시장동향 부동산시장동향주택시장토지시장부동산금융시장외국부동산시장동향 ( 미국, 일본 ) 전국주택가격동향조사개황주택매매가격동향주택전세시장동향기타및전망 월세가격동향조사 8 개시도 ( 수도권및지방광역시 )
부동산시장동향 한국감정원부동산연구원부동산정책연구부 김광수사장 / 코리넷미국지사 ( 외국부동산시장동향 - 미국 ) 김순식연구위원 / 연구개발실부동산정책연구부 ( 외국부동산시장동향 - 일본 ) Ⅰ. 주택시장 1. 아파트거래량 14 년 12 월아파트거래량은전국 102,316 건으로전년 동월대비 3.29% 증가, 전월대비 6.83% 증가하였으며최 근 3 년 ( 11~ 13) 동안동월에전월대비평균 34.30% 상승 에비해다소작은거래량증가가관찰되었다. < 표 1> 아파트거래량 ( 단위 : 건, %) 구분 아파트거래건수 13 년 12 월 14 년 11 월 14 년 12 월 전월대비증감률 전년동월대비증감률 3 년 ('11~'13) 동월평균증감률 전국 99,060 95,776 102,316 6.83% 3.29% 34.30 서울 10,391 11,437 9,474-17.16% -8.82% 29.89 부산 8,619 9,021 10,939 21.26% 26.92% 33.94 대구 7,464 5,734 5,535-3.47% -25.84% 29.75 인천 4,881 6,421 4,578-28.70% -6.21% 10.15 광주 4,647 4,682 3,664-21.74% -21.15% 54.30 대전 3,387 2,960 2,949-0.37% -12.93% 24.73 울산 3,856 3,227 4,462 38.27% 15.72% 29.24 경기 21,364 21,053 20,069-4.67% -6.06% 30.39 강원 2,774 2,747 2,636-4.04% -4.97% 31.81 충북 2,231 3,796 2,830-25.45% 26.85% 36.08 충남 5,326 5,580 7,062 26.56% 32.59% 32.28 전북 3,322 3,729 4,209 12.87% 26.70% 103.77 전남 2,755 2,318 2,176-6.13% -21.02% 35.28 경북 5,454 4,053 9,270 128.72% 69.97% 59.97 경남 10,953 6,968 9,941 42.67% -9.24% 30.95 제주 832 463 865 86.83% 3.97% 58.11 자료 : 국토교통부온나라부동산정보통합포털 (http://www.onnara.go.kr/) 지역별로살펴보면, 전년동월대비경북 (69.97%), 충남 (32.59%), 부산 (26.92%), 충북 (26.85%), 전북 (26.70%), 울산 (15.72%), 제주 (3.97%) 등은거래량이증가되었으며, 대구 (-25.84%), 광주 (-21.15%), 전남 (-21.02%), 대전 (-12.93%), 경남 (-9.24%), 서울 (-8.82%), 인천 (-6.21%), 경기 (-6.06%), 강원 (-4.97%) 은거래량이감소된것으로나타났다. 과거 3년동월평균적으로상승폭이가장컸던전북 (103.77%) 은전년동월대비 26.70% 상승하였고, 상승폭이가장작았던인천 (10.15%) 은전년동월대비 6.21% 하락한것으로나타났다. 2015 February Vol.81 83
시장동향 부동산시장동향 < 그림 1> 아파트거래량증감률 130 80% 103.77 69.97% 110 100% 90 58.11 70 59.97 60% 54.30 36.08 32.28 50 34.30 29.89 33.94 29.75 40% 30 24.73 29.24 30.39 31.81 26.85% 32.59% 35.28 30.95 26.92% 10.15 15.72% 26.70% 10 20% -10 3.29% -6.21% -4.97% 3.97% -30 0% -8.82% -12.93% -6.06% -9.24% -50-20% -70-21.15% -21.02% -25.84% -90-40% 3 ('11~'13) 자료 : 국토교통부온나라부동산정보통합포털 (http://www.onnara.go.kr/) 2. 미분양주택현황 14 년 12월말기준전국미분양주택은 40,379 호로, 전월 (39,703 호 ) 대비 676 호증가하였다. 수도권의미분양은전월 (19,774 호 ) 대비 40호증가한 19,814 호로나타났으며, 지방은전월 (19,929호) 대비 636호증가한 20,565 호로나타났다. 준공후미분양은전월 (16,465 호 ) 대비 198호감소한총 16,267 호로나타났다. < 그림 2> 전국및수도권주택미분양추이 180,000 165,599 160,000 ( 단위 : 호 ) 140,000 120,000 123,297 100,000 97,630 88,706 74,835 80,000 69,807 61,091 60,000 59,294 42,288 39,703 40,379 40,000 41,926 33,192 20,000 26,928 25,667 29,412 32,547 27,881 19,929 20,565 27,899 19,774 19,814 0 '08 '09 '10 '11 12 '12 12 '13 12 '14 11 '14 12 자료 : 국토교통부 (www.molit.go.kr) 84 부동산포커스 Real Estate Focus 609.8%
