인천 0.36% 서울 6.18% 2018 년주택시장결산및향후전망 세종 2.12% 광주 3.45% 대전 2.01% 대구 3.18% 울산 - 6.14% 부산 - 1.32% 2018. 12. 19 제주 0.82% 주택금융연구원연구위원방송희연구위원최영상연구위원백인걸
CONTENTS 01. 2018 년주택시장결산 - 주택가격동향 - 주택거래의특징 - 수요및공급동향 - 주택관련주요정책 02. 향후주택시장전망 - 2019 년주택시장주요이슈
2018 년주택시장결산 - 주택가격동향 - 주택거래의특징 - 수요및공급동향 - 주택관련주요정책
2004 년 2005 년 2006 년 2007 년 2008 년 2009 년 2010 년 2011 년 2012 년 2013 년 2014 년 2015 년 2016 년 2017 년 2018 년 주택가격동향 주택매매가격, 11 월기준전년말대비 1.11% 상승, 아파트 0.28% 상승기록 입주물량누적으로경상권중심아파트가격약세속, 호남, 서울주택가격상승세지속 전국, 주택및아파트매매가격추이 인천 0.36% 서울 6.18% 16 14 13.92 전국매매 전국아파트매매 12 10 8 6 4 2 0 (2) (4) -0.62 5.80-2.48 3.78 11.58 5.81 5.86 4.54 5.01 1.90 1.49 1.49 1.46 8.19 6.14 0.75 2.71 1.71 0.31-2.13-1.43 4.89 3.51 1.48 0.76 1.11 0.71 1.08 0.28 세종 2.12% 광주 3.45% 대전 2.01% 대구 3.18% 울산 - 6.14% 부산 - 1.32% 자료 : 한국감정원 제주 0.82% 4
주택가격동향 주택매매가격변동률상위지역은주로서울및경기에집중. 주택가격상승률이가장높았던지역은분당구로전년말대비 12.17% 상승기록하였으나, 근본가치상승이뒷받침되지않아.. 반면, 하위지역은경상권에집중되어있으며, 이들지역은지역기반산업침체와공급물량누적이맞물려조정기간장기화와주변지역으로동반침체로확산되고있어우려 주택매매가격변동률상위 5 개시군구 주택매매가격변동률하위 5 개시군구 광명시 10.05-14.32 경남거제시 분당구 12.17-10.71 경남성산구 과천시 11.18-6.86 경남창원시 마포구 9.73-9.88 울산북구 용산구 9.19-9.22 울산동구 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 자료 : 한국감정원 -20.00-15.00-10.00-5.00 0.00 자료 : 한국감정원 5
2004 년 2005 년 2006 년 2007 년 2008 년 2009 년 2010 년 2011 년 2012 년 2013 년 2014 년 2015 년 2016 년 2017 년 2018 년 전세가격동향 전세가격, 11 월기준전년말대비 -1.61% 하락, 입주물량누적으로아파트전세가격 -2.60% 하락 입주물량누적으로아파트가격약세속, 서울가격상승세지속 전국, 주택및아파트전세가격추이 전국전세 20 15.38 15 전국아파트전세 서울인천 0.38% -1.01% 10 5 0-3.57 (5) 7.91 6.20 3.12 6.70 3.85 11.70 3.19 4.27 6.69 2.74 3.19 1.71 8.49 6.70 6.95 1.90 5.19 1.89 4.70 4.85 0.63 3.40-1.61 1.45 1.32 0.57-2.60 세종 0.18% 광주 0.87% 대전 0.01% 대구 0.10% 울산 - 8.10% 부산 - 1.85% (10) -5.84 자료 : 한국감정원 제주 -1.70% 6
주택거래동향 2018년 10월누적기준주택매매거래는약 74만건, 전체거래건대비매매거래비중, 최초로 50% 선붕괴 반면, 분양권거래비중급격한증가추세지속, 분양시장과재고주택시장동조성약화 전국, 주택거래형태별추이 200 매매판결교환증여분양권분양권전매기타기타소유권이전매매거래비율 100% 180 160 140 120 100 80 75.57% 75.76% 76.78% 77.12% - - 18 20 18-16 79.69% - 18 73.25% 71.75% - - 26 20 69.46% - 36-43 69.37% 31 54 17 18 64.84% 53.82% 53 11 90% 80% 70% 60% 50% 40% 60 40 20 87 89 87 80 98 74 85 101 119 105 95 49.95% 74 30% 20% 10% - 2007 년 2008 년 2009 년 2010 년 2011 년 2012 년 2013 년 2014 년 2015 년 2016 년 2017 년 2018 년 0% 자료 : 한국감정원, 부동산거래통계 (2018.10 월 ) 7
