부동산간접투자기구 ( 부동산펀드 / 리츠 ) 의 현황및 K-REIT 상장활성화방안 2016. 11. 10 2016 증권학회- 금융연구원공동정책세미나 발표자 : 박연우, 중앙대학교
목차 1. 논의의배경및목적 2. 제도현황과제도개선방안 3. K-REIT 상장활성화방안 4. 리츠효율성의지역간비교분석 5. 결론
논의의배경과목적 대형상장리츠가없어단하나의 K-REIT 도국제리츠지수 (FTSE EPRA/NAREIT Index, Thomson Reuter/Global Property Research Index 등 ) 에편입되어있지않음. 상장실패의이유에대한분석필요 상장활성화방안제시필요 EPRA 는 Global REIT Survey 에서부동산펀드는 REIT 가아니라고판단함. 동일상품 (REIT) 에대한두개의규제체계가있다는오해 부동산펀드제도에대한혼동 K- 리츠제도에대한혼동 상장상업용부동산 (Public Real Estate) 관련주무부서인기획재정부, 금융위원회, 국토부간에역할분담의틀 을제시할필요 -3
국가별상장 REIT 현황및국제리츠지수현황 상장국가 상장 REIT 수 EPRA REIT Index 편입 REIT 수 상장 REIT 의시가총액 (EUR million) Global REIT Index 내비중 REIT 도입연도 South Korea 4 0 773 0.00% 2001 Australia 61 13 106.458 7.47% 1985 Singapore 44 9 51.236 1.68% 1999 Hong Kong 13 3 28.828 1.58% 2003 Japan 56 33 102.695 7.43% 2000 United States 220 130 986.770 65.19% 1960 France 32 8 49.357 1,93% 2003 UK 36 23 56.585 4.58% 2007 Netherlands 5 5 29.124 2.64% 1969 Canada 46 17 41.180 2.95% 1994 출처 : EPRA 2016 Global REIT Survey -4
우리나라의부동산간접투자기구현황 리츠 ( 부동산투자회사법상부동산투자회사 ) 와부동산펀드 ( 자본시장법상부동산집합투자기구 ) 로구분 리츠는부동산투자회사법 (2001 년제정 ) 에의해도입 부동산펀드는간접투자자산운용업법 ( 간투법, 2004 년 1 월에제정 ) 에의해도입 Real Estate Investment Trust 는안정된임대수입을제공하는양질의상업용부동산투자에일반대중도참여할 수있도록조세특례를받는투자기구로설계됨. 안정된임대수입, 양질의상업용부동산, 상장, 일반대중참여, 조세특례, 정부지원을기반으로한특수한제도. 이런관점에서사모펀드의성격을가진부동산펀드는 REIT가전혀아니고 K-REIT도아직은현대적인의미의 REIT가아님. 따라서본발표는 K-REIT 의상장방안에대해논의함. -5
부동산펀드의현황 기존자본시장법 (2015 년 10 월 25 일이후폐지 ) 상사모펀드로분류됨 일반투자자도가입할수있는일반사모펀드로설계됨 따라서일반폐쇄형펀드 (Closed-end Mutual Fund) 와사모펀드 (Private Equity Fund) 의혼합형태로도입 일반투자자도가입할수있는사모펀드로설계되어규제관점에서설계상문제로인식 공모형태는거의사용되지않고사모형태로발전함. 사모펀드의효율성, 고위험 고수익영업모형등에힘입어높은수익률을실현하며급속히성장 설정액이 2004 년, 8610 억원 ; 2006 년, 4.1조원 ; 2016 년 10 월말, 43.6조원으로성장 2016 년 10 월말기준펀드총설정액 (913.6 조원 ) 의 4.8% 차지 개정자본시장법 (2015 년 10 월 25 일부터시행 ) 상적격투자자만투자할수있는전문투자형사모펀드로변화됨 따라서현행자본시장법상부동산펀드는비상장을전제로한투자기구임. 본논의의목적인부동산간접투자기구의상장활성화의대상은 K- 리츠로한정된상황 자본시장법개정결과우리나라는부동산전문사모펀드 (Real Estate PEF) 라는 44조원규모의매우중요한자산군을확보 Real Estate PEF 는상업용부동산시장과자본시장을아우르며국경을넘나들며고수익투자를자 유롭게추구하는자본시장의꽃 -6
K-REIT 의현황 현황 K- 리츠산업규모는 2016 년 4 월현재 131 개 18.6 조원임. 그러나, 시가총액기준으로 1 조원내외 해외상장 REIT 현황 (2016 년시가총액기준 ): 미국 1,200 조원, 일본 122 조원, 싱가폴 61 조원. 순기능 구조조정리츠를통해구조조정과정에서국내자본이인수주체가되어외국사모펀드의독식을방지 국내기관투자자들에게높은투자수익률제공 사모부분에서양적인성장실현 오피스시장의투명성제고에기여 문제점 비상장, 사모중심 : 대형금융기관, 연기금및공제회등기관투자자만참여하는사모중심 폐쇄형 : 증자를통한자본금확충이나부동산의유입과유출이거의차단된폐쇄형 기한한정형 : 대부분 6 년이하의존속기간을가져상장이사실무의미함 1 물 1 사 ( 리츠 ) 형태 : 경영자의가치창출의기회가제한적, 규모의경제를이루기어려움 영세성 : 대형상장리츠가없어단하나의리츠도국제리츠지수 (FTSE EPRA/NAREIT Index, Thomson Reuter/Global Property Research Index 등 ) 에편입되어있지않음. -7