< 그림 3> 전월대비전국시 도별아파트미분양변동률 ( 14.12 월말기준 ) 700% 600% 609.8% 500% 400% 300% 200% 82.9% 100% 43.6% 21.4% 12.9% 0.6% 1.3% 6.7% 0% - 10.9%- 13.3% - 33.6% - 16.0% - 1.0% - 9.8% - 4.6% - 19.6% - 15.6% -100% 자료 : 국토교통부 (www.molit.go.kr) 3. 주택건설및공급동향 14 년전국주택건설인허가실적은 515,251 호로 13 년 (440,116 호 ) 대비 17.1% 증가, 착공실적은 507,666 호 1) 주택건설인허가실적 14 년주택인 허가실적은전국 515,251호로 13년 (440,116 호 ) 대비 17.1% 증가하였다. 지역별로는수도권은서울, 인천은감소하였으나, 경 로 13 년 (428,981 호 ) 대비 18.3% 증가, 공동주택분양실적은 344,887 호로 13 년 (298,851 호 ) 대비 15.4% 증가, 준공실적은 431,339 호로 13 년 (395,519 호 ) 대비 9.1% 증가하였다. 기의실적이증가하여 13 년대비 25.6% 증가하였다. 지방은부산 세종 충북등은감소하였으나, 울산 경북 제주등의실적증가로 13년대비 10.4% 증가하였다. 유형별로는아파트는 13 년대비 24.7% 증가하였고, < 표 2> 14 년주택건설인허가실적 ( 단위 : 호, %) 구분 14 년 13 년 전년동기대비증감 3 년평균 ( 11~ 13) 3 년평균대비증감 전국 515,251 440,116 17.1% 525,531 2.0% 수도권 241,889 192,610 25.6% 244,685 1.1% 지방 273,362 247,506 10.4% 280,846 2.7% 유형별 주체별 아파트 347,687 278,739 24.7% 337,196 3.1% 아파트외 167,564 161,377 3.8% 188,336 11.0% 공공 63,320 79,619 20.5% 101,526 37.6% 민간 451,931 360,497 25.4% 424,006 6.6% 아파트외 : 단독 다가구 연립 다세대등 2015 February Vol.81 85
시장동향 부동산시장동향 아파트외주택은 13년대비 3.8% 증가하였다. 주체별로는공공은일부분양물량의수급조절에따라 13 년대비 20.5% 감소하였으며, 민간은 13 년대비 25.4% 증가하였다. 2) 주택착공실적 14 년착공실적은전국 507,666 호로 13 년 (428,981 호 ) 대비 18.3% 증가하였다. 지역별로는수도권은서울, 인천은감소하였으나, 경기의실적이증가하여 13 년대비 9.4% 증가하였고, 지방은대전 세종 전북은감소하였으나, 광주 경북 경남등의실적증가로 13 년대비 25.7% 증가하였다. 유형별로는아파트는 343,978 호, 아파트외주택은 163,688 호로각각 25.3%, 6.0% 증가하였다. < 표 3> 14 년주택착공실적 ( 단위 : 호, %) 구분 14 년 13 년 전년동기대비증감 3 년평균 ( 11~ 13) 3 년평균대비증감 전국 507,666 428,981 18.3% 444,748 14.1% 수도권 210,636 192,615 9.4% 199,388 5.6% 지방 297,030 236,366 25.7% 245,361 21.1% 유형별 아파트 343,978 274,597 25.3% 271,606 26.6% 아파트외 163,688 154,384 6.0% 173,142 5.5% 아파트외 : 단독 다가구 연립 다세대등 3) 공동주택분양 ( 승인 ) 실적 14 년공동주택분양 ( 승인 ) 실적은전국 344,887 호로 13년 (298,851 호 ) 대비 15.4% 증가하였다. 지역별로는수도권은경기는실적이증가하였으나, 서울과인천의실적이감소하여 13 년대비 4.4% 감소하 였고, 지방은부산 광주등의실적증가로 13년대비 30.6% 증가하였다. 유형별로는분양주택은 258,545 호로 26.2% 증가, 임대주택은 60,351 호로 20.6% 감소하였다. < 표 4> 14 년공동주택분양 ( 승인 ) 실적 ( 단위 : 호, %) 구분 14 년 13 년 전년동기대비증감 3 년평균 ( 11~ 13) 3 년평균대비증감 전국 344,887 298,851 15.4% 293,913 17.3% 수도권 123,733 129,470 4.4% 117,829 5.0% 지방 221,154 169,381 30.6% 176,084 25.6% 분양 258,545 204,806 26.2% 209,085 23.7% 유형별 임대 60,351 75,970 20.6% 61,233 1.4% 조합 25,991 18,075 43.8% 23,595 10.2% 86 부동산포커스 Real Estate Focus
4) 주택준공실적 14년주택준공실적은전국 431,339호로 13년 (395,519호) 대비 9.1% 증가하였다. 지역별로는수도권은경기는감소하였으나, 서울과인천의실적이증가하여 13 년대비 5.1% 증가하였고, 지방 은부산 전남 제주등은감소하였으나, 대전 세종 강원등의실적증가로 13 년대비 12.3% 증가하였다. 유형별로는아파트는 277,670 호로 18.0% 증가하였으나, 아파트외주택은 153,669 호로 4.1% 감소하였다. < 표 5> 14 년주택준공실적 ( 단위 : 호, %) 구분 14 년 13 년 전년동기대비증감 3 년평균 ( 11~ 13) 3 년평균대비증감 전국 431,339 395,519 9.1% 366,462 17.7% 수도권 186,251 177,280 5.1% 187,942 0.9% 지방 245,088 218,239 12.3% 178,520 37.3% 유형별 아파트 277,670 235,232 18.0% 215,160 29.1% 아파트외 153,669 160,287 4.1% 151,302 1.6% 아파트외 : 단독 다가구 연립 다세대등 Ⅱ. 토지시장 1. 지가변동률동향 14 년 12월전국지가는전월대비 0.17% 상승하여소폭의상승세가지속되고있다. 지역별로는서울 0.18%, 인천 0.16%, 경기 0.11% 이며, 지방은 0.20% 상승한것으로조사되었다. 전남나주시 (1.36%), 제주서귀포시 (0.42%), 부산동구 (0.40%), 인천연수구 (0.36%), 대구달성군 (0.36%) 등이상대적으로크게상승하였다. < 그림 4> 전국전월대비지가변동률 0.25 ( 단위 : %) 0.20 0.15 0.14 0.20 0.18 0.15 0.15 0.17 0.14 0.19 0.20 0.16 0.17 0.10 0.11 0.05-1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2011 2012 2013 2014 자료 : 국토교통부온나라부동산정보통합포털 (http://www.onnara.go.kr/) 2015 February Vol.81 87