주택거래동향 외지인거래비중은직전년도수준을유지하며 22.3% 기록, 인천, 강원, 충청, 경북의외지인거래비중이평년에비해높아졌으며, 광주, 대구등비수도권주택가격견인지역은현지인거래우세 전국, 전체거래중외지인거래비중 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 24.4% 21.5% 22.7% 22.3% 22.4% 22.4% 21.6% 21.4% 21.6% 21.5% 20.8% 19.8% 19.5% 시도별외지인거래비중 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 20.2% 13.5% 13.6% 30.9% 16.5% 22.6% 12.6% 46.1% 24.4% 25.6% 26.5% 24.0% 14.5% 20.8% 24.7% 17.7% 25.6% 0% 서울부산대구인천광주대전울산세종경기강원충북충남전북전남경북경남제주 자료 : 국토교통부, 각년도연간누적치, 2018 년 10 월말누적치 자료 : 국토교통부, 부동산거래통계 8
주택공급동향 2018 년 10 월말기준주택인허가물량은약 41.2 만호로, 전년동월대비 17.9% 감소. 서울, 공급물량전년동기대비 46.2% 감소한 4.8 만호기록하며 2009 년이후최저수준기록 전국, 주택인허가물량추이 80 공공민간 68.9 70 65.0 60 57.7 47.7 50 39.9 43.4 45.2 40 36.0 38.7 23.0 21.3 24.8 30 20 10 15.7 14.1 16.8 13.8 11.5 11.0 8.0 6.3 7.6 7.6 7.7 2.5 ( 만호 - ) 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 시도별주택인허가물량 13 10 8 5 ( 만호 - ) 4.8 11.9 92.2% 3 2.9-46.2% 서울 인천 10.4% -0.1% 2.5% -9.8% -10.1% -10.2% 0% -22.5% -38.6% -51.0% 3.2-37.4% -42.9% -50% 2.5-80.2% 2.3 2.5 2.2 1.8 1.8 1.2 0.6 0.6 0.1 0.8 1.4 0.6-100% -2.4% -9.1% -25.0% 경기 부산 대구 광주 대전 울산 세종 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 150% 100% 50% 자료 : 국토교통부 자료 : 국토교통부 9
주택공급동향 2018 년입주물량 ( 오피스텔포함 ) 은약 52 만호로 2000 년대이후최대. 가구수 ( 수요 ) 대비서울, 물량부족지속된반면, 경기, 경상지역입주물량누적확대 경남, 기반산업약진속에 2019 년까지입주예정물량확대예정으로조정과정장기화우려 전국, 입주 ( 예정물량 ) 추이 60 50 44 52 47 인천 5.3% 서울 8.0% 40 30 20 36 33 33 29 31 23 20 23 31 31 35 세종 2.7% 대전 1.3% 대구 3.3% 울산 2.4% 10 광주 1.3% 부산 5.3% - 자료 : 부동산 114, 2018 년입주예정물량포함, 2019 년입주예정물량 제주 0.5% 10
주요부동산정책동향 투기수요억제, 실수요자보호, 수도권중심의주택공급추진등주택가격안정과무주택서민의주거안정을위한규제강화및공급확대정책추진 부동산관련주요정책발표시기와주간주택가격변동률추이 07.06, 종합부동산세개편방안 08.27, 8.27 부동산대책 ( 단기투기수요차단 ) 09.13, 9.13 주택시장안정대책 ( 고가주택, 다주택보유자세제개편및대출수요억제 ) 09.21, 수도권주택공급확대방안 자료 : 주택산업연구원 11
