박진희 최근영국의사회복지개혁이후사회주택수요및공급방안의변화로인해주택시장에미치는영향서수복 부동산정책이아파트시장에미치는영향에관한연구 국토연구 참고문헌 109
통권제 권 국토연구원 성영은 임차인의자산축척이전 월세선택에미치는영향에관한연구 한양대학교석사학위논문 윤혜정 주택임대시장의안정화를위한정책방안 사회과학연구 제 집 이상영 금융위기이후부동산시장의구조변화와전망 동향과전망 통권제 호 한국사회과학연구소 이충언 실거래자료를이용한월세시장의효율성평가 한국경제연구 제 권 제 호 한국경제연구학회 장성수 황은정 자가보유전월세거주가구주거실태 주택산업연구원 조윤희 주택임대차존속보호와차임규제에관한고찰 동아대학교석사학위논문 조현민 김경민 한국부동산시장및자본시장과부동산투자회사 간의연관성분석 국토연구 통권제 권 국토연구원 천현숙 임대차시장진단과민간임대사업활성화방안 주택시장안정화방안세미나자료집 최소의 임대인과임차인입장에서의전월세전환율분석 한양대학교석사학위논문 최창구 지규현 전세와주택금융차입하에임대인의공급선택에대한해석 대한국토도시계획학회지 제 권 제 호 통권 호 대한국토도시계획학회 최한승 최근 년정부의부동산정책동향및건설업실적 한국기업평가 국민은행 부동산통계자료한국감정원 월세가격동향조사통계청 인구주택총조사 국토교통부 주거실태조사 110 주택전월세시장패러다임변화와정책대응방안연구
인터넷사이트 통계청국가통계포털 국토교통부 행정안전부홈페이지 한국감정원홈페이지 국민은행부동산홈페이지 참고문헌 111
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