시장동향 부동산시장동향 < 표 7> 주요지역의지가변동률 ( 단위 : %) 구분전국수도권서울인천경기지방 '14. 12 월지변율 0.17 0.14 0.18 0.16 0.11 0.20 자료 : 국토교통부 (www.molit.go.kr) < 그림 5> 광역시 도별지가변동률 ( 단위 : %) 4.50 4.45 4.00 3.68 3.50 3.11 3.00 2.64 2.39 2.50 2.26 1.96 1.81 1.84 1.78 1.97 2.00 1.76 1.67 1.58 1.33 1.30 1.23 1.38 1.50 1.00 0.50 0.17 0.18 0.24 0.29 0.16 0.20 0.19 0.15 0.26 0.11 0.20 0.17 0.13 0.14 0.19 0.24 0.19 0.37 0.00 12 자료 : 국토교통부 (www.molit.go.kr) 자료를기초로재작성 용도지역별로는계획관리지역 (0.21%), 주거지역 (0.18%), 보전관리지역 (0.17%), 상업지역 (0.16%) 순으로상승폭이컸으며, 다른용도지역도전월대비상승폭이 모두증가하였다. < 그림 6> 용도지역및이용상황별지가변동률 ( 전월대비 ) 0.30 0.18 0.16 0.13 0.14 0.21 0.17 0.14 이용상황별로는전 (0.17%), 공장용지 (0.17%), 대지- 상업용 (0.16%), 대지 -주거용 (0.16%) 순으로상승폭이컸으며, 다른이용상황도전월대비상승폭이모두증가하였다. 0.17 0.16 0.16 0.17 0.12 0.13 0.13 0.10 ( 단위 : %) 0.25 0.20 0.15 0.10 0.18 0.16 0.13 0.14 0.17 0.14 0.21 0.10 0.12 0.17 0.13 0.16 0.16 0.13 0.17 0.05 0.00 자료 : 국토교통부 (www.molit.go.kr) 자료를기초로재작성 '14.10 '14.11 '14.12 88 부동산포커스 Real Estate Focus 48.3 29.3 33.8
2. 토지거래량동향 14 년 12 월전체토지거래량은총 257,460 필지, 198,209 천m2로전년동월대비필지수기준 9.1% 증가, 면적기준 9.9% 증가하였다. 순수토지거래량은총 99,721 필지, 184,332 천m2로전년동월대비필지수기준 13.2% 증가, 면적기준 11.9% 증가하였다. < 그림 7> 토지거래증감률 ( 전년동월대비 ) 60 50 48.3 ( 단위 : %) 40 30 20 10 0-10 -7.9-12.6-20 - 30-0.8-6.0-6.8-19.4 5.4 20.2-4.4 4.2-18.8 0.3 29.3 11.3 33.8 4.8 25.2 23.4 13.6 13.8 19.2 9.1 9.9 자료 : 국토교통부 (www.molit.go.kr) 자료를기초로재작성 < 표 8> 지역별토지거래동향 구분 2013. 12 월 2014. 12 월증감률 (%) 필지수면적 ( 천m2 ) 필지수면적 ( 천m2 ) 필지수면적 계 235,987 180,335 257,460 198,209 9.1 9.9 서울 21,605 1,402 22,918 1,317 6.1-6.1 부산 15,931 2,443 19,340 3,480 21.4 42.4 대구 11,214 2,077 10,200 2,677-9.0 28.9 인천 8,970 2,470 9,405 2,820 4.8 14.2 광주 6,663 1,265 5,950 2,039-10.7 61.2 대전 4,995 654 4,501 969-9.9 48.2 울산 6,085 3,410 7,502 4,492 23.3 31.7 세종 1,471 967 2,951 1,189 100.6 23.0 경기 49,878 22,940 52,763 27,902 5.8 21.6 강원 10,083 13,416 11,783 21,620 16.9 61.2 2015 February Vol.81 89
시장동향 부동산시장동향 < 표 8> 지역별토지거래동향 ( 계속 ) 구분 2013. 11 월 2014. 12 월증감률 (%) 필지수면적 ( 천m2 ) 필지수면적 ( 천m2 ) 필지수면적 충북 8,098 12,325 9,764 12,772 20.6 3.6 충남 15,804 22,775 17,315 18,614 9.6-18.3 전북 12,301 16,223 13,308 15,890 8.2-2.1 전남 13,344 21,723 13,410 21,352 0.5-1.7 경북 20,804 31,221 25,735 32,242 23.7 3.3 경남 23,913 16,993 24,369 19,643 1.9 15.6 제주 4,828 8,031 6,246 9,191 29.4 14.4 자료 : 국토교통부 (www.molit.go.kr) 자료 Ⅲ. 부동산금융시장 1. 주택담보대출및대출금리 2014년 11월예금은행의신규취급액기준평균주택담보대출금리는 3.30% 로전월 (3.38%) 대비다소하락 (-2.37%p) 하였다. 11월가계신용지표중주택담보대출총액은전월 (450 조 5,472 억원 ) 대비 1.09% 증가한약 455조 4,489 억원인것으로조사되었다. 주택담보대출총액중예금은행이차지하는비중은 79.18%(360 조 6,260 억원 ) 이고, 비은행예금취급기관은 20.82%(94조 8,238 억원 ) 인것으로조사되었다. < 그림 8> 주택담보대출및대출금리 500 450 400 350 300 3.74 3.75 3.71 418 418 420 420 3.69 426 428 428 436 329 328 329 329 333 335 335 3.69 3.63 3.58 441 445 451 455 341 346 350 356 361 3.53 3.50 3.50 3.80 3.70 3.60 3.50 250 200 150 100 50 418 418 420 420 426 428 428 436 441 445 451 455 3.30 329 328 329 329 333 335 335 341 346 350 356 361 3.38 3.40 3.30 3.20 3.10 0 2013/12 2014/01 2014/02 2014/03 2014/04 2014/05 2014/06 2014/07 2014/08 2014/09 2014/10 2014/11 3.00 자료 : 한국은행경제통계시스템 (http://ecos.bok.or.kr/) 주 : 주택대출은주택관련대출및주택관련집단대출중주택담보분을포함한주택담보대출과주택관련집단대출중주택담보이외의대출을합한금액임 90 부동산포커스 Real Estate Focus