2018 년주택시장결산과주요이슈 서울아파트가격급등 입주물량증가로아파트가격약세 전세가격과매매가격의동조성약화 신규주택선호현상심화 재고주택시장과신규주택시장의동조성약화 : 일본의구조를따를것인가? 주택시장안정을위한정부의부동산정책 정부정책효과에직격탄맞은지방주택시장 기반산업붕괴와맞물린장기조정국면본괘도진입 12
향후주택시장전망 - 2019 년주택시장주요이슈
2019 년세계경제 Launching Strategy Sales Plan 세계경제, 경기하락속글로벌리스크상승, 세계교역환경불확실성확대등영향으로 3% 대성장에그칠듯 Service strategy 세계실물경기와심리지표, OECD 선행지표및경기순환추이등경제지표, 2019 년경기하락지속될가능성시사 펀더멘털취약, 금융시장리스크점증 선진국및신흥국동반둔화예상 IMF 세계경제성장전망치 세계 미국 독일 영국 일본 한국 중국 브라질 인도 2018년 3.7% 2.9% 1.9% 1.4% 1.1% 2.8% 4.7% 1.4% 7.3% 2019년 3.7% 2.5% 1.9% 1.5% 0.9% 2.6% 4.7% 2.5% 7.4% 자료 : IMF, World Economic Outlook 2018
2019 년한국경제 2019 년한국경제성장모멘텀약화 내수부진과글로벌통상갈등, 제조업부진과가계부채부담증가로 2.5% 성장에그칠것 고용부진여파로민간소비소폭둔화, 건설투자부진장기화조짐
금리변동성확대와가계부채 국내 외경제상황전망이밝지않은상황에서인구구조변화와고용부진등으로내수회복가능성도불확실해기준금리상승압력에도불구하고변동성확대양상 10.31 은행권 DSR 적용, 19 년상반기까지전업권확대예정 지정지역별주택관련금융규제 주택구입목적의주택담보대출지역별 LTV, DTI 조정대상지역 투기과열지구 LTV 상한 60% ( 서민실수요자 +10%p) 중도금대출발급요건강화 생활안정자금대출제한 전세자금대출제한 LTV 상한 40% ( 서민실수요자 +10%p) 조정대상지역규제동일적용 1 세대 1 건이상주담대보유시 LTV 10%p 강화 임대주택사업자대출제한 투기지역 LTV 상한 40% ( 서민실수요자 +10%p) 투기과열지구규제동일적용 주담대건수제한, 만기연장제한 기업자금대출제한 임대주택사업대출제한확대 자료 : 건설산업연구원 16
주택시장안정기조의주택정책지속 수요억제측면의정책이구체화되면서 9.13 대책이후서울아파트매매가격상승세둔화양상 종합부동산세개편, 공정시장가격비율상향조정등 다주택자및임대사업자금융및조세강화 반면, 수도권공급계획에도불구하고, 시차등을고려할때서울시장은가격상승압력여전 9.13 대책주요내용 거래규제 구분 주요내용 조세보유세 종합부동산세세부간신설 세율강화 세부담상한확대 거래세 일시적 2 주택면제기간축소 거주요건강화 금융구입자금 2 주택이상신규대출불가 LTV, DTI 축소 전세자금 2 주택이상전세보증불가 1 주택소득기준신설 임대사업자조세 신규취득주택양도세중과 종부세과세 분양청약 1 주택자청약시기존주택 6 개월내처분 분양권소유자무주택자제외 추첨공급무주택우대강화 가점제수정 공급 수도권 30 만호공급 서울 11 개부지, 1 만호공급 도심공급확대를위한인센티브제공 경기, 인천 공공택지발표지역토지거래허가구역지정 대규모택지조성 (4~5 개 ) 17
주택공급 2019 년서울의입주예정물량은약 6.3 만호로전체인허가물량의약 13% 수준. 금융위기이후연내최대물량이지만공급부족이해갈되기에는역부족 서울신규주택수요지속되는가운데 2018 년, 주택인허가물량은서울지역에서감소폭이크게나타나고있어, 2019 년서울주택가격상승압력지속전망 전국, 주택인허가물량추이 전국, 입주 ( 예정물량 ) 추이 80 70 60 50 40 30 공공민간 39.9 23.0 21.3 24.8 43.4 47.7 36.0 45.2 68.9 65.0 57.7 38.7 60 50 40 30 20 36 33 33 29 31 23 20 23 31 31 35 44 52 47 20 10 10-15.7 14.1 16.8 13.8 11.5 11.0 8.0 6.3 7.6 7.6 7.7 2.5 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 - 자료 : 국토교통부 자료 : 부동산 114 18