현대적인의미의 REIT 와관련상품 : 제도개선을통한지향점 Real Estate Investment Trust (REIT) Real Estate Mutual Fund (REMF) Real Estate Private Equity Fund (REPEF) 주요투자대상 우량상업용부동산 REIT 나 REOC( 부동산회사 ) 의주 구조조정관련부동산자산, NPL 식혹은채권등 등 주요수입원 임대료 REIT나 REOC의배당금혹은이자 자본이득 상장요건 필수 ( 엄밀하게말하면 ); 상장하지않으면다양한제도적세제적지원정당성상실 무관 ( 주로개방형펀드혹은뮤추얼펀드로환매 ) 무관 세제혜택 조세도관체인정, 업리츠에매각한상업용부동산자산의자본이득세이연 조세도관체 중요하지않음 조직일반회사명목회사혹은신탁명목회사 경제적기능 상업용부동산시장에참여 ; 자본시장을통한유동성 ; 이중과세방지 리츠와부동산투자회사에투자하는펀드 ; 재간접투자 적격투자자를위한고수익 고위험부동산투자 관리방식전문가의내부관리위탁관리위탁관리 한국의경우 제도미비로미발달 : K-리츠는주로초기 REIT의형태, 1물1사위탁관리형 (Externally Managed REIT) 이미도입 ; 부동산재간접투자펀 이미도입 ; 이전사모부동산펀드 ; 드 (Real Estate Funds of Fund, 현행전문투자형사모펀드 자본시장법 ) ( 개정자본시장법 ) -8
REMP 의예, Morgan Stanley Institutional Global Real Estate Portfolio 의주요보유자산 Company % Net Assets Stock Returns-1 year Stock Returns-5 years Simon Property Group 8.06-4.49% 11.4% Vornado Realty Trust 4.39-5.22% 6.36% Equity Residential 4.14-3.24% 8.52% Boston Properties 3.14-1.21% 7.98% AvalonBay Communities 3 0.94% 9.59% Host Hotels & Resorts 2.72-6.06% 5.97% Public Storage 2.68-3.81% 14.41% Sun Hung Kai Properties 2.61 General Growth Properties 2.27-11.16% 15.08% Mitsubishi Estate 2.15-9
PERE 50: 상위 50 REPEF 자산운용사 anking AMC 소재지 2011.1-2016.3 신규설정액 (US million) Blackstone New York, United States $53,824.00 Lone Star Funds Dallas, United States $18,300.00 Brookfield Asset Management Toronto, Canada $17,520.00 00 Global Logistic Properties Singapore, Singapore $15,530.00 Starwood Capital Group Greenwich, United States $12,551.00 Tishman Speyer New York, United States $6,951.36 The Carlyle Group Washington DC, United States $6,922.79 Oaktree Capital Management Los Angeles, United States $6,429.00 Westbrook Partners New York, United States $6,275.00 0 Rockpoint Group Boston, United States $5,611.80 1 KSL Capital Partners Denver, United States $4,892.49 2 Ares Management Los Angeles, United States $4,682.35 3 Angelo Gordon New York, United States $4,566.85 4 LaSalle Investment Management Chicago, United States $4,373.00 5 Fortress Investment Group New York, United States $4,356.40 6 Invesco Real Estate Dallas, United States $4,301.66 7 Colony Capital Los Angeles, United States $4,253.22 8 GreenOak Real Estate New York, United States $4,235.00 9 CBRE Group Los Angeles, United States $4,159.00 20 0 CIM Group Los Angeles, United States $3,962.30-10