Ⅳ. 외국시장동향 1. 미국부동산시장동향 미국의 2014년 4분기 GDP는전분기에비해 2.6% 증가하였지만 3분기의 5% 보다못한것이었다. 2014 년전체로보면 GDP는 2.4% 상승하여 2013년 2.2% 를약간상회하였다. 12월내구재부문은전월대비 3.4% 감소해 6년째회복세에들어가는경기는불확실함을보이고있다. 1) 주거용부동산시장 (1) 주택건설착공 2014 년주택건설착공은전월대비 4.4% 의큰폭으 로증가하였다. 수치로는년 1.089mil 채수준으로예 상보다높았으며미래건설착공을예상할수있는주 택건설허가도전월대비 2.0% 상승하였다. 12월신규주택판매도 11월에비해 11.6% 증가해 밝은전망을보이고있다. 11월 S&P Case Shiller 20대도시주택판매지수 는 4.3% 상승해가격상승이정상화되고있음을보 여주었다. < 그림 9> 주택착공 (2014.9 ~ 2014.12) 추이 1.15M 1.1M 1.043M 1.089M 1.05M 1M 950K 900K 850K 800K 750K 1.028M 1.043M 963K 700K Aug Sep Oct Nov Dec (2) 주택건설업협회주택시장지수전국주택건설업협회에서조사하는주택시장지수도 57을기록하였는데 50이상은시장상황이긍정적임을의미한다. 2014 년 12월기존주택판매는전월대비 2.4% 증가하였지만 First Time 구매자들이전체의 29% 밖에되지않아주거용시장회복이제대로이루어지지않고있는것으로나타났다. 2014년기존주택판매는 2013 년에미치지못하였으며주택중간가격도 12월 1.1% 의상승을보여주었지만 2014 년최고치보다낮은수준이었다. (3) 주거용시장아직도정상에미달미국주거용시장은아직도정상시장에못미치고있는것으로조사되고있다. 기존주택판매, 기존주택판매가, 신규단독주택건설, 모기지연체, Millennial 세대의고용상태를고려한조사치에따르면현재시장상황은정상치의 75% 에달한것으로나타났다. 기존주택판매는 2013년정상수준의 73% 에서 2014년 82% 로호전되었고 2015년에도재고증가가예상되고있지만판매는더나아질것으로보고있다. 기존주택판매가격은 2013년 66% 에서 2014년 82% 로크게호전되었지만, 주로 2013년말에서 2014 년초에대부분증가하였고, 2015 년이후가격상승은 Slow Down 할것으로예상되고있다. 신규단독주택건설의경우새로이형성되는가구들이임대를더선호하고있어지난몇년간다세대건설에비해단독주택건설이크게뒤쳐졌었다. 다세대건설은특히주택구매감당성이낮은동 서부해안가에서호황을누리고있는데앞으로단독주택건설시장이나아지긴하겠지만큰폭의향상은기대되지않고있다. 모기지연체의경우전국적으로 2014 년 Foreclosure 2015 February Vol.81 91
시장동향 부동산시장동향 Filing이백만건수준으로 2006년이래최저수준이었지만아직도정상에는못미치고있다. 특히융자기관들의 Clean Up여파로 2014 년 12월 Foreclosure Filing 이증가하고있다. Core Logic 社는정상시장으로회복하기까지는앞으로 2년정도가더걸릴것으로보고있다고하였다. 참고로현재주택구매자의 50% 는모기지가없는것으로조사되었다. 25세부터 34세사이인 Millennial들의고용은정상의 46% 수준으로아주약세를보이고있다. 이세대는 First Home Buyer의주류를이루는세대인데이들이시장에진입할여건 (Down payment 나 Income) 이조성되지않고있는것이시장이호전되지않는주요이유중하나로간주되고있다. (4) 2015년전국중개인협회 (NAR) 예상전국중개인협회에서내놓은 2015년부동산관련예상은다음과같다. 기존주택판매는 2014 년에비해 7.4% 증가가예상되며주택중간가격은 4.0% 상승이예상되고신규주택판매는 37% 증가가예상되며주택임대료는 4% 상승이예상되고있다. 수치로보면 NAR은 2014년총판매된단독주택이 4.94mil 채로추정하고있는데이는 2013 년의 5.09mil 에비해 3% 감소한것이다. 하지만 NAR은 2015 년판매예상치는 5.3mil 으로늘어날것으로예상하고있다. NAR 보고서는전국중간주택가격은 $208,000 로 2013 년보다 5.6% 상승하였으며 2015 년에는 4~5% 정도상승할것으로예상하고있다. 2013 년상승치는 11.4% 였다. 미국의국민총생산 (GDP) 은 3.1% 가증가할것이고주택신축은 23.3% 가증가할것이라고하였다. 전국주택가치는지난 3년간 25% 나상승하여주택소유자들과소비자들의자신도가상승하였으며 Equity 가크게증가해많은주택소유주들이 Under Water에서빠져나오게되었다. 2015 년에예상되는 Speed Bump는모기지이자율인상, 타이트한모기지 Standard 그리고 First Home Buyer 들의감소를꼽았다. (5) Pending Home Sales 약간상승전국중개인협회의 Pending Home Sales지수 ( 미래판매완료예상가능한지수 ) 는전월대비 0.8% 상승한 104.8 을보여주었으며, 전년동월 100.7 에비해서는 4.1% 상승하였다. 2) 상업용부동산시장 (1) 상업용부동산 Cap Rate 추세가 ) 다세대주거용 2014 년 3분기평균 Cap Rate은 30bps 하락하여 6.3% 에달하였는데이를보면거의바닥에다다른것임을알수있다. 지난 4년간평균 Cap Rate 은 50bps 까지변동하였는데앞으로더내려갈수도있지만거의바닥에가깝다는것이다. 12개월 Rolling Cap Rate을보면더자명한데지난 5년간 Cap Rate은계속하락하였고최근몇년간거의변화를보이지않았다. 경기와업계의근간은 Cap Rate 에계속압력을가하고있어단기간약간의하락은있을수있을것이다. 나 ) 오피스 3분기평균 Cap Rate은 10bps 상승해 6.9% 가되었다. 기술적으로는 Cap Rate 이상승하였지만오피스 Cap Rate 은불경기이후가장낮은수준을보이고있다. 오피스 Cap Rate도바닥이라는견해가있긴하지만아직도더낮아질여지가있는것이다. 오피스공간수요는 2015 년더활발히증가할것으로예상되고있는데이는 Cap Rate이낮아질것임을의미하는것이다. 이런이유로최근오피스구매수요가증가하고있으며오피스시장의회복은아파트분야에비해늦게시작되어회복기간이앞으로좀더남아있기때문에 Cap Rate 가낮아질것이다. 92 부동산포커스 Real Estate Focus