주택공급 주택공급자는주택건설수주상황악화와입주여건악화가지속되면서분양사업의어려움지속될것으로인식하는상황 주택산업연구원주택사업경기실사지수, 2018 년 11 월전망치 47.4 로전월대비 21.6p 하락 주택사업경기실사지수추이 자료 : 주택산업연구원 19
2013.01 2013.04 2013.07 2013.10 2014.01 2014.04 2014.07 2014.10 2015.01 2015.04 2015.07 2015.10 2016.01 2016.04 2016.07 2016.10 2017.01 2017.04 2017.07 2017.10 2018.01 2018.04 2018.07 2018.10 2013.01 2013.04 2013.07 2013.10 2014.01 2014.04 2014.07 2014.10 2015.01 2015.04 2015.07 2015.10 2016.01 2016.04 2016.07 2016.10 2017.01 2017.04 2017.07 2017.10 2018.01 2018.04 2018.07 2018.10 주택수요 주택수급상황의수도권과수도권외권역의격차가확대되는가운데 2016 년하반기이후거래동향지표악화양상지속 수도권은정부정책영향으로다소변동하는모습이지만, 여전히공급보다수요가다소우세한상황 권역별주택수급동향 120.0 전국수도권수도권외 권역별주택거래동향 100.0 전국수도권수도권외 110.0 90.0 100.0 90.0 80.0 70.0 80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 60.0 30.0 자료 : 한국감정원 자료 : 한국감정원 20
타기관주택시장전망 : 건설산업연구원 건설산업연구원, 2019 년주택매매가격전국 1.1% 하락, 주택인허가물량 50 만호, 분양물량 27 만호전망 글로벌동조화와거시경제가중, 전반적수요위축, 공급물량누적부담으로주택신규공급감소와주택매매가격하락전방 단, 상대적으로양호한지역 ( 서울 ) 강세유지 자료 : 건설산업연구원 수요억제정책작동으로하락환이후변동성확대가능성 전 자료 : 건설산업연구원 자료 : 건설산업연구원 21
타기관주택시장전망 : 주택산업연구원 주택산업연구원, 2019 년주택매매가격전국 0.4%, 전세가격 1.0% 하락전망, 주택인허가물량 48.9 만호, 착공 38.0 만호, 분양물량 22.5 만호전망 2019 년주택시장주요영향요인 정부규제정책영향이지속되면서주택시장에영향을미치는 5 대변수로대출규제, 금리, 공급량, 가계부채, 입주량을지목하며, 금융요인영향력확대로주택시장불안지속전망 전국매매및전세가격상승국면을마감하고하락국면으로전환하면서가격, 거래, 공급의트리플하락시현 서울주택가격, 정부의강력한규제정책의영향으로상승폭이크게둔화되겠지만, 잠재된상승압력요인으로강보합세예상 서울시장, 잠재상승압력요인으로 1.1%( 아파트 1.6%) 상승전망되지만, 수도권이외지역의가격변동률은올해수준유지 자료 : 주택산업연구원 22
2019 주택시장전망종합 주택시장전망기관 ( 주택산업연구원, 건설산업연구원등 ) 은대체적으로주택공급감소, 전국주택가격합내지는하락전망. 단, 서울지역의가격상승여력이잠재되어있는것으로평가 반면, 신규주택시장 ( 분양시장 ) 영향력이커지고, 주택거래에서기존주택거래비중이급격히감소하는상황에서하나의평가지표로시장을진단하는것은무의미 주택공급자는주택건설수주상황악화와입주여건악화가지속되면서분양사업의어려움지속될것으로인식하는상황 ( 주택사업경기실사지수 2018 년 11 월전망치 47.4 로전월대비 21.6p 하락 ) 으로인허가, 착공, 분양등주택공급관련주요지표감소지속. 공급조정과정 수도권, 특히서울의양적, 질적주택부족이지속되는가운데, 분양주택공급감소로서울의주택가격은상승압력지속될것. 다만, 정책효과등으로상승폭은둔화될전망 분양위주의주택공급이전반적감소하고있으나, 입주물량집중에따른수급조정과기반산업위축으로주택가격의하락세가지속되고있는거제, 울산, 창원을비롯한대부분의지방아파트시장은생산가능인구유출이확대되고있어, 기진행되고있는입주 ( 예정 ) 물량소화까지다소시간이필요한상황 경상권중심으로지역경기회복을바탕으로한주택시장안정방안에대해정부의관심과정책적고려필요 보 23
THANK YOU 주택금융연구원연구위원방송희연구위원최영상연구위원백인걸 한국주택금융공사주택금융연구원