REIT 의대체투자자산군으로서의기능 대체투자기회제공 양질의상업용부동산자산 유동성 유동성이매우낮은실물상업용부동산자산과달리언제나현금화할수있는부동산투자상품 분산투자 다수의상장리츠에투자하여상업용부동산자산에대한분산투자가능 전통적금융투자상품과비교적낮은상관계수를통한분산투자효과 인플레이션헤지 투자성과 부동산시장및금융시장전문가의경험과안목을이용하여투자수익성의개선 (Sharpe 지수개선 ) 현금소득 고령층을위한안정된고배당상품 효율성 대형 상장 REIT 통하여규모의경제효과 -11
REIT 의사회적기능 금융포용 소액투자자가양질의상업용부동산자산에투자할수있는기회를제공하는기능 투명성 대형 상장 REIT 의감독을통해부동산자산의운영에대한투명성제고 거시경제에기여 연관산업에고용창출에기여, 금융시장의발전에도기여 국가경제의역동성제고 연기금성장과시너지효과 국내핵심상업용부동산거래의해외자본에의한독식방지 양질의해외상업용부동산투자를실행할수있는국내전문집단의양성 -12
REIT 에대한세제지원의근거 REIT 는세제지원상품 (Tax Advantaged Product) 임. 우량부동산보유자들이 REIT 에우량자산을매각할이유없음. 따라서세제혜택없이성공하기어려운상품임. 우량부동산보유자들이 REIT 에우량자산을매각할하도록유도하기위해유인제공이필요 미국의사례 먼저내부관리 REIT 를조세도관체로인정하는파격적인조세정책을도입함. 이것만으로상장활성화가되지않자부동산보유자가보유하고있는상업용부동산을리츠에매각 할시자본이득세를이연할수있는업리츠제도를도입함. 시장에대한관찰과실험끝에현대적 REIT 제도를정착시킬수있었음. 우리나라도상장활성화를위해이두가지조세지원이필요하고이에대한근거는 REIT의사회적역할에근거한다고볼수있음. -13
상장활성화방안 최선책 프랑스, 영국과같이현대적리츠제도도입 즉, 현행미국식내무관리리츠제도를그대로도입 차선책 1 외부관리리츠제도를보완하는방법 싱가포르, 홍콩, 일본의경우로 Sponsored REIT 제도를개선함. 차선책 2 외부관리리츠제도를그대로유지하면서실질적으로내부관리리츠를구현하는방식 호주의결합증권제도 홍콩 LINK REIT의자회자방식 -14
싱가포르 홍콩 일본 Sponsored REIT 사례 유럽국가들처럼내부관리리츠를과감하게수용하는대신세나라는모두위탁관리리츠의기본구조를유지 그러나, 위탁관리리츠의틀을유지하면서상장활성화에성공함. Sponsored REIT 제도를개량하여사용함 대형부동산자산보유주체가우량부동산을리츠에매각하는방식 이때대형부동산보유주체가동시에 REIT 의대주주가됨. Sponsor 는자산관리회사의기능을위임받고동시에 REIT 의대주주의지분을유지 일반적으로 Sponsor 는리츠에매각된부동산의수익성을 REIT 투자자에게보증함. 싱가포르의경우정부주택공사, 토지공사등이스펀서의역할을함. 일본의경우는대기업집단등이스펀서의역할을함. 홍콩의경우대형부동산회사 (Real Estate Operating Company) 가스펀서의역할을함. 이제도는이중대리인문제의약점을가지고있음. 이를극복하기위해공신력있는대형부동산보유주체가스펀서가되는것이필요. 이제도는기존위탁관리틀을유지한다는관점에서싱가포르, 홍콩, 일본에서사용한것으로보임. 그러나스펀서리츠는단순조세도관체로일반회사와같이성장성과부가가치창출을할수는없음. 대리인문제에대한우려는항상있음. -15
Sponsored REIT 를통한상장활성화 우량부동산자산보유주체가 Sponsor 로참여하는문제 싱가포르의경우와같이부동산보유공기업, 예, LH 공사등이 Sponsor 의역할을함. 일본의경우와같이 KT, Korail 등대기업이부동산자회사를통해 Sponsor 의역할을함. 홍콩의경우와같이현대건설등대형부동산회사 (RealEstate Operating Company) 가 Sponsor 의역할을함. Sponsor 는자산관리회사의기능을위임받고동시에 REIT 의대주주의지분을유지하여경영권확보 Sponsor 는보유부동산을 REIT 에매각할수있는리얼옵션을가짐. 필요에따라매각부동산의수익성을 REIT 투자자에게보증 우량부동산을리츠에매각하는문제 Sponsor 가우량자산을자발적으로리츠에매도하기위해서는매도시발생하는자본이익에대한과세이연등의유인제공필요 리츠를대규모우량자산으로구성하는문제 Public Real Estate 라는 AssetClass 를형성하기위해다양한시장조성노력필요 한국의경우정부의역할이필요해보임. -16
Sponsored REIT 를통한상장활성화 제도적문제점 이제도는이중대리인문제의약점을가지고있음. 이를극복하기위해공신력있는대형부동산보유주체가 Sponsor 가되는것이필요. 또한대형화를통해기관투자자의감시와견제를유도함이필요 그러나 Sponsor 리츠는단순조세도관체로일반회사와같이성장성과부가가치창출을할수는없음. 대리인문제에대한우려는항상있음. -17
위탁관리리츠의기본틀을유지하면서내부관리리츠를실현하는방법 장점은조세도관체관련법의수정없이상장활성화가능 호주의경우리츠주식과자관관리회사의주식을결합한주식의형태를통해실질적으로외부관리를내부화시킴. 홍콩 Link REIT의경우리츠가자산관리회사를자회사로두어, 외부관리를내부화시킴 단점은내부관리리츠에비해업리츠등을구현하는데어려움이있을수있음. -18