하지만앞으로몇년이내신규건설이시장을강타하게되면 Cap Rate Compression 은없어질것이다. 다 ) 리테일 3분기평균 Cap Rate 은무려 80bps 나하락하여 7.2% 를보여주었다. 이는 2011 년 3분기 7% 이래가장낮은수준이다. 추세를보면 2011 년 3분기 7% 는비정상적임을알수있다. 리테일 Cap Rate 은 12개월 Rolling Cap Rate 을보면 2010 년이래꾸준히낮아지고있음을알수있다. 아직도많은가구들이경제적어려움에서벗어나지못하고있기때문에리테일 Cap Rate 은당분간큰변화를보이지않겠지만꾸준히하향곡선을그리게될것이다. 라 ) 단독주택투자 Cash Out 시기? 리얼티트랙社의조사에따르면임대용단독주택을구매한기관투자가들이일부시장에서 Cash Out한시기일것이라하였다. 2012 년구매한투자기관인경우현재보통 38~43% 의가치상승을이루었으며 2015 년이후가치성장율은크게떨어질것이기때문이라는것이다. 투자가들은구매시투자수익목표를세우는데그들은대부분 $200,000이하주택을구매해 $1,500 이상임대받는것을목표로하여왔다. 하지만이제시장이회복되어주택가격이비싸져더이상가능치못한상황이다. 지역적으로보면피닉스가고점에달하였고캘리포니아의여러지역과아틀란타가판매타겟에속한다. 반면플로리다는아직도주택가격상승이지속되고있어앞으로 1년여간은지켜보아야할것으로보인다. 이와같은이유로이지역들에서는 2015 년많은매물이시장에나오게될것이지만이들은시장의붕괴를원하고있지않아시장상황을보아가며단계적으로매물을내놓게될것이다. 마 ) 다세대주거용거품우려최근다세대주거용에대한투자가들의의구심이늘 어나고있는가운데미래를확실히예측하기란불가능하지만주어진사실에입각한예측을해보면다음과같다. 다세대주거용은올해도다른분야보다나을것으로예상되고있다. 학자금융자부담을갖고있는 80mil 의 Millennial 들이임대시장으로진입하면서아파트수요는앞으로 5~10 년간크게증가하게될것이다. 20~34 세사이가아파트시장의가장큰고객이며현재 23세가가장큰그룹을형성하고있다. 그에더해베이비부머세대들도아파트임대에대한관심이늘어나고있다. 이세대구성원들이은퇴를하면대개소유주택을처분하고관리가편리한임대를선호하고있다. 많은사람들이 과잉건설 에지대한우려를보이고있다. 하지만 1994 년이래년평균건설완료유니트수는 350,000 채인데앞으로 12개월간공급될유니트수가 350,000 채수준이다. 그리고지난 20년간공급이 500,000 채가넘는기간이몇번있었는데 2009년에서 2012 년사이는년 200,000 채가안되게공급되었기때문에공급이조금과잉되어도흡수여지는있는것이다. Cap Rate 에따른가치평가에대한우려도있다. Cap Rate 란미래임대료성장을고려한예측치이며이자율과는별상관이없다. 중요한사항은 Cap Rate와 10 년 T-Bill 사이의차이로현재 350bps이다. 이차이는 2007 년 100bps 까지낮아졌었으며 1989 년에는마이너스를보여주기도하였다. 이런이유로 Cap Rate 은실제더낮아질가능성도있는것이다. 그리고지난 30년간성과를보면투자면에서다세대주거용이부동의 1위를고수하고있다. 이런이유로인해외국투자가, 공사기금, 사설투자가들은모두장기적으로우세한수익율을보여주고있는다세대에대한투자를줄이지않을것이다. Millennial 들과은퇴하는베이비부머들의계속되는아파트수요로인하여새로이시장으로유입되는아파트들은쉽게소화될것이며투자가들의관심이줄어들지않아다세대주거용가격은계속호전될것이다. 2015 February Vol.81 93
시장동향 부동산시장동향 바 ) 예상되는다세대주거용사항들 1. 주요시장들에서주거용부족사태가계속될것이며업계는 Top Market 들에서 Affordable Housing의문제가더심각해짐을보게될것이다. 2. 도시선호로인해다세대수요가계속증가할것인데특히베이비부머와 Millennial 들이주를이룰것이다. 3. 약 29mil Millennial 들이학자금융자와고용문제로부모집에얹혀살고있는데앞으로경기회복이계속되면서점점더독립하게될것이다. 4. 일부주요시장에서초고가호화아파트들이외국인구매자들로인해호황을누리고있지만이들이언제까지가능할지는의문이다. 이미뉴욕시에서가격상승완화가보이기시작하고있다. 5. 다세대주거용은 Lifestyle 을단순히하고, Downsize 하거나고용이나가족문제로인한위치적유연성을제공하기때문에앞으로도계속이점에서앞서가게될것이다. 사 ) 오피스공간수요 Heat up 오피스공간에대한수요는전통적으로 FIRE(Finance, Insurance, Real Estate) 등전문직서비스가주를이루었으나이번회복기에는테크놀로지와에너지업계가견인차역할을하였다. 이제다시 FIRE 업계고용이활발해지며앞으로 2015 년시장을이끌어가게될것으로보인다. 신규수요증가로인하여오피스공실률은 13.5% 까지하락하였으며공실률은더떨어지게될것으로보인다. 피츠버그의공실률은 7.7%, 뉴욕미드타운 South 는 8.4%, 샌프란시스코의공실률은 7.5% 수준이며샬롯, N.C (8.7%), 포트랜드, Ore (9%), Omaha, Neb (6.9%) 등 2,3 차 시장들도향상을보이고있다. 2014 년 3분기 FIRE Sector는 7.0mil sf을흡수해 8.0mil sf 을흡수한에너지, 테크놀로지, 교육분야에근접해가고있다. 수요증가는미국내상위시장에대한투자가들의관심을이끌고있다. 뉴욕, 샌프란시스코등지의 Cap Rate은 3~4% 수준이며미국6대시장 ( 보스톤, 시카고, 워싱톤 D.C, 로스앤젤레스, 뉴욕, 샌프란시스코 ) 의 Cap Rate은 4.1% 로하락하였다. 외국투자가들은주로대도시오피스에투자하고있는데이는이시장이안정적이라는것이가장큰이유이다. 구매열기는이미 2~3 차오피스시장으로확산되고있으며이와같은추세는더욱확장될것으로보인다. 특히이와같은이유는인터넷의발달로어디에서나업무를볼수있게되었기때문에공간비용이저렴한지역으로확대되는것이다. 오피스사용고용증가율 ( 남부가지배적 ) 롤라이 8.7% 내슈빌 6.2% 잭슨빌 5.3% 오스틴 5.2% 달라스포트워쓰 5.1% 라스베가스 4.7% 샌프란시스코 4.0% 샬롯 3.8% LA 3.7 새크라멘토 3.6% 2. 일본부동산시장동향 10, 11월을통해한때주식시장을중심으로경기가회복되는것이아니냐는생각을갖게할정도의변화가있었다. 10월말에있었던일본은행의대규모추가금융완화정책이실제로경기를추동하는동력으 94 부동산포커스 Real Estate Focus
로작동할것인가하는문제가초미의관심이었다. 그러나실물경기에대한영향을보기에는아직그시기가짧기때문에향후신년에들어새롭게실시한정책효과가나타날징조가얼마나감지되는가가핵심포인트라고할수있다. 그러나부동산시장전반에커다란변화는없었고, 회복의징후도전반적으로크게나타나지는않았다. 이달에는올해 4/4분기의동향을중심으로하여 2014 년말의일본부동산시장의동향을총괄해본다. 먼저전체의경기동향과부동산시장에대한전반적영향을보고, 이어서전국의부동산시장을가늠하는지역인수도권과긴키권을중심으로주택, 오피스, 투자자산시장동향을세부적으로분석한다. 1) 전체경기동향과영향 내각부의월례경제보고 (1월 ) 는 12월의경기동향에대해, 개인소비등에약세를보이나완만한회복기조가계속되고있다 고보았다. 이는 4/4 분기동안명확한회복세를불러일으킬움직임이없었으며, 10월말에일본은행이실시한추가금융완화조치가경기흐름을전환시킬역동력을곧바로발휘하지는못하고있다는인식을보여주었다. 그러나주택건설과관련한경기에서는지난달에 하락이멈추었다 는수준이었는데, 이번달에는견실한움직임으로변환하였다고하여, 건설을중심으로회복이시작되고있다는정세판단을하고있다. 변수로서원유가격하락의영향을꼽을수있으나, 현재로서는정책효과와맞물려서플러스요인으로작용할것으로판단하고있다. 한편일본은행은경제월보 (1월 ) 를통한경기판단에서 기조적으로완만한회복을계속하고있으며, 소비세인상에따른막바지수요의반향등의영향도전체적으로누그러들고있다 고판단하였다. 추가금융완화의효과가일시적으로나타나기에는아직시기가이르지만, 경기후퇴의추세를막아내는데는일정의효과를발휘했다고보는것이다. 주택투자를보면하락이멈추고있는추세가계속되고있다고판단하고있으며, 특히막 바지몰림수요의반향이계속되어온것에서보면전환 을위한조정기로돌입하는것이라는의식을강하게갖 고있다고볼수있다. 또한신축주택착공호수를보면 서자가주택을중심으로막바지수요의영향으로인한 감소가계속되고있으나현장에서는개략적으로하락 이멈추고있다는정세판단의인식을제시하고있다. 경 기판단의하나인선행종합지수에산입되는신규주택착 공건수 ( 정확히는착공면적 ) 를보면계절조정을끝낸연 간환산치로는 12 월이 88.3 만호로전월대비로 1.1% 증가 하여 4/4 분기를지나증가경향으로돌아설가능성이있 다는것을보여주었다. 실수치에서볼때는전년동월대 비 14.7% 감소된것이나, 계절조정치로보면증가경향을 보여주고있어증가세로반전될가능성은충분히내포하 고있다. < 그림 10> 주택착공수계절조정연율환산치의추이 140.0 134.9 130.0 120.0 110.0 100.0 90.0 80.0 70.0 72.2 68.1 60.0 50.0 40.0 113.3 96.2 74.9 102.6 105.5 96.3 96.6 90.690.4 87.9 88.3 83.9 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 910 11 12 2007 년 2008 년 2009 년 2010 년 2011 년 2012 년 2013 년 2014 년 주 : IPD/ RECRUIT 주택지수에서추출 (2005 년 1 월 = 100, 헤도닉기법산출 ) 출처 : IPD JAPAN, 리크루트주택연구소 이용관계별추이를보아도분양주택을제외하고, 임 대, 단독주택어느것이나전월대비로는증가하였다. 전 월대비로볼때단독주택은 1.7% 포인트증가, 임대주택 은 3.4% 포인트증가된수치이나, 분양주택은 1.7% 포인 트하락한수치를보여준다. 전년동월대비로는모두가 감소가계속되고있다. 아직도기본기조가확실히전환 되는시기는향후의경기를예측하는관점에서계속해 서주목해서볼필요가있을것으로판단된다. 2015 February Vol.81 95
시장동향 부동산시장동향 < 그림 11> 주택착공수계절조정연율환산치이용관계별추이 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 분양주택 임대주택 자가주택 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 9101112 2007 년 2008 년 2009 년 2010 년 2011 년 2012 년 2013 년 2014 년 주 : IPD/ RECRUIT 주택지수에서추출 (200 5 년 1 월 = 100, 헤도닉기법산출 ) 출처 : IPD JAPAN, 리크루트주택연구소 36.3 27.4 23.3 전체로는 29.2% 로, 아파트에비하면도쿄집중현상이약하고, 경향적으로도증감을반복하고있어전체적으로고른분포를보인다. 민간임대아파트는 3/4 분기전체를통틀어완만한증가세에있었으며, IPD/RECRUIT 아파트임대지수상으로는 12월말현재 107.5(2005 년1월 = 100) 을나타냈다. 형태별로는일반형 (50m2 ) 아파트가약간상승하였으며원룸형 (25m2 ), 가족형 (80m2 ) 아파트는 3/4 분기와동일하였다. < 그림 12> 수도권지역아파트가격지수 2) 4/4분기주택시장동향 (1) 수도권지역 세부적으로 4/4 분기의수도권과긴키권지역을중심으로한부동산시장동향을살펴보자. 먼저도쿄도를중심으로 1도 ( 都 ) 3현 ( 縣 ) 을포괄하는수도권지역을살펴본다. 2014 년마지막 4/4 분기의주택매매시장동향은아파트가계약체결수기준으로전년동월대비 12.2% 감소하였으나, 매매가격은 8.2% 상승하였다. 지역별로동향을보면수도권전체적으로거래가 2/4 분기부터전년동월대비에서계속적으로감소하고있으며, 도쿄도의중심23 구이외의지역에서는모두두자리수감소였다. 한편매매가격은전지역에서지속적으로상승하고있다. 도쿄도의중심23 구는매매단가로서는 8사분기연속상승하여전체가격상승을견인하고있으며, 그다음으로거래량이많은지역인요코하마가와사키지역도 7사분기연속상승하였다. 지역적분포상으로는도쿄도중심부 (23구) 가 40.1% 를차지하면서점유율을계속적으로늘여가고있으며, 도쿄도전체로도 49.9% 를차지하여도쿄의매매집중경향은더욱강화되고있다. 단독주택은체결건수에서전년동월대비 7.5% 감소하였으나, 계약가격은 0.7% 증가로거의 3/4 분기에서미증하는수준이었다. 지역별분포를보면도쿄중심부 (23구 ) 가 15.0%, 도쿄 140.0 135.0 130.0 125.0 120.0 115.0 110.0 105.0 100.0 110.0 108.0 106.0 104.0 102.0 100.0 98.0 96.0 201006 201012 201106 201112 201206 201212 201306 201312 201406 < 그림 13> 수도권지역아파트임대지수 201006 201012 201106 201112 201206 201212 201306 201312 201406 201412 201412 96 부동산포커스 Real Estate Focus