REIT 유형 (Regime) 간비교분석 REIT Regime 미국 : 내부관리, 업리츠중심 호주 : 결합증권을사용한실질적내부관리중심 Asia Big 3( 싱가포르, 홍콩, 일본 ): 개량형 Sponsor REIT(Sponsored REIT) Asia Ex 3: 기타아시아 유럽 : 유럽상장리츠 자료 : Bloomberg, SNL 상장 REIT DB 표본기간 : 2005-2013 2013-19
REIT 유형분포 All types EM IM Non-stapled Stapled Asian Big 3 48 48 0 US 129 10 119 AU 35 18 17 EU 79 0 79 Asia ex 3 16 16 0 Total 307 76 200 18 17 표본 : Bloomberg, 2015 EM: 위탁관리 ; IM: 내부관리 : Non-stapled: 비결합주식 ; Non-stapled: 결합주식 -20
리츠유형간단별량비교 Variables Nation N Mean Operating expense ratios (%) Asian Big 3 401 59.810 Difference (Asian Big 3 minus other regional REIT markets) t-value Asset growth rate per year (%) Asian Big 3 62 25.956 US 1,094 86.414-29.604-29.488 a AU 291 74.420-14.609-7.312 a EU 610 53.810 6.001 3.598 a Asia ex 3 122 40.444 19.367 15.267 a (2004-2006) US 338 13.147 12.809 5.127 a AU 51 24.646 1.311 0.395 EU 186 11.490 14.466 5.483 a Asia ex 3 10 3.660 22.296 4.254 a Asset growth rate per year (%) Asian Big 3 132 21.346 (2007-2009) US 363 8.631 12.715 8.659 a AU 100 17.863 3.559 1.508 EU 225 14.502 6.844 3.499 a Asia ex 3 42 14.447 6.898 2.387 b Cost of capital (%) Asian Big 3 404 5.849 US 1,103 7.781781-1.932-17.889 a AU 296 8.071-2.222-12.735 a EU 651 6.824-0.975-7.883 a Asia ex 3 124 7.475-1.626-8.111 a ROE (%) Asian Big 3 375 7.652 US 1,054 4.952 2.699 3.249 a AU 274 1.890 5.762 4.489489 a EU 619 6.102 1.549 1.552 Asia ex 3 110 8.626-0.975-1.050 Tobin s q (%) Asian Big 3 398 0.974 US 1,063 1.382-0.408-17.945 a AU 289 0.967 0.007 0.390 EU 645 1.036-0.063-2.320 b Asia ex 3 121 0.922 0.052 2.248 b -21
부채비율비교 N Mean Difference (Asian Big 3 minus other regional REIT markets) t-value Asian Big 3 398 39.150 US 1,083 50.869-11.719-13.498 a AU 185 48.969-9.819-7.453 a EU 590 39.927-0.776-0.825 Asia ex 3 88 28.108 11.042 8.882 a -22
부채비율분포 N Median 3rd quartile Max Legal limit SD Hong Kong 43 28.599 33.237 39.634 45.000 6.283 Singapore 100 33.479 37.279 54.487 60.000 7.002 Japan 255 44.709 48.832 59.959 No 8.984 US 1,083 51.399 60.509 97.871 No 16.241 AU 185 44.744 66.632 97.855 No 21.906-23
자산규모비교 N Mean Difference (Asian Big 3 minus other re gional REIT markets) t-value Asian Big 3 404 2,370.4 US 1,104104 3,871.4-1,501.0 0-5.821 a AU 299 3,384.8-1,014.5-2.837 a EU 672 3,486.1-1,115.8-3.546 a Asia ex 3 124 260.0 2,110.3 11.878 a -24