(2) 긴키권지역 수도권다음으로큰시장인오사카부를중심으로한 2 부 ( 府 ) 4 현 ( 縣 ) 의긴키권지역을살펴보자. 2014 년 4/4 분기의아파트매매건수는전년대비 5.6% 감소하여 2 분 기만에다시감소로돌아섰다. 이는 3/4 분기의급증세 를따라잡지못한것이그이유다. 신규아파트등록건수 도 5.2% 감소하여감소경향이강화되고있어, 매매량과 공급량이연속해서감소를계속하고있다. 그리고매매 가격은 2.7% 상승하여 8 분기연속상승세에있다. 신규 아파트등록가격은 0.7% 감소로다시하락으로반전하 였다. 수급조건은계속해서경향적인공급부족수준이 계속되고있으며 2007 년의미니버블기이후최고수준 을유지하고있다. 단독주택은계약건수가 3.3% 하락으 로 2 분기만에다시감소로반전하였다, 신규주택등록 건수도 0.5% 감소하여 5 분기만에감소로돌아서, 공급 량이줄어드는경향을보여주었다. 매매가격은 4.7% 하 락으로 3 분기만에대폭하락하는국면으로변환되었으 며, 신규주택도 0.6% 하락으로 2 분기만에하락으로돌 아섰다. 긴키권은아파트보다주택부분의하락및축소 경향이두드러져보인다. 수급상황은아파트와마찬가지 로 2007 년의미니버블기이후최고수준을유지하고있 으나가격과계약이모두감소하고있어향후의수급조 건은다소완화될것으로보인다. < 그림 14> 긴키권지역아파트가격지수 160.0 150.0 140.0 130.0 120.0 110.0 100.0 90.0 80.0 201006 201012 201106 201112 201206 201212 201306 201312 201406 주 : IPD/ RECRUIT 주택지수에서추출 (2005 년 1 월 = 100, 헤도닉기법산출 ) 출처 : IPD JAPAN, 리크루트주택연구소 201412 < 그림 15> 긴키권지역아파트임대지수 135.0 130.0 125.0 120.0 115.0 110.0 105.0 100.0 201006 201012 201106 201112 주 : IPD/ RECRUIT 주택지수에서추출 (2005 년 1 월 = 100, 헤도닉기법산출 ) 출처 : IPD JAPAN, 리크루트주택연구소 201206 민간임대아파트는수도권과비교하면상승세가약 간두드러진다. IPD/RECRUIT 아파트임대지수는 12 월 말현재원룸형 (25 m2 ) 이 112.0 으로 0.2% 하락, 일반형 (50 m2 ) 이 121.6 으로 0.1% 상승, 가족형 (80 m2 ) 아파트가 124.7 로 0.2% 상승하였다. 3/4 분기에보여주었던강한 상승세가약간누그러진형국을보여주고있다. 201212 3) 4/4 분기오피스시장동향 (1) 대도시지역전체상황 오피스시장의동향을뚜렷하게파악할수있는중 심업무지구 (CBD) 와각권역의중심핵이되는 7 대대도 시를중심으로보았을때, 12 월말기준으로전체도시 에서공실률이경향적으로저하되고있어, 업무용사 무실의수요가계속해서증가하고있는추세라고말할 수있다. 공실률이가장큰곳은센다이시로 11.06% 였 으며, 가장작은곳은도쿄로 5.47% 였다. 임대료추세 에서는도쿄의중심업무지구가올해부터상승으로전 환된상승세를 1 년중계속해서유지하였으며, 오사카, 나고야, 요코하마의대도시도급격한하락은보이지않 고유사한수준을유지하고있으나, 상승과하락을되 풀이하며평행을유지하고있는수준이다. 전반적인하 락기조에서는벗어났다고볼수있으나반등을모색하 201306 201312 201406 201412 2015 February Vol.81 97
시장동향 부동산시장동향 는조정기가장기간계속되고있다고말할수있다. 가. 도쿄의오피스시장동향도쿄의중심업무지구인도심 5개구 ( 지요다, 쥬오, 미나토, 신주쿠, 시부야 ) 의평균공실률은 12월말현재 5.47% 로 9월말보다 0.18% 포인트하락하였다. 이는 18개월연속하락하고있는추세이다. 전체적으로신축빌딩이만실상태로준공되고, 기존빌딩에대한이전수요도순조롭게진행된탓에확장, 집약등에따른계약이활발하게진행되었다. 임대료는 12개월연속상승추세인데전년동기대비로는도심 5개구가 4.60% 상승, 중심 23구는 1.20% 하락한수준을보이고있다. 나. 오사카의오피스시장동향오사카시의중심업무지구인주요 6개지구 ( 우메다, 요도야바시, 혼마치, 신사이바시, 난바, 신오사카 ) 의공실률은 12월말현재평균 7.92% 로, 9월말대비 0.22% 포인트하락하였다. 2/4분기부터시작된공실률축소경향이 4/4 분기까지계속되었다. 이시기에는관내에중소규모의계약이체결되고바닥면적을늘리는증축이일부에서진행되었으나, 계약및해약과함께테넌트기업의움직임이적었기때문에공실면적자체는크게변화가없었다. 공실률의하락은 8개월연속계속되고있으며 2009년이후처음으로다시 7% 대를회복하였다. 임대료는 3/4 분기후반에반전된상승세를유지하여계속해서상승세에있으나상승정도는아직미약하다. 9월이후평행을유지하고있다고보아도무방한수준이다. 지속적으로완만하게하락하는경향에있었으나, 3/4 분기후반에들어서미약한상승으로반전되었다. 연건평 1,000 평이상의대형빌딩의임대료는주요 6개지구에서평당 11,123 엔 ( 약 103,500 원 ) 으로 9월보다 0.03% 상승하였다. 한편기준층 200평이상의대규모빌딩은 4/4 분기를통틀어상승내지평행을유지하여평당 14,170엔 ( 약 131,900 원 ) 으로 9월보다 0.5% 상승한가격을시현하였다. 4) 2014 년부동산투자시장정리 2014 년 4/4 분기전체의부동산자산시장의동향을살펴보는것이순서인데, 자산시장의경우는 2015 년의변화를예견하는전초작업으로서, 2014 년한해동안의투자자산시장전체동향과주요사건을정리한다. (1) J-REITs 지수 2014 년한해는 REIT지수에서큰성장세를보여준한해다. 2014 년말을기준으로볼때, 지수치는 1,897.92 로 2013 년말의 1,515.01 보다 25.3% 상승하였고, 배당을포함한지수는 3,273.60 으로전년말대비 29.7% 나상승하였다. 지수치로보면 2007 년의상승기를이미돌파하여급상승이이루어지고있는시기다. 분기별로살펴볼때, 2014 년 1/4 분기는우크라이나정세의악화등으로주가가저조한실적을보이는가운데, REIT 지수는대략 1,450 에서 1,500 선의범위에서안정적으로추이하였다. 2/4분기이후는부동산시황이회복될것이라는기대감과함께금리의저하, 엔화가치하락, 주가상승등의호재에힘입어상승세를견실하게유지, 9개월연속으로상승하는국면을보여주었다. 특히일본은행이 10월말에실시한추가완화는이경향에더욱기름을붓는형국을만들어내어, REIT 지수는한때 7년만에 1,900 선을회복하는모습도보여주었다. 용도별로보면주택지수가 43.6% 상승하여상승의견인차역할을하였고, 상업, 물류시설지수가 27.8% 상승, 오피스지수가 18.6% 상승의순서였다. 특히 11월이후분배금배당률이비교적높아지게되어, 안정적으로높은배당률로분배금을받을수있다는사실이주목을받아매수세가대폭확대되는추세가계속되었다. 특히 2014 년에주목할만한사실은 REIT 의시가총액이 11월에 10조엔 ( 약 98조원 ) 에도달하게된것이다. 연말시가총액은 49종목에 10조 5,784 억엔이었다. 취득가격기준의자산규모는이미 13조엔 ( 약 125조원 ) 에육박하고있다. 98 부동산포커스 Real Estate Focus
< 표 16> 2014 년 J-REIT 시장총괄 2013 년말 2014 년말전년비기타 REIT 지수배당없음배당포함용도별지수오피스주택상업, 물류등 1,515.01 2,524.39 1,543.74 1,875.22 1,919.25 1,897.92 3,273.60 1,831.31 2,692.74 2,451.85 25.3% 29.7% 18.6% 43.6% 27.8% 상장종목수시가총액자산규모 ( 취득가격기준 ) 43 7 조 6,144 억엔 11 조 2,102 억엔 49 10 조 5,784 억엔 12 조 6,562 언엔 6 38.9% 12.9% 분배금배당률수익률스프레드 NAV 배율거래량거래대금 3.6% 2.9% 1.4 배 32.8 백만주 8 조 7,508 억엔 3.0% 2.7% 1.6 배 38.4 백만주 7 조 9,076 억엔 -0.6-0.2 0.2 16.9% -9.6% 자산취득액자산양도액 2 조 2,334 억엔 1,222 억엔 1 조 5,763 억엔 1,541 억엔 -29.4% 26.1% 증자 건수조달금액회사채발행액 44 건 1 조 1,079 억엔 1,083 억엔 36 건 7,741 억엔 1,496 억엔 -8 건 -30.1% 38.1% 상장, 공모, 제 3 자할당등 분배금 2,224 억엔 2,820 억엔 26.8% 주 : 스프레드는 10 년국채금리와차이, NAV 배율 = 투자구좌가격 / 순자산가치자료 : ARES (2) 배당률 NAV배율등 2013 년말에 3.6% 였던평균배당률은 1구좌당가격상승으로 2014 년에는 3.0% 로떨어졌다. 금융완화조치에따라장기금리가과거최저수준인 0.3% 까지하락하고, 수익률의스프레드도 2013년의 2.9% 에서 2.7% 로저하되었다. 한편 J-REIT 의보유부동산등을시가로평가하는 1 구좌 ( 주 ) 당순자산가치 (NAV) 와대비하여투자구좌의가격이몇배인가를나타내는 NAV 배율은 2013 년말의 1.4 배에서 2014 년말에는 1.6배로상승하였다. 투자자들이높은배당률과안정성, 성장성을평가했다고볼수있다. < 그림 16> J-REIT 지수의장기추이 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 2005 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 자료 : ARES, Bloombers 주 : 월말치 2015 February Vol.81 99
시장동향 부동산시장동향 < 그림 17> 기간투자수익률 ( 총수익 ) 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2005 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 주 : J-REIT 지수와 TOPIX( 도쿄증권거래소지수 ) 의등락률자료 : 도쿄증권거래소, bloomberg (3) 투자부문별거래상황과 J-REIT 펀드 투자분분별거래상황을보면은행이일관되게매수세의주체가되었다. 초저금리하에서안정된이익을확보할수있는운용처로평가받게된것이다. 전체거래의약 50% 를차지하는외국인투자자들의대량매수가들어온달에는구좌가격이크게상승하였다. 특히 11 월에 500억엔넘게매수초과가되었던점은추가금융완화로급속하게엔저가진행된시기와일치한다. 투신 ( 펀드 ) 은 2013년과달리주된매수세력은되지못하였으나, J-REIT 펀드로계속해서자금유입이이루어지고있다. 11월에는순자산총액이 3조엔 ( 약 28조원 ) 에도달하여시가총액의약 30% 정도를차지하였다. 투신은개인과함께증자및신규종목상장에서주된매수주체가되었다. (4) 일본은행의 REIT 매입 일본은행은 10월 31일에 질적, 양적금융완화 의확대를결정하였다. 그중에서 J-REIT에대해서보유금액이연간약 900억엔에상당하는규모로매입을실시한다고발표하였다. 이것은종전매입액의약 3배에해당하는규모확대다. 2014 년은약 66일간매입을실시하여, 보유금액은 2013 년말의 1,402 억엔서 376 억엔증 가한 1,778 억엔이되었다. 2015 년말에는보유금액이약 2,700 억엔이될것으로예상하고있다. (5) 신규상장및자산취득 2014 년에는 6건의신규상장이있었다. 6건의신규상장중 5건이오피스를투자대상으로한것이었는데, 대형상장은없었다. 2014 년의자산취득액은인도일기준으로 1조 5,763 억엔으로총 396 건이었다. 자금조달환경은양호하였고각 REIT 의물건취득의욕도왕성하였으나외국자본, 사업회사, 사모펀드, 사모REIT, 생명보험등의경합이심하여과거최고를기록한 2013 년과비교하면취득액은 30% 정도감소하였다. 용도별로보면오피스를투자대상으로하는 REIT 의신규상장이많았던것이나, 오피스임대시장전체의회복기조를배경으로하여오피스의취득액이 2013 년을능가하는 7,700 억엔이었다. 지역별로는도쿄중심 23국가약 8,800 억엔으로전체의 50% 이상을차지하였다. (6) 사상최고의분배금액 2014년의분배금총액은 2,820 억엔으로전년대비 26.8% 증가하였다. 또한 2013 년에이어 2년연속으로사상최고의분배금액이되었다. 신규자산취득이나부채비용감소등이분배금총액의증가에기여하였다. < 그림 18> 연도별분배금추이 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 주 : 지불개시일기준출처 : ARES, 공시정보 100 부동산포커스 Real Estate Focus