패널분석 : 규모의경제효과확인 Variable Operating expense ratios (1) Asset growth rate over 2004-2006 (2) Asset growth rate over 2007-2009 (3) Cost of capital (4) ROE (5) Tobin s q (6) Coefficient t-value Coefficient t-value Coefficient t-value Coefficient t-value Coefficient t-value Coefficient t-value Constant 29.052 8.028 a 8.181 1.334 16.253 5.507 a 7.673 14.149 a 17.134 6.728 a 1.173 18.693 a Asian Big 3 17.173 6.715 a 21.568 3.526 a 6.893 2.374 b -2.031-10.606 a -5.375-2.965 a -0.007-0.160 US 46.659 18.491 a 9.486 1.615-6.646-2.418 b -0.201-1.103-7.492-4.224 a 0.397 9.125 a AU 23.364 8.145 a 20.774 3.303 a 2.898 0.944 0.177 0.894-7.299-3.619 a -0.011-0.214 EU 9.841 3.890 a 8.079 1.365-0.031-0.011-1.106-5.965 a -7.732-4.330 a 0.022 0.514 Log(Asset) -2.991-8.768 a -0.163-1.106 1.039 4.559 a 0.011 1.915 c Log(Asset) 2 0.031 2.890 a Debt ratio 026 0.265 9.103 a -0.091 091-4.517 a -0.001 001-2.876 28 a Industry dummies Year dummies Adjusted R-squared Cross Section Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes 0.468 0.101 0.084 0.290 0.142 0.297 307 307 307 295 N 2,288 647 862 2,572 2,229 2,272-25
자산관리비용 (MER), 표준수익률 (ROA STD, ROE STD), 채권조달금리기초통계 Variables N Mean Median Maximum Minimum SD MER 2,276 1.35 1.01 9.77 0.11 1.16 MER property 744 0.41 0.33 2.24 0.01 0.35 MER G&A 2,254 1.23 0.87 9.77 0.10 1.16 ROA STD (%) 2,180 261 2.61 260 2.60 86.28-85.05 545 5.45 ROE STD (%) 2,173 5.87 5.63 148.81-91.97 14.35 Cost of debt capital 1,646 4.80 5.06 19.38 0.75 1.64 Assets (million US dollars) 2.334 3,880 1,980 44,600 1.42 5,550-26
REIT 유형간비교 Variables Markets N Mean (%) MER (%) Asian Big 3 398 1.531 Difference (Asian Big 3 minus other regional REIT markets; %) t-value US 1,180180 131 1.317 0.214 3.241 AU 159 1.269 0.262 3.349 a EU 539 1.309 0.222 3.139 a MER property (%) Asian Big 3 346 0.437 US 188 0.587-0.149-4.671 a AU 26 0.342 0.095 1.599 EU 184 0.178 0.259 11.305 a MER G&A (%) Asian Big 3 394 1.162 US 1,169 1.234-0.072-1.097 AU 152 1.294-0.131-1.847 c EU 539 1.248-0.086-1.230-27
단변량비교 Variables Markets N Mean ROA excluding capital gains (%) ROA including capital gains (%) ROE excluding capital gains (%) ROE including capital gains (%) Asian Big 3 307 2.861 Difference (Asian Big 3 minus other regi onal REIT markets) t-value US 1,179 2.533 0.329 0.873 AU 163 2.497 0.364 0.918 EU 531 2.657 0.204 0.981 Asian Big 3 307 5.337 US 1,179179 2.533 2.804 6.659659 a AU 163 2.993 2.344 3.097 a EU 531 3.381 1.956 3.469 a Asian Big 3 307 4.947 US 1,173 6.725 1.778-1.736 c AU 163 4.019 0.929 1.214 EU 530 5.082-0.135-0.264 Asian Big 3 307 8.621 US 1,173 6.725 1.896 1.784 c AU 163 3.303 5.318 3.880 a EU 530 5.956 2.665 2.208 b -28
싱가포르부동산회사 (REOC) 와 REIT 의비교 : 패널분석 Variable MER (1) ROA STD (2) ROE STD (3) Cost of debt capital (4) Coefficient t-value Coefficient t-value Coefficient t-value Coefficient t-value Constant 7.841 4.243 a -4.844-1.207-10.211-1.523 8.249 2.918 a REOC 1.790 7.419 a 1.038 1.925 c 2.263 2.509 b -0.031-0.077 Log(Asset) -0.397-4.463 a 0.338 1.770 c 0.666 2.087 b -0.328-2.377 b Industry dummies Year dummies Adjusted R- squared Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes 0.434 0.055 0.086 0.206 N of REITs 35 36 36 36 N of REITyears 300 299 299 140 REOC 와 REIT 는상호대체및경쟁관계 -29
홍콩부동산회사 (REOC) 와 REIT 의비교 : 패널분석 Variable MER ROA STD ROE STD (1) (2) (3) Cost of debt capital (4) Coefficient t-value Coefficient t-value Coefficient t-value Coefficient t-value Constant 10.068 7.892 a 0.817 0.133-2.284-0.226-1.528-0.424 REOC 2.097 7.406 a 1.840 1.313 2.544 1.108 0.075 0.154 Log(Asset) -0.388-7.015 a 0.043 0.164 0.322 0.741 0.276 1.724 c Industry dummies Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Year dummies Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Adjusted R- squared 0.481 0.027 0.019 0.088 N of REITs 43 44 44 44 N of REITyears 407 401 400 140 REOC 와 REIT 는상호대체및경쟁관계 -30
일본부동산회사 (REOC) 와 REIT 의비교 : 패널분석 Variable MER ROA STD ROE STD (1) (2) (3) Cost of debt capital (4) Coefficient t-value Coefficient t-value Coefficient t-value Coefficient t-value Constant 2.639 1.555 2.625 0.711-5.963-0.456 3.288 2.181 b REOC 0.767 4.147 a -1.080-2.714 a -0.163-0.115 0.451 1.895 c Log(Asset) -0.045-0.563 0.021 0.123 0.579 0.949-0.100-1.423 Industry dummies Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Year dummies Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes Adjusted R-squared 0.243 0.146 0.064 0.030 N of entities 35 35 35 35 N of entityyears 291 225 224 140 REOC 와 REIT 는상호대체및경쟁관계 -31
결론 현황 대형상장리츠가없어단하나의리츠도국제리츠지수에편입되어있지않음. 부동산펀드는이미개정자본시장법상전문투자형사모펀드로진화하여논외 K- 리츠상장실패의주요이유 현재우량자산보유자가우량자산을매각할유인없음. K- 리츠상장활성화방안 대형 K- 리츠상장에초점을맞춘제도개선필요 우량자산을매각할유인제공 내부관리조세도관체인정 업리츠와같은자본이득세이연제도도입 결합증권허용 Asia Big 3 형개량 Sponsored REIT 추진 결언 상장 K-REIT 가 EPRA Global Index, GRC Global Index 에서 5% 비중을달성할수있도록관련주무부서, 즉, 기획재정부, 금융위원회, 국토부간에생산적역할분담기대 -32